あなたが知っているかもしれません 不動産ポートフォリオの作り方、しかし、揺るぎないものをどのように構築しますか? 多くの不動産投資家はこう考えています。 数十軒の安い家を買う 数百万を稼ぐために彼らがする必要があるのはそれだけです 不労所得に満ちた生活を送る. これは現実とはかけ離れています、など あなたの全体 純資産 墜落する可能性があります 住宅市場の暴落、修正、または新しい賃貸政策が登場するとすぐに。 では、持続可能な不動産ポートフォリオを構築するにはどうすればよいでしょうか。 最悪の経済状況でも資産を増やす?
David Greene は、このトピックについて何度も触れてきました。ポートフォリオのアーキテクチャ」は、不動産を通じて富を築く上で最も重要な側面の XNUMX つです。 この戦略だけでなく、 あなたを助けます 富を育てる 焙煎が極度に未発達や過発達のコーヒーにて、クロロゲン酸の味わいへの影響は強くなり、金属を思わせる味わいと乾いたマウスフィールを感じさせます。 すべてがうまくいかない場合でもそれを維持する. 私たちを信じていませんか? デビッドとロブのポートフォリオに何が起こったのかについての個々の話を聞いてください。 2020年のロックダウン そして、他の投資家が完全に再建しなければならなかった間に、彼らがどれだけ早く立ち直ったか。
この XNUMX 部構成のポッドキャストのパート XNUMX では、David と Rob が 最も一般的な弱点 彼らの中で 不動産ポートフォリオ、すべてがクラッシュする原因となるもの、および ポートフォリオ アーキテクチャの XNUMX つの重要な鍵. 彼らはまた、多様化と、XNUMX つの場所に XNUMX 種類の不動産を所有することがどのように成功するかについても話します。 重大な失敗.
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デイビッド:
これはBiggerPocketsポッドキャストです。ショー705です。
ロブ:
それが不動産のあるべき姿だからです。 正しく投資していれば、常に自分が一文無しだと感じるはずです。 そして、それはおそらく別のエピソードです。私はいつもそれを破格の億万長者の難問と呼んでいます。実際には紙の上では億万長者ですが、すべての現金を投資に投入しています。 それで、あなたはいつも「くそっ、私のお金はどこに行くの?」 そして、それはちょうど良いことです。
デイビッド:
みんなどうしたの? これは、BiggerPockets Real Estate Podcast のホストである David Greene です。今日、私の共同ホストである Rob Abasolo と一緒にここにいます。短期間で。 そして、あなたも私たちと同じように興奮していることを願っています. しかし、実際には、今日のショーはたくさんの勝利を収めるつもりはありません。 私たちのポートフォリオでうまくいかない多くのこと、実際に私たちにとってハードルになるとは予想していなかったもの、私たちが乗り越えようとしている間違い、経済の変化などについて耳にするでしょう。多くの人がこれに対処しているため、うまくいかないことがたくさんあります。 そして、間違いを犯さないことよりも、どう対処するかがさらに重要です。
今日のショーは素晴らしいエピソードで、ロブと私は自分たちのポートフォリオ、生活、ビジネスに深く入り込み、不動産投資家であるためにしばしば起こる混乱と破壊に対処するために私たちが何をしているかを共有します. そして、きっと気に入っていただけると思います。 ロブ、お気に入りのパーツは?
ロブ:
ちょっと、あなた。 ああ、これは多元宇宙について話しているので、グッズでいっぱいですよね? インターステラーに参加してもらうことはできないかもしれませんが、少なくともパラレルユニバースの概念、ポートフォリオの終焉について話してもらうことはできます. そして、比喩や類推についても徹底的に学ぶことができます。 あなたはエネルギー貯蔵について話します。 私はそれを電池のアナロジーで持ってきて、「うわー、生徒が先生になった」みたいな感じです。 そして最後に、ポートフォリオ アーキテクチャについてよく考え、直面するかもしれないし直面しないかもしれない経済的嵐を乗り切るのに役立つようにポートフォリオを構築する方法についても説明します。
デイビッド:
まさにその通りで、個人的に重要だと思っているところです。 私は、どのように金融の要塞を構築するかについて多くのことを話している.それは、あなたがすぐに一緒にできる薄っぺらな小屋ではなく、率直に言って、多くの人々が過去XNUMX、XNUMX年間、経済と一緒に物事を投げた.彼らは決してあってはならないことであり、彼らはあまりうまくいっていません。 しかし、時の試練に耐える方法でポートフォリオを構築する方法があり、それが BiggerPockets の信念です。
今日のショーに入る前に、視聴者に簡単なヒントを。 今日の簡単なヒントは、ポートフォリオを完全にバランスさせる方法を検討することです。 自分自身をサノスと考えて、次のように尋ねてください。 そして、それが起こらないようにするために必要な量のバランスをどのように作成できますか?」 短期レンタルの季節性かもしれません。 それは、銀行に多額のお金を持っていて、それをすべて取引に費やしている可能性があります。 ロブはまだバランスをとろうとしている。 見た目以上に大変じゃないですか。
ロブ:
あなたはそれをYouTubeで見なければなりません。
デイビッド:
自分のポートフォリオに穴を開けてください。 それをポケフォリオにして、これが崩壊する可能性がある方法を調べてから、恐怖、不安、何が起こるかを心配するだけで生活するのではなく、それを防ぐために積極的に行動してください。あればする。
そうは言っても、幕を下ろして、ポートフォリオで何が起こっているのか、それらの課題にどのように対処しているか、ロックインしてタイトに保つために何をしているのかをお見せします.
ロブ:
わかりました、デビッド、あなたがまだインターステラーのファンではないことは知っています。なぜなら、あなたはまだインターステラーを完成させておらず、パラレル ユニバース全体にあまり興味がないからです。 BiggerPockets の今日のエピソードでそれについて話してください。 それはクールですか?
デイビッド:
私はおそらくパラレルユニバースのものに入ることができます. マーベル映画が好きなら、それは私たち全員に強制されているようなものです. あなたはただそれを受け入れなければなりません。 はい、まさにその通りです。 マルチバースをポッドキャストに持ち込むことができました。
ロブ:
よし、やってみよう。 今日お話ししたかったのは、私たちは比較的成功している不動産投資家であるということです。 私たちはさまざまな旅に出ており、旅のさまざまな部分にいます。 そして、私たちは、近づいている、または現在私たちがいる嵐を実際に乗り切るのに十分なシステムと保護が整っていると思います。しかし、今日はスクリプトを少しひっくり返して、私たちの帝国全体がバラバラになり、デビッド・グリーンとロブ・アバソロの死を引き起こすシナリオについて話します.
デイビッド:
それは健全なことだと思います。 偏執的な最悪のシナリオを常に計画することは、ポートフォリオをより強力にするだけだと思います。 つまり、これは、サノスが王であり、アイアンマンが鎧を失い、キャプテン・アメリカが盾を見つけることができず、ハルクが拒食症になった多元宇宙のシナリオにすぎません. そして、地球最強のヒーローたちは、スーパーパワーなしでこれらの課題にどのように対処するのでしょうか?
ロブ:
わかった。 そうですね、興味がありますが、ポートフォリオ全体が崩壊する世界について考えたことはありますか?
デイビッド:
はい、よく考えます。 課題は、物事が本当にうまくいっているとき、常にこのようになるとは限らない、または何に対しても準備しなければならないという考えを持っていることだと思います. しかし、あなたが働いている感情的な環境は非常に異なっています。 反対側でも同じことが言えます 物事が非常に困難なとき 頭の中で考えます、操作が非常に難しい。 したがって、これらのエクササイズは良いものです。なぜなら、市場、前回の取引がどうなったか、今朝の朝食に何を食べたかなどの一時的な要因に基づいて、現在の感情的な状態から抜け出し、その精神面に影響を与えるからです。その観点から財務面にアプローチする方がはるかに安定しており、有益です。
ロブ:
でも心の奥底では、クレジットカードのポイントが10万あると知って、いつも安心しているはずですよね? すべてがなくなったら、それはあなたの黙示録的なシナリオではありませんか?
デイビッド:
はい。 それが私の唯一のバックアップ計画です。 そうですね、クレジット カード ポイントがたくさんあることについて冗談を言っていました。 サノスが指をパチンと鳴らし、私の富の半分がなくなったとしても、空腹を心配することなくXNUMXか月間生活できるクレジットカードポイントをまだ持っています.
ロブ:
ええ、デビッドは彼が何を持っているかを実際に明らかにしていません. それは私の推測です。 私は不動産ポートフォリオよりもクレジットカードのポイントを保護しています. 12,000ドル相当のクレジットカードポイントを持っていると思います。 わからない。 1.2 ドルのような 12,000 万のクレジット カード ポイントは何ですか? そして、「これには絶対に触れない」みたいです。
デイビッド:
それはとても面白いです、それと、中西部のさまざまなセーフティボックスに保管している私のビーニーベイビーコレクション.
ロブ:
私はそのことを見てきました、男。 それは広範囲です。
デイビッド:
うん。
ロブ:
やりましょう、男。 では、それについて話しましょう。 本題に入る前に、私の見解を述べさせてください。 あなたが言ったように、良いことと悪いことについて話すのは健全なことだと思います。 物事がうまくいっているとき、私たちはこの考え方を持っています。 正直なところ、私はどちらにしても気にしません。これはおそらく、不動産ポートフォリオが日常的にどのように機能するかということです。 キャッシュフローは常に素晴らしいですが、とにかく銀行口座にすべてを隠しておき、とにかく感謝に頼っています. だから私は本当に良い月を過ごしています。 私はまあまあの月を持っています。 ほとんどの場合、良い月です。
しかし、正直なところ、結局のところ、それは長いゲームです。 そして、私は毎日のようにその石を一歩前に進めています。 そういうわけではありませんが、言いたいことはわかります。
デイビッド:
うん。 あなたの観点からすると、あなたが… ここで防衛をしている方法のXNUMXつは、キャッシュフローからお金を使わないということです。 したがって、取得したいキャッシュフローを予測しますが、それに依存しません。 したがって、キャッシュフローに依存している安全性について、あなたが言っている感情的なつながりは決してありません.
ロブ:
うん。 うん。 私はあなたの不動産をあなたのために働かせ、富とすべてを築くことを強く支持しますが、あなたが実際に生活することができる他の収入源をたくさん持つことを強く支持します…だから私はおそらく10から15の収入源を持っています. 不動産ポートフォリオを常に前進させることができるように、それはまさに私が生きているものです.
デイビッド:
それは健全なことだと思います。 これを持ち出すことが私たちにとって良いことだと思う理由は、ほとんどの人がその事実を認めていないからです. ほとんどの場合、不動産投資に関する無料の情報を入手している場合、誰かにお金を払っている場合、コーチングやコースなどにお金を払っている場合は異なる可能性がありますが、情報を入手している場合は、無料で、あなたにそれを与える人は、どうにかしてお金を稼がなければなりません。 つまり、彼らは通常、広告やビューの取得、注目を集めてフォロワーを獲得しようとすることで、お金を稼ごうとします。 それを行う最も簡単な方法は、現在行っていることよりも簡単にお金を稼ぐことができると誰かに伝えることです. これは永遠に存在しています。
あなたが好きな女の子がいて、彼女にボーイフレンドがいる場合、すべての男が最初にやりたいことは、彼女のボーイフレンドが嫌いな理由と、どうすれば彼が良くなるかを彼女に話すことですよね? 誰かのお金が欲しい場合、同じことが当てはまります。彼らが現在お金を稼いでいる場所はもっと良いかもしれないと彼らに言わなければなりません. 「そして、あなたがこの世界に来たら、女の子、私はあなたに受動的なキャッシュフローを作る方法を教えます. 毎日仕事に行かなければならないよりはマシだと思いませんか?」
そのため、TikTok や Instagram、ソーシャル メディアのスクリプトに小さな絵文字が含まれているのをよく目にします。 私が働かずに年間6,000万ドルを稼ぐ方法を知りたいですか?」 そして必然的に、これは不動産からの何らかの形のキャッシュフローであり、原則として、不動産から受動的にお金を稼ぐことができるのは事実です. また、誰もが捨てている W300,000 収入よりも本質的に信頼性が低いことも事実です。
だから、新しい男はいつもあなたのボーイフレンドよりもあらゆる面で優れていることを教えてくれます. しかし、あなたが船を飛ばして新しい男とつながると、「ああ、私のボーイフレンドがやっていて、この男はやっていないことを、私は当たり前だと思っていたことがたくさんある」ことに気づきます。 そして、多くの人にとって、W2 の仕事は、そこから抜け出すために必要な最高のものではありません。 しかし、他の人にとっては、あなたが悪い週を過ごしていたり、気分が落ち込んでいたり、気が散っていたり、子供が病気で寝ていないときは、給料がどんどん入ってくるということを忘れています. 出演しなくても構いません。
不動産や起業家精神の世界に足を踏み入れても、A ゲームに参加していない場合、そのお金は実際に停止する可能性があります。 したがって、安全なソースからの収入には、キャッシュ フローのような安全でないソースからの収入にはない価値があることを認識する価値があります。 また、情報を共有しているほとんどの人は、キャッシュフローが信頼できないとは言いたくないので、これは不動産業界では決して話されないことを認識する価値があります. それはあなたが彼らに従うつもりはないからです。 あなたは彼らのチャンネルを購読するつもりはありません、あなたは彼らにいいねを与えるつもりはありません、彼らが出している無料のコンテンツを正当化するために彼らが必要とする通貨を彼らに与えるつもりはありません.
ロブ:
そうそう。 私はいつも、YouTube や自分のコンテンツ、または単に生徒に対して、「よし、月に $10,000 を稼ぎましょう。 その方法を教えます。」 そして、彼らは「オーマイゴッド、やりましょう」のようなものです。 私は「大丈夫。 そして、月に 10,000 ドルを稼ぐとどうなるか、それを使うつもりはありません。」 そして、彼らは「待って、何?」のようです。 私は、「ガッチャ。 私はあなたを裕福にしました、そして私はあなたにそれを使わせません. 正しく投資していれば、常に自分が一文無しだと感じるはずです。
そして、それはおそらくまったく別のエピソードです.私はいつもそれを壊れた億万長者の難問と呼んでいます.実際には紙の上では億万長者ですが、すべての現金を投資に投入しています. それで、あなたはいつも「くそっ、私のお金はどこに行ったの?」のようです。 そして、それはちょうど良いことです。
デイビッド:
それが、私がお金をエネルギーの貯蔵庫、仕事をエネルギーと呼び始めた理由の XNUMX つです。 私は、私たちの考えを米ドルから遠ざけようとしています。米ドルの価値はインフレによって常に変動しています。 XNUMX ドルの価値を知ることは非常に難しく、エネルギーを理解して大量のお金を稼ぐことができます。これは、仕事をエネルギーに変換し、それをお金の形に変換するだけです。 そして、そのお金をおしゃれな服、おしゃれな靴、おしゃれな車、おしゃれな休暇と交換し、エネルギーを外に向けているだけです。
それだけです。 あなたは他の人より裕福ではありません。 車や衣服などにエネルギーを注いでいるだけですが、不動産では常にエネルギーを資産、ポートフォリオに戻しています。 私たちは、それが成長し、複製し、より多くのエネルギーを生み出す未来にそれを入れています。そして、キャッシュフローとキャッシュアウトの借り換えを通じて、ポートフォリオからエネルギーを引き出すことができます。 そのエネルギーにアクセスするために私たちが使用するこれらの乗り物があります。 しかし、その通りです。富を増やすためのより良い方法は、自分のエネルギーをできるだけ少なくして、より多く成長する車の中にできるだけ多くのエネルギーを保持することです。あなたのようなシャツ。
ロブ:
それは正しい。 私の一枚、私の一枚のシャツ、私は一枚しか持っていません。 実は、ここであなたの例えを使うと思いますが、実際にはあなたのことを考えたほうがいいと思います…ああ、これは本当に良いです。 わかった。 私はここで放送中のあなたと一緒に仕事をしなければなりませんでした。 しかし、あなたのお金と富は一種のバッテリー、バッテリー貯蔵庫ですよね? そのため、嵐に備えてすべてのバッテリーを保管しておくことができ、嵐が来たら、それを使用して嵐を乗り切ることができます。
しかし、バッテリーを馬鹿げたものに使うとしたら、私にはわかりませんが、RC リモコンや RC カーなど、そのエネルギーがなくなるとすぐになくなります。 あなたはそれを取り戻していません。 枯渇源です。 そして逆に言えば、バッテリーは永遠に続くわけではありません。 バッテリーをクローゼットに 20 年間保管しておくと、時間の経過とともに電力が失われます。これが膨張です。 そのため、より多くのエネルギーを生成するものにエネルギーを一貫して移動できる必要があります。 やったよ。
デイビッド:
大好きです。 はい。 そして、「ああ、私のラップトップは充電されています。 私は百パーセントです。 プラグインする必要はありません。」 ひどい態度。 「私は金持ちだ、バッテリーは XNUMX% 充電されている」などと考えるべきではありません。 プラグを差し込んでください。電源にエネルギーを保持し、電気から新しいエネルギーを取り入れて回復させます。これは、不動産を通じて収入を得る新しい方法であり、起業家精神を通じて収入を得る新しい方法です。
はい、不動産の中にたくさんの富が保管されています。 いつ必要になるかわからないので、ただ引き抜くだけではいけません。 あなたは知りません。 停電したらどうなる? あなたが言ったように、あなたはそのバッテリーを再充電することができず、4% しか残っていません。
今日のショーでは、文字通り、エネルギーを交換できなくなる嵐にどのように備えるか、バッテリーの寿命を半分に縮める嵐にどのように備えるかについて話している. すべてが素晴らしく、いつもうまくいくと思うとき、私たちは、うまくいかないときのために計画を立てています。 20 年に一度の嵐はありません。 それらは、数年間の荒廃とその後の経済の改善を経てやって来る邪悪で厄介なハリケーンである傾向があります.
全体として、これが私たちが常にうまくいっている理由であり、エネルギーを収集し、投資するときにポートフォリオに電力を収集しています. しかし、不況に見舞われるという事実に備えて計画を立てないのはばかであり、目標はただ生き残ることです。 嵐が襲い、ハッチを打破し、地下室に入り、それが通り過ぎるのを待ち、それが終わったらそこから出て、私たちの種を植え始めなければならない短い期間をどのように生き残ることができるでしょうか。フラグを立てて、できる限りの不動産をすくい上げます。
ロブ:
ええと、私たちはここ 13 分間、実に巧みに優れた類推をまとめました。 それが実際に最終話につながることを願っています。 これを XNUMX 分しか聞いていない場合でも、今話したことにはたくさんの良いことがあったことを知っておいてください。
しかし、ええ、それについて話しましょう、男。 私たちのポートフォリオの構造的な弱点と、ポートフォリオを崩壊させる可能性のあるシナリオのいくつかを実際に見てみましょう. もちろん、その可能性は低いですが、私たちを倒すために何が起こるかを考えるべきです。
デイビッド:
うん。 では、どこから始めたいですか?
ロブ:
つまり、ここでの一般的な質問は、帝国全体がどのように崩壊する可能性があるかということです. そして、それを行うにはいくつかの方法があると思います。 質問から始めることができます。たとえば、現在の戦略で弱点となる可能性のある領域は何ですか? そのような最初の箇条書きについて話すことはありますか?
デイビッド:
そして、レコーディングする前に、誰かと会話をしていて、ビジネスがうまくいっているところとうまくいかないところについて話していました。 そして一般的に、私が下している実際の決定は、ほぼ XNUMX% 確実です。 何を買うか、どのように管理するか、またはエネルギーの流れをどのように管理するかに関して、私はめったに悪い決断をしません。
それで、私はショーでそれについて話します、私がそれをどのように見て、悪い決定をめったにしないようにしますが、私はまだかなりのストレスと問題とうまくいかないことを持っています. だから私は、すべての投資において適切な決定を下している場合、それがどのように起こっているのかを理解しようとしていました. そして、私が気付いたのは、それはXNUMXつのことに帰着し、私がコントロールできないものがあるということです. 彼らは他人であり、規制のようなものです。
だから私は取引を見て、あらゆる状況からそれを分析し、本当に良い計画でそれに参加し、不動産を購入することができました. 30 日のプロジェクトではなく 10 か月のプロジェクトで、物件を持ち出す前に月に 60,000 グランドを失い、XNUMX ドルを失うことになります。
そのため、第 90,000 の種類の許可が必要であることを認識していません。 うーん、それを手に入れるまでにあとXNUMXヶ月かかるよね? そして、あなたはあなたの建設だけのこのうさぎの道をたどります、またはあなたのジャンプオフ部分はXNUMXか月かかり、XNUMXドルを確保していませんでした。 そして、ポートフォリオの別の場所で別の問題が発生している場合は、嵐を乗り切ることはできません。
したがって、規制は、投資家が現在ナビゲートするのが非常に難しいもののXNUMXつです。 そして、それは特に短期レンタルに当てはまります。 隣人が市議会に何を訴えているのかわかりませんが、彼らはやって来て、「これはもう許可されていません」と言います。 または、私の同僚は最近、バージニア州にある彼の XNUMX つの物件を売却しなければなりませんでした。なぜなら、HOA は突然、短期賃貸を許可しないと決定したからです。 それで、彼は何をするつもりですか? 彼は家を市場に出して売らなければなりませんでした。 彼は利益のために売ることができませんでした。 その前の XNUMX か月間、彼らが投入したすべての作業から彼らが稼いでいたお金のほとんどは、閉鎖費用と不動産業者の手数料を賄うために使われました。 そして、彼と彼のパートナーがお金を分割した後、XNUMX か月のハードワークと成功に対して得られた利益はほとんどありませんでした. 彼らがコントロールできるものは何もありません。
ですから、規制のようなものは私を完全に台無しにする可能性があります。 そしてもう一つは人です。 私は自分が抱えているすべての問題について考えていました。 私が他の人と行った取引には常に問題があります。 取引のパートナーは貪欲になったり、怠惰になったり、私と同じ価値観を持っていなかったりして、私が見ていない非常に貧弱な決定を下しました。 ですから、計画や物件は完璧でも、人は完璧ではありませんでした。
または、あなたがビジネスを始めたビジネスパートナーで、あなたが誰かと持っている友情は、お金が絡むとあなたが持つ関係と同じではないことに気づきます. ですから、私たちが事業を始めたとき、彼らは本当にすぐにうまくいき、完全に変化したという状況がありました。 彼らは同じ価値観を持っているわけではなく、行動が大きく異なります。 彼らにとって、ビジネスの成功よりもエゴの方が重要です。 彼らはこれほどの豊かさをすぐに経験したことはなく、私が予想もできなかった方法で彼らを襲った.
ですから、それらは通常、私の人生でストレスを引き起こすものです. そのため、これらの企業の他の人への依存を制限することを学ぼうとすることは、私のポートフォリオにとって最大の脅威です. そして、私が今抱えている問題のほとんどはそこから来ています。
ロブ:
ピンクのフォルクスワーゲン ビートルのレンタル サービスを終了したのはそのためですか? なぜ落ちたのか、ずっと疑問に思っていました。
デイビッド:
たくさんの需要があり、私のイメージにとっては本当に良かったです。 でも、ええ、私が決めたパートナーは、もうピンクではなく、紫に移行したかったのですが、私はそれを受け入れることができませんでした.
ロブ:
創造的な違い。 いいえ、それはとても理にかなっています。 間違いなくあると思います…つまり、規制さえ過ぎ去ってしまうということです。法律や短期賃貸法など、あらゆるものがあると思います。 つまり、私が短期レンタル ホストであることはわかっています。 明らかに、私たちは常にそれについて話していますが、本当にループに陥る可能性のある他の規制があります. そして、誰かの帝国が崩壊したかもしれない場所の一例を挙げましょう。 ありがたいことに、私はしませんでした。 このポッドキャストの目的のために、それは私の帝国だったと思います.
私は比較的成功したAirbnbの運営と、現金が流れ、たくさんのお金があり、物事は順調に進んでいて、私は熱く飛んでいました…イカルス、太陽の近くを飛んでいました。 そして、世界中でCOVID-19パンデミックと呼ばれるこの小さなことが起こりました。 そして、何を推測しますか? Airbnb は XNUMX か月連続ですべての予約をキャンセルし、その後市は閉鎖され、Airbnb を許可されなくなりました。
そのため、実際には一晩で 40 ~ 50,000 ドル相当の予約を返金する必要がありました。 さて、私は、熱狂的で非常にレバレッジがかかり、多くの準備金などを持っていないほとんどの人にとって、それはほとんどのビジネスを食い尽くしていただろうと思います. しかし、私の立場は常に、すべてのお金を銀行口座に保管しておき、それを使わないことです. おっしゃる通り、私は不動産にお金をかけないようにしています。 ですから、それは本当に大したことではありませんでした。 返金することは大したことではありませんでした。 明らかに、私は 50 グランドのように返金するのが好きではありませんでしたが、大丈夫、私たちはお金を持っています。 たいしたことじゃない。
そして、何を推測しますか? それを乗り切ることができたので、実際には、今年の残りの期間でこれまでで最も収益性が高かったのです。 XNUMXユニットのマスターリース契約のように、レンタルアービトラージには多くの人がいましたが、特にテナントにAirbnbを借りさせることができなかったために、多くの人がその期間に破綻しました.
したがって、グローバルな規制がさらに強まると、あなたの帝国は本当に崩壊する可能性があります. その間、ポートフォリオの残りの部分で何か問題がありましたか、それとも大丈夫でしたか? COVID-19 が最初に発生したとき、システムに構造的な亀裂を引き起こした何かがありましたか?それとも、ほとんどが長期レンタルだったので大丈夫でしたか?
デイビッド:
まあ、賃貸物件は多かれ少なかれ…わかりました。 支払いをしていないテナントがいくつかあり、テナントがXNUMX年以上支払っていないテナントがXNUMX人いました。 それに関する問題は、私が持っている他のすべてのビジネスのために、ポートフォリオを非常に近くで見ていないことでした. ですから、この人が支払わずにXNUMX年以上経ったことさえ知りません。 プロパティマネージャーは、それを私の注意の前に押し出さなかった.
それがレンタルの最大の問題でした。 より大きな問題は、不動産チームにありました。 不動産業者は必須ではないと考えられていました。 そのため、文字通り家を見せることができなくなりました。 オープンハウスを開催するだけではありません。 家に入って見せに行くことすらできません。 誰も家を買うつもりはありませんでした。 したがって、この収入の流れ全体が基本的に閉鎖されました。 あなたは誰の家も売ることができず、買い手がそれを購入するのを助けることもできませんでした.
そして、感情的な観点から、お金がどんどん入ってくるのを見るのはとても簡単です。 そして、COVID のヒットは、ブラック スワン イベントでした。 実際には、ローンが資金を提供しない期間が数週間ありました。 ファニーメイとフレディマックのローン、政府は「私たちは何も資金提供していないだけです」と言います。 現金で家を購入できる唯一の方法、そして家を購入できる唯一の方法は、それを見ないことです。
その時点で誰も家を買うつもりはありません。 ポートフォリオ全体は、あなたが所有する単なる資産ではなく、あなたの人生ですよね? あなたが言ったように、あなたは終わったと言いました… あなたは過剰に活用されている可能性があります。 誰もが、LTV が高すぎる物件でローンを組むことを意味すると思い込んでいます。 いいえ、LTV が 50% と非常に低い可能性があります。 莫大な車の支払いがあり、余裕のない莫大な家の支払いがあります。 あなたは一度も返済できなかった大量の借金を抱えています。 あなたは他の人があなたのお金を使っているライフスタイルを持っていますが、あなたはそれに注意を払っていません. 慎重な投資を行うことはできますが、ライフスタイルをあまり規律のない方法で実行すると、反対側で起こっていたことが原因で資産を簡単に失う可能性があります.
ロブ:
ええ、確かに。 つまり、現在のローンの話について言えば、おそらく多くの人にとって難点になっているのは、ブリッジローン、または20か月前のARVに基づいて現在反転している人々であり、現在私たちが取っている.たぶん… 今のところ修正がどうなっているのかはわかりませんが、もしそうなら、今後 30 ~ 12 か月で 10 ~ 30,000% になるとだけ言っておきましょう。 頭ではわからない。 しかし、もしそうなら、キャッシュアウトして実際にお金を取り戻すのは非常に難しいでしょう. または、販売するだけの場合でも、すでに非常に薄いマージンがあり、非常に軽い改造で XNUMX ~ XNUMX ドルの利益しか得られない場合、価格の修正とその後の金利の上昇により、買い手は購入しない可能性があります。あなたのフリップを購入したいので、あなたは抜け出すことができないこのハードマネーローンまたはブリッジローンにいます.
デイビッド:
それは実際に今、いくつかのプロパティで私に起こっています。 それで私は金利が上がる直前に買いまくったのですが、それから金利は上がり続けました。 それで、私はいくつかの物件を持っています.12万ドルのかなり大きなリハビリや、ベイエリアの数百万の物件で、10、30%の金利でXNUMXか月間ブリッジローンをロックしました。 当時の料金は XNUMX ドル、おそらく XNUMX ドルだったが、おそらくそれ以下だった。 また、金利が急速に上昇したため、ハード マネー ローンの一種であるブリッジ ローンの借り換えを行うと、私の XNUMX 年固定ローンはハード マネー ローンよりも高くなります。
価値が下がったから売れない。 彼らはクラッシュするのが好きではありませんが、レートが非常に高くなったため、私が支払ったときよりも安くなりました.
ですから、私たちが話しているのはこれらの完璧な嵐です。 私は多くの出口計画を持っていました。よし、物件を購入して修理してください。ARV はここにあるはずです。資本の 10% 以上を取り戻すつもりです。 . さて、金利が XNUMX だったのに、私が持っているこの特定の物件の金利が XNUMX に跳ね上がったため、キャッシュ フローは大幅に減少しています。 そして、価格が下がっており、新しく改装されている最中でもあるため、市場が上昇、上昇、上昇しているときに売却して終了することはできません。 だから私は改修を完了しなければなりません。
そしてもちろん、リノベーションにかかる時間の問題が発生し、許可の問題が発生すると、新しいものが追加され続け、物件の収益を集めることができなくなります。 . あなたは不動産を売ることができず、実際に賃貸できるものを手に入れることができるようになるまで、お金を入れ続けなければなりません.
そして、それが貸し出されると、料金が非常に高くなり、すべてのお金を取り戻すことができないため、計画したほどの収入は得られません。値が下がりました。 これは不動産でも起こります。
そして、あなたが理解しなければならないことは、それが予測できなかったということです. 金利がいつこのように上昇するかはわかりませんでした。 COVIDがいつ発生するかはわかりませんでした。 何が起こるかわかりません。 逆に言えば、何かがうまくいかないのではないかという恐怖で分析が麻痺し、何もせず、周りのみんながお金を稼いでいるのを見ているときです。
したがって、リスクのない動きはありません。 あなたは行動を起こさないことで負けるか、私のように行動を起こし、あなたが望んでいた結果を得られないかのどちらかです. それを軽減する唯一の方法は、近い将来に何が起こっているかを見ないことです。 長期的に何が起こっているかを見ます。 私は特定のことをうまくやりました。周りの他のすべてのものよりもはるかに高く評価されることが保証されている場所、グレードAの場所で購入しました。
これらのプロパティに追加のユニットを作成したため、キャッシュフローは同等のプロパティの価値よりも高くなります. ある時点で、金利が下がり、借り換えができるようになり、当初考えていた数値に戻ることができるようになります. 私が失ったのは本当にただの時間です。 XNUMXか月である程度のお金を稼ぐことができると思っていました.XNUMX年半、XNUMX年、XNUMX年かかるかもしれません. だから私はただ時間を失った。
しかし、それでも、ひどい場所でこれらを購入していたらどうなるでしょうか? ああ、今私にできることは何もないでしょう。 あなたはただめちゃくちゃになるでしょうね? つまり、不動産の原則は、最悪のシナリオを想定しているということです。 レートが 10 から 30 になると思っていましたか? いいえ、リハビリを開始するために使用したハード マネー ローン以上の 2 年間の修繕費に借り換えると思ったことはありませんか? いいえ。金利が非常に高くなったので、ARV が大幅に低下すると思いましたか。 200,000 万ドルの住宅の場合、料金が XNUMX 倍になると、XNUMX 万ドルの住宅よりも価値が大幅に低下します。 いいえ、それらのことは何も考えていませんでした。 しかし、お金をどうするか、ポートフォリオをどのように構築するかによって、その時代を乗り切ることができます。
ロブ:
では、好奇心から、これを聞かせてください。 あなたがそれらの家を修理に行くとき、あなたは全額を手に入れることはできないかもしれないと言っていました...あなたはすべての現金を取り戻すことはできないかもしれません、あなたは家の契約に現金を残すだけです/
デイビッド:
うん。
ロブ:
つまり、家にとどまっているのはエネルギーだけです。 うん。 私はあなたに対してこれを使用するのは嫌いですが、バーの聖書では、人々が行って家を再建し、彼らのためにすべてのお金を取り戻したいと思っているところで、これについてたくさん話していますが、彼らは80しか得られないかもしれません.彼らのお金の % が戻ってきて、取引に 20% を残す必要があり、それは「ああ、残念だ」のようなものです。 これで、純資産を家などに閉じ込めました。
結局のところ、長期的な視点で見ている限り、本当に損をしているわけではないと思います。あなたは実際にあなたの資産を保持しています。
デイビッド:
ほぼ不可能である。
ロブ:
うん。
デイビッド:
その通りです。 私たちが指摘しているのは、私が失ったのは時間だったということです。 タイムラインの特定の時点にもっと早く到達するだろうと思っていましたが、そうではありませんでした。 しかし、インフレが非常に激しく、家賃の上昇が非常に多かったため、過去20年間に購入したもので多くの時間を稼いだので、25年でXNUMX〜XNUMX年であるはずだった場所に到達しました.
2013 年に購入した物件で、家賃が 700 倍以上になった物件がいくつかあります。 つまり、フォープレックスは私がよく使用するプロパティです。 私は1750の賃貸料でそれを購入しました。現在、賃貸料はユニットによって1850、20のようになっています。 30年、XNUMX年はこんなはずじゃなかった。 それはXNUMX年かXNUMX年で私に起こりました。 それで、私はそれらの取引で多くの時間を稼ぎました. そして、市場がすぐに私に好転したこれらのものでは、私は時間を失いました。
しかし、はい、それを十分長く保持している限り、正しい原則に従っていれば大丈夫です. しかし、それは楽しいことではありません。 このエピソードを作りたい理由の XNUMX つは、他の人に聞いてもらうためです。 これを経験しているのはあなただけではありません。 市場がこれほど急速に、そして予想外に変化すると、じゅうたんが下から引き出され、どちらに転落するかわかりません。
ロブ:
確かに。 ええと、その点については、経済の大きな変化をトリアージするために、ポートフォリオをどれだけ流動的にできるかについて話したかったのです。 ポートフォリオ全体にエグジットできる流動性がありますか? これはおそらく多くの人が来年直面しなければならないことであることを知っているからです. 彼らはローンの最中かもしれないし、借り換えの最中かもしれないし、たくさんの家を持っているかもしれないし、仕事を失ったかもしれないし、お金が必要になるかもしれない.
では、トリアージを通じて、基本的にどのレベルの優先順位を異なる家に割り当てることができますか? それらを取り除くことができますか? ポートフォリオ全体で、現在の柔軟性はどの程度ですか?
デイビッド:
それは良い。 私の問題は、あまりにも多くのプロパティを取得するのが早すぎることに基づいています。 私がしていることはすべて、取得の問題、リハビリ、許可の問題からです。 すでに所有しているすべてのプロパティは問題ありません。 これは私が望んでいることの 20 つにすぎません… これを聞いたすべての人が怖がって、「ああ、デビッドはこの市場で成功することさえできない」と言ってほしくないのです。 XNUMX か月間に XNUMX 件の短期レンタルを購入した場合、すべてが完璧に行われなければ、誰もが何らかの問題を抱えることになります。 それで、私はたくさんの物件を購入し、同時に完璧な嵐に見舞われましたが、それは問題です.
あなたがすでに所有している物件に関して言えば、どのくらいの流動性を望んでいるのか、またはそれらの物件にどれだけの資本を維持したいのかという問題があります。 それは、銀行口座にどれだけのエネルギーを保持しているかによって異なります。 そこにバランスがあります。
一部の人々は、不動産自体に多くのエネルギーを保持していないため、多くの資産を持っていませんが、現金流動性の形で銀行口座に大量のエネルギーを保持しているため、それは問題ありません. だから彼らは元気です。 彼らは不動産を売却する必要はありません。 あなたが「銀行に多額の現金を持ちたくないので、すべてを不動産に預けたい」と考えている人なら、返済するのが好きな人かもしれません。ですから、「ああ、私のローンの価値は 30% しかありません。 安心して売れます。」 それは不動産を売ることができる人です。 しかし、そのエネルギーにアクセスするには、売らなければなりません。 そして、私は買い手市場で売るのが好きではありません. 売却するメリットがない限り、不動産を売却したくありません。
私があなたのエネルギーを銀行ではなく家に保管しておくという戦略が好きではない理由は、エネルギーにアクセスする唯一の方法は、借り換えをするか、売却するか、何らかの形で HELOC を取得することです。 もし価値が下がっていれば、売りたくありませんし、おそらく金利が上がっていれば、借り換えたくないでしょう。 そこには本当に素晴らしいシナリオはありません。そのため、家を完済または完済することは、あなたが考えるほど安全ではないというこの信念に頻繁に直面しています. 私はそのお金を銀行に保管して、他のことに使うか、支払いを長くすることを好みます。
そのため、銀行に 300 グランドがあり、「デビッド、250 万ドルのローンを 500,000 万ドルのローンに返済するために、この 250,000 グランドを入れたい」と言う人もいます。 私は、「よし、どういうわけかテナントを失い、支払いができなくなった場合、必要に応じて250,000年間の支払いを行うために銀行にXNUMXドルを持っているほうがいいのではないか?ノートの支払いを行う能力に関しては、家と自分自身を本当に薄くしていますか?
ロブ:
はい。 おい、私はこれにかなり苦労しています。 正直に言います。 経験則は常に他の人のお金やそのようなものを活用して使用することです. 私はそれが大好きです。 ねえ、レバレッジをかけて、それを使って規模を拡大し、銀行のお金を使いましょう。 しかし、私は少なくともあなたの...プライマリーを完済するために努力することができれば、それは常に…あなたがすべてを失った場合に備えてあなたが持っている普通預金口座です.住宅ローンを支払う必要がなく、家に住むことができます。
私はそれが嫌いではありません。 私の言っていることが分かるよね? 本当に必要な場合は、最終的に HELOC を取り出すことができます。 ですから、そこは個人的な好みだと思います。 私はあなたの投資物件でそれを行うとは言いませんが、あなたのプライマリーでは、私がXNUMX万ドルの株式に座っていることを知っていると少し安心できると思います。 .
デイビッド:
しかし、銀行に XNUMX 万ドルの預金があるのと同じような安心感を感じないでしょうか?
ロブ:
そうではありません。 実はかなりのストレスです。
デイビッド:
それはあなたがそれを使いたくなるからですか?
ロブ:
それどころか、おい。 つまり、私は今自分の口座に現金を持っていますが、それが好きではありません。 枯れていくのを見るだけだから、その価値。 また、私はいつも… わかりません。移動して他の銀行に電信送金するのは不便です。それから FDIC 保険、その他すべての種類のことです。 わからない。 私は、ええ、それを持っているのはいいことです。 ほとんどいい感じです。 しかし、それはまた、私が支払わなければならないすべての従業員を思い起こさせるものでもあります. わかりません、これは本当のことではありません。 これはもっと[聞こえない00:34:25]-
デイビッド:
いいえ、それが人間のやり方です... これが、私たちが今話しているお金とエネルギーとの関係です。 とてもリアルです。 なぜそのように感じるのか、論理的な意味はありませんが、誰が気にしますか。 あなたはそれを見るつもりです。 ストレスを溜め込んでしまう原因になります。
そして、これがあなたと私がいつも私たちが壊れているように感じたい理由の一部だと思います. なぜなら、自分が金持ちだと感じた瞬間、お金は価値がないと判断し始め、お金に対する敬意を失い始めるからです。 あなたはお金を簡単に使い始めたり、良い仕事をしていない人に給与を支払わせたり、お金を持っているために家に必要以上にお金を払ったりしています.
なんらかの形で壊れた、少なくとも規律が整っている、または小さな方法で経済的に少しストレスを感じていると、常にお金をより大切にします. あなたはそれほど多くを持っていないので、あなたはそれをより尊重して扱います。 私はそれがおそらくあなたが得ているものだと思います。
ロブ:
絶対。 それで、あなたの銀行口座にはいくらのお金がありますか? いいえ、冗談です。 わかった。 だから私は実際に私のポートフォリオの流動性について話したかった. 理論的には、私のポートフォリオの多くは実際にはかなり流動的です。 私は過去 XNUMX 年間購入しており、実際に売却したことがないため、非常に多くの資産を持っています。
それで、テネシー州ガトリンバーグのセバービルに500年半、808年前に家を買いました。 850で購入したと思いますが、300と550の範囲になります。 そこにはたくさんの株式があります。 私は 600、XNUMX の価値がある XNUMX の家を購入しました。 私が所有する家のほとんどすべてが、XNUMX桁またはXNUMX桁の倍数の資産を持っています。 それは私が天才だからではなく、一貫して購入してきたからです。
ですから、本当に売る必要がある場合は、買い手市場で今すぐ売ることができます. 私は自分の株式のためにお金を失うでしょうか? 多分。 しかし、私はまだエクイティを持っているので、そうではありません... 私の心の中では、ジョシュア ツリーにある私の小さな家のように、165K で建てました。 それを 300 で売るか 350 で売るかは、私にとってはあまり重要ではありません。なぜなら、私が築き上げたエクイティの量を考えると、明らかにできるだけ多くのお金が欲しいからです。それはいいです。 お金はすべて遊びです… とにかくモノポリーのお金のように。 私はそれを認識したことがないので、それは私のものでもありません。 そんな風に私は考えています。
ですから、スコッツデールの家のような最近購入したものを除いて、私のポートフォリオの大部分はそのようなものだと思います. 私たちはそれを 3.25 万で購入しました。 頭金から 20% のエクイティを持っています。 しかし、私たちが今それを売ろうとすると、まあ、まあ、うまくいくかもしれませんが、不動産業者の手数料の6%は、私たちにとって本当に多くのお金を削減することになります. 全体として、必要に応じてポートフォリオを売却できることはかなり安全だと感じていますが、実際には売却したくありません。
デイビッド:
そして、あなたがしなければならない立場になりたいと思うことは決してありません。 売ることが理にかなっているので、あなたは常に売りたいと思っています。 あなたが売るつもりなら、レバレッジはあなたの側にあります。
そして、売却はそれ自体が複雑な出来事です。おそらく、稼いだお金に税金がかかり、1031 をしたいと思うからです。この家を売却する場合、置く場所はありますか?お金またはあなたがお金を置きたいですか? 物件をそのままにしておいた場合よりも、生活にストレスがかかることはありますか?
しかし、ポートフォリオ自体を構築して、決して売る必要のない場所にいるようにすることは、戦いの半分以上だと感じています. 選択した実際のプロパティと、それらが互いに機能する方法は、売りたくないときに売らなければならない立場にならないようにするための非常に重要な要素です. では、ロブ、これまでにポートフォリオの外観を多様化したり、カバーするさまざまな種類の資産を購入したりして、そのような立場にならないようにしたことは何ですか? 「ああ、ここ数か月、ビジネスは思ったほどうまくいかなかった。 何かを売らなければならない。」
ロブ:
ですから、私は多様化の大ファンです.... 私は明らかに、すべてではないにしても、ほとんどが. しかし、私は多様化の大ファンです。 全国に 35 のドアがあります。 カリフォルニアにカップルがいます。 アリゾナに 20 組、テネシーに XNUMX 組、テキサスに XNUMX 組、ウィスコンシンに XNUMX 組、ウェスト バージニアに XNUMX 組、ニューヨークに XNUMX 組です。
だから私は地図のいたるところにいます。 そして、人々はいつも「どうして自分にそんなことをするの? アベンジャーズを雇うのは大変じゃないですか?」 しかし、私が見つけたのは、季節性と戦うために全国で多様化するのが好きだということです. そして、これはポートフォリオ アーキテクチャについてもよく話していることです。 しかし、私にとっては、さまざまな性格の短期レンタルの多くをずらしてきたので、特定の月に本当に傷つくことはありません.
良い例を挙げましょう。 海の家を買ってXNUMX月に閉店したら、XNUMX月からXNUMX月にかけてつぶすので天才気分になります。 あなたは次のようになるでしょう。 私はこの家でXNUMX万ドルを稼ぐつもりです。」 そして、XNUMX 月がくると、「ああ、私は一文無しでお金を貯めていなかった」と思いますよね?
したがって、これに対抗するには、たとえば、ビーチ マーケットは非常に季節的であり、XNUMX 年のうち XNUMX か月しか潰れないことを理解する必要があります。 つまり、別の物件を手に入れるつもりなら、おそらく別のビーチの物件をやりたくないでしょう。さもなければ、XNUMX 年のうち XNUMX か月しかお金を稼げないでしょう。 したがって、あなたがやりたいことは、他のXNUMXか月とずらして、おそらくXNUMX年のうちXNUMXか月間、実際にキャッシュフローを生み出している別の物件を見つけて、常にお金が入ってくるようにすることです.
そして、これは私が実際に具体的に経験したことです。良い意味で…または、スコッツデールのプロパティのように、本当に良い方法でそれを学びました。 私たちは砂漠にある 6,000 平方フィートの邸宅を購入し、スコッツデールに誰も行かない 17,500 月に閉鎖しました。 そして基本的に35月からXNUMX月まではコオロギとは言いませんが、XNUMX月は大丈夫で、XNUMX月は少し遅かったです。 そして、ああ、これに備えていない他の誰かがXNUMXドルの住宅ローンの支払いに踏み込んだとしたら、彼らは傷つくでしょう. 彼らは、「なんてこった、倒産するつもりだ」と言っていました。 しかし、私の XNUMX ユニットの残りは基本的にそれを押しつぶすので、それらはすべて XNUMX 年を通してずれています。大したことではありませんでした。
そして今、7,000 月に入り、予約が半分になりました。昨日、7,000 月の 1500 日間で 2,200 ドルの予約がありました。XNUMX ドルの予約です。 そして、それは入ってきたものの XNUMX つにすぎません。そして今、XNUMX 月には、XNUMX 泊あたり XNUMX ドルから XNUMX ドルの料金を請求しています。 そして今では、「ああ、大丈夫。 うんすごい。 XNUMX 年のうち XNUMX か月間住宅ローンの支払いを食いつぶさないように、繁忙期に高級物件を購入することを忘れないでください。」 しかし、あなたと私がその嵐を乗り切ることができたのは、私たちが比較的多様なポートフォリオを持っていたからです。
デイビッド:
これは、ポートフォリオ アーキテクチャの非常に良い例です。 短期レンタルには季節性があります。 そして、それはメンタルゲームのために重要です. そして、あなたが言ったように、多くの人がレンタルから得たお金を使っています。なぜなら、レンタルは W2 収入に取って代わり、あなたは W2 収入を使うからです。 では、不動産からの不労所得を使ってみませんか?
問題は、従来のレンタルにあり、個人の財政を管理する方法と非常によく似ています。 したがって、毎月またはXNUMX週間ごとに支払いが行われます。 そしてあなたは、「私は月に X の金額を稼いでいる」と言います。 次に、請求書はすべて毎月のものに設定されます。 「私は毎月これだけ多くの請求書を支払っているので、XNUMX か月に基づいて予算を立てることができます。」 テナントが毎月同じ家賃を支払っている場合、毎月住宅ローンの支払いを行っているため、これは非常にうまく適合します。
ええと、短期レンタルは、XNUMX か月で何を稼ぐかを確認できないため、このすべてを台無しにします。 毎月同じとは限らないため、彼らが XNUMX 年で何を作るかを調べます。 それで、あなたがお金を使うなら、ああ、あなたが言ったように、あなたがそれをクラッシュさせていると思って、あなたは素晴らしいことをしていると思って、不意を突かれるのはとても簡単です。そうではないか、必要以上にお金を使っています。 あなたは、お金が入ってくるので、実際には起こる必要のないことのために、不動産への高価な旅行を正当化しています。そして、冬の数ヶ月に当たると、本当に悪くなり、お金を失い、今、あなたは本当に感じています.悪い。 あなたが言ったように、あなたが言ったように、あなたの感情はタンクになっています.一方を他方を相殺することができれば、実際にはそれらの巨大なスパイク、上昇、巨大なスパイクは決してありません.
スコッツデールの邸宅がポートフォリオアーキテクチャの意味でうまくいったと私が思うもう18つの方法は、最初に購入したときに多くのお金を稼ぐつもりはないことを知っていたことです. 多かれ少なかれ、最初の 24 ~ XNUMX か月をなんとかしようと計画していたと思います。 そして、その一部は、準備を整えるために物件に多額のお金を投じなければならなかったためです。 また、何がうまくいかないのか分からないこともわかっていました。 新しい市場を見つけなければなりません。
これは、既存のポートフォリオがキャッシュ フローがしっかりしている場合に行うことができます。 これがあなたが購入している唯一の不動産である場合、これがあなたのポートフォリオに入る唯一のものである場合、あなたは大量のお金を持っていない場合、あなたはその不動産を失うことになります. また、長期的な視野でこの家を購入しました。
私たちは、「土地を購入した場合に土地自体にかかる費用よりも安い価格で、このすべてを購入しています。」 わかりましたが、今後 10 年から 10 年はその価値に気付くことはないでしょう。 これは、私たちがスコッツデールを長期的に本当に気に入っていること、そこに移動する人々のタイプ、経済が設定されていることを知っている地域でした. 市場は信じられないほどうまくいくと私たちは考えていますが、今かろうじて稼いでいるのであれば、2年後に現金化する余裕はありません. 「WXNUMXの仕事を辞めたいのですが、これを買うのはひどい家だったでしょう。」 それで、私たちができた理由は-
ロブ:
買った時、買った月にね。
デイビッド:
しかし、人々がスコッツデールを訪れたときに購入したとしても、私たちはまだ… プールヒーターのように、交換する必要があり、給湯器が故障し、スポーツコートを行う必要があります。 新しいエリアでこれほど大きな家を購入するときは、計画していなかった数十万ドルの穴に足を踏み入れることができます。 これができたのは、これまでに購入したものが非常にうまく機能していたため、基本的に将来的に莫大な利益を得ることができたからです. これは、コートのポケットに 10 ドルを入れて、XNUMX 年後に戻ってきて、それが XNUMX 万ドルであることがわかるようなものです。 みたいな状況です。 しかし、生活するお金がなければ、そのコートのポケットに XNUMX ドルを入れることはできません。
ロブ:
ええ、ええ、確かに。 うん。 そして、私たちがそれを購入した時期を言うとき、私は7,000月ではなく10,000月に購入したという意味でした. だから今、私は「ああ、ねえ、私たちは頭がいい。 私たちを見て。 この 3 ドルの予約か、この XNUMX ドルの予約を見てください」そして今、人々はイベントやあらゆる種類のものについて私たちに連絡しています. それはほんの少しのゆっくりした流れです。 しかし、あなたが言ったように、私たちはそれに応じてポートフォリオを計画しました。 どんな種類の道路の隆起にも実際に耐える能力がない限り、私は誰にもXNUMX万ドルの不動産を購入するように言うことは決してありません. しかし、たるみを補うことができるポートフォリオを持つことの経済的側面だけでもあります。
デイビッド:
また、中西部で 40,000 ドルの住宅を 700 戸所有するまで購入し続けるように誰にも言わないでしょう。 それもうまくいきませんよね? このように、不動産投資がどのように変化すべきかについては進展があります。 補助輪や三輪車から始めて補助輪に乗り、次に自転車に乗り、学習しながら資産クラスを移動していきます。 ポートフォリオを構築する際にこのことを心に留めておくことは、これから訪れる人生の嵐を乗り切るのに役立ちます。
ロブ:
それは本当です。 そして、あなたは不動産を台無しにしたとだけ言わせてください… これはどう言えばいいですか? あなたは私のためにこれを台無しにしました。 それが仕事です。 10万ドルの家を買いに行きなさい。」 そして、私は「うーん」のようでした。 そして、私たちはそれを購入しましたが、「ああ、300,000万ドルの家はもう買わないほうがいい」と思いました。 そして今、私はしません。
今では、これらの取引が私のデスクに常に出くわしているのを見ているようで、それらはお得な情報ですが、あなたから学んだように、これらのワンジーを購入し続けることはスケーラブルではありません. そして今、私はより大きなシナリオで取るスイングについて非常に選択的です. 今、私は一度に 50 のドアを作ろうとしているか、贅沢な物件を作ろうとしているか、自分の時間にとってより意味のあることをしようとしています。 ですから、その両端に感謝します。 私のためにそれを台無しにしてくれてありがとう、そして私を変えてくれてありがとう。
デイビッド:
あなたは猫であり、ネズミを狩っていて、それらのネズミから必要なカロリーをすべて得ていました。 しかし友よ、あなたはライオンに成長し、あなたの体格のライオンにはねずみはふさわしくなくなり、あなたはガゼルを追いかけています。
ロブ:
デビッド、ポートフォリオ アーキテクチャに関しては、不動産ポートフォリオを実際に組み立てるための柱や基準をいくつか教えていただけますか?
デイビッド:
うん。 ポートフォリオ全体を見るとき、ある種のバランスを作るために私が試したいことが 3 つあります。これらはすべて、実際に享受できる持続可能な富を築くための方法だからです。 これは、何を投げつけられても立ち向かう金融要塞のような建物の形ですが、XNUMXD プリントされた家はすぐに投げ出してすばやく拡大できますが、最初の嵐が来ると倒壊します。
XNUMXつ目はエクイティです。 そのポートフォリオには多くのエネルギーが必要です。 あなたが言ったように、ロブ、あなたが困難な時期に来たら、それを引き出すことができます. これは、ポートフォリオの大きな利点です。 不動産を長期的に保有することで、あなたは自分の資産を通じて最大の富を築くことができます。 ですから、それはあなたが考えたい最初のことのXNUMXつです。
次にキャッシュフローです。 収入を補うためだけでなく、資産を長期間維持できるようにするためにも、キャッシュフローが必要です。 キャッシュフローは、すぐにエクイティに足を踏み入れない限り、その支払いを確実に行う方法であり、エクイティを発生させることさえできるからです。
次に流動性です。 それはポートフォリオだけでなく、あなたの人生にもあります。 備蓄が必要です。 それは流動性の一形態であり、利用できるお金です。 退職金制度から借りることはできますか. 敷地内にHELOCを設置していますか? ピンチのとき、いい機会があれば、すぐに新しい物件を手に入れたり、うまくいかなかったところを直したり、物件を改善したりできるお金はありますか? 、それは全体としてあなたのポートフォリオの最良の状態にありますか?
次に持ちやすさです。 所有するのが嫌なら、成功する大きなポートフォリオを構築することはできません。 40 の短期レンタルがあり、すべてを自分で管理している場合、所有の容易さはありません。 それはあなたが楽しむものではありません。 ひどい地域の物件を購入している場合、たとえ高額の取引があったとしても、それを所有することを嫌うようになり、大きく成長することはできません. あなたはそのエクイティやキャッシュフローを手に入れることはできません。 そのため、ポートフォリオに少数の問題児を含めることができます。 価値がある場合もありますが、ポートフォリオの大部分が所有したくないものであるとは限りません。
そして、あなたはそれを構築するときに考慮する必要があります。 そして最後はスケーラビリティです。 スケーリングを継続し、継続できる方法でこれを行っていますか? 10ドルの家を何度も何度も購入していますか? ポッドキャストで「ああ、投資家からお金を借りることができます」と言うと、それは素晴らしいことです。 そして、すべての部品がどこに向かうのか、全体の組織図を作成します。これは、エンジニアにとって素晴らしい音であり、エンジニアは「うまくいきました」と言うようなものです。 でも、描いたばかりの芝居を実際にやってみると、自分にはそれをやる技術がないとか、理論通りにうまくいかないことに気づきます。
したがって、スケーラビリティはポートフォリオ全体の非常に重要な部分です。 多くの場合、それは、他の XNUMX つの要件が満たされている限り、スケーリングが難しすぎる一部のプロパティを間引いて、より簡単なプロパティに置き換えるか、ある資産クラスから別の資産クラスに移動することを意味します。
ロブ:
ええ、ええ、ええ。 つまり、私たちが本当に探しているのは、実際には XNUMX つの側面に入るのではなく、さまざまなもののバランスであるように思えますが、それは理にかなっています。 どのように多様化しているのかと聞かれ、「そうですね、場所を多様化しています」と答えましたが、ポートフォリオを構築するときに多様化する唯一の方法ではありません。 実際、短期レンタル プラットフォームにもリストしているユニットの種類を多様化しています。
ええ、アリゾナ、テキサス、カリフォルニア、ニューヨークに彼らを持っています。 しかし、私はただ楽しみたいだけの本当にクールなユニットも持っています。 そして、見た目がかっこいいという理由だけでユニットを購入することもあります。 だから私には小さな家があり、パオがあり、エアストリームがあり、シャレーがあり、キャビンがあり、ミッドセンチュリーのモダンなキャビンがあり、コンドミニアムがあります。すべてを少し手に入れました。
そして、それは本当に、さまざまなタイプの聴衆すべてにアピールしたいからです. そうすれば、何かがトレンディかどうか、またはそれがそれほど暑くないかどうかがわかります。たとえば、小さな家のように、人々は常にそれらを愛しています. 人々は、今年のように、ここ XNUMX 年か XNUMX 年はタイニーハウスに住みたがらない。 さて、私はそのすべてを満たすために、これらの他のタイプのプロパティをすべて持っています。 ですから、私は常に、自分が作成している実際のタイプのリストと、人々に提供している経験のポートフォリオのバランスを探しています.
デイビッド:
それでおしまい。 そう思っているはずです。 そして、市場ですべてがうまくいっているとき、私たちは多様化について考えません。 何か問題が発生した場合のことは考えません。 私たちは、私たちが行っていることをスケールするための最も簡単で、最速で、楽しい方法は何かを考えています。 それが、自分でツリーハウスを作る方法です。 それらを本当にすばやく構築できます。 数時間で樹上の家を建てることができますが、時の試練に耐えられる要塞を構築する方法ではありません。
ロブ:
さて、私はテネシー州ガトリンバーグにあるツリーハウス ビレッジに約 XNUMX 年半取り組んできましたが、今日その最新情報を入手しました。 そして、実際には、私たちはXNUMXか月ほどで着工していると思います.XNUMXつのドームツリーハウスが空中にあると思います.ツリーハウスのかなり標準的なものであり、小さな家、小さなフレームのツリーハウスも. そして、それは私がどのように多様化しているかにも当てはまります。 もっとユニークな滞在をしたい。 しかし、そうですね、ポートフォリオ アーキテクチャのパラメーターを理解するために、聴衆のために要約したいと思います。 エクイティ、キャッシュ フロー、流動性、所有のしやすさ、スケーラビリティを備えています。 見逃しましたか? そして、これらXNUMXつのことで、私たちはバランスを取りたいと思っています.
デイビッド:
それでおしまい。 そして、あなたはそれを望んでいます…だから、それらのそれぞれが他の弱点を補うべきです.
ロブ:
わかりました、すごい。 うーん、これは本当に良かったです。 残念ながら、これの前半で多くの亀裂が生じたため、別の部分を提供する予定です…後悔はしていません。興奮しています。
デイビッド:
いいえ、XNUMX回のショーです。
ロブ:
ええ、私たちはこのパート 0 を提供しています。ここでは、もっとジューシーで、おそらく深遠な質問にさえ入ります。 私たちがビジネスで経験している実際の課題は何ですか?いくつかの落とし穴はありますか? 明日、実際にすべてを失うとしたら、ゼロからポートフォリオを再構築するにはどうすればよいでしょうか? それは、BiggerPockets の次のエピソードになります。 まだ答えがあるかどうかわからないので、とても興奮していますが、すぐに答えがわかるでしょう。
デイビッド:
とても楽しいはずです。 これらの「最初からやり直したらどうしますか」という質問は、いつも私のお気に入りの XNUMX つです。
ロブ:
それは、あなたが深遠な天才システムを持っているときはいつでもそうです. そして、私は「うーん。 私の答えがそのようなものではないことはわかっています。」 それは良い。 [聞こえない 00:52:49]…
デイビッド:
それが私がジャークだから[inaudible 00:52:50] XNUMX番目にする理由です。
ロブ:
分かった分かった。
デイビッド:
わかった。 ありがとう、ロブ。 ここで共有してくださったいくつかの洞察に感謝します。また、本当に良い質問もいくつかしていただき、ありがとうございました。 いい質問がなかったら、いい答えは返ってきません。
リスナーの皆さん、不動産で起こりうること、実際に起こってしまうこと、およびそのリスクを軽減するために私たちが行っていることについて、このエピソードをお楽しみいただけたでしょうか。 次のショーでは、賢明な投資家はすべてがうまくいくように準備していないため、物事がうまくいかないことに備えるために最初からやり直した場合に何をするかについて説明します。 彼らは、物事がうまくいかない場合にどうするかについて計画を立て、それに応じて準備します。
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- 流動性と 手持ちの現金の量/問題が発生したときに展開する準備ができている
- すべての不動産投資家がすべき理由 「一文無しの億万長者」を目指して
- 不動産の多様化 複数の市場でレンタルを所有する理由
- ポートフォリオ アーキテクチャの XNUMX つの要素 すべての投資家が注意を払わなければならないこと
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