Din hjem egenkapital kan være den hemmelige sausen til tidligere pensjonering. Med så mange huseiere og utleieeiendomsinvestorer over hele landet sitter på hundretusener i egenkapital, spør en, «hva om du brukte denne fangede egenkapitalen til å bygge rikdom?” Og selv om de fleste huseiere ikke vil selge sine primære boliger, refinansiere til høyere boliglånsrenter eller risikere å ta ut en høypriset HELOC, utleieeiere er i den perfekte posisjonen til å bruke sine massive egenkapitalposisjoner til å oppgradere til større og bedre investeringer. Vi tok på Chris Lopez, Denver-basert investor og agent, for å forklare.
Chris har vært i stand til det bygge en betydelig eiendomsportefølje ganske raskt, men selv innrømmer han å begynne litt senere. Etter å ha jobbet mesteparten av sin karriere som internettmarkedsfører ble han daytrader, ga Chris alt for å gå med hodet først inn i eiendom som en investorvennlig agent og investor. Og som investor i Denver har han sett boliger han kjøpte for bare noen få år siden EKSPLODER i verdi, og mange andre investorer føler det samme. Så hvis du er i Austin, Boise, Raleigh, Phoenix eller noen andre eiendomsboommarkeder, kan det virke som om du sitter på en haug med rikdom som ikke kan røres. Men du tar feil.
I denne episoden går Chris gjennom hvordan huseiere og eiendomsinvestorer kan låse opp den "fangede" egenkapitalen i deres hjem. Han går gjennom når du skal kjøpe, selge eller refi og hvordan du bruker BiggerPockets Rental Property Kalkulator å bestemme det beste trekket. Chris vet at ikke alle eiendommer er verdt å selge/oppgradere, men hvis du handle noen få mangelfulle eiendommer for kontantstrømmer, kan du nå dine pensjonsmål ÅR raskere, med mer penger som kommer inn og mindre stress. Så, ønsker å låse opp hjemmets egenkapital og få fart på veien til tidlig pensjon? Bli værende!
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Mindy:
Velkommen til BiggerPockets Money-podcasten, hvor vi intervjuer Chris Lopez og snakker om hva du skal gjøre med egenkapitalen som sitter fast i huset ditt.
Chris:
Så jeg tror det alltid kommer ned til "Hei, hva er målene dine?" Og vær realistisk med hensyn til hva målene dine er, fordi all eiendom er et redskap for å få deg til målet ditt. Så jeg tror det er veldig bra når folk revurderer dette nye problemet de har. Og mens de revurderer problemet, tar markedet også oversikt over hva målene dine er akkurat nå og hvordan de har utviklet seg. Fordi det gir oss Nordstjernen hvor vi skal dra, og hjelper oss å ta de riktige avgjørelsene.
Mindy:
Hallo. Hallo. Hallo. Mitt navn er Mindy Jensen, og med meg har jeg som alltid medverten Scott Trench.
Scott:
Rått. For en fantastisk intro fra min beryktede medvert.
Mindy:
Det er Snoop. Scott og jeg er her for å gjøre økonomisk uavhengighet mindre skummelt. Trodde du virkelig det var den beryktede BIG? Det er ok. Det var enda bedre. Scott og jeg er her for å gjøre økonomisk uavhengighet mindre skummelt, mindre bare for noen andre. For å introdusere deg til enhver pengehistorie, fordi vi virkelig tror økonomisk frihet er oppnåelig for alle, uansett når eller hvor du starter.
Scott:
Det er riktig. Enten du vil pensjonere deg tidlig og reise verden rundt, fortsette å foreta store investeringer i eiendeler som eiendom, starte din egen virksomhet eller revurdere din allerede bygde eiendomsportefølje, så hjelper vi deg med å nå dine økonomiske mål og få penger ut av veien slik at du kan starte deg selv mot drømmene dine.
Mindy:
Scott, jeg er veldig spent på å snakke med Chris Lopez i dag. Han er en lokal investor og agent i Denver, og vi skal snakke med ham om hva du skal gjøre med all den egenkapitalen som sitter fast i huset ditt. Men før vi gjør det, har vi et nytt segment på BiggerPockets Money Podcast kalt Money Moment, hvor vi deler et pengehack, tips eller triks for å hjelpe deg på din økonomiske reise. Dagens Money Moment er, hvis du har problemer med å spare, bruk sparestigen. Det er her du velger en belønning, som AirPods eller en spa-dag, og multipliserer prisen på varen med to til tre ganger verdien. Når du har nådd det sparemålet pluss kostnaden for varen, belønn deg selv. Få den varen. Etter det, velg en dyrere vare og start prosessen på nytt. Hvis du har et pengetips til oss, kan du dele det via e-post
Scott:
Og som en påminnelse er vi alltid på utkikk etter gjester som kan komme på programmet for å dele pengehistorien sin, eller komme på som gjest for episodene våre om finansfredag. Så hvis du er interessert, vennligst søk på biggerpockets.com/guest eller bigger pockets.com/financereview.
Mindy:
Før vi henter inn Chris, la oss ta en rask pause.
Og vi er tilbake. Chris Lopez er en eiendomsmegler og investor i Denver. Han kan sees på BiggerPockets YouTube-kanal, og han er også grunnleggeren av Envision Advisors. Chris, velkommen til BiggerPockets Money Podcast.
Chris:
Hei, Mindy. Jeg er spent på å være her, og klar til å snakke litt penger og litt butikk.
Mindy:
Vel, vi skal snakke om eiendom i dag. Chris, fortell oss litt om deg selv og hva du spesialiserer deg på.
Chris:
Så, som mange andre, var det å være eiendomsmegler og å være eiendomsinvestor ikke min første karriere. Jeg fylte 40 nylig, og for omtrent åtte år siden var jeg klar for min andre akt i livet. Som gikk videre fra mine første virksomheter, som var mye internettmarkedsføring, og mye dagshandel på aksjemarkedet og valutamarkedet. Så kort svar er, jeg lærte mye om internettmarkedsføring, hadde mye suksess der. Og jeg gjorde det fryktelig, som folk flest gjør, i dagshandel og valutahandel. Så alt som fikk meg til å gå tilbake for å innse: «Vet du hva? Eiendom er der jeg ønsket å gå til da jeg var 20, men jeg hadde ikke ressurser eller penger til det. Men nå er jeg i begynnelsen av 30-årene. Jeg fikk erfaring, fikk litt penger, fikk mye mer erfaring. Jeg kan gå ut og begynne å gjøre det.»
Så på den tiden bestemte jeg meg for å dreie karrieren min mot eiendom, fordi jeg trengte en ny inntektskilde for virksomheten min, og jeg ønsket også å investere i eiendom. Så jeg er en stor tro på at jo mer jeg kan kombinere interessen min og karrieren med mine langsiktige pensjonsmål, investeringsmål, jo bedre er det. Så jeg gjorde en fiks-og-vending, tjente penger, men hatet det. Prøvd engroshandel. Det var ikke for meg. Men da jeg gikk ut og snakket med eiendomsmeglere, og gikk ut dit og begynte å gjøre eiendomsavtaler, skjønte jeg: «Wow. Det er en enorm mulighet der ute i eiendomsmeglerverdenen til å gå ut og være agent, og hjelpe folk å gå ut og gjøre det jeg vil gjøre.» Som ikke er å fikse og snu eller å tjene kortsiktige penger på engros, men hvordan jeg kan gå ut og investere slik at jeg i løpet av de neste 20 årene kan nå mine pensjonsmål.
Så jeg tok mine ferdigheter innen internettmarkedsføring, utnyttet det til å bli eiendomsmegler. For å begynne å bygge virksomheten min, få navnet mitt der ute, ingeniører. Og jeg gjorde nisjen med å hjelpe folk med å investere i eiendom her lokalt i Denver. Så jeg har veldig fokusert på Denver-lokaliteten og den langsiktige tankegangen og trendene for eiendomsinvestering. Så det bringer oss til nåtiden.
Scott:
Ja. Så en av utfordringene som eiendomsinvestorer i Denver, inkludert meg selv, sannsynligvis du inkludert, Chris og Mindy, også deg, er at vi har gjort det veldig bra de siste 10 årene med å investere i eiendom her. Eiendomsverdiene har økt enormt mye. Du kjøpte en eiendom for fem, seks, syv, åtte år siden, den kan ha doblet seg i verdi, eller nær den. Vi kan ha utbetalt refinansiert noen eiendommer. Jeg sitter på, personlig, en haug med egenkapital, og jeg føler meg fast. Jeg er veldig glad for å ha dette problemet. Jeg klager ikke på dette problemet, men jeg sitter fast. Ikke sant?
For hvis jeg selger eiendommen, må jeg betale skatt på gevinsten. Jeg må betale ned på boliglånet mitt, og så må jeg omdisponere disse pengene til noe annet som kommer til å gi mening. Hvis jeg kjøpte en annen eiendom, for eksempel uten en 1031-bytte, ville jeg byttet 3% boliglån med 5 eller 6% boliglån. Hvis jeg 1031 bytter, gjør jeg det samme. Må bytte boliglånene. Hvis jeg tar ut refinansiering for å trekke ut penger, samme avtale. Jeg bytter min lave rente. Så dette problemet med stigende renter tror jeg virkelig har skapt et interessant problem for de av oss som har investert. Og jeg lurte på hva du tenker om å få tilgang til den egenkapitalen, og hvordan håndterer investorer dette gode problemet?
Chris:
Ja, og det er måten å starte med det på. Det er et stort problem å ha. Det er det første vellykkede problemet, og steder som Denver, Austin, Salt Lake City, mange av markedene som har sett påskjønnelse det siste tiåret, har de dette problemet. I hovedsak hva det er, er at noen kjøpte en eiendom for noen år siden til en taksrate på 7, 8, 9%. En veldig god utleie. Spol fremover, leiene har gått opp, 40, 50%. Verdiene er doblet eller tredoblet. Så nå har cap rates komprimert. Så nå er cap rates 4% og 5%. Og jo lavere takstsatser, jo dårligere er utleien som en tommelfingerregel. Så det bringer opp denne interessante utfordringen for folk som sier: «Hei, jeg tjener ganske bra på eiendommen min. 800 til $1,200 i måneden i rabatt på en enfamilieleie her i Denver. Jeg har $200,000 3.25 igjen på boliglånssaldoen min på 800,000 %, men eiendommen min er verdt $XNUMX XNUMX." Og det er alle punktene du la frem, Scott, angående: "Hva gjør du?"
Så jeg tror det er veldig viktig for folk først å ta et skritt tilbake og gjøre den globale oversikten over hva målene deres er, for jeg skal bruke meg selv som et eksempel. Jeg begynte å kjøpe eiendom da jeg var singel. Vel, nå er jeg gift, jeg har en ny bedrift, og jeg har to små barn. Livet mitt har endret seg dramatisk. Så målene mine har endret seg, og også hvor mye tid jeg vil bruke på mine eiendomsinvesteringer har endret seg. Jeg vil tilbringe tid med barna mine, ikke gå ut og male vegger. Så jeg tror det alltid kommer ned til "Hei, hva er målene dine?" Og vær realistisk med hensyn til hva målene dine er, fordi all eiendom er et redskap for å få deg til målet ditt. Så jeg tror det er veldig bra når folk revurderer dette nye problemet de har. Og mens de revurderer problemet, tar markedet også oversikt over hva målene dine er akkurat nå og hvordan de har utviklet seg. Fordi det gir oss Nordstjernen hvor vi skal dra, og hjelper oss å ta de riktige avgjørelsene.
Og, jeg mener, mange ganger er det ikke noe riktig eller galt svar for folk når det kommer med egenkapital. Og jeg tror det er veldig viktig å først se på "Hei, hvis jeg selger dette, hva er skattekonsekvensene mine?" Jeg mener, jeg har hacket huset. Scott, du har hacket huset. Mange av BiggerPockets-lytterne har House hacket. Hvis du er i en mulighet hvor du kan selge en eiendom og du er i den to-av-de-fem-års utestengelsen av kapitalgevinster, vel, da kan det være et veldig godt tidspunkt å kjøpe og bare ta 200 , $300,000 3 av egenkapital av bordet. Ta den gaven fra onkel Sam og løp med den. Nå kan det store flertallet av mennesker ikke få tilgang til utelukkelsen av kapitalgevinster. Og så blir folk fiksert på: "Å, vel, jeg vil ikke bli kvitt min 3% rente." Vel, ja, men jeg ville ikke bare se på den ene beregningen. Fordi det er mange scenarier der du sparer en dollar her ved å holde på de 10 % mens du sparer penger i renter. Men du går faktisk glipp av $XNUMX i formueskaping her ved å ikke omdisponere den med innflytelse og en eiendom med bedre cap-rate.
Så det kommer ned til å faktisk kjøre flere scenarier mange ganger. Hei, finn ut hva målene dine er. Og så, "Hva kan jeg gjøre med den eiendommen? La meg faktisk bare kjøre scenarier. Bør jeg betale det ned?" Og for mange mennesker er ikke det det riktige svaret. For hvis du trenger å akkumulere flere eiendommer for pensjonsmålene dine, vel, det vil ikke komme deg dit ved å betale ned en eiendom.
Scott:
Kan jeg stille et raskt spørsmål her? Du sa at det kan være en god idé å omdisponere egenkapitalen fra eiendommen min til en eiendom med høyere rente. Men jeg er en investor her i Denver, og jeg er arrogant for pokker. Og jeg tror at jeg kjøpte noen av de beste utleieeiendommene, kontantstrømmende utleieeiendommer her, og jeg er ikke overbevist om at taksten på en annen eiendom her i Denver kommer til å være høyere enn de jeg eier. Jeg tror jeg har konstruert en rimelig god portefølje med dette. Så foreslår du i dette tilfellet at jeg for eksempel går ut av staten og går inn i en annen eiendom? Jeg lurer på om mange investorer føler at porteføljen deres har rimelige cap rates der, og er, i det minste for tilstanden til eiendommen deres, blant de bedre typene av kontantstrøminvesteringer i deres område.
Chris:
Hva er et tak på en av eiendommene dine, ballpark?
Scott:
Sikker. Jeg vil si, og jeg bruker leie-til-pris-forhold som mer en tommelfingerregel, men jeg vil si at det er i 0.65-intervallet leie-til-verdi.
Chris:
Hva så? Så et tak på 5 til 6 %?
Scott:
Jada, hvis vi er snille. Ja.
Chris:
Vel, jeg mener, ok. Så jeg mener-
Scott:
Og det er høyt for Denver.
Chris:
Yeah.
Scott:
Yeah.
Chris:
Så mange ganger har mange mennesker kjøpt ... Spesielt her i Denver. Jeg kommer til å bruke et ekstremt scenario, fordi det avhenger av hva gjeldende verdivurdering av eiendommen er. Mange mennesker gjør feilen: "Å, jeg kjøpte denne eiendommen for syv år siden." Flott. Det spiller ingen rolle lenger. Du kjøpte en eiendom med en takst på 9 %. Vi må bruke dagens tall. Så fra all analysen jeg har gjort, har tommelfingerregelen vært, hvis det er under en eiendom på 4 % takrate, 4 % takrate med et PM-gebyr, er det ofte fornuftig å selge og omdisponere, eller en 1031. Hvis det er over en eiendom på 4 %, betyr det mange ganger, hei, refi og omdistribuer.
Nå, med høyere renter, har ting endret seg. Spredningene er vanskeligere, men jeg fant ut at 4% cap rate var terskelen. Og mange ganger er det som: "Hei, folk har en eiendom med 3.5% takst." Fordi de kjøpte en eiendom i Sloan's Lake, som er et område som har gått gjennom enorm verdsettelse i Denver. Vil selge en eiendom med 3.5 % takst. Og jeg vil si, "Du trenger en økning på 1.5 til 2% cap rate sammen med økt innflytelse." Så en høyere cap rate, høyere innflytelse er nøkkelen til å gjøre det verdt i den transaksjonen.
Mindy:
Greit. Jeg henger på BiggerPockets-forumene hele tiden, og du kan finne dem på biggerpockets.com/forums, og jeg opplever at konseptet med cap rate er forvirrende for selv noen svært erfarne investorer. Kan du forklare hva du snakker om, slik at folk som lytter som sikkert er veldig forvirret kan forstå?
Chris:
Absolutt, og takk for at du tok det opp. Så cap rate er i hovedsak din netto driftsinntekt delt på nåverdien av huset ditt. Så det betyr at du tar husleien. Du trekker fra alle driftsdataene dine. Så i utgangspunktet alt annet enn boliglånsbetalingen din. PM, reparasjoner og vedlikehold, skatter, forsikringer, HOA-avgifter, landskapsarbeid, hva enn det er. Det gir deg netto driftsinntekt, og det er bare en annen måte å evaluere hvordan den eiendommen presterer. Jeg personlig, jeg gjør tak priser. Det har fungert bra for meg, og det er også bra fordi du har gjeld eller ingen gjeld. Det er bare en måte å forstå fra et høyt nivå hvordan eiendommer kan prestere. Jeg vet at mange bruker GRM, eller brutto rate multiplikator, cap rate. Veldig likt konsept, bare litt mer avansert og nyansert. Men jeg synes det er en veldig god måte å hjelpe til med å snakke og snuse på høyt nivå. "Hei, dette ser bra ut." Eller: "Hei, du har en eiendom med 4% takst. Her er noen ting på høyt nivå du kan gjøre.»
Scott:
Så jeg brukte et slags konsept av GRM. Forholdet mellom leie og pris er en inversjon av GRM for å tenke på eiendommens kontantstrøm. Du sier cap rates. Cap rates er bedre. Jeg burde bruke takstsatser. Men jeg ser egentlig på det som leie-til-pris-forhold på høyeste nivå, selv om jeg lett kan snurre det på den måten. Men uansett, så du sier at en lavpriseiendom, noe i intervallet 4 eller lavere akkurat nå, som mange investorer kan finne at de har i Denver spesifikt, kan omsettes til en eiendom som kan tjene en 6 eller 7% cap rate i markedet. Og dette kan multiplisere avkastningen din, avhengig av hvordan du utnytter og forutsetningene du gjør.
Så, tonnevis av forbehold der inne. Men du kan være suboptimalt distribuert, er det du sier, med en av disse egenskapene. Hvordan rettferdiggjør jeg … jeg må gjøre så mange antagelser og jeg må tro så mange ting for å komme frem til destinasjonen du er på. Jeg må tro at min takknemlighet kommer til å være på dette nivået. Jeg må forstå forskjellen mellom rentene på gjelden jeg har for øyeblikket kontra den jeg skal få på en ny eiendom. Hvordan vikler jeg hodet rundt alle disse putene og grepene for å føle meg trygg på at hvis jeg er ved konklusjonen, "Åh, hvis jeg eier en eiendom med en takst på 4 %, er det på tide å selge den og omplassere den til en høyere cap-rate eiendom»?
Chris:
Du slår på kalkulatorene og regnearkene dine. Så, jeg mener, en veldig enkel ting er, jeg mener, hei, gå og bruk BP-kalkulatorene og koble til leiespreaden ... Gå og ta leieregnearkkalkulatoren og plugg inn leien du har i dag. Men ikke bruk tallene du brukte fem år da du kjøpte den. Bruk dagens tall. «Hei, hva er dagens verdi? Hva er dagens husleie? Hva er dagens driftsdata?» Og underskriv det som om du kjøper eiendommen i dag. For hver gang du signerer en ny leietaker, eller signerer en ny leiekontrakt, eller du refinansierer den, kjøper du egentlig eiendommen tilbake for en stund. Så gå gjennom scenariet og si: "Hei, gir denne egenskapen mening?" Så du kan gjøre det med BP-kalkulatoren, og deretter finne ut hvordan den fungerer.
Så jeg så på en klients eiendom forrige uke, og dette er et veldig vanlig eksempel. De kjøpte eiendommen for 300,000 650 dollar i Denver. Nå er det verdt 200,000. De fikk et boliglån på 3 400 dollar, et lån på 3.5 % rente og 3.6 400,000 i egenkapital. Men det er en eiendom på 1031, 500,000 %. Flott. Plugg inn kalkulatoren og se hvordan den fungerer, og finn ut hvor mye egenkapital du har. I dette tilfellet, la oss si $XNUMX XNUMX. Og bare runde opp eller ned for noen salgskostnader, avgifter. Anta en XNUMX, og spill noen slike scenarier. Og si: "Flott. Hvis jeg har XNUMX XNUMX dollar å legge ned, kommer jeg til å kjøpe denne andre eiendommen med takst. Det kan være i Denver, kan være i ditt lokale marked, eller det kan være utenfor staten. Bare, hei, uansett hvilke eiendommer du ser på, plugg inn, "Hei, hvis jeg solgte dette, tok egenkapitalen og kjøpte denne eiendommen med høyere cap rate, hvordan fungerer den?"
Nå, det vi ofte ser ... Og igjen, ta dette fra et Denver-perspektiv. Den personen selger eiendommen for $650,000 1031. De betaler sine eiendomsmegleravgifter og sluttgebyrer, 1.1 det. De kommer til å kjøpe et sted som 35 millioner dollar eller så. Men for å få en kontantstrøm, har vi en nedbetaling på 40 % til en rente på 7 %. Så det som skjer mange ganger er at i det scenariet solgte de det, 35 % ned, og de går fra en eiendom på 3.5 til 5.5. Så, ganske konservativ og ganske realistisk. Kontantstrømmen deres vil forbli omtrent den samme. Imidlertid går deres totale verdsettelse opp og netto driftsinntekter mer enn dobles ofte. Så jeg ser ofte på det, "Hei, det er en fremtidig dollar. Det er en fremtidig verdi."
Og dette er for virkelig, vil jeg si, mer praktisk investering for folk som ønsker å gå ut og finne en verdiøkende eiendom. Dette er mer som: "Hei, jeg vil bare ut dit, se på noen eiendommer, omplassere kapitalen min. Jeg er en travel profesjonell. Jeg er en travel person." For den typen hastighet ser du egentlig mer bare på å omdisponere kapitalen din. Og det er der det kommer ned til, for mange av kundene jeg snakker med, inkludert meg selv, lever jeg ikke av pengene mine med eiendommene mine i dag. Jeg har andre inntekter som gjør det, og all utleie er for … Det er min pensjonisttilværelse. Det er min investeringspool. Så jeg trenger ikke massiv kontantstrøm der.
Nå vil jeg at eiendommene mine skal ha kontantstrøm, men det kommer på en måte ned til: "Hei, vil du ha mer kontantstrøm i dag, eller vil du bytte opp for å tjene mer kontantstrøm i fremtiden?" Så mange ganger, selv med disse svært ekstreme eksemplene på en eiendom med lav rente og høy egenkapital, selv om den ikke er så god som den var for et år siden, gir det fortsatt mening i 10, 20, 30 år. sjakkspill om eiendomsinvestering. Jeg vet ikke om jeg svarte på spørsmålet ditt der eller gjorde vannet til.
Scott:
Nei, jeg tror det er riktig. Og jeg tror at jeg elsker svaret ditt, og ikke bare fordi det var en plugg for kalkulatorene våre på biggerpockets.com/calc. Men det er som "Hei, det er svaret, er å koble disse tingene inn i et regneark og ta noen avgjørelser og gjøre noen antakelser." Og en av de viktigste forutsetningene som kommer til å være der er, se, hvis du analyserer en ny eiendom, vil du kunne få forskuddsbetalingen, alle de grunnleggende tallene rundt husleie, kontantstrøm og alle de slags ting. Forhåpentligvis, hvis du er en eiendomsinvestor, er du ganske komfortabel med å gjøre den typen forutsetninger.
Men de viktigste i denne analysen vil være renten på gjelden din som du kommer til å få på den nye eiendommen, og verdistigningen du har på leievekst og prisvekst de neste 30 årene, og spesielt i de neste par årene med det. Vel, 30 år hvis du tenker langsiktig, eller kortere sikt hvis du tenker kortere. Det er virkelig viktig, og jeg tror det blir veldig interessant. Jeg tror folk vil finne ut at hvis de ikke tror at verdsettelse kommer til å bli veldig høy, kan omdistribueringsstrategien koste dem. Det kan være ganske konsekvensmessig. Men hvis du tror på takknemlighet i løpet av de neste par årene, og du kan legge inn et verditall på 3, 4, 5 %, så vil det du sier fungere veldig, veldig bra. Er det stort sett nøyaktig, Chris, i din erfaring?
Chris:
Ja, men jeg må presse tilbake på antagelsen om verdsettelse. Så du har rett. Jeg mener, jeg anbefaler ikke å tegne en verdistigning på 6 %, 8 %, 10 %. Jeg anbefalte ikke det for mange år siden. Jeg garanterer på en måte 3 til 5 % for historiske midler. Nå, neste år eller to, sier jeg: «Hei, vi blir nok flate, i det minste i Denver. Vi kan kanskje gi et poeng, vi kan gjøre et poeng, men bare anta at ingen verdsettelse." Jeg tror jo viktigere ting er … For du har rett. Hvis du gjør gale antagelser, vil du komme ut av slag. Men selv om du kjøper en annen eiendom, la oss si at du selger i Denver og kjøper i Denver fra en eiendom på 3.5 til 5.5. Hvis du faktisk foretar en ekte garanti der, er du fortsatt bedre tjent med en ren formueopplevelse eller formuesbyggende opplevelse, fordi det fortsatt er en høyere cap rate.
Nå, hvis det stiger eller leieprisene vokser raskere, er det et stort, fett kirsebær på toppen, som vil øke avkastningen din. Men selv om prisstigning og husleievekst er relativt flat, som for det meste av landet tror jeg det er slik det kommer til å være i et år eller to, eller det vil være -3 til +3 for mange av områdene, så flatt , kan det fortsatt gi mye mening og fortsatt være det rette trekket i den langsiktige formuesbyggingen. Så takknemlighet kommer ikke til å gjøre eller ødelegge det. Jeg ville bare tegnet veldig, veldig konservativt på 0, 1 % for neste år eller to, og så går det sannsynligvis tilbake til 3 eller 4 % i det lange løp.
Den andre tingen er også at du ser på muligheter. Dette har vært et par ting, fordi jeg anbefaler folk å gå ut og bare, jeg mener, leke med massevis av beregninger. I dette tilfellet, "Hei, jeg er en Denver-investor. Selg i Denver, kjøp i Denver." Og det gjør du i markedet ditt. Nå sier du også: "Hei, selg i Denver og kjøp utenfor staten til en bedre taksrate." Fordi Denver er hva? Den dyreste ikke-kostbyen nå, tror jeg. Så kontantstrøm er veldig, veldig vanskelig å finne. Så gå underwrite, "Hei, hvis jeg kjøpte dette." Og så gikk jeg på en vanvittig mengde forsikringsavtaler der vi sier: «Hei, vel, jeg vil ikke gi opp 1031-utvekslingen min. Hva om jeg solgte den og rullet inn i en DST, en statuær trust fra Delaware?» Ja, du sparer pengene dine på skatten. Men i løpet av de neste fem årene, siden du gir en avkastning på 5 %, begynner du faktisk å tape penger i det lange løp.
Jeg kjørte scenarier med: "Hei, hvis jeg faktisk bare betalte kapitalgevinster, burde jeg gå med $400,000, men $100,000 går andre steder." Men jeg tar ut $300,000 XNUMX og gjør en ny investering i eiendom, til en syndikering, til en annen virksomhet. Men jeg får så høyere IRR, det kan fortsatt være fornuftig og si: «Vet du hva? Det er verdt å spise disse kapitalgevinstene.» Så jeg gir deg ingen anbefalinger her. Poenget mitt er at mange mennesker gjør mye av hva-hvis-ting. Vel, gjør hva-hvis-tingene, og kjør beregningene gjennom et regneark eller BiggerPockets-kalkulatoren. Og så kan du ta den ene kalkulatoren og gjøre alt for eiendommen din, en eiendom i markedet ditt, et sted utenfor staten, en sommertid. Du kan finne ut en passiv investering, sånne ting. "Hei, hvordan er disse avkastningene, og hvordan ser disse skattekonsekvensene ut?" Få det store bildet av ting.
Og så er neste nivå, faktisk gå gjennom og sørg for at du snakker gjennom CPA. Hva er skattemessige konsekvenser? Fordi jeg mange ganger vet at jeg for min egen personlige bruk estimerer hva jeg ville eie i avskrivninger eller kapitalgevinster, og anslagene mine er ikke veldig gode. Så jeg snakket med min CPA. Og jeg vil også se på tingene som: "Ja, du kan gå ut av staten og taksratene er høyere, mer attraktive. Men nå må du ha ekstra kostnadene ved å reise og utvikle et nytt nettverk i markedet.» Hvilket ikke er bra eller dårlig, men disse timene og utgiftene vises vanligvis ikke på eiendomsgarantien. Så jeg er en stor tro på, kjøre en haug med scenarier og så se på beregningene. Og så også se på skattekonsekvensene og se på "Hei, hvor mye båndbredde og penger skal til for at jeg faktisk skal utføre denne nye strategien?" Og bare ha det gøy med løpescenarier.
Mindy:
Jeg liker dette rådet godt, fordi det kan være veldig lett å bli fanget av FOMO eller hva markedet gjør akkurat nå. Du er en eiendomsmegler. Husker du våren i fjor, da alle kjøpte, og du ikke en gang kunne få vist noen av disse varmere husene? Eller du ville gå inn, og det er bare denne svingdøren av mennesker, og du ville tape. Du er 1 av 37 tilbud. Så jeg kan se at folk blir veldig, veldig begeistret for det. Denne våren, etter det jeg har sett så langt, begynner det å se slik ut igjen. Ikke i den grad, for vi har ikke de store rentene. Men det blir fortsatt veldig, veldig varmt i Denver-området. Så det kan være fristende å selge. «Å, jeg hører på Chris på BiggerPockets Money Podcast. Og han sa at min cap rate ikke er bra, så jeg burde selge.»
Nei, han sier ikke det. Han sier kjøre scenarier. Kjør mange scenarier. Snakk med agenten din og se hva de tror du kan få for eiendommen din. Kjør tallene basert på det beløpet, kanskje litt mindre, kanskje litt mer. Men se hva alle disse alternativene vil gi deg før du hopper inn med begge føttene. Du selger den, og så tenker du: "Å, jeg kan ikke gjøre en 1031 fordi tidslinjen min gikk tom." Jeg vet nok om 1031s til å være farlig. Det er et veldig spesifikt sett med tid du må kjøpe en ny eiendom for å identifisere tre eiendommer. Og hvis du ikke gjør det, er 1031-en din ute av døren. Hvis du ikke får noen på forhånd til å ta pengene for deg og holde dem, er 1031-en din ute av døren. Hvis du tar pengene i besittelse, så skylder du nå alle disse skattene. Så det er mye planlegging involvert. Men hvis du tenker på å selge, kjør tallene. Sørg for at det gir mening. Kjør alle tallene. Snakk med folk. Jeg elsker dette så mye.
Scott:
Ja. Chris, det høres ut som det er et par alternativer her. Jeg kan selge eiendommen, jeg kan refinansiere eiendommen, eller jeg kan ikke gjøre noe og la min lavrentegjeld amortisere. Jeg har valgt å la min lavrentegjeld amortisere. Det har vært min tilnærming for tiden. Jeg er ikke sikker på om det er riktig tilnærming, og jeg må stille spørsmål ved det. Og ved salg av eiendommen har jeg to alternativer der. 1031 bytte eller bare høste ... Jeg har alternativ A. Selg del A er 1031, og selg del B er høste gevinsten. Har du noen casestudier eller kanskje scenarier du kan lede oss gjennom av folk som har valgt hvert av disse alternativene og hvorfor de har gjort det, eller kanskje eksempler fra din personlige portefølje?
Chris:
Ja. Absolutt. En ting, jeg vil hoppe tilbake til det Mindy sa. Min favoritt ting om … Hva jeg vil anbefale etter at du har gjort alle scenariene og snakket med folk, og jeg gjør dette hele tiden. Min favorittfunksjon til BiggerPockets er forumet. Jeg liker å lese andres innlegg, men jeg legger også ut mine egne. Og ikke post: «Hei, folkens. Jeg vurderer å selge eiendommen. Hva burde jeg gjøre?" Ikke legg et slikt innlegg. Lag et innlegg som "Hei, jeg kjørte et scenario. Her er tallene. Og jeg kjørte tre oppsider for dette, dette og dette. Her er tallene mine. Her er mine tanker. BP-fellesskapet, gi meg din tilbakemelding." Og du vil få mange gode tilbakemeldinger. Du vil også få folk til å kontakte deg for å bringe andre muligheter. Så gjør alltid due diligence. Men fellesskapet der, jeg tror det er den absolutt beste delen av BiggerPockets, eller min favorittdel. Så gjør alt det, og del det deretter med forumet og få gruppetenkningen i gang.
Scott:
Elsker det. BiggerPockets-kalkulatorer og BiggerPockets-fora. Det er riktig. Legg ut et smart spørsmål, så får du smarte svar.
Mindy:
Et smart svar. Og du vil få mange forskjellige svar. "Hei, jeg liker det denne personen sier, men jeg tror ikke de tok hensyn til denne faktoren." Du vil få folk som er veldig erfarne til å fortelle deg hva de ville gjort i den situasjonen, og mest sannsynlig vil de forklare hvorfor. Folk i forumet elsker å snakke om eiendom. Og det er litt annerledes for oss, fordi vi er i eiendom. Men når du elsker å snakke om eiendom og du er en eiendomsinvestor, er det ingen andre i livet ditt som bryr seg. De vil ikke høre det. De vil bare fortelle deg om den dårlige opplevelsen de hadde. Men i BiggerPockets-foraene har du folk som gjør det. Folk som har gjort det lenger enn deg som har scenarier som du kanskje ikke har vært gjennom ennå, hvor de kan gi deg erfarne råd.
Chris:
Ja.
Mindy:
Og jeg mente ikke at det skulle høres ut som en reklamefilm, men-
Chris:
Nei. Men, jeg mener, er en ressurs der ute, folkens? Bruk det. Jeg mener, det har vært en av de beste eiendelene jeg har brukt i min eiendomskarriere som agent, som investor. Greit. Så, gå tilbake til noen eksempler her. Så for å ta ett skritt tilbake, er graden min i økonomisk planlegging, og jeg har alltid hatt det langsiktige planleggingsønsket. Jeg liker ikke å gjøre det i aksjer og obligasjoner der jeg sier: "Hei, legg det i et indeksfond, og det er kjedelig og sett-det-og-glem-det." Eiendom er mye mer komplekst. Så hva jeg gjør for meg selv og hva jeg gjør for kundene mine, jeg har på en måte satt sammen et femtrinns rammeverk. Jeg skal ramme det med dette, og dette vil gå gjennom et par vanlige scenarier vi ser der ute på markedet.
Så trinn én er, hva er dine mål? Som jeg snakket om, se igjen hva målene dine er. Eiendom er et kjøretøy for å reise dit. Trinn to, se på den totale porteføljen din. Mange ser på utleiene deres isolert. Men hei, på tvers av dine 5, 7 eller 10 utleie, hvordan fungerer det som helhet? Akkurat som du ville sett på din IRA, din 401(k), dette. "Hei, hvordan fungerer det som helhet?" Det tredje trinnet er å gå ut dit og begynne å se på dine individuelle eiendommer, dine individuelle eiendeler. «Hei, hva er mulighetene? Hva er tallene?" Gjør en SWOT-analyse der. Trinn fire, kjør scenariene som vi snakket om. Og så er trinn fem, skriv handlingsplanen din.
Så dette er veldig bra for investorer. Dessuten, hvis du er en agent der ute, har jeg funnet ut at dette er et fantastisk verdiøkende verktøy for kundene mine. Så jeg og teamet mitt gjør omtrent 30 til 40 av disse porteføljeøktene i året. Eller, jeg beklager, en måned. Dette er litt som dine årlige økonomiske planleggingsøkter med våre kunder og for oss selv som investorer. Så vi kommer til mange gode data. Vi ser noen trender der. Og for å samle noen vanlige eksempler der ute, kommer det ned til at mange mennesker nærmer seg pensjonisttilværelsen. Vel, for dem er de mindre vekstfokuserte og de er mer inntektsfokuserte. Så de kan være i 50- eller 60-årene, begynner å pensjonere seg eller ønsker å ta et skritt tilbake. Barn skal på college eller ut av huset. De trenger ikke massevis av fremtidig inntekt eller massevis av fremtidig vekst. De trenger mer inntekt de neste par årene.
Så det er en helt annen sak enn noen som er som meg, hvor jeg fortsatt trenger å akkumulere mer eiendom for å pensjonere meg på det nivået jeg ønsker i løpet av de neste 10 eller 20 årene. Jeg er fortsatt i akkumuleringsfasen min. Så for folk som ofte er i pensjonisttilværelsen, kan det være fornuftig å betale ned eiendommene og si: "Hei, hvis du har betalt disse eiendommene, hva er kontantstrømmen?" Men samtidig kjører du scenarier, "Hei, på samme tid, hvis du betaler ned disse egenskapene, hei, se på et trippelnett. Hei, se på et gjeldsfond som kan betale 8 eller 10 % i avkastning.» Du kan gjøre forskjellige ting som det, men du må sørge for at det stemmer overens med det målet. Så for mange av menneskene som er i den pensjonsfasen, velger mange å gå ut og bare fortsette å betale ned eiendommene sine. Så du tenker: "Hei, hvis du bare betaler ned eiendommene dine, er du nådd med inntektsmålene dine."
Så mange ganger vil de ta gjeldssnøballtilnærmingen og begynne å betale ned én eiendom, eller den laveste saldoen eller den høyeste renten. Så, "Hei, begynn å betale det ut." Og så betal den neste, betal den neste. Og mange ganger vil de selge en eiendom som er hundeeiendommen deres eller [uhørbar 00:30:40]. Som, "Hei, denne egenskapen, det er smerten i baken. Jeg hater det. Det fungerer ikke bra." Flott. Vel, bli kvitt det. Påskjønnelsesfest. Vi går videre. Så for mange mennesker kan det være et veldig godt trekk å betale ned eiendommen deres. Men hvis du sier: "Hei, hvis jeg betaler ned eiendommen og jeg ikke har den inntekten jeg vil ha," har vi et problem der.
Scott:
Så vi hadde en flott diskusjon om et emne som dette på BiggerPockets Money show 322, Why Your Rental Property Cashflow Isn't What You Think It Is. Vi hadde en gjest der som hadde ni utleieboliger og levde lønnsslipp til lønn fordi kontantstrømmen ikke var der. Så hvis du lurer på dette, hvis du ikke er sikker, kan du være i den situasjonen hvis du har et par leie hvor minst noen få av dem er break-even i beste fall, og kanskje negativ kontantstrøm. Og jeg tror du i den situasjonen vil oppdage det ved å følge de fem trinnene som Chris skisserte. Og i den spesifikke eiendom-for-eiendom-analysen, vil du finne ut hvilke du sannsynligvis bør vurdere å selge eller avslutte. Så Chris, har du gjort dette med din egen portefølje de siste årene eller to?
Chris:
Jeg har. Så jeg gjorde min egen porteføljegjennomgang. Jeg gjorde ingen bevegelser i år, og det var mer fordi porteføljen min faktisk er ... Den er ganske godt optimert med takseringsrentene, belåningsgraden. Men også å gå inn på eksterne faktorer er at min karriere og min virksomhet er en eiendomsmegler, alt eiendomsrelatert. Vel, jeg er veldig konservativ. Og siden vi går gjennom hakkete tider, og folk flests inntekt i eiendom har falt i år, og … For 2022 og '23 er den lavere for mange mennesker. Så jeg tenker: "Hei, jeg kommer til å være veldig konservativ i investeringene mine, fordi jeg må sørge for at min daglige inntekt er bra. Så jeg vil ikke gå ut og begynne å trå opp eller stramme inn på kontantstrømmen.» Selv om det er fornuftig fra et investeringsstandpunkt, gir det ikke mening fra et globalt synspunkt av hva jeg trenger å gjøre som investor akkurat nå.
Så det jeg gjør er at jeg har to eiendommer her i Denver Metro som ... jeg mener, de er gode utleiesteder. Som jeg sa, de er ikke favorittene mine. Jeg ville ikke vært misfornøyd med å flytte dem. Så jeg har snakket med eiendomssjefen min. Leieavtaler forfaller rundt desember-tid er det vi søker etter, fordi den beste tiden å selge eiendommer her i Denver er våren. Rett rundt midten av februar til slutten av mai, et godt sted for oppføring av en eiendom. Så jeg skal sørge for at de leiekontraktene er ute, og så har jeg tid til å få leietakerne ut slik at de kan finne et nytt sted å bo, og forhåpentligvis har jeg tre til seks uker på meg der og gjøre hva som helst. av oppdateringer jeg må gjøre. Fordi de fleste utleie trenger litt kjærlighet. De trenger litt TLC. Og mange ganger er det bedre å sette inn 5 til $15,000 XNUMX i noe arbeid og deretter selge det til en eier. For hver dollar jeg bruker på å gjøre det penere, bør jeg få tre til fire dollar til i retur for det. Så, "Hei, hvor er det søte stedet for meg å gjøre det veldig eier-beboer-vennlig for å maksimere dollaren min?"
Så jeg begynner å planlegge det. Mange kunder gjør det. En virkelig interessant ting. Dette har vært så fascinerende. Så går tilbake til dette scenariet med høy egenkapital og lav rente. Mange mennesker tenker: "Hei, utleien min er bra." De har et tak på 4 %. De liker utleien, en god del av byen. De vil ikke røre ved det, men de vil omdisponere egenkapitalen. Vi har gjort mange HELOCs. Det er en bank jeg kjenner til i Colorado … De er vanligvis veldig vanskelige å finne banker som vil gjøre investerings-HELOC-er på investeringseiendommer. Så en HELOC er en boligkredittlinje, og de er ikke som et 5-års boliglån, men det er mer som sjekken, kredittkortet på eiendommen din.
Vi har mange mennesker som investerer HELOC på investeringseiendommen deres, og deretter går de fra … De hadde en LTV på 30 %. De tar ut 20 eller 30 % av egenkapitalen, og omplasserer den deretter enten til en leie- eller en slags syndikeringsstrategi. Og de er i stand til å ha kaken sin og spise den også, fordi de har den lave 30-års fastrenten, og de er i stand til å håndtere en viss variabel rente, men låne til 6, 7 %, men gå få 15 til 20 % avkastning.
Mindy:
Hvem gjør denne HELOC for investeringseiendommer? Fordi jeg ikke har vært i stand til å finne noen som gjør investerings HELOCs.
Chris:
Vel, DM meg på BiggerPockets, så skal jeg fortelle deg det, Mindy. Nei. Så, mye av dette kommer fra … Så med dette, så disse er … jeg mener, glad for å dele det navnet med deg og gi kontakten min der borte, Mindy. Fantastisk fyr. Men du vil se etter lokale banker. De store bankene og nasjonale långivere, og sannsynligvis personen som ga deg det 30-årige faste konvensjonelle lånet ditt, de kommer ikke til å være den rette fyren eller jenta til å gi deg det lånet. De er Fannie og Freddie konvensjonelle långivere.
Så de store bankene vil ikke gi deg dette. Men finn en lokal bank, som en statsautorisert bank eller kredittforening mange ganger, og det er de som gjør HELOCs. Og det kommer bare ned til at jeg snakket med 30 banker, pluss at jeg fikk nettverket mitt her ute. Og jeg kjenner et par banker som vil gjøre det, men svært få vil gjøre det hvis de ikke eier den første posisjonen. Og mange ganger har de ikke den første posisjonen. Så det blir veldig, veldig nyansert. Men det er der mange mennesker blir frustrerte over eiendom, spesielt teknikere og aksjefolk. Jeg sier: "Vel, eiendom er ikke effektivt." Ja, ring 30 långivere. Det er ikke gøy, men det er slik du finner gullet.
Scott:
Så jeg elsker dette som en tilnærming og som et verktøy. Jeg vil advare om at jeg ikke er en fan av å bruke en HELOC-investering til 6 % rente for deretter å omdisponere til investeringer av syndikeringstype. Jeg synes det er veldig tøff arbitrasje, og kontantstrømmene og tidspunktene fra disse syndikeringene kan ikke være like gode i noen av disse tilfellene. Det er et veldig aggressivt spill. Så, bare husk at hvis du skal gjøre den typen strategi. Det er mye mer aggressivt enn å omdisponere egenkapitalen fra en utleieeiendom til en annen eiendom, etter min mening, ved å bruke 7-års fastrente gjeld.
Chris:
Ja. Det er her, som jeg sa, for mange mennesker som gjør det, de eier åtte leie og de gjør det på en eller to. Så de holder seg fortsatt veldig balansert i den samlede aksjeposisjonen, og deres blandede fastrente er 3.5, og nå legger de til en veldig liten mengde variabler. Så jeg er helt enig med deg, Scott. Det er mer avansert. Det er høyere risiko. Og vi har folk som gjør det mot utleie, som gjør det mot fond eller syndikeringer. Men det er definitivt en mye mer avansert teknikk, og sørg for at du har penger til å ri noen bølger derfra eller ri noen slag derfra.
Scott:
Jeg vil si at jeg tror det er lurt å gå ut og se hva du kan få for en investor HELOC hvis det er tilgjengelig for deg. Det er alltid godt å ha tilgang til kreditten, selv om du ikke skal bruke den.
Mindy:
Ja. Det reddet definitivt huden min på eiendommen vår. Det var ikke en investor HELOC. Det var en HELOC på mitt eget hus. Men jeg gjorde noen økonomiske apeforretninger, og jeg trengte tilgang til raske penger. Og jeg tenkte at jeg kanskje trengte tilgang til raske kontanter, så jeg åpnet den, men jeg tok ikke ut noe. Den ble bare sittende der. Men når jeg trengte det, var det der for å trekke. Er en investering HELOC til samme eller lignende pris som en personlig eiendom HELOC?
Chris:
Nei. Mange ganger er det mer som prime pluss 1 til 3 %, hvor mange ganger eier-occ kan være prime pluss 0 eller prime pluss 0 til 1. Så du ser spredningen der. Den andre tingen er, for mange primærvalg, mener jeg, det er mange kredittforeninger og banker rundt i byen som vil gå opp til 95 % eller 100 % kombinert LTV. De vil ha veldig høy LTV. Igjen, gå inn dit med forsiktighet. Du må være smart med et stort kredittkort. Men en investor HELOC, hvor de taper ut mange ganger er en total kombinert LTV på 70 til 80%. Og kombinert LTV betyr: «Hei, hva er prosentandelen av den 30-års faste førsteposisjonsbetalingen? Og vi legger til HELOC på toppen der. Hva er disse to kombinert?" Så investeringen HELOC er den beste jeg har sett. Jeg sier best. Den høyeste LTV er 80% kombinert LTV, som fortsatt er utrolig høy for en investering HELOC.
Scott:
Kan vi gå gjennom et par eksempler fra kanskje klienter du har jobbet med på folk som kanskje har gått gjennom ulike av disse alternativene? Har du snakket med noen og de sier: "Vet du hva? Jeg skal bare betale tingen og si glem det»? Eller: «Jeg skal bare la den sitte og ikke gjøre noe. Jeg kommer ikke til å betale ned gjelden tidlig. Jeg skal bare la det amortisere.» Og så har du hatt noen folk som har gått gjennom dette, og hva var begrunnelsen deres i den siste tiden?
Chris:
Ja. Jeg mener, det er alt det ovennevnte, og mye av det kommer ned til hva deres mål er og hva deres generelle risikotoleranse er. Jeg mener, jeg har kunder akkurat nå som selger en eiendom og de kommer til å gjøre en 1031. Noen holder seg lokale. Noen går ut av staten. Flott. Ulike alternativer der. Og begrunnelsen deres i så fall er: "Hei, takknemlighetsfesten er over." For Denver, den vanvittige takknemligheten, er det over. Når du selger nå, kan du gi et par poeng tilbake. Men hvem bryr seg? Du tjente 40 %. Gi to poeng tilbake de siste to årene. Og de sier fortsatt: "I det lange løp vil jeg gå ut dit ... Mange mennesker sier: "Hei, denne eiendommen er en klasse C-eiendom, en hodepine-egenskap. Det er ikke lenger en flott utleie. Jeg vil flytte den til et bedre sted, eller klasse A-eiendom, mindre hodepine.» Så det bør være mindre vedlikehold, en lignende eller høyere takstsats, men mer hands-off. Det er delvis investering, og det gjør også delvis bare livet deres enklere som investor.
Jeg fikk mange mennesker også … Faktisk, et flertall av folk som sa: «Vet du hva? Jeg henger tett for året.» Som henger stramt for året og bare slags la kontanter forbli i banken, bygge og fortsette å betale ned gjelden er aldri et dårlig trekk. Hvis du ikke er sikker, vil det ikke skade deg å pumpe bremsene. Det er ingen avtale du vil gå glipp av som kommer til å gjøre eller ødelegge karrieren din. Men hvis du gjør en transaksjon, er det en avtale som kan ødelegge karrieren din. Så ikke bekymre deg for den store som kommer til å gjøre deg rik. Bekymre deg for den som kommer til å sprenge deg og sette deg 10 år tilbake. Og det er det som kan skje. Så det er alltid å være oppmerksom. Så, mange sitter tett. Som jeg sa, de gjør det jeg er. "Hei, jeg er i en god posisjon. Egenskapene mine fungerte bra. Jeg har en god LTV. Jeg sitter tett i et år.»
Og så folkene som gjør mer de avanserte strategiene med å sette et sekund på der, som en andre fast eller en andre HELOC, dette er ikke folk med en egenskap som gjør det. Dette er personer med 5 til 10 eiendommer, og de har god kontantstrøm, og de gjør det på 1 eller 2 eiendommer for å øke sin globale LTV fra 30 % til 40 %. Så de har fortsatt svært lav LTV, og deres blandede rente stiger litt. Og de har også kontanter i banken og husleien som kommer inn for å kunne finansiere alle betalingene. Og for også å motstå, "Å, jeg gjorde det trekket, og jeg trodde jeg skulle lage 20% IR, og jeg gjør 7% IR nå på denne eiendommen." De kan takle det svarte øyet. Men risiko-belønningsforholdet er riktig for dem, men de er riktig kapitalisert og de har gode inntekter som kommer inn.
Mindy:
Chris, i dette markedet, er det noen gang en god sak for en utbetalingsrefi? Jeg mener, jeg er gammel nok til å huske 7%. Mitt første boliglån var et lån på 7 %, og jeg trodde jeg var tøff for å få det lånet på 7 %. Og nå har vi hatt 2, 3, 4% lån i 20 år. Folk blir forbanna over disse gjeldende rentene, og jeg kan forstå hvorfor en utbetalingsrefi virker som en dårlig idé på papiret, men det kan ikke være helt ille.
Chris:
Som med de fleste ting, kommer det an på. Men noen ting på høyt nivå. Så går tilbake til det eksemplet der jeg sa: "Hvis en eiendom har en taksrate på 4 %, er det min tommelfingerregel." Det fungerer bra i Denver. Jeg vet ikke hvordan det oversettes til andre markeder. Jeg antar likheter. Men igjen, det er min ansvarsfraskrivelse. På høyt nivå, hvis eiendommen er over en eiendom på 4 %, kan en refinansiering av uttak være fornuftig. Hvis det er under en eiendom med en takst på 4 %, gir det vanligvis ikke mening. Men nå er den nok litt høyere. Jeg må sannsynligvis oppgradere mine tommelfingerregler for takseringssatser i det nye markedet. Fordi hvis du gjør en uttaksrefi, kjøper du eiendommen tilbake. Og jeg tviler sterkt på at hvis du gjorde en full utbetalingsrefi, ville eiendommen fortsatt ha kontantstrøm. De fleste gangene er det ikke en negativ kontantstrøm.
Så ut av alle anmeldelsene jeg har gjort og av alle klientene jeg har jobbet med, kan jeg ikke komme på noen som har gjort en utbetalingsrefi akkurat nå i det nåværende markedet. Det kan være en eller to, men jeg vil si at den er så nær null som jeg ville føle meg komfortabel offentlig å si at den er null. De fleste velger å sitte fast og ikke gjøre noe, selge og flytte pengene, eller sette en HELOC på der for å få tilgang til egenkapitalen. Men hvis du allerede har en dårlig utleieeiendom, er det vanligvis ikke bra å gjøre en utbetalingsrefi på 7 %. For nå har du en negativ kontantstrøm som har en dårlig taksrate som du nå reinvesterer.
Så for de aller fleste mennesker tror jeg ikke det er fornuftig å ha negative kontantstrømende egenskaper. En gang i blant, for en liten del av porteføljen, ja, jeg kan gjøre unntak fra den regelen. Men for de fleste, hvorfor vil du ha en eiendel som ikke betaler seg selv? Så hvis du gjør en utbetalingsrefi, blir mye tid som er negativ. Og det er der det blir et ansvar for de fleste. Så jeg har ikke sett noen utbetalinger, og jeg ser heller ikke at investorene eller kundene mine gjør det.
Mindy:
Jeg får det spørsmålet mye, og jeg har heller ikke sett noen grunn til å gjøre en utbetalingsrefi. Hvis du har en eiendom du kjøpte før rentene begynte å gå opp i juni i fjor, så hvis du vil beholde den, behold den og HELOC for å få tilgang til egenkapitalen. På kort sikt er jeg enig med Scott i at HELOC-penger skal være kortsiktige penger. Men så, ja, enten beholder du den eller selger den. Og hvis du skal beholde den, så behold den lave renten. Det gir bare ikke mening. Jeg vet ikke hva du ville gjort med det. Men igjen, det kommer an på. Mest sannsynlig kommer det ikke til å gå. Kjør scenariene dine, akkurat som du sa før. Hvis du kan få tilgang til pengene på en slik måte at de vil … Du fant en kjempedeal, og dette er de eneste pengene du har, kan det være en veldig, veldig spesifikk måte å bruke refi for uttak. Men ja, jeg er enig med deg.
Scott:
Ja. Bortsett fra når det gjelder de som er ekstreme okser om eiendomsmarkedet, og bare ønsker å kjøpe mye mer, og trekke ut pengene sine, gir det ikke så mye å refinansiere fra et lavrentelån til et mye høyere. føle. Så jeg ser bruken av dette sakte komme tilbake i løpet av de neste par årene, ettersom folk kjøper med renter til gjeldende priser. Så hvis du kjøper en ny eiendom til 6, 7, 7.5 % med et investorlån, og deretter BRRRR det neste år, hvis du ønsker å refinansiere med en rente på 7 % og trekke ut penger, vil det være fornuftig å meg. Så jeg tror du kommer til å se en midlertidig pause i de fleste refinansieringsaktiviteter. Det er tydeligvis allerede her. Jeg tror det kommer til å fortsette og komme sakte tilbake i løpet av de neste par årene.
Chris:
Ja. Jeg mener, jeg snakker med mange långivere, og jeg mener, refi-festen ble avsluttet for omtrent et år siden. Derfor så vi mange permitteringer i utlånsverdenen også, fordi refi-festen tok slutt. Jeg er enig. Det er bare ikke et stort skuespill akkurat nå. Så det er en veldig liten bruk av saker akkurat nå. Gir vanligvis mening for noen, men det er 0.1 % der ute.
Scott:
Chris, dette har vært fantastisk. Takk for at du kom og viste og snakket om dette gode problemet. Hvordan håndtere egenkapitalen som du kanskje har fanget i leieporteføljen din hvis du har vært en langsiktig investor. Hvor kan folk finne ut mer om deg?
Chris:
Vel, du kan alltid Google meg. Jeg er en markedsfører her i Denver. Så hvis du googler Chris Lopez, Denver, finner du meg. Men det absolutt beste stedet å gjøre det er BiggerPockets. Jeg er på forumet der, og sender meg en DM. Det er egentlig den eneste sosiale plattformen jeg faktisk bruker selv og reagerer på, for det er faktisk nyttig informasjon. Så jeg ville elske å koble til folk på BiggerPockets fordi jeg virkelig elsker å jamme og snakke om eiendom, og også lære hva andre mennesker gjør. Så BiggerPockets er det beste stedet å gå.
Scott:
Rått. Ja. Hvis du er i Denver, er Chris alltid villig til å møte opp. Jeg har møtt deg et par ganger nylig. Ja. Ta gjerne kontakt med meg også, hvis du går inn i BiggerPockets-fora. Jeg vil gjerne møte deg. Så, Denver er et morsomt sted for investorer. Vi elsker å utvide nettverket.
Chris:
Rått. Vel, takk folkens. Dette var en eksplosjon å komme hit. Jeg elsker å snakke mer tekniske ting som dette, så dette er min absolutte kopp te. Så takk folkens.
Mindy:
Takk, Chris. Dette var kjempegøy, og vi snakkes med deg snart.
Chris:
Hade folkens.
Mindy:
Greit. Det var Chris Lopez. Det var veldig gøy. Scott, vi tok opp mange ting som jeg egentlig ikke hadde tenkt på før. Men også rådet som stikker ut igjen bare med hvert show vi gjør, er, kjør tallene dine. Gjør leksene dine. Kjør de forskjellige scenariene. Ikke bare fly forbi setet på buksene dine. Se hva som er den mest økonomisk fordelaktige veien for deg å ta. Ikke bare, "Alle andre selger, så jeg burde selge også." Det er kanskje ikke det beste alternativet. Det kan være det beste alternativet. Men ta en solid avgjørelse basert på matematikk, ikke følelser.
Scott:
Jepp. Elsker det. Chris sier: «Begynn med porteføljen din. Still deg selv spørsmålet: 'Kommer det til å oppnå det jeg vil at det skal oppnå?'» Deretter koker du det ned i eiendomskomponenten i porteføljen din på avtale-for-avtale-basis. Bidrar hver av disse avtalene til det større målet? Og hvis ikke, skal jeg betale det ned? Skal jeg ikke gjøre noe og la min nåværende seddel amortisere, eller skal jeg selge og bytte eller selge og ta gevinstene? Kompleks sett med avgjørelser som du må ta her. Mye tanke og energi, og mye kunnskap må legges inn i det. Heldigvis har vi en plattform som heter BiggerPockets for å hjelpe deg med å oppdage alle ins og outs av denne typen ting, og foreta den slags analyser på egenskapskomponenten av det.
Men jeg vil også stille et annet spørsmål. Jeg ønsker å stille et annet spørsmål til denne saken. Hvilket er, hva ville du gjort hvis du konverterte hele porteføljen til kontanter? Hvis jeg bare ga deg det kontant, hvordan ville du distribuert det? Ville det være på samme måte som du har fått det utplassert i dag, eller ville det vært noe annerledes? Og hvis det er noe annet, hvorfor ikke gå tilbake til det og si: "Hvordan begynner jeg å gjøre trekk i dag med alle ekstra kontanter jeg samler opp, eller kanskje til og med omplassere noen av eiendelene i min nåværende portefølje for å komme til den tilstanden det er min ønskede portefølje”?
Mindy:
Åh, jeg liker det spørsmålet godt, Scott. Hvordan vil du bruke pengene? Ville du implementert det på nøyaktig samme måte, eller ville du gjort endringer? Det er interessant. Jeg tror, ærlig talt, jeg ville vært omtrent på samme måte som jeg er akkurat nå. Jeg liker porteføljen min.
Scott:
Ja. Jeg er ganske fornøyd med porteføljen min, men jeg tror at en stor en for folk å tenke på er gjeld. Jeg har snakket mye om dette i det siste. Men jeg fikk et spørsmål her om dagen fra en BP Money-lytter, og de sa: "Hei, jeg har denne store porteføljen, men jeg genererer ingen kontantstrøm." «Porteføljen er som 2.5 $3 millioner. Hvordan genererer du ikke kontantstrøm?" "Å, det er fordi vi er utplassert slik." Vel, hvis du kjøpte et boliglån, hvis du bokstavelig talt … Investeringslån er 7 og 7.5 % akkurat nå for 30-års boliglån på investeringseiendommer. Du har akkurat satt et par hundre tusen i et av disse boliglånene. Kjøp et enkelt boliglån, og du har, bare fra renten, dine 30, $40,000 XNUMX i året i passiv kontantstrøm. Så noe å snuble på for folk der ute som lurer på hva de skal gjøre med porteføljen sin, betrakt gjeld som et av de stedene der du kan omdisponere i større grad, spesielt hvis du vil ha den passive inntekten.
Mindy:
Det er et interessant scenario, Scott. Jeg liker det. Greit. Bør vi komme oss ut herfra?
Scott:
La oss gjøre det.
Mindy:
Greit. Det avslutter denne episoden av BiggerPockets Money Podcast. Han er Scott Trench og jeg er Mindy Jensen som sier: «Snakkes snart, bavian.»
Scott:
Hvis du likte dagens episode, vennligst gi oss en femstjerners anmeldelse på Spotify eller Apple. Og hvis du ser etter enda mer pengeinnhold, kan du gjerne besøke YouTube-kanalen vår på youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money ble laget av Mindy Jensen og Scott Trench, produsert av Kailyn Bennett. Redigering av Exodus Media. Copywriting av Nate Weintraub. Til slutt, en stor takk til BiggerPockets-teamet for å gjøre dette showet mulig.
Se podcasten her
[Innebygd innhold]
Hjelp oss å nå nye lyttere iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden vi dekker
- Hjem egenkapital forklart og hvordan du bruker det til bygge rikdom enda raskere
- Når du skal kjøpe, selge eller refinansiere og hvordan du kan beregne det beste alternativet for deg
- Cap priser og bruke denne enkle beregningen til avgjøre om en utleiebolig er verdt å beholde
- HELOCs (home equity lines of credit) og hvilke banker som vil tilby dem på utleieeiendommer
- Chris sitt femtrinns rammeverk for å revurdere og oppgradere utleieporteføljen din
- Når til utbetale refinansiering og hvorvidt det er fornuftig med dagens høye renter
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 år
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- I stand
- Om oss
- ovenfor
- Absolute
- absolutt
- adgang
- Tilgang
- Logg inn
- Akkumulere
- akkumulering
- nøyaktig
- Oppnå
- tvers
- Handling
- Handling
- aktivitet
- faktisk
- la til
- Ytterligere
- avansere
- avansert
- råd
- rådgivere
- Etter
- Agent
- agenter
- aggressiv
- Justerer
- Alle
- allerede
- Selv
- alltid
- utrolig
- blant
- beløp
- analyse
- analyserer
- og
- årlig
- En annen
- besvare
- svar
- noen
- eple
- Påfør
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- hensiktsmessig
- arbitrage
- AREA
- områder
- rundt
- eiendel
- Eiendeler
- forutsetningen
- oppnåelig
- attraktiv
- austin
- forfatter
- tilgjengelig
- tilbake
- dårlig
- Balansere
- Båndbredde
- Bank
- Banker
- basert
- grunnleggende
- I utgangspunktet
- basis
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- være
- tro
- under
- BEST
- Bedre
- mellom
- Stor
- Stort bilde
- større
- Bit
- Svart
- blåse
- Obligasjoner
- boom
- grensen
- Kjedelig
- låne
- kjøpt
- BP
- Break
- bringe
- Bringe
- Bringer
- brakte
- bygge
- Bygning
- Bulls
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Kjøpe
- KAKE
- beregne
- ring
- som heter
- Kan få
- kan ikke
- lokk
- hovedstad
- kapitalisert
- fangst
- fange
- kort
- Karriere
- saken
- Casestudier
- saker
- Kontanter
- kontantstrøm
- Cash Out
- utbetaling
- fanget
- utfordre
- utfordringer
- Endringer
- Kanal
- sjekk
- Sjakk
- valgt ut
- chris
- City
- klasse
- kunde
- klienter
- Lukke
- lukking
- Høyskole
- Colorado
- kombinert
- Kom
- komfortabel
- kommer
- kommersiell
- Felles
- samfunnet
- komplekse
- komponent
- konsept
- konklusjon
- tilstand
- trygg
- forvirret
- forvirrende
- Koble
- Konsekvenser
- konservativ
- Vurder
- ansett
- kontakt
- innhold
- fortsette
- medvirkende
- konvensjonell
- konvertert
- copywriting
- Kostnad
- kunne
- land
- Par
- CPA
- opprettet
- skaperverket
- kreditt
- kredittkort
- Kredittforening
- Kredittforeninger
- kopp
- valuta
- valutahandel
- Gjeldende
- I dag
- Dangerous
- dato
- dag
- Day Trading
- dag til dag
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- tiår
- besluttet
- avgjørelse
- avgjørelser
- helt sikkert
- Grad
- Delaware
- Denver
- avhengig
- avhenger
- utplassere
- utplassert
- destinasjonen
- Bestem
- utvikle
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- aktsomhet
- oppdage
- diskusjon
- Divided
- DM
- ikke
- Hund
- gjør
- Dollar
- dollar
- ikke
- Av
- doblet
- tviler
- ned
- dramatisk
- drømmer
- droppet
- hver enkelt
- Tidligere
- Tidlig
- tjene
- enklere
- lett
- spise
- effektiv
- enten
- andre steder
- innebygd
- energi
- Ingeniørarbeid
- nok
- Hele
- Episoder
- egenkapital
- spesielt
- hovedsak
- eiendom
- anslag
- evaluere
- Selv
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alt
- utviklet seg
- eksempel
- eksempler
- Unntatt
- unntak
- utveksling
- opphisset
- henrette
- avslutter
- Exodus
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- erfaren
- Forklar
- ekstrem
- øye
- faktorer
- vifte
- fantastisk
- fascinerende
- raskere
- Fett
- Favoritt
- Trekk
- gebyr
- tilbakemelding
- avgifter
- Feet
- Noen få
- Figur
- finansiere
- finansiell
- Økonomisk uavhengighet
- økonomisk
- Finn
- slutt
- Først
- Første øyekast
- fikset
- flate
- flyten
- fokuserte
- etter
- FOMO
- For investorer
- utenlandske
- utenlandsk valuta
- Forum
- fora
- funnet
- Grunnleggeren
- RAMME
- Rammeverk
- Gratis
- Frihet
- Fredag
- fra
- frustrert
- fullt
- moro
- fond
- midler
- framtid
- fremtidig vekst
- Gevinst
- inntjening
- spill
- generere
- genererer
- få
- få
- gave
- Pike
- Gi
- gir
- Giving
- Global
- Go
- mål
- Mål
- Går
- skal
- Gull
- god
- flott
- brutto
- Grow
- Vekst
- Gjest
- gjester
- Guy
- hack
- hacket
- håndtere
- Henge
- skje
- skjer
- lykkelig
- avling
- høsting
- å ha
- hode
- høre
- hjelpe
- hjelpe
- hjelper
- her.
- skjult
- Høy
- høyt nivå
- høyere
- høyest
- historisk
- hit
- hold
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- hjemmelekser
- Ærlig talt
- forhåpentligvis
- HOT
- TIMER
- hus
- hus
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- Hundrevis
- Hurt
- JEG VIL
- Tanken
- identifisere
- viktig
- in
- inkludert
- Inntekt
- Øke
- økt
- utrolig
- uavhengighet
- indeks
- individuelt
- informasjon
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- Internet
- Intervju
- introdusere
- inversjon
- Investere
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involvert
- IRA
- isolert
- utstedelse
- IT
- selv
- reise
- hoppe
- Hold
- nøkkel
- kids
- Type
- Vet
- lackluster
- stigen
- innsjø
- i stor grad
- større
- Siste
- I fjor
- lansere
- permitteringer
- Fører
- lært
- læring
- forlater
- långivere
- utlån
- utleie
- Nivå
- Leverage
- LG
- ansvar
- Life
- Sannsynlig
- linje
- linjer
- Lytting
- oppføring
- lite
- leve
- levende
- lån
- Lån
- lokal
- LOKALE BANKER
- plassering
- Lang
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- taper
- å miste
- Lot
- elsker
- Lav
- LTV
- laget
- vedlikehold
- Flertall
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- leder
- mange
- marked
- Marketing
- markedsplass
- Markets
- massive
- math
- Saken
- Saker
- Maksimer
- midler
- Media
- Møt
- Flett
- metrisk
- Metrics
- Metro
- kunne
- millioner
- Tankesett
- mangler
- feil
- øyeblikk
- penger
- Måned
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- flytte
- trekk
- flytting
- flere
- navn
- nasjon
- nasjonal
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- negativ
- nett
- nettverk
- Ny
- Nytt marked
- neste
- nord
- notorisk
- Antall
- tall
- tilby
- Tilbud
- ofte
- Okay
- Gammel
- ONE
- åpnet
- drift
- Mening
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- Alternativ
- alternativer
- Annen
- skissert
- utenfor
- samlet
- oversikt
- egen
- eiere
- betalt
- Smerte
- maleri
- Papir
- del
- Spesielt
- partner
- parti
- passiv
- passiv inntekt
- Past
- banen
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- Ansatte
- folks
- prosent
- perfekt
- utføre
- utfører
- utfører
- kanskje
- person
- personlig
- personlig
- perspektiv
- fase
- phoenix
- plukke
- bilde
- Pivot
- Sted
- steder
- fly
- planlegging
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- i tillegg til
- lommer
- podcast
- Point
- poeng
- tenk
- basseng
- dårlig
- portefølje
- posisjon
- stillinger
- besittelse
- mulig
- Post
- innlegg
- presentere
- pen
- pris
- primære
- Prime
- sannsynligvis
- Problem
- prosess
- produsert
- profesjonell
- riktig
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- offentlig
- pumping
- Skyv
- skyv tilbake
- sette
- setter
- Sette
- spørsmål
- Rask
- Raleigh
- område
- Sats
- priser
- vurdering
- ratio
- å nå
- nå
- Lesning
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkedet
- realistisk
- realisere
- realisert
- eiendomsmegler
- grunnen til
- rimelig
- nylig
- nylig
- anbefaler
- anbefalinger
- Refi
- i slekt
- relativt
- husker
- Leie
- leie
- representere
- Ressurser
- Svare
- svar
- pensjonering
- retur
- avkastning
- anmeldelse
- Anmeldelser
- Belønn
- Rich
- Kvitt
- Ride
- stiger
- Risiko
- Valsede
- runde
- Regel
- Kjør
- rennende
- Sa
- salt
- Salt Lake City
- Sam
- samme
- Spar
- besparende
- Besparelser
- sier
- scenario
- scenarier
- Sekund
- sekunder
- Secret
- se
- synes
- segmentet
- selger
- Å Sell
- Sells
- forstand
- sesjoner
- sett
- syv
- Del
- Skyte
- skyting
- Shop
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- undertegne
- lignende
- likheter
- Enkelt
- siden
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- SIX
- betydelig
- ferdigheter
- Skin
- Sakte
- liten
- Smart
- So
- så langt
- selskap
- sosial plattform
- solgt
- solid
- noen
- Noen
- noe
- Snart
- Lyd
- kilde
- SPA
- spesialister
- spesifikk
- spesielt
- fart
- bruke
- Snurre rundt
- Sponsorer
- Spot
- Spotify
- spre
- Sprer
- regneark
- vår
- Stjerne
- Begynn
- startet
- Start
- Tilstand
- opphold
- Trinn
- Steps
- Stick
- Still
- lager
- aksjemarked
- aksjer
- Aksjer og obligasjoner
- Story
- strategier
- Strategi
- stresset
- studier
- suksess
- vellykket
- slik
- Super
- søt
- syndikering
- bord
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- Pek
- skatt
- skatter
- Te
- lag
- tech
- Teknisk
- midlertidig
- leietaker
- test
- De
- Fremtiden
- verden
- deres
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- Tredje
- dette året
- trodde
- tusener
- tre
- terskel
- Gjennom
- innstramming
- tid
- tid til å kjøpe
- tidslinje
- ganger
- typen
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- toleranse
- ton
- Tone
- også
- verktøy
- topp
- Tema
- Totalt
- HELT KLART
- berøre
- berørt
- mot
- handel
- trader
- trading
- Transaksjonen
- Transcript
- reiser
- Traveling
- enorm
- Trender
- Triple
- problemer
- sant
- Stol
- SVING
- snudde
- typer
- forstå
- writing
- union
- Fagforeninger
- låse opp
- oppdateringer
- oppgradering
- us
- bruke
- bruk sak
- vanligvis
- Verdivurdering
- verdi
- verdiøkning
- Verdier
- ulike
- enorme
- kjøretøy
- Versus
- video
- ønsket
- Vann
- bølger
- Rikdom
- uke
- uker
- velkommen
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- vil
- villig
- KLOK
- uten
- herlig
- lurer
- Arbeid
- trene
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- verdt
- verdt
- ville
- vikle
- skrive
- skrevet
- Feil
- år
- år
- Utbytte
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null