Å bli en eiendomsinvestor er ikke komplisert. Finn en eiendom, kjøp eiendommen og lei den ut. Selv om denne formelen kan være lett å skrive ned, er det mye mer komplisert å sette den i praksis. Dette er grunnen til at mange wannabe-investorer aldri tar steget til å kjøpe sine første investeringseiendom. Men med riktig råd, veiledning og tankesett, hvem som helst kan bli en passiv inntektsgenererende eiendomsinvestor, med en sti lagt for økonomisk frihet og førtidspensjonering.
I dag kombinerer Ashley og Tony sin eiendomskunnskap til hjelpe tre investorer med å kjøpe sin første eller neste utleieeiendom. Først snakker vi med Brandon, en fremtid hushacker som slet med å kjøpe bolig i fjor og leter nå etter sin første primærbolig som kan bidra til å subsidiere boliglånet hans. Deretter snakker vi med Lawrence, en investor som kjøpte to utleieboliger innen seks måneder, men ønsker å utvide raskere ved hjelp av kreativ finansiering. Endelig, Melanie blir med oss for å diskutere hennes planer for en korttidsleie, men hun vet fortsatt ikke det beste stedet å kjøpe.
Hvis du synes boligmarkedet i 2023 er en vanskelig nøtt å knekke, men vet at du vil investere i eiendom, dette er episoden for deg. Vi vil følge med våre tre mentees i løpet av de neste nitti dagene som Ashley og Tony gir strategiske råd om hva de bør gjøre videre for å få en lønnsom leieeiendom under kontrakt. Så følg med, så kan du også få din neste eiendom om nitti dager (eller mindre!).
Klikk her for å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Ashley:
Dette er Real Estate Rookie, episode 251.
Tony:
Hver lavkonjunktur som gikk tilbake til 60-tallet, varte de fleste i gjennomsnitt i underkant av 12 måneder. Så det er som om du kan kjøpe denne eiendommen? Selv om det kanskje ikke er en boligdrift i løpet av de første 12 månedene mens det er all denne økonomiske usikkerheten, hva skjer i år to og i år fem og i år 10 når du eier korttidsleien? Hvis du på en måte krysser av i boksene som vi snakket om der du treffer plasseringen, treffer du verdien, du treffer fasilitetene, mer sannsynlig enn ikke at oppføringen kommer til å fortsette å gjøre det bra. Det vil sannsynligvis være en viss usikkerhet på kort sikt, men jeg tror at vi som eiendomsinvestorer må rulle med de slagene og huske at vi virkelig investerer for den langsiktige styrkingen og kontantstrømmen også.
Ashley:
Jeg heter Ashley Kehr, og jeg er her sammen med medverten min, Tony Robinson.
Tony:
Velkommen til Real Estate Rookie Podcast, hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å starte investeringsreisen din. Jeg vil starte dagens episode med å rope ut noen med brukernavnet til Eshazamm. Shazamm [uhørbar 00:01:05] for å si femstjerners anmeldelse på Apple Podcast. Den sier: «Alle disse historiene fra det virkelige livet er så inspirerende. Jeg elsker å vite at alle disse menneskene hoppet inn uten å være eksperter, de lærer underveis, og de eksemplifiserer at det er mange måter å nærme seg eiendomsinvestering på. Gjestene er ikke nødvendigvis øvede intervjuobjekter. Men Ashley og Tony, dere gjør en fantastisk jobb med å holde podcasten flytende og interessant. Og dere er bare søte personligheter også.» Shazamm, det setter jeg pris på. Jeg tror det kan være første gang som voksen jeg har blitt kalt søt, men jeg er her for det. Jeg er alt om det.
Ashley:
Tony, hver gang jeg møter noen, er det vanligvis det viktigste de sier om deg.
Tony:
"Å, han er bare så søt."
Ashley:
«Hva er hudpleierutinen hans? Han er så yndig."
Tony:
Hudpleie får jeg hele tiden, men den bedårende er en ny, men jeg har det greit med det. Jeg har det bra.
Ashley:
Ja, jeg tar det hver dag.
Tony:
Jeg har blitt kalt verre.
Ashley:
Tony, jeg er superspent fordi vi i dag starter en ny serie i Real Estate Rookie Podcast-episodene. Vi har en 90-dagers mentee-gruppe. Vi har tre personer vi har valgt hvor vi skal holde med dem i 90 dager og hjelpe dem på alle måter vi kan for å nå deres eiendomsinvesteringsmål.
Tony:
Det er superspennende. Vi har et så engasjert og fantastisk nybegynnerpublikum. Vi, sammen med produksjonsteamet, tenkte, hvordan kan vi gi mer verdi til folk i vårt publikum? Vi tenkte, mann, hvilken kulere måte enn å bringe noen folk som er nybegynnere på podcasten, følge med dem i 90 dager, Ash og jeg gir dem så mye verdi som vi kan. Så får resten av nybegynnerpublikummet vårt lytte med og forhåpentligvis plukke opp noen kule ting underveis. Så dere kommer til å møte tre fantastiske mennesker på podcasten.
Først skal du møte Brandon DiOrio. Han er fra Minnesota. Da skal vi hente Lawrence Briggs fra Texas. Vi skal avslutte med Melanie Wilmesher fra Colorado. Hver og en av dem er i en litt annen posisjon, litt forskjellige utgangspunkt, litt forskjellige mål. Ash og jeg skal gjøre vårt beste for å bryte ned det de jobber med og gi dem litt innsikt og råd om hvordan de kan fortsette å bevege seg mot disse målene.
Ashley:
Jeg vet allerede at vi kommer til å lære massevis av dem også, noe jeg er veldig spent på. Det er noe av det beste med å være vert, at vi får lære av alle andre også. I dag skal vi bare snakke om målsetting. Vi skal tildele noen lekser og gi alle MINS, det viktigste neste trinnet, og planlegge hva vi skal gjøre med dem i løpet av de neste 90 dagene. Så i dag er bare utgangspunktet, og så skal vi gjøre oppfølgingsepisoder for å se hvordan reisen er og hjelpe dem med å få disse avtalene.
Tony:
Det vi virkelig vil at dere skal gjøre mens dere lytter er å utfordre dere selv til å følge med. Hvis målene dine ligner på det Lawrence og Brandon og Melanie alle jobber mot, se om du kan utfordre deg selv til å gjøre de samme tingene som vi snakker om i disse episodene. Så kanskje innen 90 dager eller så, har du ditt eget mål oppnådd bare ved å lytte til hva vi har her. Så det er vår utfordring til dere, er å følge med og gjøre det hjemme også.
Brandon, velkommen til Real Estate Rookie Podcast. Du er den første mentee opp. Som en rask introduksjon for nybegynnerpublikummet vårt, vil jeg bare dele noen få ting om deg slik at folk kan bli litt bedre kjent med deg. Nummer én er at du er en HVAC-entreprenør som ønsker å få den første avtalen gjort. Nummer to, familien din er i næringseiendom, men du er faktisk interessert i bolig. Nummer tre, du liker maling-balling, mann. Noe annet enn de tre punktene du vil dele med nybegynnerlytterne?
Brandon:
Nei, det oppsummerer meg ganske bra. Jobber ganske mye når det er varmt og kaldt nå som det er. Jeg er faktisk i bilen min mellom samtalene. Presset lunsjen min til 2:00
Tony:
Dude, hvis det ikke er tegnet på en nybegynnerinvestor, så vet jeg ikke hva det er, mann. Du er der ute og jobber med lunsjpausen, og hopper på denne podcast-episoden. Før vi begynte å spille inn, fortalte du meg hvor kaldt det var der du var. Bare gi oss en følelse av hvor kaldt det er der ute. Du sa det var enkeltsifrede?
Brandon:
Ja, enkeltsifrede over natten. Akkurat nå er solen fortsatt ganske sterk. Det er 22 grader, så jeg har ikke lastebilen min i gang. Det er ikke så verst. Men overnattinger er ganske dårlige, går tur med hunden min som vekket meg klokken 3:00 i natt for å gå ut.
Ashley:
Brandon, jeg må spørre, hva er strategien din for når du må dele den dårlige nyheten til noen om at de trenger det nye HVAC-systemet?
Brandon:
Jeg har egentlig ikke så mye strategi. For med hvor dyre ovner har blitt, er det vanskelig med mindre det virkelig er utrygt. Det er omtrent den eneste gangen jeg virkelig prøver å legge vekt på å få en ny. Men du kommer til 20 år gamle ovner som trenger arbeid for $1,400, $1,500, så prøver du å utdanne dem som bare ikke er verdt det, som en gammel bil med dårlige dekk, bremser og en merkelig motortikk.
Ashley:
Så du får ikke mange kunder som gråter som meg fordi de må bruke mye penger og trøste dem.
Brandon:
Det er vanligvis aldri som den totale mengden, men det er rød merke når ovner bare utsetter for mye karbonmonoksid og du må stenge av gassen deres. Det er den som kommer til folk.
Ashley:
Vi er veldig glade for å ha deg med oss i løpet av de neste 90 dagene. Kan du kanskje fortelle alle litt om hva du har på gang innen eiendomsinvestering nå?
Brandon:
Så ingenting aktivt akkurat nå. Jeg prøver å spore opp noen avtaler. Gikk faktisk glipp av en i dag fordi det var en forhåndsforeclosure. Det var den siste dagen i angrefristen, tror jeg det var. Vi kunne bare ikke komme opp med pengene raskt nok. Det var bare om en to-ukers heads up fra å gå gjennom det til da det gikk opp. Prøver bare å identifisere et hus på lang sikt eller et hushack for meg selv.
Ashley:
I hvilket marked ser du for øyeblikket?
Brandon:
Omtrent 40 til 50 minutter vest for Minneapolis hvor jeg bor nå, så jeg ønsker bare å holde meg litt i nærheten.
Ashley:
Når begynte du å lete etter tilbud? Når du bestemte deg, "Jeg tar grep, jeg vil begynne å legge inn tilbud, jeg vil begynne å lete, jeg vil gjøre dette," hvor lenge har du vært i denne perioden?
Brandon:
For omtrent et år siden brukte jeg to måneder ganske tungt på å kjøpe noe, men var aldri i nærheten av hvordan markedet var. I utgangspunktet ga du dumdristig opp å tilby og se og sånt og bare fokuserte mer på å lese bøkene og lære det jeg kunne. Nå har de tingene endelig bremset opp, prøver å endelig få det til.
Ashley:
Nå som markedet har endret seg, hva tror du er ditt største hinder, ditt største hinder, det du trenger hjelp med akkurat nå?
Brandon:
Jeg antar at det største jeg trenger hjelp med er å vite at jeg ser riktig på tallene, bare bruke de forskjellige programmene for å beregne husleie, administrere rehabiliteringskostnader og slike ting.
Tony:
Når vi tenker på målene dine, vil jeg bare oppsummere for lytterne våre her. Du har tenkt på å gjøre dette i omtrent et år eller så, kanskje duppet litt. Men målet for deg, Brandon, er at du i løpet av de neste 90 dagene får din første eiendom på kontrakt et sted i og rundt den regionen du befinner deg i i Minnesota.
Brandon:
Yeah.
Tony:
Rått. Nå en rask ting, fordi jeg nevnte dette da vi først startet, du sa at familien din er i næringseiendom, men du velger å gå boligveien. Gi oss litt innsikt i hvorfor du lener deg på den måten kontra reklamen.
Brandon:
Akkurat nå lener jeg meg til bolig for det meste bare for oppstartskostnadene. Forskuddsbetalingspenger med kommersielle er bare mye, mye mer, litt vanskeligere å komme inn på. Familien min, de utviklet mye, men de har på en måte flyttet inn i bolig nå mer som jeg har snakket om det, og det har kommet noen muligheter som de klarte å takle som jeg ikke var i stand til. Så de er på en måte delt med noen få eiendommer i begge nå.
Tony:
Når vi tenker på dette målet du har om å få den første boligeiendommen under kontrakt i løpet av de neste 90 dagene, hva er noen utfordringer du forventer, kanskje med markedet eller andre ting, leiekontroll? Jeg vet at hvert marked er litt annerledes. Hvilke utfordringer føler du at du kanskje står overfor?
Brandon:
Utfordringer akkurat nå får tallene til å fungere. Nå med høyere renter, prøver jeg bare å finne en eiendom som flyter litt penger, bare så jeg kan være trygg på den eller bare noe som er fornuftig å flytte inn for meg selv og leie ut rommene.
Ashley:
Brendan, kan vi dykke litt ned i økonomien din? Per nå, hva er planen din for å kjøpe en eiendom? Har du fått forhåndsgodkjent lån? Har du spart en forskuddsbetaling? Har du en privat utlåner? Hvordan ser kjøpekraften din ut akkurat nå, slik at vi kan få en idé?
Brandon:
Jeg ble faktisk bare forhåndsgodkjent på nytt fordi den andre var ett år gammel i dag. Jeg har en forskuddsbetaling spart opp, så jeg kan sette 20% ned eller oppover 440 slags. Jeg tror at matematikk fungerer der ute. Så jeg har det satt til side og venter på å få noe til å skje. Ideelt sett ville det vært to billigere eiendommer med pengene jeg har satt av til forskuddsbetaling.
Tony:
Det virker som du er på et ganske bra sted, Brandon. Du har litt kapital avsatt. Du har muligheten til å få godkjent et lån. Når du tenker på utfordringene, sa du at det egentlig bare er å få tallene til å fungere. Jeg vil bare stille deg et spørsmål. Hvor mange avtaler vil du si at du har analysert den siste måneden?
Brandon:
Siste måned, siste 30 dager [uhørbar 00:10:14], mener du?
Tony:
Jaja.
Brandon:
Jeg vil si at bare sannsynligvis rundt fem så tungt inn i og en slags hundre fots utsikt på nærmere 20.
Ashley:
Brandon, har du kjøpskriterier som en kjøpsboks når du ser på eiendommen, er det som: «Ok, sjekkliste, den samsvarer med dette, dette, å, ikke det. Ok, jeg går videre til neste»? Hvordan gjør du den oversikten over egenskapene og bestemmer deg for hvilken du faktisk gjør den dype analysen på?
Brandon:
Det kan være på en måte der jeg henger meg ut er at jeg ikke har en 100% kjøpeboks eller noe som er begrenset. Den største tingen, surferhus-hack, ideelt sett vil jeg ha noe med et hovedsoverom, som, i det prispunktet jeg ser etter, bare ikke har vært for mange fordi det er eldre hus som aldri har hatt det. For mer langsiktige ting, antar jeg at kjøpsboksen min for interesse har vært, hvis den ser grov ut, har det på en måte vekket interessen min. Når jeg blar gjennom bilder, liker jeg å se eldre ovner, eldre AC-er, varmtvannsberedere, ting som jeg veldig enkelt kan ta vare på og også bruke som en forhandling for å si at de må byttes ut og deretter kunne gjøre dem begge i en dag. Bortsett fra det har jeg egentlig ikke begrenset meg for mye. Mer av det er en områdeting for meg på dette tidspunktet.
Ashley:
Sier du at når du ser en eiendom, er den bare i hodet ditt når du ser gjennom den?
Brandon:
Yeah.
Ashley:
Dette gjør det enkelt for oss. Dette er din første lekseoppgave. Det jeg vil at du skal gjøre er faktisk å ta deg tid til å skrive ned noen av de tingene du har listet opp til meg og deretter legge til flere ting, som hva er budsjettet ditt for en eiendom, alle disse forskjellige tingene du vil ha i en eiendom, og bare begynn å lage en liste over det. Så når du går gjennom og ser på disse egenskapene, vil du kanskje tenke på flere ting som: «Å vet du hva? Denne eiendommen hadde dette. Jeg tror det vil være en stor verdiøkning. Jeg kommer til å legge det til kriteriene mine, kjøpeboksen min.» Så hver gang du ser på en eiendom, går du gjennom den samme sjekklisten. Det vil bli kvitt loet, og du vil ikke kaste bort tid på å analysere avtaler som ikke oppfyller det du faktisk ønsker uansett. På den måten får du det rett ut av å lete etter de tingene som er på listen din, slik at du ikke bruker mer tid på det. Så Tony, hva ville være den andre delen av det, å gjøre avtaleanalyse, tror du?
Tony:
Ja. Jeg tror vi må øke volumet av avtaler du analyserer. Du sa at du gjorde omtrent fem avtaler den siste måneden. Jeg vil fem, seks X det. Så hvis vi kan få deg til et punkt, Brandon, hvor du analyserer minst én avtale per dag, du slipper jobben, spiser middag, uansett hva det er, bruk bare 30, 45 minutter på å analysere en ny avtale.
Det som kommer til å skje er to ting. Først, kjøpsboksen som Ashley snakket om, den kjøpsboksen kommer til å bli tydeligere for deg. For ettersom du analyserer flere avtaler, kommer du til å begynne å gjenkjenne trender i visse områder eller soveromsstørrelser eller kvadratmeter rundt, "Ok, disse eiendommene har en tendens til å gjøre det bedre enn disse eiendommene, så jeg skal begrense kjøpsboksen min til nå bare disse tingene." Så det første er at kjøpsboksen din blir strammere bare ved å analysere flere tilbud. For det andre er det en god sjanse for at hvis du analyserer 30 avtaler denne måneden i stedet for fem sammenlignet med forrige måned, kan en av disse 30 faktisk være verdt å sende inn et tilbud på. Jeg tror det er det første hinderet vi må få deg mot, er å sende inn disse tilbudene. For når det først begynner å skje, nå nærmer vi oss at du faktisk avslutter den første avtalen.
Ashley:
Brandon, som du gjør... Det er så lett for oss å si det, men du må ta deg tid og være bevisst på å gjøre den avtaleanalysen og lage den kjøpsboksen. Så når vi er ferdige med denne samtalen eller en gang i kveld, er tidsblokkering, "Ok, denne tidsperioden, hver eneste dag kommer jeg til å gjøre dette." Eller vet du hva? Kanskje du bare skal batch-gjøre det. På søndagskvelder skal du gjøre syv forskjellige avtaleanalyser. Selv om det ikke er syv tilbud som oppfyller kjøpsboksen din, er det bare å hente hva som helst bare for å øve på å kjøre tallene på den også. Bare husk også at selv om det er det prisantydningen er, betyr det ikke hva du må betale for en eiendom, så bare reduser prisantydningen, reduser tilbudet ditt for å få avtalen til å fungere, og se hva dette tallet er. faktisk kommer til.
Jeg vil at du skal gjøre disse tingene og jobbe med det. Hvis du trenger den ansvarligheten, kan du gjerne legge ut i vår Slack-kanal at vi har din avtaleanalyse. Så hvis du bruker BiggerPockets' avtaleanalyse, legg ut disse rapportene. Jeg kan faktisk harpe på deg og mase på deg hvis jeg ikke ser noen aktivitet der inne, bare for å holde deg ansvarlig og bare sende dem inn der. Da også, kanskje vi kan gi deg mer verdi for å se på denne tingen, og kanskje du kan endre det og bare hjelpe deg med å finjustere den avtaleanalysen også.
Tony:
Siste spørsmål fra deg, Brandon, bare så jeg bedre forstår situasjonen din. Jobber du for tiden med en eiendomsmegler? Skaffer du disse tilbudene selv? Hvordan ser avtaleflyten din ut?
Brandon:
For øyeblikket er faren min eiendomsmegleren jeg har jobbet med. Jeg har lisensen min også, men den er frosset akkurat nå. Jeg har brukt innsikten hans på mange ting, som kan ha vært det som også har bremset meg, er at jeg tegner med en ekstra prosent eller to, og så ser han på det og legger til prosenten eller to over det jeg har , så da har ting bare aldri fungert. Så det er absolutt nødvendig å begrense det der inne.
Tony:
Jeg føler at vi har en anstendig spillplan for deg. Ashley nevnte ideen om tidsblokkering. Det er vanskelig å få tid til å gjøre disse tingene når du har en fulltidsjobb, spesielt en som er krevende fra et tidsperspektiv, fra et fysisk perspektiv. Så det jeg virkelig vil at du skal fokusere på, Brandon, er hvorfor du begynner på denne reisen. Så hvis du kan, del med oss hvorfor det er så viktig for deg å nå dette målet, og hvordan ser livet ditt ut hvis du ikke klarer å få dette til i løpet av de neste 90 dagene?
Brandon:
Jeg antar at det største er å ha fleksibiliteten hvis jeg ønsker at når jeg vokser opp, stifte familie. Jeg vil ikke komme til poenget med å ønske meg en familie og ønske jeg hadde mer tid til det. Jeg elsker det jeg gjør, men fysisk vil jeg ikke slite med å stå opp av sengen om 20 år fordi knærne mine er borte eller noe sånt. Jeg vil gjøre det jeg gjør så lenge jeg kan fordi jeg liker det, men jeg vil ha friheten når jeg kanskje trenger det hvis noe uforutsett skjer eller ønsker å fokusere på familieting.
Ashley:
Brandon, det er definitivt en god grunn. Vi er kjempeglade og glade for å hjelpe deg. Bare sørg for at du går gjennom leksene til neste gang vi berører basen. Det er så enkelt. Noen mennesker tenker kanskje: "Å, det er så åpenbart å gjøre," men hvor mange mennesker setter seg ned og gjør det? Det er det vanskelige er å sette seg ned og faktisk gjøre det. Det er så lett å fortelle noen eller å vite at du må gjøre noe, det er å ta handlingen og faktisk gjøre det. Brandon, hvis det kanskje er noen som er i samme situasjon som deg og kanskje ønsker å nå ut til deg og ha litt ansvar, hvor er det et sted de kan kontakte deg eller finne ut mer informasjon om deg?
Brandon:
Instagram ville vært best. Det er brandon.diorio, så mitt fulle navn, så BRANDON dot DIORIO.
Ashley:
Vel, Brandon, tusen takk for at du tok deg tid fra lunsjpausen, og forhåpentligvis får du et par minutter å spise. Vanligvis skyver Tony ansiktet før ethvert opptak, så ta gjerne med lunsjen neste gang [uhørlig 00:17:59].
Tony:
Du kan spise mens du gjør det. Det er helt greit.
Ashley:
Ok, Brandon, vi sees neste gang. Tusen takk.
Brandon:
Takk folkens.
Ashley:
Neste opp har vi Lawrence Briggs fra Texas. Jeg føler at Tony og jeg allerede kjente Lawrence fra Instagram. Vi ser ham over alt. Lawrence har profesjonell eiendomsdriftserfaring og har investert i enslige familier nær store militærbaser. Lawrence eier for tiden to langtidsleieeiendommer, men han ønsker å ta virksomheten sin til neste nivå og sikre kreativ finansiering. Lawrence, velkommen så mye til å være vår mentee for dette kvartal 1.
Lawrence:
Takk skal du ha. Tusen takk alle sammen for at dere har meg. Dette er som en episk mulighet.
Ashley:
Vel, vi er veldig glade for å lære om hvor vi kan hjelpe deg med. Så hvorfor ikke begynne med å fortelle oss litt om dine nåværende investeringer du har.
Lawrence:
Selvfølgelig. Jeg har to langtidsleie. Jeg kjøpte faktisk to utleieeiendommer innen seks måneder etter hverandre i år i 2022. Jeg gjorde begge eiendommene utenfor markedet, så jeg var i stand til å finne avtalen, sette sammen avtalen og nå lease dem og administrere dem selv. Akkurat nå frem mot 2023 kan målet mitt for første kvartal gå begge veier. Jeg er veldig nær ved å bli 1 % forbruksgjeldfri. Men hvis jeg kan lande en annen eiendom innen 100. kvartal 1, vil jeg heller kjøpe en annen eiendom og la kontantstrømmen betale ned den lille forbruksgjelden jeg har.
Akkurat nå er jeg W2-ansatt som de fleste andre, så jeg har ekstremt lav DTI, men jeg har sett på mulige egenskaper som er litt over det jeg normalt ville fått godkjent, spesielt hvis jeg ønsker å få inn i kanskje en tosidig. Så målet mitt er å kunne lære å legge strategier og bruke kreativ finansiering til min fordel fordi jeg ikke er redd for å gå ut og finne en avtale og sette den sammen. Jeg trenger bare å sørge for at jeg setter sammen den riktige avtalen som kommer til å være fordelaktig for meg og selgeren, så muligens enten en DSC-lånesak eller en selgerfinansiering for neste avtale.
Tony:
Lawrence, for det første, gratulerer med å ha slått ut de to første avtalene og gjort dem på så kort tid. Jeg tror så mange av lytterne våre ser etter å være i den samme situasjonen, så du har allerede satt et grunnlag der.
Lawrence:
Takk skal du ha.
Tony:
Når du snakker om målene dine, er det virkelig å legge til den porteføljen, men virkelig fokusere på, som du sa, enten et slags DSCR-basert lån, eller kanskje en avtale med emne 2 eller selgerfinansiering. Hvilken type eiendom ser du etter? Ser du etter en enebolig, stor flerfamiliehus, liten flerfamiliehus? Hvordan ser den eiendomstypen ut?
Lawrence:
Selvfølgelig. Min ultimate kjøpsboks er eneboliger bare fordi jeg er nær en militærbase, og derfor er det veldig fordelaktig for eneboliger å være tilgjengelig i dette området. Da ville min sekundære kjøpsboks være enten en duplex eller en fourplex. Igjen, det vil være betinget av om jeg kan sette sammen en fantastisk vinn-vinn-selgerfinansieringsavtale eller en avtale av DSCR-typen.
Tony:
Lawrence, når du tenker på trinnene du må ta for å komme deg fra der du er i dag, for å få den første kreative finansavtalen på plass, hvordan ser veikartet ut for deg?
Lawrence:
Definitivt, jeg trenger å lære hvordan jeg kan analysere disse egenskapene for å få dem til å fungere for selgerfinansiering. Så det er på en måte det største hinderet mitt, og jeg vil definitivt sette stor pris på at dere alle hjelper meg på det området for å kunne se på avtaler og si: «Ok, ville dette fungere for DSCR og/eller selgerfinansiering eller muligens emne 2 ?” Så det er mitt endelige mål å lære å analysere disse egenskapene. Fordi vi alle vet at fra og med 2022 går inn i 2023, er det noen veisperringer når det gjelder renter med tradisjonell finansiering.
Ashley:
Jeg tror en måte vi kan hjelpe deg på, Lawrence, er å sende inn flere tilbud. Så ser på en avtale og si, hvilket tall eller prispunkt ville dette fungere med med selgerfinansiering? Hvordan vil dette se ut med et banklån? Hvordan ville dette sett ut hvis vi kan gjøre emne 2 på det? Lawrence, vil du bare forklare for alle hva emne 2 er? Fordi vi ikke hører så mye, men vi gjorde nylig et intervju med Pace Morby som Rookie Reply, så hvis dere vil gå tilbake og høre mer på det. Lawrence, vil du bare beskrive det raskt hva det er?
Lawrence:
Jeg har aldri tatt et emne 2 lån. De fleste, det de kommer til å gjøre er at de kommer til å overta stort sett et eksisterende lån. Det kan være fordelaktig i dette området fordi det er en militærby. Det som skjer er at vi lar soldatmedlemmene våre kjøpe eiendommer med VA-lån, og så får de utplassere eller forlate området. Så nå sitter de fast med disse eiendommene, og de har ikke bakgrunn fra eiendomsinvesteringer. Så det kan være veldig fordelaktig å kunne komme inn og gjøre et eventuelt fag 2 hvor du stort sett overtar det lånet.
Ashley:
Også den episoden med Pace Morby, for alle som vil lære mer om emne 2, er episode 236.
Tony:
Lawrence, du sa at en av utfordringene dine var å analysere disse avtalene ved hjelp av kreativ finansiering, men du analyserte de to første avtalene du kjøpte på egen hånd?
Lawrence:
Ja, ja. Jeg er en stor nerd når det kommer til Excel, så jeg har Excel-arket mitt og kjører tallene på hva jeg ville bedt om, hva jeg ville bli godkjent for, og så kjører jeg omtrent fem forskjellige scenarier med forskjellige renter og nedbetalinger. Hvis det gir meg det søte stedet, vil jeg bare fortsette og gjøre avtalen.
Jeg liker ikke à la carte-tilbud. Jeg liker å se helhetlig på en avtale. Noen mennesker er som: "Å, jeg må ha en kontantavkastning på 15 %. Hvis ikke, forlater jeg det.» Jeg sier: "Nei, jeg skal ikke à la carte en eiendomsavtale. Jeg skal se på det generelt.» Fordi for meg er jeg singel uten barn, så jeg er på lang sikt. Jeg investerer for generasjonsrikdom for å endre banen til familien min. Jeg kommer kanskje til kort med den kontante avkastningen, men gjett hva? Jeg kan kanskje få den takknemligheten. Hovedboligen min som jeg kjøpte for fire år siden doblet seg stort sett i verdi da folk sa at de ikke skulle kjøpe i 2018. Så jeg liker ikke bare å si at den må treffe denne spesielle varen, ellers er jeg ferdig med den.
Tony:
Jeg vil grave ned i den ideen om å bygge generasjonsrikdom, noe vi snakker om ofte, men det høres ut som det er et sterkt hvorfor for deg. Men før jeg gjør det, vil jeg bare påpeke noe. Du snakket om hvordan du analyserte de førsteårseiendommene du kjøpte. Du snakket om de forskjellige Excel-modellene, og analyserte dem ved hjelp av forskjellige renter og forskuddsbetalinger, den prosessen kan også brukes på den kreative finansieringsruten.
Bare fordi typen gjeld du bruker er selgeren i stedet for banken, betyr det ikke at analysen din av den avtalen endres. For selv når du går selgerfinansiert, vil det fortsatt være kanskje noen prosent av pengene du legger ned. Det kommer fortsatt til å være en rente. Det vil fortsatt være en amortiseringsperiode. Det kommer fortsatt til å være en termin for den gjelden. Så selv om disse tallene kan variere fra selgerfinansiering til et banklån, er analysetrinnene fortsatt ganske de samme. Basert på det du nettopp beskrev, høres det ut som om du allerede er ganske god til å analysere avtaler. Så jeg vet ikke om analysestykket virkelig er en så stor utfordring for deg som du opprinnelig trodde det skulle være.
Lawrence:
Ja, det er definitivt... Det er derfor det er bra å ha mentorer, for hvis du bare snakker til deg selv, skjønner du ikke at du allerede gjør noe. Jeg vil bare være sikker på at det er vinn-vinn. Hver gang jeg satt sammen mine tidligere avtaler, var det en vinn-vinn for meg og selgeren. Men bare på en måte å lære som om hvordan det ville fungere, fordi noen avtaler vil de kanskje ha en ballongbetaling, eller hvordan ville det se ut hvis jeg måtte refinansiere det, og kunne legge det ekstra laget på det jeg allerede er god med å analysere.
Ashley:
Lawrence, avtalene du får, som du analyserer, hvordan skaffer du dem?
Lawrence:
Å, nettverk. Jeg er en stor nettverksmann. Jeg bærer rundt på visittkort. Folk kjenner meg igjen fra sløyfen rundt i byen. Jeg sier bare til folk: «Hei, jeg er en eiendomsinvestor. Jeg ser etter eiendommer. Ta kontakt med meg.» Jeg er aktiv på sosiale medier, som dere alle er klar over. De to måtene jeg fant disse egenskapene, den ene var gjennom å levere mat. Så jeg stoppet og trodde at entreprenøren var eieren, og jeg sier: "Hei, er dette hjemmet ditt?" Han sier: "Nei, men jeg skal gi deg eierens kontaktinformasjon." Jeg sier: "Å, flott." Og jeg kjøpte den eiendommen. Så var den andre eiendommen gjennom en Facebook-gruppe. En fyr postet og sa: "Hei, jeg prøver å selge en eiendom." Jeg sier: "Ok, la meg kjøre tallene." Så jeg føler definitivt at folk liker å si klisjé, nettverket ditt er ditt nettverk, men det er virkelig sant. Det er ikke hva du vet, men hvem du kjenner.
Ashley:
Veldig fort, hva er noen måter du er lik, foruten... Så du ser gjennom Facebook-grupper, du stopper steder. Hva er noen andre måter du innhenter avtaler på enn å bare fortelle alle og enhver hva du gjør med eiendom? Driver du med noen form for e-postkampanje? Jeg antar at du banker på dører, stopper entreprenører.
Lawrence:
Jeg gjorde en e-postkampanje, og jeg gjorde det selv. Jeg ga alle brevene. Jeg tror jeg gjorde kanskje 50 fordi jeg tenkte: "Jeg vil virkelig ha dem håndskrevne og sånt." Jeg tror nok etter den 10. bokstaven jeg var som: "Jeg er over det." Men jeg ga meg selv et mål, og jeg sendte ut rundt 50 brev. Jeg fikk ingen avtaler fra det, men jeg ender opp med å kontakte en eiendomsmegler som sa: «Hei, har du noen gang sendt et brev til en av kundene mine? For jeg tror han fikk et brev. Han vil definitivt ikke selge, men han hadde aldri mottatt et håndskrevet brev.» Hun er som: "Vi vil ha deg i bakhodet hvis han bestemmer seg for å selge noe fra porteføljen sin."
Ashley:
Lawrence, hva er din grunn til alt dette? Hvorfor maser du etter å bli en eiendomsinvestor? Hva er hensikten bak det?
Lawrence:
Min grunn er å bryte generasjonsfattigdom i familien min. Jeg ble født i boligprosjektene i New Orleans, Calliope Projects. Det er sannsynligvis et av de verste boligprosjektene i Amerika. Jeg ble oppdratt av en alenemor som ikke var lat. Hun jobbet rundt tre jobber, men bare med en knapt videregående utdanning, kanskje opp til niende klasse. Hun måtte bli vaktmester på sykehus. Så det hun gjorde, som alenemor, prøvde hun å hjelpe meg og søstrene mine. Jeg er en av syv. Jeg har seks søstre. Hun hadde ikke bakgrunn fra finansiell kompetanse. Arbeidsmoralen min kommer fra henne, men hun visste ikke at du ikke bare kan bli rik av å jobbe.
Min grunn er å bryte den forbannelsen fordi jeg er den eneste som hovedsakelig er i familien min som forstår økonomisk kompetanse og praktiserer det. Så det ville være et øyeblikk i full sirkel å kunne etterlate en arv som er utenfor meg, slik at mine fremtidige nieser og nevøer og store nieser og nevøer og mulige barn ikke trenger å bli født i fattigdom. Så det er min grunn.
Ashley:
Lawrence, jeg er så stolt av deg. Bare det å si at du har tatt initiativet til å utdanne deg selv, det er veldig vanskelig å endre hvordan du har visst at alt for hele livet ditt skulle endre seg og å ville ta handling på noe annet. Jeg tror det er en flott hvorfor-
Lawrence:
Takk skal du ha.
Ashley:
… og det virker som om det definitivt er motivasjon nok for deg til å fortsette og virkelig skape den generasjonsrikdommen.
Tony:
Lawrence, jeg elsker å høre historien, og jeg tror det er et bevis på at hvor du starter åpenbart har stor innvirkning på hvor langt du kan gå, men det begrenser definitivt ikke hva du er i stand til. Jeg tror mitt oppfølgingsspørsmål er, hva tror du det var som utløste den ideen hos deg? Fordi så mange mennesker som vokste opp i visse miljøer, det er alt de vet, det er alt de blir utsatt for, de kan ikke engang fatte noe utover det de ser rundt seg. Så hva var det i oppveksten din som gjorde at du kunne se utover det?
Lawrence:
Selvfølgelig. Som jeg sa, min mor jobbet rundt to eller tre jobber. Det hun gjorde var at hun ønsket å avsløre sinnet vårt, og derfor sendte hun meg til private skoler. Så jeg var en av de få barna fra prosjektene som gikk på en privatskole med barn hvis foreldre var leger og advokater og sånt. Når jeg forlot dette fattigdomsområdet, ville jeg gå inn i disse nabolagene eller forstedene. Jeg begynte å bli forelsket i disse eneboligene, og min lille hjerne assosierte det på en måte med et bedre liv. Vi vet at det er kriminalitet og kriminell aktivitet som skjer hvor som helst. Men jeg tenkte at jeg trenger å få familien min dit, og jeg vil aldri at noen av mine familiemedlemmer ikke skal leve i et trygt miljø. Så da jeg kunne gå inn i de nabolagene da jeg gikk på privatskole, assosierte jeg disse husene som et bedre liv fordi det miljøet var helt annerledes enn de kriminelle skuddene og aktiviteten jeg var vitne til som barn.
Tony:
Vel, kudos til moren din for å ha den innsikten som hjelper deg å utvide det du så, fordi alt du trenger å gjøre er å se det, og umiddelbart nå blir det noe som er oppnåelig. Så et par ting. For det første elsker jeg at du er fokusert på kreativ økonomi. Ash og jeg, det er ikke vår superspesialitet. Jeg tror vi begge har drevet med selgerens økonomi. Det er et par episoder på noen andre BiggerPockets-serier jeg vil at du skal høre på. Dette vil være en del av leksene dine. On the Market, episode 29, Pace Morby's på den episoden, og deretter BiggerPockets episode 527.
Så for de av dere som er BiggerPockets pro-medlemmer, Lawrence, vet jeg at du er det, men dette er mer for våre nybegynnere som lytter. Hvis dere er pro-medlemmer, får dere faktisk tilgang til som et pro-medlem til Invelo, som er programvaren som hjelper deg med å finne tilbud utenfor markedet. Du kan sende e-poster, du kan gjøre [inaudible 00:33:13], alle slags flotte ting for å hjelpe deg med å finne tilbud utenfor markedet. Lawrence, du har allerede tilgang til det, men for våre nybegynnere kan det være en god ting for dere å sjekke ut også.
Ashley:
Vel, Lawrence, tusen takk for at du delte starten på reisen din med oss. Tony gikk litt over leksene dine for å høre på de Pace Morby-episodene. Da vil jeg også utfordre deg til å sette sammen et eksempeltilbud. Selv om det bare er en eiendom du ser på MLS, fortsett og skriv faktisk hva du vil tilby for selgerfinansiering. Hvor mye vil du legge ned på eiendommen? Hva ville være renten du ville gjort? Hvor mange år vil du ha den amortisert over? Vil det være en ballongbetaling? Ville det være ringbart? Så sett sammen et eksempeltilbud. Da vil jeg at du tar det med deg neste gang vi er på en samtale, og vi skal gå over det og se på det. Vi skal se på tallene på avtalen, og vi skal se på hvordan du setter opp selgerfinansieringen på den og hvilket tall som faktisk er fornuftig å kjøpe eiendommen til.
Lawrence:
Rått. Det høres bra ut. Jeg er klar til å gå på jobb.
Ashley:
Lawrence, hva er Instagramen din hvis noen vil komme i kontakt med deg?
Lawrence:
Instagramen min er Lawrence, vanlig stavemåte, LAWRENCE, understrek Briggs, BRIGGS. Du kan ikke savne meg. Jeg har et stort smil og en sløyfe.
Ashley:
Lawrence, tusen takk, og vi kan ikke vente med å tilbringe de neste 90 dagene med deg og gi så mye verdi vi kan for å hjelpe deg med å fortsette din investeringsreise.
Lawrence:
Jeg også. Whoo!
Tony:
Melanie, velkommen til Real Estate Rookie Podcast. Du er vår tredje og siste mentee for denne episoden. Vi er veldig glade for å dele historien din med publikummet vårt her og komme inn på hva som skjer i løpet av de neste 90 dagene. Rask bakgrunn om deg, Melanie, du har allerede to eiendommer i Colorado, noe som er fantastisk. Du tilbrakte den siste måneden i Florida og så på noen korttidsleie der ute, så glade for å dykke ned i det. Du har allerede eiendomslisensen din, noe som er flott. De langsiktige målene for deg er å gå bort fra den W2 og tilbringe deler av året på et sted som er litt varmere enn Colorado. Så glad for å ha deg med på podcasten, Melanie. Velkommen til mentee-gruppen.
Melanie:
Tusen takk. Jeg er så spent på å være her. Jeg kunne ikke ha introdusert meg selv bedre, og virkelig, veldig spent på å være en del av denne kohorten. Lawrence og Brandon er fantastiske. Vi har chattet offline. Bare veldig takknemlig for muligheten.
Tony:
Spennende. Jeg vet at du ser på korttidsleie. Hvordan har reisen vært for deg så langt? Fordi du allerede har de to langtidsperiodene i Colorado, og dette vil være din første korttidsperiode?
Melanie:
Man er faktisk en midtveis, en del av hovedboligen vår. Vi snublet liksom inn i det. Det var ment å være langsiktig, men ja, dette ville være den kortsiktige satsingen.
Tony:
Hva er noen av de utfordringene du føler at du møter når du går inn i denne verdenen av korttidsleie?
Melanie:
For å gi deg litt bakgrunn, gikk jeg til BPCon og deltok på Amanda Han sin økt om skattestrategier og lærte i utgangspunktet om kostnadssegregeringsstudier og spesifikt fordelene ved å være en W2-ansatt og ha en STR. Så jeg forlot BPCon og sa bare: "Ok, jeg må kjøpe en STR før året er omme." Jeg er innfødt i Colorado, men jeg kunne ikke hate å være kald lenger enn jeg muligens gjør.» Så jeg tenkte at Florida sannsynligvis var stedet. Vi har familie der. Jeg kommer bare til å være forpliktet til den prosessen.
Jeg fant en agent utenfor BP-foraene, og han har vært fenomenal. Vi har snakket mye om hva jeg var interessert i og budsjettet mitt. Ganske raskt av battet skjønte jeg at jeg følte meg litt i over hodet. Mine W2 er i teknologibransjen. Da jeg startet prosessen og tenkte på det, følte jeg at jeg bare hadde mer risikotoleranse generelt, og jeg begynner å føle at jeg bare har litt mindre. Så det ble litt mer nervepirrende å tenke på å kjøpe en eiendom på $400,000 500,000, $XNUMX XNUMX med et basseng som ville gjøre det veldig bra på Airbnb. Så det var liksom starten på det.
Vi skiftet litt. Jeg endret litt på prisklassen min. Vi begynte å se på noen andre eiendommer. Men min nåværende utfordring er at jeg har sett på en rekke av dem, jeg så noen få personlig, den gjennomsnittlige daglige raten er, i noen av mine analyser, bare ikke panorering ut for å virkelig vise noen fortjeneste, og i mange tilfeller er det ganske negativt. Jeg tror det er fornuftig for mitt prispunkt og bare se på noen av eiendommene litt lenger utenfor kysten.
Det jeg vil si at min største utfordring er, trenger jeg virkelig å revurdere dette trekket for den nåværende tiden vi er inne i? Jeg ser på belegget på Airbnb-eiendommer over hele Florida og ser bare mye lavere belegg enn jeg forventer og det jeg har hørt er høysesonger. Så når jeg tenker på levedyktighet med tanke på tilstanden til økonomien, økonomisk motvind og alt, vil jeg bare være smart med dette målet fordi ideen til syvende og sist er å ha en eiendom med kontantstrøm. Jeg kan vente med å unnslippe vinteren i noen år til før jeg bare hopper inn i en tvungen avtale.
Tony:
Vel, jeg setter pris på all den bakgrunnen, Melanie. Noen oppfølgingsspørsmål fra deg her. Hva vil du si er viktigere for deg? Er det å få en eiendom i Florida, eller er det å få den rette eiendommen hvor som helst?
Melanie:
Flott spørsmål. Det får en kontantstrømende eiendom. Det bredere målet er å bli økonomisk uavhengig og finne kontantstrømende eiendommer. Så jeg ville lett ofre å finne en eiendom i et bestemt område hvis jeg kunne finne en som ville legge til en portefølje, min portefølje, og begynne å bidra til å generere reell fortjeneste.
Tony:
Et ekstra spørsmål, har du sett på andre markeder utenfor Florida?
Melanie:
Ja, jeg følger The Short-Term Shop. Jeg elsker virkelig Averys podcast. Jeg kjenner noen av områdene de er aktive i. Jeg har ikke gjort noen analyser der, men jeg så på, i tillegg til området jeg var i Tampa, noen av de andre Florida-markedene de lette i. Jeg vet de er i Blue Ridge Mountains, noen områder i Georgia, Mississippi også. Jeg er åpen for dem. Jeg tror en ting jeg ønsket å styre av dere alle, er at det er en investering. Jeg vil være sikker på at jeg ikke blir skremt for tidlig og at jeg ikke gir opp for tidlig. Selvfølgelig er målet å finne en eiendom i løpet av de neste 90 dagene. Men det korte svaret er at jeg er åpen for å vurdere andre markeder hvis det kommer til et punkt hvor jeg bare trenger å revurdere min tidligere beslutning.
Ashley:
Det er klart, Tony kommer til å være mye mer verdifull når det gjelder å forstå korttidsutleiebransjen enn jeg. En vanlig hendelse jeg har sett fra gjester som vi har hatt nylig, er at du vil se på hvor det er store attraksjoner hvor folk alltid kommer til å besøke. Vi har nettopp hatt noen som snakket om nasjonalparker, hvordan de aldri ser at folk slutter å besøke nasjonalparker. Tony, jeg er også interessert i å høre hva du synes om det å holde seg på markeder der det er den store attraksjonen hvor folk alltid kommer til å besøke. Så, Melanie, hvis du kan følge opp markedene i Florida som du ser på, har de noen store trekninger som kanskje bare er mer enn varmt vær og stranden?
Tony:
Det er klart at begge markedene vi er superaktive i akkurat nå, er sentrert rundt nasjonalparker. Vi er i Tennessee nær Smokey Mountains. Vi er i Joshua Tree nær Joshua nasjonalpark. Så jeg har en stor kjærlighet til nasjonalparkscenen også. Vel, her er mitt råd, Melanie, og jeg vil la deg svare på Ashleys spørsmål også.
Jeg tror at mange av de mer modne ferieutleiemarkedene har sett massive prisøkninger de siste to årene, men de gjennomsnittlige dagsprisene i disse markedene har ikke holdt tritt med disse prisøkningene. Så en hytte i Tennessee kan være verdt 75 % mer i 2022 enn den var i 2019, men ADR-ene har ikke økt med 75 % for å oppveie den forskjellen. Så du ser at profitt i noen av disse større, mer modne markedene blir presset litt, og det er derfor jeg stilte spørsmålet rundt markedsvalg. Jeg tror for nyere investorer som går inn i noen av disse mer sekundære og tertiære markedene der det er etterspørsel, noe som en nasjonalpark eller en annen type driver, men de er ikke like populære som Smoky Mountains hvor det er 10,000 XNUMX oppføringer generelt sett region. Jeg skal la deg svare på Ashleys spørsmål om hva de andre trekningene er til Florida.
Melanie:
For å være ærlig med deg, Ashley, hva jeg gjorde i stedet for... Nei, jeg var ikke på utkikk etter andre hotspots. Jeg vet at det er et veldig viktig råd som jeg har hørt på mange podcaster, og sørg for at du er ved sykehus eller andre turiststeder. Min største vurdering var bare havet og personlige preferanser til å begynne med. Så jeg har definitivt plass til å grave videre i det. Jeg valgte også områder basert på... Min andre faktor, da jeg tok et skritt tilbake, var å se på noen analyseplattformer. Så STR Insights var en jeg så mye på. I utgangspunktet lang historie kort, jeg tenkte bare at prisene er mye lavere i dette spesielle området. Kanskje det kommer til å bli en høyere margin her fordi du legger ned mindre. Men så gravde jeg litt mer på BiggerPockets-forumet. Mange av tilbakemeldingene jeg fikk var at det ikke er trekninger til dette området, og bare disse analysene, i utgangspunktet å se på data fra spesifikke lokasjoner, er ikke nok. Så det er en faktor jeg virkelig må ta i betraktning nå hvis jeg fortsetter med å finne en korttidsleie.
Ashley:
Mine korttidsleie er alle i svært landlige områder hvor attraksjonen er et veldig lite sykehus, eller folk bare kommer og blir fordi det bare er ett hotell i byen, så det er bokstavelig talt ingenting annet. Men jeg driver også med Airbnb-arbitrasje der det er veldig liten risiko. Jeg dumper ikke 400,000 50,000 dollar i en eiendom. De jeg eier er $100,000 XNUMX til $XNUMX XNUMX eiendommer, så de er ikke disse enorme investeringene som, hvis folk av en eller annen grunn ikke kommer dit lenger, er det ikke så stor sak at jeg kan dekke kostnadene for det. en stund. Men du hadde sagt at du får den negative kontantstrømmen når du gjør avtaleanalysen. Hvor mange tilbud har du sendt inn?
Melanie:
Jeg har ikke levert noen tilbud.
Ashley:
Her er det jeg vil utfordre deg for leksene dine er å legge inn noen lavballtilbud. Så til kjøpesummen får du negativ kontantstrøm. Så hva må kjøpesummen være og hva må betingelsene for lånet være for å få det til å flyte? Så er det bare å begynne å kaste ut et tilbud. Selv om du bare gjør ett tilbud fra nå av til tiden vi snakker, er det bare å kaste det ut til den lave prisen.
En annen ting du også kan gjøre, er hvis det allerede er en eksisterende korttidsleie som ber om 2019-data. Vi analyserer campingplasser, jeg og partneren min, og det er én ting som hver enkelt campingplassoperatør vi har snakket med har sagt er ikke bruk data bare fra 2020 og 2021 og nå 2022. Gå tilbake til 2019 og hent data derfra også , før reisen eksploderte i de par årene og se hvordan det var da. Så se om du kan få noen av disse dataene. Så til og med gå tilbake til ... Tony på AirDNA, kan du gå tilbake og se på data for markeder for å se hva dagsraten var i 2019? Det er klart at det ikke kommer til å bli det samme, men du kan se på hva belegget er.
Tony:
Vanligvis går dataene jeg ser på det bare tilbake, tror jeg, 18 måneder, så jeg vet ikke om den programvaren går tilbake til 2019 eller ikke.
Ashley:
Vel, Melanie, vi vil gjerne at du sender inn et tilbud, enda mer enn ett, bedre, men bare gjør det til den prisen du tilbyr, og ikke vær redd for å fornærme noen eller legge inn det lave tilbudet. I tillegg er det superspennende og så verdt det hvis det blir akseptert. Eller selv om de går i mot deg, kan du se at det kanskje er en annen måte å få dette til å fungere, og vi kan snakke om det hvis det skjer. Jeg tror det er på tide at du er klar til å legge inn et tilbud uansett hvilken pris som er fornuftig.
Melanie:
Takk Ashley. Jeg elsker den anbefalingen.
Tony:
Mitt andre råd til deg, jeg antar at leksene her vil være å velge minst to andre markeder. Florida er et veldig stort, populært marked med mye konkurranse. Uansett hvor vi er i syklusen, drar folk alltid til Florida og bare et veldig populært reisemål. Så jeg vil at du skal prøve å finne minst to andre markeder som kanskje er mellomstore markeder, et sted hvor det er 100 til 500 oppføringer i disse markedene, så det er fortsatt en anstendig trekning der, men konkurransen er definitivt mykere når det gjelder hvordan mange sendte inn tilbud, og prispunktene vil nok også være litt lavere.
Når du ser på disse markedene, er det egentlig tre ting du ønsker å se etter. Dette gjelder ikke bare deg, Melanie, men også alle lytterne våre. Først vil du se på retningslinjene. Du vil forstå hva de kortsiktige utleietillatelsene er for den byen, for det fylket. Vanligvis fylkesnettstedet eller ringe der oppe, du kan få den informasjonen ganske raskt. Det andre er popularitet. Du vil ikke bli for liten. Hvis det er noe mindre enn 100 oppføringer, ville jeg sannsynligvis ikke rørt det markedet. Jeg ønsker å se i det minste noen aktive korttidsutleie allerede bare for proof of concept. Jeg vet ikke om jeg vil være den 10. oppføringen i en gitt by, fordi det kan bety at hvem vet om folket kommer til å dukke opp eller ikke. Den tredje tingen er bare lønnsomheten. Du vil være sikker på at etter at du har merket av i de to første boksene, kan du fortsatt finne tilbud som oppfyller avkastningen din.
Når du faktisk ser på eiendommene selv, vil du se på beliggenhet. Hver by har et hotspot hvor oppføringer har en tendens til å gjøre det litt bedre, og gjennom analysen din vil du begynne å se hvor de bedre resultatene er. Du vil se på fasiliteter. Hva er de beste fasilitetene i det markedet? Har denne egenskapen disse fasilitetene, eller har jeg muligheten til å legge til disse fasilitetene? Så tredje er verdien, det samme som lønnsomhet. Kommer du til å få den avkastningen du ønsker etter å ha tatt med alle disse tingene? Jeg vet at det er en munnfull. Gå tilbake, hør på det jeg sa akkurat nå. Men jeg tror at hvis du takler de få tingene, vil du være i en mye bedre posisjon når vi snakkes neste gang.
Melanie:
Takk for det. Jeg har ett oppfølgingsspørsmål om det er greit.
Tony:
Yeah.
Melanie:
Jeg lurer på, med tanke på året som kommer, i beregninger eller akkurat som du råder folk, vurderer du lavere belegg? Prøver du å regne det med å bare vite at ting endrer seg generelt?
Tony:
Jeg tror definitivt at du sannsynligvis vil legge til litt buffer til eventuelle ADR- eller beleggsberegninger du gjør. Hvor mye er egentlig vanskelig å si fordi ingen egentlig har den krystallkulen. Men jeg tror det er realistisk å legge til kanskje en negativ 10 % på bivirkningene eller 15 %, hvis du vil være superkonservativ. Bare vet at hver dollarendring i en ADR har en ganske stor innvirkning på inntektene dine på slutten av året. Så et sted rundt 10% kan være ganske bra.
Bare vet, hver lavkonjunktur som går tilbake til 60-tallet, varte de fleste i gjennomsnitt i underkant av 12 måneder. Så det er som om du kan kjøpe denne eiendommen? Selv om det kanskje ikke er en boligdrift i løpet av de første 12 månedene mens det er all denne økonomiske usikkerheten, hva skjer i år to og i år fem og i år 10 når du eier korttidsleien? Hvis du på en måte krysser av i boksene som vi snakket om der du treffer plasseringen, treffer du verdien, du treffer fasilitetene, mer sannsynlig enn ikke at oppføringen kommer til å fortsette å gjøre det bra. Det vil sannsynligvis være en viss usikkerhet på kort sikt, men jeg tror at vi som eiendomsinvestorer må rulle med de slagene og huske at vi virkelig investerer for den langsiktige styrkingen og kontantstrømmen også.
Melanie:
Ja, absolutt. Det er en flott påminnelse.
Ashley:
Melanie, før vi avslutter dagens samtale, hva er din grunn til å investere i eiendom?
Melanie:
Jeg elsker virkelig min W2. Jeg er heldig som har et fantastisk team og kan gjøre det jeg gjør. Samtidig vil jeg bare ikke sitte bak datamaskinen resten av livet. Jeg ønsker virkelig å kunne bygge noe av den friheten inn i livet mitt, så økonomisk uavhengighet er det ultimate hvorfor. Det hjelper at eiendom er så morsomt og utfordrende og spennende og interessant. Så jeg er veldig motivert for å fortsette å lære og vokse. Jeg har også forsøkt å få lisensen min ved siden av bare fordi jeg virkelig evaluerer eller liker å evaluere avtaler. Så jeg håper at det fortsetter å være en del av karrieren min, men litt mer fleksibelt etter hvert som tiden går.
Ashley:
Vel, Melanie, tusen takk for at du ble med oss de neste 90 dagene. Vi er superspente. Hvor kan noen kontakte deg hvis de vil ha kontakt med deg?
Melanie:
Jeg hater å høres så tørr ut, men jeg vil oppfordre deg til å gå til LinkedIn. Jeg er ikke veldig aktiv på Instagram. Jeg føler at jeg alltid er på LinkedIn. Så bare navnet mitt, Melanie Wilmesher, og super responsiv der. Det må nok være det tristeste stedet for folk å nå ut til det du noen gang har hørt.
Ashley:
En av mine beste venner, Lika, hun er en LinkedIn-dronning. Hun maser på meg hele tiden fordi jeg ikke er på LinkedIn. Hun har fått så mange avtaler derfra, private pengelånere derfra og investorer å jobbe med. Hun har hatt stor suksess med det.
Melanie:
Ok, jeg tar det.
Ashley:
Tusen takk for at du ble med oss Melanie. Tony, vi har nettopp møtt de tre menteene våre og gått gjennom målene deres og gitt dem sin første lekseoppgave. Hva er dine tanker?
Tony:
Jeg tror at noen av tingene jeg ser på alle tre er at utfordringene de trodde var utfordringer ikke var så store som de egentlig var. Når du tar deg tid til å nøste opp i disse, forstår du at trinnene du må ta er litt klarere enn det de først forventet. Ærlig talt, jeg tror det er en stor ting som mange nye investorer støter på. Det er dette emosjonelle aspektet som gjør ting litt skumlere enn de egentlig er, men når du tar oversikt over alle tingene du allerede vet og ting du forstår, er det litt lettere å gå videre enn du gir deg selv æren for.
Ashley:
Jeg tror dette kan relatere seg til meg og deg også, Tony, fordi vi noen ganger vet hva vi må gjøre. Det krever bare noen andre å fortelle oss å gjøre det.
Tony:
Det er derfor jeg elsker å ha en trener i treningsstudioet fordi det er sånn «Ja, jeg vet at jeg burde gjøre dette», men når de står i ansiktet ditt og sier «Gjør det en gang til», da holder det deg motivert. Forhåpentligvis kan vi ha den samme innvirkningen på våre mentees her også.
Ashley:
For alle nybegynnere hjemme, vil vi gjerne at dere setter deres egne 90-dagersmål. Hvis du ikke vet hva hvorfor er ennå, prøv virkelig å definere det og gi deg noe som kommer til å gi deg motivasjon og virkelig gi deg energi hver eneste dag for å fortsette å presse deg fremover for å faktisk nå det målet. Jeg heter Ashley @wealthfromrentals, og han er Tony @tonyjrobinson på Instagram. Vi kommer tilbake med en ny episode. Vi sees neste gang. (synger)
Se podcasten her
I denne episoden vi dekker
- Høy rentene og hvordan dyrere boliglån har fått mange investorer til å stoppe opp
- Bygg din "kjøpsboks" og hvordan du kommer opp med din eksakte kriterier for utleie av eiendom
- Kreativ finansiering og hvordan kjøpe en større utleieeiendom selv om du ikke har penger til det
- Generasjonsformue og bruk av eiendomsinvesteringer for å sette familien din i en bedre posisjon
- Kortsiktige leiemarkeder og hvordan analysere en ferieleie på avstand
- Hva du skal gjøre når oppblåste data for utleieobjekter ikke stemmer overens med dagens priser
- Å finne økonomisk frihet og forlater din W2 skrivebordsjobb bak
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Få kontakt med Brandon, Lawrence og Melanie:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-251
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 måneder
- 15%
- 20 år
- 2018
- 2019
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- absolutt
- adgang
- ansvarlighet
- oppnådd
- tvers
- Handling
- aktiv
- aktivitet
- faktisk
- Ytterligere
- Legger
- ADR
- Voksen
- Fordel
- råd
- Etter
- mot
- Agent
- fremover
- airbnb
- Alle
- allerede
- alltid
- utrolig
- america
- beløp
- analyse
- analysere
- analyserer
- og
- En annen
- besvare
- forventet
- forutse
- noen
- hvor som helst
- eple
- anvendt
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- godkjent
- arbitrage
- AREA
- områder
- rundt
- aspektet
- assosiert
- oppnåelig
- publikum
- forfatter
- tilgjengelig
- gjennomsnittlig
- tilbake
- bakgrunn
- dårlig
- Bank
- basen
- basert
- I utgangspunktet
- BAT
- Strand
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- bak
- være
- tro
- gunstig
- Fordeler
- BEST
- Bedre
- mellom
- Beyond
- Stor
- større
- Biggest
- Bit
- Blokker
- blokkering
- Blocks
- Blå
- bøker
- grensen
- født
- kjøpt
- Eske
- bokser
- BP
- Brain
- Brandon
- Break
- bringe
- Bringe
- budsjett
- buffer
- bygge
- Bygning
- virksomhet
- kjøpe
- Kjøpe
- ring
- som heter
- ringer
- Samtaler
- Kampanje
- Kan få
- kan ikke
- lokk
- stand
- hovedstad
- bil
- karbon
- Karbonmonoksid
- Kort
- hvilken
- Karriere
- bære
- saker
- Kontanter
- kontantstrøm
- forårsaket
- sentrert
- viss
- utfordre
- utfordringer
- utfordrende
- sjanse
- endring
- Endringer
- Kanal
- chatting
- billigere
- sjekk
- barn
- Barn
- Velg
- velge
- valgt ut
- Circle
- City
- fjerne
- tydeligere
- klienter
- Lukke
- nærmere
- lukking
- Coast
- Cohort
- Colorado
- kombinere
- Kom
- kommer
- kommersiell
- kommersiell eiendom
- forpliktet
- Felles
- sammenlignet
- konkurranse
- helt
- komplekse
- komplisert
- datamaskin
- konsept
- Koble
- Tilkobling
- hensyn
- vurderer
- Konsoll
- forbruker
- kontakt
- fortsette
- fortsetter
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- kontroll
- Kul
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Motvirke
- fylke
- Par
- kurs
- dekke
- crack
- skape
- Opprette
- Kreativ
- Kreativt
- kreditt
- Crime
- Criminal
- kriterier
- Krystall
- Gjeldende
- I dag
- Kunder
- daglig
- dato
- dag
- Dager
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- besluttet
- Avgjør
- avgjørelse
- redusere
- dyp
- helt sikkert
- levering
- Etterspørsel
- krevende
- utplassere
- beskrive
- beskrevet
- destinasjonen
- Utvikling
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- DIG
- sifre
- Middag
- diskutere
- Vise
- leger
- ikke
- Hund
- gjør
- Dollar
- ikke
- Av
- DOT
- doblet
- ned
- sjåfør
- tørk
- DTI
- hver enkelt
- Tidlig
- enklere
- lett
- spise
- økonomisk
- økonomi
- utdanne
- Kunnskap
- enten
- understreke
- Ansatt
- oppmuntre
- engasjert
- Motor
- nyte
- nok
- Miljø
- miljøer
- EPIC
- Episoder
- spesielt
- eiendom
- Eter (ETH)
- Etikk
- evaluere
- Selv
- NOEN GANG
- alle
- alt
- Excel
- opphisset
- spennende
- eksisterende
- Expand
- forvente
- dyrt
- erfaring
- eksperter
- Forklar
- utsatt
- ekstra
- ekstremt
- Face
- vendt
- Fall
- familier
- familie
- familiemedlemmer
- FAST
- tilbakemelding
- Noen få
- slutt~~POS=TRUNC
- Endelig
- finansiere
- økonomi
- finansiell
- Økonomisk uavhengighet
- Økonomisk kompetanse
- økonomisk
- finansiering
- Finn
- finne
- slutt
- Først
- første gang
- fleksibilitet
- fleksibel
- florida
- flyten
- Rennende
- Flows
- Fokus
- fokuserte
- fokusering
- følge
- etter
- mat
- matlevering
- formel
- heldig
- Forum
- fora
- Forward
- funnet
- Fundament
- Gratis
- Frihet
- venner
- fra
- frossen
- fullt
- moro
- videre
- framtid
- spill
- GAS
- general
- generere
- genererer
- generasjonsformue
- Georgia
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- Går
- skal
- god
- grip
- klasse
- takknemlig
- flott
- sliping
- Gruppe
- Gruppens
- Grow
- Økende
- gjester
- Guy
- gym
- hack
- hacker
- Henge
- skje
- skjer
- lykkelig
- Hard
- å ha
- hode
- .
- motvind
- hørt
- hørsel
- tungt
- hjelpe
- hjelpe
- hjelper
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- hit
- trykke
- hold
- Hjemprodukt
- Hjem
- hjemmelekser
- håp
- forhåpentligvis
- Hospital
- sykehus
- vert
- HOT
- hotell
- hotspot
- hus
- hus
- bolig
- Eiendomsmarkedet
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- yrende
- hvac
- HVAC-system
- JEG VIL
- Tanken
- identifisere
- umiddelbart
- Påvirkning
- viktig
- in
- økt
- øker
- uavhengighet
- uavhengig
- industri
- informasjon
- i utgangspunktet
- Initiative
- innsikt
- innsikt
- inspirasjon
- inspirerende
- i stedet
- Fornærmelse
- Tilsiktet
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- Intervju
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- IT
- Jobb
- Jobb
- sammenføyning
- blir med oss
- reise
- hoppe
- Hold
- holde
- sparke
- kids
- Type
- knocking
- Vet
- Knowing
- kunnskap
- kjent
- KUDOS
- Tomt
- stor
- Siste
- I fjor
- advokater
- lag
- ledende
- LÆRE
- lært
- læring
- Permisjon
- forlater
- Legacy
- utlåner
- långivere
- brev
- Nivå
- LG
- Tillatelse
- Life
- Sannsynlig
- Liste
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- literacy
- lite
- leve
- levende
- lån
- Lån
- plassering
- steder
- Lang
- langsiktig
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- Lot
- elsker
- Lav
- lunsj
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- mann
- ledelse
- administrerende
- mange
- mange folk
- Margin
- marked
- Markets
- massive
- Master
- math
- moden
- Media
- Møt
- medlem
- medlemmer
- nevnt
- mellomstørrelse
- Tentamen
- kunne
- Militær
- tankene
- Tankesett
- minnesota
- minutter
- Mississippi
- MLS
- modeller
- ledd
- øyeblikk
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- mor
- motivert
- Motivasjon
- flytte
- flytting
- multi-familie
- flere
- navn
- nasjonal
- National Park
- nasjonalparker
- innfødt
- Nær
- nødvendigvis
- Trenger
- negativ
- nettverk
- Ny
- New Orleans
- nyheter
- neste
- natt
- normalt
- Antall
- tall
- hindring
- Åpenbare
- belegg
- hav
- tilby
- tilby
- Tilbud
- offline
- offset
- Okay
- Gammel
- ONE
- åpen
- operatør
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- opprinnelig
- Annen
- utenfor
- samlet
- over natten
- oversikt
- egen
- eieren
- eier
- Fred
- foreldre
- Park
- parker
- del
- Spesielt
- partner
- banen
- Betale
- betaling
- betalinger
- Topp
- Ansatte
- prosent
- utfører
- kanskje
- perioden
- person
- personlig
- Personligheter
- perspektiv
- fenomenale
- fysisk
- plukke
- Bilder
- brikke
- Sted
- steder
- fly
- planer
- Plattformer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spiller
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- Politikk
- basseng
- Populær
- popularitet
- portefølje
- posisjon
- mulig
- Post
- postet
- Fattigdom
- makt
- praksis
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- primære
- privat
- pro
- sannsynligvis
- prosess
- Produksjon
- profesjonell
- Profit
- lønnsomhet
- lønnsom
- fortjeneste
- programmer
- prosjekter
- bevis
- proof of concept
- egenskaper
- eiendom
- stolt
- gi
- Kjøp
- kjøpt
- innkjøp
- formål
- presset
- Skyver
- sette
- Sette
- Q1
- Fjerdedel
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskere
- raskt
- hevet
- Rampe
- område
- Sats
- priser
- å nå
- Lesning
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- ekte liv
- realistisk
- realisere
- realisert
- eiendomsmegler
- grunnen til
- oppsummering
- mottatt
- nylig
- resesjon
- gjenkjenne
- Anbefaling
- revurdere
- innspilling
- Rød
- Uansett
- region
- rehab
- husker
- Leie
- leie
- svar
- Rapporter
- representere
- responsive
- REST
- retur
- inntekter
- anmeldelse
- Kvitt
- Risiko
- vei
- veikart
- Rull
- rom
- Rom
- runde
- Rute
- Kjør
- rennende
- Rural
- Distriktene
- ofre
- trygge
- Sa
- samme
- scenarier
- scene
- Skole
- Skoler
- rulle
- årstider
- Sekund
- sekundær
- sikre
- se
- synes
- utvalg
- selger
- forstand
- Serien
- Session
- sett
- innstilling
- syv
- Del
- deling
- SKIFTENDE
- Shop
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- undertegne
- lignende
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- SIX
- Seks måneder
- størrelser
- hudpleie
- slakk
- litt annerledes
- bremse
- liten
- mindre
- Smart
- So
- så langt
- selskap
- sosiale medier
- Software
- noen
- Noen
- noe
- noe
- et sted
- Lyd
- kilde
- Sourcing
- Rom
- snakke
- Spesialitet
- spesifikk
- spesielt
- bruke
- utgifter
- brukt
- splittet
- Sponsorer
- Spot
- kvadrat
- Begynn
- startet
- Start
- starter
- oppstart
- Tilstand
- opphold
- Stellar
- Trinn
- spring
- Steps
- Stick
- stikker
- Still
- lager
- Stopp
- stoppet
- stoppe
- Stories
- Story
- Strategisk
- strategier
- Strategi
- sterk
- Sliter
- studier
- emne
- send
- innsendt
- suksess
- slik
- Super
- søt
- system
- TAG
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- skatt
- lag
- tech
- tech industrien
- vilkår
- tertiære
- texas
- De
- Området
- Initiativet
- Prosjektene
- Staten
- deres
- seg
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- Tredje
- dette året
- trodde
- tre
- Gjennom
- Kaster
- SLIPS
- strammere
- tid
- dekk
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- toleranse
- ton
- Tony
- også
- topp
- Totalt
- HELT KLART
- berøre
- mot
- spor
- tradisjonelle
- bane
- Transcript
- reiser
- Traveling
- Trender
- lastebil
- sant
- typisk
- ultimate
- Til syvende og sist
- Usikkerhet
- etter
- forstå
- forståelse
- forstår
- uforutsett
- oppover
- us
- bruke
- vanligvis
- ferie
- verdi
- venture-
- Versus
- levedyktighet
- video
- Se
- vital
- volum
- vente
- venter
- walking
- ønsket
- ønsker
- varm
- varmere
- Vann
- måter
- Rikdom
- Vær
- Nettsted
- uke
- velkommen
- Vest
- Hva
- Hva er
- hvilken
- mens
- HVEM
- vil
- Vinter
- innenfor
- uten
- vitne
- herlig
- lurer
- Arbeid
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- verste
- verdt
- ville
- skrive
- skrevet
- X
- år
- år
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet