Nieuw onderzoek naar eengezinswoningen

Dave:
Dag Allemaal. Welkom bij Op de Markt. Ik ben uw gastheer, Dave Meyer, vandaag vergezeld door mijn mede-gastheer, James Dainard. James, ik denk dat ik een vroeg kerstcadeautje voor je heb. Wat als ik je vertelde dat we vandaag de inzichten van 270,000 eengezinswoningen zouden kunnen onderzoeken?

James:
Nou, dat is veel om uit te pakken. Dus zolang jij alle analyses doet en deze aan mij bezorgt.

Dave:
Je hoeft het niet te doen. We hebben een gast die het gaat doen. We hebben eigenlijk Rick Palacios Jr., directeur onderzoek en algemeen directeur bij John Burns Research and Consulting. Als u dit bedrijf niet kent: het is een van de beste dataproviders in de hele branche. We hebben hun oprichter, John Burns, een paar keer in de show gehad, en Rick komt vandaag bij ons omdat ze een enquête houden. Ze doen dit al jaren en trekken 270,000 individuele eengezinswoningen binnen. Ik heb nog nooit gehoord van een enquête-sentimentindex die zo groot is. Dus ik denk dat we vandaag een aantal werkelijk ongelooflijke inzichten van Rick gaan krijgen. Iets waar je naar uitkijkt of iets over de eengezinshuurmarkt dat je echt wilt weten?

James:
Ik kijk er naar uit om even te praten over wat de jongens van het hedgefonds doen, waar de kansen naartoe zouden kunnen gaan, en of we denken dat er nog meer voorraden op de markt komen. Omdat, zoals we weten, de voorraad krap is, maar mensen op dit moment dorst hebben naar investeringen, dus ik hoop dat er meer versoepeling komt, zodat we in 2024 meer deals kunnen sluiten.

Dave:
Ik heb dorst.

James:
2023 was een dorstig jaar.

Dave:
Het wordt een erg dorstig jaar. Volgend jaar moeten we opdrinken.

James:
Ja, laten we alsjeblieft de kraan opendraaien en wat dealflow door laten gaan.

Dave:
Voordat we Rick hier krijgen, wil ik alleen zeggen dat Rick echt diepgaande informatie is. Hij gaat over allerlei onderwerpen praten, heel gemakkelijk te begrijpen, maar er zijn twee dingen waar hij over gaat praten. Eén is NOI. Als u dat acroniem niet kent, staat het voor netto bedrijfsresultaat. Je kunt het dan zien als winst, maar in feite zijn al je inkomsten uit een onroerend goed nodig en daar trek je je bedrijfskosten van af. Het omvat niet uw financieringskosten of uw CapEx, dus dat is precies wat dat is. Als u er niet bekend mee bent, kunt u het zien als een winstmeting voor een onroerend goed.
En dan hebben we het ook nog over het lock-in effect. We praten hier de hele tijd over op de show, maar als je nieuw bent bij de show, wat dat is, is eigenlijk dit fenomeen van de afgelopen paar jaar dat stijgende rentetarieven niet alleen de vraag uit de markt hebben getrokken, maar ook Het aanbod is uit de markt gehaald, omdat veel mensen die een huis tegen een hele lage rente bezitten, hun huis niet willen verkopen, omdat ze hun lage hypotheekrente heel erg waarderen en geen goede hypotheek meer krijgen. En dat is dus het lock-in-effect. Het zal allemaal logisch zijn als we erover praten met Rick.
Oké, dus we gaan even pauzeren en dan zijn we terug met Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, welkom bij Op de Markt. Bedankt dat je bij ons bent gekomen.

Rick:
Ja. Bedankt dat je mij hebt, Dave.

Dave:
Nou, Rick, we hebben John Burns van John Burns Research and Consulting bij ons gehad, maar vertel ons wat je voor het bedrijf doet.

Rick:
Technisch gezien ben ik onze onderzoeksdirecteur en dat betekent dat ik alles in handen heb wat we doen. En ik weet dat je John al een paar keer hebt gehad, maar een korte achtergrondinformatie over het bedrijf. Wij bestaan ​​al twintig jaar. Ik ben al ongeveer 20, 17 jaar bezig met huisvesting. Het meeste daarvan bij John. En dus raken we huizenbouwers aan, de huurruimte, waarvan ik weet dat we die gaan betreden, bouwproducten, noem maar op. Dus als het voor de huisvesting van belang is, doen wij er over het algemeen iets omheen voor onze klanten.

Dave:
Dat kan ik zeker beamen. Jullie produceren zulke ongelooflijke gegevens, en alle andere analisten en mensen die ik echt respecteer, citeren ook altijd jullie gegevens. We waarderen dus alle inzichten die u levert.

Rick:
En je gebruikte data, heel veel geweldige data, maar dan gebruik je ook het woord inzichten. Ik denk dat dat is wat we proberen te doen. Het is een combinatie van beide dingen.

Dave:
Ja, het is superinteressant. En ik denk dat slechts enkelen van ons echt graag naar ruwe data kijken. Ik denk dat de meeste mensen eigenlijk alleen maar naar de vraag 'En dan?' willen gaan. van dit alles, en jullie doen daar geweldig werk mee.

Rick:
Ja.

Dave:
Vandaag gaan we dieper in op een nieuw rapport dat u heeft gemaakt over de huur van eengezinswoningen. Kunt u ons iets vertellen over dit rapport? Wat is de reikwijdte? Wat is de methodologie?

Rick:
We hebben sinds 2019 een onderzoek gedaan onder institutionele verhuurders van eengezinswoningen, en het is een zeer goede steekproefomvang. Het is in samenwerking met de National Rental Home Council, maar de steekproefomvang bedraagt, geloof ik, ongeveer 270,000 eigendommen onder beheer, en dus een goede steekproefomvang. En het is een mix van publieke entiteiten, de REIT's die we allemaal kennen, maar ook veel particuliere groepen. En als je een datanerd bent, realiseer je je dat het de particuliere groepen zijn die deze markt werkelijk aansturen, ook al wil de pers je graag doen geloven dat dit niet het geval is.
Dus ja, fantastische steekproefomvang. En we vragen, denk ik, alle dingen waar we aan denken in de toekomstige bezettingsgraad van de ruimte, over zes maanden. En dan denk ik dat wat ik ook leuk vind, is dat ik het leuk vind als ik veel vragen in mijn inbox krijg van klanten en dan kan ik egoïstisch een unieke vraag sturen die we maandelijks of driemaandelijks kunnen stellen om dingen te lezen. . En dat is dus wat ik het liefste doe. En dus als het thematisch en actueel is, zullen we proberen een vraag te stellen. En ik denk dat we misschien ingaan op enkele van de dingen die we dit meest recente kwartaal hebben gevraagd. Maar voor zover ik weet, is het een van de langstlopende onderzoeken in de ruimte. Dus wij vinden het leuk.

Dave:
Dat is geweldig, 270,000 eigendommen. En ik wil het gewoon verduidelijken, Rick. Veel van de mensen die naar deze podcast luisteren, zijn dus waarschijnlijk kleinere investeerders die een aantal eigendommen bezitten. Zijn die mensen ook vertegenwoordigd in het onderzoek of zijn dit vooral grootschalige bedrijven?

Rick:
Het zijn over het algemeen grootschaliger, professioneel geleide bedrijven.

Dave:
Grote.

Rick:
We moeten waarschijnlijk proberen meer van de kleinere moeders en vaders te veroveren, want zoals ik al eerder zei, zij vertegenwoordigen in wezen 97% van de hele markt.

Dave:
Zei je 97%?

Rick:
Ja. De statistieken over wie eigenaar is van eengezinswoningen in het hele land, de instellingen waarvan sommige mensen zeggen dat ze 100 plus, 1,000 plus zijn, het is ongeveer 3% eigendom. En dan zijn het de normale mensen in het hele land die portefeuilles hebben opgerold of per ongeluk huisbaas zijn geworden na hun eerste huis, die de overige 97% vormen, ja. Zij zijn dus de markt.

James:
Dat is gek. Iedereen denkt altijd dat de hedgefondsen alle huurwoningen opkopen, maar daar zit nog veel ruimte in.

Rick:
Ja.

James:
Rick, denk je dat er een groot verschil is tussen de rapportage van deze grote hedgefondsen en REIT's die deze eengezinswoningen bezitten? Ze hebben veel goede berichtgeving. Ze hebben veel meer personeel achter zich. Denkt u dat er een groot verschil bestaat tussen de moeder- en pop-exploitant en de grote hedgefondsen of institutionele beleggers als het gaat om wat er gebeurt met de leegstand en de huur? Sommige hedgefondsen zijn veel gedisciplineerder in het verhogen van de huurprijzen en denkt u dat er een groot verschil bestaat tussen deze twee?

Rick:
Ik denk dat een van de, op een meer simplistische manier waarop we erover hebben nagedacht, de gemiddelde huisbaas, verhuurder, manager of hoe je het ook wilt noemen, de gemiddelde huurprijzen waarschijnlijk niet exponentieel gaat opdrijven. . En de reden hiervoor is dat voor hen, als het één eigendom is dat ze hebben, de cashflow van cruciaal belang is. En dus loop je een maand of twee maanden mis, God verhoede nog meer als je dat eigendom moet overdragen, omdat je misschien de huur te hoog opdrijft, dan wordt dat een heel groot probleem voor hen.
En ik denk dat dit waarschijnlijk ook een van de redenen is waarom, en nogmaals, je hebt de enquête gezien die we doen, maar god, we doen nog een heleboel andere rapporten over deze ruimte. En een van de dingen waar ik graag naar kijk als ik met mensen praat, vooral mensen die vrij nieuw zijn in de sector, is dat ze vragen: "Hoe presteert deze sector in de loop van de tijd?" En ik kom terug op die opmerking over de huur. Je kunt teruggaan en kijken, en we hebben onze eigen index die de huurprijzen in 99 markten door het hele land volgt, specifiek voor de huur van eengezinswoningen, en historisch gezien volgt de nationale huurgroei vrij nauw wat de bredere inflatie doet. En dan volgt het ook vrij nauwkeurig wat de groei van het gezinsinkomen doet. Het is dus historisch gezien een saaie, enigszins saaie beleggingscategorie als je het vanuit dat perspectief bekijkt.

Dave:
En wat is er dit jaar gebeurd, Rick? Zijn de huren van het door u ondervraagde publiek de inflatie gevolgd?

Rick:
Ik zou zeggen dat als ik dit jaar een label zou moeten geven aan de eengezinsverhuursector, het een normaliserend jaar zou zijn. En de stelling die we hadden in 2023 was dat we niet verwachten dat deze sector, de eengezinsverhuur, op welke manier dan ook zal instorten of bevriezen. En ik heb het over de fundamenten, niet over de kapitaalmarkten, en daar kunnen we later op ingaan als je wilt. Het was meer een: 'Hé, de zaken zullen afkoelen, maar ze zullen normaliseren. We zullen niet van een klif vallen.”
En dus wat ik daarmee bedoel is alles wat we hebben meegemaakt vanaf de aftrap van COVID in het voorjaar van 2020 tot en met 2022. Je moet dat weggooien en het zien als een eenmalige gebeurtenis waarbij de migratie op steroïden plaatsvond. U had ontkoppeling van het huishouden. En wat dat in feite betekent, is dat je misschien twee, drie mensen hebt gehad die samenwoonden, COVID-hits en ze zeggen: 'Wel, ik ga naar de buitenwijken. Ik moet een eigen plek hebben om vanuit huis te werken.” En dat was net zoiets als steroïden voor de hele huurmarkt, zowel de meergezins- als de eengezinshuur.
Dus dat had je, je had migratie, en die dingen zijn nu verdwenen. En wat we nu zien, en dit is ook terug te zien in ons onderzoek, trends in huurgroei, trends in de bezettingsgraad, alles keert eigenlijk terug naar wat we zagen in ons onderzoek rond 2019. En dan, afgezien van het onderzoekswerk dat we doen, heb ik vermeldden dat we eigen datapunten hebben voor 99 markten in het hele land. Wij volgen dit op. En dat is eigenlijk het thema: de zaken normaliseren weer naar hoe deze activaklasse er vanuit fundamenteel perspectief uitzag vóór 2020.
En dat is dus, als je kijkt naar wat er dit jaar in de meergezinsruimte is gebeurd, niet geweldig. Er is veel overaanbod. Je kunt stellen dat een deel daarvan ook de huurwoningen treft, maar de huuractivaklasse voor eengezinswoningen heeft op een redelijk gezonde manier gepresteerd. En ik denk dat dit echt een deel van de belangrijkste reden is waarom mensen van deze activaklasse houden: je krijgt geen enorme volatiliteit, vooral niet in de huurprijzen. De huizenprijzen zijn deze keer anders geweest. En daar kun je omheen plannen. Het zal niet omhoog of omlaag gaan. Het is behoorlijk recessiebestendig op basis van de cijfers waar we naar hebben gekeken, en dat is op dit moment zichtbaar.

Dave:
Ik denk dat het heel belangrijk is dat mensen weten dat de huurprijzen historisch gezien rond de inflatie groeien, of iets boven de inflatie, zoals Rick had gezegd. En dat wat we de afgelopen jaren hebben gezien, misschien als je sinds de pandemie in vastgoed ging beleggen, was een abnormaal hoge groei. En James, ik ben benieuwd naar jouw mening, maar ik denk dat ik het persoonlijk leuk vind om een ​​groei van 3 tot 5% te zien, ook al is deze lager dan het afgelopen jaar. Ik hou van een terugkeer naar de normaliteit.

James:
Ik was best tevreden met een groei van 5% dit jaar. Ik had verwacht dat het een beetje vlakker zou zijn, alleen al op basis van de hockeystick die we tijdens de pandemie hebben gezien. En historisch gezien volgen we, zoals u zei, iets boven de inflatie. Als we kijken naar een pro forma op lange termijn voor een meergezinswoning of eengezinswoning, verwachten we jaarlijks een huurgroei van 3 tot 4%. En ik heb het gevoel dat, omdat de pandemie zo krankzinnig was, het lijkt alsof we van de snelweg af zijn gekomen. En we namen de afslag en we gaan nog steeds naar waar we heen zouden moeten gaan, maar het voelt gewoon alsof het veel langzamer is omdat het niet hetzelfde is. Maar een groei van 5%, als we elk jaar een groei van 5% halen, zullen we behoorlijk tevreden zijn met dat rendement. En dus denk ik dat het belangrijk is dat mensen onthouden dat, zoals Rick zei, dat niet normaal was. Je moet die jaren weggooien, want gestage groei is echt wat je uit onroerend goed haalt, en niet uit deze hockeysticks zoals we hebben gezien.

Rick:
De meeste mensen die al heel lang in deze ruimte investeren, vinden dat prima. Het is de nachtvlieg die laat binnenkwam en zei: "Oh, ik kan de komende vijf jaar een huurgroei van 10% garanderen." Dat zijn de individuen en entiteiten die problemen hebben en nu duidelijk in de problemen komen, en ook zien wat er op de kapitaalmarkten gebeurt.

Dave:
Dat verklaart en geeft ons enig inzicht in wat er aan de inkomenskant van de vergelijking is gebeurd. Kunt u ons iets meer vertellen over de kostenkant?

Rick:
Ik ben blij dat je dat ter sprake brengt, want dat is een van de meest volatiele sectoren van de... En denk maar eens aan de berekening van je NOI. Dat heeft de boel in de war gestuurd. En ik denk dat je dat zowel van kleinere groepen als van de grote instellingen hoort, en er zijn een paar componenten ervan.
Ik denk dat een daarvan is dat we denken dat de waarde van activa en de waardering fantastisch zijn. En dat is meestal zo, maar als je 10, 20% nog meer krijgt op de prijsstijging, komt dat uiteindelijk in veel staten terecht in je onroerendgoedbelasting. Je wordt geraakt tenzij je in Californië bent, waar ze Prop 13 hebben. Maar ik denk dat dat veel groepen verraste en op dat moment was het van: “Oh, dit is fantastisch. De waarden oogsten vruchten,' en dan krijg je de onroerendgoedbelastingaanslag, je denkt: 'Oh rotzooi, we hebben dit niet gemodelleerd.' Dus ik denk dat dat er een onderdeel van is.
En dan denk ik ook aan het andere onderdeel ervan, aan de kostenkant, de verzekeringskosten. Dat komt keer op keer terug. We hebben net onze grote klantenconferentie gehad in New York en dit was een thema voor zowel huizenbouwers als verhuurbedrijven, waar aan de verhuurkant, en ik zal me ook concentreren op die eengezinswoningen en build-to-rent, zij We krijgen te maken met verzekeringskosten bij verlengingsaankondigingen die met 10, 20, 30 plus procent stijgen. En wat dat dus doet, is dat het onmiddellijk een impact voor u heeft aan de kostenkant. En als u dat vervolgens in de toekomst moet modelleren, zult u niet in staat zijn om te verwerven, omdat de wiskunde onmiddellijk verandert voor uw acquisitiedoelstellingen en uw koopbox.
En dus denk ik dat dit voor veel groepen een groot probleem is geworden. En je praat over Florida, je praat over Texas, Californië. Er zijn veel groepen die gewoon geen beleid meer schrijven, en het ziet er niet naar uit dat dit snel zal verdwijnen. Dat is dus een groot probleem geweest. Dus de kostenkant van de vergelijking ziet er de laatste tijd voor veel groepen niet zo ideaal uit.

James:
Voor ons doen we veel appartementsyndicaties. Wij hebben veel verschillende huurwoningen. Onze verzekeringsrekening is een reële kostenpost voor deze eigendommen. En niet alleen dat. Als u waarde toevoegt, zijn uw bouwplannen bijna verdubbeld in de kosten. Dus die kortetermijnfinanciering, als je het door stabilisatie krijgt en het naar een nieuwe code brengt, als je nu een oud gebouw koopt, rijzen de kosten de pan uit. En om Californië aan te raken: het is een complete nachtmerrie. Ik heb zojuist mijn eerste onroerend goed in Californië gekocht. Het kostte mij ruim drie weken om een ​​verzekering voor een eengezinswoning te vinden. En de kosten waren absurd. Sommige van mijn offertes bedroegen jaarlijks $ 50,000 voor een eengezinswoning.

Rick:
Waar is dit huis? Is het op een klif waar het water omhoog komt?

Dave:
Het is een leuk huis.

James:
Het ligt op een klif. Het was absurd en we hebben het opgelost, maar het duurde een eeuwigheid. En ik ben gewend… Verzekeringen zijn nooit een probleem geweest. Het kost ons 24 uur om onderschreven te worden en een polis in werking te stellen. En het feit dat het twee tot drie weken duurde om de verzekering in het spel te krijgen en vervolgens de kosten ervan, is astronomisch. En wat onze verzekeraars en makelaars ons vertellen is dat dit niet beter wordt.

Rick:
Nr.

James:
Dit gaat nog erger worden. En het maakt een enorm verschil in onze totale operationele kosten en wat het met het bedrijfsresultaat doet. Naast de verzekeringskosten hebben de arbeidskosten ons echt geraakt. De kosten voor het inhuren van uw vastgoedbeheerders en het correct runnen van uw zaken zijn met minstens 25% gestegen op de lonen van wat we moeten betalen om iemand goed te krijgen dat blijft hangen. Dat zal geen hoge omzet opleveren. Aan de onderkant is uw omzet zo hoog dat u net zo goed gewoon het hogere loon kunt betalen.

Rick:
Het is het niet eens waard.

James:
Ja.

Dave:
O, het is wreed.

Rick:
Wat is de tijdvergelijking die u gebruikt voor die stijging van 25%? Is dat de afgelopen twee jaar, drie jaar? Want dat is veel.

James:
Bij onze vastgoedbeheerders in de Pacific Northwest was het gemiddelde salaris, als we een salarismedewerker waren, doorgaans 55 tot 60 mille. Als we die 55 aannemen, wat volgens mij geen slecht loon is voor die functie, maar als we die 55,000, een gemiddelde prijs, aannemen, is de omzet elke vier tot zes maanden, dan zijn ze weg. En wat we dus ontdekten is dat we van 55 naar 60 naar 65 naar zelfs 70 moesten gaan voor de echt goede die de boel draaiende kunnen houden omdat ze je leegstandspercentages verlagen. Je goede medewerkers zijn het waard om te behouden, maar het is een enorme sprong als je het hebt over de leeftijd van 55 naar 65. Dat is een grote, grote stijging. En dat was de afgelopen 12 tot 18 maanden. We zagen die grote stijging, maar het blijft nog steeds behoorlijk zwaar in de Pacific Northwest.

Rick:
En dat is een groot deel van de reden waarom we gesprekken voeren en vervolgens de gegevens die we hierover in het hele land bijhouden. Aan de acquisitiekant zijn de zaken enorm vertraagd omdat al deze inputs binnenkomen waar we het nu over hadden, de kostenkant ziet er niet fantastisch uit. Je hebt wel een huurgroei die normaliseert, afkoelt. En dan zijn de kapitaalkosten zojuist de pan uit geblazen. En dus dwingt dat mensen meteen om hun potloden naar beneden te halen of op zijn minst te zeggen: "Hé, we moeten onze potloden hier een beetje slijpen en dit uitzoeken." En voorlopig is de acquisitiekant grotendeels afgesloten van wat we hebben gezien.

Dave:
Rick, je noemde zojuist de kapitaalkosten als een grote belemmering voor acquisitie. Hoe zit het met de beschikbaarheid van kapitaal? Juist in de zakelijke markt hoor je veel dat het lastig is om een ​​lening te krijgen. De kredietwaardigheid is krap. Hetzelfde gebeurt in eengezinswoningen?

Rick:
Ik denk van wel, vooral als je lens er nu nog is, vergeleken met toen de SOFR op nul stond.

Dave:
Rick, kun je even uitleggen wat SOFR is?

Rick:
Het is een veilige nachtelijke financieringsrente en vervangt LIBOR. En voor mensen in deze ruimte is dat de maatstaf waar ze naar zullen kijken als ze nadenken over financieringsovereenkomsten. En dus toen we ons in een wereld van nulrentebeleid bevonden, zat de SOFR rond de nul, geloof ik gedurende twee jaar, van maart 2020 tot ongeveer 2022. En dan komt uiteraard de Fed tussenbeide en doet zijn ding. En vandaag schommelt het, denk ik, rond de 5 en de laatste keer dat ik het controleerde, en het is niet binnengekomen zoals de rest van de rentecurve. Dus je kijkt naar de tweejaarsrente, de vijfjaarsrente, de tienjaarsrente; die zijn allemaal binnengekomen, maar de SOFR is nog steeds onbeweeglijk. Het is daar in de buurt.
Dus ik denk dat dit een groot deel van de reden is. Je kunt een staatsobligatie met een looptijd van 10 jaar kopen voor 4,015 en de SOFR staat nu op 5 plus, dus het lijkt erop dat het sluiten van deals op dit gebied op dit moment behoorlijk lastig is. En dus denk ik dat iedereen hoopt dat... We zullen het vandaag ontdekken. We registreren dit op 13 december en de Fed staat op het punt te zeggen wat ze gaan doen, in ieder geval een leidraad voor wat ze volgend jaar gaan doen. En ik denk dat iedereen in deze ruimte echt hoopt dat we inderdaad een zachte landing zullen hebben en dat er volgend jaar wat bezuinigingen zullen plaatsvinden, omdat dat zou moeten doorwerken in wat SOFR-financiering zal doen.
En nogmaals, als ik naar deze sector op de langere termijn kijk, denk ik dat een van de redenen waarom mensen verliefd werden op deze sector toen de rente op nul stond, was dat het een tijdje erg moeilijk was om ergens rendement te behalen. Ik bedoel, waar dan ook. En dus keken mensen naar deze activaklasse en zeiden: “Oh ja, ik kan lenen. Ik hef het op. Ik krijg huurgroei. Ik krijg een stijging van de huizenprijzen.” En dat is een behoorlijk behoorlijke opbrengst in een wereld waar opbrengst bijna niet bestaat. En dus is het nu bijna een 180, waarbij de opbrengst vandaag de dag overal is en het is... Oh, trouwens, het is risicovrij. Dus dat is waar het een beetje moeilijker wordt om deals op dit gebied te sluiten. En het kapitaal kijkt nu ook naar andere plaatsen.

James:
We hebben gemerkt dat de afgelopen twaalf, ik zou zeggen twaalf tot achttien maanden, deze grote hedgefondsen de aankoop van deze eengezinswoningen echt hebben vertraagd. En op dit moment met de rentetarieven is het moeilijk om deals te sluiten. Maar er zijn nog wat meer mogelijkheden. Op dit moment ken ik de moeder-en-vader-investeerder, ze krijgen behoorlijk hoge rentetarieven. Wanneer u overweegt een huurwoning te kopen, wordt uw tarief in het beste geval genoteerd, momenteel 12 tot 12%. En het kan het moeilijk maken om het te dekken, maar wat we hebben ontdekt is dat sommige van deze grote instellingen zich hebben teruggetrokken, en niet alleen dat, de seizoensinvesteerders hebben zich ook uit de markt teruggetrokken, degenen die, zoals je zei, zich terugtrokken. , voorspellen de huurgroei van 18% die alleen op die hete markt heeft plaatsgevonden. Ze hebben zich teruggetrokken.
We hebben dus enkele kansen gezien, maar wat denk je dat er gaat gebeuren voor die kleine moeder-en-vader-investeerder? Denkt u dat hun eetlust zal toenemen om huurwoningen te kopen? Omdat het nog steeds voelt alsof de toon is: “Oh, de tarieven zijn te hoog. Je kunt geen potlood maken.” We hebben kansen gezien en eigendommen gekocht, maar daar zitten vaak veel haren op. Je moet veel waarde toevoegen om de aandelenpositie te creëren, om de basis laag genoeg te krijgen. Denkt u dat de moeder- en vaderbeleggers in 2024 zullen blijven kopen of denkt u dat het een beetje vlakker zal zijn zoals in 2023?

Rick:
Als waar we het eerder over hadden en we een zachte landing krijgen, de tarieven volgend jaar beginnen binnen te komen, denk ik dat dit zich gunstig zal lenen voor meer groepen die binnenkomen en hopelijk enkele van de kleinere moeders en vaders. Wat we hebben gezien in de gegevens die we bijhouden, is dat de instellingen zich de afgelopen waarschijnlijk een jaar of zo, eigenlijk sinds de Feds begonnen met het verhogen van de rente en op het huidige niveau bleven hangen, zich massaal hebben teruggetrokken. Ze zijn voor het grootste deel bijna verdwenen. Maar de kleinere groepen waar je het over hebt, de kleinere mama's en papa's, die zitten er nog steeds in. En ik denk dat wat we in onze data per markt zien, is dat ze gedurende de cycli kopers zijn, dus ze zijn er altijd en spelen altijd. Ik denk dat wat je zei, er zit wat haar op en het is een toegevoegde waarde, wat een eufemisme is omdat het stressvol is, dit is geen gemakkelijke deal.

Dave:
Niet voor Jakobus. Dat vindt hij heel geruststellend.

Rick:
Dat is waarschijnlijk waar u momenteel kansen vindt. We kijken naar waar de REIT's over rapporteren en praten, en een van mijn favoriete statistieken van dit laatste kwartaal die American Homes for Rent noemde, AMH, ik denk dat dit is hoe ze nu officieel worden genoemd, ik denk dat de statistiek die ze zeiden was dit. Omdat ze altijd deals hebben die ze via hun acceptatiemodellen doornemen, en dus denk ik dat het ongeveer 22,000 huizen waren die ze door hun acceptatiemodel hebben gehaald en er slechts acht hebben gekocht.

Dave:
Whoa.

Rick:
Dus slechts acht van die 22,000 voldeden aan wat ze nodig hadden om die huizen te verwerven. Er is dus een microkosmos voor wat we nu zien in de gegevens over het hele land voor de grotere groepen.

Dave:
Wauw, dat is niet bemoedigend. Ik wil geen cijfers van 22,000 deals gebruiken om er acht te krijgen.

Rick:
Jouw model is waarschijnlijk niet zo geavanceerd als dat van hen.

Dave:
Absoluut niet. Rick, ik zou graag jouw mening willen horen over wat er in 2024 zou kunnen veranderen in de huurwoningen voor eengezinswoningen. Waar kijk je in grote lijnen naar uit volgend jaar?

Rick:
Onze brede stelling is dat we geen recessie krijgen. En als dat zo is, dan is dat goed voor de sector. Dus dan denk je aan de huurgroei, en dit komt terug op onze opmerkingen eerder. Ga niet pro forma met dubbele cijfers voor de huurgroei, want dan gooi je dat weer weg. Dat is waarschijnlijk een keer in je leven.

Dave:
Voor altijd. Ja, voor altijd.

Rick:
De manier om over de ruimte na te denken is waarschijnlijk een bezettingsgraad van 95, 96%. In de meeste markten krijgt u een huurgroei van 3 tot 5%. En dit zijn wij die erover nadenken vanuit een nieuw leaseperspectief. En dat is een mooie vanilleachtige achtergrond voor deze activaklasse. En dan denk je aan acquisitievolumes. En dit is waar ik denk dat als je dat doet... Terwijl ik dit doorspreek, ben ik blij dat we dit uit elkaar halen. Omdat een van de andere dingen die volgens mij goed hebben gewerkt voor de eengezinshuursector is dat er deze cyclus niet veel woningen op de huurmarkt zijn verschenen. En dus is een groot deel daarvan wat er gebeurt bij SFR, de verhuur van eengezinswoningen, aan de kant van de advertenties is dit meestal een doorstroming van wat er gebeurt aan de kant van de eengezinswoningen die te koop staan, wat betekent dat wanneer er advertenties te koop verschijnen, het leeuwendeel van de acquisities voor verhuurgroepen komen via de MLS.
En wat we deze cyclus niet hebben gezien, en er zijn een heleboel redenen waarom, lock-in, daar zal ik niet op ingaan, we hebben gewoon geen piek in de activiteit op de lijsten gezien. En dus zag je per definitie geen overgang voor sommigen die de huurruimte binnenkwamen. Wat we voor 2024 wel voor ogen hebben, is dat we denken, en dat kun je aan de gegevens zien, dat de piek-lock-in rond midden 2022 lag. We beginnen te zien dat er meer aanbiedingen op de markt komen in een zeer ongebruikelijke periode. . We hebben deze maand zojuist deze analyse van een van onze rapporten uitgevoerd. En dus denk ik dat je daarover begint na te denken en snel vooruit spoelt naar 2024 en zegt: 'Oké. Welnu, dat zegt mij waarschijnlijk dat we wellicht meer activiteit gaan zien in de vorm van huurwoningen voor eengezinswoningen die op de markt komen voor acquisitiemogelijkheden”, omdat dat aanbod eigenlijk het afgelopen jaar of zo op slot zat.
En dat maakt dus ook deel uit van onze stelling over oké, dus je krijgt waarschijnlijk meer incrementeel aanbod. U moet er waarschijnlijk aan denken dat de huurgroei enigszins normaliseert ten opzichte van voorgaande jaren. Dus dat is een beetje de details van onze manier om er volgend jaar ook over na te denken.

Dave:
Dat is superinteressant. En ik ben nieuwsgierig. Denkt u dat het lock-in-effect zal blijven doorsijpelen en langzaam zal verdwijnen, of denkt u dat er een magisch punt bestaat waarop, als de hypotheekrente een bepaald punt bereikt, we een vloed aan aanbod zullen gaan zien?

Rick:
Ja, ik haat het om het woord overstroming te gebruiken, omdat je meestal alleen overstroming krijgt als er enorme nood is.

Dave:
Ja, waar.

Rick:
Dat staat niet in ons proefschrift. Ik heb daar nog niemand om horen roepen, tenzij het maar een permanente beer is. Dus ik denk dat het lock-in-effect alleen maar langzaam zal gaan gebeuren... De sleutels op de handboeien zullen langzaam steeds meer mensen gaan ontgrendelen. En ik denk ook: als je een wereld hebt waar de hypotheekrente, dus laten we eens nadenken over de hypotheekrente, de markthypotheekrente begin november een week lang de 8 bereikte. Nu zijn ze terug bij 7 en veranderen ze. En ik denk dat als mensen zich meer op hun gemak voelen met het idee van: "Hé, we gaan niet snel terug naar een wereld van hypotheekleningen met een looptijd van 3 jaar", dus ik moet de hoop daarop opgeven. En nu ben ik een jaar, twee jaar langer in deze hogere en langere achtergrond, en weet je wat? Het leven gebeurt en ik ga opnieuw transacties uitvoeren. Ik ga niet weer wachten op een hypotheekrente van 30%, 3%. En dus denk ik dat dat langzaam maar zeker gaat gebeuren.
En het andere is dat dit een jokerteken is waarin je praat over de mogelijkheid om inventaris te ontgrendelen. Een van de redenen dat de nieuwe woningruimte, huizenbouwers, en wij zitten heel dicht bij die ruimte, dit jaar een fenomenale run hebben gehad, is: A, niet veel wederverkoopaanbod, dus niet veel om mee te concurreren. Maar dan, B, specifiek op het instapniveau, hebben ze de hypotheekrente verlaagd naar 5. Sommige bouwers adverteren nog steeds onder de 5, wat verbazingwekkend is. En ik breng dat ter sprake omdat ze daar een fantastische run mee hebben gehad. Je begint een aantal groepen te zien die zoiets zouden kunnen doen voor de wederverkoopmarkt.
En wat ik daarmee bedoel, is dat makelaars gesprekken beginnen te voeren over: "Hé, is dit een tool die we voor onze klanten kunnen gebruiken?" En omdat dat echt een enorm voordeel is, moet je bij nieuwe huizen met een hypotheekrente van 5, 5 1/2, bij een wederverkoophuis, 7% betalen, misschien 7% plus. En dus als een deel van die wederverkoopvoorraad kan dalen tot een concurrerend tarief dat de bouwers doen, dan denk ik dat er meer voorraad op de markt komt. En er is een groep. Ik heb het gevoel dat we de iBuyers bijna vergeten zijn, maar ze zijn er nog steeds. En er is een groep genaamd Offerpad, waar je op hun website rond kunt snuffelen. En ik deed dit onlangs voor Phoenix, en je kunt zien dat ze reclame maken voor huizen die ze hebben gekocht en die ze nu verkopen tegen een hypotheekrente van 5%.

Dave:
Wow.

Rick:
Dus kopen ze dat tarief omlaag voor de afhaalmaaltijd, een retailkoper. Dat is waar ik denk dat dit een potentieel is voor de wederverkoopmarkt om dit financiële instrument dat bouwers hebben gebruikt in de armen te sluiten en te zeggen: "Oké, laten we dat ook gaan doen en we zullen waarschijnlijk wat omzet genereren."

Dave:
Dat is superinteressant, Rick. Ik wil het gewoon aan iedereen uitleggen, om er zeker van te zijn dat iedereen het begrijpt. Kortom, de afgelopen twee jaar zijn ze, alleen gebaseerd op het bedrijfsmodel van de bouwer, gestimuleerd om producten snel te verplaatsen, doorgaans sneller dan bestaande woningen. En dus kopen ze de rentetarieven van mensen omlaag. Dit zijn tijdelijke zaken waarbij de koper een paar duizend dollar betaalt om uw rentetarief gedurende één, twee of drie jaar met 1, 2 of 3% te verlagen.
En dat is een van de redenen waarom we een grote stijging zien in de discussie over mensen die nieuwbouw kopen. En het heeft het aantrekkelijker gemaakt ten opzichte van bestaande woningen dan in het verleden. Maar het klinkt alsof, Rick, je zegt dat makelaars en makelaars manieren proberen te vinden of vergelijkbare prikkels aanbieden of overwegen om het speelveld misschien een beetje gelijk te trekken in termen van rentetarieven, zodat meer verkopers gemotiveerd zijn om te verkopen en om wat meer aanbod op de markt te krijgen.

Rick:
Precies, precies. Ja. En het enige wat ik wil zeggen is dat het soms tijdelijke buy-downs zijn, maar het leeuwendeel daarvan is, in termen van wat bouwers hebben gedaan, de volledige driejarige vastlegging.

Dave:
Echt waar?

Rick:
Ja. Dus dan-

Dave:
Dat is geweldig.

Rick:
Dat is een enorm hulpmiddel, want als je daarover nadenkt, en de consument, is er uiteraard veel vraag naar huisaankopen. En als je een gesprek kunt voeren met een koper in de detailhandel en kunt zeggen: "Hé, de marktrente is hier op 7 1/2 of wat ze ook waren", nu zijn ze 7, "maar we kunnen je op 5 krijgen. En Oh, trouwens, dat is de gehele looptijd van de lening met een looptijd van 30 jaar.” Dat is een geweldig verkoopinstrument.

Dave:
Absoluut.

Rick:
Kijk eens rond op de webpagina's van bouwers en bijna allemaal kiezen ze voor een vaste buy-down van 30 jaar. Sommigen van hen beginnen weer reclame te maken voor aanpasbare hypotheken, en daar kunnen we op ingaan als je wilt. Maar ik denk dat de consumentenpsyche rond hypotheken met aanpasbare rente zegt: “Oh nee, die herinner ik me nog. Ik weet nog wat die mensen deden en dat wil ik niet.” En dus neigen de meeste consumenten naar de 30-jarige vaste afkoopsom, en dat is de reden waarom bouwers ernaar neigen.

Dave:
Rick, terwijl ik je hier heb, kan ik een theorie of een vraag aan je voorleggen? Het staat niet in je rapport, maar ik heb veel gelezen en we hebben in de show veel gesproken over het overaanbod en de overbebouwing in de meergezinswoningen, en je begint daar zwakte in de huurprijzen te zien. De bezettingsgraad daalt iets. Denkt u dat er een risico bestaat dat de huurruimte voor eengezinswoningen binnendringt?

Rick:
Het huurdersprofiel is zo verschillend. En dat is dus waar ik denk, en we hebben de gegevens die dit ondersteunen, de meergezinsruimte, de appartementsruimte, historisch gezien zeer volatiel. Je krijgt aanbodgolven, enorme aanbodgolven die omhoog gaan, instorten, door de huurprijzen heen bloeden, huurprijzen instorten. En dat zien we nu feitelijk. Maar voor wat we zien, zie je niet echt een impact op de huurkant van eengezinswoningen. En ik vergeet de statistiek, maar we hebben het. Het is als het vinden van een speld in een hooiberg bij het vinden van een appartement met drie slaapkamers, en dat is echt een groot deel van de huur van eengezinswoningen. Het is: "Hé, we bieden iets aan dat werkt voor dat cohort in een schooldistrict." En dus als we het historisch bekijken, en ik denk dat we zelfs deze cyclus ook, dit jaar een negatieve huurgroei in de appartementsruimte voorspellen, en dit jaar voorspellen we een behoorlijk mooie huurgroei in de eengezinshuur. jaar en volgend jaar.
Het enige dat ik kan zeggen is dat we een huurindex voor eengezinswoningen hebben waarin we nieuwe huurcontracten in 99 markten volgen. Er zijn een paar markten waar de huurprijzen negatief zijn geworden of er redelijk dichtbij zijn, en er is een verband. Vegas en Phoenix zijn dus de markten waar ik het over heb. En als u bekend bent met de appartementruimte: Vegas en Phoenix hebben ook veel aanbod in het systeem zien komen. Dus dat zijn op dit moment de twee markten waar je vanuit een breed perspectief zou kunnen zeggen: “Oh, die twee delen van het huurecosysteem, zowel appartementen als eengezinswoningen in die markten, zijn aanzienlijk vertraagd.” Maar in de rest van het land hebben we dat verband nog niet echt gezien.

Dave:
Begrepen. Bedankt. Dat is super nuttig. Nou, Rick, dit was een fantastisch gesprek. Hartelijk dank voor het delen van uw onderzoek en inzicht met ons. Als mensen het rapport willen ontvangen of meer willen weten over uw werk, waar moeten ze dat dan doen?

Rick:
Ja, u kunt naar onze website gaan en een aanvraag invullen. We doen veel onderzoek en enquêtewerk voor onze klanten, maar ik denk eigenlijk dat een aantal van onze beste dingen via onze gratis nieuwsbrief komen. En dus kunt u zich daar op onze website aanmelden. En dan hebben we veel mensen op sociale media. Als u op LinkedIn zit, kunt u ons daar volgen. Als u op Twitter of X zit, kunt u ons daar volgen. En dan zie je zelfs op Threads dat steeds meer mensen rondneuzen in Threads, dus we zullen zien.

Dave:
Leuk. Nou, heel erg bedankt, Rik. Wij stellen het op prijs dat u zich bij ons aansluit.

Rick:
Ja, net zo. Waardeer het, jongens.

James:
Bedankt, Rik.

Dave:
Dus James, verandert dit onderzoek jouw mening over wat er volgend jaar gaat gebeuren of wat je gaat doen?

James:
Weet je wat, we blijven gewoon doen wat we doen. We zijn op onze pro-forma's en als het onze koopboxnummers bereikt, blijven we kopen. Ik denk dat dit is wat we hadden verwacht, dingen die we gaan normaliseren. We zien een gestage huurgroei, maar we moeten die uitgaven wel blijven volgen. Er wordt werkelijk voorspeld dat deze uitgaven de komende jaren zullen stijgen. En zolang het zo blijft, blijven we kopen.

Dave:
Ja, mens. Het bevestigt feitelijk wat ik volgend jaar van plan ben. Ik heb de afgelopen jaren passief in meergezinswoningen geïnvesteerd, maar ik moet teruggaan en eengezinswoningen en kleine meergezinswoningen kopen. Ik denk dat het een zeer stabiele activaklasse is, die past bij enkele van de grotere schommelingen die ik heb meegemaakt in meergezinswoningen. Het is gewoon een goede manier om een ​​evenwichtiger portfolio op te bouwen, zodat ik een goed gevoel krijg over wat ik volgend jaar van plan ben.

James:
Ja, het is alsof iedereen zegt: "Oh, ik wil aan de slag met meergezinswoningen omdat ik in grotere projecten wil zitten." Maar uiteindelijk zal een eengezinswoning op de korte termijn de meeste impact opleveren dan een meergezinswoning op de lange termijn. Het gaat alleen om de aandelengroei en de cashflow, die ongeëvenaard zijn in deze beleggingscategorie. Vergeet dus de kleine aanbiedingen niet. Ze verdienen geld.

Dave:
Ik weet het, ja. Iedereen wil in één keer twintig eenheden krijgen. Maar tenzij je een team hebt, is het veel. Het is zeer effectief om één voor één langzaam te werk te gaan en gewoon heel goed werk te leveren met individuele deals, in plaats van te proberen één grote grand slam binnen te halen.

James:
Kleine deals werken.

Dave:
Absoluut.

James:
Er is niets mis met hen.

Dave:
Oke. Bedankt, James, dat je bij ons bent gekomen. En bedankt allemaal voor het luisteren. Wij waarderen u. En als je deze aflevering leuk vindt, geef ons dan een recensie. We hebben al weken geen beoordelingen meer gekregen. Ik weet niet wat er aan de hand is. Dus als je naar de show luistert, ga dan naar Apple of Spotify en geef ons een eerlijke recensie van de On the Market-podcast. Nogmaals bedankt allemaal. We zien je de volgende keer.
On The Market is gemaakt door mij, Dave Meyer en Kaitlin Bennett. De show wordt geproduceerd door Kaitlin Bennett met montage door Exodus Media. Copywriting is van Calico Content en we willen iedereen bij BiggerPockets hartelijk bedanken voor het mogelijk maken van deze show.