Als investeerders komen we vaak panden tegen die goede deals lijken te zijn, maar er is één groot probleem: de huidige huurders.
Het wordt duidelijk dat de huidige eigenaar het niet professioneel beheert, dat ze niet goed (of helemaal niet) hebben gescreend, en dat ze verkopen omdat ze een groot probleem hebben gecreëerd met de huidige huurders. Ze betalen geen huur. Zelfs als ze dat wel zouden doen, is het de helft van de huidige marktrente.
Het landschap is al tientallen jaren verwaarloosd. Er liggen spullen van vloer tot plafond opgestapeld, en de laatste keer dat het tapijt werd gestofzuigd, was Richard Nixon president.
Op papier is het een goede deal – de cijfers zouden kunnen werken – maar wie wil die puinhoop aanpakken?
Het probleem van iemand anders kan uw kans zijn
Misschien u Doen. In onroerend goed worden we betaald om problemen op te lossen. Het verwaarloosde pand met de probleemhuurder is een van de meest lucratieve problemen die je kunt oplossen, maar je zou het niet weten als je het als een groot probleem beschouwt in plaats van als de kans die het werkelijk kan bieden.
Vermoeide en inefficiënte huisbazen verkopen omdat ze de problemen die ze hebben veroorzaakt niet willen aanpakken, maar ze betalen je wel om het op zich te nemen. Sterker nog, zij hebben om u te betalen om het op zich te nemen, omdat deze kwesties rechtstreeks van invloed zijn op de verkoopbaarheid van het onroerend goed, maar niet noodzakelijkerwijs op de waarde.
Dat is waar u in beeld komt. Als er een huurder is, kan of wil een eigenaar-bewoner in de meeste gevallen het onroerend goed niet kopen, dus dat elimineert 90% van uw concurrentie daar.
Als u een buy-and-hold-belegger bent, is elke huurder tijdelijk, maar het rendement van dat onroerend goed kan voor onbepaalde tijd duren. Daarom is het van cruciaal belang dat beleggers door de bomen het bos niet missen. Het aangaan van deze deals kan een uitstekende manier zijn om eigen vermogen en een goed presterende portefeuille op te bouwen.
Vier voorwaarden die in de aanbieding moeten worden opgenomen
Als u van deze kansen wilt profiteren, moet u proactief zijn in de manier waarop u deze deals onderschrijft en aanbiedt. Het is absoluut noodzakelijk dat u een grondig inzicht heeft in de wetgeving tussen verhuurders en huurders in uw regio, de bestaande huurovereenkomst en hoe u met de situatie moet omgaan zodra u eigenaar wordt van het onroerend goed. Als u geen vertrouwen heeft in uw capaciteiten op een van deze gebieden, moet u een slimme agent vinden die een team heeft dat u kan ondersteunen.
Wanneer u een bod uitbrengt, moet u voorwaarden opnemen die betrekking hebben op de huidige huurovereenkomst, de huurder, de staat van het onroerend goed en uw vermogen om de juiste due diligence uit te voeren. Dit zal per markt verschillen, maar hier zijn de standaardvoorwaarden die we hierin opnemen elk aanbod voor een woning met een bestaande huurder.
1. Alle vergoedingen, borgsommen en pro rata huurprijzen moeten bij het sluiten van de borgstelling rechtstreeks aan de vastgoedbeheerder van de koper worden overgemaakt.
BiggerPockets-forums zijn gevuld met berichten van nieuwe investeerders die op het punt staan vastgoedbeleggingen te sluiten of hebben gesloten en zich haasten om erachter te komen wie de aanbetaling heeft en wanneer ze deze krijgen. Technisch gezien is de borgsom eigendom van de huurder en moet de verhuurder deze in bewaring houden. Dat weerhoudt mensen er echter niet van om dit geld samen met de pro rata huurprijzen vast te houden nadat een transactie is gesloten. Geef ze niet de kans.
2. De verkoper moet lopende huurovereenkomsten en alle toepasselijke bijlagen en andere huur-/huurdergerelateerde documentatie binnen drie werkdagen na acceptatie verstrekken. De voorlopige due diligence-periode van de Verkoper begint pas nadat al deze documentatie is ontvangen.
Veel investeerders dringen aan op een uitsluitingscertificaat, maar ik zie liever vanaf het begin de bindende afspraken, wetende wat er is afgesproken zonder interpretatie. Uitsluiting is geen slechte zaak, maar ik wil deze documenten, en ik wil geen van mijn due diligence-tijd verspillen door erop te wachten.
3. De koper moet binnen drie werkdagen na aanvaarding alle bezette eenheden op bevredigende wijze doornemen.
In mijn markt laten de meeste verkopers je geen huurwoning bezichtigen zonder een geaccepteerd bod, dus ik wil dat mijn aanbiedingen (en die van mijn klant) afhankelijk zijn van de voorwaarde dat ze ons tijdige toegang tot alle eenheden geven. Dit geeft ons de mogelijkheid om een beter beeld te krijgen van de staat van het onroerend goed voordat we betalen voor een professionele inspectie. Wij plannen de keuring altijd voor de dag erna en annuleren deze eenvoudigweg als wij op basis van de informele doorloop het contract beëindigen.
4. De Verkoper zal lopende huurovereenkomsten niet verlengen, wijzigen of aanpassen, noch nieuwe huurovereenkomsten aangaan vóór het sluiten van de borg zonder schriftelijke toestemming van de koper.
Echt gepraat: ik heb dit een paar jaar geleden op de harde manier geleerd. Ik kreeg een pand onder contract voor een onder de marktwaarde, omdat er een langetermijnhuurder was die veel onder de markthuur betaalde. De week voor sluitingstijd waren al mijn onvoorziene omstandigheden verlopen en de verkoper stuurde mij hun nieuwe huurcontract – met het oude tarief.
Ik zat vast. Het was nog steeds een goede deal, maar ik verloor de kans om de huur voor een jaar te verhogen in plaats van voor 30 dagen. Dat kostte nog eens 5,000 dollar of zo. Als we deze contracttermijn erbij hadden opgenomen, waren we het geld niet kwijtgeraakt.
Andere Overwegingen
Deze voorwaarden beschermen de koper over het algemeen en geven hem de tijd om te begrijpen waar hij aan begint, voordat hij moet betalen voor een inspectie of taxatie. Als koper wilt u zoveel mogelijk due diligence kunnen doen voordat u uw zuurverdiende geld overhandigt.
Bovendien worden mondelinge huurovereenkomsten in sommige staten als bindend beschouwd; gelukkig bevinden ze zich in mijn staat Idaho, dus ik heb daar nooit mee te maken gehad. Als een huurder of verkoper echter zou willen beweren dat hij een mondelinge overeenkomst had, zou dat de zaken veel interessanter kunnen maken.
Nog iets waarmee u rekening moet houden bij het gebruik van deze strategieën: hoe verhuurdervriendelijk is uw staat? Als u zich in een zeer verhuurdervriendelijke staat bevindt, kan het heel moeilijk zijn om een probleemhuurder eruit te krijgen. Het kan u behoorlijk wat tijd en geld kosten, dus zorg ervoor dat u daar rekening mee houdt. Als u niet zeker weet wat dat is investering eruit zou kunnen zien, boek dan een consultatie bij uw favoriete REI advocaat, die u een goed idee zou moeten kunnen geven. U kunt deze cijfers meenemen in uw budget.
Als u zich in een meer verhuurdervriendelijke staat bevindt, is dit waarschijnlijk minder een probleem. Onze markt is behoorlijk verhuurdersvriendelijk, en afhankelijk van het type uitzetting en de mate waarin de huurder terugvecht, kan dit doorgaans drie weken tot drie maanden duren. Dit is over het algemeen geen probleem als u koopt voor onbepaalde tijd.
Uiteraard contant voor sleutels (of huurders betalen om te vertrekken) is bijna altijd de beste plek om te beginnen. Met deze methode krijgt u waarschijnlijk een betere ontvangst van de huurder, verkort u uw tijdlijn en bespaart u mogelijk geld. Door een paar dollar in de zak van huurders te steken, zijn ze beter in staat een nieuwe start te maken – een win-winsituatie. Dit is over het algemeen voor alle partijen een veel betere oplossing als je er samen uit kunt komen.
The Bottom Line
Laat u niet afschrikken door slechte huurders of lage huurprijzen. Als vastgoedinvesteerders halen we onze winst uit het oplossen van problemen waar andere mensen niet mee te maken willen hebben. Huurders en intrapersoonlijke problemen zijn voor veel mensen enorm. Als je sommige van die deals met je ogen wijd open kunt aangaan, kun je met grote winsten vertrekken.
Word lid van de community
Klaar om te slagen in vastgoedbeleggen? Maak een gratis BiggerPockets-account aan om meer te leren over beleggingsstrategieën; stel vragen en krijg antwoorden van onze community van +2 miljoen leden; contact maken met investeerdervriendelijke agenten; en zoveel meer.
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
- PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
- Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/four-offer-terms-to-make-when-buying-with-existing-tenants
- : heeft
- :is
- :niet
- :waar
- 000
- 24
- 30
- a
- vermogen
- in staat
- Over
- acceptatie
- aanvaard
- toegang
- Account
- over
- adres
- Voordeel
- Na
- Agent
- agenten
- geleden
- Overeenkomst
- overeenkomsten
- Alles
- bijna
- langs
- altijd
- an
- analyseren
- en
- Nog een
- antwoorden
- elke
- toepasselijk
- waardebepaling
- ZIJN
- GEBIED
- gebieden
- AS
- vragen
- At
- auteur
- weg
- terug
- slecht
- gebaseerde
- BE
- omdat
- wordt
- geweest
- vaardigheden
- beginnen
- BEST
- Betere
- betere positie
- Groot
- verbindend
- Beetje
- Blok
- boek
- grens
- Onder
- begroting
- bouw
- bedrijfsdeskundigen
- maar
- KOPER..
- Buying
- by
- CAN
- Kan krijgen
- kan niet
- tapijt
- gevallen
- Contant geld
- plafond
- certificaat
- aanspraak maken op
- Sluiten
- CLOSED
- Sluit
- hoe
- gemeenschap
- concurrentie
- voorwaarde
- vertrouwen
- Verbinden
- Overwegen
- beschouwd
- overleg
- contract
- Kosten
- kon
- Koppel
- cursus
- en je merk te creëren
- aangemaakt
- Actueel
- dag
- dagen
- transactie
- Deals
- decennia
- Afhankelijk
- storting
- deposito's
- DEED
- ijver
- direct
- do
- documentatie
- documenten
- Nee
- dollar
- Dont
- twee
- elimineert
- anders'
- Enter
- billijkheid
- escrow
- vastgoed
- Zelfs
- Alle
- uitstekend
- bestaand
- verlengen
- Ogen
- feit
- factor
- Favoriet
- voelen
- vergoedingen
- weinig
- gevechten
- Figuur
- gevuld
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- Voornaam*
- Vloer
- Voor
- Bos
- Gratis
- vers
- oppompen van
- fondsen
- algemeen
- krijgen
- het krijgen van
- Geven
- geeft
- Vrijgevigheid
- goed
- kreeg
- HAD
- Helft
- hand
- Hard
- Hebben
- hulp
- hier
- verborgen
- houden
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- i
- idee
- if
- gebiedende wijs
- in
- omvatten
- inclusief
- ondoeltreffend
- beïnvloeden
- informele
- interessant
- interpretatie
- in
- investeren
- investering
- investeerder
- Investeerders
- kwestie
- problemen
- IT
- voor slechts
- Houden
- blijven
- Weten
- landheer
- Achternaam*
- Wetten
- LEARN
- geleerd
- Verlof
- minder
- laten
- LG
- als
- Waarschijnlijk
- langdurig
- Kijk
- ziet eruit als
- verloren
- Laag
- winstgevend
- groot
- maken
- manager
- beheren
- veel
- veel mensen
- Markt
- Materie
- me
- Leden
- methode
- macht
- miljoen
- missen
- geld
- maanden
- meer
- meest
- veel
- Dan moet je
- my
- nodig
- Noodzaak
- nooit
- New
- volgende
- Nixon
- Geen
- nummers
- Voor de hand liggend
- of
- bieden
- Aanbod
- vaak
- Oud
- on
- eens
- EEN
- open
- Meningen
- Kansen
- kansen
- or
- Overige
- onze
- uit
- over
- eigenaar
- ownership
- betaald
- Papier
- partijen
- Betaal
- het betalen van
- Mensen
- uitvoeren
- uitvoerend
- periode
- plaats
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- pockets
- portfolio
- positie
- mogelijk
- Berichten
- mogelijk
- de voorkeur geven
- inleidend
- president
- Proactieve
- probleem
- problemen
- professioneel
- professioneel
- winst
- gepast
- naar behoren
- vastgoed
- eigendom
- beschermen
- zorgen voor
- inkomsten
- Putting
- Contact
- heel
- verhogen
- tarief
- Tarieven
- liever
- vast
- vastgoed
- ontvangen
- receptie
- relatief
- Verhuur
- vertegenwoordigen
- Retourneren
- Richard
- rechts
- ronde
- Bespaar
- savvy
- rooster
- scherm
- te zien
- lijken
- verkopen
- Verkopers
- binnen XNUMX minuten
- verzonden
- moet
- eenvoudigweg
- situatie
- So
- oplossing
- OPLOSSEN
- Het oplossen van
- sommige
- begin
- Land
- Staten
- Still
- strategieën
- slagen
- ondersteuning
- zeker
- T
- Nemen
- Talk
- team
- technisch
- tijdelijk
- huurder
- termijn
- termen
- neem contact
- dat
- De
- hun
- Ze
- Er.
- Deze
- ze
- ding
- spullen
- denken
- dit
- die
- drie
- niet de tijd of
- Timed
- tijdlijn
- actuele
- naar
- transactie
- waar
- echt
- proberen
- type dan:
- voor
- begrijpen
- begrip
- eenheden
- tot
- op
- us
- gebruik
- waarde
- zeer
- Bekijk
- vitaal
- Het wachten
- willen
- gezocht
- wil
- was
- Afval
- Manier..
- we
- week
- weken
- Wat
- wanneer
- WIE
- Waarom
- breed
- wil
- Win-Win
- Met
- binnen
- zonder
- Mijn werk
- zou
- het schrijven van
- geschreven
- jaar
- jaar
- u
- Your
- jezelf
- zephyrnet