더 많은 현금 흐름을 만드는 방법 Coliving으로 더 저렴한 임대료 청구

데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 오늘 Henry Washington과 함께하는 호스트 Dave Meyer입니다. 어떻게되고 있습니까?

헨리 :
무슨 일이야 친구? 여기 와서 기뻐요. 나는 이런 유형의 쇼를 당신과 함께하는 것을 좋아합니다.

데이브 :
재미있었기 때문에 오늘은 공동생활에 관심이 있는 장재범을 모시고자 합니다. 제가 매료된 부동산 투자 전략입니다. 그것은 일종의 새로운 것 같고 XNUMX주 전까지는 그것에 대해 아무것도 몰랐고 정말로 누군가가 그것에 대해 우리에게 말해주기를 원했습니다. 그래서, 인터뷰에 대해 어떻게 생각하니?

헨리 :
에피소드에서 들으시겠지만 시장이 요구하기 때문에 어느 시점에서 이륙할 것이라고 생각하지만 정말, 정말 이르고 많은 낙인이 있는 정말 멋진 개념이라고 생각합니다. 사람들이 그것을 비교할 수 있는 유일한 것이 대학 기숙사 생활이기 때문입니다. 하지만 이러한 시설과 그들이 실제로 제공하는 것을 보면 그것보다 훨씬 멋집니다.

데이브 :
정말 좋은 것 같습니다. BiggerPockets를 위해 덴버에 왔을 때 혹시 CatBird라는 곳에서 머물렀나요?

헨리 :
아니, 난하지 않았다.

데이브 :
그런 종류의 호텔이 생각나지만 정말 멋진 모델이고 공간을 정말 효율적으로 사용합니다. Jay의 말을 듣게 되겠지만 일반 임대보다 평방피트당 임대료가 훨씬 더 많이 나오고 자산 관리 비용이 약간 더 높지만 이것 뒤에는 정말 흥미로운 경제학이 있습니다. 이것을 잘하면 아주 잘 할 것입니다. 그래서 저는 이것이 매력적인 인터뷰라고 생각하고 잠시 후에 그것에 대해 이야기할 것입니다. 하지만 먼저 저는 여러분과 이야기하고 무언가에 대한 여러분의 의견을 묻고 싶었습니다.

헨리 :
어 오.

데이브 :
네, 그게 당신이 여기 있는 이유라는 걸 압니다.

헨리 :
[들리지 않음 00:01:53].

데이브 :
우리는 당신의 의견을 원합니다. 그래서 저는 적어도 인스타그램에서 연초부터 주택 시장에서 활동이 증가했고 우리는 이것을 기록하고 있다는 소식을 일부 사람들로부터 들었습니다. 사람들이 상승세를 보이는 연초의 첫 몇 주와 이제 더 많은 모기지 구매 신청이 있음을 시사하는 일부 데이터가 있습니다. 그래서 제가 주택 시장의 수요에 대한 대용물로 보기를 좋아하는 것 중 하나는 모기지 은행가 협회가 지난주에 얼마나 많은 사람들이 모기지를 신청했는지에 대한 이 데이터 세트를 발표한다는 것입니다. 그리고 19월과 25월에 걸쳐 XNUMX% 정도 증가했는데, 이는 일반적으로 XNUMX월에 일어나는 일이 아니므로 상당한 수준입니다. 저는 여기 암스테르담에 있고 스프레드시트를 읽고 있기 때문에 궁금했습니다. 무엇을 보고 계십니까? 이거 진짜야?

헨리 :
전국적으로 실화냐? 아마도, 그리고 여기 제 이론이 있습니다. 여기 제가 생각하는 일이 일어나고 있습니다. 우리는 얼마 전에 On The Market에서 이것에 대해 이야기했습니다. 여러분이 보기 시작한 것은 정규화라고 부르는 것입니다. 이자율은 낮았고 사람들은 그것에 익숙해졌고 지난 7개월 동안 금리는 오르고 또 올랐으며 최근에는 평평해지고 있습니다… 증가하는 속도. 그리고 일반적으로 귀하의 모기지 금리는 연준이 금리를 인상하더라도 모기지 금리는 여전히 어딘가에 있습니다. XNUMX, XNUMX%, 어딘가에 있습니까?

데이브 :
네, 오늘 본 것 중 일부는 로우 식스 같았습니다. 그들은 지금 많이 변동하고 있기 때문에 실제로 듣고 있는 요일에 따라 다르지만 중간, 낮은 XNUMX입니다.

헨리 :
그리고 지금 일어나고 있는 일은 사람들이 이것이 현재 모기지 금리라는 것을 이해하기 시작했다는 것입니다. 그들은 다시 XNUMX, XNUMX 또는 XNUMX로 내려갈 것을 기대하고 아마 다시 그 반대로 하여 올라갈 것임을 깨닫는 사고방식에서 벗어나기 시작했습니다. 그래서 제가 사고 싶거나 사야 한다면 모든 사람이 단지 원해서 사는 것이 아니기 때문에 때때로 그들은 일하러 이사해야 하고 때로는 더 큰 가족을 위해 확장해야 하고 때로는 사람들이 줄어들기 때문에 이사를 나가고 있습니다. 사람들에게 이사를 가야 한다고 말하는 이 모든 삶의 상황들이 있습니다. 그리고 그들은 아마 그냥 보고 이렇게 말할 것입니다.

데이브 :
그것은 완전히 의미가 있습니다. 아주 좋은 이론이라고 생각합니다. 당신의 두뇌가 "오 마이 갓"과 같은 아이디어에 어떻게 고정되어 있는지 정말 재밌습니다. 우리는 "연간 4%. 맙소사, 말도 안 돼, 4%.” 이제 우리는 "그래, XNUMX시 반, 너무 좋아." 너무 웃기지만 장기적으로 볼 때 주택 시장이 XNUMX%의 금리를 갖는 것이 정직하게 더 낫다고 생각합니다. 아마도 그것은 중립 금리이고 그것이 일어날지는 모르겠지만 지금 당장은 그 정도인 것 같습니다. 우리는 향하고 있습니다. 경기 침체 위험과 낮은 인플레이션에 대한 퍼펙트 스톰이 있습니다. 두 가지 모두 모기지 금리에 하향 압력을 가하고 만약 그렇다면 주택 시장은 사람들이 생각한 것보다 일찍 바닥을 칠 것이라고 생각합니다. 가격 하락, 즉 모기지 이자율이 계속 하락한다면 큰 일이지만 주택 시장이 불과 몇 달 전의 기대치를 뛰어넘는 사례가 있다고 생각합니다.

헨리 :
COVID 이전에는 비율이 6%였으며 사람들은 눈 하나 깜짝하지 않았습니다.

데이브 :
여전히 집을 샀습니다.

헨리 :
여전히 집을 샀습니다.

데이브 :
그래도 그때는 훨씬 저렴했으므로 정말 저렴합니다. 경제성은 여전히 ​​문제이지만 잘 모르겠습니다. 지켜 보는 것이 매우 흥미로울 것입니다. 그러나 어쨌든 당신이 말한 것을 듣는 것은 흥미 롭습니다. 저는 시애틀의 누군가가 올해 초에 두 개의 오픈 하우스에서 XNUMX분기 전체를 ​​합친 것보다 더 많은 조회수를 얻었다고 말하는 것을 봤습니다. 따라서 계속 주시해야 할 사항입니다. 나는 이것이 올해 지금까지 내 기대에 어긋나는 것 같아서 계속 주시해야 할 것이지만 이것에 대한 귀하의 의견을 듣게되어 기쁩니다. 그럼으로 잠시 휴식을 취한 후 코리빙이라는 새로운 전략을 가르쳐줄 장재범과 함께 다시 찾아뵙겠습니다. Jay Chang, On The Market에 오신 것을 환영합니다. 여기와 주셔서 감사합니다.

어치:
좋은 아침, 데이브와 해리. 초대해주셔서 감사합니다.

데이브 :
청중에게 자신과 부동산 투자에 대한 참여에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?

어치:
그래 물론. 지금 저는 현재 Tripalink에서 부동산 이사로 일하고 있으며 졸업 후부터 부동산 일을 했으니 2017년 정도 되었습니다. 졸업 후 저는 2018년 동안 LA 다운타운의 고층 건물에서 일하면서 건설 관리 업무를 했습니다. 이 건물은 Metropolis라고 불렸고 West Hollywood의 Edition Hotel과 같은 고급 호텔에서 일했습니다. 그 후로 부동산 개발에 뛰어들고 싶어서 CIM Group에 입사하여 XNUMX년 동안 근무하다가 XNUMX년, XNUMX년에 코리빙에 대한 이야기를 듣기 시작했는데 사실 새로운 개념은 아닙니다. ,하지만 점점 더 인기를 얻고있었습니다. 그리고 당시에는 Ollie, Starcity, Common과 같은 대형 공동생활 사업자가 있었습니다. 그것이 제 관심을 끌었기 때문에 XNUMX년여 전에 부동산 개발을 위해 Tripalink에 합류했으며 주로 학생 주택과 공동 생활에 중점을 둡니다. 그래서 오늘 제가 있는 곳입니다.

헨리 :
정말 멋져요. 이에 대비하기 위해 공동생활공동체를 알아보고 있었는데, 솔직히 말해서 완전히 새로운 개념이었습니다. 그래서 많은 청취자들에게 새로운 개념이라고 확신합니다. 우리에게 공동 생활을 정의하고 그것이 실제로 무엇을 의미하는지 조금 말씀해 주시겠습니까?

어치:
물론 간단히 말해서 어떤 사람들은 그냥 룸메이트가 있다고 말할 수도 있지만 프라이버시를 허용하는 방식으로 설계할 수 있기 때문에 더 많은 소비자를 염두에 두고 있기 때문에 그 이상입니다. 공동 생활을 어떻게 정의합니까? 공유 공간, 공유 공통 영역. 하지만 우리가 중점을 두는 것은 각 세입자를 위한 전용 욕실을 갖는 것입니다. 일반적으로 세입자가 서로 문제를 일으키는 공동 생활 공간이기 때문입니다.

데이브 :
누군가 나에게 그것을 설명했을 때, 내가 그것에 대해 처음 들었던 것은 몇 주 전이었습니다. 누군가 나에게 설명했고 저는 "아, 쇼를 가져올 전문가를 찾아야 해요."라고 생각했습니다. 우리와 함께 해줘서, 제이. 그러나 그들은 기본적으로 대학 기숙사라고 설명했습니다. 대학과 같은 다른 일을하는 것처럼 들립니다. 내 대학 기숙사에는 개인 욕실이 없었지만 이것이 일반적인 생각인 것 같습니다. 모든 사람은 자신의 방이 있고, 자신만의 공간이 있지만 공용 편의시설이 있고, 다른 모델이 있는 것처럼 들립니다. 그들 중 일부는 자신의 부엌을 가지고 있고 일부는 공유 주방을 가지고 있고 일부는 자신의 욕실을 가지고 있으며 아마도 공용 욕실이 있을 것입니다. 그것이 그것을 설명하는 합리적인 방법입니까?

어치:
네, 많은 사람들이 그것을 대학 기숙사 방과 비교하지만, 여러 면에서 그것보다 훨씬 훨씬 낫습니다. UCLA에 있을 때 같은 방에서 다른 두 사람과 함께 살았습니다. 그들은 실제 룸메이트이며 200평방피트의 방에 성인 세 명만 살고 있습니다. 하지만, 왜 더 나은가요? 말씀하신 것처럼 전용 욕실이 있고 개발 중인 새 프로젝트에서도 많은 방음 장치를 설치하고 각 침실에 개인 전자 잠금 장치가 있습니다. 그래서 사생활이 있습니다. 많은 사생활이 있습니다. 거의 개인 원룸, 아파트 같지만 주방은 공용입니다. 그리고 그 중 많은 부분이 구역 설정과도 관련이 있습니다. 구역 설정으로 인해 건물에 그렇게 많은 유닛을 지을 수 없는 경우가 있습니다. 따라서 더 적은 유닛을 만들고 유닛당 더 많은 침실을 지음으로써 문제를 해결하고 더 높은 밀도를 지을 수 있는 한 가지 방법입니다.

헨리 :
나는 동의한다. 공동생활이란 말을 들었을 때, 이것저것 알아보기 시작했을 때도 머리에 맴도는 게 대학 기숙사였는데, 여러분이 짓고 있거나 연관되어 있는 건물을 보기 시작했을 때 대학 기숙사는 이 것들이 얼마나 아름다운지 보기 시작했을 때 마지막으로 떠오른 생각입니다. 그렇다면 공동 생활에 대한 통념이나 낙인은 무엇이며 이러한 통념을 어떻게 해소하고 있습니까? 당신들이 하는 방식과 사람들이 마음속으로 생각하는 것과 비교하여 사람들이 공동 생활에서 얻는 이점이나 것들은 무엇입니까?

어치:
아마도 부엌이 더럽고 바닥이 낡았지만 모두 새 프로젝트, 새 건물이라는 것입니다. 우리는 많은 사람들과 여행을 했습니다. 때때로 은행에서 우리 직업을 보러 와서 "와, 요즘 대학생들이 이렇게 살 수 있다는 게 믿기지 않아요." 그리고 그것은 단지 아주 새로운, 아주 새로운 주방입니다. 첫 입주 시 주방세트와 주방용품을 제공하고 공용 공간이 깨끗합니다. 여기에 약간 더 밀도가 높은 새 프로젝트가 있으므로 매일 청소합니다.
우리는 주요 영역을 청소합니다. 주방이 반짝반짝 깨끗합니다. 물론 모든 부동산에 해당되는 것은 아니며 상황에 따라 다릅니다. 일부 건물은 일주일에 두세 번만 청소하고 편의 시설 측면에서 커뮤니티에 편의 시설을 제공합니다. 그래서 우리는 학교와 지하철역과 가까운 지역을 건설하고 있습니다. 그래서 서로 매우 편리한 위치에 있습니다. 그렇게 할 때 각 건물을 독립적인 건물로 생각하지 않습니다. 우리는 커뮤니티를 구축합니다. 죄송합니다. 커뮤니티뿐만 아니라 스터디룸, 당구대와 탁구대가 있는 게임 라운지와 같은 편의 시설도 있습니다. 때때로 우리는 사람들이 모일 수 있는 행사를 주최하고 요가실을 운영합니다.

헨리 :
이것을 볼 때 나는 두 개의 렌즈에서 그것을 본다. 누가 이 공간에 살게 될 것인지, 그들의 기대치는 무엇인지, 무엇을 얻을 것인지에 대한 렌즈입니다. 그런 다음 투자자의 관점에서 보기도 합니다. 내가 그들에게 무엇을 제공할 것인가? 그리고 비용 측면에서 저에게 어떤 의미가 있습니까? 따라서 이와 같은 커뮤니티를 보고 이러한 공동 생활을 제공한다는 것은 일반적으로 이러한 편의 시설을 제공하고 있다는 것을 의미합니다. 그래서 청소를 자주 하시는 것 같은데, 이런 곳들은 보통 가구가 비치되어 있는 것 같은데, 사실인가요?

어치:
사실입니다. 모든 운영자가 그렇게 하는 것은 아니지만 우리는 그렇게 합니다.

헨리 :
따라서 임차인의 관점에서 볼 때 이는 생각할 수 있는 멋진 일이지만 투자자로서 이것은 아마도 훨씬 더 많은 비용이 드는 것처럼 들립니다. 그런 다음 이러한 비용을 밀도로 상쇄하여 기본적으로 더 많은 유닛을 지을 수 있습니다. 당신은 단지 방을 임대하고 있습니다, 내가 거기에서 올바른 길을 가고 있습니까?

어치:
요약해주셔서 감사합니다. 따라서 임차인으로서 우리가 건드리지 않은 주요 이점은 분명히 임대료입니다. 지금 로스엔젤레스에서 새 스튜디오에 지어진 괜찮은 장소에 살려면 2,000평방피트 스튜디오에 월 최소 450달러를 지불해야 하므로 기본적으로 피트당 최소 4달러를 지불해야 합니다. 지금, 그것은 우습다. 대졸 초봉은 얼마? 당신은 그것을 감당할 수 없으며, 2022년 현재 임차인의 40%가 수입의 35% 이상을 임대료에 지출하고 있습니다. 그리고 경제가 추이를 보이고 기술이 점점 더 좋아지면서 많은 중산층이 쫓겨나고 점점 더 감당할 수 없게 될 것입니다. 부모님이 도와주지 않으면 아무도 집을 사지 않을 것입니다. 그렇기 때문에 공동 생활이 인기 있는 선택입니다.
또한 좋은 위치에 매우 편리하게 위치해 있습니다. 우리는 그것을 교외의 한가운데에 두지 않을 것입니다. Erewhon이나 Whole Foods와 같은 멋진 식료품점이나 지하철역이나 병원 직원을 위한 병원 옆에 설치했습니다. 따라서 수많은 기회가 있으며 투자자와 관련하여 실제로 수익이 발생합니다. 물론 비용이 더 많이 들지만 궁극적으로 밀도 때문에 각 개인이 임대료를 적게 지불하더라도 각 부동산에서 얻을 수 있는 임대료의 평방피트당 가격은 훨씬 더 높습니다. 따라서 스튜디오에서 피트당 4달러를 받는다면 아마도 피트당 최대 5달러를 받을 수 있으므로 25% 차이가 납니다.

데이브 :
꽤 인상적입니다. 그리고 임차인 측은 어떻습니까? 평균 임차인의 절감액을 정량화할 수 있습니까? 예를 들어 그들은 원룸이 아닌 공동생활 방식에서 생활비를 얼마나 절약하고 있습니까?

어치:
최소 30%.

데이브 :
와우.

헨리 :
꽤 상당합니다.

데이브 :
믿어지지가 않는다. 그리고, 임대는 동일합니까? XNUMX년 임대 계약을 체결했습니까, 아니면 어떤 식으로든 다릅니까?

어치:
때에 따라 다르지. 대부분의 경우 20년 임대 계약을 체결하지만 30개월, XNUMX개월과 같은 단기 임대를 선호하는 일부 부동산을 알고 있습니다. Common이 XNUMX개월을 운영한다는 것을 알고 있지만 XNUMX개월 임대를 하면 이직률과 공실률이 더 높기 때문에 가격을 XNUMX, XNUMX% 더 올릴 것입니다.

데이브 :
그것은 실제로 이직률과 공석에 대한 나의 다음 질문이 될 것입니다. 사람들이 보다 전통적인 생활 방식을 찾을 수 있을 때까지 이것을 단기 옵션으로 취급합니까, 아니면 공동 생활에 대한 임대 갱신율은 어떻습니까?

어치:
우리 건물의 대부분은 학생 주택에 있기 때문에 갱신율은 50% 미만이지만 대부분의 사람들이 학교를 졸업하고 석사 학위를 가지고 있기 때문입니다. 그들은 이곳에서 XNUMX년 동안 가르칩니다. 또한 많은 국제 학생들이 이곳을 방문하고 있습니다. 우리는 실제로 마케팅을 위해 중국에 마케팅 팀을 두고 있습니다. 하지만 귀하의 질문에 답하자면 확실히 공동 생활은 젊은 전문가들에게 더 매력적이며 학생들은 여기에 몇 년 동안 있었습니다. 아는 사람이 없는 새로운 도시로 이사한다고 가정해 보겠습니다. 접속할 수 있는 정말 좋은 방법입니다.
그래서 우리는 분명히 세입자가 떠나는 것을 원하지 않으며 모든 사람이 부엌을 무한정 공유하기를 원하지 않는다는 것도 이해합니다. 그래서 우리가 지금 개발하고 있는 많은 부동산에는 공동 생활과 스튜디오, 침실 하나가 혼합되어 있습니다. 개인적으로 저는 공동 생활을 매우 좋아하지만 다른 XNUMX명과 함께 살지는 않을 것입니다. 제가 새로운 도시로 이사를 간다면 그렇게 할 것입니다. 하지만 첫 번째는 모두가 살 곳이 필요하고 두 번째는 모두가 공동체를 원한다는 데 모두 동의할 수 있다고 생각합니다. 따라서 코리빙 스위트룸에서 나가거나 스튜디오나 침실 하나에 들어가더라도 예전에 속해 있던 편의 시설과 커뮤니티를 계속 즐길 수 있습니다.

데이브 :
당신은 공동 생활을 졸업하고 더 좋은 아파트로 한 층 더 올라갑니다.

어치:
사실이다.

데이브 :
그래서 저는 임차인 측에서 그 매력을 분명히 볼 수 있습니다. 집세를 30% 절약하는 데 솔직히 부엌을 공유하는 것이 그렇게 큰 양보처럼 보이지는 않습니다. 내 큰 질문은 이런 일로 당신의 재산 관리가 얼마나 어려운가입니다.

어치:
어렵습니다, 매우 어렵습니다. 그러나 우리는 상주 관리자를 고용합니다. 실제로 고용하는 것이 아니라 약간의 할인을 제공하고 우리를 도와줄 뿐입니다. 대부분의 문제는 청소 또는 룸메이트 충돌과 관련이 있습니다. 그래서 우리는 그들에게 임대료를 약간 할인한 다음 문제를 완화하는 데 도움을 주지만 솔직히 방음이 더 높으면 벽 사이에 탄력적인 채널을 추가합니다. 일반적으로 원룸, 아파트 같은 경우가 아니면 이런 작업을 하지 않으니 방음을 하는 것이 좋습니다. 어메니티 영역이 깨끗하다면 그다지 문제가 되지 않습니다. 또한 개인 욕실이 있어 욕실을 원하는 만큼 깨끗하게 유지할 수 있습니다.

헨리 :
개인 욕실은 유지에 있어서 큰 승리가 되어야 합니다... 우리는 그것을 부르곤 했습니다... 기업 세계에서 우리는 그것을 사람 문제라고 부릅니다. 개인 욕실은 사람들의 문제를 최소한으로 유지하기 위해 먼 길을 가야 합니다. 그리고 공용 공간과 주방을 전문적으로 청소하는 경우 제가 가진 모든 룸메이트 문제는 일반적으로 싱크대에 더러운 접시를 버리는 누군가와 관련이 있기 때문입니다.

데이브 :
자산 관리의 추가 비용이 얼마인지 생각하십니까? 팀을 풀타임으로 고용하는지 아니면 아웃소싱을 하는지 모르겠습니다.

어치:
사내에서 처리합니다. 우리는 평균 자산 관리보다 더 많은 비용을 청구하지 않습니다. 우리는 실제로 Greystar보다 저렴하고 많은 문제를 자동화하려고 합니다. AAA는 실제로 많은 자동화 작업을 수행하는 기술 부문을 보유하고 있으며 기술을 구축하고 있습니다. 따라서 AAA에는 세 가지 주요 기능이 있습니다. 첫 번째 기능은 제가 논의한 기술 분야이고 두 번째 기능은 자산 관리입니다. 우리는 우리가 구축한 모든 속성을 관리하고 Jamison 및 Wiseman과 같은 대형 개발자를 위해 다른 사람을 위해 관리합니다. 그래서 우리가 다른 사람들을 위해 관리하고 있는 K-Town의 2,000개 유닛이 있다고 생각합니다. 그리고 세 번째 팔은 제가 하는 일입니다. 우리는 부동산 개발을 하기 때문에 때때로 다른 개발자와 공동 GP를 하지만 대부분의 경우 완전히 소유하고 설계 자격, 허가, 건설, 임대를 수행합니다. 때때로 우리는 종료합니다.

헨리 :
우리는 학생 기반을 갖게 될 경우 분명히 더 높은 이직률이있을 것이라는 점에 대해 조금 이야기했습니다. 그래서 당신이 이것들을 인수할 때, 만약 당신이 새로운 재산을 할 예정이라면, 당신은 그것들을 인수합니까? 공실률은 몇 퍼센트입니까? 공석 관점에서 이들이 일관되게 무엇을 하기를 기대하십니까?

어치:
USC 근처의 공실률은 실제로 매우 낮습니다. 약 2%입니다.

헨리 :
오 와우.

데이브 :
알았어.

헨리 :
미친 짓이야.

어치:
확실히 이직률이 있지만 매년 많은 사람들이 보여주고 있고 우리는 그것을 임대합니다.

데이브 :
우와. 유지비는 어떨까요? 제 생각에는 이 비즈니스 모델이 임대 부동산과 단기 임대 사이의 매시업이라고 계속 생각합니다. 왜냐하면 당신은 단기 임대의 청소 요소를 가지고 있기 때문입니다. 당신은 가구를 가지고 있습니다. 적어도 운영자로서, Jay처럼 다시는 아닙니다. 모든 동거 운영자가 이렇게 하는 것은 아니지만 부품을 제공했습니다. 그리고 단기 임대 경험에 따르면 이러한 장소는 꽤 열심히 사용됩니다. 장비와 가구를 교체해야 할 필요성이 많습니다. 동거에서도 그렇게 보십니까?

어치:
네, 물론입니다. 확실히 유지비가 많이 듭니다. 비용이 듭니다. 우리 비용은 또한 수리, 유지 보수 및 청소 때문에 평균적인 전통적인 아파트보다 약 10% 더 높다고 말할 수 있으며 비용의 일부로 유틸리티도 포함됩니다. 그래서 짐만 들고 들어와 원룸보다 30% 낮은 신축 아파트로 이사할 수 있습니다.

데이브 :
와우.

어치:
그런 다음 교체 측면에서 더 높은 등급의 재료를 사용하기 시작하여 내구성이 향상되었습니다. 그들 중 일부는 상업용 등급, 더 나은 페인트, 더 내구성있는 페인트 등입니다. 공동생활시설을 관리할 때 어려운 점 중 하나는 유지관리가 어렵다는 것입니다. 원룸을 하다보면 누군가 이사를 나가고, 들어가서 전체를 다시 칠하거나 청소를 다 하기가 쉽지만 공동생활에서는 다른 입주자들이 있습니다. 따라서 더 좋은 품질의 재료를 사용하는 것이 좋습니다. 따라서 광범위한 유지 관리를 자주 수행할 필요가 없습니다.

헨리 :
따라서 더 높은 품질의 재료로 제작해야 하기 때문에 구매 비용의 프런트 엔드에 예산을 책정하고 있습니다. 어떻게 작동합니까? 또는 다르게 말하면, 기존의 것을 가져다가 공동 생활로 전환할 수 있습니까, 아니면 일반적으로 새로운 건축을 하고 공동 생활을 위해 설계하는 것입니까?

어치:
어떤 곳에서는 할 수 있지만 오래된 아파트의 레이아웃은 정말 어렵습니다. 사무실을 전환한다면 분명히 그렇게 할 여지가 있다고 생각합니다. 사무실은 넓고 탁 트인 공간이지만 오래된 아파트를 개조하는 경우 침실이 1,000개 더 크고 때로는 침실당 900평방피트가 넘는 경우도 있습니다. 침실이 300개인 경우 침실 300개를 통해 배치할 수 있지만 방을 하나만 더 추가하는 것입니다. 또한 배관을 추가하는 것도 정말 어렵습니다. 상당한 비용을 들이지 않고 개인 욕실을 추가할 수 없으므로 그럴 가치가 없습니다. 또한 우리가 보는 방식은 컴팩트하지만 너무 컴팩트하지 않기를 원한다는 것입니다. 침실이 XNUMX개인 경우에는 약 XNUMX평방피트를 유지하려고 노력하므로 방당 XNUMX평방피트가 됩니다. XNUMX평방피트라고 하면 공용 공간, 복도, 침실, 전체 유닛이 포함됩니다.

데이브 :
제이, 안 하시는 것 같은데, 단독주택에 이런 일을 하는 운영자를 본 적이 있나요? 더 많이 부르는 것 같아요-

어치:
그래, 방갈로.

데이브 :
나는 그것이 방에 의한 임대료라고 더 많이 부르는 것 같아요. 그래서, 그들의 모델은 무엇입니까?

어치:
그들의 모델은 단일 가족 주택 소유자를 찾은 다음 임대를 마스터하고 임대하는 것입니다. 나는 그들이 또한 약간의 자금을 얻었고 많은 단독 주택을 사기 시작했다는 것을 알고 있습니다. 나는 그것을 보았다. 나는 그들이 단독 주택당 실제로 얼마나 많은 돈을 벌고 있는지에 관심이 있었고 몇 가지 간단한 언더라이팅을 했습니다. 유지 관리 비용이 정말 높고 실제로 확장할 수 없기 때문에 단독 주택에서 많은 돈을 벌 수 있다고 생각하지 않습니다. 각 위치에는 최대 40개, 100개의 침실이 있지만 우리에게는 각 위치에 XNUMX개에서 XNUMX개 이상의 침실이 있을 수 있습니다. 따라서 단일 가족 주택에서 효과적으로 이를 수행하기가 더 어렵습니다.

헨리 :
LA, 뉴욕, 이러한 주요 도시와 같이 비싸고 대학 밀도가 높은 시장에서 이것이 의미가 있음을 완전히 볼 수 있습니다. 이 모델이 적합하거나 의미가 있다고 생각하는 다른 영역은 무엇입니까?

어치:
당신은 바로 그것을 쳤다. 솔직히 말씀하신 대로 동거는 뉴욕, LA, 샌프란시스코와 같은 주요 관문 시장에서 감당할 수 없는 시장에서만 의미가 있습니다. 샌프란시스코는 지금 당장은 대단한 시장이 아니지만 COVID 이전에는 훌륭한 시장이었을 것입니다. 하지만 전통적인 아파트 개발자로서 그들이 보는 많은 지표는 소득 대 임대료 비율입니다. 따라서 그들은 세입자가 분명히 더 높은 임대료를 감당할 수 있기를 원합니다. 그래서 그들은 임대료가 너무 높지 않기를 바라므로 감당할 수 있지만 우리에게는 다릅니다. 우리는 실제로 그것을 거꾸로 봅니다. 우리는 감당할 수 없는 지역을 봅니다. 그것은 다른 목표 시장입니다.

데이브 :
따라서 사람들이 스스로 계산을 하고 공동 생활을 고려할 수 있는 시장을 식별하고 싶다면 어떻게 계산합니까? 어떤 메트릭을 사용합니까? 청취자들이 어떻게 할 수 있는지에 대한 조언이 있습니까?

어치:
예, 저렴한 시장에서는 일반적으로 소득 대 임대료 비율이 최소 3배입니다. 따라서 100,000년에 30,000을 벌면 2.5년 임대료는 약 30입니다. 따라서 소득 대비 임대료 비율이 2020 미만이면 감당할 수 없다는 신호이며 소득의 23% 이상을 임대료로 지출하고 있습니다. 하지만 50년에는… 사실 앞서 제가 경제성에 대해 말씀드렸는데, 임차인의 XNUMX%가 실제로 현재 소득의 XNUMX% 이상을 임대료에 지출하고 있습니다.

데이브 :
미친 짓이야, 와우.

어치:
23%. 우리 중 XNUMX분의 XNUMX은 그 모든 것을 임대료로 지출하고 있습니다.

헨리 :
그래서 만약 누군가가 투자자의 관점에서 말한다면, 그들은 이 이야기를 듣고 가고 있습니다. 이것은 제가 투자하고 배우고 싶어하는 것일 수 있습니다. 사람들을 위한 옵션은 무엇입니까? 그들이 투자할 수 있는 펀드가 있습니까, 아니면 이런 종류의 일을 하는 사람들과 이야기할 수 있는 회사가 있습니까? 투자자의 관점에서 이 공간에 들어가는 방법은 무엇입니까?

어치:
REIT에 투자할 수 없습니다. 지금 공동 생활에서 부부가 겪는 어려움은 새로운 유형의 부동산이기 때문에 투자 등급으로 간주되지 않고 대출을 재포장하여 Fannie Mae에 판매하여 에이전시 대출을 받을 수 없기 때문에 투자 등급이 아니라는 것입니다. 그래서 자금 조달이 더 어렵습니다. 우리는 지역의 소규모 은행과 협력해야 했습니다. 그래서 당신의 질문은 그들이 어떻게 투자할 수 있습니까? 따라서 공개 REIT에 실제로 투자할 수는 없지만 개발자이거나 투자에 관심이 있는 경우 Tripalink와 같은 공동 생활 개발자에게 연락할 수 있습니다. 실제로 투자자 포털이 있습니다. 공동 생활에 투자할 수 있는 다른 방법을 정말 모르겠습니다. 당신이 할 수 있는 또 다른 방법은 어떤 사람들은 자신의 집을 사서 기본적으로 집을 해킹하고 소규모로 임대하는 것입니다.

데이브 :
그들은 그것을 방에서 임대하거나 단독 주택을 해킹하는 집이라고 부릅니다. 평방피트당 또는 침실당 임대료에 대해 비슷한 프리미엄을 받는 방별 임대료에 대한 몇 가지 자료를 읽었기 때문에 확실히 그렇게 할 수 있습니다. 자산 관리.

어치:
솔직히 금전적으로는 말이 되지만, 다른 룸메이트 XNUMX명과 함께 공용 공간을 청소해야 하는 것이 정말 가치가 있습니까? 잘 모르겠습니다. 상황에 따라 다릅니다.

헨리 :
임대료가 얼마냐에 따라 다릅니다.

데이브 :
대학시절 친구들과 살던 집들이 생각나는데 그때만 해도 즐거웠던 것 같긴 한데 와, 부동산 관리인이 우리를 미워했나보다. Jay, 가능한 신디케이션이 있습니까? 당신이 공인 투자자라면 투자자가 소극적으로 공동 생활에 투자할 수 있는 개발 프로젝트가 있습니까?

어치:
네, 동거하는 개발자가 그렇게 많지는 않은 것 같은데, 네트워킹 행사에 가면 만날 수 있을지도 몰라요. 우리는 일부 신디케이션을 수행합니다. 우리는 이 지역에서 신디케이션을 수행하는 몇몇 다른 소규모 개발자를 알고 있습니다.

데이브 :
좋습니다. 좋습니다. 음, 제이, 여기 와줘서 정말 고마워. 공유해 주셔서 감사합니다. 나는 많은 것을 배웠다. 나는 이것이 매우 매력적이라고 ​​생각합니다. 저는 방법을 배우고 싶습니다... 이용 가능한 신디케이션이 있거나 Henry와 제가 첫 번째 신디케이션에 참여할 수도 있지만 이것은 매우 도움이 되었습니다. 분명히 이것에 대한 수요가 있을 것이라는 것은 정말 멋진 아이디어라고 생각합니다. 그 부분은 나에게 너무나 명백해서 이곳이 다른 곳에서 지불하는 것보다 훨씬 적은 비용으로 살기에 멋진 곳처럼 보입니다. 이 멋진 산업에 종사해 주셔서 감사합니다. 사람들이 이것에 대해 더 알고 싶어 할 때 당신과 연결할 수 있는 곳이 있습니까?

어치:
초대해주셔서 감사합니다. BiggerPockets에서 저에게 연락할 수 있습니다. 저는 Jay Chang이고 LinkedIn에서 저를 비행할 수도 있습니다. BiggerPockets에는 저에게 직접 연락하는 데 필요한 대부분의 링크가 있습니다.

데이브 :
나는 당신이 BiggerPockets에 사람들을 보내고 있다는 것을 좋아합니다. 우리가 그런 경험을 한 것은 아마도 처음일 것입니다. 하지만 BiggerPockets의 직원으로서 우리는 정말 감사합니다.

어치:
문제 없어요.

데이브 :
고마워요. 우리와 함께 해준 Jay에게 큰 감사를 드립니다. 헨리, 어떻게 생각해?

헨리 :
꽤 독특한 공간이고 값비싼 시장에서 이런 종류의 생활에 대한 수요가 증가할 것이라고 생각합니다. 마치 지금 시장 상황이 이것이 사람들에게 필요한 것이라고 말하고 있는 것과 같습니다. 이자율은 더 높고 인플레이션은 미쳤습니다. 그래서 사람들이 이런 곳에서 임대하는 데 많은 비용이 들 뿐만 아니라 식료품도 30% 절약할 수 있고 부엌을 공유해야 한다면 사람들은 기꺼이 그것을 희생할 것이라고 생각합니다.

데이브 :
완전히, 나는 이것에 대한 엄청난 수요가있을 것이라고 생각합니다. 첫째, 임대료의 30%를 절약하는 것은 엄청납니다. 우리는 항상 사람들과 이야기를 나눕니다. 만약 당신이 부동산에 뛰어들고 싶다면 낮은 돈으로 그것을 하는 가장 좋은 방법은 무엇입니까? 집을 해킹하거나 생활비를 줄이십시오. 이것은 생활비를 줄이는 좋은 방법입니다. 그래서 제가 이 쇼에 들어갔을 때 저는 "이런, 이것은 투자자들에게 흥미로울 것입니다."라고 생각했고, 그것은 또한 투자하는 것이기도 하지만, 투자자 지망생들이 다음 중 하나에 사는 것을 고려하는 것도 흥미로울 것이라고 생각합니다. 아마도 약간의 돈을 저축한 다음 부동산에 투자할 것이기 때문입니다. 그러나 나는 또한 가지고 있는 요소... 당신도 이것을 했다고 생각합니다. 나는 많은 사람들을 알지 못하는 내 인생의 새로운 도시로 이사했습니다. 커뮤니티 요소는 일종의 멋진 것 같습니다. 호스텔 환경이 생각나죠?

헨리 :
하지만, 멋지다.

데이브 :
정말 멋지지만 더 개방적입니다. 마치 공용 공간에 가서 놀고, 맥주를 마시고, 그렇게 하고, 아주 좋은 곳에 있는 것 같아요. 그래서 정말 인기가 있다고 상상할 수 있었습니다.

헨리 :
사실대로 말하자면, 나는 어쨌든 부엌을 청소하고 싶지 않다.

데이브 :
그렇지 않습니다.

헨리 :
그래서 다른 사람이 청소할 주방을 사용할 수 있고 아래층으로 내려가 모든 이웃과 맥주를 마실 수 있다면 [들리지 않음 00:35:18]-

데이브 :
정말 [들리지 않음 00:35:18]. 당신이 살았던 가장 이상하거나 최악의 장소는 어디입니까?

헨리 :
맙소사, 내가 처음으로 살았던 기숙사는 아마도 내가 살았던 곳 중 가장 이상한 곳이었을 것입니다. 천박한 모텔 6이 기숙사 방이고 우리는 이 공유 생활 공간을 가지고 있고 , 그러나 그것은 실제로는 소파와 그 위에 TV가없는 TV 스탠드와 털 카펫과 같은 이불이었습니다.

데이브 :
오, 좋아요.

헨리 :
그리고 룸메이트가 있는 이층 침대가 있는 침실이 있었습니다. 그래서 그것은-

데이브 :
맙소사, 그건 아닌 것 같은데-

헨리 :
내가 가장 좋아하는 곳이 아닙니다.

데이브 :
파트너 55명과 함께 첫 집을 샀는데 그 당시 파트너 중 한 명과 나는 룸메이트였고 우리는 집을 해킹하려고 했고 그것이 우리의 계획이었고 이사를 갈 예정이었습니다. 글쎄, 우리는 "이봐, 우리가 집세로 지불하는 것보다 훨씬 더 많은 임대료를 받을 수 있어." 그리고 그의 할머니는 방금 돌아가셨고 그녀는 퇴직자 커뮤니티에 살았고 시장은 여전히 ​​미친 듯이 떨어지고 있었고 그의 엄마는 "너희는 공과금을 지불하고 집을 돌봐라. 당신은 거기 살 수 있습니다.”하지만 그것은 XNUMX 세 이상의 커뮤니티 같았기 때문에 아무에게도 말할 수 없었습니다. 그래서 우리는 한밤중에 이사를 갔고, 그냥 이 집에서 살았습니다. 우리는 "XNUMX개월이 될거야"라고 생각했지만 공짜였기 때문에 결국 XNUMX년 동안 그곳에서 살게 되었습니다. 그리고, 지하실에서 살았기에 은퇴자 커뮤니티의 죽은 할머니의 지하실에서 XNUMX년을 살았다.

헨리 :
그냥 주민회관에 가서 탁구장에서 어르신들을 박살내고 탁구장 풀보드에서 깔아뭉개신건가요?

데이브 :
예 바로 그 거예요. 커뮤니티 공간이 없었습니다. 조금 있었던 것 같지만 우리는 가지 않았지만 우리는 마치 ... 사람들이 실제로 그것을 좋아했습니다. 그때 우리는 그들의 상자를 들고 다니고, 물건을 집어들 수 있는 젊은이들이 될 것입니다. 우리는 방금 해냈고 나중에는 거기에 레이거를 던지고있었습니다. 그들은 멋진 외부 공간을 가지고 있었고 우리는 그곳에서 거대한 파티를 열었습니다.

헨리 :
이웃님들 오셨나요?

데이브 :
그들은 손을 흔들었지만 불행히도 우리는 그들을 들여보내지 않았지만 그곳은 살기에 이상한 곳이었습니다. 간단히 말해서 저는 아마도 이러한 공동 생활 공간 중 하나에서 사는 것을 선호했을 것입니다.

헨리 :
잘은 모르겠지만 정말 대단했던 것 같습니다.

데이브 :
다시 봐도 재미있었다. 때때로 나는 "내 인생에서 도대체 뭘하고 있는 거지?" 그러나 그것은 많은 돈을 절약했습니다. 어쨌든, 이제 나는 모든 생각을 잃어버렸으니 여기서 나가자. 여기 있어줘서 고마워요, 들어줘서 고마워요. 바라건대 이것은 당신에게 흥미로울 것입니다. 큰 트렌드가 될 것 같아요. 마지막으로 지금 투자할 수 있는 쉬운 방법이 없다는 것이 조금 실망스러웠습니다. 개발자가 아닌 일반 투자자인 것 같습니다.

헨리 :
그러나 일반적으로 이것은 누군가가 이것을 대중이 투자할 수 있도록 하는 방법을 알아내기 위해 일찍 들어갈 것이기 때문에 당신이 그러한 기회를 찾아야 할 때입니다. 그래서 저는 얼리어답터가 되려고 노력할 것입니다. 거기에있을거야.

데이브 :
전적으로, 우리가 이런 쇼를 할 때마다, 특히 3D 인쇄 주택을 할 때마다 쉽지는 않지만 이것을 알아내는 사람은 누구든지 성공할 것입니다. 따라서 관심이 있으시면 Jay를 팔로우하고 다른 운영자를 팔로우하세요. 아마도 당신은 그들로부터 배우거나 그것에 참여할 수 있지만 이것이 당신에게 도움이 되었기를 바랍니다. 우리는 항상 최첨단의 이러한 유형의 새로운 투자 전략을 시도하고 제공합니다. 따라서 이러한 유형의 에피소드가 도움이 되는지 듣고 싶습니다. 그래서 이런 종류의 에피소드에 대한 생각이 있다면, 내가 있는 thedatadeli 또는 Henry, 당신이 thehenrywashington에 있는 Instagram에서 저를 때리세요, 맞죠?

헨리 :
맞습니다.

데이브 :
좋습니다. 여러분의 생각을 알려주세요. 들어주셔서 정말 감사합니다. On The Market의 또 다른 에피소드로 월요일에 뵙겠습니다.
On The Market은 저 Dave Meyer와 Caitlin Bennett이 만들고 Caitlin Bennett가 제작하고 Joel Esparza가 편집하고 Onyx Media가 Pooja Jindal이 조사했으며 전체 BiggerPockets 팀에게 큰 감사를 드립니다. 쇼 온 더 마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 검증해야 합니다.