Er zijn onlangs verschillende buitengewone mijlpalen bereikt op de vastgoedmarkt die bij elkaar opgeteld geen enkele zin lijken te hebben.
Om te beginnen de gemiddelde 5-jarige ARM brak 8% For de eerste keer sinds het midden van de jaren negentig. (En de hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar is nauwelijks minder dan dat, met 7.946% op de datum van dit schrijven.)
Normaal gesproken zou je denken dat als de rente in de loop van achttien maanden meer dan zou verdubbelen, de vastgoedmarkt een grote klap zou krijgen.
Nou ja, niets aan deze markt is normaal, want je zou het bij het verkeerde eind hebben als het om die voorspelling gaat. In juli braken de nationale huizenprijzen zelfs uit hun zeer kortstondige “inzinking” en zijn jaar-op-jaar opnieuw positief. Volgens de Case-Shiller-indexIn juli 2023 kwam de index uit op 310.16, tegen 307.14 in juli 2022 (308.3 in juni 2022 was de vorige piek). De “inzinking” (als je het zo mag noemen) ziet er als volgt uit:
Uit gegevens van de National Association of Realtors (NAR) blijkt dat de verkoopprijzen gestegen zijn tot en met september van dit jaar 2.8% jaar op jaar, met een gemiddeld huis voor $ 394,300. De periode van prijsdalingen (althans tot nu toe) was van buitengewoon korte duur.
Er moet uiteraard worden opgemerkt dat dit slechts nominale prijzen zijn. In reële termen (dwz gecorrigeerd voor inflatie) zijn de vastgoedprijzen aanzienlijk sterker gedaald. Als wij gebruiken een inflatiecalculatorzou de waarde van een dollar vandaag begin 0.91 slechts ongeveer $ 2022 waard zijn geweest. In reële termen is onroerend goed dus met bijna 10% gedaald sinds de rente begon te stijgen.
Zelfs nog steeds, gegeven de huidige rentestanden, is het nog steeds verbazingwekkend hoe goed de vastgoedprijzen stand hebben gehouden.
Waarom is de markt niet ingestort? Of heeft het?
In augustus vorig jaar, Ik voorspelde de vastgoedmarkt zou om meerdere redenen niet instorten, waaronder solide kredietverleningspraktijken, algemene inflatie, woningtekort en vooral veel huiseigenaren met een lage rente en vaste rente. Zoals ik zei:
“[T]hier zijn minder hypotheken met variabele rente dan in de jaren vóór de crisis van [2008]. Zoals The Financial Samurai opmerkt, waren slechts 4.7% van de hypotheken die in 2021 werden afgesloten hypotheken met variabele rente! De rest had een vast tarief..."
“Mijn persoonlijke woninghypotheek bedraagt 3% met een vaste rente van 30 jaar. Uiteraard zal ik die nooit herfinancieren. Veel mensen hebben nu leningen met een ongelooflijk lage rente, met een vaste looptijd van dertig jaar.”
Wat dit heeft veroorzaakt is een staking van verkopers, waar maar weinig mensen bereid zijn te verkopen en die geweldige, vaste tarieven op te geven om een nieuw huis met een hypotheek van 8% te kopen.
(Even terzijde: als je een hypotheek hebt van minder dan 4%, zou je vrijwel zeker niet moeten verkopen. Als je moet verhuizen, verhuur dan je huidige huis en huur dan waar je naartoe verhuist als kopen daar niet lukt. zinvol zijn.)
Wat begon als een vorst op de vastgoedmarkt is uitgegroeid tot een diepe bevriezing. Kijk maar naar het nummer van bestaande woningen verkocht:
Dit is het soort verkoopactiviteit (uiteraard niet de prijzen) dat we tijdens de Grote Recessie zagen.
Volgens de NAR is bestaande woningverkopen “Van augustus daalde het percentage met 2.0% tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 3.96 miljoen in september. Jaar na jaar daalde de omzet met 15.4%.” Maar als je teruggaat naar januari 2022, zijn de verkopen van bestaande woningen met ruim een derde gedaald.
De maandenaanvoer steeg van augustus 3.2 naar augustus 3.3 van 2022 naar 2023 maanden (in 2021 was dat nog maar ongeveer één maand). Maar dit is gebeurd ondanks het aantal verkochte huizen door de vloer gevallen.
Het bestaande aanbod aan woningen dat te koop staat bedraagt 1.1 miljoen, een daling ten opzichte van de bijna 1.25 miljoen medio 2022. (Tijdens het hoogtepunt van de Grote Recessie in 4 steeg dit kortstondig tot boven de 2008 miljoen.)
We hebben onlangs een aantal eigendommen verkocht om extra fondsen te werven, aangezien herfinancieringen geen optie zijn. Een aantal maanden geleden, toen de markt niet zo heet was, kregen we die huizen doorgaans binnen een week of twee onder contract. Nu is het bijna helemaal stil. We hebben gehoord dat dit een veel voorkomende ervaring is, tenminste waar ik ben.
Naar alle waarschijnlijkheid is dit op zijn minst gedeeltelijk te wijten aan psychologische factoren voor potentiële kopers. Met tarieven van of rond de 8% willen veel kopers minstens een maand wachten om te zien of ze weer naar beneden gaan. Dat was mijn ervaring toen de rente voor het eerst 6% bedroeg. Maar dit is slechts een gevoel; het is niet zeker. Net zoals het niet zeker is dat de rente vanaf nu zal dalen, ondanks dat de Federal Reserve aangeeft dat dit wel het geval is toekomstige wandelingen gaan ‘pauzeren’.
Waar gaan we naartoe?
Voorzitter Jerome Powell van de Federal Reserve verklaarde onlangs dat het huidige begrotingstraject voor de Verenigde Staten “onhoudbaar.” Met recordhoge tekorten in vredestijd (nou ja, een soort van). en hoge rentetarieven die steeds exorbitantere rentebetalingen vereisen, er moet relatief snel iets gebeuren.
En de combinatie van hoge prijzen en hoge rentetarieven heeft ervoor gezorgd woningen als onbetaalbaar zoals het ooit in de Amerikaanse geschiedenis is geweest. Eén analyse eind 2022 (toen de tarieven meer op 6% lagen) gesloten, “De huizenprijzen moeten met meer dan 40% dalen” voordat woningen weer betaalbaar worden. Hopelijk zijn het alleen de tarieven die dalen.
Economische voorspellingen hebben geen bijzonder goed trackrecord. Maar voor wat het waard is: de NAR verwacht dat de hypotheekrente weer rond zal zijn Volgend jaar 6%. Aan de andere kant is Deutsche Bank dat wel Het is bijna zeker dat er een recessie komt.
Persoonlijk vind ik het moeilijk om te zien hoe we hieruit kunnen komen zonder op zijn minst enige economische pijn. Maar je weet het nooit zeker.
The Bottom Line
Voor nu is het belangrijkste om te begrijpen dat deze markt illiquide is. Er zijn maar weinig mensen die moeten verkopen. Dus voor het grootste deel doen ze dat niet.
Als u moet verkopen om geld in te zamelen, wacht dan niet te lang, want het kan even duren voordat uw eigendom wordt verplaatst. Het zou verstandig zijn om ook financieringsconcessies aan te bieden.
Herfinanciering is in principe een nonstarter, en daardoor BRRRRing is erg moeilijk, al zijn er zeker nog mogelijkheden onder voorwaarden. Bij flips kunt u een langere holdingperiode verwachten, en het zou verstandig zijn om op te vallen, dat wil zeggen om het huis echt te laten knallen.
En uit liefde voor al het goede in deze wereld: als je een vaste hypotheek hebt van vóór midden 2022, houd deze dan vast voor je leven!
Word lid van de community
Klaar om te slagen in vastgoedbeleggen? Maak een gratis BiggerPockets-account aan om meer te leren over beleggingsstrategieën; stel vragen en krijg antwoorden van onze community van +2 miljoen leden; contact maken met investeerdervriendelijke agenten; en zoveel meer.
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
- PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
- Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/our-strange-and-not-so-good-real-estate-market
- : heeft
- :is
- :niet
- :waar
- ][P
- $UP
- 1
- 14
- 15%
- 16
- 1994
- 2008
- 2019
- 2021
- 2022
- 2023
- 24
- 25
- 30
- 300
- 7
- 91
- a
- Over
- Account
- activiteit
- Extra
- gecorrigeerd
- betaalbaar
- weer
- agenten
- geleden
- Alles
- bijna
- Hoewel
- Amerikaans
- an
- analyse
- en
- jaar-
- antwoorden
- ZIJN
- AS
- terzijde
- vragen
- Vereniging
- At
- Augustus
- auteur
- gemiddelde
- terug
- Bank
- Eigenlijk
- BE
- worden
- geweest
- vaardigheden
- Begin
- wezen
- BEST
- Groot
- Blok
- grens
- Onder
- kort
- Kapot gegaan
- maar
- kopen
- kopers
- Buying
- by
- berekend
- Bellen
- kwam
- CAN
- veroorzaakt
- zeker
- voorzitter
- verandering
- Sluiten
- Lees minder
- ingestort
- combinatie van
- Gemeen
- gemeenschap
- vergelijken
- compleet
- concessies
- Verbinden
- contract
- kon
- cursus
- Neerstorten
- en je merk te creëren
- Actueel
- gegevens
- Datum
- Deals
- Afwijzen
- Dalingen
- deep
- vertraging
- Niettegenstaande
- Deutsche Bank
- moeilijk
- do
- Nee
- Dollar
- Dont
- verdubbelde
- dow
- Dow Jones
- beneden
- liet vallen
- twee
- gedurende
- e
- gemakkelijker
- Economisch
- vastgoed
- Zelfs
- OOIT
- alles
- bestaand
- verwachten
- verwacht
- ervaring
- buitengewoon
- buitengewoon
- feit
- factoren
- Gevallen
- SNELLE
- Federaal
- Federal Reserve
- weinig
- minder
- financieel
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- Voornaam*
- eerste keer
- Fiscale
- vast
- flips
- Voor
- gevonden
- Gratis
- Bevriezen
- oppompen van
- Vorst
- fondsen
- toekomst
- Algemeen
- algemeen
- krijgen
- het krijgen van
- Geven
- gegeven
- Go
- Goes
- gaan
- goed
- kreeg
- groot
- gebeurd
- Hard
- Hebben
- gehoor
- Hoogte
- Held
- hier
- verborgen
- Hoge
- geschiedenis
- Hit
- houden
- bezit
- Home
- Woningen
- Hopelijk
- Populair
- Huis
- huizen
- behuizing
- Hoe
- HTTPS
- i
- ZIEK
- if
- belangrijk
- in
- Inclusief
- Laat uw omzet
- ongelooflijk
- index
- inflatie
- belang
- Rentetarieven
- inventaris
- investeren
- investering
- IT
- Januari
- Jerome
- jerome powell
- jones
- juli-
- juni
- voor slechts
- blijven
- Achternaam*
- Afgelopen jaar
- Laat
- LEARN
- minst
- geldschieter
- kredietverstrekkers
- kredietverlening
- minder
- LG
- als
- waarschijnlijkheid
- Leningen
- langer
- Kijk
- LOOKS
- lot
- liefde
- Mac
- maken
- veel
- veel mensen
- Markt
- Match
- max-width
- Leden
- Midden
- Mijlpalen
- miljoen
- Maand
- maanden
- meer
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- beweging
- beweegt
- bewegend
- veel
- meervoudig
- my
- nationaal
- Nabij
- nodig
- Noodzaak
- nooit
- New
- volgende
- geen
- Geen
- een
- bekend
- niets
- nu
- aantal
- of
- bieden
- on
- EEN
- Slechts
- open
- Meningen
- Kansen
- Keuze
- or
- Overige
- onze
- uit
- over
- Pijn
- deel
- bijzonder
- vooral
- pad
- betalingen
- Hoogtepunt
- Mensen
- periode
- persoonlijk
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- punten
- knal
- positief
- potentieel
- Powell
- praktijken
- voorspelling
- Voorspellingen
- vorig
- prijs
- Prijzen
- vastgoed
- eigendom
- psychologisch
- zetten
- Contact
- Quick
- verhogen
- tarief
- Tarieven
- vast
- vastgoed
- onroerend goed markt
- werkelijk
- redenen
- onlangs
- recessie
- record
- relatief
- relatief
- Verhuur
- vertegenwoordigen
- Reserveren
- REST
- Reuters
- Risico
- ronde
- sale
- verkoop
- zagen
- zien
- te zien
- lijken
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- zin
- September
- verscheidene
- schaarste
- moet
- kant
- sinds
- zit
- So
- solide
- sommige
- Spoedig
- specializeren
- staan
- gestart
- starters
- bepaald
- Staten
- Still
- vreemd
- strategieën
- Strategie
- onderwerpen
- wezenlijk
- slagen
- leveren
- zeker
- T
- Nemen
- ingenomen
- termen
- neem contact
- dat
- De
- hun
- harte
- Er.
- Deze
- ze
- ding
- spullen
- denken
- Derde
- dit
- dit jaar
- die
- Door
- Dus
- teek
- niet de tijd of
- naar
- vandaag
- samen
- ook
- spoor
- waar
- twee
- type dan:
- voor
- begrijpen
- unieke
- United
- Verenigde Staten
- tot
- waarde
- zeer
- vs
- wachten
- willen
- was
- we
- week
- GOED
- waren
- Wat
- wanneer
- en
- WIE
- wil
- gewillig
- WISE
- Met
- zonder
- wereld
- waard
- zou
- het schrijven van
- geschreven
- Verkeerd
- jaar
- jaar
- u
- Your
- zephyrnet