창의적인 방법으로 다운 $0, 이율 0%로 임대 부동산 구매

헨리 :
BiggerPockets Podcast, show 868에 오신 것을 환영합니다. 모두들 안녕하십니까? 저는 귀하의 호스트인 Henry Washington이고, 부동산계의 악당인 Mr. Rob Abasolo와 함께 왔습니다. 어떻게 지내 친구 야?

롭 :
맞습니다, 부동산의 나쁜 소년이자 생일 소년입니다.

헨리 :
생일 축하해요! 몇 살이에요?

롭 :
저는 34살입니다. 그래서 당신이 나에 대해 가장 좋아하는 34가지를 말하면서 쇼를 시작하면 정말 좋을 것이라고 생각했습니다.

헨리 :
예. 목록을 시작하면서 Rob에 대해 내가 34번째로 좋아하는 점은 그가 나에게 이 34가지를 모두 하도록 강요하지 않을 것이라는 점입니다.

롭 :
아니요, 아니요, 저는 여러분에게 그렇게 하도록 강요하지는 않겠습니다. 하지만 오늘 우리는 훌륭한 이름을 가진 두 투자자 Dedric과 Krystal Polite와 이야기를 나눌 킬러 쇼가 있습니다. 또한 노스캐롤라이나, 버지니아, 매사추세츠의 적극적인 투자자이기도 합니다. 그리고 그들은 또한 A&E의 50/50 Flip의 스타이기도 합니다. 오늘 우리는 그들이 부동산 사업을 어떻게 활용하여 엄청나게 수익성이 높은 다른 사업에 자금을 조달하고 있는지에 대해 논의할 것입니다. 그러니 계속 지켜봐 주시기 바랍니다.

헨리 :
우리는 또한 변동성이 크고 위험한 시장에서 부동산 사업을 어떻게 전환했는지에 대해서도 논의할 것입니다. 저는 변호인이 제공하는 내용을 받아들이고 배우자가 어떻게 함께 일할 수 있는지에 대한 약간의 조언도 얻습니다.

롭 :
올해 우리가 시도할 새로운 것은 모든 에피소드가 끝날 때마다 모두가 좋아하는 프로그램인 Seeing Greene을 세그먼트에 넣는 것입니다. 인터뷰가 끝난 후, David Greene과 저는 개인 자금에 대한 질문과 이것이 귀하의 첫 번째 투자를 위한 좋은 도구인지에 대한 질문을 받을 것입니다.
더 이상 고민하지 말고 Dedric과 Krystal Polite를 불러오겠습니다. 데드릭 씨는 우리가 알고 있는 바로는 당신이 부동산에 관심이 많은 사람이었습니다. 언제 게임에 참여하셨나요?

데드릭:
2001년에 부동산에 입문했다. 부자아빠 가난한 아빠를 읽었고, 2007년에 첫 집을 구입했다.

헨리 :
나는 “부자 아빠 가난한 아빠. 그게 뭐야?”

데드릭:
그렇지.

헨리 :
그게 내가 독서 목록에 올려야 할 일인가요?

데드릭:
응. 글쎄, 그것은 실제로 90년대 Carleton Sheets로 거슬러 올라갑니다. 우리 엄마는 정보 광고 중 하나를 주문하셨습니다. 그녀는 그것을 늦은 밤에 보았다. 그리고 XNUMX대 때 저는 VHS 테이프를 보면서 어렸을 때 멋진 자동차와 큰 저택, 부동산 부자에 대한 꿈을 꾸곤 했습니다. 당시에는 너무 무리한 일이었기 때문에 제가 실제로 그것을 스스로 달성할 수 있을 것이라고는 전혀 생각하지 못했습니다. 하지만 그때 씨앗이 심어졌습니다.

롭 :
그 놀라운. 그리고 Krystal 씨는 어떻게 부동산 투자자가 되겠다는 Dedric의 비전에 동참하게 되었나요?

크리스탈:
내가 어떻게 탑승하게 됐나요? 나는 그가 그것에 대해 이야기하는 것을 듣는 것이 지겨워서 내가 탑승하게 된 방법입니다. 내가 그를 만났을 때 그는 집 전체에 책과 VHS, 부동산 테이프 외에는 아무것도 없었으며 언젠가 부동산에 들어가겠다고 이야기했고 계속해서 그것에 대해 이야기했습니다. 그리고 빨리 감아서 저는 "들어보세요, 저는 행동하는 사람입니다. 그러니 계속 얘기하신다면 우리는 그렇게 할 것입니다."라고 말했습니다. 그러자 그는 "그래, 그래, 그래, 우리 이제 시작해 보자."라고 하더군요. 그리고 침묵 같은 것은 없습니다. 그래서 나는 그것에 뛰어 들었습니다. 당신이 나에게 책을 읽게 하려고 한다면, 우리는 그 시점에서 그것을 합니다.

롭 :
결혼 생활과 경력의 현 시점에서 두 사람 모두 부동산 거래에 대해 잘 알고 있는지 궁금합니다. 왜냐하면 제 아내가 제 달력을 보면서 “야, 오늘 집 마감하는 거야?”라고 말하니까요. 그리고 나는 "그래, 내가 집을 샀다고 말하는 걸 깜빡했네."라고 생각해요. 그리고 그녀는 "알려주셔서 감사합니다."라고 말했습니다. 너희들은 어때? 여러분, 잘 알고 계시나요?

데드릭:
응, 내 말은, 우리는 파트너야. 그래서 그녀는 비즈니스의 마케팅과 브랜딩, 인사 측면을 담당합니다. 저는 인수, 처분, 자금 조달 등 모든 것을 처리합니다. 따라서 우리는 부동산 사업에서 진행되는 모든 일에 대해 많은 정보를 갖고 있습니다.

크리스탈:
나는 도매 측면에서 그다지 많지 않다고 말하고 싶습니다. 그래서 저는 회사 전체에서 이루어지는 많은 도매 거래에 별로 관심을 기울이지 않습니다. 나는 우리의 모든 구매 및 보유에 더 관심이 있습니다. 따라서 우리가 장기적으로 보유할 예정이라면 이에 대해 알림을 받고 싶습니다. 그것이 내가 알고 싶은 것입니다. 많은 도매 거래에 대해서는 그가 "아, 그래, 이 수표를 입금하러 가야 해."라고 말하기 전까지는 잘 모르겠습니다. 또는 "아, 그래, 이번 주에 우리는 몇 가지 거래를 도매했습니다."

헨리 :
네, 아내가 이 에피소드를 보는 걸 원하지 않아요. 어제 우리가 팔던 집을 닫았는데 그녀는 이렇게 말했습니다. “우리가 그 집을 샀는지 몰랐어요. 그러니까 그게 뉴스야.” 하지만 진지하게 말해서, 저는 그녀의 지원 없이는 투자 관점에서 문자 그대로 제가 있는 위치에 있지 못할 것입니다. 단지 그녀가 더 이상 일상생활에 관여하지 않는다는 것뿐입니다.
그러나 나는 부동산에서 큰 성공을 거둔 많은 사람들이 그들이 가지고 있는 근본적인 관계와 서로에 대한 신뢰 때문에 그렇게 하는 것을 종종 봅니다. 그래서 당신은 당신의 역할이 무엇인지에 대해 조금 이야기했습니다. 좀 더 자세히 알아볼 수 있나요? 그렇다면 여러분 각자는 사업에서 무엇을 다루고 있습니까?

데드릭:
따라서 높은 수준에서 볼 때 그녀는 비전이 있는 사람이고 나는 통합자입니다. 그녀는 연쇄 창업가이며 비전을 제시하고 내 임무는 그것을 실행하는 것입니다. 예를 들어 우리가 구매하고 보유하는 모든 전략과 전술을 살펴보면 Krystal은 자산 관리에 집중하고 있습니다. 원래 우리는 자체 관리를 하고 있었지만 이제는 임대 부동산, 아파트, 이동 주택 공원, 단기 임대 숙소인 에어비앤비 등을 관리하는 관리자가 있습니다. 그리고 저는 인수, 처분, 자금 조달을 처리합니다.

롭 :
글쎄요, 실제로, 집에 있는 용어에 익숙하지 않은 사람을 위해 취득과 처분의 차이점이 무엇인지 말씀해 주실 수 있다고 생각하십니까?

데드릭:
오 예. 따라서 인수는 부동산을 구입하는 것입니다. 말 그대로 인수하고, 계약을 맺고, 마무리하는 것입니다. 그것이 인수이고 처분이 매각입니다. 따라서 말 그대로 수리하고 뒤집는다면 부동산을 판매하는 것입니다. 아니면 임대하여 소유하거나 다른 창의적인 전략을 수행하거나 임대하는 경우 그것이 처분입니다.

롭 :
아주 멋지다. 그래서 당신은 그 측면을 처리합니다. 그리고 Krystal에게 넘겨준 적이 있나요? 아니면 Krystal이 전략적인 측면에만 참여하나요?

데드릭:
음, 우리에겐 팀이 있어요. 그래서 저는 인수 관리자와 처분 관리자를 감독합니다. 그런 다음-

크리스탈:
그리고 저는 실제로 마케팅을 담당하고, 당시에 우리가 무엇을 사고 싶은지에 따라 누가 어떤 마케팅을 담당하는지 감독합니다. 그렇죠? 따라서 시장의 모습에 따라 우리의 마케팅이 어떻게 영향을 받을 것인지가 결정됩니다. 그래서 나는 그것의 측면을 처리합니다.

헨리 :
친구에게 물어보니, 현재 가장 효과가 좋은 마케팅은 무엇이라고 보시나요?

롭 :
아주 자세하게 알려주세요.

크리스탈:
친구에게 지금 무슨 일이 일어나고 있는지 물어보면 시장이 어떻게 돌아가는지 보고 창의적인 자금 조달 거래를 많이 찾는 것이 우리를 게임에 계속 참여하게 만드는 것이라고 말하고 싶습니다. 그렇습니다. 우리는 집을 고치고 뒤집습니다. 아니요, 우리는 미친 것이 아니기 때문에 지금 당장 그런 일을 하고 있지 않습니다. 지금 돈을 버는 사람들, 건설팀, 도매상들. 따라서 우리에게는 더욱 창의적인 자금조달이 가능합니다. 우리는 개인의 실버 세그먼트라고 부르는 실버 세그먼트를 목표로 삼습니다. 그리고 그것이 바로 지금 우리를 게임에 머물게 하는 부분입니다.

롭 :
실버 세그먼트란 무엇인가요? 그게 구체적인 건가요-

데드릭:
그러니까 그들은 65세가 넘는 노인들입니다. 우리는 코로나50 이후 지난 XNUMX년 동안 집 수리 여부에 관계없이 시장이 전국적으로 XNUMX% 상승했다는 것을 알고 있습니다. 따라서 신규 투자자이든 경험이 있는 투자자이든 거래를 성사시키기에는 터무니없을 정도로 힘든 시장이었습니다.
그래서 Krystal이 창의적인 자금 조달을 언급할 때 판매자가 시간이 지남에 따라 지불을 받을 수 있는 경우와 도매업자, 플리퍼이고 방금 오는 경우 판매자에게 소매보다 더 많은 소매를 제공할 수 있는 방법입니다. 70%의 ARV 마이너스 수리를 받고 당신은 거절을 당하고 낙담한 느낌을 받습니다. 이것이 바로 우리가 지속적으로 거래를 전환하고 성사시킬 수 있었던 방법입니다.

크리스탈:
네, 그리고 우리 모두는 현재 주택이 시장에 나와 있다는 것을 알고 있습니다. 그들은 움직이지 않습니다. 그러므로 지금은 심지어 MLS에 있는 사람들에게 접근하여 “이봐, 들어봐, 너희 집은 200일 동안 방치되어 있었어. 좀 더 창의적인 것을 생각해 보자.”

헨리 :
그래서 몇 가지 이야기를 들었습니다. 구매 및 보유에 관해 이야기하는 것을 들었습니다. 창조금융에 관해 이야기하는 것을 들었습니다. 당신이 고치고 뒤집는 것에 관해 이야기하는 것을 들었습니다. 도매에 관해 이야기하는 것을 들었습니다. 귀하의 비즈니스가 어떤 모습인지 그림으로 그려주실 수 있나요? 귀하의 마케팅 거래가 접수된 후 이를 처리하고 있습니다. 하지만 전체적인 비즈니스는 어떤 모습입니까? 뭐하세요?

데드릭:
따라서 우리는 투자에 대한 다양한 소득 흐름 접근 방식을 믿습니다. 당신이 단지 도매업자라면 도구 벨트에 도구가 하나만 있을 것입니다. 우리는 도매를 좋아합니다. 실제로 우리가 사업을 시작한 이유는 처음 시작할 때 돈이 많지 않았기 때문입니다. 하지만 도매가 특정 상황에 맞지 않으면 어떻게 되는지 여러 전략을 알아야 합니까? 수정과 뒤집기가 있습니다. 그래서 우리는 도매하고, 고치고 뒤집기도 합니다. 우리는 또한 구매하고 보유하고 있습니다.
게다가 우리는 에어비앤비나 단기 임대를 합니다. 왜냐하면 많은 단독 주택 임대에서 발견한 것은 현금 흐름이 월 3달러로 최소화된다는 것이었기 때문입니다. 하지만 단기 임대 전략을 펼친다면 집 한 채에서 한 달에 400~1,000달러의 현금 흐름을 얻을 수 있습니다. 그래서 우리는 단독주택 임대를 많이 단기 임대로 전환했습니다.
그 외에도 창의적인 자금 조달을 통해 우리는 더 많은 리드를 마감할 수 있었습니다. 도매 가격으로 제공하는 제안의 99%가 받아들여지지 않을 것이라는 사실을 우리 모두 알고 있기 때문입니다. 그러나 소매점을 제공하고 조건을 창의적으로 구성할 수 있다면 훨씬 더 많은 거래를 성사시킬 수 있습니다.

헨리 :
제가 틀렸다면 정정해 주십시오. 귀하는 Krystal이 담당하고 있는 마케팅 부서를 보유하고 있으며 해당 마케팅 부서는 다양한 유형의 성향에 대한 리드를 가져오고 있습니다. 그런 다음 해당 리드를 평가한 다음 해당 리드에 서비스를 제공할 수 있는 방법에 따라 일대다 제안을 할 수도 있습니다. 그런 다음 해당 전략을 기반으로 해당 리드를 처리하거나 수익을 창출하게 됩니다.

데드릭:
알겠습니다, 헨리. 맞아요. 모든 판매자는 두 개의 제안을 받고 때로는 세 개 이상의 제안을 받습니다. 그들은 현금 제안을 받게 될 것이고, 창의적인 금융 제안을 받게 될 것이며, 어쩌면 또 다른 유형의 창의적인 금융 제안도 받게 될 것입니다. 따라서 우리는 단지 원 트릭 포니, 도매, 수리 및 뒤집기에 비해 훨씬 더 많은 거래를 성사시킬 수 있습니다.

크리스탈:
그리고 우리는 시간이 지나면서 그것을 배웠습니다. 우리는 내가 엄청난 양의 리드를 가져오고 Dedric이 마케팅에 참여했을 때 리드가 떨어지지 않았고 그들 중 많은 수가 이러한 도매 거래를 성사시키지 않았다는 것을 알게 되었습니다. 그리고 저는 말했습니다. “이러한 단서를 가져오기에는 제가 너무 많은 노력을 기울이고 있습니다. 그 중 일부를 종결해 주셔야 합니다.” 그래서 나는-

데드릭:
더 많은 것.

크리스탈:
더 많은 것. 그래서 저는 그에게 "들어보세요. 창의적인 자금 조달에 집중해야 합니다."라고 말해야 했습니다. 그래서 저는 그에게 이렇게 말했습니다. “이제부터 모든 단서는 두 가지 제안을 받습니다. 나는 그것이 무엇인지 상관하지 않습니다.” 그리고 그 시점부터 저는 우리 포트폴리오의 적어도 98%가 창의적으로 구성되어 있다고 말하고 싶습니다.

헨리 :
정말 훌륭합니다. 정말 훌륭합니다. 내 멘토 중 한 명이 자신의 리드를 존중한다고 말했습니다. 그는 리드를 가져온 사람이 리드를 얻을 수 있도록 도울 수 있는 모든 옵션을 다 사용하지 않는 한 리드가 존중되지 않는다고 느꼈습니다.
그리고 그 상황에서 그 사람을 돕기 위해 할 수 있는 모든 솔루션을 효과적으로 제공하지 않는다면 마케팅 비용과 노력을 낭비하고 있다는 생각입니다. B, 이를 통해 귀하의 비즈니스도 구축할 수 있습니다.
그리고 이 업계에서 사람들은 거래를 찾는 방법을 배우기도 전에 출구 전략을 배우는 경우가 많습니다. 맨날 듣던대로, 나는 플리퍼가 될 것이다, 집주인이 될 것이다, 혹은 단기 임대 호스트가 될 것이다. 그리고 정말 중요한 것은 좋은 거래를 찾을 수 있고 그 거래로 수익을 창출할 수 있느냐는 것입니다.
그리고 실제로 해당 거래를 찾으면 귀하와 귀하의 비즈니스에 가장 적합한 방식으로 수익을 창출할 수 있습니다. 그러나 도구 벨트에 더 많은 도구가 있으면 더 효과적인 재주꾼이 될 수 있습니다. 나는 그것을 좋아한다.

롭 :
분명히 Dedric과 Krystal은 거래를 찾고 수익을 창출하는 기술을 연마했으며 휴식 직후에 그들이 어떻게 이를 수행하는지 자세히 분석할 것입니다.

헨리 :
다시 오신 것을 환영합니다. 우리는 투자에 대한 매우 다양한 포트폴리오 접근 방식을 공유한 Dedric 및 Krystal Polite와 함께 있습니다. 이제 그들이 이러한 거래 중 일부에 때로는 0% 이자로 자금을 조달하는 방법에 대해 다시 살펴보겠습니다.

롭 :
나는 그것을 좋아한다. 응, 정말 똑똑해. 그리고 여기서 창조적인 금융에 대해 꽤 많이 언급하셨는데, 이는 일반적으로 은행을 이용하지 않고 색다른 방식으로 집을 구입하는 아이디어임이 분명합니다. 따라서 이러한 유형의 거래를 수행할 때 구매자에게 도매 현금 가격을 제시하게 되며 구매자가 "잠깐, 얼마를 원하시나요?"라고 말할 때마다 약간의 충격 효과를 줄 수 있습니다. 나한테 이걸 주라고?”

크리스탈:
권리.

데드릭:
“내 집에서 나가요. 아니요.” 그들은 대개 이렇게 말합니다.

롭 :
정확히. 그런 다음 창의적인 금융 측면을 제시할 때 이러한 유형의 리드를 결승선에 도달하기 위해 필요한 약간의 교육이 있다고 생각합니다.

데드릭:
약간의 교육이 있습니다. 그래서 당신이 일반적으로 $250,000짜리 집이라고 가정하고 수리하고 뒤집거나 집주인으로서 당신은 "좋아요, 최대 허용 제안 공식에 따르면 이 집을 위해 120을 지불해야 합니다. 이 거래가 의미가 있으려면.” 심각한 상황이 아닌 이상 120을 받아들이지 않을 겁니다. 그렇죠?
“좋아요, Mr. Seller, Mrs. Seller. 이 부동산에 대해 250,000달러를 드릴 수 있습니다. 당신은 모기지가 없습니다. 선취권은 없습니다. 그렇죠? 이것이 우리가 그것을 구성하는 방법입니다. 10,000달러를 다운해 드리겠습니다. 잔액은 240이 될 것입니다. 우리가 할 일은 약속 어음과 신탁 증서 또는 모기지 증서를 작성하고 앞으로 1,000년에서 5년 동안 매달 $10씩 지불해 드리는 것입니다. . 어떻게 들리나요?”
“아, 그거 흥미롭네요. 당신이 그런 짓을 할 수 있을 줄은 몰랐어요.”
“그렇습니다. 매우 간단합니다.” 그러면 대화가 시작되고 다시 교육을 받게 되며 이는 순조로운 거래가 됩니다.

헨리 :
그렇게 제시하다 보면 원금 100%로 제시하는 경우도 있나요?

데드릭:
좋은 질문. 그래서 다시 한번 말씀드리지만, 처음 소개할 때 관심에 대해서는 언급하지 않습니다. 우리는 단지 지불이라고 말합니다. 그리고 우리는 단지 3~5% 다운, 때로는 더 적은 금액, 월별 결제, 0% 이자가 있는 많은 거래를 구성했습니다. 왜냐하면 일부 판매자는 이자를 신경 쓰지 않기 때문입니다. 그들은 “보세요, 저는 30년 동안 집주인이었습니다. 나는 이 재산을 다 갚았습니다. 오렌지의 즙을 모두 짜냈습니다. 이제 당신은 나에게 돈을 지불할 것이기 때문에 나에게 오렌지를 한 입 더 먹게 하고 있습니다. 나는 단지 수입원에만 관심이 있습니다.”
그래서 우리는 많은 것을 겪었습니다. 그리고 때때로 그들은 “아, 그럼 이자율은 어떻습니까?”라고 말할 것입니다. 그리고 우리는 “좋아요, 이자율을 협상하겠습니다.”라고 말할 것입니다. 그리고 그들은 그런 식으로 훨씬 더 많은 것을 만들 것입니다.

롭 :
이제 귀하는 이 주택이 이미 대금을 지불했다고 언급했는데, 귀하가 이러한 거래를 성사시킬 수 있다는 점이 제게는 흥미로웠습니다. 나는 당신이 실버 세그먼트를 선택하기 때문이라고 생각합니다. 나이든 세대는 일반적으로 높은 자기자본이나 상환된 모기지를 갖고 있습니다. 이것이 모기지가 이미 상환된 이러한 유형의 리드를 그렇게 많이 얻고 있는 이유입니까?

크리스탈:
예.

데드릭:
응. 그것이 우리가 집중하는 것입니다. 우리는 선취권이 없고 자유롭고 명확한 지불을 추구합니다. 그리고 다시 말하지만, 이들 중 대부분은 10년, 20년, 30년, 40년 동안 이러한 부동산을 소유해 온 피곤한 집주인입니다. 그들은 집주인이 되는 것에 지쳤습니다. 그들은 그것을 지불했습니다. 그들은 자녀들을 대학에 보냈습니다. 그들은 70, 80세입니다. 그들은 더 이상 세입자와 화장실을 쫓지 않지만 그 수입원으로 살아가는 데 익숙합니다. 따라서 귀하가 계속해서 수입을 계속 얻을 수 있지만 이제 귀하가 부동산을 소유하고 있기 때문에 관리상의 어려움을 겪지 않는다면 이는 아름다운 윈윈(win-win) 상황입니다.

크리스탈:
예, 일반적으로 이 시점에서 그들이 관심을 갖는 것은 지속적인 수입 흐름입니다.

롭 :
따라서 제가 이 말을 올바르게 들었다면 분명히 그것은 창조적인 금융이라는 뜻입니다. 그러나 우리가 이야기하고 있는 틈새시장은 그냥 직거래 금융 거래입니다. 그렇죠? 이곳에서는 주인이 은행 역할을 하고 있습니다.

데드릭:
응. 그리고 다시, 우리는 주제에 따라 작업을 수행했지만 이는 더 복잡한 고급 거래입니다. 우리는 판매자 금융을 선호합니다. 훨씬 더 깨끗하고 하기 쉽습니다.

롭 :
네, 방금 여기 휴스턴에서 판매자 금융 거래를 했는데 주인이 돈을 갚았어요. 그는 자본 이득세를 내고 싶지 않았고 그것을 나에게 팔았습니다. 그는 5%의 이자를 원했고 나는 그에게 말했습니다. 그는 투자자였고 저는 이렇게 말했습니다. “보세요, 투자자로서 당신도 알잖아요. 이 거래는 5%에서는 돈을 잃지만 3%에서는 약간의 돈을 벌고 그 거래를 할 것입니다.” 그리고 그는 "알았어, 물론이지"라고 말했습니다. 그는 실제로 서 있을 다리가 별로 없었습니다. 그래서 매우 쉬운 거래였고 소유권 회사에 가서 서류 작업을 했는데 이상하게도 제가 해본 거래 중 가장 쉬운 거래였습니다.

크리스탈:
네.

데드릭:
네, 생각해보면 사람들은 결제에 익숙합니다. 휴대폰을 생각해보면, 새 iPhone을 사러 갈 때 1,500달러를 아끼지 않습니다. 그들은 "우리는 당신을 업그레이드하고 계획에 추가할 수 있습니다. 앞으로 35개월 동안 한 달에 XNUMX달러만 내면 됩니다."라고 말할 것입니다. 주택의 경우에도 마찬가지입니다. 시간이 지남에 따라 지불 방식을 구성하면 됩니다.

크리스탈:
그리고 우리의 가장 큰 장점은 계약금을 지불하지 않는다는 것입니다. 그래서 우리가 사람들에게 “들어보세요, 우리는 이 거래에서 실제로 아무것도 주머니에서 나오지 않습니다. 우리는 정말로 그렇지 않습니다. 개인 투자자까지 모셔온다”고 말했다.

데드릭:
계약금 및 마감 비용에 자금을 조달합니다.

크리스탈:
네.

데드릭:
따라서 우리는 좋은 가격과 조건으로 거래를 구매하기 때문에 이러한 거래를 구매하기 위해 돈을 받는 경우가 많습니다.

롭 :
자, 제가 올바르게 이해했다면 귀하는 시장 상황에 따라 수년에 걸쳐 전략을 변경해 오신 것입니다. 시장 상황이 지난 몇 년간 귀하의 비즈니스에서 중심축에 어떤 영향을 미쳤습니까?

데드릭:
우리는 도매를 시작했습니다. 임대 부동산을 구입하고 포트폴리오를 구축하기 위한 자본을 확보하기 위해 도매로 전략을 세웠습니다. 그러다가 TV 쇼에서 전화가 왔고 그들은 “야, 우리는 너희들에 대한 TV 쇼를 하고 싶어. 당신은 집 오리발입니다.” 우리는 “아니요, 우리는 오리발이 아닙니다. 우리는 투자자를 매수하고 보유하고 있습니다.” 그래서 그들은 “알았어. 글쎄요, 우리는 단지 당신이 하는 일을 녹화하고 싶을 뿐입니다.”
그리고 시장이 너무 뜨거웠기 때문에 우리는 주택을 플리핑하기 시작했고 그 과정에서 멘토로부터 판매자 자금 조달을 배웠고 그로 인해 완전히 새로운 세상이 열렸고 수백만 달러의 단독 주택을 구입할 수 있었습니다. 판매자 파이낸싱을 통한 소규모 아파트 건물, 이동식 주택 공원. 이것이 바로 우리가 사업을 구축한 방법입니다.

크리스탈:
그러나 최종 목표는 항상 매수 후 보유입니다. 사람들은 "오, 고치고 뒤집으면 돼"라고 말할 것입니다. 그것은 출구 전략이고 아마도 TV 쇼가 없었다면 그렇게 하지 않았을 것입니다.

데드릭:
그러나 그것은 좋은 활동 소득입니다. 도매와 뒤집기는 수동 소득을 쌓는 동안 좋은 활성 소득입니다.

롭 :
그렇다면 크리스탈 씨에게 있어서 그 중요한 순간은 언제였나요? 분명히 당신은 도매업을 하고 있고, 분명히 당신은 이 분야의 선구자입니다. 여러분이 도매업에서 벗어나 문제를 해결하고 뒤집을 수 있는 중요한 순간이었나요? 아니면 너희들에게 전구가 켜진 순간은 어땠어?

크리스탈:
고치고 뒤집으려면?

롭 :
네, 그냥 도매업에서 벗어나려고요, 아니면 도매에만 집중하지 않으려고요?

크리스탈:
글쎄요, 도매에 대한 초점은 단지 구매하고 보유할 자본을 끌어들이는 것이었습니다. 그래서 우리의 초점은 항상 부동산을 사고 보유하는 것이었습니다. 도매는 이를 실현하기 위한 수단이었습니다. 그래서 맨 처음부터 우리가 청산한 모든 도매 거래에서 우리는 결국 그 돈을 가져가서 일정 부분을 마케팅에 다시 투입했고 그 외 모든 것은 임대 부동산을 구입하기 위해 저축했습니다. 그거였다. 그래서 우리는 부동산을 사고 보유하는 것 외에는 다른 어떤 용도로도 사용하지 않았습니다. 왜냐하면 나는 처음부터 부동산에서 나의 출구 전략이 무엇인지 알고 있었기 때문입니다.

롭 :
어느 것이 무엇입니까?

크리스탈:
가족 오락 센터에 들어가는 것입니다. Dedric은 우리가 만났을 때 “야, 우리는 부동산 관련 일을 하고 있어. 이는 FEC를 소유하는 꿈을 실현할 수 있는 수단이 될 것입니다.” 그래서 저는 말했습니다. “좋아요. 당신은 나를 잡았습니다.” [들리지 않음 00:18:34]

데드릭:
그래서 나는 그녀의 동의를 얻었습니다. 제가 말했듯이 그녀의 꿈, 목표는 가족 엔터테인먼트 센터 체인을 소유하는 것입니다. 우리는 지금 그것을 진행하고 있습니다.

롭 :
좋아요. 가족 엔터테인먼트 센터, 정말 재미있을 것 같아요. 그것이 당신의 최종 목표입니다. 부동산이 결국 FEC에 자금을 지원하도록 리버스 엔지니어링을 어떻게 하셨나요?

크리스탈:
그래서 우리가 리버스 엔지니어링한 방법은 우리가 말했듯이 맨 처음부터 구매를 시작했다는 것입니다. Dedric은 이렇게 말했습니다. “이봐, 이 속성을 보유하자. 부동산에서 이 형평성을 구축해 봅시다. 그런 다음 우리는 주식을 팔아야 하는지, 돈을 인출해야 하는지, 무엇을 가지고 있는지, 그 돈을 FEC에 넣어야 하는지 등을 활용할 수 있을 것입니다.”
실제로 이것이 바로 우리가 첫 번째 프랜차이즈인 Sky Zone을 구입했을 때 했던 일입니다. 우리는 우리가 갖고 있던 재산 중 두 가지를 가져갔습니다. 내 생각엔 우리가 벨몬트를 샀던 것 같은데... 우리는 무엇을 위해 벨몬트를 샀나요? 50,000.

데드릭:
50,000.

크리스탈:
정확히는 50,000입니다. 시장은 향후 XNUMX~XNUMX년 동안 가치가 상승했습니다. 결국 우리는 그것을 팔았습니다-

데드릭:
약 215번의 개조 작업 후 50,000번.

크리스탈:
215. 우리는 그 중 일부를 가져와 Sky Zone 프랜차이즈를 구입했습니다. 이제 우리는 방금 앉아 있는 두 개의 다른 속성을 가지고 있습니다. 해당 부동산을 판매하여 우리가 사용하는 돈은 SBA 대출 자금을 조달하는 데 사용되는 돈이 될 것입니다.

데드릭:
그래서 대부분의 사람들은 Sky Zone과 같은 프랜차이즈가 4만~5만 달러 규모의 프로젝트라는 사실을 깨닫지 못합니다. 하지만 우리는 중소기업 협회, SBA 대출을 받을 수 있다는 사실을 깨닫지 못했습니다. 그리고 SBA 대출의 경우 10~20%를 예치하면 은행이나 정부가 나머지 80~90%를 지원해 줍니다.
그래서 일단 그 사실을 알게 되면 우리는 “좋아요. 우리는 일부 자산을 청산할 것입니다. 그것이 스카이존(Sky Zone)에 자금을 지원하게 될 것입니다.” 그리고 그런 종류의 사업은 결국 연간 약 50만 달러의 순이익을 냅니다. 따라서 이러한 임대 부동산 중 일부보다 훨씬 더 수익성이 높습니다.

크리스탈:
권리.

롭 :
예전에 트레이드업(Trade Up)과 트레이드아웃(Trade Out)에 대해 이야기하는 것을 들었습니다. 그 철학이 무엇인지, 그리고 그것이 현재 부동산 전략에 어떤 의미를 갖는지 알려주세요.

데드릭:
이것이 의미하는 바는 예를 들어 약 50만 달러의 자산이 있는 두 개의 복층 건물이 있다는 것입니다. 따라서 50만 달러의 자기자본은 한 달에 약 4000만 달러의 현금 흐름을 창출합니다. 그래서 우리는 이 자산을 더 많이 생산할 수 있는 곳에 배치할 수 있는지 살펴봅니다.

헨리 :
그래서 제가 하고 싶은 것은 조금 뒤로 돌아가서 FEC가 무엇인지 모르는 사람들을 위해 정의하는 것입니다. 그렇다면 그 가족 오락 센터는 무엇입니까? 처음 들었을 때 '저게 뭐야, 이벤트 공간 같은데?'라고 생각했거든요. 그런 다음-

롭 :
헨리, 물어보면 정말 기쁘다고 말할 수 있을까요? 저는 "이게 뭔지 알아야 할 것 같은데 지금은 너무 무서워서 물어볼 수 없어요."라고 생각했기 때문입니다.

크리스탈:
따라서 FEC는 가족 엔터테인먼트 센터입니다. 따라서 기본적으로 어디든 가서 모일 수 있고 사람들은 다양한 형태의 오락을 즐길 수 있습니다. Dave & Buster's, Sky Zone, DEFY 등이 있습니다.

데드릭:
트램펄린 공원.

크리스탈:
… 모든 유형의 트램펄린 공원-

데드릭:
생일 파티.

크리스탈:
또한 놀이공원도 FEC입니다. 볼링장은 FEC입니다. 따라서 어디를 가든지 가족과 함께 모일 수 있으며, 모든 연령대의 친구들이 가족 엔터테인먼트 센터로 간주됩니다.

데드릭:
그리고 우리는 우리가 사는 특정 도시에서 격차를 발견했습니다. 가족 오락 센터도 없습니다. 한 방향으로 가려면 어느 방향으로든 1시간을 가야 합니다. 그래서 우리는 그 격차를 발견했고 이를 메우고 있습니다.

헨리 :
내 말은, 폴리트 파크가 놀이공원이라면 거기에 갈 텐데.

크리스탈:
알았어.

데드릭:
당신이 아는 다음 일은 다른 프랜차이즈를 구매할 것이기 때문에 Krystal에게 어떤 아이디어도 주지 마십시오.

헨리 :
저는 폴리트 파크에 왔어요.

데드릭:
그래서 우리는 그것을 프랜차이즈에 넣었습니다. 그 20만 달러는 이제 현금 흐름으로, 순 현금 흐름으로 한 달에 30만, XNUMX만 달러를 생산하게 될 것입니다. 그래서 내 말은, 그 시점에서는 쉬운 수학 방정식이었습니다.

헨리 :
그리고 당신은 이러한 FEC를 거래하고 부동산을 사용하여 이를 수행하는 것에 대해 이야기합니다. 사람들이 부동산에 대해 좋아하는 것 중 하나는 임대 부동산을 구입한 다음 잠재적으로 해당 부동산을 부동산 관리자에게 넘겨 관리를 도울 수 있다는 것입니다. 그렇게 하면 진정으로 반수동적 소득을 얻을 수 있습니다. 프랜차이즈를 구매할 때도 마찬가지입니까, 아니면 귀하가 말하는 수익을 얻기 위해 직접 참여하는 사업입니까?

크리스탈:
그래서 거의 동일합니다. 귀하는 자영업자가 될 수도 있고 부재 소유자처럼 간주될 수도 있습니다. 우리에게는 둘 다일 것입니다. 처음 받았을 때 아마도 처음 6개월에서 1년 동안은 직접 그 일을 해보고 싶습니다. 그래야 모든 사람의 직무가 무엇인지 알 수 있고 FEC의 안팎도 알 수 있습니다. 나는 정말로 원한다.
그래서 해야 할 일을 모두 알고 싶지만 동시에 총괄 관리자도 고용할 예정입니다. 그래서 내가 나갈 때 그들은 내가 없을 때 들어오고 내가 가는 동안 그들은 일상을 관리하기 시작하고 두 번째 위치를 찾기 시작합니다.

헨리 :
그리고 당신도 그럴 것 같은데요, 내 말은 당신, 특히 크리스탈이 이것에 대해 매우 열정적이라는 것이 분명하다는 것입니다. 제가 제대로 읽었습니까? 결혼 서약서에 이런 걸 썼나요?

크리스탈:
나는 확실히 그랬다.

데드릭:
예. 우리 결혼 서약서에 있었어요.

크리스탈:
알겠습니다.

헨리 :
그럼 무엇이 그렇게 만드는 걸까요? 이 특정 자산 클래스가 귀하에게 그토록 중요한 이유는 무엇입니까?

크리스탈:
좋은 질문. 모르겠어요. 저는 항상 어린이와 오락에 열정을 갖고 있었습니다. 제가 어렸을 때, 20대 초반에는 십대들을 위한 십대 파티를 열었습니다. 바로 모든 아이들이 함께 모일 수 있는 곳이었습니다. 그런 다음 나는 십대 나이트 클럽을 열려고 노력했고 도시에서와 같이 많은 제한을 받았습니다.
하지만 저는 항상 큰 관심을 가져왔고 그 당시에는 그것이 FEC라고 불리는지 몰랐습니다. 젊은이들에게 실제로 함께 모이고 즐길 수 있는 장소를 제공하는 데 매우 크고 열정적이었습니다. 그리고 그것은 시간이 지남에 따라 FEC로 발전했습니다. 왜냐하면 Dedric이 저를 알고 난 이후 말 그대로 그를 60, 70개의 다른 FEC를 방문하도록 유도했기 때문입니다.
왜냐하면 나의 궁극적인 목표는 나만의 FEC를 개발하고 디자인한 나만의 FEC를 갖는 것이기 때문입니다. 그런데 내가 그렇게 하기 전에 그는 이에 동의했습니다. 실제로는 가족 엔터테인먼트 센터를 중심으로 하며 실제로 우리를 그 부동산에서 벗어나 다른 공간으로 전환시킵니다.

롭 :
알겠습니다. 몇 가지 질문이 있습니다. 나는 매우 흥미로워요. 우선, 저는 가족 엔터테인먼트 센터, 훌륭한 아이디어를 말하고 싶습니다. 도시에 아이들을 데리고 갈 수 있는 곳이 더 이상 없다는 사실보다 나를 더 화나게 만드는 것은 없습니다. 공원에 갈 수는 있지만 텍사스주 휴스턴에서는 기온이 110도에 이르면 할 일이 없다는 뜻이겠죠? 그리고 아이들과 함께 가서 즐거운 시간을 보낼 수 있는 장소를 찾는 것은 정말 드물고, 드물고, 드문 일입니다.
그래서 나는 사업상의 움직임을 좋아합니다. 여기에 몇 가지 후속 질문이 있습니다. FEC의 세계로 들어가면 이것이 부동산 사업인가요? 실제로 자산을 구매하게 되는 시점이 궁금해서 사업인가요, 아니면 자산을 구매하는 건가요? 그것에 대해 조금 말해주세요. 당신은 실제로 이 건물이 있는 건물을 소유하고 있습니까?

데드릭:
그래서 몇 가지 다른 옵션이 있습니다, Rob. 건물을 임대하거나 임대할 수 있습니다. 어떤 사람들은 오래된 Walmarts나 KMarts를 사서 FEC에 맞게 개조할 것입니다. 어떤 사람들은 그것을 만들고, 그에 맞게 제작하거나, 개발자에게 빌드한 다음 임대할 수도 있습니다. 따라서 지역, 진출하려는 지역, 시장 살펴보기, 해당 시장에서 이용 가능한 상품에 따라 다양한 옵션이 있습니다.

롭 :
좋아요. 따라서 임대를 한다면 기본적으로 사업을 하게 됩니다. 부동산을 구매하는 경우 둘 다에 해당하며, 진입하는 데 비용이 많이 들거나 비용이 많이 드는 사업인 것처럼 보이기 때문에 제가 그렇게 생각하고 있습니다.
그렇다면 첫 번째 FEC에 참여하기 전에 그렇게 할 수 있도록 포트폴리오를 통해 얼마나 많은 부를 축적했는지 알려주세요. 그 순간은 무엇이었나요? 숫자에 불과한 금액인가요, 아니면 "이 사업을 감당할 수 있는지 확인하기 위해 매달 이 정도 수익을 내기 위해 노력하고 있습니다."와 같은 것이었나요? 아니면 이를 위해 포트폴리오 일부를 매각하셨나요? 전체 상황에 대해 약간의 통찰력을 주십시오.

크리스탈:
그래서 정말로 그것에 들어가려고 사람들은 그것을 보고 "맙소사, 이건 들어가기에 엄청 비싸요."라고 생각합니다. 그렇다고는 말할 수 없지만 순자산은 어느 정도여야 한다고 생각합니다.

데드릭:
당신은 확실히 공인된 투자자가 되기를 원하므로 순자산이 수백만 달러 이상이어야 합니다. 이번에도 4~5백만 달러 규모의 프로젝트입니다. 하지만 SBA의 힘은 10~20%를 줄여서 전체 4만~5만 달러를 내려놓을 필요가 없고, 성공하려면 XNUMX만~XNUMX만 달러를 내려야 할 수도 있다는 것입니다. .

크리스탈:
그리고 나는 그것이 엄청나게 불가능한 것은 아니라고 말하고 싶습니다. 우리에게는 이러한 속성 중 일부가 문자 그대로 FEC용으로 할당된 것이 더 그렇습니다.

데드릭:
네.

크리스탈:
문제는 당신이 투자자이고 사람들이 도매업자라고 부르는 것이 아니라 당신이 투자자이고 실제로 이러한 부동산을 구매할 때 우리가 사람들에게 전파하는 것입니다. 도매하는 것은 좋지만 아무것도 소유하지 않았다면 당신이 한 일은 다른 직업을 얻은 것뿐입니다.

데드릭:
급여가 높은 직업.

롭 :
높은 세금 계산서로.

크리스탈:
권리.

데드릭:
네.

크리스탈:
계속해서 일해야 한다는 것입니다. 그러니 우리에게 그것은 수단이 아니었지요? 들어가서 이러한 속성 중 일부를 제거하십시오. 우리는 그것들을 30, 40, 50,000달러에 사서 그 자리에 앉아 임대하고 감사의 인사를 전합니다. 그리고 우리는 끊임없이 구매하고 있기 때문에 “아, 알았어, 이제 끝났어.”라고 말하는 것과는 다릅니다. 엄청난."

데드릭:
응, 우리는 항상 부동산을 할 거야. 우리는 부동산 사업을 결코 멈추지 않을 것입니다. 이는 우리 비즈니스에 또 다른 계층을 추가하는 것일 뿐입니다.

크리스탈:
따라서 우리가 매각한 부동산의 경우 FEC도 이미 교체되었습니다.

롭 :
우와. 좋아. 사실 그냥 궁금해서요. FEC가 대략적으로 4만~5만 달러라고 하더군요. 해당 현금 흐름은 귀하가 보유하고 있는 부동산 자산의 약 4만 ~ 5만 달러와 어떻게 비교됩니까?

데드릭:
다시 말하지만, 비즈니스를 볼 때 비즈니스 현금 흐름이 더 높아집니다. 내 말은, 여러분도 아시다시피 부동산은 빨리 부자가 되지 않는다는 것입니다. 시간이 지나면 천천히 부자가 된다. 그래서 다시 말하지만, 때때로 당신은 부동산에 자본이 갇혀 있고 이렇게 말할 것입니다. “이봐, 나에겐 엄청난 자산이 있는데, 한 달에 2, 3, 4달러만 벌고 있어. 이것을 다른 곳에 보관하면 현금 흐름이 10배 증가할 수 있습니다.” 그러나 어떤 사람들은 그 부동산과 결혼했는데도 그렇게 하지 않습니다. 우리는 재산과 결혼한 것이 아니라 서로 결혼한 것입니다.

크리스탈:
권리.

롭 :
이 시점에서 나는 배우자와 함께 일하는 것에 대한 조언에 대해 두 분 모두로부터 듣고 싶어하며 청취자도 마찬가지라고 확신합니다. 우리는 잠시 휴식을 취한 후 이에 대해 그리고 새로운 투자자를 위한 조언을 듣게 될 것입니다. 그러니 주변에 붙어 있으세요.

헨리 :
괜찮은. 따라서 귀하는 부동산 사업 내에서 훌륭한 기본 원칙을 갖추는 일을 정말 훌륭하게 해냈고 시장이 변화할 때 방향을 바꿀 수 있게 된 것 같습니다. 그렇죠? 나는 그것을 방어가 제공하는 것을 취한다고 부릅니다. 그래서 귀하는 부동산 사업을 전환할 수 있었습니다. 이를 통해 부동산 포트폴리오에서 FEC로 전환하고 거래하려는 장기 목표를 유지할 수 있습니다.
이제 막 일을 시작하는 투자자, 부동산 사업을 시작하고 싶어하는 투자자, 아니면 이제 막 부동산을 시작한 투자자에게 어떤 조언을 해주고 싶나요? 지금 당장 그 게임에 참여하라고 어떻게 제안하시나요?

데드릭:
내 조언은 도매를 시작하는 것입니다. 도매는 동기가 있는 판매자를 찾고 대폭 할인된 가격으로 부동산을 얻는 기술입니다. 당신은 거래의 주체가 되는 법을 배웁니다. 그리고 50달러당 60~XNUMX센트에 부동산을 구입하는 방법을 배우면 이를 도매할 필요가 없습니다.
도매하여 10~20K의 빠른 월급을 받을 수도 있고 임대 부동산으로 유지하도록 선택할 수도 있습니다. 왜? 왜냐면 너무 저렴하게 사셨거든요. 약간의 수리가 필요할 수도 있지만 정말 저렴한 가격에 구입하실 수 있습니다. 아니면 수정하고 뒤집기를 선택할 수도 있습니다. 도매 방법을 배우면 거래를 찾고 식별하는 기술을 배운 다음 여러 추가 전략을 활용하여 해당 거래에서 수익을 창출할 수 있습니다.

크리스탈:
거래를 찾는 사람이 권력을 갖고 있으며, 이러한 오프마켓 거래를 더 잘 찾을수록 출구 전략을 결정할 때 더 많은 힘과 영향력을 갖게 됩니다. 그리고 저는 분명히 말하고 싶습니다. 본업을 그만 두지 마세요. 모두가 부동산에 들어가고 싶어하고 사람들은 “아, 60일 안에 본업을 그만둘 수 있어. 아, 본업을 그만두고 90일 동안 일하시면 됩니다.”

데드릭:
하루 일과를 유지하세요.

크리스탈:
들어봐, 나랑 장난 그만쳐 본업을 유지하고 그것이 첫 번째 투자자가 되도록 하십시오. 우리가 그것에 착수했을 때, 우리는 언제 출구 전략, 출구 계획을 세울 것인지에 대해 매우 체계적이었습니다. 그리고 그것은 아니오였습니다. 나는 당신이 부동산에 얼마나 많은 부채를 갖게 될지 상관하지 않습니다. 그때 바로 은행을 보여주시면 우리는 그만둘 생각이 아니었습니다. 나는 직장을 그만둔 것이 아니었습니다. 단지 그런 일은 일어나지 않을 것이었습니다.
하지만 우리는 첫 번째 투자자로서 우리의 직업을 활용했고 둘 다 이 직업에서 일주일에 60, 70시간씩 일하고 있지만 그것을 활용했습니다. 우리는 이러한 임대료를 축적하기 시작하면서 이전에 가능한 한 오랫동안 보관했습니다. 그래서 나는 당신이 사업을 시작한다면 끝을 염두에 두고 시작해야 하며, 도매업 같은 또 다른 사업을 시작하는 것이 아니라 무언가를 사고 보유하는 것이어야 한다고 분명히 말하고 싶습니다.
당신보다 오래 지속되는 무언가를 만드는 것이 항상 우리의 목표였습니다. 말 그대로 세대에서 세대로 넘어갈 수 있는, 당신보다 오래 지속될 수 있는 무언가를 만드세요. 따라서 우리의 두 아들이 혜택을 받을 수 있을 만큼만 축적했다면 우리는 실패했을 것입니다. 우리 노동의 결실을 먹을 수 있어야 하는 것은 그들의 자식의 자식의 자식이다. 이것이 바로 우리가 부동산 측면뿐만 아니라 기업가적 측면의 다른 벤처 기업에서도 하고 있는 일입니다.

헨리 :
나는 그것을 좋아한다. 더 많은 말을 할 수 있을지 모르겠습니다. 난 그냥 그렇게 놔두겠습니다.

롭 :
여기서 나가기 전에 마지막 질문이 하나 있습니다. 내 말은, 너희 둘 다 기계처럼 함께 있으면 정말 멋진 것 같아. 이 이야기를 듣고 있는 집에서 배우자와 사업을 시작하거나 이미 사업을 하고 있는 사람이 있다면 이 업계에서 성공하기 위해 어떤 조언을 해주실 수 있나요?

데드릭:
제가 말씀드리지만 배우자와 사업을 한다는 것은 쉽지 않습니다. 쉽지는 않지만 그만한 가치가 있습니다.

크리스탈:
오른쪽. 내가 말하고 싶은 것은 시작해야 한다는 것입니다.

데드릭:
내가 무슨 말을 하는지 아시겠어요? 어서 가세요, 자기야.

크리스탈:
그들이 당신의 배우자가 되기 전에, 당신의 남자친구가 되기 전에 시작해야 합니다. 그러면 씨앗을 심어야 합니다. 그리고 대부분의 사람들은 나를 "잠깐, 뭐야? "라고 봅니다. 첫 데이트에서 나는 Dedric에게 “당신의 신용 점수는 얼마입니까?”라고 물었습니다. 그는 “당신은 기업가입니까?”라고 말했습니다.
"예."
“당신은 어떤 사업을 해봤나요? 당신은 기업가 영역에서 어떤 일을 해왔나요?”
나는 그에게 “당신의 목표는 무엇입니까? 그 일을 시작하기 위해 무엇을 했나요?” 나는 대부분의 사람들이 7~8개월이 될 때까지 묻지 않는 질문을 했습니다. 제 생각에는 너무 늦었습니다. “영원히 이 상태로 남을 생각이신가요?”
“글쎄요, 저는 그 사람과 결혼하지 않았습니다.”
“알았어, 좋아. 나와 함께 있을 사람은 누구든지 6개월 안에 기꺼이 이사할 의지가 있어야 하기 때문입니다. 나는 기업가입니다. 이것이 제가 그 분야에서 할 계획입니다. 이것이 나의 목표입니다.” 그리고 그것이 그가 그랬을 것 같은 것이었다면, “그거 알아요? 나는 판매직으로 일하는 것을 좋아합니다. 너무 과한 것 같다”고 했다면 그것도 괜찮았을 것이다.
하지만 많은 사람들이 우리에게 와서 이렇게 말합니다. “아내를 어떻게 들여보내나요? 그 사람은 별로 관심이 없거든요.” 또는 “남편을 어떻게 들여보내나요? 그 사람은 별로 관심이 없거든요.” 그리고 저는 “그럼, 막 서로 알아가는 단계에서 어떤 대화를 나눴나요? 왜냐하면 이 시점에서는 처음 서로를 알게 되었을 때 함께 여행을 시작하는 것이 아니라 그 사람을 여행에 함께 끌어들이려고 노력하는 것과 같기 때문입니다.”

데드릭:
응, 사전 대화요.

크리스탈:
그러한 사전 대화는 '아, 어떤 음식을 좋아하세요?'에 관한 것이 될 수 없습니다. 글쎄요, 제가 요리하는 것이 아니기 때문에 그것은 중요하지 않습니다. 아, 내가 가장 좋아하는 색깔은 무엇인가요? 상관없어요. 어쨌든 저는 그 색으로 아무것도 사지 않을 거예요. 나는 그런 것에는 관심이 없습니다. 그것은 관련이 없습니다. 당신의 신용 점수는 어떻습니까?
그는 "아, 난 820이야"라고 말하더군요. 그는 "글쎄, 당신 것은 무엇입니까? "라고 말했습니다. 물론 그는 기분이 상했습니다. “글쎄, 당신 것은 무엇입니까?” 나는 “580”이라고 말했습니다. 그래, 내가 했어. 그래서 내가 말하면 다들 웃으면서 "아, 그 사람 점수가 얼마인지 묻지 않았잖아."라고 하더군요. 그리고 저는 말했습니다. “그렇습니다. 제가 그에게 물었습니다. 왜냐하면 저는 신용을 회복하고 있기 때문입니다. 나는 우리 둘 다 재건할 수 없습니다. 누군가가 그걸 가지고 와야 해요.”
하지만 나는 처음에 그 정보를 알아냈습니다. 그래서 나는 사람들에게 끝내고 싶은 대로 시작하라고 말합니다. 관계에서도 그 목적을 염두에 두고 시작하세요. 실제 관계, 데이트를 할 때까지 기다리지 마십시오. 결혼할 때까지 기다리지 마세요.
하지만 이런 대화는 접어두세요. 기업가와 결혼하는 것은 실제 기업가인 우리 모두에게 쉬운 일이 아니라는 걸 여러분도 알잖아요. 그리고 당신이 비전이 있는 사람이라면 사람들이 당신의 비전을 실제로 이해하기가 훨씬 더 어렵습니다. 왜냐하면 Dedric과 함께 있어도 저는 그렇게 하기가 어려웠기 때문입니다. 그에게 우리가 다른 프랜차이즈를 소유하고 있다고 말하면 나는 "야, 팔자"라고 말하곤 했습니다. .” 그리고 그는 “무슨 말을 하는 거야? 우리는 이것으로 약 250,000을 벌고 있습니다. 무슨 뜻이에요?"
“우리는 팔아야 하고 지금 팔아야 합니다.” 그리고 갑자기 내가 그에게 이 말을 했을 때, 그는 나와 내 비전을 믿었기 때문에 이렇게 말했습니다. “좋아요. 글쎄, 매도, 매도라고 하더군요.” 그러므로 기업가로서 당신이 결코 변하지 않을 것이라는 점을 이해하십시오. 그러나 당신이 할 수 있는 일은 그 여정을 돕고, 그 과정을 돕고, 솔직하게 말하고 불편한 대화를 나누면서 미래의 배우자를 돕는 것입니다. 첫 데이트에 앉아 서로를 알아가게 된다면, 그것이 실질적이 되도록 하세요.

헨리 :
설교.

롭 :
고마워요. 네, 데드릭과 크리스탈 둘 다 정말 고마워요. BiggerPockets 팟캐스트에 여러분을 모실 수 있어서 정말 기뻤습니다. 우리는 너무 많은 것을 다루었습니다. 이 쇼의 하이라이트는 끝을 염두에 두고 시작한다는 점이라고 생각합니다. 우리는 거래 및 거래에 대해 이야기했습니다. 우리는 귀하의 리드를 존중하고 귀하보다 오래 지속되는 무언가를 구축하는 것에 대해 이야기했습니다. 여기에는 황금 덩어리가 너무 많습니다.
Dedric과 Krystal 또는 Henry와 나에게 연락하고 싶은 분들을 위해 모든 연락처 정보는 아래 쇼 노트에 나와 있습니다. 그리고 물론, 와서 공동 진행을 해주신 Henry에게도 감사드립니다. 친구여, 당신과 마이크를 공유하는 것은 언제나 즐거운 일입니다.
그리고 다시, 새해, 새로운 에피소드 형식입니다. 휴식 직후 David Greene의 첫 번째 Seeing Greene 세그먼트에서 청취자의 질문에 답변하는 모습을 계속 지켜봐 주시기 바랍니다.

데이비드 :
괜찮은. Rob과 제가 보고 있는 내용을 모두가 배울 수 있도록 청취자 여러분으로부터 질문을 받고 답변을 통해 관점을 공유하는 Seeing Greene 세그먼트에 오신 것을 환영합니다.

롭 :
그리고 오늘의 질문은 우리의 좋은 친구, 속담 속 친구인 Nick에게서 나왔습니다. Nick은 앞으로 2~3년 동안 빚을 갚고 있는 동안 가격이 다시 오르기 전에 개인 자금을 사용하여 집을 구입해야 합니까?라고 묻습니다.

데이비드 :
질문에 들어가기 전에 그의 재정 상태를 이해할 수 있도록 Nick에 대한 몇 가지 배경 지식을 제공합니다. Nick이 거주하는 지역의 평균 주택 가격은 침실 350,000개, 욕실 50,000개 기준으로 $20,000입니다. 그는 직장에서 연간 약 XNUMX달러를 벌고, 결혼식과 인물 사진 촬영 등 부업으로 연간 약 XNUMX달러를 벌고 있습니다.
Nick은 그의 빚 중 마지막 10,000달러를 청산하고 있습니다. 잘됐네요, 닉. 그리고 그는 비상 자금을 위해 10,000달러를 더 저축하고 싶어합니다. 그는 지금 집을 사면 집에 대한 13,000% 계약금으로 3달러로 청산할 수 있는 주식을 가지고 있습니다. 그리고 이상적인 구매는 시어머니 유닛이나 듀플렉스를 갖춘 주택 해킹이 될 것입니다.

롭 :
좋아요. 따라서 여기서 우리가 다루어야 할 것은 Nick이 지금 행동하여 집을 구입해야 하는지, 그리고 그렇게 하기 위한 개인 자금이 좋은 선택인지 하는 것 같습니다. 뭐라고 말하시나요? 그가 첫 집을 구입하려면 개인 돈을 받아야 한다고 생각하시나요?

데이비드 :
아, 그건 난 안 될 일이겠구나, 개. 나는 사람들이 돈을 빌리는 것을 좋아하지 않습니다. 특히 첫 번째 집일 때, 특히 그들이 어릴 때 그 이유는 다음과 같습니다.

롭 :
응, 내가 말하려고 했던 게 바로 그거야.

데이비드 :
나는 어떤 식으로든 게임을 강화해야 한다는 아이디어를 좋아합니다. 특히 젊을 때 부동산 구입에 대한 욕구가 당신을 더 야심차게 만드는 원동력이 되도록 하는 것이 좋습니다. 그것이 나를 위한 것이었습니다. 나는 부동산을 사고 싶다는 것을 알고 식당에서 추가 근무를 시작했습니다. 그런 다음 더 많은 돈을 받는 더 좋은 레스토랑에 갔습니다. 이로 인해 저는 금융 시장과 제가 돈을 벌고 있던 시장 내에서 성장의 첫 두 단계를 밟게 되었습니다.
그리고 저는 그것이 제 초기 투자 경력을 시작하는 정말 정말 좋은 방법이라고 생각합니다. 다른 사람에게서 돈을 빌려 잠재적으로 돈을 잃는 대신 부동산을 구매할 수 있는 기술을 키우는 방법을 찾는 것이었죠. 네 생각은 어때, 롭?

롭 :
네, 몇 가지요. 그래서 그는 이미 빚을 지고 있고 그것을 정리하기 위해 노력하고 있습니다. 당신이 말했듯이, 그에게 찬사를 보냅니다. 빚을 청산하고 다시 빚을 지는 것은 다소 직관에 어긋나는 것 같습니다. 나는 업계에서 제대로 경력을 쌓고 좋은 부채가 무엇인지, 나쁜 부채가 무엇인지 이해하기 전까지는 누구도 돈을 빌려서는 안 된다고 생각합니다.
그 사람이 어떤 빚을 지고 있는지는 모르겠지만, 만약 그 사람이 10,000달러의 빚을 지고 있다면 그 빚을 탕감하고, 조금이라도 빚 없이 살아갈 것 같아요. 저는 모기지나 그와 유사한 것에 대해 말하는 것이 아닙니다. 나는 신용 카드와 자동차, 그가 청소하려는 것이 무엇이든간에 대해 이야기하고 있습니다. 그리고 돈을 조금 더 모아서 그가 빚 없이 첫 번째 집에 들어갈 수 있는지 알아보세요.
제가 이것을 구체적으로 말하는 이유는 이것이 주택 해킹이기 때문입니다. 일반적으로 사람들이 주택 해킹을 시도할 때는 주택담보대출을 지불하지 않아도 되도록 주택담보대출에 보조금을 주려고 하기 때문입니다. 그리고 나는 그것에 관한 모든 것입니다. 이것이 제가 가장 좋아하는 부동산 형태입니다. 하지만 일반적으로 사람들이 집을 해킹하는 경우는 어쨌든 돈이 부족하고 돈을 조금이라도 덜 벌려고 하기 때문입니다. 그래서 나는 나가서 돈을 빌려 돈이 부족한 집 해킹에 들어가는 아이디어를 좋아하지 않습니다.
그래서 나는 이것에 대해 거의 반대하지 않을 것입니다. 나는 “이봐, 이거 알아냈어. 당신은 자신을 믿고 그것을 할 수 있습니다, 친구”하지만 첫 번째 것은 아닙니다.

데이비드 :
응, 물론이지. 우리는 때때로 사람들에게 돈을 빌리는 것이 좋은 생각이라고 조언하는 것을 듣게 될 것입니다. 이는 일반적으로 막대한 자산을 가지고 비명을 지르는 거래를 하고 빠른 처리를 할 수 있을 때 발생합니다. 따라서 제가 단번에 250,000만 달러를 벌 수 있는 기회나 도매 기회 또는 엄청난 자본이 있는 무언가를 찾고 있다면, 제가 다른 사람에게서 돈을 빌리면, 저는 기본적으로 자본의 형태로 돈을 사기 위해 돈을 빌리는 것입니다. . 이것은 다릅니다. 우리는 이론적으로 공정한 시장 가치를 지불하고 있는 주택의 계약금에 대해 이야기하고 있으며 계약금의 목적은 계속 일하고 빚을 갚아야 하는 힘든 일을 피하는 것입니다.
나는 부동산 투자를 시작하기 전에 부업을 강화하고, 직장에서 승진을 요청하고, 더 열심히 일하고, 더 강한 재정적 위치에 놓을 수 있는 일을 하는 것을 보고 싶습니다. 하지만 저는 하우스 해킹 아이디어를 정말 좋아합니다. 나는 ADU를 사용하여 복층 주택이나 단독 주택을 구입한다는 아이디어를 좋아합니다. 나는 당신의 재정적 미래를 위해 지연된 만족과 편안함을 희생하는 것을 좋아합니다. 그 요소에 대해 어떻게 생각하세요, Rob?

롭 :
그렇게 말씀해주셔서 기뻐요. 예, 뒤집어 보면 출구 전략과 부채에서 벗어날 수 있는 일정이 있습니다. 집 해킹으로 당신은 꽤 오랫동안 그 일을 할 것 같아요.

데이비드 :
이제 귀하가 개인 자금 차용을 고려하고 있고 이에 대해 더 알고 싶다면 BP 웹사이트에 있는 유용한 리소스를 참조하십시오. bigpockets.com으로 이동하여 팀 구축(Build your Team)에서 대출 기관 찾기(Find a Lender)를 클릭하세요. 여기에서 귀하가 탐구하려고 생각하고 있는 것이 있다면 개인 대출 기관에서 무엇을 찾아야 하는지에 대한 정보를 찾을 수 있습니다.
Rob, Seeing Greene에 참여해주셔서 감사합니다. 그린을 보는 것보다 그라바솔로를 보는 것이 항상 더 좋습니다. 그래서 당신이 여기 있어줘서 고마워요.

롭 :
저를 초대해 주셔서 감사합니다.

데이비드 :
그리고 공연에 참여해주신 모든 분들께 감사드립니다. 다음 번에는 정규 팟캐스트가 끝날 때 또 다른 Seeing Greene 요소를 만나보실 수 있기를 기대합니다. 이 프로그램이 마음에 드셨다면 팟캐스트를 들을 때마다 별 5개 리뷰를 남겨주세요. 그것들은 우리에게 엄청난 도움이 됩니다. 그라바솔로를 승인하는 David Greene입니다.