鍵は何ですか 2023年にラットレースから逃れる? が必要ですか 賃貸物件LLC すべてのプロパティに対して、または複数を XNUMX つにまとめることはできますか? で、どうやって キャッシュフローを作る 住宅価格が非常に高いときは? 日常の不動産投資家にとって、収益性の高い賃貸物件を見つけるのはますます難しくなっているように思えるかもしれません。 経済的自立 ゆっくりと離れています。 そして、多くの人が彼らの追求をあきらめる一方で、 早期退職、時間の自由、およびスケジュール上の自律性、必要な知識を提供するためにここにいます 2023 年に最も野心的な投資目標を達成する.
私たちは別のもので戻ってきました グリーンを見る、エージェント、投資家、ブローカー、およびシステム構築の専門家である David Greene があなたの質問に答えます。 不動産投資の質問 その場で! このエピソードでは、 賃貸物件LLC それぞれにいくつのプロパティを配置するか、 住宅価格が高いときに何をすべきか、キャッシュフローが低い、 「新造BRRRR」 それはクレイジーなエクイティゲインを生み出す可能性があり、買い物をするよりスマートな方法です 家主保険. これらすべて (およびその他多くのこと) が間もなく登場するので、がんばってください!
デビッドに質問したいですか? もしそうなら, ここに質問を送信してください デビッドはSeeingGreeneの次のエピソードでそれに答えることができます。 に飛び乗って BiggerPocketsフォーラム そして他の投資家に彼らの見解を尋ねるか、 InstagramでDavidをフォローする 彼がいつライブになるかを確認して、ライブQ&Aに飛び乗って、その場で質問に答えてもらうことができます。
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デイビッド:
これは BiggerPockets ポッドキャスト ショー 744 です。XNUMX、XNUMX、または XNUMX、XNUMX を購入して、部屋を個別に貸し出すことをお勧めします。 特に新築の場合は、XNUMX、XNUMX ユニットを購入するよりも、XNUMX ユニットから XNUMX ユニットの小さな集合住宅を購入して賃貸する方がよいと思います。
コロラドのこの高価な市場にいる場合、新しい建設住宅を購入し、市場価格を支払い、それを賃貸として機能させようとすることはできません. お金を失うことになります。 もっと創造的なことをしなければなりません。
追加できる平方フィート、XNUMX つのユニットから XNUMX つのユニットを得るために変換できる平方フィートを持つプロパティを見つける必要があります。 このようなものと今日の市場を機能させるために、以前よりももっと一生懸命努力しなければなりません。 あなたはおそらくそれを見ていると思います。
みんなどうしたの? これは、世界最大、最悪、最高の不動産投資ポッドキャスト、BiggerPockets のホストである David Greene です。 今日は Seeing Greene のエピソードでここに来て、リスナーの皆さんが尋ねる質問について、私の洞察と知識を共有します。
リスナーであるあなたがショーに参加できる唯一のポッドキャストの XNUMX つです。 ショーに参加したい、または質問に答えてもらいたい場合は、bigpockets.com/david にアクセスして、そこで質問を送信してください。
今日のショーは素晴らしいです。 新しい建設: 2023 年の RE への道。LLC はどのように構成されるべきか? 複数のプロパティを持っている場合、LLCがXNUMXつ必要ですか、それとも複数必要ですか? 請負業者の入札額が高くなり、取引がうまくいかない場合、ビジネスでシステムを構築、開発、進化させて支援する方法について、私から非常に長く詳細な回答と同様に何ができるでしょうか?
それは本当に良い質問なので、最後まで最後まで固執するようにしてください. ショーに入る前に、皆さんに簡単なヒントがあります。
チームを精査して、業界の知識の一部だけではなく、幅広い知識を知っていることを確認してください。 多くの場合、ウェルズ・ファーゴやチェース銀行の貸し手、またはオンラインで見つけた保険会社に行くと、「賃貸物件ビジネス、不動産投資ビジネスのために何かが必要です」と言われます。
その人は、「ああ、これが私たちの仕事です」と言います。 彼らは、「これはどうですか? そのことについて何?" "わからない。 私はそれを知りません。 Meet the Parents で、義理の家に素敵なワインを持っていきたいという彼のシーンを思い出してください。彼は初めて会うので、「あなたの最も高価なボトルは?」
男は、「お母さん、5ドルのワインのようなものです」と言います。 彼は、「まあ、もっと高価なものはありますか?」と言います。 その男は、「まあ、あなたはたくさんのママを買うことができます」と言います。 このようにして、融資担当者、保険ブローカー、不動産業者、建設業者、便利屋など、どこにでもいる人から多くのコメントが寄せられます。
彼らは自分が参入しようとしているビジネスについて研究していませんし、あなたが一緒に働きたいと思う人たちではありません。 これが、私が会社を立ち上げ、従業員を教育して、さまざまなローンや機能するさまざまなシナリオについて幅広い知識を持つようにする理由です。
抜け穴とは言いたくありませんが、他の貸し手が言うように、私はそれを行う方法がわかりません. 私はただあきらめています。 私たちはそれを探しません。 一緒に働いている人にたくさん質問してください。 彼らが答えられない場合、彼らは業界がどのように機能するかを知りません。それはあなたが話したい相手ではありません。
また、BiggerPockets エージェント ファインダーを使用して、お住まいの地域で BiggerPockets メンバーであるエージェントを見つけることもできます。 それらと同じプロセスを使用します。 彼らが優れたエージェントである場合、彼らが BiggerPockets にいるという理由だけで仮定しないでください. 彼らは一度も家を売ったことがないか、新築の家しか売ったことがなく、履歴書に 75 軒の家を売ったことがありますが、どれも転売ではありません。
一緒に働いている人が幅広い知識を持っていることを確認したいと考えています。 それは非常に簡単なヒントではありませんでした。 これは実際には非常に長い簡単なヒントでしたが、非常に重要でした。 是非、皆様にも聴いていただき、真摯に受け止めていただければ幸いです。
わかった。 今日のショーに入りましょう。
ヨルダン:
デビッド・グリーンはどうですか? 私の名前はジョーダン・レイです。 私は実際、テネシー州メンフィス市場の地元の不動産投資家です。 私は今年初めに始めた不動産会社を所有しています。もちろん、収入を置き換えて、トラックの運転手から離れようという考えで、私は今そこにいます。 私は私のトラックにいます。
私はトラックの運転が好きですが、不動産も好きですし、家族も好きです。家族と過ごす時間を増やし、世代を超えて富を築いていきたいと考えています。 もちろん、ほとんどの人が不動産に参入するときと同じように。
いくつか質問がありますが、XNUMX つだけ質問があります。 最初の質問です。あなたが複数のプロパティを持っている場合に知りたいのですが…私は今 XNUMX つ持っています。 ちなみにキャッシュカウです。 しかし、別のものを手に入れたとき、それをLLCに入れるべきかどうかを考えているとき、私は現在最初の財産を持っていますか、それとも別のLLCを手に入れるべきですか?
私にとって、複数のLLCを持つことは、税金に関しては大変な作業のように思えるからです。 ええと、私は自分の税金をするのが好きです。 自分で納税するのが得意です。 私は本当にデュー デリジェンスを行うつもりなので、処理しきれないほどになるまで、その方法に固執することを好みます。 現時点では、XNUMX つのプロパティ、または XNUMX つのプロパティで、税はまったく複雑になることはないと思います。
私のXNUMX番目の質問は、あなたは卸売りをしていますか、または卸売りをしている場合、または誰が卸売りを行っているかを知っている場合、リードを獲得するためのお気に入りの方法またはお気に入りの販売方法は何ですか? 私は現在、多くの勧誘電話やはがきを行っており、実際に Facebook 広告を試し始めようとしています。
正直なところ、コールド コールは機能していません。 はがきが活躍しています。 折り返し電話がかかってきます。 しかし、私は必ずしもリードをまだ生み出していません。 私は約 XNUMX か月間卸売りを行ったり来たりしてきましたが、まだ契約を結んでいません。
かなりの数を契約しました。 最初は物件を契約するのが得意でしたが、その後逆転し、現金の買い手を見つけるのは上手になりましたが、契約を結ぶことはできませんでした。 私もこれを組み合わせてダイヤルダウンしようとしていますが、かなり近づいているように感じます. しかし、私はそれについてあなたの意見を知りたかっただけです。
うん。 私の質問に答えていただければ助かります。 BiggerPockets Podcast で私のビデオを見るのを本当に楽しみにしています。 楽しい時間をありがとうございました。
デイビッド:
わかった。 ジョーダン、質問ありがとう。 XNUMX 番目の部分はすぐに答えることができます。 卸売りはしておりません。 私はそれをしません。 不道徳だと言うつもりはありません。 しかし、一般的には、モデルが好きではありません。 それは合法性の境界線を回避することです。 不動産の売り手にとって利益になることはめったにありません。
卸売業者は、取引に取り組んでいることを常に伝えます。 それは双方にとって好都合です。 時々私はそれが起こると思います。 しかし、ほとんどの場合、売り手は、自分の家を MLS に掲載して、誰もが物件を見ることができ、他の投資家がより多くの在庫にアクセスできるようにすれば、単に買い手のリストに売る場合よりも多くのお金を稼ぐことができると思います。私のような男は、私が購入した物件にすぐにアクセスできますが、通常の投資家はそれらを見ることができません。
私は卸売モデルの大ファンではありません。 不動産でお金を稼ぎたいと私のところに来る人たちのために、私は彼らの家を売ってできるだけ多くのお金を手に入れたいと思っています。
さて、あなたの質問の最初の部分をここで取り上げることができます。 物件ごとに LLC を使用していますか、それともすべての物件に XNUMX つの LLC を使用していますか? LLC の複雑さを理解している人は多くないので、これは良い質問です。 通常、LLCの方が安全であるように見えるので、そこにあなたの財産を所有してください. それは複雑であり、常に安全であるとは限りません。 わかった。
私は多くのLLCを持っています。 私は通常、LLC ごとに複数のプロパティを持っていますが、これらをすべてまとめようとすると頭痛の種になります。 私は、すべてを正すために公認会計士に年間 75 グランドを支払っています。 それはひどいです。 私一人で誰かのフルタイムの給料を払っているのですが、考えてみれば、私が調べる必要があるかもしれない給料を払うよりも、私のフルタイムの従業員だった公認会計士を雇ったほうがいいと思います。
しかし、私がここで得ているのは、CPA は難しいということです。 彼らは高価です。 それらを管理するのは難しいです。 あなたは毎年彼らに提出しなければなりません。 これには多くのことが入ります。 LLC は魔法の薬であり、不動産に関するすべての問題を解決すると考えてはいけません。
やりたいことは、個々の LLC の株式の量を軽減することです。 80 つの不動産を XNUMX つの現金で完全に完済してから、不動産が XNUMX% で活用されている他の LLC で完済することは望ましくありません。 各 LLC が限られた量の株式を持つように分割したいと考えています。
あなたが訴えられた場合、彼らはLLCの株式を追求することになるため、すべてをXNUMXつにしたくないのはそのためです. あなたの質問に役立つことを願っています。 サービスしてくれてありがとう。 トラック運転手の仕事から抜け出し、もっと好きな仕事に就く方法を見つけてください。
次の質問は、ラスベガスのケニー・マクレガーからです。 私は現役軍人です。 ラスベガスに着いたとき、VA ローンで最初の家を建てながら、従来のローンで小さなコンドミニアムを購入しました。 1031 年後、私は不動産免許を取得し、コンドミニアムを売却することにしました。これをさらに XNUMX つの賃貸物件に交換し、初期投資を回収しました。
次に、プライマリーを売りました。 現在、友人の家に住んでいて、別の場所を購入する必要があります。 私の質問は、この市場では、いくつの物件を探すべきですか? ゼロダウンの VA ローンを再利用できます。これは大きなメリットで、銀行に約 120,000 万あります。 しかし、私が地元で実行している取引のほとんどはゼロダウンで、現在の金利ではキャッシュフローがありません。
とてもやりがいがあります。 XNUMX つ目の物件も購入する必要がありますか、それとも市場がもう少し落ち着くのを待つ必要がありますか? ありがとう。
わかった。 これは本当に良い質問です。 まず第一に、私は言うだろう。 頭金ゼロの VA ローンを利用して、家を手に入れましょう。 実際、自分の家を持つことができます。 少しお金を使うかもしれません。 あなたはポケットから出てくるかもしれません。
しかし、不動産を長期的に所有することには価値があるので、それは問題ありません。 住む場所を確保するためだけに数年間お金を失う必要がある場合でも、家賃を払ったり不動産を所有したりするよりはずっと安く済みます。 それは簡単です。 VA ローンを利用してプライマリーとして生活するには、家を購入する必要があります。
さて、残りの 120,000 ドルですが、「何軒の家を買えばいいですか?」という質問をするべきではないと思います。 正しい質問は、「120,000 ドルを不動産に投資する最善の方法は何か?」です。
今、急ぐ必要はありません。 それがこれのすごいところです。 そのお金を賭ける必要はありません。 物価が上がる何年も前から、家賃は上がっていました。 インフレのために資本を引き出さなければなりませんでした。 私たちには大きなプレッシャーがありました。 金利が上昇したため、一時的に減速しています。
そのお金を投資しに行くというプレッシャーはあまりありません。 私は落ち着いて待っていました。 しかし、私は市場が暴落するのを待ちません。 適切な取引があなたの道を横切るのを待っています。 現在の金利がキャッシュフローを残さないというのであれば、別の物件や別の戦略を検討する必要があります。
XNUMX つのユニットを見ているかもしれませんが、XNUMX つのユニットを見る必要があります。 一戸建て住宅を検討していて、ADU が XNUMX つまたは XNUMX つある家を購入する必要があるかもしれません。 不動産をキャッシュフローにする方法があります。 物件を購入し、Airbnb で本館を購入して、ADU に自分で住む必要があるかもしれません。
これを見ることができるさまざまな創造的な方法があります。 しかし、あなたへの私のアドバイスは、「ああ、まあ、以前はうまくいったことが今もうまくいくだろう」という型にはまらないことです。 そのコンドミニアムを購入したとき、それは別の市場でした。 あなたはキャッシュフローを得ることができ、感謝を得ることができました。 今は厳しい市場です。
時間をかけてクリエイティブに取引を検討してください。 適切なものが現れたら、それに飛び乗りますが、その前に飛び乗るプレッシャーを感じないでください。 明日家を買わなければ損をするような状況に、すぐに好転することはないと思います。
わかった。 ヘイワードのセイリから。 ヘイワードの人がたくさん来ています。 私はいつも赤唐辛子について話しています。これは私が大好きな使命を帯びたヘイワードのレストランです。 私たちはそこから多くの人を集めています。 カッコいい。 ベイエリアにいる場合、またはカリフォルニアにいる場合は、私たちに連絡してください. 私はあなたと話したいです。 これらは私の踏み台なので、あなたのことをもっとよく知りたいです。 わかった。 Sayli の発言を見てみましょう。
サイリ:
こんにちは、デビッド。 私の質問を聞いてくれてありがとう。 私の名前はセイリです。 私はカリフォルニア州ヘイワード出身です。 私は過去 XNUMX 年半、ミシガン州に投資してきました。 私の質問は、長距離リハビリ プロジェクトに関するものです。
先月、ミシガン州で XNUMX 番目の一戸建て賃貸を購入しました。 それは私の XNUMX 番目の BUR プロジェクトです。 ゼネコンXNUMX社から入札がありました。 それらはすべて非常によく知られており、地元の FP グループでよく推奨されています。 私は以前のプロジェクトで XNUMX つの GC を使用しました。 私はそれらについていくつかの経験があります。
これは、典型的なリノベーション プロジェクトであり、築年数の古い家屋で、リフト、フローリング、ペンキ、バスルーム、リフレッシュ、照明器具、HVAC などが必要です。 ポッドキャストや YouTube で他の投資家の話を聞いています。 彼らはこのリハビリを 30、35 で行いますが、私は約 45,000 の予算を立てました。 私が GC から得た入札額は 70 前後です。
私の質問は、品質を損なうことなくコストを削減するにはどうすればよいかということです。 私はテナントに高品質の製品を提供することに誇りを持っています。 しかし、70K のリハビリ費用は家賃を正当化するには高すぎます。 何かアドバイスはありますか? それをありがとう、そして私の電話に出てくれてありがとう。
デイビッド:
わかった。 Sayli、これは本当に良い質問です。 このように、コストを下げなければならないが、品質は下げたくないという状況にある場合、どこかで譲歩する必要があります。
あなたにとって、それは自分でプロジェクトを管理することです。 ゼネコンを介して作業する場合、基本的にプロジェクトを管理し、サブを見つけるために請負業者に支払います。 彼らは常に自分で仕事をしているわけではありません。 配管をするために彼らに一定の金額を支払います。
彼らは、支払った金額よりも安い料金で仕事をしてくれる配管工を探しに行き、差額を維持します。 ある意味で、彼らは必要なピースを持っているプロジェクト マネージャーです。 それらを取引から除外したい場合、GC はすべて 70,000 の入札を提示しますが、45,000 で実行できると思う場合は、自分で下請け業者を見つける必要があります。
配管工、塗装工、バスルームの照明器具、HVAC などの改修作業を行うことができる便利屋を探しに行かなければなりません。 自分でそれらの人々を見つけた場合、これを行うことができます。 注意したいのは、あなたが思っているよりも難しいことです。 これが、ほとんどの人がゼネコンを使用する理由です。
あなたがそこに行ってこれらの人々を自分で見つけようとすると、彼らはあなたに嘘をつくかもしれません. 彼らはあなたのお金を取って、仕事を終わらせないかもしれません。 これはあなたが行き詰まる問題です。私がそのリスクを軽減する方法の XNUMX つは、仕事が終わった後に彼らに支払うことです。作業が完了したことを確認してから、残りの作業を行います。
しかし、繰り返しになりますが、彼らは作業が完了したと言うかもしれません。 独立した人をそこに派遣して、HVAC が機能して塗装が完了したことを確認し、好みに合わせて物事が行われていることを確認する必要があります。特にこれらが州外の場合は、注意が必要です。
私が考えることができる他の唯一のオプションは、賃金の低い地域に住んでいる人を見つけて、その地域に飛んで仕事をしてもらうことです. 問題は、ミシガン州のデトロイトがここのマリブとあまり似ていないことです。 わかった。 ここはビバリーヒルズではありません。 そこにいる人々は、すでに賃金で大金を稼いでいません。 その 70,000 ドルの見積もりは、この作業がどうなるかについての実際のレートかもしれません。
他に言えることは、このような状況に陥ったときは、取引に影響を与える可能性が最も低い分野でコストを削減する方法を探すということです。 あなたはおそらく塗料をカットしたくないでしょう。
照明器具は比較的安価なので、おそらくカットしたくないでしょう。 しかし、あなたが話している他のもののいくつか、おそらくフローリング、おそらくフローリングをそのままにしておくかもしれません. 考えていたのに安い床材を敷くのは、材料費も人件費も高いからです。
バスルームのリフレッシュ、おそらくバスルームをアップグレードするのではなく、照明器具をアップグレードするだけです。 たぶん、あなたはすでに持っているものをより良くするだけで、そこでの予算内の仕事の一部を補うための仕事を減らすことができます. それがあなたの最良の選択肢になるかもしれません。 ビデオをありがとう。 ヘイワードを代表し続けて、それがどうなるか教えてください。
わかった。 番組のこの段階で、YouTube チャンネルのいいね、コメント、チャンネル登録をお願いしたいと思います。 特にコメント、知りたいのですが、これまでのショーについてどう思いますか? Seeing Greene のエピソードは好きですか?
私たちのリスナーであるあなたが残した、以前のエピソードからのいくつかのコメントを読むのに少し時間がかかります. 他の人の考えを見ることができます。
Shaka Boom 01 より。 しかし、あなたのショーでよく耳にする言葉は、XNUMX つのデュプレックスと XNUMX つのデュプレックスです。 あなたが話しているのを私が聞いたことがないのは、土地と建物を購入することです. 土地に投資し、ADU を使用して理想的な一戸建て住宅を建設することについて、あなたの考えをぜひお聞かせください。 大変な作業/学習になることは承知していますが、結果は素晴らしいものになると思います。」
Shaka Boom、私がそれについてあまり話さない理由は、私がそれをやったことがなく、理解できないことを避けようとしているからです. すでにある家を購入するのと比べると、信じられないほど複雑です。
請負業者を管理する方法についての以前の質問を聞いたところですが、入札が高くなりすぎると手に負えなくなる可能性があることがわかりました. ゼロから構築していると、さらに悪化します。 予期していなかった多くのことがうまくいきません。
あなたは銀行からお金を借りています。 あなたは許可を得て働いています。 ここにはたくさんの動くピースがあります。 これに時間がかかりすぎて、多額のお金を失うのは非常に簡単です。
あなたがそれをやろうとすでに決心しているなら、私はあなたが何らかの訓練を受け、専門知識を持ち、この分野でのバックグラウンドを持っていることを前提としています。あなたはこれをもっとうまくできると思います。
しかし、不動産への投資を始めたばかりの人や、小さなポートフォリオを持っていてそれを成長させたいと考えている人にとって、このショーの平均的なリスナー、聞いているアバターの人にとって、これは彼らを財政的に完全に破産させる可能性があります.
私の家族を含め、スペックハウスを建てようとして大金を失った人をたくさん知っています。 そのため、私はそれについてあまり話しません。 しかし、自分が何をしているのかを知っていれば、あらゆる方法で不動産でお金を稼ぐことができます.
わかった。 次のコメントは Rubai Khan からのものです。 「デヴィッド・グリーンがカリフォルニアを離れたら、どこに住む?」 うーん、これは本当に良いです。 私はフロリダでの時間を楽しんできました。 私は南フロリダを訪れ、そこで進行中のプロジェクトのいくつかを見てきました。 カリフォルニア南部に住むことはできないと思います。なぜなら、渋滞や物事の動きが遅く、どこにでもあることに耐えられないからです。
スモーキー マウンテンズを訪れてよかったです。 ああ、たぶんスコッツデールでしょう。 私はスコッツデールを訪れるのがとても好きです。 私は暑さが好きで、特に乾熱が好きです。 暑さは気になりません。 100度になったらランニング、100度を超えたらハイキング。 大好きです。
寒くて仕方ない。 運動中に起こる冷気誘発喘息があります。 気管が凍ります。 息をするのは本当に難しいです。 我慢できないし、寒いだけじゃダメ。 私は間違いなく太陽のある場所に住んでいて、おそらくハワイにたくさん休暇をとっていたでしょう。
わかった。 次のコメントは Haggy 2013 からのものです。 ナビゲートしやすいので、10 個の「いいね!」を付けます。」 うん。 Nate Weintraub と制作チームに声をかけてください。YouTube のタイムラインに短い休憩を追加することで、取り上げるトピックを理解するのに役立ちます。 彼らはそこに座って多くの仕事をしなければなりませんでした。 やってくれてありがとう。
最後のコメントは、Unio Brainwave Music App からのものです。 それに対抗するために、この投稿を読んでいる多くの人に挨拶します。 こんにちは。 本当に順調にスタートしたとしても、皆さんが最初よりも良い一日を過ごせることを願っています。」
あなたも孤独を感じているなら、あなたの人生にはコミュニティが必要なのかもしれません。 BiggerPockets では、それを提供するためにここにいます。 私たちのウェブサイトbigpockets.comをチェックしてください。ここには、多くの人が質問に答えたり、質問をしたり、ウェブサイトに投稿するお住まいの地域でのミートアップを行ったりするフォーラムがあります. 他の投資家に会いに行き、コミュニティに参加してください。
わかった。 私たちはあなたのすべての関与を愛し、感謝していますので、それを続けてください. 今日のショーについてコメントを残して、私たちがここで行っていることについてどう思うか教えてください. ショーに出演したい場合は、bigpockets.com/david にアクセスして質問を送信し、ショーに掲載されることを忘れないでください。
わかった。 次の質問は Liam Quintana からのビデオです。
リアム:
調子はどう? わかった。 私の名前はニューオーリンズのリアムです。 わかった。 私は建設会社を所有しています。 あなたへの私の質問は、私は新しい建設をBURにしたいということです. たとえ市場で売られていたとしても、市場で販売されている価格よりもはるかに安い価格で家、二世帯住宅、一戸建てを建てることができます [inaudible 00:19:34]。
しかし、私はデュプレックスを構築し、それを使い果たし、キャッシュアウトのリフィを行い、お金を取り出して別のデュプレックスを構築したいと考えています。 この方法により、私は決してお金を使い果たすことができません。 私が今持っている液体を取り、レンタルの束に支払いをするだけなら、私は最終的にお金を失うでしょう. BURingの新築についてどう思いますか?
デイビッド:
わかった。 ええと、リアム、それが BUR 法の仕組みです。 唯一の違いは、購入して修復するのではなく、建物について話していることです。 これは、建設、リハビリ、賃貸、借り換え、繰り返しであり、ちょっと面白いです。 そこがちょっと違う。
私はあなたを落胆させるつもりはありません。 構築プロセスがどのように機能するかを理解する必要があるとだけ言っておきます。 人々が喜んで売却するよりも大幅に安い価格で新しい不動産を建てることができるというのが本当なら、これは不動産投資の新しい波になるかもしれません。
売り手が価格を下げることを望んでおらず、十分な数の新しい物件が建設され、既存の在庫よりも安い価格で販売されている場合、それはコンプを下げさせ、市場を修正するのに役立ちます. 問題は、価格を下げるために必要な期間に、構築する方法を学び、それを行うことに熟達している投資家が十分にいないことです.
しかし、ある程度のバックグラウンドがあり、住宅建設業者に慣れているなら、これは素晴らしいと思います。 あなたが何をしているのかを知っていることを確認してください。 わかった。 私も同じことをしようと考えていた時期があります。 私はフロリダ州ジャクソンビルにフォープレックスであるたくさんの物件を建設するつもりでした。
土地を選んでもらいました。 ビルダーを持っていました。 たくさんの会話をしました。 プロジェクトに着手する前に、ありがたいことに、ゾーニングにより、10平方マイルあたり10つのドアしか建設できないことに気づきました。 50平方マイルの土地を購入しようと考えていました。 XNUMX軒しか置けませんでしたが、XNUMX軒建てる予定でした。
私はあなたがしていることをするつもりでした。 私は XNUMX つまたは XNUMX つのフォープレックスを建設し、それらが評価されたら借り換え、次の XNUMX つのプレックスに同じ資金を投入し、フォープレックスの独自の区画を建設して、集合住宅のような賃貸コミュニティを作るつもりでした。
そして土壇場で、ゾーニングではそれができないことがわかりました。 それが私を怖がらせるものです。 頻繁に構築しないと気付かないような小さなことがたくさんあり、非常に簡単にお金を使い果たす可能性があります.
この新しい住宅建設を行う前に、これまでに何度もこれを行ってきた住宅建設業者と話をすることをお勧めします。
わかった。 次の質問は、ユタ州のポールからのものです。 ポールによると、私はカンザスに投資しており、現在、トリプレックスと 10 つの一戸建て住宅から 12 つのドアがあります。 私は長期のバイ アンド ホールド投資家であり、合計 XNUMX から XNUMX のドアを取得する予定です。
最近の賃貸物件に保険を設定していたとき、私が電話をしていた人は、個人よりもすべての物件に商業保険に加入する方が良い選択肢になりつつあると言いましたそれぞれのプロパティ。
これまで聞いたことがないので、David Greene と BiggerPockets の意見を聞きたいと思っていました。 どのような長所と短所を知っておく必要がありますか? 連絡を取るべき、または避けるべき会社はありますか? 私は地元の保険ブローカーに電話しましたが、私がこれについて尋ねたとき、彼らはかなり混乱しているようでした.
私は今、保険会社を立ち上げる過程にあるのに、あなたがこのようなことを言うのはとてもおかしいです. 私たちはそれをフルガード保険と呼び、家主に保険を提供することになると思います.
さて、パイプが壊れたといういくつかの問題に遭遇しました。 建設途中の時、短期賃貸の問題。 不動産を購入したところ、保険会社から提示された見積もりが、不動産を購入したときの見積もりよりもはるかに低かったことがわかり、それが私を驚かせ、それが私がビジネスを始めるときです.
私がそのビジネスに飛び込んだら、数か月以内に、これについてあなたに提供するためのより多くの情報をおそらく持っているでしょう. 今はあまり話題になっていないので、これについてたくさんの情報を提供することはできません.
私が言えることは、これは悪い考えではないということです。 すべてをカバーする XNUMX つのポリシーを取得できれば、それでよいと思います。 地元の保険ブローカーに関する限り…あなたは間違ったものに電話しました。 あなたが電話をして、それについて尋ねて、彼らが「あなたが何を話しているのかわからない」と言ったら、他の人に電話してください. 知っている人を見つけるか、「ああ、そうだね。 私たちはそれをしません。 しかし、これが理由です。」 彼らはプロセスについてあなたを教育することができます。
一般的に、保険ブローカー、住宅ローン ブローカー、不動産業者、建設業者などを見つけようとしているときに、質問をして彼らが知らない場合、それは通常、それがわからなかったことを意味します。彼らは特定の操舵室に収まり、いつも同じことをしているだけで、あまりやらないことは誰も得意ではありません。
プロのスケートボーダーにスノーボードについて尋ねに行くことはありません。彼らはそうしないからです。 彼らはスケートボードをします。 彼らはスノーボードが上手になる方法を難しい方法で学ばなければならないでしょう。 スケートボードができるという理由だけで、彼らをコーチとして雇いたいと思うでしょう。
人々を同じように連れて行く必要があります。 私のチームの誰かに連絡している場合、BiggerPockets の誰かに連絡している場合、友人から紹介された人に連絡している場合は、多くの質問をして、彼らが自信を持っていることを確認してください。そして、彼らがそれらの質問に答える方法において有能です。
彼らは幅広い知識を持っているか、少なくとも彼らが働いているブローカーはそれを持っているべきです. DSCR ローン、ブリッジ ローン、HELOC、その他のローン商品について貸し手に尋ねると、それは大きな危険信号です。 わからない。"
その人から離れてください。 それは、あなたが旅の中であなたを監督し、管理し、指揮し、導きたい人ではありません。 これらの製品に精通していて、どの製品があなたに最も適しているかを教えてくれる人が必要です。それは、私がスタッフを訓練する方法であり、私が一緒に働く可能性のあるさまざまなエージェントに何を求めているかです.
次の質問は、ナッシュビルのケイラ・ライト、ケイラからです。 こんにちはデビッド。 私の質問を読んでくれてありがとう。 私は最近、76 年以来ナッシュビル地域で 2020 のドアを取得した不動産投資家と直接仕事を始めたフリーランスのマーケティング担当者です。
私のマーケティング サービスと引き換えに、5 ドアの多世帯賃貸に加えて、ビジネスのフリップ プロパティの面で総利益の 76% の支払いを受け取りました。 これは、不動産の状況を学び、自分自身の不動産の旅の目標を設定し、投資家との強い関係を築く絶好の機会でした.
私の投資家パートナーは、私が自分で物件を見つけて彼に持ってきた場合、追加の 5%、つまり合計 10% の利益をフリップで提供することに同意しました. 追加のコンテキストとして、私は別の仕事でフルタイムで働いており、この機会が起業家としての旅を始めるのに役立つことを願っています.
投資家としてのあなたへの私の質問は、最初の従業員の XNUMX 人として私の投資パートナーにとって有益な教育以外に、私が取り組むことができるものは何ですか? どうすれば、彼がフリップ ビジネスを立ち上げて目立たせることができるでしょうか? 私は現在ウェブサイトに取り組んでいますが、彼は私が他の投資家向け広報やビジネスの他の側面を支援することに関心を示しています.
ポッドキャストは私を大いに助けてくれました。 再度、感謝します。 なんて素晴らしい質問でしょう。 私はこれが大好きです、ケイラ。 わかった。 これを最初に聞き始めたとき、何を避けるべきかについていくつかの警告を与えるつもりだと思っていました. しかし、それが必要であることを私は知りません。
あなたは本当に良い質問をしています。 この人をもっと助けるために何ができるでしょうか? 皆さん、これが正直なところ、不動産投資について学ぶ方法です。 ただ教えてくれるメンターを見つけることではありません。 それは、あなたが価値をもたらし、彼らを助けることができる人を見つけることであり、あなたは彼らのためにそれをした経験から学びます.
わかった。 それがあなたが本当に探しているものです。 誰かが家を売る方法を教えてくれるわけではありません。 家を売る方法をすでに知っているエージェントを探しに行き、彼らがやりたくないすべての仕事を彼らのために行い、仕事をすることから学びます. 何事も実際にやってみるのが一番の勉強法です。
ウェブサイトでの作業、それは素晴らしいアイデアです。 私の推測では、彼らはあなたをマーケティング担当者のように見ています。 彼らはあなたができるマーケティングのことを考えています。 しかし、マーケティング以外のスキルがあればどうでしょうか。 わかった。 簿記のスキルはありますか? プロジェクト管理スキルはありますか?
彼らのワークフローが何であるかを学び、何かをしているはずのさまざまな人々に電話して、彼らが彼らがすべきことをしたことを確認し、それらの人々にあなたがあなたの仕事をするのを助けるために何が必要かを尋ねることによって彼らを助けることができますか?仕事を改善し、それを解決する方法を見つけますか?
私のように多くのことを管理している人は、命令や勅令を出して X を実行してほしいと思っています。 XNUMX か月後、それが必要になったとき、「X はどこ?」と尋ねました。 彼らは「ああ、半分終わった」みたいな感じです。 これは常に起こります。 私の会社には、物事を確実に成し遂げる責任を負う人は多くありません。
あなたがその人なら、何でもできます。 組織化することを学ぶことができれば、フォローアップを行うことを学ぶことができれば、その人が持っているすべてのことのやることリストを作成することができれば、自分をパーソナルアシスタントにして、フォローアップして全員が物事を行っていることを確認し、尋ねてください.その人にたくさんの質問をすると、あなたはたくさんのことを学ぶでしょう。
私はこのモデルを持っており、バケツに水が落ちることを想像して新しい人々に教えています。 わかった。 バケツに落ちる水は仕事でやらなければならないものであり、バケツは人です。 そのバケツが水でいっぱいになると、完了する必要があるタスクがあります。
彼らの仕事は、バケツがオーバーフローする前にバケツを空にするというタスクを完了することです。つまり、時間切れになり、作業が遅れます。 わかった。 私たちが支援する XNUMX つの方法は、水が排出されるバケツの底に穴をあけることです。 その下にいるのはあなたかもしれません。
その利点は、すべての水が降りてくる最初の仕事をしている人であり、彼らはすべての学習を得ています. しかし、彼らの下に身を置くことができれば、責任の一部を引き継いで仕事をすることができれば、彼らがもう必要としないのと同じ学習から利益を得ることができます.
彼らがすでにやり方を知っている何かがやってきます。彼らはそれをあなたに伝えます。 あなたは彼らのためにそれをします。 彼らは学ぶ必要はありませんでした。 彼らはすでに知っています。 しかし、彼らはまだそれを成し遂げることの恩恵を受けています。 あなたは学びの恩恵を受け、相互に有益な関係になります。
誰かがあなたの立場にあるときの私の最善のアドバイスは、責任から逃げるのをやめることです. 責任を負う必要がないように、できることとして不動産を見るのをやめましょう。 成長する必要はありません。 新しいスキルを習得する必要はありません。 責任を歓迎します。 XNUMX つの責任を実行します。
飛び込んで、「この人のためにできる限り多くのことをしたい」と言い、結果に責任を負いたいと思っていることだけにコミットします。 少ないもので良い仕事をすれば、より多くのものを与えられ、それがあなたが学ぶ方法です。 素晴らしい質問です。
マーク:
ねえ、デビッド。 質問があります。 私の名前はマーク・アーヴィソンです。 私はここコロラド州北部のエージェント/投資家です。 こちらに引っ越してきて約XNUMX年半。 新築一戸建てを購入しました。 それ以来、私は月に XNUMX ~ XNUMX 晩、VRBO を鳴らしています。
これを 1,000 年間続ければ、翌年の納税時期に住宅ローンのほとんどを相殺できるようになります。 私のDTIはおそらく月に約2021改善するので、また購入しようと思います. 1,000 年の後半に始めたので、レンタルした場合ほど DTI が上がらないのはそのためです。 私の言っていることが分かるよね? フルタイムでXNUMX年。 しかし、それはそれが何であるかです。 来年は DTI で XNUMX ドル余分にもらえます。 また移動してみます。
次は、私の最初の肺は VA だったので、次は FHA になると思います。 しかし、私の質問は、最終的に競争から抜け出し、W2 の仕事から抜け出そうとする場合、平均価格が 450 から 500 であるこのコロラド市場でそれを実現するにはどうすればよいかということです。ある種の不動産の暴落やそのようなものが見られますが、それでも価格がここでそれほど下がるとは思えません。
私が持っていた唯一のアイデアは、先に進んでコロラド州グリーリーで購入を開始することです. 問題は、私がブルームフィールドで働いていることです。 通勤時間は多分475時間くらいです。 グリーリーでデュプレックスを 500、XNUMX で購入できるように、弾丸を噛んで仕事から XNUMX 時間か XNUMX 時間運転するだけですか?
それとも、ブライトンの近くやファイアストーンの近くで、たとえば 425 番地に XNUMX 階、XNUMX 階、地下室なしの新しい建物を手に入れることができる一戸建て住宅を購入し続けますか? グリーリーのデュプレックスに焦点を当てるか、それともブルームフィールドに近い一戸建て住宅に焦点を当てるか? おそらく、もっと需要があるところだと思います。
私が言ったように、私は最終的にラットレースから抜け出して、W2 の仕事から抜け出そうとしています。 私はちょうどそれを理解しようとしています。 私が言ったように、この市場は違う。 私はオハイオ州ハミルトンの出身で、最初の家は 9,000 ドルでした。そこに 25 ドルを入れ、30 ドルをすべて入れました。最終的にはすべて完済し、家は自由できれいになりました。
ここで 30,000 ドル。 それはあなたに小屋さえも与えないでしょう。 つまり、50 年前のランダウン トレーラーのようになるかもしれませんが、それだけです。 私にさえ近いものは住めません。 これは、この市場では異なります。 私は適応し、できることをしようとしています。
ただ私を助けてください、男。 警官としてのあなたの奉仕に感謝し、私はあなたが言わなければならないことを楽しみにしています. わかった。 ありがとう。 さよなら。
デイビッド:
わかった。 マークさん、ご質問ありがとうございます。 これはここにいくつかの良いものです。 まず最初に、価格がはるかに低く、需要がはるかに低く、競争も激しかった 10 ~ XNUMX 年前よりも、競争から抜け出すのがより困難になるという現実に気付いていると思います。はるかに少ないです。
不動産とのラットレースから抜け出すのは、かつてないほど困難になっているのが現実です。 私は、不動産投資を富の構築を補うものと見なすようになりました。必ずしも収入に依存するための基盤ではありません.
ほとんどの人は、そのアバターに合わない人が一握りいると思いますが、ほとんどの人は、同じように見た方が良いでしょう. 次に、別の大きな経済危機が発生し、たくさんのお金が貯まった場合、そのとき、ある時点で収入に取って代わる機能を果たす多くの不動産を購入できます。
しかし、それがいつ起こるかを制御することはできません。 不況に陥るたびに、大量のお金を印刷するだけで、それが起こらないようです。 それは多くのインフレを引き起こし、生活費が高くなり、皮肉なことにこれらの資産はさらに高価になり、手に入れるのが難しくなりました.
できることについて話しましょう。 需要の少ない地域に行くという考えは好きではありません。 私はまた、新しい建設を 2010 つ、2011 つ取得するという考えも好きではありません。 スリー、ツーは賃貸物件ではありません。 XNUMX年、XNUMX年に賃貸物件としてXNUMX、XNUMXを購入できました。
非常に意欲的な売り手からのように、物件で非常に良い取引が得られた場合、それを賃貸物件にすることができます。 しかし、それでも、価格に対する自己資本利益率を見ると、その取引のキャッシュフローを作るために支払う必要があり、それを購入して売却し、その株式をXNUMX ではなく、そのお金で XNUMX、XNUMX、XNUMX、XNUMX XNUMX。
それらは賃貸物件ではありません。 それらは、人々が住む家であり、キャッシュフローの物件にすることができますが、そのように設計されていません. むしろ、XNUMX、XNUMX、または XNUMX、XNUMX を購入して、部屋を個別に貸し出してもらいたいと思います。
XNUMX、XNUMX、特に新しい建物を購入するよりも、XNUMX ~ XNUMX ユニットの小さな集合住宅を購入して賃貸する方がよいと思います。 コロラドのこの高価な市場にいる場合、新しい建設住宅を購入し、市場価格を支払い、それを賃貸として機能させようとすることはできません. お金を失うことになります。
もっと創造的なことをしなければなりません。 追加できる平方フィート、XNUMX つのユニットから XNUMX つのユニットを得るために変換できる平方フィートを持つプロパティを見つける必要があります。 このようなものを今日の市場で機能させるには、以前よりもはるかに努力する必要があります. あなたはおそらくそれを見ていると思います。
新築工事の二重ルートをお勧めします。 しかし、あなたは真ん中に何かを得ることができますか? あなたが見ているものよりも多くのユニットがそこにあるかもしれない、あなたが好きなエリアで何かを見つけることができますか? 新しい建設デュプレックス、またはより良い新しい建設フォープレックスを入手できますか?
ビルダーと話して、「XNUMXユニットの物件を建ててもらえませんか? ゾーニングはそれを可能にしますか?」 それはかなりクールでしょう。 ユニットがXNUMXつあれば、実際に機能する可能性があります。 おそらく、さまざまな建築業者やさまざまなリフォーム業者と、「複数のユニットを取得するために必要な価格で何ができるでしょうか?」と尋ねるために、そのような会話を何度も行う必要があります。
そのため、ほとんどの不動産はキャッシュ フローではありません。 ユニットが XNUMX つと寝室が XNUMX つある家を分析しているためです。 集合住宅や複数のユニットを分析しているわけではありません。これは、キャッシュフローを得るために必要なものです。
がんばってね、マーク。 私はあなたが厳しい市場にいることを知っています。 最後のオプションは、州外に投資することです。 あなたが言ったように、オハイオ州の市場を知っているなら、そこに戻って他の不動産を購入し、暴落してコロラド州で自分に合ったものを実際に見つけるまでそこにお金を入れ続けるかもしれません。
わかった。 最後の質問は、バージニア州フェアファックスのジョン・マッキーからのものです。 デビッド、あなたはビジネスを成長させるためにシステムを導入することについて話しています。 それはどのように見え、どのように進化したのですか? これらのタイプのシステムの例と、それらがどのように効率を高めたかを教えていただけますか?
なんてことだ。 まず、素晴らしい質問です。 次に、簡潔に言います。 第三に、あなたはそれを素晴らしい方法で酸っぱくします。 見た目だけでなく、どのように進化したのでしょうか。 この質問に答える唯一の方法は、最初のシステムがどのようなもので、どのように成長したかについて話すことです。なぜなら、システムを壊して「完成しました」と言う人は誰もいないからです。
しかし、それは誰もがそれを説明するものです。 Alex Hormoze の話を聞くか、「システムが必要です。 あなたが望むのは仕事ではなく、ビジネスです。」 あなたは、「わかりました。 わかった。 やってみましょう。" 次に、彼らはそれがどのように機能するかを説明し、魔法の杖を振るだけでシステムができたと思います。 あなたはそうしない。
あなたが持っているのは、システムになる700ステップのうちの最初のステップです。 それがどのように進化したかを尋ねることは、これを表現するのに最適な方法です. 話しましょう。 ここでジョンの立場だったのを覚えています。 現在、デビッド グリーン チームの最高執行責任者であるカイル レンケと話をしました。 私が行っている多くのイベントやリトリートをまとめるのに役立ちます。
彼は YouTube チャンネルの運営を手伝っています。 彼はいろいろなことをやっています。 私は、システムが必要だと人々が私に言うのをよく耳にしますが、それが何を意味するのかおかしくなりません. システムの概念は理解できたが、それをどのように実行すればよいのか? 購入しなければならないソフトウェアはありますか?
メモ帳に書いておこうかな。 これがどのように見えるか、私のために絵を描いてください。 必要なものはわかっていたのに、どうやって手に入れるのかわからなかったので、とてもイライラしました。 カイルが私のところに戻ってきて、彼はこう言いました。 必要なことは、Google ドライブを開いて、作成したいものに関するフォルダーを開き、フォルダー内に他の部分と一緒にサブフォルダーを作成し、Google ドキュメントを使用して指示を入力することだけです。」
その小さな情報が、私の脳が探していたものの鍵を開けました。 わかった。 私はフォレスト・ガンプのようです。 私は賢い男ではありませんが、愛が何であるかを知っています。 絵を描いてくれる人が必要でした。 それが私が必要としていたものです。 私はそれで走ることができます。 私はちょうど気が狂った。
私がシステムの専門家になったのは、そのきっかけとなった小さなひらめきがあったからです。 私がこの質問に答えることが、多くの皆さんにとってその火花になることを願っています。 私が不動産業者に教える情報とシステム構築の方法を例に挙げましょう。 不動産屋の仕事をうまくシステム化できたからです。
その後、融資担当者の役割を体系化するという非常に優れた仕事をしました。 それができたら、デビッド・グリーン・チームなど、私がしていることは何でも、XNUMXつの仲介業者のために人を雇うことができました. 彼らは、自分たちがどのような役割を果たすかを知っていました。 しかし、それを行う前に、全体を構築する必要がありました。
その例を皆さんに挙げてから、エージェントと融資担当者の両方を XNUMX つのシステムにまとめたときに、システムの XNUMX つがどのように機能するかを示す私の携帯電話のスクリーンショットをお見せします。
わかった。 バイヤーはクレイジーで非常に感情的で、さまざまなことをしなければならないため、システム化するのが最も簡単なことのXNUMXつであるリスティングを取り上げるとしたら、それをシステム化するのは難しい. 猫を飼っている様子です。 それはできます。 しかし、うまくいきました。
リストははるかに簡単です。 私が始めたのは、リストでやらなければならないことすべてのリストを作ることでした。 元のリストの目的は、忘れないようにすることです。 あなたのシステムは、抜け漏れのエラーを排除することから始まります。賃貸物件で保険をオンにするのを忘れないようにするだけです。
住宅ローンの支払いに自動引き落としを設定することを忘れないでください。 これらすべて、ユーティリティがオンになりました。 それは簡単です、男。 私はたくさんの家を購入し、「ああ、なんてことだ」と気づきました。 誰もエアコンをつけませんでした。 ユーティリティはありません。」
不動産管理者がテナントに見せている家の温度は 105 度です。 これは、これらのシステムがない場合に発生することがあります。 ただのチェックリストです。 わかった。 初めてレンタルを購入するときに必要なすべてのことを次に示します。 私が最初に家をリストアップするときに起こらなければならないことはすべてここにあります.
私は今、従業員が家を購入するたびに、彼らがしなければならないすべてのことの列を持っているスプレッドシートを持っています。彼らはユーティリティをオンにし、自動支払いを設定します。 Google ドライブ フォルダに移動するスプレッドシートのリンクを次に示します。このフォルダには、保険、住宅ローン明細書、後日必要になった場合に備えて情報が保存されます。
リスティングの場合、庭に置く、写真家に写真を撮ってもらう、プロパティにロックボックスを設置する、クライアントからスペアキーを取得する、リスティング契約が記入されていることを確認する、という命令が割り当てられました。 この石は当たり前ですが、やるべきことをすべて書き出すことから始めましょう。 わかった。
おそらく15個のリストがありました。 クリスタが雇われたとき、私の最初のアシスタントでした。それが彼女の仕事でした。 さて、何が起こるかというと、「ああ、忘れていた」ということです...リストで忘れがちなことは何ですか? MLSに入れる必要があります。 MLS に提出する必要のある特定のフォームに記入するのを忘れてしまうかもしれません。
この一連の 15 のステップのどこに行くべきかを調べて、Google ドキュメントにアクセスするだけです。 ステップ 12 で Enter キーを押すと 13 になり、その新しいものを配置します。 私たちが間違いを犯すたびに、誰かが私たちのところに来て、「これはやらなければならないのに、それはリストに載っていませんでした」と言いました。 リストに追加しました。 リストに追加しました、リストに追加しました。 15件から50件になりました。
それが実際に行われていることの量です。 これらの 50 の一部にはサブポイントがありました。 署名された上場契約を取得し、そのコピーをブローカーに渡し、そのコピーをエスクロー会社に渡します。 これらすべてが適用され始めます。 これらのサブポイントはありましたが、「Listings」というフォルダー内にあるプロパティの名前の Google フォルダーの下に、Google Doc のチェックリストがまだあります。 わかった。 それはとても簡単です。
さて、ある時点で、これらのものはいくつかの段階にまとめることができることに気づきました。 50 個または 75 個のリストを 4 つの段階に分けました。 最初はプレリスティングでした。 わかった。 あなたの家に行ってあなたの家を売るつもりなら、これですべてのものが必要でした. 私のスタッフが比較市場分析を実施し、彼らは市場に出回っていたすべてのアクティブな、保留中の、および販売された家を調べます。
私は彼らと一緒に座って説明しました。これは、アクティブな販売と保留中の販売があるすべての人、すべてのエージェントをどのように呼ぶかです. あなたは彼らに尋ねます。 オファーはどこから来るのですか? 値段が高すぎると思いませんか?」 次に、信頼関係を築く方法を教えます。 それを伝えたいだけのエージェントはいません。
リストに行く前に、これは私がする仕事です。 私はあなたの家を売りに来たわけではありません。 私はいくつかの研究をしました。 これらの家が 700 でリストされていることは知っていますが、780 で販売されているので、それほど低くリストする必要はありません。 765か何かで入ることができます。
または、これらの家は 850 にリストされていて、そこに座っているだけです。 彼らは売っていません。 エージェントは 775 で値下げを行うと言っているので、その人の真似はしたくありません。 私はこのすべての情報とメモを持っていました。 彼らの家はこんな感じです。 あなたの家はこんな感じです。 これらは最高の警官です。 私は彼らにそうしてもらいます。
その後、David Greene Team のフォルダーを作成し、これらのペンを用意しました。 私の周りにはいないと思います。 見た目はこんな感じですが、赤と黒でロゴと名前が入っていました。 クリスタは入れて、フォルダを手に入れて、ペンを入れた。 マーケティングパンフレットがありました。 私たちは今でも、売り手と買い手に家を売るすべてのステップを説明するブループリントと呼ばれる、それに入るすべてのステップを行っています.
彼女は比較市場分析を入れていました。 彼女は上場契約書のコピーを置いていました。 電話の背面に接続するポップ ソケットがあります。 あなたがそれを保持できるもののXNUMXつはブランドでした。 持っていくこれらすべてのグッズと、フォルダーに入れるすべてのものを持っていました。
それから iPad を持っていき、それを使ってプレゼンテーションを行います。 わかった。 私はこれが少し長い答えであることを知っています。 しかし、システムに入る詳細レベルを示しています。
次に、私が販売できるようにするために必要なすべての手順がこの文書に記載されていました…リストに署名してもらうために、クリスタがコンピューターを介して私の電話のカレンダーに住所を入力するようにというリマインダーさえありました。それにリンクされていたので、3:00のリスティングの予約が取れました。
この住所に行く必要があり、その 30 分前に「車に物を入れてください」というリマインダーが表示されます。 でフォルダーを取得するのを忘れて、リストの予定にアクセスします。 それは悪かったです。
その後、クリスタは、私がリスティングの予約をしているときに、オンコールする必要があることを知っていました. 私がそこにいて、あなたが「まあ、デビッド、あなたにはチームがあることは知っていますが、私は本当にあなたと一緒に働きたいです. 良いサービスを受けられるかどうかはどうすればわかりますか?」 私は、「これを試してみましょう。 今すぐクリスタに電話して、様子を見ましょう。」
私が電話すると、彼女は「こんにちは」と言うでしょう。 私は「ねえ、クリスタ、お願いできる? MLS でこの家を検索するか、Zillow でこの家を検索して、彼女の周りの家が何のために売られているか教えてもらえますか?」 彼女は「問題ありません」と言うでしょう。 彼女は、「ああ、他に XNUMX つの家があり、すべて売却が保留されていて、他にアクティブな家はありません」のように引っ張ってきました。 私は「そこに行く」のようです。
今、私たちは正確に見ることができます。 エージェントの XNUMX 人に電話して質問してもよろしいですか? 彼らは、「うわー。 このディスパッチャはすぐに使用できます。」 その後、上場プレゼンテーションに署名した後、活動を開始する前に行うことのリストを作成しました。
これは、写真のスケジュールを設定し、鍵ボックスを取得し、ドアを取り付け、庭にサインを取得し、掃除人に家を片付けさせ、家が市場に出ていないことを確認するために二重にチェックすることです. 私たちの知らない大会がありました。 彼らは毎日それをチェックします。 これを行うためのタスクを与えられたスタッフがいます。
ライブに移行していなくても、家の情報が MLS にアップロードされていることを確認して、このことにいかに詳細指向であるかがわかります。 XNUMX つには、何らかの理由でより早くライブに移行したい場合に、ボタンをクリックするだけで済むように、準備ができていることを望んでいました。
私たちは土壇場で情報を準備するのに XNUMX 時間半かかり、クライアントのようなものでした。 ライブでお願いします。」 それから、それがリストされたら、私たちは物を持っていましたが、そのリストに載っていたのは契約前でした。 それが次のステップです。毎週クライアントに連絡し、すべてのエージェントに連絡して、彼らの発言のフィードバックを得ます。
クリスタは、私のリストの XNUMX つを見せてくれたすべてのバイヤーズ エージェントに電話をかけ、彼らの考えと顧客の考えについてフィードバックを求めました。 その情報を入手して、家を売らせてくれたクライアントと共有します。
その後、契約が結ばれると、まったく新しいもので、タイトル会社は契約を必要とします。 貸し手は契約書を必要とします。 買い手の貸し手が仕事をしていることを確認するタイムラインを開始する必要があります。 何が起こるかというと、買い手が融資を確保できなかったため、物件が契約から外れるということです。 私は極端な所有権を実践しました。
「ああ、まあ、私たちにできることは何もない」と言う代わりに。 私はこう言います。 すべてが順調であることを確認するために、貸し手に電話するべきでした。」 嘘をつくバイヤーズエージェントに頼る代わりに。 クリスタが週に一度電話して、私たちのリストを購入しているバイヤーの貸し手に確認することは、その一部になりました.
これは私の仕事ではありません。 これは他のエージェントの仕事です。 しかし、私はその取引を成立させる必要があったので、彼らの仕事をするつもりでした. 彼らがそうだったら、「うん。 その人は私に彼らの声明を出していません。 その人は私に戻ってきていません。 彼らは私に彼らの功績を引き出すことを許しません。」 私は何かが起こっていることを知っていました。
エージェントが「ああ、そうだね。 すべて順調。 楽しく進んでいます。 しかし、彼らが必要な情報を貸し手に提出していないことはわかっています。 他の家を見ているのかもしれません。 撤退を考えているのかもしれません。 私は顧客のところに行き、「このバイヤーのプラグを抜いて市場に戻し、別のバイヤーを獲得する必要があると思います」と言いました。
さて、それらを失ったらどうしますか? 私たちはすでにそれらを失っています。 彼らはそれを言っていないだけです。 これらのシステムを持っていないため、これは他のエージェントが行っていないことです。 その後、家が売れると、まったく別のものがありました。 クライアントの名前から物が取り除かれ、買い手の名前に入れられたことを確認します。
すべての家具が家から移動されたことを確認します。 保留中ではなく、現在販売されている MLS でマークしたことを確認します。 ブローカーに届けるために必要なすべての書類が適切なブローカーに届けられるようにしました。 クライアントにギフトを確実に届けます。 ソーシャルメディアに証言を掲載するようにします。
これらすべては、脳に頼って教えてもらうことはできません。 あなたはそれをすべてしなければなりません。 賃貸物件を購入するときも同じです。 チームで人の仕事を雇うときも同じです。 すべてをシステム化する必要があります。 さて、今言ったことはすべて、わかりました、それだけでは十分ではありません。 それだけのチェックリストです。
次に行ったのは、チェックリストを取得して、それを Brevity という CRM に移動し、自動計画を作成することでした。 何が起こるかというと、リストのチャンクは、David がリスティング プレゼンテーションに行く前にこのようなものを準備しておいて、CRM に入れられ、自動プランとして保存されます。
Krista は、123 Main Street の上場前プレゼンテーションなどのボックスにチェックを入れると、一連のリマインダーが自動的に表示され、これを行う必要があること、これを行う必要があること、そしてそれを次の担当者に割り当てることができます。別の従業員。
リスティング コーディネーターがいれば、クリスタは情報を Brevity に入れ、チェックボックスをオンにします。 リスティング コーディネーターは、準備を整えるために必要な 12 のことのリマインダーを受け取ります。 わかった。 その後、署名が済んだら戻ってきて、彼女は次のボックスにチェックを入れました。
その後、Google ドキュメントにあったすべてのリマインダーがチームの適切な担当者に自動的に送信され、これらすべての手順を実行する必要があることがすべてわかりました。 クリスタか私が見て、彼らは仕事をしているのだろうか? 彼らは物事をチェックしていますか? 必要な場所に移動していますか? 美しかった。
すべてのメモリを使い果たした結果、一度に少数の管理スタッフで 50 戸の住宅を販売できるようになりました。 ピーク時には、私と他の 53 人の管理者、エージェントだけで XNUMX 軒の家を預託していましたが、順調に稼働していました。 わかった。
これが、システムが機能する必要がある方法です。 もちろん、すぐには何も起こりません。 私たちはまだこれらのシステムを改良しています。 ここにこれを追加するか、何かを削除する必要があります。」 そんなことはもうありません。
それが私の人生のある分野、つまり不動産業者にどのように関わったかです。 私が BiggerPockets Sold Skill and Scale のために書いた本に多くのものを入れました。エージェントなら BiggerPockets 書店で購入できます。
あなたが投資家なら、これは私が持っているスプレッドシートを使って他の人に教えることです。オファーが書かれた、オファーが受け入れられた、閉じられた、リハビリのために閉じられた、家具が必要な閉じられた、不動産を購入するときのすべての段階のようにクリスタと私、そして私たちが持っている管理者がそれについていくことができること。
これが、不動産は仕事だと皆さんに言う理由です。 「ああ、家を買って終わりだ」というようなものではありません。 あなたはまだ多くのことをしなければなりませんが、これらのシステムは非常に強力です. システムがどのように生まれ、進化するかについての 15 分間の説明をさせてくれて、ジョンに感謝します。
これについては、ポッドキャスト全体を作成することもできます。ポッドキャストのシリーズ全体を作成することもできます。ポッドキャストは非常に重要だからです。 あなたが聞いているように、私はあなたに思い出させたいのですが、最初の試みでうまくいくとは思わないでください. ジョンが言ったように、システムは進化します。システムは開発されます。 ブームになるだけでなく、指をパチンと鳴らして「ねえ。 すべてのシステムのスプレッドシートをいただけますか?」 そして、あなたは終わりだと思います。 そうじゃない。
よし、みんな。 それが今日の私たちのショーでした。 本日の Seeing Greene エピソードにご参加いただき、誠にありがとうございました。 私はこれらを行うのが大好きで、私が答えるためにあなたがビデオの質問と書面による質問を提出してくれることをさらに愛しています.
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- 次の賃貸物件を購入する場所 キャッシュフローの作り方
- 賃貸物件LLCの設定 そして、あなたが本当に必要とする数
- 建てて、借りて、借り換えて、繰り返す BRRRR 戦略 巨額の株式を生み出す可能性がある
- 大きい方が良い理由 より多くの部屋があるレンタルを常に購入する必要がある理由
- メンターに価値を提供する方法 (不動産の経験がなくてもOK)
- 家主保険 商業保険が個人補償に勝る場合
- 不動産ビジネスのシステム構築 今日からシステム化を開始する実用的な方法
- So はるかに!
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