Hvor de EKTE pengene tjenes i flerfamiliehus (Asset Management 101)

David:
Dette er BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Så en eiendomsforvalter er noen som gjør de daglige tingene. En kapitalforvalter er et stort bilde, sett retningen. Så tenk på som et cruiseskip. Hvis du noen gang har vært på et cruise, er det aktivitetsdirektøren, og det er personen som jobber 18 timer i døgnet. De løper rundt og sørger for at showene kommer i tide, og at middagen starter i tide, og riktig antall stoler på dekk, og alle de små detaljene som er viktige for å få et godt cruise. Kapitalforvalteren er kapteinen på skipet.

David:
Hva skjer, alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate Podcast, den største, den beste, den dårligste eiendomsinvesteringspodcasten på planeten her i dag med en godbit til deg. Jeg har to av mine gode venner og studerte flerfamilieinvestorer, Matt Faircloth og Andrew Kushman her for å snakke om kapitalforvaltning og eiendomsforvaltning og drift om en haug med ting som vil tjene penger hvis du kommer inn på dette området og enda viktigere hjelpe deg med å ikke tape penger hvis du kommer inn på dette området i fremtiden.
Dagen i dag er fantastisk. Vi kommer inn på to virkelig, virkelig viktige punkter, å danne ditt pengeinntjenende team og deretter lære å kommunisere med dem og lære dem å kommunisere med deg slik at du kan skalere og bygge en lønnsom virksomhet, ikke kjøpe en eiendel som gir deg lyst å trekke håret ut av hodet og ende opp som meg. Vi kommer inn på faktiske historier som disse to har opplevd ettersom de har forvaltet multifamilie-eiendeler i årevis nå, slik at du kan lære av deres feil og unngå dine egne, samt finne brikkene som mest sannsynlig vil hjelpe deg til neste nivå. Se, det er ingen overraskelse at økonomien endrer seg. Vi er på vei inn i en lavkonjunktur og det blir vanskeligere og vanskeligere å få eiendom til å fungere nå mer enn noen gang. Det er viktig å forstå hvordan du faktisk betjener eiendelen som du har blitt fortalt i årevis at du må kjøpe.
Noen av tingene du kommer til å lære hvis du lytter i dag, er hvor du kan finne ansatte som vil hjelpe deg hva du skal se etter, spørsmål du kan stille eiendomsforvaltere, hva du skal se etter hos en eiendomsforvalter før du ansetter dem, forskjellen mellom en kapitalforvalter og en eiendomsforvalter, og hva vedlikeholdsledere kan gjøre som kan øke NOI-en til eiendommen din og faktisk gjøre den mer lønnsom. Det og mer på dagens show. Du vil ikke gå glipp av det. Før vi går inn i intervjuet, er dagens raske dip sjekk shownotatene. Vi har en liste til deg, 27 spørsmål du kan stille en eiendomsforvalter før du ansetter dem, som kommer direkte fra Matt og Andrews erfaring med å gjøre dette selv. Det er gratis for deg. Takk for at dere hørte på. Vi elsker deg. Ok, la oss komme inn på dagens show,
Andrew, Matt, velkommen tilbake til BiggerPockets Podcast live for oss, men ikke for publikum fra Lake Tahoe på vår vinterretreat i GoBundance. I dag skal vi snakke om multi-familie, men mer spesifikt drift av multi-familie. Så la oss starte med folk som ikke vet forskjellen mellom en eiendomsforvalter og en kapitalforvalter. Hvordan vil du beskrive det, Andrew?

Andrew:
Så en eiendomsforvalter er noen som gjør de daglige tingene. En kapitalforvalter er et stort bilde, sett retningen. Så tenk på som et cruiseskip. Hvis du noen gang har vært på et cruise, er det aktivitetsdirektøren, og det er personen som jobber 18 timer i døgnet. De løper rundt, de sørger for at showene er i tide, og at middagen starter i tide, og riktig antall stoler på dekk, og alle de små detaljene som er viktige for å lage et godt cruise.
Kapitalforvalteren er kapteinen på skipet. Ja. Han sier: «Ok, vi har en storm på vei inn. Vi kommer til å skifte litt. Vi skal flytte hundre miles til høyre, gå rundt baksiden av øya. Vi må sørge for at vi kommer til denne havnen om syv dager.» Han ser stort ut, og sørger for at det kommer til å skje. Det er forskjellen mellom eiendomsforvaltning og kapitalforvaltning. Og det er ikke en helt klar avgrensning, spesielt hvis du gjør mindre ting som firkanter og 10 enheter. Det er mer et spekter. Og hvis du er selvadministrerende og akkurat har startet med din første fourplex, gjør du begge jobbene. Men etter hvert som du skalerer og vokser, blir forskjellen mer og mer viktig. Og som en investor som ønsker å skape rikdom, vil du virkelig fokusere på den kapitalforvaltningssiden. Det er der de ekte pengene tjenes.

David:
Så føler du at de fleste investorer er kapitalforvalterne selv, eller er det en størrelse på komplekset der du faktisk kommer til å utnytte kapitalforvaltningen så vel som eiendomsforvaltningen?

Andrew:
Jeg vil si at de fleste investorer er kapitalforvalterne selv. For eksempel var jeg min egen kapitalforvalter frem til rundt tusen enheter. Og så når vi kom inn i over 2000 enheter, begynte jeg å ta med et kapitalforvaltningsteam for å hjelpe til med det, fordi det blir en heltidsjobb. Selv om du ikke er involvert i den daglige eiendomsforvaltningen, bare administrerer... Hvis du har 10 fourplexes spredt rundt i byen, selv om du har en administrator til å hjelpe med innkreving og arkivering av utkastelser og alt det der, fortsatt du kommer til å forholde deg til utlåneren. Du må bestemme deg: "Skal jeg selge denne om ett år? Kommer jeg til å selge denne om to år? Hvis jeg selger den, hva skal jeg gjøre med pengene?» Og så er det et visst poeng... Jeg tror igjen, jeg var min egen opp til tusen, og jeg ventet altfor lenge.
Og hvis jeg endelig ble uteksaminert, var det som Pinocchio. Virksomheten min var som Pinocchio. Det ble til slutt en ekte forretning da jeg la til noen som kunne hjelpe meg med det. Jeg husker at vi faktisk var, kanskje her i Tahoe da vi hadde den samtalen om hvordan det ville se ut å utnytte noe av arbeidet uten å utnytte selve visjonskastingen, som jeg husker var som i hodet ditt du så det som hvis jeg ansetter noen, gir jeg opp fullstendig kontroll, i motsetning til at du fortsatt skaper visjonen, men de utfører på visjonen du nå har gitt dem. Og jeg må si, folkens, karrieren hans har eksplodert siden den gang, og jeg kommer til å ta så mye æren jeg kan.

David:
Nei, ja, du fortjener litt av æren for det. Det gjør du seriøst. Vi hadde et godt par gode lange samtaler og det hjalp. Vel, jeg drar absolutt nytte av det fordi vi samarbeidet på [uhørbar 00:05:41]. Jeg kan ikke si at jeg ikke spiser ut av det samme hele veien.

Matt:
Jeg vil bare slenge ut en ting til, at du absolutt har gnidd litt på Andrew fordi han nå har laget to analogier i løpet av de første fem minuttene av denne podcasten. Du har nådd null så langt. Så vi har en cruisedirektør-analogi, og vi har også Pinocchio "I'm a real boy"-analogien.

David:
Andrew er opp til en tidlig ledelse.

Matt:
Har tatt igjen deg, David Greene. Så jeg vil gjerne beholde poengsummen på resultattavlen for analogi her under denne podcasten.

David:
Greit. Matt, jeg skal vende det til deg nå. Gud, i løpet av de siste årene med eiendomsmegling har vi sett så mye stimulans. Vi har sett så mange mennesker som begynte i syndikeringsspillet spesielt som ikke hadde noen erfaring i det hele tatt. Og den økende økonomien, det var virkelig denne parfymen som dekket over mye stank hvor. I første minutt ser vi at renten stiger litt. Det er som: «Herregud, dette er det som har foregått hele tiden. Leppestiftene kommer av grisen i mange av disse tilfellene.» Hva er ditt perspektiv på hvor viktig drift er sammenlignet med bare oppkjøp, som er der mye av oppmerksomheten er?

Matt:
Ja. Jeg mener, de siste 10 årene har rett og slett vært å komme inn i spillet. Du kunne ha kjøpt en flerfamilie og bokstavelig talt ikke gjort noe med den. La det renne i bakken, la leietakere helt la være å betale husleien, la ting gå viljeløst, la gresset vokse tre fot høyt, og solgte det for et tonn mer enn du kjøpte det for. Jeg mener virkelig hvem som helst kunne ha kommet til dette spillet, og gjett hva, hvem som helst gjorde det. Og det er mange folk som er for 20 tusen eller hva som helst villige til å lære deg hvordan du investerer i eiendom eller hva som helst. Og mange mennesker betalte den slags penger for å komme inn i flerfamiliespillet. Og så nå har det rett og slett vært å komme inn i spillet og få en avtale og knuse fingrene dine, og du kan selge det på et år for mye mer enn du betalte for det.
Det har opparbeidet seg inntil nylig med stigende priser, og selgerne kan ikke bare navngi prisene sine når de skal selge eiendommer lenger. Og så skal vi gå tilbake til god gammeldags eiendomsinvestering hvor du må investere for kontantstrøm og ikke verdsettelse. Og hvis du skal investere for kontantstrøm, hvis du skal gjøre en investering i en ting som kommer til å belønne deg for ytelsen, må du ha god kapitalforvaltning på eiendelen. Du kan ikke bare krysse fingrene og tillate den stigende tidevannet som har steget i 10 år, ikke sant? Vel, la oss alle high five. Det har vært flott. Det har hjulpet alle. Men det er ikke fremtiden. Kontantstrømmen kommer til å bli konge tror jeg i overskuelig fremtid. Og for å få det til, trenger du kapitalforvaltning, KPIer, forretningsplaner, veldrevne eiendommer, og du selger kanskje ikke et år etter at du kjøpte den.

David:
En ting jeg har lagt merke til, når du forstår det grunnleggende om eiendomsmegling, blir det hele så mye enklere enn når du ber om en blåkopi av: «Vel, hva skal jeg gjøre? Fortell meg nøyaktig hva jeg skal gjøre." Hvis du forstår at leiligheter er, som verdien av dem eller næringseiendom generelt er en funksjon av to stykker. Du har en takstsats og du har NOI. Og du kan ikke kontrollere cap rate og du kan ikke kontrollere NOI. Det er veldig enkelt. Nå er det ting du ikke kan kontrollere cap rate på samme måte som du ikke kan kontrollere vinden, men du kan se på vindmønstre inne i kartet kursen din i en retning som vil favorisere deg. Men til syvende og sist kan du ikke kontrollere det kontra NOI, som kan være som gutta i bunnen av båten som ror. Jeg prøver å fange opp analogier. Du har mange av dem...
Du har to faktorer som bestemmer verdien av en næringseiendom. Så hvis du går innenfor NOI, er det to faktorer som styrer det. Du har inntekt og du har utgifter. Det forenkler ting. Så drift handler mye om kun kunsten hvordan jeg minimerer utgifter og hvordan maksimerer jeg inntektene. Det er egentlig så enkelt. Så på de vegne, når vi vet at det er den eneste delen du kan kontrollere innenfor multi-familie eiendom, og det er så viktig. Hva er dine tanker, Matt, om du bør styre deg selv eller om du bør utnytte noe så viktig for en tredjepart?

Matt:
Da jeg først engasjerte meg i eiendom, gikk jeg ikke rett inn i det. Det er faktisk andre ting du kan investere i enn leilighetsbygg. Så jeg begynte å investere i enslige familier og små multis og jobbet meg opp gjennom det. Og det var et punkt der Liz og jeg kjørte 115 enheter med et lite mannskap selv fra Trenton, New Jersey. Og slik klarte vi oss selv i veldig lang tid. Og det kan gjøres. Det var i hovedsak en fulltidsjobb for meg og et lite team å gjøre. Men pengene vi tjente på å gjøre det, fordi vi belastet oss selv et eiendomsadministrasjonsgebyr, var nok til å holde lysene på og holde familien matet og leve en ganske god livsstil.
Men det var et omdreiningspunkt at det var som et beslutningspunkt der vi kjøpte en 49-enhet som ikke var i Trenton. Det var et godt stykke unna der. Det ville ha tvunget meg til å måtte starte opp et nytt PM-selskap i et nytt marked, og det var det jeg ønsket å gjøre. Men min kone, som vanligvis har en bedre idé enn meg, sa: «La oss prøve å ansette en ny statsminister til å drive dette.» Og det gjorde vi, og de gjorde en fenomenal jobb. Jeg tror fortsatt at vi sannsynligvis ville ha gjort det bedre, men de gjorde det bra nok til å holde aktivaen i gang. Og med god kapitalforvaltningstaktikk gjorde eiendommen det veldig, veldig bra, og det gjorde at jeg kunne skalere.
Så jeg tror i begynnelsen for de som hører på dette som ikke har 2, 3, 400 enheter av, de kanskje har en duplex, hvis du har en duplex og du til slutt ønsker å drive denne eiendomsinvesteringsvirksomheten på heltid, administrere deg selv kan det være en lukrativ nok virksomhet til å brødfø familien din, hold lysene på for nå. Og det vil også virkelig hjelpe deg med å utvikle parametrene for ledelse fordi jeg lærte inn og ut av ledelse ved å gjøre det selv, og til slutt endte jeg opp med å gi det opp til en annen part, men det lærte meg massevis og det matet meg også veldig vel mens jeg gjorde det.

David:
Greit. Andrew, kaster til deg. I ditt perspektiv, hva er noen av fordelene og ulempene med hvert alternativ?

Andrew:
Ja, Matt nevnte noen av proffene. En er hvis du gjør det, skalerer det godt nok, det kan bli en annen inntektsstrøm. Så det kan være en balanserende faktor, stabiliserende faktor. En annen ting som ofte er oppført som en proff er at du har mer kontroll, og det er sant, men antakelsen er at kontrollen og også at du bryr deg om eiendommen din mer enn noen andre. Så antagelsen der er: "Vel, hvis jeg har kontroll og jeg bryr meg om det mer enn noen andre, så kommer jeg til å gjøre en veldig god jobb. Vel, omsorg er ikke lik kompetanse.» Hvis min kone trenger operasjon for noe, kommer jeg ikke til å gå inn på operasjonsstuen og si: "Hei, doktor, vet du hva? Jeg bryr meg mer om henne enn deg. La meg ta dette.
Nei, jeg vil ha det beste. Han kunne hate magen min, men hvis han er veldig god på den operasjonen og han kommer til å gjøre det riktig, vil jeg at han skal gjøre den operasjonen. Så det er en myte om omsorg er lik kompetanse og det gjør den ikke. Men hvis du har ferdighetene til å gå sammen med det, så ja, det er en veldig god kombinasjon. På baksiden er noen av ulempene med eiendomsforvaltning en av de mest hodepinebedriftene. Du driver i utgangspunktet et gigantisk HR-firma. Alt du gjør hele dagen er å ta deg av folks problemer og lønn, og så forsvinnende leietakere og utkastelser og domstoler og alt det der. Og det lønner seg ikke så godt. Det er en virksomhet med svært lav margin, høy stress, og det kan være veldig slitsomt, folkene jeg kjenner de gjør det, sier definitivt det.
Og det er også noe å huske på, eiendomsforvaltning er en separat virksomhet fra eiendomsinvestering, så du driver to virksomheter hvis du bestemmer deg for å gjøre det. Hvordan tar du en avgjørelse? Vi kunne lage en times lang panel om fordeler og ulemper og virkelig dykke inn i det. Det avhenger av hva sluttmålene dine er, hvor mange enheter du har. Hvis du har en fourplex, kommer du til å lære noe av å administrere det selv i begynnelsen. Så jeg vil anbefale å administrere selv. Hvor gjør du overgangen? Det er ting å si. Igjen, det er et spekter. Det er som om du er veganer og liker crossfit, hvordan bestemmer du deg for hvilken du skal snakke om først? Det kommer til å være forskjellig for hver person, og det avhenger av situasjonen.

David:
Dere graver dypt i denne analogien, begge to. Jeg mener virkelig at du er veldig konkurransedyktig. Jeg liker virkelig som tilskuersport å se analogien frem og tilbake. Greit, så på den notatet, Matt, når det gjelder å finne et eiendomsforvaltningsselskap, hvis det er noe du ønsker å gjøre, hvilke råd har du for hvordan du kan finne et flott selskap? Vi vil,

Matt:
Det som er interessant er at du bare kan slå det opp gjennom vennene dine på Google, bare Google PM-selskaper i Albuquerque, New Mexico eller hva som helst. Men hvis du kjøper en eiendom, og la oss velge Albuquerque fordi det er et morsomt navn å si som markedet du ønsker å investere i, har du sannsynligvis kommet til eiendommen du ser på gjennom andre potensielle kunder du har, sannsynligvis en eiendomsmegler du jobber med, sannsynligvis kanskje en boliglånsmegler som er lokal, kanskje en advokat, kanskje andre eiendomsinvestorvenner du har gjennom å møte dem på BiggerPockets-foraene. Så du ber om henvisninger, du snakker med andre mennesker som allerede er aktive eller allerede bor eller tilstede i det markedet. Og så ser du etter spor.
Og så vil du også finne ut hva de klarer, ikke sant? For hvis en eiendomsforvalter forteller deg at de kan administrere stripesenteret som er nede i gaten fra eiendommen din, og de kan også administrere duplexet du kjøper i Albuquerque, og de kan også administrere en leilighetsbygning med hundre enheter som er nede i gaten, det er feil eiendomsforvaltningsselskap. Det er tre veldig forskjellige enheter som administrerer slike ting. Så du vil forsikre deg om at deres sweet spot, deres kjerne, deres, og jeg skal kaste en analogi ut, Goldilocks av dem, ikke for varmt, ikke for kaldt, akkurat passe er eiendelen du har. Du vil ikke at de skal være alt for alle, for eiendomsdrift er ikke det. Det er et nivå av ekspertise som de trenger å bringe til bordet for eiendommen du kjøper.

David:
Så Andrew, når du finner et selskap du tror kan være bra og du ønsker å veterinære dem, hva er noen spørsmål du vil anbefale folk å stille disse selskapene?

Andrew:
Vi har en lang liste med spørsmål og vi kan gi et dokument med, vi har 20 av dem. Vi kan gi en lenke til det i shownotatene. Men noen av de viktigste, og Matt hentydet litt til dette, er bakgrunnen deres? Er det et forvaltningsselskap som nettopp startet for to år siden? Og er de litt grønne og uerfarne eller har de eksistert i flere tiår? Og gründerne, hvor kom de fra? Var de tidligere ingeniører fordi du ikke vil stole på de gutta. Eller for eksempel, forvaltningsselskapet vi hyret ble grunnlagt av to ledere i et mye større forvaltningsselskap som ble lei av bedriftskulturen og sa: "Vi kunne gjøre det bedre."
De hoppet ut, startet sitt eget og har gjort en veldig god jobb. Så hva er bakgrunnen til gründerne. Matt, du kom inn på dette, aktiva og klassespesialisering. Du vil ikke ansette et eiendomsforvaltningsselskap for å drive din 10-enhet når fokuset deres er selvlagring. De kommer ikke til å ha kunnskapen og de kommer ikke til å ha effektiviteten, og de bryr seg kanskje ikke engang. Noen forvaltningsselskaper vil ta på seg eiendeler de burde ikke bare for å få inntektene, men de kommer ikke til å gjøre en god jobb med det. Og også hvis du spesialiserer deg på C-klasse-eiendommer, ikke ansett et A-klasse-eiendomsforvaltningsselskap fordi de vil drive C-klassen din dyrere enn det er i stand til å støtte. Og det er veldig forskjellige måter å kjøre dem på. Så det er ikke bare selvlagring og multi-familie, det er også klasse. Du vil også ha et forvaltningsselskap som ideelt sett spesialiserer seg på markedet ditt.
Det er noen gode eiendomsforvaltningsselskaper på nasjonalt nivå. Min preferanse er regionale. Så for eksempel, den vi bruker, gjør de bare det sørøstlige USA, så deres fotavtrykk matcher vårt. De har omtrent 26,000 10,000 enheter. Så de er store nok til at de har skalaeffektivitet, men små nok til at jeg kan ringe eierne av selskapet på mobiltelefonen deres hvis det er et reelt problem og jeg trenger å få tak i noen. Så jeg stiller spørsmål: «Vel, hva er fotavtrykket ditt? Hvor mange enheter har du?" Hvor mange enheter har de i ditt delmarked? Så hvis et selskap har XNUMX XNUMX enheter i Dallas og du gir dem en eiendom i Lubbock, men de aldri har klart seg i Lubbock, kommer de ikke til å bli gode i Lubbock. Nummer én, de kommer ikke til å ta seg tid til å gå ut der. Nummer to, de kjenner ikke markedet. Det er et veldig annerledes marked.
Så det er noen av spørsmålene. Og så en annen som er kritisk som jeg tror mange ikke tenker på å spørre om, er at du virkelig føler dem for hvilket ideelt Mr og Mrs. Property Management Company, hva slags forhold du liker å ha med eierne av eiendommen? For hvis de er den typen eiendomsforvaltningsselskap som vil at du skal gå bort og bare lese rapporten din en gang i måneden, kommer det ikke til å fungere. Det er et stort rødt flagg for meg. Du vil ha et eiendomsforvaltningsselskap som ser på deg som en partner slik at dere kan jobbe sammen og vokse sammen og bygge et forhold. Og det er for meg en av de største nøklene. Og som jeg sa, det er mye flere spørsmål utover det, men når jeg setter meg ned for å intervjue eiendomsforvaltningsselskap, er det noen av tingene jeg stiller flere spørsmål for å finne ut om.

David:
Matt, når det kommer til å ansette teammedlemmer, så kanskje som du snakket om hva Andrew gjorde da han begynte å skalere slik at han kunne få noen av tingene fra tallerkenen som han gjorde selv. Hva er noen ting du har lært i løpet av årene? Vi skal snakke med dere begge om dette. Råd til andre som har en liten flerfamilie eller en stor flerfamilie. De har gjort alt selv. De brenner ut, eller de vil skalere, de vil gå mer. De hører oss snakke om: "Jeg vil være en ekte gutt."

Andrew:
Kan ikke stjele noen andres analogi. Takk skal du ha. Ja, diskvalifisert analogireferanse. Takk skal du ha.

David:
Opprettholde. Andrew bare protesterte til siden. Ære, innvending. Overbrukt. Greit. Så hva er tingene du tror folk må se etter når de ansetter eller er klar over?

Matt:
Eiendomsforvaltningen og kapitalforvaltningen er personbedrifter. Så folk jobber ikke på jobb for alltid. Og så som et eiendomsforvaltningsselskap og også som kapitalforvalter, kommer du til å ansette hele tiden. Jeg mener, Andrew, du kan si at både du og jeg eier flerfamilieeiendommer. Det er alltid, vel, denne vedlikeholdsteknikeren har sluttet eller denne stedslederen har funnet en annen jobb eller leasingagenten forlatt eller hva det måtte være. Så det er hele tiden arbeidet med å erstatte seter på PM-siden. Og så er det samtalen om: "Hvis jeg er selvadministrerende, vil jeg kanskje ansette en ny vedlikeholdstekniker? Så hva bringer de til bordet?» Da jeg først ansatt, var en av mine første ansatte en vedlikeholdstekniker, og det handlet om at jeg trenger noen med en lastebil og mye verktøy på den. De kan fikse mange forskjellige ting som vet om mange forskjellige ting. Jack of all handler med en lastebil og mange av verktøyene de trenger for de handler i kjøretøyet.
Så hvis du er selvstyrende, er det kanskje noe du vil vurdere. Så du er ikke avhengig av å ansette tredjeparts entreprenører hver gang du vil, som å ansette en Roto-Rooter hver gang du ønsker å skaffe et rørleggerarbeid. Toalettet ditt rygger. Det ville være mye bedre å ha vedlikeholdsteknikeren din med en rørleggerrotmaskin som han kan gjøre det selv. Det vil være en tiendedel av kostnaden av det rørleggeren skal belaste. Så jeg tror det handler om å bare finne den rette personen til å passe inn i rollen som du har fått åpen. Så for selvstyrt, kan det være vedlikeholdstekniker eller noen som har bokføringsbakgrunn, som kan være stedssjefen din, kontorsjefen din for å samle inn husleie, fakturere husleie, den slags ting. Og da mener jeg, Andrew, jeg vet at det er noe vi har snakket om før med hensyn til å ansette kapitalforvaltere. Vi har måttet gjøre det. Jeg vet du har gjort det også. For teammedlemmer, for større selskaper som ansetter feltrepresentanter eller kapitalforvaltere for ikke eiendomsforvaltning, men neste nivå, ikke sant?

Andrew:
Og jeg sier at en av de vanligste feilene jeg ser store og små er at noen ansetter noen for eiendomsforvaltning og deretter forventer at de skal drive kapitalforvaltning. Hvis du har en leasingagent som kjører... Jeg skal gi deg et eksempel da en av de første personene jeg tok med var en administrator og hun begynte å hjelpe til med leasing og håndtering av leietakere og alt den slags. Og mange ganger det som skjer er at folk tar på seg den personen eller en leasingagent eller til og med en eiendomsforvalter hvis du er på hundre enheter eller hva det måtte være, og så sier «Ok, kult. Denne personen har det. Jeg er ute." Og nå er det du har gjort nå, du har gjort eiendomsforvalteren til en kapitalforvalter, og det er ikke det du ansatt dem for, og det er sannsynligvis ikke deres ferdigheter.
Så det er noe å være oppmerksom på på din side, på investorsiden, og det er en veldig fristende ting å gjøre. Men når vi ansetter teammedlemmer, er det vi har funnet at ferdigheter og erfaring er sekundære. Nummer én er holdning og kultur og passform. Og når jeg sier kulturell passform, er det ikke bare for deg og teamet ditt, men også til eiendommene dine og beboerne dine. Så Matt, du snakker om vedlikeholdsfolk. Det er det alle gjør, «Jeg trenger en fyr med en lastebil, og han har verktøyene, og han dukker faktisk opp i tide. Ok, det er et pluss. Og han har vært vedlikeholdsmann i 37 år, og han er HVAC-sertifisert. Flott. Jeg kommer til å ansette ham.» Men hvis han lukter som en tre dager gammel t-banesandwich som har blitt liggende i bilen om sommeren og han er frekk mot leietakerne, kommer det til å slå tilbake på deg fordi den vedlikeholdspersonen faktisk har mer ansiktstid med beboerne enn nesten alle andre annet i mange tilfeller, ikke sant?

Matt:
Jeg er glad du tok det opp.

Andrew:
Ja. Så du ansetter ikke bare for ferdigheter. Ferdigheter er viktig. Det er ikke som å sjekke det ut av vinduet og ansette noen som smiler godt, men du må ha riktig holdning og oppførsel. Samme med en leasingperson. Jeg kan ikke fortelle deg hvor mange ganger jeg har vært på en restaurant, og enten conciergen eller servitøren var så vennlige og elskverdige. Jeg tenker: "Jeg vil ansette denne personen og lære dem å være leasingagent."
Jeg mener, ja, du må ha den riktige beliggenheten på eiendommen din, du må ha de riktige fasilitetene, men nummer én ting er følelsen, folk husker følelser, hvordan du får dem til å føles. Og så når noen kommer inn døren og de blir møtt av et smil, eller kanskje hvis du har en fire-enhet, så møter leasingpersonen dem på enheten for å gi dem en omvisning. Hvis den personen du la til teamet ditt gir den potensielle beboeren en god personlig opplevelse, og de var hjelpsomme og de smilte og alt det der, spiller det ingen rolle om de vet forskjellen mellom grisehaling og aluminiumsledninger kontra å erstatte bruk av CO/ ARL uttak. Det er flott, men det kommer ikke til å utgjøre den største forskjellen.
Så uansett om du leter etter en leasingagent, eiendomsforvalter, vedlikehold, noen av disse stillingene, igjen, enten du ansetter direkte eller en del av en tredjepart, er holdning, kultur og oppførsel nummer én. Du kan ikke lære bort sånt. Det er iboende. Du kan lære ferdigheter. Og noen av våre beste teammedlemmer som jeg i dag bare ikke kan forestille meg å leve uten, kom til oss med null flerfamilieerfaring, men de hadde en holdning av nysgjerrighet, læring, vennlighet og bare ønsket å tjene mennesker.

David:
Det er noe som er veldig verdifullt for lytterne som ønsker å komme inn i dette rommet eller et hvilket som helst sted i eiendom virkelig å forstå, vi har en tendens til å se på disse tingene der, "Jeg trenger en mentor, jeg trenger noen til å lære meg hva jeg skal å gjøre." Som om når du først har kunnskapen, vil alt bare falle på plass. Men de menneskene vi kjenner som lykkes med dette, dere to, ingen av dere er mennesker som bare har informasjon, men bakhullet.
Hvis du nesten ikke kjenner noen som virkelig er... Med mindre de bare er utrolig kunnskapsrike og de kan slippe unna med å være en dust, er det veldig sjelden du ser det, ikke sant? Generelt ser du ikke vellykkede mennesker som ikke er gode med andre mennesker. Og så å ha den evnen til å få noen til å føle seg bra, å få folk til å føle seg komfortable med å stole på deg, samle inn penger tror jeg ikke... Bren og jeg snakket om dette, når noen bringer en driftsavtale til deg eller et privat sted, en memorandum og de er som, "Her er perspektivavtalen," ikke bare vet du ikke om det kommer til å fungere som de sa, du kan ikke engang vite om de bare har laget disse tallene. Hvordan kan vi noen gang gå tilbake og bekrefte. Du har ikke ferdighetene til å gjøre det, ellers ville du sannsynligvis ikke vært LP-en i avtalen.
Du stoler på mennesket, følelsen de gir deg, og hvis du er smart, så har du merittlisten. Så å lære disse ferdighetene, det er som cap rate versus NOI. Cap rate spiller en så større rolle i at eiendomsverdien går opp enn NOI, men NOI er en ting du kan kontrollere. Du kan ferdigheter, men hvis du kan få ned folks ferdigheter, har det en astronomisk større innvirkning på verdien. Akkurat som hvis du kjøpte en eiendom på åtte caps og den komprimeres til en to cap. Det spiller nesten ingen rolle hva som skjedde med NOI. Det er så mye større. De vellykkede menneskene vi ser, spesielt her, er heldige der. Vel, ja, jeg mener måten matematikken fungerer på. Det ville vært mer verdifullt.

Matt:
Ja. Konklusjonen er bare ikke vær en dust. Menneskers ferdigheter og det å kunne ta vare på folk og dekke deres behov og synes det store bildet er virkelig en av de største eiendelene der ute som enhver bedriftseier kan ha.

Andrew:
Greit. Matt, når det kommer til en god eiendomsforvalter, hva er noen ferdigheter de bør ha?

Matt:
Jeg tror at du ikke vil ha en eiendomsforvalter som alltid kommer for sent til samtalene dine. Du kan bruke små signaler om, vel, jeg hadde sendt eiendomssjefen min en e-post, og det tok dem fire dager å komme tilbake til meg. Og hver uke har jeg en Zoom-samtale med dem, og de dukker opp 15 minutter for sent. De er alltid spredt. Så bare alle bunnlinjer er organisatoriske ferdigheter. En eiendomsforvalter er bokstavelig talt den beste sjongløren der ute. De har å gjøre med, jeg har innkreving på vei, og jeg fikk husleie i den femte, og jeg fikk de tre HVAC-enhetene sluttet å fungere, og den leietakeren ville at jeg skulle ringe ham tilbake, sende meg et spørsmål. Så en eiendomsforvalter må være midt i så mange forskjellige ting og håndtere en ganske stor oppgaveliste, og oppgavelisten kan være mange forskjellige ting på en gang.
Og så de må være hundre prosent organiserte, og det er små tester du kan bruke for å finne ut hvor organisert noen er, eller tegn du ser for folk som er uorganiserte, de må være fordi de er et av de beste behovene til folk personer og varme. Eiendomssjefene jeg har som er veldig gode på det de gjør. Leietakerne ser på dem som nesten som foreldrene til leilighetskomplekset. Det er som leilighetsbygget, "Dette er mammaen eller pappaen jeg går til." Og de behandler leietakerne som om de er deres barn på noen måter fordi de holder dem under sine vinger, de passer på dem, de gjør alt de trenger. Når leietaker trenger noe, er de rett på det. Og jeg tror på toppen av det... som en god forelder, løser du behov.
"Å, HAVC-en din fungerer ikke, det er greit." Vel, du må også kunne være disiplinær. «Vel, du betalte ikke husleien din denne måneden, og så jeg skal ikke bare tillate deg... Du får det tilbake til meg neste måned. Du kan ikke være en pushover også.» Og de må ikke ha en BS-holdning når det gjelder å være eiendomsforvalter. Du må være som Dr. Jekyll og Mr. Hyde på noen måter for å være villig til å gå hardt ut mot en leietaker og ikke la dem gå på deg, men også være sympatisk og respektabel overfor det leietakeren skal respektere deg og vite. at du har fått ryggen deres og de kommer til å ønske å bli der lenge fordi de vet at du kommer til å ta vare på sakene deres når de kommer opp.

Andrew:
Ja. Jeg mener, når jeg ser på våre beste eiendomsforvaltere, er det åtte distinkte egenskaper. En, gode organisasjonsevner. Matt, som du sa, de håndterer fakturaer og betalinger og sjekker og utkastelser.

Matt:
Og aldri tegne ballen.

Andrew:
Ja. Og forespørsler fra eierne deres og alle slags ting. Du er veldig lydhør overfor beboerforespørsler, selv de som er irriterende eller virker dumme eller smålige fordi det ikke spiller noen rolle. For den beboeren er det viktig. Og evnen til å skille disse to tingene. Du kan fortsatt bli irritert, bare ikke la beboerne se det. Gi dem respekt. Matt, du berørte dette, en balanse i hjertet og ingen BS, empatisk, snill, forståelsesfull, men husleien forfaller akkurat som boliglånet forfaller og eiendomsskatten tilkommer deg. Jeg har sett mange investorer komme i trøbbel ved å være for empatiske. Det er forskjell på, vel, det er forskjell på empati og sympati. Empati er å forstå personen, enten de er Susans sympati er mer som "Å, ja, ok."

Matt:
Vel, du engasjerer deg.

Andrew:
Ja, det blir involvert. Det er bedre. Ja. Sympati er å bli involvert, empati er mer forståelse. Og sympati er som: «Vel, greit. Det er greit. Jeg forstår. Du kan bare gjøre opp husleien neste måned." Gjett hva som skjer neste måned, "Å, vet du hva, jeg har et flatt dekk."

David:
Jeg skal behandle deg.

Andrew:
Ja. Dette er grunnen til at jeg ikke orker lenger. Jeg er for snill. Jeg er den fyren. Da de fortalte meg: "Vel, bilen min fikk et flatt dekk," tror jeg på dem. "Ok, jeg lar deg betale meg neste måned, og vi vil bare gjøre et angrep på neste måneds husleie og hva som helst." Det er visse mennesker som er utskåret til å være eiendomsforvaltere som er i stand til å nærme seg verden med en hammer i den ene hånden og en klem i den andre. For meg, alltid klem-fyren, veldig, veldig stort hjerte og alt sånt, men jeg er ikke en som er veldig god på hammersiden med leietakere og alt sånt. Så jeg ble tråkket på ganske mye som eiendomsforvalter, så jeg gjør det ikke lenger.

David:
Dere to, dere bør slå dere sammen fordi dere er klemmen og han er hammeren.

Matt:
Ja, det ordner seg. Ikke sant. Ikke sant.

Andrew:
Og den fjerde tingen er at de må være i stand til å bygge god kontakt med andre teammedlemmer, enten det er igjen din eller tredjepart. Ideelt sett behandler de eiendommen som om den er deres. Jeg har noen ledere som... Det er utrolig. Jeg sverger på at de oppfører seg som om de eier det mer enn meg. Og det er utrolig forskjellen det utgjør. Og når vi prøver å anerkjenne og hedre og belønne det, er det ikke bare: "Åh, kult, jeg har denne personen som..." Og vi oppmuntrer det og gir dem mer autonomi til å gjøre ting. Vi har en leder som nettopp bestemte: "Vel, jeg tror den siden av den bygningen ville se bedre ut i en annen farge." Hun gikk og malte den. Og den regionale var som, "Hva gjør du?" Og jeg sa: "Nei, nei, nei, nei." Vi stoler på henne og gjett hva, "Det ser bra ut. Gjør resten av eiendommen." Nei, igjen, ikke alle er ute av den autonomien, men noen som liker... Vel, de kan fortsatt ta det opp til deg.

David:
Nøyaktig. Nøyaktig.

Andrew:
Få denne tingen og få tillatelse. I dette spesifikke eksemplet visste hun at det var greit at hun gjorde den tingen fordi hun er så flink. Men du har helt rett. Det er følelsen av eierskap. Bare la merke til: "Dette ville se enda bedre ut hvis vi malte ut dette." Jeg vil gjøre en 90-dagers utfordring der folk som sliter med å få forfremmelse eller tjene mer penger eller har suksess, bare si i 90 dager: «Behandle alt av personen du jobber for, hvis du bor i en eiendom, behandle det som om det er ditt eget." Hvis det er sjefen din og du tenker: "Hvis dette var selskapet mitt, hva ville jeg gjort?" Og se om det ikke helt forandrer livet ditt.

David:
Vet du hva, du har rett, for når vi har en beboer som kommer ut og de plukker søppel rundt enheten, selv om det ikke er fra deres og du går inn i enheten deres og det er skinnende rent, er alt pent og organisert, vi er definitivt mer tilbøyelige til å gi dem et lite spillerom.

Andrew:
Å, ja, hundre prosent. Det er som om det er magi. Få folk til å like deg og få folk til å stole på deg. Som du sa, det beste poenget der da hun tok på seg å male det, sa vi: "Fortsett og mal resten av eiendommen." Og du tenkte umiddelbart: "Hvordan kan jeg gi dem mer ansvar, mer frihet, mer autonomi, mer alle tingene vi sier vi vil ha." Vi klager alle på mikroadministrasjonssjefen, men vi stiller ikke spørsmålet til oss selv som: "Vel, hva kan jeg gjøre som trenger mikroadministrasjon?" Ja, det er alltid et ansvarsskifte til noen andre. Derfor vil jeg oppfordre folk til å behandle ting som om det er deres eget, for når du er personen som er kongen, er hodet tungt som bærer kronen, og du bekymrer deg for alt, når du ser personen som er villig til å bære kronen. byrde med deg, åpner det automatisk hjertet ditt dit du ønsker å gi mer.
Dave Osborne fortalte en historie om hvordan Matt King, som nå er administrerende direktør i GoBundance, ble hans første assistent der Matt sa: «Hei, kona di kommer for å besøke deg. Jeg skal rydde opp hotellrommet ditt før hun kommer hit.» Matt kunne til og med ha sagt noe: «Ikke min kone. Jeg bryr meg ikke." Men han sier: "Hvis kjæresten min skulle komme, ville jeg at hun skulle komme inn på et rent hotellrom." Jeg vil behandle Dave som jeg ville behandlet meg selv. Og se, han styrer nå Daves imperium.

David:
Jeg tror det tapte poenget der er at Matt visste at rommet til Dave kom til å bli et rot når han pause.

Matt:
Jeg vet. Han sier: "Hør, jeg vet at rommet ditt er et togvrak akkurat nå, så jeg skal gå og hjelpe." Intuisjonen var der.

David:
Jeg mener, Krista, hun er smart nok til å si: «Hei, så denne tingen ble lagt til i kalenderen din i dag.» Hun vil sende meg en tekstmelding, bare for å si: «Sørg for at du ser dette.» Hun kjenner meg. Jeg vil ikke sjekke kalenderen min. Jeg ser på det om morgenen og ser hva jeg må gjøre og jeg er ferdig. Det er en del av å sette deg selv i andres sted og ta ansvar er å tenke som: "Hvis jeg var den personen, er dette det jeg ville trengt." Så jeg synes det er et veldig godt råd. Du har to eller tre til tror jeg.

Andrew:
Ja. Nummer én, vi berørte dette virkelig som en ideell person som virkelig engasjerer seg med beboere og resten av teammedlemmet. Også noen, og dette er når du begynner å skalere opp og bli litt større, noen som kan hjelpe med å veilede laget. Så du får en leder, vel, da legger du til en leasingagent, nå har du en vedlikeholdsansvarlig, og så legger du til en vedlikeholdstekniker eller en begrunnelsesperson, uansett, den eiendomsforvalteren er en som kan ha et 10-minutters møte med vedlikeholdspersonen om morgenen og si: «Ok. Her er arbeidsordrene våre. La oss prioritere dem. Gå ut. Ta vare på det." Og så sjekker hun inn på slutten av dagen, hvilken som er ferdig, hvilken ikke, hvorfor. "Hei, leasingagent, gjør dette." Og kan koordinere og gjøre alt dette.
Og så til slutt noen som er flinke til å delegere arbeid fordi eiendomsforvalteren kan gå i den samme fellen som vi som gründere går i. Vi skal gjøre alt selv fordi det var det som fikk oss hit. Og det er faktisk noe vi har måttet hjelpe noen av våre eiendomsforvaltere til å vokse gjennom, er: «Nei, se, du har mange enheter. La oss skaffe deg en leasingagent og delegere dette.» Eller du bør ikke fortsatt gjøre disse fakturaene dag etter dag etter dag. Denne andre personen burde gjøre det. Og så bekrefter du bare at de gjorde det. Så ideelt sett er det noen som kan delegere arbeid slik at de kan vokse og etter hvert som du skalerer. Forhåpentligvis kan de rykke opp og skalere sammen med deg.

David:
Nå, Matt, vil du snakke kort om, Andrew nevnte at en leasingagent burde være en vennlig personlighet. Noen ganger vil han se folk som jobber i detaljhandelen som: «Å, du bør være den som svarer på telefonen når folk ringer eller møter ham med deg. Hva er noen andre ting som gjør noen til en god leasingagent?

Matt:
De beste leasing-leasingagentene jeg har sett er de som er i stand til å drive litt og som er litt økonomisk motiverte. Og det beste å gjøre med en leasingagent er å tilby dem en slags bonus, selv om det ikke er slik at en typisk eiendomsmegler vil få en halv måneds leie eller noe sånt på oppdrag. Hos et større eiendomsforvaltningsselskap kan det bare være noe mindre enn det fordi den leasingagenten kan lease åtte eller ni enheter hver par uker. Så det kan bli noe vesentlig. Så det må være noen som ser det: «Jo mer jeg stresser og jo mer jeg maler og hjelper til med å fylle denne eiendommen eller hjelper til med å holde ledige enheter fulle, jo mer penger kommer jeg til å tjene. Har den justeringen og at 50 dollar, hundre dollar, uansett, per signert leieavtale som de får som sitt insentiv på toppen av grunnlønnen må bety noe for dem.
Det må de være sultne på. Jeg synes også at de er typisk sjarmerende. De er gode nærmere, ikke sant? Du kan ikke tillate en leietaker at "Å, jeg kommer bare tilbake og om en uke," eller hva det nå er. En god leasingagent må si: «Hei, hør, jeg har tre andre visninger i ettermiddag. Tror du ikke at du vil bli utleiesøknad? Er ikke denne enheten flott?" Og til slutt, de må tenke at det du gir er det beste siden oppskåret brød, ikke sant? De må like det, "Vi hadde et basseng her i denne eiendommen." Eller: «Det er til og med en matbutikk nede i gaten. Det trenger ikke være en eiendom med basseng. Selv om de viser forfamilien din, viser de bare fasiliteter, kjenn området. "Byggte de et nytt kjøpesenter nede i gaten, eller skjønte du at bensinstasjonen legger til en Quicky Mart eller en bilvask eller hva som helst?"
De ble kjent med området og la perspektivleieren vite som: «Dette er et bra område jeg flytter inn i. Og dette er en god enhet jeg flytter inn i.» De må også kjenne fasilitetene på stedet. De må være eksperter for eiendommen og gjøre alt de snakker om til det mest spennende noensinne. Så jeg tror det er gode egenskaper for leasingagenter og også gode til å følge opp, gode til å avslutte fordi ikke alle kommer til å følge opp en... Kommer til å signere en leiekontrakt akkurat da, så de må følge opp og nå outs og alt. Og en ting til, i den moderne verden, beskrev jeg nettopp en stor leasingagent, men en fantastisk leasingagent på neste nivå er noen som er gode på sosiale medier og kan gjøre Instagram-innlegg for eiendommen din, som kan gjøre Facebook-innlegg for eiendommen din, som kan overta eierskap til Google-nålen din. Slipp av de sosiale mediemidlene til eiendommen din, da de er ledende leasingagenter på neste nivå.

Andrew:
Så når vi snakker om sosiale medier, hadde vi en ukentlig samtale med et av eiendomsadministrasjonsteamene våre, og jeg spurte henne: "Hvor kom disse leieavtalene fra?" Hun er som: "Å, denne, denne, denne, disse to kom fra TikTok." «Hov, jø, hø, hø, hå, kva meiner du med desse leiinga kom frå TikTok.» "Å, ja, jeg gjør alle disse..." Så det viser seg at hun legger ut disse små TikTok-videoene flere ganger om dagen, og eiendommen har en enorm tilhengerskare, og hun får leiekontrakter av det. Og jeg tenker: "Ok, kan du være så snill å lære våre andre ledere hvordan de gjør dette?" Og noen av dem sier: "Ok, flott. Jeg skal lære hvordan jeg gjør dette.» Jeg har en som er som: "Jeg gjør ikke TikTok." Jeg sier: "Ok, greit. Jeg skal ikke tvinge deg til å gjøre det.» Så ja, sosiale medier ferdigheter, det var noe som hele teamet og virksomheten vår lærte fordi den lederen gjorde det, igjen, på egenhånd uten at jeg en gang sa noe. Og jeg er som, "Vent, vent, vent, du kan få leasing av TikTok?" "Sikkert kan."
Jeg er ofte den personen som noen i min sfære vil ringe med eiendomsspørsmålet, uansett hva det er. Så ofte får jeg gamle venner eller folk som faktisk prøver å finne ut hvilken leilighet de skal flytte inn i. Jeg er en eiendom, så de ringer meg, som om jeg vet hvordan jeg skal svare.

David:
Å ja, den der.

Andrew:
[inaudible 00:40:21] en leilighet i livet mitt. Men jeg la merke til at når de er i det punktet: "Skal jeg gå med hviskene, innsjøene eller høydene?" De lager denne listen over alle fasilitetene de har og sammenligner deretter leieprisene. Det er en dyp analyse som de fleste leietakere kommer til å gå inn i når de velger hvor de skal flytte, for ideelt sett skal de bo der en stund. De vil ikke pakke sammen og bevege seg konstant. "Dette var 2000 i måneden og det er på dette stedet, men det har ikke et basseng og det tillater ikke kjæledyr. Denne tillater kjæledyr, og det er bare 2,500 i måneden, men bla, bla bla.»
De legger virkelig mye arbeid i å se på dette, og når du er i en slik posisjon, at du er så engasjert i hvor du skal gå, tror jeg absolutt at en leasingagent som følger opp, som selger dem om hvorfor de ville være lykkeligere i høyden kontra hvisking eller hva som helst, er absolutt en game changer. Det er en så stor ting når du prøver å ta en avgjørelse og du ikke vil ta feil. Når du har den betryggende stemmen som får deg til å tenke... De fleste mennesker, så rart som dette er, mottar det ettersom Gud må fortelle meg å flytte til denne fordi denne personen ringte, vi gir alltid den æren-

David:
Skilt. Det er ment til å være.

Andrew:
Guddommelig inngripen. De fulgte opp akkurat da jeg prøvde å finne ut av dette. Nå etter at du har vist dem leiligheten, drar de sannsynligvis hjem den kvelden for å snakke med kjæresten, kjæresten, hva som helst, og si: "Hvor vil du flytte?" Det er stor sannsynlighet for at det er det de gjør når du guddommelig griper inn og ringer klokken 8:30 for å bare si: «Hei, hadde du noen spørsmål? Jeg vil veldig gjerne ha deg her. Jeg syntes vi kom veldig godt overens.» «Å, herregud, de vil ha oss. Vi er velkommen." «Vi har ikke engang en hund. La oss gå dit." Bare den ene lille tingen kan absolutt utgjøre en stor forskjell.

Matt:
La meg legge til det. Og grunnen til det er at folk flest ikke går den ekstra milen. Og så når du gjør det, er det overraskende for folk, ikke sant? Det er som om du vanligvis ikke blir fulgt opp med "Hei, hvordan var det?" Som, "Hei, du fikk skiftet olje her på denne butikken eller hva som helst. Hvordan var det? Var du glad?" Jeg får ikke den telefonen. Og så når du gjør det, vil de si: "Hei, de bryr seg faktisk. Det er et bra sted. Å, jeg kommer til å gå dit for alltid. Og vi leier den leiligheten fordi denne personen faktisk tok telefonen og ringte meg.» Ikke sant?

Andrew:
Matt, du kom med et veldig godt poeng tidligere som jeg tror fremhever forskjellen mellom kapitalforvaltning og eiendomsforvaltning. Og da du sa snakket om å samkjøre teammedlemmenes interesser med suksessen til eiendommen. De fleste eiendomsforvaltningsselskaper, hvis du spør dem, "Hva skal vi betale denne personen?" De sier: "Vel, markedet er mellom 24 og $27 i timen, så vi setter det til 25." Og det er svaret du vanligvis får. En god kapitalforvalter kommer til å si: "Ok, flott, det er markedet." Men hvis eiendommen min har en netto driftsinntekt på hundre tusen dollar hvert år, når jeg målene mine. Hvis den når 120, knuser jeg den. Så hva om jeg setter det opp så forbi et bestemt mål, får eiendomssjefen en viss prosentandel av hver dollar over det. Vel, gjett hva, nå øker inntekten deres etter hvert som din øker.
Og vi har gjort det med mange av eiendommene våre, og det har gjort underverker fordi eiendomssjefen vet: «Hei, hvis jeg jobber ekstra hardt med dette, kommer det ikke bare til å få noen investorer over hele landet eller en fyr i California mer penger, det kommer også til å tjene meg mer penger.» Vi har en eiendomsforvalter som tjener mer enn de regionale over ham fordi han har slått den så langt ut av parken. Og jeg er så glad for å betale ham bokstavelig talt dobbeltmarked, for når du ser på hvor mye han tjener oss, er det nesten irrelevant fordi han gjør det så bra. Så det er en god formuesforvalterferdighet å sørge for... Selv om det er administratoren din, finn en måte å tilpasse suksessen deres til din slik at du alltid vokser i samme retning.

David:
Så når det kommer til vedlikeholdsveiledere, er dette nok en ganske stor del fordi dårlig vedlikehold vil gjøre at folk ikke vil bo der lenger. Jeg tror de fleste generelt vil bli der de er til det skjer noe som forstyrrer freden deres. Så naboen ved siden av er for høylytt. Deres første tanker er sannsynligvis: «Få ledelsen til å fikse det. Hvis det ikke blir fikset, flytter jeg.» Eller noe er ødelagt som ikke blir fikset. Alle har en toleranse. Og så på et visst tidspunkt kommer de bare til det punktet de er som: "Jeg må dra for å fikse dette." Og de ledige stillingene er veldig dyre, både fordi du er leasingagent nå må du betale noen for å gå og fylle den på nytt, pluss den tiden ingen opptar, den er ledig. Og så er det tur, du må male på nytt og gjøre om alle disse tingene. Så vedlikeholdsveiledere kan faktisk bidra til å holde utgiftene lavere. Hva er to ting hver av dere tror dere vil fremheve som når det gjelder vedlikeholdsledere? Hva er de viktigste tingene du kan anbefale?

Andrew:
Jeg mener, jeg tror vi kommer til å operere på den grunnleggende antagelsen om at den du snakker om har grunnleggende vedlikeholdsferdigheter. De vet forskjellen mellom en Phillips og en flathead, som er omtrent så langt jeg kan komme. Så jeg har ingen bedre analogier enn det. Nummer én er ivrig etter å bidra. Og det jeg mener med det er at de er, det er ikke bare: «Ok, jeg har disse fem arbeidsordrene. Så lenge jeg får gjort disse i dag, har jeg det bra.» Vel, kanskje de er ute og jobber med arbeidsordre nummer to, og de ser at den neste beboeren over, døren deres bare blokkerer. Den har absorbert fuktigheten og den passer ikke lenger. Så hver gang de ser dem komme ut og være som å skyve skulderen. "Å, vent litt." De kommer bort, justerer hengslene, "Å, se." Og få det fikset for dem på fem minutter.
Den trenger ikke en arbeidsordre. Og så er de noen som er ivrige etter å hjelpe lederen uansett hvor ting dukker opp. Et eksempel jeg kan tenke på er at vi har en vedlikeholdsleder som vi nylig har ansatt, og han kommer til samtalene våre med en notisblokk og har en liste over ting å gå over og tar notater om tingene vi snakker om slik at han kan følge med opp på dem og få det tatt vare på. Og vi ba ham aldri om å gjøre det. Jeg mener han bare er så ivrig etter å bidra og være en del av det. Så det er enormt. Og så en annen, vil jeg også si, og de er knyttet sammen, er at en vedlikeholdsperson som forstår at det er en laginnsats.
Ja. Greit. Han har fem arbeidsordrer å gjøre, men han kan ha en entreprenør på stedet som pusser opp enheten som han må sørge for at forsyningene er der, og at lederen, eiendomssjefen er der for å sørge for at han har fått forsyningsordren. Fordi vedlikehold vanligvis ikke bestiller sine egne forsyninger. Noen ganger er det ikke tilfelle, men ofte er det en laginnsats med: «Ok, vi trenger dette. Lederen sørger for.» Og bare være villig til å gå inn og hjelpe der det trengs. Og å være på vakt er åpenbart nok en av de verste aspektene ved å være vedlikeholdsperson i et leilighetskompleks, fordi du kommer til å få oppringning klokken 2:30 om morgenen på julen om at noen dyttet en bamse ned på toalettet og nå oversvømmer det enheten.
Ikke at noen noen gang kommer til å glede seg over det, men noen som er i stand til å si: "Ok, dette er en del av å betjene dette fellesskapet og ting som dette kommer til å skje." Og forhåpentligvis som en god kapitalforvalter, vil du gjøre det opp til dem på baksiden. Vi har hatt slike situasjoner, og vi vil sende den vedlikeholdspersonen som et gavekort som: «Ta med kona di på middag. Eiendommen vår ødelegger nyttårsaften.»

David:
Ok, vi forstår. Beklager for det. Og takk for at du tok telefonen og gikk og tok vare på deg. Det er kult.

Andrew:
Jepp.

Matt:
For å legge til der, det er morsomt, det så ut til å være et vanlig tema på tvers av eiendomsadministrasjonsteamet, derfor er stedssjefen, leasingagenten, hva enn en følelse av eierskap. Og måten en følelse av eierskap dukker opp for vedlikeholdsteknikeren er ting som: "Vel, vi har 20 arbeidsordrer tilbake denne måneden, så det betyr at disse 20 leietakerne venter på at jeg skal gjøre noe for dem venter nå. og det er ikke greit. Så jeg må øke tempoet. Jeg må slå ut disse arbeidsordrene.» Samme det. En dårlig vedlikeholdstekniker kommer til å trekke på skuldrene og si: «Vel, det er alt-»

David:
Jeg kommer til det når jeg kommer til det.

Matt:
Ja, jeg kommer til det når jeg kommer til det. Og vi har alle sett vedlikeholdsteknikere som har den filosofien, og det er også de travle vedlikeholdsteknikerne som sier: "Hør her, det er ikke akseptabelt. Disse menneskene trenger meg." Da er det en følelse av eierskap, og de tar virkelig... Viser seg til anropene fra notisblokken. Vi har hatt vedlikeholdsteknikere som har fortalt oss som: "Hør her, vi snudde enhetene," som betyr at når en enhet forlater, var vedlikeholdet på stedet gutta som snudde enhetene. De kom til oss og sa: «Hei, vi trenger litt hjelp. Og den verdenen på enheten snur fordi mange byråer dukket opp og de ba oss om hjelp fordi de visste at de ikke kunne opprettholde arbeidsordreflyten og det kom ikke til å være greit for arbeidsordrebalansen å komme seg ut av banke fordi de visste at det var noe, som var som eierskap.
De visste at de var ansvarlige for det. Så de sa: "Kan vi få inn litt kortsiktig hjelp for å hjelpe oss med å male, for å hjelpe oss med søppelet?" Samme det. Og vi sa: "Jada, absolutt." Fordi vi visste at de brydde seg. Derfor ba de om det. Og det var ikke fordi de ikke ønsket å gjøre jobben. Det er fordi deres forpliktelser skulle begynne å falle av platen.

Andrew:
Ja. Og det er en siste ting jeg vil ta opp. Så alle som lytter kan si som: «Det er flott folkens at dere tre har alle disse fantastiske vedlikeholdsparene med mennesker. Jeg prøver bare å få noen til å faktisk dukke opp og gjøre noe i tide.» Det er også vårt problem akkurat nå. Jeg mener, Matt og David og jeg er på den skalaen hvor vi har disse teammedlemmene på plass, men vedlikehold er sannsynligvis den vanskeligste stillingen for oss å fylle akkurat nå. Og vi har dessverre ansatt folk som ikke passer til disse egenskapene vi nettopp snakket om, og vi har måttet la dem gå. Så hvis du sitter der og går, "Vel, det er flott, alle disse ideelle karakterene. Jeg vil bare ha noen karaktertrekk. Jeg vil bare at noen skal dukke opp." Ja, vi har det problemet også. Det er ikke bare deg. Forhåpentligvis hvis Fed skaper mer arbeidsledighet, er forhåpentligvis en av sidefordelene at det blir lettere å finne gode folk. Men det er et problem vi også har. Så hvis du opplever det, ikke føl deg dårlig. Det er nok ikke deg.

David:
Alle kysser frosker. Vi snakker om den ideelle personen. Det betyr ikke at du får dem på første forsøk eller til og med på 10. forsøk. Det er ofte en faktisk ferdighet å finne ut hvordan du kan finne de rette menneskene, og det er derfor du behandler dem så godt når du har dem fordi du vil at de skal behandle eiendommen din, og de vil sannsynligvis behandle den tett på den måten du behandle mye av tiden. Vel, takk folkens. Dette har vært fantastisk. Og det handler om et emne vi egentlig ikke snakker om så ofte fordi det har vært å kjøpe så mye eiendom som du kan, låne andres penger, gå inn dit raskt, løst og hensynsløst, bare spray og bytte og du vil treffer målet et par ganger og du vil tjene mye penger. Og det målet blir mye strammere og det blir mye vanskeligere.

Andrew:
"Det kommer til å fungere i fremtiden."

David:
Det er helt riktig. Så før jeg får dere ut herfra, Matt, hvor kan folk finne ut mer om deg?

Matt:
De kan høre om meg på selskapets nettsted, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Eller de kan følge meg på Instagram på themattfaircloth.

Andrew:
Matt har også skrevet en bok for BiggerPockets. Hva var den boken?

Matt:
Det ble kalt Raising Private Capital. Og det er noe veldig spennende. Og jeg tror at investorrelasjoner og måten du samler inn mer penger på for avtalene dine og måten du behandler investorer som du allerede har i avtalene dine kommer til å bli noe som kommer til å bli enda mer, det er alltid viktig, men enda mer viktig i den skiftende økonomien. Så alle bør sjekke ut Raising Private Capital på biggerpockets.com/store.

David:
Greit. Og Kush, hvor kan folk finne ut mer om deg?

Andrew:
Bare søk på Vantage Point Acquisitions-nettstedet er vpacq.com. Ring også en kollega og be meg på BiggerPockets slik at vi kan koble til der. Og hvis du har kommet deg helt til slutten av denne podcasten, og enten er du en som elsker kapitalforvaltning, eller du tenker «det vil jeg virkelig lære», tre av de fire siste tilleggene våre til teamet vårt har kommet fra BiggerPockets-lytterne. Det er noen fantastiske mennesker som har hørt på denne podcasten, og vi ser etter en annen. Så hvis du vil jobbe med oss ​​på kapitalforvaltningssiden av virksomheten, vennligst gå til nettstedet. Det vil være en fane der og en lenke der for å søke. Og jeg ser frem til å forhåpentligvis jobbe med deg.

David:
Ja. Og det kan jeg skrive under på. Andrew er min flerfamiliepartner. Vi kjøper eiendommer sammen og menneskene som har kommet for å jobbe for oss har vært fantastiske. Og de har faktisk gjort store fremskritt med egne porteføljer også. Det er en veldig, veldig god måte å lære når du jobber for noen som kommer til å holde deg til en høy standard, lære deg ting å gjøre ting på den riktige måten, modellere for deg den rette måten å nærme deg på. Og de vanene som utvikles er de tingene vi snakket om tidligere med holdningen og personligheten som du tar med deg til jobben som betyr mye. Så vær så snill, hvis du er interessert i flerfamilier, bør du vurdere å ta kontakt.
Ok folkens, jeg skal få dere ut herfra. Tusen takk for at du tok deg tid til Lake Tahoe [uhørbar 00:53:07] for å snakke med meg og våre lyttere. Og forhåpentligvis hjelper dette mange mennesker. Vi sees neste gang.

Andrew:
Ser deg da.

David:
Dette er David Green for Matt "The Scorekeeper" Faircloth og Andrew "The Hamburgler" Kushman som stjeler alle analogiene mine.