우리는 정말 많은 이야기를 해야 했어요 부동산 2023년. 다양한 주제로 협력 에 집 개조 해킹, 우리는 올해 많은 내용을 다루었으며 이 정보가 귀하의 비즈니스에 도움이 되기를 바랍니다. 부동산 투자 여행!
오늘 우리는 지난 12개월 동안 쇼에서 나눈 모든 놀라운 게스트와 대화를 되돌아보며 추억의 길을 따라 여행을 떠나고 있습니다. 이 아주 특별한 에피소드를 위해 우리는 여러분과 공유할 가장 좋은 순간 몇 가지를 직접 선택했습니다. 당신이 찾고 있는지 여부 첫 번째 거래를 찾아보세요 아니면 이미 여러 개를 소유하고 있거나 임대 주택, 이 모음집이 여러분에게 새해를 힘차게 시작하는 데 필요한 영감과 동기를 부여해주기를 바랍니다!
모든 것을 배우려면 시청하세요. 배우자를 탑승시키다 부동산으로 W2 소득 대체 임대로. 그 이유를 알게 될 거예요 집 해킹 아마도 부동산 투자의 가장 좋은 진입점일 것입니다. 그리고 그 이유는 무엇입니까? 임대 차익거래 에 대한 치트 코드입니다 쉽게 캐시 플로. 당신은 심지어에 대해 배울 것입니다 "오픈하우스" 해킹 한 초보 투자자가 사용하는 것 재활 비용 추정, 그리고 몇 가지 영리한 방법을 사용하여 더 많은 돈을 벌다 너의 현재 포트폴리오!
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애슐리 :
이것은 Real Estate Rookie 에피소드 352입니다. 제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자인 Tony J. Robinson과 함께 왔습니다.
토니 :
매주, 일주일에 두 번 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 제공하는 Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 그리고 오늘은 여러분을 위한 또 다른 루키 답글을 가지고 왔습니다. 우리는 귀하의 질문에 답변할 것입니다. 귀하의 질문을 에피소드 중 하나에 소개하고 싶다면 더bigpockets.com/reply로 이동하여 거기에 질문을 남겨주시면 쇼에 맞게 선택할 수도 있습니다.
애슐리 :
그래서 오늘은 셀러 파이낸싱에 관한 두 가지 질문에 답변해 드리겠습니다. 크리에이티브 파이낸싱은 지금 아주 뜨겁습니다. 따라서 판매자 자금 조달에 대해 궁금한 점이 있는 경우 이 에피소드를 시청해 보세요.
토니 :
스케일링에 대한 질문이 있는데 신인에게는 어떤 모습일까요? 그리고 계약자에 대한 질문으로 마무리하겠습니다. 그래서 모두가 가장 좋아하는 것은 계약자와 협력하는 것입니다. 우리는 이를 올바른 방식으로 수행하는 방법에 대해 이야기하겠습니다.
질문에 답하기 전에 마지막으로, 아직 아직 참여하지 않으셨다면 몇 분 시간을 내어 듣고 계신 플랫폼에 관계없이 Rookie Podcast에 대한 솔직한 평가와 리뷰를 남겨주세요. 더 많은 리뷰를 받을수록 더 많은 사람들에게 다가갈 수 있습니다. 그리고 우리가 사람들에게 다가가면 그들을 돕는 경향이 있으며 이것이 바로 우리가 Rookie Podcast에서 하는 일의 전부입니다. 그러니 몇 분 정도 시간을 내어 평가/리뷰를 남겨주시면 쇼에서 읽을 수도 있습니다.
애슐리 :
Roosevelt의 첫 번째 질문부터 시작하겠습니다. “안녕하세요, BP, 판매자 자금 조달을 받는 가장 좋은 방법은 무엇입니까? 계약금이 있나요? 부동산업자가 관련되어 있나요? 그리고 그것을 얻기 위해 어떤 다른 수수료가 필요합니까?” 좋은 질문입니다. 판매자 파이낸싱.
토니 :
로드된 질문입니다.
애슐리 :
좋습니다. 판매자 자금 조달을 얻는 가장 좋은 방법은 그것부터 시작하겠습니다. 내 추천은 판매자에게 판매자 파이낸싱을 허용할지 아니면 판매자 파이낸싱 제안을 제출할지 물어보는 것입니다.
토니 :
나는 여기서 약간 반대 입장을 취하고 판매자 자금 조달을 얻는 가장 좋은 방법은 실제로 더 큰 규모로 성장하는 것이라고 생각합니다. 그리고 나 자신을 설명하겠습니다. 단독 주택 공간에서는 판매자가 판매자 자금 조달이 무엇인지에 대해 교육을 받아야 하는 경우가 많습니다. 상업 공간에서는 훨씬 더 일반적입니다. 특히 장부가 별로 좋지 않은 은퇴한 소유주가 있는 오래된 건물을 찾고 있는 경우, P&L이 없기 때문에 전통적인 자금 조달이 어려운 부동산인 경우 더욱 그렇습니다. , 그러한 상황에서는 세금 명세서나 세금 신고서가 없습니다. 종종 판매자는 판매자에게 자금 조달을 제공해야 한다는 사실을 알고 있습니다.
그래서 우리는 지금 유타에서 계약을 맺었습니다. 13개 객실이 있는 호텔이고 정말 좋은 호텔입니다. 솔직히 말해서, 주인들은 꽤 괜찮은 일을 해냈지만, 그들이 잘 하지 못한 한 가지는 책이었습니다. 그리고 P&L이 실제로 만족스럽지 않기 때문에 부동산 자체가 반드시 은행 업무를 수행할 수 있는 것은 아닙니다. 해당 부동산과 실제 소득 잠재력을 실제로 강조하기 위한 XNUMX년 간의 이전 세금 신고서가 없습니다. 따라서 판매자는 이를 알고 판매자에게 우리에게 자금 조달을 제공할 의향이 매우 컸습니다. 그렇지 않은 경우 누군가가 그것을 살 수 있으려면 꽤 큰 할인으로 판매해야 한다는 것을 알고 있기 때문입니다. 그래서 제 조언은 나가서 좀 더 상업적인 부동산을 살펴보라는 것입니다.
그리고 우리는 몇 에피소드 전에 AJ Osborne을 만났고 그는 사람들이 때때로 광고가 단독 가족 영화보다 더 어렵다는 오해를 가지고 있다고 말했습니다. 그러나 올바른 거래를 찾으면 때로는 광고가 일부를 얻는 것보다 조금 더 쉬울 수도 있습니다. 단독주택의.
애슐리 :
거래를 보고 있고 그들의 책이 끔찍할 때 판매자와 어떻게 대화합니까? 판매자 파이낸싱을 해준다고 했나, 아니면 직접 요청해야 했나?
토니 :
이 특정 거래에 대해서는 기억이 나지 않습니다. 검색만 할 것이기 때문에 제안했을 수도 있다고 말하고 싶습니다. 우리는 작은 모텔과 호텔을 보고 있기 때문에 전국적으로 우리의 구매 상자에 맞는 종류의 호텔이 너무 많습니다. 하지만 Crexi에서 검색할 때 검색 매개변수 중 하나는 문자 그대로 판매자 파이낸싱 또는 판매자 캐리입니다. 그리고 우리는 이미 해당 대화에 열려 있는 소유자를 찾으려고 노력할 것입니다. 하지만 이건 솔직하게 말하면 "네가 원하면"과 같이 점프부터 우리에게 제안했을 수도 있다고 생각합니다. 그런 다음 우리는 그 조건에 대해 협상해야 했습니다.
애슐리 :
만약 그들이 그것을 제안하지 않았다면 어떻게 하시겠습니까? 판매자에게 "이것이 바로 판매자 자금조달을 해야 하는 이유입니다"라고 말하고 "당신의 장부가 형편없기 때문에 누구도 이 부동산에서 대출을 받을 수 없을 것입니다"라고 설명하시겠습니까?
토니 :
이것이 우리가 처음부터 그들에게 말하는 것입니다. "손익을 볼 수 있을까요?" 그리고 그들은 오래된 폴더폰으로 찍은 사진 몇 장을 우리에게 보낼 것입니다. 그리고 세금 환급을 요청하면 지난 6년 동안 해당 부동산이 매년 50만 달러의 손실을 입었다는 사실이 밝혀질 것입니다.
그리고 우리는 그들에게 돌아가서 이렇게 말할 수 있습니다. “이봐요, 우리는 그 부동산을 정말 좋아해요. 우리는 귀하가 요구하는 가격이 적정하다고 생각합니다. 하지만 이 부동산은 좋은 은행 자금 조달이 불가능합니다. 따라서 우리가 나가야 한다면 나가서 일종의 대금업자, 매우 비싼 단기 연결 부채를 받아야 하며, 이로 인해 우리가 귀하에게 제공할 수 있는 구매 가격이 낮아질 것입니다. 왜냐하면 우리는 아직 수익을 얻어야 하기 때문입니다.
하지만 귀하가 마음을 열면 구매 가격을 알려드릴 수 있습니다. 판매자 자금 조달에 대해 더 나은 조건을 마련하면 됩니다.”
그리고 우리는 몇몇 상업용 부동산에도 그런 제안을 했고 많은 사람들이 그 부동산의 상태나 책의 상태를 고려할 때 그 부동산을 이동할 수 없다는 것을 이해하고 있다고 생각하기 때문에 물고 있습니다.
애슐리 :
아니면 현금 제안을 받을 수 있다고 생각해서 무게를 달고 버티면 누군가가 황금 티켓을 가지고 올 것입니다.
토니 :
응. 응, 골든티켓으로. 괜찮은.
애슐리 :
Crexi를 언급하셨는데, 제가 landwatch.com을 검색해 보니 현재 미국 전역에 소유자 파이낸싱을 하고 있는 목록이 13,954개 있는데, 구체적으로 그 사람이 소유자 파이낸싱을 할 의향이 있다고 나와 있습니다.
토니 :
미친 거 아니야?
애슐리 :
네.
토니 :
VA 팀을 고용하여 13,000개의 목록을 모두 조사했다면 어떻게 그 거래 중 하나도 얻지 못할 수 있겠습니까?
애슐리 :
네. 네.
토니 :
오른쪽? 적어도 하나는 얻을 수 있다는 것이 거의 보장됩니다. 그것은 숫자 게임이다.
애슐리 :
내 생각에 그것은 솔직히 몇 에피소드 전 349화에 나왔던 Ariel과 일치할 수 있다고 생각합니다. 그녀는 누군가가 그 모든 목록을 샅샅이 뒤지도록 하는 데 사용할 수 있는 기술을 가지고 있다고 확신합니다.
토니 :
솔직히 말해서 제가 가장 좋아하는 최근 에피소드 중 하나라고 생각합니다. 아직 듣지 못하신 분들은 돌아가서 들어보세요. 하지만 Ariel은 그 프로세스를 체계화하기 위해 함께 모은 정말 멋진 웹 스크래핑 도구를 가지고 있었습니다. 하지만 그보다 더 나은 것을 설정할 수 없었습니다, Ash. 하지만 당신은 어떻습니까? 판매자 파이낸싱도 수행했습니다. 당신에게 그것은 어떤 모습인가요? 판매자와의 대화를 어떻게 시작하셨나요? 어떤 종류의 문서가 관련되어 있었나요? 여러분에게 어떤 모습이었는지 살펴보세요.
애슐리 :
응. 그리고 저는 이것을 질문의 두 번째 부분인 계약금이 있습니까?와 연결시킬 수 있습니다. 부동산 중개인이 참여하나요? 그리고 그것을 얻는 것과 관련된 다른 수수료는 무엇입니까? 그래서 저는 판매자 파이낸싱을 처음으로 해보겠습니다. 예를 들어 보겠습니다. 그리고 저는 실제로 이 사람으로부터 몇 개의 부동산을 구매하고 있었는데 제가 할 수 있는 유일한 방법은 부동산 중 하나가 판매자 금융이고 나머지는 신용 한도로 구매하는 것이었습니다. 그래서 부동산 중개인이 개입하지 않았습니다.
그리고 저는 이것이 종결을 위해 변호사를 선임해야 하는 주에서는 이것이 훨씬 더 쉽다고 생각합니다. 뉴욕도 그 중 하나입니다. 그래서 제 변호사는 판매자 자금 조달을 위한 서류를 작성하고 이를 부동산 구매 계약서에 넣었고 저는 실제로 아무것도 할 필요가 없었습니다.
제가 한 일은 의향서를 작성하는 것이었습니다. 그래서 내 의향서에는 구매 가격, 부동산, 구매자, 판매자 및 구매 조건이 명시되어 있었습니다. 따라서 우발사항이 있는 경우 우발사항 중 하나는 변호사 승인과 조건에 따라 유효하다는 것입니다.
그래서 제가 한 것은 $20,000의 계약금을 내고 나머지는 12%의 7개월 기간 동안 판매자 자금을 조달하는 것이었습니다. 그리고 12개월 말에 잔액 전액을 지불할 때까지는 이자만 지불했습니다. 판매자 파이낸싱의 가장 좋은 점 중 하나는 조건이 무엇이든 동의하거나 협상할 수 있다는 것입니다. 따라서 50% 이자율로 3년 고정을 할 수도 있고, 50% 다운페이먼트를 할 수도 있고, 다운페이먼트를 하지 않을 수도 있습니다. 판매자 자금 조달이 가능한 많은 목록에서 제가 본 것은 실제로 50%의 계약금을 요구하는 것인데, 제 생각엔 돈이 많지만 신용이 좋지 않은 사람을 끌어들이기 위한 것 같습니다. , 그래서 그들은 은행 대출을 받을 수 없습니다. 하지만 투자자로서 50%를 저축하는 것은 나에게 매력적이지 않습니다. 그냥 은행에 가서 20%를 저축하는 것이 나을 것입니다.
토니 :
20, 그렇죠.
애슐리 :
응. 그런 다음 이와 관련된 기타 수수료에 대해서는 변호사에게 판매자 금융 계약을 작성하도록 하거나, 함께 작성하면 변호사가 검토하고 승인합니다.
따라서 수수료와 함께 발생하는 다른 수수료는 일반적인 마감 수수료입니다. 따라서 귀하가 수행한 모든 소유권 작업, 부동산 중개인을 이용했다면, 0% 다운을 수행한 경우 판매자가 여전히 중개업자에 대한 수수료를 지불하게 됩니까 아니면 귀하가 계약에 따라 작업하는 것입니까? 나는 당신에게 계약금을 지불하지 않을 것이지만 판매자의 수수료는 지불할 것입니까? 아니면 그런 것도요.
토니 :
그것은 솔직히 오늘의 두 번째 질문인 Tee Hoover의 Ash와 꽤 잘 연결됩니다. 그리고 Tee의 질문은 "판매자에게 자금을 조달하는 경우 판매자가 자금 조달을 제공하는 판매자의 편의를 위해 요구 가격을 높이나요, 아니면 예상 가격으로 판매합니까?"입니다. 그리고 그 서비스에 동의하는 대가로 이자나 기타 수수료를 청구합니까?” 그래서 우리가 던지는 몇 가지 용어가 있기 때문에 조금 더 세분화하고 싶습니다.
그러나 판매자 자금 조달에 대해 생각하거나 실제로 모든 종류의 부채에 대해 생각할 때 살펴볼 수 있는 몇 가지 수단이 있습니다. 기간, 상각기간, 이자율, 계약금, 이자만 적용되는 기간을 확인할 수 있습니다.
그렇다면 그 기간은 얼마나 오랫동안 지불할 예정입니까? 그래서 Ashley는 첫 번째 계약 기간이 12개월이라고 말했습니다. 즉, 12개월치의 지불금이 있었고 그 12개월 말에 풍선 만기일이 있었다는 의미입니다. 일반적인 주 거주지에서는 15년 또는 30년 기간을 등록하고 15년 동안 지불하거나 30년 동안 지불하게 됩니다. 그래서 당신은 당신의 임기를 가지고 있습니다.
귀하의 상각 기간은 귀하의 기간과 비슷하지만 약간 다릅니다. 귀하의 상각액은 해당 지불금이 얼마나 또는 어느 기간에 걸쳐 연장됩니까? 따라서 30년 기간을 가질 수 있지만 상환 기간은 30년입니다. 따라서 기본적으로 30년 동안 지불하는 것처럼 12년에 걸쳐 지불하고 XNUMX년 동안 지불하는 것처럼 연장하지만 XNUMX개월째에 정기적으로 지불하는 대신 지불을 완료하면, 귀하는 지불해야 할 잔액 전체를 지불하게 됩니다. 오른쪽? 따라서 상환 기간이 길어질수록 지불금은 낮아질 것입니다. 오른쪽?
올해 초에 은행이 40년 모기지를 제공하기 시작했다는 이야기가 있었습니다. Ash, 당신도 들었을지는 모르겠습니다. 그거 들었어?
애슐리 :
응. 그래, 내가 했어.
토니 :
오른쪽? 따라서 모기지 상환에 추가로 10년이 소요되며, 이는 귀하가 지불해야 하는 월별 지불액을 효과적으로 줄여줄 것입니다. 그들이 실제로 그렇게 하게 되는지 궁금합니다. 많은 분들이 받아가실 것 같아요.
애슐리 :
투자자로서 “예, 월 납입금이 낮기 때문에 현금 흐름이 더 많습니다.”와 같이 매력적으로 들리지만, 주택 소유자로서 매달 원금을 덜 지불하기 때문에 부동산에 대한 자산을 덜 쌓게 됩니다. 이제는 30년 모기지보다 훨씬 더 많은 이자를 미리 지불하게 됩니다. 문자 그대로 첫 5년 동안 모기지 지불금으로 매달 XNUMX달러만 지불하면 됩니다. 그리고 시장이 하락하고 갑자기 자산을 구축하지 않았기 때문에 귀하의 부동산이 물속에 잠긴다면 어떻게 될까요? 어쩌면 당신은 그다지 감사하지 않는 지역에 있을 수도 있습니다. 그리고 그것이 바로 사람들이 자신의 부동산에 대한 지분을 모두 갚지 않고 팔아야 하는데 돈을 갚지 않았기 때문에 자산이 없기 때문에 팔 수 없다는 우려를 보는 곳입니다.
토니 :
예, 들어가기가 까다로운 곳이지만 그것은 상환 기간입니다. 그 지불금을 얼마나 오랫동안 연장할 예정입니까?
Ash가 말한 것처럼 또 다른 부분은 계약금입니다. 구매 가격의 몇 퍼센트를 선불로 내놓으시나요? 그리고 이자만 받는 기간입니다. Ashley가 방금 말했듯이 일반적인 대출금, 일반적인 모기지 지불금을 지불할 때 해당 지불액은 원금과 이자로 나누어집니다. 따라서 대출 초기에는 지불금의 대부분이 이자로 사용됩니다. 그리고 나중에 대출을 받으면 그 중 대부분이 원금 상환에 사용됩니다.
이자만 납부하는 기간이 있는 경우 이는 이자에 해당하는 지불액의 일정 비율만 지불한다는 의미입니다. 따라서 원금감소에 대해 걱정할 필요가 없기 때문에 월 납부금이 약간 줄어들 것이라는 의미입니다.
이제 그 단점은 교장이 그대로 유지된다는 것입니다. 예를 들어, 100,000만 달러에 대한 대출을 받고 이자만 받는 경우, 기간이 끝나면 여전히 갚을 수 있는 100,000만 달러가 있는 반면, 원금과 이자는 반대로 당기는 것입니다. 그 $XNUMX 아래로. 그러나 단기적으로 현금 흐름을 극대화하는 것이 목표라면 도움이 되는 경향이 있습니다.
애슐리 :
또 다른 이유는 부동산을 리모델링하고 재융자를 계획하고 있고 원금과 이자가 포함된 높은 모기지를 지불하는 대신 비용을 유지하면서 낮은 지불금을 가지기 때문이라고 말하고 싶었습니다. 어쨌든 혼자서 그 이자만으로 재융자를 할 것이라는 것을 알기 때문에 보유 비용이 줄어듭니다.
토니 :
판매자 자금 조달, 기간,이자 만기 기간, 할부 상환, 이자율, 계약금, 구매 가격 등을 할 때 살펴볼 큰 부분은 이것이 전부라고 생각합니다. 오른쪽? 그래서 Tee의 질문이 무엇인지에 대한 종류의 연결은…
이론적으로 판매자 파이낸싱에 대해 더 높은 구매 가격을 제안할 수 있습니다. 일반적으로 판매자가 이 채권에 자금을 조달하는 경우 감정에 별로 관심이 없기 때문입니다. 구매자로서 귀하는 해당 부동산이 평가한 것보다 더 높은 금액에 대해 판매자 재정 메모가 있다는 것을 알고 편안하게 지내기만 하면 됩니다. 그러나 거래가 성사되고 현금 흐름이 매우 좋고 해당 거래에서 얻을 수 있는 다른 것들이 있다면 아마도 의미가 있을 것입니다.
애쉬, 감정가보다 매입가가 높은 셀러파이낸스 거래를 하신 적 있으신가요?
애슐리 :
아니요, 확실히 감정가는 아닙니다. 왜냐하면 나는 감정가로 부동산을 사지도 않기 때문입니다. 융자 받거나 현금 거래라 할지라도 감정가만큼 사지 않을 것입니다. 나는 항상 시장가로 구매하세요.
하지만 이에 따라 다른 가격을 요구하거나 구매자로서 저는 두 가지 제안을 여러 번 제출할 것입니다. 하나는 현금 제안이거나 은행 대출을 받는 것이고 다른 하나는 판매자 자금 조달입니다. 그리고 판매자 파이낸싱 제안은 더 높아질 것입니다. 은행에서 자금을 조달하는 것보다 더 매력적일 것입니다. 왜냐하면 은행에서 자금을 조달하면 대출 수수료를 지불해야 하고, 그 대출 수수료 때문에 더 많은 마감 비용을 지불해야 하기 때문입니다. 감정을 하게 되면 아마도 이자를 더 많이 낼 것 같아요.
그런 다음 판매자 금융 제안이 있습니다. 일반적으로 은행에서 받는 것보다 훨씬 적은 금액을 넣어 더 매력적으로 만들 수도 있지만 연장하고 더 나은 조건을 만들어 나에게 더 매력적일 수도 있습니다. . 그래서 나는 부동산 구입 가격을 인상하여 그들에게 더 매력적이게 만들고 싶습니다. 그래서 나는 그렇게 할 것이다.
그리고 한번은 부동산 중개인이 나에게 와서 “5%요? 이는 현재 은행에서 받을 수 있는 시장 금리보다 훨씬 낮습니다.” 그리고 이건 아마 XNUMX년 전 일이겠죠. 그리고 저는 "그렇기 때문에 그 부동산을 구입하기 위해 그들에게 더 많은 돈을 지불하는 것이 인센티브가 될 것입니다."라고 말했습니다. 그리고 그녀는 "아, 그래, 알았어."라고 했어요. "그래, 그래도 말이 돼."라고 클릭하는 것과 비슷합니다.
토니 :
그것의 장점은 귀하와 판매자가 동의하는 대로 실제로 설정할 수 있다는 것입니다. 페이스는 그의 서브-2 거래 중 일부를 제로 다운시키는 것에 대해 많이 이야기합니다.
애슐리 :
그리고 그는 제로 다운되고 40~50년 동안 상환되는 아파트 단지를 갖고 있습니다.
토니 :
그래, 정말 미친 짓이야 오른쪽?
애슐리 :
그리고 해당 질문의 마지막 부분에서는 서비스에 대해 이자나 기타 수수료를 부과합니까? 네, 당연히 이자를 받을 수 있습니다. 우리가 이야기한 대부분의 사례에는 이자가 부과됩니다. 그러나 관심이 없는 거래도 있습니다. 말 그대로 잔액, 대출금, 10년 이상 상각된 금액, 그 대출금에 대한 이자는 전혀 없습니다. 그래서 그런 거래를 할 수 있다면 정말 좋습니다.
좋아요, 마지막 몇 가지 질문에 뛰어들기 전에 잠시 쉬면서 쇼 스폰서의 한마디를 들어보겠습니다.
짧은 휴가를 마치고 돌아온 것을 환영합니다. 사무엘 홀(Samuel Hall)님께 질문을 드리겠습니다. 스케일링 관련 질문입니다. 그래서 우리에게 몇 가지 배경을 설명하기 위해 그는 이렇게 말합니다. “우리 주 거주지에 대한 모기지는 전적으로 내 아내의 이름으로 되어 있습니다. 나는 현금 흐름이 좋은 임대 부동산을 하나 가지고 있는데, 그것은 나와 가족 사이의 신탁 소유입니다. 저당권은 우리 가족 명의로 되어 있고 저는 모기지가 없고 집 한 채 반이 있습니다.
나는 전통적인 금융을 사용하여 현금 흐름 임대 계약을 맺을 예정이며 모기지는 내 이름으로 될 것입니다. 저는 집주인 경험이 2년 정도 있어요.”
우선 사무엘, 대단해요. 축하해요. 정말 멋진 시작이네요.
“저는 규모의 경제와 다세대 주택 구매를 목표로 노력하고 있습니다. 배우자 명의로 대출을 하면 어떤 혜택이 있나요? 패니메이(Fannie Mae)의 대출 한도는 10인당 XNUMX건으로 알고 있습니다. 그러나 대출 사이에 필수 기간이 있습니까? 대출당 대출력을 어떻게 높일 수 있나요? 현재 사전 승인 금액으로는 시장에서 할인을 받아도 다세대 주택을 구입할 수 없습니다. 은행이 소득 대비 부채를 살펴보는 것을 중단하고 DSCR을 살펴보도록 하려면 어떻게 해야 합니까? 이 단계에서 나는 무의식적으로 무능력하다. 내가 모르는 것이 무엇인지 모르겠습니다. 당신의 응답을 주셔서 감사합니다." 그리고 당신의 정직함에 감사드립니다.
토니 :
네, 그냥 말하려고 했는데요, "무의식적으로 무능하다"는 말은 들어본 적이 없습니다.
애슐리 :
제가 그 내용을 제대로 읽지 않았다면 제가 잠시 말을 더듬었다는 것을 압니다.
토니 :
응, 그래도 난 그게 좋아. 내가 그걸 빌릴지도 모르지, 사무엘. 내 말은, 이것은로드 된 질문입니다, 애쉬. 글쎄요, 먼저, 당신이 말했듯이, 당신의 이름에 꼭 연결된 빚 없이 이미 몇 개의 임대를 가지고 있다는 점에 감사드립니다. 왜냐하면…
그리고 아마도 모든 신인 청중을 위해 이것을 먼저 분석하는 것은 증서라는 것입니다. 우리는 이전에 다른 사람들로부터 이것을 들어 본 적이 있습니다. 그래서 Pace는 팟캐스트에 있을 때 이것에 대해 이야기했지만 증서와 모기지는 서로 별개입니다. 서류. 그리고 귀하의 소득 대비 부채 비율을 볼 때 그들은 귀하의 이름과 관련된 증서를 찾는 것이 아니라 귀하의 이름과 관련된 모기지를 찾고 있습니다. 따라서 귀하는 부동산 증서에 포함될 수 있으며, 귀하가 모기지 목록에 등재되어 있지 않은 한 이는 반드시 소득 대비 부채 비율에 포함되지는 않습니다. 그러니 사무엘, 당신은 지금 당장 당신의 이름과 관련된 부동산 빚이 없기 때문에 문제가 없는 셈입니다. 그래서 저는 사람들이 증서를 받는 것과 모기지를 받는 것은 서로 다른 두 가지라는 점을 분명히 하고 싶었습니다.
애슐리 :
응. 그렇다면 그가 곧 폐쇄하려는 부동산은 바로 그 부동산이겠죠? 네, 그는 그의 첫 번째 금융기관인 전통적인 금융과 계약을 맺고 있으며 모기지는 그의 이름으로 될 것입니다.
토니 :
넵.
애슐리 :
좋아요. 그렇다면 첫 번째 질문은 “배우자 명의로 대출을 하면 혜택이 있나요? 패니메이(Fannie Mae)의 대출 한도는 10인당 XNUMX건으로 알고 있는데, 대출 사이에 필수 기간이 있나요?” 따라서 투자 대출을 받는 경우에는 기간이 없습니다. 이러한 대출을 주 거주지로 받는 경우, 예, 일반적으로 한 부동산을 XNUMX년 동안 점유한 후 다른 부동산으로 이동해야 하지만, 제가 아는 한 투자 부동산으로 구매하는 것 같습니다. , 이에 대한 기간 요구 사항은 전혀 없습니다.
제가 할 수 있는 한 가지 일은 두 번째 대출을 시작하기 전에 첫 번째 대출이 종료될 때까지 기다리는 것입니다. 왜냐하면 승인을 받고 특정 기간을 벗어난 경우에는 누가 당기는지에 따라 60~90일 정도 걸릴 것 같습니다. 실제로 귀하에게 불리하게 작용할 수 있는 귀하의 신용. 거래를 종료하기 전에 최종 신용 조사를 실시합니다. 그리고 제 생각에는 소프트 풀(soft pull)이라고 생각합니다. 확실하지는 않지만 다시 확인하게 될 것입니다. 그래서 그들은 항상 집을 문을 닫고 매장 크레딧에 올리거나 새 차를 사기 전에 새 가구를 사지 말라고 항상 말합니다. 왜냐하면 그들은 "이 상황 때문에 왜 신용이 취소되었나요? ”그리고 그것은 당신의 대출을 망칠 수 있습니다. 그러니 한 대출을 끝내고 다음 대출을 시작하는 것이 그에 대한 조언이 될 것입니다.
그리고 배우자의 이름으로 기재하는 한, 그에 대한 소득 대비 부채를 해소하기 위해 그렇게 할 것입니다.
토니 :
중요한 것은, 여러분이 남편과 아내라고 해서 둘 다 주택담보대출을 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 목표는 모기지 대출을 가능한 한 최소한으로 유지하는 것입니다. 그렇게 하면 나가서 더 많은 대출을 받을 수 있는 기회가 더 많아지기 때문입니다.
그래서 우리처럼 별장을 구입할 때 나는 내 이름으로, 내 파트너는 그의 이름으로 하나를 가지고 있었습니다. 우리 둘 다 모기지를 담보로 하지 않았습니다. 왜냐하면 우리 자신의 소득 대비 부채 비율을 별도로 활용하고 싶었기 때문입니다. 왜냐하면 그들이 이 계산을 할 때 미친 부분은 여러분 중 한 사람이 자격을 가질 수 있다고 하더라도, 만약 여러분이 둘 다 모기지에서 그것은 두 사람 모두에게 불리하게 작용합니다. 그리고 부채 소득 비율을 볼 때 귀하가 집의 50%만 소유하고 있더라도 그들은 50%나 25% 또는 귀하가 소유한 비율이 아니라 전체 모기지 전체를 보는 것입니다. 저당.
따라서 승인을 받기 위해 모기지에 넣을 수 있는 사람의 수가 적을수록 좋습니다. 그러므로 당신의 아내가 나가서 혼자서 10을 얻을 수 있다면 아내에게 10을 가져오십시오. 당신이 나가서 혼자서 10을 얻을 수 있다면 당신의 10을 얻으십시오. 왜냐하면 두 사람이 20을 합쳐 총 10을 얻는 것이 아니라 XNUMX을 얻게 되기 때문입니다.
애슐리 :
다음 질문은 “대출당 대출력을 어떻게 높일 수 있나요?”입니다. 현재의 사전 승인 비율로는 시장에서 할인된 가격으로 다가구 주택을 구입할 수 없습니다.” 그리고 내 생각에 많은 사람들에게 일어나는 일은 각 배우자가 각자의 이름으로 10건의 대출금을 받기도 전에 대출 능력이 바닥난다는 것입니다. 특히 시간이 지나면서 이 일을 매우 빠르게 하려고 한다면 더욱 그렇습니다. 솔직히 모르겠어요. Tony, 더 많은 수입을 얻는 것 외에 사전 승인을 실제로 늘릴 수 있는 방법은 없습니다. 하지만 세금 신고서에 기재되거나 더 많은 돈을 벌 수 있는 새 직장을 구했다는 편지를 받을 때까지 기다려야 합니다. 첫 급여명세서.
토니 :
내 말은, 그게 내가 말하고자 하는 바야, 그렇지? 그럼 소득 확대, 부업을 할 수 있나요? 우리는 사이드 허슬 시리즈를 가졌습니다.
애슐리 :
그러나 소득을 추적하고 보고하는 것은 부업이어야 한다는 점을 기억하십시오.
토니 :
당신이 추적하고 있다는 것, 바로 당신이 보고하고 있다는 것입니다. 응. 응. 그래서 그것은 테이블 유형의 측면 허슬 아래에 조금 있을 수 없습니다. 하지만 네, 수입을 올릴 수 있는 일, 승진, 새 직장을 얻기 위해 일을 빼먹는 일을 하는 부업을 구한다면 말이죠. 하지만 네, 제 생각에는 소득 증가가 크다고 생각합니다.
또 다른 문제는 대출 상품을 볼 수 있느냐는 것입니다. 이런 종류의 내용은 다음 질문과 관련이 있지만 해당 부동산에서 발생하는 수익의 일부를 승인에 적용할 수 있는 대출 상품을 볼 수 있습니까? 금액? 예를 들어, 미국 이웃 지원 공사인 NACA에 손님이 있었다는 것을 알고 있습니다. 맙소사, 그의 이름을 기억하고 싶지만 그는 NACA를 통해 다세대 부동산을 얻었고 Nancy Rodriguez도 그랬고 그녀도 그것을 통해 얻었습니다. NACA.
애슐리 :
오 예. 응.
토니 :
NACA는 다운율이 0%라서 정말 좋아요. 다가구 주택을 구입하면 NACA에서는 최대 XNUMX개 유닛까지 갈 수 있지만 NACA는 소유 비용을 상쇄하기 위해 나머지 XNUMX개 유닛의 임대료를 사용할 것입니다. 따라서 전체 구매 가격을 감당할 수 없더라도 다른 유닛의 시장 임대료로 인해 지불금이 감당할 수 있는 수준으로 낮아지면 해당 부동산 중 하나에 들어갈 수도 있습니다.
사무엘 씨, 많은 신규 투자자들이 갖고 있는 큰 오해는 그들이 알고 있는 대출 상품의 상자에 맞아야 한다는 것입니다. 실제로는 밖으로 나가서 원하는 대출 상품을 찾고 싶을 때 귀하의 독특한 상황과 일치합니다. 그리고 세상에는 대출 상품이 너무 많아요. 대출 기관, 은행, 신용 조합, 모기지 브로커 등이 너무 많아서 자신의 고유한 상황에 맞는 대출 상품을 찾기 위해 발품을 팔면 됩니다. 그리고 새미, 우리는 당신이 어떤 시장에 있는지 모르지만, 당신이 문을 충분히 두드리고, 악수를 하고, 전화 통화를 충분히 하면 아마도 보증을 해줄 지역 은행을 찾을 수 있을 것이라고 거의 장담할 수 있습니다. 이 거래를 통해 거래를 마감할 때 좀 더 유연성을 확보할 수 있습니다.
애슐리 :
사실 목요일에 방영된 에피소드가 생각나네요. 그래서 목요일에 우리는 Matthew McDermott가 어떻게 그에게 실제로 빌려줄 은행을 찾을 때까지 콜드 콜을 한 은행이 22개 정도 되었는지에 대해 이야기했습니다. 그래서 그것에 대해 더 많은 이야기를 듣기에 좋은 에피소드가 될 것입니다.
토니 :
제가 거기에 추가하고 싶은 또 다른 것은 예를 들어 사전 대출 차입 능력을 높이는 방법은 여러분이 가지고 있는 임대에 대한 것입니다. 일단 세금 신고서에 표시되기 시작하면 이를 다음과 같은 용도로 사용할 수도 있습니다. 귀하의 소득도 상쇄하십시오.
우리는 아직 1년이 지나지 않은 대출 상품을 가지고 있었는데, 그들은 서명된 임대 계약을 맺고 이를 우리 수입에도 포함시키는 데 사용할 수 있었습니다. 다시 말하지만, 부동산 투자를 이해하고 보험업자에게 귀하의 소득을 가장 잘 보여주는 방법에 대한 모든 뉘앙스를 알 수 있는 올바른 대출 기관을 갖는 것입니다.
애슐리 :
왜냐면 대출을 받으러 은행에 간다면, 특히 상업용 측면에서는 제가 한동안 주택담보대출을 해본 적이 없어서 주택측에서는 잘 모르겠지만 상업용 측면에서는 그럴 수도 있으니까요. 또 다른 옵션은 주거용에서 상업용으로 전환하는 것입니다. 좋은 조건을 얻지 못할 것입니다. 하지만 그들은 당신에게 개인 재무제표를 요구할 것입니다. 그리고 그 개인 재무제표에서 그들은 그 부동산에 대한 임대 수입이 얼마인지 물을 것입니다. 재산세와 보험은 무엇입니까? 그리고 순이익은 얼마인가요?
그리고 그들은 실제로 귀하의 모기지 지불금, 재산세 및 보험만을 고려합니다. 그리고 그들은 “오, 대단해요, 당신은 10,000달러를 벌고 있습니다”라고 말합니다. 그러나 실제로는 수리, 유지 관리, 공석 등의 이유로 돈을 벌지 못할 가능성이 높습니다. 그러나 그들은 귀하가 상업적인 측면에서 개인 재무제표를 작성하도록 할 때 이를 고려하여 귀하의 소득에도 추가할 것입니다.
토니 :
단기 임대 측면에서도 에어비앤비로 수익을 예상하고 이를 활용해 대출 승인을 받는 단기 임대 공간에서 단독주택 대출 상품이 보이기 시작했다. . 그래서 당신이 거기에 있고 20, 30, 40, 50개의 부동산을 가지고 있을 때, 소득 대비 부채가 미친 듯이 커지기 시작합니다. 그것들은 모두 당신의 개인 이름으로 되어 있으므로 또 다른 대출 상품이기도 합니다.
그래서 나는 사무엘, 다시 나가서 악수를 하고, 문을 두드리고, 전화기를 들고 사람들에게 당신이 성취하려는 것이 무엇인지 알려주라고 말하고 싶습니다. 그리고 그들에게 “저의 특별한 상황을 고려할 때 나에게 가장 좋은 대출 상품은 무엇입니까?”라고 물어보세요. 그리고 귀하에게 가장 적합한 옵션이 무엇인지 알려주십시오.
애슐리 :
그럼 Juan Alvarez의 다음 질문인 “계약업체와 거래할 때 얻을 수 있는 조언이 있습니까?”로 넘어가겠습니다. 그들과 협상하고 다른 사람들로부터 견적을 받고 있다고 말하는 것이 공정한가요?” 문자 메시지를 보내기 위해 내 차에 문자 메시지를 보내는 것처럼 읽기 시작하면 물음표와 마침표, 느낌표를 추가해야 합니다.
토니 :
기간. 응, 웃는 얼굴.
애슐리 :
그거 알아? 나는 그런 일을 하지 않았습니다. 실제로 이모티콘이 추가되나요? 나는 그것을 시도해야 할 것입니다.
토니 :
사실은 모르겠어요. 나는 아직 그것을 시도하지 않았습니다. 나는 그렇다고 가정합니다. 지금이 2023년인데 그런 일들이 벌어지고 있는 줄 알았습니다.
하지만 계약업체를 상대할 때 저는 항상 수십억 달러 규모의 아이디어가 일반 계약업체를 시작하고 전화를 받는 사람이 되는 것이라고 말합니다. 그리고 나는 고객이 문 앞에 줄을 서게 될 것 같은 느낌이 듭니다.
그럼 계약자들은 성공하든 실패하든, 그렇죠? 때로는 놀라운 것을 발견하게 될 것입니다. 때때로 당신은 한밤중에 당신의 돈 20,000달러를 가지고 도망가는 사람들을 발견하게 될 것입니다. 그래서 올바른 것을 찾으려고 노력하는 것이 까다롭다고 생각합니다.
그런데 애쉬 씨도 재활을 많이 하셨는데, 어떤 경험이 있었나요? 어쩌면 그의 질문의 첫 번째 부분인 그와 협상하는 것이 공평한 것인지를 다루도록 합시다.
애슐리 :
오래 전 제가 이 다른 투자자를 위해 일하기 시작했을 때, 제가 제 소유의 자산을 갖기 전에 그는 제가 물건 입찰에 관해 많은 도움을 받도록 했습니다. 그러면 제가 "그럼 이 사람이 이 정도라고 하더군요"라고 하면 그 사람은 "5% 할인 해달라고 하세요"라고 하더군요. 그러면 나는 "어"라고 말할 것입니다. 그냥 기분이 너무 불편했어요. 그게 싫어. 나는 그것을 싫어했다. 나는 속으로 “싸게 굴지 말자. 자, 이 사람들이 일하고 있어요. 무엇이든. 그들에게 이것저것을 지불하는 것이 공평합니다.”
그는 할인을 요청할 때마다 할인을 받았습니다. 그리고 결국에는 혼자서 그 일을 시작하게 되었고, “당신은 나를 정말 자랑스러워할 것 같아요. 보세요, 할인을 받았어요.”
그러니 할인을 요구하는 것은 부당하다고 생각하지 않습니다. 그들이 말할 수 있는 최악의 말은 “아니요”입니다. 그리고 당신은 “좋아요, 그냥 물어볼까 생각했어요.”라고 말합니다. 그리고 당신은 왜 그들이 당신에게 할인을 주어야 하는지에 대해 항상 어떤 식으로든 시도하고 물물교환을 할 수 있습니다. 소셜 미디어 등을 통해 소리를 지르겠다고 제안할 수도 있습니다. 하지만 아니요, 협상을 시도하는 것이 잘못이라고 생각하지 않습니다. 당신은 어때요, 토니?
토니 :
아니요, 전혀 그렇지 않습니다. 오른쪽. 그리고 약간의 흥정이 거의 예상되는 것 같습니다. 하지만 Ashley의 관점에서는 비용에만 초점을 맞추는 것이 아니라 해당 라인의 균형을 맞추고 있는지 확인하고 싶어한다고 생각합니다. 때로는 가장 저렴한 계약자가 최고의 계약자가 아닐 수도 있기 때문입니다.
세 번의 입찰을 받았는데 한 사람은 80,000, 한 사람은 75, 한 사람은 40 정도에 돌아온다면 40에 대해 조금 걱정하고 싶을 수도 있습니다. 왜냐하면 그들이 직업이 무엇인지 과소평가할 수 있기 때문입니다. 어쩌면 그들은 실제로 일을 끝낼 생각이 전혀 없을 수도 있습니다. 그래서 당신은 흥정하고 싶어합니다. 그러나 또한 누가 야구장에 있고 누가 범위를 벗어났는지 비교해보세요. 그리고 그 반대도 사실입니다. 그렇죠? 예를 들어 세 번의 입찰을 받고 두 사람이 40세이고 한 사람은 80세라면 80세에 대해 이야기하지 말고 40세 라인에 있는 사람들과 협상하십시오. 그러나 나는 그 요금을 미리 협상하고 협상하는 것이 정상이라고 생각합니다.
애슐리 :
견적을 받아 자신만의 작업 범위를 구축하세요. 그것은 내가 힘들게 배워야 했던 것입니다. 그런 다음 지붕 수리, $10,000, 지붕 처마 밑면, 분리, 이러한 유형의 지붕과 같은 세부 사항 등의 견적을 받는 대신 입찰하는 각 사람에게 이를 제공하고 사과와 사과를 비교하게 됩니다.
내 생각엔 작년에 우리가 이 아파트 단지 전체에 지붕 네 개를 만들었을 것 같아요. 그리고 하나는 말 그대로 새 지붕이었습니다. 건물당 50,000개 정도였습니다. 그리고 다른 하나는 매우 상세했습니다. 그리고 또 하나는 좀 상세하면서도 지붕 브랜드도 있었습니다. 그래서 다른 사람들도 “초저렴한 지붕을 사용하고 있나요? 차이점이 뭐야?"
그리고 문자 그대로 왔다 갔다 해야 하는 데 너무 시간이 많이 걸렸지만 그냥 가서 이렇게 말했다면, “좋아요, 떼어내야 한다는 걸 압니다. 떼어내기입니다. 우리는 얼음 방패를 착용하고 싶습니다. 우리는 40년 보증 지붕널이든 뭐든 붙이기를 원합니다. 그리고 사용할 브랜드, 보증이 무엇인지, 굴뚝 주위에 캡을 씌우는 등 모든 작업을 수행할 것인지 알려주세요.” 우리가 그렇게만 했다면 시간이 너무 많이 절약되었을 거에요. 우리는 입찰가를 선택하고 그대로 진행할 수도 있었습니다.
하지만 제가 추천하는 방법은 자신만의 작업 범위를 구축한 다음 이를 계약업체에 제공하여 실제로 견적을 받는 것입니다. 그리고 이는 그들 자신의 작업 범위를 구축하지 않고도 많은 시간을 절약해줍니다.
토니 :
방금 서부 뉴욕에 대해 여러분의 지붕에 얼음 방패가 있다는 새로운 사실을 배웠습니다. 나는 그런 말을 들어본 적이 없습니다.
애슐리 :
정말 끔찍한 이야기는 십만 달러짜리 지붕이었던 이 건물입니다. 바로 옆에 새로운 파티오 주택을 짓고 있던 계약자가 있었는데 어느 날 저에게 전화를 해서 이렇게 말했습니다. “그래서 지붕 공사를 지켜보고 있는데 지붕에 얼음 보호막이 없어요.” 그리고 저는 “무슨 말이야? 얼음 댐 때문에 우리가 지붕을 뜯어낸 이유 중 하나가 바로 그것이기 때문일 것입니다.” 그러자 그는 “그렇습니다. 없어요.”라고 하더군요.
그래서 회사 사장에게 전화했더니 "아니요, 그건 우리 회사에는 없었는데... 아니, 그건 포함되지 않았습니다."라고 하더군요. 그리고 나는 그것이 없었다면 이 지붕을 만들 수 없었을 것이라고 확신했습니다.” 그리고 그는 뒤를 돌아보며 이렇게 말했습니다. "아, 여기 얼음 방패를 원했던 이메일이 있어요." 그래서 그들은 돌아가서 그 부분을 다시 작업하고 얼음 방패를 내려 놓아야 했습니다.
토니 :
일단 지붕이 설치되면 얼음 보호막이 있는지 여부를 알 수 있습니까? 아니면 대상포진을 깔기 전에 얼음 보호막이 있어야 합니까?
애슐리 :
내 말은, 난 할 수 없어. 지붕 수리 경험이 있는 사람이라면 알 수 있을 것입니다. 아니면 여러분이 알 수 있는 방법이 있을 거라 확신합니다.
토니 :
하지만 당신은 그 사람이 전화하지 않았다면 내가 말하는 것이 무엇인지 결코 알지 못했을 것입니다. [들리지 않음 00:33:34]-
애슐리 :
지붕에 또 다른 문제가 생기고 사람들이 지붕널을 끌어올리기 시작하기 전까지는 무슨 일이 일어나고 있는지, 무슨 일이 일어나고 있는지 알아보기 시작했을 것입니다. 하지만 그렇죠.
토니 :
미친. 응, 방금 새로운 걸 배웠어. 얼음 방패가 중요한 것이었는지는 몰랐습니다. 여기 캘리포니아에서는 걱정할 것이 아니었습니다.
따라서 작업 범위는 기본적으로 해당 속성 내에서 수정, 복구, 변경 등을 원하는 모든 항목의 목록입니다. BiggerPockets에는 J Scott이 쓴 훌륭한 책이 있습니다. 그는 실제로 두 권의 책을 가지고 있습니다. 그 중 하나는 집 뒤집기에 관한 책이고, 다른 하나는 재활 비용 추정에 관한 책인 것 같습니다. 작업 범위를 확장하는 방법을 알려주는 두 권의 훌륭한 책입니다.
그러나 말 그대로, 만약 당신이 당신의 부동산을 통과한다면, 외부에서 시작하여, 집 앞에서부터 부동산 주변을 따라 당신이 바꾸고 싶은 모든 것을 찾아보고, 현관문을 열고 매 순간마다 돌아다니는 것입니다. 변경하고 싶은 모든 사항을 메모하는 방이 바로 여러분의 작업 범위입니다.
“이 콘센트를 교체하세요. 이 베이스보드를 바꿔보세요. 새로운 바닥재. 이 오래된 조명을 찢어 버리십시오.” 말 그대로, 아주 평신도의 용어로, 하고 싶은 모든 작은 일을 모두 기록한 다음 계약자에게 제공하여 견적을 돌려받을 수 있는 기본 작업 범위가 있습니다.
그래서 많은 사람들이 그 작업 범위를 지나치게 생각하고 있다고 생각합니다. 생각해내는 것이 매우 겁나는 것 같지만, 구성 요소를 보고 "야, 이 바닥재가 정말 마음에 들어요. 저는 이 주방을 정말 좋아해요. 나는 이 욕실을 정말 좋아한다. 이런 거실이 정말 마음에 듭니다. 정말 이런 모습이군요.” 그런 다음 귀하의 자산과 귀하가 원하는 자산 사이에서 변경해야 할 모든 사항을 지적하면 작업 범위가 정해집니다. 그런 다음 나가서 가격을 책정하기 위해 그 위에 올려 놓습니다.
애슐리 :
우리는 어제 Real Estate Rookie 부트캠프에 참석했고 Tarl Yarber가 참석했는데 그는 들어가서 사진을 찍는 것에 대해 이야기하고 있었습니다. 그래서 그의 팀에는 그들이 보고 있는 모든 부동산을 방문하는 사람이 있습니다. 제안을 하기 전에 그는 사람을 내보내서 사진을 찍고 있습니다. 이것이 그들이 실제로 사진을 바탕으로 작업 범위를 구축하는 방법입니다.
우리는 실제로 이 일을 시작했습니다. 책상에 앉아 수리해야 할 부분의 사진을 보고 클립보드를 들고 서 있는 데 훨씬 더 집중할 수 있기 때문입니다. 아마도 이번에는 버팔로에 아무도 열기가 없기 때문에 얼어붙을 것입니다. 자리가 비어 있으면 “그래, 이거 있어, 저거 있어”라고 쓰려고 노력하는 거죠.
하지만 침실 180개, 욕실 180개, 이동식 주택에 대한 사진이 XNUMX장 있었습니다. 좋아요, 너무 작아서, 아마도 천 평방피트 이하일 것입니다. 외부, 내부 사진 XNUMX장입니다. 마치 그가 사진을 훑어보는 것 같았고 거의 모든 사진을 슬라이드쇼로 보는 것 같았습니다. 집의 배치와 흐름의 움직임을 볼 수 있었는데, 걸으면서 클릭하고, 클릭하고, 클릭하기만 하면 되기 때문입니다. 사진을 확대해서 보실 수 있습니다.
그리고 그것이 그가 자신의 작업 범위를 구축하는 방법입니다. 그는 앉아서 각 사진을 보면서 "좋아, 여기 이 난간을 교체해야 해"라고 말하고 그것을 추가하고 각 항목을 살펴보고 계속 진행했습니다. 그리고 결국 그는 그것을 아웃소싱했고 지금은 그의 팀의 다른 누군가가 그 일을 하고 있습니다. 하지만 그는 그것이 그에게 효과가 있었던 정말 훌륭한 방법이라고 말했습니다.
하지만 또한 “이게 정상인가요?”와 같은 내용을 Google에 검색할 기회도 제공됩니다. 이렇게 되어야 할까요?” 이제 Google에 어떤 사진이든 추가하고 사진만 검색하여 "누가 나한테 이것 좀 말해줘"라고 말할 수도 있습니다. 아니면 사진을 찍어 BiggerPockets 포럼에 게시하고 "지붕이 이렇게 생겼어야 했나요?"라고 말할 수도 있습니다. 그리고 사람들로부터 백만 개의 응답과 피드백을 받게 될 것이고 그들은 아마도 그 사진을 "여기 빈민가 집주인이 지붕을 직접 고치려고 노력하고 있습니다."라는 밈으로 바뀔 것입니다.
토니 :
저는 사진 촬영 방법을 정말 좋아하고 Tarl과 Serena에게서도 그 방법을 선택했습니다. Serena Norris는 최근 에피소드 중 하나에 출연했습니다. 여러분이 찾아보실 수 있을 거라 확신합니다. [들리지 않음 00:37:22]-
애슐리 :
그리고 Nate Robbins도 마찬가지였습니다. 그는 실제로 사진을 찍는 사람입니다.
토니 :
네이트 로빈스도 그렇고.
애슐리 :
네.
토니 :
지금은 재활을 할 때마다 그 장소의 사진을 최대한 많이 찍으려고 노력합니다. 그리고 집으로 돌아가서 집에서 스코프 작업을 하는 것이 더 쉽다는 것을 알게 되었습니다. 제가 숙소에 있을 때 측정과 함께 모든 방의 사진을 찍습니다. 주로 iPad로 사진을 찍습니다. 그리고 나는 그것이 그 부동산을 통과하는 가장 쉬운 방법이라는 것을 알았습니다. 그런 다음 외부와 내부를 둘러보는 동영상도 촬영할 예정이므로 모든 사진과 동영상이 있으므로 언제든지 돌아가서 모든 것을 하나로 엮어 볼 수 있습니다.
애슐리 :
그냥 네이트가 326화, 세레나가 330화라고 말하려고 했는데요.
토니 :
팔. Ashley는 작업 중에 졸면서 프로듀서를 위해 나섰습니다. 하지만 이 질문의 마지막 부분이나 첫 번째 부분은 계약업체와 거래할 때 알고 있는 일반적인 정보에 불과합니까? 제가 가장 먼저 말씀드리고 싶은 것은 서면으로 작성하라는 것입니다. 특히 계약자와 처음으로 협력하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 귀하의 업무 범위를 서면으로 확보하고 해당 업무 범위에 대한 모든 것에 동의하도록 하십시오. 그리고 원하는 작업을 명확하게 하는 것뿐만 아니라 해당 작업을 완료해야 하는 일정과 지불 일정도 명확하게 확인하세요.
일반적으로 우리는 마지막 지불을 백로드하고 싶기 때문에 마지막 마지막 작업이 완료될 때까지 20% 정도를 보류하려고 합니다. 그렇게 하면 그들이 작업을 빨리 완료할 수 있는 인센티브가 있고 여러분은 지불하고 싶지 않을 것입니다. 잘못된 것으로 확인된 모든 사항이 수정될 때까지의 최종 지불은 수정되었습니다. 왜냐하면 그들이 마지막 지불을 받자마자 이를 파악하기가 더 어려워지기 때문입니다. 이것이 계약자와 거래할 때 제가 권장하는 사항입니다. 애쉬, 거기에 추가하고 싶은 게 있나요?
애슐리 :
파란색 테이프를 사용하여 수정해야 할 모든 부분을 표시하세요. 때로는 두 번째 시선을 함께 가져가는 것이 도움이 될 때도 있습니다. 한 번도 그 집에 가본 적이 없는 친구를 데리고 "그래, 여기 좀 돌아다녀봐. 여기서 이상해 보이는 게 뭐야?"라고 말해보세요. 그리고 귀하의 자산을 통해 보내십시오. 그리고 어쩌면 당신이 "아, 글쎄, 우리는 이렇게 해야 했어"라고 말할 수도 있지만, 당신은 이미, 글쎄, 적어도 나는 이것이 때때로 나 자신에게 있기 때문에 두 번째 세트를 제공합니다. 이 과정을 거치면서 나는 “맙소사, 예전보다 벌써 100배 좋아졌으니까 너무 좋아 보이는데”라고 생각하고 실제 세부 사항을 보지는 않습니다. 그러다가 세세한 부분에 너무 집중하다 보니 세부적인 사항을 짚어볼 때도 있습니다. 따라서 계약자가 작업을 완전히 완료하기 전에 반드시 블루테이핑을 진행해야 합니다.
토니 :
Tarl이나 Serena인 것 같아서 찾으려고 노력했는데, 우리 친구 중 한 명이 실제로 그들이 사용했던 앱이 기본적으로 메모할 수 있는 가상 블루 테이프와 같은 앱이 있다고 언급했습니다.
애슐리 :
제임스 데나드입니다.
토니 :
제임스가 말했지, 응?
애슐리 :
네, 펀치리스트(Punch List)인 것 같아요.
토니 :
좋아요, 됐어요.
애슐리 :
네.
토니 :
응. 응. 따라서 표시할 수 있는 방법은 매우 다양합니다. 왜냐하면 최종 연습을 할 때 항상 뭔가가 있을 것이기 때문입니다. Sarah와 저는 그 사람과 꽤 좋은 관계를 갖고 있기 때문에 그에게 문자를 보내거나 모든 것을 보내려고 합니다. [들리지 않음 00:40:16] 그 시스템을 통해 실제로 전화를 걸 수 있다는 내용입니다. 앱도 꽤 잘 작동하는 것 같아요.
애슐리 :
네, 제 생각에는 아주 좋은 점입니다. 파란색 테이프를 어디에 놓았는지 기억하지 못하는 것이 매우 쉽기 때문에 생성자는 그냥 떼어내고 "아, 파란색 테이프가 없군요."라고 말할 것입니다.
토니 :
“파란 테이프는 없어요.”
애슐리 :
“우리는 모든 것을 고쳤습니다. 여기 수표가 있습니다.” 예, James의 앱을 사용하면 불완전한 부분의 사진을 찍은 다음 작은 메모와 설명을 쓴 다음 모두 인쇄할 수 있고 문자 그대로 집에 못을 박거나 테이프로 붙일 것입니다. 전체 목록이 바로 거기에 있을 것이고 그 사본은 그의 휴대폰에도 계속 남아 있을 것입니다.
토니 :
네.
애슐리 :
이번주 Rookie Reply에 참여해주셔서 정말 감사드립니다. 저는 공동 진행자인 Tony J Robinson과 함께 여기에 있는 Ashley입니다. 인스타그램에서도 저희를 만나보실 수 있습니다. 설명 아래에서 우리의 소셜을 찾을 수 있습니다. 그리고 저희 동영상을 시청하고 계시다면 Real Estate Rookie Facebook 그룹에 가입하시고 YouTube에서 좋아요 버튼을 누르는 것을 잊지 마세요. 6살 된 제 아들은 이제 막 영상 편집을 시작해서 동영상을 올리고 자신의 YouTube 채널도 운영하고 있습니다. 그리고 학교에서 집에 오면 매일 “내 구독자가 몇 명이나 돼?”라고 말해야 해요. 그래서 방법을 찾아야 해요. 확실한 실력을 갖추게 된 것은 정말 다행이지만, 구독자들의 집착은 잘 모르겠습니다.
토니 :
응, 비스트 씨가 다음 세대를 바꾸고 있는 거겠죠?
애슐리 :
응. 응. 여러분, 감사합니다. 다음에 또 뵙겠습니다. (명음).
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- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-352
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