Matematikken bak boliglånsrentene og hvorfor de blir stående

Dave:
Hei alle sammen, og velkommen til På Markedet. Jeg er Dave Meyer. Ble med i dag av Henry Washington. Henry, jeg hørte et rykte om deg i dag.

Henry:
UH oh. Dette kan ikke være bra. Eller kanskje det er det. Jeg vet ikke. Gå for det.

Dave:
Det er bra. Jeg hørte at du var ferdig med boken din.

Henry:
Jeg fullførte første halvdel av boken min. Jeg jobber fortsatt med det.

Dave:
Greit.

Henry:
Jobber fortsatt med det.

Dave:
Vis oss hvor mye oppmerksomhet jeg ga i det møtet.

Henry:
Vi avsluttet første halvdel av boken. Vi jobber med andre halvdel av boken. Vi har transkribert alt, men vi har noen flere detaljer å legge inn der.

Dave:
Vel, teamet hos BiggerPockets Publishing virket veldig fornøyd med boken din og at ting kom i tide. Det høres ut som en flott bok. Hva handler det om?

Henry:
Det handler om å finne og finansiere dine eiendomsavtaler. Flott bok for nybegynnere for å lære å komme seg ut og begynne å finne disse tilbudene. Mann, med denne økonomien er det galskap. Du må bli flink til å finne avtaler.

Dave:
Pokker. Jeg vet ikke om jeg er nybegynner, men jeg kommer definitivt til å lese en bok hvis den hjelper meg å finne bedre tilbud akkurat nå. Jeg vil gjerne vite det. Når kommer den ut, forresten?

Henry:
Jeg tror det er mars.

Dave:
Ok bra. Hyggelig. Greit. Vel, vi har begge Q1-bøker som kommer ut.

Henry:
Du har en bok hver Q.

Dave:
Jeg har én bok ute. Dette kommer til å bli den andre. Jeg har nettopp skrevet denne i tre år. Jeg vil ikke holde kjeft om det.
Greit. Vel, vi har en flott episode i dag. Jeg tror de kaller denne en... Dette er som en spesialepisode av Dave Meyer. Vi kommer til å bli litt nerdete i dag. Vi har mange flotte show hvor vi snakker om taktiske beslutninger i økonomien/ting som foregår med din virksomhet. Men i dag skal vi gå bak kulissene i en av de mer detaljerte/tekniske økonomiske tingene som påvirker virksomheten din hver eneste dag. Det er boliglånsrentene. Men spesifikt skal vi snakke om hvordan boliglånsrentene blir til. Du vet kanskje dette fra å høre litt på dette programmet, men Fed setter ikke boliglånsrentene. Det er i stedet satt av et komplekst sett med variabler. Vi skal dykke ned i disse i dag med Chen Xiao fra Redfin. Hun er økonom. Hun studerer nettopp dette: hvordan boliglånsrentene blir til. Jeg er så spent, hvis du ikke kan si det, for å ha henne på showet for å dykke inn i dette emnet som jeg tror alle er spesielt nysgjerrige på.

Henry:
Ja. Jeg er enig. Jeg er også spent. Men ikke av de samme nerdete grunnene som du er spent. Men jeg er spent fordi alle du snakker med har en mening basert på nesten ingenting om hva de tror rentene kommer til å gjøre. Folk tar beslutninger om investeringene sine. De kjøper eiendommer. De kjøper ikke eiendommer basert på disse tilfeldige faktorene som de tror kommer til å spille inn i dette. Faktisk, å høre fra noen som ser på denne informasjonen hver dag og kan forstå det for oss, vil være veldig nyttig hvis du prøver å finne ut om du skal kjøpe eiendom akkurat nå eller bør du vente, eller hvordan lenge tror du rentene kommer til å holde seg der de er eller gå opp eller ned fordi disse tingene påvirker mengden penger investorer tjener.

Dave:
Jeg tror det jeg er så begeistret for dette er at vi alle kan lage anslag, som du sier. Men i denne episoden skal vi hjelpe alle med å forstå hvordan dette faktisk kommer til å utspille seg på en eller annen måte. Vi vet ikke hvilken retning det vil gå. Men vi kan forstå ingrediensene som kommer inn. Du kan danne deg din egen informerte mening her og bruke den til å ta kloke investeringsbeslutninger.

Henry:
Dave?

Dave:
Ja.

Henry:
Jeg må be deg om å gjøre noe. Kommer du til å klare å holde deg tilbake og ikke dykke helt ned i det dypeste ugresset som er mulig? Fordi dette er ganske mye babyen din her. Dette er det du elsker.

Dave:
Dette er min drøm. Jeg mener, for tre år siden/fire år siden visste jeg ikke engang hva obligasjoner var. Nå bruker jeg hele dagen på å snakke om obligasjoner. Gud! Hva har blitt av meg? Jeg vil gjøre mitt beste for å holde tilbake og holde dette på et nivå som er passende for eiendomsinvestorer og ikke folk som bare liker å snakke om finansielle instrumenter for [uhørbart 00:04:24].

Henry:
Vi setter pris på deg.

Dave:
Greit. Vel, vi skal ta en rask pause, og så er vi tilbake med showet.
Chen Xiao, velkommen til På markedet. Tusen takk for at du ble med oss ​​i dag.

Chen:
Tusen takk for at du har meg. Jeg er veldig glad for å være her.

Dave:
Vel, vi har vært veldig heldige som har en haug med forskjellige av kollegene dine fra Redfin med oss. Dere gjør så god økonomisk forskning. Hva er det spesielt du fokuserer på å spore og forske på i jobben din hos Redfin?

Chen:
Absolutt. Takk for at du har så mange av oss fra Redfin. Vi er alle store fans av showet. I min rolle i Redfin er jobben min i utgangspunktet å lede økonomiteamet til å tenke på hvordan teamet vårt kan hjelpe forbrukere og påvirke bofellesskapet eksternt og også veilede Redfin internt med vårt syn på boligmarkedet og økonomien. Jeg er veldig engasjert i tankeledelse om hvor er temaene vi egentlig bør være oppmerksomme på og hvor bør forskningen vår gå mot.

Dave:
Flott. I dag skal vi dykke inn i et litt nerdete, mer teknisk emne. Vi skal sette deg på kroken her. Vi vil gjerne snakke om boliglånsrenter. Dette er ikke et veldig varmt valg. Men klart, gitt hvor ting er i markedet, kommer boliglånsrentene og retningen deres til å spille en stor rolle i retning av boligmarkedet neste år. Vi ønsker å pakke ut deler av hvordan boliglånsrentene settes. Vi vet alle at FB har hevet rentene. Men de kontrollerer ikke boliglånsrentene. Kan du fortelle oss litt mer om hvilke økonomiske indikatorer som er korrelert med boliglånsrenter?

Chen:
Sikker. Jeg skal svare på spørsmålet ditt litt indirekte. Men jeg lover at jeg kommer til det du spør om. Jeg tror det er nyttig å ta et skritt tilbake og tenke på et rammeverk for boliglånsrenter. Tenk faktisk på et rammeverk for renter bredere fordi vi ofte sier "renter" i økonomien, og det er forskjellige renter. På et helt grunnleggende nivå er en rente en pris for å låne penger. Det bestemmes av to ting: kredittrisiko og varighetsrisiko. Hvor risikabel er personen eller enheten jeg låner ut til, og hvor lenge låner jeg dem disse pengene?
Kritisk for denne diskusjonen er å tenke på obligasjonsmarkedet. Obligasjoner er bare en måte å låne ut penger til ulike enheter i varierende lang tid. Når vi tenker på obligasjonsmarkedet, tenker vi på to beregninger. Vi tenker på prisen og avkastningen, som er omvendt relatert. Når det er mer etterspørsel, går prisene opp og deretter går avkastningen ned og omvendt.
Veldig viktig... Når jeg tenker på boliglånsrenter, er det to andre renter jeg må tenke på. Den første er den føderale fondsrenten. Det er kursen som Fed kontrollerer. Så er det 10-års statskasserenten, som jeg tror vi sannsynligvis vil bruke mye tid på å snakke om i dag. Boliglånsrentene bygger faktisk på toppen av både den føderale fondsrenten og den 10-årige statskassen. I den rammen som jeg snakket om, for federal funds rate, er det ingen kredittrisiko i det hele tatt. Dette er en over natten utlånsrente mellom banker. Det er heller ingen varighetsrisiko.
Hvis jeg tenker på statsobligasjoner nå, statskassemarkedet, kommer statsobligasjoner i en rekke forskjellige former. Alt fra en måneds statskasseveksler til en 30-årig statsobligasjon. Men den som er viktigst for boliglånsrentene er den 10-årige statskassen. Dette er en referanserente i økonomien. Dette er den mest korrelerte på dag-til-dag-basis med boliglånsrentene.
Når jeg tenker på den 10-årige statskassen, liker økonomer å tenke på at dette er dekomponert i tre komponenter. Den første er den reelle kursen. Det er den delen som er mest relatert til det Fed gjør. Hvor restriktiv prøver Fed å være med økonomien, eller hvor imøtekommende prøver Fed å være? Den andre delen er inflasjonsforventninger. Dette har med varighetsrisiko å gjøre. Dette betyr at hvis jeg tenker 10 år ut, "Hva kommer inflasjonen til å bli?" Fordi uansett hvilken avkastning jeg får på den 10-årige statskasseinflasjonen, kommer til å spise inn i det som investor.
Så er den tredje terminpremien. Terminpremien er den squishiest. Terminpremie er hvor mye meravkastning jeg krever for å holde dette i 10 år kontra en kortere varighet. Du spurte hva som er de økonomiske indikatorene som er mest korrelert med boliglånsrentene. Vel, det er alle disse tingene som kommer til å påvirke den 10-årige statskassen. Inflasjon er selvsagt viktig når vi også tenker på økonomisk vekst. Vi ser på BNP. Vi ser på arbeidsmarkedsforholdene. Alle de viktigste økonomiske komponentene kommer til å være med på hva den 10-årige statsavkastningen er. Deretter bygger boliglånsrentene på toppen av det.
Jeg sa at de to er veldig korrelert. Hva det betyr er at boliglånsrentene vanligvis handles med en spredning i forhold til den 10-årige statskassen. Den spredningen forblir for det meste ganske konsekvent. Men en av hovedhistoriene fra det siste året er at det boliglånet/denne spredningen virkelig har gått opp. Vi kan snakke om hvorfor det er og hva utsiktene er for det også.

Henry:
Ja. Det er som om du vet nøyaktig hva vi kommer til å spørre om fordi jeg tror det var akkurat dit vi ønsket å gå er å prøve å forstå... Vel, først, la meg gå tilbake og si at jeg tror det var den beste forklaringen på renter og hvordan de fungerer som vi noen gang har hatt på showet. Det var fantastisk. Takk for at du bryter det ned. Men for det andre, ja, jeg tror vi ønsker å forstå ... så 10 statsrenteavkastningen, hvor den er nå, kontra hvor den har vært historisk, og hvordan det påvirker markedet.

Chen:
Absolutt. I dag, akkurat nå, tror jeg den 10-årige statskassen sitter litt over fire eller fem. Det var der det var i går på slutten. Jeg tror det faktisk klatrer litt i dag. Dette er et historisk høydepunkt, tror jeg, kanskje siden 2007 hvis jeg har riktige data. Den har klatret mye. I mai i år var den om lag 100 basispunkter lavere.
Den virkelige historien for boliglånsmarkedene de siste månedene har virkelig vært ... Hvorfor har den 10-årige statsrenten økt så mye? Viktigere, det er forvirrende fordi inflasjonen faktisk har falt de siste månedene. Jeg tror at mange som lytter til dette sannsynligvis tenker: "Jeg har lest i pressen, og økonomene har fortalt meg at hvis inflasjonen faller, vil ikke boliglånsrentene falle. Hvorfor har ikke det skjedd?" Det har virkelig å gjøre med dette rammeverket som jeg snakket om.
Som jeg sa, siden hele gjeldstakdebakelen ble løst, har den 10-årige statskassen gått opp rundt 100 basispunkter. La oss tenke på hvorfor det er det. Omtrent halvparten av det er det jeg vil kalle terminpremien. Det dette er knyttet til er mest bekymringer om langsiktig gjeld for den amerikanske staten og utstedelse av statskassen. Som vi vet låner landet mer og mer. Det er mer og mer tilgang på statsgjeld. Samtidig har ikke etterspørselen etter den statsgjelden holdt følge. Det fører til at terminpremien øker.
Den andre hovedhistorien er økningen i realrentene. Dette er ideen som Fed i økende grad forteller oss at de kommer til å holde høyere lenger, ikke nødvendigvis at de går høyere enn der de er akkurat nå, men at de kommer til å holde på dette høye restriktive nivået i en lengre tid, noe som betyr at de anslår at de vil begynne å kutte neste år i bakre halvdel av 2024. Men når de begynner å kutte, er det senere enn vi trodde tidligere, og at det er færre kutt. Det går tregere enn vi trodde. Ofte diskuterer folk: skal Fed gå på fottur igjen? Faktisk betyr ikke ytterligere 25 basispunkter så mye. Den virkelige historien nå er hvor lenge vi skal bli i dette restriktive territoriet.
Så, den andre komponenten av 10-årsrenten som jeg har snakket om før, inflasjonsforventningene, som faktisk ikke har endret seg veldig mye. Det spiller egentlig ingen stor historie her. Men hvis du er noen som følger finansnyheter, har du sannsynligvis hørt mye snakk om denne ideen om at den nøytrale kursen har økt. Det er, tror jeg, veldig viktig å berøre akkurat nå. Det er relatert til det jeg snakket om når det gjelder etterspørsel etter statsgjeld og denne ideen om at vi har høyere renter lenger.
Den nøytrale satsen er noe i økonomien som ikke blir observert. Vi kan ikke måle det. Min favoritt måte å tenke på det er at det er stoffskiftet ditt. Når du er tenåring kan du spise mye. Du kommer sannsynligvis ikke til å gå opp i vekt. Du har høyt stoffskifte. Senere i livet endres stoffskiftet ditt. Du kan egentlig ikke måle. Legen kan ikke fortelle deg hva det er. Men du finner ut at du egentlig ikke kan spise de samme tingene og holde den samme vekten lenger.
Det samme skjer i økonomien, hvor det etter finansprisene virket som den nøytrale kursen virkelig falt. Det er grunnen til at Fed holdt renten veldig lav. Vi kunne egentlig ikke engang få inflasjonen over 2 %. Men så skjedde det noe etter pandemien, hvor det plutselig føltes som om vi hadde mye mer inflasjon. Satsene måtte være høyere. Det investorer og økende Fed ... Jerome Powell erkjente dette på den siste pressekonferansen, kommer til er denne ideen om at den nøytrale kursen har endret seg. Det betyr at vi i utgangspunktet bare må ha høyere priser over lengre tid. Det synet er også det som presser 10-årsrenten opp. Det presser boliglånsrentene opp.

Dave:
Som du sa, Chen, vi har sett denne jevne økningen i boliglånsrentene i løpet av sommeren. Det ser ut til å ha akselerert siden denne siste pressekonferansen. Det ser ut til at det du nettopp snakket om egentlig er det som skjer her, er at vi så noen ting. En, sammendraget av økonomiske anslag, som Fed legger ut med noen av møtene deres, viser at de fortsatt tror at vi kommer til å ha høyere renter ved utgangen av 2024. Det er et helt år fra nå. Men når du snakker om den nøytrale kursen, som jeg trodde det var en god forklaring på... Er det den ubestemte balansen/den ideelle teoretiske balansen som Fed ønsker å komme til? Selv etter 2024, i utgangspunktet så langt ut som de anslår, tror de at den beste prisen de kan gjøre er et sted rundt 3% for de føderale fondene. Er det riktig?

Chen:
Ja nøyaktig. Det er akkurat det som er den nøytrale satsen. Det er kursen som Fed ville holde Fed Funds-renten på. Det ville holde inflasjonen og arbeidsledigheten i sjakk. Fed har dette doble mandatet, som er at vi ønsker lav inflasjon og lav arbeidsledighet. Den nøytrale kursen er i utgangspunktet en hastighet der vi verken stimulerer økonomien eller prøver å aktivt kontrahere økonomien.
Når Fed legger frem sin prognose, sier den: "Ok, på lang sikt," i utgangspunktet de siste to eller tre årene, "hvor anslår vi at den nøytrale kursen skal være?" I deres siste sammendrag av økonomiske anslag holdt de faktisk den nøytrale satsen på 2.5 %, noe som faktisk var forvirrende for folk, fordi hvis du så på hva anslaget deres var for 2025/2026, viste det en høyere sats. Men det viste også økonomien i hovedsak i balanse.
Det var denne uoverensstemmelsen mellom … Vel, det du sier på lang sikt versus det du sier for de neste to til tre årene. Journalister påpekte dette. Det Powell pekte på var denne ideen om at den nøytrale kursen endres. Det er også denne ideen om en kortsiktig nøytral rente versus en langsiktig nøytral rente. Jeg synes dette begynner å komme litt for dypt ned i kaninhullet. Men det som jeg tror er viktig som en takeaway fra hele denne diskusjonen, er at Fed forteller oss at de kommer til denne ideen om at denne nøytrale renten har økt. Det kan fortsatt endre seg i fremtiden. Men hvis vi tenker på en 10-årig statskasserente eller snakker om en 30-års fast boliglånsrente, kommer dette til å spille en stor rolle i å sette en grunnlinjeforventning for hva disse rentene skal være.

Henry:
Denne informasjonen er svært nyttig for investorer. Jeg vil ikke at investorer skal høre hvor dypt vi kommer og ikke tenke på: "Hva betyr dette for deg når du kjøper eiendom eller vurderer å kjøpe eiendom?" Det jeg tror jeg hører ... jeg tror noe av det viktigste jeg hørte deg si var at dette kan være et signal eller at Fed signaliserer at rentene kommer til å forbli i dette riket av det vi anser for å være høy over en lengre periode enn det de fleste opprinnelig forventet.
For meg, som investor, ettersom investeringslandskapet har endret seg det siste året på grunn av at disse prisene har økt, har mange strategier endret seg. Det er vanskelig å kjøpe eiendommer med kontantstrøm på grunn av kostnadene for penger. Den kostnaden for penger/den renten tærer på pengene jeg kan tjene ved å leie ut eiendommen.
Hvis du er en langsiktig investor og ønsker å kjøpe eiendommer med kontantstrøm, er det som skjer at folk hopper inn akkurat nå og de er villige til å kjøpe eiendommer noen ganger som går i balanse eller til og med taper litt penger hver gang. måned fordi folk har satset på å si: «Hvis jeg kan kjøpe disse eiendommene og beholde dem i de neste seks til 12 månedene, vel, så boom. Hvis rentene går ned, betyr det at jeg kan refinansiere, og da vil kontantstrømmen min absolutt være der. Deretter kan jeg fortsette å selge noen av disse eiendommene hvis jeg vil, for når prisene faller, går folk ut av sidelinjen. De begynner å kjøpe igjen. Det er fortsatt et lagerproblem. Nå begynner prisene å gå opp." Det virker som et godt bud akkurat nå å kjøpe.
Men som investor, det jeg hører er at du virkelig må være forsiktig med å gjøre det. Du må ha reservene for å kunne holde på disse eiendommene lenger, for vi har egentlig ikke noe definitivt svar på når og om disse prisene kommer til å gå ned eller hvor mye de kommer til å gå ned.

Chen:
Ja. Jeg er enig i det du sier. Jeg tror at det definitivt er slik at etter hvert som inflasjonen kom ut av kontroll og Fed startet sin vandringssyklus i fjor vår, at det var en bunnsolid tro blant mange mennesker på at dette var en avvik og ikke et paradigmeskifte. Alt vi trenger å gjøre er å holde på og vente på at dette går over, og så er vi tilbake til det normale, at det vi opplevde før var normalt.
Jeg tror det folk i økende grad tenker nå er at... "Vel, hvis du ser på rentene på lengre sikt og ser tilbake på om det er den 10-årige statskassen eller om du ser på boliglånsrentene, i løpet av de siste få tiår, det er en historie om rentene som bare går ned. Ratene etter finanskrisen var svært lave. Som jeg sa, med min metabolismeanalogi, kunne det ha vært aberrasjonen. Vi kan faktisk se på en retur til kanskje en mer historisk norm. Det kan definitivt være tilfelle.
Når det er sagt, er den andre tingen jeg vil advare om at det er en enorm mengde usikkerhet angående økonomien akkurat nå. Hvis du hadde hatt meg på i fjor, det jeg ville ha fortalt deg var at det er mye usikkerhet rundt økonomien akkurat nå. Men jeg vil si at i år er det enda mer usikkerhet. Årsaken er fordi vi i fjor visste hva den grunnleggende historien var. Vi visste at inflasjonen var ute av kontroll. Fed hadde denne kampen på hendene. Det kom til å øke renten veldig, veldig raskt. Vi skulle se den spille ut i 2023. Det var det vi så spille ut i 2023.
Nå har Fed gjort dette. Vi er i denne posisjonen hvor de vandret raskere enn de noen gang har gjort det i historien. Vi sitter her, og spørsmålet er vel, hva skjer nå? Det er fortsatt resesjonsrisiko som er betydelig. Jeg tror mange har adoptert dette synet om at vi fikk den myke landingen. Resesjonsrisikoen er over. Økonomien er så robust. Jeg tror at vi fortsatt ikke kan glemme den resesjonsrisikoen.
Da, på den annen side, kan inflasjonen fortsatt komme ut av kontroll. Prisene kan fortsatt gå høyere. Det er faktisk risiko på begge sider. Da jeg pleide å gå på ski, var det denne løypa hvor du gikk på ski. Det var en klippe på begge sider. Dette er hvordan jeg tenker på dette, på en eller annen måte, der det er denne risikoen på begge sider. Det skaper en enorm usikkerhet.
Hvis du ser på futuresmarkedene akkurat nå for hva futuresmarkedene spår om den 10-årige statskassen ett år fra i dag, spår de i utgangspunktet at avkastningen vil være den samme som i dag. Det er denne ideen om at rentene i utgangspunktet kommer til å forbli her. Det antar, for boliglånsrenter, at boliglånsspredninger også holder seg ganske konsistente med der de er akkurat nå, noe som ikke nødvendigvis kommer til å være tilfelle.

Dave:
La oss grave i oppslag der fordi vi snakker litt om det i dette showet. Bare som en påminnelse til alle, er det en historisk sammenheng mellom 10-års statskasse og boliglånsrenter. Jeg tror det er 170/190 basispunkter, noe sånt. Nå, hva er det? 300 basispunkter. Betydelig høyere enn det pleide å være. Du snakket om spredningen. Kanskje vi bare skal hoppe litt tilbake. Kan du forklare hvorfor spredningen vanligvis er så konsistent/hvordan den har endret seg i løpet av de siste årene?

Chen:
Sikker. Absolutt. Som jeg sa, er boliglånsrentene, på en dag-til-dag-basis, veldig tett korrelert med 10-årige statsobligasjoner. Hvis 10-års statskassen går opp i dag, vil boliglånsrentene trolig gå opp i dag. Over lengre tid er det forholdet mindre sikkert. Som du sa, historisk sett, bare avhengig av hvordan du måler... Det er omtrent 170 basispunkter.
Men konseptuelt, hvorfor skulle den spredningen endre seg? Jeg tror det er to viktige ting å tenke på. Den ene er rentevolatilitet og forventet forskuddsbetalingsrisiko. Det som virkelig skiller panteobligasjoner eller statsobligasjoner som statsobligasjoner er at panteobligasjoner har denne innebygde forskuddsbetalingsrisikoen, så noen som har et 30-års fast boliglån og refinansierer eller betaler ned på boliglånet uten kostnad når som helst. Investorer kan få avskåret inntektsstrømmen når som helst. De må tenke på det når de investerer i sikkerheten.
Når rentene er veldig volatile eller når rentene er veldig høye, og investorer forventer at det er en aberrasjon og at rentene vil falle i fremtiden, alt dette snakket om, "Å, kjøp nå, refinansier senere," da kommer til å kreve en mye høyere premie for å kjøpe panteobligasjoner. Det er en stor del av historien om hvorfor boliglånsspredninger har økt det siste året.
Den andre delen av historien er rett og slett etterspørselen etter MBS. Det er to deler av dette. Den ene er Fed. Fed eier rundt 25 % av utestående MBS. Under pandemien kjøpte de noe sånt som $3 billioner MBS. For for å stimulere økonomien under den svært dype resesjonen, tok Fed frem QE-håndboken igjen og sa: "Vi vil forplikte oss til å kjøpe en ubegrenset mengde MBS for å holde dette skipet sammen." De fortsatte å kjøpe, selv når det virket som om boligmarkedet faktisk hadde det bra. Men så stoppet de. Da de stoppet, var det en stor kjøper som plutselig forlot det markedet.
Så er den andre delen av etterspørselshistorien banker. Bankene har allerede mye MBS på balansen. På grunn av det som skjer med rentene, er det mange urealiserte tap på grunn av det. De kan markere det som noe som skal holdes til modenhet. Derfor trenger de ikke å merke for å markedsføre tapene på det. Men det betyr også at de har mindre appetitt på å kjøpe mer MBS nå.
Helt siden SVB skjedde i mars tror jeg synet på innskudd for banker har endret seg. Det betyr at hvis bankene føler at innskudd er mindre klissete, noe som betyr at det er en større sjanse for at innskudd kan forlate, har de mindre etterspørsel etter langvarige eiendeler som MBS. Det vil også føre til mindre etterspørsel etter banker for MBS. Hvis du vil snakke om: «Vel, hva betyr det på en fremtidsrettet måte? Er dette en ny normal for spredninger nå, eller kan de gå ned igjen?» Jeg tror det avhenger av et par ting.
Går tilbake til de to hovedårsakene til at de har blitt større til å begynne med, hvis stor volatilitet faller og risikoen for forskuddsbetaling faller, så ja, du kan se at spredningen går ned. Den høyere for lengre ideen, at prisene kommer til å være høyere i lengre tid, betyr at jeg tror forskuddsbetalingsrisikoen faller litt. Derfor er det litt rom for at spreads kan komme ned.
Så, hvis du tenker på etterspørselen etter MBS ... Fed er ute. Bankene er ute. Men det er fortsatt pengeforvaltere. Det er hedgefond. På et tidspunkt er det et tak på hvor store disse spreadene kan bli fordi noen investorer vil begynne å si: "Vel, faktisk, hvis jeg kan få denne enorme utbetalingen for å investere i MBS, burde jeg gjøre det i forhold til andre rentepapirer ." Det er også et tak for hvor store oppslagene kan bli.

Dave:
Bare for å klargjøre for alle som lytter, er MBS pantesikrede verdipapirer. Det er i utgangspunktet når investorer eller banker eller originatorer i utgangspunktet slår sammen boliglån og selger dem som verdipapirer på markedet også. Alle de forskjellige partiene som Chen nettopp listet opp... For en stund nå har Fed kjøpt dem. Normalt er det banker eller pensjonsfond eller forskjellige personer som i utgangspunktet kan investere i dem.
Chen, denne etterspørselssiden av MBS-tingen er noe jeg har prøvd å lære litt mer om. Den andre tingen jeg var nysgjerrig på... Og dette kommer kanskje til å bli litt for nerdete, så vi bør ikke gå for dypt inn i det. Men hvordan påvirker obligasjonsrenter og -avkastninger over hele verden i andre land etterspørselen? Fordi jeg har sett at investorer kanskje flykter til ... eller i det minste sikrer flaggermusene sine og plasserer pengene sine i enten verdipapirer eller aksjemarkeder i andre land. Det påvirker også den 10-årige avkastningen. Er det riktig?

Chen:
Å ja. Absolutt. Jeg tror måten en økonom ville tenke på dette er bare alternativkostnaden for pengene dine. Hvis du er en investor, kan du investere i aksjer. Du kan investere i rentepapirer. Du kan investere i utenlandsk valuta. Det er alle disse forskjellige kjøretøyene du kan sette pengene dine i. Hvis du tenker på rentepapirer. Du kan investere i disse aktiva-støttede verdipapirene som MBS, eller du kan investere i statsobligasjoner. Hvis du tenker på statsobligasjoner, kan du tenke på amerikanske statsobligasjoner versus statsobligasjoner for andre land, så vel som alle disse andre tingene jeg ikke snakker om.
Ja, ettersom avkastningen på disse andre eiendelene endrer seg, vil det også påvirke etterspørselen etter både amerikanske statsobligasjoner og også MBS. Det vil igjen påvirke prisen og dermed rentene som er knyttet til disse obligasjonene.

Henry:
Jeg ønsker å skifte litt og få noen ... Det vil være noen spekulasjoner og meninger her. Men det er én faktor som vi ikke har truffet ennå som kan ha innvirkning eller som noen mennesker føler kan ha innvirkning på boliglånsrentene i fremtiden. Det er neste presidentvalg. Kan du snakke litt med oss ​​om hvordan et politisk maktskifte kan påvirke boliglånsrentene positivt eller negativt? Eller har det skjedd historisk, så sett, spesifikt, hvis det republikanske partiet vinner valget, så har vi et skifte fra et demokratisk parti til et republikaner, og hvordan kan det påvirke prisene?

Chen:
Absolutt. Jeg tror den mest direkte veien som økonomer vil tenke på når de tenker på noe som et valg ligner på andre geopolitiske hendelser, som tenker på det gjennom linsen av hva som er trusselen mot økonomisk vekst. Hva betyr dette for styrken til økonomien? Det vil ligne på hvordan vi ville tenke om alle de pågående streikene som skjer, gjenopptakelsen av studielån, regjeringens nedleggelse som ser ut til å nærme seg. Alle disse tingene er... Vi kan bruke et lignende rammeverk.
Historisk sett, hvis du tenker på, vel, kommer demokratene til å ha makten, eller vil det være republikanerne? Det er denne oppfatningen at republikanere er mer vennlige mot økonomisk vekst og kanskje mot næringslivet. Kanskje det ville vært bra. På den annen side avhenger det av spesifikke kandidater. Er det bare halerisiko forbundet med noen spesifikke kandidater som kan sitte ved makten? Jeg tror folk vil ta det i betraktning når de tenker på: "Er det mer sannsynlig at det fører til en resesjon?"
Da kan du også tenke på at disse kandidatene ved makten betyr hvem som er nominert til å lede Fed, for eksempel, og hvilken politikk administrasjonen deres kommer til å følge. Alle disse tingene vil spille inn, noe som alt sier at jeg ikke tror det er et veldig enkelt kutt og tørt, "Hvis denne personen kommer til makten, betyr det at aksjemarkeder og obligasjonsmarkeder vil gjøre dette og omvendt. ” Men det er rammen jeg ville brukt.

Dave:
Jeg vil ikke sette deg i det varme setet og spørre deg hvilke priser som vil være neste år. Men hvis du måtte velge to eller tre indikatorer for å se neste år for å få en følelse av hvor boliglånsrentene begynner å gå, hva vil du anbefale folk å se på?

Chen:
Absolutt. Jeg er glad du ikke ber meg om å lage en prognose fordi-

Dave:
Det kommer senere. Ikke bekymre deg.

Chen:
Jeg tror mange økonomer føler at vi kanskje må bytte batteriene på krystallkulen vår eller noe. Men jeg tror at hvis du prøver å tenke fremover på hvor økonomien er på vei/hvor kursene er på vei, vil det å se på en konsensusforventning være det beste alternativet. Det er hva futuresmarkedene og den tingen innebærer. Det er det som egentlig er.
Når det er sagt, lever vi i en tid med, tror jeg, usikkerhet uten sidestykke. Det må vi virkelig ta med en klype salt. Hva ser vi på når vi prøver å se fremover? Jeg tror det er alle standardtingene vi har sett på, som egentlig bare er de viktigste økonomiske datautgivelsene. Selv om jeg sa «Inflasjonen har gått ned», hvorfor gikk rentene opp? Vel, inflasjon er fortsatt en viktig del av historien. Hvis inflasjonen går opp igjen... Akkurat nå, bare i løpet av den siste måneden eller to, har oljeprisen skutt opp igjen. Det kan få virkelig store konsekvenser for rentene igjen. Å fortsette å holde øye med inflasjonen er veldig, veldig viktig.
Da er ikke den viktigste økonomiske indikatoren for økonomien generelt BNP. Det er faktisk arbeidsmarkedet. Det er jobbrapporten. Den tenker på arbeidsledigheten / ser på hvor mange jobber som legges til hver måned til økonomien. Deretter er det også tilknyttet arbeidsmarkedsrapporter som JOLTS. Jobbåpninger og arbeidsomsetningsundersøkelsen har fått mye oppmerksomhet det siste året. Så også tall fra privat sektor som ADP og alt det der. Det er egentlig alle de samme standard økonomiske dataene.
Det som virkelig er annerledes med økonomi i dag sammenlignet med da jeg startet karrieren min, er at det er så mye mer privat sektordata nå. På boligsiden gir vi selvsagt, Redfin, mye privat sektordata om boligmarkedet som vi tror er mer fremtidsrettet enn det du får fra offentlige datakilder.
På samme måte tror jeg det er viktig å ta hensyn til data, for eksempel som JP Morgan Chase Institute og Bank of America Institute legger ut om tilstanden til den amerikanske forbrukeren når det gjelder hvor mye mer sparing som er igjen. Vi vet at det var massevis av besparelser. Folk hadde mye overskuddssparing etter pandemien. Har det virkelig tørket ut? Hvis det har tørket opp, for hvem? Hvem har fortsatt sparepenger? Det er viktig når vi tenker på problemer. Folk kommer til å begynne å betale studielån igjen om bare noen få dager. Hvem er på kroken til å betale disse studielånene? Hvem har penger til å foreta disse betalingene? Hva vil det innebære for utgiftene deres fremover? Det er mange datakilder i privat sektor som jeg tror også er veldig viktige å ta hensyn til.

Dave:
Flott. Tusen takk, Jen. Dette har vært utrolig nyttig. Selvfølgelig kan folk finne deg på Redfin. Er det noe spesielt sted du legger ut arbeidet ditt eller hvor folk bør følge deg?

Chen:
Ja. Redfins nyhetsside er der vi publiserer alle våre rapporter. Vi har også nylig lagt til fra vårt økonomhjørne av det til nettstedet der du kan se raske bilder om hendelser som skjer eller økonomisk utvikling. Det er et virkelig flott sted å finne alle tankene våre.

Dave:
Greit. Flott. Vel, tusen takk, Chen. Vi setter pris på at du blir med oss.

Chen:
Tusen takk for at du har meg.

Dave:
Hva syntes du?

Henry:
Vel, først og fremst var det en utrolig jobb med å ta et superkomplekst emne og gjøre det forståelig selv for folk som ikke har økonomisk bakgrunn eller forstår hvordan alle disse faktorene spiller inn i hverandre fordi jeg ikke har det. Jeg var i stand til å følge det bedre enn noen annen økonomisk samtale vi har hatt. Jeg tror det er enormt verdifullt for publikummet vårt. Det er bare massevis av spekulasjoner der ute. Alle er som en gateøkonom. De er alle som, "Ja, rentene vil synke om seks måneder. Da blir det galskap der ute.» Ingen vet egentlig. Det er godt å høre noen som aktivt ser på disse tallene konsekvent og konsekvent ser på disse indikatorene si at ... "Vel, krystallkulen min trenger fortsatt litt batteri." Bare en god advarsel om at du må være forsiktig med strategien din der ute.

Dave:
Helt klart. Jo mer jeg lærer om økonomi, jo mindre, tror jeg, prøver jeg å komme med spådommer, og jo mer prøver jeg å forstå variablene og tingene som går inn i hva som skal skje. Ingen vet hva som kommer til å skje med boliglånsrentene. Men hvis jeg kan forstå hvordan spredningen fungerer, hvis jeg kan forstå hvorfor tenure treasuries beveger seg på den måten som de gjør, så vil du i det minste kunne overvåke ting i sanntid og gjøre en informert gjetning i stedet for bare å gjøre disse reaksjoner basert på frykt, det er det jeg tror alle disse lenestoløkonomene gjør.

Henry:
Gi meg en skala fra én til 10. Hvor vanskelig var det for deg å ikke bare nerde deg helt og gå helt ut i ugresset på alt hun snakket om?

Dave:
Jeg ønsket å spørre om hvordan Bank of Japans nylige avgjørelse ... Dette er ikke en spøk. Jeg tenkte bokstavelig talt: "Skal jeg spørre om Bank of Japans politikk og hva de gjør med kjøpsavkastningen?" Jeg visste bare at ingen ville gi et (pip) om det jeg snakket om. Men jeg ville spørre.

Henry:
Jeg kunne se det på ansiktet ditt at du bare ville. Du sa: "Dette er mitt folk."

Dave:
Jeg vet. Jeg tenkte: "Jeg trenger å holde Chen rundt etterpå, så vi bare kan ha en sidesamtale om bare helt ugress-tull." Men forhåpentligvis var Henry her for å holde oss i riket av hva vanlige investorer og normale mennesker ønsker å snakke om.
Men alt i alt syntes jeg det var kjempebra. Det var mye rart for meg. Det var tonnevis med god informasjon. Igjen gjorde hun det superfordøyelig. Forhåpentligvis går alle unna og vet litt mer om hvorfor ting går som de gjør. Jeg tror, ​​ærlig talt, de mest overrasket folk er når du forklarer dem at boliglånsrentene ikke er diktert av Fed. Vi snakker om det hele tiden. Jeg føler at folk som hører på programmet har fått til det. Men det visste jeg ikke for fem-seks år siden. Jeg forsto det egentlig ikke. Jeg tror at jo mer du kan forstå hvordan disse abstrakte tingene påvirker virksomheten din ... Bokstavelig talt er hverdagen din påvirket av eiendomsskatter. Hvem visste det? Jeg synes det er veldig interessant og veldig viktig å ta hensyn til.

Henry:
Hvordan hun forklarte det i et rammeverk gjorde det så mye lettere å forstå. Jeg bare fortsatte å se for meg henne. Jeg er som, "Mann, jeg skulle ønske vi hadde henne foran en tavle som skrev alt dette."

Dave:
Det ville vært kult. Ikke gi meg ideer. Vi kommer til å ha en Mad Money, Jim Cramer-vits, der vi løper rundt og slår på knapper og kaster rundt oss. Caleb vil drepe oss. Greit. Vel, takk, mann. Dette var veldig gøy. Håper du også har lært mye. La oss bare gjøre en sosial innsjekking for deg. Hvis folk vil følge Henry, hvor skal de gjøre det?

Henry:
Instagram er det beste stedet. Jeg er @thehenrywashington på Instagram. Eller du kan sjekke meg ut på nettstedet mitt på seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
Greit. Jeg er @thedatadeli på Instagram. Du finner meg der også. Tusen takk for at dere lyttet. Vi sees neste gang for On The Market. On The Market ble laget av meg, Dave Meyer og Kaylin Bennett. Showet er produsert av Kaylin Bennett, med redigering av Exodus Media. Copywriting er av Calico Content. Vi ønsker å rette en stor takk til alle på BiggerPockets for å gjøre dette showet mulig.