2023년 WILD 보험 시장의 원인(그리고 가격이 하락할 수 있는 시기)

데이비드 :
BiggerPockets 팟캐스트 쇼 819입니다.

앤드류 :
보험에 대한 중개인 및 판매자 명세서에 관해서는 해당 명세서를 액면 그대로 받아들이지 마십시오. 대출을 받는 경우 보험에 대한 대출 기관의 요구 사항이 무엇인지 확인하십시오. 또한 귀하의 시장에 투자하고 귀하가 원하는 일을 하면서 “이봐, 보험료는 얼마로 지불하고 계십니까? 어떤 종류의 보장을 받고 있나요? 어떤 어려움을 겪고 있나요?”
이 세 가지를 수행하면 적어도 좋은 출발점이 될 것입니다. 앞으로 3년을 내다보면 조금 더 힘들겠지만, 올바른 출발점이 있다면 처음부터 훨씬 더 나아질 것입니다.

데이비드 :
다들 무슨 일이야? 저는 BiggerPockets Podcast의 호스트인 David Greene입니다. 세계 최대, 최악, 최고의 부동산 팟캐스트입니다. 매주 우리는 현명한 부동산 결정을 내리는 데 필요한 이야기, 방법 및 답변을 제공합니다.
이제 현재 시장에서 오늘 우리는 현재 우리가 참여하고 있는 야생 보험 시장에 대해 이야기하고 있습니다. 우리가 여기까지 어떻게 왔는지 알아보겠습니다. 다양한 자산 클래스에 미치는 영향, 현명한 투자자가 자신의 재산과 자신을 보호하기 위해 무엇을 할 수 있는지, 보험 시장이 전체적으로 어떻게 작동하는지.
저는 파트너이자 친구인 Andrew Cushman과 함께 우주 전문가인 Robert Hamilton과 이야기를 나눌 예정입니다. 앤드류, 쇼에 오신 것을 환영합니다.

앤드류 :
여기 있어서 다행이야, 친구.

데이비드 :
네, 그렇습니다. 당신이 있어서 다행입니다. 방금 서핑을 마쳤고 이제 팟캐스트를 진행 중입니다. 오늘 꽃무늬 셔츠를 입고 나와 함께해주셔서 기뻐요. 나는 이것이 당신이 멋진 말을 하고 싶을 때 입는 셔츠라는 것을 깨달았습니다.
우리의 친구이기도 한 Brandon Turner는 멋진 셔츠를 가지고 있습니다. 그의 옷은 데님으로 만들어졌습니다. 그가 가지고 있는 셔츠는 소매가 달려 있는 셔츠인데, 그 셔츠를 입었을 때 정말 좋은 인상을 남기고 싶어한다는 것을 나는 알고 있습니다. 그럼 멋진 셔츠를 입어주셔서 감사합니다.

앤드류 :
나는 당신과 이야기 할 때 가장 좋은 것을 제시하고 싶습니다.

데이비드 :
들으니 좋네요. 좋아요, 그래서 오늘 쇼에서 우리는 누구도 정말로 이야기하고 싶어하지 않지만 모두가 들어야 하는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 이것이 부동산 세계의 비타민, 즉 보험입니다.
금리는 부동산 진입의 새로운 장벽이다. 그들은 많은 거래를 엉망으로 만들고 있으며, 현재 금리는 경험 많은 투자자들조차 게임에서 멀어지게 만들고 있습니다. 오늘의 에피소드를 듣지 않고 다른 거래를 분석하지 마십시오.
앤드류 씨, 오늘 방송에서 부동산 투자자들이 사업에 도움이 될 만한 내용은 무엇입니까?

앤드류 :
우리는 보험 시장이 무엇인지, 어떻게 탐색해야 하는지에 대한 높은 수준의 개요를 제공하고, 몇 가지 용어를 정의하고 투자자, 특히 사업에 뛰어들고 다음과 같은 끔찍한 이야기를 듣는 사람들에게 다음과 같은 내용을 제공하려고 합니다. 보험료가 3배로 오르네요.”
그것을 어떻게 이해하고, 그것을 어떻게 받아들여 새로운 거래를 검토하고 인수하면서 앞으로 나아가며, 그것이 오늘 나가서 성공적인 투자를 하는 데 방해가 되지 않도록 무엇을 합니까?

데이비드 :
괜찮은. 이제 로버트에 대해 알아보기 전에 Andrew Cushman이 직접 오늘의 빠른 팁을 알려드리겠습니다.

앤드류 :
예. 오늘의 빠른 팁은 보험이 낙하산과 같다는 것입니다. 처음에 제대로 하지 않으면 두 번 다시는 필요하지 않을 수도 있습니다.
그래서 이번 에피소드를 마치면서 올바른 보험과 완전한 보장을 받고 있는지 확인하여 성공적인 투자를 할 수 있고, 포트폴리오를 확장하고 재난이 닥쳤을 때 보상을 받을 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

데이비드 :
정말 잘했어요, 앤드류. 빠른 팁이 마음에 드시면 오늘 쇼가 끝날 때까지 끝까지 들어보세요. 녹음이 끝날 때 Andrew가 7개를 더 알려 주기 때문입니다.
이것은 훌륭한 것입니다. 당신은 아마도 당신이 필요하다는 것을 결코 알지 못했던 것들을 배우게 될 것입니다. 그러나 그것이 우리 BiggerPockets에서 하는 일입니다. 그것이 우리의 일이기 때문에 우리는 당신에게 필요한 것을 제공합니다.
좋아, 로버트를 데려오자.
로버트 해밀턴 씨, BiggerPockets 팟캐스트에 오신 것을 환영합니다. 오늘 기분이 어떠세요?

로버트 :
데이빗, 난 괜찮아요. 당신 자신은 어떻습니까?

데이비드 :
나는 잘 지내고 있다. 오늘 여기 캘리포니아는 정말 날씨가 정말 좋은 날이고 아직까지 아무런 재앙도 일어나지 않았기 때문에 행운이 따랐습니다. 거기 나무를 두드리세요.
앤드류, 오늘 하루 잘 보내고 있어?

앤드류 :
좋습니다. 당신이 말했듯이, 캘리포니아에서의 아름다운 하루입니다. 오늘 아침 꽤 놀라운 파도를 타고 몇 시간을 보냈습니다. 이제 여러분과 부동산에 대해 이야기하겠습니다.
우리는 보험에 대해 이야기하고 있습니다. 예전에는 지루했지만 지금은 더 이상 지루하지 않으며 시장에 약간의 변화가 감지되고 있다고 가정하겠습니다. 곧 거래가 시작될 것 같아 깡통따개 소리를 들은 고양이만큼 설레는 기분이에요.

데이비드 :
됐어.

앤드류 :
나 참치 좀 사러 갈 건데, 넌 항상 데이비드 얘기만 하잖아.

데이비드 :
네, 좋은 지적이군요. 이에 대해 더 자세히 알고 싶다면 제가 다룬 책 Scale을 확인하세요. 그러나 이것은 우리가 결코 이야기할 필요가 없기를 바랐던 것입니다. 보험은 흥미로워지기를 원하는 것이 아니지만, 흥미로워지면 BiggerPockets Podcast에서 다뤄서 모든 사람이 알 수 있도록 할 것입니다.
로버트 씨, 청취자들에게 자신에 대해 조금 말씀해 주시겠어요?

로버트 :
물론이죠. 저는 이곳 미국 보험국(Insurance Office of America)에서 부동산 그룹을 이끌고 있습니다. 저는 지역 관리 파트너이고 우리가 설립된 방식에 따라 미국 전역을 돌아다니는 부동산 포드를 보유하고 있습니다. 그래서 우리는 플로리다 남동쪽, 북동쪽, 그리고 서해안을 갖게 되었습니다.
우리는 이 시장에서 우리 모두가 얻는 지식을 공유하고 머리를 모아 문제를 해결하고 우리가 겪고 있는 프리미엄 및 용량 문제 중 일부를 해결하기 위해 일종의 컨소시엄 역할을 합니다. 그리고 나의 전문 분야는 다세대 공간, 더 많은 소형 목재 프레임 아파트입니다.
따라서 우리는 Andrew가 언급했듯이 시장에서 엄청난 변화를 목격했습니다. 나쁜 소식은 내가 25년 동안 본 것 중 가장 나쁜 소식이라는 것이다. 좋은 소식은 역사적으로 볼 때 약 XNUMX년 이상 지속되는 어려운 시장이 실제로 없으며 약 XNUMX년 반에서 XNUMX년 정도가 지났다는 것입니다.
그래서 우리는 바람이 이번 폭풍우 시즌의 균형을 무너뜨리지 않는다면 우리는 어느 정도 고원을 보기 시작할 것이고 희망적으로는 약간의 안도감을 느끼기를 바라고 있습니다. 오늘 이 통화를 진행하면서 보험 시장 문제에 대해 알아보겠습니다.

데이비드 :
응. 그래서 개인적으로 저는 제 포트폴리오에서 망가졌습니다. 나는 보험료가 오르기 시작하면서 집을 잔뜩 샀는데 그것이 얼마나 충격적이었고 보험이 얼마나 빨리 올랐는지 형용사로 표현할 수 없습니다. 아직 구매하지 않으셨다면 이것이 놀랍게 들릴 수도 있지만, 구매하셨다면 제가 무슨 말을 하는지 아실 것입니다.
나는 집을 샀고 단기 임대가 될 예정이었고 그것은 플로리다 남부의 해변과 매우 가까운 역사 지구에 있는 오래된 집이었습니다. 제가 받을 수 있는 가장 좋은 보험 견적은 단독 주택의 경우 연간 $26,000였습니다. 그리고 그것은 지붕을 개선하고 허리케인 친화적으로 만들기 위해 엄청난 돈을 쓴 후였습니다.
내 말은, 그것은 미친 짓이고 우리는 캘리포니아에서 문제를 겪고 있고, 플로리다에서도 문제를 겪고 있습니다. 허리케인 이달리아(Hurricane Idalia)가 사우스캐롤라이나, 조지아, 플로리다를 강타했는데, 이들 주에서는 보험사가 이미 시장에서 철수하기 시작했습니다.
그러면 보험 상태가 어떻게 변했고 어떻게 여기까지 왔는지 조금 이야기해 보겠습니다. 우리에게 간단한 역사 수업을 해주시겠어요? 로버트?

로버트 :
응. 그래서 우리는 이것을 몇 시간 동안 겪을 수 있습니다. 차트와 그래프가 있어요. 청취자 여러분과 공유하게 되어 기쁘지만 50,000피트 높이에서는 현재 시장에 용량이 없습니다. 그래서 산불부터 허리케인, 문서화되지 않은 기상 현상까지 지난 XNUMX년 동안 일어난 모든 일로 인해 건설 비용이 증가했습니다.
Andrew는 30년 전에 화재로 인해 40,000개 유닛을 잃을 수 있었다고 증언합니다. 모든 도시가 통합되고, 모든 코드가 업그레이드되고, 건설 비용이 증가하고, 인력이 부족해지면 단위당 XNUMX, XNUMX달러가 될 것입니다. 오늘 같은 불은 XNUMX~XNUMXx가 될 것입니다.
따라서 건설 비용이 예전보다 높기 때문에 소유자가 평방피트당 더 높은 비용으로 자신의 부동산을 평가해야 한다는 점과 함께 이 모든 것을 추가하게 됩니다. 이는 교체 비용 증가로 인해 수요가 더 높지는 않더라도 용량이 적고 수요가 동일한 시장에서 더 적은 수의 통신업체를 의미합니다.
그래서 무슨 일이 일어나고 있는지는 이들 운송업체가 라인을 끊어야 하는 용량 위기에 처해 있다는 것입니다. 그리고 이것이 실제 사례에서 의미하는 바는 만약 제가 25만 달러, 250가구 아파트 단지를 갖고 있다면 오늘날 그 가치는 50만 달러일 것이고 제가 예전에 한 운송업체에서 제 기본 보장 범위를 25까지 기록하고 있었다는 것입니다. 백만 개, 지금은 두세 개의 캐리어가 있을 수 있습니다. 왜냐하면 어떤 캐리어도 그렇게 많은 용량을 제공할 수 없기 때문입니다. 그리고 용량이 적을수록 요금이 높아지는 공급 수요 문제이며 요금이 올라가면 더 많은 항공사가 공간에 들어오고 더 많은 용량을 창출하여 요금을 다시 낮추기를 바랍니다.
일반적으로 이것이 하드 시장과 소프트 시장이 작동하는 방식입니다. 제 생각에는 이전의 하드 시장에서 볼 수 없었던 이 시장에서 조금 다른 유일한 항목은 일반적으로 하드 시장이 일종의 경제 이벤트의 마지막 부분에 있다는 것입니다. 이를 가속시키는 요인은 건설 비용 증가입니다.
제 생각에는 이 경성 시장이 스스로 교정되어 요금이 하락하고 더 많은 항공사가 들어오고 공제액이 더 낮아지며 정책에서 제외 사항이 더 적은 70년 또는 XNUMX년 간의 연약한 시장으로 돌아가게 하기 위해서입니다. , 그리고 보험 보장에 대한 일반적으로 더 나은 시장입니다. 우리는 이 건설 비용이 낮아지는지 확인해야 합니다. 그래서 그것은 아직 결정되지 않았습니다.
우리는 2022년 말에 약간의 감소를 보았고 목재와 철강에 대한 미래를 보기 시작했습니다. 일반적으로 분기 후에 시장에서 뒤따르는 헤징을 시작합니다. 하지만 2023년부터 매 분기마다 자재 비용이 약 6% 증가했습니다. 특히 기계 및 이러한 거래 유형에서 증가했습니다. 따라서 우리는 건설 시장에서 약간의 조정이 필요하며 그렇게 함으로써 이것이 보험 시장을 자체적으로 조정하는 이상치가 될 것이라고 생각합니다.

앤드류 :
그래서 로버트, 일반인의 관점에서 요약하자면 지난 몇 년간 운송업체에 대해 말씀하신 것처럼 들립니다. 운송업체는 실제로 청구서에 수표를 쓴 사람들입니다. 그렇죠? 캐리어라고 하면?

로버트 :
옳은. 네, 그게 당신의 보험회사이고 당신의 회사입니다.

앤드류 :
응. 그래서 통신사들은 클레임으로 난리를 피웠습니다. 플로리다 허리케인, 텍사스 동결, 캘리포니아 산불. 그래서 그것은 극적으로, 그들은 이익을 내기 위해 사업을 하고 있습니다. 그래서 그들이 수십억 달러를 보내고 보험료에서 몇십억 달러를 덜 받는 것은 그들의 주주들이 원하는 것이 아닙니다.
그래서 그들의 지불금은 엄청나게 올랐고 건물의 실제 가치도 올랐습니다. 그리고 제가 말했듯이, 화재가 났을 때 보험회사에 가서 "이 물건을 재건하려면 나에게 돈을 주세요."라고 말하세요. 이제 인건비와 소모품으로 인해 비용이 두 배, 세 배로 늘어났습니다. 그리고 예전에는 10,000달러였던 비용이 이제는 30~40달러가 되었다는 것을 알고 있습니다.
따라서 이러한 모든 것을 종합하면 시장이 어려워지고 어려워진다고 말하는 것입니다. 즉, 보험료가 엄청나게 높거나 어떤 경우에는 보험에 가입조차 할 수 없다는 뜻입니다. 플로리다를 통해 6개의 허리케인이 더 이상 발생하지 않는 한 향후 몇 년 안에 상황이 개선될 수 있습니다.

로버트 :
응. 보험은 금융시장의 강세장과 약세장과 같습니다. 우리는 이를 소프트 마켓과 하드 마켓이라고 부릅니다. 그리고 시장이 어렵다는 것은 보험 가입이 어렵다는 것을 의미합니다. 그렇게 하려면 비용이 더 많이 들고 일반적으로 조건이 그다지 유리하지 않습니다.
그러나 방금 언급한 모든 요점은 운송업체가 주거용 부동산 공간과 특정 자산에 대해 예전에 가졌던 수익성이 떨어지는 것을 보고 있다는 것입니다. 저는 10개, 12개 또는 20개의 실행 가능한 보험 회사나 운송업체를 보유하고 있을 수 있습니다. 해당 부동산에 대한 보장을 제공할 것입니다. 이제 XNUMX개가 생겼습니다.
따라서 5년 전에 존재했던 현재 시장의 통신업체 중 극히 일부만 보유하고 있지만 보장이 필요한 자산의 양은 동일할 경우 해당 통신업체는 제출 서류에 압도당하게 됩니다. 그들은 갱신 견적을 받는 속도를 늦추고 용어 이름을 지정하기 시작합니다. 그들은 공제액을 늘리고, 제외 사항을 추가하고, 가능하기 때문에 가치 평가 증가를 요구하기 시작합니다. 왜냐하면 그들은 특정 유형의 자산에 대해 한도나 보장 범위를 기꺼이 내놓는 유일한 항공사이기 때문입니다.
그리고 반드시 A, B 또는 C 자산일 필요는 없으며 전반적으로 존재합니다. 각 자산 공간에는 고유한 과제가 있지만 일반적으로 용량은 모든 사람에게 문제가 됩니다.

앤드류 :
좋아요, 그럼 당신은 올해 67~XNUMX년 안에 XNUMX%나 오른 보험료를 적어도 균일하게 받을 수 있다는 희망이 있다는 말씀이군요.

로버트 :
역사적으로 볼 때 보여줄 것이 없습니다. 시장이 더 이상 나빠질 수는 없다고 생각하지만 앞으로 나아질 것이라는 것을 보여줄 만한 어떤 것도 보이지 않습니다. 이는 일반적으로 시장이 변화하기 시작하는 시점입니다. 말도 안 된다는 걸 알지만 다시 하드 시장과 소프트 시장을 살펴보면 모두 5~7년의 유통기한이 있고 이 시장은 조금 더 오래 지속될 수 있습니다.
하지만 이는 일반적으로 상황이 더 나빠질 수 없다고 생각할 때입니다. 즉, 몇 개의 새로운 통신업체가 시장에 뛰어들고, 새로운 용량을 창출하고, 시장을 독점하고 있는 다른 통신업체에게 경쟁 시장이라는 사실을 보여줄 때입니다. 재설정이 시작되기 시작합니다.
언제 일어날지 알기 위해 수정구슬을 조사하고 있지만, 부업에 있는 통신업체가 관심을 갖고 시장에 용량을 다시 투입하지 않으면 이 속도로 계속될 수 없습니다. 단지 내 개인적인 의견이며 역사적 정확성에 기초한 것입니다.

앤드류 :
있잖아요, 저는 보험 회사를 차릴 예정이고 David는 당신에게 연간 25,000달러의 보험을 제공하겠습니다.

데이비드 :
이 시점에서는 '아니요'라고 말할 수 없습니다.

로버트 :
응. 우리는 이안을 사용합니다. 이안(Ian)이 좋은 예이다. 그것은 이루어졌고 손실은 아직 정량화되지 않았습니다. 75억 달러의 손실을 입은 사건입니다. 우리는 밤새도록 보았고 밤새도록 Ian의 유예 조치가 해제되는 순간 우리가 가지고 있던 다음 갱신 중 일부가 철회되었고 다음날 30~40% 증가로 다시 인용되었습니다.
내 말은, 그것이 시장이 무자비하게 사용되는 방법이고 Ian이 이겨냈을 것입니다. 폭풍이 시장에 미친 영향과 그것이 소매 구매자에게 어떤 영향을 미쳤는지 실제로 보기 전에는 다음 폭풍 시즌이 될 것입니다. 보험.
이제 운송업체는 방향을 바꾸고 있습니다. 제가 분기별로 말할 때 그들의 욕구와 지침 중 일부는 매주 변경됩니다. 그래서 저는 Andrew에게 오늘 부동산에 대한 예측을 제공할 수 있고, 마감하는 데 90~120일이 걸린다면 해당 예측에 사용하는 캐리어를 쏘면 해당 공간에서 완전히 제거되거나 해당 자산 클래스에서 제거될 수 있습니다. 빠르게. 그래서 지금은 매우 실시간입니다.

데이비드 :
괜찮은. 제가 어떻게 로버트 해밀턴 보험 교육 학교를 선택했는지 봅시다. 보험료는 교체 비용과 위험 요소의 조합이 될 것입니다.
각 항목이 높을수록 보험료가 더 비쌉니다. 문제의 일부는 자재와 노동력이 증가했기 때문에 교체 비용이 증가했다는 것입니다. 그리고 위험도 증가했다고 가정합니다.
그게 우리가 이야기할 수 있는 요소인가요? 폭풍인가, 보험사기인가? 보험 업계에서 보험사의 위험을 증가시켜 우리에게 더 높은 비용을 초래하는 일이 일어나고 있습니까?

로버트 :
응. 정말 사기는 아닌 것 같아요. 내 말은, 시장에는 항상 투기적인 보험 사기가 있기 마련이라는 것입니다. 하지만 그것이 바늘을 움직이는 것은 아닙니다. 그것은 단지 우리가 가지고 있는 세계적인 날씨 패턴일 뿐입니다. 어느 한 장소에서 발생한 화재가 아닙니다. 어느 한 장소에서 발생하는 일반 책임 청구가 아닙니다. 이는 지난 5년 동안 미국에서 발생한 자연재해와 수십억 달러 규모의 사건이 전 세계적으로 누적된 것일 뿐입니다. 이러한 현상은 이러한 운송업체를 통해 발생합니다.
대부분의 운송업체에는 부착 지점이라는 것이 있습니다. 따라서 Andrew의 자산 중 하나에 대한 보험 증권을 작성하고 한도가 25만 달러이고 다음과 같이 작성되어 있다면 Travelers를 예로 사용하겠습니다. 그들은 손실 중 10만~XNUMX만 달러만 집에 보관하고 재보험에 들어갔습니다. 그리고 이러한 항공사에 영향을 미치는 것은 수십억 달러 이상의 손실로 인해 이러한 항공사가 재보험에 들어가고 재보험 조약을 통해 앤드류처럼 우산 정책에 들어가는 것입니다.
역사적으로 이러한 일은 지난 5년 동안 일어났던 것만큼 자주 발생하지 않았습니다. 이것이 전 세계적으로 모든 것을 주도하는 것입니다. 그리고 재보험 조약을 맺은 보험사가 재보험 조약을 올리거나 영향을 미치게 하는 글의 일부라면 그 비율은 그들이 작성하는 모든 사업에서 볼 수 있기 때문에 이에 면역되지 않는 사람은 없습니다. . 이것이 바로 이 현재 시장이 그토록 널리 퍼져 있는 이유입니다. 재보험은 모든 회사의 글 하나하나에 영향을 미치기 때문입니다.

데이비드 :
그래서 그것은 내가 아는 것이 아닙니다. 그건 달라. 내 말이 맞다면, 그것은 대출 기관과 대표로부터 대출을 받는 모기지 산업과 유사합니다. 그 사람은 돈을 빌린 사람일 뿐이지만 그들은 그 서류를 다른 사람에게 팔고, 그 사람은 그것을 다른 사람에게 파는 것입니다. 그리고 그것은 계속해서 점점 더 큰 풀로 들어가고 있습니다.
당신은 보험이 보험사로부터 보험을 받고, 그들이 보험을 보장할 수 있는 보험이 있고, 그 사람이 그것을 가질 수도 있다는 점에서 유사하다고 말하고 있습니다.

로버트 :
정확히 맞습니다. TV의 모든 광고와 모든 가계 보험사를 보면 모두가 자신이 가지고 있는 글로벌 글을 알고 있다는 것을 알 수 있습니다. 그들이 실제로 위험에 빠뜨리는 것은 이러한 프로그램에 적용되는 글로벌 재보험에 비해 매우 미미합니다.
Ian은 75억 달러의 손실을 입은 사건이었습니다. 예를 들어 우리는 당신의 집을 사용할 것입니다. 당신이 가지고 있던 그 집의 운송인은 누구였습니까? 최근 플로리다를 떠난 항공사인 Geico라고 가정해 보겠습니다.

데이비드 :
플로리다 전역에 도마뱀이 있습니다. 그게 말이 되네요.

앤드류 :
아, 나무에서 떨어지는군요.

로버트 :
플로리다에 있는 귀하의 가정 통신업체가 이 모든 주택에 대해 PML을 작성하고 이안과 같은 재앙적인 사건이 발생한 경우 실제로 지불하는 금액과 재보험사로부터 회수하는 금액은 이 금액에 비해 적은 금액입니다. 글로벌 클레임은 다음과 같습니다. 따라서 보험사에 직접적인 비용이 발생하기 때문에 많은 영향을 미치는 것은 재보험사입니다. Andrew의 재산 보험과 마찬가지로 여행자와 같은 보험 회사의 재보험 조약 및 서면에 대한 비용은 그의 운영에 대한 비용입니다.
따라서 이 모든 것을 합산하면 직원에게 비용을 지불하고 사무실 공간에 비용을 지불해야 하며 재보험 조약에 대한 비용을 지불해야 합니다. 보험회사는 일반 사업체처럼 운영 비용을 지불해야 합니다. 그래서 저는 “글쎄, 나는 보험료로 십만 달러를 지불했고 십만 달러의 손실을 입었습니다. 운송업체는 나 때문에 돈을 한 푼도 잃지 않았습니다.” 네, 비용 부담이 40%였기 때문에 그랬습니다.
따라서 귀하가 지불하는 보험료 60달러당 손익분기점은 아마도 80달러당 20센트일 것입니다. 그리고 많은 사람들은 손해율을 보고 “글쎄, 내 손해율은 XNUMX%에 불과해.”라고 말할 때 이를 깨닫지 못합니다. 글쎄요, 여전히 운송업체에게는 XNUMX%의 손실이 있습니다. 따라서 잡초에 빠지지 말고 쓰기, 인수 및 이러한 항목 중 일부를 기반으로 많은 항공사가 본 부정적인 결과에 들어가는 많은 복잡함이 있습니다.

앤드류 :
좋아요, 제가 보험 관련 일을 오랫동안 해왔는데 당신은 제가 익숙하지도 않은 용어를 사용하셨네요. PML이 무엇인지 명확히 설명해 주시겠습니까?

로버트 :
이는 귀하의 예상 최대 손실입니다. 이것이 플로리다에 영향을 미치는 많은 요소이고 많은 운송업체가 있는 이유입니다. 저는 레드라이닝이라는 단어를 사용하는 것을 좋아하지 않습니다. 이는 훌륭한 미학을 갖고 있지 않지만 본질적으로 그것이 그들이 하는 일입니다.
플로리다와 데이비드로 가는 운송업체가 있을 것입니다. 오늘 같은 집을 그들에게 보낼 수 있으며 그들이 할 첫 번째 일은 그것을 모델에 연결하는 것입니다. 그들은 해당 우편번호나 반경 5마일 내에 어떤 종류의 집중이 있는지 확인하고 다음과 같이 결정할 것입니다. “이봐, 우리는 이미 이 통합된 지역에서 너무 많은 위험에 처해 있어 CAT, 2, 3, 4번의 폭풍이 지나가고 이 중 하나도 놓칠 수 있는 확산이 없습니다.

데이비드 :
따라서 허리케인이 그 도시에 닥치면 모든 것이 파괴될 수 있지만, 이러한 재앙적인 사건은 특정 지리적 위치에서 발생하는 경향이 있기 때문에 더 먼 거리에 걸쳐 퍼질 경우에 비해 그렇습니다.

로버트 :
응. 완벽한 예를 들어 보겠습니다. 우리는 팬핸들에 자산을 갖고 있으며 Idalia가 통과하기 전에 바람 커버를 교체하는 과정에 있었습니다. Idalia가 통과했으며 폭풍이 닥칠 때마다 항공사는 유예를 선언했습니다. 이것이 의미하는 바는 이 폭풍이 존재하는 동안에는 어떤 보장도 묶거나 변경하거나 변경할 수 없다는 것입니다.

앤드류 :
허리케인 전날에는 보험에 가입할 수 없다는 뜻인가요?

로버트 :
불행하게도.

앤드류 :
Dang.

로버트 :
우리는 몇 명의 고객을 시험해 보았습니다. 그래서 폭풍이 지나갔고 우리는 모든 준비를 마쳤으며 보험업자에게 이렇게 말했습니다. “서명된 모든 서류, 여기에 필요한 모든 것이 있습니다. 이러한 유예 조치가 해제되는 순간, 저는 이 보험을 적용해야 합니다.” 그리고 그 유예는 영업일 중간에 해제되었습니다.
나는 돌아가서 그날이 정확히 무슨 날인지 확인해야 합니다. 그날이 끝날 무렵, 그들은 더 이상 해당 우편 번호에서 사업을 작성하지 않았습니다. 너무 많은 사업을 너무 빨리 대체하여 그 지역에서 원하는 것 이상으로 집중했기 때문입니다.

앤드류 :
이 모든 것이 꽤 무서운 것처럼 들립니다. 이제 그냥 포기하고 서핑보드를 꺼내 잠시 잊어버릴 준비가 된 것 같습니다. 하지만 분명히 그렇지는 않습니다.
그래서 제가 당신에게 가거나 David가 당신에게 가거나 새로운 투자자가 다가구 주택을 고려하고 있을 때 우리는 어떻게 해야 합니까? 어떻게 보험에 가입하나요? 대략적인 추정치를 얻은 다음 "좋아요, 향후 10년 동안 매년 XNUMX%씩 증가할 것입니다."라고 말합니까?
방관하고 싶지 않은 투자자들에게 높은 수준, 넓은 의미에서 무엇을 추천하시겠습니까? 어쨌든 이는 결코 좋은 전략이 아니지만 여전히 거래를 어떻게 보고, 거래를 분석하고, 앞으로 나아갈 수 있습니까? 현재 시장의 보험료 및 보험료와 관련된 상대적으로 높은 불확실성을 고려하고 있습니까?

로버트 :
응. 아니요, 좋은 질문입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 그것을 두 부분으로 나누는 것입니다. 첫째, 귀하는 CAT 노출 여부를 내 자산으로 식별합니다. 그리고 CAT에 노출되면 이는 재앙적인 사건에 노출된다는 의미입니다. 그리고 미국에서 우리는 재앙적인 사건을 보통 두 가지, 즉 바람 사건과 화재 사건으로 취급합니다.
따라서 서부의 모든 지역은 콜로라도가 아닌 캘리포니아의 특정 지역에서 산불에 CAT에 노출되는 경향이 있습니다. 텍사스에서 해안을 따라 동쪽 해안의 중간쯤까지 북쪽으로 조금 흩어지기 시작하는 곳은 허리케인에 노출된 CAT입니다.
그래서 제가 가장 먼저 할 일은 투자자들에게 권유하는 일입니다. 먼저 보유하고 있는 자산 유형이 무엇인지 파악하는 것입니다. 재해적으로 노출된 자산입니까, 아니면 재해적으로 노출되지 않은 자산입니까?
우리는 그것이 조금 더 쉬울 것이라고 생각하기 때문에 재앙적으로 노출되지 않은 것부터 시작할 것입니다. 무책임한 것은 아니지만, 저는 이 시장이 앞으로 2~3년 정도 지속될 것이라고 예상하고 싶습니다. 그리고 저는 그것을 바탕으로 보험을 인수할 것이고 다시 말하지만 저는 부동산 운영자는 아니지만 부동산 투자를 과소평가할 만큼 충분히 정통합니다.
지난 10년간의 이 어려운 시장을 예상한다면 이보다 더 길게 글을 쓸 수는 없을 것 같습니다. 그렇게 오랫동안 비용이 증가하면 어떤 거래도 제대로 인수되지 않을 것이라고 생각합니다. 그게 공정한 말인가요, 앤드류?

앤드류 :
2년이 지나면 실제로는 최선의 추측을 하고 있을 뿐입니다.

로버트 :
정확히 맞습니다. 그래서 나는 통화 중에 청취자들을 격려할 것입니다. 이는 제가 본 가장 큰 일이며, 초창기에는 죄책감을 느꼈을 수도 있습니다. 당신은 고객이 있습니다. 고객은 소중하고, 우리의 자산이며, 우리가 사업을 계속할 수 있도록 하거나 우리 가족을 먹여 살리고 직원들에게 급여를 지급하는 원동력입니다. 그리고 당신이 하고 싶은 마지막 일은 고객을 화나게 하는 것입니다.
그래서 제가 본 가장 큰 실수는 투자자들이 중개인에게 연락하여 "이 부동산에 대한 예측을 제공해 주실 수 있나요?"라고 말하는 것입니다. 그리고 브로커가 하고 싶은 마지막 일은 투자자에게 겁을 주는 것입니다. 그들이 제공하는 것이 미친 것이거나 더 나은 것일 수 있다는 것입니다. 그래서 제가 투자자들이 보는 가장 큰 실수는 그들이 추정치에 비해 나쁜 수치를 얻는다는 것입니다. 그리고 이것이 의미하는 바는 브로커가 고객을 화나게 하지 않기를 바라면서 실제 보험료가 얼마나 될지 과소평가한다는 것입니다.
그래서 거래는 계약에 들어갔습니다. 투자자들은 단위당 300달러를 지불했습니다. 왜냐하면 브로커는 그것이 단위당 600달러가 될 것이라고 겁주고 싶지 않았기 때문입니다. 그리고 인수가 계속 진행됨에 따라 돈이 어려워집니다. 대출 조건이 굳어지기 시작합니다. 갑자기 마지막 순간에 브로커가 견적을 들고 나타나 이렇게 말합니다. “오, Andrew, 내가 한 단위당 300달러가 될 것이라고 말했지만 한 단위당 600달러입니다. ” 그리고 나는 그것이 두 가지 중 하나라고 느낄 때가 많습니다. 브로커가 고객에게 다가가지 않거나 시장에서 교육을 받지 못한 것뿐입니다.
앤드류를 예로 들어보겠습니다. 우리는 Andrew를 위해 많은 거래를 인수하는데 그 중 90%는 Andrew가 진행하지 않습니다. 이는 Andrew가 이러한 거래를 인수할 책임이 있기 때문에 괜찮습니다. 하지만 우리는 항상 노력하고 평가하며 때로는 과녁을 놓칠 때도 있지만 백퍼센트 놓치지는 않습니다. 우리가 원한다고 생각했던 것보다 조금 더 높은 평가를 원하는 대출 기관 때문에 놓칠 수도 있고, EGI가 약간 다르기 때문에 놓칠 수도 있고, Andrew가 나에게 순 임대 가능 면적을 주었고 우리가 깨달았을 수도 있습니다. 총 임대 가능 면적은 10% 더 높습니다. 그리고 앞서 David가 말했듯이 우리는 고려해야 할 가치가 10% 더 많아졌습니다.
그런 일들이 일어나긴 하지만, 그렇게까지 놓치면 안 됩니다. 그래서 우리는 이 자산이 어디에 있는지 큰 그림을 그리려고 노력합니다. 범죄 점수는 무엇입니까? 시장이 교체 비용에서 무엇을 원할 것이라고 생각합니까? Andrew는 어떤 대출 기관을 이용하고 있나요? 프레디맥 대출인가요? 헤지펀드 대출인가요? 과거에 우리가 함께 일했던 대출 기관이 다른 대출 기관이 요구하지 않는 미묘한 차이를 요구할 것이라는 점을 알고 있습니까? 그리고 우리는 그것을 모델로 만들려고 노력합니다.
그리고 때로는 판매자가 T12에 제시한 것보다 적은 경우도 있습니다. 때로는 그 이상입니다. 그리고 그보다 더 많은 경우 Andrew가 "이봐, 현재 소유자는 왜 50,000달러를 지불하고 당신은 방금 75,000달러를 예상했나요?"라고 말할 때 말할 준비가 되어 있어야 합니다. 글쎄, 우리는 Andrew에게 말할 요점을 준비해야 합니다. “글쎄, 그들은 피트당 50달러로 보험을 들고 있는데, XNUMX달러 미만으로 보장할 수 있는 방법은 전혀 없습니다. 그들은 바람에 대한 보도를 사지 않습니다.” 또는 "그들은 XNUMX만 달러의 공제액을 가지고 있습니다." 우리가 들어갈 필요가 없는 다양한 것들이 있을 수 있습니다.
하지만 제가 신규 투자자들에게 드릴 수 있는 최선의 조언은 보험 시장을 두려워하지 말라는 것입니다. 비록 캡 요율이 잘 사용되지 않더라도 T12를 기준으로 사용되었을 수도 있지만 여전히 최종 가격 책정에 속하기 때문입니다. 거래의.
그러니 두려워하지 말고, 시장을 이해하고, 이 자산에 대해 조달할 부채를 이해하고, 그 이유에 대해 교육받은 범위를 제공할 수 있는 사람과 함께 일하도록 부지런히 노력하십시오. A가 될 수도 있고 B가 될 수도 있고 그 사이에 있는 거짓말쟁이가 레버를 움직일 수도 있습니다.

앤드류 :
그래서 나는 모든 투자자가 알아야 할 세 가지를 들었습니다. 첫째, 보험 중개인 및 판매자 명세서에 관해서는 4살짜리 아이가 차에 타기 전에 화장실에 갈 필요가 없다고 말하는 것처럼 그 명세서를 취급하십시오. 그 명세서를 액면 그대로 받아들이지 마십시오. . 첫번째. 첫번째. 그러므로 항상 약간의 회의적인 태도를 가지십시오.
두 번째, 이것은 실제로 완전히 다른 주제입니다. 그러나 대출을 받는 경우 대출 기관의 보험 요구 사항이 무엇인지 확인하십시오. 한 가지 수준의 보험에 가입하려고 생각하고 마감 2주 전에 대출 기관이 "그들의 보험을 검토해 보겠습니다"라고 하면 이는 귀하의 인수 또는 거래를 방해할 수 있는 일이 될 수 있습니다. 그러면 그들은 "아, 이거 두 배로 해야지"라고 하더군요. 그것은 확실히 당신을 엉망으로 만들 수 있습니다.
그리고 세 번째는 정말 좋은 견적을 얻는 것입니다. 물론, 제가 좋은 추정을 하고 있는 이 시점에서는 항상 로버트부터 시작합니다. 하지만 로버트가 없다면 아직 로버트를 모른다고 가정해 보겠습니다. 첫째, 가서 찾아보세요. 그런 다음 두 번째로, 귀하가 속해 있는 시장에 있는 자산 관리자와 대화하여 "당신이 관리하고 있는 자산의 현재 보험료가 어떻게 됩니까?"와 같은 질문을 하십시오.
또한 BiggerPockets 포럼에 가서 "Hey"라고 물어보세요. 텍사스주 샌안토니오에 투자하고 있다면 포럼에 가서 당신이 하고 싶은 일을 하며 당신의 시장에 투자하고 있는 다른 다가구 투자자나 심지어 단독 가족 투자자를 찾아 “이봐, 보험료는 얼마로 내고 있니? 어떤 종류의 보장을 받고 있나요? 어떤 어려움을 겪고 있나요?” 그리고 다른 투자자들은 무엇을 하는지 알아보세요.
이 세 가지 일을 한다면 적어도 한 단위에 300을 인수했는데 실제로는 900이기 때문에 거래가 터지지 않을 좋은 출발점이 될 것입니다. 로버트가 말했듯이, XNUMX년을 예상하면 그건 조금 시간이 걸립니다. 더 어렵지만 올바른 출발점이 있다면 처음부터 훨씬 더 나아질 것입니다.

로버트 :
정말 좋은 지적이군요, 앤드류. 그리고 분명히 저는 모든 청취자가 그렇듯이 이 공간에 살고 있으며 모든 것을 단위당 기준으로 합니다. 왜냐하면 모든 것이 단위당 비용과 연관되어 있기 때문입니다.
한 가지, 너무 세분화하지 말고 많은 청취자들에게 권장하고 싶은 한 가지는 단위당을 가이드로 사용하는 것입니다. 그것을 완전히 이해하지만 때로는 한 단계 더 나아가 추정할 필요가 있습니다. 그리고 저는 항상 "자산 250에 대해 350단위를 지불하고 자산 XNUMX에 대해 XNUMX단위를 지불하는데 둘 다 동일한 정책을 적용하는 이유는 무엇입니까?"라고 말하는 고객이 많습니다. 바로 면적 때문입니다.
따라서 좀 더 세심한 주의를 기울이고 싶다면 Andrew가 자산 600번을 갖고 있고 그 자산의 단위 평방 피트당 평균이 1200제곱피트이고 자산 XNUMX번의 단위당 평균 평방 피트가 XNUMX제곱피트인 경우 모든 것이 가능합니다. 정확히 동일하다면 자산 XNUMX는 자산 XNUMX보다 두 배 더 클 것입니다. 왜냐하면 자산이 두 배 크기 때문입니다. 교체 비용의 두 배에 요율을 곱한 값이 프리미엄이 됩니다.
그래서 나는 때때로 사람들이 단위당 비용, 단위당 비용, 단위당 비용을 구하는 데 매달리는데 그들의 자산이 그 단위당 비용에 도달하지 못하는 것을 봅니다. 그들은 이유를 이해하지 못합니다. 그 이유는 아마도 내부 복도가 있거나 공용 공간이 많기 때문일 것입니다. 더 오래되고 더 큰 유닛일 수도 있고, 1700평방피트 크기의 XNUMX개 침실 유닛일 수도 있습니다. 그리고 평방피트는 이를 측정하는 보다 정확한 방법입니다.
따라서 Andrew가 언급한 것처럼 동료 그룹에게 이러한 질문을 할 때 관리 회사로부터 유사한 자산에 대한 세부 정보를 얻고 이를 단위별 평균 평방피트로 분류할 수 있다면 이것이 바늘을 움직이는 한 가지 방법입니다. 조금. 다시 한번 말씀드리지만, 너무 세분화하지 않기 위해 오늘 이 대화를 매우 높은 수준으로 유지하고 싶지만 이는 매우 중요한 구성 요소입니다.

앤드류 :
그리고 나서 우리가 이전에 이야기했던 한 가지로 빠르게 돌아가고 싶습니다. CAT 노출 공포증이 있는 경우 허리케인, 지진, 화재 등이 발생할 가능성이 가장 적은 미국 어디에 투자해야 합니까? 사람들이 시작할 수 있도록 추천하고 싶은 몇 가지 주가 있나요?

로버트 :
응. 그래서 다른 주보다 좋은 평가를 받는 주가 많은데, 그 중 상당수가 주변 소송과 관련이 있다. 그리고 이것은 아마도 재산에 대해 그리 많이 지적하는 것은 아니지만 단지 소송이 유리한 시장과 불리한 시장을 창출한다는 것입니다.
따라서 앨라배마주 루이지애나주에서는 소송이 잘 진행되지 않는 주입니다. 플로리다는 소송이 잘 일어나는 주가 아닙니다. 텍사스, 나쁜 징벌적 피해 주. 따라서 일부 주에 들어가면 보험 비용이 증가하는 이유를 이해하지 못할 수도 있습니다. 이는 부동산 소유자가 참여할 수 있는 훌륭한 법적 플랫폼이 아니기 때문입니다. 즉, 귀하를 상대로 청구나 소송이 제기될 때 보험사는 방어할 훌륭한 플랫폼이 없다는 의미입니다. 반대로 노스캐롤라이나를 예로 들어 보겠습니다.
노스캐롤라이나는 과실을 입증하기 위한 요건에 근거하여 부동산 소유자에게 훌륭한 법적 주입니다. 아주 좋은 법적 풍경이군요. 항공사는 노스캐롤라이나를 좋아합니다. 왜냐하면 전제 책임 청구가 다른 주보다 해당 주에서 훨씬 적다는 것을 알고 있기 때문입니다. 더 나은 법적 환경을 갖추고 있기 때문에 모든 것이 일정하게 유지됩니다. 따라서 모든 주에는 좋은 지역과 나쁜 지역이 있기 때문에 한 주가 다른 주보다 낫다고 구체적으로 말할 수는 없습니다.

앤드류 :
알았어, 알았어. 그래서 저는 제가 살펴본 주 중 일부를 알고 있습니다. 노스 캐롤라이나를 언급하셨습니다. 테네시도 위험도가 낮고 범죄율도 낮아 꽤 괜찮은 것 같습니다.

로버트 :
테네시는 좋은 주입니다. 테네시에서는 약간의 대류풍이 불고 있습니다.

앤드류 :
아, 기상학 용어요.

로버트 :
응. 대류풍은 이름이 없는 폭풍입니다. 그래서 토네이도, 윈드 시어, 테네시는 아칸소 주 미시시피 북부를 가로질러 테네시 북서쪽 모퉁이로 들어갑니다. 대류풍이 있기 때문에 테네시에서는 약간의 재산 피해가 발생합니다. 그러나 일반적으로 테네시는 훌륭한 주입니다.

데이비드 :
Andrew, 당신은 보험 문제를 해결하는 방법을 어렵게 배웠습니다. 우리가 함께 속해 있는 부동산 중 일부. 다른 팟캐스트에서 공유할 몇 가지 이상한 이야기가 있습니다. 하지만 투자자들이 보험을 구입할 때 힘들게 배웠거나 체크리스트에 추가한 사항에 대해 물어봐야 할 사항은 무엇입니까?

앤드류 :
응. 저는 확실히 보험학교를 통해서 시행착오를 통해 배워왔습니다. 지혜가 나를 쫓고 있는 것 같지만 나는 항상 조금 더 빨랐을 뿐이고, 고맙게도 로버트가 내가 너무 앞서가지 않도록 도와주었어요.
그래서 우리가 거의 힘들게 배웠던 것 중 하나이므로 구체적으로 설명하지는 않겠습니다. 그러나 이것은 제게는 "도대체 뭐지?"에 대한 눈에 띄는 예입니다. 그리고 부동산과 보험 분야에 종사할 때 이 사실을 모르면 하루를 망칠 수도 있습니다.
우리가 배운 것 중 하나는 홍수 지역에 없는 부동산이 있었지만 몰래 의심이 들었다는 것입니다. 그래서 우리는 홍수 보험에 가입했고 열대성 폭풍우가 닥쳐 홍수가 났습니다. "글쎄, 홍수가 비로 인한 건가요, 아니면 물에 의한 건가요?"라는 뉘앙스로 들어가야 했습니다. 그리고 로버트, 제가 틀렸다면 정정해주세요. 하지만 홍수 보험은 실제로 빗물 축적을 보장하지 않습니다. 맞습니다?

로버트 :
국가 홍수 보험 계획을 통해 정의되는 것은 물의 범람입니다.

앤드류 :
그래서 그것은 함정입니다. 나는 귀하의 아파트 단지가 침수될 수 있다는 것을 전혀 몰랐습니다. 홍수 보험에 가입할 수도 있지만 그들이 와서 이렇게 말할 수도 있습니다. “그건 물이 배수되지 않고 비가 왔기 때문이에요. 가장 가까운 수역에서 16마일 떨어져 있으므로 계산되지 않습니다.” 그걸 커버할 수 있는 방법이 있나요?

로버트 :
응. 우리가 해당 특정 자산에 적용한 민간 보험을 통해 지표수의 축적을 포함하도록 홍수를 추가로 정의합니다.

앤드류 :
좋아요. 괜찮은. 또 다른 흥미로운 점은 범죄 점수에 관해 이야기를 나누었고 애틀랜타 지하철의 일부인 조지아주 DeKalb 카운티에 투자한 적이 있는데 우리가 빠져나가는 이유 중 하나는 보험이 점점 비싸지고 어려워지고 있다는 것입니다. 그 이유 중 하나는 범죄입니다. 그 지역 중 일부에서는 범죄가 정말 어려워졌습니다.
당신이 자산을 구매하고 보험 상품을 받고 책임이 보장되며 제외 사항을 읽는 데 시간이 걸리지 않는다면 어떻게 될까요? 투자자들이 해당 항목이 적용되는지 여부를 알아보기 위해 찾아볼 상위 3개 항목 중 일부는 무엇입니까? 예를 들어, 애틀랜타의 특정 지역에서는 폭행과 구타를 다루지 않습니다. 그렇죠?

로버트 :
맞습니다.

앤드류 :
그럼 그것이 1위라고 가정해 봅시다. 투자자가 "이봐, 내가 정말 보장을 받고 있는 걸까?" 그리고 그것이 보장된다고 가정하지 않습니까?

로버트 :
응. 제 말은 그것이 끊임없이 변한다는 것입니다. 하지만 가장 큰 범죄는 분명히 폭력 범죄라는 단어를 사용하겠습니다. 따라서 폭력 범죄에 대한 배제가 없는지 확인하십시오. 항공모함은 이를 다양한 방법으로 위장합니다. 때로는 폭행과 구타 배제가 되기도 한다. 때로는 학대와 성추행이고, 때로는 총기 제외이고, 때로는 무기 제외입니다. 그들은 그 보도를 실망시키기 위해 사용하는 다양한 형식을 가지고 있습니다.
만약 여러분이 이러한 동네 중 일부에 들어갈 예정이라면, 저는 그 동네의 위험선을 식별할 수는 없지만, 투자자로서 범죄 점수가 높은 지역으로 들어갈 예정이라면 잠재적으로 그에 대비해야 합니다. 해당 부동산을 소유하는 동안 어느 시점에는 폭력 범죄에 대한 보장을 받지 못할 수도 있습니다. 그리고 나는 당신이 처음에 보상을 받을 수도 있고 당신이 있는 곳에서 2~3건의 폭력 범죄를 저지를 수도 있다는 사실을 토대로 갱신할 때 보상을 받지 못할 것이며 갱신할 때 보상을 받을 경우 가격이 더 높다고 말합니다. 왜냐하면 그것은 너무 놀라워서 당신이 그것을 사고 싶지 않을 것이기 때문입니다.
그래서 그것은 구매자가 조심하라고 말하고 싶지 않지만 단지 당신이 알아야 할 것입니다. 우리가 보기 시작한 다른 제외 항목 중 일부는 제거할 수 있고 일부는 제거할 수 없습니다. 특히 애틀랜타 지역에서 인신매매 배제가 많이 나타나기 시작했습니다.
현재 인신매매에 대한 소송을 진행 중인 고객이 두 명 있습니다. 두 사람 모두 과실이나 과실이 없다고 생각합니다. 내 고객 중 두 명이 인신매매 관련 소송을 제기했습니다.
우리가 보고 있는 또 다른 제외 사항은 거주 가능성 제외라고 합니다. 자산을 소유한 사람이라면 누구나 임대 계약을 종료하거나 보증금을 돌려받기를 원하거나 어떤 이유로든 그렇게 하고 싶어 하는 임차인을 찾아왔을 것입니다. 그들은 당신을 상대로 소송을 제기합니다. 그 유닛에는 물이 있든, 빈대가 있든, 무엇이든지 간에 거주할 수 없었습니다. 우리는 많은 항공사들이 장점이 있든 없든 더 이상 거주 가능성 배제를 방어하지 않기 시작하는 것을 보고 있습니다.
따라서 이 통화의 나머지 부분에 대해 목록을 작성할 수 있지만, 제가 이 통화에 참여하는 모든 투자자와 청취자에게 권장하는 것은 브로커로부터 더 이상 얻을 것이 없다면 먼저 다음과 같은 요약을 받아야 한다는 것입니다. 그것에 관한 모든 정책 양식. 하지만 그렇지 않다면 중개인에게 "내 책임 견적서 전체 사본을 받을 수 있나요?"라고 물어보세요. 양식 목록을 읽고 해당 양식이 귀하에게 큰 영향을 미치는지 여부를 평신도의 용어로 평가하기 위해 보험 전문가가 될 필요는 없습니다. 즉, 양식 목록이 있고 총기류 제외라고 적혀 있는 경우 일반 책임 보험에 총기류에 대한 보장이 없다는 것을 알기 위해 보험 전문가가 될 필요는 없습니다.
그러니 해당 양식을 받아 약속합니다. 갱신 후 갱신을 보면 이러한 양식이 정책에 어떻게 적용되는지, 어떤 것이 귀하에게 유리하고 어떤 것이 그렇지 않은지 이해하기 시작할 것입니다. 귀하의 재산과 투자자를 위해 더 나은 보험 구매자가 되십시오.

앤드류 :
그렇군요. 따라서 이 말을 듣고 있는 투자자들은 "잠깐만요. 제 부동산에서 총격 사건이 발생한다면 정말 안타까운 일입니다. 분명히 우리는 그런 일이 일어나기를 원하지 않습니다. 하지만 그것이 어떻게 내 잘못인가요, 아니면 내 책임인가요?"라고 말합니다. 예를 들어 건물에 조명이 충분하지 않았고 그것이 귀하의 잘못이었다는 이유로 관련 누군가가 와서 귀하를 고소할 것입니다.

로버트 :
그들은 3페이지에 달하는 주장을 작성하고 다시 한 번, 그들이 타당한지 여부에 관계없이 귀하는 보장을 받거나 보장을 받지 못하거나 주 법원에 가야 하는 상황에 직면하게 됩니다.

앤드류 :
그래서 이것이 "잠깐만요, 그건 내 잘못이 아니거든요."와 같은 것들이 많이 있는 이유입니다. 글쎄요, 그렇다고 그것이 여전히 귀하의 책임이 될 수 없다는 의미는 아닙니다. 또 다른 것은 로버트, 당신이 양식이라는 단어를 몇 번 언급했는데, 양식을 들을 때 DMV나 의사 진료실에서 작성하는 내용이 생각나는데 그들은 나에게 이렇게 묻습니다. “가장 가까운 친척을 기재하세요. ” 그리고 저는 "모르겠어요. 당신 사무실까지 4마일 떨어진 곳인가요, 아니면 제 사무실까지?" 보험계에서는 어떤 형태로 이루어지나요? 그게 무슨 뜻이에요?

로버트 :
응. 따라서 귀하의 정책이 우리가 더 이상 종이 정책을 수행하지 않는 이유가 있습니다. 우리는 이를 전자적으로 전송합니다. 그러나 보험 바인더를 받았을 때를 기억할 만큼 오랫동안 부동산을 소유해 온 분들에게는 그 바인더가 그만큼 두껍습니다. 이렇게 두꺼운 이유가 있습니다. 모든 보험에는 양식이 첨부되어 있으며, 그 양식이 보장 계약서입니다. 130페이지에 달하는 정책을 앞뒤로 읽어보는 것은 매우 소란스러운 일입니다.

앤드류 :
난 노력 했어.

로버트 :
저는 누구에게도 그렇게 하라고 요구하지 않습니다. 그러나 귀하의 치트 시트에는 모든 정책이 세 가지 구성 요소로 구성되어 있습니다. 선언 페이지가 있습니다. 선언 페이지에는 정책 발효일, 보험사 이름, 피보험자 이름, 보험 한도, 보장 범위에 대한 매우 높은 수준의 개요가 나와 있습니다. 다음은 양식 목록입니다.
양식 목록은 본질적으로 그 뒤에 오는 90인치 길이의 종이에 대한 목차입니다. 양식 목록을 보는 것만으로도 현재 적용 범위를 이해하는 데 필요한 내용의 XNUMX%를 추출할 수 있습니다. 선언 페이지, 양식 목록, 그리고 모든 양식을 생각해 보세요.
우리가 보험 증권을 보거나 고객을 위해 무언가를 볼 때 반드시 그런 것은 아닙니다. Andrew가 자신이 구매하려는 상품에 대한 보험 증권을 나에게 건네줬다면 나는 반드시 300페이지를 읽지는 않을 것입니다. 양식 목록으로 바로 이동하겠습니다.
그리고 그 양식 목록을 보면 그 양식 목록을 따르는 모든 것, 즉 좋은 점, 나쁜 점, 나에게 필요한 것이 무엇인지 이해할 수 있습니다. 이 정책에 알루미늄 배선이 없다는 보호 장치가 있다는 보증이 있다면 저는 가서 알루미늄 배선 양식을 읽고 "좋아요, 정확히 무슨 뜻이에요?"라고 말하려고 합니다. 알루미늄 배선이 없다고 되어 있거나 수리해야 합니까? 따라서 양식은 세부사항을 위해 존재하지만 양식 목록에서 대부분을 추출할 수 있습니다. 나는 양식 목록을 목차처럼 취급합니다.

앤드류 :
괜찮은. 그럼 정말 좋은 팁인 것 같습니다. 네, 특히 신규 투자자라도 말하고 싶습니다. 우선 보험이 어떻게 작동하는지 배우고 올바른 보장을 받고 있는지 확인하세요.
선언 페이지를 확인하세요. "이것에 대해서는 2백만 달러, 이것에 대해서는 500,000달러, 공제액은 이것에 대해 보장됩니다."와 같은 모든 한도를 알려주기 때문입니다. 그리고 양식 목록은 목차입니다. 따라서 총기 배제나 알루미늄 배선, 바람과 우박이 걱정된다면 “좋아, 가세요. 이것은 635페이지에 있습니다. 여기 가서 살펴보겠습니다.” 그러나 그것은 높은 수준의 빠른 보기를 제공한다는 것을 알려줄 것입니다.

로버트 :
예, 그다지 정확하지는 않지만 정확히 그렇습니다. 귀하의 부동산 보험에 지붕 평가 보증이 표시되어 있다면, 저는 아마도 그 지붕 평가 보증을 읽고 지붕 손상에 대한 보장을 받았는지 알아보고 싶을 것입니다. 보험 정책이 어떻게 구성되는지에 대한 메커니즘을 이해할 때 생각하는 것보다 훨씬 더 단순합니다.

앤드류 :
괜찮은. 지붕 평가, 공제액에 대해 말하면 이제 우리 중 많은 사람들이 "아, 공제액이 10,000달러이거나 25,000 또는 5만 달러입니다."라는 말에 익숙합니다. 그리고 처음에 우리가 이해하는 데 조금 더 오랜 시간이 걸렸던 것 중 하나는 이러한 아파트 정책이 많다는 것입니다. 예를 들어, 10유닛이나 2유닛을 구입하면 2유닛이 함께 제공됩니다. % 공제 가능. 그거 좋을 거 같아. XNUMX%, 그건 아무것도 아니다. 그게 왜 전혀 잘못된 걸까요?

로버트 :
응. 따라서 10년 전의 공제액 비율을 볼 때마다 Travelers와 같은 항공사가 여기로 올 것입니다. 10년 전 Travelers는, XNUMX년 전, Travelers는 "우리는 애틀랜타의 모든 아파트에 일정 비율의 공제액을 부과하기 시작할 것입니다."라고 말했습니다. 나는 말했습니다. “당신은 정신이 나갔군요. 그렇게 하면 당신이 쓴 모든 아파트를 잃게 될 것입니다.”
내가 틀렸어. 시장이 빠르게 그들을 따라잡았고 거기에 2~XNUMX%의 우박 공제액을 두었기 때문에 다른 많은 항공사들이 그렇게 하고 있으며 여기에 Travelers 청취자가 없기를 바랍니다. 나는 여행자를 말하는 것이 아니라 단지 그들을 예로 사용하는 것입니다.
그러나 Andrew가 언급하는 것은 귀하의 보험 증권에서 공제 가능한 백분율을 볼 때마다 손실의 백분율이 아니라 급여가 적용되는 가치의 백분율이라는 것입니다. 예를 들어, Andrew는 팬핸들 포트폴리오를 가지고 있습니다.
내 생각에 우리는 하나의 자산을 가지고 있고, 30천만 달러의 자산이 있고, 2% 공제액이 있고, 보장 적용 전 2천만 달러의 30%이며 손실이 무엇이든 2%가 아닙니다. 이를 이해해야 합니다. Andrew와 저는 10~XNUMX년 전 그가 팬핸들에서 어느 정도 존재감을 느끼기 시작했을 때 이러한 자산에 대해 이야기하기 시작했습니다. 제 고객들에게 항상 드리는 조언은 손실을 입을 것처럼 거래를 인수하라는 것이었습니다.
허리케인을 예상하여 보험에 가입하세요. 너무 많은 사람들이 플로리다로 가거나 여러분이 원하는 지역을 선택하여 걸프 코스트나 찰스턴, 머틀 비치 지역으로 가는 것을 보았기 때문입니다. 나는 많은 사람들이 거기에 들어가서 자신이 무언가를 소유하게 될 것이고 결코 폭풍에 휘말리지 않을 것이라고 생각하는 것을 봅니다. 보세요, 집주인에게도 그런 일이 일어났습니다.
폭풍우에 휩싸일 것처럼 이러한 거래를 인수해야하며, 전적인 손실을 입을 것처럼 인수해야 예약하거나 자금을 조달하지 않더라도 올바르게 예약하고 이해할 수 있습니다. "그렇습니다. 만약 이런 일이 발생한다면 이것이 나에게 미칠 재정적 영향은 다음과 같습니다." 2천만 달러의 30%가 그거였어, 앤드류? 600,000만 달러?

앤드류 :
그건… 응.

로버트 :
따라서 해당 자산에는 $600,000 청구 금액의 2%인 $600,000가 아니라 $12,000의 우박 공제액이 있습니다. 그것은 큰 차이입니다. 따라서 이를 이해해야 하며 플로리다 시장이 분명히 영향을 받고 있기 때문에 더 중요해지고 있습니다. 이전에는 3%, 5% 또는 7% 공제액이 이제는 10%, XNUMX%, XNUMX%이고 대출 기관은 대출 기관이 허용하지 않으면 대출을 받을 수 없고, 사람들이 대출 없이는 대출을 준수하기 위한 보험에 가입할 수 없기 때문에 이를 허용합니다.
그래서 우리는 일부 빈티지 C 클래스 자산에 대한 고객을 보유하고 있습니다. 폭풍우 공제액은 10%입니다. 이는 보험이 적용되기 전에 재산 가치의 10%가 손상되어야 함을 의미합니다. 그렇게 3, 10, XNUMX%의 삶은 계속된다. XNUMX%, 이는 일반적으로 투자자에게 돌아가 현금을 조달해야 하는 현금 이벤트가 됩니다. 또는 많은 부동산이 그러한 유형의 현금을 보유하지 않기 때문에 일부 유형의 XNUMX차 부채를 조달해야 합니다. 예약하다.

앤드류 :
이것은 좋은 것입니다. 계속 진행하고 싶습니다. 저는 원하지만, 모두를 위해 빠르게 강조하고 싶은 몇 가지 사항이 더 있습니다. 이것은 소유하고 운영할 때 성공적인 투자와 실패의 차이가 될 수 있다는 것입니다.
확실히 다음 거래를 성사시키는 방법이나 우리가 이야기하는 모든 전술에 대한 섹시하고 흥미로운 것은 아니지만 이것이 돈을 잃지 않도록 보장하는 것입니다. 또한 올바른 보험에 가입되어 있고 우리 사업에서 이를 개인적으로 알고 있다면 자연재해는 실제로 횡재로 바뀔 수 있습니다. 우리는 좋은 재산을 가지고 있었는데 허리케인으로 인해 파괴되었는데 지금은 환상적입니다. 따라서 이것이 좋은 운영의 핵심입니다. 제가 정말 빨리 다루고 싶은 두 가지 다른 사항이 있습니다.
첫째, 보험 증권을 검토하는 사람이라면 누구나 투자자들이 저지르는 실수 중 하나는 보험료를 절약하기 위해 현금 가치 보험을 선택한다는 것입니다. 이는 완전 대체 가치 보험이라고 불리는 것보다 훨씬 저렴하기 때문입니다. 그런데 문제는 그 말이 그대로라는 것입니다.
허리케인으로 인해 지붕이 날아가고 현금 가치 정책이 적용되어 있다면 사람들이 와서 이렇게 말할 것입니다. "그렇습니다. 교체하려면 400만 달러가 들 겁니다. 하지만 그것은 단지 XNUMX달러의 가치가 있었기 때문에 여기 XNUMX달러가 있습니다. 행운을 빌어요." 평가액까지의 전체 대체 가치는 부동산 가치와 Robert가 앞서 이야기한 다른 모든 사항을 설정하는 경우입니다.
이론적으로는 지붕을 완전히 교체할 만큼 충분한 양을 제공합니다. 그러므로 더 싼 현금 가치를 추구하는 실수를 저지르지 마십시오. 그리고 두 번째로, 로버트 씨, 가능하다면 1분 정도 요약해서 이 내용을 명확히 해주시기 바랍니다.
공동 보험이라는 것이 있는데, 저는 이것을 이해하는 데 오랜 시간이 걸렸다는 것을 압니다. 이는 긍정적으로 들리는 단어 중 하나라는 점에서 일종의 상호 의존과 비슷합니다. "그래, 우리는 이걸 할 거야. 함께." 그러나 실제로는 나쁜 일입니다. 그렇다면 공동보험이란 정확히 무엇이며 사람들은 어떻게 그 함정에 빠지지 않도록 할 수 있을까요?

로버트 :
응. 그래서 대부분의 대출 기관에서는 이를 허용하지 않습니다. 그래서 어떤 유형의 청취자라도 나는 그것을 다시 가져갑니다. 일부 지역 은행은 이를 이해할 만큼 기민하지 않을 수도 있지만 대부분의 기관 대출 기관은 이를 허용하지 않을 것입니다. 하지만 그게 뭐냐면, 당신은 운송업자의 처분에 달려 있는 거죠, 그렇죠? 공동보험은 벌금이 얼마인지 정확히 정의하지 않기 때문입니다.
모든 공동보험은 간단히 말해 Andrew가 "내 아파트에 피트당 75달러의 보험을 들고 싶습니다."라고 결정하면 공식입니다. 그게 다야. 토론을 종료합니다. Carrier는 “좋아요. 피트당 75달러에 보험에 가입하실 수 있어요. 귀하의 벌금에 공동보험 조항을 추가하겠습니다. 그리고 손실이 발생하면 우리는 그곳에 가서 귀하의 자산이 어떤 가치를 가져야 하는지 평가할 것입니다. 그리고 그 차이가 무엇이든 손실에 대한 페널티가 있습니다.” 그래서 제가 여러분에게 예를 하나 들어보겠습니다.
따라서 Andrew가 피트당 75달러로 보험에 가입하면 손실이 발생한 시점에 운송업체가 나옵니다. 그게 바로 키커입니다. 거기에는 아무것도 쓰여 있지 않기 때문에 패배 전까지는 알 수 없습니다. Carrier는 그곳에 와서 부동산을 평가하고 "우리의 교체 비용 추정에 따르면 피트당 150달러였어야 했습니다."라고 말합니다. 글쎄요, Andrew는 50만 달러의 단일 단위 화재로 XNUMX달러에 XNUMX센트를 받습니다.
따라서 공동보험은 귀하가 보험에 가입해야 했던 금액에 대해 귀하가 보험에 가입한 금액에 대한 벌금입니다. 아주 간단하게 말하면 그게 전부입니다. 조정자에게 귀하의 재산을 평가할 수 있는 임의의 능력을 제공하고, 그렇지 않으면 이를 주장할 수 있는 입장에 갇히게 되기 때문에 귀하는 보험 증권에서 이를 원하지 않습니다.

데이비드 :
좋아요, 앤드류, 소규모 투자자들이 할 수 있는 또 다른 좋은 조치는 무엇입니까? 쇼가 끝났을 때 사람들이 기억할 수 있는 빠른 팁이 있나요?

앤드류 :
응. 그래서 다시 한 번 말씀드리자면, 우리가 어려운 문제에 대해 많이 이야기했다는 걸 압니다. 좀 무섭기도 하고, "아, 내가 더 이상 투자하고 싶은지조차 모르겠어."라는 생각이 듭니다. 좋은 소식은 로버트가 말했듯이 이 또한 지나가리라겠죠? 이것은 어려운 시장입니다. 결국은 부드러워지겠죠. 소프트는 보장하기가 더 쉽다는 것을 의미하며 요금이 인하되기를 바랍니다. 하지만 저는 여러분이 올바른 보험에 가입할 뿐만 아니라 말장난이 아닌 전반적인 투자가 잘 이루어지도록 하기 위해 여러분이 할 수 있는 7가지 빠른 팁을 모든 사람에게 제공하고 싶습니다.
따라서 첫째, 대규모 투자자와의 경쟁이 덜한 영역에서 시작하십시오. 우리가 이 시장에서 발견하게 될 한 가지는 2000개 단위를 보유한 사람이 아마도 처음 10개 단위를 구입한 사람보다 더 나은 가격을 받을 수 있다는 것입니다.
그러므로 당신이 그 사람들과 경쟁하지 않는 시장을 찾으려고 노력하십시오. 그리고 일반적으로 말하자면, 막 시작했다면 곧장 10개 단위로 올라가지는 않을 것입니다. 이 경우에는 그 사람들과 경쟁할 가능성이 적습니다. 따라서 이 사업에 일단 도달하면 규모를 확보하면 이점이 있지만, 그것이 당신을 단념하게 해서는 안 됩니다. 왜냐하면 당신이 막 시작하려고 하거나 20에서 XNUMX으로 규모를 확장하는 경우 확률이 높기 때문입니다. XNUMX, 당신은 아마도 같은 자리에 있는 다른 투자자들과 경쟁하고 있을 뿐입니다. 그러므로 그것이 방해가 되지 않도록 하십시오.
두 번째는 다시 말씀드리지만 제가 오늘 시작한다면 더 쉽게 하기 위해 통신업체가 좋아하지 않는 속성을 피할 것입니다. 그래서 저는 범죄 점수가 낮은 지역의 부동산을 찾아볼 것입니다. 알루미늄 배선이 없는 부동산을 찾아보겠습니다. 나는 1803년에 지어지지 않았고 수백 년이 지났고 허물어진 건물을 찾아볼 것입니다.
당신이 보험 증권을 작성하고 있다면 테이블 반대편에 있다면 어떤 종류의 재산을 보장하고 싶습니까? 운송업체의 입장이 되어 해당 속성을 찾아보십시오. 그러면 이 두통을 완전히 없애는 데 도움이 될 것입니다. 통신사가 좋아하는 지역으로 이동하세요. 세 번째로는 테네시가 상대적으로 좋습니다. 노스캐롤라이나는 비교적 좋은 편입니다.
로버트, 나는 당신들이 미국의 정말 좋은 지도를 내놓았다는 것을 알고 있습니다. 당신의 의도는 좋은 주, 나쁜 주를 말하는 것이 아니라고 생각합니다. 그러나 그것은 어떤 주가 어떤 위험을 가지고 있는지를 보여주었습니다. 우리가 그것을 쇼 노트에 던질 수 있다면, 모든 사람들이 보기만 해도 "아, 여기에 이게 있고 여기에 이게 있다"와 같은 아이디어를 얻는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다. 따라서 위험이 많지 않은 부동산과 지역을 찾으십시오.
넷째, 다시 한번 보험사의 입장에서 생각하고 그들의 관점에서 위험을 줄이십시오. 따라서 귀하가 소유한 부동산에 대한 새로운 정책을 구하려고 하거나 정책을 구입하려는 경우 조명을 개선할 수 있는 방법을 찾으십시오. 넘어지는 위험을 줄일 수 있나요? 수영장 주변에 더 나은 울타리를 설치할 수 있나요? 보험 인수나 속 쓰림을 유발하는 일을 제거하기 위해 할 수 있는 작은 일이 무엇입니까? 소화기가 어디에나 있는지 확인하고 지난 10년 동안 실제로 점검을 받았는지 확인하여 누군가 소화기를 사용하러 갈 때 불이 붙을 수 있도록 하세요.
다섯째, 귀하가 하고 있는 일을 전문으로 하는 보험 중개인을 찾으십시오. 그래서 Robert는 미국 남동부에 있는 200, 10개 이상의 정원 스타일 아파트 단지를 전문적으로 운영하고 있습니다. 그래서 그는 우리가 하는 일에 완벽해요. 아이다호주 보이시에서 XNUMX가구 부동산을 찾고 있다면 로버트는 당신의 사람이 아닐 것이지만 거기에는 그 시장을 잘 아는 남자나 여자가 있습니다. 당신이 무엇을 하려는지 알고 이해하십시오. 그러니까 가서 그 사람을 찾아보세요. 보험을 이해하려고 노력하되 보험 전문가가 되려고 하지 마십시오. 로버트 같은 사람이 바로 그런 사람이에요. 그러니 당신의 시장과 자산을 아는 사람을 찾으십시오.
여섯째, 다시 한 번 말씀드리지만, 이것은 약간 어려운 일입니다. 하지만 이것이 당신뿐만이 아니라는 것을 기억하십시오. 업계의 모든 사람들이 이 문제를 다루고 있습니다. David Greene만이 자신의 집에 대해 $26,000의 갱신 보험료를 받는 유일한 사람이 아닙니다. 아마도 그 사람의 이웃에 있는 거의 모든 사람들에게 그런 일이 일어나고 있을 것입니다. 그런 의미에서 그것은 약간 공평한 경쟁의 장입니다. 그리고 차이점은 당신이 이 문제를 피할 방법을 찾아 극복하기로 결정하는지, 아니면 단지 “아, 이건 너무 비싸고 너무 어려워요. 상황이 바뀔 때까지 기다리겠습니다.” 그리고 그럴 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
그리고 마지막 팁은 제가 로버트에게 빚진 팁입니다. 그는 우리의 엉덩이를 몇 번 구해줬지만 우리는 대규모 자연재해를 겪은 재산이 몇 군데 있었습니다. 즉, 아파트 건물에 화재가 발생하여 10가구 중 XNUMX가구가 전소된 경우 기본적으로 귀하와 운송업체만 해당됩니다. 마을 전체가 곤경에 처해 있지는 않습니다.
그러나 산불로 인해 전소된 지역에 부동산이 있거나 300년에 한 번 모든 자산에 피해를 주는 동결이 발생한 경우, 또는 우리의 경우, 우리가 있던 마을 전체가 허리케인 마이클로 인해 전멸되었습니다. 청구서를 제출하는 속도가 차이를 만듭니다. 당신이 유일한 사람이라면 그다지 중요하지 않을 것입니다. 그러나 MSA에 XNUMX개의 다른 부동산도 피해를 입었다면 해당 보험사는 처리할 수 있는 것보다 훨씬 더 많은 일을 하게 될 것입니다.
그래서 우리 재산에 허리케인이 다가오는 것을 보았습니다. 사실 저는 전날 로버트에게 전화했어요. 나는 "시작-"이라고 말했습니다.

로버트 :
전날 밤.

앤드류 :
응, 그 전날 밤에.

로버트 :
Andrew는 “청구서를 제출하세요.”라고 말했습니다. 나는 “앤드류, 폭풍은 아직 거기까지 이르지 않았어요.”라고 말했습니다. 그는 “클레임을 제기하라”고 말했다. 나는 “알았어.”라고 말했습니다. 그래서 영향을 받기도 전에 클레임을 제기했고, 다음 날 Andrew에게 전화가 온 것 같아요. 마치 크리스마스 무렵에 남동쪽을 통해 찾아온 동결과도 같습니다. 그 주말에 청구서를 제출한 사람들은 월요일에 청구서를 제출한 사람들보다 3개월 앞서 있었습니다. 앤드류의 천둥을 훔쳐서 미안해요.

앤드류 :
아니, 하지만 당신 말이 맞아요. 그리고 우리는 청구서의 첫 번째 줄에 있었기 때문에 250,000주 안에 $XNUMX의 수표를 받았습니다. 보험사는 방금 이렇게 말했습니다. “그래, 당신은 큰 일을 겪게 될 거예요. 여기 수표가 있습니다. 가서 시작해 보세요.” 그래서 우리는 다음날부터 보수 공사를 시작했습니다. 그래서 우리는 첫 번째 줄에 섰습니다. 제가 아는 부동산 중엔 XNUMX개월 동안 시작도 하지 않은 부동산이 있었습니다. 따라서 시작하기 전에 자산이 거기에 앉아 곰팡이가 생기고, 부서지고, 문자 그대로 XNUMX개월 동안 썩어가는 것을 생각해 보십시오.
따라서 자연재해가 발생했거나 수많은 사람들에게 영향을 미치는 청구가 발생한 지역에 있는 경우, 어리석게 행동하지 않도록 하십시오. 그 주장을 얻으십시오. 모든 정보를 갖고 있을 필요는 없습니다. 그냥 줄을 서세요, 그렇죠? 그래서 Best Buy의 Black Friday와 같습니다. 그 TV를 사려면 일찍 도착해야 해요. 자세한 내용은 모를 수도 있지만 줄을 서지 않는 것이 좋을 것입니다.

로버트 :
좋은 지적이네요, 앤드류. 내 말은, 나쁜 소식을 듣는다고 해서 나아지지는 않는다는 거죠. 내가 잘못된 출발로 시작한 보험금 청구에서 가장 큰 문제는 보험사가 스스로 처리하려고 하거나 2~3주 후에 나에게 "그런 일이 발생하면 바로 말해 주세요. "라고 말하기를 기다리는 경우입니다. 즉시 운송업체에 보내야 할지 여부는 제가 결정하겠습니다.” Andrew가 말한 것처럼 지연하면 곰팡이가 생기고 EMS를 놓고 논쟁을 벌이게 되어 때로는 재앙이 됩니다.

앤드류 :
그리고 언제든지 취소할 수 있습니다. 그렇죠? 어디인지 알아내면-

로버트 :
응. 언제든지 운송업체로부터 청구를 철회할 수 있으며 공식적으로 철회할 수 있습니다. 그들은 공식적으로 그것을 꺼냅니다.

앤드류 :
따라서 기본적으로 가져가야 할 것은 청구가 있을 것이라고 생각하는 경우 제출하는 것만으로는 아무런 해가 없다는 것입니다. 나중에 언제든지 다시 당길 수 있습니다. 그리고 정말 필요한 경우에는 게임에서 앞서게 됩니다.

로버트 :
좋은 지적이야, 앤드류.

데이비드 :
그리고 거기에 있습니다. 보험 산업은 변화하고 있지만 그 동안 투자자들이 자신의 위치를 ​​잘 잡기 위해 할 수 있는 일이 있으며 지식은 힘입니다.
고마워요, 로버트. 사람들이 당신에게 다가가고 싶어한다면, 그렇게 할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇입니까?

로버트 :
응. 이메일 . 그리고 그 접미사는 우리 웹사이트인 ioausa.com이기도 합니다. 거기에서 파트너를 찾을 수 있습니다. 그리고 나는 항상 행복합니다. 다시 말하지만 모든 사람에게 봉사할 수는 없습니다. 단지 내 생각을 알아보기 위해 거래를 진행하고 싶을 때마다 저는 항상 10~XNUMX분 정도 시간을 내어 처리해 드립니다.

데이비드 :
됐어요. 오늘 언급한 리소스에 대한 쇼 노트를 확인하실 수 있습니다. 이 에피소드가 마음에 드신다면 BiggerPockets Rookie 에피소드 307을 확인하세요. 26월 XNUMX일에 방송된 화재, 홍수, 소송 및 책임으로부터 임대차를 보호하는 방법에 대해 알아볼 수 있습니다.
또한 BiggerPockets 블로그와 포럼에서 찾을 수 있는 이와 같은 다른 이야기와 상황이 포함된 보험에 대한 훌륭한 게시물도 있습니다. 그러니 확인해 보세요.
그리고 앤드류, 만약 사람들이 당신에 대해 더 알고 싶어 한다면 당신은 정말 매력적인 사람이에요. 그리고 나와 함께 다가구 부동산을 구입하는 유일한 사람은 어디로 갈까요?

앤드류 :
요즘에는 샌디에이고 카운티 경계선 어딘가에서 차단기를 지나는 모습을 종종 볼 수 있지만, 디지털 유형에 더 가깝다면 제가 선택한 소셜 미디어 플랫폼은 LinkedIn입니다. 그리고 당신이 내 게시물에 댓글을 달면 실제로 답글을 쓰는 사람은 바로 나입니다. 따라서 그곳은 다가구 주택이나 시장 또는 기타 무슨 일이 일어나고 있는지에 관해 대화를 나누기에 좋은 장소입니다.
그런 다음 전화를 걸거나 보다 직접적으로 연결하고 싶다면 Vantage Point Acquisitions, vpacq.com 웹사이트에 있는 'connect with us' 탭을 클릭하고 간단한 지침을 따르시면 연락드리겠습니다.

데이비드 :
내가 당신을 좋아하는 이유는 앤드루, 당신이 엄청나게 예측 가능하다는 점이에요. LinkedIn이 여러분이 선호하는 소셜 미디어라는 것은 바로 그 점입니다.

앤드류 :
예.

데이비드 :
당신은 걷는 LinkedIn 아바타처럼 보입니다. 엄청난.
그러니 LinkedIn을 사용하고 계시다면 거기에 있는 Andrew를 확인해 보세요. 그렇지 않다면 Instagram으로 DM을 보내주시면 제가 Andrew에게 연결해 드리겠습니다. 왜냐하면 우리는 절친이고 저는 Andrew와 항상 이야기를 나누기 때문입니다.
Instagram, Facebook, Twitter 등 거의 모든 곳에서 @davidgreene24를 찾아보실 수 있으며, davidgreene24.com을 방문하여 제가 무슨 일을 하고 있는지 확인하실 수 있습니다.
로버트, 오늘 여기 와줘서 고마워요. 그리고 다른 모든 분들은 부동산 게임에 너무 늦었다고 느끼는 분들을 위한 늦은 시작 가이드를 포함하여 이번 주 후반에 더 멋진 에피소드를 시청하실 수 있다는 점을 기억하세요. Ryan Tseko의 힘을 실어주는 이야기와 장거리 투자에 대한 그의 통찰력, 그리고 더 훌륭한 BiggerPockets 콘텐츠입니다.
두 분 모두 이 자리에 참석해주셔서 다시 한번 감사드립니다. 저는 Andrew LinkedIn의 David Greene입니다. Cushman이 서명을 마쳤습니다.