Post-pandemiske boom-markeder for å avkjøle seg "skarpt"

Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer, sammen med James Dainard i dag. James, hva skjer mann?

James:
Nei, bare å henge ut i solskinnet og jeg måtte fly til Seattle etter dette, så jeg vil bli der jeg er, men det ligger ikke i kortene i dag.

Dave:
Hva skal du opp dit for å gjøre?

James:
Vi må gå noen eiendommer. Vi gjør markedsoppdateringen vår. Vi har en investorklasse og så har vi vår Heaton/Dainard-feriefest, som alltid er en morsom tid. Vi liker å ville ute på høytiden.

Dave:
Vel, for alle som hører på dette, tar vi dette opp et par uker i forveien med tanke på høytidene, så du vet at vi tar dette opp i slutten av desember, men hva er planen for festen din?

James:
Vel, vanligvis, og COVID har på en måte rotet seg til, pleide vi å holde store husfester på en av våre flips eller våre nybygg.

Dave:
Det er kult.

James:
De er ganske ville og vi har det bra. Men i år leide vi ut ... Det er kult. Det er som en haug med spill, så de har bowling, Topgolf, alle de forskjellige tingene. Vi gjør litt mer formelt. Neste år skal jeg tilbake til husfest, DJs og alt mulig.

Dave:
Mann, jeg savner deg med tre dager. Jeg skal være i Seattle på fredag.

James:
Å dude. Ja, fordi jeg drar onsdag kveld.

Dave:
Det suger. Greit. Vel, det er for dårlig. Men i dag har vi et fantastisk show for deg. Jeg vet ikke, jeg tror Henry var vertskap for første gang vi hadde Taylor Marr på, men vi har Taylor Marr som er visesjeføkonom for Redfin og sannsynligvis en av de som har forskning jeg følger tettest. Han er ekspert på boligmarkedet, alt. Men i dag går vi virkelig inn i mye migrasjonssamtaler og om hva som skjedde under pandemien og om disse trendene fortsetter nå eller hvilke nye trender som dukker opp som investorer og håpefulle investorer bør være oppmerksomme på. James, var det noe spesielt du virkelig likte og synes lyttere burde holde øye med?

James:
Vel, jeg tror det bare er å spore disse trendene som ikke er … Som jeg tror mange av oss som investorer, ser vi på våre lokale markeder og boliger, hva som skjer akkurat nå og hva vi gjør. Det viktigste for investorer er å bytte og svinge planen din opp. Og jeg vet at jeg lærte at i 2008 er det som å se på alle disse tingene utenfor. Migrasjon er at det var noe jeg aldri har sett på før, bortsett fra det lokale markedet mitt. Men som investor ønsker jeg å fortsette å investere, og du kan spore disse trendene på virkelig plass ... Det handler ikke alltid om de hotteste trendområdene. Det er som om hvor folk flytter? Migrasjonen er en stor faktor i det, og jeg tror det bare er viktig at folk åpner øynene og ser på det store bildet, og så forteller det deg hvordan du skal investere de neste to til fire årene fordi du vil investere der folk skal .

Dave:
Ja, absolutt. Det er et godt råd, og jeg tror dere alle kan lære mye, ikke bare om hvordan det har skjedd de siste par årene, men bare den generelle tankegangen og litt ny informasjon som du bør vurdere når du tenker på din egen personlige investeringsstrategi. Greit, så vi tar en rask pause, og så tar vi med Taylor etter det. Taylor Marr, som er visesjeføkonom i Redfin, velkommen tilbake til On the Market.

Taylor:
Takk for at du har meg. Så flott å være her.

Dave:
Vel, jeg tror vi sa dette da vi snakket sammen før showet, men den første episoden din var en av våre mest populære noensinne. Vi er veldig takknemlige for å ha deg tilbake på showet. Vi hadde deg først på ryggen, og jeg tror det var som mai eller juni, og boligmarkedet så veldig annerledes ut enn det gjør nå. Kan du bare gi oss ditt syn på hva som har skjedd i andre halvdel av 2022?

Taylor:
Ja. Så jeg mener, første halvår var veldig interessant fordi allerede på den tiden steg rentene betydelig og vi så mange ledende indikatorer ta et dykk sørover, markedet reagerte, det var en slags handling med boliglånsrenter som tilpasset seg noen av handlingene til Fed. Nå er vi i fase to, som egentlig er at inflasjonen var mer bekymringsfull i andre halvdel av året. Det førte til litt mer aggresjon fra Feds side for å heve renten. De gikk raskere enn forventet. Som et resultat steg rentene mye raskere selv siden sommeren, og egentlig var de bare mer volatile. De skjøt opp i løpet av månedene, jeg tror det var august og juli og ned på samme tid omtrent et prosentpoengs sving. Det har de gjort to ganger nå. Boliglånsrentevolatiliteten nådde et 35 års høydepunkt, og spesielt dette aspektet forklarer virkelig hva som har skjedd i markedet de siste seks månedene, for ettersom rentene har svingt dramatisk selv etter at de steg og avkjølte markedet, har vi også sett andre indikatorer spille fangst opp.
Boligverdier, for eksempel, har falt i et av de raskeste tempoene siden 2009 ifølge Case-Shiller Index. Det er en reaksjon på disse stigende rentene. Men også vi ser flere av de kortsiktige ledende indikatorene på etterspørselen virkelig spretter frem og tilbake sammen med denne stigningen og fallet i rentene. Et par eksempler har selgere i økende grad måttet sette ned prisen fordi de ikke får et tilbud de ønsker og prisene er høyere. De senker prisen for å møte kjøpere der de er og hva de har råd til. Men når rentene faller, trenger de ikke å gjøre så mange prisfall. Og den ping-pongen har skjedd for selgere. Mange av dem har avnotert hjemmene sine eller hoppet inn i markedet igjen og børsnotert boligene sine på nytt når rentene faller. Så, det samme som gjelder for kjøpere, vil de skynde seg å begynne å reise hjem, kanskje til og med skifte når de gir tilbud etter at prisene faller og de får litt mer medvind fra de lavere prisene. Det har egentlig bare vært volatilitet. Hvis jeg skulle velge ett ord for å oppsummere de siste seks månedene.

Dave:
Og Taylor, noe av arbeidet ditt som jeg liker best handler om de forskjellige regionale variasjonene i boligmarkedet, men vurderingen du nettopp ga oss, er det sant over hele linja, eller ser du dette mer? Ser du mer volatilitet i visse markeder sammenlignet med andre?

Taylor:
Vi ser definitivt mer volatilitet. I stor skala, hvis du tenker på de siste 10 årene, ser du også stor volatilitet på steder hvor det er lett å bygge boliger. Steder som Phoenix, Texas, Nashville, disse stedene er mer volatile fordi det er lettere å øke tilbudet, det er lettere for investorer å slå inn og også gjøre markedet litt mer volatilt. Men det har til og med vært sant bare på en smalere tidsskala de siste seks månedene til et år at det er disse pandemiske boombyene, spesielt i fjellregionen som Boise, Salt Lake City, Phoenix, alle disse stedene, Vegas også har boomet, men de har også kjølt seg kraftig ned. Ettersom rentene har hoppet frem og tilbake, har de faktisk ikke sett så mye tilbake i etterspørselen, noe som betyr at de har fortsatt å avkjøles kraftig som reaksjon på de enda høyere rentene.
Jeg tror noe av det er fordi investorer har trukket seg tilbake og selgere har blitt trukket tilbake, og en liten endring i rentene på kort sikt tror jeg allerede har skremt bort mange av de store aktørene der de føler at det bare er mye risiko der ute for nå. Disse markedene har sett en større tilbakegang, men andre markeder i nordøst og Midtvesten, de har sett mer motstandskraft når rentene faller litt fra sine høyder, og det markerer noe av den nasjonale volatiliteten vi ser

James:
Taylor, jeg opererer utenfor Seattle-markedet, så det er teknologisk. Vi har sett mye påskjønnelse de siste 24 månedene, eller ikke så mye de siste seks, men jeg antar de siste 28 til 30 månedene. Og vi har definitivt sett en ganske drastisk tilbaketrekking fra toppprisene. Mye av prisene er ned 25, 30 %, ikke fra middels, men fra den høyeste vårprisen. Så det vi har sett i det siste, er at det har jevnet seg ut med en langsom sildret som går gjennom markedet. Og noe av det vi ser på når det gjelder investorer, er at vi så et stort fall fra selgeroppgjøret fordi folk ble så utålmodige med dagene på markedene at de kuttet prisene etter to, tre uker.
Og det vi har sett nå er at prisene faktisk har jevnet seg ut litt, og dagene på markedet er konsekvente rundt 30 til 45 dager i markedet vårt, og nå selger ting veldig nær listen, eller jeg vil si innen 2 -3 % forhold på det tidspunktet. Vi har sett varme markeder som Phoenix, Boise, til og med San Diego, disse varme sprudlende markedene, og så har vi sett de teknologiske som boblet opp på grunn av jobbveksten, tror du at de kommer til å flate ut også eller spår du at disse fortsatt kan avta selv med de store fallene vi har sett de siste seks månedene?

Taylor:
Det er et utmerket spørsmål. Jeg vet at mange mennesker i Seattle lurer på dette. Jeg snakket med mange journalister der. Jeg har mange venner i Seattle fordi jeg nylig har bodd der og de siste 10 årene vært mesteparten av hjemmebasen min. Jeg er ganske kjent med Seattle. Og det jeg vet om Seattle er at det har disse gulvene når finansmarkedene begynner å komme seg. Det er mye teknisk rikdom i området, og ettersom aksjer som Amazon og Microsoft og Facebook kommer seg litt tilbake, kan det virkelig bidra til å støtte etterspørselen ganske mye. Det er vanskeligere å se det i dataene fordi det også er denne psykologiske komponenten, akkurat som når det er en økning i permitteringer, ikke alle blir permittert, permitteringene er veldig små, men det er en psykologisk ringvirkning som mange mennesker kan ha økt frykt og angst for å handle i eiendomsmarkedet er den store avgjørelsen.
Når det er sagt, er markeder som Seattle og San Francisco som er veldig dyre og som ikke har blitt karakterisert så mye av en oppblomstring som Boise eller Phoenix, Boise og Phoenix relativt små markeder, så det krever ikke mye aktivitet å gjøre en stor endring. Mens Seattle og San Francisco, er det vanskeligere å få den størrelsen på forskjellen. Nå i Seattle, har det falt i boligverdier fra toppen i mai til september ifølge Case-Shiller med omtrent 9 % allerede. Basert på nyere data tror jeg at det fortsetter med minst noen få prosentpoeng. Vi har sett en stor justering fra de høyere rentene, men det har også vært en trifecta i Seattle av tre ting. Det har vært høyere renter, det er allerede et dyrt marked, så det er mer følsomt for det. Finansmarkedsforhold med mange, som jeg nevnte, teknologiaksjer siden NASDAQ er ned mer enn 30 % fra begynnelsen av året, som veier mye tyngre i markeder som Seattle eller San Francisco hvor det er en høy konsentrasjon av teknologi. arbeidere.
Den tredje tingen er migrasjon. I 2021 publiserte Seattle en nettostrøm av mennesker som forlot området for første gang på mer enn et tiår. Det var egentlig bare en løsrivelse fra fjernarbeid som gjorde at mange mennesker kunne dra. Det fortsatte å få en tilstrømning av mennesker fra Bay Area fordi de sto overfor den samme avgjørelsen, men mange mennesker dro til østlige Washington og til og med til et sted som Phoenix. Nå er det dette elementet med høyere renter som får folk til å fryse på plass og ikke bevege seg så mye, men ettersom rentene har falt, har vi definitivt hørt fra agenter på bakken så sent som i forrige uke at kjøpere hopper inn igjen. De er ivrige etter å komme seg ut dit, og de kan ha trukket seg ekstra raskt tilbake da ting begynte å snu sørover, men de er der fortsatt.
De er sidelinjekjøpere, det er mye inntekt som er kvalifisert, de med tilstrekkelige forskuddsbetalinger der de kunne kjøpe et hjem hvis de bare fant en god avtale. Problemet er at det har tatt en stund før selgere på en måte møter kjøpere der de er. De er vanligvis tregere til å senke prisen, tregere til å reagere på markedsforholdene. Og når de gjør det fullt ut, er det nok kjøpere til å virkelig begynne å stabilisere markedet. Jeg er i leiren at ting reagerer skarpere i Seattle kanskje enn vi til og med er klar over, men det er et element av stabilitet som liksom er på platen akkurat her. Og en av de viktigste tingene også med denne funksjonen i Seattle er at det har vært noen hjem som har falt enda mer enn 20 %. Jeg så på noen boliger som faktisk nylig stengte i april og mai da prisene toppet seg, og ser på Redfin-estimatet eller Zestimate, noen av dem har faktisk mistet mer enn 20 % av boligverdien, noe som tørker bort nesten all egenkapital.
Det er skummelt. Nå, heldigvis, vil de fleste av disse kjøperne sannsynligvis ikke flytte på 10 år, så det kommer ikke til å påvirke dem for dramatisk med mindre de mister jobben eller har et annet økonomisk sjokk. Jeg tror ikke det er en bølge av tilbud å treffe markedet. Så er det også dette elementet at ja, kanskje selgere ikke trenger å senke prisen så mye, men det er fortsatt mye forhandlingsstyrke som kjøpere bygger opp og de kan be om økende selgerkonsesjoner, noe som betyr at kanskje de får ytterligere 3 % tilbake fra selgeren for å gjøre ting som hjemmereparasjoner eller kjøpe ned boliglånsrenten. Og dette er på en måte en savnet funksjon i mye av dataene akkurat nå fordi ingen fanger opp: "Her er hva en listepris var."
La oss si at du noterte hjemmet ditt for en million dollar i Seattle, kanskje du måtte sette prisen ned til 900,000 850, så kanskje du solgte den for under prisantydning til 50, men så måtte du kanskje gi tilbake ytterligere XNUMX i selgerkonsesjoner. Hvis vi ser på noen av de ene beregningene, vil vi kanskje ikke fange den fulle effekten av hvordan boligmarkedet egentlig har justert seg for denne spesielle selgeren. En del av den manglende funksjonen er selgerkonsesjonene som også er på vei oppover.

James:
Ja. Vi selger mange forskjellige typer produkter i vårt marked. Og jeg tror markedet vårt er veldig likt Austin og San Francisco. Jeg tror vi ser dette. Jeg har fulgt dem for å se hva trendene er der inne. Jeg er som, ok, vi er alle i samme båt på dette tidspunktet. Jeg tror det er et godt poeng er at du må være forsiktig med dataene fordi jeg vet at på hver … Vi selger mange nye byggeprodukter byhus. Hver avtale vi gjør, blir prisene kjøpt ned av utbyggere eller selgere, der det er det vi virkelig presser på er å kjøpe ned prisen. Og det koster, mener jeg, hvor som helst mellom 25 og $35,000 5 i kreditt, som hvis du tenker på det, er det omtrent mellom to og XNUMX % av den faktiske salgsprisen.
Det er litt som når leilighetselgere går for å selge leilighetstilbudene sine og de vil pakke artisten og de gir bort alle innrømmelsene på forhånd, men på papiret ser det ut som det er veldig bra fordi de ga bort en gratis måned og jeg føler at det kaster dataene bort. Når vi ser på transaksjoner, sier vi: "Ok, vel, hvor mye sluttkostnader kommer egentlig av der og er det den virkelige verdien av eiendommen?" Fordi disse kjøpsnedgangene er dyre, og det er virkelig noe som ble normalt, i det minste i den nye konstruksjonen, ikke så mye i reparasjonen og vendingen eller det renoverte produktet eller [uhørbart 00:15:27], men i nykonstruksjon er det ganske felles.

Dave:
Bare for alle som lytter, bare for å være sikker på at alle forstår er i bunn og grunn det Taylor og James sier er at selv om i et marked som Seattle hvor dataene gjenspeiler prisfall på Taylor, tror jeg du sa omtrent 9 % ifølge Case- Shiller, og dette skjer i mange markeder over hele landet. Men det høres ut som det du sier Taylor og James, er at det reelle antallet faktisk kan være større fordi selgere gir innrømmelser som har en pengeverdi på opptil 20 eller $30,000 9 som James nettopp sa, men det gjenspeiles ikke i salget pris. Når det gjelder faktisk kjøperinnflytelse, kan det til og med være mer i et marked som Seattle enn 11 %, det kan være 12 %, det kan være XNUMX %, og uansett hvilket marked du opererer det i, kan det faktisk være to eller tre flere poeng enn det som faktisk gjenspeiles i dataene.

Taylor:
Absolutt. Og går tilbake til boliglånsrentekjøpet ned, så dette har vært noe som har blitt stadig mer vanlig i år ser på data fra Freddie Mac, de rapporterer om boliglånsrenter samt hvilke poeng som betales på et lån for å kjøpe ned frekvensen. Og det steg til nesten 20 år for forskjellige lån, for eksempel et 15-årig fast lån, for en 30-års fast har også steget til omtrent et tiår. De sluttet å rapportere om det. Det er vanskelig å vite hva som skjer i sanntid nå, men dette er ikke viktig fordi mange utbyggere også går gjennom denne taktikken for å prøve å gjøre det der kjøpere ikke blir skremt av en høy månedlig betaling når de kobler inn dagens rente. priser. Ved å kjøpe ned prisen kan de gjøre en månedlig betaling mye gunstigere. Faktisk er det så gunstig at å kjøpe ned poengene er enda bedre for en kjøper enn å bare få pengene ned i den lavere salgsprisen.
Det er faktisk ganske flott å øke etterspørselen fra kjøpere, en pool av kjøpere som kunne ha råd til en månedlig betaling som hjemme. Problemet blir imidlertid å kjøpe smertepoeng på et lån, er å plassere et veddemål om at du kommer til å låse deg til denne kursen og at prisene ikke vil falle. Og det vi har sett i, igjen, boliglånsrentevolatilitet, svingningene i boliglånsrentene fra en måned til den neste er 35 år høy. Og dette betyr at sjansene for at rentene faller med et prosentpoeng er høyere nå enn de har vært på veldig lenge. Jeg tror ikke det er sannsynlig at ratene noen gang går tilbake til under 3 %, to og en halv prosent som skjedde under pandemien. Det var en unik omstendighet med at Fed pumpet milliarder av dollar inn i pantesikrede verdipapirer og skapte et unormalt marked for boliglån.
Men nå kan rentene gå høyere og du ville være veldig glad for at du betalte poeng på et lån og at du ikke står overfor høyere lånekostnader. Det ville fungere veldig bra hvis prisene aldri faller under der du er. Men hvis prisene faller tilbake til la oss si 5 %, noe som er mulig hvis vi går inn i en resesjon, faller prisene normalt under en resesjon, da ga du faktisk opp titusenvis av dollar for å satse på at kursen ikke faller effektivt. Du ser det kanskje ikke slik. Det er refinansieringskostnader, det er andre ting som spiller inn der også. Men dette er en slags skjult funksjon som også påvirker markedet som folk kanskje ikke alltid har full kontroll eller forhandlinger over.

Dave:
Det er et så godt poeng, og jeg har ikke hørt det formulert på den måten før, men grunnen til at du godtar og vil ha en selgerkonsesjon for at noen kjøper ned prisen din, er fordi den månedlige betalingen din er for høy og du sier: "Ok. , du kommer til å få betalingen min ned til et akseptabelt nivå, og i bytte er jeg villig til å betale prisen du ber om.» Men hvis prisene faller i fremtiden, er du i bunn og grunn at fordelen du forhandlet fram er omstridt, og du betaler fortsatt den høyere prisen som selgeren ønsket, og fordelen de ga deg er på en måte opphevet.

Taylor:
I det minste delvis. Og på baksiden av det er virkelig juster rente på boliglån, som vi også har sett stige i takt med å betale poeng på et lån. Det er faktisk en økning på begge sider av ligningen av folk plasserte et effektivt veddemål om at enten kursene vil forbli høye og ikke falle i fremtiden, eller at de vil gå lavt og ikke stige for mye i fremtiden. Justeringsrenten boliglån leiren, som utgjør omtrent en av 10 kjøpere i det siste, de har valgt å justere rente boliglån i henhold til Mortgage Banks Association. Og den økningen i bruken av ARM-er er i utgangspunktet igjen, å satse på at kursene ikke vil skyte mye høyere eller betydelig høyere enn du har nå, noe som gjør at lånekostnadene dine i la oss si fem år etter at den faste bytteperioden utløper at du vil ha råd til den betalingen. Hvis prisene faller eller til og med holder seg stabile og justerer rentene på boliglån er på en måte det andre settet av den ligningen som ville være fordelaktig for noen.

James:
Taylor, jeg antar at vi snakker om slags markeder og ting beveger seg rundt, du påpekte noe veldig interessant i Seattle eller jeg kjenner mange av disse teknologiområdene eller San Francisco, befolkningen gikk ned også, at folk flyttet ut over 2023 og mye av det var migrasjonen og hjemmearbeidet der folk kunne være fleksible. Hvis du har muligheten til å forlate Seattle og jobbe på et solfylt sted, er det mange som liker å ta det, de vil benytte den muligheten. Ser du med migrasjonen, vi har sett denne raske, som i Phoenix, Florida, Texas, mange mennesker har flyttet inn i disse statene, og vi har sett mye inflasjon øke i disse områdene, prisstigning i disse områdene . Forutsier du når vi går inn i, ettersom prisene øker og vi ser ut til at vi kan gå inn i en resesjon, ser du at migrasjonen kan begynne å falle dramatisk?
For når folk blir bekymret for deres velferd og jobb, slutter de å flytte rundt, de vil bruke mindre penger og de ønsker å være mer stabile. Men ser du kanskje også at en omvendt migrasjon kommer tilbake med mange av disse selskapene, jeg vet at i Washington eller til og med i New York har jeg lest noen ganger at disse selskapene vil ha folk tilbake på kontoret og de vil ha kropper tilbake på kontoret stoler. Ser du at noen av disse markedene, Austin, San Francisco, Seattle, New York, ser du at migrasjonen snur i løpet av de neste 12 til 24, selv om det er veldig dyrt å bo der? Eller ser du at migrasjonsmønsteret fortsatt er konsekvent der folk jakter rimelige priser og mer er komfortable i den tilstanden de ønsker å leve i?

Taylor:
Du har rett i å kalle ut denne dikotomien av, på den ene siden har du folk som jakter på rimelige priser, og det er virkelig det som dominerte pandemien i 2020-2021. Folk ble løsrevet fra arbeidsplassen sin og kunne flytte eksternt. Det var også kombinert med en unik omstendighet der prisene falt og gjorde en rimelighetsmulighet enda bedre der du kan flytte og låse inn denne lavere prisen. Denne flommen av mennesker som forlater California, som jeg tror staten mistet befolkning under pandemien for første gang i, tror jeg det er et århundre hvis jeg har den rett fra folketellingen. Og mange av disse menneskene dro til tilstøtende stater, Nevada og Arizona og Oregon til og med. Og det skapte boligkjøpsvanvidd i disse områdene. Det var virkelig et jag etter rimelighet. De fleste av de som spurte sa at de flyttet av boligrelaterte årsaker.
Vanligvis flytter folk først og fremst av jobbrelaterte årsaker, for å få en bedre betalt jobb eller jobbmuligheter. Men pandemien, vi så at tar over fra boligrelaterte årsaker, og det var virkelig en rimelig pris. Folk ville ha større plass, å jobbe hjemmefra, større hage, forstadshus, slike ting. Og dette tiltaket for rimelige priser påvirket alle disse markedene, og presset prisene opp. Baksiden av det er at prisene vokste så mye på steder som Austin at de virkelig gjør det mindre attraktivt i dag enn det var for to år siden for noen som leter etter rimelige priser. Faktisk har noen av menneskene som allerede har benyttet seg av den rimelige muligheten på en måte redusert den nåværende rimelighetsmuligheten. Spesielt som du nevnte, har inflasjonskostnadene vært mer enn det dobbelte i Phoenix enn de har i LA og så vel som Atlanta eller Tampa enn de har i New York.
Og en del av dette skyldes migrasjonstrendene som har funnet sted under pandemien. Men ettersom disse stedene blir dyrere med ikke bare boliger, men andre levekostnader på restauranter, for å betale for arbeiderne, har den økte etterspørselen, som også veid i å gjøre disse stedene like attraktive som de pleide å være. Samtidig tror jeg ikke vi kommer til å se en stor retur til disse byene som mistet folk. Vi ser ikke for mye av en nedbremsing. Det vi i stedet ser er at vi ser stedene som Salt Lake City som hadde en boom, de er forbi sin oppgangsperiode og som har bremset opp for å i grunnen ikke helt miste folk, men egentlig ikke få så mange mennesker som de gjorde en år siden. Den samme historien er sann på steder som Austin. Mange av disse pandemiske boom byene, Boise også, migrasjon har bremset inn i dem.
Men det er ikke det at folk strømmer tilbake til steder som Seattle og San Francisco, de mister bare litt færre mennesker. Går vi 60 år tilbake eller så i migrasjonsdataene, er det vi vet at under lavkonjunkturer og perioder med høyere renter, er folk … De har økonomisk angst og de bare fryser på plass. De gjør ikke disse store grepene så ofte i løpet av de umiddelbare årene med en økonomisk nedgang eller krise. Som sådan er vår spådom for neste år at dette også kommer til å være tilfelle vi går inn i en tøff økonomi med at Fed har høyere rentenivå og mest sannsynlig holder dem over 5 %. Og når det skjer, vil det holde boliglånsrentene høye og myke opp arbeidsmarkedet. Alle disse tingene skaper forhold der det er mindre gunstig å flytte og flytte på nettet enn det var akkurat nå eller kanskje det siste året.
Vi forventer en liten nedgang i migrasjonen, men å forbli hevet over pre-pandeminormene på grunn av dette uløselige fjernarbeidet. Og fortsatt ønsker folk å flytte for rimelige priser, spesielt hvis du har den fleksibiliteten. Men så er det denne andre komponenten. Det betyr ikke alle dårlige nyheter for San Francisco, New York, Chicago i verden. Hvis du ser på Gen Z og noen undersøkelser, de største byene de ønsker å reise til er fortsatt de samme byene som San Francisco, New York og kommer ut av den store finanskrisen, nå var det en stor hit for disse byene i de umiddelbare årene, men den andre utvinningen startet, ledet de utvinningen. De ledet i jobbvekst. Mange flyttet til San Francisco. Jeg mener, vi vet det nå som å ha mistet 180,000 2014 mennesker under pandemien. Men i løpet av XNUMX blomstret det.
Det var mye jobbvekst. Det var tidlig i bedringen og mange unge millennials startet karrieren og flyttet til byer som San Francisco eller New York eller Seattle. Det er bare det at de ble så dyre av å ikke bygge boliger at nå mister de folk. Jeg tror at når ting begynner å ta seg opp igjen, kommer vi ut av denne økonomiske nedgangen, kan vi se at noen yngre Gen Z fortsatt flytter for karrieren. De er mindre bekymret for boligkostnadene enn kanskje de eldre millennials er som starter familier og forlot disse byene. Men det betyr ikke at det helt vil oppveie tapet som har funnet sted under pandemien.

Dave:
Taylor, så glad du tok det opp. Jeg har sett noen av, jeg tipper lignende undersøkelser om Gen Z og hvordan de flytter til byer med relativt høye priser, noe som for meg gir mye mening. Hvis du er ung, er dette attraktive byer, det er mye å gjøre, det er høyt betalte jobber. Det gir mye mening. Men for menneskene som migrerte under pandemien, du nevnte millennials, er at demografien som beveget seg mest som folk som nettopp startet sin familie, eller var det allestedsnærværende som om alle flyttet?

Taylor:
Ja, folketellingen som nylig ble utgitt i september, tror jeg, eller oktober, noen data om demografien til alle på fylkesnivå ned til alder, rase og andre aspekter ved dem. Jeg brukte litt tid på å grave i disse dataene for å se hvordan forskjellige fylker endret seg under pandemien, og fylkene, de 20 mest folkerike metroområdene, disse urbane fylkene er egentlig det som drev migrasjonseksodusen. New York County, San Francisco County, King County, Washington, dette er de urbane fylkene i disse store byene som så alle disse menneskene forlate. Hvem dro? Vel, vi vet et par ting om dem. Vi vet at demografien til millennials, så de i utgangspunktet i deres 25 til 44 år, den aldersgruppen er det som drev utvandringen ut av disse store urbane fylkene og spesielt ikke-spanske hvite husholdninger som starter familier. Det er de som enten gikk i forstad for å bli huseier, for å se etter mer plass eller for å flytte til et rimeligere sted. Steder som Tampa eller Atlanta hvor mye inngående migrasjon også fant sted.
Det er først og fremst det vi vet om hvem som flyttet. Det er også et element som var litt mer unikt nå under pandemien, som er politikk. Det var en stor politisk respons under pandemien om hvordan vi håndterer ting rundt nedleggelse av virksomheter, håndheving av maskebruk, alle typer forskjellige forskrifter på statlig nivå som fant sted. Og hvis vi ser på hvem som forlot California, var det uforholdsmessig republikanere som forlot California, registrerte republikanere som forlot California til nærliggende stater eller som forlot steder som Seattle og Vest-Washington til Idaho. Det var også denne politiske sorteringen som virkelig ble forsterket.
Det har funnet sted siden rundt 80-tallet, og det er i økende grad grunnen til at stedet vi bor beskriver politikken vår nå mer enn noen gang, men spesielt under pandemien ble du i økende grad påvirket av lokalpolitikken eller politikken på statlig nivå. Og det spilte også en rolle i migrasjonen med hvem som kunne ha flyttet. Nå fremover tror jeg ikke det kommer til å spille like stor rolle. Det er mindre av denne innvirkningen selv til tross for ting som Roe v. Wade eller andre politiske aspekter på delstatsnivå. Det er fortsatt at skatter dominerer og rimelighet dominerer med en høy preferanse for hvilke stater folk flytter til.

James:
Jeg tenker alltid på denne migrasjonen fordi jeg har snakket med mange mennesker fra Washington. Jeg kjenner mange mennesker som har flyttet ut av den staten. Jeg deler faktisk tiden min nå mellom Washington og et solfylt sted. Det hadde ingenting med politikk å gjøre, hadde alt med sol å gjøre. Men jeg lurer på om, og dette kommer til å bli en vanskelig data, dette ikke er noe du kan legge data bak, men det kan du vel, men flytteanger er det jeg kaller det fordi jeg kjenner noen som har flyttet stater ganske drastisk. Og de gjorde det på en måte fordi de er sånn «jeg kan gjøre dette fordi alle gjør det» og nå er de innelåst fordi hjemmene deres har blitt svekket og de fant ut at de valgte feil by og de de sitter litt fast der de er som, "Å mann." Det er ikke det at de ikke ville ha flyttet igjen eller solgt hjemmet sitt igjen, men de gjorde det bare så travelt, og markedet var også så varmt i alle disse nabolagene at de måtte gjøre det …
Mange boligkjøpere har dessverre ikke tenkt på kjøpet de siste 24 månedene, og de måtte bare komme seg inn i et hus. Og jeg lurer på hva det kommer til å gjøre så langt som, fordi de gikk inn i enten ... Jeg antar at noen av dem kan bli utleie hvis det var et rimeligere marked. Men jeg kjenner mange mennesker i Idaho spesifikt der de flyttet ut dit, de elsket det i seks måneder, 12 måneder, og så sier de: «Vet du hva? Jeg vil tilbake mot havet.» Men nå sitter de fast fordi markedet har tømt seg så raskt. Ser dere noe av det? Jeg lurte på om det faktisk kommer til å skje fordi en slags bølge av foreclosures fordi folk bare kommer til å si: «Nei, jeg vil ikke ha dette lenger, jeg drar bare. Jeg bryr meg ikke om hva det er. Jeg har ingen egenkapital, jeg bryr meg ikke hva betalingen min er. Jeg vil tilbake til byen.»

Taylor:
Det er et godt spørsmål fordi du har rett. Det er ikke store vanskelige data om dette å vite, ok, er denne selgeren noen som nylig har flyttet og det er motivasjonen deres for å selge? Det vi vet er at vi gjennomfører mange undersøkelser hos Redfin, og vi stiller ulike spørsmål til våre agenter, våre kunder og allmennheten. Og under denne migrasjonsbølgen av pandemien spurte vi folk om dere er lykkeligere etter at dere flyttet? Og også hva med rimelighet? Og til tross for økningen av prisene på 20-30 % på steder som Boise, sparte de fleste faktisk penger på sin månedlige betaling og kom ut i forkant når det gjelder deres månedlige boliglån i forhold til inntekten.
Og delvis er det fordi det er folk med høyere inntekt som flytter til steder som Boise som har råd til disse. Og vi kan se på data fra HMDA, Home Mortgage Disclosure Act, for å se hva med inntektsendringene til folk som flyttet? Det var en overkommelig komponent som kan drive noe av denne gleden, at folk følte at de fikk mer disponibel inntekt nå etter flyttingen. Men stort sett har folk vært fornøyde med grepene deres. Du vil definitivt høre anger. Faktisk, tidlig i pandemien, publiserte New York Times historien om noen som forlot New York City og kjøpte en gård, og de oppdaget et biereir og de visste ikke hva de skulle gjøre, så de solgte bare huset.
Uansett, du vil høre historier som dette, men de er ikke normen. Og totalt sett tror jeg folk har vært mer fornøyde. Faktisk ønsker folk å migrere mer enn de gjør nå. Mobiliteten har gått ned de siste fem tiårene, faktisk seks tiår nå. Og som et resultat beveger folk seg bare ikke så mye. Og det er ikke bra for den amerikanske økonomien. Det er mange grunner til det, for eksempel økningen av yrkeslisensiering gjør det vanskeligere å bevege seg over statlige linjer. Men når det er sagt, det pandemien gjorde var at den senket stangen for å flytte. Du trengte ikke å kutte sosiale bånd fordi de allerede var kuttet av sosial distansering, ikke gå til kirker og skoler og alle typer andre sosiale institusjoner. Du var allerede skjermet på plass, du pendlet ikke til jobb. I det store og hele var kostnadene ved å flytte i form av sosiale kostnader mye lavere.
Det gjorde det der folk som egentlig burde flytte, men som er nølende til på grunn av, vel de har satt opp situasjonen sin. Pandemien brøt på en måte disse båndene og tillot folk å flytte på en enklere måte. Og mange mennesker kom ut foran på grunn av det. På nettet synes jeg det er gode nyheter, det er definitivt beklagelse. Jeg personlig flyttet også. Jeg forlot Seattle i april 2021, flyttet til Nord-Virginia. Jeg elsker solen nå. Det er fantastisk. Det er en super solrik dag i dag, og det gjør meg glad når jeg våkner til solen om vinteren. Men jeg kan relatere til de kjøperne at det var et hektisk marked, du må liksom ta noen kompromisser.
Vi fikk ikke drømmehjemmet vårt, men vi fikk et bedre hjem enn vi hadde i urbane Seattle. Men når det er sagt, betyr det ikke at jeg skal flytte neste år eller de neste to årene, og jeg kan alltids konvertere til utleie hvis jeg ønsker å flytte et sted og leie til og med. Det er muligheter folk har til å dempe noen av disse utfordringene. Jeg tror ikke folk har så mye håndjern av avgjørelsen og leie er virkelig et flott alternativ. Jeg tror det er grunnen til at vi ser litt flere mennesker forlate leiemarkedet og forblir leietakere i boligeie. Vi vil sannsynligvis ta en liten bit av gevinsten i løpet av det neste året på grunn av det også.

Dave:
Rått. Vel, dette har vært fascinerende Taylor, og det høres ut som alle disse migrasjonstrendene er superinteressante og relevante for både huseiere og eiendomsinvestorer. Det høres ut som det roer seg litt ned og vi kommer til å gå inn i en ny fase av migrasjon i USA som vi må se hva som kommer når økonomien bremser ned. Men før vi kommer ut herfra, ønsket jeg å skifte gir fordi da vi pratet før showet, ertet du med korttidsleieinformasjon og data som du kanskje har. Og jeg vet at James og jeg er ivrige etter å høre hva du har å si. Kan du fortelle oss hvilke oppdateringer du har om det markedet?

Taylor:
Ja, så under pandemien så vi en boom av folk som kjøpte opp andreboliger. Det mer enn doblet aktiviteten totalt sett, delvis som et resultat av lavere priser samt at folk kunne få mer glede av dem og flytte til steder hvor de kunne ha disse korttidsleiene. Men så var det noen reguleringer som ble utført av FHFA som gjorde at kostnaden på dette ble høyere. Og umiddelbart etter at disse restriksjonene ble på plass, var det to separate ganger dette skjedde, og vi så at andre hjems aktivitet trakk seg kraftig tilbake. Nå har andreboligkjøp falt enda raskere enn det totale boligmarkedet har trukket seg tilbake. Og investorer trekker seg også raskere tilbake enn det totale markedet. Og begge disse sammen skaper virkelig en viss mangel på etterspørsel som virkelig støttet opp mange av disse investormarkedene. Markedene der det er kjøpt mange andre boliger og korttidsleie er også i ferd med å avkjøles.
Og til og med vi ser dette i Florida, hvis du deler Florida opp i Gulf-byer som Cape Coral og Tampa hvor det er mye kjøp av andre boliger sammenlignet med steder som Miami hvor det ikke er like vanlig, ser du at markedene kjøles ned skarpere i stedene som hadde høyere konsentrasjon av andre boligkjøp. Dette utgjør et problem ettersom markedet nå avkjøles og du har mange som trekker seg tilbake fra å selge hjemmet sitt. Nye oppføringer som treffer eiendomsmarkedet for salg er ned rundt 22% fra år til år. Dette er folk som i utgangspunktet velger å ikke selge. Nå er noen av dem bare boligkjøpere, rykker opp kjøpere som bare skal sitte på plass. Det betyr ikke så mye. Men det er også disse andre huseierne som kanskje normalt ville avlastet eiendommene sine. Men etter hvert som markedet har avkjølt, har de sett boligverdiene trekke seg litt tilbake.
De har bestemt seg for at det ikke er et gunstig tidspunkt å selge på, og kanskje de velger å flytte hjemmet sitt til det kortsiktige leiemarkedet eller det langsiktige leiemarkedet. Vi ser at tilbudet beveger seg litt fra selveierboliger mot korttidsutleie og langtidsutleie også. Det økte tilbudet begynner virkelig å få ned de totale leieprisene. Men i det kortsiktige leiemarkedet er det vi ser umiddelbart skje en økning av ledige stillinger, og beleggsgraden generelt synker. Så langt har AirDNA lagt ut noen gode data som viser at det er flere kortsiktige utleieoppføringer på markedet, og dette er folk som kanskje har vanskelig for å fylle det helt og det kommer til å bli vanskeligere å kontantstrømme noen av disse kortsiktige. utleieeiendommer. Det er mange bekymringer, mye risiko for hvordan disse boliglånene kanskje til og med ble strukturert under pandemien, at det kanskje vil komme noe nødstedte salg fra disse eiendommene.
Jeg tror at noen av frykten der ute på Twitter og andre steder kan være litt overdreven. Når vi ser på generelt hvordan beleggsratene har endret seg og til og med anslagsvis inn i neste år, la AirDNA ut en utsikt, inntektene vil reduseres fordi det kommer til å bli færre bookede netter og med mer tilbud enda lavere dagspriser litt. Men samlet sett er ikke inntektsreduksjonen dramatisk. Og hvis folk hadde planlagt dette for en langsiktig investering, for eksempel 10 år, tror jeg de vil klare seg. Mesteparten av folket. Det var mange mennesker som kjøpte i løpet av 2020-2021 da prisene var høye og de kunne ha sett noe av egenkapitalen forsvinne og kanskje ikke kontantstrømmer det så mye de vil, men totalt sett påvirker dette bare en håndfull av markeder. Selv om alle disse oppføringene skulle legges ut for salg, forventer jeg ikke store ringvirkninger til eiendomsmarkedet for salg som får prisene til å [uhørbart 00:40:27] slik. Det er på en måte det jeg ser utvikle seg akkurat nå.

Dave:
Jeg er så glad for at du tok dette opp, Taylor. Jeg har sagt på dette showet, folk som lytter vet sikkert at jeg tror disse høyprisferieområdene, skiområdene, fjellbyene, strandsamfunnene sannsynligvis har den største risikoen. Stort sett er min mening informert av noe av forskningen din, spesielt rundt etterspørselen etter andre hjem og hvordan du har vist at den økte noe sånt som 90 % over nivåene før pandemien, nå er den godt under nivåene før pandemien og så så jeg det samme AirDNA data som du refererer til og var enig i at det ikke er som en gal ting som kommer til å skje. De spår en nedgang på 5 %, noe sånt som 5 % nedgang i inntekter. Men jeg tror at lærdommen, eller i det minste hva som er kilden fra meg fra dette er om folk som prøver å komme inn i korttidsutleiebransjen akkurat nå, jeg tror det kan være veldig vanskelig.
Vi ser denne enorme økningen i tilbudet og antallet oppføringer i området, og folkene som har mange anmeldelser og som har satt opp driften og nynner med, kommer sannsynligvis til å klare seg fint under denne nedturen. Men hvis du er en ny oppføring i en tid der jeg tror inntektene for hele bransjen kan falle som helhet når folk trekker seg tilbake på å bruke litt, i en tid hvor det er mer økning eller mer tilbud kommer på nettet, jeg bare advar folk om å være for engstelige og altfor optimistiske med å komme inn på det kortsiktige leiemarkedet, spesielt i disse markedene du snakker om. Jeg vet ikke om det kan være en helt annen dynamikk i de store metrostasjonene, men i disse ferieutleieområdene, andre hjemområdene, som du sa Taylor, tror jeg det er et område som er mer risikabelt enn det totale boligmarkedet må jeg si.

James:
Ja, vi har sett mye lagerøkning og det … jeg mener, når du roter med den boliglånskalkulatoren, er det dyrt når du ser på disse sekundære hjemmemarkedene. Og jeg tror det er der du ser denne tilstrømningen av boliger. Og jeg tror også folk beveger seg mindre rundt, men jeg kjenner Palm Springs, Lake Havasu, til og med i vårt Washington-marked, Suncadia, som er et fantastisk sted, men jeg mener, beholdningen har økt dramatisk i disse områdene og antallet transaksjoner pågår, tror jeg de også er betydelig nede. Det virker som om det alltid er det første som skal gå. Når du vil spare penger, vil du bli kvitt den ekstra utgiften, og jeg tror at det kortsiktige leiemarkedet med det avtar, folk er bare bekymret, eller mange som har kjøpt korttidsleie, kanskje ikke har leid slik de trodde de skulle leie, og de vil bare komme seg ut under dem.
Vet du hvor mye korttidsleie ble kjøpt med lave forskuddsbetalinger? Fordi jeg lurte på om det kommer til å være en bekymring fordi mange mennesker strukturerte avtalene sine ettersom de ikke hadde eid eiendommer, ønsket de å få en ny investering og så kjøpte de den med 3-5% ned eier okkupert. Vet du hvilke data som ligger bak det? Hvor mange transaksjoner ble utført med lite likviditet? Fordi jeg mener, de kommer til å være veldig undervannsegenskaper i løpet av de neste 12 månedene.

Taylor:
Jeg vet ikke nøyaktig andelen. Etter det jeg har forstått burde den være relativt liten. Nå er det noe økt bruk av ulike lån, jeg prøver å huske hva de het. Men i utgangspunktet er et lån strukturert utelukkende med tilstrekkelige inntekter fra gjennomsnittlige bestillinger per natt og til gjennomsnittlig leiepris. Siden begge disse ligningene endrer seg og kommer til å endre seg, er noen av forutsetningene som gikk inn i strukturen i disse boliglånene definitivt problematiske og kan føre til at folk ikke bare blir under vann på lånet hvis egenkapitalen faller, men også ikke er i stand til å møte sine månedlige boliglån bare basert på inntektene fra det kortsiktige leiemarkedet. Noen av disse personene velger å se etter langtidsleie, og noen markeder jobber gunstig for det, som for eksempel mellomstore byer. Men destinasjonsstedene, fjellskibyene, innsjøen, de er heller ikke like gunstige for å finne langsiktige leietakere.
Det er problematisk på noen av disse områdene. Men jeg er ikke sikker på nøyaktig hvor populært det er. Mye av kjøpene skjer vanligvis med kontanter, og under pandemien så vi en haug med mennesker som valgte å hoppe på et boliglån på grunn av at prisene var så gunstige inntil disse restriksjonene kom på plass fra Fae og Freddie om høyere opprinnelsesgebyrer for eksempel. Det var virkelig ekstremt gunstig. Du får 3 % på et andre boliglån så lenge du hadde 20 eller 25 % ned. Det var sikkert noen som la mindre ned. Men de jeg tror er litt mer ... Vel, litt mindre vanlige, mer unike generelt for det kortsiktige leiemarkedet. Men vi har absolutt sett at det har skjedd.

James:
Og jeg la merke til at selv om de siste 12 til 18 månedene, var det mange DSCR-lån på gang. Det var som disse forretningslånene som ble strukturert på den måten. Jeg mener, de la ned litt mer penger på disse lånene. Jeg tror de vil gå opp til 80% lån til verdi, kanskje 85%. Men en ting som er litt skummelt er at disse lånene har ganske ekle forskuddsbetalinger på dem der de er fem år 54321s, og så ikke bare er de under vann med egenkapitalen, de må komme opp med differansen for … jeg mener , la oss si at du kjøpte et hus for en million dollar og du har en forhåndsbetaling på fire eller fem poeng, og så falt markedet med 20 % på topp. Jeg mener, det er en svært betydelig undervannsaktiva i tillegg til å bestemme lånet.
Avhengig av om de har termin på to, tre eller fire år, kan inntekten deres om to år være så lav at folk må komme inn med mye penger for å kjøpe lånet tilbake. Og det er der jeg er litt opptatt av det markedet i de lånene som var strukturert slik. For hvis inntekten, som du sa, går ned, vil banken ha mer penger, og mange av disse menneskene hadde ikke pengene. Det er derfor de gikk med DSCR-produktet, og det er litt skremmende på det tidspunktet.

Dave:
Det er vanskelig, mann. Jeg mener, så mye av det vi snakker om, i hvert fall personlig, hvorfor jeg ikke tror hjulene kommer til å gå av i boligmarkedet, jeg tror vi vil se nedgang er at utlånspraksis er så mye bedre. Men som en DSCR er ikke et boliglån. Det er et forretningslån som du sa James. Og det James sier om forskuddsbetaling, det betyr at selv om folk selger det under vann, er det en straff som banken vurderer for å avslutte lånet tidlig som folk også må komme med. Det kan sette dem lenger under vann. Det er ganske skummelt. Vel, Taylor, tusen takk. Dette har vært en stor, enorm hjelp. Liker alltid å ha deg med på showet. Hvis folk vil lese forskningen din eller komme i kontakt med deg, hvor skal de gjøre det?

Taylor:
To steder. Først er jeg på Twitter, @TaylorAMarr. Og så skriver og bidrar jeg med research til Redfin-bloggen. Det er redfin.com/news. Og det er der du kan se de fleste dataene våre, forskning, vi legger ut en ukentlig rapport som dekker markedet så vel som en haug med annen forskning.

Dave:
Tusen takk til Taylor Marr, som er visesjeføkonom i Redfin. Vi setter stor pris på at du kommer tilbake på showet.

Taylor:
Takk for at du har meg.

Dave:
Greit, James, så hva syntes du?

James:
Å mann, Taylor er flott, mann. Jeg må si at han kan imponere meg nesten bare litt mer enn deg på datanedgangene.

Dave:
Han imponerer definitivt. Jeg mener, jeg ser opp til ham, han vet alt. Det meste jeg snakker om, jeg takler uansett hva Taylor snakker om.

James:
Ja, han kan definitivt saken. Og det var veldig interessant på migrasjonsmønstrene. Så en ting med inflasjonen også og migrasjonen, det var noe jeg leste opp i går. Det blåste i hodet. Jeg tenkte: "Oh wow. Ja, inflasjonen er dobbel eller trippel med folk som flytter dit.»

Dave:
Helt klart. Jeg tror to ting Taylor gjør bedre enn noen andre er å snakke om migrasjon. Han har virkelig et grep om hvor folk flytter, ja, det påvirker selvsagt boligmarkedet. Men det er bare litt interessant generelt hvis du bare er nysgjerrig på hva som motiverer folk til å flytte og du bør definitivt sjekke ut forskningen hans, men jeg trodde det var så sant. Vi snakker på showet om hvordan det ikke er noe "nasjonalt" boligmarked, og du må se på ditt regionale marked for å forstå prissettingen. Men som du nettopp sa, er det samme med inflasjon, ikke sant? Hvis du ser på Phoenix, er inflasjonsraten det dobbelte av LA. Du må ta det med når du vurderer hva som skjer i boligmarkedet der, for ikke bare gikk prisene og husene opp i Phoenix raskere enn de fleste steder, men forbrukskraften går ned raskere enn de fleste steder i Phoenix. Det får en en-to-treff i rimelighet der, det kommer nok til å legge mye press nedover på prisene.

James:
Ja, det er en slags røyk og speil. Jeg tenkte, å ja, alle vil hit fordi det er rimeligere. Men nå betaler du dobbelt for alt annet. Men jeg mener, på slutten av dagen også, er det alltid kortvarige smerter. De dro til et annet marked. De fikk en stor rente, en lavere betaling og inflasjonen vil gi opp på et tidspunkt, spesielt hvis boligmarkedet kjøles ned. Fordi jeg så mye av den statistikken var … jeg mener, mye av boligmarkedet forårsaket økningen. Men ja, disse migrasjonsmønstrene, jeg vet at jeg alltid har vært en lokal investor i Washington, men mens jeg ser på disse og lærer mer om disse, åpner det definitivt øynene mine for å investere i noen andre markeder.

Dave:
Ok, vi må følge opp det og bare se hvor du skal. Men ja, jeg tenkte at det oppmuntrende, i det minste fra et investorstandpunkt med Taylors forskning, er at migrasjonsmønstrene roer seg. Det var så vanskelig å forutsi hva som har skjedd de siste par årene. Du ser disse rapportene, men de fleste befolkningsdata kommer inn én gang i året. Du vet ikke engang hva som skjer. Du hører bare anekdotisk at alle flytter til Austin eller Phoenix eller Boise, og det er vanskelig å vite, er det ekte? Kommer det til å vare? Og i det minste for meg, hvis du investerer i flere markeder eller prøver å velge et marked å investere i, er det beste som kan skje at ett, hjemmearbeidet og to, migrasjonsmønstrene bare blir mer forutsigbare.

James:
Ja, jeg tror du har rett. Jeg har trodd at noen av disse byene bare blomstret. Og en del av det er også der du bodde, ikke sant? Da jeg var nede i California, skulle mange mennesker fra California til Idaho eller så var Washington, men så skulle mange andre stater, Upper East Coast, ned til Florida. Det kom litt an på hva du hørte. Men ja, de migrasjonsmønstrene, jeg visste at det hadde en effekt på markedet, men jeg skjønte egentlig ikke at det hadde så mye trekk på inflasjonen, bare alt over hele linja.
Og det virket som om folk flyttet ut mye raskere. Men på slutten av dagen antar jeg at det viser at de virkelig ikke beveger seg. Det var kanskje mer hype enn noe annet. Men jeg vet ikke, vi får se hva som skjer. Jeg personlig tror at dette kommer til å avta ganske mye fordi når vi først går inn i en … jeg husker bare i 2008 da vi gikk inn i resesjon, så frøs alle på en måte. Alt frøs. Og jeg tror vi kommer til å se at det går ned på kort sikt, og kanskje om 12, 24 måneder kan folk finne ut at det er som livet etter COVID. Det er som om du går gjennom denne rare tingen, så blir du avgjort og så finner du virkelig ut hva du vil gjøre.

Dave:
Helt, ja. En av de interessante tingene jeg leser om migrasjon også er at mye migrasjon faktisk er i tilstanden, det er som flertallet, jeg glemmer, jeg skal ikke si et tall fordi jeg ikke husker hva det er, men jeg tror det er mer enn 50 % av migrasjonen er i staten. Bare å bruke Seattle som et annet eksempel, folk som flytter Seattle, selv ut av Seattle, selv om noen av dem dro til Boise eller Austin eller hva som helst, dro de fleste til Bellevue eller Tacoma eller hva som helst og et annet sted. Og basert på det du sa om at folk liker å være som: "Ja, jeg liker ikke dette så godt," lurer jeg på om noe av det faktisk vil begynne å snu. Som om du flyttet til landsbygda i Washington under pandemien fordi du kunne, og nå er du som: "Å, kanskje jeg flytter tilbake til byen der det er bedre jobber" og i det minste for meg bedre restauranter. Jeg vet ikke. Vi får se om det begynner å snu.

James:
Ja, den prissettingen på den landlige eiendommen gikk gjennom taket, og det var som jo lenger det ... Eiendom har alltid vært, jo nærmere du er t-banen, jo dyrere blir det, og COVID brøt alle disse reglene. Og jeg føler at disse reglene kommer inn igjen akkurat nå. Folk ville ha land og de ville ha stillhet fra COVID. Nå tror jeg at de kjeder seg, og de sier: «Jeg må tilbake inn i byens mas. Jeg vil ha gode restauranter. Jeg vil ikke ha kjederestauranter.» De ønsker å leve livet slik de er vant til å leve.

Dave:
Helt klart. Ja. Det blir interessant å se. Forhåpentligvis går Taylor med på å komme tilbake annenhver måned fordi han er mester i dette, og vi kan fortsette å plukke hjernen hans.

James:
Jeg håper det. Jeg håper du har meg med ham.

Dave:
Greit, vel å kaste navnet ditt i hatten. Du vil være her.

James:
Jeg kommer til å plage Kailyn.

Dave:
Greit, vel, tusen takk James. Setter pris på at du er her. Og takk alle sammen for at dere lyttet. Vi sees neste gang for On The Market. On The Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett. Produsert av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, undersøkt av Pooja Jindal, og en stor takk til hele BiggerPockets-teamet. Innholdet på showet On The Market er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.