부동산 현금흐름 이것이 바로 대부분의 투자자들이 임대 부동산을 구매하기로 결정하는 이유입니다. 하지만 함께 10년래 최고 금리, 임대료가 정체되기 시작하고, 주택 가격 아직은 감당할 수 없는 영역에 있고, 현금 흐름을 유지하거나 손익분기점을 넘기는 것이 어려워졌습니다.. 현금 흐름 부동산 투자의 "황금기"는 끝났을지 모르지만 여전히 더 많은 소극적 소득을 가져오는 다양한 방법 이미 소유하고 있는 부동산에 대해.
우리는 다른 것을 위해 돌아왔다 그린을 만나다, 귀하가 가장 좋아하는 투자자이자 중개인이자 “확실히 대출 전문가는 아닌” David Greene이 귀하의 부동산 투자 질문에 답하기 위해 돌아왔습니다. 이번에는 심각한 질문이 있습니다. 어떤 임대 부동산을 구매할 가치가 있는지, 이동 방법 구역화 두통여부 ADU 구축 돈의 가치가 있는지, 그리고 그렇지 않은지 지금이 팔아야 할 적기 지분이 높은 부동산. 데이빗도 건드린다 2023년에 현금 흐름을 늘리는 가장 쉬운 방법 그리고 모든 투자자가 집중해야 할 투자 방법.
David에게 질문을 하시겠습니까? 그렇다면, 여기에 질문을 제출하십시오 David가 Seeing Greene의 다음 에피소드에서 답할 수 있도록. 타다 BiggerPockets 포럼 다른 투자자들에게 의견을 물어보거나 Instagram에서 David를 팔로우하세요. 생방송 Q&A를 통해 질문에 대한 답변을 즉시 받을 수 있습니다.
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데이비드 :
이것은 BiggerPockets Podcast Show 756입니다. 제가 좋아하는 것은 조금 축소하여 큰 그림을 보고 어떤 레버를 당겨 가장 큰 변화를 만드는지 스스로에게 물어보는 것입니다. 분명히 임대료를 높이려고 할 때 방당 임대료를 더 높이는 것이 합리적이지만 이는 작은 레버입니다. 침실을 하나 더 추가하면 더 커집니다. 모든 침실이 600개에서 500개로 줄어들더라도 침실을 하나 더 추가하면 여전히 돈이 더 추가됩니다. 그것이 더 큰 레버입니다. 일단 이것을 파악한 후에는 평면도, 면적의 크기, 실제 부동산의 설정을 기반으로 유닛을 추가하기 더 쉬운 부동산을 찾고 싶을 것입니다.
무슨 일이야, 모두들? 오늘은 David Greene이 Seeing Greene 에피소드를 전해드리겠습니다. 그리고 무엇을 추측합니까? 마침내 나는 내내 빛을 제대로 얻었습니다. 나에게는 희망이 있습니다. 다행히도 그들은 내가 직업을 계속 유지할 수 있게 해주기를 바랍니다. 오늘의 에피소드는 이 중 하나도 들어보지 못했다면 매우 좋습니다. 우리는 귀하, 부동산 투자 커뮤니티, BiggerPockets 청중으로부터 질문을 받고 모든 사람이 들을 수 있도록 답변합니다. 그리고 오늘의 쇼는 실망시키지 않습니다.
은퇴가 가까워지면 무엇을 해야 하는지에 대해 이야기합니다. 부동산을 팔고 그 이익으로 생활해야 할까요, 아니면 그대로 유지해야 할까요? 부동산 투자를 위해 주민을 팔아야 하는지, 파트너 구조와 전체 주택 해킹 검토를 통해 생각하는 방법 등을 오늘 쇼에서 자세히 알아봅니다. 하지만 첫 번째 질문에 들어가기 전에, 여러분의 청취 즐거움을 위한 간단한 팁을 알려드리겠습니다.
오늘 방송에 출연한 많은 사람들은 “데이비드, 당신이 대출 회사를 운영하고 있는 것으로 알고 있습니다. 이 대출이 어떻게 진행되는지 알려주세요.” 또는 “안녕 데이빗, 당신이 부동산 중개인인 걸 알아요. 내 집의 가치는 얼마나 될까요?” 보세요, 당신이 분석 마비에 갇힌 사람들 중 하나라면, 나는 당신이 메타버스에서 벗어나 현실 세계의 서정적인 구절로 들어가도록 도와줄 것입니다.
내가 당신에게 원하는 것은 다음과 같습니다. 전화를 걸어 모기지 브로커에게 전화해 이렇게 말해주기를 바랍니다. “이봐, 스프레드시트에서 소득 대비 부채를 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 내 지불액은 다음과 같습니다. 이것이 정확합니까?” 부동산 중개업자에게 전화해서 “야, 나 이 부동산 갖고 있어. 이 정도 가치는 있다고 생각해요. ADU를 추가할까 생각 중이에요. 내가 그렇게 한다면 어떤 가치가 있을 것이라고 생각합니까? “그런 다음 모기지 브로커나 부동산 중개인이 귀하의 문제를 어떻게 해결하는지 확인하시기 바랍니다.
그들이 나쁘다면 그들은 당신에게 무엇을 말해야 할지 모를 것입니다. 그들이 훌륭하고 당신에게 정말 좋은 조언을 해준다면, 그것은 당신이 사용할 잠재적인 사람으로서 스프레드시트에 저장하고 싶은 이름입니다. David Greene 팀 에이전트, One Brokerage 대출 담당자 또는 다양한 부동산 전문가를 활용하려면 이 작업을 수행해야 한다고 생각합니다. 적합한 사람과 일하고 있는지 확인하세요. 알겠죠?
따라서 메타버스에서 벗어나려면 이 방법을 사용하십시오. 스프레드시트를 사용하고 있고 Excel에 코를 박고 있고 더 많은 네트워크가 필요하다는 것을 알고 있다면 이를 분석 마비에서 벗어나 게임에 참여하는 방법으로 사용하십시오. 또한 함께 일할 수 있는 사람들을 조사하고 그 과정에서 지식을 얻을 수 있는 좋은 방법이기도 합니다. 윈윈윈(win-win-win) 트리플 더빙이다.
좋아요, 당신이 나와 함께 있어서 기쁘고 뭔가 배울 준비가 되었기를 바랍니다. 우리는 훌륭한 쇼를 가지고 있습니다. 첫 번째 질문을 살펴보겠습니다.
미셸 :
좋은 하루 보내세요, 데이빗. 나는 단독 가족이 소유한 집 안에 별도의 작은 세계 단위를 구축하는 것의 뉘앙스를 이해하고 싶습니다. 예를 들어, 지하실을 침대 1개, 욕실 1개로 바꿔 임대할 수 있습니다. 따라서 부동산을 구입하고 허가를 받거나 나중에 판매 또는 재융자할 때 그러한 변경을 하려는 경우 딸꾹질을 피하기 위해 고려해야 할 사항은 무엇입니까?
그래서 제가 아는 어떤 사람이 재융자할 때 주방에 스토브를 두지 않는 것에 대해 시 대표자가 들을 경우를 대비해 언급하지 않겠습니다. 따라서 저는 웨트 바가 아니라 스토브가 주방을 만든다는 것을 이해합니다. 하지만 이것이 왜 정말로 중요한지에 대한 명확한 설명을 듣고 싶습니다.
그래서 내 질문은 이런 유형의 시나리오에서 팬티를 매듭으로 묶는 사람이 누구이며 그 이유는 무엇입니까? 시에서 해당 유닛을 제거하라고 요구할 수 있기 때문에 대출 기관은 이를 위험하다고 생각합니까? 둘째, 재융자를 하거나 최상의 솔루션을 판매할 때가 되면 단순히 스토브를 제거하는 것입니까? 그리고 시 허가를 받기 위한 공급도 계획에서 난로를 제외할 수 있을까요? 내 말은, 확실히 이 사람들은 무슨 일이 일어나고 있는지 아는 데 그렇게 어리석지 않다는 것입니다. 감사합니다.
데이비드 :
안녕하세요, Michelle님, Seeing Greene에 와주셔서 감사합니다. 당신과 당신의 개가 카메오를 만드는 모습을 보니 반갑습니다. 좋습니다. 여기서 귀하의 질문을 자세히 살펴보겠습니다. 이것이 올 때 우리가 살펴봐야 할 몇 가지 각도가 있습니다. 당신이 말하는 것은 부동산을 현재 상태에서 임대할 수 있는 더 많은 공간이나 임대할 추가 단위를 확보할 수 있는 집주인에게 더 유리한 조건으로 전환하는 것입니다. 그리고 여기서 질문하시는 것은 그것을 판매할 것인지 아니면 자금 조달을 원하는 것인지에 관한 것입니다. 이로 인해 발생할 수 있는 문제를 어떻게 제한할 수 있습니까?
대출 기준과 관련하여 이것의 일부는 대출 기관이 재융자를 허용하지 않는다는 것입니다. 그리고 이것은 판매할 때 문제가 됩니다. 왜냐하면 새로운 구매자가 이 부동산에 자금을 조달해야 하기 때문입니다. 1개 또는 2개 단위로 구역이 지정되어 있는 경우 3개 단위 부동산과 동일합니다. 따라서 집을 팔거나 재융자를 원할 경우 대출 지침이 적용됩니다.
그렇다고 해서 집에 평방피트를 추가한다고 해서 반드시 두 가구가 된다는 의미는 아닙니다. 이에 대한 해결 방법도 많이 있습니다. 예를 들어 지하실이 있다고 가정해 보겠습니다. 당신은 지하실을 완료합니다. 별도의 출입구가 있지만 한 유닛만 구역으로 지정되어 있기 때문에 숙소에 두 개의 주방을 가질 수 없습니다. 글쎄, 당신은 두 개의 단위로 운영되고 있지만 하나의 구역으로 지정되어 있습니다.
어떤 사람들은 점검하는 동안 난로를 집 밖으로 가져가거나, 팔러 갈 때 집 밖으로 가져가는 것입니다. 왜냐하면 지금은 지하실이 완성된 단독 주택이기 때문입니다. 그리고 그 지하실에 출입구가 따로 있다면 안 된다고 할 수는 없습니다. 그래서 일부 집주인은 두 유닛 사이에 공간을 확보하고 열 수 없는 자물쇠가 달린 문을 삽입하여 세입자가 서로의 공간에 들어갈 염려가 없도록 할 것입니다. 그러다가 집을 팔러 갈 때 그 문에 있는 자물쇠를 열면 됩니다.
때로는 계단을 설치한 다음 세입자가 있을 때 계단을 꺼내기도 합니다. 그런 다음 집을 팔러 가기 전에 위층과 아래층 사이에 계단을 놓을 것입니다. 이제 유닛이 연결되어 있고 두 개의 유닛이 아닙니다. 이것은 사람들이 이러한 구역 지정 규정을 피하는 방법 중 하나입니다. 그리고 제가 이해한 바로는 그렇게 하는 것이 실제로 합법적입니다. 두 공간 사이를 이동할 수 있는 한 이것은 합법적입니다.
특별히 말씀하신 스토브 문제는 주방이 하나만 허용되기 때문에 주방이 하나만 허용되는 경우와 관련이 있습니다. 따라서 일부 투자자가 하는 일은 작은 부엌 공간처럼 짓는 것인데, 거기에 쿡탑, 버너 스토브 같은 것을 넣거나 검사할 시간이 될 때까지 또는 갈 때까지 스토브를 넣어두는 것입니다. 부동산을 팔게 됩니다. 그런 다음 그들은 그것을 거기에서 가져갑니다.
이런 일은 다양한 위치에서 발생하며 때로는 도시에서는 신경 쓰지 않는 경우도 있습니다. 많은 경우 도시에서는 주택이 부족하다는 사실을 깨닫습니다. 우리는 문제를 해결하는 데 도움을 주는 사람들을 단속하지 않을 것입니다. 다른 시 조사관은 다를 수도 있습니다. 단기 임대가 가장 많이 나오는 것 같아요. 솔직하게 말하면 단기 임대는 이웃들 사이에서 인기가 별로 없거든요. 그리고 이 Karens는 너무 자주 불평을 전화하여 도시가 "이봐, 우리 유권자들이 이것을 보고 싶어하지 않기 때문에 여기서 뭔가를 해야 해."라고 느낄 정도입니다. 그것이 당신이 곤경에 처할 가능성이 있는 곳입니다.
그래서 팬티를 매듭으로 묶는 사람이 누구인지 다룹니다. 이제 사람들이 엄격한 도시 구역 규정을 회피하기 위해 사용하는 또 다른 해결 방법인 ADU에 대해 이야기해 보겠습니다. 많은 도시에서는 귀하의 부동산에 액세서리 주거 단위를 배치하는 것을 허용해야 합니다. 이제 하와이에 거주하는 경우 할머니 아파트 또는 오하나 유닛이라고도 합니다. 그들을 시댁이라고 부를 수 있습니다. 하지만 ADU는 부동산에 다른 주거 단위를 추가할 때 설명해야 할 주요 용어라고 생각합니다.
제가 살고 있는 캘리포니아와 같은 일부 주에서는 도시가 귀하의 부동산에 ADU를 추가하는 것을 막는 것을 금지하는 연방 법률이 이미 진행 중입니다. 따라서 캘리포니아에서는 어느 도시에 있든 상관없이 하나의 ADU와 하나의 주니어 ADU를 가질 수 있습니다.
이제 얼마나 커질 수 있는지, 어떻게 설치해야 하는지에 대한 규정이 있습니다. 주니어 ADU는 본관에 붙어야 한다고 생각하는데, 제가 다 모르는 부분이 많아요. 그러나 이것은 시 부서나 법 집행 부서가 와서 당신에게 태그를 달고 "당신은 이 유닛을 가질 수 없습니다"라고 말할 때 투자자들이 돌아다니는 큰 방법입니다. 그들은 이러한 ADU 법률을 찾아낸 다음 대부분의 경우 법률 시행을 대체하는 도시 계획 부서로 가서 이렇게 말합니다. “이것은 ADU입니다. 아니면 제가 변경했습니다. 그래서 그들은 ADU가 될 수 있습니다.”
때때로 당신은 이것을 내가 이전에 문제에 부딪혔던 하숙집이라고 부르는데, 나의 좋은 친구 Derek Sherrell이 나를 구해주었습니다. 그는 나를 대신하여 도시와 대화하고 거기에 배치된 ADU를 가질 수 있도록 동의하도록 하는 ADU 담당자입니다. 따라서 이 문제에 직면하면 ADU 법률을 찾아보고, 해당 정보를 공유하고, 다른 사람들을 돕기 위해 전파하는 것은 집주인이 절대적으로 할 수 있는 일입니다. 그들의 동네에서.
이제 모든 사람이 집주인을 좋아하지는 않는다는 것을 이해할 수 있습니다. 나는 또한 일부 집주인이 집주인으로서의 역할을 제대로 수행하지 못한다는 것을 이해합니다. 그들은 세입자들이 시끄럽게 놔두었습니다. 세입자들이 이웃집 앞에 차를 주차해 있어서 짜증이 나고 불만이 제기되고 있습니다. 이러한 문제를 막기 위해 주변 사람들을 배려한다면 집주인이라면 더 좋지만, 자신에게도 권리가 있다는 것을 이해해야 합니다.
집주인이 인기가 없다고 해서 그것이 도덕적으로 잘못된 것은 아닙니다. 실제로 이는 절실히 필요한 곳에 더 많은 공급을 제공하여 임대료가 계속 오르지 않고 사람들이 어딘가에서 살 수 있고, 독립성을 갖고, 자신만의 공간을 갖고, 생활할 수 있는 능력을 갖게 함으로써 주택 비용을 낮추는 방법 중 하나입니다. 우리는 창의적으로 더 많은 주택 재고를 창출하기 때문에 누군가로부터 방을 빌릴 필요가 없습니다.
질문해주셔서 감사합니다. 그곳에서 제가 할 수 있는 모든 기반을 다 다루기를 바라며, 또 다른 휴양지에서 여러분을 뵙기를 바랍니다. 다시 만나서 반가워요, 미셸.
좋습니다. 다음 질문은 San Luis Obispo의 Richie Tolentino님입니다. 단기 및 장기 임대에 초점을 맞춘 타주 임대에 투자하기 위해 기본 주택을 판매하는 것에 대해 어떻게 생각하십니까? 우리는 현재 살고 있는 곳을 임대할 뿐입니다. 우리가 그것을 팔면 우리는 특히 샌안토니오 주 외부에 투자하고 싶은 유동 현금이 약 50개 있습니다. 우리는 최근 타주 투자에 관한 귀하의 책을 집어들었습니다. 곧 마치겠습니다. 우리는 전통적으로 단일 가족 임대로 시작하여 거기에서 나아가기를 원합니다.
오, 리치, 네가 와줬으면 좋겠어. 우리는 이 일을 직접 하기 위해 약간 왔다 갔다 할 수도 있었습니다. 타주 투자를 시작하기 위해 주 거주지를 판매하는 것은 약간 위험합니다. 특히 이전에 그렇게 해본 적이 없는 경우, 특히 무슨 일이 일어날지 모르는 이와 같은 경제에서는 더욱 그렇습니다. 이것을 보고 있는 사람이 비디오를 볼 때까지 무슨 일이 일어나고 있는지 누가 알겠습니까?
그러나 현재 우리가 보고 있는 것은 연준이 금리를 너무 빠르고, 지속적으로, 너무 가파르게 인상하여 은행이 돈으로 무엇을 해야 할지 알아낼 수 있는 것조차 포기하고 있다는 것입니다. 그래서 이자율을 너무 빨리 올려서 전통적으로 보수적인 결정이었던 은행이 매입한 채권이 결국 나쁜 결정처럼 보이게 되었고 이로 인해 은행은 폐업하게 되었습니다.
아직은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 모르겠습니다. 우리가 실제로 가리키며 "글쎄, 과거에는 여기가 그랬어"라고 말할 수 있는 것이 있는지는 모르겠습니다. 나는 우리가 이전에 금리를 인상한 적이 있다는 것을 알고 있지만, 은행이 그렇게 했을 때 폐업했는지, 그런 일이 일어났을 때 오늘날처럼 경제에 많은 돈이 떠돌았는지에 대한 역사를 잘 알지 못합니다.
경제 상황이 이렇게 불확실할 때 주 거주지를 팔고 타주 부동산을 잔뜩 사라고 말하기가 꺼려지네요. 만약 움직임을 하게 된다면 단순하고 지루하며 브로콜리를 먹는 식의 움직임이었으면 좋겠습니다. 섹시하지도 않고 신나지도 않지만 그래도 탄탄하죠? 차라리 기본을 팔고 집에서 해킹할 수 있는 또 다른 기본을 구입하는 것을 보고 싶습니다.
기본 주택을 팔고 3~4개 유닛이 있는 집을 사거나, 그 중 한 유닛에 살거나, 나머지 2~3개 유닛을 임대할 수 있습니까? 그렇게 하면 많은 위험을 감수하지 않고도 돈을 벌 수 있을 것입니다. 또한 시장 가치보다 낮은 가격으로 해당 부동산을 구입한 다음 이를 수리하고 이러한 유닛을 추가할 때 더 많은 가치를 갖도록 하여 해당 부동산에 자산을 추가할 수도 있습니다. 그런 다음 그 시점에서 현금 재융자를 통해 해당 자산을 현금으로 전환하거나 해당 부동산을 판매하고 부동산에 투자하거나 모기지 비용을 절약할 수 있습니다.
주택 해킹으로 한 달에 25,000달러를 절약할 수 있다면 연간 약 50달러에 해당합니다. XNUMX년 후에는 지금 가지고 있는 XNUMX만 달러가 됩니다. 두 배로 늘었습니다. 이제 당신은 XNUMX만 달러를 가지고 있고 부동산에서 투자를 시작할 수 있습니다. 그러므로 믿을 수 없을 만큼 좋은 거래를 했다면 그것은 나쁜 생각이 아닙니다. 나는 당신이 살고 있는 곳을 팔고 임대를 시작하라고 말하는 것에 대해 잘 모르겠습니다. 왜냐하면 당신이 주에서 구입한 부동산에 문제가 생기면 이제 당신은 집을 소유하지 않고 자신을 곤경에 빠뜨리게 되기 때문입니다. 당신에게 임대료를 인상하는 다른 집주인의 자비.
보세요, 제가 하려는 것은 사람들이 자신의 재정을 통제할 수 있도록 하는 것입니다. 나는 우리가 부동산을 소유하고 우리에게 임대하는 사람들의 임대료를 변경할 수 있기를 바랍니다. 임대료를 잠시 중단하고 싶다면 그 기회가 있습니다. 시장 임대료를 청구하고 싶다면 그 기회가 있습니다. 시장 임대료가 올라가면 기회를 통제할 수 있기 때문에 이익이 됩니다.
다른 사람에게서 집을 임대하기 시작하는 순간 자율성을 포기하는 것이므로 불안해집니다. 이사할 수 있는 다른 집이 이미 여러 개 있지 않는 한 나는 그것을 좋아하지 않습니다. 따라서 타주 투자에 대해 읽어주셔서 감사합니다. 거기에 있는 내용을 따르시기 바랍니다. 동시에, 지금이 이번처럼 여러분의 가족에게 실제로 영향을 미칠 수 있는 조치를 취하기에 적절한 시기인지 모르겠다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 그러니 그것에 대해 오랫동안 열심히 생각하십시오.
집을 팔고, 추가 공간을 임대할 기회가 있는 다른 집을 구입하고, 살고 있는 지역을 축소하고, 장기적으로 재정에 도움이 되도록 자신의 안락함을 축소하는 것을 고려해 보십시오. 도움이 되길 바라요, 리치.
괜찮은. 다음 비디오는 미주리 주 세인트루이스의 Austin Hanse가 제작한 것입니다.
오스틴 :
안녕, 데이빗. 제 이름은 오스틴입니다. 저는 Josh Dorkin이 이곳 미주리주 세인트루이스에서 부동산에 처음 투자한 곳 출신입니다. 내 질문은 파트너와의 거래 구조화와 관련이 있습니다. 올해 내 목표는 파트너 또는 단일 파트너와 함께 하나의 부동산을 구매하는 것이었지만, 그 이유는 모든 것을 사용하여 20%~25%를 다운하고 이를 반복하는 것보다 돈을 절약하는 것보다 더 빨리 포트폴리오를 구축하고 싶었기 때문입니다. 시간이 지남에 따라 천천히 처리됩니다.
따라서 부채를 빌리는 대신 지분을 통해 거래를 분할하는 것은 괜찮습니다. 하지만 제 질문은 모든 파트너가 모기지에 있어야 하는지와 같이 거래를 구성하는 방법과 관련이 있습니다. 제목에 이름을 올려서 그들의 이익을 보호할 수 있는 방법이 있나요? 파트너와 함께 새로운 LLC를 시작할 것으로 예상됩니까? 아니면 합작 투자 또는 유한 파트너 계약과 같은 방식으로 구성하시겠습니까?
따라서 파트너 또는 여러 파트너와의 거래를 구성하는 경우 확인할 수 있는 팁이 있습니다. 하지만 네, 어떤 정보라도 도움이 되고 감사하게 생각합니다. 고마워요, 데이빗.
데이비드 :
좋아, 오스틴. 우선 나는 거래를 피할 수만 있다면 거래에서 파트너를 좋아하지 않기 때문에 당신이 설명하는 방식으로 거래를 구성하지 않습니다. 나는 파트너와 좋은 경험을 한 적이 없습니다. 당신이 그 안에 있을 때보다 그 안으로 들어가는 것이 항상 더 좋게 들립니다.
이제 저는 주거용 부동산에 대해서만 이야기하고 있다고 말씀드리고 싶습니다. 나는 신디케이션이 타당할 수 있는 더 큰 거래나 다가구 부동산에 절대적으로 협력합니다. 앞서 말했듯이 Andrew Cushman은 놀라운 파트너입니다. 나는 그와 믿을 수 없을 만큼 잘 해냈고 매우 좋은 관계를 유지하고 있습니다. 그래서 이것은 단독 주택에 대해서만 이야기하고 있는 것인데, 제 생각에는 이것이 당신이 논의하고 있는 것 같습니다.
투자자를 보호할 수 있는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 하나는 LLC를 만들고 그 LLC의 소유권을 적절하다고 생각하는 대로 나누어서 귀하보다 적은 비율의 소유권을 부여한 다음 해당 LLC를 사용하여 부동산을 구입할 수 있다는 것입니다. 사용할 수 있는 방법 중 하나입니다.
귀하는 귀하의 이름으로 또는 세 사람 모두의 이름으로 부동산을 구입할 수도 있지만 소유권에 많은 이름이 있을 수 있고 자금을 제공하는 사람은 바로 이 부동산입니다. 자신의 이름으로 부동산을 구입한 다음 이를 2차 유치권 보유자로 설정하여 귀하가 갚지 않으면 상대방이 해당 부동산을 압류하고 차익을 갚을 수 있는 또 다른 방법이 있습니다. 첫 번째 위치에 유치권을 부여하고 남은 것은 무엇이든 유지합니다.
마지막 방법은 자기자본이 아닌 부채를 사용하기 때문에 제가 사용하는 방법에 더 가깝습니다. 나는 거래의 자율성도 포기하기 때문에 거래의 형평성을 포기하고 싶지 않습니다. 내가 누군가를 지분 파트너로 만드는 순간, 그들은 내려지는 결정에 대해 발언권을 갖게 되며 그들은 종종 나와 다른 비전을 가지고 있습니다. 그것은 갈등을 일으키고, 관계에 부담을 주거나, 이혼을 하고 돈이 절실히 필요할 수도 있습니다. 그들은 팔고 싶어합니다. 나는 잡고 싶다.
모두가 같은 방향으로 움직이지 않으면 이것이 좀 지저분해지는 반면, 채무 파트너가 있는 경우에는 그들에게 돈만 지불하면 되고 그들이 부동산으로 무엇을 하려는지는 중요하지 않습니다. . 또한 속성이 어떻게 수행되는지는 중요하지 않습니다. 내가 여러 가지 잘못된 결정을 내렸는데 부동산의 실적이 좋지 않으면 파트너에게 상처를 줍니다.
하지만 내가 그들에게 빚을 갚는 방식으로 구조를 정한다면, 내가 여러 가지 나쁜 결정을 내리면 나에게만 상처가 될 뿐입니다. 우리가 합의한 급여만큼 그들은 여전히 급여를 받기 때문에 저는 그렇게 보는 것을 선호합니다. 구조화할 수 있는 방법은 다양하지만, 더 빨리 확장하고 싶다는 말씀을 듣고 싶습니다. 당신이 큰 일을 하려고 노력하고 있다는 소식을 들으니 기쁘네요. 이것이 시장인지, 아니면 당신이 현재 가장 합리적인 투자 여정을 걷고 있는지 모르겠습니다.
빠르게 스케일링하기보다는 안전하게 스케일링하는 모습을 보고 싶습니다. 나는 매년 당신이 집에서 해킹하는 모습을 보고 싶습니다. 25%를 낮추는 대신 5%를 낮추고, 필요하다면 10%를 낮추십시오. 당신이 살 수 있는 부동산을 구하고 다른 유닛 중 일부를 임대하고, 당신이 살 수 있는 부동산을 구하고 침실을 임대하십시오. 조금 덜 쉽고, 조금 덜 편안하지만, 조금 더 안전하게 만들고 그런 식으로 포트폴리오를 구축하세요. 10년 동안 매년 새로운 주 거주지를 구입할 수 있습니다. 실제로, 주 거주지로 무기한으로 거주할 수도 있습니다.
임대 부동산은 10개만 보유할 수 있지만 기본 거주지를 구입하기 위한 기존 대출에는 제한이 없을 수도 있습니다. 설사 있었다 하더라도 신용 조합이나 기타 대출 기관에 가서 대출을 받을 수 있었습니다. 훨씬 더 안전합니다. 돈을 덜 쓰고, 더 나은 이자율을 받을 수 있습니다. 당신은 그렇게 빨리 가지 않을 것입니다. 당신은 크게 가지 않을 것이지만 더 안전하게 갈 것입니다. 그리고 상당한 순자산을 확보할 때까지 엄청난 준비금을 확보할 때까지 초고속으로 확장하려는 시도는 의미가 없다고 생각합니다.
다시 한번 말하지만, 나는 당신의 꿈을 짓밟고 싶지 않습니다. 이 일을 할 수 있는 방법이 있다고 생각한다면, 그렇게 해야 합니다. 이 모든 변수를 도입하기 시작한 순간부터 현금 흐름이 가능한 자산을 찾아야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 이 시장에서는 하기가 매우 어렵습니다. 이제 거래의 일부를 다른 사람에게 나눠주어야 하기 때문에 추가 현금 흐름이 필요해 더욱 어려워집니다.
이제 부동산 운영 방법에 대한 자신의 의견을 가진 모든 파트너가 있습니다. 어떤 일을 하기 전에 모든 사람의 승인을 받아야 합니다. 시간도 많이 걸리고, 더 힘들어집니다. 이제 출구 아이디어가 있습니다. 우리 언제 나갈 거예요? 나가야 하나요? 그들이 다른 것을 위해 돈을 원하면 어떻게 되나요? 내가 무슨 말을 하는지 알겠어요? 이것은 이미 매우 어려운 시장이며, 변수를 추가할 때마다 기하급수적으로 어려워집니다.
다른 사람의 돈을 사용하여 신속하게 규모를 확장하려고 시도하는 것은 안전하고 느린 방법으로 주 거주지를 구매하고, 집을 해킹하고, 이사하고, 살고 있던 공간을 임대하는 것보다 5배 더 어려울 수 있습니다. 붐, 비록 12개월 전에 XNUMX%를 지불하고 다른 부동산으로 다시 시작했지만 임대 부동산이 있습니다.
명심해야 할 사항이 있습니다. Seeing Greene에 제출해 주셔서 대단히 감사합니다. 이 문제를 제기해주셔서 감사합니다. 당신이 내가 직접 운영하고 진행 상황에 대해 최신 정보를 얻을 수 있다는 점이 마음에 듭니다.
좋습니다, 여러분, 질문을 제출해 주셔서 감사합니다. 당신과 같은 사람들이 제출하지 않았다면 우리는 쇼를 가질 수 없었을 것입니다. YouTube에서 좋아요, 댓글, 구독을 꼭 눌러주세요. 더 중요한 것은, 오늘 쇼에 대해 어떻게 생각하는지 알려주세요. 마음에 들었다면, 마음에 들지 않았다면 바라는 것이 달랐다는 것입니다. 댓글 다 보고 싶네요.
그리고 오늘 내 머리에 대해 어떻게 생각하는지 알려주세요. 이 헤어스타일을 유지해야 할까요, 아니면 옛날 방식으로 돌아가야 할까요?
쇼의 이 부분에서는 이전 에피소드의 댓글을 살펴보고 읽는 것을 좋아합니다. 가끔 재미있는 말을 하기도 합니다. 때때로 당신은 통찰력 있는 말을 하고, 누군가가 Seeing Greene을 처음 듣는 경우, 그들은 그동안 놓치고 있었던 것이 무엇인지 듣게 됩니다.
좋아요, 오늘의 코멘트를 들어가겠습니다. 첫 번째 댓글은 SHR에서 나왔습니다. “이런 훌륭한 조언을 해주셔서 감사합니다. 그리고 왜 부동산 감정사들이 부업이나 진로에 대해 거의 언급되지 않는지 궁금합니다. 무슨 문제라도 있는 걸까요?” 아, 좋은 질문이네요. 이것이 바로 여러분이 여기 댓글 섹션에서 좋은 질문을 하시기 때문에 쇼의 이 부분을 마련한 이유입니다.
그것은 좋은 지적입니다. 나는 사람들이 부동산 감정사가 되어야 한다고 자주 말하지 않습니다. 또한 부업에 관해 이야기할 때 그들이 부동산 주택 조사관이 되어야 한다고 말하지는 않지만 그렇다고 그들이 틀렸다는 의미는 아닙니다. 이 작업을 수행할 수 있습니다. 감정평가사들이 합법적인 부업만큼 자주 언급되지 않는 이유는 주택 감정사 자격을 취득하고 인증을 받는 데 많은 시간이 걸리기 때문입니다.
말하자면 운전대를 잡고 많은 시간이 필요합니다. 정확히 무엇인지는 모르겠지만, 감정인이 집을 보고, 비교서를 보고, 컴퓨터 앞에 앉아 비교하는 데 필요한 경험이 500시간 정도라고 해도 놀라지 않을 것입니다. 좋은 일이 될 수 있을 것 같아요. 사실 내 친구가 Bay Area에 감정평가 회사를 운영하고 있는데 아주 잘나가고 있어요. 나는 실제로 그 회사를 체계화하는 데 도움을 주었고, 그래서 그는 그의 첫 번째 직원을 고용했고 우리가 이야기한 후에 그가 하고 있던 일을 세 배로 확장했습니다. 그 사업이 어떤 모습인지 알게 된 것은 나에게 정말 멋진 경험이었습니다.
하지만 시간이 많이 걸립니다. 큰 투자입니다. 그것은 거의 직업과 같습니다. 지속적으로 주택 감정사가 되지 않는다면 주택 감정사가 되는 데 많은 시간을 투자하고 싶지 않을 것입니다. 그런 다음 자신을 사용할 수 있도록 해야 합니다. 많은 사람들이 자신의 일정에 맞춰 부업을 원합니다. 그것은 당신의 일정이 그 문제를 해결하도록해야 할 일입니다. 사람들은 평가가 필요할 때 평가를 완료해야 합니다.
최근 역사를 보면 감정평가사가 엄청나게 필요했습니다. 실제로, 대출 회사가 나가서 부동산을 살펴볼 의향이 있는 감정인을 찾을 수 없었고 더 많은 비용을 청구하기 시작했기 때문에 에스크로 마감이 느려졌습니다. 제가 처음 사업을 시작했을 때 감정가는 300~400달러 정도였습니다. 공급이 제한되어 있고 감정인이 많지 않아 원하는 대로 비용을 청구할 수 있기 때문에 감정을 완료하는 데 최대 $1,100, 때로는 $1,600 또는 $1,700가 소요됩니다.
하지만 이런 시장에서는 거래가 많이 일어나지 않을 때 감정평가사들이 그 정도의 금액을 청구할 수 있다면 놀랄 것입니다. 평가당 $500, $600, $700로 줄어들 수도 있습니다. 그러므로 이것이 당신이 갈 길인지 알아두십시오. 당신은 미리 약속을 할 것입니다. 엄청난 횡재는 아니겠지만 꾸준하고 수익성 있는 사업으로 성장할 수 있으니 이 문제를 제기해주셔서 감사합니다, SHR. 알겠습니다.
다음 의견은 Matthew Ibolio의 말입니다. “저는 BiggerPockets 콘텐츠를 좋아한다고 말씀드리고 싶습니다. 나는 이미 네 권의 책을 읽었고 Real Estate Rookie 팟캐스트도 들었습니다. 나는 짧은 형식의 콘텐츠를 좋아하지만 비용에 대해 이야기할 때 화면에서 더 많은 숫자와 시각적 요소를 보고 싶고 숫자와 세부 사항도 더 많이 보고 싶습니다.”
좋아요, 우리는 매튜가 숫자 전문가라는 걸 알았어요. 그는 뒤에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알고 싶어합니다. 매튜, 당신은 HGTV를 보고 구매 가격이 $600,000라고 말할 때 그것을 좋아하는 사람인가요? 재활원, 빙, 150,000만 달러. 판매 가격, 빙, 1만 달러. 따라서 이익은 $350,000입니다.
내가 판매 가격에 도달했을 때 구매 가격과 재활에 관해 내가 말한 내용을 기억할 수 없기 때문에 누군가가 실제로 내가 옳은지 결정하고 있을 때 내 수학을 보고 있습니다. 어쩌면 그래서 우리가 화면에 숫자를 표시하지 않는 이유도 있습니다. 제가 잊어버렸던 모든 것들이 명확해질 것이기 때문입니다. 농담이에요.
응, 고려해 볼게, 매튜. 전혀 나쁘지 않습니다. 여러분이 숫자를 보는 것을 좋아한다는 것을 알고 있습니다. 우리는 거래 심층 분석을 통해 이에 대해 알아보려고 노력합니다. 많은 투자자들은 자신의 수치를 공유하는 것을 좋아하지 않습니다. 그것은 제가 과거에 알아차린 것일 뿐이지만 좋은 질문입니다.
괜찮은. 다음 의견은 Seth Adams의 글입니다. Seth는 다음과 같이 말합니다. “세 번째 부동산 거래에서 세 개의 부동산을 사려고 할 때 탈락했습니다. 그러나 환불 불가능한 보증금 5,000달러를 도매업자에게 준 지 일주일 후 마침내 깨달았습니다. 이것은 기껏해야 괜찮을 만큼 나쁜 거래였고, 그 잠재적인 괜찮은 거래는 스트레스와 시간 손실을 감수할 가치가 없었다는 실사입니다. 협상을 시도했지만 여전히 꼼짝도 하지 않았다”고 말했다.
그래, 그거 정말 짜증날 것 같아. 나쁜 거래로 더 많은 돈을 잃는 것보다 거래로 5천 달러를 잃는 것이 더 낫습니다. 도매상에게서 물건을 구입할 때도 까다롭습니다. 자, 지난 8년 동안 부동산과 관련된 모든 것이 상승, 상승, 상승, 상승, 상승, 알았죠? 나는 광고 메스꺼움을 언급했습니다. 이는 정부가 인쇄한 모든 돈과 매우 낮은 금리를 유지하기 때문입니다. 그래서 부동산과 관련된 위험은 훨씬 적었습니다. 그렇죠? 규칙은 당신에게 유리했습니다.
저는 NFL이 규칙을 변경하여 쿼터백을 칠 수 없고 와이드 리시버를 만질 수 없다는 비유를 사용했습니다. 그러면 공을 던지는 것이 덜 위험해집니다. 차단하는 일이 줄어들 것입니다. 드롭 패스도 줄어들고 불완전한 부분도 줄어들 것입니다. 규칙이 바뀌는 곳이라면 공을 던지는 것이 더 합리적입니다.
글쎄요, 부동산 투자에서도 그런 일이 일어났습니다. 부동산에 유리한 규칙을 만들려면 부동산에 투자하는 것이 더 합리적입니다. 글쎄요, 그 중 일부가 바뀌기 시작했습니다. 이는 이제 위험이 다시 돌아오고 있다는 것을 의미합니다. 이는 부동산을 구매하는 가장 위험한 방법이 다시 돌아오고 있음을 의미하며 불행히도 이는 종종 도매업자로부터 구매하는 경우가 많습니다. 당신은 보장을 받지 못하고, 대표성을 받지 못합니다. 그들은 원하는 것은 무엇이든 말할 수 있습니다. 라이센스가 없습니다. 그들은 침실이 3개라고 말하지만 실제로는 침실이 2개라고 말할 수 있습니다.
한번은 도매업자로부터 집을 샀는데 그 집의 면적이 1,650평방피트였다고 합니다. 나는 모든 숫자를 다 썼다. 이것은 BRRRR이었습니다. 실제로 평방 피트당 가격을 알아보았는데, 정말 정확했습니다. 혼자서 훌륭하게 일했는데, 훨씬 낮게 평가받은 이유는 1,650평방피트가 아니었기 때문이다. 실제로는 1,150평방피트 규모의 집이었습니다. 도매업자는 실제보다 500평방피트 더 크다고 주장했고, 도매업자는 허가를 받지 않았기 때문에 할 수 있는 게 아무것도 없었다. 그들은 누구에게도 책임을 질 수 없습니다. 그런 사람들 중 한 사람에게서 물건을 사면 마치 벼룩시장에 가거나 길가에서 초밥을 사는 것과 같습니다. 불평할 사람이 없습니다. 그들은 도시를 통과하지 않았습니다. 그들은 초밥을 파는 허가를 받지 못했습니다. 귀하는 자신의 책임하에 구매했습니다.
그리고 우리는 도매를 좋은 거래를 할 수 있는 능력이라고 말합니다. 모든 도매업자가 나쁜 것은 아니지만 대부분은 그렇습니다. 그래서 안타깝습니다. 매튜님, 제 조언은 전통적인 구매 방식을 고수하라는 것입니다. 대리인을 구하고 귀하를 보호하는 계약을 체결하세요. 실사를 하십시오. 마음에 들지 않으면 환불 가능한 보증금으로 5,000달러를 돌려받아 그 돈을 잃지 않도록 하세요. 죄송합니다. 하지만 그 이야기를 공유해 주셔서 감사합니다.
좋습니다. Glenn Jay Susi가 쓴 "주스는 짜낼 가치가 없습니다." 나는 그것을 훔쳐야 한다. 나는 그것을 좋아한다. 고마워요, 글렌. 아마 이전 에피소드 중 하나에서 그런 말을 한 것 같아요. 그리고 아마도 녹색을 보고 있었으므로 녹즙이었을 것이고, 아마도 청포도였을 것입니다. 그래서 실제로 내 머리, 대머리 청포도가 생각나고, 말하자면 이 에피소드가 짜낼 가치가 있기를 바랍니다.
이 에피소드를 볼만한 가치가 있다고 생각하시면 YouTube에 댓글을 남겨주세요. 또한, 어디에서 팟캐스트를 듣든 별 5개 리뷰를 주신다면 많은 의미가 있을 것입니다. 왜냐하면 다른 사람들은 항상 BiggerPockets의 최고 자리를 차지하려고 노력하고 있지만 우리는 그렇게 하고 싶지 않기 때문입니다. 일어나다. 그러니 온라인으로 가서 리뷰를 남겨주세요. 당신의 생각을 모두에게 알려주십시오.
또한 모든 청취자 여러분, 오늘이 이 곡이 녹음되는 성 패트릭의 날이라는 사실을 몰랐다면 이것이 아일랜드 억양이 아니라 스코틀랜드 액센트라는 것을 깨달았습니다. 액센트가 스코틀랜드식으로 나오네요. 어쩔 수가 없어요. 하지만 저희 방송을 들어주셔서 정말 감사드립니다. 나는 당신이 다른 일을 할 수 있다는 것을 알고 있습니다. 주머니에 돈을 넣지 않는 방식으로 축하하는 술집에 있을 수도 있지만 대신 우리는 돈을 꺼낼 것입니다. 그래서 당신이 여기 있어서 기뻐요. 우리 쇼를 지원해 주셔서 감사합니다. 계속해서 진행하겠습니다.
좋습니다. 다음 질문은 Hermosa Beach에 있는 Derek Vikas님의 질문입니다.
데릭:
안녕, 데이빗. 제 이름은 데릭 비카스입니다. 저는 캘리포니아 주 허모사 비치 출신이며 BiggerPockets의 오랜 청취자이자 팟캐스트의 열렬한 팬입니다. 그리고 여러분이 공개한 모든 정보. 저는 첫 번째 거래에서 상당히 성공적이었습니다. 이는 주로 팟캐스트와 제공된 모든 정보 덕분이라고 생각합니다. 감사합니다.
지금 나는 갈림길에 서 있는 것 같은 느낌이 든다. 내 부동산 포트폴리오를 확장하는 데 도움이 되는 전략을 선택하는 방법에 대한 귀하의 통찰력이 필요합니다. BiggerPockets에서 여러분의 이야기를 듣고 배우면서 저는 하락장에서도 부동산에서 성공하는 방법에 대한 다양한 전략을 배운 것 같습니다. 하지만 그 모든 것들이 얼마나 흥미롭고 흥미진진한지, 서로 다른 방향으로 끌려가는 듯한 느낌이 들고, 구체적으로 하나의 전략에 어떻게 집중해야 할지 모르겠습니다.
제 자신에 대해 조금 말하자면, 저는 33살입니다. 저는 W-2 직업으로 일하며 연간 약 $200,000를 벌고 초과근무로 $230,000를 벌 수 있는 기회도 있습니다. 연금도 있어서 최대한 오래 머물려고 노력하고 있어서 의료혜택도 받아요. 나는 독신이다. 저는 아내나 아이가 없기 때문에 지출이 매우 적고 꽤 많이 절약할 수 있습니다.
2022년 1,030,000월에 캘리포니아주 앨러미다에서 듀플렉스 주택을 $90,000에 구입했습니다. 나는 그것에 약 $1.2를 넣었으므로 수리 후 가치는 아마도 1.25에서 450 정도일 것입니다. 그래서 거기에 꽤 상당한 양의 강제 자산이 있습니다. 나는 refi나 HELOC를 통해 자금을 인출하고 해당 듀플렉스의 180,000평방피트 미사용 공간에 잠재적으로 재투자하여 주니어 ADU를 만드는 것을 생각하고 있습니다. 게다가 저는 수익률이 높은 저축 계좌에 $XNUMX의 현금을 저축해 두었습니다.
그래서 인내심을 갖고 더 저축해서 LA 시장에 투자해야 할지 아니면 다른 주를 떠나야 할지 알아보려고 합니다. 저는 오클라호마나 댈러스 포트워스 지역과 같은 북부 텍사스를 주시하고 있습니다. 왜냐하면 지금은 BRRRR, 중기 임대, 단기 임대, 현금 상환 refi, 1031 교환과 같은 다양한 전략이 있기 때문입니다. 나는 특정 전략에 집중하는 방법을 모르고 기본적으로 장기적인 성공과 부를 위해 최선을 다하는 방법에 대한 통찰력이 필요합니다.
귀하가 제공하는 모든 종류의 정보나 통찰력에 미리 감사드립니다. 다시 한 번, 열렬한 팬입니다. 감사해요. 안녕.
데이비드 :
좋아요, 데릭, 재정에 대한 배경을 알려주셔서 감사합니다. 이 부분을 따로 골라서 분류하고 각 부분에 대해 조언을 드릴 수 있는지 살펴보겠습니다. 첫 번째 부분은 HELOC이나 현금 재융자를 통해 알라메다에 있는 부동산에서 돈을 인출할 때 항상 모기지 브로커와 상담하여 옵션을 검토하는 것입니다.
따라서 One Brokerage에 저희에게 연락하시면 저희가 실제로 귀하의 이율이 얼마인지, 귀하가 이로부터 인출할 수 있는 자본금이 얼마나 되는지, 확인을 위해 마감 비용이 얼마나 될 것인지에 대해 직접 검토해 드릴 수 있습니다. 때로는 부동산에서 30만~40만 달러를 빼내는데 마감 비용이 20만~25만 XNUMX천 달러이고 그렇게 하는 것은 말이 안 되기 때문에 그렇게 하는 것이 합리적일 수도 있습니다. 그래서 그것은 당신이 스스로 알아내려고 하기보다는 항상 앉아서 누군가와 이야기하고 싶은 것 중 하나입니다.
저축한 돈 중 일부를 투자하는 것까지는... 글쎄요. 우선, 훌륭한 W-2 직업을 갖게 된 것을 축하합니다. 그렇게 많은 돈을 벌고 그 돈을 절약하는 일을 잘하고 있다면 당신은 분명히 귀중한 직원입니다. 그것은 전투의 절반 이상입니다. 그래서 당신이 그 부분을 올바르게 이해했다면 나는 당신을 칭찬하고 싶고 모든 사람이 그것이 전부라는 것을 들었으면 합니다.
이제 그 돈으로 무엇을 할 것인지 이야기해 봅시다. 당신은 은행에 180만 달러와 잠재적으로 약간의 자산을 가지고 있습니다. 나는 부동산에 ADU를 구축하는 것을 좋아하지 않습니다. 이제 그 이유를 말씀드리겠습니다. 하지만 그렇게 하기 전에, 만약 그런 일이 일어나게 된다면 앨러미다에 있는 1.2만 달러짜리 부동산에서 하는 것이 더 합리적이라는 점을 말씀드리고 싶습니다. 오클랜드 바로 옆에 있는 작은 섬이에요. Bay Area의 매우 바람직한 부동산, 낮은 범죄율, 주변 지역보다 훨씬 낮음, 좋은 학교 성적. 이곳은 모두가 살고 싶어하지만 공급이 제한된 곳입니다. 작은 섬이라 더 많은 부동산을 지을 수 없기 때문에 주변 지역보다 이 지역이 더 가치가 높습니다.
ADU를 건설하려면 공급이 제한된 지역에 있고 가격대가 높은 지역에 있기를 원합니다. 그 이유는 잠시 후에 설명하겠습니다. 하지만 그렇습니다. 여러분은 이것이 효과가 있는 분야에 계십니다. 하지만 일반적으로 내가 그것을 좋아하지 않는 이유를 말해 보겠습니다. ADU 구축에 자금을 조달할 수 없기 때문입니다.
사람들은 항상 이것에 대해 숫자를 계산하고 이렇게 말합니다. “글쎄요, $120,000이면 ADU를 만들 수 있어요. 임대료에 1,200달러, 1,500달러가 추가될 예정입니다. 이렇게 하는 것이 합리적입니다.” 이 경우에는 아마도 당신이 있는 지역에서만 한 달에 2,200달러에서 2,600달러 정도가 될 것 같아요, 데릭. 문제는 재정을 조달할 수 없다는 거예요, 그렇죠? 따라서 1% 규칙은 부동산의 현금 흐름을 판단할 때 살펴보는 것입니다. 자금을 조달할 때 훨씬 더 의미가 있습니다.
지금 당장 모든 숫자를 살펴보고 싶지는 않지만, 120만 달러짜리 부동산을 구입하고 그 부동산이 한 달에 1,200달러에 임대할 예정인데 20%를 다운하면 25달러를 지불하게 됩니다. 해당 거래에 대한 현금 흐름을 얻기 위해 120만 달러를 다운하는 것이 아니라 해당 거래에 대한 현금 흐름을 얻기 위해 다운 다운하는 것입니다.
ADU는 자금 조달이 불가능하기 때문에 처음부터 다시 구축해야 할 때 아직 존재하지 않으면 가치가 떨어집니다. 당신은 똑같은 $120,000를 가지고 다른 곳에서 $500,000의 부동산을 구입하고 부동산에 항상 더 많은 가치를 추가하지 않는 것을 짓는 데 드는 비용으로 이미 지어진 ADU로 집 전체를 얻을 수 있습니다.
이제 이전에 했던 것처럼 알라메다와 같은 지역에서는 집이 그리 크지 않기 때문에 가치를 얻을 가능성이 더 높다고 말씀드리겠습니다. 더 많은 평방피트를 추가하고 있습니다. 이게 당신에게 도움이 될 거예요, 데릭. 하지만 모든 사람에게 효과가 있는 것은 아닙니다. 그래서 당신의 재산이 어디에 있는지 말해줘서 기뻐요. 당신이 해야 할 일은 ADU를 구축할 경우 비용이 얼마나 들 것인지 분석하는 것입니다. 나는 허공에서 120,000달러라는 금액을 뽑아냈다. 건축비가 이 정도인지는 모르겠습니다. 그냥 그렇다고 치자. 그리고 해당 부동산에 대해 얼마의 임대료를 받을 수 있는지 살펴보고 해당 투자에 대한 ROI를 결정하십시오. 당신은 그것이 꽤 괜찮기를 원합니다.
그렇다면 당신은 내가 이 ADU에 120만 달러를 썼고 돌려받을 수 없다면 그것이 내 집에 얼마나 많은 자산을 추가할 것인지 말해야 할 것입니다. 자, 우리가 그 지역에 서비스를 제공하기 때문에 David Greene 팀과 함께 집을 구입했다면 당신이 그것을 언급했을 것이므로 우리를 사용하지 않았을 것 같습니다.
따라서 향후 귀하를 대리하기를 원하시면 저희 중개인에게 연락하시거나 귀하가 사용한 중개인에게 가서 구성을 실행하게 하고 부동산 자체에 얼마나 많은 가치가 추가될 것인지에 대한 아이디어를 제공하십시오. 중요하지 않고 실제로 높은 수익을 얻지 못한다면 아마도 ADU를 구축하는 데 가장 적합한 방법이 아닐 것입니다.
그것이 귀하의 집에 많은 가치를 더할 것이고 귀하의 돈에 대한 확실한 수익을 제공할 것이라면 저는 그것을 계속하는 것을 고려할 것입니다. 그것이 효과가 없거나 홈런이 아니라고 가정하면, 그 돈을 다른 곳에 쓸 수 있는 곳을 살펴보세요. 낡고, 두들겨맞고, 영원히 시장에 600,000만 달러에 상장되어 있는 부동산을 사러 갈 수 있습니까? 500을 제안하고 $120짜리 집에 500,000만 달러를 투자하세요. 수리에 40만 달러를 더 투자하면 $620,000, $630,000의 가치가 있습니다. Alameda 부동산에서 했던 것과 같은 강제 지분 작업을 수행하여 더 많은 현금 흐름을 얻기 위해 개별적으로 임대할 수 있는 XNUMX~XNUMX개 단위의 부동산을 갖게 됩니다.
기초, 거기에 들어갈 배관, 거기에 들어갈 배수 장치, 거기에 들어갈 전기에 대한 비용을 지불해야 하기 때문에 그것은 처음부터 완전히 작은 구조물을 짓는 것보다 훨씬 더 나은 용도일 것입니다. 도시를 통과해야합니다. 모든 것에는 허가를 받아야 합니다. 정말 오랜 시간이 걸릴 거예요. 그런 다음 골조, 건식 벽체, 지붕, 모든 마감재를 만들어야 합니다. 처음부터 부동산을 짓는 것은 매우 비용이 많이 듭니다.
나는 이미 건설되고, 기초가 이미 있고, 배관이 있고, 전기가 있고, 골조가 있는 부동산을 마무리하는 것을 훨씬 더 좋아합니다. 단지 차고나 지하실로 사용되는 것뿐이고 별 도움이 되지 않습니다. 따라서 이것이 귀하가 최종적으로 수행할 작업의 속도를 파악하는 데 도움이 되기를 바랍니다.
좋습니다. 다음 질문은 노스캐롤라이나주 롤리에 사는 Kevin Sibillia님으로부터 왔습니다. “부동산을 팔고 이자만 누리는 것이 좋을까요, 아니면 임대수익을 보유하고 즐기는 것이 좋을까요? 제 아내는 49세이고 저는 51세입니다. 우리는 XNUMX년 후에 완전히 은퇴할 예정입니다.”
좋습니다. 이자를 즐긴다는 것은 이익을 즐긴다는 뜻이라고 생각합니다. 문제는 당신이 그것에 대해 세금을 내야 한다는 겁니다, 케빈. 내 추측으로는 당신이 51세이고 당신의 아내가 49세라면 당신은 아마도 한동안 그 돈을 갖고 있었을 것이므로 자본 이득세가 가해질 것입니다. 중요하다. 그건 짜증나는 일이니까 아마 당신이 이 세금을 내야 하는 걸 보고 싶지 않을 겁니다.
아, 총 임대 가치가 1.5만 달러라고 말씀하신 것으로 알고 있습니다. 당신은 백만 달러를 갚았고 월 소득은 $7,000입니다. 나는 그것을 좋아한다. 나는 그것이 꽤 좋은 숫자라고 생각합니다. 나는 당신이 그 부동산을 보유하고 모든 것이 더 비싸지는 것처럼 임대료가 더 비싸짐에 따라 시간이 지남에 따라 그 자산이 커지도록 하는 것을 보고 싶습니다.
우리가 큰 붕괴에 직면할 것이고 그 일이 일어나기 전에 부동산의 가치가 당신이 팔고 싶은 것보다 훨씬 더 낮아질 것이라고 생각하지 않는 한, 당신이 그 시간을 맞추는 것이 어렵고 그것을 재배치하는 것이 더 어려울 것입니다. 은퇴한 경우 자본. 내 생각엔 당신이 실제로 여기서 꽤 좋은 일을 하고 있는 것 같아요, 케빈. 나는 당신이 좋은 속도에 있는지 확인합니다. 속도가 좋지 않으면 상황이 조금 바뀔 수 있습니다.
하지만 이자율이 좋다고 가정하면 이 부동산은 올라갈 것입니다. 부동산 관리자에게 문의하거나 BiggerPockets 임대료 견적서를 통해 귀하의 부동산에 대해 시장 임대료를 청구하고 있는지 확인하세요. 시장 임대료가 아닌 경우 한 달에 $7,000에서 그 이상으로 늘릴 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 많은 사람들이 그런 실수를 저지르고 뒤처집니다.
하지만 여기서 말하는 내용에는 큰 조치를 취해야 한다는 내용이 전혀 없습니다. 노스캐롤라이나 주 롤리에 3개의 임대 주택이 있고, 사우스 캐롤라이나주에 2개의 임대 주택이 있습니다. 이는 부동산을 소유하기에 좋은 시장입니다. 앞으로는 점점 더 많은 사람들이 해당 지역으로 이주하게 될 것입니다. 당신은 실제로 매우 견고한 위치에 있습니다. 나는 그것들을 파는 것에 대해 전혀 걱정하지 않을 것입니다. 지금 제가 듣고 있는 내용에 따르면 꽤 괜찮은 것 같아요.
하지만 그 질문에 감사드립니다. 기분이 조금 나아졌기를 바랍니다. 은행에 돈이 남아 주머니에 구멍이 난 경우, 또 다른 질문을 제출해 주시면 더 많은 돈을 살 수 있는 곳이나 그 돈을 어디에 쓸 수 있는지에 관해 이야기해 드리겠습니다.
괜찮은. 다음 질문은 Cristian Vences의 질문입니다.
크리스티안 :
안녕, 데이빗. 저는 텍사스주 휴스턴에 사는 Cristian입니다. 저는 풀타임 사이버 보안 엔지니어이자 파트타임 부동산 판매 대리인입니다. 우선 제 상황과 질문을 들어주셔서 감사드립니다. BiggerPockets 커뮤니티에는 팟캐스트에 대한 긍정적인 리뷰만 있습니다. 그리고 청취자 여러분, David의 책을 하나도 읽지 않았다면 놓치고 있는 것입니다. 하하.
어쨌든, 어떤 맥락에서는 현재 듀플렉스를 해킹하고 있어요. 이사할 때 내 집을 1,250달러에 빌릴 수 있을 것 같아요. 나는 내년 여름에 FHA 대출 상품으로 또 다른 주택 해킹을 할 계획입니다. 약혼자와 내 수입을 합산하면 연간 약 180,000달러를 벌 수 있습니다. 그리고 네, 제가 확인해보니 그녀가 이 일을 하겠다고 하더군요.
하지만 간단히 말해서, 우리의 최대 월 부채 잠재력은 $6,500로 추정됩니다. 이를 거꾸로 살펴보면, 계약금 650,000%, 이자율 3.5%, PMI 7%, 연간 이자 프리미엄 $1, 연간 세금 계산서 $2,400를 기준으로 최대 $19,500의 대출 금액을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 저는 휴스턴에 살고 있으므로 농가가 없는 경우 세금 가치의 3%를 추정합니다.
내 명확한 기준은 다음과 같습니다. 새 부동산을 해킹하고 싶은데 이상해 보일 수도 있지만 현금 흐름 기준이 마이너스 $1,250입니다. 즉, 현재 임대료를 다른 부동산으로 바꾸고 싶습니다. 내가 보기에 나는 시장 임대를 위해 내 유닛을 나 자신으로부터 임대하고 있는 것입니다. 이제 그것은 최악의 시나리오입니다. 이상적으로는 새 집 해킹으로 인한 현금 흐름이 1,250달러가 되기를 원하지만 이는 너무 현실적이지 않은 것 같습니다.
내 질문은 다음과 같습니다. 하나, 내 대출 추정 계산에 대해 의견을 주실 수 있나요? 그리고 네, 저는 현재 부채를 여기에 포함시켰고 DTI 비율을 56%로 추정했습니다. 둘째, 나의 명확한 기준에 대해 어떻게 생각하시나요? 현금 환급이 포함되지 않았다는 것을 알고 있지만 저는 25세이고 엄청난 가치 잠재력을 지닌 좋은 부동산을 얻는 것의 가치를 정말로 알고 있습니다. 게다가 3.5% 다운된 상태로 들어가겠습니다. 카드를 올바르게 지불하면 현금으로 현금으로 수익을 얻을 가능성이 높습니다.
셋째, 주택 해킹으로 인한 현금 흐름을 극대화하는 방법은 무엇입니까? 떠오르는 것은 방별 임대와 단기 임대다. 넷째, 우리집 해킹전략의 위험성에 대해 어떻게 생각하시나요? 나의 현재 출구 전략은 보유 및 임대입니다. 위험을 최소화하는 두 가지 주요 사항이 있습니다. 하나는 BRRRR 방식처럼 많은 재활을 통해 가치를 추가하는 것이고, 두 번째는 각 개별 유닛을 장기간 임대하면서도 여전히 내 기준에 도달할 수 있는지 확인하는 것입니다.
다섯째, 마지막으로 FHA 203(k) 대출 상품에 대해 말씀해 주시겠습니까? 나는 이 대출 상품이 내 다음 집에서 큰 역할을 할 것이라고 정말로 상상했습니다. 내가 잘못된 길로 인도되고 있다면 알려주세요. 다시 한 번 감사드립니다, 데이빗. 귀하의 답변을 기다리겠습니다. 청취자 여러분, BiggerPockets 포럼에서 저를 찾으실 수 있습니다. 제 이름은 크리스티안 방스입니다. H가 없는 Cristian이고, Vences는 울타리처럼 철자가 있지만 Victor와 마찬가지로 V가 있습니다. 평화.
데이비드 :
알겠습니다. 고마워요, 크리스티안. 이것을 몇 가지 다른 구성 요소로 나누어 보겠습니다. 먼저, 제 대출 추정 계산에 대해 말씀해주실 수 있나요? 당신은 모든 것을 스스로 하는 것을 좋아하는 DIY 사람들 중 한 명인 것 같아요. 하지만 다시 한 번 말씀드리겠습니다. 모기지 차단기와 이야기하고 전문가에게 이 문제를 해결하도록 하는 것이 더 좋습니다. 그들은 이미 당신을 위해 대출을 받는 일을 하고 있을 것입니다.
그들은 귀하의 재정 상황과 귀하가 수행한 계산에 관한 모든 사항을 알아야 하며, 이 모든 정보를 설명하는 대출 공개서를 귀하에게 보낼 것입니다. 그냥 그들과 이야기하는 것이 더 낫습니다. 그래서 사람들을 위해 이런 일을 할 수 있도록 대출 회사를 시작했습니다.
그러니 모기지 브로커와 연결해보세요. 나는 당신과 함께 일하고 싶습니다. 하지만 우리가 아니라면 다른 사람을 찾아서 업무의 일환으로 귀하의 대출 계산을 검토하도록 하십시오. 어쨌든 그들은 그렇게 할 것입니다. 추가 작업이 아닙니다.
두 번째, 나의 명확한 기준에 대해 어떻게 생각하시나요? 나는 그 점을 좋아하고, 위험을 최소화할 수 있는 방법에 대해 생각하고 있다는 점도 좋아합니다. 정말 똑똑해요. 찾고 있는 것이 무엇인지 명확하게 알면 올바른 거래가 올 때 이를 올바른 거래로 인식하는 것이 쉬워집니다. 데이트와 매우 흡사합니다. 당신이 배우자에게서 원하는 것이 무엇인지 모른다면, 당신은 누구와 데이트해야 할지 모르고 무엇이든 빠지게 될 것입니다.
하우스 해킹으로 현금 흐름을 강화하는 방법은 무엇입니까? 글쎄요, 제가 본 대부분의 사람들이 그것에 접근하는 방식은 그들이 부족한 기술을 보충하려고 노력한다는 것입니다. 내 말은 그들이 보는 모든 단일 속성을 분석하기 시작할 것이라는 것입니다. 이 600베드룸 집을 보세요. 알겠습니다. 침실을 625달러에 임대합니다. 계산기를 살펴보겠습니다. 좋아요, 이 침실 XNUMX개짜리 집을 보세요. 침실 임대료는 $XNUMX입니다. 계산기를 사용해 보겠습니다. 그리고 그들은 모든 작업을 반복해서 수행하고 그다지 효과가 없는 동일한 숫자를 계속해서 생각해냅니다.
제가 좋아하는 것은 조금 축소해서 큰 그림을 보고 어떤 레버를 당기면 가장 큰 변화가 생기는지 자문해 보는 것입니다. 따라서 임대료를 높이려고 할 때 방당 임대료를 늘리는 것이 합리적이지만 이는 작은 수단입니다. 한 달에 600달러에서 한 달에 625달러로 가는 것은 그리 크지 않습니다. 침실을 하나 더 추가하면 더 커집니다. 모든 침실이 600개에서 500개로 줄어들더라도 침실을 하나 더 추가하면 여전히 돈이 더 추가됩니다. 그것이 더 큰 레버입니다.
따라서 방을 임대하여 집을 해킹하려는 경우 원하는 것은 방이 더 많은 집을 찾는 것입니다. 유닛별로 집을 해킹하고 싶다면 더 많은 유닛이 있는 집을 찾고 싶을 것입니다. 일단 이것을 파악한 후에는 평면도, 면적의 크기, 실제 부동산의 설정을 기반으로 유닛을 추가하기 더 쉬운 부동산을 찾고 싶을 것입니다. 말이 돼?
따라서 현금 흐름을 과급하는 방법에 관해서는 올바른 방법을 찾고 있습니다. 큰 레버가 무엇인지 확인한 다음 최대한 많은 레버를 얻거나 해당 레버를 최대한 세게 당기십시오.
우리집 해킹 전략의 위험성에 대해 어떻게 생각하시나요? 나는 하우스 해킹이 그 모든 전략 중에서 가장 위험이 가장 적은 전략이라고 생각합니다. 따라서 사람들은 부동산에 공격적으로 투자하게 될 것입니다. 저는 그들이 보수적인 자산군에 공격적으로 투자하기 시작하는 것을 보고 싶습니다. 왜냐하면 그렇게 하면 위험이 완전히 완화되기 때문입니다. 그래서 나는 당신이 거기에 좋다고 생각합니다.
마지막으로 FHA 203(k) 대출 상품에 대해 말씀해주실 수 있나요? 다시 한 번 말씀드리지만, 이는 귀하가 모기지 브로커와 상의해야 할 사항입니다. 이에 대해 제가 약간의 배경 지식을 제공해 드리겠습니다. 203(k) 대출 상품은 구매 가격의 97%, 아니 96.5%를 빌릴 수 있을 뿐만 아니라 부동산 재활의 96.5%를 빌릴 수 있는 FHA 대출입니다.
이것이 바로 집에 대한 낮은 계약금을 넣은 다음 해당 부동산에서 수행될 자재, 노동 및 건축에 대한 대출에 대한 낮은 계약금을 넣기 때문에 모두가 그것을 좋아하는 이유입니다. 그래서 그것은 온통 낮고, 낮고, 낮습니다. 우리는 저렴한 가격을 얻었습니다. 그들은 바닥을 뚫고 부서지고 있습니다.
그러나 대부분의 경우와 마찬가지로 사실이라고 믿기에는 너무 좋을 수 있습니다. 203(k) 대출 상품을 사용하려는 계약자는 많지 않습니다. 그래서 그들은 대출기관으로부터 돈을 받고 뛰어넘어야 할 난관이 많습니다. 일반적으로 집에 입찰하려면 세 명의 다른 계약자를 구해야 합니다. 계약자는 특정 지점에서 대금을 받는 데 동의해야 합니다. 그들은 이것에 대해 돈을 빌려줄 사람이 입찰을 면밀히 조사하게 될 것입니다. 그들이 작성해야 할 서류 작업이 훨씬 더 많아지고 그들은 그것을 싫어합니다.
이제 시장이 얼마나 뜨거운지에 따라 판매되는 주택이 적은 지금과 같은 시장에서는 이 문제를 피할 수 있을 것입니다. 아직도 판매되는 주택이 많다면 203(k) 대출을 기꺼이 감당할 건설 회사를 찾는 데 매우 어려움을 겪게 될 것입니다. 그것은 단지 내 경험이었습니다.
종종 동영상 조회수를 얻기 위한 방법으로 전문가로 판매되거나, 아무도 모르는 극비 사항에 대해 이야기하거나, 관심을 받고 싶어서 재활원에 모든 돈을 빌릴 수 있습니다. 당신이 그들에게 코스를 수강하기 위해 돈을 지불하기를 원합니다. 많은 경우 주스는 짜낼 가치가 없습니다.
당신을 낙담시키려는 것이 아닙니다. 나는 먼저 몇 명의 계약자와 이야기를 나누고 이것이 그들이 열려 있는 것인지 확인하겠습니다. 그렇다면 203(k) 대출 상품에 대해 모기지 브로커와 상담해 보세요. 저희와 상담해 보시기 바랍니다.
그래서 거기에 있는 학사 내용 중 일부를 잘라내고 여러분에게 필요한 격려를 드렸기를 바랍니다. 나는 당신이 사물에 대해 얼마나 많이 생각하는지 좋아합니다. 나는 당신이 모든 것을 계획하고 문제를 예상하고 있다는 것을 좋아합니다. 투자자들은 이렇게 생각해야 합니다. 행운을 빕니다, 크리스티안. 이 문제가 해결되기를 바랍니다.
알았어, 얘들아. 이것이 오늘의 마지막 질문입니다. 이것이 우리 영상의 끝입니다. 당신은 정말 대단하다고 말하고 싶습니다. 감사합니다. 당신은 정말 대단하고 우리는 당신을 사랑합니다. 나는 당신이 어디서든 부동산 정보를 얻을 수 있다는 것을 알고 있습니다. 그래서 우리에게 와서 Seeing Greene을 보고 BiggerPockets를 듣는 것은 엄청난 의미가 있습니다. 시간이 있으면 다른 BiggerPockets 동영상을 확인해 보세요. 그렇지 않으면 다음 주에 뵙겠습니다.
그리고 저를 따라오세요. 저는 소셜 미디어 @davidgreene24에 있습니다. 내 웹사이트도 davidgreene24.com입니다. 나는 당신들을 더 잘 알고 싶습니다. 그러니 손을 내밀어 보세요. 쇼에 대해 어떻게 생각하는지 알려주시고 YouTube에 댓글도 남겨주세요. 다음 주에 뵙겠습니다.
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이 에피소드에서 다루는 내용:
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- 구역 지정 요구 사항 및 이를 해결하는 방법 ADU를 구축하거나 간단한 임대 부동산을 조정하여
- 타 주에서 투자하기 그리고 여부 임대를 구매하기 위해 기본 거주지를 판매 그만한 가치가 있어요
- 부동산 파트너십을 시작하고 구성하는 방법 (그리고 David가 단독으로 투자하는 이유)
- ADU 구축 vs. 임대 부동산을 구입하는 것이 훨씬 더 안전한 방법입니다.
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참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
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