XNUMXD덴탈의 "둠 루프" 은행, 기업, 상업용 부동산이 무너진다. 부동산 가치가 하락하면서 부동산도 주인이 불이행을 시작하다및 신용이 긴축되다, 동일한 주기가 계속 반복되어 은행과 대차대조표가 아래로 내려가게 됩니다. 바닥에 도달하다. 하지만 이 "Doom Loop" 시나리오는 단지 주택 시장 붕괴, 아니면 이것이 새로운 현실이 되기까지 몇 달이 남았나요?
우리는 물었다 리차드 바캄, CBRE 글로벌 수석 이코노미스트의 견해 "Doom Loop"를 일으킬 수 있는 요인 그리고 우리가 무엇을 준비해야 하는지. Richard의 팀은 지구상에서 가장 포괄적인 상업용 부동산 데이터 중 일부를 처리합니다. 대중이 두려움에 떨고 있을 때, 리차드 팀은 기회를 엿보고, 오늘 방송을 들어보시면 정확히 아실 겁니다. 가격이 너무 낮아서 전달할 수 없는 곳.
리차드는 그의 경제 전망 내년에 미국이 협정에 들어갈 수 있을 때 경기 후퇴, 얼마나 높은 실업 얻을 수 있고, 어디서 상업용 부동산 가격 향하고 있습니다. 일부 상업용 부동산 부문은 급격한 가격 하락에 직면한 반면, 다른 부문은 놀라울 정도로 강세를 보이고 있습니다. 그러나 경제가 위축되고 '둠 루프(Doom Loop)'에 대한 두려움이 팽배해지면서 일상적인 투자자들은 이러한 잠재적인 경제적 재앙으로부터 안전합니까?
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데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다.
제임스 데이나드, 무슨 일이야? 당신이 여기 있어서 다행이에요.
제임스 :
나는 여기에 있어서 기쁘다. 방금 플로리다 주 네이플스의 Red Eye에 착륙했습니다. 그래서 나는 지금 임의의 호텔 방에 있습니다.
데이브 :
왜 플로리다주 네이플스에 있나요?
제임스 :
판매 후퇴를 위한 것입니다. 우리는 파트너의 집 중 한 곳에서 여러 명의 남자들을 만날 예정이어서 꽤 멋집니다. 그러나 나는 말 그대로 착륙하여 Uber를 타고 팟캐스트를 듣기 위해 임의의 호텔에 차를 세웠습니다.
데이브 :
맙소사. 그래서 그곳은 당신이 머물고 있는 곳도 아닙니다.
제임스 :
아니, 이건 중간 지점이야.
데이브 :
방금 팟캐스트를 녹음하기 위해 방을 빌렸습니다.
제임스 :
좋은 Wi-Fi를 얻어야합니다.
데이브 :
우와. 맙소사. 우와. 나보다 더 좋은 호텔에 묵으시네요. 내 Wi-Fi는 항상 끔찍합니다. 하지만 그것은 헌신입니다. 우리는 그것에 대해 크게 감사하고 있습니다. 음, 오늘은 멋진 쇼가 있어요. 최근에 "둠 루프(doom loop)"라는 용어를 들어보셨나요?
제임스 :
반복 중입니다. 적어도 이달의 기간입니다. 나는 그 정도를 알고 있다.
데이브 :
아직 들어보지 못하셨다면, 둠 루프는 많은 언론인과 분석가들이 어디에서 상업용 부동산 채무 불이행이 시작되고, 은행이 대출을 중단하고, 신용이 긴축되어 가격에 더 큰 하락 압력을 가하는지에 대해 이야기하는 시나리오입니다. , 더 많은 사람들이 채무불이행을 하고 이는 부정적인 하향곡선이 됩니다. 그리고 과거에도 이런 일이 있었습니다. 이것은 허구나 이론이 아닙니다. 이런 일이 일어났고 많은 분석가들은 미국의 상업용 부동산에서 이런 일이 일어날 수 있다고 생각하고 있습니다.
그래서 오늘 우리는 놀라운 손님을 모셨습니다. 잘 모르신다면 전국에서 가장 큰 상업용 부동산 회사 중 하나인 CBRA의 글로벌 수석 경제학자이자 글로벌 리서치 책임자인 Richard Barkham입니다. 그는 분석가와 경제학자로 구성된 대규모 팀을 유지하고 있으며 우리는 그와 함께 둠 루프, 국제 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 그것이 미국에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대해 놀라운 대화를 나눴습니다. 이 대화에는 정말 흥미로운 내용이 있습니다.
제임스, 리처드에게 특별히 물어보고 싶은 질문이 있나요?
제임스 :
응, 거래는 어디서 할 거야? 우리는 아직 엄청난 거래를 보지 못했습니다.
데이브 :
그 거래를 나에게 줘.
제임스 :
그들은 어디로 가는 걸까요? 그들을 찾으러 가자.
데이브 :
응. 이 경제학자들은 모두 이론에 관해 많은 이야기를 합니다. 그들은 훌륭한 손님이고 매우 도움이 되지만, 귀하에게 큰 도움이 될 어떤 부동산도 보여주지는 않을 것 같습니다.
제임스 :
그들은 당신이 보기 시작해야 할 작은 금 덩어리 힌트를 당신에게 떨어뜨립니다.
데이브 :
네, 그들은 당신의 전략을 알려줍니다.
제임스 :
네, 메모를 하고 그가 이야기할 모든 분야를 파헤쳐 보세요.
데이브 :
Richard와의 대화를 시작하기 전에 여러분이 알지 못할 두 가지 다른 용어를 듣게 될 것이라는 점을 말씀드리고 싶었습니다. 하나는 한도율이다. 우리는 쇼에서 상당한 금액에 대해 이야기합니다. 그러나 상한선은 상업용 부동산의 가치를 평가하는 한 가지 방법입니다. 이는 기본적으로 시장 심리와 투자자가 특정 소득 흐름이나 특정 자산 클래스에 대해 얼마를 지불할 의사가 있는지를 측정하는 것입니다. Cap Rate가 높을수록 건물 가격이 저렴해집니다. 따라서 구매자는 일반적으로 높은 자본 비율을 좋아합니다. Cap Rate가 낮을수록 건물 가격은 더 비쌉니다. 그래서 판매자는 일반적으로 그런 것을 좋아합니다. 그러니 이번 인터뷰를 진행하면서 이 점을 명심하세요.
우리가 이야기할 또 다른 것은 IRR입니다. 내부 수익률(Internal Rate of Return)을 들어본 적이 없다면 기본적으로 모든 유형의 부동산 투자자가 실제로 사용하는 측정 기준일 뿐이지만 상업용 부동산에서 특히 자주 사용되며 상업 투자자가 선호하는 측정 기준입니다. 왜냐하면 그것은 매우 정교한 것이기 때문이다. 나는 그것에 대해 내 책에 썼지만 내 머리 꼭대기에서 공식을 말할 수도 없습니다.
기본적으로 IRR이 하는 일은 가장 단순한 의미에서 부동산에서 얻는 다양한 소득 흐름을 모두 고려하는 것입니다. 그래서 많은 사람들이 현금흐름과 현금현금수익률을 보거나 자기자본 성장과 자기자본 배수를 살펴봅니다. IRR이 하는 일은 귀하가 얻고 있는 다양한 현금 흐름, 귀하가 구축하고 있는 다양한 자산, 해당 소득의 시기를 살펴보고 전반적인 수익을 이해할 수 있는 확실한 숫자를 제공하는 것입니다. 그리고 부동산 투자자라면 배우는 것이 좋습니다. 우리는 숫자로 보는 부동산에서 이에 대해 이야기합니다. Richard와 James와 제가 IRR에 대해 이야기할 예정이며 이것이 바로 그것이 의미하는 바입니다.
좋아요, James, 더 이상 고민하지 말고 CBRE의 글로벌 수석 이코노미스트인 Richard Barkham을 데려오겠습니다.
데이브 :
Richard Barkham님, On The Market에 오신 것을 환영합니다. 우리와 함께해주셔서 감사합니다.
리차드 :
여기에 오게 되어 매우 기쁩니다.
데이브 :
청중들에게 귀하와 CBRE에서의 귀하의 직책에 대해 간략하게 설명하는 것부터 시작하겠습니다.
리차드 :
저는 CBRE의 글로벌 수석 이코노미스트입니다. CBRE는 세계 최대의 부동산 서비스 회사입니다. 나는 이 역할을 XNUMX년 동안 맡아왔습니다. 그 전에는 그로스베너(Grosvenor)라는 아주 유명한 영국 회사에 다녔고, 그 전에는 내 죄로 인해 대학 교수였습니다.
데이브 :
훌륭한. 경제 예측 및 분석 측면에서 귀하와 귀하의 팀이 CBRE에서 어떤 작업을 하고 있는지 조금 말씀해 주시겠습니까?
리차드 :
응. 그래서 우리 팀은 전 세계적으로 600명으로 구성되어 있으며 주로 부동산 시장에 대한 데이터를 수집하고 관리하는 업무를 담당하고 있습니다. 이제 글로벌 부동산 시장과의 연결을 유지하는 것이 우리가 하는 일이며, 우리는 부동산의 최근 동향에 대한 논평으로 시장에서 첫 번째가 되는 것을 좋아하며, 부동산을 움직이는 힘에 대한 최고의 빅 아이디어를 갖고 싶습니다.
데이브 :
오 좋네. 글쎄, 우리는 당신의 큰 아이디어에 대해 듣고 싶습니다. 하지만 일반적인 전망부터 시작해 보겠습니다. 요즘 미국 경제가 어디로 향하고 있는지에 대해 모두가 다른 의견을 가지고 있습니다. 무엇 당신이야?
리차드 :
미국 경제는 놀라울 정도로 탄력적이었지만 여전히 경기 침체가 올 것으로 예상됩니다. 4년 2023분기와 1년 2024분기에 대해 연필로 계산했습니다. 그러나 경제의 회복력을 고려할 때 이를 정확히 확신할 수는 없습니다. 나는 우리가 그것을 조금 더 추진할 수 있다고 생각하지만, 40년 만에 가장 급격한 금리 인상은 결국 경제를 압박할 것입니다. 이미 특정 부문에 영향을 미치고 있으며, 부동산도 그 중 하나입니다. 글로벌 상황도 악화되고 있어 경기침체 방향이 더욱 뚜렷해지고 있습니다.
데이브 :
그리고 미국 경제에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 생각되는 글로벌 상황은 무엇입니까?
리차드 :
글쎄요, 무엇보다도 우리는 중국이 코로나2로 인한 봉쇄인 지글라(Ziglar)를 벗어나면서 정말 빠른 성장을 이룰 것으로 예상했다고 생각합니다. 그리고 그것은 1/2 동안 그랬습니다. 그러나 XNUMX분기에 중국 경제는 상당히 둔화되었습니다. 이는 부분적으로 사람들이 XNUMX분기에 모든 돈을 지출하고 XNUMX분기에 약간 자제했기 때문입니다. 그러나 저는 중국, 특히 XNUMX선, XNUMX선 도시의 주택 시장 취약성과 관련된 보다 근본적인 문제가 있다고 생각합니다. 또한 중국 경제는 수출이라는 정상적인 성장 경로를 밟고 있지만 서구 시장은 매우 부진합니다.
그래서 중국 경제에 문제가 있다고 생각합니다. 그런데 왜 그것이 미국에 영향을 미치나요? 그 이유는 지난 20여년 동안 배후에서 중국이 글로벌 수요의 점점 더 중요한 동인이 되었기 때문입니다. 그리고 미국은 상당히 고립되고 회복력이 있는 경제임에도 불구하고 글로벌 수요 약화를 완전히 피할 수는 없습니다. 그리고 그것이 중국의 가장 큰 문제입니다. 그러나 나는 또한 유럽도 약화되었다는 것을 알았습니다. 독일, 프랑스, 이탈리아는 모두 2분기에 마이너스 GDP 성장을 기록했습니다. 그래서 더 큰 선진국들도 위기를 느끼기 시작했습니다.
제임스 :
제가 실제로 중국 경제와 중국 경제가 얼마나 냉각되고 있고 스태그플레이션으로 향하고 있는지에 대해 꽤 많이 읽었기 때문에 이 문제를 언급해주셔서 다행입니다. 그것은 신흥되고 있는 대규모 경제이기 때문에 엄청난 일입니다. 그것이 우리의 지역적 경기 침체에 어떤 영향을 미칠까요? 제가 우려하는 점은 실제로 세계를 약간 더 높은 금리를 유지할 수 있는 일종의 회전으로 보낼 수 있다는 것입니다. 이것이 어떤 종류의 글로벌 둔화에도 영향을 미치면서 향후 12개월 동안 금리에 영향을 미칠 것이라고 생각하시나요?
리차드 :
아니, 중국의 경우는 그 반대인 것 같아요. 저는 중국이 디플레이션 충동을 불러일으키고 중국 경기 둔화를 가져올 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 중국은 세계 경제에서 자원과 원자재를 매우 많이 사용하기 때문입니다. 중국 경제가 둔화되면 원자재 가격에 하락 압력이 가해지며 이는 선진국의 인플레이션을 줄이는 데 도움이 됩니다. 그리고 저는 또한 중국이 많은 신흥 시장을 주도하고 있다고 생각합니다. 중국과 신흥시장을 합치면 세계 경제의 35%를 차지할 수 있습니다. 미국 기업은 해당 시장으로 수출합니다. 그래서 저는 미국 경제와 다른 선진국 시장에 둔화 충격이 전달되고 있다고 생각합니다. 하지만 저는 이것이 인플레이션이 아니라 디플레이션이라고 생각합니다.
데이브 :
그래서 제가 손님에게 계속 묻는 질문 중 하나는 경기 침체가 미래에 있을 것이라고 믿는 사람들을 위해 회복력이 있다고 설명했던 지금과 실제로 경기 침체에 빠지는 지금 사이에 어떤 변화가 있을 것인가입니다. 일부 드라이버가 저울에 팁을 줄 것이라고 생각하십니까?
리차드 :
제 생각엔 기업들이 직원수를 줄이고 싶어하는 시점이 올 것이라고 생각합니다. 수요가 둔화되면 기업은 인력을 내보내고 싶어할 것이며 실업률이 높아지는 것을 보게 될 것입니다. 실업률이 엄청나게 낮습니다. 3.5시가 되었어요. 마지막 숫자는 3.8이었지만 경기 침체 과정에서 쉽게 4, 4.5까지 올라갈 수 있다고 생각합니다. 그리고 실제로 그것은 금융 위기 때보다 훨씬 더 높았습니다. 그래서 일자리가 줄어들고, 일자리를 얻기가 더 어려워지며, 이직 간격이 길어지고 이는 소비자 정서에 영향을 미칩니다. 그리고 내 생각에 이는 가구가 지출에 대해 훨씬 더 신중하게 만드는 계기가 된다고 생각합니다. 그리고 우리는 그 중 일부 요소를 보기 시작했습니다. 왜냐하면 현재 미국 경제는 계속해서 일자리를 추가하고 있고, 새로운 일자리가 이미 고용된 사람들의 지출 둔화를 상쇄하고 있기 때문입니다.
제임스 :
그럼 리차드, 언제쯤… 일자리 보고서가 바뀌기 시작한다고 생각하시나요? 내 생각에 이번 달은 날씨가 차가워지기 시작했다는 것을 의미하는 것 같습니다. 확실히 냉각되기 시작하고 있으며, 제가 이해하는 바에 따르면 인상되는 이자율 중 많은 부분이 높다는 것은 (a) 인플레이션에 맞서 싸우고 노동 시장을 냉각시키기 위한 것이기도 합니다. 더 많은 실업률이 나타날 때까지 연준이 노동 시장과 싸우기 위해 계속해서 금리를 인상할 것이라고 생각하시나요? 아니면 금리를 통제하기 위해 엄청난 실업률을 겪지 않아도 되는 연착륙에 더 가깝도록 만들 수 있는 것입니까? 왜냐하면 지금은 돈의 비용이 지나치게 높기 때문입니다. 나는 부동산에서의 모든 일상 활동에서 그 돈을 지불하고 있다는 것을 알고 있습니다. 우리 모두는 경제가 다시 하락하기를 기다리고 있으며 인플레이션이 낮아지기 시작하는 것을 보고 있습니다. 고용 시장이 둔화되기 시작했는데, 노동 시장이 다른 방향으로 변화하기 시작하려면 노동 시장이 단절되는 모습을 꼭 봐야 할까요?
리차드 :
내 생각에 연준은 실제로 노동 시장에 영향을 주지 않으면서 경제를 둔화시키기를 원할 것입니다. 그래서 저는 연준이 노동 시장을 공격하고 있다고 생각하지 않습니다. 그러나 현재 데이터에 따르면 고용 비용 지수가 상향 조정된 것으로 나타났습니다. 따라서 인건비는 이상적인 것보다 여전히 높습니다. 이를 간단하게 표현하면 현재 미국 경제의 시간당 임금 증가율은 4.4%입니다. 연준은 이를 약 3.5%로 보고 싶어합니다. 이는 기술적인 경제학적 답변이기 때문입니다. 3.5% 임금 증가에 1.5% 생산성 증가를 더하면 단위 노동 비용이 2% 증가하고 이는 2%와 일치하는 비율입니다. 인플레이션. 따라서 4.4%는 인플레이션 2%와 일치하는 비율보다 높으며 실제로 생산성은 평탄하므로 노동 시장의 충동이 증가합니다.
이제 이를 완화할 수 있는 두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 우리는 더 많은 근로자를 노동력으로 복귀시킬 수 있습니다. 따라서 노동력 참여가 증가할 수 있고 그런 일이 일어나고 있습니다. 그러나 이것이 일어날 수 있는 다른 방법은 노동 시장에서 수요를 빼내는 것입니다. 그리고 일자리에 대한 수요, 창출된 일자리는 감소하고 있지만 미국 경제에는 여전히 8만 개의 공석이 있다고 생각합니다. 따라서 경기 둔화에도 불구하고 노동 시장은 여전히 탄탄하며 연준이 실업을 유발하고 싶어할 것 같지는 않습니다. 그러나 임금 증가율이 상당히 완화될 때까지 금리를 높게 유지할 것이며, 그 후 상승을 촉발할 수 있습니다. 실업 중.
제임스 :
응, 좀 진정됐으면 좋겠어. 우리는 지금 당장 채용을 시도하고 있으며 태평양 북서부 지역처럼 사람을 구하는 것은 불가능합니다. 정말 끔찍합니다. 구인 광고를 올릴 때마다 작성하는 데 예전처럼 30일이 아니라 XNUMX~XNUMX개월이 걸립니다.
리차드 :
글쎄, 내 생각엔 당신만이 그렇게 느끼는 유일한 사업은 아닌 것 같아요. 그리고 제조업이 둔화되고 있다는 느낌이 들었습니다. 하지만 제조업에 대한 조사를 보면 가장 큰 문제는 제조 자금 조달 비용이 아니라 숙련된 노동력에 대한 접근성입니다. 그것은 진짜입니다. 물론 그 동인 중 하나는 인구 통계입니다. 노동시장을 떠나는 부머 세대가 많이 있습니다. 모든 순환적 부양책과 모든 거시 경제 순환 위에 인구통계학적 특성이 겹쳐 있고 노동 시장을 떠나는 붐 세대가 있습니다. 그리고 실제로 일부 예측에서는 미국 노동 시장이 향후 XNUMX년 동안 축소될 것이라고 말합니다. 그래서 이를 보충할 필요가 있다고 생각하는데, 숙련된 사람들의 합법적인 이주가 필요하다고 생각합니다. 그리고 그것은 회복되고 있지만 당신이 제안한 것처럼 노동 시장 상황은 냉각되었지만 여전히 빡빡합니다.
원래 질문으로 돌아가면, 이는 연준의 관심사입니다. 물론 그렇습니다.
데이브 :
알았어, 리처드. 글쎄요, 우리는 거시경제학에 대해 많은 이야기를 했지만 CBRE에서의 경험을 바탕으로 상업용 부동산 시장에 대한 귀하의 견해를 듣고 싶습니다. 매일 우리는 어떤 파멸과 우울한 시나리오에 대한 헤드라인을 읽는 것 같습니다. 당신도 같은 생각을 하는지 듣고 싶습니까? 아니면 상업 시장에 대해 어떻게 생각하시나요?
리차드 :
좋아요. 글쎄요, 시작하기 직전에 사람들을 위해 큰 그림으로 설명하겠습니다. 미국의 상업용 부동산 가치는 약 10조 달러에 달합니다. 그 이상입니다. 단독주택, 즉 주거용 부동산의 가치는 45조 달러입니다. 따라서 주거용 부동산 시장은 훨씬 더 크고 실제로 건강 상태가 좋습니다. 가격이 오르고 심지어 건설도 오르고 있습니다. 모기지 금리가 7.5%라는 점을 고려하면 정말 이상한 일입니다. 나는 그것이 큰 금융 위기 이후의 원인이라고 생각합니다. 우리는 미국에서 충분한 집을 짓지 못했습니다. 4만~XNUMX만 가구의 적자가 있어 주택시장의 수요와 공급 균형은 비교적 건전하다.
이제 이것이 아파트 시장에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다. 사람들은 파멸과 우울에 대해 이야기합니다. 상황에 맞게 상업용 부동산을 살펴보겠습니다. 그리고 상업용 부동산의 실제 불황 부문은 오피스 부문입니다. 그리고 그 10조 달러 중 사무실이 그 중 25%를 차지할 수 있습니다. 다시 한 번 말씀드리지만, 이는 매우 큰 분야이고 매우 눈에 띄며 우리 눈앞에 있습니다. 그리고 사무실 부문의 공실률은 19%로 몇 년 전 12%에서 증가했습니다. 이는 1980년대 초 저축 및 대출 위기 이후 볼 수 없었던 공실률입니다. 기업들은 원격 근무로 인해 사용할 공간의 양을 실제로 줄이고 있습니다.
또한 우리는 이전 건설 물결에서 새로운 부동산을 시장에 공급했습니다. 따라서 현재 사무실의 펀더멘털은 매우 약합니다. 이것은 뉘앙스입니다. 저는 부동산에 관해 이야기하겠습니다.
제임스 :
하시기 바랍니다.
리차드 :
사무실 시장이 완전히 죽었다는 것은 사실이 아닙니다. 2023년에 CBRE가 수행한 트랜잭션 수를 살펴보니 5년에 수행한 트랜잭션 수에 비해 2019%만 감소했습니다. 그러나 기업이 30년에 차지한 것보다 2019% 적은 공간을 차지하고 있는 경우 , 따라서 시장이 활발하고 기업이 더 적은 양의 공간을 차지하고 있으며 최신 빌드를 선호하고 있습니다. 품질과 경험을 향한 진정한 비행이라고 생각합니다. 시장은 죽지 않았지만 비어 있는 재고는 12%에서 18%로 증가했습니다.
아파트, 소매 부문, 산업을 의미하는 나머지 부동산과 데이터 센터, 의료 사무실, 생명 과학과 같은 점점 더 많은 대안을 살펴보면 실제로 기본 사항이 있다고 말하고 싶습니다. 적당히 튼튼함. 건너편에서 보면 정말 놀랍습니다. 공실률은 높아지고 있고 수요는 예전과 같지 않지만 모든 부문의 펀더멘털은 합리적으로 괜찮다고 말하고 싶습니다. 즉, 사람들이 시장에서 적극적으로 공간을 점유하고 공실률과 빈 공간이 크게 급증하지 않는다는 의미입니다.
제임스 :
Richard, 가격 압축을 많이 보셨나요? 우리는 주거 공간의 일부에서 그것을 보았지만 이제는 중간 주택 가격이 다시 오르는 것을 보았습니다. 금리 상승과 수요로 인해 많은 압박을 받았습니까? 방금 말씀하신 것처럼 세입자가 차지하는 공간이 줄어들고 있습니다. 산업, 사무실, 소매 및 가격 책정과 같은 모든 부문에서 많은 압박을 받았습니까? 어떤 조정을 보셨나요? 해당 부문에서 가격이 하락하기 시작하는 것을 보았기 때문에 거래가 많이 이루어지지는 않았지만 수요가 적어짐에 따라 매년 어떤 종류의 가격 조정이 이루어졌습니까?
리차드 :
응. 제 말은, 이야기가 복잡해서 대답이 좀 길겠지만 아파트부터 시작하겠습니다. 아파트 사용자라면 지불하는 가격은 당연히 임대료입니다. 사람들이 실제로 코로나2020에서 탈출한 2022년부터 24년까지, 우리는 미국 전역에서 아파트 임대료가 평균 2% 상승하는 것을 보았습니다. 끔찍하다. 아파트 임대 증가율이 약 XNUMX%로 떨어졌다고 말하고 싶습니다. 따라서 물가는 여전히 오르고 있지만 인플레이션보다 낮습니다. 그리고 실제로 가격 하락을 본 새 아파트가 많이 건설되는 특정 시장이 있다고 생각합니다. 그러나 평균적으로 미국 전역의 아파트 가격은 여전히 천천히 오르고 있다고 생각합니다.
소매업의 경우에는 또 다른 이상한 이야기입니다. 우리는 15년 정도 동안 어떤 소매 공간도 짓지 않았습니다. 그리고 소매 부문은 코로나XNUMX를 겪었습니다. 그것은 대차대조표를 정리하고 옴니채널 운영자, 매우 세련된 옴니채널로 재탄생했으며, 소비자의 풍요로움이 사람들을 소매 센터로 보낸 사실의 일부라고 생각합니다. 그래서 실제로 소매 부문에서는 우리 중개인이 A등급 공간이 충분하지 않다고 말합니다. 기업들은 좋은 공간이 충분하지 않기 때문에 확장을 방해받고 있습니다. 우리는 충분히 구축하지 않았습니다. 실제로 소매점에서는 임대료가 여전히 오르고 있습니다. 그렇다고 B급, C급 쇼핑몰에 문제가 없다는 말은 아닙니다. 누구나 일상생활에서 그런 모습을 볼 수 있을 거라 생각합니다. 하지만 그중 일부는 커뮤니티 허브나 골동품 쇼핑몰로 재탄생하고 있습니다. 그리고 그들은 다른 용도를 찾고 있습니다. 심지어 플렉스 오피스도 일부 B 및 C 쇼핑몰에 들어가고 있습니다.
그게 아파트고, 그게 소매점이에요. 산업 분야는 디지털 경제와 전자 상거래의 순풍을 여전히 잘 견디고 있으며, 올해 산업용 임대는 작년 30억 평방피트에서 750억 9천만 평방피트로 12% 감소할 것으로 예상됩니다. 하지만 여전히 기록상 세 번째로 강한 해가 될 것입니다. 따라서 임대료는 오르고 있으며 산업 부문에서는 약간 이상, 아마도 XNUMX~XNUMX% 정도일 것입니다. 그래서 그것은 매우 뜨거운 시장입니다. 물론 데이터 센터와 같은 다른 것들도 마찬가지입니다. 제가 살고 있는 달라스에는 XNUMX년 후에 공간을 임대하는 사람들이 있습니다. 클라우드 컴퓨팅, 인공 지능을 중심으로 데이터 센터에 대한 수요가 정말 엄청나고 엄청나게 뜨거운 분야입니다.
그럼 여기서 잠시 멈추겠습니다. 다른 분야에 대해서도 이야기할 수 있지만, 오피스를 제외하면 부동산 펀더멘털이 놀라울 정도로 강하다고 생각하는데, 그렇다고 투자자들이 활발하다는 뜻은 아닙니다. 부동산을 건축 목적에 맞게 사용하고 임대료를 지불하는 사람들과 부동산을 소유한 사람들(연기금, 생명 보험 회사, 대학 신탁 및 기타 민간 자본)을 구별한다면 매우 조용합니다. 지금 투자 전선. 그리고 가격이 떨어지고 있습니다. 자산으로서 부동산에 대해 지불하게 될 실제 가격은 15년 전보다 20~XNUMX% 정도 하락할 것입니다.
데이브 :
요약하자면. 네, 그래서 아파트 임차인이든, 소매 임차인이든 임차인 사이의 수요는 비교적 잘 버티고 있는 것 같은데, 투자자 사이의 수요는 줄어들고 있는 것 같아요. 그것이 바로 우리가 보아온 것이며, 내가 살펴본 데이터는 한도율이 올라가고 있음을 보여줍니다. 그게 당신이 보고 있는 것인가요? 그렇다면 사무실 밖에서는 우리 모두 사무실이 가장 큰 인기를 누리고 있다고 생각하지만 우리 청중은 특히 다가구 아파트 유형의 청중에 관심이 있으므로 상업용 부동산의 특정 부문에서 Cap Rate가 어떻게 수행되는지 궁금합니다. 사유지.
리차드 :
글쎄요, 다른 분야도 마찬가지인 것 같아요. 한도율은 자산 유형과 위치에 따라 약 125bp에서 150bp 사이가 되며, 위치에 따라 약 3.5%에서 4~5% 사이가 됩니다. 그리고 그보다 더 높을 수도 있으며, 출발점이 무엇인지에 따라 다릅니다. 다양한 등급과 다양한 위치를 반영하는 다양한 한도 비율이 있습니다. 일반적으로 가격은 150 베이시스 포인트를 벗어나고 있으며 이는 가격이 약 20% 하락한 것과 같습니다.
데이브 :
그리고 그것이 계속될 것이라고 생각합니까?
리차드 :
네, 사실 그렇습니다. 그렇군요… 영원히는 아니죠.
데이브 :
아니요, 그냥 직접적으로 대답해주는 사람을 좋아해요. 그래서 우리가 그런 질문을 하면 보통 그들은 "안녕하세요."라고 합니다. 복잡하기 때문에 오해하지 마십시오. 많은 주의 사항이 있지만 저는 항상 그렇게 명확한 답변에 감사드립니다.
리차드 :
응. 나는 추가적인 가치 손실이 있을 수 있다고 생각하며, 투자자들이 금리의 명확한 활공 경로를 보기 시작할 때까지 그 상황은 반전되지 않을 것입니다. 우리는 아마도 두 달 전부터 사람들이 어디에 있는지 약간의 감각을 느끼기 시작했습니다. 실제로 사무실이었던 것을 보면 문제가 있지만 실제로 부동산의 펀더멘털은 그리 나쁘지 않았습니다. 인플레이션을 극복하고 있는 것 같습니다. 그리고 이러한 선도 수익률은 5% 상한률을 취하고 2%의 임대 성장을 추가하며 개념적으로 7%의 선도 IRR을 얻었으며 이는 부채 비용이 6.5~7.5% 사이에 해당합니다. 사람들은 어쩌면 우리가 다시 거래를 검토하기 시작할지도 모른다고 생각하기 시작했습니다.
그러나 지난 10주 동안 4.2에서 4.4로 상승한 2009년 만기 국채의 급등은 금리의 활주 경로에 대한 불확실성을 다시금 염두에 두게 되었다고 생각합니다. 그래서 사람들은 펜을 다시 내려놓고 무슨 일이 일어나는지 지켜보자고 생각했습니다. 내 생각에 우리는 이 세상에 좋은 소식은 나쁜 소식인 반면, 2020년에서 XNUMX년 사이 부동산에서는 나쁜 소식이 이자율을 낮추었기 때문에 좋은 소식이었습니다. 이제 우리는 반대 세계에 있습니다. 같은 세계지만 반대입니다. 그러나 좋은 소식은 나쁜 소식이기도 합니다. 왜냐하면 이자율 상승에 대한 사람들의 걱정이 더 길어지기 때문입니다.
제임스 :
그래서 Richard, 당신은 우리가 앞으로 12개월 동안 더 많은 구매를 볼 수 있다고 말하고 있는 것입니다. 다세대 시장이 조금 줄어든 것 같은 느낌이 들지만, 판매자는 여전히 거기에 매달려 있고 상한선율 때문에 우리가 볼 만큼 매력적이지 않기 때문에 거래가 많지 않습니다. 저도 같은 것을 보았기 때문에 상한선율은 3.5, 어쩌면 낮은 4, 이제는 최대 5.5까지 보고 있었습니다. 현재 부채가 있는 상황은 별로 매력적이지 않습니다.
리차드 :
아니 아니. 내 말은, 사람들이 더 많은 자신감을 갖고 있다면 기술적으로만 보지 않고 상한선만 보지 않을 것이라고 생각합니다. 당신은 당신이 얻을 임대 감사를 고려하는 IRR을 살펴봐야 할 것입니다.
제임스 :
권리.
리차드 :
그리고 IRR은 2%의 임대 성장, 2.5%를 가정하더라도 야구장에 들어가는 IRR을 제공한다고 생각합니다. 하지만 자신감이 증발하면 사람들은 IRR 투자자가 아닌 것 같습니다. IRR 투자자는 미래의 임대료에 대한 가정을 포함하지만 사람들은 그렇게 하고 싶어하지 않습니다. 그리고 당신이 말했듯이 지금은 긍정적인 레버리지가 없으며 사람들은 시장에서 부정적인 레버리지를 받아들이려고 하지 않습니다.
하지만 그 방정식을 바꾸는 데 많은 시간이 걸리지 않을 것이라고 생각합니다. 우리는 인플레이션이 어디로 가고 있는지에 대해 좀 더 명확한 방향을 얻고 싶습니다. 우리가 연준 자금 주기의 정점에 도달했다는 좀 더 분명한 지침을 얻고 싶습니다. 연준은 이에 대해 매우 모호한 입장을 취했습니다. 그러면 상황이 바뀔 것이라고 생각합니다. 팁. 임대 측면에서는 2년 2022분기에 임대가 사라졌기 때문에 금리가 오르기 시작하자 사람들은 시장을 떠났습니다. 글쎄, 임대가 돌아 왔습니다. 올해 2분기 리스가 돌아왔습니다. 그리고 우리는 상당히 높은 수준의 신축 건물을 보유하고 있으며 아마도 분기당 90,000채일 것입니다. 그러나 시장은 적어도 60분기 증거와 70,000분기 궤적을 기준으로 분기당 2~3채를 흡수하고 있습니다.
그래서 수요가 다시 회복되었습니다. 공석은 아마도 약간 증가 할 것입니다. 그러나 수요가 다시 돌아오면서 사람들이 여기에 약간의 할인이 있다고 말할 것이라는 기대 측면에서 그리 많은 시간이 걸리지는 않을 것입니다. 나는 연준이 개입하지 않고 은행 부문에 유동성을 제공하여 은행 부문이 대출 기간을 통과할 수 있도록 허용하지 않았다면 판매자가 버티는 것에 대해 귀하의 요점에 대해 말하고 싶습니다. 그들은 여전히 이자를 지불하고 있을 수도 있지만 가치 측면에서는 물보다 낮습니다. 우리는 다른 상황에 처했을 수도 있습니다. 연준은 은행 부문에 유동성을 공급하는 데 매우 적극적이었습니다. 그리고 물론, 나는 이것이 소유주들에게 계속 압력을 가하고 있다고 생각합니다. 따라서 구매자와 판매자, 또는 소유주와 잠재적 구매자 사이에 이러한 대립이 발생하게 됩니다.
데이브 :
Richard, 저는 은행 부문과 거기에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 후속 조치를 취하고 싶습니다. 바로 어제 저는 월스트리트저널에서 상업용 부동산의 "둠 루프"에 관해 보도한 기사를 읽었습니다. 기본적인 전제는 그들의 가치 평가가 이미 하락했다는 것입니다. 일부 부동산이 물속에 잠겼고 이제 사람들은 그 대출금을 불이행하기 시작했습니다. 은행 신용이 강화되고 있어 사람들이 재융자하거나 구매할 수 없게 되어 가치 평가에 추가적인 하락 압력이 가해지고 상업용 부동산 가격에 지속적인 하락 압력을 가하는 악순환이 발생합니다. 이 둠 루프의 위험이 있다고 생각하는지, 아니면 뭐라고 부르든 간에, 은행 파산에 더 많은 위험이 있고 상업 시장에 영향을 미치는 유동성 부족이 있다고 생각하는지 궁금합니다.
리차드 :
내 말은, 내가 여러분에게 말하려는 것은 오히려 복잡한 주장인데, 그 사이 어딘가에 문제가 없고 파멸의 고리가 있다는 것입니다.
데이브 :
알았어.
리차드 :
저는 존경심을 갖고 저널리즘의 격언은 단순화하고 과장하는 것이라고 생각합니다.
데이브 :
권리.
리차드 :
그리고 저는 어느 정도 부동산에 그런 일이 일어나고 있다고 생각합니다. 그리고 대출 손상에 문제가 없다고 말하는 것은 아니지만, 우리가 듣고 보고 있는 것은 은행이 유동성에 대한 충분한 접근권을 갖고 있기 때문에 예금 이탈로 고통받지 않는다는 것입니다. . 따라서 손실을 입거나 대출금을 상각해야 하는 경우 상대적으로 질서 있게 손익 계좌에 이를 가져올 수 있습니다. 신규 자금 조달에 대한 신용 비용과 가용성이 훨씬 더 엄격하다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 엄청나게 빡빡해요. 그러나 나는 은행들이 장부에 부동산만 기재하는 것을 원하지 않는다고 생각합니다. 내 말은, 그들은 전에 이런 일을 겪어본 적이 있다는 것입니다. 그들은 사람들을 채무 불이행 상태로 만드는 것을 원하지 않으며 관리해야 하는 부동산을 갖게 되거나 이를 XNUMX년 동안 보유하고 수익을 내는 사람에게 할인된 가격으로 판매해야 합니다. XNUMX년 연속 이익을 낸다. 그들은 이전에 그런 일을 겪었고 다시는 그런 일을 겪고 싶지 않습니다.
그래서 우리가 보고 있는 것은 가능한 경우 은행이 확장되고 있다는 것입니다. 나는 연장과 척까지 말하고 싶지만 은행이 극심한 스트레스의 기간을 극복하기 위해 차용자와 협력할 수 있는 창의적인 방법이 많이 있습니다. 그리고 나는 손실이 없을 것이라고 말하는 것이 아닙니다. 우리가 자체 조사한 바에 따르면 아마도 60억 건의 대출이 채무 불이행 가능성이 있는 것으로 나타났습니다. 상업용 부동산에 대한 대출은 4.5억 달러입니다. 그 60억 달러는 아마도 전체 은행 자산의 1.5%일 것입니다. 따라서 그것은 고통스러울 것이지만 은행 부문을 무너뜨리지는 않을 것입니다. 따라서 둠 루프는 좋지 않으며 손실을 입는 것은 결코 좋지 않지만 이전 부동산 위기에서 보았던 것처럼 공격적인 둠 루프는 아니라고 생각합니다. 우리는 실제로 둠 루프가 존재하는 것을 보았습니다. 저축대출 위기 때도 그랬고, 금융위기 때도 그랬지만 지금은 여러 가지 이유로 아직 그 수준에 도달하지 못했다고 생각합니다.
제임스 :
둠 루프라는 단어가 나오는 기사가 확실히 많이 있습니다. 그것은 내가 모든 기사에서 보는 새로운 기간입니다. 둠 루프, 둠 루프, 그게 내가 듣는 전부입니다.
데이브 :
잠깐만요, 제임스, 이 에피소드는 이제 둠 루프라고 불릴 거예요. 그리고 만약 우리가 그것을 둠 루프라고 부르면 아마 역대 최고의 성과를 내는 에피소드를 갖게 될 거예요.
리차드 :
둠 루프보다는 선순환을 이야기할 수는 없을까?
데이브 :
네, 아무도 선순환에 대해 듣고 싶어하지 않습니다. 불행하게도 그들은 파멸의 고리에 대해 듣고 싶어합니다. 나는 선순환을 좋아합니다.
제임스 :
하지만 파멸의 고리가 다가오고 있다면 Richard, 앞으로 일부 상업 부문에 자신감을 갖고 있는 것 같으니 지금 가장 투자자들이 조심해야 할 부문은 무엇이라고 생각하시나요? 향후 12개월 내에 다음 거래를 매수할 계획이라면 어떤 분야에 속하시나요? 저는 그 점에 대해 진정하고 싶습니까, 아니면 조심하시겠습니까?
리차드 :
글쎄, 사무실이라고 말하는 것은 매우 유혹적입니다. 제가 말했듯이 사무실의 공실률은 12%에서 19%로 급증했습니다. 미국 사무실로의 복귀에 대해서는 확실하지 않습니다. 우리는 직장 복귀가 속도를 낼 것이라고 생각하지만 기간이 더 길어질 것입니다. 그러나 현재로서는 이에 대한 확실성은 없습니다. 반면에, 당신은 40년 정도의 부동산 전문가로서 가장 폭격을 많이 받는 시장에서 가장 좋은 가격을 얻을 수 있습니다. 따라서 가격 조정 중에도 사무실 부문에는 매우 좋은 기회가 있을 것입니다. 그리고 정말로 반대자가 되고 싶다면 반대 방향으로 달려가세요. 둠 루프, 둠 루프라고 말하면서 한 방향으로 달리는 모든 사람들은 그들이 어디에서 왔는지 알아 내고 반대 방향으로 이동합니다.
내 생각에 소매업도 현재 꽤 많은 일을 하고 있다고 생각합니다. 우리는 꽤 많은 민간 자본을 보고 있었습니다. 그리고 사무실과 달리 자산 규모가 더 작을 수 있습니다. 소규모 투자자들이 소매업에 참여하는 것이 가능합니다. 공간이 부족하고 소매업에서 매우 흥미로운 추세가 나타나고 있습니다. 내가 그런 용어로 표현하고 싶다면 섹시한 부문이나 우리가 가장 확신하는 부문은 순풍 때문에 산업 부문이고 장기 임대 성장에 투자하고 싶다면 다가구 부문이라고 생각합니다. 그러나 일단 시장이 움직이기 시작하면 가격이 가장 빨리 오르는 곳이 바로 그곳입니다. 따라서 장기적인 스토리에 투자하고 싶다면 빠르게 움직여야 한다고 말하고 싶습니다.
오해하지 마십시오. 다세대와 아파트에는 문제가 발생할 수 있는 특정 부분이 있습니다. 사람들이 24%의 임대 성장의 호황기에 부채가 매우 낮은 등급 C 자산을 구입하고 이를 개조하고 다른 용도로 재배치하려는 다중 부문에는 매우 저렴한 브리지 파이낸싱이 상당히 많이 있었습니다. B 또는 B 플러스 또는 A 등급 공간. 전반적인 약점과 금리 수준을 고려할 때 이들 중 일부는 결국 채무 불이행으로 이어질 수 있다고 생각합니다. 따라서 귀하가 이러한 문제를 연구하는 학생이라면 시장의 해당 부문에서 선택하거나 자본을 재편성할 자산이 있을 수 있습니다.
데이브 :
제임스는 이제 침을 흘리기 시작할 것입니다.
리차드 :
아, 그랬어요. 나는 점점 흥분하고 있었다.
데이브 :
그게 그의 조타실이에요.
제임스 :
갑자기 손가락이 가렵더라구요. 나는 그래, 여기 간다. 그리고 내 생각엔 Richard가 성공했다고 생각해요. 이는 모두가 매우 실적이 좋은 회사에 대해 이러한 거래를 구매한 다음 중간에 부채를 조정하고 건설 비용이 더 높고 허가 기간이 길어지다가 갑자기 비용이 올라가서 발생하는 것과 같습니다. 분명히 그 분야에 문제가 좀 있었을 거예요. 안정화된 물질은 여전히 움직이고 있지만 중간 안정화 상태에 있는 물질은 우리가 기회를 보고 있는 것과 같습니다. 그리고 그것이 바로 우리가 찾고 있는 곳입니다.
리차드 :
좋아요. 그리고 다시 말하지만, 오랜 경력을 통해 아주 좋은 구매 결정을 내린 사람들은 문제가 있는 개발자나 문제가 있는 건설 회사로부터 제품을 구입했습니다. 우리는 이것을 전에 본 적이 있습니다.
데이브 :
글쎄, 아무도 셔츠를 잃지 않았으면 좋겠어. 나는 그것을 전혀 응원하지 않습니다. 하지만 이런 일이 일어나고 있으며 현재 소유자가 아닌 다른 사람이 재배치해야 하는 부실 자산이 있을 가능성이 높다는 점을 인식하는 것이 도움이 된다고 생각합니다.
리차드 :
응. 내 말은, 현재 은행 부문은 물 밑에 있는 많은 부채를 탕감하고 있기 때문에 이에 대한 경제적 비용이 있지만 현재로서는 통제할 수 없을 정도입니다. 다행스럽게도 이는 아직 소비자 부문, 주택 시장에 큰 타격을 주지 않았습니다. 왜냐하면 그것이 일반 사람들에게 영향을 미치고 전혀 기분 좋은 일이 아니기 때문입니다.
데이브 :
음, Richard, 우리와 함께해주셔서 정말 감사합니다. 이것은 매우 통찰력이 있었습니다. 저는 귀하와 귀하의 팀이 2023년 중기 글로벌 부동산 시장 전망이라는 놀라운 경제 보고서를 작성했다는 사실을 청중과 공유하고 싶습니다. 이 보고서는 매우 흥미로운 내용을 담고 있으며 그에 어울리는 훌륭한 비디오도 있습니다.
Richard, 이에 대해 간단히 말씀해 주시겠습니까? 그리고 청중이 더 많은 것을 알고 싶다면 어디서 찾을 수 있습니까?
리차드 :
예, CBRE 웹사이트 cbre.com에 있습니다. Research and Insights로 이동하여 클릭하세요. 두세 번의 클릭이 필요할 수 있지만 거기에 있습니다. 저는 전 세계의 연구 전문가를 보유하고 있으며 중립적이고 균형 잡힌 데이터 기반을 유지하려고 노력합니다. 우리는 미국과 전 세계의 부동산 시장에 대한 광범위한 개요를 제공합니다. 사실 나도 참여했고, 그걸 통해서도 배웠다.
데이브 :
그게 최고의 연구 프로젝트죠?
리차드 :
네, 물론입니다.
데이브 :
괜찮은. 음, Richard, 우리와 함께해주셔서 다시 한번 감사드립니다.
리차드 :
그것은 나의 절대적인 기쁨입니다.
데이브 :
그래서 James, Richard는 자산 가치가 하락하고 있다고 생각한다고 말했습니다. 이는 분명히 부동산을 보유하고 있는 사람에게는 좋지 않을 뿐만 아니라 귀하가 특히 활용하는 데 관심이 있는 몇 가지 기회가 있을 수도 있다고 말했습니다. 그렇다면 이러한 유형의 예측이나 예측이 귀하의 비즈니스에 대해 어떻게 느끼게 합니까?
제임스 :
글쎄, 나는 그가 본질적으로 다른 사람들이 구매를 원하지 않을 때 구매해야 한다는 확인을 준 것을 좋아합니다. 그가 산업용 임대료는 오르고 있지만 가격은 내려가는 것에 대해 이야기할 때 중요한 작은 것들이 너무 많았습니다. 따라서 이러한 분야를 통과하고 바로 지금 그러한 기회를 찾는 기회가 있습니다. 왜냐하면 사람들이 "아, 아무것도 살 수 없어. "라고 말하는 것을 항상 듣기 때문입니다. 당신은 아무것도 살 수 없습니다.” 그러나 그가 말한 통계만으로도 산업, 임대료는 오르고 있지만 가격은 하락하고 있습니다. 바로 그곳을 살펴보고 싶은 곳입니다. 그래서 저는 앞으로 12개월이 점점 더 기대되고 있으며 인내심을 갖고 올바른 기회를 찾는 것이 중요할 것입니다.
데이브 :
쇼에서 현재의 한도율을 언급하셨는데, 시애틀이 5.5가 얼마라고 말씀하셨나요?
제임스 :
네, 저는 5.25에서 5.5라고 말하고 싶습니다. 저기 어딘가에요.
데이브 :
그러나 이자율이 있는 경우 이는 마이너스 레버리지이며 부채 비용이 있는 경우 일반적으로 투자자에게 매력적인 것이 아닙니다. 당신이 구매할 수 있는 거래의 잠재력에 대해 정말로 흥분을 느끼려면 어느 시점에서 상한율이 상승해야 합니까?
제임스 :
글쎄, 부가가치를 구매하면 항상 좋은 한도 비율을 얻을 수 있습니다. 늘릴 수 있는 곳입니다. 하지만 이론적으로 저는 한도 이하로 구매하는 것을 별로 좋아하지 않습니다. 나는 그 6.5에 있고 싶습니다. 상승 여력이 거의 없이 안정화된다면 지금 당장은 6.5 정도가 되고 싶습니다.
데이브 :
그리고 모두가 이해하듯이, 한도율은 시장 심리의 척도입니다. James가 지적한 것처럼 부채 비용, 수요, 인지된 위험에 따라 썰물과 흐름이 나타납니다. 그리고 일반적으로 안정화된 자산의 한도비율은 더 낮습니다. 그리고 한도율이 낮다는 것은 더 높은 비용으로 거래된다는 것을 의미합니다. 한도율이 높을수록 가격은 더 저렴해집니다. 그리고 James가 말했듯이 수리업체나 부가가치가 필요한 것을 구매하는 경우 일반적으로 구매자로서 더 높은 캡 요율을 얻을 수 있습니다.
하지만 미안해요, 제임스. 계속하세요.
제임스 :
네, 그게 바로 지금 우리가 보고 있는 것 같아요. 지난 1031개월 동안 우리가 보고 있는 많은 거래는 많은 5.5 자금 이동이지만 일반적인 17 한도를 위해 들어오는 신규 구매자는 많지 않습니다. 구매하려는 목적이 있다면 그렇게 될 것입니다. 그 외에도 모두가 소매를 걷어붙이고 일을 시작해야 하는 가치를 추구하고 있습니다. 하지만 지금은 정말 좋은 구매가 있습니다. 나는 우리의 IRR이 지난 18개월 동안 상당히 증가하여 현재 XNUMX~XNUMX%에 도달했다는 것을 알고 있습니다. 따라서 모두 좋은 것입니다.
데이브 :
그것은 아주 좋은 일입니다. 글쎄요, 우리는 상황을 계속 지켜보고 어떻게 진행되는지 지켜봐야 할 것입니다. 하지만 저는 일반적으로 Richard의 평가에 동의합니다. 한도율은 올랐고, 계속해서 오를 것이라고 생각하는 반면, 적어도 제가 가장 잘 이해하는 부문인 다가구 주택의 임대료는 둔화될 것으로 예상됩니다. XNUMX 이상을 유지하며 성장할 수도 있겠지만 다세대에서 보았던 미친 임대료 증가율은 당분간 끝났다고 생각합니다. 따라서 상한선 증가와 결합하여 우리는 다가구 가치를 현재 수준보다 훨씬 더 낮출 것이며 이는 흥미로운 기회를 제공할 수 있습니다. 그래서 우리는 이 부분을 계속 지켜봐야 할 것입니다.
제임스, 여기 와줘서 정말 고마워요. 우리는 항상 감사합니다. 듣고 계시는 모든 분들께 감사드립니다. 이 에피소드가 마음에 드셨다면 Spotify나 Apple, YouTube에서 시청 중이라면 리뷰를 남겨주세요. 다시 한 번 감사드리며, On The Market의 다음 에피소드에서 뵙겠습니다.
On The Market은 나와 Dave Meyer, Kailyn Bennett가 만들었습니다. 제작: Kailyn Bennett, 편집: Joel Esparza 및 Onyx Media, 연구: Pooja Jindal, 카피라이팅: Nate Weintraub. 그리고 BiggerPockets 팀 전체에게 매우 특별한 감사를 드립니다. On The Market 쇼의 콘텐츠는 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.
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이 에피소드에서 다루는 내용:
- 그는 부동산 “Doom Loop”에 대해 설명했습니다. 그리고 무엇이 이런 일을 일으킬 수 있는지 연쇄 반응 자산 가격을 낮추기 위해
- XNUMXD덴탈의 “글로벌 둔화” 및 경기 후퇴 예측 2023과 2024
- 가장 약하고 상업용 부동산의 가장 강력한 부문 (그리고 어떤 것이 가격이 저렴합니까)
- 한도 업데이트 그리고 무엇이 결국 가격을 다시 개선하게 만들까요?
- 2023년 최고의 구매 기회 임대료는 오르고 가격은 하락하는 자산
- 실업, 인플레이션, 디플레이션, 그리고 내년에 우리가 기대할 수 있는 것
- Audiencegain과 So 훨씬 더!
쇼의 링크
쇼에서 언급된 책
Richard와 연결:
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참고: BiggerPockets: 이는 작성자가 작성한 의견이며 반드시 BiggerPockets의 의견을 나타내는 것은 아닙니다.
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- 출처: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-141
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