Twój kapitał własny może być sekretny sos do wcześniejszej emerytury. Przy tak wielu właścicielach domów i inwestorach wynajmujących nieruchomości w całym kraju siedząc na setkach tysięcy w kapitale własnym, ktoś pyta: „a co, jeśli ty wykorzystał ten uwięziony kapitał do budowania bogactwa?” I chociaż większość właścicieli domów nie chce sprzedawać swoich głównych domów, refinansować się na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych ani ryzykować wykupienia drogiego HELOC, właściciele nieruchomości na wynajem są w doskonałej sytuacji, aby wykorzystać swoje ogromne pozycje kapitałowe do modernizacji do większych, lepszych inwestycji. przynieśliśmy Chrisa Lopeza, inwestor i agent z Denver, aby wyjaśnić.
Chris był w stanie zbudować spory portfel nieruchomości w miarę szybko, ale nawet on przyznaje, że zaczął nieco później. Po przepracowaniu większości swojej kariery jako marketer internetowy, który stał się daytraderem, Chris rzucił wszystko, by zająć się nieruchomościami jako agent i inwestor przyjazny inwestorom. A jako inwestor z Denver widział domy, które kupił zaledwie kilka lat temu EKSPLODUJ w wartościi wielu innych inwestorów uważa to samo. Więc jeśli jesteś w Austin, Boise, Raleigh, Phoenix lub jakimkolwiek innym boom na rynku nieruchomości, może się wydawać, że siedzisz na stosie bogactwa, którego nie można dotknąć. Ale myliłbyś się.
W tym odcinku Chris przechodzi obok jak właściciele domów i inwestorzy w nieruchomości mogą odblokować „uwięziony” kapitał w ich domach. On przechodzi kiedy kupować, sprzedawać lub wymieniać i jak korzystać z Kalkulator wynajmu nieruchomości BiggerPockets zdecydować o najlepszym posunięciu. Chris wie, że nie każda nieruchomość jest warta sprzedaży/modernizacji, ale jeśli ty wymienić kilka słabych nieruchomości dla przepływających gotówki, możesz osiągnąć swoje cele emerytalne o LATA szybciej, z większą ilością pieniędzy i mniejszym stresem. Więc chcesz odblokować kapitał własny domu i przyspieszyć swoją drogę do wczesna emerytura? Czekać!
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Mindy:
Witamy w podcaście BiggerPockets Money, w którym przeprowadzamy wywiad z Chrisem Lopezem i rozmawiamy o tym, co zrobić z kapitałem, który utknął w twoim domu.
Chris:
Więc myślę, że zawsze sprowadza się to do: „Hej, jakie są twoje cele?” I realistycznie podchodź do swoich celów, ponieważ wszystkie nieruchomości są pojazdem, który doprowadzi Cię do celu. Myślę więc, że to bardzo dobrze, że ludzie ponownie oceniają swój nowy problem. A kiedy ponownie oceniają problem, rynek ocenia również, jakie są teraz twoje cele i jak ewoluowały. Ponieważ to daje nam Gwiazdę Polarną, dokąd się udać, i pomaga nam podejmować właściwe decyzje.
Mindy:
Cześć. Cześć. Cześć. Nazywam się Mindy Jensen i towarzyszy mi, jak zawsze, mój współgospodarz, Scott Trench.
Scott:
Wspaniały. Co za wspaniałe wprowadzenie od mojego osławionego współgospodarza.
Mindy:
To jest Snoop. Scott i ja jesteśmy tutaj, aby uczynić niezależność finansową mniej przerażającą. Czy naprawdę myślałeś, że to Notorious BIG? W porządku. To było jeszcze lepsze. Scott i ja jesteśmy tutaj, aby sprawić, by niezależność finansowa była mniej przerażająca, mniej tylko dla kogoś innego. Aby przedstawić Ci każdą historię związaną z pieniędzmi, ponieważ naprawdę wierzymy, że wolność finansowa jest osiągalna dla każdego, bez względu na to, kiedy i gdzie zaczynasz.
Scott:
Zgadza się. Niezależnie od tego, czy chcesz przejść na wcześniejszą emeryturę i podróżować po świecie, dokonać dużych inwestycji w aktywa, takie jak nieruchomości, założyć własną firmę lub ponownie ocenić swój już zbudowany portfel nieruchomości, pomożemy Ci osiągnąć Twoje cele finansowe i usuń pieniądze z drogi, abyś mógł rzucić się w kierunku swoich marzeń.
Mindy:
Scott, jestem bardzo podekscytowana dzisiejszą rozmową z Chrisem Lopezem. Jest lokalnym inwestorem i agentem z Denver i zamierzamy z nim porozmawiać o tym, co zrobić z całym kapitałem, który utknął w twoim domu. Ale zanim to zrobimy, mamy nowy segment podcastu BiggerPockets Money o nazwie Money Moment, w którym dzielimy się włamaniem do pieniędzy, wskazówką lub sztuczką, które pomogą Ci w Twojej finansowej podróży. Dzisiejsza chwila pieniędzy polega na tym, że jeśli masz problemy z oszczędzaniem, skorzystaj z drabiny oszczędności. Tutaj wybierasz nagrodę, na przykład słuchawki AirPods lub dzień w spa, i mnożysz koszt przedmiotu przez dwa do trzech razy jego wartość. Gdy osiągniesz ten cel oszczędności plus koszt przedmiotu, nagradzaj się. Zdobądź ten przedmiot. Następnie wybierz droższy przedmiot i rozpocznij proces od nowa. Jeśli masz dla nas wskazówkę dotyczącą pieniędzy, podziel się nią, wysyłając e-mail
Scott:
Przypominamy, że zawsze szukamy gości, którzy przyjdą do programu, aby podzielić się swoimi historiami finansowymi lub przyjdą jako goście do naszych odcinków Finance Friday. Więc jeśli jesteś zainteresowany, prosimy o złożenie wniosku na stronie largepockets.com/guest lub large Pockets.com/financereview.
Mindy:
Zanim sprowadzimy Chrisa, zróbmy sobie krótką przerwę.
I jesteśmy z powrotem. Chris Lopez jest agentem nieruchomości i inwestorem w Denver. Można go zobaczyć na kanale YouTube BiggerPockets, jest także założycielem Envision Advisors. Chris, witaj w podcaście BiggerPockets Money.
Chris:
Hej, Mindi. Cieszę się, że tu jestem i jestem gotów porozmawiać o pieniądzach i zakupach.
Mindy:
Cóż, dzisiaj porozmawiamy o nieruchomościach. Chris, opowiedz nam trochę o sobie i w czym konkretnie się specjalizujesz.
Chris:
Tak więc, podobnie jak wielu ludzi, bycie agentem nieruchomości i bycie inwestorem w nieruchomości nie było moją pierwszą karierą. Niedawno skończyłem 40 lat, a jakieś osiem lat temu byłem gotowy na swój drugi akt w życiu. To było odejście od moich pierwszych biznesów, czyli dużo marketingu internetowego i dużo daytradingu na giełdzie i rynku walutowym. Krótka odpowiedź brzmi: wiele się nauczyłem o marketingu internetowym, odniosłem tam wiele sukcesów. I robiłem okropne rzeczy, jak większość ludzi, w handlu dziennym i handlu walutami. Więc wszystko to sprawiło, że wróciłem do uświadomienia sobie: „Wiesz co? Nieruchomości to miejsce, do którego chciałem się udać, gdy miałem 20 lat, ale nie miałem na to środków ani pieniędzy. Ale teraz jestem po trzydziestce. Mam doświadczenie, trochę pieniędzy, dużo więcej doświadczenia. Mogę tam wyjść i zacząć to robić”.
W tamtym czasie zdecydowałem się skierować swoją karierę w kierunku nieruchomości, ponieważ potrzebowałem nowego źródła dochodu dla mojej firmy, a także chciałem zająć się inwestowaniem w nieruchomości. Więc bardzo wierzę w to, że im bardziej mogę połączyć swoje zainteresowania i karierę z moimi długoterminowymi celami emerytalnymi, celami inwestycyjnymi, tym lepiej. Więc zrobiłem naprawę i przewrót, zarobiłem pieniądze, ale nienawidziłem tego. Wypróbowałem sprzedaż hurtową. To nie było dla mnie. Ale wychodząc tam i rozmawiając z agentami nieruchomości, wychodząc tam i zaczynając robić transakcje na rynku nieruchomości, zdałem sobie sprawę: „Wow. W świecie agentów nieruchomości istnieje ogromna szansa, aby wyjść i zostać agentem oraz pomóc ludziom wyjść i robić to, co chcę robić”. Co nie jest naprawą i przerzucaniem ani zarabianiem krótkoterminowych pieniędzy hurtowych, ale jak wyjść i zainwestować, aby w ciągu następnych 20 lat osiągnąć moje cele emerytalne.
Wykorzystałem więc moje umiejętności marketingu internetowego, aby zostać agentem nieruchomości. Aby zacząć budować swój biznes, rozpowszechniać swoje nazwisko, prowadzić inżynierię. I zrobiłem niszę, pomagając ludziom inwestować w nieruchomości tutaj, w Denver. Tak więc bardzo skupiłem się na okolicy Denver oraz na sposobie myślenia i trendach dotyczących długoterminowego inwestowania w nieruchomości. To prowadzi nas do przedstawienia.
Scott:
Tak. Więc jednym z wyzwań, z którymi borykali się inwestorzy z Denver, w tym ja, prawdopodobnie ty, Chris i Mindy, było to, że przez ostatnie 10 lat inwestowaliśmy tutaj w nieruchomości. Wartości nieruchomości poszły w górę niesamowicie. Kupiłeś nieruchomość pięć, sześć, siedem, osiem lat temu, jej wartość mogła się podwoić lub zbliżyć do niej. Możliwe, że dokonaliśmy refinansowania kilku nieruchomości. Osobiście siedzę na stosie akcji i czuję, że utknąłem. Bardzo się cieszę, że mam ten problem. Nie narzekam na ten problem, ale utknąłem. Prawidłowy?
Ponieważ jeśli sprzedam nieruchomość, będę musiał zapłacić podatek od zysku. Muszę spłacić kredyt hipoteczny, a potem przeznaczyć te pieniądze na coś innego, co będzie miało sens. Gdybym kupił inną nieruchomość, na przykład bez wymiany 1031, zamieniłbym mój kredyt hipoteczny 3% na kredyt hipoteczny 5 lub 6%. Jeśli 1031 wymieniam, robię to samo. Muszę wymienić hipoteki. Jeśli wypłacę refinansowanie, aby wypłacić gotówkę, ta sama umowa. Wymieniam moje niskie oprocentowanie. Myślę więc, że ten problem rosnących stóp procentowych naprawdę stworzył interesujący problem dla tych z nas, którzy inwestują. Zastanawiałem się, co myślisz o dostępie do tego kapitału i jak inwestorzy radzą sobie z tym dobrym problemem?
Chris:
Tak, i od tego należy zacząć. To wielki problem mieć. Jest to problem pierwszego świata, który odniósł sukces, i miejsca takie jak Denver, Austin, Salt Lake City, wiele rynków, które zyskały uznanie w ostatniej dekadzie, mają ten problem. Zasadniczo to jest to, że ktoś kupił nieruchomość kilka lat temu po kapitalizacji 7, 8, 9%. Bardzo dobra wypożyczalnia. Szybko do przodu, czynsze wzrosły, 40, 50%. Wartości podwoiły się lub potroiły. Więc teraz stopy kapitalizacji uległy kompresji. Tak więc teraz stawki kapitalizacji wynoszą 4% i 5%. A im niższe stawki kapitalizacji, zwykle tym gorszy jest czynsz jako praktyczna zasada. Stawia to więc interesujące wyzwanie ludziom, którzy mówią: „Hej, zarabiam całkiem nieźle na mojej nieruchomości. 800 do 1,200 dolarów miesięcznie zniżki na wynajem domu jednorodzinnego tutaj, w Denver. Zostało mi 200,000 3.25 $ na moim saldzie hipotecznym na 800,000%, ale moja nieruchomość jest warta XNUMX XNUMX $. I to wszystkie punkty, które przedstawiłeś, Scott, na temat: „Co robisz?”
Myślę więc, że to naprawdę ważne, aby ludzie najpierw zrobili krok wstecz i zrobili ogólny przegląd swoich celów, ponieważ posłużę się przykładem. Zacząłem kupować nieruchomości, kiedy byłem singlem. Cóż, teraz jestem żonaty, mam nowy biznes i mam dwójkę małych dzieci. Moje życie diametralnie się zmieniło. Zmieniły się więc moje cele, a także to, ile czasu chcę poświęcić na inwestycje w nieruchomości. Chcę spędzać czas z moimi dziećmi, a nie wychodzić i malować ściany. Więc myślę, że zawsze sprowadza się to do: „Hej, jakie są twoje cele?” I realistycznie podchodź do swoich celów, ponieważ wszystkie nieruchomości są pojazdem, który doprowadzi Cię do celu. Myślę więc, że to bardzo dobrze, że ludzie ponownie oceniają swój nowy problem. A kiedy ponownie oceniają problem, rynek ocenia również, jakie są teraz twoje cele i jak ewoluowały. Ponieważ to daje nam Gwiazdę Polarną, dokąd się udać, i pomaga nam podejmować właściwe decyzje.
I, mam na myśli, wiele razy nie ma dobrej lub złej odpowiedzi dla ludzi, jeśli chodzi o sprawiedliwość. I myślę, że bardzo ważne jest, aby najpierw przyjrzeć się: „Hej, jeśli to sprzedam, jakie będą moje konsekwencje podatkowe?” To znaczy, włamałem się do domu. Scott, włamałeś się do domu. Wielu słuchaczy BiggerPockets włamało się do House'a. Jeśli masz okazję, w której możesz sprzedać nieruchomość i jesteś wykluczony z zysków kapitałowych przez dwa z pięciu lat, cóż, to może być naprawdę dobry moment na zakup i po prostu wziąć 200 , 300,000 3 $ kapitału ze stołu. Weź ten prezent od Wujka Sama i uciekaj z nim. Teraz zdecydowana większość ludzi nie ma dostępu do tego wyłączenia zysków kapitałowych. A potem ludzie mają obsesję na punkcie: „Och, cóż, nie chcę pozbywać się mojej 3% stopy procentowej”. Cóż, tak, ale nie patrzyłbym tylko na tę jedną metrykę. Ponieważ istnieje wiele scenariuszy, w których trzymając te 10%, podczas gdy oszczędzasz pieniądze na odsetki, oszczędzasz tutaj dolara. Ale w rzeczywistości tracisz XNUMX dolarów w tworzeniu bogactwa tutaj, nie wykorzystując go ponownie z dźwignią i nieruchomością o lepszej stopie kapitalizacji.
Tak więc sprowadza się to do wykonywania wielu scenariuszy wiele razy. Hej, zastanów się, jakie są twoje cele. A potem: „Co mogę zrobić z tą własnością? Pozwól mi po prostu uruchomić scenariusze. Czy powinienem to spłacić? I dla wielu ludzi nie jest to właściwa odpowiedź. Ponieważ jeśli musisz zgromadzić więcej nieruchomości na swoje cele emerytalne, cóż, spłata nieruchomości cię tam nie zaprowadzi.
Scott:
Czy mogę tutaj zadać szybkie pytanie? Powiedziałeś, że przeniesienie kapitału z mojej nieruchomości do nieruchomości o wyższym kapitale może być dobrym pomysłem. Ale jestem inwestorem tu, w Denver, i jestem arogancki jak cholera. I myślę, że kupiłem tutaj jedne z najlepszych nieruchomości na wynajem, przynoszących dochody, i nie jestem przekonany, czy stopa kapitalizacji na innej nieruchomości tutaj w Denver będzie wyższa niż ta, którą posiadam. Myślę, że dzięki temu zbudowałem dość dobre portfolio. Więc sugerujesz w tym przypadku, żebym na przykład wyjechał poza stan i wszedł do innej nieruchomości? Zastanawiam się, czy wielu inwestorów uważa, że ich portfel ma tam rozsądne stopy kapitalizacji i jest, przynajmniej ze względu na stan ich nieruchomości, jednym z lepszych rodzajów inwestycji przynoszących przepływy pieniężne w ich regionie.
Chris:
Jaka jest stopa kapitalizacji jednej z twoich nieruchomości, ballpark?
Scott:
Jasne. Powiedziałbym, i stosuję stosunek czynszu do ceny jako bardziej praktyczną zasadę, ale powiedziałbym, że mieści się on w przedziale 0.65 czynszu do wartości.
Chris:
Więc co? A więc stopa kapitalizacji od 5 do 6%?
Scott:
Jasne, jeśli mamy być mili. Tak.
Chris:
Cóż, mam na myśli, dobrze. Więc, mam na myśli-
Scott:
A to wysoko jak na Denver.
Chris:
Tak.
Scott:
Tak.
Chris:
Tak więc wiele razy wiele osób kupiło… Szczególnie tutaj, w Denver. Posłużę się skrajnym scenariuszem, bo to zależy od aktualnej wyceny nieruchomości. Wiele osób popełnia błąd: „Och, kupiłem tę nieruchomość siedem lat temu”. Świetnie. To już nie ma znaczenia. Kupiłeś nieruchomość o kapitalizacji 9%. Musimy użyć dzisiejszych liczb. Tak więc z wszystkich analiz, które przeprowadziłem, praktyczna zasada była taka, że jeśli jest poniżej 4% stopy kapitalizacji nieruchomości, 4% stawki cap z opłatą PM, często ma sens sprzedaż i ponowne wdrożenie lub 1031. Jeśli jest to powyżej 4% wartości maksymalnej, często oznacza to, hej, ponowne wdrożenie i ponowne wdrożenie.
Teraz, przy wyższych stopach procentowych, sytuacja się zmieniła. Spready są trudniejsze, ale stwierdziłem, że stopa kapitalizacji 4% jest progiem. I często jest tak: „Hej, ludzie mają 3.5-procentową stawkę kapitalizacji”. Ponieważ kupili nieruchomość w Sloan's Lake, która jest obszarem, który w Denver zyskał ogromną popularność. Sprzedam nieruchomość z kapitalizacją 3.5%. A ja powiedziałbym: „Potrzebujesz wzrostu stopy kapitalizacji o około 1.5 do 2% wraz ze zwiększoną dźwignią”. Tak więc wyższa stopa kapitalizacji, wyższa dźwignia finansowa jest kluczem do tego, aby ta transakcja była opłacalna.
Mindy:
Dobra. Cały czas spędzam czas na forach BiggerPockets, które można znaleźć na stronie largepockets.com/forums i stwierdzam, że koncepcja stopy kapitalizacji jest myląca nawet dla bardzo doświadczonych inwestorów. Czy możesz wyjaśnić, o czym mówisz, aby słuchacze, którzy prawdopodobnie są bardzo zdezorientowani, mogli zrozumieć?
Chris:
Oczywiście i dzięki za poruszenie tego tematu. Tak więc stopa kapitalizacji to zasadniczo Twój dochód operacyjny netto podzielony przez bieżącą wartość Twojego domu. Więc to oznacza, że bierzesz swój czynsz. Odejmujesz wszystkie dane operacyjne. Więc w zasadzie wszystko inne niż spłata kredytu hipotecznego. PM, naprawy i konserwacja, podatki, ubezpieczenie, opłaty HOA, architektura krajobrazu, cokolwiek to jest. Daje to dochód operacyjny netto i jest to po prostu kolejny sposób oceny wyników tej nieruchomości. Ja osobiście robię cap rate. To zadziałało dobrze dla mnie i jest również dobre, ponieważ masz dług lub nie masz długu. Jest to sposób na zrozumienie z wysokiego poziomu, jak właściwości mogą działać. Wiem, że wiele osób stosuje GRM, czyli mnożnik stawki brutto, stopę kapitalizacji. Bardzo podobna koncepcja, tylko trochę bardziej zaawansowana i dopracowana. Ale uważam, że jest to bardzo dobry sposób, aby pomóc w rozmowie na wysokim poziomie, teście wąchania. „Hej, to wygląda dobrze.” Lub: „Hej, masz nieruchomość o kapitalizacji 4%. Oto kilka zaawansowanych rzeczy, które możesz zrobić”.
Scott:
Używałem więc czegoś w rodzaju koncepcji GRM. Stosunek czynszu do ceny jest odwróceniem GRM do myślenia o przepływach pieniężnych mojej nieruchomości. Mówisz o kapitalizacji. Stopy kapitalizacji są lepsze. Powinienem używać stawek kapitalizacji. Ale tak naprawdę patrzę na to jako stosunek czynszu do ceny na najwyższym poziomie, chociaż mogę to łatwo kręcić w ten sposób. Ale tak czy inaczej, więc mówisz, że nieruchomość o niskim oprocentowaniu kapitalizacji, obecnie w przedziale 4 lub niższym, którą wielu inwestorów może znaleźć w Denver, może zostać ponownie wymieniona na nieruchomość, która może zarobić 6 lub 7% stopa kapitalizacji na rynku. A to może zwielokrotnić Twoje zyski, w zależności od tego, jak wykorzystasz dźwignię finansową i jakie poczynisz założenia.
Więc jest tam mnóstwo zastrzeżeń. Ale możesz być nieoptymalnie wdrożony, tak mówisz, z jedną z tych właściwości. Jak mam to uzasadnić… Muszę przyjąć tak wiele założeń i uwierzyć w tak wiele rzeczy, aby dotrzeć do celu, w którym się znajdujesz. Muszę wierzyć, że moja wdzięczność będzie na takim poziomie. Muszę zrozumieć różnicę między oprocentowaniem długu, który mam obecnie, a tym, że zamierzam kupić nową nieruchomość. Jak ogarnąć te wszystkie pozycje i wziąć, aby mieć pewność, że jeśli dojdę do wniosku: „Och, jeśli posiadam nieruchomość z kapitalizacją 4%, nadszedł czas, aby ją sprzedać i ponownie wdrożyć w nieruchomość o wyższym kapitalizacji”?
Chris:
Sięgasz do kalkulatorów i arkuszy kalkulacyjnych. Mam na myśli naprawdę prostą rzecz, mam na myśli, hej, użyj kalkulatorów BP i podłącz rozpiętość czynszu… Idź, weź kalkulator wynajmu i wpisz czynsz, który masz dzisiaj. Ale nie używaj numerów, których używałeś przez pięć lat, kiedy go kupiłeś. Użyj dzisiejszych liczb. „Hej, jaka jest dzisiejsza wartość? Jaki jest dzisiejszy czynsz? Jakie są dzisiejsze dane operacyjne?” I zagwarantuj to tak, jakbyś kupował nieruchomość dzisiaj. Ponieważ za każdym razem, gdy podpisujesz nowego najemcę, podpisujesz nową umowę najmu lub refinansujesz ją, zasadniczo odkupujesz nieruchomość na jakiś czas. Więc przejrzyj scenariusz i powiedz: „Hej, czy ta właściwość ma sens?” Możesz to zrobić za pomocą kalkulatora BP, a następnie dowiedzieć się, jak działa.
W zeszłym tygodniu przyjrzałem się nieruchomości klienta i jest to bardzo częsty przykład. Kupili nieruchomość w Denver za 300,000 650 dolarów. Teraz jest wart jakieś 200,000. Dostali kredyt hipoteczny na 3 400 $, pożyczkę oprocentowaną na 3.5% i 3.6 400,000 kapitału własnego. Ale jest to właściwość o stopie kapitalizacji 1031, 500,000%. Świetnie. Podłącz kalkulator i zobacz, jak działa, a następnie dowiedz się, ile masz equity. W tym przypadku powiedzmy XNUMX XNUMX $. I po prostu zaokrąglij w górę lub w dół, aby uzyskać pewne koszty sprzedaży i opłaty. Załóż XNUMX i rozegraj kilka takich scenariuszy. I powiedz: „Świetnie. Jeśli mam XNUMX XNUMX $ do odłożenia, kupię tę inną nieruchomość z kapitalizacją. Może znajdować się w Denver, może znajdować się na lokalnym rynku lub poza stanem. Po prostu, hej, niezależnie od tego, na jaką nieruchomość patrzysz, podłącz się: „Hej, jeśli to sprzedałem, wziąłem udziały i kupiłem tę nieruchomość o wyższym kapitalizacji, jakie są wyniki?”
To, co często obserwujemy… I znowu, spójrzmy na to z perspektywy Denver. Ta osoba sprzedaje tę nieruchomość za 650,000 1031 USD. Płacą opłaty za pośrednictwo w handlu nieruchomościami i opłaty za zamknięcie, 1.1 to. Zamierzają kupić miejsce za około 35 miliona dolarów. Ale aby uzyskać przepływ pieniężny, mamy 40, 7% zaliczki przy 35% stopie procentowej. Tak więc w tym scenariuszu często zdarza się, że sprzedają go z 3.5% spadkiem i przechodzą z 5.5 do XNUMX kapitalizacji nieruchomości. Więc dość konserwatywny i całkiem realistyczny. Ich przepływy pieniężne pozostaną mniej więcej takie same. Jednak ich całkowita wycena idzie w górę, a dochód operacyjny netto często ponad dwukrotnie. Więc często patrzę na to: „Hej, to jest przyszły dolar. To jest wartość przyszła.”
I to naprawdę, powiem tak, inwestowanie bez angażowania ludzi, którzy chcą tam pójść i znaleźć nieruchomość z wartością dodaną. To jest bardziej jak: „Hej, chcę po prostu tam wyjść, obejrzeć niektóre nieruchomości, ponownie wdrożyć mój kapitał. Jestem zapracowanym profesjonalistą. Jestem zajętą osobą”. W przypadku tego rodzaju prędkości tak naprawdę bardziej skupiasz się na ponownym rozmieszczeniu kapitału. I do tego sprowadza się to, że dla wielu klientów, z którymi rozmawiam, w tym dla mnie, nie żyję dziś z gotówki z moimi nieruchomościami. Mam inne dochody, które to umożliwiają, a wszystkie moje czynsze są przeznaczone na… To moja emerytura. To moja pula inwestycyjna. Więc nie potrzebuję tam ogromnych przepływów pieniężnych.
Teraz chcę, aby moje nieruchomości generowały przepływy pieniężne, ale sprowadza się to do pytania: „Hej, czy chcesz dziś więcej przepływów pieniężnych, czy chcesz wymienić, aby uzyskać większy przepływ gotówki w przyszłości?” Tak więc wiele razy, nawet z tymi bardzo ekstremalnymi przykładami nieruchomości o niskim oprocentowaniu i wysokim kapitale własnym, chociaż nie jest tak dobrze jak rok temu, to nadal ma sens w perspektywie 10, 20, 30 lat gra w szachy inwestowania w nieruchomości. Nie wiem, czy odpowiedziałem tam na twoje pytanie, czy zmąciłem wodę.
Scott:
Nie, myślę, że to prawda. I myślę, że podoba mi się twoja odpowiedź, i to nie tylko dlatego, że była to wtyczka do naszych kalkulatorów na stronie largepockets.com/calc. Ale to jest jak „Hej, to jest odpowiedź, podłącz te rzeczy do arkusza kalkulacyjnego i podejmij pewne decyzje i przyjmij pewne założenia”. I jednym z kluczowych założeń, które tam będzie, jest to, że jeśli analizujesz nową nieruchomość, będziesz w stanie uzyskać zaliczkę, wszystkie podstawowe liczby dotyczące czynszów, przepływu gotówki i wszystkich tych rodzaje rzeczy. Mamy nadzieję, że jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości, nie masz problemów z przyjmowaniem tego typu założeń.
Ale kluczowymi elementami w tej analizie będą oprocentowanie twojego długu, które dostaniesz za nową nieruchomość, oraz stopa wzrostu wzrostu czynszu i wzrostu cen w ciągu następnych 30 lat, a w szczególności w ciągu najbliższych kilku lat z tym. Cóż, 30 lat, jeśli myślisz długoterminowo, lub krócej, jeśli myślisz krótkoterminowo. To naprawdę ma znaczenie i myślę, że będzie to naprawdę interesujące. Myślę, że ludzie przekonają się, że jeśli nie wierzą, że uznanie będzie bardzo wysokie, strategia przesunięcia może ich kosztować. To może być dość konsekwentne. Ale jeśli wierzysz w aprecjację w ciągu następnych kilku lat i możesz podać wartość 3, 4, 5%, wtedy to, co mówisz, zadziała naprawdę, bardzo dobrze. Czy z twojego doświadczenia wynika, że jest to w dużej mierze dokładne, Chris?
Chris:
Tak, ale muszę odrzucić założenie o aprecjacji. Więc masz rację. To znaczy, nie polecam gwarantowania 6%, 8%, 10% aprecjacji. Nie polecałem tego lata temu. W pewnym sensie gwarantuję od 3 do 5% środków historycznych. Teraz, za rok lub dwa, mówię: „Hej, prawdopodobnie będziemy mieli mieszkanie, przynajmniej w Denver. Możemy coś powiedzieć, możemy coś powiedzieć, ale po prostu zakładamy brak uznania”. Myślę, że ważniejsze jest… Bo masz rację. Jeśli zrobisz szalone założenia, wyjdziesz z walnięcia. Ale nawet jeśli kupisz inną nieruchomość, załóżmy, że sprzedajesz w Denver i kupujesz w Denver ze stawką kapitalizacji od 3.5 do 5.5. Jeśli faktycznie zajmujesz się tam prawdziwym ubezpieczeniem, nadal lepiej ci będzie z czystego doświadczenia w zakresie bogactwa lub doświadczenia w budowaniu bogactwa, ponieważ jest to wciąż wyższy współczynnik kapitalizacji.
Teraz, jeśli zyska na wartości lub czynsze rosną szybciej, to jest duża, gruba wisienka na torcie, która zwiększy twoje zyski. Ale nawet jeśli aprecjacja i wzrost czynszów są względnie stałe, co w większości kraju myślę, że będzie tak przez rok lub dwa, lub będzie to -3 do +3 dla wielu obszarów, więc płaskie , nadal może mieć wiele sensu i nadal być właściwym posunięciem w długoterminowym budowaniu bogactwa. Tak więc uznanie nie uczyni tego ani nie złamie. Po prostu ubezpieczyłbym się bardzo, bardzo ostrożnie na 0, 1% przez następny rok lub dwa, a potem prawdopodobnie wróci do 3 lub 4% na dłuższą metę.
Inną rzeczą jest to, że patrzysz na możliwości. To było kilka rzeczy, ponieważ polecam ludziom, żeby tam poszli i po prostu pobawili się mnóstwem obliczeń. W tym przypadku: „Hej, jestem inwestorem z Denver. Sprzedawaj w Denver, kupuj w Denver”. I robisz to na swoim rynku. Teraz mówisz też: „Hej, sprzedawaj w Denver i kupuj poza stanem po lepszej stopie kapitalizacji”. Bo czym jest Denver? Wydaje mi się, że obecnie jest to najdroższe miasto poza wybrzeżami. Tak więc przepływ gotówki jest bardzo, bardzo trudny do znalezienia. Więc idź, napisz: „Hej, jeśli to kupiłem”. A potem zawarłem szaloną liczbę umów ubezpieczeniowych, w których mówiliśmy: „Hej, cóż, nie chcę rezygnować z mojej wymiany 1031. A gdybym go sprzedał i przekształcił w DST, fundusz powierniczy Delaware? Tak, oszczędzasz pieniądze na podatkach. Ale w ciągu następnych pięciu lat, odkąd osiągasz zwrot w wysokości 5%, faktycznie zaczynasz tracić pieniądze na dłuższą metę.
Prowadziłem scenariusze typu: „Hej, gdybym faktycznie zapłacił zyski kapitałowe, powinienem odejść z 400,000 100,000 $, ale 300,000 XNUMX $ idzie gdzie indziej”. Ale wyjmuję XNUMX XNUMX $ i inwestuję w nieruchomości, w konsorcjum, w inny biznes. Ale dostaję tak wyższą IRR, że nadal może to mieć sens i powiedzieć: „Wiesz co? Warto zjeść te zyski kapitałowe.” Więc nie dam ci tutaj rekomendacji. Chodzi mi o to, że wielu ludzi robi wiele rzeczy typu „co by było, gdyby”. Cóż, rób rzeczy typu „co by było, gdyby” i przeprowadzaj obliczenia za pomocą arkusza kalkulacyjnego lub kalkulatora BiggerPockets. A potem możesz wziąć ten jeden kalkulator i zrobić to wszystko dla swojej nieruchomości, nieruchomości na twoim rynku, miejsca poza stanem, czasu letniego. Możesz wymyślić pasywne inwestowanie, takie rzeczy. „Hej, jak wyglądają te zwroty i jak wyglądają konsekwencje podatkowe?” Uzyskaj pełny obraz rzeczy.
A potem następny poziom to przejście i upewnienie się, że rozmawiasz przez swój CPA. Jakie są konsekwencje podatkowe? Ponieważ wiele razy wiem, że na własny użytek szacuję, ile bym posiadał w amortyzacji lub przechwytywaniu zysków kapitałowych, a moje szacunki nie są zbyt dobre. Więc rozmawiałem z moim CPA. Przyjrzę się też rzeczom w następujący sposób: „Tak, możesz wyjechać poza stan, a stawki kapitalizacji są wyższe i bardziej atrakcyjne. Ale teraz musisz ponieść dodatkowy koszt podróży i rozwoju nowej sieci na rynku”. Co nie jest ani dobre, ani złe, ale te godziny i wydatki zwykle nie pojawiają się w ubezpieczeniu nieruchomości. Więc jestem wielkim zwolennikiem, uruchom kilka scenariuszy, a następnie spójrz na metryki. Następnie przyjrzyj się konsekwencjom podatkowym i zastanów się: „Hej, ile przepustowości i pieniędzy potrzebuję, aby faktycznie wdrożyć tę nową strategię?” I po prostu baw się scenariuszami biegania.
Mindy:
Bardzo podoba mi się ta rada, ponieważ naprawdę łatwo można wpaść w FOMO lub cokolwiek, co robi teraz rynek. Jesteś agentem nieruchomości. Pamiętasz wiosnę zeszłego roku, kiedy wszyscy kupowali, a czasami nie mogłeś nawet pokazać niektórych z tych gorętszych domów? Albo wszedłbyś, a byłyby to tylko te obrotowe drzwi ludzi, i przegrałbyś. Jesteś jedną z 1 ofert. Widzę więc, że ludzie są tym bardzo, bardzo podekscytowani. Tej wiosny, z tego co widziałem do tej pory, zaczyna znowu tak wyglądać. Nie w takim stopniu, ponieważ nie mamy wielkich stóp procentowych. Ale nadal w rejonie Denver robi się naprawdę gorąco. Więc może być kuszące do sprzedaży. „Och, słucham Chrisa w podcaście BiggerPockets Money. I powiedział, że moja stopa kapitalizacji nie jest świetna, więc powinienem sprzedać.
Nie, on tak nie mówi. Mówi scenariusze uruchamiania. Uruchom wiele scenariuszy. Porozmawiaj ze swoim agentem i zobacz, co jego zdaniem możesz uzyskać za swoją nieruchomość. Przeprowadź obliczenia w oparciu o tę kwotę, może trochę mniej, może trochę więcej. Ale zobacz, co dają ci wszystkie te opcje, zanim wskoczysz obiema nogami. Sprzedajesz to, a potem mówisz: „Och, nie mogę zrobić 1031, ponieważ skończył mi się czas”. Wiem wystarczająco dużo o 1031, by być niebezpiecznym. Istnieje bardzo określony zestaw czasu, w którym musisz kupić nową nieruchomość, aby zidentyfikować trzy nieruchomości. A jeśli tego nie zrobisz, twój 1031 jest na zewnątrz. Jeśli nie dostaniesz kogoś z wyprzedzeniem, aby przejął pieniądze w twoim imieniu i je przetrzymał, twój 1031 jest za drzwiami. Jeśli weźmiesz w posiadanie pieniądze, będziesz teraz winien wszystkie te podatki. Więc jest dużo planowania. Ale jeśli myślisz o sprzedaży, policz liczby. Upewnij się, że ma to sens. Uruchom wszystkie numery. Rozmawiać z ludźmi. Bardzo to kocham.
Scott:
Tak. Chris, wygląda na to, że jest tu kilka opcji. Mogę sprzedać nieruchomość, mogę refinansować nieruchomość lub nie mogę nic zrobić i pozwolić na spłatę mojego niskooprocentowanego długu. Wybrałem, niech mój niskooprocentowany dług się spłaci. Takie mam obecnie podejście. Nie jestem pewien, czy to właściwe podejście i muszę to zakwestionować. A w przypadku sprzedaży nieruchomości mam tam dwie możliwości. 1031 wymiana lub po prostu zbieranie… Mam opcję A. Sprzedaż części A to 1031, a sprzedaż części B to zysk ze zbiorów. Czy masz jakieś studia przypadków lub scenariusze, które mógłbyś nam przedstawić, dotyczące ludzi, którzy wybrali każdą z tych opcji i dlaczego to zrobili, a może przykłady z twojego osobistego portfolio?
Chris:
Tak. Absolutnie. Po pierwsze, chcę wrócić do tego, co mówiła Mindy. Moja ulubiona rzecz w… Co bym polecił po wykonaniu wszystkich scenariuszy i rozmowie z ludźmi, a ja robię to cały czas. Moją ulubioną funkcją BiggerPockets jest forum. Lubię czytać posty innych osób, ale zamieszczam też swoje. I nie publikuj postów: „Hej, chłopaki. Myślę o sprzedaży nieruchomości. Co powinienem zrobić?" Nie rób takich głupich postów. Opublikuj post w stylu: „Hej, uruchomiłem scenariusz. Oto liczby. I zrobiłem trzy plusy dla tego, tego i tego. Oto moje liczby. Oto moje przemyślenia. Społeczność BP, przekaż mi swoją opinię”. I otrzymasz wiele świetnych opinii. Będziesz także skłonić ludzi do kontaktu z Tobą, aby zaproponować inne możliwości. Dlatego zawsze należy zachować należytą staranność. Ale społeczność tam, myślę, że jest absolutnie najlepszą częścią BiggerPockets, lub moją ulubioną częścią. Więc zrób to wszystko, a następnie podziel się tym z forum i rozpocznij grupowe myślenie.
Scott:
Kocham to. Kalkulatory BiggerPockets i fora BiggerPockets. Zgadza się. Opublikuj inteligentne pytanie, a otrzymasz inteligentne odpowiedzi.
Mindy:
Mądra odpowiedź. I dostaniesz wiele różnych odpowiedzi. „Hej, podoba mi się to, co mówi ta osoba, ale nie sądzę, żeby wzięli ten czynnik pod uwagę”. Dostaniesz ludzi, którzy są bardzo doświadczeni, mówiąc ci, co zrobiliby w takiej sytuacji, i najprawdopodobniej wyjaśnią, dlaczego. Ludzie na forach uwielbiają rozmawiać o nieruchomościach. A u nas jest trochę inaczej, bo zajmujemy się nieruchomościami. Ale kiedy uwielbiasz rozmawiać o nieruchomościach i jesteś inwestorem w nieruchomości, nikogo innego w twoim życiu to nie obchodzi. Nie chcą tego słyszeć. Chcą ci tylko opowiedzieć o swoich złych doświadczeniach. Ale na forach BiggerPockets są ludzie, którzy to robią. Ludzie, którzy robią to dłużej niż ty, którzy mają scenariusze, przez które być może jeszcze nie byłeś, i mogą udzielić ci doświadczonych rad.
Chris:
Tak.
Mindy:
I nie chciałem, żeby to zabrzmiało jak reklama, ale...
Chris:
Nie. Ale, chodzi mi o to, czy jest tam jakiś atut, chłopaki? Użyj tego. To był jeden z najlepszych aktywów, jakich używałem w mojej karierze agenta nieruchomości jako inwestora. W porządku. Więc wracając do kilku przykładów tutaj. Więc cofając się o krok, ukończyłem planowanie finansowe i zawsze miałem pragnienie planowania długoterminowego. Nie lubię robić tego w akcjach i obligacjach, gdzie myślę: „Hej, włóż to do funduszu indeksowego, a to nudne i ustaw i zapomnij”. Nieruchomości są o wiele bardziej złożone. Więc to, co robię dla siebie i dla moich klientów, stworzyłem w pewnym sensie pięciostopniowy schemat. Omówię to w ramce, a to przeprowadzi Cię przez kilka typowych scenariuszy, które widzimy na rynku.
Więc krok pierwszy brzmi: jakie są twoje cele? Tak jak mówiłem, ponownie przyjrzyj się swoim celom. Nieruchomości to pojazd, aby tam pojechać. Krok drugi, spójrz na całe swoje portfolio. Wiele osób patrzy na swoje wynajem w odosobnieniu. Ale hej, w przypadku Twoich 5, 7 lub 10 wypożyczeń, jak to działa jako całość? Tak jakbyś spojrzał na swoje IRA, swoje 401(k), to. „Hej, jak to wszystko działa jako całość?” Trzecim krokiem jest wyjście tam i rozpoczęcie przyglądania się swoim indywidualnym właściwościom, indywidualnym aktywom. „Hej, jakie są możliwości? Jakie są liczby? Zrób tam analizę SWOT. Krok czwarty, uruchom te scenariusze, o których mówiliśmy. A następnie krok piąty to napisanie planu działania.
Jest to więc bardzo korzystne dla inwestorów. Ponadto, jeśli jesteś tam agentem, odkryłem, że jest to niesamowite narzędzie dodawania wartości dla moich klientów. Tak więc ja i mój zespół wykonujemy około 30 do 40 takich sesji portfolio rocznie. Albo, przepraszam, miesiąc. To coś w rodzaju corocznych sesji planowania finansowego z naszymi klientami i dla nas jako inwestorów. Dochodzimy więc do wielu dobrych danych. Widzimy tam pewne trendy. Aby wymienić kilka typowych przykładów, sprowadza się to do tego, że wiele osób zbliża się do emerytury. Cóż, dla nich są mniej skoncentrowani na wzroście, a bardziej na dochodach. Mogą więc mieć 50 lub 60 lat, przechodzić na emeryturę lub chcieć zrobić krok wstecz. Dzieci idą na studia lub wychodzą z domu. Nie potrzebują tony przyszłych dochodów ani tony przyszłego wzrostu. Potrzebują większych dochodów przez następne kilka lat.
Jest to więc zupełnie inny przypadek niż ktoś taki jak ja, gdzie nadal muszę zgromadzić więcej nieruchomości, aby przejść na emeryturę na poziomie, na którym chcę przez następne 10 lub 20 lat. Nadal jestem w fazie akumulacji. Tak więc dla osób, które często zbliżają się do emerytury, sensowne może być spłacenie nieruchomości i powiedzenie: „Hej, jeśli te nieruchomości zostały spłacone, jaki jest przepływ gotówki?” Ale jednocześnie uruchamiasz scenariusze: „Hej, w tym samym czasie, jeśli spłacisz te nieruchomości, hej, spójrz na potrójną sieć. Hej, spójrz na fundusz dłużny, który może zapłacić 8 lub 10% zysku. Możesz robić różne rzeczy w ten sposób, ale musisz upewnić się, że jest to zgodne z tym celem. Tak więc dla wielu osób, które są w tej fazie emerytury, wielu decyduje się tam wyjść i po prostu nadal spłacać swoje nieruchomości. Więc mówisz: „Hej, jeśli tylko spłacisz swoje nieruchomości, osiągniesz swój cel dochodowy”.
Więc wiele razy przyjmą metodę kuli śnieżnej długu i zaczną spłacać jedną nieruchomość, najniższe saldo lub najwyższą stopę procentową. Więc: „Hej, zacznij to spłacać”. A potem spłacić następną, spłacić następną. I wiele razy sprzedają jedną nieruchomość, która jest własnością ich psa lub [niesłyszalne 00:30:40]. Na przykład: „Hej, ta posiadłość to wrzód na tyłku. Nienawidzę tego. Nie działa dobrze”. Świetnie. Cóż, pozbądź się tego. Impreza uznaniowa. pójdziemy dalej. Tak więc dla wielu osób spłata ich majątku może być naprawdę dobrym posunięciem. Teraz jednak, jeśli powiesz: „Hej, jeśli spłacę nieruchomość i nie będę miał dochodu, którego chcę”, mamy problem.
Scott:
Odbyliśmy więc świetną dyskusję na podobny temat w programie BiggerPockets Money show 322, Dlaczego przepływy pieniężne w wynajmowanych nieruchomościach nie są takie, jak myślisz. Mieliśmy tam gościa, który miał dziewięć wynajmowanych nieruchomości i żył od wypłaty do wypłaty, ponieważ nie było przepływu gotówki. Więc jeśli zastanawiasz się nad tym, jeśli nie jesteś pewien, możesz znaleźć się w takiej sytuacji, jeśli masz kilka wynajmów, z których co najmniej kilka jest w najlepszym razie na progu rentowności i być może ujemnych przepływów pieniężnych. I myślę, że w takiej sytuacji odkryjesz to, wykonując pięć kroków, które nakreślił Chris. A w tej konkretnej analizie poszczególnych nieruchomości określisz, które z nich prawdopodobnie powinieneś rozważyć sprzedaż lub wyjście. Więc Chris, czy zrobiłeś to ze swoim własnym portfolio w ciągu ostatniego roku lub dwóch?
Chris:
Ja mam. Zrobiłem więc własny przegląd portfolio. W tym roku nie wykonałem żadnych ruchów, a to bardziej dlatego, że mój portfel jest właściwie… Jest całkiem dobrze zoptymalizowany pod względem stóp kapitalizacji, stosunku kredytu do wartości. Ale wchodząc w czynniki zewnętrzne, moja kariera i moja firma to agent nieruchomości, wszystkie związane z nieruchomościami. Cóż, jestem bardzo konserwatywny. A ponieważ mamy niespokojne czasy, a dochody większości ludzi z nieruchomości spadły w tym roku i… W 2022 i 23 roku są niższe dla wielu osób. Mówię więc: „Hej, będę bardzo konserwatywny w inwestowaniu, ponieważ muszę mieć pewność, że moje codzienne dochody są w porządku. Więc nie chcę tam iść i zacząć deptać lub ograniczać przepływy pieniężne. ” Chociaż ma to sens z inwestycyjnego punktu widzenia, nie ma sensu z globalnego punktu widzenia tego, co muszę teraz zrobić jako inwestor.
Więc to, co robię, to dwie nieruchomości tutaj, w Denver Metro, które… to znaczy, są dobre do wynajęcia. Jak mówiłem, nie należą do moich ulubionych. Nie byłbym nieszczęśliwy, gdybym je przeniósł. Więc rozmawiałem z moim zarządcą nieruchomości. Umowy najmu pojawią się w okolicach grudnia – o to nam chodzi, ponieważ najlepszy czas na sprzedaż nieruchomości tutaj, w Denver, to wiosna. Od połowy lutego do końca maja, idealne miejsce na ogłoszenie nieruchomości. Zamierzam więc upewnić się, że te umowy najmu dobiegły końca, a potem będę miał czas, aby wydostać najemców, aby mogli znaleźć nowe miejsce do życia i mam nadzieję, że mam trzy do sześciu tygodni, aby tam pojechać i zrobić cokolwiek aktualizacji, które muszę wykonać. Ponieważ większość wypożyczalni potrzebuje trochę miłości. Potrzebują trochę czułości. I wiele razy lepiej jest zainwestować od 5 do 15,000 XNUMX $ w jakąś pracę, a następnie sprzedać ją właścicielowi-użytkownikowi. Za każdego dolara, który wydam na upiększanie, powinienem otrzymać trzy do czterech dolarów więcej. Więc: „Hej, gdzie jest dla mnie to idealne miejsce, aby uczynić go bardzo przyjaznym dla właściciela, aby zmaksymalizować mojego dolara?”
Więc zaczynam to planować. Wielu klientów tak robi. Jedna naprawdę interesująca rzecz. To było takie fascynujące. Wracając do tego scenariusza z wysokimi kapitałami i niskimi stopami procentowymi. Wiele osób mówi: „Hej, mój wynajem jest dobry”. Mają stopę kapitalizacji 4%. Podoba im się wynajem, dobra część miasta. Nie chcą tego dotykać, ale chcą ponownie rozmieścić kapitał. Robiliśmy wiele HELOCów. W Kolorado jest jeden bank, o którym wiem… Zwykle bardzo trudno jest znaleźć banki, które wykonają HELOC inwestycji w nieruchomości inwestycyjne. Więc HELOC to linia kredytowa pod zastaw domu i nie jest jak 5-letnia hipoteka, ale bardziej jak czek, karta kredytowa na twojej nieruchomości.
Mamy wielu ludzi, którzy inwestują HELOC w swoją nieruchomość inwestycyjną, a potem odchodzą od… Mieli 30% LTV. Wyciągają 20 lub 30% swojego kapitału, a następnie przenoszą go na wynajem lub w jakąś strategię konsorcjalną. I mogą mieć ciastko i zjeść ciastko, ponieważ mają niskie 30-letnie stałe oprocentowanie i są w stanie poradzić sobie z pewną zmienną stopą procentową, ale pożyczają na 6, 7%, ale idź uzyskać zwrot od 15 do 20%.
Mindy:
Kto robi to HELOC dla nieruchomości inwestycyjnych? Ponieważ nie udało mi się znaleźć nikogo, kto zajmuje się HELOCami inwestycyjnymi.
Chris:
Cóż, napisz do mnie na BiggerPockets, a powiem ci, Mindy. Nie. Więc wiele z tego pochodzi z… Więc z tym, więc to jest… To znaczy, cieszę się, że mogę podzielić się z tobą tym nazwiskiem i podać mój kontakt, Mindy. Super gość. Ale chcesz szukać lokalnych banków. Wielkie banki i krajowi pożyczkodawcy, i prawdopodobnie osoba, która dała ci 30-letnią stałą pożyczkę konwencjonalną, nie będą odpowiednim facetem lub dziewczyną, aby udzielić ci tej pożyczki. To konwencjonalni pożyczkodawcy Fannie i Freddie.
Więc duże banki ci tego nie dadzą. Ale wiele razy znajdź lokalny bank, na przykład bank państwowy lub kasę kredytową, a to oni wykonują HELOC. A to sprowadza się do tego, że rozmawiałem z 30 bankami i mam tutaj swoją sieć. I znam kilka banków, które to zrobią, ale bardzo niewiele zrobi to, jeśli nie będą właścicielami pierwszej pozycji. I często nie zajmują pierwszej pozycji. Więc robi się bardzo, bardzo zniuansowany. Ale właśnie w tym miejscu wielu ludzi jest sfrustrowanych nieruchomościami, zwłaszcza technicy i giełdowi. Mówię: „Cóż, nieruchomości nie są wydajne”. Tak, zadzwoń do 30 pożyczkodawców. To nie jest zabawne, ale tak właśnie znajduje się złoto.
Scott:
Uwielbiam to jako podejście i jako narzędzie. Chcę ostrzec, że nie jestem fanem korzystania z inwestycji HELOC na 6, 7% odsetek, aby następnie ponownie wdrożyć inwestycje typu konsorcjalnego. Myślę, że to naprawdę trudny arbitraż, a przepływy pieniężne i terminy z tych syndykatów nie mogą być tak dobre w niektórych z tych przypadków. To bardzo agresywna gra. Więc pamiętaj tylko o tym, jeśli zamierzasz zastosować tego rodzaju strategię. Moim zdaniem jest to o wiele bardziej agresywne niż przeniesienie kapitału z wynajmowanej nieruchomości do innej nieruchomości, przy użyciu 30-letniego długu o stałym oprocentowaniu.
Chris:
Tak. Tutaj, jak powiedziałem, wiele osób, które to robią, ma osiem wypożyczalni i robią to na jednym lub dwóch. Tak więc nadal pozostają bardzo zrównoważeni pod względem ogólnej pozycji kapitałowej, a ich mieszana stała stopa procentowa wynosi 3.5, a teraz dodają bardzo małą liczbę zmiennych. Więc całkowicie się z tobą zgadzam, Scott. Jest bardziej zaawansowany. To jest wyższe ryzyko. I mamy ludzi, którzy robią to z wypożyczeniami, robią to z funduszami lub konsorcjami. Ale jest to zdecydowanie bardziej zaawansowana technika i upewnij się, że masz gotówkę, aby stamtąd jeździć na falach lub uderzać stamtąd.
Scott:
Chcę powiedzieć, że uważam, że mądrze jest wyjść i zobaczyć, co możesz uzyskać dla inwestora HELOC, jeśli jest to dla ciebie dostępne. Zawsze dobrze jest mieć dostęp do kredytu, nawet jeśli nie zamierzasz z niego korzystać.
Mindy:
Tak. To zdecydowanie uratowało moją skórę na naszej posiadłości. To nie był inwestor HELOC. To był HELOC w moim własnym domu. Ale zajmowałem się finansowymi małpami i potrzebowałem dostępu do szybkiej gotówki. Pomyślałem, że przydałby mi się szybki dostęp do gotówki, więc otworzyłem, ale nic nie wyjąłem. Po prostu tam siedziało. Ale wtedy, kiedy go potrzebowałem, był tam, by go ciągnąć. Czy inwestycja HELOC ma taką samą lub podobną stawkę jak własność prywatna HELOC?
Chris:
Nie. Wiele razy jest to bardziej jak liczba pierwsza plus 1 do 3%, gdzie wiele razy właściciel-occ może być liczbą pierwszą plus 0 lub liczbą pierwszą plus 0 do 1. Widzisz więc rozpiętość. Inną rzeczą jest to, że dla wielu prawyborów jest wiele spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych i banków w mieście, które osiągną łącznie 95% lub 100% LTV. Zrobią bardzo wysokie LTV. Ponownie wejdź tam ostrożnie. Musisz być sprytny z dużą kartą kredytową. Ale inwestor HELOC, w przypadku którego wiele razy stuka, ma łącznie LTV od 70 do 80%. A połączone LTV oznacza: „Hej, jaki jest procent tej stałej 30-letniej płatności za pierwszą pozycję? I dodajemy HELOC na górze. Co to jest razem? Więc inwestycja HELOC jest najlepsza, jaką widziałem. mówię najlepiej. Najwyższe LTV to 80% łącznego LTV, co wciąż jest niewiarygodnie wysokie jak na inwestycję HELOC.
Scott:
Czy możemy przejrzeć kilka przykładów od klientów, z którymi pracowałeś, ludzi, którzy być może przechodzili przez różne z tych opcji? Czy rozmawiałeś z kimś i ktoś powiedział: „Wiesz co? Zamierzam po prostu spłacić tę rzecz i powiedzieć, żebym o tym zapomniał”? Lub: „Po prostu pozwolę temu usiąść i nic nie robić. Nie zamierzam spłacać długu przed czasem. Po prostu pozwolę mu się zamortyzować. A potem, czy mieliście ludzi, którzy przez to przeszli i jakie było ich uzasadnienie w niedawnej przeszłości?
Chris:
Tak. Chodzi mi o to, że to wszystko powyższe, a wiele z nich sprowadza się do tego, jakie są ich cele i jaka jest ich ogólna tolerancja ryzyka. To znaczy, mam teraz klientów, którzy sprzedają nieruchomość i zamierzają zrobić 1031. Niektórzy zostają w okolicy. Niektórzy wyjeżdżają poza stan. Świetnie. Różne opcje tam. A ich uzasadnieniem w tym przypadku jest: „Hej, impreza z uznaniem się skończyła”. Dla Denver, szalone uznanie, to koniec. Jeśli teraz sprzedajesz, możesz oddać kilka punktów. Ale kogo to obchodzi? Zarobiłeś 40%. Oddaj dwa punkty wstecz za ostatnie dwa lata. A oni wciąż mówią: „Na dłuższą metę chcę tam pojechać… Wiele osób mówi:„ Hej, ta nieruchomość to nieruchomość klasy C, która przyprawia o ból głowy. To już nie jest świetny wynajem. Chcę przenieść go w lepszą lokalizację lub nieruchomość klasy A, mniejszy ból głowy”. Powinien więc charakteryzować się niższymi kosztami utrzymania, podobną lub wyższą stopą kapitalizacji, ale bardziej bezobsługową. To po części inwestycja, a po części po prostu ułatwia im życie jako inwestora.
Mam też wielu ludzi… Właściwie większość ludzi mówi: „Wiesz co? Trzymam się mocno przez cały rok”. Który trzyma się mocno przez rok i po prostu pozwala gotówce pozostać w banku, budować i nadal spłacać dług, nigdy nie jest złym posunięciem. Jeśli nie jesteś pewien, pompowanie hamulców nie zaszkodzi. Nie ma jednej transakcji, którą przegapisz, a która może zrujnować lub zrujnować twoją karierę. Ale jeśli dokonasz transakcji, istnieje umowa, która może przerwać twoją karierę. Więc nie martw się o duży, który uczyni cię bogatym. Martw się o tego, który cię wysadzi w powietrze i cofnie o 10 lat. I tak może się stać. Więc zawsze trzeba być uważnym. Tak więc wiele osób siedzi ciasno. Jak powiedziałem, robią to, co ja. „Hej, jestem w dobrej sytuacji. Moje właściwości wypadły dobrze. Mam dobre LTV. Siedzę ciasno przez rok”.
A potem ludzie, którzy stosują bardziej zaawansowane strategie umieszczania tam drugiego, takiego jak drugi stały lub drugi HELOC, to nie są ludzie z jedną właściwością, którzy to robią. Są to ludzie, którzy mają od 5 do 10 nieruchomości i mają dobre przepływy pieniężne, i robią to na 1 lub 2 nieruchomościach, aby zwiększyć swój globalny wskaźnik LTV z 30% do 40%. Więc nadal mają bardzo niski LTV, a ich mieszane oprocentowanie nieznacznie wzrasta. Mają też gotówkę w banku i czynsz, aby móc sfinansować wszystkie płatności. A także wytrzymać: „Och, wykonałem ten ruch i myślałem, że zarobię 20% IR, a teraz robię 7% IR na tej nieruchomości”. Poradzą sobie z tym podbitym okiem. Ale stosunek ryzyka do zysku jest dla nich prawidłowy, ale są odpowiednio skapitalizowani i mają dobre dochody.
Mindy:
Chris, czy na tym rynku jest kiedykolwiek dobry powód do zwrotu gotówki? To znaczy, jestem na tyle stary, że pamiętam 7%. Mój pierwszy kredyt hipoteczny był 7% pożyczką i pomyślałem, że jestem gorącym smarkiem za uzyskanie tej 7% pożyczki. A teraz mamy 2, 3, 4% pożyczki przez 20 lat. Ludzie wariują na punkcie obecnych stóp procentowych i rozumiem, dlaczego refi z wypłatą wydaje się złym pomysłem na papierze, ale nie może być tak źle.
Chris:
Jak w przypadku większości rzeczy, to zależy. Ale coś na wysokim poziomie. Wracając więc do tego przykładu, w którym powiedziałem: „Jeśli oprocentowanie nieruchomości wynosi 4%, to jest to moja praktyczna zasada”. To działa dobrze w Denver. Nie wiem jak to się przekłada na inne rynki. Zakładam podobieństwa. Ale znowu, to jest moje zastrzeżenie. Wysoki poziom, jeśli nieruchomość ma powyżej 4% stopy kapitalizacji, refinansowanie wypłaty może mieć sens. Jeśli jest to poniżej 4% właściwości cap rate, zwykle nie ma to sensu. Ale teraz jest chyba trochę wyższy. Prawdopodobnie będę musiał zmienić moje praktyczne zasady dotyczące stawek kapitalizacji na nowym rynku. Ponieważ jeśli dokonujesz zwrotu gotówki, odkupujesz nieruchomość. I poważnie wątpię, że gdybyś dokonał pełnego zwrotu gotówki, nieruchomość nadal miałaby przepływ gotówki. W większości przypadków nie jest to ujemny przepływ gotówki.
Tak więc spośród wszystkich recenzji, które wykonałem i spośród wszystkich klientów, z którymi pracowałem, nie przychodzi mi do głowy nikt, kto dokonał teraz zwrotu gotówki na obecnym rynku. Może być jeden lub dwa, ale powiedziałbym, że jest tak blisko zera, jak czułbym się komfortowo publicznie mówiąc, że jest zero. Większość ludzi decyduje się siedzieć cicho i nic nie robić, sprzedawać i przenosić pieniądze lub postawić HELOC, aby uzyskać dostęp do kapitału. Ale jeśli masz już kiepską nieruchomość do wynajęcia, robienie wypłaty w wysokości 7% zwykle nie jest dobrą rzeczą. Ponieważ teraz masz aktywo o ujemnym przepływie środków pieniężnych, które ma niską stopę kapitalizacji, które teraz reinwestujesz.
Tak więc dla zdecydowanej większości ludzi nie wydaje mi się, aby posiadanie ujemnych właściwości związanych z przepływem gotówki miało sens. Raz na jakiś czas, dla niewielkiej części portfela, tak, mogę zrobić wyjątek od tej reguły. Ale dla większości ludzi, dlaczego chcesz mieć aktywa, które się nie zwrócą? Więc jeśli wykonasz cashout refi, dużo czasu staje się ujemne. I właśnie tam staje się odpowiedzialnością dla większości ludzi. Więc nie widziałem żadnego zwrotu gotówki i nie widzę, żeby robili to moi inwestorzy lub klienci.
Mindy:
Często dostaję to pytanie i nie widzę też żadnego powodu, aby robić zwrot wypłaty. Jeśli masz nieruchomość, którą kupiłeś, zanim stopy procentowe zaczęły rosnąć w czerwcu ubiegłego roku, to jeśli chcesz ją zatrzymać, zatrzymaj ją i HELOC, aby uzyskać dostęp do kapitału. Krótkoterminowe, zgadzam się ze Scottem, że pieniądze HELOC powinny być pieniędzmi krótkoterminowymi. Ale wtedy, tak, albo go zatrzymasz, albo sprzedasz. A jeśli zamierzasz to utrzymać, to utrzymaj niskie oprocentowanie. To po prostu nie ma sensu. Nie wiem, co byś z tym zrobił. Ale znowu, to zależy. Najprawdopodobniej nie wyjdzie. Uruchom swoje scenariusze, tak jak powiedziałeś wcześniej. Jeśli możesz uzyskać dostęp do tej gotówki w taki sposób, że… Znalazłeś zabójczą ofertę i to jest jedyna gotówka, jaką masz, może to być bardzo, bardzo specyficzny sposób wykorzystania zwrotu gotówki. Ale tak, zgadzam się z tobą.
Scott:
Tak. Z wyjątkiem przypadków tych, którzy są skrajnymi bykami na rynku nieruchomości i chcą po prostu kupić dużo więcej i wyciągnąć gotówkę, refinansowanie kredytu hipotecznego o niskim oprocentowaniu na znacznie wyższy nie przynosi wiele sens. Widzę więc, że przypadek użycia tego powoli wraca w ciągu najbliższych kilku lat, gdy ludzie kupują z oprocentowaniem według obecnych stawek. Więc jeśli kupujesz nową nieruchomość na 6, 7, 7.5% z pożyczką inwestorską, a następnie BRRRR w przyszłym roku, jeśli chcesz refinansować na 7% stopę procentową i wyciągnąć trochę gotówki, to miałoby sens Ja. Myślę więc, że czeka was chwilowy zastój w większości działań związanych z refinansowaniem. To oczywiście już tu jest. Myślę, że to będzie kontynuowane i powoli wróci w ciągu najbliższych kilku lat.
Chris:
Tak. Mam na myśli, że rozmawiam z wieloma pożyczkodawcami, a impreza refi zakończyła się około rok temu. Dlatego też widzieliśmy wiele zwolnień w świecie pożyczek, ponieważ impreza refi się skończyła. Zgadzam się. To po prostu nie jest teraz wielka sztuka. Więc teraz jest to bardzo małe użycie przypadków. Zwykle ma to dla kogoś sens, ale tam jest 0.1%.
Scott:
Chris, to było fantastyczne. Dziękuję za przybycie, pokazanie i rozmowę o tym dobrym problemie. Jak radzić sobie z kapitałem, który być może jest uwięziony w portfelu wynajmu, jeśli byłeś inwestorem długoterminowym. Gdzie ludzie mogą dowiedzieć się więcej o tobie?
Chris:
Cóż, zawsze możesz mnie wygooglować. Jestem marketerem tutaj w Denver. Więc jeśli wygooglujesz Chrisa Lopeza z Denver, znajdziesz mnie. Ale absolutnie najlepszym miejscem do tego jest BiggerPockets. Jestem na forum tam i strzelać do mnie DM. To naprawdę jedyna platforma społecznościowa, z której sam korzystam i na której odpowiadam, ponieważ jest to naprawdę przydatna informacja. Dlatego bardzo chciałbym połączyć się z ludźmi z BiggerPockets, ponieważ naprawdę uwielbiam jamować i rozmawiać o nieruchomościach, a także uczyć się, co robią inni ludzie. Tak więc BiggerPockets to najlepsze miejsce do odwiedzenia.
Scott:
Wspaniały. Tak. Jeśli jesteś w Denver, Chris zawsze chętnie się spotka. Ostatnio spotkałem się z tobą kilka razy. Tak. Jeśli wejdziesz na fora BiggerPockets, skontaktuj się ze mną. Chętnie się z tobą spotkam. Denver to fajne miejsce dla inwestorów. Uwielbiamy rozwijać sieć.
Chris:
Wspaniały. Cóż, dziękuję wam. Przyjście tutaj było super. Uwielbiam rozmawiać o bardziej technicznych rzeczach w ten sposób, więc to jest moja absolutna filiżanka herbaty. Dziękuję wam.
Mindy:
Dziękuję, Chris. To było super zabawne i wkrótce z tobą porozmawiamy.
Chris:
Cześć, chłopaki.
Mindy:
W porządku. To był Chris Lopez. To było dużo zabawy. Scott, poruszyliśmy wiele rzeczy, których wcześniej nie brałem pod uwagę. Ale także rada, która powtarza się przy każdym naszym występie, brzmi: przelicz swoje liczby. Odrób swoją pracę domową. Uruchom różne scenariusze. Nie lataj tylko za siedzeniem spodni. Zobacz, jaka ścieżka jest dla Ciebie najkorzystniejsza finansowo. Nie myśl tylko: „Wszyscy inni sprzedają, więc ja też powinienem sprzedawać”. To może nie być najlepsza opcja. To może być najlepsza opcja. Ale podejmij solidną decyzję w oparciu o matematykę, a nie emocje.
Scott:
Tak. Kocham to. Chris mówi: „Zacznij od swojego portfolio. Zadaj sobie pytanie: „Czy to da mi to, czego chcę?”. Następnie sprowadź to do składnika portfela związanego z nieruchomościami na zasadzie transakcji po transakcji. Czy każda z tych umów przyczynia się do osiągnięcia tego większego celu? A jeśli nie, to czy będę go spłacał? Czy mam zamiar nic nie robić i pozwolić na amortyzację mojego obecnego banknotu, czy też mam zamiar sprzedać i wymienić lub sprzedać i przejąć zyski? Złożony zestaw decyzji, które musisz tu podjąć. Trzeba w to włożyć dużo myśli i energii oraz dużo know-how. Na szczęście mamy platformę o nazwie BiggerPockets, która pomoże Ci odkryć wszystkie tajniki tego typu rzeczy i przeprowadzić tego rodzaju analizy dotyczące ich właściwości.
Ale chcę zadać jeszcze jedno pytanie. Chcę zadać jeszcze jedno pytanie w tej kwestii. To znaczy, co byś zrobił, gdybyś zamienił cały swój portfel na gotówkę? Gdybym wręczył ci to w gotówce, jak byś to wykorzystał? Czy byłby to ten sam sposób, w jaki wdrożyłeś go dzisiaj, czy może byłoby to coś innego? A jeśli chodzi o coś innego, dlaczego nie wrócisz do tego i nie powiesz: „Jak mam zacząć dzisiaj robić ruchy z całą dodatkową gotówką, którą zgromadziłem, a może nawet przesunąć niektóre aktywa z mojego obecnego portfela, aby osiągnąć ten stan to jest mój wymarzony portfel”?
Mindy:
Och, bardzo lubię to pytanie, Scott. Jak rozłożyłbyś gotówkę? Czy wdrożyłbyś go dokładnie w ten sam sposób, czy też wprowadziłbyś zmiany? To interesujące. Myślę, szczerze mówiąc, że byłbym prawie taki sam, jak teraz. Lubię swoje portfolio.
Scott:
Tak. Jestem całkiem zadowolony z mojego portfela, ale myślę, że dużym tematem do rozważenia jest dług. Ostatnio dużo o tym mówiłem. Ale któregoś dnia dostałem pytanie od słuchacza BP Money, a oni na to: „Hej, mam duże portfolio, ale nie generują żadnego przepływu gotówki”. „Portfel ma jakieś 2.5 3 miliony dolarów. Jak nie generujesz przepływów pieniężnych?” „Och, to dlatego, że jesteśmy rozmieszczeni w ten sposób”. Cóż, jeśli kupiłeś kredyt hipoteczny, jeśli dosłownie… Kredyty inwestycyjne wynoszą 7 i 7.5% w tej chwili dla 30-letnich kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne. Właśnie włożyłeś kilkaset kawałków w jedną z tych hipotek. Kup pojedynczy kredyt hipoteczny i masz, tylko z odsetek, swoje 30, 40,000 XNUMX dolarów rocznie w pasywnym przepływie gotówki. Więc coś do makaronu dla ludzi, którzy zastanawiają się, co zrobić ze swoim portfelem, rozważ zadłużenie jako jedno z tych miejsc, w których możesz przesunąć się w większym stopniu, zwłaszcza jeśli chcesz tego pasywnego dochodu.
Mindy:
To ciekawy scenariusz, Scott. Lubię to. W porządku. Czy powinniśmy stąd wyjść?
Scott:
Zróbmy to.
Mindy:
Dobra. To kończy ten odcinek podcastu BiggerPockets Money. On jest Scottem Trenchem, a ja jestem Mindy Jensen i mówię: „Porozmawiajmy wkrótce, pawianie”.
Scott:
Jeśli podobał Ci się dzisiejszy odcinek, wyślij nam pięciogwiazdkową recenzję na Spotify lub Apple. A jeśli szukasz jeszcze więcej treści związanych z pieniędzmi, odwiedź nasz kanał YouTube pod adresem youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money został stworzony przez Mindy Jensen i Scotta Trencha, wyprodukowany przez Kailyn Bennett. Edycja przez Exodus Media. Copywriting autorstwa Nate'a Weintrauba. Na koniec wielkie podziękowania dla zespołu BiggerPockets za umożliwienie tego programu.
Obejrzyj podcast tutaj
[Osadzone treści]
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy na iTunes zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku, który obejmujemy
- Wyjaśnienie kapitału własnego i jak go używać budować bogactwo jeszcze szybciej
- Kiedy kupować, sprzedawać lub refinansować i jak obliczyć najlepszą opcję dla Ciebie
- Stawki kapitalizacji i używając tej prostej miary do zdecydować, czy wynajmowana nieruchomość jest warta utrzymania
- HELOC (linie kredytowe pod zastaw domu) i które banki będą oferować je na wynajem nieruchomości
- Pięć kroków opracowanych przez Chrisa w celu ponownej oceny i ulepszenia Twojego portfela wynajmu
- Kiedy refinansowanie wypłaty i czy robienie tego ma sens w dzisiejszych czasach wysokie stopy procentowe
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 roku
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Zdolny
- O nas
- powyżej
- bezwzględny
- absolutnie
- dostęp
- Dostęp
- Konto
- Gromadź BTC
- akumulacja
- dokładny
- Osiągać
- w poprzek
- działać
- Działania
- działalność
- faktycznie
- w dodatku
- Dodatkowy
- awansować
- zaawansowany
- Rada
- doradcy
- Po
- Agent
- agentów
- agresywny
- Wyrównuje
- Wszystkie kategorie
- już
- Chociaż
- zawsze
- zdumiewający
- wśród
- ilość
- analiza
- Analizując
- i
- roczny
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- ktoś
- Apple
- Aplikuj
- doceniać
- uznanie
- podejście
- właściwy
- arbitraż
- POWIERZCHNIA
- obszary
- na około
- kapitał
- Aktywa
- założenie
- Osiągalny
- atrakcyjny
- Austin
- autor
- dostępny
- z powrotem
- Łazienka
- Bilans
- przepustowość
- Bank
- Banki
- na podstawie
- podstawowy
- Gruntownie
- podstawa
- bo
- stają się
- staje się
- staje
- zanim
- jest
- uwierzyć
- poniżej
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- Duże zdjęcie
- większe
- Bit
- Czarny
- wiać
- Więzy
- wysięgnik
- granica
- Nudny
- pożyczać
- kupiony
- BP
- przerwa
- przynieść
- Bringing
- Przynosi
- przyniósł
- budować
- Budowanie
- Byki
- Pęczek
- biznes
- biznes
- kupować
- Zakup
- CAKE
- obliczać
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- nie może
- czapka z daszkiem
- kapitał
- skapitalizowane
- zdobyć
- Przechwytywanie
- karta
- Kariera
- walizka
- Case Studies
- Etui
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Wypłata
- Wypłata
- złapany
- wyzwanie
- wyzwania
- Zmiany
- Kanał
- ZOBACZ
- Szachy
- wybrany
- Chris
- Miasto
- klasa
- klient
- klientów
- Zamknij
- zamknięcie
- Studentki
- Kolorado
- połączony
- jak
- wygodny
- przyjście
- handlowy
- wspólny
- społeczność
- kompleks
- składnik
- pojęcie
- konkluzja
- warunek
- pewność
- zmieszany
- mylące
- Skontaktuj się
- Konsekwencje
- konserwatywny
- Rozważać
- za
- skontaktuj się
- zawartość
- kontynuować
- przyczyniając
- Konwencjonalny
- przeliczone
- copywriting
- Koszty:
- mógłby
- kraj
- Para
- CPA
- stworzony
- tworzenie
- kredyt
- Karta kredytowa
- Unia kredytowa
- SKOK
- Kubek
- Waluta
- handlu walutami
- Aktualny
- Obecnie
- Niebezpieczny
- dane
- dzień
- Day Trading
- dzień do dnia
- sprawa
- Promocje
- Dług
- dekada
- postanowiła
- decyzja
- Decyzje
- Zdecydowanie
- Stopień
- Delaware
- Denver
- W zależności
- zależy
- rozwijać
- wdrażane
- miejsce przeznaczenia
- Ustalać
- rozwijanie
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- pracowitość
- odkryj
- dyskusja
- podzielony
- DM
- Nie
- Pies
- robi
- Dolar
- dolarów
- nie
- Drzwi
- podwojona
- wątpić
- na dół
- dramatycznie
- marzenia
- porzucone
- każdy
- Wcześniej
- Wcześnie
- zarabiać
- łatwiej
- z łatwością
- jeść
- wydajny
- bądź
- gdzie indziej
- osadzone
- energia
- Inżynieria
- dość
- Cały
- Odcinki
- sprawiedliwość
- szczególnie
- istotnie
- majątek
- oszacowanie
- oceniać
- Parzyste
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- ewoluowały
- przykład
- przykłady
- Z wyjątkiem
- wyjątek
- wymiana
- podniecony
- wykonać
- Wyjście
- Exodus
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- doświadczony
- Wyjaśniać
- skrajny
- oko
- Czynniki
- wentylator
- fantastyczny
- fascynujący
- szybciej
- Tłuszcz
- Moja lista
- Cecha
- opłata
- informacja zwrotna
- Opłaty
- stopy
- kilka
- Postać
- finansować
- budżetowy
- Niezależność finansowa
- materialnie
- Znajdź
- w porządku
- i terminów, a
- Pierwsze spojrzenie
- ustalony
- mieszkanie
- pływ
- koncentruje
- następujący
- FOMO
- Dla inwestorów
- obcy
- obca waluta
- Forum
- Forum
- znaleziono
- założyciel
- FRAME
- Framework
- Darmowy
- Wolność
- Piątek
- od
- udaremniony
- pełny
- zabawa
- fundusz
- fundusze
- przyszłość
- przyszły wzrost
- Wzrost
- Zyski
- gra
- Generować
- generujący
- otrzymać
- miejsce
- prezent
- Dziewczyna
- Dać
- daje
- Dający
- Globalne
- Go
- cel
- Gole
- Goes
- będzie
- Złoto
- dobry
- wspaniały
- brutto
- Rosnąć
- Wzrost
- Gość
- gości
- Facet
- siekać
- hacked
- uchwyt
- Zawiesić
- zdarzyć
- dzieje
- Zaoszczędzić
- żniwa
- Żniwny
- mający
- głowa
- słyszeć
- pomoc
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- na wysokim szczeblu
- wyższy
- Najwyższa
- historyczny
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Strona główna
- Domy
- Praca domowa
- Szczerze
- Ufnie
- HOT
- GODZINY
- dom
- domy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Setki
- Zranić
- CHORY
- pomysł
- zidentyfikować
- ważny
- in
- włączony
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- niewiarygodnie
- niezależność
- wskaźnik
- indywidualny
- Informacja
- ubezpieczenie
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- Internet
- Wywiad
- przedstawiać
- inwersja
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- IRA
- odosobniony
- problem
- IT
- samo
- podróż
- skok
- Trzymać
- Klawisz
- dzieci
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- Lśniący
- drabina
- jezioro
- w dużej mierze
- większe
- Nazwisko
- Ostatni rok
- uruchomić
- zwolnienia
- Wyprowadzenia
- dowiedziałem
- nauka
- pozostawiając
- kredytodawców
- pożyczanie
- najmu
- poziom
- Dźwignia
- LG
- odpowiedzialność
- życie
- Prawdopodobnie
- Linia
- linie
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- mało
- relacja na żywo
- życie
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- BANKÓW LOKALNYCH
- lokalizacja
- długo
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- utraty
- Partia
- miłość
- niski
- LTV
- zrobiony
- konserwacja
- Większość
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- kierownik
- wiele
- rynek
- Marketing
- rynek
- rynki
- masywny
- matematyka
- Materia
- Matters
- Maksymalizuj
- znaczy
- Media
- Poznaj nasz
- Łączyć
- metryczny
- Metryka
- Metro
- może
- milion
- Mindset
- brakujący
- błąd
- moment
- pieniądze
- Miesiąc
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- ruch
- porusza się
- przeniesienie
- wielokrotność
- Nazwa
- naród
- narodowy
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- ujemny
- netto
- sieć
- Nowości
- New Market
- Następny
- Północ
- notoryczny
- numer
- z naszej
- oferta
- Oferty
- częstokroć
- W porządku
- Stary
- ONE
- otwierany
- operacyjny
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- Option
- Opcje
- Inne
- opisane
- zewnętrzne
- ogólny
- przegląd
- własny
- właściciele
- płatny
- Ból
- malarstwo
- Papier
- część
- szczególny
- partnerem
- przyjęcie
- pasywny
- pasywny dochód
- Przeszłość
- ścieżka
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Ludzie
- Ludzie na
- procent
- doskonały
- wykonać
- wykonywania
- wykonuje
- może
- osoba
- osobisty
- Osobiście
- perspektywa
- faza
- feniks
- wybierać
- obraz
- Pivot
- Miejsce
- Miejsca
- krok po kroku
- planowanie
- Platforma
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- plus
- kieszenie
- Podcast
- punkt
- zwrotnica
- rozważać
- basen
- biedny
- teczka
- position
- Pozycje
- posiadanie
- możliwy
- Post
- Wiadomości
- teraźniejszość
- bardzo
- Cena
- pierwotny
- premia
- prawdopodobnie
- Problem
- wygląda tak
- Wytworzony
- profesjonalny
- prawidłowo
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- publicznie
- pompowanie
- Naciskać
- odepchnąć się
- położyć
- Stawia
- Putting
- pytanie
- Szybki
- Raleigh
- zasięg
- Kurs
- ceny
- ocena
- stosunek
- dosięgnąć
- osiągnięcie
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- realistyczny
- zrealizować
- realizowany
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- rozsądny
- niedawny
- niedawno
- polecić
- zalecenia
- Refi
- związane z
- stosunkowo
- pamiętać
- Wynajem
- Wynajem
- reprezentować
- Zasoby
- Odpowiadać
- odpowiedź
- przejście na emeryturę
- powrót
- powraca
- przeglądu
- Recenzje
- Nagradzać
- Bogaty
- Pozbyć się
- zmarszczka
- podniesienie
- Ryzyko
- Walcowane
- okrągły
- Zasada
- run
- bieganie
- Powiedział
- sól
- Salt Lake City
- Sam
- taki sam
- Zapisz
- oszczędność
- Oszczędności
- mówią
- scenariusz
- scenariusze
- druga
- sekund
- Tajemnica
- widzenie
- wydaje
- segment
- sprzedać
- Sprzedawanie
- Sprzedaje
- rozsądek
- Sesje
- zestaw
- siedem
- Share
- Strzelać
- strzelanie
- Sklep
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- znak
- podobny
- podobieństwa
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- SIX
- spory
- umiejętności
- skóra
- Powoli
- mały
- mądry
- So
- dotychczas
- Obserwuj Nas
- Platforma społeczna
- sprzedany
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- Wkrótce
- Dźwięk
- Źródło
- SPA
- specjalizować
- specyficzny
- swoiście
- prędkość
- wydać
- Spin
- Sponsorzy
- Spot
- Spotify
- rozpiętość
- Spready
- Arkusz kalkulacyjny
- wiosna
- Gwiazda
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- Cel
- Kij
- Nadal
- stany magazynowe
- Giełda Papierów Wartościowych
- Akcje
- Akcje i obligacje
- Historia
- strategie
- Strategia
- stres
- badania naukowe
- sukces
- udany
- taki
- Wspaniały
- słodki
- syndykat
- stół
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Stuknij
- podatek
- Podatki
- herbata
- zespół
- tech
- Techniczny
- tymczasowy
- najemca
- test
- Połączenia
- Przyszłość
- świat
- ich
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Trzeci
- w tym roku
- myśl
- tysiące
- trzy
- próg
- Przez
- dokręcanie
- czas
- czas na zakup
- Oś czasu
- czasy
- typ
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- tolerancja
- Tona
- Ton
- także
- narzędzie
- Top
- aktualny
- Kwota produktów:
- CAŁKOWICIE
- Kontakt
- wzruszony
- w kierunku
- handel
- handlowiec
- Handel
- transakcja
- Transkrypcja
- podróżować
- Podróżowanie
- ogromny
- Trendy
- Potroić
- kłopot
- prawdziwy
- Zaufaj
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- typy
- zrozumieć
- gwarantowanie
- unia
- Związki
- odblokować
- Nowości
- uaktualnienie
- us
- posługiwać się
- przypadek użycia
- zazwyczaj
- Wycena
- wartość
- Dodaj wartość
- Wartości
- różnorodny
- Naprawiono
- pojazd
- Przeciw
- Wideo
- poszukiwany
- Uzdatnianie wody
- fale
- Bogactwo
- tydzień
- tygodni
- powitanie
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- będzie
- skłonny
- MĄDRY
- bez
- wspaniale
- pełen zdumienia
- Praca
- odrobić
- pracował
- pracujący
- działa
- świat
- wartość
- wart
- by
- owinąć
- napisać
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- Wydajność
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero