Ny foreslått skatteplan søker å eliminere 1031-utvekslinger

President Biden foreslår Budsjett for regnskapsåret 2024 søker å fremme utvidet tilgang og forbedret overkommelighet innen helsevesen og utdanning, samtidig som man kutter skattene for lavinntektsfamilier og krymper underskuddet, men den foreslåtte finansieringen kommer fra å øke skattene på de velstående og eliminere en viktig skattelettelse for eiendomsinvestorer, som vil sannsynligvis bli avvist direkte av mange i kongressen. 

Avhengig av politikken din, kan du ha forskjellige løsninger på skatter. Mange vil kanskje foreslå at det å endre skatteloven til å være mindre fordelaktig for de velstående er mer komplisert enn du kanskje tror. I dette tilfellet kan Bidens forslag utilsiktet skade middelklassefamilier i prosessen, antyder forskning.

Denne artikkelen tar en titt på hvordan dette forslaget til skatteloven kan påvirke eiendomsinvestorer, spesielt.

Heve skattene for de rike

Det foreslåtte budsjettet vil øke skattene på velstående amerikanere på flere måter. For eksempel ville det:

• Øk skattesatsen for kapitalgevinster fra 20 % til 39.6 % for personer som tjener minst 1 million dollar hvert år
• Øk Obamacare-skattesatsen fra 3.8 % til 5 % for personer med inntekt på minst 400,000 XNUMX dollar
• Innkrev en skattesats på minimum 25 % for de rikeste 0.01 %, eller husholdninger verdt 100 millioner dollar eller mer
• Øk skattesatsen på personlig inntekt fra 37 % til 39.6 % for personer som tjener minst 400,000 XNUMX dollar, og reverser et tidligere skattekutt 
• Legg begrensninger på det maksimale bidraget til Roth IRA-kontoer for personer som tjener minst $400,000 XNUMX
• Fjerner opptrappingen i grunnlaget for arv ved død, og påvirker urealiserte kapitalgevinster på over 5 millioner dollar (10 millioner dollar for fellesregistratorer) 

Det er viktig å merke seg at selv om den effektive skattesatsen for de øverste 1 % har sunket siden 1970-tallet, er den fortsatt mer enn åtte ganger høyere enn den gjennomsnittlige effektive skattesatsen for den nederste halvdelen av inntektene, ifølge Skattestiftelsen. Men siden den føderale regjeringen brukte $ 1.38 billion mer enn det samlet inn i inntekter i 2022, er det ikke overraskende at politikere vurderer å øke skattesatsene for de velstående, spesielt siden formuesforskjellene var mindre i årene da høylønnede betalte mer. Forskning motsier påstanden om at å kutte skattene forbedrer økonomien, og at regjeringen samler inn mindre inntekter når skattesatsene er lavere, så kan det være viktig å heve satsene for i det minste noen skattebetalere.

Det er imidlertid noen utilsiktede konsekvenser av å heve gevinstskatten over grensen. For eksempel kan huseiere som tjener langt mindre enn $1 million eller til og med $400,000 XNUMX årlig bli sittende fast med en skatteregning for selge bolig i et varmt marked, der et hjem på 1 million dollar ikke er et herskapshus - det er et enebolig med medianpris. For eksempel ligger median boligprisen i San Francisco på ca $ 1.3 millioner, selv etter nedgang det siste året. Selv med utelukkelse av kapitalgevinster for primære boliger, kan en huseier som kjøpte en eiendom for 20 år siden i det som har blitt et hett marked, potensielt få dårligere priser det året de selger. Det kan gjøre det vanskelig å få råd til en lignende bolig til dagens høye boliglånsrenter for flyttefolk. 

Det er uklart hvor mange som vil falle inn i denne kategorien. Men det er verdt å stille spørsmål ved om visse unntak kan være nødvendige og om økningen i kapitalgevinstskatten er den beste måten å oppnå den føderale regjeringens mål. For eksempel sier kritikere en økning i gevinstskattesatsen motvirker sparing. Kongressens budsjettkontor anslår at en avgift på forbruk, som vil oppmuntre til sparing over utgifter, ville ha størst innvirkning på å krympe underskuddet – men dette vil også uforholdsmessig innvirkning lavinntektstakere. Det er ingen enkel løsning. 

Eliminerer 1031 utvekslinger

Et annet aspekt ved det foreslåtte budsjettet er eliminering av 1031 "like-kind" børser for eiendomsinvestorer, som har eksistert siden 1921. Seksjon 1031 i skatteloven tillater enkeltpersoner å utsette å betale kapitalgevinstskatt på en investeringseiendom ved å bruke inntektene fra salget til å kjøpe en lignende eiendom av lik eller større verdi. EN faktaark fra Det hvite hus sammenligner skattefordelen med et «ubestemt rentefritt lån fra myndighetene» og kategoriserer det som «sløsende utgifter på spesialinteresser». 

Det ser ut til å være en misforståelse at eiendomsinvestorer allerede er velstående og umettelig grådige, og at de unngår å betale en rettferdig skattesats mens de utnytter leietakerne for mer inntekt. Kanskje utformingen av politiske initiativ opprettholder stereotypen, men i de aller fleste tilfeller er det åpenbart falskt. 1031 "smutthullet" er ikke utelukkende til fordel for de velstående - det gagner eiendomsinvestorer fra alle samfunnslag. 

Mor-og-pop-eiere eier 41 % av alle utleieboliger og nesten 73 % av alle to til fire-enheters bygninger. Dette er ikke mennesker som tjener 1 million dollar årlig - den beregnede gjennomsnittlige årlige inntekten for utleiere er $97,000. Selv om eiendom ofte blir utpekt som det foretrukne investeringsmiddelet for de ultra-rike, er det også et verktøy for vanlige mennesker til å øke pensjonssparingene sine og spare nok til å sende barna sine til college. Små tilbud for rimelige eiendommer utgjør flertallet av like-type børser. 

Dessuten, forskning viser at det ikke er noe sløsing med den lignende utvekslingsskatten – den spiller en viktig rolle i å oppmuntre økonomisk aktivitet og revitalisere lokalsamfunn og legge til $ 97.4 milliarder i verdi for USAs BNP i 2021. Liknende utvekslinger gjør investeringer mer effektive, og skaper hundretusenvis av nye jobber. De gjør det også levedyktig for investorer å konvertere ledige kommersielle arealer til leilighetsbygg, noe som er viktig å oppmuntre under dagens boligmangel. Landsforeningen av eiendomsmeglere tilbyr noen anekdotiske eksempler av hvordan 1031 børser har gjort det mulig for investorer å forynge lokalsamfunn. 

Kritikere sier at fjerning av 1031 sentraler vil redusere føderale inntekter, forverre boligmangel og føre til en nedgang i boligkvalitet for leietakere siden eiendomseiere ville ha mindre insentiv til å oppgradere enhetene sine med nye kjøkken og bad. Bedrifter kan også bli frarådet fra å flytte til bygninger som bedre møter behovene til virksomheten og de ansatte. Selv om det er mulig at det kan være en fordel å sette begrensninger på 1031-børser, vil det sannsynligvis ha negative negative effekter på økonomien å eliminere dem helt, antyder forskning. 

Bunnlinjen

Det er et sterkt argument for å øke skattene på de velstående for å finansiere sosiale programmer. Det er kanskje ikke den eneste måten å forbedre økonomisk mobilitet, trekke folk ut av fattigdom og krympe formuesgapet, men det er en potensiell løsning – selv noen bemerkelsesverdige milliardærer har gått ut for å støtte ideen.

Men i prosessen med å reformere skattesystemet, må politikere være forsiktige med at foreslåtte løsninger ikke utilsiktet skader lavinntekts- og middelklassefamilier og lokalsamfunn eller eiendomsinvestorer som bidrar til økonomien på en positiv måte.

Er du usikker på hvordan du maksimerer fradragene for eiendomsvirksomheten din? I Boken om skattestrategier for kunnskapsrike eiendomsinvestorer, CPAs Amanda Han og Matthew MacFarland deler den praktiske informasjonen du trenger for ikke bare å betale skatten i år – men også for å utarbeide en pågående strategi som vil gjøre din neste skattesesong så mye enklere.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.