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최근 몇 년 동안 상당히 새로운 대출 상품인 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 대출이 부동산 투자자들에게 큰 인기를 끌었습니다. DSCR 대출은 투자자들이 재정적 자유의 꿈을 이루기 위한 중요한 도구가 되었습니다.
이 대출은 특히 투자 부동산을 위한 것입니다. 만, 그들은 필요하기 때문에 매우 효과적이고 인기가 있습니다. 소득 확인(또는 소득 대비 부채 비율) 및 세금 환급 또는 끝없는 서류 작업 없음. 또한 자격 및 문서가 기존 모기지보다 훨씬 적지만 이자율은 거의 높지 않습니다(일반적으로 1% 미만). 이러한 대출은 처음 30년 동안만 이자만 적용되는 옵션을 포함하여 10년 동안 고정 이율을 제공하므로 경성 자금 대안과 함께 종종 발생하는 수익 및 재융자 압력을 피할 수 있습니다.
종합해 보면 투자자들이 포트폴리오를 확장하고 재정적 자유에 대한 꿈을 이루기 위해 이러한 대출에 몰려드는 이유는 당연합니다.
DSCR 대출 자격은 어떻게 됩니까?
잠재적 차용인은 DSCR 대출에 대해 처음 배울 때 때때로 혼란을 겪을 수 있습니다. 특히, 자격 과정, 특히 그들이 전통적인 자격을 갖춘 시련자에 있었던 경우. 기존의 대출 기관은 수입, 지출, 은행 계좌 거래 및 신용 기록의 모든 측면을 면밀히 조사하지만 DSCR 대출은 자격 및 인수가 주로 차용인이 아닌 부동산에 초점을 맞추기 때문에 다릅니다.
DSCR 대출 기관은 귀하의 신용 점수를 보고 은행에 몇 달간의 지불금이 있는지 확인하지만 그 외에는 귀하가 아닌 귀하의 재산이 자격이 있습니다! 즉, W-2 직업이 있든, 사업체를 소유하고 있든, 풀타임으로 부동산에 투자하고 있든, 은퇴했든, 직장을 옮기고 있든 상관없이 소득원을 의미합니다. 상관없어! DSCR 대출 기관은 엄격하게 소득을 고려하지 않습니다!
내 요율 및 조건은 어떻게 결정됩니까?
그렇다면 귀하의 자격 여부와 귀하가 지불할 요율을 결정하는 것은 무엇입니까? 주로 세 가지 핵심 요소에서 비롯됩니다.
- DSCR(채무상환비율)
- LTV(가치 대비 대출 비율)
- FICO(신용 점수)
부채 상환 비율(DSCR)
DSCR 지표가 DSCR 대출에 중요하다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 채무상환비율은 부동산(임대료) 소득을 주요 비용(모기지론에 대한 원금 및 이자, 재산세, 보험 및 적용 가능한 모든 HOA 회비)으로 나눈 값을 측정합니다.
일반적으로 부동산 투자자 월별 현금 흐름에 투자 소득이 비용을 초과하고 이익이 남을 때 달성되는 임대 부동산에서. 1.00x의 DSCR은 소득이 비용과 같고 투자자가 손익분기점을 넘고 있음을 의미합니다. 1.00x 이상의 DSCR은 투자자가 현재 현금 흐름이 있으므로 돈을 벌고 있음을 의미합니다. 예를 들어, 부동산의 월 임대료가 $1.25이고 PITIA가 $1,250(비용 – 원금 + 이자 + 세금 + 보험료 + 협회 회비)인 경우 DSCR 1,000x가 발생합니다. 1.00x 미만의 DSCR은 비용이 수입을 초과한다는 것을 의미하므로 투자자는 매달 돈을 잃고 있습니다.
이것은 대출 기관의 관점에서 어떻게 작동합니까? 대금업자는 일반적으로 투자자가 가능한 한 최대한의 현금 흐름을 만들기를 원할 것입니다. 주요 관심사는 모기지 론에 대한 지불 능력이기 때문입니다. 따라서 DSCR이 높을수록 대출 기관은 임대료가 매월 부채 상환액을 충당하는 것보다 더 많기 때문에 대출 기관이 더 확실하게 상환받을 수 있기 때문에 더 나은 대출 조건을 얻을 수 있습니다!
대출가치비율(LTV)
두 번째 결정 요인은 대출 대 가치 비율 (LTV). 이것은 대출 금액을 부동산 가치와 비교하는 간단한 지표입니다. 이것은 대출 기관에 매우 중요합니다. 왜냐하면 귀하가 대출금 지불을 중단(불이행)하는 경우 대출 기관의 주요 수단은 부동산을 압류하고 미지급 부채로 인해 손실된 돈을 부동산 자산으로 대체하는 것이기 때문입니다. 간단히 말해서, 대금업자가 압류 상황에서 빚진 것보다 더 많은 금액으로 부동산을 팔 수 있다면 대금업자는 돈을 잃지 않도록 보호됩니다.
따라서 LTV가 낮을수록 차압이 필요한 경우 더 큰 "쿠션"을 갖게 되므로 대출 기관의 손실 위험이 낮아집니다. 예를 들어, 80% LTV 시나리오(예: 차용인이 부동산을 구매하고 20% 다운)에서 $1,000,000 부동산은 차용인을 위한 $800,000 "쿠션" 또는 자산과 함께 $200,000 대출을 수행합니다. 이 상황에서 차용인이 불이행하고 대출 기관이 압류해야 하는 경우 부동산 가치가 20%($200,000) 이상 하락하지 않는 한 대출 기관은 손실 위험으로부터 보호됩니다. 탕감된 빚보다 더 가치가 있는 재산.
이 예에서 부동산이 $1,000,000의 가치를 유지하고 대출 기관이 채무 불이행으로 인해 압류된 경우 대출 기관은 실제로 앞서 나가 $1,000,000 지폐 대신 $800,000 부동산을 소유합니다. 그러나 현실 세계에서는 그렇게 간단하지 않습니다(모든 부동산 투자자가 잘 알고 있듯이!). 거의 모든 대금업자가 피하고 싶어하는 마감 비용, 법률 수수료, 시간과 에너지가 이 과정에 소요되기 때문입니다.
그렇다면 이것이 대출 조건에 어떤 영향을 미칩니 까? 간단히 말해, LTV가 낮을수록 가치 하락 및 압류 시 대출 기관에 대한 "쿠션"이 증가하므로 차용인에 대한 조건이 더 좋습니다. 위의 예에서 대금업자가 돈을 잃기 위해서는 부동산 가치가 20% 이상 감소해야 했을 것입니다. 이는 가능성은 낮지만 그럴듯한 시나리오입니다. 그러나 LTV가 60%, 즉 $600,000 부동산에 대한 $1,000,000 대출이라면 대출 기관이 손실을 입으려면 가치가 무려 40% 또는 $400,000 감소해야 합니다. 훨씬 더 가능성이 없습니다! 따라서 대출 기관은 위험이 훨씬 적은 60% LTV 대출에 대해 더 나은 조건(더 낮은 금리 등)을 제공할 수 있습니다.
FICO(신용 점수)
DSCR 대출 자격에 대한 최종 핵심 지표는 귀하의 FICO 또는 적격 신용 점수. 일반적으로 모든 사람에게 Equifax, Experian 및 TransUnion의 세 가지 신용 점수가 있으며 대출 자격에 사용되는 점수는 중간 점수입니다.
DSCR 대출은 주로 개별 대출자가 아닌 부동산을 기반으로 하지만 대출 기관은 여전히 자격의 큰 그림의 일부로 신용 점수를 보고 있습니다. 모기지 대출 기관의 신용 점수는 일반 은행이나 온라인 데이터 제공업체에서 볼 수 있는 점수와 약간 다르게 계산됩니다. 이 점수는 다른 모기지 부채와 같은 것을 더 고려하여 부동산 신용에 약간 더 가중됩니다.
대금업자의 관점에서 볼 때 다른 모기지에 대해 적시에 전액을 지불한 오랜 역사를 가진 사람은 DSCR 대출에 대한 완벽하고 시기적절한 지불 가능성을 보여주는 훌륭한 지표입니다. 신용이 좋을수록 조건도 좋아집니다.
자격을 결정하는 기타 요인
위에 나열된 "빅 XNUMX" 지표가 자격 및 요율의 주요 결정 요인이지만 그다지 중요하지는 않지만 다른 요소도 차이를 만듭니다. DSCR 대출 기관이 활용하는 다른 요소는 다음과 같습니다.
- 대출 목적: 일반적으로 대금업자가 활용하는 가치가 구매 시 더 확실하고 차용자에게 더 많은 "게임 내 스킨"이 보장되기 때문에 현금 재융자보다 인수에서 더 나은 조건을 얻을 수 있습니다.
- 대출 규모: DSCR 대출 기관은 일반적으로 "Goldilocks sweet spot" 대출 규모를 선호하며 최적의 가격 책정을 위해 너무 크지도 작지도 않습니다. 이는 초대형 임대 부동산 시장이 적기 때문입니다(즉, $3M 이상의 맨션에 대한 잠재 구매자 또는 임차인 수). 반대로 너무 작은 가치의 부동산($200 이하)은 감소 초 시골 시장, 거친 동네 또는 열악한 상태의 부동산. 가장 좋은 이율과 최저 수수료는 일반적으로 $250 – $750 대출 금액 범위에 있습니다.
- 선불 벌금: DSCR 대출 기관은 대출 선납에 대한 벌금(즉, 조기에 선납하는 경우 수수료)이 더 높을 때 최고의 이율을 제공하는 것으로 알려져 있습니다. 장기적인 관점의 투자자이고 빨리 매도할 계획이 없다면 처음 XNUMX년 이내에 선불 페널티를 훨씬 낮은 이율로 거래하는 것이 좋습니다.
DSCR 대출 기관을 선택하는 방법
DSCR 대출을 받을 준비가 되면 귀하에게 적합한 대출 기관을 선택할 때입니다. 어떻게 시작해야 하고 누구를 선택해야 하는지 파악하는 것이 때때로 압도적일 수 있습니다. 제품을 제공하는 많은 DSCR 대출 기관이 있습니다.
많은 대출 기관이 말하지 않는 DSCR 대출에 대한 비밀은 다음과 같습니다. 대출 상품은 모든 대출 기관에서 거의 동일합니다. 가장자리와 정확한 이자율에 약간의 차이가 있지만 대부분의 경우 대출은 거의 동일합니다. 그리고 금리에 관해서는 한 대출 기관이 주어진 시간에 최고의 금리를 가질 수 있지만 모든 경쟁 시장에서와 마찬가지로 오래 지속되지 않으며 결국 금리는 본질적으로 동일하게 수렴됩니다.
그렇다면 즉각적인 거래뿐만 아니라 장기적인 관계를 구축하기 위해 올바른 DSCR 대출 기관을 어떻게 선택합니까?
당신은 진실을 연마하고 싶을 것입니다 특기와 차이점 제공되는 대출 프로그램과 명성과 재정적 힘 대출 기관도 마찬가지입니다. 요율과 수수료는 꽤 비슷할 가능성이 높으므로 좋은 질문을 하고 왜 다른지 알아내십시오.
시작하기 위한 몇 가지 제안된 질문:
- 자신의 자본을 빌려주는 직접 대부업체입니까, 아니면 다른 대부업체와 협력하는 중개 중개업체입니까?
- 단기 및 중기 임대 금융과 같은 부동산 유형에 대한 특별 프로그램이 있습니까? BRRRR 대출 프로그램이 있습니까?
- 당신이 빌려주는 최대 LTV는 얼마입니까?
- DSCR이 1.00x 이상이어야 합니까, 아니면 현금이 흐르지 않는 속성에 대한 옵션이 있습니까?
- 파트너(즉, LLC의 50/50 소유자)가 DSCR 대출을 빌릴 때 더 높거나 낮은 파트너의 FICO 점수를 받을 수 있습니까?
결론
DSCR 대출 기관을 선택한 다음 귀하의 자격을 보장하여 가능한 가장 낮은 이율과 수수료를 제공하는 것은 압도적인 경험이 될 수 있습니다. 이 기사가 투자 여정에 가장 적합한 DSCR 대출을 선택하는 데 도움이 되는 강력한 리소스가 되기를 바랍니다.
이 기사는 Easy Street Capital에서 제공합니다.
Easy Street Capital은 텍사스주 오스틴에 본사를 두고 전국의 부동산 투자자에게 서비스를 제공하는 민간 부동산 대출업체입니다. 숙련된 팀과 혁신적인 대출 프로그램으로 정의되는 Easy Street Capital은 모든 경험 수준과 전문 분야의 부동산 투자자를 위한 이상적인 금융 파트너입니다. 투자자가 수리 및 플리핑을 하든, 현금이 흐르는 임대료에 자금을 조달하든, 기초 공사를 하든, 우리는 이러한 요구에 맞는 솔루션을 가지고 있습니다.
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