Hoe het "noemereffect" van invloed is op vastgoedbeleggers

In dit artikel

Wilt u uw rijkdom vernietigen? Ik kan je leren hoe. Wil je meer welvaart voor jezelf creëren? Dat kan ik je ook leren. 

Kent u het noemereffect? 

Op het gebied van financiën en beleggen is de “noemereffect' treedt op wanneer de waarde van een deel van een portefeuille drastisch daalt en de totale waarde van de portefeuille omlaag gaat. Als gevolg hiervan vertegenwoordigen alle segmenten van de portefeuille die niet in waarde zijn gedaald nu een groot percentage van de totale taart.

Hoewel dit waar en enigszins voor de hand liggend is, speelt er bij onroerend goed nog een ander noemereffect. Een verraderlijke vernietiger van investeerdersdromen en rijkdom. 

Als u een groot bezit verwerft en exploiteert en deze noemer jouw kant op gaat, vier je met een dubbele overwinning. Maar zelfs als u uw activa goed koopt en beheert, kan dit noemereffect u vernietigen en uw vermogen liquideren.

Wat is dit noemereffect? Ik heb het over decompressie van de maximale snelheid. 

Wat gebeurt er in deze vastgoedcyclus? 

De cap rate in commercieel onroerend goed heeft een vergelijkbare functie als de cap rate P / E verhouding bij beleggen op de aandelenmarkt, maar dan omgekeerd. Het is in feite de verhouding tussen winst en prijs. Specifiek: 

Cap Rate = Nettobedrijfsinkomen ÷ Activaprijs

De cap tarief beweegt in omgekeerde verhouding tot de activawaarde op het moment van een aankoop/verkoop. De cap rate weerspiegelt het beleggerssentiment over het verwachte rendement zonder hefboomwerking voor een actief als dit, op een locatie als deze, in een toestand als deze, op een moment als deze. 

Een lagere cap rate staat gelijk aan een duurder actief. De ongekende compressie van de rentetarieven die we de afgelopen tien jaar hebben meegemaakt, weerspiegelt het vrijwel ongebreidelde optimisme dat beleggers hebben gehad bij het verwerven van commercieel en residentieel vastgoed. 

Maar bomen groeien niet tot in de hemel. Zoals de econoom Herb Stein wrang opmerkte: “Als iets niet eeuwig kan doorgaan, zal het stoppen.” 

Ik zeg niet dat dit het einde is van de stijgende vastgoedprijzen. Ik zeg dat dit een normaal moment is in de eb en vloed van de vastgoedmarktcycli. En voor degenen die er in 2008 niet bij waren, wil ik duidelijk stellen dat er geen reden is voor paniek of om te stoppen met investeren. 

Integendeel, enkele van de beste kansen zullen beschikbaar komen als onderdeel van de gevolgen van de slechte overnames die anderen de afgelopen jaren hebben gedaan. 

Ik kan niet beter doen dan Scott Trench's citeren dit artikel over dit onderwerp.

Bent u overtuigd van de verwoestende kracht van het noemereffect? (Als je die term niet leuk vindt, kun je het bij 'cap rate decompressie' houden). 

Een stijgende cap rate kan de waarde van een commercieel onroerend goed aanzienlijk verlagen. En zoals we elders hebben besproken, kan het gebruik ervan het zelfs nog pijnlijker maken. Denk hier eens over na: als de waarde van activa met 25% daalt, zou dit ongeveer 100% van het eigen vermogen wegvagen in een deal met een hefboomwerking van 75%. 

Dit is geen sprookjesnachtmerrie. Er zijn veel verhalen over LP-investeerders die al op het punt staan ​​hun volledige investering in sommige gesyndiceerde deals te verliezen. Sommige hiervan zijn grofweg twee of drie jaar oude deals met aflopende overbruggingsschulden. Andere werden het afgelopen jaar gedaan met schulden met variabele rente. Helaas weten veel van deze LP-investeerders nog niet dat ze risico lopen.  

Het pleidooi voor lange wachttijden 

Er is niets kwaads aan korte bewaartijden. Groothandels, daghandel en veel commerciële vastgoedtransacties bieden hoge prijzen IRR winst voor hun investeerders. Veel kortetermijnstrategieën zijn populair in tijden van hoogconjunctuur.

Maar mijn favoriete investeerder, Warren Buffett, denkt daar anders over. Hij zegt: “Als u de komende tien jaar geen aandelen wilt bezitten, denk er dan niet eens over na om deze gedurende tien minuten te bezitten.” Het Orakel van Omaha zei ook: “Of de favoriete periode van vasthouden is voor altijd.”  

Hoe denken langetermijnbeleggers over deze angstaanjagende decompressie van de cap rate? Ik zou zeggen dat er voor het grootste deel weinig tot geen impact op hen is, afgezien van het feit dat ze de kans krijgen om de komende twee jaar redelijker of te laag geprijsde deals te sluiten. 

Denk hierover na. Stel u voor dat u eigenaar bent van een cashflow-bedrijf in commercieel onroerend goed. U kocht het twee jaar geleden voor $3 miljoen, en de compressie van de cap rate in de eerste achttien maanden verhoogde de geschatte waarde tot $18 miljoen. Je verzamelde nog steeds je cashflow en genoot nog steeds van je leven. 

Vervolgens vindt decompressie van de cap rate plaats gedurende de afgelopen zes maanden, en het jaar daarop daalt de geschatte waarde terug naar $2.8 miljoen. Moet je in paniek raken? Ik zou niet weten waarom. Je zou nog steeds cashflow moeten verzamelen en van je leven moeten genieten.

Langetermijnhouders worden niet verteerd door veranderingen in kortetermijnwaarden. Ze hebben doorgaans schulden met een vaste rente die niet erg lang aflopen. En degenen die hun activa tien jaar geleden hebben verworven en hun schulden moeten afbetalen, hebben doorgaans een aanzienlijke waardegroei en aflossing van de hoofdsom gezien, wat hen in een aanvaardbare positie brengt om nu te herfinancieren als dat nodig is. 

Nogmaals verwijzend naar Buffett. Hij kon zich niets aantrekken van stijgingen of dalingen op de korte termijn van de aandelen van Berkshire Hathaway. Hij laat zich niet leiden door de mening van de markt over deze activa, omdat dit geen invloed heeft op de uiteindelijke waarde ervan. Hij vindt het eigenlijk leuk als de prijzen dalen, zodat hij nog meer kan verwerven. 

Het oordeel van de aandelenmarkt over waarde is vergelijkbaar met de maximumrente in commercieel onroerend goed. Als commerciële vastgoedinvesteerders zouden we er goed aan doen de investeerder (Buffett) te imiteren, die 99.4% van zijn aandelenwaarde zou kunnen verliezen en toch in dezelfde periode de S&P 500 zou kunnen verslaan. 

Conclusie

Mijn beleggingsonderneming is een langetermijnhouder. Ik realiseer me dat dit niet vaak het meest populaire aanbod is, en dat veel beleggers ons fonds daarom overslaan. Ik wens alle kortetermijnobligatiehouders het beste, maar ik vermoed dat de huidige en komende schok van de rentetarieven velen ertoe zal aanzetten hun strategieën te heroverwegen. Of dat nu gebeurt of niet, we zullen onze langetermijnstrategie blijven volgen. 

De oprichter van Blackstone, Larry Fink, bedacht het ‘langetermijnisme’. Misschien moeten we het langetermijndenken het ‘CRE Numerator Effect’ noemen. 

Als dat een ding zou zijn, zou het zich richten op het uitbreiden van het netto bedrijfsresultaat in onze vergelijking, over een langere periode, in die mate dat veranderingen in de teller minder impact zouden hebben. Deze strategie, gecombineerd met het verwerven van langetermijnobligaties met een lage LTV en een vaste rente, zou op elke markt, zowel bull als bear, een winnaar moeten blijken te zijn. 

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.