MMCC에 대해 더 살갑게 듣고 싶으시다면, 다양한 수입원을 만들다? 글쎄요? 더 많은 부동산을 구입할 필요가 없습니다 그것을하기 위해. 대신에 다음을 수행할 수 있습니다. 기존 임대 부동산을 캐시카우로 전환…그러나 적절한 자격을 충족해야 합니다. 바로 오늘의 첫 손님이 바로 이 분, 스테이시, 님이 찾고 있습니다. 그녀는 여러 부동산을 갖고 있고 일부는 부동산을 지을 만큼 충분한 토지를 갖고 있습니다. 두 번째 임대 부동산 추가. 하지만 높은 현금 흐름을 누릴 가치가 있는 개발을 하고 있을까요?
다시에 오신 것을 환영합니다. 그린을 만나다, David와 Rob이 여러분과 같은 BiggerPockets 청취자의 부동산 질문에 답변합니다! 먼저 Stacie에게 그녀에 대해 이야기하겠습니다. 구매 vs. 구축 딜레마에 빠져 있으며 이는 오늘날 시장에서 훨씬 더 의미가 있습니다. 그렇다면 투자자는 저축하려고 애쓰는 중 계약금 그는 무엇을 해야 하는지 묻습니다. 저축하고, 다른 곳에 투자하고, 주택담보대출을 갚으세요.. 마지막으로 David는 주택 담보 "계약" 및 방법 집 해킹으로 가장 많은 돈을 벌어보세요.
David에게 질문을 하시겠습니까? 그렇다면, 여기에 질문을 제출하십시오 David가 Seeing Greene의 다음 에피소드에서 답할 수 있도록. 타다 BiggerPockets 포럼 다른 투자자들에게 의견을 물어보거나 Instagram에서 David를 팔로우하세요. 실시간 Q&A에 참여하고 질문에 대한 답변을 그 자리에서 받을 수 있도록 그의 생방송 시간을 확인하세요!
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데이비드 그린:
BiggerPockets 팟캐스트입니다. 다들 무슨 일이야? BiggerPockets Real Estate 팟캐스트의 호스트인 David Greene입니다. 카우아이에서 여러분에게 왔습니다. 제가 부동산에 대해 좋아하는 점 중 하나는 전 세계 청취자들로부터 질문을 받을 수 있다는 것입니다. 저는 여러분 중 더 많은 사람들이 같은 입장에 도달할 수 있기를 바랍니다. 오늘은 여러분이 그렇게 하는 데 도움이 될 몇 가지 조언을 공유하겠습니다. 오늘 Seeing Greene 에피소드에는 주택 담보 계약이 무엇인지, 사용해야 하는지 등 좋은 내용이 많이 담겨 있습니다. 현재 현재 포트폴리오에서 창출하고 있는 현금 흐름을 재투자하는 가장 좋은 방법과 이에 대해 어떻게 생각해야 하는지 그리고 우리가 왔다 갔다 하는 청취자 중 한 명과의 실시간 통화입니다.
부동산에서 벌어들인 돈을 가져와서 가지고 있는 자산을 개선해야 하는지, 아니면 새 자산을 구입해야 하는지, 그렇다면 그 결정을 왔다 갔다 할 때 고려해야 할 사항을 결정하도록 돕습니다. 오늘날 시장의 많은 사람들은 자산을 갖고 있으며 이를 어떻게 사용해야 하는지 알아내려고 노력하고 있습니다. 이는 때로는 더 많은 부동산을 구입하는 것을 의미하지만 때로는 보유하고 있는 부동산을 개선하는 것을 의미하기도 합니다. 저는 특히 이 주제를 좋아합니다. 왜냐하면 많은 사람들이 자산을 갖고 있고 HELOC을 통해 이를 활용하고 있지만 HELOC 자금을 더 큰 포트폴리오로 확장하거나 보유한 자산을 개선하기 위해 사용해야 하는지 확신하지 못하기 때문입니다. 그래서 우리는 Seeing Greene의 오늘 에피소드에서 그 내용과 더 많은 내용을 다룹니다.
잠시 후 첫 번째 손님을 모실 예정이지만, 그 전에 여러분 모두를 위한 간단한 팁을 알려드리겠습니다. 다음 질문에서 이에 대해 더 자세히 듣게 되겠지만 저는 확고한 신념을 갖고 있습니다. 특히 자산을 활용하고 그 돈을 부동산 개선, 장식 개선, 편의 시설을 추가하고, 더 멋지게 만들고, 더 나은 사진을 찍는 것은 자본에 대한 수익을 얻을 수 있는 빠른 방법이며, 이는 자본금을 다시 상환하는 데 사용할 수 있습니다. 나는 오늘날의 시장에서 꽤 높은 이자율로 집에서 200,000달러를 꺼내서 그것을 부동산 계약금으로 사용하고 나머지 80%에 대해 또 다른 대출을 받아야 하고 이자율이 높을 때 빚을 쌓아두는 것을 좋아하지 않습니다. 더 높은.
나는 전함 대신 제트 스키를 사용하는 것과 같은 들어오고 나가는 전략을 훨씬 더 좋아합니다. 에퀴티를 일부 빼내고, 집을 고치고, 수익을 개선한 다음, 그 수익으로 에퀴티 대출금을 갚고, 다시 어떻게 할 수 있는지 스스로에게 물어보세요. 가지고 있는 자산을 개선하고 단기 임대 전쟁에서 승리하기 위해 동일한 20달러 또는 30,000달러를 어떻게 재활용할 수 있습니까? 좋습니다. 오늘 첫 번째 손님을 만나보겠습니다. Stacie를 스튜디오에 오신 것을 환영합니다. 스테이시, Seeing Greene에 오신 것을 환영합니다. 당신에 대한 약간의 배경 지식. 귀하는 텍사스 주 뉴 브라운펠스의 오스틴 지역에 단독 주택, 복층 주택 및 일부 부동산을 보유하고 있습니다. 여기 재미있는 이야기가 있습니다. 저는 약 XNUMX년 전에 New Braunfels에 투자할 뻔했고 그랬으면 좋았을 거라 생각합니다. 왜냐하면 아주 잘했을 것이기 때문입니다.
저도 같은 문제에 빠졌습니다. 처음 들었을 때는 이 정도였는데 지금은 50,000만 달러 더 올랐습니다. 나는 너무 늦게 들어가서 다른 사람들에게 하지 말라고 말하는 것과 같은 실수를 저지르고 싶지 않습니다. 왜냐하면 나는 그 예에서 그것을 배웠기 때문입니다. 올바른 일을 하고 뉴 브라운펠스 자산을 갖게 된 것을 축하드립니다. 그럼 오늘 당신의 생각을 말해 보세요.
스테이시:
감사합니다. 네, 그렇습니다. 우리가 보유하고 있는 부동산과 우리가 100% 보유하고 있는 장기 매수 전략을 고려해 볼 때 우리는 뉴 브라운펠스에 이 부동산을 보유하고 있습니다. 우리는 실제로 보이지 않는 곳에서 그것을 구입했고 그것은 우리에게 매우 좋은 구입이었습니다. 다세대 구역입니다. 과달루페 강에서 한 블록 떨어진 곳에 단독 주택이 있고 장기 임대인이 있지만 이미 다세대 구역으로 지정되어 있기 때문에 개발할 기회가 있습니다. 반 에이커 부지입니다. 그런 다음 Travis 호수 근처 Lago Vista에 있는 이 XNUMX/XNUMX에이커 부지는 개발 기회도 있는 가족으로부터 우리에게 제공되었습니다.
따라서 우리는 우리가 소유하고 개발 기회가 있는 두 가지 부동산을 보유하고 있을 뿐만 아니라 다음 투자 부동산을 구매하려는 유혹을 받습니다. 그래서 우리는 뉴 브라운펠스에 장기 임차인이 있고 그곳에서 한 달에 약 600달러의 현금이 흐르고 있기 때문에 코스를 그대로 유지하고 해당 부동산을 그대로 둘지 결정하려고 하는 시점에 있습니다. 그 자체와 그 다음 일부. 그런 다음 우리는 무엇을 해야할지 알아내려고 노력하는 빈 공간이 있습니다. 사우스 오스틴에 있는 우리 듀플렉스에는 한 달에 약 2,100달러의 현금 흐름이 있습니다. 그래서 우리는 거기에 두 개의 장기 임대를 가지고 있습니다. 우리는 지금 당장은 이를 개발하거나 아무것도 할 생각이 없습니다. 그래서 우리는 그런 변곡점에 있습니다.
다음 투자 부동산을 구매할 것인가, 아니면 지금이 실제로 강제 지분을 취득하고 New Braunfels 부동산을 개발하거나 Lago Vista에 무언가를 건설할 때입니까?
데이비드 그린:
알았어.
롭 :
여기서 첫 번째 질문은 다음 부동산에 들어가고 싶은 이유가 무엇입니까? 단순히 성장을 위해 다음 자산에 들어가고 싶은 이유이며 “이봐, 포트폴리오에 추가하고 싶은 것뿐이야. 현금 흐름이 별로 필요하지 않습니다.” 아니면 매달 추가로 몇 백 달러가 필요하기 때문에 더 많은 현금 흐름을 원하기 때문에 다른 부동산으로 들어가고 싶습니까?
스테이시:
매달 추가 현금이 필요하지 않습니다. 우리는 포트폴리오를 성장시키고 싶고 일종의 투자도 하고 싶습니다. 시장 타이밍, 시장 진출 시간에 관한 것이 아니라는 것을 압니다. 하지만 여전히 금리가 내려갈 경우 모두가 시장으로 돌아오기 전에 지금이 좋은 시기인 것처럼 느껴집니다. . 그래서 우리는 포트폴리오를 키우고 싶기 때문에 다음 부동산을 얻고 싶지만 우리가 앉아 있는 이러한 부동산을 실제로 개발할 때가 언제일까요? 그래서 우리는 반드시 어느 길로 가야할지 모릅니다.
롭 :
내 생각에 당신이 현금 흐름에 압박을 받지 않고 많은 것을 가지고 있고 더 많은 부동산을 위해 구역화된 부동산을 가지고 있다면 나는 하나의 부동산으로 많은 수입원을 만드는 것을 좋아합니다. 가능한 한. 따라서 열정이 있고 일종의 헌신이 있고 새로운 건설을 진행하려는 열린 마음이 있다면 그렇게 해야 한다고 생각합니다. 열렬한 팬이시군요. 저는 사실 신축이야말로 지금 일어나고 있는 많은 일들에 대처하는 가장 좋은 방법이라고 생각합니다. 왜냐하면 부동산을 사면 더 높은 이자로 무언가를 얻을 수 있기 때문입니다. 그래서 저는 누군가의 마크업 없이 가서 자신의 비용으로 무언가를 만들 수 있다면… 가서 Redfin에서 새 건축물을 구입한다면 당신은 그들의 비용을 지불하고 당신도 비용을 지불하는 것입니다. 그에 대한 프리미엄이죠?
따라서 자신의 비용으로 무언가를 구축할 수 있다면 실제로는 MLS에서 해당 항목을 가져오는 것과 동일한 마크업이 아니며 재정비하여 돈을 인출할 때 당연히 이에 대한 이자율이 더 높을 것입니다. 그것이 타당하다면 MLS에서 곧바로 부동산을 구입하는 것만큼 나쁘지는 않을 것입니다. 따라서 12개월에서 18개월 정도 기다릴 수 있는 능력이 있다면 지금 당장은 처음부터 다시 구축하는 것이 정말 현명한 일이라고 생각합니다.
데이비드 그린:
괜찮은. 나도 이것에 무게를 둘 것이다. 나는 그 질문을 좋아한다. 제가 살고 있는 Bay Area 지역에서는 이런 일이 많이 발생합니다. 일반적으로 더 비싼 지역에서 볼 수 있습니다. 여기서 문제는 ADU를 지을 것인가, 아니면 새 집을 살 것인가 하는 것입니다. 그리고 까다로운 점은 건축 자금을 조달할 수 없다는 것입니다. 건축에 자금을 조달할 수 있다면 거의 항상 "그래, 가지고 있는 자산을 개선하기만 하면 돼"라고 말하는 것이 쉬울 것입니다. 문제는 이를 위해서는 많은 자본을 투자해야 한다는 것이다. 그래서 저는 가능한 한 사과 대 사과로 전환하는 것을 단순화하려고 노력하고 싶습니다. 그리고 저는 제가 이 일에 투입할 자본에 대해 얼마나 많은 현금 흐름을 받게 되는지에 대한 질문을 했습니다.
이에 대한 ROI는 얼마이며 얼마나 많은 자산을 구축할 수 있습니까? 이에 대한 투자 수익은 얼마입니까? 따라서 이미 가지고 있는 자산에 추가하려면 이를 위해 얼마나 많은 돈을 투자해야 하며, 자산이 증가할 것이라고 생각하십니까?
스테이시:
New Braunfels 부동산의 경우 ADU를 건설하기 위해 아마도 약 200,000의 자본금을 투자해야 할 것입니다. 적어도 ADU는 그렇죠? 조립식 ADU는 아마도 약 200,000개일 것입니다. Lago Vista 부동산의 경우 해당 부동산을 개발하기 위해 투자할 자본금은 아마도 250에서 XNUMX만 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 해당 부동산을 건축할 수 있도록 준비하려면 훨씬 더 많은 정리와 작업이 필요합니다. 그래서 나는 우리가 동시에 두 가지를 할 것이라고 생각하지 않습니다. 제 생각에 우리는 실제로 살펴보고 싶은 마음이 듭니다... 저는 뉴 브라운펠스 부동산이 성장하는 지역이고 위치가 과달루페 강에서 한 블록 떨어져 있기 때문에 가장 잠재력이 있다고 생각합니다. 그래서 저는 제가 말할 수 있는 모든 것에서 뉴 브라운펠을 개발하는 데 많은 장점이 있다고 생각합니다.
데이비드 그린:
그렇다면 New Braunfels에 $200,000를 투자한다면 부동산에 자산을 추가하시겠습니까?
스테이시:
예, 저는 우리가 부동산에 지분을 추가할 것이라고 믿습니다.
데이비드 그린:
얼마나 추가할 것 같나요?
스테이시:
아마 추가할 것 같아요. 40,000년 전에 샀어요. 우리는 아마도...지난 150,000년 동안 부동산에서 약 XNUMX의 자기자본을 얻었을 것입니다. 따라서 ADU를 추가하면 ADU를 넣을 수 있도록 프론트 하우스도 약간 구성해야 합니다. 잘 모르겠지만 아마 약 XNUMX개 정도 추가할 것으로 추측합니다. , 해당 부동산의 지분은 XNUMX입니다. 제가 공유한 숫자가 맞는 것 같나요?
데이비드 그린:
나는 그 지역을 모른다. 응, 그럴 수도 있지. 효과가 있을 수 있습니다. 현금흐름은 어떻습니까? $200,000에 ADU를 건설한다면 임대료는 얼마입니까?
스테이시:
예, 지금은 임대 중이고 P는 모두 1800입니다. 18, 1900에 단독 주택을 25에 임대하고 있으므로 현금 흐름이 좋습니다. 우리는 부동산의 두 번째 주요 구조물로 간주되지 않고 최대 1,000평방피트의 ADU를 지을 수 있습니다. 따라서 1,000평방피트는 아마도 임대할 수 있을 것입니다. 오늘날 시장에서는 18평방피트에 대해 1900, 1,000년경을 말씀드리겠습니다.
데이비드 그린:
좋아요. 이 작업을 추가하면 해당 부동산에 대한 재산세가 증가하여 가치가 더 높아지나요?
스테이시:
가능성이 높습니다.
데이비드 그린:
그렇다면 뉴브라운펠스의 2.5% 정도는 어디에 있나요?
스테이시:
아니요, 약 2% 정도입니다. 1.97 정도죠. 응.
데이비드 그린:
그래서 그것은 꽤 건강한 수익입니다. 내 말은, 재산세를 추가로 내고 보험도 더 많이 들겠지만 그래도 1800이라고 말씀하셨는데 그 집을 임대할 거라고 생각하시나요?
스테이시:
예.
데이비드 그린:
따라서 1400을 투자하기 위해 그 중 200,000을 계속 유지한다고 가정해 보겠습니다. 그것은 나쁜 거래가 아닙니다. 1%의 법칙에서 크게 벗어나지 않았습니다. 단점은 $200,000의 자산을 추가하기 위해 $100,000를 지출한다는 것입니다. 따라서 해당 돈을 은행 계좌에서 부동산으로 이체하기 때문에 어떤 의미에서는 실제로 자산을 잃고 있는 것입니다. 거기에서 $100,000의 가치를 잃게 될 것이지만, 월 $1,400 또는 월 $1,300와 같은 추가 현금 흐름을 얻게 될 것입니다. 자, 제가 그런 식으로 프레임을 만든 이유는 다음과 같습니다. 내 생각에 Stacie, 여기서 당신의 임무는 이 $200,000로 스스로에게 물어보는 것입니다. 만약 내가 이 $13를 다른 투자 수단에 투자한다면 한 달에 1,400달러나 $100,000라고 말하는 것보다 더 나은 수익을 얻을 수 있고 $200,000의 자산 손실을 피할 수 있을까요? $100,000를 새 주택 건설에 투자하면 결국 $XNUMX의 자산을 잃지 않고 얻을 수 있습니까?
그것은 $200,000의 스윙이거나 더 나은 현금 흐름을 얻을 수도 있고 현금 흐름이 그다지 좋지 않을 수도 있지만 자본을 많이 잃지는 않을 것입니다. 그런 기회를 생각해 보셨나요?
스테이시:
나는 하지 않았다.
데이비드 그린:
좋아요. 그렇게 마음이 가는군요. 200,000달러짜리 물건을 현금으로 지불하고 고치고 다시 융자를 받아 다시 할 수 있거나, 백만 달러짜리 부동산을 사서 200,000달러를 내려놓을 수 있다면 어떨까요? 그거 갖고 있어요. 내 생각에는 세 가지 옵션이 있습니다. 당신은 그것을 어떤 것에 대한 계약금으로 넣거나, 어떤 것에 대해 현금을 지불하거나, 그것을 당신이 가지고 있는 부동산에 넣습니다. 롭, 무슨 생각해요?
롭 :
네, 정말 그러고 싶었을 것 같은데요... 불행하게도 이번 에피소드에서는 이 문제를 해결할 수 없을 것입니다. 하지만 어떤 종류의 자산을 추가할지 알고 싶습니다. 왜냐하면 다음과 같은 이유 때문입니다. 드물다고는 말하지 않겠지만, ADU나 보조 유닛 등 자신의 자산에 무언가를 건설한다면, 구축하고 있는 형평성은 돈의 양에 꽤 비례해야 한다고 생각합니다. 너 투자하고 있는 거 맞지? 그래서 당신이 200을 쓰려고 하는데 자본금이 100,000달러밖에 안 된다고 생각한다면, 나도 David의 의견에 동의할 것입니다. 나는 아마 그렇게하지 않을 것입니다.
나는 그것에 대한 일대일 비율을 얻을 수 있는 곳을 찾으러 갈 것이지만, 부동산에 추가를 추가함으로써 완전한 형평성을 얻을 수 있을지 궁금합니다. 대답이 '예'라면 나는 그 길로 가서 그것을 구축한 다음 현금 재조정을 하고 그 돈의 상당 부분을 돌려받으려고 노력할 것입니다. 왜냐하면 그렇게 하면 돈의 꽤 상당 부분을 얻게 되기 때문입니다. 돌아오면 그 시점에서 ROI가 급등합니다. 나는 하나의 부동산에 소득 흐름을 쌓을 수 있고 실제로 큰 차이를 가져오기 때문에 이 전략의 열렬한 팬입니다. LA에 부동산이 있었어요. 제가 구입했을 당시 모기지 금액은 400달러였습니다. 그 이후로 재융자해서 지금은 4,200달러 정도인데, 지금은 본채를 임대하고 있습니다. 한 달에 3,500달러에서 5,000달러 정도입니다.
뒷마당에 한 달에 2300달러에서 3,000달러까지 가는 ADU가 있고, 임대하지 않는 세 번째 유닛도 있지만 예전에는 그랬고, 그 유닛에 대한 추가 비용은 2,000달러였습니다. 따라서 모든 것을 합산하면 한 부동산에 대해 8,000달러 정도였으며 그에 대한 이익 마진은 매우 건전합니다. 귀하의 조경 청구서는 모두 하나의 자산으로 통합됩니다. 귀하의 모든 청구서는 이 하나의 사업으로 통합됩니다. 그래서 저는 귀하가 투자한 자산이 투자에 대해 일대일이라는 가정 하에 기본적으로 하나의 부동산에서 가능한 한 많은 수입원을 구축하는 것을 좋아합니다. 당신이 넣은 것.
데이비드 그린:
그게 바로 열쇠야, 스테이시. 당신이 자본으로 얻는 것보다 더 많은 돈을 투자한다면 나는 그 거래를 좋아하지 않습니다. 그 말을 듣고 당신의 마음에는 무슨 일이 일어나고 있습니까?
스테이시:
응. 아니, 정말 말이 되네요. 나는 모든 숫자에 대해 100%는 아닙니다. 이것이 제가 얻을 수 있는 최대치이지만, 그 부동산에서 얻을 수 있는 실제 자산 측면에서 더 깊이 파고들겠습니다. 응, 그리고 여기서 커브볼을 던지려고 그러는 거지? 로스앤젤레스에 있는 우리 집은 San Fernando Valley에 있고, 언덕 위 Encino에 있습니다. 그래서 인터넷이 좀 불안정하네요. 내 말은, 우리는 원래 이 집을 갖고 팔거나 팔지 않으려고 했는데, 그것을 일종의 투자용 부동산으로 사용하고 임대해 줍니다. 우리의 최근 생각은 텍사스에서 더 많은 부동산을 사기 위해 이 집을 팔아야 한다는 것이었습니다.
그래서 우리는 모든 주택을 포트폴리오의 일부로 다루려고 노력하고 있으며 이를 최대한 활용하는 방법을 알고 있습니다. David, 당신은 캘리포니아 북부에 계시지만 잘 모르겠습니다. 우리는 단지 캘리포니아에서 벗어나고 싶다고 생각하기 시작했습니다.
데이비드 그린:
충격적인. 나는 누군가가 이런 말을 하는 것을 들어본 적이 없습니다.
스테이시:
응, 절대 그렇지 않지?
데이비드 그린:
응. 아마도 거기에 많은 자산이 있기 때문에 생각해 볼 문제입니다. 돈을 어디에 넣을지 모르고 그 문제를 먼저 파악해야 하는 것처럼 들리지 않는 한, 그것을 팔고 텍사스에 돈을 넣는 것이 도움이 될 것이라고 생각하지 않습니다. 우리는 자본을 어디에 배치할 것이며 어떻게 배치할 것입니까? 우리가 이미 가지고 있는 것을 기반으로 구축하는 것만큼 간단하지는 않을 것 같습니다. 그 현금 중 일부를 가져가서 내가 고칠 수 있고 가치를 더할 수 있는 문제가 있는 물건을 구입할 수 있는 방법을 찾고 싶은 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 알고 있는 해당 지역에 ADU를 구축하는 것도 나쁘지는 않습니다. 임차인이 생기고 가치가 올라갈 것이라는 것을 알고 있습니다.
그것은 당신을 해치지 않을 것입니다. 나는 텍사스의 높은 재산세를 싫어합니다. 그렇죠? 부동산 가치가 올라가면 해당 세금으로 인해 얻을 수 있는 현금 흐름이 손상됩니다.
스테이시:
그렇구요, 보험도 오르고 그래서 매년 꾸준히 보험이 오르고 있습니다.
데이비드 그린:
좋아요. 음, 고마워요 스테이시. 이것은 좋은 질문이었습니다. 요금이 높기 때문에 점점 더 많은 사람들이 이 질문을 하는 것 같아서 자동으로 되는 것은 아닙니다. 네, 다른 부동산을 사러 가야겠습니다. 이제 요금이 정말 높아지고 있습니다. 현금 흐름을 만들기가 어렵습니다. 그래서 우리는 이런 질문을 하기 시작했습니다. 이 문제를 제기해 주셔서 감사합니다.
스테이시:
너희들을 감사합니다.
데이비드 그린:
고마워요, 스테이시.
롭 :
고맙습니다.
데이비드 그린:
좋습니다. 오늘 함께 해주셔서 Stacie에게 감사드립니다. 방금 Rob을 Chipotle에 내려주었기 때문에 오늘 남은 에피소드 동안 혼자 비행할 예정입니다. 하지만 참여해 주신 Rob에게 큰 감사를 드립니다. 나는 너무 감사해서 그가 그토록 좋아하는 부리토에 추가 guac을 얻을 수 있도록 실제로 그에게 1달러를 남겨 두었습니다. 한 자산을 최대한 활용하기 위한 그의 팁은 훌륭한 시사점이며 이를 공유해 주셔서 감사합니다. Rob과 나, 또는 나 또는 BP 세계의 다른 누군가가 귀하의 특정 질문에 답하도록 하고 싶다면 bigpockets.com/david로 이동하여 제출하시면 제가 귀하를 좋아하게 될 것입니다. Seeing Greene에 질문을 제출하셨다면 친구라고 생각해주세요. BP Con에서 만나면 같이 사진도 찍고 안아주고 좋은 말씀도 드릴게요.
오늘의 대화와 지금까지의 청취자 질문에서 어느 정도 가치를 얻으셨기를 바랍니다. 하지만 이 섹션 이후에 더 많은 내용이 나올 예정입니다. 저는 쇼 중간에 잠시 시간을 내어 여러분 모두가 YouTube에 남긴 댓글이나 팟캐스트를 검토할 때 남긴 댓글을 공유하고 싶습니다. 우리의 첫 번째 리뷰는 1981년 South Bay에서 나왔습니다. “Seeing Greene 에피소드를 좋아해요. 나는 이 에피소드를 좋아하고 Rob이 시리즈에 참여하게 된 것은 큰 도움이 됩니다. 제 아내와 저는 XNUMX년 동안 Bigger Pockets의 음악을 듣고 있습니다. 우리는 마침내 처음 두 개의 듀플렉스를 구입했으며 더 많은 부동산을 취득할 계획입니다. 이 팟캐스트와 커뮤니티가 없었다면 이 일을 해낼 수 없었을 것입니다. David, Rob, 그리고 전체 BP 커뮤니티에 감사드립니다.”
별 840개 리뷰를 남겨주신 South Bay님께 감사드립니다. 정말 대단해요. 우리 청취자 중 일부가 가서 당신의 인도를 따르기를 바랍니다. 또한 당신이 북부 캘리포니아 베이 지역의 사우스 베이에 있다면 우리는 기본적으로 이웃입니다. 저는 당신과 한 시간 정도 떨어진 곳에 살고 있으니 꼭 인스타그램으로 연락하세요. 당신이 그 댓글을 남긴 사람이라는 것을 알려주십시오. 그리고 제가 북부 캘리포니아에서 하는 모임에 당신을 초대할 수 있는지 보도록 하겠습니다. 여기에 YouTube 채널에서 직접 나온 Seeing Greene 에피소드 XNUMX에 대한 몇 가지 댓글이 있습니다. 첫 번째는 Dan Cohan에서 나왔습니다. “이 멋진 비디오를 공유해 주셔서 감사합니다. 특히 멀리서 부동산에 투자할 때 개조 비용을 추정하는 데 어려움을 겪는다는 점에 진심으로 공감합니다.” 그리고 Laura Peffer는 "네, To Cash Flow or Not to Cash flow에 대한 전체 쇼를 해주세요."라고 덧붙였습니다.
글쎄요, 당신은 말했고 우리는 들었습니다. 우리는 실제로 현금 흐름이 없는 부동산을 구입해도 괜찮은지 아니면 안 되는지에 대한 쇼를 녹화했으며 제작진과 함께 현금 흐름이 부동산에 투자하는 유일한 이유인지 아니면 투자하지 않아도 괜찮나요? 아마도 우리는 현금 흐름 방어자와 감사의 복수자가 있는 곳에서 앞뒤로 있을 것입니다. 놓치신 경우, 돌아가서 853월 6일에 공개된 에피소드 XNUMX을 들어보세요. 이 에피소드에서는 세 가지 마이너스 현금흐름 거래를 분석했습니다. 좋습니다. 다음 질문으로 들어가겠습니다. 좋습니다. 다음 질문은 Roy Gottsteiner님의 질문입니다. 그는 해외에 거주하는 외국인이어서 자금 조달에 어려움을 겪고 있다.
그는 60~65%의 대출 대 가치 비율만 받을 수 있으며 FHA 또는 HELOC와 같은 상품에는 접근할 수 없습니다. Roy는 10년 전에 노스캐롤라이나와 오하이오에 투자를 시작했으며 현재 10개의 단독 주택 임대 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 그는 주로 BRRR 및 장기 전통 임대를 수행하고 있으며 최근에는 중기 임대를 시작했습니다. 로이는 “안녕 데이비드. 이 에피소드는 매우 도움이 되며 현재 시장 역학과 투자 여정에서 내 자신의 위치를 기반으로 내 생각을 지속적으로 조정하는 데 도움이 됩니다. 모든 것에 감사드립니다. 나는 한 달에 3,000~35달러의 현금 흐름을 제공하는 XNUMX개 단위의 포트폴리오를 구축했습니다. 저는 XNUMX세이고 좋은 직업을 가지고 있기 때문에 이 수입은 필요하지 않으며 모든 것을 재투자할 계획입니다.”
“저는 재정적 독립을 향한 발전을 더욱 발전시키기 위해 그 돈을 사용할 수 있는 가장 좋은 방법을 생각하려고 노력하고 있습니다. 제가 염두에 두었던 몇 가지 옵션은 다음과 같습니다. 여러분의 생각을 듣고 싶습니다. 또 다른 것이 있다면 생각해 봐야 할 것 같아요. 장기 보유를 위해 평균하는 주가 지수와 달러 비용에 정기적으로 투자합니다. 달러 비용 평균화는 기본적으로 가격이 하락하더라도 주식을 계속 구매한다는 의미입니다. 우리가 이 문구를 생각해낸 것은 재밌습니다. 달러 비용 평균은 가격이 낮아지더라도 계속 구매하세요. 결국에는 가격이 올라갈 것이고 원래 가격보다 낮은 평균으로 구매하게 될 것이기 때문입니다. 높은. 두 번째는 레버리지를 줄이고 현금 흐름을 높이기 위해 투자 부동산에 대한 모기지를 상환하는 것입니다.”
“셋째, 돈을 절약하고 매년 30,000달러가 들어가는 창의적인 금융 거래를 찾아보세요. 나의 마지막 구매는 42,000달러 항목의 서브 10였는데, 정말 좋은 구매였습니다. 선배님의 현명한 조언을 기다립니다.” 알겠습니다. 질문해주셔서 감사합니다. 알겠습니다. 나는 이것에 대해 꽤 빨리 대답할 수 있다. 나는 주택담보대출을 갚는다는 생각을 좋아하지 않습니다. 특히 주택담보대출을 구입하고 XNUMX개를 가지고 있다면 현재 이율이 매우 낮을 것이므로 그렇게 해서 많은 돈을 절약할 수는 없기 때문입니다. 또한 소유가 무료이고 명확할 때 실제로 지불할 필요가 없기 전에 엄청난 양의 모기지를 지불해야 하므로 수년 동안 그 돈에 대한 수익을 실제로 볼 수 없습니다.
실제로 모기지에 대한 이자를 없애기 전에 이러한 것들을 갚으려고 노력하는 데 10년, 15년, 20년이 걸릴 수도 있습니다. 따라서 일어날 일은 더 빨리 자산을 구축할 수는 있지만 은행에 더 빨리 돈을 투입할 수는 없다는 것입니다. 그래서 저는 그 아이디어를 좋아하지 않고 주가지수에 투자하는 것도 좋아하지 않습니다. 왜냐하면 제가 정말로 이해하지 못하는 것에 대해 조언을 주고 싶지 않고 확실한 조언이 있는지도 모르기 때문입니다. 주식 투자에 관해서는 누구에게나 줄 수 있습니다. 나는 또한 당신이 장기적으로 부동산을 더 잘할 것이라고 생각합니다. 따라서 세 번째 옵션은 돈을 절약하고 지난 번에 했던 것과 같은 창의적인 금융 거래를 찾는 것이 꽤 좋습니다.
그리고 이것이 내가 그것을 좋아하는 이유입니다. 창의적인 금융 거래를 찾지 못한다면, 당신은 단지 더 많은 준비금을 갖고 있을 뿐이며, 특히 우리가 직면하고 있는 경제를 고려할 때 많은 준비금을 가진 누군가에 대해 내가 화를 내는 것을 결코 발견하지 못할 것입니다. 과거에는 확장과 인수가 성공의 전부였습니다. 얼마나 많은 문을 얻을 수 있나요? 그게 칵테일 파티 자랑이었는데, 문이 이렇게 많아요. 미래에는, 당신이 지킬 수 있는 것은 무엇일까요? 이미 구입한 부동산을 어떻게 유지할 수 있습니까? 그리고 예비금은 당신을 거기에서 구하는 데 큰 요인이 될 수 있습니다. 좋습니다. 다음 질문으로 넘어갑니다. 이것은 버지니아주 Hampton Roads의 Chris Lloyd가 보낸 것입니다.
크리스 로이드:
안녕 데이빗. 제 이름은 버지니아 주 뉴포트 뉴스의 Chris Lloyd입니다. 그리고 여기 내 질문이 있습니다. 저는 현재 개조하려는 부동산을 가지고 있으며 HELOC를 사용하여 이 개조 자금을 조달할 계획입니다. 저는 자산 2개를 소유하고 있는데, 자영업을 한 지 2년이 채 되지 않았기 때문에 HELOC 자격을 얻을 수 없다는 사실을 최근에 알게 되었습니다. 1년 조금 넘게 내 사업을 풀타임으로 시작했습니다. 그래서 저는 이 프로젝트에 자금을 조달할 다른 방법을 찾고 있었는데 주택 담보 계약을 발견했습니다. 이것은 제가 팟캐스트에서 실제로 이야기하는 것을 들은 것이 아니며, 그 이유가 있는지 궁금합니다. 이것이 새로운 제품인지, 단지 관심을 끌기 위한 것인지, 아니면 이 제품이 완전 쓰레기인지는 모르겠습니다. 그래서 저는 누군가가 이것을 사용하는 데 어떤 인스턴스가 적합하고 언제, 그리고 이해가 되지 않는지 묻고 있습니다.
데이비드 그린:
좋아요, 크리스, 질문해주셔서 감사합니다. 감사합니다. 내 조언은 아니요, 심각한 재정적 어려움에 처해 있지 않는 한 주택 담보 계약을 체결해서는 안 된다는 것입니다. 그리고 설사 그렇더라도 나는 집을 팔고 자산을 가져가서 다른 곳으로 이사하는 것을 선호할 것입니다. 좋습니다. 마지막 질문은 Nick Lynch님의 영상 질문입니다.
닉 린치:
안녕하세요 David. 저는 캘리포니아주 새크라멘토에 사는 Nick Lynch입니다. 귀하와 BiggerPockets가 하는 모든 일에 감사드립니다. 나는 당신의 콘텐츠를 좋아합니다. 현재 임대 계약이 30년 2024월 XNUMX일에 종료되면 캘리포니아 새크라멘토 지역에 첫 주택을 구입하려고 합니다. 제 첫 번째 주택에 입주하고 동시에 투자하는 가장 좋은 방법은 무엇인지 궁금합니다. 캘리포니아의 가격이 얼마나 높은지를 고려하면 시간이 걸립니다. 나는 주택 해킹, 주택 호핑 또는 단순히 기본 거주지 구입을 고려하고 있습니다. 나는 장기적으로 편안하게 생활하고 계약금 후 남은 자금을 사용하여 타주 부동산에 투자할 수 있습니다. 더 쉽게 자본을 조달할 수 있습니다.
캘리포니아에서 주택 해킹이나 주택 호핑에 대한 가장 큰 우려 사항은 부동산이 너무 비싸서 몇 년 동안 거주한 후에도 해당 부동산을 현금 흐름으로 전환하려면 매우 큰 계약금이 필요하다는 것입니다. 고마워요, 데이빗. 도움을 주셔서 감사합니다.
데이비드 그린:
알겠습니다, 닉. 연락해주셔서 기뻐요. 우리는 실제로 새크라멘토 지역의 David Greene 팀에서 많은 사업을 하고 있으며 항상 이런 일로 사람들을 돕습니다. 주택 해킹의 핵심은 주택담보대출을 갚거나 값싼 주택을 구입하는 것이 아닙니다. 성공적인 하우스 해킹의 열쇠는 여기서 벗어나 나중에 현금으로 사용하는 것을 의미합니다. 먼저 거주하는 경우 5% 다운 대신 20% 다운 또는 XNUMX% 다운으로 임대 부동산을 얻을 수 있기 때문에 제가 종종 교활한 임대 전술이라고 부르는 것은 작동하는 평면도가 있는 실제 부동산을 찾는 것입니다. . 우리는 고객이 침실과 욕실 개수가 많은 부동산을 구입함으로써 고객이 수익을 창출할 수 있는 더 많은 단위를 창출할 수 있도록 도왔습니다.
또한 집의 일부를 단기 임대로 임대하거나 건물 자체에 두 개 이상의 유닛을 만들기 위해 벽을 추가하는 곳에서 이동할 수 있는 평면도로 이 작업을 수행하는 데 도움을 준 사람들도 있었습니다. . 중요한 것은 비용에 초점을 맞춰 낮게 유지하는 것이 아니라, 수입에 집중하여 높게 유지하는 것입니다. 따라서 부동산을 찾을 때 정말로 원하는 것은 침실과 욕실이 많고 주차 공간이 충분하며 사람들이 임대하고 싶은 지역에 있는 평면도를 찾는 것입니다. 당신이 살 수 있는 지하실을 찾고 싶고 위 두 유닛이나 위 두 유닛을 임대하고 ADU가 있는 평면도를 찾고 싶습니다.
귀하가 더 많이 통제할 수 있는 부동산에서 더 많은 수익을 얻을 수 있는 것입니다. 저는 이를 강제 현금 흐름이라고 부르는데, 이는 현실적이지 않기 때문에 방금 낮은 가격에 구입한 부동산보다 낫습니다. 임금이 높고 시장이 활발한 북부 캘리포니아와 같이 가치가 높은 시장에서 구입하려는 경우 저렴한 주택을 찾을 가능성이 적습니다. 저에게 직접 연락하시면 도움을 드릴 수 있는지 알아보고 면적이 가장 넓은 부동산을 살펴보고 나서 이 면적을 어떻게 조정하여 좋은 집이 될 수 있는지 자문해 보겠습니다. 마구 자르기. 좋은 질문입니다. 최선을 다해 노력하시길 바랍니다.
좋아요, 오늘 Greene을 보시는 여러분, 저와 함께 있어 주셔서 감사하고 관심을 가져주셔서 감사합니다. 부동산 투자에 대해 교육하고 부동산을 통해 부를 늘리는 데 도움을 줄 수 있게 해주셔서 감사합니다. 왜냐하면 저는 부동산에 열정을 갖고 있기 때문입니다. 너희들을 사랑. 나는 행동을 취한 용감한 영혼들 중 일부를 도울 수 있었고 다른 모든 사람들에게 대답할 수 있었던 질문을 나에게 할 수 있었으면 좋겠습니다. 그리고 귀하의 질문에 더 많은 답변을 기대하겠습니다. bigpockets.com/david로 이동하여 Seeing Greene에 질문을 제출하세요. 오늘 쇼가 즐거웠기를 바라며 Seeing Greene의 다음 에피소드에서 뵙겠습니다.
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이 에피소드에서 다루는 내용:
- 방법 하나의 임대 부동산을 다양한 수입원으로 전환
- 건물 ADU(액세서리 주거 단위) 그리고 얼마나 벌 수 있는지
- 여부 저축하거나 투자하거나 모기지를 갚아라 당신의 현금 흐름으로
- 주택 담보 "계약" 그리고 2024년에는 위험을 감수할 가치가 있는지 여부
- XNUMXD덴탈의 David가 모든 주택 해킹에서 찾는 한 가지 그러면 돈이 되는 소로 변할 거야
- Audiencegain과 So 훨씬 더!
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참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
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