Til tross for uforutsigbare boliglånsrenter, det er en stor mulighet for eiendomsinvestorer i det kommende året. Få innsikt og strategier fra BiggerPockets 2024 State of Real Estate Report.
I dagens show, BiggerPockets VP of Data and Analytics, Dave Meyer, og medvert for På markedet podcaster, James Dainard, vil dele sine tanker om hvor boligmarkedet kan gå i 2024, hva som skjedde i 2023, og største muligheter for investorer i løpet av neste år. Fra lav pantelån til små forskuddsbetalinger, bor gratis, og kjøpe splitter nye boliger med rabatt, vil de til og med dele strategier nybegynnere kan bruke til bygge rikdom i 2024.
Ønsker tilgang til hele 2024 State of Real Estate Investing Report? Klikk her eller gå til BiggerPockets.com/Report24 for å få tilgang til alle strategier, data og innsikt gratis.
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 854. Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate Podcast, den største, den beste, den dårligste eiendomspodcasten på planeten. Hver uke gir deg kunnskapen, fremgangsmåten og markedsinnsikten du trenger for å ta de best mulige beslutningene for å forbedre din økonomiske posisjon og bygge livet du alltid har ønsket deg.
Jeg er i dag sammen med to eiendomsmegler, Dave Meyer og James Dainard, for å analysere eiendomstilstanden inn i 2024. Vi skal hjelpe deg å forstå hvor vi er, markedskreftene som formet hvordan vi kom hit, og hvordan du kan identifisere muligheter samt redusere risikoen din inn i 2024. Velkommen herrer. Hva kan vi forvente av dagens show?
Dave:
Vel, mitt håp i dag er å hjelpe alle som lytter til dette å forstå noe av det komplekse og ja, noen ganger forvirrende markedskreftene som driver økonomien og boligmarkedet og eiendomsretur akkurat nå. Jeg vet at noen ganger virker disse tingene litt skremmende, men jeg tror at hvis du jobber med å forstå dem litt og tingene vi skal snakke om i dag, vil du se at du kan investere i alle typer ekte eiendomsmarkedet. Du trenger bare å ta i bruk riktig taktikk.
James:
Ja. Vi kommer til å hoppe inn i også å dekke strategier som har blitt mer risikofylte ettersom markedet og kostnadene for penger har økt, alt har blitt mer risikabelt, men hva er løsningene rundt det? Fordi høyere risiko, høyere belønning.
David:
Tjen mer penger mens du reduserer risikoen, alt det og mer på dagens show. Men før vi går inn i det, har jeg en rask dukkert for dere alle. Dave Meyer, en av gjestene våre her skrev State of Real Estate Investing-rapporten for BiggerPockets, og den er tilgjengelig for deg som en lojal BiggerPockets-podcastlytter gratis på biggerpockets.com/report24. Denne rapporten kommer til å ha all informasjonen du trenger å vite for å ta gode investeringsbeslutninger, og vi kommer i stor grad til å trekke fra den rapporten i dagens show. Vel, la oss sette i gang denne tingen og la oss starte med 2023. Så Dave Meyer, kan du fortelle meg hva som skjedde i 2023 og hvor vi er nå?
Dave:
Sikker. Dette kan være oppsummering for noen mennesker, men jeg vil gå raskt gjennom dette slik at alle er på samme side og legger scenen for samtalen vår. Da vi startet i 2023, er boligeiendomsmarkedet og for alle bolig i utgangspunktet alt som er fire enheter eller færre. Boligmarkedet var i litt av en korreksjon. Det var absolutt ikke krakket som mange etterlyste, men vi gikk inn i året hvor ting gikk ganske tregt, prisene var ned to til 3 %, og det var mest på grunn av rimelighet eller mangel på sådan. Rimelighet vet du sikkert hva det betyr, men det er i bunn og grunn hvor lett den gjennomsnittlige amerikaneren har råd til gjennomsnittsprisen på boligen, og det går ikke så bra. Per faktisk akkurat nå er det det laveste det har vært siden 1985. Det har egentlig bare trukket mye etterspørsel ut av markedet.
Det var slik vi gikk inn i året, men kjøpere ville ikke være i markedet, men heller ikke selgere. Alle som har vært en del av eiendom i år vet at det ikke har vært mye varelager på markedet. Prisene har tatt seg litt opp igjen. De er per nå rundt en til 2 % år over år avhengig av hvem du spør. Men boligsalgsvolumet, som jeg er sikker på at dere begge som eiendomsmeglere har sett, har virkelig krateret mye. Det er nesten 50 % lavere enn det var i 2021, og hele markedet føles bare tregt og tregt. Det er det vi fikk for salg.
Rent husleiemessig er det faktisk gjort ganske bra. Vi er opp rundt 5 % år over år, men det er mye tregere enn det har vært de siste par årene, og vi begynner å se ledige stillinger tikke litt opp, så jeg tror det er grunn til å tro at husleiens vekst kommer til å stagnere litt, men det er der vi er, er et tregt marked med relativt stabile priser.
David:
Greit. James, som meg, har du hendene dine i mange forskjellige elementer av eiendom, og du har definitivt støvler på bakken i flere markeder. Så basert på det Dave nettopp sa, har du sett at det utspiller seg i praksis?
James:
Ja. Dave oppsummerte bare alt. Det er bare sakte og jevnt akkurat nå, og det er over hele linja for oss, enten vi snur eiendommer, utvikler, leier, vi ser bare denne langsomme, sakte absorpsjonen, og ettersom prisene har økt, har det bare kvalt markedet og bremset det ned, som ærlig talt har vært litt forfriskende for oss fordi det var så fort for 24 måneder siden at du ikke engang kunne tenke på før du kjøpte, men det har vært denne sakte slipingen, denne overgangen ned de siste 12 månedene. Vi ser at det blir tregere og tregere for hver måned, men ting er fortsatt absorberende og beveger seg. Satsene begynner å stoppe opp. Vi begynner å se litt mer aktivitet fordi kjøpertilliten er tilbake og vi prøver bare å presse gjennom denne gjørmen. 2023 var gjørmenes år hvor det bare er at alt blir skrotet, støvelen din blir sittende fast der inne og du drar den ut igjen og den bare presser seg gjennom å komme til noe tørt SKITT, som vi kommer til nå som prisene har jevnt og trutt ned og vi kommer oss gjennom det.
David:
Jeg liker det. Prøver å finne den tørre SKITTEN. Det er en fin måte å si det på.
Dave:
Kommer du til å stjele den analogien nå, David?
David:
Ja. Jeg håper at det ikke er nok folk som hører på dette til at de ikke vet at det kom fra James, og folk kan anta at jeg kom på det fordi det er veldig bra. Året for gjørmen.
James:
Det er fordi jeg bare var på offroad og glam hele helgen, så jeg er fortsatt fanget i offroad. Ikke sett deg fast. Satt fast alt for mange. Jeg ble sittende fast flere ganger denne helgen enn jeg gjorde i 2023, så det er det gode tegnet.
David:
Greit. Bra saker. Så det er det vi har gått gjennom i 2023, men hva skal vi som investorer se frem til i 2024? Hvilke strategier ser mest lovende ut og hva må vi unngå? Mer om det kommer etter denne raske pausen.
Med alle disse markedskreftene og usikkerheten i tankene, la oss gå inn på hva vi kan gjøre i 2024. Dave, i rapporten din dekker du ni forslag eller taktikker som du tror folk må være klar over for 2024. Vi har isolert fire av disse og vi skal gå over dem i dagens show. La oss starte med risikoen som folk må være klar over.
Dave:
Ja. Så vi skal bare fremheve et par av forslagene jeg har kommet med, og bare så alle vet, er dette forslag som jeg personlig forfølger, og bare som jeg har samlet fra å snakke med dusinvis av andre erfarne investorer om hva de gjør det neste året. Og vi skal gå over noen få hvis du vil se alle, sørg for å sjekke ut rapporten. Igjen, du kan se dette gratis. Men en av de viktigste jeg ønsket å spørre James om er faktisk at jeg føler meg forsiktig med BRRRRs og Flips. Det er ikke mitt søte punkt, men bare jeg ser på noen av tallene som en outsider som ser på denne bransjen, er jeg nysgjerrig på hva du synes om denne verdiøkende forretningsmodellen på vei inn i 2024.
James:
Jeg tror verdiøkning virkelig er der strategien er akkurat nå, for igjen, hvis du ikke finner kontantstrøm, er den eneste måten å oppnå avkastning på å implementere riktig planlegging og tvinge opp egenkapitalen. I tider hvor alt er mer penger... Det er som om hver gang du går til lunsj, er det hundre dollar nå hvor det pleide å være som 20 eller alt har blitt mer-
Dave:
Hvor spiser du lunsj?
James:
Jeg føler at jeg ikke spiser lunsj på de fineste stedene, Dave. Jeg vil sende deg bilder av kvitteringen min, men jeg har barn, og det går bare opp.
Dave:
Greit. For hele familien? Greit. Jeg trodde du spiste helt alene.
James:
Hele familien. Nei, ikke for meg. Nei. Jeg er alltid på jakt etter den $10 teriyaki for å være rettferdig, men det handler om å prøve å få de enorme aksjegevinstene og folk blir nervøse for disse to strategiene av rettferdige grunner. De er veldig risikable, og grunnen til at de er risikable er at gjeldskostnaden din på fjerningsfinansieringen er tre til fire poeng høyere. Ting tar lengre tid. Når du skal selge en eiendom, beholder du den over lengre tid. Etter hvert som markedet bremser ned, handler ting, og de handler for det de er oppført for. Vi ser ikke de enorme frafallslistene, men de tar tid og du må ri den ut og du må ri den ut med dyr gjeld. Så det er der risikoen er, er denne kontanten suger av hvor du bare hele tiden mater disse investeringsbeistene til de er gjennom stabiliseringene og salgene.
Så det handler om å kalve kontantreservene akkurat nå når du går inn i avtalen. Det gode er at det er store marginavtaler i dagens marked i alle markeder, og du trenger ikke gjøre så mange. Du kan velge en, jobbe gjennom det, men du må ha reservene, enten det er en fiks og flip eller en BRRRR, det tar mer tid og du må kunne holde tritt med den gjelden og betjene den. Den største risikoen med BRRRR akkurat nå er at flytende renter. Det har vært mange ganger jeg kjøpte utleie i 2023 og jeg oppnådde satsen min på rundt 7 %, og plutselig står det 7 1/2 og du skal fotografere. Jeg mener når du har en halvpoengsjustering, kan det virkelig slå ned kontantstrømmen din, det kan ta to til tre poeng fra avkastningen din.
Så det er bare å være snill å forberede og polstre alt. Hvis du kjøper en kortsiktig investering, legg til ytterligere to til tre måneder til gjeldskostnaden og holdetidene. Det vil komme deg gjennom. Den lar deg planlegge for likviditeten din. Hvis du kjøper en utleieeiendom og har en lengre stabiliseringsperiode, legg inn et ekstra halvt poeng på prisen, se hvordan det fungerer. Og så er underwritingen så viktig nå. Folk fikk litt, jeg hater å bruke dette ordet, men lat 2020 til 2022. Du ville kjøpe noe, og hvis du ikke tegnet det riktig, ville det fortsatt ha vekst. Hvis du ikke garanterer det riktig med de riktige verdiene, de riktige inntektsprognosene, alt kruttet ditt, vil alle pengene dine bli låst inne i avtalen, og det er risikoen for BRRRR-er akkurat nå.
Poenget med BRRRR er å øke kapitalen din, øke eiendelene dine og beholde pengene dine. Hvis du feilberegner, kommer bankene bare til å utnytte deg så mye med 75% lån til verdi og sørge for at DCR, eller at gjelden din dekker på det tidspunktet. Så du må sørge for at du har dekningen din. Hvis du ikke garanterer riktig, blir pengene dine fanget. Så du vil bare redusere farten på disse avtalene, jobbe gjennom vinklene, sørge for at du har satt sammen det riktige teamet og deretter låse gjelden din nå. Det er ikke dagene da la oss kjøpe noe, finne ut gjelden senere. Hvis du kjøper en eiendom for å beholde den, sørg for at du er fullt prekvalifisert hos en boliglånsmegler, at du forstår leieinntektene og at du kan dekke. Og hvis du ikke kan det, kan det være lurt å se på neste avtale eller forsikre deg om at du jobber det inn i kruttet ditt og hva kontantstrømprognosene dine kommer til å bli.
David:
Greit. Så ta ting litt saktere, bruk litt mer tid på forhånd underwriting og bruk litt mer tid på baksiden av å faktisk gjennomføre planen. Det er et problem som jeg har lagt merke til i 2023, ting gikk så raskt at det var veldig vanskelig å ta hensyn til alle de bevegelige brikkene når du først kom inn i konstruksjonen da du prøvde å gjennomføre avtalen. Men som du sa, ting ordnet seg på grunn av hvor mye verdiene økte og til og med leieprisene økte, og da gikk prisene vanligvis ned. Så på slutten av hver avtale var det søtere enn da du gikk inn i det. Nå sier du hei, du vil faktisk anta det verste. Anta at prisene kommer til å gå opp et halvt poeng eller så, og anta at du må bruke mye mer tid på å utføre og sørge for at tingene blir gjort som må gjøres på avtalene du kjøper på nytt. Dave, jeg vil kaste den til deg. Hvilke to strategier ser du en oppside for i 2024?
Dave:
Greit. Jeg har ett konvensjonelt råd til deg og ett ukonvensjonelt. Så jeg starter med en som dere sikkert alle har hørt om, og som er house hacking. Og hushacking fungerer i stort sett alle markedsforhold og i nesten alle markeder over hele landet. Hvis du ikke er kjent med strategien, er det i bunn og grunn bare en utleiebolig hvor du bor i én enhet, leier ut de andre eller bor på ett soverom og finner deg noen romkamerater. Men i 2024 var det noe veldig spennende som skjedde med hushacking. Det er noen nye regler for FHA-lån som lar deg nå sette ned så lite som 5% for små multifamilier. Så det er enhver eiendom som har to til fire enheter. Tidligere måtte du sette minst 20 % ned hvis du ville ha et FHA-lån på slike eiendommer. Nå vil du kunne komme inn i noen av disse små multifamiliene for mye mindre penger.
Det er også noen regler som lar deg nå telle utleieeiendom fra en ADU, som er en ekstra boligenhet. Folk kaller det en svigermor-suite, eller i utgangspunktet har du et skur i hagen din som forhåpentligvis er opp til kode og safe og alt. Du kan nå telle det mot boliglånet ditt, slik at du nå kan kvalifisere for mer når du leter etter den typen eiendom. Så dette er to forskjellige nye boliglånsregler som gjør hushacking rimeligere og mer tilgjengelig enn noen gang før.
Den andre er litt mindre konvensjonell og det er å se på nybygg. Og jeg vet at under normale tider for investorer, er det vanligvis ikke verdt premien å betale for nybygg fordi du ikke får nok leie ut av det. Det ligner på å kjøpe en ny bil. Du kjøper noe som er helt nytt, det er en premie på det, og for investorer er det vanligvis ikke verdt det. Men akkurat nå ser vi virkelig gode tilbud på nybygg fordi utbyggere, deres forretningsmodell er annerledes enn en huseier som prøver å selge eller en investor som kanskje bare venter på noe. De må flytte inventar. De bygger og de må selge disse tingene raskt, få det ut av balansen. Så det de gjør for å flytte varebeholdningen akkurat nå er å gjøre rentekjøpsnedganger. Vi ser regelmessig at boligbyggere kjøper ned prisen din med 1 %, 2 %. Så i stedet for å kjøpe noe i eksisterende bolig som brukes til en rente på 7.5 %, kan du kjøpe noe nytt for 5.5 %.
Og det er verdt å merke seg at nedkjøp ikke er permanente. De er for et år eller to eller tre, avhengig av det bestemte produktet, men det er et veldig godt alternativ for folk, avhengig av ditt spesielle marked og hva de tilbyr. Men jeg tror nybygg er mer attraktivt nå enn det har vært noen gang i min investeringskarriere, og det er i det minste verdt å se på akkurat nå. I en tid med superlavt varelager står nå nybygg for 30 % av tilbudene på markedet. Normalt er det som 10. Så hvis du ønsker å komme på markedet, kan dette være et godt alternativ for deg.
David:
Så hvis det er vanskelig å finne en avtale, kanskje du bygger en avtale. James, hva ser du i dette rommet?
James:
Jeg elsker det Dave sa fordi jeg mener det fungerer i alle forskjellige aspekter. Som en boligkjøper kommer du til å jobbe med disse byggherrene, de vil redusere kjøpersatsen og du kan få betalingen rimeligere, og alt er innebygd i prisen. Men på investeringssiden elsker vi utvikling akkurat nå, og det er et par hovedgrunner. DIRT var på sitt høyeste pris for 18 måneder siden. Det har falt, i det minste i vårt lokale marked, og jeg har sett det ganske konsekvent gjennom noen av de store metrobyene, er DIRT-prisene ned nesten 25 til 30 % på kostnadene. Ikke bare det, strukturen har endret seg fordi etter hvert som gjelden har blitt dyrere for oss byggherrer på tvers av markedet, har alle byggherrene byttet tankesett til å si: "Hei, jeg trenger kapital, jeg trenger krutt akkurat nå, og jeg vil ikke ha å sitte på disse prosjektene i 24 måneder.»
Det som er bra med byggefellesskapet, det er mye mer logisk og de beveger seg i bølger over de mindre investorene. Mindre investorer har så mange forskjellige planer, men utbyggere er alle på samme plan, kjøper et stykke land, utvikler det, bygger det for en viss kostnad, selger det per fortjeneste, det er det samme, og de går alle for veldig , svært like marginer. Så nå er det gjort at vi har måttet kjøpe disse eiendommene i kontanter eller med harde penger og spak mens du venter på tillatelser.
Nesten hver avtale vi gjør nå, er avsluttet på tillatelse, jobb. Så vi trenger ikke være i den avtalen så lenge fordi det tar oss 9 til 12 måneder å bygge produktet. Vi stenger ved tillatelse, kostnaden for DIRT er ned 30 %. Og også kostnadene for å bygge. Hvis du ser på oppussing versus nybygg, er nybyggkostnadene nede under renovering, og det er fordi fagene som fungerer. Volumet har avtatt, mengden land har gått ned i handelen, det er mye flere hull i timeplanen deres enn det er for den mor og pop-entreprenøren som jobber for den mindre investoren. De er hele tiden opptatt, de bruker sine egne hender og de har det travelt og prisene deres har ikke gitt seg. Så det har blitt billigere over hele linja.
Og det siste jeg virkelig elsker, og dette er noe alle vil tenke på, vi snakket om med risikoen og Flips er at kontanter suger. Der du må betale 12 % hardt nå på avtalen din for de neste 9 til 12 månedene mens du stabiliserer den, med nybygg, er gjelden bedre. Det er billigere med ett til to poeng, og mange ganger kommer de til å gi deg en rentereserve, noe som hjelper med kontantstrømmen din i tider der ting bare blir erodert akkurat nå.
Og rentereserven er når vi kjøper disse avtalene og vi strukturerer dem med nærliggende tillatelser, er vi ikke trenger å betale på det i 12 måneder. De har bygget inn betalingene våre inn i lånesaldoen vår, noe som hjelper oss med å maksimere kontantavkastningen. Det hjelper oss med vår likviditet og de samlede investeringene mer stabile enn det er i fix and flip-markedet. Så vi elsker utvikler akkurat nå, og vi likte det egentlig ikke for 24 måneder siden. Så mulighetene er her.
David:
Ja. Det ville vært fantastisk om vi kunne trappe opp byggingen av flere produkter. Hvis presset som ble lagt på byggherrer og mer fornuftige avtaler faktisk førte til at vi bygget flere boliger. Det har alltid vært i investeringsmiljøet så lenge jeg har vært en del av det, se etter noe som allerede er der fordi du kommer til å få et bedre tilbud på en bruktbil i stedet for en ny bil. Men hvis bilinventaret er nede eller i dette tilfellet boliginventaret er nede, må vi lage flere av dem. Så det ville vært en stor velsignelse. Hvis det kunne vært mer lønnsomt for utbyggere å bygge flere boliger, kunne vi bygget flere boliger og vi kunne faktisk få lavere pris på boliger og lavere boligpriser, slik at flere mennesker kunne komme inn på markedet.
En stor frykt jeg har når jeg går inn i 2024 er at avtaler ikke vil gi mening for den gjennomsnittlige amerikaneren som ikke har massevis av penger og bruker 100 dollar på lunsj, men det vil være fornuftig for BlackRock og andre institusjonelle fond som er fastlåst. med kontanter og har tilgang til billigere kapital enn folk som oss som hører på denne podcasten gjør. Så jeg krysser fingrene for at byggherren går opp og begynner å bygge. Greit. James, jeg vil spørre deg, hvordan ser suksess ut i 2024, og er den annerledes enn hvordan den har sett ut de siste fem til åtte årene?
James:
Så når markedet endrer seg, er det alltid en annen definisjon av suksess. Jeg tror de siste 24 månedene eller 24 måneder siden da prisene var lave, var definisjonen på suksess kjøpe en hvilken som helst eiendel, legge billig gjeld på den og la den vokse. Og det var strategien fordi billigpengene økte alt og definisjonen på suksess når du går inn i et overgangsmarked, det er ikke annerledes enn det var da det var 2009, '10 og '11 hvor det ikke var mye av det øyeblikkelig tilfredsstillelse av like, jeg har nettopp kjøpt denne eiendommen og jeg blir belønnet i dag. Og den umiddelbare tilfredsstillelsen må bort. Det handler om den langsiktige veksten og langsiktige planen.
Og for meg er det året med store aksjegevinster som kan brukes til store formål i løpet av 12 til 24, 36 måneder. Jeg liker å laste opp hvelvet mitt i markeder som dette i dag, og det er å komme inn i spillet, finne eiendommen, legge strategier bak den, og så la den eiendelen vokse eller gå inn i den umiddelbare tvungne egenkapitalen med den rette byggeplanen. Og fordi markedet har bremset så mye akkurat nå og transaksjonene er nede, selgere er nede, kjøpere er nede, er det noen enorme muligheter på gang. Så det handler om å finne de store aksjepop-planene for fremtiden, ikke for i dag. Igjen, tilbake til 2009 og '10, hadde vi ikke mye suksess på papiret i løpet av disse årene, men disse årene var store for oss for vekst enn de siste 20. Det var å få inn lagerbeholdningen som ville hjelpe oss gå fremover.
David:
Så gi meg et praktisk eksempel på hvordan en god avtale ville sett ut i 2023, og kanskje hvordan en god avtale vil se ut i 2024?
James:
Jeg mener, en god del av 2023 var bare å finne en margin. Det kommer an på hvilken aktivaklasse det er også. I 2023, tror jeg for en BRRRR-eiendom, var målet mitt at en god del var å gå i balanse. Og hvis jeg kunne gå i balanse på renten min eller dekke med husleiene etter alle utgifter og få en stor kanskje sekssifret egenkapitalspredning eller til og med 50,000 2023, en massiv egenkapitalspredning, var det en seier for meg i 2025, spesielt hvis det hadde noen andre ekstra investeringskickere der inne, som utviklingstetthetsspill, fremskrittsvei, og hvis jeg kunne kjøpe noe break even, vet jeg at det er oppside i 2026 til XNUMX når prisene faller.
Noen andre gode, jeg tror definisjoner av avtaler i 2023 var at du ikke trengte å jobbe så hardt, noe som høres rart ut, men fordi transaksjonene var nede fra '20 til '22, måtte vi BRRRR eiendommer og kjøpe eiendommer som var tunge, tunge fiksere for å få den dype rabatten til å være under det 75% lånet til verdi for å gjøre det kontantstrøm. Nå kan vi kjøpe mye enklere prosjekter fordi de går i balanse, og de fleste investorer holder seg unna dem, og vi må bare kjøre ut rentene og ikke bygge så mye, men bare kjøre på disse måtene.
Så for meg, hvis jeg kan komme inn i et aktivabrudd selv med litt ekstra oppside, er det 100 % seier. I 2024 tror jeg at definisjonen kommer til å være, det er mye mer umiddelbar tilfredsstillelse i år fordi etter hvert som investorene har trukket seg ut, har vi vært i stand til å skaffe oss noen veldig gode beholdninger på noen veldig gode rabatter som kommer til disposisjon . Og bare fordi markedet bremser, betyr ikke det at vi ikke selger den eiendommen. Ting selges fortsatt, beveger seg fortsatt, det er ikke mye på lager. Så jeg tror 2024, lønnsomheten i nå kommer til å bli mye større enn den var i 2023. Og det ser vi allerede i P&L-ene våre i kontantstrømprognosene våre.
David:
Dave, noe å legge til på James-poengene der?
Dave:
Jeg liker veldig godt det James sa om å prøve å gå i balanse, og jeg vet at det ikke er det mest sexy eller kuleste å si, men jeg er generelt enig i at akkurat nå, spesielt i denne typen marked, er mitt personlige mål å prøve og gjøre bedre enn break even når jeg ser på forskjellige profittdrivere. Så jeg forstår at prisene neste år sannsynligvis kommer til å være flate i enkelte markeder, de kan gå litt ned. I noen markeder kan de gå litt opp. Men hvis jeg har kontantstrøm og amortisering og skattefordeler, så lenge disse tingene kan bære meg gjennom kortsiktig volatilitet i markedet, kommer jeg fortsatt til å kjøpe alt som har langsiktig potensial. Som James sa, jeg ser etter hva denne avtalen kommer til å gjøre i 2025, '26, '27, enda lenger ut. Og så lenge jeg har nok kontantstrøm og kortsiktige fordeler til å bære meg gjennom personlig, trenger jeg ikke ta et hjem det neste året. Jeg vil bare gjøre noe om 3, 5, 7 år.
David:
Det er interessant fordi jeg tror det er slik eiendom typisk har fungert i de fleste markeder som ikke har hatt enorme mengder kvantitative lettelser. Vanligvis når folk kjøpte eiendom, tok de en langsiktig tilnærming, og de vil vite om beliggenheten, den demografien i området. Hvis bedrifter flyttet inn hvor husleiene var på vei. Det handlet ikke alltid bare om hva det er akkurat nå i dette øyeblikket og hvor stor del av egenkapitalen eller hvor mye kontantstrøm jeg kan få når jeg først kjøper den? Så selv om dette høres ut som en endring, er det nesten som en tilbakevending til hva eiendom har vært i det meste av tiden den har eksistert. Er dere to enige?
Dave:
Ja. Etter min erfaring, ja. Jeg mener eiendom er en langsiktig bransje. Å komme tilbake til det punktet hvor verdsettelse er to eller 3% er normalt. I normale tider de siste 50 årene har eiendommer verdsatt litt mer enn inflasjonen, som 1 % mer enn inflasjonen. Så denne ideen om at vi trenger 5, 10, 15% år-over-år prisvekst for å gjøre det til en avkastning er ikke sant. Det var fint for en liten stund, det var superenkelt, men det var derfor alle gikk inn i det. Og dette er bare å komme tilbake til å forstå hele pakken av forskjellige måter du kan tjene penger på eiendom og bruke dem over en lang periode. Og når du gjør det, er det en veldig relativt lav risiko måte å investere på.
David:
Så James, for at noen skal hoppe på en god deal, må de vite hvordan en god deal ser ut. Hva er noen faktorer eller beregninger som du mener folk bør bli tastet inn i 2024 som skriker, jeg er en god avtale, kjøp meg?
James:
Jeg tror det handler om å alltid stille inn kjøpsboksen din og vite hva forventningene dine til avkastning er, og hvert år må du endre den. Kjøpeboksen min fra 2023 er annerledes enn den går inn i 2024. Den er faktisk dramatisk annerledes. Definisjonen av en god deal, det kommer til å endre seg for Dave, det kommer til å endre seg for deg og endre seg for meg. Vi har det alle sammen. Vi er i forskjellige markeder med forskjellige mål, men hvordan du kommer deg gjennom disse og du arbeider gjennom disse matematikkene er du bruker, alt er i garantien. Etabler kjøpsboksen din og gå deretter gjennom den grundige garantien og arbeid gjennom beregningene, gjør dette meg i mål på en toårsperiode? Og jeg tror det er veldig viktig for i dag å angi en kjøpsboks som har 2 og 3 årsmål, ikke seks og 12 måneder.
Det vil alltid være 6- og 12-måneders flip-avtaler, grossist-avtaler, eiendommer med umiddelbar kontantskaping, men du må virkelig etablere dem, og det handler om å jobbe gjennom garantien, jobbe gjennom kalkulatorene, bruke verktøy som BiggerPockets-kalkulatorene å gå gjennom og gå, "Hei, i 2024, hvis kontanter på kontantavkastning for utleie er på 10 % eller for å ha minst to X-faktor på egenkapitalgevinst for pengene jeg investerer på det tidspunktet, vet jeg hva Jeg ønsker å kjøpe."
Da handler det om underwriting. Å trekke den riktige analysen med det rette teamet, bruke kalkulatorene og BiggerPockets er flott for det. Du kan gjøre kjøp og hold-kalkulatoren, gå gjennom BRRRR-strategien din, hvordan maksimerer du pengene dine, og når den da den sanne avkastningen? Men jeg tror det største er å sørge for at målene dine er definert over en lengre periode. Sett deretter kjøpsboksen din, arbeid gjennom beregningene, fungerer avtalen eller ikke? Gå videre til neste hvis det ikke fungerer.
David:
Så har du et hypotetisk sett med kriterier som du vil anbefale folk å se etter i et gjennomsnittsmarked? Som en kontantavkastning eller en egenkapital du vil se i en avtale?
James:
Ja. Vanligvis, med BRRRR-strategien eller til og med Flips, er jeg en stor verdiøkende fyr. Hvis jeg ikke går inn i en 25 % egenkapitalposisjon, enten det er en Flip, en BRRRR-eiendom, et utviklingsstykke, alt sammen med kjøpesummen min, rehabiliteringen eller regningskostnaden og myke kostnadene mine, er jeg ikke det i det. Vi eier mye eiendom i Seattle, og vi har god kontantstrøm. Vi kontantstrømmer rundt 10%, men det er ikke det jeg ser etter i dag. Det er den langsiktige tilnærmingen. Det handler om å bygge de enorme aksjespredningene. Så hvis jeg ikke får 25 % ut av det, er jeg ikke interessert, for på slutten av dagen kommer det ikke til å flyte så godt med prisene. Men egenkapitalen er det du bygger. Hvis du kan sette $25,000 25,000 ned på en billigere eiendom og skape $100 12 i egenkapital, er det XNUMX % avkastning du kan tjene på en XNUMX måneders periode. Det er kjempestort.
David:
Flott poeng. Og James, du har alltid hatt en annen måte å se på eiendom. Jeg husker første gang jeg hørte deg si: "Hei, jeg kan kjøpe en eiendom og jeg kan beholde den som utleie, og jeg kan få 5 % kontantavkastning, eller jeg kan snu den og få 45 % avkastning på pengene mine eller noe sånt." Jeg husker bare at jeg tenkte, du hører ikke folk nevne det så ofte, men hvis du ser på kapitalvekst i motsetning til passiv inntekt, er det fornuftig. Dave, hva er noen ting du ser etter i avtaler som går inn i 2024 fra en metrisk posisjon?
Dave:
For meg anser jeg meg selv som en IRR-investor fordi jeg tror det er den beste måten å gjøre det på, og for alle som ikke vet hva det betyr, er det intern avkastning, og det er en beregning du kan bruke til å evaluere avtaler som bruker tidsverdien av penger for å kombinere både egenkapital og kontantstrøm til én beregning. Så du kan se hvordan det store bildet påvirkes. For meg ser jeg bare på det fordi jeg er i en stilling i karrieren, jeg jobber fulltid og jeg trenger ikke samme nivå som kontantstrøm akkurat nå som en som kanskje nærmer seg pensjonisttilværelsen eller ønsker å gå av med tidlig pensjon.
Så for meg ser jeg bare på hvordan jeg kan maksimere IRR til enhver tid. Og for meg er det vanligvis en kombinasjon. Prøver å finne avtaler, og jeg investerer for det meste passivt, men prøver å finne avtaler der det er et element av verdiøkning og så er det kontantstrømstopp. Men få pengene dine ut på fem til syv år i stedet for å holde dem i en eiendom i 20 eller 30 år, fordi typisk IRR, din tidsvektede avkastning har en tendens til å synke over tid hvis du gjør det. Så for meg ser jeg etter fem til syv års opphold og steder hvor jeg kan maksimere totalavkastningen min. Og det har egentlig ikke endret seg mye de siste par årene, og jeg tviler på at det vil gjøre det for meg snart.
David:
Gutter, dette har vært fantastisk. Dave, noen siste ord du vil forlate publikum med å flytte ut herfra? Hvor kan de finne rapporten din?
Dave:
Nei, takk for at du har meg. Håper alle lærer noe. Og hvis du vil lære mer, bare sjekk ut biggerpockets.com/report24.
David:
James, hva med deg? Noen siste ord til publikum?
James:
Ikke la deg skremme av media. Bygg din kjøpsboks. Finn noen gode muligheter der ute og les Daves rapport. BiggerPockets, de gjør en så god jobb å gi deg den informasjonen. Det er slik du bygger kjøpsboksen din. Les gjennom den, og bygg deretter kjøpsboksen din. Ikke bygg kjøpsboksen din først.
David:
Greit. Så gå over til biggerpockets.com/report24 for dypere analyser og flere forslag til hva du kan gjøre for å styrke deg selv i 2024. Vi har også nevnt flere strategier på programmet. Hvis du vil lære mer om noen av disse, kan du gå til biggerpockets.com/store. Og det er bøker som BiggerPockets har utgitt som vil lære deg omtrent alt du trenger å vite om disse emnene. Vennligst, hvis du ikke allerede har gjort det, abonner på podcasten, legg igjen en anmeldelse, fortell oss hva du syntes om dagens show og fortsett å lytte til flere BiggerPockets-episoder, slik at du kan holde deg oppdatert med hva som skjer i dette stadig skiftende marked. Jeg er David Greene. For Dave Meyer og James Dainard, signering.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
Dykk ned i DreamSofa.com, hvor luksus møter strategisk design. Hvis du eier en Airbnb, et hotell eller en utleieeiendom, vet du at møbler ikke bare er en artikkel, det er din medstrateg i en kraftig investering! For BP-lyttere, gå til dreamsofa.com og bruk koden BiggerPockets i kassen for en gratis oppgradering til White Glove Delivery! Gjør det strategisk, gjør det til en investering, gjør det til DreamSofa.
I denne episoden dekker vi:
- Store muligheter til å bygge rikdom i de 2024 Eiendomsmarkedet
- De korrigering av næringseiendom og eiendommer ser den største priskutt
- Tilbud, etterspørsel og hvorfor boligprisene ikke falt i 2023
- Hvordan hente en helt ny eiendom på en lav boliglånsrente I DAG
- De nytt fem prosent nedlånsprogram ALLE kan bruke til å leve gratis
- Risikoer å passe på i 2024 som kan drepe kontantstrømmen din umiddelbart
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Ta kontakt med Dave:
Ta kontakt med James:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post [e-postbeskyttet].
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 måneder
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 år
- 7
- 9
- a
- I stand
- Om oss
- adgang
- tilgjengelig
- tilbehør
- kontoer
- erverve
- tvers
- aktivitet
- faktisk
- legge til
- Ytterligere
- Legger
- Justering
- adoptere
- råd
- rimelig
- Etter
- en gang til
- agenter
- siden
- airbnb
- Alle
- Hele tiden høy
- tillate
- nesten
- allerede
- også
- alltid
- am
- amerikansk
- amortisering
- beløp
- beløp
- an
- analyse
- analytics
- analysere
- og
- noen
- noen
- hva som helst
- eple
- påføring
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- nærmer seg
- hensiktsmessig
- ER
- AREA
- rundt
- AS
- spør
- aspekter
- eiendel
- aktivaklasse
- Eiendeler
- anta
- At
- oppmerksomhet
- attraktiv
- publikum
- forfatter
- tilgjengelig
- gjennomsnittlig
- unngå
- klar
- borte
- tilbake
- Balansere
- Balanse
- Banker
- basert
- I utgangspunktet
- BE
- ble
- fordi
- bli
- vært
- før du
- bak
- tro
- under
- Fordeler
- BEST
- Bedre
- Stor
- Stort bilde
- større
- Biggest
- Bill
- Bit
- BlackRock
- velsignelse
- borde
- bøker
- Boots
- grensen
- både
- kjøpt
- Eske
- BP
- merke
- Brand New
- Break
- Breaking
- Bringe
- megler
- bygge
- bygger
- utbyggere
- Bygning
- bygget
- virksomhet
- forretningsmodell
- bedrifter
- opptatt
- men
- kjøpe
- KJØPER..
- Strijela
- Kjøpe
- by
- ring
- ringer
- kom
- CAN
- Kan få
- hovedstad
- bil
- Karriere
- bære
- saken
- Kontanter
- kontantstrøm
- forsiktige
- viss
- Gjerne
- endring
- endret
- Endringer
- chase
- billig
- billigere
- sjekk
- Sjekk ut
- Byer
- klasse
- fjerne
- Lukke
- lukking
- Co-Host
- kode
- COM
- kombinasjon
- kombinere
- Kom
- kommer
- kommer
- samfunnet
- komplekse
- forhold
- selvtillit
- forvirrende
- Vurder
- konsistent
- stadig
- konstruksjon
- Entreprenør
- konvensjonell
- Samtale
- riktig
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- land
- Par
- dekke
- dekning
- dekker
- dekker
- Crash
- skape
- skaperverket
- kriterier
- Crossed
- nysgjerrig
- dato
- Dato
- Dave
- David
- dag
- Dager
- DCR
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- avgjørelser
- Avslå
- dyp
- dypere
- definert
- helt sikkert
- definisjon
- definisjoner
- Etterspørsel
- Demografi
- tetthet
- avhengig
- avhenger
- utforming
- dev
- utvikle
- utvikle
- Utvikling
- gJORDE
- forskjellig
- vanskelig
- Dypp
- skitt
- Rabatt
- rabatter
- Vise
- do
- gjør
- ikke
- gjør
- gjort
- ikke
- tviler
- ned
- nedturer
- dusinvis
- dramatisk
- tegning
- drivere
- kjøring
- Drops
- tørk
- to
- under
- Tidlig
- lett
- lettelser
- lett
- økonomi
- element
- elementer
- emalje
- bemyndige
- slutt
- nok
- kom inn
- Hele
- episode
- Episoder
- egenkapital
- Era
- spesielt
- avgjørende
- etablere
- eiendom
- Eter (ETH)
- evaluere
- Selv
- NOEN GANG
- stadig skiftende
- Hver
- alle
- alt
- eksempel
- spennende
- henrette
- utførende
- eksisterende
- forvente
- forventninger
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- erfaren
- ekstra
- faktor
- faktorer
- rettferdig
- Fall
- Fallen
- familie
- fantastisk
- FAST
- frykt
- fôring
- føler
- følelse
- føles
- Noen få
- færre
- Figur
- finansiell
- finansiering
- Finn
- finne
- Først
- første gang
- fem
- Fix
- flate
- Flip
- flips
- flytende
- flyten
- etter
- Til
- For investorer
- Tving
- Krefter
- Forward
- funnet
- fire
- Gratis
- fra
- fullt
- fullt
- Fundamentals
- midler
- videre
- framtid
- Gevinst
- inntjening
- spill
- hull
- samlet
- generelt
- få
- få
- Gi
- gitt
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- skal
- borte
- god
- fikk
- flott
- Ground
- Grow
- Økende
- Vekst
- gjester
- Guy
- hacking
- HAD
- Halvparten
- hender
- skjedde
- Skjer
- Hard
- hater
- Ha
- å ha
- hode
- ledet
- Overskrift
- høre
- hørt
- tung
- hjelpe
- hjelper
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- Uthev
- hit
- trykke
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- Ærlig talt
- håp
- forhåpentligvis
- håper
- vert
- hotell
- hus
- bolig
- Eiendomsmarkedet
- Hvordan
- Hvordan
- http
- HTTPS
- stort
- hundre
- i
- JEG VIL
- Tanken
- identifisere
- if
- påvirket
- iverksette
- viktig
- forbedre
- in
- dyptgående
- Inntekt
- økt
- økende
- industri
- inflasjon
- informasjon
- innsikt
- innsikt
- instant
- i stedet
- institusjonell
- instruksjoner
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- intern
- inn
- inventar
- Investere
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- irr
- isolert
- IT
- DET ER
- iTunes
- james
- Jobb
- ble med
- hoppe
- bare
- Hold
- holde
- kids
- Drepe
- Type
- slå ned
- Vet
- Knowing
- kunnskap
- vet
- maling
- Tomt
- i stor grad
- Siste
- seinere
- LÆRE
- læring
- minst
- Permisjon
- forlater
- Led
- mindre
- la
- Lar
- utleie
- Nivå
- Leverage
- LG
- Life
- i likhet med
- linje
- Likviditet
- oppført
- lytteren
- Lytting
- lister
- lite
- leve
- levende
- lasting
- lån
- lokal
- plassering
- låst
- logisk
- logo
- Lang
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- Lot
- elsker
- Lav
- lavere
- lavest
- lojal
- lunsj
- Luksus
- laget
- Hoved
- større
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- Making
- mange
- Margin
- marginer
- marked
- markedsforhold
- markedskrefter
- markedsinnsikt
- Markets
- massive
- math
- max bredde
- Maksimer
- kan være
- me
- bety
- midler
- Media
- møter
- nevner
- nevnt
- metrisk
- Metrics
- Metro
- Meyer
- kunne
- tankene
- Tankesett
- Minske
- formildende
- modell
- ledd
- øyeblikk
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- for det meste
- flytte
- gå fremover
- flytting
- mye
- my
- meg selv
- nesten
- nødvendigvis
- Trenger
- behov
- Ingen
- Ny
- Nybygg
- neste
- fint
- ni
- Nei.
- none
- normal
- normalt
- merke seg
- nå
- tall
- of
- off
- tilby
- ofte
- Okay
- on
- gang
- ONE
- seg
- bare
- åpen
- operert
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- motsetning
- Alternativ
- or
- rekkefølge
- Annen
- andre
- vår
- ut
- enn
- samlet
- egen
- eieren
- side
- Papir
- del
- Spesielt
- spesielt
- partner
- passiv
- passiv inntekt
- banen
- Betale
- betaling
- betalinger
- Ansatte
- for
- prosent
- utført
- perioden
- permanent
- tillatelser
- personlig
- personlig
- plukke
- bilde
- Bilder
- brikke
- stykker
- steder
- fly
- planet
- planlegging
- planer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spiller
- spiller
- spiller
- vær så snill
- Plenty
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- pop
- Pops
- posisjon
- mulig
- potensiell
- kraftig
- Praktisk
- Premium
- forbereder
- press
- pen
- forrige
- tidligere
- pris
- Prisene
- prising
- sannsynligvis
- Problem
- Produkt
- Produkter
- Profit
- lønnsomhet
- lønnsom
- program
- Progress
- Anslagene
- prosjekter
- lovende
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- publisert
- trekke
- Kjøp
- formål
- forfølge
- Skyv
- Skyver
- sette
- kvalifisere
- kvantitativ
- kvantitative lettelser
- Rask
- raskt
- Sats
- priser
- heller
- vurdering
- å nå
- Lese
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkedet
- virkelig
- grunnen til
- grunner
- oppsummering
- anbefaler
- regelmessig
- rehab
- slektning
- relativt
- husker
- Leie
- leie
- rapporterer
- representere
- Reserve
- reserver
- bolig
- pensjonering
- retur
- avkastning
- anmeldelse
- Belønn
- belønnet
- Ride
- ikke sant
- Risiko
- risikoer
- Risikabelt
- vei
- runde
- regler
- Kjør
- trygge
- Sa
- salg
- Salgsvolum
- samme
- sier
- sier
- sier
- planlegge
- Seattle
- Sekund
- sekunder
- se
- se
- synes
- sett
- selger
- selgere
- Å Sell
- send
- forstand
- tjeneste
- sett
- innstilling
- syv
- flere
- formet
- Del
- skur
- ark
- Skyte
- kortsiktig
- bør
- Vis
- side
- undertegne
- signering
- lignende
- Enkelt
- siden
- sitte
- SIX
- dask
- langsom
- bremse
- bremser
- treg
- liten
- mindre
- So
- Soft
- Solutions
- noen
- Noen
- noe
- noen ganger
- Snart
- Rom
- bruke
- utgifter
- Sponsorer
- Spot
- spre
- Sprer
- stabil
- Scene
- Begynn
- startet
- Start
- Tilstand
- opphold
- blir
- stadig
- jevn
- Trinn
- Still
- Strategisk
- strategier
- Strategi
- struktur
- abonnere
- suksess
- slik
- plutselig
- suite
- oppsummerte
- Super
- sikker
- søt
- byttet om
- taktikk
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- skatt
- lag
- fortelle
- tendens
- vilkår
- enn
- takk
- Det
- De
- Området
- Fremtiden
- informasjonen
- Staten
- deres
- Dem
- deretter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- tenker
- denne
- dette året
- De
- trodde
- tre
- Gjennom
- hele
- tick
- tid
- ganger
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- ton
- også
- verktøy
- temaer
- Totalt
- mot
- handler
- handler
- Transaksjoner
- Transcript
- overgang
- fanget
- sant
- prøve
- prøver
- to
- typen
- typer
- typisk
- Usikkerhet
- ukonvensjonell
- etter
- forstå
- forståelse
- writing
- ukjent
- enhet
- lomper
- til
- oppgradering
- upside
- us
- bruke
- brukt
- bruker
- ved hjelp av
- vanligvis
- utnytte
- verdi
- Verdier
- Vault
- Versus
- veldig
- video
- Volatilitet
- volum
- vp
- vente
- venter
- walking
- ønsker
- ønsket
- ønsker
- var
- Se
- bølger
- Vei..
- måter
- we
- Rikdom
- uke
- helg
- velkommen
- VI VIL
- gikk
- var
- Hva
- Hva er
- når
- om
- hvilken
- mens
- hvit
- HVEM
- hele
- hvorfor
- vil
- vinne
- KLOK
- med
- herlig
- ord
- ord
- Arbeid
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verste
- verdt
- ville
- skrevet
- skrev
- X
- år
- år
- ja
- du
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet