Możesz wiedzieć jak zbudować portfel nieruchomości, ale jak zbudować niezachwianą? Tak myśli większość inwestorów na rynku nieruchomości kupno kilkudziesięciu tanich jak barszcz domów to wszystko, co muszą zrobić, aby zarobić miliony i żyć życiem pełnym dochodu pasywnego. To jest dalekie od rzeczywistości, tak jak twoja cała wartość netto może się zawalić gdy tylko pojawi się krach na rynku mieszkaniowym, korekta lub nowa polityka najmu. Jak więc zbudować zrównoważony portfel nieruchomości — taki, który to zrobi pomnażaj swoje bogactwo nawet w najgorszych ekonomicznie czasach?
David Greene wielokrotnie poruszał ten temat, często odnosząc się do „architektura portfela” jako jeden z najważniejszych aspektów budowania bogactwa poprzez nieruchomości. Ta strategia nie tylko pomaga Ci rosnąć bogactwo ale trzymaj go nawet wtedy, gdy wszystko pójdzie nie tak. Nie wierzysz nam? Posłuchaj indywidualnych historii Davida i Roba na temat tego, co stało się z ich portfelami podczas Blokady 2020 i jak szybko się odbiły, podczas gdy inni inwestorzy musieli się całkowicie odbudować.
W pierwszej części tego dwuczęściowego podcastu David i Rob omówią najczęstsze słabości w ich portfele nieruchomości, co może spowodować, że wszystko się zawali, a pięć najważniejszych kluczy do architektury portfela. Mówią też o dywersyfikacji i o tym, jak posiadanie tylko jednego typu nieruchomości w jednej lokalizacji może być dobrym pomysłem ogromny błąd.
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest podcast BiggerPockets, pokaż 705.
Obrabować:
Bo takie powinny być nieruchomości. To tak, jakbyś zawsze czuł się spłukany, jeśli inwestujesz właściwie. I to jest cały kolejny prawdopodobnie odcinek, zawsze nazywam to zagadką spłukanego milionera, w której faktycznie jesteś milionerem na papierze, ale wydajesz całą swoją gotówkę na swoje inwestycje. Więc zawsze mówisz: „Cholera, gdzie są wszystkie moje pieniądze?” I jest po prostu związany z kapitałem własnym, co jest dobrą rzeczą.
David:
Co u was? To jest David Greene, wasz gospodarz podcastu BiggerPockets Real Estate, jest tu dzisiaj z moim współgospodarzem, Robem Abasolo, którego właśnie słyszeliście, podekscytowanego jedną z naszych największych jak dotąd rezerwacji, nie tylko pod względem kwoty, ale w krótkim czasie. I mam nadzieję, że jesteście tak samo podekscytowani jak my. Ale dzisiejszy program nie będzie dotyczył wielu zwycięstw. Usłyszysz o wielu rzeczach, które idą nie tak w naszych portfelach, rzeczach, których nie przewidzieliśmy, a które faktycznie stały się dla nas przeszkodami, błędach, przez które próbujemy przebrnąć, zmianach w gospodarce, po prostu kilka rzeczy, które nie idą dobrze, ponieważ wiele osób ma z tym do czynienia. A sposób radzenia sobie z błędami jest jeszcze ważniejszy niż unikanie ich.
Dzisiejszy program to fantastyczny odcinek, w którym Rob i ja zagłębimy się w nasze własne portfele, życie i biznes oraz podzielimy się tym, co robimy, aby poradzić sobie z chaosem i zniszczeniem, które często towarzyszą inwestowaniu w nieruchomości. I myślę, że ci się spodoba. Rob, jakie były twoje ulubione części?
Obrabować:
O stary. Och, to jest po prostu pełne smakołyków, ponieważ mówimy o multiwersie, prawda? Być może nie uda nam się nakłonić cię do pracy w Interstellar, ale przynajmniej możemy zmusić cię do rozmowy o koncepcjach wszechświatów równoległych, upadku naszych portfolio. I nawet możemy przejść od stóp do głów na metaforach i analogiach. Mówisz o magazynowaniu energii. Przynoszę to z analogią baterii i mówię: „Wow, uczeń stał się nauczycielem”. I wreszcie, poświęcamy dużo po prostu dobrej myśli o architekturze portfela i o tym, jak ustrukturyzować portfel w sposób, który pomoże ci przetrwać każdą burzę gospodarczą, z którą możemy się zmierzyć lub nie.
David:
Dokładnie tak jest i uważam, że to jest osobiście ważne. Mówię dużo o tym, jak zbudować fortecę finansową, a nie lichą chatę, którą można po prostu szybko zbudować, co szczerze mówiąc, wiele osób zrobiło w ciągu ostatnich pięciu lub sześciu lat z gospodarką, byli ludzie, którzy rzucali rzeczy razem że nigdy nie powinny, i nie mają się zbyt dobrze. Istnieje jednak sposób na zbudowanie portfela w sposób, który wytrzyma próbę czasu, i właśnie w to wierzymy w BiggerPockets.
Zanim przejdziemy do dzisiejszego programu, krótka wskazówka dla publiczności. Dzisiejsza szybka wskazówka to rozważenie, w jaki sposób Twój portfel może być idealnie zrównoważony, tak jak powinno być. Zastanów się nad Thanosem i zapytaj: „Jak to wszystko mogło się rozpaść? I jak mogę stworzyć równowagę, której potrzebowałbym, aby temu zapobiec?” Może to być sezonowość w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Może to być posiadanie dużej ilości pieniędzy w banku, a następnie wydawanie wszystkiego na transakcję. Rob wciąż próbuje znaleźć równowagę. To trudniejsze niż się wydaje, prawda?
Obrabować:
Musicie to zobaczyć na YouTube.
David:
Wywierć dziury we własnym portfolio. Zrób z tego poke-folio i przyjrzyj się, w jaki sposób może się to rozpaść, a następnie bądź proaktywny, próbując temu zapobiec, w przeciwieństwie do życia w strachu, niepokoju i martwienia się o to, co może się wydarzyć, bez planu na to, co zrobisz zrobić, jeśli tak.
Powiedziawszy to, odsuniemy kurtynę i pokażemy wam, co się dzieje w naszych portfelach, jak radzimy sobie z tymi wyzwaniami i co robimy, aby się zamknąć i utrzymać.
Obrabować:
W porządku, David, wiem, że nie jesteś fanem Interstellar, bo jeszcze go nie skończyłeś i nie interesujesz się całym równoległym wszechświatem, ale chciałem rzucić ci kilka scenariuszy równoległych wszechświatów i porozmawiamy o tym w dzisiejszym odcinku BiggerPockets. Czy to fajne?
David:
Prawdopodobnie mogę dostać się do rzeczy z równoległego wszechświata. To rodzaj wymuszenia na nas wszystkich, jeśli lubisz filmy Marvela. Musisz to po prostu zaakceptować. Tak, dokładnie tak. Mogliśmy więc wprowadzić multiwersum do podcastu.
Obrabować:
Dobra, zróbmy to. Więc dzisiaj chciałem porozmawiać o tym, że jesteśmy stosunkowo odnoszącymi sukcesy inwestorami w nieruchomości. Jesteśmy w różnych podróżach, różnych częściach naszych podróży, jeśli wolisz, i radziliśmy sobie naprawdę, naprawdę, naprawdę dobrze dla siebie. I myślę, że mamy wystarczająco dużo systemów i zabezpieczeń, aby naprawdę przetrwać każdą nadchodzącą burzę, która się zbliża lub w której obecnie jesteśmy. Ale chciałem dzisiaj trochę odwrócić scenariusz i porozmawiać o świecie, w którym całe nasze imperium się rozpada i porozmawiać o scenariuszach, które doprowadziłyby do śmierci Davida Greene'a i Roba Abasolo.
David:
Myślę, że to zdrowe. Myślę, że ciągłe planowanie paranoicznego najgorszego scenariusza może tylko wzmocnić twoje portfolio. Byłby to więc scenariusz wieloświatowy, w którym Thanos jest królem, Iron Man stracił zbroję, Kapitan Ameryka nie może znaleźć swojej tarczy, a Hulk popadł w anoreksję. I jak najpotężniejsi bohaterowie na ziemi poradzą sobie z tymi wyzwaniami bez swoich supermocy?
Obrabować:
Dobra. Więc tak, to znaczy jestem ciekawy, czy kiedykolwiek myślałeś o świecie, w którym całe twoje portfolio się rozpada?
David:
Tak, dużo o tym myślę. Myślę, że wyzwanie polega na tym, że kiedy wszystko idzie naprawdę dobrze, masz w głowie myśl, że nie zawsze tak będzie albo musisz się przygotować na cokolwiek. Ale środowisko emocjonalne, w którym działasz, jest zupełnie inne. I to samo jest z drugiej strony, kiedy jest bardzo ciężko, masz w głowie myśl, wiem, że mogę zarabiać na nieruchomościach, to może się udać, ale twój stan emocjonalny jest tak negatywny i oparty na strachu , jest bardzo trudny w obsłudze. Więc te ćwiczenia są dobre, ponieważ zmuszają cię do wyjścia ze stanu emocjonalnego, w którym jesteś teraz, w oparciu o tymczasowe czynniki, takie jak rynek, jak poszła twoja ostatnia transakcja lub to, co zjadłeś dziś na śniadanie i do psychicznej strony tego. gdzie o wiele bardziej stabilne i korzystne jest podejście do aspektów finansowych z tej perspektywy.
Obrabować:
Ale w głębi duszy wiem, że prawdopodobnie zawsze czujesz się komfortowo, wiedząc, że masz 10 milionów punktów na karcie kredytowej, prawda? Czy to nie jest twój apokaliptyczny scenariusz, jeśli wszystko zniknie?
David:
Tak. To mój jedyny plan awaryjny. Więc tak, żartowaliśmy, że mam dużo punktów na kartach kredytowych, ponieważ mając je tam, czuję się lepiej na wypadek, gdyby wszystko zostało wymazane. Jeśli Thanos pstryknie palcem i połowa mojego bogactwa zniknie, wciąż mam te punkty z kart kredytowych, z których mogę żyć przez sześć miesięcy, nie martwiąc się, że będę głodny.
Obrabować:
Tak, David tak naprawdę nie ujawnił, ile ma. To moje przypuszczenie. Powiem, że to jedna rzecz, bardziej chronię moje punkty na karcie kredytowej niż portfel nieruchomości. Wydaje mi się, że mam punkty na karcie kredytowej warte jakieś 12,000 1.2 dolarów. Nie wiem. Co to jest 12,000 miliona punktów na karcie kredytowej, jak XNUMX XNUMX dolców? A ja na to: „Nigdy tego nie dotknę”.
David:
To takie zabawne, i moja kolekcja Beanie Baby, którą trzymam w różnych skrytkach depozytowych na Środkowym Zachodzie.
Obrabować:
Widziałem to coś, człowieku. To rozległe.
David:
Tak.
Obrabować:
Cóż, zróbmy to, człowieku. Porozmawiajmy o tym. Pozwólcie, że przedstawię mój punkt widzenia, zanim do tego przejdziemy. Myślę, że tak jak powiedziałeś, zdrowe jest mówienie o dobrych i złych i hej, jaki scenariusz, to i tamto. Kiedy wszystko idzie dobrze, mamy taki sposób myślenia: „Hej, miażdżymy to, bla, bla, bla”. Szczerze mówiąc, nie obchodzi mnie to w ten czy inny sposób, to prawdopodobnie gorące podejście, jak portfel nieruchomości radzi sobie na co dzień. Przepływ gotówki jest zawsze miły, ale i tak trzymam to wszystko na koncie bankowym i tak naprawdę polegam na uznaniu. Więc mam naprawdę dobre miesiące. Mam takie sobie miesiące. W większości przypadków są to dobre miesiące.
Ale szczerze mówiąc, na koniec dnia to długa gra. I tak jak co dzień przesuwam ten kamień o stopę do przodu, jeśli wolisz. To tak nie działa, ale wiesz, co mam na myśli.
David:
Tak. Więc z twojej perspektywy, kiedy jesteś… jednym ze sposobów, w jaki grasz w obronie, jest to, że nie zamierzasz wydawać pieniędzy z przepływu gotówki. Więc projektujesz przepływ gotówki, który chcesz uzyskać, ale nie polegasz na nim. Więc nigdy nie ma emocjonalnego związku, o którym mówisz, że polegasz na swoim bezpieczeństwie w przepływie gotówki.
Obrabować:
Tak. Tak. Jestem wielką zwolenniczką tego, aby twoja nieruchomość pracowała dla ciebie i budowała bogactwo i tak dalej, ale mieć kilka innych źródeł dochodów, z których możesz faktycznie żyć… Więc mam prawdopodobnie 10 do 15 strumieni dochodów. Tak naprawdę z tego żyję, dzięki czemu zawsze mogę napędzać portfel nieruchomości.
David:
Myślę, że to zdrowe. A powodem, dla którego myślę, że dobrze jest poruszyć ten temat, jest to, że większość ludzi nie uznaje tego faktu. W większości przypadków, jeśli otrzymujesz bezpłatne informacje o inwestowaniu w nieruchomości, jeśli komuś płacisz, może być inaczej, jeśli płacisz za coaching, kurs lub coś w tym rodzaju, ale jeśli otrzymujesz informacje za darmo, osoba, która ci to daje, musi jakoś zarobić. Więc zwykle będą zarabiać pieniądze, próbując nakłonić cię do… polubienia reklamy lub zdobycia wyświetleń, aby zwrócić na siebie uwagę i zdobyć obserwujących. Najszybszym sposobem na to jest powiedzenie komuś, że może zarobić więcej pieniędzy łatwiej niż to, co robi obecnie. To po prostu trwa od zawsze.
Więc jeśli jest dziewczyna, którą lubisz i ona ma chłopaka, pierwszą rzeczą, którą każdy facet chce zrobić, to powiedzieć jej wszystkie powody, dla których jej chłopak jest do bani i jak mógłby być lepszy, prawda? To samo się sprawdza, jeśli chcesz czyichś pieniędzy, musisz im powiedzieć, że miejsce, z którego obecnie dostają pieniądze, mogłoby być lepsze. „A jeśli przyjdziesz na ten świat, dziewczyno, pokażę ci, jak uzyskać pasywny przepływ gotówki. Czy nie byłoby to lepsze niż codzienne chodzenie do pracy?
Dlatego często widzisz skrypty TikTok, Instagrama i mediów społecznościowych z małymi emotikonami, które mówią: „Czy chcesz zarabiać 6,000 $ miesięcznie? Czy chcesz wiedzieć, jak zarabiam 300,000 2 $ rocznie bez pracy? I nieuchronnie jest to jakaś forma przepływu gotówki z nieruchomości, i prawdą jest, że w zasadzie można pasywnie zarabiać na nieruchomościach. Prawdą jest również, że jest to z natury mniej wiarygodne niż dochód WXNUMX, który wszyscy niszczą.
Więc nowy facet zawsze powie ci, w jaki sposób jest lepszy od twojego chłopaka na wszystkie te sposoby. Ale jeśli wyskoczysz ze statku i zwiążesz się z nowym facetem, zdasz sobie sprawę: „Och, jest wiele rzeczy, które robił mój chłopak, a których ten facet nie robi, a które być może uważałem za oczywiste”. A dla wielu ludzi ich praca w W2 nie jest najlepszą rzeczą, jakiej potrzebują, aby się z niej wydostać. Ale dla innych zapominasz, że kiedy masz zły tydzień lub czujesz się przygnębiony, albo jesteś rozkojarzony, albo twoje dziecko jest chore i nie śpisz, człowieku, ta wypłata wciąż nadchodzi. Nie ma znaczenia, jeśli nie wystąpisz.
Wchodzisz w świat nieruchomości lub przedsiębiorczości i nie grasz w grę A, a pieniądze mogą się zatrzymać. Warto więc przyznać, że dochód pochodzący z bezpiecznego źródła ma wartość, której nie ma dochód pochodzący z niepewnego źródła, jakim jest przepływ gotówki. Warto również przyznać, że w branży nieruchomości nigdy się o tym nie mówi, ponieważ większość osób udostępniających informacje nie chce ci powiedzieć, że przepływy pieniężne są niewiarygodne. Bo wtedy nie będziesz za nimi podążać. Nie zamierzasz subskrybować ich kanału, nie dasz im lajków, nie dasz im waluty, której potrzebują, aby usprawiedliwić darmowe treści, które publikują.
Obrabować:
O tak. To takie zabawne, bo zawsze w YouTube, w swoich treściach lub po prostu u moich uczniów mówię: „W porządku, dobijmy do 10,000 10,000 $ miesięcznie. Nauczę cię, jak to zrobić”. A oni na to: „O mój Boże, zróbmy to”. Mówię: „W porządku. A oto, co się stanie, gdy zarobisz XNUMX XNUMX $ miesięcznie, a nie będziesz ich wydawać. A oni na to: „Czekaj, co?” Ja na to: „Mam cię. Uczyniłem cię bogatym i nie pozwolę ci go wydać”, ponieważ takie powinny być nieruchomości. To tak, jakbyś zawsze czuł się spłukany, jeśli inwestujesz właściwie.
I to jest zupełnie inny prawdopodobnie odcinek, zawsze nazywam to zagadką spłukanego milionera, w której faktycznie jesteś milionerem na papierze, ale wydajesz całą swoją gotówkę na swoje inwestycje. Więc zawsze mówisz: „Cholera, gdzie się podziały wszystkie moje pieniądze?” I jest po prostu związany z kapitałem własnym, co jest dobrą rzeczą.
David:
I to jest jeden z powodów, dla których zacząłem nazywać pieniądze magazynem energii, a pracę energią. Próbuję odwrócić nasze myśli od dolara amerykańskiego, którego wartość stale się zmienia wraz z inflacją. Bardzo trudno jest określić, ile wart jest dolar, w zrozumieniu energii, gdzie można zarobić kupę pieniędzy, czyli po prostu przekształcenie pracy w energię, a następnie przyjęcie jej w formie pieniędzy. A potem wymieniasz te pieniądze na fantazyjne ubrania, fantazyjne buty, fantazyjne samochody i fantazyjne wakacje, i po prostu nosisz swoją energię na zewnątrz.
To wszystko, co to jest. Nie jesteś bogatszy od innych ludzi. Po prostu wkładasz energię w rzeczy takie jak samochody i ubrania, w porównaniu z nieruchomościami, my ciągle wkładamy naszą energię z powrotem w aktywa, z powrotem do portfela. Umieszczamy to w przyszłości, w której będzie rosnąć i powielać się i wytwarzać więcej energii, a my możemy wyciągnąć energię z portfela poprzez przepływy pieniężne, poprzez refinansowanie wypłat. Istnieją pojazdy, których używamy, aby uzyskać dostęp do tej energii. Ale masz rację, lepszym sposobem na pomnożenie bogactwa jest zatrzymanie jak najmniejszej ilości energii dla siebie i trzymanie jak największej jej części w pojazdach, gdzie będzie rosła, co często prowadzi do tego, że ludzie noszą t- koszulki takie jak ty.
Obrabować:
Zgadza się. Moja jedyna, moja jedyna koszula, mam tylko jedną. Właściwie myślę, że używając tutaj twojej analogii, myślę, że lepiej jest pomyśleć o twoim… Och, to jest naprawdę dobre. Dobra. Muszę to przepracować z tobą na antenie. Ale twoje pieniądze i bogactwo to coś w rodzaju baterii, magazynu baterii, w porządku? Możesz więc przechowywać wszystkie swoje baterie na wypadek burzy, a kiedy ta burza nadejdzie, możesz jej użyć, aby przetrwać burzę.
Jeśli jednak używasz baterii do głupich rzeczy, nie wiem, pilotów RC, samochodów RC lub czegokolwiek innego, gdy tylko ta energia zniknie, zniknie. Nie odzyskasz tego. To wyczerpujące się źródło. A z drugiej strony, baterie nie działają wiecznie. Jeśli po prostu trzymasz baterie w szafie przez 20 lat, z czasem tracą moc, co jest inflacją. Więc musisz być w stanie konsekwentnie przenosić swoją energię do czegoś, co będzie produkować więcej energii. Ja to zrobiłem.
David:
Kocham to. Tak. I jest tak wielu ludzi, którzy myślą: „Och, mój laptop jest naładowany. Jestem na sto procent. Nie muszę go podłączać”. Straszna postawa. Nie powinieneś mówić: „Jestem bogaty, mam stuprocentową baterię”. Podłączcie ją. Utrzymajcie energię w źródle zasilania i miejcie nową energię pochodzącą z elektryczności, aby ją przywrócić, co byłoby nowymi sposobami zarabiania na nieruchomościach, nowymi sposobami zarabiania na przedsiębiorczości.
Tak, masz mnóstwo bogactwa przechowywanego w swojej nieruchomości. Nie wyciągaj go tak po prostu, ponieważ nigdy nie wiesz, kiedy będziesz go potrzebować. nie wiesz. Co się stanie, jeśli zabraknie prądu? Jak powiedziałeś, nie możesz naładować tej baterii, a masz tylko 4%, masz tylko 12%, ponieważ byłeś zbyt leniwy, aby ją podłączyć.
Więc w dzisiejszym programie dosłownie mówimy o tym, jak przygotowujemy się na burzę, która powstrzyma cię przed zastąpieniem tej energii, jak przygotowujesz się na burzę, która skróci żywotność baterii o połowę. Kiedy wszystko jest świetnie i myślisz, że zawsze będzie świetnie, my planujemy, kiedy nie będzie wspaniale, ponieważ te burze nie zdarzają się cały czas. Nie mamy 20-letnich burz. Zwykle są to nikczemne, paskudne huragany, które nadchodzą w ciągu kilku lat dewastacji, a potem gospodarka jest lepsza.
Ogólnie rzecz biorąc, dlatego zawsze dobrze sobie radzimy, zbierając energię i gromadząc energię elektryczną w naszym portfelu, kiedy go inwestujemy. Ale byłbyś głupcem, gdybyś nie planował tego, że będziesz miał spadki, a celem jest po prostu przetrwanie. Jak mamy przetrwać te krótkie okresy, kiedy burze uderzają, a my musimy zamurować włazy, wejść do piwnicy, poczekać, aż to minie, a potem, kiedy to się skończy, wyjść stamtąd i zacząć sadzić nasze rośliny? flagę i zgarniamy wszystkie nieruchomości, jakie możemy.
Obrabować:
Cóż, naprawdę po mistrzowsku stworzyliśmy dobrą analogię tutaj w ciągu ostatnich 13 minut. Mam nadzieję, że faktycznie trafi do ostatniego odcinka. Jeśli słyszałeś to tylko przez minutę, wiedz, że było wiele dobrych rzeczy, o których właśnie rozmawialiśmy.
Ale tak, porozmawiajmy o tym, człowieku. Przyjrzyjmy się strukturalnym słabościom naszych portfeli i określmy niektóre z tych scenariuszy, które mogą spowodować ich upadek. Oczywiście jest to mało prawdopodobne, ale powinniśmy rozważyć, co może się stać, żeby nas powalić.
David:
Tak. Więc od czego chcesz zacząć?
Obrabować:
Cóż, ogólne pytanie brzmi: jak całe imperium mogło się rozpaść? Myślę, że możemy to zrobić na kilka sposobów. Możemy więc zacząć od pytania, na przykład, jakie są obszary możliwych słabości w Twojej obecnej strategii? Czy masz coś do powiedzenia na temat tego rodzaju pierwszego punktu?
David:
I po prostu myślałem, zanim zaczęliśmy nagrywać, rozmawiałem z kimś i rozmawialiśmy o tym, gdzie biznes idzie dobrze, a gdzie źle. I generalnie dla mnie decyzje, które podejmuję, są prawie w stu procentach solidne. Rzadko podejmuję złą decyzję, jeśli chodzi o to, co kupić lub jak sobie z tym poradzić lub jak zarządzać przepływem energii.
I tak opowiem o tym w audycji, jak ja na to patrzę, że rzadko kiedy podejmuję złe decyzje, ale mimo to mam spory stres i problemy i rzeczy, które idą nie tak. Więc próbowałem dowiedzieć się, jak to się dzieje, jeśli podejmuję dobre decyzje we wszystkich moich inwestycjach? I zdaję sobie sprawę, że sprowadza się to do dwóch rzeczy i są rzeczy, których nie mogę kontrolować. Są innymi ludźmi i są czymś w rodzaju przepisów.
Mogłem więc spojrzeć na umowę, przeanalizować ją z każdej sytuacji, wejść do niej z naprawdę dobrym planem, kupić nieruchomość, a sąsiad narzeka na budowę, a miasto się w to angażuje, spowalniają i zamienia się to w sześciomiesięczny projekt zamiast 30-dniowego i tracisz 10 kawałków miesięcznie, zanim jeszcze wydobędziesz nieruchomość, i masz 60,000 XNUMX $ w dołku.
Więc nie zdajesz sobie sprawy, że potrzebujesz drugiego rodzaju pozwolenia. Cóż, to zajmie kolejne trzy miesiące, zanim będziesz mógł to zdobyć, prawda? A potem idziesz tym króliczym szlakiem tylko swojej konstrukcji, albo twoja część ze skokiem zajęła dziewięć miesięcy i nie miałeś odłożonych 90,000 XNUMX $, a następną rzeczą, którą pamiętasz, przeszedłeś od bycia bardzo płynnym do prawie płynnego. A jeśli masz inny problem w innym miejscu w swoim portfolio, bum, jesteś w punkcie, w którym nie przetrwasz burzy.
Tak więc regulacja jest jedną z rzeczy, po której inwestorom bardzo trudno jest teraz nawigować. Dotyczy to zwłaszcza wynajmu krótkoterminowego. Nie wiesz, o co sąsiad skarży się radzie miasta, a oni przychodzą i mówią: „To już nie jest dozwolone”. Albo mój współpracownik niedawno musiał sprzedać trzy swoje nieruchomości w Wirginii, ponieważ ni stąd, ni zowąd HOA zdecydowało, że nie będziemy już zezwalać na wynajem krótkoterminowy. Więc co on zamierza zrobić? Musiał wystawić domy na rynek i je sprzedać. Nie mógł sprzedać z zyskiem. Większość pieniędzy, które miażdżyli przez dziewięć miesięcy wcześniej, z całej włożonej pracy, poszła na pokrycie kosztów zamknięcia i opłat dla pośredników w handlu nieruchomościami. A potem, kiedy on i jego partner podzielili się pieniędzmi, przez dziewięć miesięcy ciężkiej pracy i sukcesów nie było prawie żadnego zysku. Nic, co mogliby kontrolować.
Więc rzeczy takie jak regulacje mogą mnie całkowicie schrzanić. A drugi to ludzie. Myślałem o wszystkich problemach, które mam. Zawsze są problemy z umowami, które zawierałem z innymi ludźmi. Partner w interesie stał się chciwy lub leniwy, albo nie miał tego samego systemu wartości co ja i podejmował decyzje, na które nie patrzyłem, które były bardzo kiepskie. Więc chociaż plan i posiadłość były doskonałe, osoba nie była idealna.
Lub partnera biznesowego, z którym wchodzisz w interesy i dowiadujesz się, że przyjaźń, którą z kimś łączysz, nie jest tym samym związkiem, który masz, gdy w grę wchodzą pieniądze. Miałem więc sytuacje, w których założyliśmy przedsiębiorstwo i poszło im naprawdę dobrze, bardzo szybko i całkowicie się zmienili. Nie wyznają tych samych wartości, zachowują się zupełnie inaczej. Ich ego jest dla nich ważniejsze niż sukces firmy. Nigdy nie doświadczyli tak wielkiego bogactwa tak szybko i uderzyło to w nich w sposób, którego nie mogłem przewidzieć.
Więc to są zazwyczaj rzeczy, które powodują stres w moim życiu. Dlatego próba nauczenia się ograniczania zależności od innych osób w tych przedsiębiorstwach jest największym zagrożeniem dla mojego portfela. I większość problemów, które teraz mam, wynika z tego.
Obrabować:
Czy to dlatego zamknąłeś wypożyczalnię różowych chrząszczy Volkswagena? Zawsze zastanawiałem się, dlaczego to upadło.
David:
Mieliśmy mnóstwo popytu i to było naprawdę dobre dla mojego wizerunku. Ale tak, partner, na którego się zdecydowałam, nie chciał już, żeby był różowy, chciał przejść na fioletowy, a ja po prostu nie mogłem z tym żyć.
Obrabować:
Twórcze różnice. Nie, człowieku, to ma sens. Myślę, że zdecydowanie istnieją… to znaczy przepisy nawet przechodzą obok, myślę, że prawa i przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego i tym podobne. To znaczy, wiemy, że jestem gospodarzem wynajmu krótkoterminowego. Oczywiście cały czas o tym rozmawiamy, ale istnieją inne przepisy, które naprawdę mogą cię zapętlić. Dam wam jeden przykład, gdzie czyjeś imperium mogło się rozpaść. Mój nie, na szczęście. Myślę, że na potrzeby tego podcastu powiemy, że to było moje imperium.
Miałem stosunkowo udaną operację Airbnb i małą operację glamp, która płynęła gotówką, dużo pieniędzy, wszystko szło dobrze, latałem gorąco… Ikar, jeśli wolisz, leciał blisko słońca. A potem na całym świecie pojawiła się ta mała rzecz, zwana pandemią COVID-19. I zgadnij co? Airbnb anulowało wszystkie rezerwacje, które mieliśmy przez trzy miesiące z rzędu, a potem miasto zamknięto i nie pozwolili ci robić Airbnb.
I tak właściwie musieliśmy zwrócić koszty rezerwacji o wartości od 40 do 50,000 50 USD z dnia na dzień. Myślę, że dla większości ludzi, którzy są nadgorliwi i bardzo lewarowani i nie mają zbyt wielu rezerw ani nic w tym rodzaju, pochłonęłoby to większość biznesów. Ale moim stanowiskiem zawsze było trzymać wszystkie nasze pieniądze na koncie bankowym, nie wydawać ich. Jak powiedziałem, staram się nie wydawać pieniędzy na nieruchomości. Więc to naprawdę nie było nic wielkiego. Zwrot pieniędzy nie był dla nas wielkim problemem. Oczywiście nie podobało mi się zwracanie XNUMX kawałków, ale to było coś w stylu: okej, mamy pieniądze, po prostu nie damy rady. To nic wielkiego.
A potem zgadnij co? Skończyło się na tym, że byliśmy w stanie to przetrwać i przez resztę roku byliśmy najbardziej dochodowi w historii. Podczas gdy wielu ludzi korzystało z arbitrażu najmu, na przykład umów leasingu generalnego, w których mieli sto jednostek, wiele z nich upadło w tym czasie, ponieważ nie mogli nakłonić najemców do wynajmu Airbnb.
Więc jeszcze więcej globalnych regulacji może naprawdę spowodować upadek twojego imperium. Czy w tym czasie miałeś jakieś problemy z resztą swojego portfolio, czy wszystko było w porządku? Czy w czasie, gdy po raz pierwszy uderzył COVID-19, miałeś coś, co spowodowało jakiekolwiek pęknięcia strukturalne w twoim systemie, czy wszystko było w porządku, ponieważ korzystałeś głównie z wynajmu długoterminowego?
David:
Cóż, wynajmowane nieruchomości były mniej więcej… OK. Miałem kilku najemców, którzy nie płacili, i miałem takiego, w którym najemca nie płacił przez ponad rok. Problem polegał na tym, że nie obserwowałem portfela bardzo uważnie z powodu wszystkich innych biznesów, które mam. Więc nawet nie wiem, czy minął rok lub więcej niż rok bez tej osoby. Zarządca nieruchomości nie zwrócił na to mojej uwagi.
To był największy problem z czynszami. Większy problem był z zespołem nieruchomości. Uznano, że agenci nieruchomości nie są niezbędni. Więc dosłownie nie mogliśmy już pokazywać domów. Nie tylko organizowanie otwartych domów. Nie możesz nawet wejść do domu, żeby go pokazać. Nikt nie zamierzał kupować domów. Więc cały ten strumień dochodów został po prostu zamknięty. Nie będziesz w stanie sprzedać nikomu domu i nie będziesz w stanie pomóc kupującym w jego zakupie.
Z emocjonalnego punktu widzenia bardzo łatwo jest zobaczyć, jak pieniądze wciąż napływają. Mogę nadal kupować, mogę nadal wydawać, mogę nadal robić to, co robię. A potem uderza COVID, który był wydarzeniem czarnego łabędzia, nikt by nie pomyślał, bum. W rzeczywistości mieli okres kilku tygodni, w których pożyczki nie były finansowane. Pożyczki od Fannie Mae i Freddie Mac, rząd mówi: „Po prostu niczego nie finansujemy”. Jedyny sposób, w jaki możesz kupować domy za gotówkę i jedyny sposób, w jaki możesz kupować domy, to nie widzieć tego.
Więc nikt nie będzie kupował domów w tym czasie. Zatem Twój portfel jako całość to nie tylko aktywa, które posiadasz, to Twoje życie, prawda? Jak wspomniałeś, mówiąc, że skończyłeś… możesz być zbyt lewarowany. Wszyscy zakładają, że oznacza to zaciągnięcie pożyczki na nieruchomość o zbyt dużym LTV. Nie, możesz mieć naprawdę niski poziom LTV wynoszący 50%, ale co, jeśli Twoje życie jest nadmiernie lewarowane? Masz ogromne opłaty za samochód, masz ogromną opłatę za dom, na którą cię nie stać. Masz mnóstwo długów, których nigdy nie spłaciłeś. Masz styl życia, w którym inni ludzie wydają twoje pieniądze, a ty nie zwracasz na to uwagi. Możesz mieć rozważne inwestycje, ale prowadzić swój styl życia w sposób niezbyt zdyscyplinowany i łatwo stracić majątek przez to, co działo się po drugiej stronie.
Obrabować:
Tak, na pewno. To znaczy, myślę, że mówiąc teraz o pożyczkach, kolejną rzeczą, która prawdopodobnie stanowi punkt sporny dla wielu ludzi, są pożyczki pomostowe lub ludzie, którzy teraz zmieniają się w oparciu o leki antyretrowirusowe sprzed sześciu miesięcy, które teraz bierzemy może… Nie wiem, jaka jest teraz korekta, ale powiedzmy, że będzie to 20 do 30% w ciągu najbliższych sześciu do 12 miesięcy, jeśli tak właśnie jest. Nie wiem z głowy. Ale jeśli tak jest, bardzo trudno będzie wypłacić pieniądze i odzyskać pieniądze. A jeśli nawet po prostu sprzedajesz, jeśli masz już bardzo cienkie marże i zamierzasz osiągnąć tylko 10 do 30,000 XNUMX dolarów zysku na naprawdę lekkiej przebudowie, korekta cen, a następnie wzrost stóp procentowych może spowodować, że kupujący nie chcesz kupić flipa i dlatego jesteś w trudnej pożyczce pieniężnej lub pożyczce pomostowej, z której nie możesz się wydostać.
David:
To właśnie dzieje się ze mną w tej chwili na kilku obiektach. Więc wpadłem w szał zakupów tuż przed wzrostem stawek, a potem po prostu nadal rosły. Więc mam kilka nieruchomości, jak całkiem duże odwyki za milion dolarów lub kilka milionów nieruchomości w Bay Area, gdzie zablokowałem pożyczkę pomostową na 12 miesięcy na jakieś dziewięć, 10% odsetek. W tamtym czasie stawki wynosiły cztery i pół, może pięć, ale prawdopodobnie mniej. A stawki wzrosły tak szybko, że aby refinansować moją pożyczkę pomostową, która jest formą twardej pożyczki pieniężnej, moja 30-letnia stała pożyczka będzie wyższa niż pożyczka twarda.
I nie mogę go sprzedać, ponieważ jego wartość spadła. Nie lubili się rozbijać, ale spadły mniej niż wtedy, gdy płaciłem, ponieważ stawki wzrosły tak wysoko.
Mówimy więc o tych idealnych burzach. Miałem wiele planów wyjścia, dobra, kup nieruchomość, napraw ją, ARV powinien tu być, odzyskam ponad sto procent mojego kapitału i będę miał ten wspaniały atut . Cóż, przepływ gotówki jest znacznie mniejszy, ponieważ stawki były na poziomie pięciu, a potem podskoczyły do 10 i pół za tę konkretną nieruchomość, którą mam. I nie mogę wyjść z tego, sprzedając, kiedy rynek tylko rósł, rósł, rósł, bo ceny spadły, a oni też są w trakcie remontu. Więc muszę dokończyć remont.
A potem oczywiście masz problemy z renowacją, jak długo to trwa, a potem, kiedy pojawiają się problemy z pozwoleniami, nowe rzeczy po prostu zaczynają się dodawać i nie jesteś w stanie zebrać żadnych dochodów z nieruchomości . Nie jesteś w stanie sprzedać nieruchomości i musisz w nią wkładać pieniądze, dopóki nie zostanie ukończona, abyś mógł faktycznie mieć coś, co można by wynająć.
A potem, kiedy jest wynajmowany, nie będziesz zarabiać tyle, ile planowałeś, ponieważ stawki wzrosły o wiele wyżej i nie odzyskasz wszystkich pieniędzy ani tyle pieniędzy, ponieważ wartość spadła. To się zdarza w nieruchomościach.
Musicie zrozumieć, że nie można było tego przewidzieć. Nie wiedzieliśmy, kiedy ceny pójdą w górę w ten sposób. Nie wiedzieliśmy, kiedy nastąpi COVID. Nie możesz wiedzieć, co się stanie. Z drugiej strony, strach przed tym, że coś pójdzie nie tak, wywoła paraliż analityczny, nic nie robisz i patrzysz, jak wszyscy wokół ciebie zarabiają pieniądze.
Jesteś więc w sytuacji, w której nie ma ruchu wolnego od ryzyka. Albo stracisz, nie podejmując działań, albo podejmiesz działania, tak jak ja, i nie uzyskasz pożądanego rezultatu. Jedynym sposobem na złagodzenie tego jest nie patrzenie na to, co dzieje się w najbliższej przyszłości. Patrzysz na to, co dzieje się w dłuższej perspektywie. Pewne rzeczy zrobiłem dobrze, kupiłem je w miejscach, które z pewnością docenią znacznie więcej niż wszystko inne wokół nich, lokalizacje klasy A, prawda.
Stworzyłem dodatkowe jednostki w tych nieruchomościach, więc moje przepływy pieniężne będą większe niż wartość porównywalnej nieruchomości. W pewnym momencie stopy spadną, będę mógł refinansować i będę mógł wrócić do liczb, które pierwotnie myślałem. To naprawdę tylko czas, który straciłem. Myślałem, że zarobię pewną sumę pieniędzy w ciągu sześciu miesięcy, może to będzie dwa i pół, trzy, cztery lata, miejmy nadzieję, że mniej, ale może minąć tyle czasu, zanim skończę zarabiać te pieniądze. Więc po prostu straciłem czas.
Ale wciąż jest coś w stylu, co by było, gdybym kupił je w okropnych miejscach? Och, nie byłoby nic, co mógłbym teraz zrobić. Po prostu miałbyś przerąbane, prawda? Więc zasady dotyczące nieruchomości, stąd się biorą, są takie, że planujemy najgorszy scenariusz. Czy myślałem, że stawki wzrosną dla mnie z pięciu do dziesięciu i pół? Nie. Czy kiedykolwiek myślałem, że zrefinansuję 10-letnią poprawkę, która była czymś więcej niż twardą pożyczką, której użyłem, aby rozpocząć rehabilitację? Nie. Czy myślałem, że ARV znacznie spadnie, ponieważ stawki wzrosły tak wysoko. W przypadku domu o wartości 30 milionów dolarów, jeśli stawki się podwoją, zaszkodzi to wartości o wiele bardziej niż dom o wartości 2 200,000 dolarów. Nie, nie myślałem o żadnej z tych rzeczy. Ale to, co robisz ze swoimi pieniędzmi i jak możesz ustrukturyzować swoje portfolio, pozwoli ci przetrwać te czasy.
Obrabować:
Cóż, pozwól, że cię o to zapytam, tak z ciekawości. Kiedy idziesz do remontu tych domów, mówiłeś, że możesz nie dostać w pełni… możesz nie odzyskać całej swojej gotówki, po prostu zostawisz gotówkę w transakcji w domu /
David:
Tak.
Obrabować:
Więc to tylko energia, która pozostaje w domu, prawda, jeśli wolisz. Tak. Nienawidzę używać tego przeciwko tobie, ale w Biblii Burra dużo o tym mówisz, gdzie ludzie chodzą i remontują dom i dla nich chcą odzyskać wszystkie swoje pieniądze, ale mogą dostać tylko 80 % ich pieniędzy z powrotem i muszą zostawić 20% w umowie i to jest jak: „Och, szkoda”. Teraz po prostu zamknąłeś wartość netto w domu lub czymkolwiek.
Więc myślę, że na koniec dnia, tak długo, jak patrzysz na to z perspektywy długoterminowej, tak naprawdę nie tracisz… Trudno stracić na rynku nieruchomości w cyklu 20-30-letnim, jeśli faktycznie trzymasz swoje aktywa.
David:
Prawie niemożliwe.
Obrabować:
Tak.
David:
Dokładnie tak. I to jest to, na co zwracamy uwagę, to, co straciłem, to czas. Myślałem, że wcześniej znajdę się w pewnym momencie na mojej osi czasu, i tak się nie stało. Ale zyskałem mnóstwo czasu na rzeczach, które kupiłem w ciągu ostatnich ośmiu lat, ponieważ inflacja była tak szalona, a podwyżki czynszów tak szalone, że dotarłem tam, gdzie powinienem być za 20 do 25 lat w ciągu pięciu lat.
Mam kilka nieruchomości, które kupiłem w 2013 roku, a czynsze wzrosły ponad dwukrotnie. Tak więc własność, Fourplex jest tą, której często używam. Kupiłem go po czynszu za 700. Teraz czynsz wynosi około 1750, 1850 w zależności od jednostki. To nie powinno się wydarzyć przez 20-30 lat. Przydarzyło mi się to w ciągu ośmiu lub dziewięciu lat. Więc zyskałem dużo czasu na tych umowach. A na tych, gdzie rynek szybko się ode mnie odwrócił, straciłem trochę czasu.
Ale tak, dopóki trzymasz to wystarczająco długo, wszystko będzie w porządku, jeśli będziesz przestrzegać właściwych zasad. Ale to nie jest zabawne. Jednym z powodów, dla których chcemy zrobić ten odcinek, jest to, że inni ludzie go usłyszą. Nie jesteś jedyną osobą, która przez to przechodzi. Kiedy rynek zmienia się tak szybko i nieoczekiwanie, dywan jest wyciągany spod ciebie, nie wiesz, w którą stronę upadniesz.
Obrabować:
Z pewnością. Cóż, myślę, że w tej notatce chciałem porozmawiać o tym, jak płynny możesz być ze swoim portfelem, aby segregować wszelkie poważne zmiany w gospodarce. Czy masz płynność w całym portfelu, aby móc wyjść? Ponieważ wiem, że jest to coś, z czym prawdopodobnie wiele osób będzie musiało się zmierzyć w przyszłym roku. Mogą być w trakcie zaciągania pożyczek, mogą być w trakcie refinansowania, mogą mieć kilka domów, mogli stracić pracę i będą potrzebować pieniędzy.
Więc poprzez segregację, jaki poziom priorytetu możesz w zasadzie przypisać różnym domom? Czy możesz się ich pozbyć? Jaka jest obecnie Twoja elastyczność w zakresie ogólnego portfela?
David:
To dobrze. Moje problemy wynikają ze zbyt szybkiego nabywania zbyt wielu nieruchomości. Wszystko, co robię, pochodzi od problemów z nabyciem, odwykami, kwestiami związanymi z pozwoleniami. Wszystkie posiadane już nieruchomości są w porządku. Więc to jest tylko jedna rzecz, którą chcę… Nie chcę, żeby wszyscy, którzy to usłyszą, przestraszyli się i powiedzieli: „Och, David nie da sobie rady nawet na tym rynku”. Cóż, jeśli kupiłeś 20 krótkoterminowych wynajmów w okresie czterech miesięcy, każdy będzie miał problemy, jeśli wszystko nie pójdzie idealnie. Więc po prostu kupiłem wiele nieruchomości i trafiłem na idealną burzę w tym samym czasie, to jest problem.
Jeśli chodzi o nieruchomości, które już posiadasz, pytanie, jaką płynność chcesz zachować lub kapitał, który chcesz zatrzymać w tych nieruchomościach? To zależy od tego, ile energii trzymasz na swoim koncie bankowym. Tam jest równowaga.
Więc niektórzy ludzie nie przechowują zbyt wiele energii w samej nieruchomości, więc nie mają dużo kapitału własnego, ale to jest w porządku, ponieważ trzymają całą masę energii na swoich rachunkach bankowych poprzez formę płynności gotówkowej. Więc są w porządku. Nie muszą nigdy sprzedawać nieruchomości. Jeśli jesteś kimś, kto myśli: „Nie chcę mieć dużo gotówki w banku, chcę po prostu włożyć wszystko do nieruchomości”, być może należysz do osób, które lubią spłacać , więc czujesz się dobrze, wiedząc: „Och, moja pożyczka do wartości wynosi tylko 30%. Jestem bezpieczny, mogę sprzedawać”. Cóż, to jest osoba, która może sprzedać nieruchomość. Ale aby uzyskać dostęp do tej energii, musisz ją sprzedać. I nigdy nie lubię sprzedawać na rynku kupującego. Nie chcę nigdy sprzedawać nieruchomości, chyba że jest to dla mnie korzystne.
Powodem, dla którego nie podoba mi się strategia utrzymywania energii w domu zamiast w banku, jest to, że jedynym sposobem uzyskania do niej dostępu jest refinansowanie, sprzedaż lub uzyskanie HELOC, jakiejś formy tego. A jeśli wartości spadają, co oznacza, że nie chcę sprzedawać, stawki prawdopodobnie wzrosną, co oznacza, że nie chcę refinansować. Nie ma tam naprawdę dobrego scenariusza, dlatego często konfrontuję się z przekonaniem, że spłata lub spłata domu nie jest tak bezpieczna, jak myślisz. Wolę trzymać te pieniądze w banku, gdzie mogę je przeznaczyć na inne cele lub po prostu dłużej dokonywać płatności.
Więc niektórzy ludzie będą mieli 300 kawałków w banku i powiedzą: „Dawidzie, chcę odłożyć 250 kawałków z tego, aby spłacić moją pożyczkę w wysokości 500,000 250,000 $ na pożyczkę w wysokości 250,000 XNUMX $”. Mówię: „Dobra, więc jeśli w jakiś sposób straciłeś najemcę i nie możesz zapłacić, czy nie wolałbyś mieć XNUMX XNUMX $ w banku na spłatę przez dziewięć lat, gdybyś musiał, niż wyrzucać to wszystko w dom i bardzo się tniesz, jeśli chodzi o zdolność do dokonywania płatności banknotami?
Obrabować:
Tak. Stary, bardzo z tym walczę. Będę szczery. Wiem, że praktyczną zasadą jest zawsze lewarowanie i wykorzystywanie pieniędzy innych ludzi i tego typu rzeczy. Jestem bardzo za tym. Hej, użyjmy dźwigni, użyjmy tego do skalowania, użyjmy pieniędzy banku, dobrze? Ale zaczynam bardziej skłaniać się ku temu, żeby przynajmniej mieć… gdybyś mógł popracować nad tym, żeby spłacić swój podstawowy, to zawsze będzie… to konto oszczędnościowe, które masz na wypadek, gdybyś wszystko stracił, nie Nie musisz spłacać kredytu hipotecznego i możesz zostać w swoim domu.
Jakoś tego nie nienawidzę. Wiesz co mam na myśli? A jeśli naprawdę potrzebujesz, w końcu możesz wyjąć HELOC. Więc myślę, że to po prostu osobiste preferencje. Nie mówię, żeby robić to z twoimi nieruchomościami inwestycyjnymi, ale z twoją podstawową, myślę, że jest trochę komfortu wiedząc, że siedzę na kapitale o wartości pół miliona dolarów, który jeśli kiedykolwiek będę naprawdę potrzebował, mogę to wziąć .
David:
Ale nie czułbyś tego samego komfortu, mając pół miliona dolarów w banku?
Obrabować:
Nie, naprawdę nie. Właściwie to dość stresujące.
David:
Czy to dlatego, że miałbyś ochotę go wydać?
Obrabować:
Nawet nie to, stary. Mam teraz gotówkę na koncie i nie podoba mi się to. Ponieważ po prostu widzę, jak to więdnie, jego wartość. A poza tym zawsze… nie wiem, niewygodne jest przenoszenie i przelewanie do innego banku, potem ubezpieczenie FDIC i tego typu rzeczy. Nie wiem. Jestem po prostu jak, tak, miło to mieć. To prawie przyjemne. Ale jest to również przypomnienie wszystkim pracownikom, którym muszę zapłacić. Nie wiem, to nie jest do końca prawdziwe. To jest więcej [niesłyszalne 00:34:25]-
David:
Nie, ale w ten sposób istoty ludzkie… to jest nasz związek z pieniędzmi i energią, o którym teraz mówimy. To bardzo realne. To nie ma logicznego sensu, dlaczego tak się czujesz, ale kogo to obchodzi, bo tak będziesz podejmować decyzje. Zobaczysz to. To spowoduje, że będziesz miał trochę stresu.
I myślę, że to jeden z powodów, dla których ty i ja zawsze chcemy czuć się spłukani. Ponieważ w chwili, gdy czujesz się bogaty, zaczynasz podejmować decyzje, jakby pieniądze nie były wartościowe, zaczynasz tracić do nich szacunek. Po prostu zaczynasz łatwo wydawać je na rzeczy lub pozwalać ludziom pozostać na liście płac, którzy nie wykonują dobrej pracy lub płacić więcej niż musiałeś za dom, ponieważ masz pieniądze.
Kiedy zawsze czujesz się spłukany lub przynajmniej zdyscyplinowany lub trochę zestresowany finansowo, cenisz pieniądze o wiele bardziej. Traktujesz to z większym szacunkiem, ponieważ nie masz tyle. Myślę, że prawdopodobnie o to Ci chodzi.
Obrabować:
Zdecydowanie. Więc z tym, ile pieniędzy masz na koncie bankowym? Nie, ja tylko żartuję. W porządku. Tak naprawdę chciałem porozmawiać o płynności mojego portfela. Teoretycznie duża część mojego portfela jest dość płynna. Mam tak dużo kapitału, ponieważ kupowałem przez ostatnie pięć lat i nigdy tak naprawdę nie sprzedawałem.
Więc kupiłem dom w Sevierville, Gatlinburg, Tennessee półtora roku, dwa lata temu. Myślę, że kupiłem go za 500, coś trafia w zakres 808 i 850. Dużo tam kapitału własnego. Kupiłem dom za 300, który jest wart 550, 600. Mam wszystkie te domy, które mają sześciocyfrowy kapitał własny. Prawie każdy z domów, które posiadam, ma sześciocyfrowy lub wielokrotny sześciocyfrowy kapitał własny. I to nie dlatego, że jestem geniuszem, tylko dlatego, że konsekwentnie kupuję.
A więc gdybym naprawdę potrzebował sprzedać, mógłbym to zrobić teraz na rynku kupującego. Czy straciłbym pieniądze na mój kapitał własny? Może. Ale wciąż mam kapitał własny, więc to nie… W mojej głowie myślę, w porządku, mój mały domek w Joshua Tree, zbudowałem go za 165 tys. To, czy sprzedam go za 300, czy 350, nie ma dla mnie większego znaczenia, ponieważ kapitał własny, który zbudowałem, to oczywiste, że chcę jak najwięcej pieniędzy, ale gdybym musiał stracić 50 XNUMX z powodu rynku, w porządku. Pieniądze są grą… tak czy inaczej, jak pieniądze w Monopoly. Nigdy nie zdawałem sobie z tego sprawy, więc to nawet nie jest moje. Tak jakoś o tym myślę.
Więc powiedziałbym, że większość mojego portfolio jest taka, poza niektórymi z ostatnich zakupów, jak nasz dom w Scottsdale. Kupiliśmy to za 3.25 miliona. Mamy w nim 20% udziałów z zaliczki, którą na niego włożyliśmy. Ale jeśli spróbujemy to teraz sprzedać, cóż, nie wiem, może by się udało, ale z tym, mam na myśli, 6% opłat dla pośredników w handlu nieruchomościami naprawdę pochłonęłoby dla nas naprawdę dużo pieniędzy. Ogólnie rzecz biorąc, czuję się całkiem bezpiecznie, mogąc sprzedać swój portfel, gdybym musiał, ale tak naprawdę nie chcę.
David:
I nigdy nie chcesz być w sytuacji, w której musisz. Zawsze chcesz sprzedawać, ponieważ ma to dla ciebie sens. Dźwignia jest po twojej stronie, jeśli zamierzasz sprzedawać.
A potem sprzedaż jest sama w sobie skomplikowanym wydarzeniem, ponieważ prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić podatki od zarobionych pieniędzy i będziesz chciał zrobić 1031. Więc jeśli sprzedasz ten dom, czy masz miejsce, w którym możesz umieścić pieniądze lub że chcesz umieścić pieniądze? Czy spowoduje to więcej stresu w twoim życiu, niż gdybyś po prostu zatrzymał nieruchomość?
Ale samo zbudowanie swojego portfela tak, abyś był w miejscu, w którym nigdy nie będziesz musiał sprzedawać, wydaje mi się, że to więcej niż połowa sukcesu. Rzeczywiste nieruchomości, które wybierzesz i sposób, w jaki ze sobą współpracują, są dość ważnym elementem zapewniającym, że nigdy nie będziesz musiał sprzedawać, gdy nie chcesz. Więc jakie rzeczy zrobiłeś, Rob, do tego momentu, aby być może zdywersyfikować to, jak wygląda ten portfel lub kupić różne rodzaje aktywów, które cię pokryją, abyś nie znalazł się w sytuacji, w której: „O rany, interesy nie szły tak dobrze, jak chciałem przez ostatnie kilka miesięcy. Muszę coś sprzedać”.
Obrabować:
Więc jestem wielkim fanem dywersyfikacji, nawet z… Jestem oczywiście głównie, jeśli nie całkowicie… No cóż, tak, wynajem krótkoterminowy to obecnie wynajem średnioterminowy. Ale jestem wielkim fanem dywersyfikacji. Mam 35 drzwi w całym kraju, w porządku. Mam parę w Kalifornii. Mam jedną w… Cóż, mam parę w Arizonie, parę w Tennessee, parę w Teksasie, jedną w Wisconsin, kilka w Wirginii Zachodniej, 20 w Nowym Jorku.
Więc jestem na całej mapie. A ludzie zawsze mówią: „Dlaczego miałbyś to sobie zrobić? Czy nie jest trudno zatrudnić Avengersów? Ale jeśli chodzi o mnie, odkryłem, że lubię dywersyfikować w całym kraju, aby walczyć z sezonowością. I to jest coś, o czym dużo mówisz także w przypadku architektury portfela, do której chcę przejść tutaj za chwilę. Ale jeśli chodzi o mnie, rozłożyłem tak wiele moich krótkoterminowych wynajmów na różne osobowości, że nigdy tak naprawdę nie cierpię w jednym konkretnym miesiącu.
Dam dobry przykład. Jeśli kupisz dom na plaży i zamkniesz go w maju, poczujesz się jak geniusz, ponieważ będziesz go miażdżyć od maja do sierpnia. Pomyślisz: „O mój Boże, jestem najmądrzejszym inwestorem w nieruchomości, jaki kiedykolwiek żył. Zamierzam zarobić na tym domu pół miliona dolarów. A potem nadchodzi wrzesień i mówisz: „Och, jestem spłukany i nie zaoszczędziłem ani grosza”, prawda?
Aby temu przeciwdziałać, musisz zrozumieć, że na przykład targi plażowe są bardzo sezonowe i niszczą je tylko przez trzy miesiące w roku. Oznacza to, że jeśli zamierzasz kupić inną nieruchomość, prawdopodobnie nie chcesz robić kolejnej nieruchomości na plaży lub będziesz zarabiać tylko przez trzy miesiące w roku. Więc to, co chciałbyś zrobić, to znaleźć inną nieruchomość, która być może przez dziewięć miesięcy w roku, rozkładając się z pozostałymi trzema miesiącami, faktycznie generuje przepływy pieniężne, dzięki czemu zawsze będziesz mieć pieniądze.
A więc jest to coś, z czym właściwie doświadczyłem, w dobry sposób… lub nauczyłem się tego naprawdę w dobry sposób, jak nasza posiadłość w Scottsdale. Kupiliśmy rezydencję o powierzchni 6,000 stóp kwadratowych na pustyni, zamkniętą w czerwcu, kiedy nikt nie jeździ do Scottsdale. I w zasadzie od czerwca do listopada, nie powiedziałbym, że to były świerszcze, ale październik był w porządku, listopad był trochę powolny. I to jest tak, o rany, gdyby ktokolwiek inny, kto nie był na to przygotowany, wszedł w spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 17,500 35 $, byłby zraniony. Byliby jak: „O mój Boże, zbankrutuję”. Ale ponieważ reszta moich XNUMX jednostek w zasadzie to miażdży, wszystkie są rozłożone przez cały rok, to nie była wielka sprawa.
A teraz wchodzimy w grudzień, jesteśmy w połowie zarezerwowani, a potem właśnie dostaliśmy wczoraj rezerwację za 7,000 $ na styczeń na pięć dni, rezerwację za 7,000 $. A to tylko jeden z tych, które przyszły. A teraz w styczniu pobieramy od 1500 do 2,200 dolarów za noc. A teraz jest tak: „Och, w porządku. Tak, świetnie. Uwaga dla siebie, kup luksusową nieruchomość w szczycie sezonu, aby nie jeść tej spłaty kredytu hipotecznego przez sześć miesięcy w roku. Jednak ty i ja byliśmy w stanie przetrwać tę burzę, ponieważ mamy stosunkowo zróżnicowane portfele.
David:
To bardzo dobry przykład architektury portfolio. Masz sezonowość w wynajmie krótkoterminowym. A to ważne ze względu na grę mentalną. I jak wspomniałeś, wiele osób wydaje pieniądze pochodzące z wynajmu, ponieważ zastępują ich dochód W2, a ty wydajesz dochód W2. Dlaczego więc nie miałbyś wydać pasywnego dochodu z nieruchomości?
Problem polega na tym, że tradycyjne wynajmy są bardzo, bardzo blisko, bardzo dobrze dopasowane do sposobu, w jaki zarządzasz swoimi finansami osobistymi. Otrzymujesz więc wypłatę co miesiąc lub co dwa tygodnie. A więc mówisz: „Zarabiam X kwoty miesięcznie”. Wtedy twoje rachunki są ustawione na miesięczną rzecz. „Płacę co miesiąc tyle rachunków, że mogę zebrać budżet na podstawie miesiąca”. Cóż, jeśli najemca płaci ten sam czynsz co miesiąc, to pasuje naprawdę dobrze, ponieważ co miesiąc dokonujesz spłaty kredytu hipotecznego.
No cóż, wynajem krótkoterminowy, schrzańcie to wszystko, bo nie można patrzeć na to, co się robi w miesiąc. Patrzymy, ile zarabiają w ciągu roku, ponieważ nie każdy miesiąc jest taki sam. Więc jeśli wydajesz swoje pieniądze, och, tak łatwo dać się zaskoczyć, jak powiedziałeś, myśląc, że to rozbijasz, robisz to niesamowicie, teraz wrzucasz pieniądze do nieruchomości, może powinieneś nie być lub wydajesz więcej pieniędzy niż powinieneś. Usprawiedliwiasz drogie wycieczki do nieruchomości dla rzeczy, które tak naprawdę nie muszą się wydarzyć, ponieważ pieniądze napływają, a potem uderzasz w te zimowe miesiące i robi się naprawdę źle, tracisz pieniądze i teraz czujesz się naprawdę zły. Twoje emocje rosną w porównaniu z, jak powiedziałeś, jeśli możesz uzyskać jeden, który zrównoważy drugi, tak naprawdę nigdy nie masz tych ogromnych skoków, wspinania się w górę i ogromnych skoków w dół.
Innym sposobem, w jaki myślę, że rezydencja Scottsdale zadziałała w sensie architektury portfolio, było to, że wiedzieliśmy, że nie zarobimy dużo pieniędzy, kiedy ją po raz pierwszy kupiliśmy. Myślę, że planowaliśmy mniej więcej spróbować wyjść na zero przez pierwsze 18-24 miesiące. Częściowo było to spowodowane tym, że musieliśmy wrzucić tak dużo pieniędzy do nieruchomości, aby ją przygotować. Poza tym wiedzieliśmy, że nie będziemy wiedzieć, co poszło nie tak. Musimy znaleźć nowy rynek.
Możesz to zrobić, gdy Twój istniejący portfel ma solidne przepływy pieniężne. Nie możesz tego zrobić, jeśli jest to jedyna nieruchomość, którą kupujesz, jest to jedyna nieruchomość, która wchodzi do twojego portfela, nie masz tony pieniędzy, straciłbyś nieruchomość. Kupiliśmy również ten dom z perspektywą długoterminową.
Mówimy: „Kupujemy to wszystko za mniej, niż kosztowałaby sama ziemia, gdybyśmy po prostu kupili ziemię”. Ok, ale prawdopodobnie nie zdamy sobie sprawy z tej wartości przez pięć do dziesięciu lat. To był obszar, o którym wiemy, że naprawdę lubimy Scottsdale na dłuższą metę, typ ludzi, którzy się tam przemieszczają, sposób, w jaki zorganizowana jest gospodarka. Uważamy, że rynek będzie sobie radził niewiarygodnie dobrze, ale nie masz luksusu zarabiania w ciągu 10 lat, jeśli ledwo sobie z tym radzisz. Jeśli powiesz: „Chcę rzucić pracę w W10, kupno tego domu byłoby okropne”. Więc powodem, dla którego byliśmy w stanie...
Obrabować:
W momencie, w którym go kupiliśmy, w miesiącu, w którym go kupiliśmy, tak.
David:
Ale nawet gdybyśmy go kupili w czasie, gdy ludzie odwiedzają Scottsdale, nadal… Podobnie jak w przypadku podgrzewacza basenu, musimy go wymienić, a podgrzewacz wody włamać się i zrobić boisko sportowe. Nadal możesz wpakować w to kilkaset tysięcy dolarów w dziurę, której nie planowałeś, kupując tak duży dom w nowej okolicy. Mogliśmy to zrobić, ponieważ rzeczy, które kupiliśmy wcześniej, działały tak dobrze, że dały nam możliwość dawania sobie ogromnej gratki w przyszłości. To tak, jakbyś włożył sto dolarów do kieszeni płaszcza, a potem 10 lat później wrócił i dowiedział się, że to sto tysięcy dolarów. To taka sytuacja. Ale jeśli nie masz pieniędzy na życie, nie możesz włożyć stu dolarów do kieszeni tego płaszcza.
Obrabować:
Tak, tak, na pewno. Tak. A kiedy mówię, kiedy to kupiliśmy, miałem na myśli bardziej to, że kupiliśmy to w czerwcu niż w styczniu. Więc teraz zaczynam dochodzić do punktu, w którym mówię: „Och, hej, jesteśmy mądrzy. Patrz na nas. Spójrz na tę rezerwację za 7,000 10,000 USD lub tę za 3 XNUMX USD”, a teraz ludzie kontaktują się z nami w sprawie wydarzeń i tym podobnych rzeczy. To tylko trochę powolna strużka. Ale tak jak powiedziałeś, odpowiednio zaplanowaliśmy nasze portfele. Nigdy nie powiedziałbym nikomu, żeby poszedł i kupił nieruchomość za XNUMX miliony dolarów, chyba że byłby w stanie znieść wszelkiego rodzaju wyboje drogowe. Ale także finansowy aspekt posiadania portfela, który może być dla ciebie wolny.
David:
Nigdy też nie powiedziałbyś nikomu, żeby po prostu kupował domy za 40,000 700 dolarów na Środkowym Zachodzie, dopóki nie będziesz miał ich XNUMX. To też nie działa, prawda? Istnieje więc postęp w zakresie tego, jak powinno się zmieniać inwestowanie w nieruchomości. Zaczynałeś od kółek treningowych lub trójkołowca, potem przechodzisz do kółek treningowych, potem wsiadasz na rower i w miarę nauki przechodzisz przez klasy aktywów. Pamiętanie o tym podczas budowania portfolio pomoże ci przetrwać nadchodzące burze życia.
Obrabować:
To prawda. I pozwól mi tylko powiedzieć, że zrujnowałeś nieruchomości… Jak mam to powiedzieć? Zrujnowałeś mi to, kiedy chciałem kupić 10 domów za 300,000 3 $, a ty mówiłeś: „Dlaczego miałbyś to robić? To jest praca. Idź i kup dom za 300,000 miliony dolarów”. A ja na to: „Ugh”. A potem go kupiliśmy i pomyślałem: „O tak, nie powinienem już kupować tych domów za XNUMX XNUMX $”. A więc teraz nie.
Więc teraz widzę, że te oferty cały czas pojawiają się na moim biurku i są to dobre oferty, ale jak dowiedziałem się od ciebie, po prostu nie można skalować ciągłego kupowania tych kombinezonów. Więc teraz jestem bardzo selektywny, jeśli chodzi o wahania, które wykonuję w większym scenariuszu. W tej chwili próbuję robić 50 drzwi na raz lub próbuję robić luksusowe nieruchomości, lub próbuję robić rzeczy, które są o wiele bardziej znaczące dla mojego czasu. Więc myślę, że dziękuję z obu stron. Dziękuję za zrujnowanie tego dla mnie i dziękuję za przemianę.
David:
Byłeś kotem i polowałeś na myszy i zaspokajałeś wszystkie swoje potrzeby kaloryczne od tych myszy. Ale mój przyjacielu, wyrosłeś na lwa, a teraz myszy nie pasują do lwa twojej postury, a teraz gonisz gazele, tak jak powinieneś.
Obrabować:
Więc David, jeśli chodzi o architekturę portfela, czy możesz podać nam niektóre, nie wiem, niektóre z filarów lub niektóre kryteria, które dotyczą faktycznego tworzenia portfela nieruchomości?
David:
Tak. Więc kiedy patrzysz na swoje portfolio jako całość, jest pięć rzeczy, które lubię próbować stworzyć jakąś równowagę, ponieważ są to wszystkie sposoby na zbudowanie trwałego bogactwa, z którego będziesz się naprawdę cieszyć. Jest to forma budowania jak forteca finansowa, która przetrwa bez względu na to, co zostanie w nią rzucone, w porównaniu z domem wydrukowanym w 3D, który można po prostu rzucić naprawdę szybko i szybko skalować, ale kiedy uderzy pierwsza burza, upadnie.
Pierwsza to kapitał własny. Chcesz mieć dużo energii w tym portfelu. Jak powiedziałeś, Rob, jeśli nadejdą ciężkie czasy, możesz to wyciągnąć. W tym miejscu znajduje się duża zaleta twojego portfela. Zamierzasz zbudować swoje największe bogactwo dzięki kapitałowi, który tworzysz, trzymając nieruchomości w dłuższej perspektywie. Więc to jest jedna z pierwszych rzeczy, o których chcesz pomyśleć.
Następna sprawa to przepływy pieniężne. Potrzebujesz przepływów pieniężnych, nie tylko po to, aby zastąpić swoje dochody, ale także po to, aby mieć pewność, że możesz zatrzymać nieruchomość przez długi czas. Ponieważ przepływy pieniężne są sposobem, w jaki upewniasz się, że możesz dokonać tej płatności, co pozwala nawet na kapitał własny, chyba że od razu wkroczyłeś w kapitał własny.
Kolejnym jest płynność. To nie tylko w portfolio, ale w twoim życiu. Trzeba mieć rezerwy. To forma płynności, pieniędzy, z których możesz skorzystać. Czy możesz pożyczyć z planu emerytalnego? Czy masz HELOC ustawiony na nieruchomości? Jeśli jesteś w kropce, jeśli masz dobrą okazję, czy masz pieniądze, które możesz od razu wykorzystać, aby kupić nową nieruchomość, naprawić coś, co poszło nie tak, ulepszyć nieruchomość, niezależnie od przypadku , to jest w najlepszej kondycji Twojego portfela jako całości?
Następną byłaby łatwość posiadania. Nigdy nie zbudujesz dużego portfela, który dobrze sobie radzi, jeśli nienawidzisz go posiadać. Jeśli masz 40 wynajmów krótkoterminowych i sam nimi zarządzasz, nie masz łatwości posiadania. To nie jest coś, z czego będziesz się cieszyć. Jeśli kupujesz nieruchomości w okropnych dzielnicach, nawet jeśli dostajesz świetne oferty, w końcu nienawidzisz ich posiadania i nie dorośniesz. Nie dostaniesz tego kapitału ani takiego przepływu gotówki. Możesz więc mieć w swoim portfolio garstkę problematycznych dzieci. Czasami są tego warte, ale nie może to być coś, gdzie większość twojego portfela to coś, czego nie lubisz posiadać.
I musisz to wziąć pod uwagę, kiedy budujesz. I ostatnia byłaby skalowalność. Czy robisz to w taki sposób, że możesz skalować i iść dalej? Kupujesz w kółko 10 domów za 300,000 XNUMX dolarów? Cóż, świetnie brzmi to w podcaście, kiedy mówimy: „Och, możesz pożyczyć pieniądze od inwestorów”. I w pewnym sensie konstruujemy cały schemat organizacyjny, gdzie każdy element idzie i brzmi to świetnie dla inżyniera, który mówi: „To działa”. Ale kiedy naprawdę próbujesz zagrać sztukę, którą właśnie napisałeś, zdajesz sobie sprawę, że nie masz umiejętności, aby to zrobić, albo to nie działa w praktyce, tak jak działało w teorii.
Tak więc skalowalność jest bardzo ważną częścią twojego portfela jako całości. A często oznacza to zmniejszenie niektórych nieruchomości, które są zbyt trudne do skalowania i zastąpienie ich łatwiejszymi nieruchomościami lub przejście z jednej klasy aktywów do drugiej, o ile pozostałe cztery wymagania są spełnione.
Obrabować:
Tak tak tak. Wygląda więc na to, że tak naprawdę szukamy równowagi między wieloma różnymi rzeczami, a nie skupieniem się na jednym aspekcie, i to ma sens. Zapytałeś mnie, w jaki sposób dywersyfikuję, a ja powiedziałem: „Cóż, dywersyfikuję w lokalizacji”, ale tak naprawdę nie jest to jedyny sposób, w jaki dywersyfikuję, kiedy buduję swoje portfolio. W rzeczywistości dywersyfikuję rodzaje jednostek, które wystawiam również na platformach wynajmu krótkoterminowego.
Więc tak, mam ich w Arizonie, Teksasie, Kalifornii i Nowym Jorku. Ale mam też naprawdę fajne jednostki, którymi po prostu lubię się bawić. Czasami kupuję mieszkanie tylko dlatego, że fajnie wygląda. Więc mam małe domy, mam jurty, mam Airstreamy, mam domki, mam domki, mam nowoczesne domki z połowy stulecia, mam mieszkania, ja... mam wszystkiego po trochu.
I to naprawdę dlatego, że lubię przemawiać do różnych rodzajów odbiorców. W ten sposób wiem, czy coś jest modne, czy po prostu nie jest tak modne, jak na przykład mały dom, ludzie zawsze to uwielbiają. Ludzie nie chcą mieszkać w małych domkach za rok lub dwa, tak jak w tym roku. Cóż, mam wszystkie te inne rodzaje właściwości, aby sprostać temu wszystkiemu. Dlatego zawsze szukam równowagi w moim portfolio w rzeczywistych typach ofert, które tworzę, i doświadczeniach, które udostępniam ludziom.
David:
Otóż to. Musisz tak myśleć. A kiedy na rynku wszystko idzie świetnie, nie myślimy o dywersyfikacji. Nie myślimy o tym, co będzie, jeśli coś pójdzie nie tak. Po prostu zastanawiamy się, jaki jest najłatwiejszy, najszybszy i najzabawniejszy sposób skalowania tego, co robimy. I tak możesz zbudować sobie domek na drzewie. Mógłbyś je zbudować naprawdę szybko. W ciągu kilku godzin możesz zbudować sobie domek na drzewie, ale nie tak zbudujesz fortecę, która wytrzyma próbę czasu.
Obrabować:
Cóż, pracuję nad moją wioską z domkami na drzewie w Gatlinburgu w stanie Tennessee od około półtora roku, ale dopiero dzisiaj otrzymałem aktualizację. I właściwie myślę, że w ciągu miesiąca zaczniemy wbijać ziemię i będą cztery kopułowe domki na drzewie, które będą w powietrzu, jak sądzę dość standardowo jak na domek na drzewie, a potem mały dom, mały domek na drzewie w kształcie litery A. Dotyczy to również tego, w jaki sposób dywersyfikuję. Chcę przejść bardziej do wyjątkowych pobytów. Ale tak, żeby zrozumieć rodzaj twoich parametrów dla architektury portfolio, chciałem tylko podsumować to dla publiczności. Mamy kapitał własny, przepływy pieniężne, płynność, łatwość posiadania i skalowalność. Czy przegapiłem jakieś? A przy tych pięciu rzeczach chcemy zachować równowagę.
David:
Otóż to. I tego chcesz… więc każda z tych rzeczy powinna nadrabiać słabości innych.
Obrabować:
Okej, super. To było naprawdę dobre. Z przykrością informuję wszystkich, że tak bardzo różnimy się od pierwszej połowy, że damy wam kolejną… Myślę, że nie żałuję, jestem podekscytowany.
David:
Nie. Dwa pokazy.
Obrabować:
Tak, dajemy ci drugą część tego, w której przechodzimy do bardziej soczystych, może nawet głębokich pytań. Jakie są rzeczywiste wyzwania, przez które przechodzimy w naszych firmach, niektóre z pułapek? Gdybyśmy jutro naprawdę stracili wszystko, jak odbudowalibyśmy nasz portfel, zaczynając od zera z 0 USD? To będzie w następnym odcinku BiggerPockets. Jestem tym bardzo podekscytowany, ponieważ nie wiem, czy mam jeszcze odpowiedzi, ale wkrótce dowiemy się, jakie one są.
David:
To powinno być bardzo zabawne. Te pytania, co byś zrobił, gdybyś zaczął od pytań, zawsze należą do moich ulubionych, ponieważ zmuszają cię do wyciągania z siebie rzeczy, których normalnie byś nie miał.
Obrabować:
Tak to jest za każdym razem, gdy masz swoje głębokie, genialne systemy. A ja na to: „Uh-oh. Wiem, że moja odpowiedź nie jest taka. To dobrze. [niesłyszalne 00:52:49]…
David:
Dlatego [niesłyszalne 00:52:50] zająłbym drugie miejsce, ponieważ jestem palantem.
Obrabować:
Wiem wiem.
David:
W porządku. Cóż, dziękuję, Rob. Doceniam niektóre spostrzeżenia, którymi się tutaj podzieliłeś, a także zadałeś kilka naprawdę dobrych pytań, więc dziękuję za nie. Nie byłbym w stanie udzielić dobrych odpowiedzi, gdybym nie otrzymał dobrych pytań.
A wam, słuchaczom, mamy nadzieję, że podobał wam się ten odcinek o wszystkich rzeczach, które mogą się nie udać i robią źle w nieruchomościach oraz o tym, co robimy, aby złagodzić to ryzyko. W następnym programie zajmiemy się tym, co byśmy zrobili, gdybyśmy zaczęli od początku, aby pomóc przygotować się na złe rzeczy, ponieważ mądrzy inwestorzy nie przygotowują się na to, że wszystko pójdzie dobrze. Planują, co zrobią, jeśli coś pójdzie nie tak, i odpowiednio się przygotowują.
Jeśli podoba ci się ten program, wyświadcz nam przysługę i wyraź nam pięciogwiazdkową recenzję, gdziekolwiek słuchasz rzeczywistego podcastu, niezależnie od tego, czy jest to Apple Podcast, Spotify, Stitcher, cokolwiek jest twoim ulubionym. Poświęć chwilę i prześlij nam tę recenzję, abyśmy mogli pozostać najpopularniejszym podcastem dotyczącym nieruchomości na świecie. A jeśli masz trochę czasu, posłuchaj kolejnego z naszych odcinków. To jest David Greene dla Roba, ma jedną koszulkę, Abasolo.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Czemu Przepływy pieniężne nie jest as rzetelny jak myśli większość inwestorów i dlaczego NIE MOŻESZ na tym polegać
- Kilka rzeczy, które mogą całkowicie zniszczyć swój portfel nieruchomości
- Płynność i ile gotówki mieć pod ręką/gotowy do wdrożenia, gdy coś pójdzie nie tak
- Dlaczego wszyscy inwestorzy na rynku nieruchomości powinni staraj się być „spłukanymi milionerami”
- Dywersyfikacja nieruchomości i dlaczego chcesz mieć wynajem na więcej niż jednym rynku
- Połączenia pięć czynników architektury portfela na które KAŻDY inwestor musi zwrócić uwagę
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 mln
- $3
- 000
- 1
- 10
- Miesiąc 12
- 20 roku
- 3d
- a
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- o tym
- absolutnie
- Akceptuj
- dostęp
- odpowiednio
- Konto
- Konta
- uznać
- nabyć
- nabywanie
- nabycie
- w poprzek
- Działania
- faktycznie
- Dodatkowy
- Reklama
- rzecznik
- Po
- przed
- agentów
- AIR
- Airbnb
- Wszystkie kategorie
- pozwala
- już
- zawsze
- zdumiewający
- Ameryka
- ilość
- analiza
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- i
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- przewidywać
- Przewiduje
- Poczucie niepokoju
- osobno
- odwołać się
- Apple
- doceniać
- uznanie
- zbliżający się
- arbitraż
- architektura
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arizona
- na około
- aspekt
- aspekty
- kapitał
- klasa aktywów
- Aktywa
- Współpracownik
- Uwaga
- publiczność
- publiczność
- Sierpnia
- autor
- Niemowlę
- z powrotem
- backup
- Łazienka
- Bilans
- Bank
- konto bankowe
- konta bankowe
- upadły
- na podstawie
- Gruntownie
- BAT
- baterie
- bateria
- Żywotność baterii
- przechowywanie baterii
- Bitwa
- Zatoka
- Plaża
- bo
- stają się
- staje
- zanim
- jest
- wiara
- uwierzyć
- korzystny
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Banknoty
- Bit
- Czarny
- rezerwacje
- wysięgnik
- granica
- pożyczać
- kupiony
- Skrzynki
- przerwa
- Śniadanie
- Przełamując
- BRIDGE
- przynieść
- Zepsuł się
- budżet
- budować
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- biznes
- kupować
- kupujący
- Zakup
- California
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- anulowany
- nie może
- kapitał
- wózek
- karta
- który
- samochody
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Wypłata
- CAT
- złapany
- Spowodować
- powodowany
- pewien
- wyzwanie
- wyzwania
- zmiana
- Zmiany
- Kanał
- Chaos
- naładowany
- ładowanie
- Wykres
- ZOBACZ
- Dzieci
- Dodaj
- Miasto
- klasa
- Klasy
- Zamknij
- dokładnie
- zamknięcie
- ubranie
- Coaching
- zbierać
- Zbieranie
- kolekcja
- zwalczania
- jak
- komfort
- Pocieszony
- przyjście
- wspólny
- porównywalny
- całkowicie
- skomplikowane
- składnik
- Koncepcje
- połączenie
- Rozważać
- za
- stale
- skonstruować
- budowy
- Budowa
- zawartość
- nadal
- umowy
- kontrola
- Rozmowa
- Chłodny
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Rada
- kraj
- Para
- kurs
- Boisko
- pokrywa
- Covidien
- COVID-19
- Pandemia COVID-19
- Crash
- Rozbił się
- Upaść
- Stwórz
- stworzony
- Tworzenie
- kredyt
- Karta kredytowa
- Kryteria
- istotny
- ciekawość
- ciekawy
- Waluta
- Aktualny
- Obecnie
- Ciąć
- tnący
- Data
- David
- dzień
- Dni
- sprawa
- czynienia
- Promocje
- Dług
- grudzień
- postanowiła
- decyzja
- Decyzje
- głęboko
- Obrona
- Kreowanie
- zależny
- W zależności
- zależy
- rozwijać
- wdrażanie
- kaucja
- zniszczyć
- dewastacja
- ZROBIŁ
- Różnice
- różne
- trudny
- zdyscyplinowany
- Wyświetlacz
- dywersyfikacja
- urozmaicony
- urozmaicać
- Nie
- robi
- Dolar
- dolarów
- nie
- Drzwi
- Podwójna
- podwojona
- na dół
- spadki
- tuzin
- Spadek
- zrzucać
- podczas
- każdy
- łatwiej
- Najprostszym
- z łatwością
- Gospodarczy
- gospodarka
- ekonomiczny
- bądź
- elektryczność
- emocje
- Imperium
- pracowników
- kończy się
- energia
- inżynier
- cieszyć się
- dość
- Enterprise
- przedsiębiorstwa
- Cały
- Środowisko
- sprawiedliwość
- szczególnie
- niezbędny
- majątek
- Eter (ETH)
- Parzyste
- wydarzenie
- wydarzenia
- ostatecznie
- EVER
- codziennie
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- podniecony
- Podniecenie
- wykonać
- Przede wszystkim system został opracowany
- Wyjście
- drogi
- doświadczony
- Doświadczenia
- rozległy
- dodatkowy
- Twarz
- Czynniki
- Spadać
- Spada
- wentylator
- fantastyczny
- FAST
- najszybszy
- faworyzować
- Moja lista
- Ulubione
- zaufanie
- strach
- Opłaty
- kilka
- Postać
- Postacie
- wypełniony
- finał
- Finanse
- budżetowy
- materialnie
- Znajdź
- w porządku
- i terminów, a
- Fix
- ustalony
- Elastyczność
- Trzepnięcie
- pływ
- Płynący
- Przepływy
- latający
- obserwuj
- następujący
- Stopa
- Dla inwestorów
- Siły
- na zawsze
- Nasz formularz
- Twierdza
- Naprzód
- znaleziono
- Darmowy
- często
- przyjaciel
- Przyjaźń
- od
- z przodu
- pełny
- zabawa
- fundusz
- Finansowanie
- zabawny
- przyszłość
- gra
- Ogólne
- geniusz
- otrzymać
- miejsce
- Dziewczyna
- Dać
- dany
- Dający
- Globalne
- Go
- cel
- Dobry
- Goes
- będzie
- dobry
- dobra praca
- stopień
- udzielony
- wspaniały
- Chciwy
- Ziemia
- Rosnąć
- dorosły
- gwarantowane
- osłona
- Facet
- Pół
- garstka
- uchwyt
- Prowadzenie
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- ciężka praca
- włazy
- mający
- głowa
- Zdrowie
- zdrowy
- wysłuchany
- przesłuchanie
- pomoc
- tutaj
- Heroes
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- wysoko
- zatrudnić
- Dobranie (Hit)
- Odsłon
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Otwór
- Dziury
- Strona główna
- Domy
- nadzieję
- Ufnie
- horyzont
- gospodarz
- HOT
- GODZINY
- dom
- domy
- obudowa
- Rynek mieszkaniowy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- człowiek
- Głodny
- Łowiectwo
- Przeszkody
- CHORY
- obraz
- Natychmiastowy
- ważny
- niemożliwy
- podnieść
- in
- Dochód
- Zwiększać
- Zwiększenia
- niewiarygodnie
- indywidualny
- nieuchronnie
- inflacja
- Informacja
- spostrzeżenia
- zamiast
- instrukcje
- ubezpieczenie
- odsetki
- Stopy procentowe
- inwestowanie
- inwestycja
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- zaangażowany
- człowiek z żelaza
- problemy
- IT
- samo
- iTunes
- styczeń
- Praca
- Podróże
- skok
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- Klawisze
- Uprzejmy
- król
- Wiedzieć
- Wiedząc
- Kraj
- laptopa
- Nazwisko
- Laws
- Wyprowadzenia
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- Pozostawiać
- pozostawiając
- najmu
- poziom
- Dźwignia
- LG
- życie
- lifestyle
- lekki
- Prawdopodobnie
- LIMIT
- Linia
- Ciecz
- Płynność
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- ofert
- mało
- relacja na żywo
- Zyje
- życie
- pożyczka
- Kredyty
- lokalizacja
- lokalizacji
- zamknięty
- długo
- Długa gra
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- utraty
- Partia
- miłość
- niski
- LTV
- luksusowy
- mac
- zrobiony
- poważny
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- zarządzanie
- kierownik
- dwór
- wiele
- wielu ludzi
- mapa
- marginesy
- rynek
- krach na rynku
- rynki
- cud
- masywny
- mistrz
- Materia
- znaczenie
- wymowny
- znaczy
- Media
- Poznaj nasz
- psychika
- wzmiankowany
- Myszy
- Środkowy
- W połowie
- może
- milion
- Milion dolarów
- milion dolarów
- Milioner
- miliony
- nic
- Mindset
- minuty
- błędy
- Złagodzić
- Nowoczesne technologie
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- rano
- Hipoteka
- większość
- ruch
- Kino
- przeniesienie
- wielokrotność
- Multiverse
- Nawigacja
- prawie
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- ujemny
- netto
- Nowości
- New Market
- I Love New York
- Następny
- noc
- normalnie
- listopad
- z naszej
- liczny
- październik
- częstokroć
- W porządku
- ONE
- koncepcja
- działać
- operacyjny
- działanie
- Opinie
- Okazja
- przeciwny
- zamówienie
- organizacyjny
- pierwotnie
- Inne
- Pozostałe
- zewnętrzne
- ogólny
- w ciągu nocy
- własny
- własność
- własność
- płatny
- pandemiczny
- Papier
- Parallel
- parametry
- część
- szczególny
- partnerem
- strony
- pasywny
- pasywny dochód
- Przeszłość
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Lista płac
- kraj
- Szczyt
- Ludzie
- Ludzie na
- procent
- doskonały
- wykonać
- wykonywania
- okres
- okresy
- osoba
- osobisty
- Osobistości
- Osobiście
- perspektywa
- wybierać
- kawałek
- Miejsce
- krok po kroku
- planowany
- planowanie
- plany
- Sadzenie
- Platformy
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- gra
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- Punkt widzenia
- zwrotnica
- polityka
- basen
- biedny
- teczka
- portfele
- position
- możliwy
- power
- praktyka
- Przewiduje
- woleć
- Przygotować
- przygotowany
- bardzo
- zapobiec
- poprzedni
- Cennik
- pierwotny
- zasada
- Zasady
- priorytet
- Proaktywne
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- produkować
- Zysk
- rentowny
- progresja
- projekt
- Napędzać
- niska zabudowa
- własność
- Ochronny
- zakupione
- zakupy
- cel
- Naciskać
- Popychanie
- położyć
- Putting
- pytanie
- pytania
- Szybki
- najszybszy
- szybko
- zasięg
- szybko
- ceny
- ocena
- dosięgnąć
- gotowy
- real
- nieruchomość
- zrealizować
- realizowany
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- Przyczyny
- podsumować
- niedawny
- niedawno
- napełniać
- nagrany
- Refi
- zwrotu
- żal
- Regulacja
- regulamin
- Odwyk
- związek
- stosunkowo
- rzetelny
- przebudować
- Wynajem
- Wynajem
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- reprezentować
- wymagania
- Rezerwacja
- zarezerwowany
- REST
- dalsze
- przejście na emeryturę
- dochód
- przeglądu
- Bogaty
- Pozbyć się
- strzelanina
- Ryzyko
- droga
- Walcowanie
- rolki
- okrągły
- zrujnować
- Zasada
- run
- "bezpiecznym"
- Bezpieczeństwo
- Powiedział
- taki sam
- Zapisz
- Oszczędności
- konto oszczędnościowe
- Skalowalność
- skalowalny
- Skala
- skalowaniem
- bać
- scenariusze
- skrypty
- Pora roku
- druga
- sekund
- bezpieczne
- widzenie
- selektywny
- SAMEGO SIEBIE
- sprzedać
- Sprzedawanie
- rozsądek
- wrzesień
- usługa
- służąc
- zestaw
- kilka
- Share
- shared
- dzielenie
- Tarcza
- Przesunięcia
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Targi
- zamknąć
- znaczący
- znacznie
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- sytuacje
- SIX
- Sześć miesięcy
- umiejętności
- luźny
- powolny
- mały
- mądry
- So
- Obserwuj Nas
- Media społecznościowe
- sprzedany
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Wkrótce
- Źródło
- Typ przestrzeni
- mówić
- Mówiąc
- specyficzny
- swoiście
- wydać
- Spędzanie
- kolec
- kolce
- dzielić
- Sponsorzy
- Sport
- Spotify
- Kwadratowa
- stabilny
- stoisko
- standard
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- chować na potem
- Stan
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- klejący
- Nadal
- STONE
- Stop
- przechowywanie
- sklep
- przechowywany
- historie
- burza
- burze
- proste
- Strategia
- strumień
- Strumienie
- stres
- silniejszy
- strukturalny
- Struktura
- Walka
- student
- Studenci
- subskrybuj
- sukces
- udany
- Niedz
- Wspaniały
- przetrwać
- zrównoważone
- łabędź
- Huśtawki
- system
- systemy
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Stuknij
- Podatki
- nauczyciel
- zespół
- tymczasowy
- najemca
- test
- texas
- Połączenia
- Przyszłość
- Informacje
- świat
- ich
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- w tym roku
- myśl
- groźba
- trzy
- Przez
- poprzez
- Rzucanie
- Związany
- TIK Tok
- czas
- Oś czasu
- czasy
- typ
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- jutro
- Tona
- także
- Top
- aktualny
- Kontakt
- w kierunku
- handel
- tradycyjny
- Trening
- Transkrypcja
- transformatorowy
- leczyć
- ocena stanu zdrowia rannych
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- Obrócony
- typy
- zazwyczaj
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- wyjątkowy
- jednostka
- jednostek
- Wszechświat
- Aktualizacja
- Upside
- us
- Dolar
- posługiwać się
- zazwyczaj
- Cenny
- wartość
- Wartości
- różnorodny
- Pojazdy
- Przeciw
- Wideo
- Zobacz i wysłuchaj
- widoki
- Wieś
- virginia
- volkswagen
- czekać
- poszukiwany
- Oglądaj
- oglądania
- Uzdatnianie wody
- sposoby
- Bogactwo
- Pogoda
- tydzień
- tygodni
- Zachód
- Wirginia Zachodnia
- Co
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- Dziki
- będzie
- Zwycięstwa
- w Zimie
- Drut
- Wisconsin
- MĄDRY
- bez
- Praca
- odrobić
- pracował
- pracujący
- działa
- świat
- najgorszy
- wartość
- by
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet