단기 임대 금광이 말라 버렸습니까?

롭 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 712입니다.

Jamie :
더 많은 공급이 들어오는 곳은 기존 주택, 아마도 두 번째 집, 아마도 그들의 주 거주지가 있는 사람들입니다. 그들은 그 집을 같은 방식으로 사용하려고 하지 않습니다. 아마도 그들은 이사를 하고 팔고 싶지 않을 것입니다. 그들은 3%의 이자율을 가지고 있으며 유지하기에 매우 매력적입니다. 이제 그들은 그것을 임대하고 다른 용도를 찾고 있습니다. 우리는 실제로 최근 몇 달 동안 집의 다른 용도를 찾고 있는 사람들로부터 큰 증가를 보았고 그 중 많은 부분이 단기 임대 부문으로 유입되고 있습니다.

롭 :
David Greene을 자랑스럽게 만들었으면 합니다. 오늘 저는 AirDNA의 연구 부사장인 Jamie Lane을 제 좋은 친구이자 Airbnbestie인 Tony Robinson이라고 불렀던 사람과 인터뷰하고 있습니다. 잘 지냈어?

토니 :
임마, 나 흥분됐어. 이것은 우리의 첫 번째 공식 팟캐스트 에피소드입니다. 너무 기한이 지난 것 같은 느낌입니다. 프로듀서들이 이걸 합치기 위해 너무 오래 기다리고 있어.

롭 :
알아요. 어서 해봐요. 어서, 에릭. 뭐하세요? 솔직히 내가 정말 자랑스러웠던 것은 우리가 마이크를 그렇게 자주 공유하지 않는다는 점, 서로를 그렇게 많이 방해하지 않는다는 점, 그리고 그것이 승리라고 생각합니다.

토니 :
야, 우리는 샌드박스에 있는 두 아이처럼 가장 착하게 놀았고 그들은 점프에서 잘 지내고 있어. 하지만 임마, 처음부터 너랑 나랑 똑같지? 우리가 처음 만났을 때, 사실은 여러분을 위한 것 같은 느낌이 듭니다… 나와 Rob이 처음 만났을 때 우리는 Pigeon Forge에 있는 Local Goat라는 곳에서 점심을 먹었습니다. 제가 밖으로 나갔을 때 누군가 저에게 메시지를 보내서 "맙소사, 당신이 Robuilt와 함께 앉아 있는 걸 방금 봤는데 너무 긴장해서 당신들과 얘기할 시간이 없었어요." 그러니 그 사람이 듣고 있다면 다음에 우리를 만나면 그냥 인사나 해주세요.

롭 :
그 특정 사례에 대해 정말로 미친 점은 제가 여전히 일을 하고 있다는 것입니다. 나는 그 시점에서 여전히 XNUMX시 XNUMX분을 가지고 있었다. 나는 당신과 당신의 아내 Sarah와 함께 앉아 있었고, 당신들은 모두 "왜 여전히 직업이 있습니까?"라고 말했습니다. 저는 “모르겠어요. 의료 서비스를 잃을까 두렵습니다.”

토니 :
야, 그리고 나는 크리스마스 직전에 직장을 잃었기 때문에 우리가 앉기 한 달 전에 방금 직장을 잃었다. 친구야, 지난 몇 년 동안 상황이 어떻게 변했지, 그렇지?

롭 :
알아요. 정말 미쳤어. 단기 렌탈 시장에 대한 모든 것을 이야기하는 오늘의 에피소드를 시작할 때 에어비앤비 전선에서 어떤 구매가 예정되어 있습니까?

토니 :
야, 나도 그래, 그리고 그것은 실제로 일종의 미친 이야기입니다. 그래서 이번 주에 문을 닫기로 한 부동산이 있는데 감정 결과가 돌아왔기 때문에 마감이 지연되었습니다. 이것은 우리가 구입한 신축 건물이었는데 감정 결과가 다시 나왔고 침실이 없는 것으로 나타났습니다. 그래서 방이 XNUMX개 있는 집이 되어야 했습니다. 감정인이 나가서 말했습니다. “이봐, 여기 침실이 세 개밖에 없어.”

롭 :
와우.

토니 :
그래서 다행히 평면도는 맞는데 침실로 만들지 않고 그냥 다락방처럼 만들었다. 이제 그들은 돌아가서 우리가 그들에게서 구입한 집을 짓는 일을 마쳐야 합니다.

롭 :
그렇게 나쁘진 않네.

토니 :
끔찍하지는 않지만 문자 그대로 28일에 문을 닫을 예정입니다. 그래서 우리는 29일과 31일 사이에 첫 게스트를 잡기 위해 싸워야 했습니다. 그렇게 하면 세금 혜택과 그 모든 좋은 것들을 얻을 수 있습니다. 나에게 이런 일이 처음 일어난 것은 잘못된 집을 사는 것입니다.

롭 :
응. 남자, 그들은 단지 벽을 구성해야합니다. 괜찮을거야. 솔직히 저는 에어비앤비에서 로프트를 별도의 침실로 판매합니다. 따라서 그렇게 하지 않았다면 아마 괜찮겠지만 비용을 지불했다면 이제 소송을 제기해야 할 때입니다. 그래서 저는 실제로 29일에 갤버스턴에 있는 부동산을 마감할 예정이고 그것은 하위 843,000개 거래였습니다. 53,000달러짜리 신축 건물, 침실 XNUMX개, 욕실 XNUMX개가 Crystal Beach에 있고 모든 가구가 완비되어 있고 모두 턴키 방식입니다. 준비 됬다. XNUMX원으로 설정했습니다.

토니 :
안 돼, 임마. 그러니 잠깐만, 우리는 그것에 대해 완전히 다른 에피소드를해야합니다. 30초만 주세요. 이 서브 투 거래를 어떻게 찾았습니까?

롭 :
글쎄, 그것은 나를 찾았다. 누군가 인스타그램에서 나에게 보내면 “이봐, 난 도매상이야. 판매자는 판매자 금융을 원합니다. 당신은 그것을 원하십니까? 그는 $200,000를 융자할 것이고 당신은 기존 대출을 인수할 것입니다.” 그래서 저는 $678,000의 대출을 6%로 인수합니다. 이상적이지는 않지만 나머지 $200,000 또는 아니오, 나머지 150,000은 향후 2년 동안만 10%의 이자로 판매자 금융을 제공합니다. 미쳤어. 미쳤어. 그것은.

토니 :
야, 좋은 거래야. 당신 때문에 행복해요. 나는 당신 때문에 행복하지만 그 친구가 나에게 메시지를 보냈는데 내가 그 메시지를 보지 못했다면 나도 똑같이 될 것입니다.

롭 :
그는 거기에있을 수 있습니다. 라이언 에머슨, 알려주세요.

토니 :
야, 나는 그것을 찾아야했다. 응.

롭 :
글쎄, 우리 오늘 무슨 얘기하는거야?

토니 :
야, 우리는 AirDNA의 연구 부사장인 Jamie Lane을 얻었고 이 사람은 단기 임대 데이터 및 정보의 백과사전과 같습니다. 솔직히 꽤 오랫동안 단기 임대에 대해 나눈 대화 중 가장 좋아하는 대화 중 하나일 것입니다. 하지만 우리가 제이미를 데려온 이유와 에피소드의 대부분을 이야기하는 데 할애하는 이유는 에어비앤비 버스트에 대한 이 모든 두려움이 합법적인가 하는 것입니다. 걱정해야 합니까? Jamie는 자신의 입장을 뒷받침할 데이터를 가지고 있습니다.

롭 :
이 모든 질문을 계속 생각하고 "글쎄, 이건 어때?" 그리고 나서 그는 "오 예, 그것에 대한 대답은 이것입니다." 그리고 저는 "이건 어때?" 그리고 그는 "예, 대답은 이것입니다." 나는 그것이 꽤 좋다고 생각했다. 2023년에 수익 목표를 유지하는 방법과 더 중요한 것은 끊임없이 변화하는 시장에서 경쟁에서 한발 앞서 나갈 수 있는 방법과 같은 다른 사항에 대해 알아봅니다. 그래서 우리는 정말 그것에 들어가고 정말 흥분됩니다. 모든 헤드라인을 읽고 그것에 대해 긴장하고 두려워하는 사람들을 위해 오늘의 에피소드가 당신의 기분을 조금 더 좋게 만들 것이라고 생각합니다. 오늘 에피소드를 시작하기 전에 Real Estate Rookie Podcast의 Tony Robinson이 제공하는 간단한 팁을 알려드리겠습니다.

토니 :
괜찮은. 빠른 팁을 드릴 수 있는 영광을 주셔서 감사합니다. 오늘의 빠른 팁은 BiggerPockets.com/tools로 이동하는 것입니다. 다른계산기라고 써있는 부분 아래에 단기임대로 매물을 분석할 수 있는 부분이 있습니다. 오늘 이야기한 모든 것과 완벽하게 연결되는 Airbnb 부동산 계산기입니다. 이 계산기는 실제로 AirDNA에 의해 구동됩니다. 따라서 여기에 포함된 모든 데이터를 들을 수 있습니다. 그런 다음 에피소드를 마치면 계산기로 뛰어들어 몇 가지 거래를 분석하기 시작하고 가장 합리적인 거래를 찾습니다.

롭 :
여러분, 이 도구를 사용하세요. 말 그대로 임대 도구이며 BiggerPockets에서 원하는 만큼 여러 번 사용할 수 있습니다. 그럼 오늘의 에피소드 속으로 들어가 보도록 하겠습니다.
오늘 우리는 AirDNA의 연구 부사장인 Jamie Lane을 인터뷰하고 있습니다. Jamie는 경제학자로서 XNUMX년의 경험을 가지고 있습니다. 사실 저는 The Economist라는 잡지를 읽었기 때문에 우리가 공통점이 있다는 것을 의미합니다. 그래서 그곳에서 몇 가지 아이디어를 교환할 수 있었습니다. Jamie는 CVRE의 수석 경제학자였으며 그의 팀 분석은 저명한 호텔 및 숙박업을 도왔습니다. 그는 두 명의 자녀가 있고 Jamie에 대한 재미있는 사실은 그가 다트 리그에서 뛰고 있다는 것입니다. Jamie Lane, BiggerPockets Podcast에 오신 것을 환영합니다. 오늘 어때요?

Jamie :
잘 지내고 있어. 초대해주셔서 감사합니다. 단기 임대 시장에 뛰어들게 되어 매우 기쁩니다.

롭 :
네, 흥분됩니다. 그래서 오늘의 에피소드는 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 정말 측정하고 싶습니다. 내 첫 번째 질문은 2023년 단기 임대에 대한 일반적인 맥박을 알려줄 수 있느냐는 것입니다. 인터넷 전체의 헤드라인과 기사에서 본 많은 내용을 잘라내도록 도와주실 수 있나요?

Jamie :
응. 전반적으로 우리는 단기 임대에 대한 수요가 예상되므로 주어진 밤에 유닛에 머무르는 사람들의 수가 계속해서 증가하고 계속해서 기록을 세울 것입니다. 우리는 수요의 약점을 보지 못했습니다. 전반적으로 업계의 건전성은 강합니다. 그 건강 때문에 우리는 많은 새로운 유닛이 온라인에 등장하는 것을 보았습니다. 일반적인 추세는 점유가 감소하고 있다는 것입니다. 따라서 목록당 평균 예약에 약간의 약점이 있습니다. 따라서 일반 호스트는 실제로 업계의 정점이었던 2021년보다 약간 적은 예약을 받고 있습니다. 그래서 우리는 약간의 약점을 기대합니다. 그것은 주로 공급 증가가 가장 강한 곳을 기반으로 다른 시장보다 다른 시장에서 더 많이 나타날 것입니다. 그러나 전반적으로 단기 임대 산업에 참여하고 호스팅하기에 좋은 시기입니다.

토니 :
응. 제이미, Airbnbs가 더 이상 수익성이 없고 단기 임대는 더 이상 투자 수단으로서 수익성이 없다는 Airbnbust 주변에 큰 아이디어가 있습니다. 모두가 2021년을 바라보고 있기 때문이라고 생각합니다. 많은 호스트가 팬데믹 이전의 과거 데이터를 이해하지 못하고 기준선으로 이 공간에 진입했습니다. 그래서 그것에 대한 당신의 생각은 무엇입니까? 이것이 여전히 수익성 있는 자산 클래스라고 생각하십니까? 2021년은 이것이 의미가 있는 유일한 해입니까? 앞으로 계속 매수해야 할까요? 데이터는 무엇을 말합니까?

Jamie :
데이터는 그렇다고 말하고 있습니다. 2021년은 기치의 해였습니다. 업계의 점유율은 60 % 이상에 도달했습니다. 2018년, 2019년과 같은 코로나 이전의 일반적인 해에는 53%였습니다. 현재까지 우리는 여전히 55% 이상을 잘 운영하고 있으며 업계가 앞으로도 그럴 것으로 기대합니다. 따라서 우리는 2018년, 2019년 수준으로 우리가 예측한 것만큼 내려가지 않을 것입니다. 그러나 2021년 수준의 점유를 미래로 영원히 기대하거나 심지어 더 성장할 것이라고 예상했다면 앞으로 실망하게 될 것입니다.

롭 :
네, 말이 됩니다. 2021년에 많은 분들이 시작을 하셔서 힘드시죠? 아니요, 시장에 얼마나 오래 있었는지에 따라 달라집니다. 그래서 2021년에 우리가 구입한 많은 주택에 들어간 모든 사람들은 "맙소사, 우리는 너무 똑똑해. 우리는 이 모든 수익을 내고 있어."라고 말합니다. 하지만 당신이 그것을 본다면, 나는 아마도 지난 2020, 2021년 동안 에어비앤비를 해왔고 확실히 몇 년은 다른 것보다 낫습니다. 분명히 2022년, 2018년은 더 나았지만 2019년은 나에게 정말 XNUMX년, XNUMX년에 보았던 것의 매우 정규화된 버전일 뿐입니다. 당신에게는 어땠나요, 토니? 내 말은, 당신도 이제 몇 년 동안 당신의 것을 가지고 있다는 것을 압니다. 성수기에 바로 들어왔나요, 아니면 약간의 예약이 성수기 이전에 왔나요?

토니 :
우리는 COVID에 바로 들어왔죠? 그래서 억눌린 수요가 모두 있었습니다. 그래서 우리가 목록을 게시하자마자 모든 사람들이 우리 목록에 들어가기 위해 싸우고 있었습니다. 그래서 저는 우리가 그 배너 연도에 들어왔다고 생각합니다. 그러나 이것이 정상이 아니라는 것을 알고 있었던 것 같습니다. 맞습니까? 2019년의 모습을 예측할 때 2020년 데이터를 사용했기 때문에 대부분의 속성이 예측을 능가했습니다. 그래서 우리는 좋은 감각을 가지고 있다고 생각합니다. 자, 제이미, 지도 전체를 볼 때 어떤 시장이 다른 시장보다 더 큰 타격을 입거나 폭풍을 조금 더 잘 견뎌내고 있는 시장이 보이시나요? 어떻게 전국적으로 분산되고 있습니까?

Jamie :
네, 정말 나라마다 다릅니다. 산지, 해안 목적지 시장은 작년에 공급이 크게 증가했습니다. 가장 큰 도시 중 일부인 도시 지역은 실제로 가장 많은 공급이 사람으로 나오는 것을 본 곳입니다. 수요가 없었습니다. 사람들은 단기 임대를 가져가서 장기 임대로 전환했습니다. 대유행 기간 동안 많은 사람들의 백업 계획이었고 실행되었습니다. 도시 지역의 공급은 여전히 ​​20년 수준보다 2019% 낮습니다. 따라서 공급이 해당 지역으로 돌아오지 않았고 수요가 거의 있습니다. 입주가 돌아왔습니다. 그래서 아직 좋은 기회가 있습니다. 몇몇 도시에는요. 그리고 지난 XNUMX년 동안 큰 놀라움은 작은 도시나 농촌 지역에서 우리가 본 모든 성장이었습니다. 국가에서 가장 빠르게 성장하는 지역이며 대부분의 경우 수요가 공급을 따라잡습니다.

롭 :
응. 우리가 도시 시장에 대해 이야기하고 있었기 때문입니다. 그렇죠? 공급물량이 많이 나오고 나서 사람이 많이... 다시 장기렌트, 백업플랜으로 전환했지요? 그렇다면 전반적인 공급 증가에 대해 어떻게 생각하십니까? 특정 시장에 엄청난 양의 공급이 여전히 밀려들 것이라고 생각하십니까, 아니면 모든 일, 특히 금리와 일반적으로 경제가 진행되고 있는 상황에서 공급이 실제로 시작될 것이라고 생각하십니까? 아래로 전혀?

Jamie :
예, 우리는 공급이 떨어질 것으로 예상하지 않습니다. 우리는 공급 속도가 너무 느리게 증가할 것으로 예상합니다. 그래서 우리는 현재 약 25%의 공급 증가율을 보이고 있습니다. 두려운 것은 아직 정점에 도달하지 않았다는 것입니다. 그래서 우리는 매달, 해마다 그것을 살펴보며 여전히 가속화되고 있습니다. 우리는 그것이 2023년에 둔화되기 시작할 것으로 예상하며, 그 대부분은 더 높은 이자율에서 비롯됩니다. 우리는 매출 성장을 정체시켰습니다. 이자율과 금리로 인해 해당 주택을 취득하는 비용이 상당히 증가했습니다. 그래서 제 생각에는 투자가 느려져야 한다는 의미입니다. 따라서 공급 증가의 일부가 내려갈 것으로 예상합니다. 일화적으로, 저는 많은 투자자들로부터 투자 활동을 일시 중지하거나 적어도 내년에 투자 활동을 늦추려고 한다는 말을 들었습니다.
더 많은 공급이 들어오는 곳은 기존 주택, 아마도 두 번째 집, 아마도 그들의 주 거주지가 있는 사람들입니다. 그들은 그 집을 같은 방식으로 사용하려고 하지 않습니다. 아마도 그들은 이사를 하고 팔고 싶지 않을 것입니다. 그들은 3%의 이자율을 가지고 있으며 유지하기에 매우 매력적입니다. 이제 그들은 그것을 임대하고 다른 용도를 찾고 있습니다. 우리는 실제로 최근 몇 달 동안 집의 다른 용도를 찾고 있는 사람들로부터 큰 증가를 보았고 그 중 많은 부분이 단기 임대 부문으로 유입되고 있습니다.

롭 :
자, 당신은 정말 빨리 설명할 수 있습니까? 당신은 공급이 아직 정점에 도달하지 않았기 때문에 증가하고 있다고 언급했지만 수익 성장은 실제로 많이 변하지 않았다고 말했습니다. 그렇다면 더 많은 공급이 들어오고 같은 금액이 만들어지고 따라서 시장에 공급되는 공급의 양 때문에 호스트의 평균 수입이 기본적으로 더 적다는 의미입니까?

Jamie :
응. 따라서 공급-수요 역학은 점유가 감소하고 있음을 의미합니다. 그래서 5월에는 점유율이 전년 대비 약 6% 감소했습니다. 그러나 ADR 성장, 즉 손님이 지불하는 평균 요금은 실제로 점유 감소를 능가했습니다. 그래서 우리는 ADR이 XNUMX, XNUMX% 증가하는 것을 보았는데 이는 점유 감소를 앞질렀습니다. 따라서 목록당 평균 수익은 여전히 ​​긍정적입니다. 사람들은 여전히 ​​작년보다 더 많은 돈을 벌고 있습니다. 그래서 그것은 전체 수익을 유지합니다.

롭 :
댕, 흥미롭군요. 많은 사람들이 이야기조차 하지 않습니다… 바쁘지 않을수록 집에서 가구를 사용하고 수도를 켜고 전기를 켜는 사람들이 줄어들기 때문에 때때로 더 좋습니다. 그래서 웃긴게-

토니 :
소모품.

롭 :
예 바로 그 거예요. 전체적으로 마모가 적고 유용성이 떨어집니다. 따라서 ADR이 실제로 올라갔고 전체 단기 임대 산업에 여전히 긍정적인 것으로 보인다는 것은 미친 짓입니다.

Jamie :
응. 기대하는 사람들에게는 정말 명확한 생각이어야합니다. 요금을 5% 낮추고 비슷한 점유율을 유지할 수 있다고 가정하면 수익의 5%만 손실됩니다. 그러나 동시에 요금을 유지하거나 요금을 인상할 수 있고 점유율의 3~XNUMX%만 잃을 수 있다면 RevPAR 성장과 수익성 측면에서 전반적으로 더 나은 위치에 있게 될 것입니다.

토니 :
응. 내 말은, 여기에는 너무 많은 요인들이 작용하고 있고 나는 단지 당신이 말한 것으로 돌아가고 싶습니다, 제이미, 희망적으로 공급이 조금 줄어들기 시작했습니다. 나는 당신이 그것에 대해 너무 잘 이야기해서 지난 몇 년 동안 우리는 기록적인 낮은 이자율을 보았기 때문에 부동산을 구입하는 데 매우 저렴하다고 생각합니다. 우리는 아직 주택 가격에서 이렇게 엄청난 상승을 보지 못했습니다. 그래서 당신은 초저금리로 상대적으로 안정적인 주택 가격을 책정했고, 이는 사람들이 단기 임대 공간에 진입할 수 있는 정말 완벽한 폭풍을 만들었습니다. 그러나 나는 또한 많은 사람들이 이 에어비앤비 골드러시를 보고 전문 호스트가 되려는 의도가 아니라 단지 빨리 돈을 벌려는 의도로 뛰어들었다고 생각합니다. Rob, 제 생각에 당신과 저는 지구상의 거의 모든 사람보다 아마도 더 많은 단기 임대 호스트와 이야기를 나눈 독특한 상황에 처해 있습니다. 이것을 사업이 아니라 취미로 여기는 사람들을 본 적이 있습니까?

롭 :
때에 따라 다르지. 우리가 말하는 청중에 따라 다르지만 어렵습니다. 누구에게나 가능한 각도에서 왔기 때문입니다. 부동산은 어려운 것이 아니라 힘든 일입니다. 그래서 제 채널에서는 많은 시간과 노력을 투자하고 좋은 디자인, 좋은 가구, 좋은 사진을 넣으면 돈이 될 수 있다고 자세히 설명하려고 합니다. 일어나는 미친 이야기들에 대해서도 이야기하세요, 그렇죠? 내가 그것에 대해 이야기하는 방식은 보통 조금 더 재미있지, 그렇지? 나는 곰이 내 오두막에 침입했거나 경찰이 몇 달 전에 내 집 옆 숲에서 어떻게 수색을 했는지에 대해 이야기합니다. 나는 그런 것들에 대해 이야기하고 사람들이 내가 농담을 하고 있다고 생각하는 것 같다. 그런 다음 그런 일이 그들에게 발생하면 그들은 전문가 수준의 호스트가 아니기 때문에 준비가 되어 있지 않습니다.
그래서 나는 그것이 꽤 좋은 스펙트럼이라고 말하고 싶지만, "그래, 나는 추가로 500달러를 벌고 싶어." 저는 에어비앤비에 들어오는 사람들이 시간이 걸리는 진지한 투자로 여기기를 바랍니다. 그 시간을 투자하고 그 씨앗에 물을 주면 언젠가 당신의 은퇴를 지탱할 매우 아름다운 포트폴리오로 성장할 것입니다. 당신은 어때요?

토니 :
응. 내 말은, 정확히 똑같은 것입니다. 이야기를 많이 들은 것 같은데... 호스트라고 부르지도 않고, 그냥 단기 임대차를 구입한 투자자라고 부르겠습니다. 전혀 다른 두 종류의 사람들인 것 같아서요. 사람들의 많은 이야기는 “이봐, 내가 이 부동산을 샀는데 내가 생각했던 것과는 달라. 훨씬 더 많은 작업이 필요하고 이것은 이것입니다.” 저와 당신, Rob을 구분 짓는 것은 우리가 이 환대 사업을 구축하고 손님에게 디자인, 편의 시설, 경험을 제공하고 있는지 확인하고 손님을 정말 잘 돌보고 있는지 확인하는 데 집중한다는 것입니다. 그들이 우리 재산에 들어올 때.
그래서 제이미, 제가 이 문제를 제기하는 이유는... 그리고 이것은 제 생각이고 여러분도 같은 생각을 하는지 그리고 이를 뒷받침할 데이터가 있는지 궁금합니다. 하지만 제 생각에는 많은 사람들이 지난 XNUMX년 동안 이 단기 임대가 자신을 위한 것이 아니라는 것을 깨닫기 시작하면서 해당 유닛은 생계를 위해 이 일을 하는 더 전문적인 다른 호스트로 이동하기 시작할 것입니다. 당신의 데이터에 그것을 뒷받침할 만한 것이 있습니까, 아니면 제가 꿈이 있는 미친 사람입니까?

롭 :
이봐, 그건 음모야.

토니 :
네.

Jamie :
예, 이를 뒷받침하는 데이터가 있습니다. 아마도 우리가 보고 있는 것 중 하나에 대한 더 미세한 점과 현재 업계에 대한 가장 큰 위험 중 하나는 새로운 규제입니다. 시장에 장기적으로 투자하고 부동산에 장기적으로 투자하려는 투자자의 유형을 살펴보면 실제로 조사하지 않고 빠른 돈을 벌고 싶어하는 호스트와 달리 실제로 투자하고 신중하게 시장을 선택합니다. 그들이 진출하려는 시장의 규제는 더 큰 부동산 관리자나 장기간 그곳에 있었던 호스트 또는 커뮤니티에 참여하는 대규모 투자를 하고 있는 호스트에 대해 해당 영역에서 많은 반발을 일으킬 수 있습니다. , 이로 인해 약간의 푸시백이 발생할 수 있습니다.
우리는 장기 투자를 원하는 호스트를 찾고 그들이 투자하고 있는 분야의 규정을 이해하고 이를 지원하기 위해 최선을 다하는 호스트를 찾는 것입니다. 개인 투자자, 아마도 단기 호스트에서 우리는 지금 미국 투자자들로부터 일부 이탈을 보고 있으므로 사람들이 시장에서 나옵니다. 그 동안 우리는 전문 관리자의 큰 증가를 보고 있습니다. 따라서 가장 많은 수의 호스트 또는 호스트 비율 증가는 20개 이상의 유닛을 보유한 호스트에서 발생합니다. 따라서 자체 포트폴리오를 보유하고 확장하는 호스트 또는 더 많은 개인 소유자를 포트폴리오에 추가하는 대규모 자산 관리자를 위한 것입니다. 우리는 특히 미국에서 일부 대형 사업자로부터 상당한 성장을 보고 있습니다.

롭 :
말이 됩니다. 제 말은, 그게 제가 제 사업 계획 중 하나를 바꾸고 있는 곳입니다. 제가 되고 있는 것은... 저는 방금 자산 관리 회사를 시작했습니다. 토니, 당신이 말하는 것에 대해 많은 사람들이 여기에 들어가는 곳입니다. , 그들은 그것이 그들이 생각했던 것보다 훨씬 더 어렵다는 것을 깨닫습니다. 그래서 저는 제이미라는 특정한 이유로 포트폴리오를 부동산 관리 회사로 옮기는 사람들이 많을 것이라고 생각합니다. 그래서 저는 일부 관광 시장이 어떻게 진행되고 있는지에 대해 이야기했기 때문에 약간 백업하고 싶었지만 최고의 관광 시장이 무엇인지에 대한 데이터가 있는지 알고 싶었습니다. 사람들이 주의를 기울일 수 있는 다른 시장보다 나은 특정 시장이 있습니까?

Jamie :
응. 그래서 우리는 매년 보고서를 투자하기 가장 좋은 곳을 만듭니다. 우리는 꽤 다양한 시장을 추적하거나 전 세계의 모든 시장을 추적합니다. 특히 미국에서는 일부 투어와 일부 시장에서 투자 기회를 주도하는 몇 가지 다른 추세가 있습니다. 저에게 강조되는 것 중 일부는 수익 증가가 주택 가격 상승과 COVID 추세를 실제로 능가하여 이러한 시장의 계절성이 확장된 것입니다. 따라서 우리는 역사적으로 성수기가 XNUMX~XNUMX개월이고 XNUMX~XNUMX개월로 확장되는 시장에 불과했을 것입니다. 따라서 실제로 수익을 올릴 수 있는 달이 실제로 확장되었습니다. 그런 시장은 파나마 시티와 같습니다. 그것은 오대호의 미시간 북부 해안, 아카디아 국립 공원 근처의 메인 해안, DC 지역 근처에서 여전히 약간의 도시 드라이브가 있는 버지니아 비치와 같은 시장입니다. 그들은 적절한 기회를 보았습니다.
그리고 아마도 작년에 성장이 정말 강했고 주택 가격이 현재 하락하고 있는 시장이 있을 것입니다. 그래서 이들은 대유행 기간 동안 시장으로의 이동이 절정에 이르렀고 주택 가격이 정말 크게 상승했습니다. 최근에 우리는 단기 임대 수요가 계속해서 증가하고 있으며 점유율이 매우 높은 곳을 보았습니다. Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat와 같은 시장입니다. 여전히 수익 기준으로 접근하기는 어렵지만 장기적으로 볼 때 강력한 수익 기회가 있는 매우 강력한 수요 시장이라고 생각합니다.

롭 :
응. 내 말은, 단기 임대 시장의 연인은 스모키 산맥이라고 생각합니다. Gatlinburg는 이 팟캐스트에서 수없이 많이 언급된 것 중 하나입니다. 제 생각에는 그 시장의 천문학적인 가격 인상과 관련이 있다고 생각합니다. 그런 시장을 지원하는 데이터가 있습니까? 제 생각에는 정말 획기적인 두 개의 국립공원이 있다고 생각하기 때문에... 그것들은 치솟았고 지금은 스모키 산맥의 조슈아 트리에서 어떤 움직임을 어떻게 받아들여야 할지 잘 모르겠습니다. 이러한 국립 공원 유형의 시장 중 일부에 대한 머리 꼭대기에서 해당 데이터를 알고 있습니까?

Jamie :
예, 공급 성장이 정말 강했던 시장 유형입니다. 예, 수요가 증가했습니다. 우리는 조슈아 트리에서 수요가 감소하는 것을 보지 못했습니다. 우리는 Gatlinburg, Pigeon Forge 지역에서 수요가 감소하는 것을 보지 못했지만 점유율은 전년 대비 10, 15% 감소했습니다. Gatlinburg의 점유율은 30년보다 여전히 2019% 더 높다는 점을 명심하십시오. 따라서 벤치마킹하는 위치를 기반으로 합니다. 장기적으로 볼 때 여전히 훌륭한 시장이라고 생각합니다. 하지만 그 분야 중 하나입니다. North Georgia Mountains, Poconos, Berkshire, Lower Hudson Valley, Broken Bow, 모든 시장에 투자할 수 있습니다. 정말 상당한 공급 증가를 보았지만 수익, RevPAR, 점유는 작년에 상당히 감소했습니다.

토니 :
응. 제이미, 정말 재미있을 것 같아요. 분명히, Rob과 저는 둘 다 Joshua Tree와 Tennessee에 투자하고 있습니다. 그래서 저는 우리가 같은 것을 보고 있다고 생각합니다. 하지만 앞서 규제가 어떤 역할을 하는지 말씀하셨는데, 그것이 공급에 거의 상한선을 두기 때문에 제가 약간 더 엄격한 규제가 있는 시장을 목표로 삼기 시작한 이유입니다. 공급에 한계가 있지만 수요가 계속 증가한다면 이제 해당 시장에 있는 호스트는 정말 좋은 위치에 있습니다. 예를 들어 조슈아 트리에 인접한 도시인 Twentynine Palms 시에 세 개의 부동산이 있습니다. Twentynine Palms는 어느 시점에서든 허용할 목록 수에 대한 하드 캡을 가지고 있으며 우리의 세 가지 속성은 하드 캡 아래에 있습니다. 이제 공급은 500개의 목록으로 고정되어 있지만 수요가 계속 증가함에 따라 우리는 정말 좋은 위치에 있습니다. 제이미, 공급 상한이 있기 때문에 더 엄격하게 규제되는 시장에서 더 나은 수익을 볼 수 있을까요?

Jamie :
응. 많은 주요 시장이 같은 것을 보고 있습니다. 해당 시장의 공급 증가는 본질적으로 평평했으며 시행중인 규정으로 인해 해당 도시에 새로운 공급을 추가하기가 정말 어렵습니다. 일반적으로 그들은 기존 자산에 할아버지가 됩니다. 그래서 만약 당신이 나가서 투자를 한다면 규제는 제가 사람들에게 투자 수익 이외의 부분을 살펴보고 지금은 규제가 없을 수도 있지만 곧 도입될 가능성이 있는 영역을 찾도록 조언하는 가장 중요한 것입니다. , 그것이 시행되기 전에 또는 적어도 시장에서 들어갈 수 있는 곳에서, 어떤 규정이 도입될 것인지에 관여하고 있으며 그것이 사업을 중단시키지 않을 공정한 규정인지 확인하는 것입니다. . 들어오는 시장이 있고 당신이 운이 좋았지 만 다른 시장은 그것을 완전히 금지했고 투자를 망칠 수 있습니다.

롭 :
그래, 내 말은 조슈아 트리도 마찬가지야, 토니. 내 말은, 그들은 시행하지 않고 훨씬 더 많은 규정을 적용하기 시작했다는 것입니다. 허가를 받았다면 할아버지가 되셨겠지만 훨씬 더 힘들 것 같습니다. 내 객실의 스모키 마운틴에서 전체 수익이 감소한 이상한 일 중 하나입니다. 내 샬레는 매우 낡았기 때문에 별로 놀라운 일이 아닙니다. 거기에는 많은 새로운 개발이 있지만 정말 재밌습니다. 왜냐하면 예, 수익이 적은 것이 이상적이지는 않지만 그 부동산에 대한 수익은… 90%의 현금 수익이었습니다.

Jamie :
여전히 대단하죠?

롭 :
네, 정말 좋았습니다. 그래서 60 대 78 또는 이와 유사한 것을 만들면 분명히 추가 18,000을 만들고 싶지만 현금 현금은 여전히 ​​같습니다 ... 투자가 상환됩니다. 별로 중요하지 않습니다. 조슈아 트리도 마찬가지입니다. 전반적으로 제가 알아차린 한 가지 경향은 토니님에 대해 잘 모르지만 마지막 순간에 예약이 훨씬 더 많이 들어옵니다. 그래서 이전에는 특정 날짜에 30~60일, 때로는 90일 예약을 받았지만 이제는 그런 일이 없습니다. 이제 전날 밤에 예약을 받고 있습니다. 그래서 제 달력을 보면 항상 텅 비어 있습니다. 하지만 지난 달력을 보면 실제로는 항상 채워지는 것을 볼 수 있습니다. 제이미, 그게 더 일반적인 것인가요, 아니면 시장에서 시장으로 가는 건가요? 많은 사람들이 반드시 불평하는 것이 아니라 "오, 내 예약이 말라버렸어."

Jamie :
예, 시장의 계절에 따라 시장에 따라 다릅니다. 따라서 성수기인 경우 사람들은 일반적으로 무엇에 예약이 매진됩니까? XNUMX~XNUMX개월 전부터. 지금 스모키 산맥과 같은 어깨 시즌에 접어들면 일반적으로 사람들이 할 수 있기 때문에 마지막 순간에 더 많은 예약을 합니다. 겨울에 Smoky's를 예약하기 위해 XNUMX개월 전에 미리 예약할 필요가 없습니다. 즉, 서로 다른 수익 관리 전략과 동적 가격 책정 소프트웨어를 사용하면 공급 역학이 무엇인지에 따라 서로 다른 기간 동안 수익을 극대화하기 위한 서로 다른 전략을 추진하게 될 것입니다. 정말 수익을 극대화하고 싶다면 막바지 예약자를 기다리는 경우가 많기 때문에 사람들이 일주일 전에 미리 예약하면 연중 시간을 기준으로 해당 예약에 대해 상당한 프리미엄을 받을 수 있습니다.

토니 :
Rob, 저는 당신에게 묻고 싶습니다. 제 접근 방식은 실제로는 정반대이기 때문에 달력의 시작에 가까워지면 가격을 할인하기 시작합니다. 딱 맞는 사람을 찾기 위해 가격을 낮출 것이라는 사실을 알고 밤에 잠을 잘 수 있기를 원하기 때문에 그것은 단지 나를 위한 것입니다. 하지만 Jamie, 당신이 말하는 것은 아마도 그 반대가 사실이어야 한다는 것입니다. 당신의 숙박이 가장 필요한 여행자이기 때문에 마지막 순간 숙박에 대해 거의 가격을 올릴 뻔했습니다.

Jamie :
네.

토니 :
네, 계속하세요. 계속해, 제이미. 궁금해.

Jamie :
예, 얼마나 많은 목록이 아직 사용 가능한지에 따라 다릅니다. 그래서 우리는 사람들이 우리 플랫폼에서 그것을 추적하고 일종의 예약 활동이 무엇인지 추적하도록 돕습니다. 정말 좋은 리뷰가 있고 정말 높은 평가를 받았다면 그렇게 할 수 있을 것입니다. 당신이 아마도 더 작은 편에 있다면 그것은 아마도 당신이 할 수 있는 일이 아닐 것입니다. 따라서 부동산 유형에 따라 달라지며 사용 가능한 총 목록 수는 얼마나 되는지, 얼마나 많은 예약이 예상되는지에 따라 달라집니다. 일반적으로 마지막 순간을 알고 있고 보상 집합이나 시장에서 10개 또는 15개의 속성이 마지막 순간에 예약될 예정이고 XNUMX개만 남아 있는 경우 예약될 것이기 때문에 해당 요금을 밀어야 합니다. 하지만 상황에 따라 다릅니다. 시장에서 시간에.

롭 :
그래, 나도 같이 있어, 토니. 나는 할인한다. 그것은 무서운 생각입니다. 모르겠습니다. 나는 마지막 순간을 할인합니다. 할 수만 있다면 채우고 싶다. 하지만 예, 마지막 순간에 그 가격을 올리려면 약간의 믿음이 필요하다고 생각합니다.

토니 :
응. 응. 휴가철에 그걸 가지고 놀았던 것 같아요, 그렇죠? 추수 감사절이나 크리스마스를 위해 막바지 개장일이 있으면 일반적으로 그 가격을 올리려고 노력할 것입니다. 하지만 네, 조금 긴장됩니다. 데이터를 파헤치는 데 더 많은 시간을 할애해야 할 것 같아요, 제이미.

롭 :
야, 하면 해줄게. [들리지 않음 00:33:01].

토니 :
모든 사람이 하도록 할 수 있다면 효과가 있는 것입니다. 하지만 내가 [들리지 않음 00:33:05]이라면.

롭 :
세상에, 우리가 해냈어.

Jamie :
가격 담합이라고 생각합니다.

토니 :
응. 좋아요. 괜찮은. 괜찮아요. 우리는 그렇게 말하지 않았습니다. 응. 그래서 제이미, 우리는 많은 이야기를 나눴습니다... 분명히, 롭과 저는 대부분 진정한 휴가 목적지에 있지만 대도시와 같은 메트로 시장은 어떻습니까? Rob은 휴스턴 근처에 살고 있습니다. 저는 로스앤젤레스 근처에 살고 있습니다. 이들은 대도시입니다. 그 주요 대도시에서의 부흥은 어떠했습니까?

Jamie :
응. 부흥은 느렸고 팬데믹으로 가장 큰 타격을 입은 시장이었습니다. 사람들은 정말로 도시를 피하고 있었습니다. 밀도가 낮을수록 수요가 더 빨리 돌아온다고 생각했지만 이제 실제로 도시 수요가 되살아나는 것을 보고 있습니다. 실제로 2022년은 달러 강세만 빼면 훨씬 나은 해였을 것이다. 따라서 그것에 주의를 기울이고 있다면 미국에 오는 외국인 여행자의 비용이 약 20% 증가했습니다. 그것은 유럽에가는 것이 훨씬 저렴했습니다. 그래서 지난 여름 일반적인 추세는 유럽으로 가는 것이었고 그것이 얼마나 큰 가치를 지녔는지에 대한 것이었습니다.
내가 그것을 언급한 이유는 대유행 이전의 많은 대도시에서 국제 수요가 전체 숙박의 50%에 달했기 때문입니다. 그래서 뉴욕, 샌프란시스코, 오아후, 마이애미, LA, 보스턴 같은 도시에서는 손님의 30~50%가 해외에서 왔습니다. 지금은 약 20%, 어쩌면 15%에 불과합니다. 아직 갈 길이 멉니다. 2023년에는 국제 수요가 크게 증가할 것으로 예상되며, 특히 중국이 다시 여행을 재개한다면 더욱 그러할 것입니다. 그래서 지난 2019년 동안 중국 여행자들은 일종의 갇혀서 도시 밖으로 여행하는 것이 허용되지 않았고 국제적으로는 훨씬 더 적었습니다. XNUMX년에 중국은 미국을 방문하는 해외 방문객 중 두 번째 국가였으며 실제로 미국으로 돌아오는 중국인 여행자들이 폭발적으로 증가하는 것을 볼 수 있었습니다.

롭 :
예. 예, 2018년, 2019년에 제 다른 에어비앤비에 머물고 있는 가장 큰 해외 고객이 중국이었다는 것은 제게도 일화입니다. 제가 한 것 중 하나는... 몇 가지 질문이 있는 다음 여기로 이동하겠습니다. 하지만 그냥 던지는 것 같은 느낌이 듭니다... 당신은 여기서 다트의 왕입니다. 나는 당신에게 물건을 던지는 것 같은 느낌이 듭니다. 나는 진심으로 궁금하기 때문에 "그가 이것에 대한 답을 알고 있기를 바랍니다." 그래서 제가 궁금했던 한 가지는 대유행 기간 동안 많은 사람들이 해외로 나가지 못했다는 것입니다. 그렇죠? 그래서 그 먼지가 어느 정도 가라앉고 사람들이 다시 해외 여행을 할 수 있게 되자 사람들은 여행을 떠나기 시작했지만 지금은 불경기로 접어들고 있습니다. 그래서 제 논리나 생각은 국제선 비행은 매우 비싸기 때문에 향후 12개월 동안 미국 내에서 국제 여행이 훨씬 줄어들고 국내 여행이 훨씬 더 많아질지 궁금합니다. 그 전면에 어떤 종류의 데이터가 있습니까?

Jamie :
예, 일부입니다. 그래서 해외 여행을 하는 여행자에 대해 생각해 보세요. 일반적으로 고급 여행자들이고, 사람들은 더 호화로운 숙박 시설에 머물며, 실제로 지난 2022년 동안 최고의 성과를 거둔 사람들입니다. 그래서 전통적으로 해외 여행을 갔을 ​​사람들은 국내에 머물렀다. 우리는 고급 부동산을 보았습니다. 전반적으로 가장 낮은 점유율을 보였지만 팬데믹 기간 동안 실제로 점유율이 가장 높았거나 팬데믹 기간 동안 점유율이 가장 높아졌습니다. 그들은 지금 그리고 15년에 우리가 약간의 약점을 보았던 곳입니다. 그래서 사람들이 국내에 머물던 산악 여행지 중 일부가 갑자기 다시 해외로 나가기 시작했다고 생각합니다. 우리는 콜로라도 산에서 사치스러운 요금을 보았고 20%에서 XNUMX%까지 떨어졌습니다. 그들은 점유를 유지하기로 결정하여 요금을 인하하기 시작했고, 호화로운 여행자에게 어필한 많은 시장에서 지난 XNUMX~XNUMX개월 동안 약점이 된 영역이었습니다.

토니 :
Rob은 경기 침체와 여행 접대 산업이 일반적으로 어떻게 공정한지에 대한 좋은 질문을 생각하게 합니다. 그래서 에어비앤비는 지난 경기 침체기에 시작했고, 에어비앤비에 대한 구체적인 데이터는 많지 않을 것입니다. 하지만 일화로, 2008년 동안 더 큰 환대 산업이 어떻게 공정했는지, 아니면 있었다고 해도 알 수 있을까요? 이전 경기 침체, 일반적으로 어땠습니까? 경기 침체라는 말을 들으면 이 공간으로 이사하는 많은 사람들이 자신의 부동산이 몇 달 동안 비게 될 것이라는 엄청난 두려움이 있다고 생각하고 그 두려움을 조금 완화할 수 있는 데이터가 있는지 궁금하기 때문입니다. 조금.

Jamie :
응. 그래서 전생에 저는 호텔 업계의 경제학자였기 때문에 수십 년의 데이터를 살펴보았습니다. 우리는 실제로 1930년대까지 거슬러 올라가 호텔 성능에 대한 데이터를 가지고 있었습니다. 그래서 저는 이전의 경기 침체와 그것이 우리 산업에 미치는 영향을 살펴보는 데 실제로 많은 작업을 했습니다. 내가 말할 수 있는 것은 지난 세 차례의 불황이 우리가 이 불황 동안 일어날 것으로 예상하는 것을 대표하지 않는다는 것입니다. 돌이켜 생각해보면 우리는 코로나9, 금융 ​​위기, 11/XNUMX 등 모든 불황이 경제의 다른 부분보다 환대 산업에 더 큰 영향을 미쳤습니다. 이번 경기 침체는 여행 및 접객 경기 침체보다 상품 침체에 더 가까울 것으로 예상됩니다.
우리는 실제로 Oxford Economics의 예측을 가지고 있습니다. 그들은 실제로 GDP가 2.5% 감소하고 레저 및 숙박 수요가 전혀 감소하는 하향 시나리오에서도 예상하지 않습니다. 그것은 우리의 예측과 일치합니다. 내년에 대한 예측에 불황이 포함되어 있고 여전히 수요가 5.5% 증가할 것입니다. 호텔 업계 STR의 친구들은 경기 침체가 시작되면서 호텔 수요에 대한 예측이 3% 증가했습니다. 사람들은 지금 다른 형태의 지출보다 여행을 우선시하고 있습니다. 우리가 본 설문 조사에 따르면 그들은 C가 계속해서 그렇게 할 것이며 이것이 앞으로의 해에 대한 우리의 기대입니다.

롭 :
응. 네, 물론입니다. 정말, 토니, 이것은 에어비앤비에 손을 대는 사람들에게 영향을 미치죠, 그렇죠? 저는 2023년이 아니라고 생각합니다… 많은 가격 인하가 있을 것이기 때문에 지난 2023년 동안 에어비앤비에 들어갈 수 있는 가장 좋은 기회라고 생각합니다. 많은 사람들이 헤드라인만 읽고 상황이 느리다면 올해는 배고픈 한 해가 될 것이기 때문에 그냥 손을 대고 싶은 사람들에게는 좋은 기회라고 생각하지 않습니다. 하지만 저에게는 XNUMX년 동안 이 일을 해왔고 가격 인하와 꽤 괜찮은 속도로 뛰어들게 되어 기쁩니다. 무슨 말인지 알아? 그래서 XNUMX년 같은데요. 저에게는 XNUMX년 반 만에 처음으로 제안이 받아들여지게 되어 정말 기쁩니다. 그렇죠?
자, 제이미, 당신은 당신의 예측에 대해 이야기했고 여기 내 데이터 질문에 대해 인상적인 답변을 정직하게 내놓았습니다. 그렇다면 데이터를 어디에서 가져오는지 조금 말씀해 주시겠습니까? AirDNA는 어떻게 그렇게 많은 데이터를 수집합니까? 그것의 출처는 무엇입니까? 모르겠습니다. 이미 물어본 것 같아요. 어떻게 컴파일됩니까? 그게 내가 의미하는 바입니다.

Jamie :
응. 우리는 글로벌 기업이므로 Airbnb, Vrbo 및 Booking.com의 모든 목록을 추적하고 있습니다. 우리는 매일 모든 목록과 달력의 움직임을 확인하여 지정된 밤에 어떤 목록을 사용할 수 있는지 확인합니다. 언제 사용할 수 없는지 알 수 있습니다. 그런 다음 예약된 날인지 또는 막힌 날인지 모델링합니다. 그날 밤의 마지막 요금을 수익으로 취한 다음 청소비를 할부 상환하므로 예약 기간에 걸쳐 퍼집니다. 우리는 2014년부터 회사로서 그 일을 해왔습니다. 그래서 우리는 시간이 지남에 따라 추세를 이해하고 시간이 지남에 따라 시장이 어떻게 움직였는지 이해할 수 있도록 매우 긴 데이터 시계열을 가지고 있습니다.
회사로서 우리의 목표는 전 세계 단기 임대의 95%에 대한 데이터를 수집하고 95%의 정확도를 갖는 것입니다. 그래서 우리는 모든 틈새 예약 사이트의 긴 꼬리에 도달하지 않을 것입니다. 우리는 완벽한 정확성을 얻지 못할 것입니다. 우리는 데이터를 수집하는 방법으로 그렇게 할 수 없지만, 우리는 정말 가까워질 것이고 그것이 우리 회사의 최우선 초점은 데이터의 정확성입니다. 이를 강화하는 방법은 AirDNA 사이트를 통해 속성을 연결하는 개별 호스트로부터 데이터를 얻는 것입니다. 따라서 호스트인 경우 iCal을 연결할 수 있습니다. 실제 데이터를 가져올 것입니다. 우리는 당신이 당신의 부동산과 경쟁사를 벤치마킹할 수 있도록 할 것입니다. 저만 예약을 받지 못하는 것인지 이해하고 제 경쟁사는 어떻습니까? 제 주변의 부동산은 어떻게 예약이 마감되고 있습니까? 그런 다음 파트너 데이터도 얻습니다. 따라서 일부 대형 채널 관리자, 휴가 렌탈 관리 회사는 데이터를 직접 제공하고 해당 데이터로 스크랩 데이터를 보강할 수 있습니다.

토니 :
응. Jamie, 호스트로서 올바른 결정을 내리기 위해서는 올바른 입력이 필요하고 올바른 입력이 당신이 말한 모든 것이기 때문에 AirDNA와 같은 회사가 엄청난 양의 데이터를 가져오는 것이 정말 기쁩니다. 전 세계 수백만 개의 목록을 추적하는 것이 그렇게 복잡한 프로세스인지는 몰랐습니다. 그래서 여러분이 그렇게 해주셔서 기쁩니다. 그래서 저는 대화를 계속 진행하고 싶습니다, 제이미. 지금까지 우리가 이야기한 모든 예측과 모든 것을 감안할 때 투자자들이 경쟁력을 유지하기 위해 어떻게 스스로를 설정할 수 있는지에 대해 조금 이야기하고 싶습니다. 따라서 공급이 증가함에 따라 “좋아요. 어떻게 경쟁력을 가질 수 있습니까? 반품을 어떻게 보호할 수 있습니까? 내 숙소가 실적이 좋은 숙소 중 하나인지 어떻게 확인할 수 있나요?”

Jamie :
몇 가지 다른 것. 다른 산업보다 빠르게 성장하고 있는 산업의 다양한 측면이 있습니다. 그래서 독특한 체류는 내가 매우 낙관적 인 곳입니다. 여러분도 그럴 수 있다고 생각합니다.

롭 :
네, 물론입니다.

Jamie :
다른 하나는 편의시설의 종류입니다. 따라서 Joshua Tree와 같은 시장을 보면 전체 점유율이 감소하고 있지만 수영장이 있는 부동산의 점유율을 보면 실제로 증가하고 있습니다. 따라서 사람들이 귀하의 시장에 무엇을 위해 가고 있는지, 그들이 거기에 있을 때 어떤 편의 시설을 원하는지, 어떻게 귀하의 목록을 다른 목록과 차별화할 수 있는지에 초점을 맞추십시오. 그리고 세 번째는 상태 및 리뷰입니다. 따라서 슈퍼호스트 자격이 있는 숙소나 호스트는 어떤 기간에도 슈퍼호스트 자격이 없는 호스트보다 수용 인원이 24% 더 많습니다.

롭 :
우와. 정말?

Jamie :
네.

롭 :
젠장, 미쳤어.

Jamie :
작년에 그들은 모든 것을 제어하는 ​​RevPAR이 21% 더 높았습니다. 따라서 사람들이 더 높은 리뷰, 슈퍼호스트 지위, 사람들에게 편안한 예약을 제공하기 위해 예약하는 성과 및 성향이 크게 증가합니다. 에어비앤비를 처음 시도하는 사람들이 정말 많습니다. 그래서 작년에 미국에서 에어비앤비에서 발생한 모든 예약 중 40%가 최초 예약자였습니다. 따라서 플랫폼을 시도하고 처음으로 제품을 시도하는 경우 슈퍼호스트인 사람과 예약할 건가요? 예, 정말 차이가 있습니다.

롭 :
Dang, 솔직히 놀랍습니다. 에어비앤비 파티에 갔던 기억이 나네요. 그것은 많은 호스트 였고 그들은 모두 서 있었고 우리는 멋진 일을했습니다. 그래서 우리는 모두 주위에 서 있었고 “예. 얼마나 오래 슈퍼호스트였나요, 아니면 몇 번이나 슈퍼호스트였나요?” "Tony Robinson은 슈퍼호스트를 X번이나 했습니다."라고 말하는 작은 배지이기 때문입니다. 그리고 그들은 "오, 넷, 일곱." 그들은 "당신은 어떻습니까?" 저는 "아, 이제 16살인 것 같아요." 모두의 턱이 떨어졌습니다. 그들은 “뭐? 슈퍼호스트를 16번 하셨습니다.” 이유 없이 매우 자랑스러워했지만 지금은 24% 더 많은 예약을 받았기 때문에 자랑스러워할 충분한 이유가 있다고 생각합니다. 그래서 그것은 꽤 미쳤습니다.

Jamie :
또한 호스트의 15%만이 슈퍼호스트라는 점을 명심하세요.

토니 :
정말요?

Jamie :
작은 무리입니다. Airbnb 파열 및 기대한 예약을 보지 못하는 사람들에게 영향을 미칠 수도 있습니다. 리뷰를 받지 못하거나 게스트 만족도를 충족하지 못한다면 그것도 큰 문제가 될 수 있습니다.

롭 :
댕. 슈퍼호스트 이름에 대한 재미있는 사실이 있나요? 가장 흔한 슈퍼호스트 이름은 무엇인가요? 이것은 우리가 다른 날에 대해 오프에어 채팅을 한 것입니다.

Jamie :
우리는 오프에어 채팅을 한 다음 실제로 찾아보지 않았습니다.

롭 :
아, 그래요. 좋아요.

Jamie :
당신이 그것을 언급했기 때문에 나는 어느 시점에서 그것을 찾았던 것을 기억합니다. 뭐야? 당신은 그것을 가지고 있습니까?

토니 :
응. 제이미, 제 말은, 우리가 이야기한 좋은 것들이 정말 많았고 저는 호스트가 그들의 숙소가 더 잘 되도록 돕기 위해 집중할 수 있는 실질적인 무언가를 가지고 있다는 생각을 좋아합니다. 그래서 당신은 수영장과 조슈아 트리에 대해 이야기했는데, 당신이 언급해줘서 정말 기쁩니다. 왜냐하면 저는 사실 지금 막 계약 중인 첫 수영장 부동산을 얻었거든요. 그래서 저는 그 재활 프로젝트가 기대됩니다. 그러나 이러한 다양한 시장에서 호스트가 자신의 시설에 포함하는 데 중점을 두어야 하는 다른 편의 시설은 무엇입니까?

Jamie :
응. 언론에서 항상 질문을 받는 것 중 하나는 바로 지금 가장 인기 있는 것이 피클볼 코트입니다. 다른 하나는 테마 단위이므로 시장에서 인기 있는 테마로 실행합니다. 올랜도에는 공원 주변에 그것들이 많이 있지만 실제로 모든 도시에는 역사가 있으며 그에 어울리는 테마를 만들 수 있습니다. 제가 지금 집중하고 있는 일부는 에어비앤비 카테고리와 일치합니다. 손님이 귀하의 시설을 예약하도록 하는 새로운 방법이 있습니까? 당신은 그것들을 실행하고 일부는 놀이와 같은 단순한 것입니다. 게임이 있습니까? 게임룸이 있습니까? 창조적인 공간이 있습니까? 요리사 주방, 피아노가 있습니까? 따라서 에어비앤비는 사람들이 검색하도록 유도하는 새로운 방법이 있습니다. 이러한 범주 중 하나에 정렬할 수 있다면 그곳에서 예약이 크게 증가하는 것을 볼 수 있습니다.

롭 :
David, 다시 한 번 말하고 싶습니다. 이것을 듣고 있다면 Jamie의 말을 들어보세요. 그는 피클볼 코트라고 말했습니다. 우리는 Scottsdale 맨션에 너덜너덜한 피클볼 코트를 가지고 있는데 마치 일어나서 운영하는 데 $25,000의 비용이 드는 것과 같습니다. 그러나 나는 "우리가 해야 한다"고 생각했습니다. 그는 “뭐? 먼저 돈을 벌자.” 나는 "괜찮아"라고 생각했지만 피클볼 코트를 원했기 때문에 정말 준비가 되어 있었습니다. 미안해, 토니, 무슨 말을 할거야?

토니 :
조슈아 트리의 최신 게임룸을 보셨나요? 차고 중 하나를 정말 멋진 마리오 테마의 게임룸으로 개조했습니다. 그래서 우리는 마리오 그림, 우리가 벽을 따라 그린 벽화, 마리오가 들락날락하는 작은 튜브처럼 보이는 정말 멋진 나무 데칼을 가지고 있습니다. 농구 골대, 에어 하키 테이블과 같은 Nintendo Switch가 있습니다. 우리는 올랜도에서 실제로 그 영감을 얻었습니다, 제이미는 올랜도가 하는 것을 보았기 때문에… 그것은 사람들이 어떻게 테마로 정말 창의적이 되고 있는지에 대한 영감을 찾기 위해 갈 최고의 시장 중 하나입니다. 우리는 "이봐, 조슈아 트리에는 그런 멋진 테마가 전혀 없어."라고 말했습니다. 그래서 우리는 말 그대로 그것을 받아들였습니다.

롭 :
Casita Conejo, 하지만 괜찮습니다.

토니 :
모르겠습니다. 하지만 친구, 올랜도는 최고입니다. 그래서 그것은 슈퍼, 슈퍼 테마와 같은 우리의 첫 번째 진출입니다. 그래서 나는 그것이 그 시장에서도 어떻게되는지 궁금합니다.

롭 :
보세요, 조슈아 트리이고 슈퍼 마리오는 버섯과 별에 의해 강화되기 때문에 슈퍼 마리오로 가는 줄 알았어요.

토니 :
그것이 거기에 연결되어 있습니다. 그것이 우리가 추구하는 것입니다.

Jamie :
일부 지역에서는 편의 시설이 테이블 스테이크가 될 수 있습니다. Gatlinburg와 같은 시장에 대해 이야기하면 70% 이상의 부동산에 온수 욕조가 있는 것과 같습니다. 온수 욕조의 ADR을 보면 요금이 40% 인상된 추가 요금으로 하룻밤에 $70를 받게 됩니다. 따라서 투자를 하고 있다면 사람들이 해당 시장을 예약할 때 무엇을 기대하는지 알아야 합니다. 내가 가장 좋아하는 방법은 다른 시장에서 잘 하고 있는 것을 복제할 수 있는지 알아내거나 정상을 넘어갈 수 있는 몇 가지 방법을 알아내는 것입니다. 우리 사이트에는 최고의 부동산이 있습니다. 그렇다면 모든 시장에서 가장 많은 수익을 올리고 있는 시장은 어디일까요? 그리고 그것은 저에게 마치… 저는 그저 그것을 통과하고, 다른 도시를 돌아다니며, “오, 이것은 이 시장에서 죽이고 있어요. 이 다른 시장에서 그것을 복사할 것입니다.”

롭 :
응. 당신은 당신의 도시에 무엇이 중요한지 살펴보라고 언급했습니다. Gatlinburg는 사실상 온수 욕조라는 단어와 동의어입니다. 매우, 매우, 매우 중요합니다. 온수 욕조와 함께 제공되는 유지 관리가 싫기 때문에 성가 시게 중요하지만 내 재산 중 하나는 침실 30 개, 욕실 60,000 개와 같습니다. 그것은 일종의 저 밖에 있습니다. Pigeon Forge에서 2,200분 거리에 있는 약간의 목적지입니다. 올해 수입은 약 25만원. 그것에 대한 저당은, 제가 잘 모르겠지만, XNUMX달러였습니다. 그래서 결국 XNUMX%의 현금 환급률이 될 것이라고 생각합니다. 사실 손익분기점을 예상하고 있었습니다. 나는 에어비앤비도 아닌 그 집을 샀다. 실제로 돈을 벌었다는 것은 좋은 일이지만, 기본적으로 절벽에서 캔틸레버를 뻗어 산을 볼 수 있는 멋진 온수 욕조를 만들고 싶었습니다. 찾기가 정말 어려웠습니다… 강도 높은 엔지니어링이 필요하고 절벽 데크와 모든 종류의 작업을 수행할 수 있는 계약자를 찾아야 합니다.
하지만 저는 지난 XNUMX년 동안 그 일을 할 사람을 찾으려고 노력했습니다. 제가 그렇게 하면 제가 실행하려는 비전을 위해 기본적으로 전체 수익이 두 배가 될 것이라는 것을 알고 있기 때문입니다. 하지만 제가 여러분에게 묻고자 했던 것 중 하나는 여러분의 시장에 어떤 편의시설이 중요한지 살펴보는 것이 중요하다고 말했습니다. 누군가 그것을 조사할 수 있는 방법이 있나요, 아니면 정말 에어비앤비 경쟁을 통과하고 목록을 살펴보고 가장 많이 예약된 목록을 확인하고 거기에 있는 모든 다른 목록을 교차 검토하려고 하는 문제입니까?

Jamie :
응. 주요 편의 시설의 경우 실제로 AirDNA.co 웹 사이트에 게시한 내용이며 유료화되지도 않은 것 같습니다. 따라서 모든 최고의 편의 시설에 대해 도시별로 몇 퍼센트, 전 세계 모든 도시에서 해당 시설이 있는지 확인할 수 있습니다. 수영장, 온수 욕조, Wi-Fi, TV, 케이블, 그와 같은 것, 속성의 몇 퍼센트가 그러한 편의 시설을 가지고 있는지 확인하십시오.

롭 :
내 말은, 그것이 페이월 뒤에 있더라도 프로모션 코드 Robuilt for…를 사용할 수 있다는 것입니다. 아니요, 농담입니다. 좋아요. 글쎄요. 매우 감사합니다. 알겠습니다. 토니, 우리가 제이미를 여기로 보내기 전에 물어보고 싶은 다른 것이 있나요? 적어도 18개의 질문이 더 있는 것 같지만 [들리지 않음 00:53:29].

토니 :
응. 이봐, 우리가 영원히 계속 얘기할 수 있을 것 같아. 우리는 확실히 당신을 다시 데려와야 해요, 제이미. Rob과 저는 이기적으로 이러한 대화를 통해 많은 가치를 얻기 때문에 이것을 정기적인 주제로 만들 수 있습니다. 하지만 청취자들이 이 에피소드에서 가져갔으면 하는 것이 있고 Jamie가 이것을 훌륭하게 설명했다면 감정과 헤드라인, 전문가들이 내뱉는 말을 기반으로 결정을 내릴 수 있다는 것입니다. 데이터와 사실이 말하는 내용에 대해 알아보고 이를 사용하여 우리의 결정을 알립니다. 그래서 제게 다른 질문은 생각하지 않습니다, 제이미. 이 Airbnbust 아이디어가 많은 커뮤니티에 너무 깊숙이 스며들어 있기 때문에 사람들이 단기 임대 산업에 대해 가지고 있는 두려움을 일부 없애길 바라며 감사드립니다. 하지만 여러분이 공유하고 있는 것은 확실히 좋은 방법으로 싸웠다고 생각합니다.

롭 :
그래, 정말 고마워. 우리가 당신을 떠나기 전에 사람들이 연락을 취하거나 더 많은 정보를 알고 싶다면 당신이나 AirDNA에 대해 더 많이 알 수 있는 곳은 어디입니까?

Jamie :
응. AirDNA.co는 저희 웹사이트입니다. Twitter와 LinkedIn에서 나를 팔로우할 수 있습니다. 데이터에 대해 더 알고 싶으시면 매주 데이터에 대해 이야기하는 자체 팟캐스트인 STR Data Lab이 있습니다. 그래서 사람들이 와서 듣게되어 기쁩니다.

롭 :
좋아요. 사람들이 인스타그램이나 트위터에서 당신을 팔로우하고 싶어한다면, 당신의 핸들은 무엇입니까?

Jamie :
Twitter의 Jamie_Lane, Instagram의 Jamie Lane이라고 생각합니다.

롭 :
괜찮은. 넌 어때, 토니? 사람들이 인터넷에서 황금 지식 폭탄을 연결하거나 보고 싶은 경우 어디에서 더 많은 정보를 얻을 수 있습니까?

토니 :
무엇보다 부동산 루키 팟캐스트를 들으러 오세요. 매주 수요일과 토요일에 에피소드를 삭제합니다. 그 외에도 Instagram @tonyjrobinson에서. 그리고 아내와 함께 부동산 로빈슨 유튜브 채널도 운영하고 있습니다.

롭 :
엄청난. 음, YouTube @Robuilt에서 저를 찾을 수 있습니다. 이 에피소드가 마음에 든다면, 기분이 좋아진다면, 단기 대여 게임에 관심을 갖게 된다면 Apple Podcast 플랫폼이나 에피소드를 다운로드할 수 있는 곳에서 별점 XNUMX개 리뷰를 남겨주세요. . BiggerPockets의 오늘 에피소드는 여기까지입니다. 정말 감사합니다, Jamie. BiggerPockets의 다음 에피소드와 장면에서 모두를 잡겠습니다.