5 המקומות הרווחיים ביותר לרכישת נכס להשכרה

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On The Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, ואנחנו כאן שוב לחלק השני של שבוע ההשכרה לטווח הקצר שלנו. אם פספסתם את הפרק שלנו מתחילת השבוע, בהחלט כדאי שתלכו לבדוק אותו. היה לנו את ג'סי סטיין, שהוא ראש הנדל"ן העולמי מ-Airbnb והלאה, וג'סי שיתף מידע מעניין באמת והזדמנויות חדשות הזמינות למשקיעים להשכרה לטווח קצר. אז אם אתה מעוניין באסטרטגיה הזו, לך תבדוק את הפרק הזה.
היום יש לנו עוד פרק מצוין לכל מי ששוקל לקנות השכרה לטווח קצר בשנה הבאה. דנד קירקהאם מצטרף אלינו היום, והוא המנהל הבכיר של הנדל"ן של ואקאסה. אם אתה לא מכיר את Vacasa, הן אחת מחברות ניהול הנכסים להשכרה לטווח קצר מהגדולות בארץ. והבאנו את Daned כי ואקאסה, תוך שימוש בכל הנתונים והמידע שיש להם מכל הנכסים שהם מנהלים, ערכו רשימה של 25 המקומות הטובים ביותר לקנות בית נופש בשנת 2023. וזה מגניב כי הרבה פעמים אתה רואה את המגזינים או המאמרים האלה והם באמת מכוונים לרוכשי בתים, אנשים שפשוט מנסים לקנות נכס וליהנות ממנו בעצמם. אבל הרשימה הזו, המתודולוגיה שבה הם משתמשים באמת מכוונת למשקיעים. הם מדרגים אותם לפי כמה קריטריונים שונים, אבל אחד מהם הוא תעריף גג, שהוא טכניקת הערכה חשובה ובעלת ערך באמת. אני אסביר את זה קצת במהלך הפרק, אבל זה באמת ממוקד משקיע. אז להבין איפה אתה יכול לייצר תשואה טובה וחזקה כמשקיע להשכרה לטווח קצר.
אז אם אתה מעוניין להיכנס לשוק בשנה הבאה, אתה בהחלט הולך להישאר ולשמוע את השווקים ש-Daned והצוות שלו פרסמו עבורנו. בסדר, עם זה, בוא נביא את דן קירקהאם מווקסה.
דן, ברוך הבא ל-On The Market. תודה שהצטרפת אלינו.

דן:
תודה. טוב להיות כאן.

דייב:
ובכן, השבוע אנו מתמקדים בהשכרות לטווח קצר כאן על השוק. אז דן, אתה יכול לספר לנו איך אתה מעורב בענף ההשכרה לטווח קצר?

דן:
כן, אני אשמח. אני עובד בוואקאסה. אנחנו חברת ניהול נכסי נופש ואני מפקח על מחלקת הנדל"ן שלנו, שהיא בעיקר הסביבה הרגולטורית שלנו, כמו גם עבודה עם שותפי הנדל"ן והמתווכים שלנו.

דייב:
גדול. עוסקת בנדל"ן הרבה זמן או איך הצטרפת לוואקאסה?

דן:
כן, עבר זמן מה. עברו בערך 25 שנה. למעשה התחלתי כאן בוייל, קולורדו בפרויקט, בניה חדשה, ועברתי ברחבי הארץ ועבדתי בשווקים בכל רחבי ארצות הברית, אירופה ומקסיקו, בעיקר בשווקי נופש הנופש. ואז הגיע לווקאסה לפני כשלוש שנים לעבוד על התיווך שלנו. כלומר, זה מעניין, הרבה אנשים אולי יודעים ואולי לא, אבל בהרבה מהשווקים אנחנו פועלים בהשכרה לטווח קצר כענף מוסדר לניהול נכסים. אז עלינו לתחזק תיווך נדל"ן בכ-32 מדינות. ואז יש לנו גם עובדים שעובדים עם הבעלים והלקוחות שלנו והם צריכים להיות בעלי רישיון נדל"ן.

דייב:
גדול. ובכן, אני מקנא בכך שאתה בויייל, קולורדו כרגע, רק מתכונן לעונת סקי חדשה.

דן:
אנחנו מתכוננים לעונה נוספת. רק יוצא לנו קיץ עמוס והנה בא החורף.

דייב:
אנחנו מאוד שמחים לראות אותך כאן, כי אתה והצוות שלך הפקתם דוח חדש בשם 25 המקומות הטובים ביותר לקנות בית נופש. האם אתה יכול פשוט להגיד לנו ברמה הרחבה ביותר, מהי המתודולוגיה לכך, כי אני יודע שהקהל שלנו ישתוק מאוד לשמוע את השווקים האלה, אבל האם אתה יכול רק לספר לנו קצת על איך בחרת את השווקים האלה?

דן:
כן, זה דוח שעשינו מאז 2018. אז כבר כמה שנים. אנחנו גם עורכים שני דוחות אחיות דומים לזה. אנחנו עושים את המקומות הטובים ביותר שלנו לקנות חוף וקהילות ההרים הטובות ביותר. אז הדרך שבה אנחנו עושים את זה היא שאנחנו מסתכלים על הקהילות שיש לנו מספר לא מבוטל של בתים שבהם יש לנו מספיק נתונים כדי שנוכל לקבוע מהן תחזיות ההכנסות הגולמיות שלנו עבור בתים בשווקים אלה. ואז אנחנו מסתכלים על מחיר דירה חציוני או ממוצע בשווקים האלה. אנחנו מגיעים עם תעריף תקרה, אנחנו משלבים את ההוצאות הממוצעות עבור בתים בשווקים האלה, ביטוח, ארנונה, ואז אנחנו מדרגים אותם לפי שיעור התקרה.

דייב:
מדהים. ולכל מי שמקשיב לזה, שיעור גג הוא מתודולוגיית הערכת שווי המשמשת לעתים קרובות בנדל"ן. הוא משווה את ההכנסה התפעולית נטו של נכס למחיר הרכישה של אותו נכס. ובהקשר של שיחה זו, עליך לדעת שתעריף תעריף נמוך אומר בדרך כלל שהוא יקר יותר עבור הקונה ותעריף מכסה גבוה אומר שאתה מייצר יותר הכנסה עבור כל דולר שאתה משקיע בנכס זה. אז דני, אני מניח שאתה מדורג לפי שיעור מכסה, שיעורי המכסה הגבוהים יותר מתפקדים טוב יותר ברשימה שלך.

דן:
כן בדיוק. אבל זה היה מעניין, מה שראינו במהלך השנים האחרונות הוא הרבה שווקים שהיו בחמישייה המובילה שלנו, 10 המובילים שנה אחר שנה ירדו בגלל ששווקים אלו ראו עליית מחירים אדירה, מה שכמובן מוריד את המחיר שלהם שיעורי מכסה. אז חלק מהמקומות שאתה חושב שתראה כאן נמצאים למעשה נמוך יותר ברשימה ממה שאתה עשוי לצפות שהם יהיו.

דייב:
זה מעניין כי אני מניח שהדוח הזה נועד לעזור לאנשים למצוא מקום שאתה יכול להשקיע בו היום. כל כך חשוב לכל מי שמקשיב לדעת שהרשימה הזו לא עוסקת בשווקים עם הביצועים הטובים ביותר עבור דירות נופש קיימות כיום. זה מקומות שבהם אתה יכול לקנות היום.

דן:
ותראה שבחלק מהמקומות האלה הם נוטים להיות השווקים הקטנים יותר, אבל הם ממוקמים קרוב או בסמוך לכמה מהשווקים הגדולים והגדולים האלה.

דייב:
הבנת. אז לפני שניכנס לשווקים בפועל, ואנחנו הולכים לכסות כמה מהשווקים הספציפיים כאן, אני סקרן לגבי כמה מהמגמות הכוללות שאתה רואה בתעשייה. הרגע הזכרת אחד חשוב שבו בדרך כלל שווקים קטנים יותר נוטים להצליח כרגע. האם יש עוד מגמות רחבות שעלו ביצירת דוח זה?

דן:
כן, אנחנו רואים כמה דברים. מספר אחד, אני מתכוון שאנחנו עדיין רואים ביקוש חזק מצד רוכשי בתי הנופש המסורתיים שלך, אז זה לא באמת האט יותר מדי. וברור שאנחנו רואים פחות מלאי בהרבה מהשווקים האלה. אני חושב שאחת הטרנדים המענינים באמת שאנחנו רואים, שאולי לא כל כך גדולה, אבל זה חשוב שאנחנו רואים כמה מהקונים הצעירים האלה נכנסים לשוק והרבה פעמים הם קונים את הבית השני שלהם. הבית הראשון שלהם, שהוא-

דייב:
מעניין.

דן:
זה סוג של דבר מטורף לחשוב עליו, אבל אם הם גרים בעיר עירונית שאולי הם יצטרכו לשכור בגלל שהם מתומחרים מקניית הבית העיקרי שלהם, הם עדיין רוצים בעלות על בתים ולכן הם מחפשים בכמה כאלה שווקי נופש קטנים יותר וקניית ביתם השני. אז זה מגמה מעניינת שאנחנו רואים לאחרונה.

דייב:
וואו, מעולם לא שמעתי את זה, אבל זה מרתק. ניכנס לחלק מהרשימות, אבל אני מניח שלדעתי זו בבירור הנחה שקרית, אבל אני חושב על השכרת נופש כיקר מאוד, אבל עם אזורי מטרו שהעריכו כל כך הרבה בשנים האחרונות, זה עשוי להיות הגיוני עבור אנשים שרוצים לקנות בית כדי לשכור את בית המגורים העיקרי שלהם, קונים בית משני כי הם יכולים גם לקזז את עלות המשכנתא הזו או אולי לכסות את עלות המשכנתא ולהרוויח רווח על ידי הצגתה ב-Vrbo ו-Airbnb.

דן:
כן, זו דרך מצוינת עבורם להיכנס לבעלות על בתים ואני יודע שיש לי כמה עמיתים כאן בוואקאסה וזה בדיוק מה שהם עושים גם כן. אז זו דרך טובה עבורם להיכנס ולהחזיק בית.

דייב:
רעיון מאוד מאוד מעניין. אז בהערכת תעריפי המכסה, הזכרת ביטוח, מסים, מה עוד נכנס לנוסחה הזו?

דן:
כן, אנחנו מנסים לבחון את כל ההוצאות האופייניות שיהיו לך. אז זה יכלול גם את הוצאות ניהול הנכס שלך אם יש לך מישהו שמטפל בבית שלך. זה יכלול את הביטוח שלך, זה יכלול אם אתה צריך שיפורים כלשהם שעליך לעשות כדי להכין אותו. אז אנחנו מנסים לראות שבדיוק כמו כל מי שיחזיק ותחזק בית באתרי הנופש האלה, הוצאות שהם יצטרכו לכסות.

דייב:
הנתונים הפנימיים שלך, אתה מסתכל על תעריפים יומיים ממוצעים עבור השווקים האלה, אני מניח, וגם על שיעורי התפוסה?

דן:
כן, כל הכבוד לצוות ניהול ההכנסות שלנו. זה מה שהם עושים כל היום כל יום. הם מסתכלים על אלפי נקודות נתונים שונות בשווקים האלה. אז הם מסתכלים לא רק על הבתים שלנו, אלא על כל הבתים בשוק, מהן רמות התפוסה? והם מתאימים את התעריפים שלנו כדי למקסם את ההכנסה עבור אותם בעלים. הם בודקים האם יש אירועי ספורט או אירועי ספורט שמגיעים וכל דבר שיכול להשפיע על האופן שבו הם יכולים להתאים את התעריף היומי שלהם או את התפוסה שלהם.

דייב:
ובכן, בנוסף לקרבה לערים גדולות וקטנות יותר, האם מדובר בעיקר בהשכרות נופש? אנשים, שכירות לטווח קצר, משקיעים גם באזורי מטרו. האם אלו עיירות חוף, עיירות הרריות? איך הם נראים?

דן:
כן, אנחנו כחברה נשארנו מחוץ להרבה מהאזורים העירוניים מכמה סיבות. יש לך הרבה יותר חששות רגולטוריים אצל חלק מאלה אם אתה מסתכל על ניו יורק עכשיו, מה הם עוברים. אז אנחנו נמצאים בעיקר בשווקי החופשה האלה, שיהיו מקומות מסוג חוף, הרים, גולף.

דייב:
בסדר, מעולה. ובכן, בואו ניכנס לשווקים. אנחנו לא יכולים לדבר על כל 25 ואני חייב להיות כנה דני, הסתכלתי ברשימה והייתי רק באחד מ-25 השווקים האלה. אז אני לא חושב שיהיו לי סיפורים צבעוניים בשבילכם, אבל בואו נתמקד בחמשת השווקים המובילים. מה מספר חמש ברשימה שלך?

דן:
כן, אז נווארה בפלורידה היא מספר חמש ברשימה שלנו, וזהו שוק חוף קטן, זה ממש מחוץ לפנסקולה. זה קרוב לחוף האזמרגד ולשוק דסטין. אז דוגמה טובה לאחד מאלה שלדעתי רוב האנשים מכירים את Destin, אבל זה פשוט נוטה להיות שוק קצת יותר קטן, אבל בהחלט קרבה לזה.

דייב:
ואתה יכול לתת לנו קצת סטטיסטיקה? מה מחיר הדירה הממוצע באזור זה? איזה סוג של הכנסה אנשים מייצרים?

דן:
כן, אז מחיר בית חציוני בשוק הזה הוא 420,000. הבתים שלנו בממוצע כ-47,000 הכנסות. אז זה בערך 6.42 תעריף עבור נווארה.

דייב:
וואו, זה די טוב. במיוחד כשאתה משווה את זה לדברים שאתה רואה בנדל"ן מסחרי כרגע, זה עדיף על הרבה עסקאות שראיתי. כשאנחנו מדברים על ההכנסה הממוצעת, אמרת 47,000, רק נחזור למתודולוגיה כדי שיהיה לי ברור. זה הממוצע של כל הבתים בשוק שלך, נכון? זה לא... האם אתה מחזיק משהו קבוע כמו שני חדרי שינה, שני אמבטיה או משהו כזה? או שזה יכול להשתרע על כל גודל של נכס?

דן:
לא, זה הממוצע שלנו עבור הבתים בשוק. אז אני מתכוון שזה כמובן יכול להיות לא מעט טווח מהנמוך לגבוה, אבל זה הממוצע.

דייב:
בסדר. והאם ראית בשוק כמו... זה נווארה, ככה מבטאים את זה? מעולם לא שמעתי על המקום הזה.

דן:
נווארה. כן סליחה.

דייב:
כן. האם ראית שינויים כלשהם? איזו צמיחה הם ראו בעבר בהכנסות? אמרת 47,000, אבל האם זה די סטטי או שזה גדל בשנתיים האחרונות?

דן:
כן, לא, בהחלט ראינו את המספר הזה עולה. אני חושב שמה שאנחנו רואים עכשיו זה יותר נורמליזציה בשוק הזה ובהרבה מהשווקים האחרים שלנו. כלומר, ראינו את המספר הזה גדל באופן די משמעותי במהלך 21' ו'22'. אז אנחנו רואים שהמספר הזה חוזר ליותר מנורמליזציה, וזה נחמד... אני חושב שהוא יישאר איפה שהוא עם כמה עליות קלות משנה לשנה.

דייב:
בסדר, הבנתי. ורק כדי שכולם ידעו, מחיר חציון דירה של 420,000 הוא בערך בממוצע של מחיר הדירה החציוני הארצי כרגע, כך ש... ברור שהמחיר הנגיש בארץ הוא נמוך מאוד כרגע, אבל זה בערך הנגישות הממוצעת עבור אנשים שהם חושבים על מקומות אפשריים שבהם הם רוצים להיכנס.
עכשיו הרשה לי רק לשאול אותך, דני, בסוג כזה של שוק, בשוק חוף, מהניסיון שלך בווקאסה, האם יש סוגים מסוימים של שירותים או סוגים של נכסים שאנשים צריכים לחפש?

דן:
כן, בהחלט. וזה משהו שאנחנו מדברים הרבה עם לקוחות. אם הם מחפשים בית והם רוצים לקנות, מה הם השירותים שחשובים כי אתם רוצים משהו שבאמת ימשוך את האורחים שכשהם רואים אותו באינטרנט, יש בו את כל מה שהם מחפשים. אז ברור שבחוף כזה, גישה לחוף, אולי זה לא חייב להיות ממש על החוף, אבל גישה נוחה לחוף, גישה לבריכה, כל זה באמת חשוב שהאורחים ירצו לראות מתי הם נשארים בשווקים האלה.

דייב:
ובכן, האם יש עוד... אני לא רוצה לקלקל את הרשימה, אבל האם יש מקומות אחרים ליד או כמו נווארה במקום אחר שאתה חושב שגם הקהל שלנו צריך לשקול?

דן:
כן, למעשה יש אחד ממש בקרבת מקום שנמצא ברשימת חמשת המובילים שלנו, האי אוקלוסה, שנמצא ממש מחוץ לשוק דסטין שם בפנדל של פלורידה. יש הרבה מאותן תכונות כמו נווארה, אבל זה סוג של סיפור מעניין. יש לי חבר טוב שנולד וגדל שם והוריקן אופל עבר שם בשנות ה-90 והם באמת אומרים שזו הייתה נקודת המפנה בשוק ההוא, כי מה שקרה זה הרבה מהמלונות הישנים שנהרסו שם וכמה יזם חדש נכנס. אז יש לך בתים משותפים חדשים בשוק הזה. זה שקט יותר, אז אין בו הרבה תנועה של דסטין וכל זה, אבל דסטין נמצא במרחק שישה קילומטרים בלבד. אז אם אתה רוצה את-

דייב:
וואו.

דן:
... קניות ומסעדות, אתה עובר על הגשר ואתה ממש בדסטין. אז זה עוד אחד טוב שאנחנו רואים בו לא מעט עניין בתחום הזה.

דייב:
ובכן, אני מצטער לכל מי שמקשיב לך דן, הרסתי לגמרי את הרשימה שלנו. שאלתי אותך שאלה בלי לדעת שהאי אוקלוסה הוא למעשה מספר שתיים ברשימה שלנו. אז השני הכי טוב, היינו בחמש, אבל בזמן שאנחנו על זה, אנחנו פשוט הולכים לדלג על שלוש וארבע עכשיו ולצאת מכלל סדר. אז רק הזכרת כמה מהסיבות, חלק מהרקע לאי אוקלוסה בפלורידה, אבל אתה יכול לתת לנו קצת יותר מידע על הנתונים הסטטיסטיים?

דן:
אוקיי, אז עבור האי אוקלוסה, מחיר הבית החציוני הוא 360,000, וההכנסה השנתית ברוטו משכירות היא קצת יותר מ-53,000. אז יש לו כ-9.08% תקרה.

דייב:
וואו, זה שיעור תקרה גבוה מאוד לכל מי שמאזין, ואני רק רוצה שכולם ישימו לב איך זה מגיע. אז השוק הקודם עמד על מחיר חציון של 420,000 דירה עם ממוצע שכירות של כ-47,000. זה יצא בערך של שער של שש וחצי מכסה. כעת באוקלוסה, מחיר הדירה החציוני הוא 360,000, כך שהוא זול משמעותית, וההכנסה השנתית ברוטו היא כמעט 54,000. אז זה יותר גבוה. וכאשר אתה מחשב את שיעור התקרה באמצעות ההכנסות השונות הללו, אתה מקבל 9%, מה שאומר שעל כל דולר שאתה משקיע, זה אומר שאתה צפוי לייצר יותר תזרים מזומנים. כעת, תעריף המכסה אינו משפיע על חלק מהדברים האחרים כמו ביקוש או כל האלמנטים האחרים הללו שנכנסים להערכת שוק שכירות לטווח קצר. אז אתה לא צריך לבסס אותם רק על תעריף מכסה בלבד, אבל בדיוק כשאתה בוחן כמה הכנסה אתה מייצר עבור ההשקעה שלך, נראה ש-Okaloosa היא מקום ממש טוב.

דן:
זה מקום נהדר. ויש גם משהו אחר בשוק הזה שהוא קצת ייחודי. יש להם שם מרכז כנסים. אז רק תחשוב על כל האנשים שזה מושך לכנסים, אירועי ספורט, וזו באמת פעילות כל השנה. אז זה גורם להרבה מהתפוסה הזו ומההכנסות משכירות בשוק הזה. וזה משהו שהוא גם מגמה שאנחנו רואים בהרבה מהשווקים האלה שבהם יש לך עונות ארוכות יותר, אז אין לך רק עונת שיא אחת גדולה, אלא יש לך מספר עונות, שתי עונות, שלוש עונות, או סתם ביקוש ממש חזק לאורך כל השנה. אז אתה לא נכנס לחלק מהשווקים האלה שבהם יש לך רק עונה נמוכה מאוד.

דייב:
כן, אני מתכוון שזה בהחלט חלק מזה הוא רק לנסות לאזן עונתיות וכמשקיע, סופר חשוב לנהל את תזרים המזומנים שלך כמו שצריך ופשוט לדעת שחודשים מסוימים, כמו בעונת הבוץ של קולורדו, אתה לא הולך לייצר כל כך הרבה הכנסה כנראה בסוף אפריל ותחילת מאי או לפעמים באוקטובר. אז אתה רק צריך לוודא שאתה מתכנן את הכספים שלך בהתאם. עד כה ברשימה שלנו עשינו את מספר שתיים ומספר חמש כי יצאתי מכלל סדר, אבל בואו נחזור למספר ארבע ברשימה שלנו. אני חושב שזה מוציא אותנו מפלורידה. דן, מה זה מספר ארבע?

דן:
כן, זה חוף Rehoboth בדלאוור. בכנות, מקום שלא הייתי בו באופן אישי, אבל אני חושב שיש בו הרבה מהאיכויות של השווקים האחרים שאנו רואים על החוף שם. זה עוד דבר חשוב, תסתכל על השוק הזה. זה בנסיעה לקרבה לארבעה שווקים עירוניים גדולים. אז כל אחד מוושינגטון, בולטימור, פילדלפיה, ניו יורק יכול לנסוע למקום הזה. אז שוב, לנקודה שלנו, זה גורם לביקוש רב לאורך כל השנה למקום כזה. זו עיירה מקסימה, יש בה מסלול הליכה על החוף שאנשים נהנים ללכת בו עם מסעדות. אז רק הרבה מהאטרקציות שאנשים מחפשים לחופשה.

דייב:
נשמע נפלא. אף פעם לא הייתי, אבל גדלתי בניו יורק ושמעתי הרבה על חופי דלאוור שהם מאוד נחמדים.

דן:
ערכתי מחקר קטן וגיליתי שהתיירות היא למעשה התעשייה המובילה השנייה בגודלה בדלאוור.

דייב:
באמת?

דן:
עובדה כיפית קטנה, למעלה מ-3 מיליון תיירים בשנה בדלאוור.

דייב:
האם מספר אחד, תאגידים שעושים בסיס מס שם?

דן:
חקלאות.

דייב:
כל תאגיד מבוסס בדלאוור.

דן:
כן בטח?

דייב:
ובכן השוק הזה מעניין כי הוא קצת יותר יקר. אז מחיר הדירה החציוני כאן הוא 618,000 דולר, וההכנסות השנתיות משכירות ברוטו עומדות על כ-59,000, מה שיוצא לתעריף מכסה, שוב כ-6.5. כל כך דומה מאוד למספר חמש ברשימה שלנו, נווארה, פלורידה. אז רק לכל מי שמעוניין להשקיע בתחום מסוג זה, קצת יותר יקר להיכנס אליו. עכשיו, ממה שהבנתי, חוף Rehoboth הוא למעשה די קטן מעיירה עם רק 1500 תושבים מקומיים. האם זה נכון?

דן:
כן זה נכון. ובקיץ מגיעים עד 25,000 איש לעיר הקטנה ההיא. אז אתה יכול-

דייב:
וואו.

דן:
[לא נשמע 00:18:55]. אבל רק רציתי לדבר לנקודה של מחיר הדירה החציוני כי אני חושב שזה מעניין בחלק מהשווקים האלה, חלקם כמו שאנחנו מסתכלים על החופים הם כנראה דירות קטנות יותר, אז רוב המלאי הולך להיות סטודיו, בתים משותפים עם חדר שינה אחד. כשאתה מגיע לכמה ממקומות החוף האחרים האלה, אתה מסתכל על הבתים הגדולים יותר שהם ארבעה או חמישה, שישה בתים מול החוף. אז ברור שיהיה מחיר בינוני גבוה יותר בשווקים האלה.

דייב:
כן, זו נקודה טובה מאוד. ורק הסתכלתי על זה עכשיו, גיליתי ש-Rehoboth Beach מדורג ברשימת 10 הטיילות המובילות של נשיונל ג'יאוגרפיק בארה"ב. אז אם אתם אוהבים טיילת טובה, לכו לבדוק את Rehoboth Beach.

דן:
הנה לך.

דייב:
בסדר, ממשיכים הלאה. בואו נגיע למספר שלוש ברשימה שלנו. מה אתה מקבל?

דן:
מספר שלוש ברשימה שלנו הוא Sandbridge בווירג'יניה. זה שוק קטן מאוד. זה ממש דרומית לחוף וירג'יניה. הנה עובדה ייחודית באמת על השוק הזה. אין מלונות בסנדברידג', אז זה כמעט אך ורק בתים להשכרה.

דייב:
מעניין מאוד. אתה רואה את זה בהרבה מקומות? במקום שבו אני הבעלים של ההשכרה האחת שלי לטווח קצר, שמתי לב שלא היו הרבה מלונות באזור, אבל האם אתה רואה ביצועים טובים יותר בשווקים שבהם יש פחות אפשרויות היגיון אחרות?

דן:
כן, בהחלט. למעשה, נווארה, וזה מה שדיברנו עליו קודם, זה קרוב לפנסקולה ולשוק פנסקולה, אתה כנראה רואה עוד כמה מהמלונות האלה ורואים פחות בשוק הזה וזה מרוויח מזה. אז בהחלט בחלק מהשווקים האלה שהם קטנים יותר אין הרבה מלונות. זו האפשרות הטובה ביותר, אבל זו גם המגמה שראינו עוד לפני ה-COVID, שבה אנשים במיקומים האלה לא בהכרח רוצים להיות במלון, הם רוצים את הנוחות של בית. הם באים עם המשפחה, הם באים עם קרובי משפחה, הם רוצים מטבח, הם רוצים סלון, הם רוצים את הדברים האלה שהם לא בהכרח יכולים להשיג בחדר המלון.

דייב:
ובגלל היעדר חלופות, האם זה מעלה את התעריף היומי הממוצע עבור השכרות לטווח קצר בשוק הזה?

דן:
כן, זה בהחלט יכול. וישנו גם את גורם העונתיות. אז אתה רואה שהמחירים שלך משתנים בהתאם לתקופת השנה, אבל אם אתה בעונת שיא בשוק כזה שבו יש ביקוש גבוה ומלאי מוגבל, אתה בהחלט הולך לראות את זה בא לידי ביטוי בתעריף היומי שלך.

דייב:
עכשיו השוק הזה של סנדברידג' וירג'יניה הוא, אני חושב שהוא היקר ביותר ברשימה, לפחות בחמישייה הראשונה עם מחיר ביתי חציוני של 918,000. זה כבד, אבל זה מגיע גם עם הכנסות שנתיות משכירות ברוטו של בערך 88,000 או 89,000, תסלחו לי. וזה נותן לנו קרוב לשש וחצי תעריפים. אז למספר שלוש, ארבע וחמש ברשימה הזו יש לכולם שיעורי מכסה דומים. עם זאת, אני חייב לומר, דני, עבור רוב המשקיעים שאני מכיר, נקודת כניסה של 918,000 היא קצת מחוץ לאזור הנוחות שלהם. אז איזה סוג של משקיעים או איזה סוג של אנשים קונים בשוק הזה?

דן:
כן, זו שאלה מצוינת. אנחנו רואים הרבה 1031 קונים בשווקים האלה. אז 1031 הוא מישהו שמכר נכס אחר והם מעבירים את הכספים האלה לנכס אחר ללא מס אם הם עושים את זה כמו שצריך. אז הם באמת נמשכים לסוגי השווקים האלה ולסוגי הבתים האלה. הם לא צריכים למכור עוד דירת נופש כדי להיכנס לזה. אולי הם מכרו השקעה מסחרית קטנה או נכס שהיה להם ואז הם משתמשים בכספים האלה כדי לרכוש את הבתים האלה. אז אנחנו רואים ביקוש די יציב מהסוגים האלה של קונים. ואז אנחנו רואים אנשים עולים למעלה שאולי היו בבעלותם בשוק הזה, בית קטן יותר שהיה להם כבר כמה שנים, אולי זה היה חלק מהמשפחה שלהם קודם, ואז הם עוברים לבתים גדולים ויקרים יותר .
מגמה מעניינת היא בחלק משווקי החוף הללו, הבתים הגדולים יותר נחשקים הרבה יותר מכיוון שהם מטיילים עם מספר משפחות. אז כשאתה נכנס לחלק משישה, שמונה, אולי אפילו 10 בתים אלה, יש הרבה ביקוש לאלו.

דייב:
הבנת. וואו. אלה גדולים מאוד. אני מניח שזה מה שמסביר חלק מהמחירים. בסדר, אז רק כסיכום, מספר חמש ברשימה היה נווארה, פלורידה, מספר ארבע, Rehoboth Beach, דלאוור. ומספר שלוש, שדיברנו עליו זה עתה היה סנדברידג', וירג'יניה. לכל אלה היו שיעורי מכסה דומים מאוד בסביבות 6.5%. עכשיו יצאתי מכלל סדר, אבל להזכירך, מספר שתיים ברשימה הוא Okaloosa Island, פלורידה, מה שמביא אותנו Daned, לשוק המומלץ במקום הראשון על ידי Vacasa היכן לקנות בית נופש בשנת 2023. מה המנצח?

דן:
כן, כך גם בווירג'יניה, אבל בפנים הארץ נמצא אגם אנה, וירג'יניה. זו למעשה השנה השנייה שהיא במקום הראשון ברשימה שלנו. זה סוג של טיל שם למעלה משום מקום, אבל יעד פופולרי מאוד לאגם, מאוד ידידותי למשפחות, הרבה פעילויות ספורט ימי. ברור שיש לך כמה בתים נחמדים מאוד על המים על האגם, אבל יש לך גם כמה שנמצאים ליד האגם קצת ביער. הרבה עיירות קטנות ומקסימות. וכך פשוט יעד פופולרי באמת בווירג'יניה.

דייב:
ובכן, אני יכול להבין למה זה פופולרי ומקום אחד ברשימה שלך, כי לפי הנתונים האלה, מחיר הבית החציוני הוא 405,000. אז רק קצת מתחת למחיר הבית החציוני הארצי, אבל ההכנסה השנתית ברוטו היא מעל 64,000, מה שנותן לנו שיעור תקרה של למעלה מ-10%. האם היו שווקים אחרים שהסתכלת עליהם בניתוח הזה עם שיעור גג דו-ספרתי?

דן:
לא, לא, זה היה היחיד. לפני כמה שנים אולי ראינו זוג זוחל מעל ה-10%, אבל כרגע זה היחיד.

דייב:
ומכיוון שאתה עושה את הרשימה הזו כבר כמה שנים, האם זה נורמלי ששוק עם ביצועים מובילים כמו אגם אנה יישאר בראש הרשימה במשך יותר משנה אחת? ברגע שהמילה יוצאת החוצה, האם הם מתחילים לרדת?

דן:
וזה מה שראינו ושם אתה רואה כמה מהשמות שהיו לנו בראש, כנראה חמישה, טופ 10 בהחלט ירדו בשנתיים האחרונות, בעיקר בגלל התייקרות בשווקים האלה . אז אנחנו מתחילים לראות כמה מהשווקים המשניים או הקטנים האלה שמתקדמים למעלה בדירוג.

דייב:
והאם יש משהו ייחודי או מעניין באגם אנה שאתה חושב שהמאזינים שלנו צריכים לדעת?

דן:
כן, משהו ייחודי באגם אנה הוא שאנו רואים שהות ארוכה יותר בשוק הזה מאשר בכמה מהשווקים האחרים. אז 69% מהשהות היו מעל שלושה לילות, כך שאנשים נשארו לזמן ארוך יותר. זוהי למעשה מגמה נוספת שאנו רואים בפריסה ארצית שבה השהיות הללו מתארכות ומתארכות ומתארכות.

דייב:
כמשקיע, זה כמובן נהדר ואני רואה את הערעור. הייתי מתאר לעצמי שלפני המגפה, רוב האנשים באים לסוף שבוע. ברור שיש אנשים שנשארים זמן רב יותר, אבל זה כנראה די נפוץ שמישהו ילך לבקר לסוף שבוע. אבל עכשיו עם שלט עבודה, אנשים נוסעים לתקופות ארוכות יותר כי אולי הם מופיעים ביום רביעי או חמישי, עובדים בשלט לכמה ימים, ואז נהנים מהיעד במהלך סוף השבוע. האם זו ההשערה מדוע שהות מתארכת?

דן:
בְּדִיוּק. לא, זה בדיוק זה. ועוד משהו שאנחנו רואים בשווקים כמו אגם אנה הוא שפשוט יש לך תשואה חזקה מאוד למבקרים. אז אלו משפחות שמגיעות שנה אחרי שנה אחרי שנה ועושות זאת כבר דורות. אז יש לך הרבה מבקרים חוזרים בשווקים האלה.

דייב:
מדהים. ובכן, דן, תודה רבה על ששיתפת אותנו ברשימה הזו. אנחנו מאוד מעריכים את זה. לכל מי שרוצה להסתכל על כל הדוח והרשימה השלמה, נכניס אותו להערות המופע. נכניס את זה בתיאור כדי שתוכל לבדוק את זה. דן, אם אנשים רוצים ללמוד עוד על ואקאסה או לראות כל אחד מהמחקרים או הדוחות האחרים שפרסמת, איפה הם צריכים למצוא את זה?

דן:
הם יכולים למצוא אותנו ב-vacasa.com. פרסמנו כמה דוחות. ציינתי שיש לנו גם את דו"ח החוף ואת דוחות ההרים, כמו גם כמה מגמות טיולים אחרות. כלומר, אנחנו רק יוצאים מעונת קיץ עמוסה במיוחד. היו לנו 500,000 שהות בעונת הקיץ של הזמנות, אז תקופה עמוסה והתכוננות גם לעונת חורף עמוסה.

דייב:
מדהים. ובכן, תודה רבה על ששיתפת אותנו בדוח ובידע שלך. אנחנו מאוד מעריכים את זה.

דן:
תודה רבה לך.

דייב:
תודה גדולה ל-Daned ולצוות שלו ב-Vasa על שיתוף הנתונים והדוח הזה איתנו. אני כן רוצה לחזור על משהו שאמרתי במהלך הפודקאסט. חברות כמו ואקאסה ואנשים כמוני מוציאות רשימות של שווקים מעולים, ואני מקווה שהן מאוד מועילות לך, אבל תוודא שאתה עושה בדיקת נאותות מעבר למה שדנד והצוות שלו אומרים או מה שאני אומר על שוק. רק בגלל שלשוק יש שיעור תקרה גדול לא אומר שאין סיכונים הקשורים אליו. וזה שאני חושב ששוק הוא טוב לא אומר בהכרח שהוא טוב לך ולאסטרטגיה שלך ולמצב האישי שלך. אז קח את כל זה עם גרגר מלח. הרעיון מאחורי הרשימות האלה הוא להפנות אותך לכיוון הנכון, אז אתה יכול ללכת ולעשות מחקר משלך על השווקים האלה ולמצוא אולי אחד מהם שמתאים לך.
מקווה שזה עושה בדיוק את זה בשבילך. יש הרבה הזדמנויות מעניינות בשטחי ההשכרה לטווח הקצר שצפויים במהלך השנים הקרובות, ואולי אחד מהשווקים הללו עשוי להביא לך הרבה מאוד.
תודה רבה לכם על ההקשבה. אם נהניתם מהתוכנית, אם נהניתם ממוקד ההשכרה לטווח קצר של התוכניות השבוע, אנא הקפידו לתת לנו סקירה מצוינת או שתפו אחד מהפרקים הללו עם מישהו שלדעתכם ילמד משהו מהפודקאסט שלנו. שוב תודה. נתראה בפרק הבא של On The Market.
On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. התוכנית מופקת על ידי קילין בנט, עם עריכה של אקסודוס מדיה. קופירייטינג הוא על ידי Calico Content, ואנחנו רוצים להודות לכולם ב-BiggerPockets על כך שהמופע הזה אפשרי.