あなたはできる start 不動産投資 40代、50代、60代で?私たちは、たとえあなたが持っていたとしても、それが100%可能であることを証明するためにここにいます。 不動産経験ゼロ または得ているように感じます 「遅いスタート 賃貸物件へ。始めるのに多くのことは必要ありません。基本をいくつか押さえていれば、次のことができます。 賃貸物件が 0 件から 20 件に増加 今日のゲスト、 キム・ウルフ・ボスラー、誰 56歳で不動産ポートフォリオを開始, 6人の子供と20人の孫がいます!
しかし、キムのペースの速い不動産の話に入る前に、次のことについて話しましょう。 カイル・マスト、すでに経済的に自由なCFP(認定ファイナンシャルプランナー) 達成 経済的自立 助けを借りて 不動産投資。カイルはそれを示すためにここにいます たとえ何百万ドルも持っていなくても 銀行や賃貸物件での経験、 まだ投資できます、年齢は関係ありません。彼はどこからお金を引き出すか、どのようにするかについて話します。 退職後の収入を増やす、ホームエクイティなど!
カイルからの確かなヒントをいくつかもらった後、キムは住宅の主な所有者から住宅所有者になるまでのストーリーを共有します。 非常に短期間で20の物件のポートフォリオを構築。今、彼女は自分の好きなように毎日を暮らし、追加収入をすべて大家族と過ごすために使う柔軟性を持っています。 今日のエピソードを視聴すれば、キムの戦略を正確にコピーできます。
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カイル:
自分が「後発」の人であれば、なぜ不動産業界に転職するのか、自問することをお勧めします。あなたがやり手のような人なら、頑張ってください。特に、あなたが 50 歳や 55 歳になって、何か新しいエキサイティングなものに素晴らしい移行をするのを見ている子供たちがいる場合、どのように移行して新しいスキルを学ぶことができるかを子供たちに示す素晴らしい例になります。
キム:
遅すぎることはない。本当にそうではありません。牛乳パックには賞味期限がありますよね?しかし、それは私たちではありません。私たちはより良くなり、より賢くなり、人生がもっと楽しくなると思います。私たちはそこまで堅気ではないので、物事をもっと楽しんでいます。私は人生のこの段階が好きです。後から始めて本当に良かったです。
デイビッド:
みんな何が起こっているの?こちらはデイビッド グリーンです。今日ここにいる BiggerPockets Real Estate ポッドキャストのホストで、ヘンリー ワシントンが私と番組の共同司会者を務めています。不動産投資を始めるには、自分は年をとりすぎている、もう手遅れだと考えている人はたくさんいます。さて、今日、ヘンリーと私はその通説が誤りであることを暴くために最善を尽くすつもりです。今日の番組は、後発の初心者向けの不動産投資ガイドになります。 40代でも60代でも、遅すぎるということはないという信念がすべてです。
精神的なハードルがいくつかあるかもしれません。そして、この会話が、あなたがそれらのブロックをいくつか取り除き、さらに長く待つのではなく、今すぐ退職に備えて資産形成を開始するために必要な行動を開始するのに役立つことを願っています。そして、今日のエピソードは少し違うものになります。異なるゲストとのインタビューが 1 つだけではなく 2 つもあるからです。番組の最初の部分では、カイル・マストと話をします。彼は認定ファイナンシャル プランナーであり、BiggerPockets の資金に定期的に寄付しています。カイルは、不動産投資に関して、遅れて始めた人がどのように利点があるのかについて説明します。
ヘンリー:
そして番組の後半では、56歳で投資を始めたキム・ボスラーにインタビューします。彼女はどのようにして、自分と夫の退職後の準備を整え、自分の株を購入することを可能にした強力なポートフォリオを構築できたのかを語ります。ユタ州の夢の家。ショーに入る前に、注意事項を追加したいと思います。このエピソードでは、いくつかの仮定を立てます。ここでは、あなたがすでに投資を始める準備ができている、つまりある程度の経済的基盤があることを前提とします。したがって、あなたには途方もない額の借金、つまり多額のクレジットカードの借金はないものと仮定します。また、財政を管理しており、予算があることを前提とします。また、あなたにはいくらかの貯蓄と緊急資金があり、すでに不動産以外にも投資を行っている可能性があると仮定します。
デイビッド:
そして最後に、現金ポジションがあること、つまり 401(k) の銀行に資産があること、あるいは本拠地に株式があることなど、今日から投資を始めるのに役立つものはすべて持っていることです。
ヘンリー:
そして、まだこの経済状況に達していない可能性がある人には、姉妹ポッドキャストである BiggerPockets Money ショーを聞くことをお勧めします。その番組のスコットとミンディがその旅をガイドしてくれるからです。財務帳簿を整理するのに役立ちます。そして、そこに着いたら、戻ってきて、このエピソードを聞いて、不動産の仕事を始めることができます。ペンと紙を用意して、メモを取ってください。これは良いことになるだろう。
デイビッド:
カイル・マスト、BiggerPockets ポッドキャストへようこそ。今日はよろしくお願いします。
カイル:
ありがとう、デイビッド。ここに来られて本当に良かったです。それは有り難いです。
デイビッド:
BiggerPockets Money であなたのことを聞いたことがない人のために、あなた自身について少し教えていただけますか?
カイル:
うん。聞いたことがある人もいると思いますが、私はオレゴン州出身の農家の少年です。クリスマスツリー農園で育った。大学を卒業してすぐにCFPになりました。私が働いていた会社から少し独立して、自分の会社を設立しました。 10年後、たしか昨年だったと思いますが、その会社は売却されました。そしてその間ずっと不動産投資を続けてきました。そして去年はFIREラベルを貼ってもいいのではないかと思います。それが最後の一打だった。でも、そうですね、私には XNUMX 歳の双子の男の子と XNUMX 歳の男の子と妻がいて、ジャズの外で一緒に釣りをしたり、たくさんの時間を楽しんでいます。
デイビッド:
そして、FIREは経済的自立、早期リタイアを意味します。正しい?
カイル:
それは正しいです。はい。申し訳ありませんが、この頭字語については必ず説明する必要があります。うん。
デイビッド:
BMWではなく新しいフレックスです。火災指定に当たりました。
カイル:
はい、面白いですね。私がそれを押しても、あなたはまだ働き続けますが、その方が楽しいでしょうね。
ヘンリー:
FIREになったら何かをやめるのはやめませんか?
カイル:
はい、試してみましたが、双子が許してくれませんでした。
デイビッド:
基本的には、シャツを裾に入れたり、ネクタイを締めたりする必要はありません。それが本当のフレックスですよね?
カイル:
確かに。確かに。
デイビッド:
さて、今日は後発投資家が不動産投資を始める方法についてお話します。 20代の人と比べて、後発者にはどのような利点があるのか。そこで聞きたいのですが、カイル、後発選手の場合、若い選手よりも有利な点はありますか?
カイル:
はい、確かに。後発の人はよく考えます…そしておそらくそれに関していくつかのパラメータを設定するでしょう。それは40歳から40代までの間だと思います。どこからでも始めることができます。そして悲しいことに、私はその 401 点に近づいているので、ここに来ると後発者になるでしょう。しかし、誰かが持つかもしれない多くの利点があると思います。おそらくそのうちのいくつかは、あなたが自分のキャリアで非常に確立されているということでしょう。あなたは、自宅に貯蓄、ネストエッグ、XNUMX(k)、IRA、Roth IRA、潜在的にかなりの額の株式を持っているかもしれません。これらのことの中には、高校や大学を出てすぐに仕事を始めた人には備わっていないものもあります。
これらは基本的な事項の一部であり、ここでさらにいくつか取り上げることができますが、これはおそらく経済的基盤を築いていると想定される誰かのための準備を整えているだけですが、彼らはまだ次のことに取り組んでいます。不動産。
ヘンリー:
私も実際に不動産投資を始めるのに401(k)を利用しました。そして、それは私が以前に知っていたことではありませんでした。それがそういうことだということをたまたま知りました。 401(k) に注目すると、通常 401 ~ 76,000 歳の人々の平均 35(k) は約 44 になります。そして、142,000 ~ 45 歳の人々では 54 に達します。 207,000 歳から 54 歳までの人では、実際には 66 に跳ね上がります。では、投資を始めたい場合、401(k) をどのように活用できるのでしょうか?
カイル:
はい、それは良い質問です。すぐに撃ち返してやる、ヘンリー。自分のものはどうやって使いましたか?そして、それはやめましょう。あなたは何をしましたか?
ヘンリー:
うん。私は 401(k) ローンを借りました、そして彼らは私たちに許可を与えてくれました… さて、大きな問題に巻き込まれる前に、これを正しく警告させてください、カイル。私たち妻と私は、妻の 401(k) ローンを利用して 401(k) ローンを借りました。そして彼女は、最初の取引で彼女の 401(k) を利用することを許可してくれました。そこで私たちは401(k)ローンを利用しました。 60グランドくらい借りられたと思いますが、契約の頭金として20グランドくらいしか借りず、賃貸物件を購入し、その家賃で401(k)の支払いに充てました。ローン。
カイル:
大好きです。そうですね、それがおそらく人々が進むであろう最も有益なルートです。他にもいくつか方法があります。そこに保管しておきたいものがいくつかあります。そして、そこにも警告を発する必要があります。私は CFP ですが、あなたの CFP や番組の CFP を聞いている人ではありません。これらはほんの一部のアイデアです。しかし、401(k) では、何を引き出すことができるか、どのように引き出すことができるか、そしてどのように返済しなければならないかについて、プランごとに少し異なります。そして、心に留めておくべきことの 401 つは、その雇用主を辞める場合は、その 12(k) ローンをどうする必要があるのかをよく理解しておくことです。通常、約 XNUMX か月以内の短期間で回収されます。だから、それを覚えておいてください。
他にもできることがいくつかあります。 401 つは、不動産分野での短期的なニーズに対して私が何度か行ったことです。ロールオーバーというものがあります。 401(k) を IRA に移動する場合、または 401(k) を別の雇用主の別の XNUMX(k) に移動する場合、さらにはコンバージョンロールオーバーとして Roth IRA に移動する場合、つまり、XNUMX つの IRA から XNUMX(k) を移動することになります。退職金口座は次へ。通常、これはフィデリティのようなカストディアンからシュワブに直接移行するダイレクトロールオーバーです。しかし、間接ロールオーバーと呼ばれるものがあり、実際に一定期間自分で保有している資金を取得することができ、その後その口座に資金を移さなければ課税対象となり、年齢に応じて罰金が科せられます。
その場合、実際には 60 日の期間で、12 か月に 60 回実行できます。そこで私はこれを短期プロジェクト、つまり修正と反転のタイプのシナリオに対して実行しました。ただし、12 日以内に確実にそのお金を返済できる方法を準備しておく必要があります。しかし、これは小さなハックであり、誰かがトラブルに巻き込まれたり、将来的に使用される可能性があります。ただし、それは 12 か月ごとにのみ行うことができます。しかし、私は、さまざまな理由で、XNUMXか月ごとに数回、私と妻の間でそれを行うことができるように切り替えてきました。ここ数年はやっていない。ただし、退職金口座についてはさまざまな方法があります。
そしてもう一つ言っておかなければならないのは、あなたが借りたそのローンには、例えば自主的なIRAなどの中に不動産を入れる方法があり、それがあなたが始める唯一の方法であるならば、それは素晴らしい方法だということです。始めましょう。しかし一般的には、退職金口座と不動産投資は分けておくのが最善です。それは大きな一般論です。しかし、私がいつもそのように一般化する理由は、両方の口座をごちゃ混ぜにすると、両方の口座から得られる税金上のメリットを失うことになるからです。どちらにも特有の税制上の優遇措置があり、不動産には特有の税制上の優遇措置が非常に多くあるため、退職金口座に預けるとその一部を失うことになります。それがあなたが始めることができる唯一の方法であるならば、それは素晴らしいことです、それは問題ありません。しかし、その道を進むことを考えているときは、心に留めておくべきことがあります。
デイビッド:
つまり、ハウスハッキングのアイデアに興奮していない少し年上の人は、おそらく快適さに関して妥協するつもりはなく、住んでいる場所に慣れており、それが自分の人生のようなものであると考えられます。セットアップしても、多くの人はその時点でボートの保管場所や作業場を持っている可能性があり、家から家へと移動するつもりはありません。どうすれば、本拠地を活用して不動産投資を始めることができるでしょうか?
カイル:
うん。後発の皆さん、以前この番組で取り上げたことがあると思いますが、最も大きな問題の 10 つは、住宅資産と主な住居です。あなたが上手に節約して返済を続けていて、メインの住居にローンを組んでXNUMX年が経ち、おそらく何年もかけて資産を積み上げてきたのがXNUMX軒目かXNUMX軒目の家だとするなら、ホームエクイティ信用枠は、少なくとも不動産投資の準備をするのに非常に良い方法です。そこは私が最初に行く場所の XNUMX つであり、最も行きやすい場所の XNUMX つだと思います。
また、住宅担保融資枠を利用することを心配して、「追加の利息を支払わなければならないような大きなローンは組みたくない。家にこれ以上借金を抱えるのは危険だ」と考える人もいます。そうですね、その信用枠を利用するまではリスクを増やすことはできません。それは信用枠です。そして、それは時々人々が混乱するかもしれませんが、それは何か悪いことが起こった場合、または投資したい場合に利用できる、別の経済的井戸の武器庫の素晴らしい別のプランB、C、またはDです。不動産に対する恒久的な融資を確立するために今後行うことは、短期的には住宅資産融資枠である HELOC とは異なるものになるかもしれません。
しかし、それは素晴らしいルートです。地元の信用組合に行ってください。十分な資産を持っている場合は、すぐに家にできるだけ大きな HELOC を設置してください。使う必要はありません。通常、年間 75 ドルから 100 ドルのメンテナンス料金がかかります。以上です。留意すべき点がいくつかあります。通常、そこから引き出したものに対して変動金利が適用されます。ただし、最初は使用しない場合は、すぐに使えるようにしておいてください。道路向かいの家が売りに出され、亡くなったのはその女性で、それが喫煙取引だった場合、現金で飛びついて何かに変える方がはるかに価値があることがわかります。その乾燥粉末をHELOCに入れてください。準備を整えるのに最適な方法です。
ヘンリー:
うん。そこをフォローするつもりだった。 HELOC の周囲には多くの恐怖があるという私が言おうとしていたことについて少し触れたと思います。そして、私たちが言いたいのは、今すぐお金にアクセスできるということをあなたはうまく説明したと思います。はい、変動金利がある場合もありますが、利用するまで料金を支払うことはありません。はい、変動金利の場合もあります。 HELOC では時々固定レートを利用していました。そして、アクセスできるようになります。それは単なる手段です… クレジット カードを持つのとほぼ同じですよね?クレジット カードを持つことに料金はかかりませんが、お金が必要な場合はすぐに利用できます。
カイル:
はい、確かに。それらの中には、引き出して、ある時点で固定ローンに変換できる変換機能を備えているものもあります。これは、最初の HELOC に署名するときに留意すべき点です。彼らは通常、-
ヘンリー:
私はそれをしました。
カイル:
…確かに違う…うん。それで、それがあなたがやったことかもしれません。さまざまな機能が登場します。そして、銀行ごとに異なります。それはさまざまな製品にとって非常にユニークな製品です。したがって、出発の準備をしている場合は、さまざまな要素の中にそれを投入することは間違いありません。
ヘンリー:
HELOCに関しては2つの陣営があるのをよく見かけますよね?人々は正しいので、「ああ、個人の家で余分な借金を負うのはやめてください。」と言います。それはクレイジーなアイデアだ。」そして、始めるための手段としてそれを好む人もいます。では、現在の市場環境において、HELOC を使用し始める場合のリスクにはどのようなものがあると考えていますか?
カイル:
それは良い質問です。現在の市場では、リスクが他の市場と大きく異なるかどうかはわかりません。私がすぐに思いついたのは、デイビッド、あなたも住宅ローン会社に勤めていると思いますが、ただ金利が高くなって、何かに永続的に融資するのが難しくなっているということです。その HELOC を何かに使用し、その後その投資を行うための適切な恒久的融資を見つけることができなかった場合、本拠地で変動金利の借金を抱えることになり、職を失って支払いができなくなった場合に、主要な住宅ローン、HELOC、あるいはその両方に抵触すると、差し押さえの領域に陥ってしまいます。
そして私はまさに恐怖のウサギの穴に落ちました。それで、私は少しだけバックアップします。なぜなら、たとえあなたが… それで、私自身を例として考えてみましょう。それで昨年、私は自分の会社を売却しました。私の収入は、書類上は良好な収入からゼロになりました。資金調達の観点から見ると、私は自宅にHELOCを設置しており、断続的に投資したり、引き出したり、返済したりするためのさまざまな目的に使用しています。 HELOCはそこに留まります。銀行が来て、「あなたは働いていません。収入が変わりました。HELOC に電話しています。あなたの不動産の最初の抵当権を設定しています。」とは言いません。そんなことは起こらない。それは、生活に何か変化があった場合に、その支払いを続けるためのリソースや蓄えがどこかにない場合です。
したがって、借金や義務と同様に、準備金を用意してください。不動産投資を始めるなら、準備金を用意しておきましょう。これは非常に重要なことです。そして、それは、あなたが若い頃には持っていなかった、後から始めたときに持っているこれらの口座と結びついているということです。それは、これらの口座です…そして繰り返しますが、デビッド、住宅ローンビジネスに携わっているので、これらの口座が使用できることを知っています。不動産に対する特定のローンの資格を得るために準備金として用意されており、問題が発生した場合にアクセスできます。 401(k) や IRA のように、不動産を悪い時期に押し上げるためにそこから資金を引き出す必要がある場合は、それを行うことができます。少し痛くなります。
たとえば、50,000 ドルを引き出すと、その年の収入に追加されるため、税金を支払うことになります。また、10 歳半未満の場合は、それに加えてさらに 59% の罰金を支払うことになります。しかし、後発で59歳半を超えている場合は、10%のペナルティは受けられません。そこで、心に留めておくべきことがいくつかありますが、何年にもわたって XNUMX つまたはいくつかの仕事で構築したこれらの大きなアカウントを持っていることは、始めたばかりの人よりも間違いなく有利です。
デイビッド:
では、誰かが本拠地にもう少し収入を加えたいと思ったらどうでしょうか?私たちは HELOC についても話し、401(k) についても話してきました。もう少し家賃収入を増やすために、家の一部を建てるかADUに改造したらどう思いますか?良いアイデアですか、それとも悪いアイデアですか?
カイル:
彼らが気に入ってくれるなら、私もそれが大好きです。それはあなたがこの不動産の旅全体にどれだけ情熱を注げるかによると思います。ちょっとした分散手段としてこの道を進むのか、それとも退職後の主な収入として大きく舵を切るつもりなのでしょうか?なぜなら、この時点で人々は考えているからです…後発のあなたは退職後の収入について考えています。これは、「私は 20 歳ですが、楽しいから、または経済的に自立したいので、今後 30 年、40 年はこれをやろうと考えています。」というようなものではありません。
45歳、50歳、60歳になったとき、あなたはこう考えます。今の仕事は一生続けられないかもしれない。ある程度の収入が必要だ。」つまり、あなたの敷地内での ADU、短期レンタル、これらは、特におもてなしの心を持つ人にとっては素晴らしいことです。そして、少しでもビジネスの洞察力があるなら、それをビジネスのように運営する必要があります。ジョアンナ・ゲインズのように、[聞き取れない 00:16:01] 人々をそこに宿泊させて、95 泊 100 ドル請求して年間 200 泊予約すると、毎年マイナス XNUMX% になります。
したがって、ビジネスのように運営する必要があります。特に短期レンタル業界では、ホスピタリティの精神を持って運営する必要があります。それがレビューの原動力となり、占有率の原動力となり、料金の原動力となり、収益性の原動力となります。だから素晴らしいと思います。いくつかの短期レンタルがありますが、とても気に入っています。学生時代にリゾートで働いていたのですが、ホスピタリティの仕事はとにかく楽しいです。しかし、変人もいます。だから、あなたもそれに対する準備をしなければなりません。そして、それが自分の敷地内にある場合、事態はさらにレベルアップします。あなたの敷地内に誰かが来て欲しいですか?あなたの敷地に人が入ってくるのに大丈夫ですか?近さはそこにも違いを生む可能性があります。しかし、これは、直接的なハウスハッキングとは対照的に、より早く追加収入を得る良い方法です。
デイビッド:
これまでに学んだことは次のとおりです。後から始めた人は、より強力な現金ポジション、利用できる可能性のある 401(k) または他の形式の退職金口座、できればある程度の資産が蓄積された本拠地、そしてもう少し多くの人生経験を持っている可能性が高くなります。適切な請負業者を選択し、正しい決定を下すことに関しては、彼らはもう少し賢明であると思います。彼らは人生でより多くの出来事が起こるのを見てきたため、彼らのアルゴリズムはより発展しています。カイル、私がそこで見逃していたことで、後発選手にとって有利になるようなことをこれに付け加えていただけますか?
カイル:
私はそうは思わない。私たちがまだ触れていない最後の点は、彼らが人生経験を持っているということだと思います。そして、自分が「後発」の人であれば、なぜ不動産業界に転職するのか、自問することをお勧めしたいと思います。なぜこれまでそうしなかったのですか、実際にはもっと良い質問かもしれません。知らなかったからでしょうか?そうですね、それは素晴らしいですね。今、あなたはそれを知りつつあります。きっと興奮しているでしょう。あなたの性格はどんな感じですか?あなたは行動を起こすタイプで、この不動産の傘下に入ったら、突き進んで実行するつもりですか?それとも人から言われたからでしょうか?あなたはそうするつもりでした、あなたはそうするつもりでしたが、あなたはそれをしていません。
私たちには、それについて考え、考えた友人がいます。そして、それは10年後、15年後、10年後です。そして、もし彼らがXNUMX年前に買っていたら、状況は変わっていたでしょう。したがって、自分がどのような性格であるかを本当に自己評価する必要があります。それがあなたの性格であるなら、キャリアのこの時点で何か新しいことに飛び込む前に、やるべきことがいくつかあるからです。あなたがやり手のような人なら、頑張ってください。つまり、これはあなたの人生において素晴らしいエキサイティングなポイントになるかもしれません。
そして特に、あなたが 50 歳や 55 歳になって、何か新しいエキサイティングなものに素晴らしい移行をするのを見ている子供たちがいる場合、どのように移行して新しいスキルを学ぶことができるかを示す素晴らしい例になります。そして、10 年の期限は、ほぼ何でも、打ち砕くことができます。本気で取り組むのであれば、10 年という期間は、新しい取り組みを成功させるのに十分な期間です。
ヘンリー:
そして、不動産を購入するために苦労して築き上げた投資手段を活用することについて私たちが話すのを聞くという考えに身をすくめて座っている人たちに対して、私たちは何も買えと言っているわけではありません。私たちは、あなたは正しいものを買いに行くつもりだと言っています。右?その知恵を利用して、私たちは機会費用が大きい場所、つまり資本が多く蓄積されている場所で物を買うことになることを理解することになるでしょう。より良い取引をすればするほど、リスクは少なくなります。したがって、不動産を目的として不動産を購入するのではなく、何を購入するかをよく理解することが重要です。
デイビッド:
それは本当だ。そして、あなたがそこで言ったことの上に、最後にもう 2005 つ追加します、カイル。私がこれまで見た中で、誰もが不動産を購入できた最悪の時期は 2010 年でした。最近の歴史を見ても、すべてのファンダメンタルズが間違っており、不動産価値が上昇するという最悪の完璧な嵐はあり得なかったと思います。しかし、2005 年に買って 10 年待てば、2015 年までに水没しなかっただけでなく、途方もなく大金を儲けることができました。それくらい急転直下でした。
ですから、これらの恐ろしい決断について考えているときは、目の前にあるものについて考えるのはやめてください。明日市場が暴落したらどうなるでしょうか?そして、10年後はどうなっているのかを考え始めてください。 10年が20年になり、30年になり、退職になるからです。そして最悪のことは、何もしないことだろう。ここに来てくれてありがとう、カイル。ありがとう、おい。カイルの話をもっと聞きたい場合は、BiggerPockets Money ポッドキャストで彼をチェックしてください。それともカイル、どこに行けばあなたに直接連絡できるのでしょうか?
カイル:
うん。私のウェブサイト kylemast.com をチェックしてみてください。あるいは、Twitter @whoiskylemast をやっていますか?
ヘンリー:
これまでのところ、不動産投資において後発投資家が持つ利点についてカイル・マスト氏に話をしてきました。 401(k) と HELOC について、さらには不動産に付加価値を与えることについてもお話しました。そこで今回は、後発スターターとしての彼女の歩みについてキム・ボスラーに話を聞いていきます。キム・ボスラー、ショーへようこそ。
キム:
こんにちは。ここに来られてとても興奮しています。本当にありがとう、ヘンリー。
ヘンリー:
少し背景を教えてください、キム。不動産投資を始めたのは何歳のときですか?
キム:
私は56歳でした。そして20人の子供とXNUMX人の孫がいます。だから私は母親になることにすべてを注ぎました。私は母親であることと子育てが本当に大好きでした。そして、彼らが出発し始め、カリフォルニアには誰もいなかったので、私はこう思いました、「ああ、飛行機に何便も乗らなければならないだろう」。そんなある日、飛行機に乗っていると、半年前に夫を亡くしたばかりの大切な友人に会いました。そして、私が彼女を慰めていると、彼女はこう言いました。「ご存知の通り、ゴードンが私にくれた最大の贈り物の一つは、XNUMX軒の家だったんです。」そして私は言いました、「どういう意味ですか?」そして彼女は言いました。「彼は家をXNUMX軒買ったので、それが私の遊び資金になりました。それで、いつでも孫たちに会いに行けるようになりました。」そして私はこう言いました。それがまさに私がやりたいことなのです。」
そのため、私たちは結婚したばかりの早い段階で不動産に興味を持っていました。そして、私たちは自分たちが何をしているのか分かりませんでした。そこで私たちは、メンテナンスに手間がかかる小さな古い家を購入しました。そして、私たちには不動産管理人もいませんでした。そして毎週末、ブルースは食器洗い機を修理していました。それに、初日から赤字だったので、私たちは不動産が大嫌いで、特に夫は二度と不動産をやるつもりはありませんでした。彼は「いいえ、これは私たちのためのものではありません」と言いました。それで私はいつも考えていましたが、私にとってはそれがお金を印刷するのに最も近いことのように思えます。あなたが家を購入し、他の人がそこに住んでいて、その人が住宅ローンを返済しているとしたら、それはお金を印刷するのと似ていないでしょうか?本当に。
つまり、「成功している人がいるのだから、きっと方法はあるはずだ」と考え続けていました。特に単身世帯はそうだったようです。それで、ある日私はジムにいました。そして、これは私の子供たちが去った後です。息子は高学年だったと思いますが、5人全員が結婚していました。そして、私は多額の投資をした親愛なる友人の隣でトレッドミルでジョギングしていました。彼はいくつかの財産を持っていました。それで私は言いました、「ラスティはどうやってやったの?」そして、私たちが話していると、彼はこう言いました。「そうですね、あなたはただ連絡を取るべきだと思います…私の妻はキャシー・フェトケとのRealWealth Networkが大好きです。」
だから私は紙もペンも持っていなかったので、彼が話している間ずっと「RealWealth Network、キャシー・フェトケ」と考えていました。それで家に帰ってポッドキャストを見て、イベントに参加し始めたんですが、すっかり気に入ってしまいました。 「ここには初心者向けの情報がたくさんある」と思いました。これは素晴らしいです。おそらくこれができれば、家を手に入れて、遊びのお金と素晴らしい老後を手に入れることができるでしょう。」私たちには年金がありません。 401(k)があります。でも、あとどれくらい生きられるかわかりませんよね?つまり、どうやって知ることができるのでしょうか?そこで私は家に帰り、友人がXNUMX軒の家を持っていたので、ビジョンボードにXNUMX軒の家を貼りました。そこで私は、「XNUMX つ持っておいたほうがいいだろう」と考えました。理由がわからない。
そして本当に大声で笑いました。 「ブルースがこんなことをするわけがない」と思いました。そしてついにイベントに連れて行ってもらいました。そして素晴らしいイベントでした。それは北テキサスでした。そしてプレゼンターはこれらの家について話していました。そして、それらを調べてみると、その計算はまさに理にかなっていました。本当にロケット科学者である必要はありません。 120,000ドルで、レンタル料は1200ドルでした、当時はそれが相場でした。そこでブルースは私を見てこう言いました。そして私は「冗談だよ」と思った。とても興奮しました。私は「わかりました」と言いました。そして彼は、「しかし、これはあなたのものになるので、HELOCからそれを持ち出さなければならないでしょう、そして私はあなたがこれを家賃から返済できることを証明してほしいのです。」と言いました。そこで私はこう言いました。交渉成立。"
また、新築だったのでメンテナンスもほとんど必要ありませんでした。そして、聴衆の多くの人がこう思っていることを私は知っています。わかった。 120. もうそれはできません。しかし、常に方法はあり、まだ取引があることを皆さんに知っていただきたいと思います。それについては後で説明します。不動産投資に遅すぎるということはありません。そうではありません。それが始まりでした。そしてそこからしばらくして1031取引所へ。あなたの家は資産として蓄積されます。そして、1031交換を行うことができます。キャピタルゲインを支払う必要はなく、そのままより大きな不動産に投資されます。
今週、冗談ではなく、夢のマイホームを見つけてとても興奮しています。そして1031軒の不動産を売却することができました。そして私もテキサスでデュプレックスを購入し、夢のマイホームを買うことができました。それは美しいです。美しい景色、母の家族のすぐ近く。本当に興奮しています。さて、XNUMX のお金を個人の家に寄付することはできません。正しい?それで、私たちはそれをXNUMX年間または私たちが望む限り貸し出し、最終的には入居し、その後それは私たちの個人的な所有物になります。だから、正直に言って、本当に大喜びです。本当に興奮しました。
デイビッド:
さて、キムさん、初めて不動産投資を始めたとき、乗り越えなければならない恐れやハードルはありましたか?そして、それらを克服するために何をしましたか?
キム:
まあ、あなたがすること、大きくてエキサイティングなこと、そしてあなたが学ぶことには常に恐怖が伴います。それで、その一部は、経験を積んでそれを実行した人々と付き合っていたと思います。信頼できる素晴らしいチームを得ることが非常に重要だと思います。それが最も重要なことです。自分で見つけたい場合を除いて、優れた貸し手、優れた不動産管理会社、ターンキープロバイダーを見つける必要があります。そして多くの人がそうします。しかし、他の仕事で本当に忙しいときは、優れたターンキープロバイダー、レンタル用の建物、またはテキサス州のロリ・ウッドワースのような人が、ハローテキサスでパンを一生懸命作って、実際に建築業者が貸してくれる物件を見つけるだけかもしれません。 。彼女は 4.75 ドルで融資してくれる建設業者を見つけました。彼女は、引き受け可能なローンとなる物件を見つけました。そういったものは今でも入手可能です。
したがって、信頼できる会計士を見つける必要があります。そんなことはやりたくなかったので、私もすぐに簿記の資格を取得しました。したがって、非常に信頼できるチームを獲得することが重要だと思います。不動産業界で出会う人は皆、本当に素晴らしい人たちです。そして、彼らと一緒に働き始めると、中にはサメ、驚くべきサメである可能性もありますが、彼らは正直ではないことに気づき始めます。それで私は信頼できる人です。私はみんなを信じています。そして、私は人を信じたために何度か火傷を負ったことがあります。だからこそ、すでにすべての人々を精査している RealWealth Network のようなネットワークに参加することが非常に価値があるのです。そして私はキャシー・フェトケを愛しています。それはまた別の話です。
ヘンリー:
新しい投資家が直面する最大のハードルの 1 つは、どこに投資すればよいかよくわからないことです。それで、あなたがマーケティングを始めたときにどのようにイメージしていたかについて少し話してください。
キム:
そうですね、私が探していたとき、これらの物件を紹介していたのはもちろんリア・スローターで、彼女は北テキサスについてすべてを語っていました。仕事が殺到しているので、それは当然のことでした。私が知っているのは、私がカリフォルニアに住んでいるのですが、企業の半分が北テキサスに流れているようです。そして、彼らが建設中の新しい高速道路。そして、あなたは本当の雇用の増加を探したいと思うでしょう。もし国が財政危機に陥ったら、その場所を借りるのが難しくなるであろうトンブクトーには出かけたくないでしょう。
私が気づいた興味深い点は、状況が厳しくなり、圧迫され、金利が高くなるにつれて、当初は家を買う余裕のない人が増えているため、賃貸人も増えているということです。ですから、不動産を持つことは常に良いことだと私は思います。まさにその通りです。
しかし、私が期待していることの 1031 つは主に雇用の成長です。つまり、どこに住みたいですか?サンシャインステートが好きです。だから私はフロリダにも投資したいと思っています。まさに素晴らしい場所ですね。幸運にもパンデミックの前にフロリダにXNUMXで行くことができ、それらの住宅の価値はすべてXNUMX倍になり、さらに上昇し続けています。建設賃貸と退職後賃貸があり、投資家に賃貸するために実際に建設するようなことを行っており、すべて新築です。ですから、素晴らしい場所がたくさんあります。
デイビッド:
それでは、これらの投資を購入して、どのような戦略を立てましたか?これらはバイ・アンド・ホールドだったのでしょうか?それらは BRRRR 物件でしたか?短期レンタルだったのでしょうか?彼らと一緒に何をしていたのですか?
キム:
あのね?どれも素晴らしい可能性があるので、それはとても素晴らしい質問です。レバレッジに非常に不快感を感じる人もいますが、私もその一人でした。私たちは堅実な入口でした。家を10軒買って完済すれば大丈夫です。でも当時は1031倍以上の物件を購入できたのでレバレッジをかけて本当に良かったと思います。そして、これらの物件はすべて、タイミングも良かったのですが、すべての価値が大幅に上昇しました。そして私はフロリダが大好きです。したがって、XNUMX を実行するのは良い選択でした。
したがって、市場と戦略を見て、自分が最も良いと思うことを行う必要があると思います。一緒に飛行機に乗っていた友人は、5枚持っていて買って持っておくだけでした。彼はそれらをほぼ返済しました。できるだけ遠くまでレバレッジをかけて、できるだけ多くの不動産を購入すべきだと考えているため、これに非常に反対する人もいます。つまり、それはすべてあなたのコンフォートゾーンであり、すべてがあなたにとって最高に感じることです。そして実際には、おそらく正解も不正解もありません。それは本当にあなた次第で、何が快適かによって異なります。
ヘンリー:
わかった。明確にしておきますが、購入して一定期間レンタルし、その後 1031 年に売却する予定だったようですが、正しいですか?
キム:
右。約5年間保有していましたが、パンデミックの直前にいくつかを切り替えましたが、それは良いタイミングでした。そして、私たちはそれらの不動産を取得し、その中には株価が大幅に上昇した物件もあり、この夢のマイホームを購入することができました。つまり、正直に言うと、とても嬉しいです。毎日、「こんなことが起こって、自分がそれを実現できたなんて信じられない」と思っています。なぜなら、私たちは今、私たちが今住んでいる第一の家を維持することができるからです。移転するためにそれを売る必要はありませんでした。
そして、この家は、私たちが決めようとしているのですが、家は 4,000 軒だけ持つべきでしょうか、それとも、この家を貸したほうがいいでしょうか?私たちはトラビス空軍基地の隣に住んでおり、軍は常に住宅を探しているため、この家は月にXNUMXドルで借りられます。そして、私たちの友人もたくさんいます…それほど多くはありません。何人かは家を出てトレーラーパークに引っ越しました。そして、彼らはそれを修正し、それはかわいいですが、その後、彼らは本拠地でこの副収入を得ることができ、それは彼らにとって本当に貴重です。それは彼らの社会保障小切手と同等かそれ以上です。とにかく、その選択肢があるのは素晴らしいことです。
デイビッド:
では、管理に関しては、自分で管理したのでしょうか、それとも不動産管理業者を雇って管理することになったのでしょうか?
キム:
ああ、まさか。私なら自己管理なんて絶対にしないし、そうでないと本当にフルタイムになってしまいます。私は今、不動産の専門家ですが、それは素晴らしいことだと言いたかったのです。あなたのパートナーが働いていて、週に 17 時間以上を費やすことができるので、不動産の専門家になれるでしょう。簿記、不動産の検索、ポッドキャスト、旅行など、それに匹敵することがたくさんあります。 17時間。つまり、週に17時間働くのは非常に簡単です。それは超簡単。つまり、自己管理を必要とせずに不動産のプロフェッショナルになりたいのです。そして、私が自己管理しているのはXNUMXつだけですが、それは完璧なテナントがいるからです。
ヘンリー:
それでは、例を挙げてみましょう。現在のあなたのポートフォリオはどのくらいですか?
キム:
そうですね、最初は 10 件の物件が欲しいと思っていました。そして今では、おそらくその400倍になっているでしょう。ある程度売れたからね。私の快適さのレベルとしては、それは良いことです。 XNUMX 件の物件を持っている人もいると思いますが、おそらくそれほど多くはありませんが、私はいくつか知っています。そして私にとって、それは圧倒的なことです。したがって、それはあなた自身の快適さのレベルにすぎません。そして、それらで十分だと思います。あなたがすべきことは、いくらで生きたいかを決めることだけです。二人とももう働かなくなったら、いくらで生活したいですか?
そして、レンタルしたものを見て、「これで十分ですか?」と言うでしょう。そして、そこで立ち止まることもできます。続けることができます。それはあなたがどれだけ愛するかによって決まります。つまり、本当に中毒になってしまい、常にセールや BRRRR などあらゆる種類のものを見つけようとしている人もいます。たとえば私の兄です。彼は決して新築の住宅を買うつもりはなかった。彼はこれらのトータルフィクサーアッパーを購入して自分で作るのが好きです。だから、それはあなたの好きなものです。それが不動産の素晴らしいところです。あなたは何をするのが好きですか?あなたは何をしたいですか?
デイビッド:
うん。彼らがそれに取り組むことができる創造性はたくさんあります。そして、彼らが装着する青写真レンズ、この青写真メガネを持っている人々は、「青写真は何ですか、ヘンリー?」と言うのです。何を買うのか正確に教えてください。それともキム、何を買ったの?それはどのように見えましたか?ベッドルームは 3 つでしたか、それとも 4 つでしたか?知らなければなりません。 3時か4時くらいだったかな?」そうなると、自分の性格、スキルセット、行きたい場所、退職後の過ごし方に基づいて、これを機能させるためのさまざまな方法がすべて失われます。それで、このまま退職しても大丈夫だと思えるポートフォリオを構築するのに何年かかりましたか?キムさんにとって、あなたにとって効果的な目標物件は何でしたか?
キム:
まあ、それはあなたの特性にも依存します。しかし、私は10年と言います。そして、先ほども言ったように、生きていくために必要だと思うものを受け入れるだけです。 401(k) などがあります。そして、私はミックスをすると言うでしょう。 100%不動産や100%株式市場の人もいますが、念のため両方行うことを強くお勧めします。私は株式市場の暴落に備えて現物資産を持っておくのが好きです。そして、株式市場が上昇しているときは、私も株を持ちたいと思います。だから私はただ、バランスを保つように言いたいと思います。そして、あなたは実際には何も知りません。ただ最善を尽くして、今に感謝と喜びを持って人生を生きられることを願っています。なぜなら、私たちが本当に今持っているのはそれだけだからです。しかし、それでも将来に備えたいと考えています。
デイビッド:
でも、シンプルにしたかったようですね?兄のような大きなフィクサーアッパーは望んでいませんでした。建設区域を運営したくなかったのです。モノポリーのようなプラグアンドプレイ的なものが欲しかったんですね。私はその小さな温室が欲しいので、それをボードに貼り付けて、家賃を集め始めたいと思っています。そこで、時間の経過とともに成長し、強固なテナントベースを持つと信じられる市場を選択したのです。たぶんそれは信じられないほどセクシーではありません。 BRRRR メソッドを使用して 500 ユニットまでスケールするわけではありませんが、そのシンプルさが魅力的でした。
キム:
絶対に。それが私が望んでいたものです。そして、3/2が優れていることがわかりました。私にとって、それは本当にうまくいきました。車のガレージはXNUMX台かXNUMX台。できればXNUMX人が好きです。しかし、私はいつもこう言いました。「それで、私は何に住みたいですか?」そして、どの地域に住みたいですか?」なぜなら、時々、オンラインで本当に素晴らしい家を売ろうとする人がいますが、Google マップに行くとき、または実際にそこに飛んで行くとき、私はこう言います。「この通りには住みたくない。」この通りで良い家はこれだけです。」したがって、信頼できる人々と協力する必要があります。ものすごく大事。
ヘンリー:
そうですね、それは素晴らしいアドバイスだと思います。始めるのが少し遅れているように感じているが、これに興味がある人に他にアドバイスはありますか?
キム:
さて、ちょっと言いたいのですが、マイケル ジョーダンはこう言いました。「それが起こることを望む人もいるし、それを望む人もいるし、それを実現させる人もいる。」そしてそのうちの何人かは…レイ・クロックのことはみんな知っていますよね?マクドナルド。そして、ロナルド・レーガンは、俳優からカリフォルニア州知事に転身したとき、54歳でした。マーサ・スチュワートは50歳になるまで始めませんでした。実際、これらの有名人が後から始めるという話をよく聞きますが、遅すぎるということはありません。本当にそうではありません。牛乳パックには賞味期限がありますよね?しかし、それは私たちではありません。私たちはより良くなり、より賢くなったと思います。人生がもっと楽しくなります。それほど堅苦しくないので、私たちは物事をもっと楽しんでいます。私たちは子供たちと孫たちを楽しんでいます。そして、私たちはただ…わかりません。私は人生のこの段階が好きです。後から始めて本当に良かったです。
実際、私は子供たちと一緒にこれを行うことはできなかったと思います。なぜなら、私は子供たちがやっていることすべてに夢中になっていたからです。誰かが物件について私に電話してきた場合、折り返し連絡するまでに 1 週間かかります。そして今、家に帰って、私は空の巣箱になっていますが、それは本当に素晴らしいことです。そしてもう一つ、私たちが新婚だったら、たとえHELOCであっても6軒の不動産を購入することはできなかっただろうということです。このように、年上であることにはいくつかの利点があります。あなたの信用はさらに良くなりました。うまくいけば、もっと貯蓄が増えます。あなたはもっと知恵を持っています。そしてあなたは人生を楽しんでいます。それはおまけにすぎません。
ヘンリー:
素晴らしい。さて、皆さん。ここで聞いたんですね。キムは、始めるのに遅すぎるということはないと伝えています。お時間を割いてこの経験を私たちと共有していただき、本当に感謝しています。そして、夢のマイホームを購入することができ、とても嬉しく思います。それはあなたがそれを愛しているようですね。お話をシェアしていただき、本当にありがとうございました。人々があなたについてもっと知りたい、またはあなたに連絡したいと思った場合、それを行う方法はありますか?
キム:
そうですね、私は Facebook をやっています。それがキム・ウルフ、それが私の旧姓です、WOOLF、Bosler、BOSLERです。 DMしていただければ喜んで折り返しご連絡させていただき、私が個人的に信頼し、一緒に仕事をしてきた人たちをご案内します。また、何か必要なことがあれば励ましてください。これは素晴らしい方法だと思うからです。不労所得があること。本当です。そうでなければ、私はここにいないでしょう。
ヘンリー:
デビッド、どうすれば人々はあなたと連絡を取ることができますか?
デイビッド:
そうですね、正直に言うと、私は寂しいし、もっと友達になってくれる人が必要なので、そうしてくれることを願っています。彼らは、davidgreene24.com にアクセスして私のチャット オプションをチェックし、私が行っていることを見ることでそれを行うことができます。または、お気に入りのソーシャル メディアで私に DM を送ってもらうこともできます。私は @davidgreene24 です。ヘンリー、あなたの大きな頭脳がどのように機能するのか知りたいだけなら、どこであなたに連絡を取ることができますか?
ヘンリー:
私に連絡するのに最適な場所は Instagram です。 Instagramの@thehenrywashingtonです。または、私のウェブサイト www.henrywashington.com にアクセスしてください。
デイビッド:
わかりました。そうですね、ありがとう、キム。なんとクールで感動的なストーリーをシェアしていただきました。そして、始めるには遅すぎると感じたり、過去にいくつかの機会を逃したりしたとしても、人々に希望があるように、それを非常に前向きな方法で伝えてくれてありがとう、それは彼らができないという意味ではありません今これ。実際、彼らがそうすることはおそらくこれまで以上に重要です。今日はここに来てくれてありがとう。またお会いできることを楽しみにしています。
キム:
ありがとう、デイビッドとヘンリー。
ヘンリー:
ありがとうございました。
デイビッド:
ヘンリー大頭脳ワシントンのデヴィッド・グリーンです。サインオフします。
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