あなたの 住宅資産 かもしれない 早期退職の秘訣. 全国に非常に多くの住宅所有者と賃貸物件の投資家がいる 何十万ものホームエクイティに座っている、「もしあなたが この閉じ込められた株式を使用して富を築きました?」 また、ほとんどの住宅所有者は、主要な住居を売却したり、より高い住宅ローン金利に借り換えたり、高額な HELOC を利用するリスクを冒したりすることを望んでいませんが、 賃貸物件の所有者は、膨大な株式ポジションを利用してアップグレードするのに最適な立場にあります。 より大きく、より良い投資へ。 私たちがもたらした クリス・ロペス、デンバーを拠点とする投資家およびエージェントが説明します。
クリスはできました かなりの規模を構築する 不動産ポートフォリオ かなり早く、しかし、彼でさえ、少し遅れて開始することを認めています。 キャリアのほとんどをインターネット マーケターからデイ トレーダーに転向した後、Chris はすべてを捨てて、投資家に優しいエージェントおよび投資家として不動産に真っ向から立ち向かいました。 そして、デンバーの投資家として、彼はほんの数年前に購入した家を見てきました 値が爆発する、そして他の多くの投資家も同じように感じています。 つまり、オースティン、ボイジー、ローリー、フェニックス、またはその他の場所にいる場合 不動産ブーム市場、あなたは触れることができない富の山に座っているように見えるかもしれません. しかし、あなたは間違っているでしょう。
このエピソードでは、Chris がウォークスルーします。 住宅所有者と不動産投資家が「閉じ込められた」株式を解き放つ方法 彼らの家で。 彼は通り抜ける いつ購入、販売、または修理するか そしてその使い方 BiggerPockets 賃貸物件計算機 最善の手を決める。 クリスは、すべての物件を売却/アップグレードする価値があるわけではないことを知っていますが、 いくつかの精彩を欠いた物件を取引する キャッシュフローのあるものについては、 退職後の目標を何年も早く達成、より多くのお金が入り、ストレスが減ります。 だから、あなたの家の資産を解き放ちたいと思っています。 ~への道を加速する 早期退職? くっつき回る!
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ミンディ:
BiggerPockets Money ポッドキャストへようこそ。Chris Lopez にインタビューし、家に詰まった株式をどうするかについて話します。
クリス:
ですから、いつも「ねえ、あなたの目標は何ですか?」ということになると思います。 すべての不動産は目標を達成するための手段であるため、目標が何であるかについて現実的に考えてください。 ですから、人々がこの新しい問題を再評価するのはとても良いことだと思います。 そして、彼らが問題を再評価している間、市場はまた、あなたの目標が現在どのようなものであり、どのように進化してきたかについても検討します. それが北極星に行くべき場所を与え、適切な決定を下すのに役立つからです。
ミンディ:
こんにちは。 こんにちは。 こんにちは。 私の名前はミンディ・ジェンセンです。いつものように、私と一緒にいるのは、彼のお金に対する心と彼のお金に対する心の共同ホストであるスコット・トレンチです。
スコット:
素晴らしい。 私の悪名高い共同ホストからのなんて素晴らしい紹介でしょう。
ミンディ:
それがスヌープです。 スコットと私は、経済的自立への不安を軽減するためにここにいます。 それがノトーリアスBIGだと本当に思ったのですか? 大丈夫。 それはさらに良かったです。 スコットと私がここにいるのは、経済的自立の恐ろしさを軽減し、他人のためだけのものではないようにするためです。 いつ、どこから始めても、経済的自由は誰にとっても達成可能であると信じているため、すべてのお金の物語を紹介します.
スコット:
それは正しい。 早期退職して世界中を旅したい、不動産などの資産に大規模な投資を続けたい、自分のビジネスを始めたい、またはすでに構築された不動産ポートフォリオを再評価したい場合でも、財務目標を達成するのに役立ちますお金を手に入れて、夢に向かって自分を立ち上げることができます。
ミンディ:
スコット、今日はクリス・ロペスと話すことができてとても興奮しています。 彼は地元のデンバーの投資家であり、エージェントでもあります。私たちは、あなたの家に残っているすべての株式をどうするかについて、彼と話し合うつもりです。 しかし、その前に、BiggerPockets Money Podcast に Money Moment と呼ばれる新しいセグメントがあり、そこでは、金融の旅に役立つマネーハック、ヒント、またはトリックを共有します. 今日のお金の瞬間は、貯蓄が苦手な方は貯蓄はしごを使ってください。 ここで、AirPods やスパ XNUMX 日などの報酬を選択し、アイテムの価格にその価値の XNUMX ~ XNUMX 倍を掛けます。 その節約目標とアイテムのコストを達成したら、自分に報酬を与えます. そのアイテムを取得します。 その後、より高価なアイテムを選択して、プロセスを最初からやり直します。 私たちにお金のヒントがある場合は、電子メールで共有してください
スコット:
また、思い出として、ショーに来てお金の話を共有したり、ファイナンスフライデーのエピソードにゲストとして参加したりするゲストを常に探しています. 興味がある場合は、bigpockets.com/guest または big pocket.com/financereview からお申し込みください。
ミンディ:
クリスを連れてくる前に、ちょっと休憩しましょう。
そして、私たちは戻ってきました。 Chris Lopez は、デンバーの不動産業者兼投資家です。 彼は BiggerPockets YouTube チャンネルで見ることができ、Envision Advisors の創設者でもあります。 クリス、BiggerPockets Money ポッドキャストへようこそ。
クリス:
ねえ、ミンディ。 私はここにいることに興奮しており、お金やショップについて話す準備ができています.
ミンディ:
さて、今日は不動産のお話です。 クリス、あなた自身について、そしてあなたの専門分野について少し教えてください。
クリス:
ですから、多くの人と同じように、不動産業者や不動産投資家になることは、私の最初のキャリアではありませんでした。 私は最近 40 歳になり、約 20 年前に人生で 30 回目の活動を始める準備ができていました。 これは、多くのインターネット マーケティングと、株式市場と外国為替市場での多くのデイ トレードであった、私の最初のビジネスからの移行でした。 簡単に言えば、私はインターネット マーケティングで多くのことを学び、そこで多くの成功を収めました。 そして、ほとんどの人がそうであるように、私はデイトレードと外国為替取引でひどいことをしました. それで、私は気づきました。 不動産は XNUMX 歳のときに行きたかった場所ですが、リソースもお金もありませんでした。 でも今はXNUMX代前半。 私は経験を積み、お金を稼ぎ、さらに多くの経験を積みました。 私はそこに出て、それを始めることができます。」
その時、私は自分のビジネスに新しい収入源が必要だったので、キャリアを不動産に向けることに決めました。また、不動産投資にも参入したかったのです。 ですから、私は自分の興味とキャリアを長期的な退職後の目標や投資の目標と融合させることができればできるほど、より良いものになると強く信じています。 それで私は修正と反転を行い、お金を稼ぎましたが、それが嫌いでした。 卸してみた。 それは私のためではありませんでした。 しかし、そこに行って不動産業者と話し、そこに行って不動産取引を始めたとき、私は気づきました。 不動産エージェントの世界には、外に出てエージェントになり、人々が外に出て私がやりたいことをするのを助ける大きなチャンスがあります。」 これは、修正して反転したり、短期のお金の卸売りを行ったりすることではありませんが、今後20年間で引退の目標を達成できるように、そこに出て投資する方法です.
そこで、インターネット マーケティングのスキルを活かして、不動産業者になりました。 自分のビジネスを構築し、自分の名前を広め、エンジニアリング リードを開始するためです。 そして、デンバーの地元の人々が不動産に投資するのを助けるニッチな仕事をしました. そのため、私はデンバーの地域と、長期的な不動産投資の考え方と傾向に非常に焦点を当ててきました。 それで、それは私たちを現在に導きます。
スコット:
うん。 ですから、デンバーの不動産投資家 (私も含めて、おそらくあなたも含めて) の課題の 10 つは、Chris と Mindy もあなたも含めて、過去 XNUMX 年間、ここの不動産への投資を本当にうまく行ってきたことです。 資産価値が大幅に上がりました。 XNUMX 年、XNUMX 年、XNUMX 年、XNUMX 年前に不動産を購入した場合、その価値は XNUMX 倍、またはほぼ倍になっている可能性があります。 いくつかの物件でキャッシュアウトのリファイナンスを行った可能性があります。 私は個人的に、株式の山の上に座っていて、立ち往生していると感じています。 この問題が発生してとてもうれしいです。 私はこの問題について不平を言っているわけではありませんが、行き詰まっています。 右?
不動産を売却した場合、その利益に対して税金を支払わなければならないからです。 私は住宅ローンを完済しなければなりません。そして、この現金を何か別の意味のあることに再配分しなければなりません。 たとえば、1031 エクスチェンジなしで別の物件を購入した場合、3% の住宅ローンを 5 または 6% の住宅ローンに交換することになります。 私が1031交換するなら、私は同じことをしています。 住宅ローンを交換する必要があります。 借り換えをキャッシュアウトして現金を引き出す場合、同じ取引です。 低金利でスワップしています。 ですから、この金利上昇の問題は、投資を行ってきた私たちにとって本当に興味深い問題を生み出したと思います。 そして、その株式にアクセスすることについてあなたの考えは何ですか、そして投資家はこの良い問題にどのように対処しますか?
クリス:
ええ、それはそれから始める方法です。 それは大きな問題です。 これは世界で最初に成功した問題であり、デンバー、オースティン、ソルトレイクシティなど、過去 7 年間で評価が高まった多くの市場で、この問題が発生しています。 本質的には、誰かが数年前に 8、9、40% のキャップ レートで物件を購入したということです。 とても良いレンタルです。 早送りすると、賃料は 50、4% 上昇しました。 値が 5 倍または 800 倍になりました。 そのため、現在、キャップレートは圧縮されています。 現在、キャップレートは 1,200% と 200,000% です。 そして、経験則として、通常、キャップレートが低いほど、レンタルは悪くなります。 ですから、こう言う人にとって、この興味深い課題が生じます。 ここデンバーでは、一戸建ての賃貸料が月額 3.25 ドルから 800,000 ドル割引になります。 住宅ローンの残高は XNUMX% で XNUMX ドル残っていますが、私の財産は XNUMX ドルの価値があります。」 そして、スコット、「あなたは何をしますか?」に関してあなたが提示したすべてのポイントです。
ですから、まず一歩下がって、自分の目標が何であるかを全体的に把握することが非常に重要だと思います。私自身を例に挙げます。 独身の頃から不動産を買い始めました。 さて、私は結婚し、新しいビジネスを持ち、小さな子供が XNUMX 人います。 私の人生は劇的に変わりました。 そのため、私の目標が変わり、不動産投資に費やす時間も変わりました。 外に出て壁に絵を描くのではなく、子供たちと一緒に過ごしたいです。 ですから、いつも「ねえ、あなたの目標は何ですか?」ということになると思います。 すべての不動産は目標を達成するための手段であるため、目標が何であるかについて現実的に考えてください。 ですから、人々がこの新しい問題を再評価するのはとても良いことだと思います。 そして、彼らが問題を再評価している間、市場は、あなたの目標が現在何であり、どのように進化したかについても評価します. それが北極星に行くべき場所を与え、適切な決定を下すのに役立つからです。
そして、つまり、多くの場合、公平性に関しては、人々にとって正しい答えも間違った答えもありません。 まず、「これを売ったら、税金はどうなるの?」と考えることが非常に重要だと思います。 つまり、家がハッキングされました。 スコット、家がハッキングされた。 多くの BiggerPockets リスナーが House をハッキングしています。 不動産を売却できる機会があり、200 年のうち 300,000 年はキャピタルゲイン除外期間にある場合は、3 ドルで購入するのに本当に良い時期かもしれません。 、$3 のエクイティをテーブルから外します。 アンクルサムからの贈り物を受け取って、一緒に走りましょう。 現在、大多数の人々はそのキャピタルゲイン除外にアクセスできません。 そして、人々は「まあ、10% の金利をやめたくない」ということに固執します。 ええ、そうです。しかし、私はその XNUMX つの指標だけを見るつもりはありません。 その XNUMX% を保持することで、金利を節約しながら、ここで XNUMX ドルを節約するシナリオがたくさんあるからです。 しかし、レバレッジとより良いキャップレートのプロパティで再展開しないことで、実際にはここでXNUMXドルの富の創造を逃しています.
したがって、実際には複数のシナリオを何度も実行することになります。 ねえ、あなたの目標が何であるかを理解してください。 そして、「その物件で何ができる? 実際にシナリオを実行させてください。 返済するべきでしょうか?」 多くの人にとって、それは正しい答えではありません。 退職後の目標のために、より多くの資産を蓄積する必要がある場合、資産を完済してもそこにたどり着けないからです。
スコット:
ここで簡単に質問してもいいですか? あなたは、私の不動産からより高いキャップレートの不動産にエクイティを再配分することは良い考えだとおっしゃいました。 しかし、私はここデンバーの投資家であり、まったく傲慢です。 そして、ここで最高の賃貸物件、キャッシュフローの賃貸物件をいくつか購入したと思いますが、ここデンバーの別の物件のキャップレートが私が所有する物件よりも高くなるとは確信していません. これでかなり良いポートフォリオを構築できたと思います。 この場合、たとえば州外に出て、別の物件に行くことをお勧めしますか? 多くの投資家が、自分のポートフォリオのキャップレートが合理的であり、少なくとも自分の不動産の状態については、自分の地域でより優れたキャッシュフロー型の投資の XNUMX つであると感じているのではないでしょうか。
クリス:
あなたの物件の XNUMX つであるボールパークのキャップレートはいくらですか?
スコット:
もちろん。 私は家賃と価格の比率を経験則として使用していますが、それは0.65の範囲の家賃と価値だと思います.
クリス:
だから何? では、キャップレートは5~6%でしょうか。
スコット:
もちろん、私たちが親切であれば。 うん。
クリス:
まあ、つまり、大丈夫です。 つまり、つまり-
スコット:
そして、それはデンバーにとって高いです。
クリス:
うん。
スコット:
うん。
クリス:
ですから、多くの人が何度も購入しています… 特にここデンバーでは。 不動産の現在の評価額に依存するため、極端なシナリオを使用します。 多くの人が「ああ、この物件を9年前に購入した」と間違えます。 素晴らしい。 それはもう問題ではありません。 キャップレート4%の物件を購入しました。 今日の数字を使わなければなりません。 したがって、私が行ったすべての分析からの経験則は、キャップレートが 4% を下回っている場合、PM 料金を伴うキャップレートが 1031% を下回っている場合、多くの場合、売却して再配置するか、または 4 です。キャップ レートが XNUMX% を超えている場合は、多くの場合、再構築して再デプロイする必要があります。
現在、金利が上昇し、状況は変化しています。 スプレッドは厳しいですが、4% のキャップ レートがしきい値であることがわかりました。 そして、多くの場合、「ねえ、人々はキャップレート3.5%の物件を持っている」というようなものです。 彼らは、デンバーで非常に評価の高い地域であるスローンズ レイクに物件を購入したためです。 キャップレート3.5%の物件を売却します。 そして、「レバレッジの増加に加えて、キャップレートを約 1.5 ~ 2% 引き上げる必要があります」と言うでしょう。 したがって、より高いキャップレート、より高いレバレッジが、その取引で価値のあるものにするための鍵です。
ミンディ:
わかった。 私は常に BiggerPockets フォーラムに参加しています。biggerpockets.com/forums でそれらを見つけることができます。経験豊富な投資家でさえ、キャップ レートの概念が混乱していることに気づきました。 おそらく非常に混乱していると思われる、聞いている人が理解できるように、あなたが話していることを説明できますか?
クリス:
それを育ててくれてありがとう。 したがって、キャップレートは基本的に、純営業利益を家の現在の価値で割ったものです。 つまり、あなたはあなたの家賃を取るということです。 すべての運用データを差し引きます。 つまり、基本的には、住宅ローンの支払い以外のすべてです。 PM、修理とメンテナンス、税金、保険、HOA 料金、造園、何でも。 これにより、純営業利益が得られます。これは、その物件のパフォーマンスを評価する別の方法にすぎません。 私は個人的に、キャップレートを行っています。 それは私にとってはうまくいきました。また、借金があるかどうかにかかわらず、それは良いことです. これは、プロパティがどのように機能するかを大まかに理解するための方法です。 多くの人がGRM、またはグロスレート乗数、キャップレートを使用していることを知っています. 非常によく似たコンセプトですが、少しだけ高度でニュアンスがあります。 しかし、ハイレベルな会話や嗅覚テストには非常に良い方法だと思います。 「へー、これは良さそうですね」 または、「ねえ、あなたは4%のキャップレートの物件を手に入れました。 ここにあなたができるいくつかの高レベルのものがあります。」
スコット:
それで、私は一種の GRM の概念を使用していました。 家賃と価格の比率は、私の物件のキャッシュフローを考えるための GRM の逆です。 あなたはキャップレートを言っています。 キャップレートはより良いです。 キャップレートを使用する必要があります。 しかし、私はそれを最高レベルの家賃対価格比として見ていますが、そのように簡単に考えることができます. とにかく、つまり、多くの投資家が特にデンバーで所有していることに気付く可能性のある、現在4またはそれ以下の範囲にある低キャップレートの不動産は、市場の6または7%のキャップレート。 そして、これは、レバレッジの方法と仮定に応じて、リターンを倍増させる可能性があります.
だから、そこにはたくさんの警告があります。 しかし、これらのプロパティの 4 つを使用すると、最適に展開されない可能性があります。 どのように正当化すればよいでしょうか… あなたがいる目的地にたどり着くには、非常に多くの仮定をしなければならず、非常に多くのことを信じなければなりません。 私の感謝はこのレベルになると信じなければなりません。 現在抱えている借金の金利と、新しい不動産を取得する予定の借金の金利の違いを理解しなければなりません。 これらすべてのプットとテイクに頭を悩ませるにはどうすればよいでしょうか。高利回り物件」とは?
クリス:
電卓とスプレッドシートに目を向けます。 つまり、本当に簡単なことは、つまり、BP 計算機を使用してレンタルスプレッドをプラグインすることです...レンタルスプレッドシート計算機を取り、今日のレンタルをプラグインします。 ただし、購入時に XNUMX 年間使用した数値は使用しないでください。 今日の数字を使用してください。 「ねぇ、今日の価値は? 今日の家賃は? 今日の運行データは?」 そして、あたかも今日物件を購入しているかのように引き受けます。 新しいテナントに署名したり、新しいリースに署名したり、借り換えたりするたびに、本質的にしばらくの間、物件を買い戻すことになるからです。 シナリオを見て、「ねえ、このプロパティは理にかなっていますか?」と尋ねます。 したがって、血圧計算機でそれを行うことができ、それがどのように機能するかを理解できます.
先週クライアントの物件を見ましたが、これは非常に一般的な例です。 彼らはデンバーで 300,000 ドルで物件を購入しました。 今では 650 の価値があります。彼らは 200,000 ドルの住宅ローン、3% の金利のローン、および 400 の株式を取得しました。 でもキャップレート3.5、3.6%の物件です。 素晴らしい。 計算機を接続して、それがどのように機能するかを確認してから、所有しているエクイティの量を計算してください。 この場合、400,000ドルとしましょう。 そして、いくつかの販売コスト、手数料について切り上げまたは切り捨てを行うだけです。 1031 を想定して、そのようないくつかのシナリオを再生します。 そして、「素晴らしい。 500,000 ドルの投資があれば、この別のキャップレートの物件を買いに行くつもりです。」 それはデンバーにあるかもしれませんし、あなたの地元の市場にあるかもしれませんし、州外かもしれません. 見ている物件が何であれ、プラグインしてみてください。
さて、私たちがよく目にするのは… また、これをデンバーの視点から見てみましょう。 その人はその物件を $650,000 で売ります。 彼らは不動産仲介手数料と成約手数料を支払います。 彼らは 1031 万ドル程度の場所を購入する予定です。 しかし、キャッシュフローを作るために、1.1% の金利で 35、40% の頭金が必要です。 そのため、多くの場合、そのシナリオでは、7% の値下げで売却し、キャップレートが 35 から 3.5 に上昇します。 つまり、かなり保守的でかなり現実的です。 彼らのキャッシュフローはほぼ同じままです。 しかし、彼らの総評価額は上昇し、純営業利益はしばしば 5.5 倍以上になります。 だから私はよくそれを見て、「これは未来のドルだ。 それは将来の価値です。」
そして、これは本当に、そこに行って付加価値のある物件を見つけたい人のための、より手間のかからない投資のためです. これは、「ねえ、私はただそこに行って、いくつかのプロパティを見て、資本を再配置したいだけです. 私は忙しい専門家です。 私は忙しい人です。」 そのタイプの速度については、資本を再配置することだけを考えているだけです。 そして、私が話している多くのクライアントにとって、私自身も含めて、私は今日、自分の財産で現金で生活していません. 私はそれを行う他の収入があり、私の賃貸料はすべて…私の退職です。 それは私の投資プールです。 だから、私はそこに大規模なキャッシュフローを必要としません。
さて、私は自分の物件をキャッシュフローにしたいと思っていますが、「ねえ、今日のキャッシュフローを増やしたいですか、それとも将来のキャッシュフローを増やすためにトレードアップしたいですか?」ということになります。 多くの場合、低キャップレートで高エクイティの不動産の非常に極端な例でさえ、10 年前ほど良くはありませんが、20 年、30 年、XNUMX 年とまだ理にかなっています。不動産投資のチェスゲーム。 そこであなたの質問に答えたのか、それとも水を濁らせたのかわかりません。
スコット:
いいえ、その通りだと思います。 そして、私はあなたの答えが大好きだと思います.bigpockets.com/calcの計算機のプラグインだったからだけではありません. しかし、それは「ねえ、それが答えです。この内容をスプレッドシートに入力して、いくつかの決定を下し、いくつかの仮定を立ててください。」 そこに含まれる重要な仮定のXNUMXつは、ほら、新しい物件を分析すると、頭金、家賃、キャッシュフローなどすべての基本的な数値を得ることができるということです。種類のもの。 うまくいけば、あなたが不動産投資家であれば、この種の仮定を行うことにかなり慣れていると思います。
しかし、この分析の鍵となるのは、新しい不動産にかかる負債の金利と、今後30年間の家賃の伸びと価格の伸びに対する評価率であり、特にそれと次の数年で。 長期的に考えるなら30年、短期的に考えるならもっと短い期間です。 それは本当に重要で、本当に面白いと思います。 人々は、評価が非常に高くなると信じていない場合、再配置戦略が犠牲になる可能性があることに気付くと思います. それはかなり重要なことかもしれません。 しかし、今後数年間の感謝を信じて、3、4、5%の感謝の数字を入れることができれば、あなたが言っていることは本当にうまくいくでしょう. クリス、あなたの経験では、それはおおむね正確ですか?
クリス:
はい、しかし、私は感謝の仮定を押し戻さなければなりません. だから、あなたは正しいです。 つまり、6%、8%、10% の評価を引き受けることはお勧めしません。 何年も前はお勧めしませんでした。 私は過去の平均で 3 ~ 5% を引き受けています。 さて、次の 3.5 年か 5.5 年は、「ねえ、少なくともデンバーではおそらくフラットになるでしょう。 私たちはポイントを与えるかもしれませんし、主張するかもしれません。 もっと重要なことがあると思います…あなたが正しいからです。 ばかげた思い込みをすると、うまくいきません。 しかし、別の物件を購入する場合でも、デンバーで売却し、デンバーでキャップレートが XNUMX から XNUMX の物件を購入するとします。 実際にそこで実際の引受を行っている場合は、純粋な富の経験または富の構築の経験から得た方が、依然としてキャップレートが高いため、より良い結果が得られます。
現在、それが上昇するか、家賃がより速く上昇する場合、それは上にある大きくて太いチェリーであり、収益が増加します. しかし、評価と家賃の伸びが比較的横ばいであったとしても、それはほとんどの国で3年か3年続くと思います。または、多くの地域で-0から+1になるでしょう。 、それはまだ非常に理にかなっていて、長期的な富の構築において正しい動きである可能性があります. ですから、感謝はそれを成功させたり壊したりすることはありません。 来年か 3 年は非常に控えめに 4 ~ XNUMX% で引き受けますが、長期的にはおそらく XNUMX ~ XNUMX% に戻ります。
もう 1031 つのことは、チャンスに目を向けることです。 これはいくつかのことでした。なぜなら、私は人々がそこに出て、たくさんの計算で遊んでみることを勧めているからです. この場合、「ねえ、私はデンバーの投資家です。 デンバーで売り、デンバーで買う。」 そして、あなたはそれをあなたの市場で行います。 今、あなたはまた、「デンバーで売って、より良いキャップレートで州外を購入してください」と言います。 デンバーは何ですか? 現在、最も高価な非コスト都市だと思います。 したがって、キャッシュフローを見つけるのは非常に困難です。 だから、「ねえ、これを買ったら」と引き受けてください。 それから私は、次のような非常に多くの引受契約を結びました。 それを売って、デラウェア州の彫像信託である DST に転入したらどうなるでしょうか?」 ええ、あなたは税金でお金を節約します。 しかし、今後 5 年間で XNUMX% のリターンが得られるため、実際には長期的には損失を出し始めます。
「ねえ、実際にキャピタルゲインを支払っただけなら、400,000ドルで歩くべきですが、100,000ドルは別の場所に行く」というシナリオを実行しました。 しかし、私は 300,000 ドルを手に入れて、不動産に別の投資を行い、シンジケーションや別のビジネスに投資しました。 しかし、私は非常に高い IRR を得ることができます。 それらのキャピタルゲインを食べる価値があります。」 したがって、ここで推奨事項を提供することはありません。 私が言いたいのは、多くの人が多くの仮定のことをするということです。 では、what-if を実行し、スプレッドシートまたは BiggerPockets 電卓を使用して計算を実行します。 そして、その XNUMX つの計算機を使用して、あなたの財産、市場の財産、州外の場所、DST のすべてを計算できます。 パッシブ投資などを理解することができます。 「ねえ、それらの収益はどのようなものですか?そして、それらの税の結果はどのように見えますか?」 物事の全体像を把握します。
そして次のレベルは、実際にCPAについて話し合うことです。 税金の影響は? 多くの場合、私は自分の個人的な使用のために、減価償却またはキャピタルゲインの取得で所有するものを推定していることを知っているため、私の推測はあまり良くありません. そこで、公認会計士に相談しました。 そして、私はまた、「そうです、州外に行くことができ、キャップレートはより高く、より魅力的です. しかし今では、出張や市場での新しいネットワークの開発などの追加費用が必要になります。」 これは良くも悪くもありませんが、通常、これらの時間と費用は物件の引受には反映されません。 だから私は、たくさんのシナリオを実行してから、メトリクスを確認することを強く信じています。 そして、税金の影響も見て、「ねえ、この新しい戦略を実際に実行するには、どれくらいの帯域幅とお金が必要ですか?」 そして、シナリオの実行を楽しんでください。
ミンディ:
私はこのアドバイスがとても気に入っています。なぜなら、FOMO や現在市場が行っていることに巻き込まれるのは非常に簡単だからです。 あなたは不動産業者です。 昨年の春、みんなが買い占めていたのを覚えていますか? さもないと中に入ってしまいますが、そこは人々の回転ドアであり、あなたは負けるでしょう。 あなたは 1 件のオファーの 37 つです。 ですから、人々が本当に興奮しているのを見ることができます。 この春、これまで見てきた限りでは、またそのように見え始めています。 私たちは大きな金利を持っていないので、それほどではありません。 しかし、デンバー地域では、まだ非常に暑くなっています。 そのため、売りたくなるかもしれません。 「ああ、BiggerPockets Money ポッドキャストで Chris の話を聞いています。 そして彼は、私のキャップレートは良くないので、売るべきだと言いました。」
いいえ、彼はそうは言っていません。 彼はシナリオを実行すると言っています。 多くのシナリオを実行します。 あなたのエージェントと話をして、あなたの不動産に何が得られると彼らが考えているかを見てください. その量に基づいて数値を実行します。おそらく少し少なくても、少し多くてもかまいません。 しかし、両足で飛び込む前に、これらすべてのオプションがあなたに何をもたらすかを見てください. あなたはそれを売って、「ああ、タイムラインがなくなったので 1031 はできません」と言います。 私は1031が危険であることを十分に知っています。 1031 つのプロパティを識別するために、新しいプロパティを購入する必要がある非常に特定の時間セットがあります。 そうしないと、1031 がドアの外に出てしまいます。 事前に誰かにお金を受け取ってもらい、それを保持してもらうことができない場合、XNUMX はドアの外にあります。 あなたがお金を手に入れたら、あなたは今、それらすべての税金を支払う義務があります。 そのため、多くの計画が含まれています。 しかし、売却を考えている場合は、数字を実行してください。 それが理にかなっていることを確認してください。 すべての数字を実行します。 人に話します。 私はこれが大好きです。
スコット:
うん。 クリス、ここにはいくつかの選択肢があるようですね。 不動産を売却するか、不動産の借り換えを行うか、何もせずに低利の借金を償却することができます。 私は、低金利の負債を償却することにしました。 それが現在の私のアプローチです。 それが正しいアプローチであるかどうかはわかりません。疑問を呈する必要があります。 不動産を売却する場合、1031 つの選択肢があります。 1031交換または単に収穫…オプションAがあります。販売パートAはXNUMXで、販売パートBは利益を収穫します. これらの選択肢のそれぞれを選択した人々とその理由、または個人的なポートフォリオの例について、ケーススタディやシナリオを教えていただけますか?
クリス:
うん。 絶対。 一つ、Mindy が言っていたことに戻りたいと思います。 私のお気に入りのことは…すべてのシナリオを実行して人々と話をした後にお勧めすることであり、私はこれを常に行っています。 BiggerPockets の私のお気に入りの機能は、フォーラムです。 私は他の人の投稿を読むのが好きですが、自分の投稿も投稿します。 そして、投稿しないでください。 物件の売却を考えています。 私は何をすべきか?" そんなくだらない投稿はしないでください。 「ねえ、私はシナリオを実行しました。 これが数字です。 そして、これ、これ、およびこれの XNUMX つの長所を実行しました。 これが私の数字です。 これが私の考えです。 BP コミュニティ、フィードバックをお寄せください。」 そして、あなたは多くの素晴らしいフィードバックを得るでしょう。 また、他の機会をもたらすために人々があなたに手を差し伸べるようになります。 したがって、常にデューデリジェンスを行ってください。 しかし、そこにあるコミュニティは、BiggerPockets の最高の部分であり、私のお気に入りの部分だと思います。 それをすべて実行してから、フォーラムで共有し、グループで考えてみましょう。
スコット:
大好きです。 BiggerPockets 電卓と BiggerPockets フォーラム。 それは正しい。 スマートな質問を投稿すると、スマートな回答が得られます。
ミンディ:
賢い対応。 そして、あなたは多くの異なる反応を得るでしょう。 「ねえ、この人の言っていることは好きだけど、彼らはこの要素を考慮に入れていなかったと思う。」 非常に経験豊富な人が、その状況で何をするかを教えてくれます。おそらく、その理由を詳しく説明してくれるでしょう。 フォーラムの人々は、不動産について話すのが大好きです。 私たちは不動産を扱っているので、少し違います。 しかし、あなたが不動産について話すのが好きで、あなたが不動産投資家であるとき、あなたの人生の誰も気にしません. 彼らはそれを聞きたくありません。 彼らは自分が経験した悪い経験についてあなたに話したいだけです. しかし、BiggerPockets フォーラムでは、それを行っている人がいます。 あなたよりも長くそれを行ってきた人々は、あなたがまだ経験していない可能性のあるシナリオを持っており、経験豊富なアドバイスを提供できます.
クリス:
はい。
ミンディ:
コマーシャルのように聞こえるように言ったわけではありませんが、
クリス:
いいえ。しかし、つまり、そこに資産はありますか? これを使って。 つまり、それは、エージェントとして、投資家としての私の不動産キャリアで使用した最高の資産の XNUMX つです。 わかった。 ここでいくつかの例に戻ります。 一歩下がって、私の学位はファイナンシャル プランニングで、長期的な計画を常に望んでいました。 私は株式や債券で「おい、インデックスファンドに入れろ、それはつまらないし、設定したら忘れる」みたいなやり方は好きじゃない。 不動産はもっと複雑です。 私が自分のためにしていることと、クライアントのためにしていることを、XNUMX つのステップからなるフレームワークにまとめました。 これをフレームに入れて、市場でよく見られるいくつかの一般的なシナリオについて説明します。
ステップ5は、あなたの目標は何ですか? 私が話したように、あなたの目標が何であるかを再検討してください。 不動産はそこに行くための乗り物です。 ステップ 7 では、ポートフォリオ全体を確認します。 多くの人は、レンタルを孤立して見ています。 でもねえ、10、401、または XNUMX のレンタル全体で、全体としてのパフォーマンスはどうですか? IRA、XNUMX(k)、これを見るのと同じように。 「ねえ、全体としてのパフォーマンスはどうですか?」 XNUMX 番目のステップは、外に出て、個々のプロパティ、個々の資産を調べ始めることです。 「ねえ、チャンスって何? 数字は?」 そこでSWOT分析を行います。 ステップ XNUMX では、前述のシナリオを実行します。 ステップ XNUMX は、アクション プランを作成することです。
したがって、これは投資家にとって非常に良いことです。 また、あなたが代理店であれば、これが私のクライアントにとって素晴らしいクライアント付加価値ツールであることがわかりました. そのため、私と私のチームは、これらのポートフォリオ セッションを年間 30 ~ 40 回行っています。 または、申し訳ありませんが、50か月です。 これらは、クライアントとの年次財務計画セッションのようなものであり、投資家としての私たち自身のためのものです. そのため、多くの優れたデータが得られます。 そこにはいくつかの傾向が見られます。 そして、いくつかの一般的な例をまとめると、結局のところ、多くの人が退職に近づいています。 彼らにとっては、成長よりも収入を重視しています。 そのため、60 代または XNUMX 代で、引退を始めているか、一歩後退したいと考えている可能性があります。 子供たちは大学に行くか、家を出ます。 彼らは将来の大量の収入や将来の成長を必要としません。 今後数年間は、より多くの収入が必要です。
これは、今後 10 年または 20 年にわたって希望するレベルで引退するために、さらに多くの不動産を蓄積する必要がある私のような人とは非常に異なるケースです。 私はまだ蓄積段階です。 そのため、退職間近の段階にあることが多い人にとっては、不動産を完済して、「ねえ、これらの不動産が完済した場合、キャッシュフローはいくらですか?」と言うのは理にかなっています。 しかし同時に、シナリオを実行します。 ねえ、利回りが 8 ~ 10% のデット ファンドを見てください。」 そのようなさまざまなことを行うことができますが、それがその目標に沿っていることを確認する必要があります. そのため、その退職段階にある多くの人々にとって、多くの人がそこに出て、自分の財産を返済し続けることを選択します. だからあなたは、「不動産を完済すれば、収入の目標を達成できます」というようなものです。
そのため、多くの場合、雪だるま式の債務アプローチを取り、00 つの物件、最低残高、または最高金利で返済を開始します。 それで、「ねえ、それを返済し始めてください。」 そして、次のものを完済し、次のものを完済します。 そして多くの場合、彼らは犬の所有物または [inaudible 30:40:XNUMX] である XNUMX つの所有物を売却します。 のように、「ねえ、このプロパティ、それはお尻の痛みです。 私はそれが嫌いです。 うまく機能しない。」 素晴らしい。 まあ、それを取り除きます。 感謝祭。 先に進みます。 したがって、多くの人にとって、自分の財産を完済することは本当に良い動きになる可能性があります. しかし、「不動産を完済しても、希望する収入が得られない場合」と言うと、問題が発生します。
スコット:
そのため、BiggerPockets Money ショー 322 で、このようなトピックについて素晴らしい議論がありました。なぜあなたの賃貸物件のキャッシュフローはあなたが思っているものではないのですか. そこには、XNUMXつの賃貸物件を持ち、キャッシュフローがなかったため、給料から給料までの生活を送っていたゲストがいました。 したがって、これについて疑問に思っている場合、よくわからない場合は、少なくともいくつかのレンタルがせいぜい損益分岐点であり、おそらくマイナスのキャッシュフローである場合、その状況にある可能性があります. そのような状況では、クリスが概説した XNUMX つのステップに従うことで、それを発見できると思います。 そして、その特定の物件ごとの分析では、おそらくどの物件を売却または撤退することを検討すべきかを判断します. クリス、ここ XNUMX 年か XNUMX 年で自分のポートフォリオでこれをやったことがありますか?
クリス:
私は持っている。 ということで、ポートフォリオレビューをしました。 今年は何の動きもありませんでしたが、それ以上の理由は、私のポートフォリオが実際に… キャップレート、ローン・トゥ・バリューでかなり最適化されているからです。 しかし、外部要因については、私のキャリアと私のビジネスは不動産業者であり、すべて不動産に関連しています。 ええと、私は非常に保守的です。 そして、私たちは途切れ途切れの時代を過ごしており、今年はほとんどの人の不動産収入が落ち込んでおり、2022 年と 23 年は多くの人にとって収入が低くなっています。 だから私は、「日々の収入が問題ないことを確認しなければならないので、投資には非常に保守的になります。 だから私はそこに出て、キャッシュフローを踏みにじったり引き締めたりしたくありません。」 投資の観点からは理にかなっていますが、私が投資家として今何をする必要があるかというグローバルな観点からは意味がありません.
私がやっていることは、ここデンバーメトロに 5 つの物件を持っているということです。つまり、良い賃貸物件です。 私が言ったように、彼らは私のお気に入りのものではありません. 私は彼らを動かすことに不満はありません。 それで、私は私の財産管理者と話しました。 ここデンバーで物件を売却するのに最適な時期は春であるため、リースは15,000月頃に期限が切れます。 XNUMX月中旬からXNUMX月末頃が物件掲載のベストシーズン。 リース契約が満了していることを確認してから、テナントを退去させて新しい住居を見つけてもらう時間があります。できれば XNUMX ~ XNUMX 週間でそこに行き、あらゆるタイプの作業を行うことができればと考えています。私がする必要がある更新の。 ほとんどのレンタルには愛が必要です。 彼らにはTLCが必要です。 そして多くの場合、XNUMX ドルから XNUMX 万 XNUMX ドルを投資して、それを所有者に売却したほうがよいでしょう。 きれいにするために XNUMX ドル費やすごとに、その見返りにさらに XNUMX ~ XNUMX ドルを得る必要があります。 それで、「ねえ、私のドルを最大化するために所有者に非常にフレンドリーにするためのスイートスポットはどこですか?」
それで、私はそれを計画し始めています。 多くのクライアントがそうしています。 本当に興味深いことが 4 つあります。 これはとても魅力的でした。 それでは、この高株式低金利のシナリオに戻りましょう。 多くの人が「ねえ、私のレンタルはいいですよ」のようなものです。 彼らは5、30%のキャップレートです。 彼らはレンタル、町の良い部分が好きです。 彼らはそれに触れたくはありませんが、エクイティを再展開したいと考えています。 私たちは多くのHELOCを行ってきました。 私が知っているコロラド州の銀行が XNUMX つあります。通常、投資用不動産に対する投資 HELOC を行う銀行を見つけるのは非常に困難です。 つまり、HELOC はホーム エクイティの信用枠であり、XNUMX 年保証の住宅ローンではありませんが、小切手、つまり不動産のクレジット カードのようなものです。
私たちには、投資物件に投資HELOCを行っている人がたくさんいますが、彼らは... 30%のLTVを持っていました。 彼らは株式の 20 ~ 30% を取り出し、それをレンタルまたは何らかのシンジケーション戦略に再展開しています。 そして、彼らはケーキを持ってそれを食べることもできます.彼らは30年という低い固定金利を持っているので、彼らは変動金利を扱うことができます. 6 ~ 7% のリターンが得られます。
ミンディ:
投資用不動産のHELOCを行っているのは誰ですか? 投資HELOCを行っている人を見つけることができなかったからです.
クリス:
ええと、BiggerPockets で私に DM を送ってください。 いいえ、これの多くは…つまり、これで、これらは…つまり、その名前をあなたと共有して、私の連絡先を教えていただければ幸いです、ミンディ。 すごい男。 しかし、あなたは地元の銀行を探したいと思っています。 大手銀行、全国規模の貸し手、そしておそらく 30 年固定の従来のローンを提供した人物は、そのローンを提供するのにふさわしい人物ではありません。 彼らはファニーとフレディの従来の貸し手です。
したがって、大手銀行はこれを提供しません。 しかし、州認可銀行や信用組合などの地元の銀行をよく見かけます。HELOC を行っているのはその銀行です。 要するに、私は 30 の銀行と話し、さらにネットワークをここに構築しました。 そして、私はそれを行ういくつかの銀行を知っていますが、最初のポジションを所有していない場合、それを行う銀行はほとんどありません. そして多くの場合、彼らは最初の位置にいません。 そのため、非常に微妙なニュアンスになります。 しかし、多くの人が不動産に不満を感じるのはここです。 私は、「まあ、不動産は効率的ではありません」と言っています。 ええ、30の貸し手に電話してください。 楽しいことではありませんが、それが金を見つける方法です。
スコット:
ですから、私はこれをアプローチとして、またツールとして気に入っています。 私は、投資HELOCを6、7%の利率で使用してから、シンジケーションタイプの投資に再展開するのが好きではないことに注意したい. これは非常に難しいアービトラージだと思います。これらのシンジケーションからのキャッシュフローとタイミングは、いくつかのケースではそれほど良くありません。 とてもアグレッシブなプレーです。 そのため、そのような戦略を実行する場合は、そのことを覚えておいてください. 私の意見では、30 年の固定金利の負債を使用して、賃貸物件から別の物件に株式を再配置するよりもはるかに積極的です。
クリス:
うん。 これは、私が言ったように、多くの人がそれを行っている場所で、3.5 つのレンタルを所有し、XNUMX つまたは XNUMX つのレンタルでそれを行っています。 そのため、彼らは依然として全体的な株式ポジションで非常にバランスが取れており、混合固定金利は XNUMX であり、現在は非常に少量の変数を追加しています。 だから私はあなたに完全に同意します、スコット。 それはより高度です。 リスクが高いです。 そして、レンタル、ファンド、シンジケートに対してそれを行う人々がいます。 しかし、それは間違いなくはるかに高度なテクニックであり、そこから波に乗ったり、そこからパンチに乗ったりするための現金があることを確認してください.
スコット:
言いたいのは、投資家のHELOCが利用できるのであれば、外に出て何が得られるかを見るのが賢明だと思うということです。 クレジットを使用しない場合でも、クレジットにアクセスできることは常に良いことです。
ミンディ:
はい。 それは間違いなく私たちの財産に私の肌を救いました. 投資家HELOCではありませんでした。 我が家のHELOCでした。 しかし、私はいくつかの金融モンキービジネスを行い、迅速な現金へのアクセスが必要でした. そして、すぐに現金にアクセスする必要があるかもしれないと思ったので、それを開けましたが、何も取り出しませんでした. それはただそこに座っていた。 しかし、私がそれを必要としたとき、それは引っ張るためにそこにありました. 投資 HELOC は、動産 HELOC と同じまたは類似のレートですか?
クリス:
多くの場合、それはプライム プラス 1 から 3% に似ており、多くの場合、オーナー オックはプライム プラス 0 またはプライム プラス 0 から 1 になる可能性があります。 もう 95 つは、多くの予備選挙では、合計 LTV が 100% または 70% に達する信用組合や銀行が街中にたくさんあるということです。 彼らは非常に高いLTVを実現します。 繰り返しますが、注意してそこに行ってください。 あなたは大きなクレジットカードで賢くなければなりません。 しかし、タップアウトが多い投資家のHELOCは、合わせた合計LTVが80~30%。 合計 LTV は、「ねえ、80 年固定の最初のポジションの支払いの何パーセントですか? その上に HELOC を追加します。 その二つを合わせたものは何ですか?」 だから投資HELOCは私が見た中で最高です. 私は最高だと言います。 最高の LTV は XNUMX% の合計 LTV であり、それでも投資 HELOC としては信じられないほど高いです。
スコット:
あなたが一緒に仕事をしたことのあるクライアントから、おそらくこれらのさまざまなオプションを経験している人々の例をいくつか見ていただけますか? 誰かと話したことがありますか? お金を払って忘れると言うだけです」? または、「何もせずにそのままにしておきます。 借金を早く返すつもりはありません。 私はそれを償却するだけです。」 そして、これを経験した人が何人かいますか?最近の彼らの論理的根拠は何でしたか?
クリス:
うん。 つまり、それは上記のすべてであり、その多くは、彼らの目標が何であるか、そして彼らの全体的なリスク許容度が何であるかに帰着します. つまり、現在、不動産を販売しているクライアントがいて、彼らは1031を行う予定です。一部は地元にとどまっています。 県外に行く人もいます。 素晴らしい。 そこにさまざまなオプション。 その場合の彼らの論理的根拠は、「ねえ、感謝祭は終わった」です。 デンバーにとって、クレイジーな評価は終わりました。 今、あなたは今売って、あなたは数ポイントを返すかもしれません. しかし、誰が気にしますか? 40% 達成しました。 過去 XNUMX 年間のポイントを XNUMX 点返してください。 そして、彼らはまだ「長期的にはそこに行きたい…」と言っています。 それはもはや素晴らしいレンタルではありません。 より良い場所、またはクラス A のプロパティに移動して、頭痛の種を減らしたいと考えています。」 したがって、メンテナンスは少なく、キャップレートは同等またはそれ以上である必要がありますが、より無干渉である必要があります。 それは部分的には投資であり、部分的には投資家としての生活を楽にするだけでもあります。
私もたくさんの人を集めました…実際、大多数の人が「知っていますか?」と言っています。 私はその年のためにしっかりとぶら下がっています。 これは、今年はタイトにぶら下がり、現金を銀行にとどめ、構築し、借金を返済し続けることは、決して悪い動きではありません. よくわからない場合は、ブレーキを踏んでも問題ありません。 あなたのキャリアを左右する、見逃すような取引はありません。 しかし、取引を行う場合、あなたのキャリアを壊す可能性のある取引があります。 ですから、あなたを金持ちにしてくれる大きなものについて心配する必要はありません。 あなたを吹き飛ばし、10年後退させるものについて心配してください. そして、それは起こり得ることです。 ですから、常に気を配っています。 だから、多くの人がきつく座っています。 私が言ったように、彼らは私と同じことをしています。 「やあ、いい位置にいるよ。 私のプロパティはうまく機能しました。 私は良いLTVにいます。 私はXNUMX年間しっかりと座っています。
そして、5 番目のフィックスや 10 番目の HELOC のように、そこに 1 番目を配置する高度な戦略を行っている人々は、それを行っている 2 つのプロパティを持つ人々ではありません。 これらは30〜40の物件を持ち、キャッシュフローが良好な人で、20〜7の物件でそれを行ってグローバルLTVをXNUMX%からXNUMX%に上げています. そのため、LTV は依然として非常に低く、混合金利は少し上昇しています。 また、銀行には現金があり、すべての支払いに資金を提供できるように賃貸料が入ってきます。 また、「ああ、私はその動きをしました。私は XNUMX% の IR を作るつもりだったのですが、現在、この物件で XNUMX% の IR を作っています。」 彼らはその黒い目を処理できます。 しかし、リスクと報酬の比率は彼らにとって正しいですが、適切に資本化されており、十分な収入を得ています.
ミンディ:
クリス、この市場では、キャッシュアウトのリファイに適したケースはありますか? つまり、私は7%を覚えるのに十分な年齢です。 私の最初の住宅ローンは 7% のローンでした。私はその 7% のローンを借りることができてうっとうしいと思っていました。 そして今、私たちは 2 年間 3、4、20% のローンを抱えています。 人々は現在の金利に不安を感じており、紙面ではキャッシュアウトの refi が悪い考えのように思える理由は理解できますが、すべてが悪いわけではありません。
クリス:
ほとんどのものと同様に、それは依存します。 しかし、いくつかの高レベルのもの。 先ほどの例に戻ります。「物件のキャップ レートが 4% であれば、それが私の経験則です」。 それはデンバーではうまくいきます。 それが他の市場にどのように反映されるかはわかりません。 類似点を想定しています。 しかし、繰り返しますが、それは私の免責事項です。 大まかに言うと、物件のキャップレートが 4% を超えている場合、キャッシュアウトの借り換えは理にかなっている可能性があります。 キャップレートが 4% 未満の物件では、通常は意味がありません。 でも今はもう少し高いかも。 おそらく、新しい市場でのキャップレートの経験則を引き上げる必要があります。 キャッシュアウトのリフィを行うと、物件を買い戻すことになるからです。 そして、あなたが完全なキャッシュアウトのリフィを行ったとしても、その物件はまだキャッシュフローになるのではないかと真剣に疑っています. ほとんどの場合、それはマイナスのキャッシュフローではありません。
したがって、私が行ったすべてのレビューと、私が一緒に仕事をしたすべてのクライアントの中で、現在の市場で現在キャッシュアウトのリファイを行っている人は思い浮かびません. 7 つまたは XNUMX つあるかもしれませんが、ゼロに近いと公に言って安心できると思います。 ほとんどの人は、じっと座って何もしないか、お金を売って移動するか、そこに HELOC を置いて株式にアクセスすることを選択しています。 しかし、すでに貧弱な賃貸物件を持っている場合、通常、XNUMX% で現金化するのは良いことではありません。 キャッシュフローがマイナスの資産があり、キャップレートが低く、再投資しているからです。
したがって、大多数の人にとって、マイナスのキャッシュフロー特性を持つことは本当に意味がないと思います. たまに、ポートフォリオのごく一部について、ええ、そのルールの例外を作ることができます。 しかし、ほとんどの人にとって、元が取れない資産を持ちたいと思うのはなぜでしょうか? したがって、キャッシュアウトのリフィを行うと、多くの場合、マイナスになります。 そして、それがほとんどの人にとって責任になるところです。 したがって、キャッシュアウトのリフィスは見たことがありませんし、私の投資家やクライアントがそれを行っているのも見たことがありません。
ミンディ:
私はその質問をよく受けますが、キャッシュアウトのリフィを行う理由も見当たりません。 昨年の XNUMX 月に金利が上昇し始める前に購入した不動産がある場合、それを維持したい場合は、それを維持し、HELOC がエクイティにアクセスします。 短期的には、HELOC マネーは短期的なマネーであるべきだというスコットの意見に同意します。 しかし、そうです、あなたはそれを保持するか、それを売るかのどちらかです. そして、それを維持するつもりなら、低金利を維持してください。 意味がありません。 私はあなたがそれで何をするかわかりません。 しかし、これも場合によります。 うまくいかない可能性が高いです。 前に言ったように、シナリオを実行します。 そのような方法でその現金にアクセスできれば… キラーディールを見つけて、これがあなたが持っている唯一の現金です。 しかし、ええ、私はあなたに同意します。
スコット:
うん。 不動産市場に極端に強気で、もっとたくさん買って現金を引き出したいと思っている人の場合を除いて、低金利の住宅ローンからはるかに高い金利の住宅ローンに借り換えてもあまり役に立ちません。検出。 したがって、人々が現在の金利で金利を購入するようになるため、今後数年間でこのユースケースがゆっくりと戻ってくると思います。 したがって、投資家ローンで 6、7、7.5% の新しい物件を購入し、翌年にそれを BRRRR する場合、7% の金利で借り換えていくらかの現金を引き出したい場合、それは理にかなっています。自分。 ですから、ほとんどの借り換え活動が一時的に落ち着くと思います。 それは明らかにすでにここにあります。 それが続き、今後数年かけてゆっくりと戻ってくると思います。
クリス:
うん。 つまり、私は多くの貸し手と話をしており、つまり、refi パーティーは約 0.1 年前に終了しました。 そのため、レンディングの世界でも多くのレイオフが見られました。これは、refi パーティーが終了したためです。 同意します。 それは今のところ大きなプレーではありません。 そのため、現在はケースの使用が非常に少ないです。 通常、誰かにとっては理にかなっていますが、それは XNUMX% です。
スコット:
クリス、これは素晴らしかった。 来てくれて、この良い問題について見せてくれて、話してくれてありがとう。 あなたが長期投資家だった場合、おそらく賃貸ポートフォリオに閉じ込められている株式に対処する方法. 人々はどこであなたについてもっと知ることができますか?
クリス:
いつでも Google で検索できます。 私はここデンバーでマーケターをしています。 ですから、デンバーの Chris Lopez をググれば、私が見つかります。 しかし、それを行うのに絶対に最適な場所は BiggerPockets です。 私はそこのフォーラムにいて、DM を送ってください。 それは実際に私が実際に使用して応答する唯一のソーシャル プラットフォームです。実際に有用な情報だからです。 だから、BiggerPockets で人々とつながりたいと思っています。ジャムをしたり、不動産について話したり、他の人が何をしているのかを学ぶのが本当に好きだからです。 したがって、BiggerPockets は最適な場所です。
スコット:
素晴らしい。 うん。 あなたがデンバーにいるなら、クリスはいつでも喜んで会います。 最近、あなたとは数回会っています。 うん。 また、BiggerPockets フォーラムにアクセスする場合は、私にも連絡してください。 喜んでお会いしましょう。 つまり、デンバーは投資家にとって楽しい場所です。 私たちはネットワークを成長させたいと思っています。
クリス:
素晴らしい。 ありがとうございます。 ここに来るのは最高でした。 私はこのようなより技術的な話をするのが大好きなので、これは私の絶対的なお茶です. それでは、ありがとうございました。
ミンディ:
ありがとう、クリス。 これはとても楽しかったです。すぐにお話ししましょう。
クリス:
じゃあねみんな。
ミンディ:
わかった。 それがクリス・ロペスでした。 とても楽しかったです。 スコット、私は以前はあまり考えていなかった多くのことを取り上げました。 しかしまた、私たちが行うすべてのショーで繰り返し出てくるアドバイスは、数字を実行することです。 宿題をしなさい。 さまざまなシナリオを実行します。 あなたのズボンの席で飛ぶだけではありません. あなたにとって最も経済的に有利な道は何かを見てください。 「みんな売れてるんだから自分も売っちゃえ」なんて言わないで。 それは最善の選択肢ではないかもしれません。 それが最良の選択肢かもしれません。 ただし、感情ではなく、数学に基づいて確固たる決定を下してください。
スコット:
うん。 大好きです。 Chris は次のように述べています。 「それで私が達成したいことを達成できるだろうか?」と自問してみてください。次に、ディールごとに、ポートフォリオの不動産コンポーネント内でそれを煮詰めます。 これらの取引のそれぞれが、より大きな目標に貢献していますか? そうでない場合、私はそれを返済するつもりですか? 何もせずに現在の手形を償却するか、売却して交換するか、売却して利益を獲得するか? ここで行わなければならない一連の複雑な決定。 そこには多くの思考とエネルギー、そして多くのノウハウが必要です。 幸いなことに、BiggerPockets と呼ばれるプラットフォームを使用して、これらの種類のものの詳細をすべて発見し、そのプロパティ コンポーネントでこれらの種類の分析を行うことができます。
しかし、もうXNUMXつ質問したいと思います。 この問題について、もう XNUMX つ疑問を投げかけたいと思います。 ポートフォリオ全体を現金に変換したらどうしますか? それを現金で渡した場合、どのように展開しますか? 今日導入したのと同じ方法ですか、それとも別の方法ですか? そして、それが何か違う場合は、それに戻って、「私が蓄積したすべての追加の現金で今日どのように動き始めるか、またはその状態に到達するために現在のポートフォリオの資産の一部を再展開することさえできます.それが私の望むポートフォリオですか?
ミンディ:
ああ、私はその質問がとても好きです、スコット。 現金をどのように展開しますか? まったく同じ方法でデプロイしますか、それとも変更を加えますか? それは面白い。 正直なところ、私は今の私とほとんど同じようになると思います。 私は自分のポートフォリオが好きです。
スコット:
うん。 私は自分のポートフォリオにかなり満足していますが、人々が熟考すべき大きなものは負債だと思います. 私は最近、このことについてよく話しています。 しかし先日、BP Money のリスナーから質問を受けました。 「ポートフォリオは 2.5 ドル 3 万ドルです。 どうしてキャッシュフローを生み出していないのですか?」 「ああ、こんな配置だから」 さて、住宅ローンを購入した場合、文字通り… 投資用住宅ローンは現在、投資用不動産の 7 年住宅ローンの 7.5% と 30% です。 それらの住宅ローンの30つに数百グランドを入れただけです。 住宅ローンを 40,000 つ購入すると、利息だけで年間 XNUMX ドルのパッシブ キャッシュフローが得られます。 ですから、ポートフォリオをどうするか迷っている人々のために、特に不労所得が必要な場合は、借金をより大きな範囲で再配置できる場所の XNUMX つと考えてください。
ミンディ:
興味深いシナリオですね、スコット。 それはいいですね。 わかった。 ここから出るべきですか?
スコット:
やってみましょう。
ミンディ:
わかった。 以上で、BiggerPockets Money ポッドキャストのエピソードを終わります。 彼はスコット・トレンチで、私はミンディー・ジェンセンです。
スコット:
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ミンディ:
BiggerPockets Money は、Mindy Jensen と Scott Trench によって作成され、Kailyn Bennett によってプロデュースされました。 エクソダス・メディアによる編集。 ネイト・ワイントローブによるコピーライティング。 最後に、このショーを可能にしてくれた BiggerPockets チームに感謝します。
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- ホームエクイティの説明 そしてそれをどのように使用するか より速く富を築く
- 購入、売却、借り換えのタイミング 最適なオプションを計算する方法
- キャップレート この単純な指標を使用して 賃貸物件を維持する価値があるかどうかを判断する
- HELOC(ホームエクイティクレジットライン) そして、どの銀行が賃貸物件でそれらを提供しますか
- レンタルポートフォリオを再評価してアップグレードするための Chris の XNUMX ステップのフレームワーク
- いつ キャッシュアウト借り換え そして、そうすることが今日の 高金利
- So はるかに!
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- フォーラム
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- 与える
- 与え
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- 目標
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