הון עצמי יכול להיות הרוטב הסודי לפרישה מוקדמת יותר. עם כל כך הרבה בעלי בתים ומשקיעי נכסים להשכרה ברחבי הארץ יושבים על מאות אלפים בהון הביתי, שואל אחד, "מה אם אתה השתמש בהון העצמי הכלוא הזה כדי לבנות עושר?" ולמרות שרוב בעלי הבתים לא ירצו למכור את המגורים העיקריים שלהם, למחזר לריביות משכנתא גבוהות יותר, או להסתכן בלקיחת HELOC במחיר גבוה, בעלי נכסים להשכרה נמצאים בעמדה המושלמת להשתמש בעמדות ההון העצומות שלהם כדי לשדרג להשקעות גדולות וטובות יותר. הבאנו הלאה כריס לופז, משקיע וסוכן מדנבר, להסביר.
כריס הצליח לבנות בגודל גדול תיק נדל"ן די מהר, אבל אפילו הוא מודה שהתחיל קצת יותר מאוחר. לאחר שעבד את רוב הקריירה שלו כמשווק באינטרנט שהפך לסוחר יומי, כריס ויתר על הכל כדי להיכנס בראש לתחום הנדל"ן כסוכן ומשקיע ידידותיים למשקיעים. וכמשקיע בדנבר, הוא ראה בתים שקנה רק לפני כמה שנים התפוצץ בערך, ומשקיעים רבים אחרים מרגישים אותו הדבר. אז, אם אתה באוסטין, בויז, ראלי, פיניקס או כל אחד אחר שווקי פריחת הנדל"ן, זה יכול להיראות כאילו אתה יושב על ערימת עושר שאי אפשר לגעת בה. אבל אתה טועה.
בפרק הזה, כריס עובר דרך כיצד בעלי בתים ומשקיעי נדל"ן יכולים לפתוח את ההון העצמי ה"לכוד". בבתיהם. הוא עובר מתי לקנות, למכור או לשפץ וכיצד להשתמש ב מחשבון נכסים להשכרה של BiggerPockets להחליט על המהלך הטוב ביותר. כריס יודע שלא כל נכס שווה למכור/לשדרג, אבל אם אתה לסחור בכמה נכסים חסרי ברק עבור זורמים מזומנים, אתה יכול להגיע ליעדי הפרישה שלך שנים מהר יותר, עם יותר כסף שנכנס ופחות מתח. אז, רוצה לפתוח את ההון העצמי של הבית שלך ו להאיץ את דרכך פרישה מוקדמת? הישאר באזור!
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
מינדי:
ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets Money, בו אנו מראיינים את כריס לופז ומדברים על מה לעשות עם ההון העצמי שתקוע בבית שלכם.
כריס:
אז אני חושב שזה תמיד מסתכם ב"היי, מה המטרות שלך?" והיה מציאותי לגבי המטרות שלך, כי כל נדל"ן הוא כלי שיביא אותך למטרה שלך. אז אני חושב שזה טוב מאוד כשאנשים מעריכים מחדש את הבעיה החדשה שיש להם. ובזמן שהם בוחנים מחדש את הבעיה, השוק, גם בוחן מה המטרות שלך כרגע וכיצד הן התפתחו. כי זה נותן לנו את כוכב הצפון לאן ללכת, ועוזר לנו לקבל את ההחלטות המתאימות.
מינדי:
שלום. שלום. שלום. שמי מינדי ג'נסן, ואיתי כמו תמיד הוא המנחה השותף שלי, סקוט טרנץ'.
סקוט:
מדהים. איזו הקדמה נפלאה מארח השותף הידוע לשמצה שלי.
מינדי:
זה סנופ. סקוט ואני כאן כדי להפוך את העצמאות הכלכלית לפחות מפחידה. באמת חשבת שזה ה-Notorious B.I.G.? זה בסדר. זה היה אפילו יותר טוב. סקוט ואני כאן כדי להפוך את העצמאות הכלכלית לפחות מפחידה, פחות רק בשביל מישהו אחר. להכיר לך כל סיפור כסף, כי אנחנו באמת מאמינים שחופש פיננסי ניתן להשגה לכולם, לא משנה מתי ומאיפה אתה מתחיל.
סקוט:
זה נכון. בין אם אתה רוצה לצאת לפנסיה מוקדמת ולטייל בעולם, להמשיך לבצע השקעות גדולות בנכסים כמו נדל"ן, להקים עסק משלך, או להעריך מחדש את תיק הנדל"ן שכבר נבנה, אנו נעזור לך להגיע ליעדים הפיננסיים שלך ולהוציא כסף מהדרך כדי שתוכל להפעיל את עצמך לעבר החלומות שלך.
מינדי:
סקוט, אני מאוד נרגש לדבר עם כריס לופז היום. הוא משקיע וסוכן מקומי בדנבר, ואנחנו הולכים לדבר איתו על מה לעשות עם כל ההון העצמי שתקוע בבית שלך. אבל לפני שנעשה זאת, יש לנו קטע חדש בפודקאסט BiggerPockets Money בשם Money Moment, שבו אנו חולקים פריצת כסף, טיפ או טריק שיעזרו לך במסע הפיננסי שלך. רגע הכסף של היום הוא, אם אתה מתקשה לחסוך, השתמש בסולם החיסכון. זה המקום שבו אתה בוחר פרס, כמו AirPods או יום ספא, ומכפיל את עלות הפריט פי שניים עד שלושה מערכו. ברגע שתגיע ליעד החיסכון הזה בתוספת עלות הפריט, תגמל את עצמך. קבל את הפריט הזה. לאחר מכן, בחר פריט יקר יותר והתחל את התהליך מחדש. אם יש לך טיפ כסף עבורנו, אנא שתף אותו באימייל
סקוט:
ותזכורת, אנחנו תמיד מחפשים אורחים שיגיעו לתוכנית כדי לחלוק את סיפור הכסף שלהם, או שיגיעו כאורחים לפרקים של פיננסים שישי שלנו. אז אם אתה מעוניין, אנא הגש בכתובת biggerpockets.com/guest או bigger pockets.com/financereview.
מינדי:
לפני שנביא את כריס, בואו ניקח הפסקה מהירה.
וחזרנו. כריס לופז הוא סוכן נדל"ן ומשקיע בדנבר. ניתן לראות אותו בערוץ היוטיוב BiggerPockets, והוא גם המייסד של Envision Advisors. כריס, ברוך הבא לפודקאסט BiggerPockets Money.
כריס:
היי, מינדי. אני נרגש להיות כאן, ומוכן לדבר קצת כסף וקצת חנות.
מינדי:
ובכן, אנחנו הולכים לדבר על נדל"ן היום. כריס, ספר לנו קצת על עצמך ובמה אתה מתמחה ספציפית.
כריס:
לכן, כמו הרבה אנשים, להיות סוכן נדל"ן ולהיות משקיע נדל"ן לא הייתה הקריירה הראשונה שלי. מלאו לי 40 לאחרונה, ולפני כשמונה שנים הייתי מוכן למערכה השנייה שלי בחיים. מה שהמשיך מהעסקים הראשונים שלי, שהיה הרבה שיווק באינטרנט, והרבה מסחר יומי בבורסה ובשוק המט"ח. אז התשובה הקצרה היא שלמדתי הרבה על שיווק באינטרנט, היה לי הרבה הצלחה שם. ועשיתי נורא, כמו רוב האנשים, במסחר יומי ובמסחר במטבע חוץ. אז כל זה גרם לי לחזור ולהבין, "אתה יודע מה? נדל"ן הוא המקום אליו רציתי ללכת כשהייתי בן 20, אבל לא היו לי משאבים או כסף. אבל עכשיו אני בתחילת שנות ה-30 לחיי. יש לי ניסיון, יש לי קצת כסף, יש לי הרבה יותר ניסיון. אני יכול לצאת לשם ולהתחיל לעשות את זה".
אז באותה תקופה החלטתי להפנות את הקריירה שלי לתחום הנדל"ן, כי הייתי צריך מקור הכנסה חדש לעסק שלי, וגם רציתי להיכנס להשקעות בנדל"ן. אז אני מאמין גדול בכך שככל שאוכל למזג את העניין והקריירה שלי עם יעדי הפרישה ארוכי הטווח שלי, יעדי השקעה, כך זה טוב יותר. אז עשיתי תיקון והיפוך, הרווחתי כסף, אבל שנאתי את זה. ניסיתי לסיטונאי. זה לא היה בשבילי. אבל כשהלכתי לשם ודיברתי עם סוכני נדל"ן, ויצאתי לשם והתחלתי לעשות עסקאות נדל"ן, הבנתי, "וואו. יש הזדמנות ענקית בעולם סוכני הנדל"ן לצאת לשם ולהיות סוכן, ולעזור לאנשים לצאת לשם ולעשות מה שאני רוצה לעשות". זה לא תיקון והיפוך או עשיית כסף לטווח קצר בסיטונאות, אלא איך לצאת לשם ולהשקיע כך במהלך 20 השנים הבאות אוכל להגיע ליעדי הפרישה שלי.
אז לקחתי את כישורי השיווק באינטרנט שלי, מינפתי את זה כדי להפוך לסוכן נדל"ן. להתחיל לבנות את העסק שלי, להוציא את השם שלי החוצה, לידים הנדסיים. ועשיתי את הנישה בעזרה לאנשים להשקיע בנדל"ן כאן מקומי בדנבר. אז התמקדתי מאוד ביישוב דנבר ובמגמות ומגמות להשקעות נדל"ן לטווח ארוך יותר. אז, זה מביא אותנו להווה.
סקוט:
כֵּן. אז אחד האתגרים שמשקיעי הנדל"ן בדנבר, כולל אני, כנראה אתה כולל, כריס ומינדי, גם אתה, הוא שהצלחנו מאוד במהלך 10 השנים האחרונות בהשקעת נכסים כאן. שווי הנכסים עלו בצורה עצומה. קניתם נכס לפני חמש, שש, שבע, שמונה שנים, ייתכן שהוא הכפיל את ערכו, או קרוב אליו. ייתכן שמימןנו מחדש כמה נכסים במזומן. אני יושב על, באופן אישי, ערימה של הון עצמי, ואני מרגיש תקוע. אני מאוד שמח שיש לי בעיה זו. אני לא מתלונן על הבעיה הזו, אבל אני תקוע. ימין?
כי אם אני מוכר את הנכס, אני צריך לשלם מסים על הרווח. אני צריך לשלם את המשכנתא שלי, ואז אני צריך לפרוס מחדש את המזומנים האלה למשהו אחר שהולך להיות הגיוני. אם קניתי נכס אחר, למשל, ללא החלפת 1031, הייתי מחליף את המשכנתא של 3% למשכנתא של 5 או 6%. אם אחליף 1031, אני עושה את אותו הדבר. צריך להחליף את המשכנתאות. אם אני ממחזר מזומן כדי להוציא מזומנים, אותה עסקה. אני מחליף את הריבית הנמוכה שלי. אז הבעיה הזו של עליית ריבית, אני חושב, באמת יצרה בעיה מעניינת עבור אלה מאיתנו שהשקיעו. ותהיתי מה המחשבות שלך בגישה להון העצמי הזה, ואיך משקיעים מתמודדים עם הבעיה הטובה הזו?
כריס:
כן, וזו הדרך להתחיל עם זה. זו בעיה גדולה שיש. זו הבעיה המוצלחת בעולם הראשון, ובמקומות כמו דנבר, אוסטין, סולט לייק סיטי, הרבה מהשווקים שראו הערכה בעשור האחרון, יש להם את הבעיה הזו. מה זה בעצם, מישהו קנה נכס לפני כמה שנים בשיעור גג של 7, 8, 9%. השכרה טובה מאוד. מהר קדימה, דמי השכירות עלו, 40, 50%. הערכים הוכפלו או שולשו. אז עכשיו, שיעורי המכסה נדחסו. אז עכשיו, שיעורי המכסה הם 4% ו-5%. וככל ששיעורי המכסה נמוכים יותר, בדרך כלל ההשכרה גרועה יותר ככלל אצבע. אז זה מעלה את האתגר המעניין הזה לאנשים שאומרים, "היי, אני עושה תזרים מזומנים די טוב בנכס שלי. 800 עד 1,200 דולר לחודש הנחה על השכרה חד-משפחתית כאן בדנוור. נותרו לי 200,000 דולר ליתרת המשכנתא שלי ב-3.25%, אבל הנכס שלי שווה 800,000 דולר." וזה כל הנקודות שפרסמת, סקוט, לגבי, "מה אתה עושה?"
אז אני חושב שזה באמת חשוב שאנשים תחילה לקחת צעד אחורה ולעשות את הסקירה הכללית של המטרות שלהם, כי אני אשתמש בעצמי כדוגמה. התחלתי לקנות נדל"ן כשהייתי רווק. ובכן, עכשיו אני נשוי, יש לי עסק חדש, ויש לי שני ילדים קטנים. החיים שלי השתנו באופן דרמטי. אז המטרות שלי השתנו, וגם כמה זמן אני רוצה להשקיע בהשקעות הנדל"ן שלי השתנו גם כן. אני רוצה לבלות עם הילדים שלי, לא לצאת ולצבוע קירות. אז אני חושב שזה תמיד מסתכם ב"היי, מה המטרות שלך?" והיה מציאותי לגבי המטרות שלך, כי כל נדל"ן הוא כלי שיביא אותך למטרה שלך. אז אני חושב שזה טוב מאוד כשאנשים מעריכים מחדש את הבעיה החדשה שיש להם. ובזמן שהם מעריכים מחדש את הבעיה, השוק, גם בוחן מה המטרות שלך כרגע וכיצד הן התפתחו. כי זה נותן לנו את כוכב הצפון לאן ללכת, ועוזר לנו לקבל את ההחלטות המתאימות.
ואני מתכוון, הרבה פעמים אין תשובה נכונה או לא נכונה עבור אנשים כשזה מגיע עם הון עצמי. ואני חושב שזה מאוד חשוב להסתכל תחילה על, "היי, אם אני מוכר את זה, מהן השלכות המס שלי?" כלומר, פרצתי לבית. סקוט, פרצת לבית. להרבה מהמאזינים של BiggerPockets פרצו להאוס. אם יש לך הזדמנות שבה אתה יכול למכור נכס ואתה בהחרגת רווחי הון של שנתיים מתוך חמש שנים, ובכן, אז זה יכול להיות זמן ממש טוב לקנות ופשוט לקחת 200 300,000 דולר מהון עצמי מהשולחן. קח את המתנה הזו מהדוד סם וברח איתה. כעת, הרוב המכריע של האנשים לא יכול לגשת לאי הכללת רווחי הון. ואז אנשים מתקבעים על, "אה, טוב, אני לא רוצה להיפטר מהריבית של 3% שלי." ובכן, כן, אבל לא הייתי מסתכל רק על המדד האחד הזה. כי יש הרבה תרחישים שבהם, על ידי החזקת ה-3% האלה, בזמן שאתה חוסך כסף בריבית, אתה חוסך דולר כאן. אבל למעשה אתה מפסיד 10 דולר ביצירת עושר כאן על ידי אי פריסה מחדש של זה עם מינוף ונכס בעל שיעור גבוה יותר.
אז, זה מסתכם בעצם הפעלת תרחישים מרובים הרבה פעמים. היי, תבין מה המטרות שלך. ואז, "מה אני יכול לעשות עם הנכס הזה? תן לי בעצם רק להריץ תרחישים. האם עלי לשלם את זה?" ועבור הרבה אנשים, זו לא התשובה הנכונה. כי אם אתה צריך לצבור נכסים נוספים למטרות הפרישה שלך, ובכן, תשלום על נכס לא יביא אותך לשם.
סקוט:
אפשר לשאול כאן שאלה קצרה? אמרת שפריסת ההון העצמי מהנכס שלי לנכס בעל שיעור גבוה יותר יכול להיות רעיון טוב. אבל אני משקיע כאן בדנבר, ואני יהיר לכל הרוחות. ואני חושב שקניתי כמה מנכסי ההשכרה הטובים ביותר, נכסים להשכרה זורמת מזומנים כאן, ואני לא משוכנע ששיעור המכסים על נכס אחר כאן בדנבר הולך להיות גבוה יותר מאלה שבבעלותי. אני חושב שבניתי עם זה תיק די טוב. אז אתה מציע במקרה הזה שאצא מחוץ למדינה, למשל, ואכנס לנכס אחר? אני תוהה אם משקיעים רבים מרגישים שלפורטפוליו שלהם יש שיעורי תקרה סבירים שם, והוא, לפחות עבור מצב הנכס שלהם, בין הסוגים הטובים יותר של השקעות זורמות מזומנים באזור שלהם.
כריס:
מהו שיעור הגג של אחד מהנכסים שלך, מגרש כדורסל?
סקוט:
בטוח. הייתי אומר, ואני משתמש ביחסי שכר דירה למחיר יותר ככלל אצבע, אבל הייתי אומר שזה בטווח של 0.65 שכר דירה לערך.
כריס:
אז מה? אז, שיעור מכסה של 5 עד 6%?
סקוט:
בטח, אם אנחנו נחמדים. כֵּן.
כריס:
ובכן, זאת אומרת, בסדר. אז אני מתכוון-
סקוט:
וזה גבוה עבור דנבר.
כריס:
כֵּן.
סקוט:
כֵּן.
כריס:
אז הרבה פעמים הרבה אנשים קנו... במיוחד כאן בדנבר. אני הולך להשתמש בתרחיש קיצוני, כי זה כן תלוי מה השווי הנוכחי של הנכס. הרבה אנשים עושים את הטעות, "אה, קניתי את הנכס הזה לפני שבע שנים." גדול. זה כבר לא משנה. קנית נכס בתעריף של 9%. עלינו להשתמש במספרים של היום. אז מכל הניתוחים שעשיתי, כלל האצבע היה, אם זה מתחת לנכס של 4% תעריף, שיעור תקרה של 4% עם עמלת PM, לעתים קרובות הגיוני למכור ולפרוס מחדש, או 1031. אם זה מעל נכס תעריף של 4%, הרבה פעמים זה אומר, היי, שיפוץ ופריסה מחדש.
עכשיו, עם ריבית גבוהה יותר, דברים השתנו. המרווחים קשים יותר, אבל גיליתי ששיעור המכסה של 4% הוא הסף. והרבה פעמים זה כמו, "היי, לאנשים יש תעריף של 3.5% נכס." כי הם קנו נכס בסלואנס לייק, שזה אזור שעבר הערכה עצומה בדנוור. תמכור נכס בתעריף של 3.5%. והייתי אומר, "אתה צריך בערך 1.5 עד 2% עלייה בשיעור מכסה יחד עם מינוף מוגבר." אז שיעור מכסה גבוה יותר, מינוף גבוה יותר הוא המפתח להפיכתו לכדאי בעסקה זו.
מינדי:
בסדר. אני מסתובב בפורומים של BiggerPockets כל הזמן, ואתם יכולים למצוא אותם ב-biggerpockets.com/forums, ואני מוצא שהמושג של שיעור גג מבלבל אפילו כמה משקיעים מנוסים מאוד. אתה יכול להסביר על מה אתה מדבר, כדי שאנשים שמקשיבים שכנראה מאוד מבולבלים יוכלו להבין?
כריס:
בהחלט, ותודה שהעלית את זה. אז, שיעור התקרה הוא בעצם ההכנסה התפעולית נטו שלך חלקי הערך הנוכחי של הבית שלך. אז מה שזה אומר זה שאתה לוקח את שכר הדירה שלך. אתה מוריד את כל נתוני התפעול שלך. אז בעצם, הכל מלבד תשלום המשכנתא שלך. ראש הממשלה, תיקונים ותחזוקה, מיסים, ביטוחים, דמי HOA, גינון, מה שזה לא יהיה. זה נותן לך את ההכנסה התפעולית נטו שלך, וזו רק דרך נוספת להעריך את ביצועי הנכס הזה. אני אישית, אני עושה שיעורי גג. זה עבד לי טוב, וזה גם טוב כי יש לך חוב או אין לך חוב. זו דרך פשוט להבין מרמה גבוהה כיצד מאפיינים יכולים להופיע. אני יודע שהרבה אנשים משתמשים ב-GRM, או מכפיל תעריף ברוטו, תעריף מכסה. קונספט דומה מאוד, רק קצת יותר מתקדם ועם ניואנסים. אבל אני מוצא שזו דרך טובה מאוד לעזור למבחן דיבור והרחה ברמה גבוהה. "היי, זה נראה טוב." או, "היי, יש לך נכס תעריף של 4%. הנה כמה דברים ברמה גבוהה שאתה יכול לעשות."
סקוט:
אז השתמשתי בסוג של מושג של GRM. יחס שכירות למחיר הוא היפוך של GRM לחשוב על תזרים המזומנים של הנכס שלי. אתה אומר שיעורי מכסה. שיעורי הגג טובים יותר. אני אמור להשתמש בשיעורי מכסה. אבל אני באמת מסתכל על זה כיחס שכר דירה למחיר ברמה הגבוהה ביותר, למרות שאני יכול בקלות לסובב את זה ככה. אבל בכל מקרה, אז אתה אומר שנכס בעל תעריף נמוך, משהו בטווח של 4 או נמוך יותר כרגע, שמשקיעים רבים עשויים למצוא שיש להם בדנבר ספציפית, יכול להיסחר מחדש עבור נכס שיכול להרוויח שיעור מכסה של 6 או 7% בשוק. וזה יכול להכפיל את התשואות שלך, תלוי איך אתה ממנף ובהנחות שאתה מניח.
אז, טונות של אזהרות שם. אבל אתה יכול להיות פרוס בצורה לא אופטימלית, זה מה שאתה אומר, עם אחד מהמאפיינים האלה. איך אני מצדיק... אני צריך לעשות כל כך הרבה הנחות ואני צריך להאמין בכל כך הרבה דברים כדי להגיע ליעד שבו אתה נמצא. אני חייב להאמין שההערכה שלי תהיה ברמה כזו. אני צריך להבין את ההבדל בין שיעורי הריבית על החוב שיש לי כרגע לעומת זה שאני הולך לקבל על נכס חדש. איך אני עוטף את ראשי סביב כל הנקודות והנטיות האלה כדי להרגיש בטוח שאם אני בסיכום, "אה, אם יש לי נכס בשיעור גג של 4%, הגיע הזמן למכור אותו ולפרוס אותו מחדש נכס בתעריף גבוה יותר"?
כריס:
אתה פונה אל המחשבונים והגליונות האלקטרוניים שלך. אז, אני מתכוון, דבר ממש פשוט הוא, אני מתכוון, היי, לך תשתמש במחשבוני BP ותחבר את הפריסה להשכרה... לך קח את מחשבון הגיליון האלקטרוני להשכרה ותחבר את ההשכרה שיש לך היום. אבל אל תשתמש במספרים שבהם השתמשת חמש שנים כשקנית אותו. השתמש במספרים של היום. "היי, מה הערך של היום? מה שכר הדירה של היום? מהם נתוני התפעול של היום?" ותחתמו את זה כאילו אתם קונים את הנכס היום. כי בכל פעם שאתה חותם על שוכר חדש, או חותם על חוזה שכירות חדש, או שאתה מממן אותו מחדש, אתה בעצם סוג של רכישה מחדש של הנכס לזמן מה. אז עברו על התרחיש ותגידו, "היי, האם הנכס הזה הגיוני?" אז אתה יכול לעשות את זה עם מחשבון BP, ואז להבין איך הוא מתפקד.
אז הסתכלתי על נכס של לקוח בשבוע שעבר, וזו דוגמה נפוצה מאוד. הם קנו את הנכס בדנבר תמורת 300,000 דולר. עכשיו זה שווה כמו 650. הם קיבלו משכנתא של 200,000 דולר, הלוואה בריבית של 3% ו-400 אלף הון עצמי. אבל זה נכס של 3.5, 3.6% תעריף מכסה. גדול. לך תחבר מחשבון ותראה איך הוא מתפקד, ואז תבין כמה הון עצמי יש לך. במקרה זה, נניח 400,000 $. ופשוט לעגל למעלה או לעגל למטה עבור עלות מכירה כלשהי, עמלות. נניח 1031, ושחק כמה תרחישים כאלה. ואומרים, "נהדר. אם יש לי 500,000 דולר להניח, אני הולך לקנות את הנכס האחר הזה בתעריף גג". זה יכול להיות בדנבר, יכול להיות בשוק המקומי שלך, או שזה יכול להיות מחוץ למדינה. פשוט, היי, לא משנה באיזה נכס אתה מסתכל, לך תחבר, "היי, אם מכרתי את זה, לקחתי את ההון, וקניתי את הנכס הזה עם תעריף גבוה יותר, איך זה מתפקד?"
עכשיו, מה שאנחנו רואים לעתים קרובות... ושוב, קח את זה מנקודת מבט של דנבר. אותו אדם מוכר את הנכס ב-$650,000. הם משלמים את עמלות המתווך ודמי הסגירה שלהם, 1031 זה. הם הולכים לקנות מקום כמו 1.1 מיליון דולר בערך. אבל כדי ליצור תזרים מזומנים, אנחנו נמצאים במקדמה של 35, 40% בריבית של 7%. אז מה שקורה הרבה פעמים הוא, בתרחיש הזה, הם מכרו אותו, ירידה של 35%, והם עוברים מנכס של 3.5 ל-5.5 נכסים. אז, די שמרני ודי ריאליסטי. תזרים המזומנים שלהם יישאר בערך זהה. עם זאת, הערכת השווי הכוללת שלהם עולה והרווח התפעולי הנקי שלהם לעתים קרובות יותר מכפיל את עצמו. אז לעתים קרובות אני מסתכל על זה, "היי, זה דולר עתידי. זה ערך עתידי".
וזה נועד באמת, אני אגיד, להשקעה ידנית יותר עבור אנשים שרוצים לצאת לשם ולמצוא נכס בעל ערך מוסף. זה יותר כמו, "היי, אני רק רוצה לצאת לשם, להסתכל על כמה נכסים, לפרוס מחדש את ההון שלי. אני איש מקצוע עסוק. אני אדם עסוק." עבור סוג זה של מהירות, אתה באמת מסתכל יותר רק על פריסה מחדש של ההון שלך. ובזה זה מסתכם, עבור הרבה מהלקוחות שאני מדבר איתם, כולל אני, אני לא חי היום מהמזומנים שלי עם הנכסים שלי. יש לי הכנסה אחרת שעושה את זה, וכל ההשכרות שלי מיועדות ל... זו הפרישה שלי. זה מאגר ההשקעות שלי. אז אני לא צריך תזרים מזומנים מסיבי שם.
עכשיו, אני רוצה שהנכסים שלי יזרום מזומנים, אבל זה קצת מסתכם ב"היי, אתה רוצה יותר תזרים מזומנים היום, או שאתה רוצה להרוויח יותר תזרים מזומנים בעתיד?" אז הרבה פעמים, אפילו עם הדוגמאות המאוד קיצוניות האלה של נכס בעל ריבית נמוכה והון גבוה, למרות שהוא לא טוב כמו שהיה לפני שנה, זה עדיין הגיוני ב-10, 20, 30 השנים משחק שחמט של השקעות נדל"ן. אני לא יודע אם עניתי על שאלתך שם או טשטפתי את המים.
סקוט:
לא, אני חושב שזה נכון. ואני חושב שאני אוהב את התשובה שלך, ולא רק בגלל שזה היה תקע עבור המחשבונים שלנו ב biggerpockets.com/calc. אבל זה כמו "היי, זו התשובה, היא לך לחבר את החומר הזה לגיליון אלקטרוני ולקבל כמה החלטות ולהניח כמה הנחות." ואחת ההנחות המרכזיות שעומדות להיות שם היא, תראה, אם תנתח נכס חדש, תוכל לקבל את המקדמה, את כל המספרים הבסיסיים סביב שכר דירה, תזרים מזומנים וכל אלה. סוגים של דברים. יש לקוות שאם אתה משקיע נדל"ן, אתה די נוח עם הנחות מסוג זה.
אבל המפתח בניתוח הזה יהיו שיעור הריבית על החוב שלך שאתה הולך לקבל על הנכס החדש, ושיעורי השבח שיש לך על גידול שכר הדירה ועליית המחירים במהלך 30 השנים הבאות, ובפרט בשנתיים הקרובות עם זה. ובכן, 30 שנה אם אתה חושב לטווח ארוך, או טווח קצר יותר אם אתה חושב לטווח קצר יותר. זה באמת חשוב, ואני חושב שזה יהיה ממש מעניין. אני חושב שאנשים יגלו שאם הם לא מאמינים שההערכה הזו תהיה גבוהה מאוד, אסטרטגיית הפריסה מחדש עלולה לעלות להם. זה יכול להיות די תוצאתי. אבל אם אתה מאמין בהערכה במהלך השנים הקרובות, ואתה יכול להכניס מספר הערכה של 3, 4, 5%, אז מה שאתה אומר יסתדר ממש ממש טוב. האם זה מדויק במידה רבה, כריס, מניסיונך?
כריס:
כן, אבל אני חייב לדחות את הנחת ההערכה. אז, אתה צודק. כלומר, אני לא ממליץ לחתום 6%, 8%, 10% הערכה. לא המלצתי על זה לפני שנים. אני סוג של חיתום בין 3 ל-5% לאמצעים היסטוריים. עכשיו, בשנה-שנתיים הבאות, אני אומר, "היי, אנחנו כנראה נהיה שטוחים, לפחות בדנבר. אולי אנחנו נותנים נקודה, אולי נציין נקודה, אבל פשוט נניח שאין הערכה". אני חושב שהדבר החשוב יותר שיש... כי אתה צודק. אם אתה עושה הנחות מטורפות, אתה תצא מגדרה. אבל גם אם אתה קונה נכס אחר, נניח שאתה מוכר בדנבר וקונה בדנוור מנכס של 3.5 עד 5.5 נכסים. אם אתה באמת מבצע חיתום אמיתי שם, עדיין עדיף לך מחוויית עושר טהורה או חווית בניית עושר, כי זה עדיין שיעור מכסה גבוה יותר.
עכשיו, אם זה יעלה או שדמי השכירות יגדלו מהר יותר, זה דובדבן גדול ושמן למעלה, שיגדיל את התשואות שלך. אבל גם אם ההערכה והגידול בשכר הדירה יהיו שטוחים יחסית, מה שלרוב הארץ אני חושב שזה הולך להיות במשך שנה או שנתיים, או שזה יהיה -3 עד +3 עבור הרבה מהאזורים, אז שטוח , זה עדיין יכול להיות הגיוני מאוד ועדיין להיות המהלך הנכון בבניית עושר לטווח ארוך. לכן, הערכה לא תביא או תשבור אותה. פשוט הייתי מחתום מאוד מאוד שמרני ב-0, 1% לשנה-שנתיים הקרובות, ואז זה כנראה חוזר ל-3 או 4% בטווח הארוך.
גם הדבר השני הוא שאתה מסתכל על הזדמנויות. זה היה כמה דברים, כי אני ממליץ לאנשים לצאת לשם ופשוט, כלומר, לשחק עם המון חישובים. במקרה הזה, "היי, אני משקיע בדנוור. למכור בדנבר, לקנות בדנבר." ואתה עושה את זה בשוק שלך. עכשיו, אתה גם אומר, "היי, תמכור בדנבר וקנה מחוץ למדינה בתעריף מכסה טוב יותר." כי דנבר זה מה? העיר היקרה ביותר ללא חוף עכשיו, אני מאמין. אז תזרים מזומנים מאוד מאוד קשה למצוא. אז לכו לחתום, "היי, אם קניתי את זה." ואז הלכתי על כמות מטורפת של עסקאות חיתום שבהן אנחנו אומרים, "היי, טוב, אני לא רוצה לוותר על החלפת 1031 שלי. מה אם הייתי מוכר את זה ואתגלגל ל-DST, קרן סטטואלית של דלאוור?" כן, אתה חוסך את הכסף שלך על המסים. אבל במהלך חמש השנים הבאות, מכיוון שאתה עושה תשואה של 5%, אתה למעשה מתחיל להפסיד כסף בטווח הארוך.
הרצתי תרחישים של, "היי, אם בעצם רק שילמתי רווחי הון, אני צריך ללכת עם $400,000, אבל $100,000 הולכים למקום אחר." אבל אני מוציא 300,000 דולר ומבצע עוד השקעה בנדל"ן, לסינדיקציה, לעסק אחר. אבל אני מקבל IRR כל כך גבוה, זה עדיין יכול להיות הגיוני ולומר, "אתה יודע מה? כדאי לאכול את רווחי ההון האלה". אז אני לא נותן לך המלצות כאן. הנקודה שלי היא שהרבה אנשים עושים הרבה דברים מה אם. ובכן, עשה את מה אם, והפעל את החישובים דרך גיליון אלקטרוני או מחשבון BiggerPockets. ואז אתה יכול לקחת את המחשבון האחד הזה ולעשות הכל עבור הנכס שלך, נכס בשוק שלך, מקום מחוץ למדינה, שעון קיץ. אתה יכול להבין השקעה פסיבית, דברים כאלה. "היי, איך ההחזרים האלה, ואיך נראות השלכות המס האלה?" קבלו את התמונה הגדולה של הדברים.
ואז, הרמה הבאה היא, למעשה לעבור ולוודא שאתה מדבר דרך רו"ח שלך. מהן השלכות המס? מכיוון שהרבה פעמים, אני יודע לשימושי האישי שלי, אני מעריך מה יהיה לי בבעלותי בפחת או בהשגת רווחי הון, והניחוש שלי לא טוב במיוחד. אז, דיברתי עם רו"ח שלי. ואני גם אסתכל על הדברים כמו, "כן, אתה יכול לצאת מחוץ למדינה ותעריפי המכסים גבוהים יותר, אטרקטיביים יותר. אבל עכשיו אתה צריך לקבל את ההוצאה הנוספת של נסיעות ופיתוח רשת חדשה בשוק." וזה לא טוב או רע, אבל השעות וההוצאות האלה בדרך כלל לא מופיעות בחיתום הנכס. אז אני מאמין גדול ב, להריץ חבורה של תרחישים ואז להסתכל על המדדים. ואז גם תסתכל על השלכות המס והסתכל על, "היי, כמה רוחב פס וכסף צריך כדי שאלך לבצע את האסטרטגיה החדשה הזו?" ופשוט תהנו לרוץ תרחישים.
מינדי:
אני אוהב את העצה הזו מאוד, כי זה יכול להיות ממש קל להיתפס ל-FOMO או מה שהשוק עושה עכשיו. אתה סוכן נדל"ן. זוכרים את האביב של השנה שעברה, כשכולם קנו, ולא הצלחת אפילו להראות לפעמים בכמה מהבתים הלוהטים האלה? או שהיית נכנס, וזו רק הדלת המסתובבת הזו של אנשים, והיית מפסיד. אתה 1 מתוך 37 הצעות. אז אני יכול לראות אנשים ממש ממש מתלהבים מזה. באביב הזה, ממה שראיתי עד כה, זה שוב מתחיל להיראות כך. לא במידה, כי אין לנו את הריביות הגדולות. אבל עדיין, באזור דנבר, ממש ממש חם. אז זה יכול להיות מפתה למכור. "הו, אני מקשיב לכריס בפודקאסט BiggerPockets Money. והוא אמר ששיעור המכסה שלי לא גדול, אז אני צריך למכור".
לא, הוא לא אומר את זה. הוא אומר תרחישים לרוץ. הפעל הרבה תרחישים. שוחח עם הסוכן שלך וראה מה הם חושבים שאתה יכול לקבל עבור הנכס שלך. הפעל את המספרים על סמך הכמות הזו, אולי קצת פחות, אולי קצת יותר. אבל תראה מה כל האפשרויות האלה יביאו לך לפני שאתה קופץ בשתי הרגליים. אתה מוכר את זה, ואז אתה אומר, "אה, אני לא יכול לעשות 1031 כי ציר הזמן שלי אזל." אני יודע מספיק על 1031 כדי להיות מסוכן. ישנו טווח מאוד ספציפי של זמן שאתה צריך לקנות נכס חדש, כדי לזהות שלושה נכסים. ואם לא, ה-1031 שלך יצא מהדלת. אם אתה לא משיג מישהו מראש שייקח את הכסף עבורך ויחזיק אותו, ה-1031 שלך מחוץ לדלת. אם אתה משתלט על הכסף, אז אתה חייב עכשיו את כל המסים האלה. אז, יש הרבה תכנון מעורב. אבל אם אתה חושב למכור, הצג את המספרים. תוודא שזה הגיוני. הפעל את כל המספרים. דבר עם אנשים. אני כל כך אוהב את זה.
סקוט:
כֵּן. כריס, נשמע שיש כאן כמה אפשרויות. אני יכול למכור את הנכס, אני יכול לממן מחדש את הנכס, או שאני לא יכול לעשות כלום ולתת לחוב בריבית נמוכה שלי לפחת. בחרתי, לתת לחוב בריבית נמוכה שלי לפחת. זו הייתה הגישה שלי כרגע. אני לא בטוח אם זו הגישה הנכונה, ואני צריך לפקפק בה. ובמקרה של מכירת הנכס יש לי שם שתי אפשרויות. 1031 החלפה או סתם קציר... יש לי אפשרות א'. למכור חלק א' זה 1031, ולמכור חלק ב' זה לקצור את הרווח. האם יש לך תיאורי מקרה או אולי תרחישים שתוכל להדריך אותנו של אנשים שבחרו בכל אחת מהאפשרויות הללו ומדוע הם עשו זאת, או אולי דוגמאות מתיק העבודות האישי שלך?
כריס:
כֵּן. בהחלט. דבר אחד, אני רוצה לחזור למה שמינדי אמרה. הדבר האהוב עלי ב... מה הייתי ממליץ אחרי שתעשה את כל התרחישים ותדבר עם אנשים, ואני עושה את זה כל הזמן. התכונה האהובה עליי ב-BiggerPockets היא הפורום. אני אוהב לקרוא פוסטים של אחרים, אבל אני גם מפרסם את שלי. ואל תפרסם, "היי, חברים. אני שוקל למכור את הנכס. מה עלי לעשות?" אל תעשה פוסט עלוב כזה. עשה פוסט כמו, "היי, הרצתי תרחיש. הנה המספרים. והרצתי שלושה צדדים על זה, זה וזה. הנה המספרים שלי. הנה המחשבות שלי. קהילת BP, תן לי את המשוב שלך." ותקבלו הרבה משוב נהדר. אתה גם תגרום לאנשים לפנות אליך כדי להביא הזדמנויות אחרות. אז, תמיד לעשות בדיקת נאותות. אבל הקהילה שם, אני חושב שזה החלק הטוב ביותר של BiggerPockets, או החלק האהוב עליי. אז עשה את כל זה, ולאחר מכן שתף את זה עם הפורום ותמשיך את החשיבה הקבוצתית.
סקוט:
אוהב את זה. מחשבוני BiggerPockets ופורומים של BiggerPockets. זה נכון. פרסם שאלה חכמה ותקבל תשובות חכמות.
מינדי:
תגובה חכמה. ותקבלו הרבה תגובות שונות. "היי, אני אוהב את מה שהאדם הזה אומר, אבל אני לא חושב שהם לקחו בחשבון את הגורם הזה." אתה תקבל אנשים מנוסים מאוד שיגידו לך מה הם היו עושים במצב הזה, וסביר להניח שהם יסבירו למה. אנשים בפורומים אוהבים לדבר על נדל"ן. וזה קצת שונה עבורנו, כי אנחנו בנדל"ן. אבל כשאתה אוהב לדבר על נדל"ן ואתה משקיע נדל"ן, לאף אחד אחר בחיים שלך לא אכפת. הם לא רוצים לשמוע את זה. הם רק רוצים לספר לך על החוויה הרעה שעברו. אבל בפורומים של BiggerPockets, יש לך אנשים שעושים את זה. אנשים שעושים את זה יותר ממך שיש להם תרחישים שאולי עוד לא עברת בהם הם יכולים לתת לך עצות מנוסים.
כריס:
כן.
מינדי:
ולא התכוונתי שזה יישמע כמו פרסומת, אבל-
כריס:
לא. אבל, אני מתכוון, האם יש נכס בחוץ, חבר'ה? תשתמש בזה. כלומר, זה היה אחד הנכסים הטובים ביותר שהשתמשתי בהם בקריירת הנדל"ן שלי כסוכן, כמשקיע. בסדר. אז נחזור לכמה דוגמאות כאן. אז כדי לקחת צעד אחד אחורה, התואר שלי הוא בתכנון פיננסי, ותמיד הייתה לי הרצון הזה לתכנון ארוך טווח. אני לא אוהב לעשות את זה במניות ובאג"ח שבהן אני אומר, "היי, תכניס את זה לקרן אינדקס, וזה משעמם וקבע את זה ותשכח מזה." נדל"ן הרבה יותר מורכב. אז מה שאני עושה עבור עצמי ומה אני עושה עבור הלקוחות שלי, סוג של הרכבתי מסגרת של חמישה שלבים. אני אסכם את זה עם זה, וזה יעבור על כמה תרחישים נפוצים שאנחנו רואים שם בשוק.
אז שלב ראשון הוא, מה המטרות שלך? כמו שדיברתי עליו, בדוק שוב מה המטרות שלך. נדל"ן הוא כלי לנסוע לשם. שלב שני, הסתכל על תיק ההשקעות הכולל שלך. הרבה אנשים מסתכלים על השכירות שלהם מבודדים. אבל היי, על פני 5, או 7 או 10 ההשכרות שלך, איך זה מתפקד בכללותו? בדיוק כמו שהיית מסתכל על ה-IRA שלך, 401(k), זה. "היי, איך הכל מתפקד כמכלול?" הצעד השלישי הוא לצאת לשם ולהתחיל להסתכל על הנכסים האישיים שלך, הנכסים האישיים שלך. "היי, מה ההזדמנויות? מה המספרים?" תעשה שם ניתוח SWOT. שלב רביעי, הפעל את התרחישים האלה כמו שדיברנו עליהם. ואז שלב חמישי הוא, כתוב את תוכנית הפעולה שלך.
אז זה טוב מאוד למשקיעים. כמו כן, אם אתה סוכן שם בחוץ, מצאתי שזהו כלי מדהים של ערך מוסף ללקוחות שלי. אז, אני והצוות שלי עושים בערך 30 עד 40 מפגשי תיק עבודות אלה בשנה. או, אני מצטער, חודש. אלה דומים למפגשי התכנון הפיננסי השנתי שלך עם הלקוחות שלנו ולעצמנו כמשקיעים. אז אנחנו מגיעים להרבה נתונים טובים. אנחנו רואים כמה טרנדים שם. וכדי לתת כמה דוגמאות נפוצות בחוץ, זה מסתכם, הרבה אנשים לקראת פרישה. ובכן, עבורם, הם פחות ממוקדי צמיחה והם יותר ממוקדי הכנסה. אז הם עשויים להיות בשנות ה-50 או ה-60 לחייהם, מתחילים לפרוש או רוצים לקחת צעד אחורה. ילדים הולכים לקולג' או מחוץ לבית. הם לא צריכים המון הכנסה עתידית או המון צמיחה עתידית. הם צריכים יותר הכנסה בשנתיים הקרובות.
אז זה מקרה שונה מאוד ממישהו שדומה לי, שבו אני עדיין צריך לצבור יותר נדל"ן כדי לפרוש ברמה שאני רוצה במהלך 10 או 20 השנים הבאות. אני עדיין בשלב הצבירה שלי. אז עבור אנשים שנמצאים לעתים קרובות בשלב הפרישה שלהם לקראת פרישה, זה יכול להיות הגיוני לשלם את הנכסים ולומר, "היי, אם הנכסים האלה השתלמו, מה תזרים המזומנים?" אבל באותו זמן, אתה מפעיל תרחישים, "היי, באותו זמן, אם אתה משלם את הנכסים האלה, היי, תסתכל על רשת משולשת. היי, תראה קרן חוב שעשויה לשלם 8 או 10% בתשואה." אתה יכול לעשות דברים שונים כאלה, אבל אתה צריך לוודא שזה מתיישב עם המטרה הזו. אז עבור הרבה מהאנשים שנמצאים באותו שלב פרישה, רבים בוחרים לצאת לשם ופשוט להמשיך לשלם את הנכסים שלהם. אז אתה כמו, "היי, אם אתה רק משלם את הנכסים שלך, אתה עומד ביעדי ההכנסה שלך."
אז הרבה פעמים הם ינקטו בגישת כדור השלג של החוב, ויתחילו לשלם נכס אחד, או היתרה הנמוכה ביותר, או הריבית הגבוהה ביותר. אז, "היי, תתחיל לשלם את זה." ואז לשלם את הבא, לשלם את הבא. והרבה פעמים הם ימכרו נכס אחד שהוא רכוש הכלב שלהם או [לא נשמע 00:30:40]. כמו, "היי, הנכס הזה, זה הכאב בישבן. אני שונא את זה. זה לא מתפקד טוב". גדול. ובכן, תיפטר מזה. מסיבת הערכה. נמשיך הלאה. אז עבור הרבה אנשים, תשלום הרכוש שלהם יכול להיות מהלך ממש טוב. עכשיו, לעומת זאת, אם אתה אומר, "היי, אם אני משלם את הנכס ואין לי את ההכנסה שאני רוצה", יש לנו בעיה שם.
סקוט:
אז היה לנו דיון נהדר על נושא כזה בתוכנית הכספים של BiggerPockets 322, מדוע תזרים המזומנים שלך בנכס להשכרה אינו מה שאתה חושב שהוא. היה לנו שם אורח שהיה לו תשעה נכסים להשכרה והוא חי משכורת למשכורת כי תזרים המזומנים לא היה שם. אז אם אתה תוהה לגבי זה, אם אתה לא בטוח, אתה יכול להיות במצב הזה אם יש לך כמה השכרות שבהן לפחות כמה מהן נמצאות באיזון במקרה הטוב, ואולי תזרים מזומנים שלילי. ואני חושב שבמצב הזה, תגלו את זה על ידי ביצוע חמשת השלבים שכריס תיאר. ובניתוח הספציפי הזה של נכס אחר נכס, תקבע אילו מהם כנראה כדאי לשקול למכור או לצאת. אז כריס, האם עשית את זה עם תיק העבודות שלך בשנה-שנתיים האחרונות?
כריס:
יש לי. אז עשיתי סקירת תיק עצמי משלי. לא ביצעתי שום מהלכים השנה, וזה היה יותר בגלל שהתיק שלי הוא למעשה... הוא מותאם למדי עם שיעורי המכסה, ההלוואה לערך. אבל גם להיכנס לגורמים החיצוניים הוא שהקריירה שלי והעסק שלי הם סוכן נדל"ן, הכל קשור לנדל"ן. ובכן, אני מאוד שמרני. ומאז שעוברים עלינו זמנים קשים, וההכנסה של רוב האנשים מנדל"ן ירדה השנה, ו... עבור 2022 ו-23' זה נמוך יותר עבור הרבה אנשים. אז אני כמו, "היי, אני הולך להיות מאוד שמרני בהשקעות שלי, כי אני צריך לוודא שההכנסה היומיומית שלי בסדר. אז אני לא רוצה לצאת לשם ולהתחיל לדרוך או להדק את תזרים המזומנים". אמנם זה הגיוני מנקודת מבט של השקעה, אבל זה לא הגיוני מנקודת מבט גלובלית של מה שאני צריך לעשות כמשקיע כרגע.
אז מה שאני עושה זה, יש לי שני נכסים כאן בדנבר מטרו ש... זאת אומרת, הם השכרות טובות. כמו שאמרתי, הם לא האהובים עליי. לא הייתי אומלל להעביר אותם. אז, דיברתי עם מנהל הנכס שלי. חוזי שכירות יגיעו לקראת דצמבר, זה מה שאנחנו מצפים אליו, כי הזמן הטוב ביותר למכור נכסים כאן בדנבר הוא האביב. ממש בסביבות אמצע פברואר עד סוף מאי, מקום מתוק לרישום נכס. אז אני הולך לוודא שחוזי השכירות האלה נגמרים, ואז יהיה לי זמן להוציא את השוכרים כדי שיוכלו ללכת למצוא מקום מגורים חדש, ובתקווה שיהיו לי שלושה עד שישה שבועות להמשיך שם ולעשות כל סוג של עדכונים שאני צריך לעשות. כי רוב ההשכרות, הם צריכים קצת אהבה. הם צריכים קצת TLC. והרבה פעמים עדיף לך להשקיע 5 עד 15,000 דולר בעבודה כלשהי ואז למכור אותה לבעלים. על כל דולר שאני מוציא כדי לעשות את זה יפה יותר, אני צריך לקבל עוד שלושה עד ארבעה דולרים בתמורה על זה. אז, "היי, איפה המקום המתוק הזה בשבילי להפוך אותו מאוד ידידותי למשתכן כדי למקסם את הדולר שלי?"
אז, אני מתחיל לתכנן על זה. הרבה לקוחות עושים את זה. דבר אחד באמת מעניין. זה היה כל כך מרתק. אז נחזור לתרחיש הזה עם הון גבוה וריבית נמוכה. הרבה אנשים אומרים, "היי, ההשכרה שלי טובה." מדובר בשיעור תקרה של 4%. הם אוהבים את ההשכרה, חלק טוב של העיר. הם לא רוצים לגעת בזה, אבל הם רוצים לפרוס מחדש את ההון העצמי. עשינו הרבה HELOCs. יש בנק אחד שאני מכיר בקולורדו... בדרך כלל קשה מאוד למצוא בנקים שיעשו HELOCs להשקעה בנכסים להשקעה. אז HELOC הוא קו אשראי של הון ביתי, והם לא כמו משכנתא ל-5 שנה, אלא זה יותר כמו הצ'ק, כרטיס האשראי על הנכס שלך.
יש לנו הרבה אנשים שעושים HELOC להשקעה בנכס להשקעה שלהם, ואז הם הולכים מ... היה להם LTV של 30%. הם מוציאים 20 או 30% מההון העצמי שלהם, ואז מפרסים אותו מחדש לאסטרטגיית השכרה או סוג של סינדיקציה. והם יכולים לאכול את העוגה שלהם וגם לאכול אותה, כי יש להם ריבית נמוכה ל-30 שנה קבועה, והם מסוגלים להתמודד עם ריבית משתנה כלשהי, אבל ללוות ב-6, 7%, אבל ללכת לקבל תשואה של 15 עד 20%.
מינדי:
מי עושה את ה-HELOC הזה עבור נכסים להשקעה? כי לא הצלחתי למצוא מישהו שעושה HELOCs להשקעה.
כריס:
ובכן, שלח לי DM ב-BiggerPockets, ואני אגיד לך, מינדי. לא. אז, הרבה מזה נובע מ... אז עם זה, אז אלה... אני מתכוון, שמח לחלוק איתך את השם הזה ולתת את איש הקשר שלי שם, מינדי. בחור מדהים. אבל אתה רוצה לחפש בנקים מקומיים. הבנקים הגדולים והמלווים הלאומיים, וכנראה האדם שנתן לך את ההלוואה הקונבנציונלית ל-30 שנה, הם לא יהיו הבחור או הבחורה הנכונים לתת לך את ההלוואה הזו. הם מלווים קונבנציונליים של פאני ופרדי.
אז הבנקים הגדולים לא יתנו לך את זה. אבל מצא בנק מקומי, כמו בנק או איגוד אשראי מורשים הרבה פעמים, והם אלה שעושים HELOCs. וזה רק מסתכם בכך שדיברתי עם 30 בנקים, בנוסף הוצאתי את הרשת שלי לכאן. ואני מכיר כמה בנקים שיעשו את זה, אבל מעטים מאוד יעשו את זה אם הם לא הבעלים של העמדה הראשונה. והרבה פעמים, הם לא עושים את העמדה הראשונה. אז זה נהיה מאוד מאוד ניואנסי. אבל זה המקום שבו הרבה אנשים מתוסכלים מנדל"ן, במיוחד אנשי טכנולוגיה וחבר'ה במניות. אני כמו, "ובכן, נדל"ן זה לא יעיל." כן, התקשר ל-30 מלווים. זה לא כיף, אבל ככה מוצאים את הזהב.
סקוט:
אז, אני אוהב את זה כגישה וככלי. אני כן רוצה להזהיר שאני לא מעריץ של שימוש בהשקעה HELOC בריבית של 6% כדי לפרוס מחדש להשקעות מסוג סינדיקציה. אני חושב שזה באמת ארביטראז' קשה, ותזרימי המזומנים והתזמונים מהסינדיקציות האלה לא יכולים להיות טובים באותה מידה בחלק מהמקרים האלה. זה משחק מאוד אגרסיבי. אז, רק זכור שאם אתה מתכוון לעשות אסטרטגיה כזו. זה הרבה יותר אגרסיבי מאשר לפרוס מחדש את ההון העצמי מנכס להשכרה לנכס אחר, לדעתי, באמצעות חוב בריבית קבועה של 7 שנה.
כריס:
כֵּן. זה המקום שבו, כמו שאמרתי, עבור הרבה אנשים שעושים את זה, יש להם שמונה השכרות והם עושים את זה על אחד או שניים. אז הם עדיין נשארים מאוד מאוזנים במצב ההון הכללי, והריבית הקבועה המשולבת שלהם היא 3.5, ועכשיו הם מוסיפים כמות קטנה מאוד של משתנים. אז אני לגמרי מסכים איתך, סקוט. זה יותר מתקדם. זה בסיכון גבוה יותר. ויש לנו אנשים שעושים את זה להשכרות, עושים את זה לקרנות או לסינדיקציות. אבל זו בהחלט טכניקה הרבה יותר מתקדמת, וודא שיש לך את המזומנים לרכוב על גלים משם או לרכוב על כל אגרופים משם.
סקוט:
אני כן רוצה לומר, אני חושב שזה חכם לצאת ולראות מה אתה יכול לקבל עבור משקיע HELOC אם זה זמין עבורך. תמיד טוב שיש לך גישה לזיכוי, גם אם אינך מתכוון להשתמש בו.
מינדי:
כן. זה בהחלט הציל את העור שלי בנכס שלנו. זה לא היה משקיע HELOC. זה היה HELOC בבית שלי. אבל עשיתי קצת עסקים של קופים פיננסיים, והייתי צריך גישה למזומנים מהירים. וחשבתי שאולי צריך גישה למזומן מהיר, אז פתחתי את זה, אבל לא הוצאתי כלום. זה פשוט ישב שם. אבל אז כשהייתי צריך את זה, זה היה שם כדי למשוך. האם השקעה HELOC בשיעור זהה או דומה לנכס אישי HELOC?
כריס:
לא. הרבה פעמים זה יותר כמו פריים פלוס 1 עד 3%, כאשר הרבה פעמים בעלים-occ יכול להיות פריים פלוס 0 או פריים פלוס 0 עד 1. אז, אתה רואה את ההתפשטות שם. הדבר השני הוא שלהרבה פריימריז, אני מתכוון, יש הרבה איגודי אשראי ובנקים ברחבי העיר שיעלו ל-95% או 100% LTV משולב. הם יעשו LTV גבוהים מאוד. שוב, היכנס לשם בזהירות. אתה צריך להיות חכם עם כרטיס אשראי גדול. אבל משקיע HELOC, שבו הם מנצלים הרבה פעמים, הוא LTV כולל של 70 עד 80%. ו-LTV משולב פירושו, "היי, מה האחוז של התשלום הקבוע ל-30 שנה בעמדה הראשונה? ואנחנו מוסיפים את ה-HELOC על גבי שם. מה זה השניים האלה ביחד?" אז ההשקעה HELOC היא הטובה ביותר שראיתי. אני אומר הכי טוב. ה-LTV הגבוה ביותר הוא 80% LTV משולב, וזה עדיין גבוה להפליא עבור השקעה HELOC.
סקוט:
האם נוכל לעבור על כמה דוגמאות אולי מלקוחות שאיתם עבדת, של אנשים שעוברים אולי כמה מהאפשרויות האלה? האם דיברת עם מישהו והוא אומר, "אתה יודע מה? אני רק אשלם את הדבר ואומר תשכח מזה"? או, "אני פשוט אתן לזה לשבת ולא לעשות כלום. אני לא מתכוון לשלם את החוב מוקדם. אני פשוט אתן לזה להפחית". ואז האם היו לך כמה אנשים שעברו את זה, ומה היה הרציונל שלהם בעבר הקרוב?
כריס:
כֵּן. כלומר, זה כל האמור לעיל, והרבה מזה מסתכם במה המטרות שלהם ומהי סבילות הסיכון הכוללת שלהם. כלומר, יש לי לקוחות כרגע שמוכרים נכס והם הולכים לעשות 1031. חלקם נשארים מקומיים. חלקם יוצאים מהמדינה. גדול. אפשרויות שונות שם. והרציונל שלהם במקרה הזה הוא, "היי, מסיבת ההערכה הסתיימה." עבור דנבר, ההערכה המטורפת, זה נגמר. עכשיו, אתה מוכר עכשיו, אולי תחזיר כמה נקודות. אבל למי אכפת? הרווחת 40%. החזר שתי נקודות בשנתיים האחרונות. והם עדיין אומרים, "בטווח הארוך, אני רוצה לצאת לשם... הרבה אנשים אומרים, "היי, הנכס הזה הוא נכס מסוג C, נכס כאב ראש. זה כבר לא השכרה נהדרת. אני רוצה להעביר אותו למיקום טוב יותר, או נכס בדרגה א', כאב ראש נמוך יותר." אז זה צריך להיות עם תחזוקה נמוכה יותר, שיעור מכסה דומה או גבוה יותר, אבל יותר מנותק. זו בחלקה השקעה, וזה גם בחלקו רק מקל על החיים שלהם כמשקיעים.
יש לי גם הרבה אנשים... למעשה, רוב האנשים אומרים, "אתה יודע מה? אני תלוי חזק במשך השנה". מה שנשאר חזק במשך השנה ופשוט לתת למזומן להישאר בבנק, לבנות ולהמשיך לשלם את החוב זה אף פעם לא צעד רע. אם אתה לא בטוח, שאיבת הבלמים לא תזיק לך. אין עסקה אחת שתחמיץ שתעשה או תשבור את הקריירה שלך. אבל אם תבצע עסקה, יש עסקה שעלולה לשבור את הקריירה שלך. אז, אל תדאג לגבי הגדול שיעשה אותך עשיר. תדאג לזה שעומד לפוצץ אותך ולהחזיר אותך 10 שנים אחורה. וזה מה שיכול לקרות. אז, זה תמיד להיות מודע. אז, הרבה אנשים יושבים חזק. כמו שאמרתי, הם עושים מה שאני. "היי, אני במצב טוב. הנכסים שלי התפקדו היטב. אני ב-LTV טוב. אני יושב חזק במשך שנה".
ואז האנשים שעושים יותר את האסטרטגיות המתקדמות של לשים שם שני, כמו HELOC שני קבוע או שני, אלה לא אנשים עם נכס אחד שעושים את זה. אלה אנשים עם 5 עד 10 נכסים, ויש להם תזרים מזומנים טוב, והם עושים זאת על 1 או 2 נכסים כדי להגדיל את ה-LTV העולמי שלהם מ-30% ל-40%. אז הם עדיין ב-LTV נמוך מאוד, והריבית המשולבת שלהם עולה במעט. ויש להם גם את המזומנים בבנק והשכרות נכנסות כדי שיוכלו לממן את כל התשלומים. וגם לעמוד, "אה, עשיתי את המהלך הזה, וחשבתי שאני הולך לעשות 20% IR, ואני עושה את ה-7% IR עכשיו בנכס הזה." הם יכולים להתמודד עם העין השחורה הזו. אבל יחס הסיכון לתגמול נכון עבורם, אבל הם מהוונים כראוי ויש להם הכנסה טובה שנכנסת.
מינדי:
כריס, בשוק הזה, האם אי פעם יש מקרה טוב ל-Refi? כלומר, אני מבוגר מספיק כדי לזכור 7%. המשכנתא הראשונה שלי הייתה הלוואה של 7%, וחשבתי שאני חרא על קבלת ההלוואה של 7%. ועכשיו היו לנו הלוואות של 2, 3, 4% במשך 20 שנה. אנשים משתגעים מהריביות הנוכחיות האלה, ואני יכול להבין למה קופה נראית כמו רעיון רע על הנייר, אבל זה לא יכול להיות רע לגמרי.
כריס:
כמו ברוב הדברים, זה תלוי. אבל כמה דברים ברמה גבוהה. אז נחזור לדוגמא ההיא שבה אמרתי, "אם נכס נמצא בשיעור תקרה של 4%, זה כלל האצבע שלי." זה עובד טוב בדנבר. אני לא יודע איך זה מתורגם לשווקים אחרים. אני מניח קווי דמיון. אבל שוב, זה ההסתייגות שלי. ברמה גבוהה, אם הנכס הוא מעל נכס של 4% תעריף גג, מימון מחדש של מזומנים יכול להיות הגיוני. אם זה מתחת לנכס של 4%, זה בדרך כלל לא הגיוני. אבל עכשיו זה כנראה קצת יותר גבוה. אני כנראה צריך להגביר את כללי האצבע שלי לגבי שיעורי מכסה בשוק החדש. כי אם אתה עושה ריפי מזומנים, אתה רוכש מחדש את הנכס. ואני בספק גדול אם עשית תיקון מזומנים מלא, הנכס עדיין יזרים מזומנים. לרוב, זה לא תזרים מזומנים שלילי.
אז מתוך כל הביקורות שעשיתי ומתוך כל הלקוחות שעבדתי איתם, אני לא יכול לחשוב על מישהו שעשה ריפי מזומנים כרגע בשוק הנוכחי. אולי יש אחד או שניים, אבל הייתי אומר שזה קרוב לאפס כמו שארגיש בנוח לומר בפומבי שזה אפס. רוב האנשים בוחרים לשבת חזק ולא לעשות כלום, למכור ולהעביר את הכסף, או לשים שם HELOC כדי לגשת להון העצמי. אבל אם כבר יש לך נכס להשכרה גרוע, ביצוע ריפי מזומנים ב-7% הוא בדרך כלל לא דבר טוב. כי עכשיו יש לך נכס זורם מזומנים שלילי בשיעור תקרה נמוך שאתה עכשיו משקיע מחדש.
אז עבור הרוב המכריע של האנשים, אני לא חושב שזה באמת הגיוני להחזיק בנכסים זורמים מזומנים שליליים. מדי פעם, עבור חלק קטן מהתיק, כן, אני יכול לעשות את החריג לכלל הזה. אבל עבור רוב האנשים, למה אתה רוצה שיהיה לך נכס שלא ישלם את עצמו? אז אם אתה עושה ריפי מזומנים, הרבה זמן זה הופך לשלילי. וכאן זה הופך לאחריות עבור רוב האנשים. אז לא ראיתי שום חזר כספי, ואני גם לא רואה את המשקיעים או הלקוחות שלי עושים את זה.
מינדי:
אני מקבל את השאלה הזו הרבה, וגם לא ראיתי שום סיבה לעשות תיקון מזומנים. אם יש לך נכס שקנית לפני שהריבית התחילה לעלות ביוני האחרון, אז אם אתה רוצה לשמור אותו, שמור אותו ו- HELOC כדי לגשת להון העצמי. לטווח קצר, אני מסכים עם סקוט שכסף HELOC צריך להיות כסף לטווח קצר. אבל אז כן, או שתשמור אותו או תמכור אותו. ואם אתה מתכוון לשמור על זה, אז שמור על הריבית הנמוכה. זה פשוט לא הגיוני. אני לא יודע מה היית עושה עם זה. אבל שוב, זה תלוי. סביר להניח שזה לא יצליח. הפעל את התרחישים שלך, בדיוק כמו שאמרת קודם. אם אתה יכול לגשת למזומן הזה בצורה כזו שהוא יהיה... מצאת עסקה קטלנית וזהו המזומן היחיד שיש לך, זו יכולה להיות דרך מאוד מאוד ספציפית להשתמש ב-refi של התשלום. אבל כן, אני מסכים איתך.
סקוט:
כֵּן. חוץ ממקרים של אלה שהם שוורים קיצוניים לגבי שוק הנדל"ן, ורוצים פשוט לקנות הרבה יותר, ולשלוף את המזומנים שלהם, מימון מחדש ממשכנתא בריבית נמוכה למשכנתא הרבה יותר גבוהה לא עושה הרבה לָחוּשׁ. אז אני רואה את מקרה השימוש של זה חוזר לאט במהלך השנים הקרובות, כאשר אנשים קונים עם שיעורי ריבית בשיעורים הנוכחיים. אז אם אתה קונה נכס חדש ב-6, 7, 7.5% עם הלוואת משקיעים, ואז תעשה את זה בשנה הבאה, אם אתה רוצה למחזר בשיעור של 7% ולמשוך קצת מזומנים, זה יהיה הגיוני לִי. אז, אני חושב שאתה הולך לראות רגיעה זמנית ברוב פעילות המימון מחדש. ברור שזה כבר כאן. אני חושב שזה ימשיך ויחזור לאט במהלך השנים הקרובות.
כריס:
כֵּן. כלומר, אני מדבר עם הרבה מלווים, ואני מתכוון, מסיבת ה-Refi הסתיימה לפני כשנה. זו הסיבה שראינו הרבה פיטורים גם בעולם ההלוואות, כי מסיבת הרפי הסתיימה. אני מסכים. זה פשוט לא מחזה גדול כרגע. אז זה שימוש קטן מאוד במקרים כרגע. בדרך כלל זה הגיוני עבור מישהו, אבל זה 0.1% בחוץ.
סקוט:
כריס, זה היה פנטסטי. תודה שהגעת והראית ודיברת על הבעיה הטובה הזו. איך להתמודד עם ההון העצמי שיש לך אולי לכוד בתיק השכירות שלך אם היית משקיע לטווח ארוך. איפה אנשים יכולים לברר עליך יותר?
כריס:
ובכן, אתה תמיד יכול לחפש אותי בגוגל. אני משווק כאן בדנבר. אז אם תחפש בגוגל את כריס לופז, דנבר, תמצא אותי. אבל המקום הטוב ביותר לעשות את זה הוא BiggerPockets. אני בפורומים שם, ויורה לי DM. זו באמת הפלטפורמה החברתית היחידה שבה אני משתמש בעצמי ומגיב אליה, כי זה למעשה מידע שימושי. אז אני אשמח להתחבר לאנשים ב-BiggerPockets כי אני באמת אוהב להתעסק ולדבר על נדל"ן, וגם ללמוד מה אנשים אחרים עושים. אז, BiggerPockets הוא המקום הטוב ביותר ללכת אליו.
סקוט:
מדהים. כֵּן. אם אתה בדנבר, כריס תמיד מוכן להיפגש. נפגשתי איתך כמה פעמים לאחרונה. כֵּן. אתה מוזמן גם, אם אתה נכנס לפורומים של BiggerPockets, לפנות אליי גם כן. אשמח להיפגש איתך. אז, דנבר היא מקום מהנה למשקיעים. אנחנו אוהבים להצמיח את הרשת.
כריס:
מדהים. ובכן, תודה חבר'ה. זה היה פיצוץ לבוא לכאן. אני אוהב לדבר על דברים טכניים יותר כאלה, אז זו כוס התה המוחלטת שלי. אז תודה חבר'ה.
מינדי:
תודה לך, כריס. זה היה סופר כיף, ונדבר איתך בקרוב.
כריס:
להתראות חבר 'ה.
מינדי:
בסדר. זה היה כריס לופז. זה היה מאוד כיף. סקוט, הבאנו הרבה דברים שלא באמת שקלתי קודם. אבל גם, העצה שבולטת שוב בכל הופעה שאנחנו עושים היא, תריץ את המספרים שלך. תעשה שיעורי בית. הפעל את התרחישים השונים. אל תעוף רק ליד מושב המכנסיים שלך. ראה מהי הדרך הכלכלית המשתלמת ביותר עבורך. אל תעשה רק, "כולם מוכרים, אז אני צריך למכור גם." זו אולי לא האפשרות הטובה ביותר. זו אולי האפשרות הטובה ביותר. אבל קבל החלטה מוצקה המבוססת על מתמטיקה, לא על רגש.
סקוט:
Yep. Love it. Chris says, “Start with your portfolio. Ask yourself the question, ‘Is that going to achieve what I want it to achieve?’” Then, boil that down inside of the real estate component of your portfolio on a deal-by-deal basis. Are each one of these deals contributing to that larger goal? And if not, am I going to pay it off? Am I going to do nothing and let my current note amortize, or am I going to sell and exchange or sell and capture the gains? Complex set of decisions that you have to make here. A lot of thought and energy, and a lot of knowhow needs to go into that. Luckily, we’ve got a platform called BiggerPockets to help you discover all the ins and outs of those types of things, and make those kinds of analyses on the properties component of that.
אבל אני כן רוצה לתת גם שאלה נוספת. אני רוצה להעלות שאלה נוספת בנושא הזה. כלומר, מה הייתם עושים אם הייתם ממירים את כל התיק שלכם למזומן? אם רק הייתי נותן לך את זה במזומן, איך היית פורס את זה? האם זה יהיה באותו אופן שבו פרסמת את זה היום, או שזה יהיה משהו אחר? ואם זה משהו אחר, למה שלא תחזור לזה ותגיד, "איך אני מתחיל לעשות מהלכים היום עם כל המזומנים הנוספים שאני צובר, או אולי אפילו לפרוס מחדש חלק מהנכסים בתיק הנוכחי שלי כדי להגיע למצב הזה זה התיק הרצוי שלי"?
מינדי:
אוו, אני אוהב את השאלה הזאת מאוד, סקוט. איך הייתם פורסים את המזומנים? האם הייתם פורסים אותו בדיוק באותו אופן, או האם הייתם מבצעים שינויים? זה מעניין. אני חושב, בכנות, אני אהיה בערך כמו שאני עכשיו. אני אוהב את תיק העבודות שלי.
סקוט:
כֵּן. אני די מרוצה מתיק העבודות שלי, אבל אני כן חושב שחשוב שאנשים יכולים להרהר בהם הוא חוב. דיברתי על זה הרבה לאחרונה. אבל קיבלתי שאלה לפני כמה ימים ממאזין של BP Money, והם כמו, "היי, יש לי תיק גדול כזה, אבל אני לא מייצר שום תזרים מזומנים." "התיק הוא כמו 2.5 $ 3 מיליון. איך אתה לא מייצר תזרים מזומנים?" "הו, זה בגלל שאנחנו פרוסים ככה." ובכן, אם קניתם משכנתא, אם אתם ממש... משכנתאות להשקעה הן 7 ו-7.5% כרגע למשכנתאות ל-30 שנה על נכסים להשקעה. אתה פשוט שם כמה מאות אלף באחת מהמשכנתאות האלה. קנה משכנתא בודדת, וקיבלת, רק מהריבית, 30, 40,000 דולר לשנה בתזרים מזומנים פסיבי. אז משהו שכדאי להתעסק בו עבור אנשים בחוץ שתוהים מה לעשות עם תיק ההשקעות שלהם, קחו בחשבון את החוב כאחד מאותם מקומות שבהם אתם עשויים לפרוס מחדש במידה רבה יותר, במיוחד אם אתם רוצים את ההכנסה הפסיבית הזו.
מינדי:
זה תרחיש מעניין, סקוט. אני אוהב את זה. בסדר. האם עלינו לצאת מכאן?
סקוט:
בוא נעשה את זה.
מינדי:
בסדר. זה מסיים את הפרק הזה של הפודקאסט של BiggerPockets Money. הוא סקוט טרנץ' ואני מינדי ג'נסן שאומרת, "דבר איתך בקרוב, בבון."
סקוט:
אם נהנית מהפרק של היום, בבקשה תן לנו סקירה של חמישה כוכבים ב-Spotify או אפל. ואם אתה מחפש עוד יותר תוכן כסף, אל תהסס לבקר בערוץ היוטיוב שלנו בכתובת youtube.com/biggerpocketsmoney.
מינדי:
BiggerPockets Money נוצר על ידי מינדי ג'נסן וסקוט טרנץ', בהפקת קיילין בנט. עריכה על ידי אקסודוס מדיה. קופירייטינג מאת Nate Weintraub. לבסוף, תודה גדולה לצוות BiggerPockets על כך שהמופע הזה אפשרי.
צפו בפודקאסט כאן
[תוכן מוטבע]
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים iTunes על ידי השארת לנו דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים
- הון עצמי הסביר ואיך להשתמש בו לבנות עושר אפילו מהר יותר
- מתי לקנות, למכור או למחזר וכיצד לחשב את האפשרות הטובה ביותר עבורך
- תעריפי גג ושימוש במדד פשוט זה כדי להחליט האם כדאי לשמור על נכס להשכרה
- HELOCs (קווי אשראי של מניות ביתיות) ואילו בנקים יציעו אותם על נכסים להשכרה
- מסגרת חמשת השלבים של כריס להערכה מחדש ושדרוג של תיק ההשכרות שלך
- מתי ל מימון מחדש של מזומנים והאם לעשות זאת או לא הגיוני עם זה של היום שיעורי ריבית גבוהים
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- שנים 20
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- יכול
- אודות
- מֵעַל
- מוּחלָט
- בהחלט
- גישה
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- לצבור
- הצטברות
- מדויק
- להשיג
- לרוחב
- לפעול
- פעולה
- פעילות
- למעשה
- הוסיף
- נוסף
- לקדם
- מתקדם
- עצה
- יועצים
- לאחר
- סוֹכֵן
- סוכנים
- תוֹקפָּנִי
- מיישר
- תעשיות
- כְּבָר
- למרות
- תמיד
- מדהים
- בין
- כמות
- אנליזה
- ניתוח
- ו
- שנתי
- אחר
- לענות
- תשובות
- כל אחד
- תפוח עץ
- החל
- להעריך
- הערכה
- גישה
- מתאים
- ארביטראז'
- AREA
- אזורים
- סביב
- נכס
- נכסים
- הנחה
- רכיש
- מושך
- אוסטין
- מחבר
- זמין
- בחזרה
- רע
- איזון
- רוחב פס
- בנק
- בנקים
- מבוסס
- בסיסי
- בעיקרון
- בסיס
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- להיות
- תאמינו
- להלן
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- תמונה גדולה
- גדול
- קצת
- שחור
- לפוצץ
- אג"ח
- בום
- גבול
- משעמם
- לִלווֹת
- קנה
- BP
- לשבור
- להביא
- מביאים
- מביא
- מובא
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- בולס
- צרור
- עסקים
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קנייה
- עוגה
- לחשב
- שיחה
- נקרא
- יכול לקבל
- לא יכול
- כּוֹבַע
- הון
- מהוון
- ללכוד
- לכידה
- כרטיס
- קריירה
- מקרה
- מקרים לדוגמא
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לפדות את
- קופה
- נתפס
- לאתגר
- האתגרים
- שינויים
- ערוץ
- לבדוק
- שחמט
- נבחר
- כריס
- עִיר
- בכיתה
- לקוחות
- לקוחות
- סְגוֹר
- סגירה
- מִכלָלָה
- קולורדו
- משולב
- איך
- נוח
- מגיע
- מסחרי
- Common
- קהילה
- מורכב
- רְכִיב
- מושג
- מסקנה
- מצב
- בטוח
- מבולבל
- מבלבל
- לְחַבֵּר
- השלכות
- שמרני
- לשקול
- נחשב
- צור קשר
- תוכן
- להמשיך
- תורם
- מקובל
- הומר
- קופירייטינג
- עלות
- יכול
- מדינה
- זוג
- רו"ח
- נוצר
- יצירה
- אשראי
- כרטיס אשראי
- קרדיט יוניון
- איגודי אשראי
- כוס
- מַטְבֵּעַ
- מסחר במטבע
- נוֹכְחִי
- כיום
- מסוכן
- נתונים
- יְוֹם
- יום מסחר
- מיום ליום
- עסקה
- דילים
- חוב
- עָשׂוֹר
- החליט
- החלטה
- החלטות
- בהחלט
- תואר
- דלוור
- דנבר
- תלוי
- תלוי
- לפרוס
- פרס
- יעד
- לקבוע
- מתפתח
- DID
- הבדל
- אחר
- חָרִיצוּת
- לגלות
- דיון
- מחולק
- DM
- לא
- כֶּלֶב
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- לא
- דֶלֶת
- הוכפל
- ספק
- מטה
- באופן דרמטי
- חלומות
- ירד
- כל אחד
- מוקדם יותר
- מוקדם
- לזכות
- קל יותר
- בקלות
- לאכול
- יעיל
- או
- במקום אחר
- מוטבע
- אנרגיה
- הנדסה
- מספיק
- שלם
- פרקים
- הון עצמי
- במיוחד
- למעשה
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- להעריך
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- התפתח
- דוגמה
- דוגמאות
- אלא
- יוצא מן הכלל
- חליפין
- נרגש
- לבצע
- יציאה
- סֵפֶר שֵׁמוֹת
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- מנוסה
- להסביר
- קיצוני
- עין
- גורמים
- אוהד
- פנטסטי
- מקסים
- מהר יותר
- שומן
- חביב
- מאפיין
- תשלום
- מָשׁוֹב
- אגרות
- רגליים
- מעטים
- תרשים
- לממן
- כספי
- עצמאות פיננסית
- כלכלית
- סוף
- ראשון
- מבט ראשון
- קבוע
- דירה
- תזרים
- מרוכז
- הבא
- FOMO
- עבור משקיעים
- זר
- מטבע חוץ
- פוֹרוּם
- פורומים
- מצא
- מייסד
- מסגרת
- מסגרת
- חופשי
- חופש
- יום שישי
- החל מ-
- מתוסכל
- מלא
- כֵּיף
- קרן
- כספים
- עתיד
- צמיחה עתידית
- לְהַשִׂיג
- רווחים
- מִשְׂחָק
- ליצור
- יצירת
- לקבל
- מקבל
- מתנה
- ילדה
- לתת
- נותן
- נתינה
- גלוֹבָּלִי
- Go
- מטרה
- שערים
- Goes
- הולך
- זהב
- טוב
- גדול
- ברוטו
- לגדול
- צמיחה
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- בחור
- לפרוץ
- פרוצים
- לטפל
- לִתְלוֹת
- לקרות
- קורה
- שמח
- קציר
- קְצִיר
- יש
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- לעזור
- עזרה
- עוזר
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- ברמה גבוהה
- גבוה יותר
- הגבוה ביותר
- היסטורי
- מכה
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- שיעורי בית
- בִּיוֹשֶׁר
- אני מקווה
- חַם
- שעות
- בית
- בתים
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- מאות
- כאב
- חולה
- רעיון
- לזהות
- חשוב
- in
- כלול
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- בצורה מדהימה
- עצמאות
- מדד
- בנפרד
- מידע
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- אינטרנט
- ראיון אישי
- מבוא
- הפוך
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- IRA
- מְבוּדָד
- סוגיה
- IT
- עצמו
- מסע
- לקפוץ
- שמור
- מפתח
- הילדים
- סוג
- לדעת
- מחסל
- סולם
- אגם
- במידה רבה
- גדול יותר
- אחרון
- שנה שעברה
- לשגר
- פיטורים
- מוביל
- למד
- למידה
- עזיבה
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- לתת
- רמה
- תנופה
- LG
- אחריות
- החיים
- סביר
- קו
- קווים
- האזנה
- רישום
- קְצָת
- לחיות
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- בנקים מקומיים
- מיקום
- ארוך
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- LTV
- עשוי
- תחזוקה
- הרוב
- לעשות
- עושה
- עשייה
- מנהל
- רב
- שוק
- שיווק
- שוק
- שוקי
- מסיבי
- מתמטיקה
- דבר
- עניינים
- לְהַגדִיל
- אומר
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- למזג
- מטרי
- מדדים
- מטרו
- יכול
- מִילִיוֹן
- הלך רוח
- חסר
- טעות
- רֶגַע
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- המהלך
- מהלכים
- נע
- מספר
- שם
- אוּמָה
- לאומי
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- שלילי
- נטו
- רשת
- חדש
- שוק חדש
- הבא
- צפון
- יָדוּעַ לְשִׁמצָה
- מספר
- מספרים
- הַצָעָה
- המיוחדות שלנו
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- זקן
- ONE
- נפתח
- פועל
- דעה
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- אפשרות
- אפשרויות
- אחר
- המתואר
- בחוץ
- מקיף
- סקירה
- שֶׁלוֹ
- בעלי
- נפרע
- כְּאֵב
- ציור
- מאמר
- חלק
- מסוים
- שותף
- צד
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- נתיב
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- אָחוּז
- לבצע
- ביצוע
- מבצע
- אוּלַי
- אדם
- אישי
- אישית
- פרספקטיבה
- שלב
- פניקס
- לבחור
- תמונה
- Pivot
- מקום
- מקומות
- תכנית
- תכנון
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- ועוד
- כיסים
- פודקאסט
- נקודה
- נקודות
- להרהר
- בריכה
- עני
- תיק עבודות
- עמדה
- עמדות
- רְשׁוּת
- אפשרי
- הודעה
- הודעות
- להציג
- יפה
- מחיר
- יְסוֹדִי
- ראשוני
- כנראה
- בעיה
- תהליך
- מיוצר
- מקצועי
- כמו שצריך
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- בפומבי
- שאיבה
- דחוף
- לדחוף לאחור
- גם
- מכניס
- מכניס
- שאלה
- מָהִיר
- ראלי
- רכס
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- הגעה
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- מציאותי
- להבין
- הבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סביר
- לאחרונה
- לאחרונה
- להמליץ
- המלצות
- רפי
- קָשׁוּר
- יחסית
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לייצג
- משאבים
- להגיב
- תגובה
- פרישה
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- לגמול
- עשיר
- להיפטר
- לרכוב
- עולה
- הסיכון
- התגלגל
- עגול
- כלל
- הפעלה
- ריצה
- אמר
- מלח
- סולט לייק סיטי
- סם
- אותו
- שמור
- חסכת
- חיסכון
- אומר
- תרחיש
- תרחישים
- שְׁנִיָה
- שניות
- סוד
- ראות
- נראה
- קטע
- למכור
- מכירת
- מוכר
- תחושה
- הפעלות
- סט
- שבע
- שיתוף
- לירות
- יְרִי
- חנות
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- סִימָן
- דומה
- הדמיון
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- שישה
- במידה ניכרת
- מיומנויות
- עור
- לאט
- קטן
- חכם
- So
- עד כה
- חֶברָתִי
- פלטפורמה חברתית
- נמכרים
- מוצק
- כמה
- מישהו
- משהו
- בקרוב
- קול
- מָקוֹר
- ספָּא
- מתמחים
- ספציפי
- במיוחד
- מְהִירוּת
- לבלות
- לְסוֹבֵב
- נותני חסות
- מסחרי
- Spotify
- התפשטות
- ממרחים
- גיליון אלקטרוני
- אביב
- כוכב
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- להשאר
- שלב
- צעדים
- מקל
- עוד
- מניות
- שוק המניות
- מניות
- מניות ואגרות חוב
- סיפור
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- לחץ
- מחקרים
- הצלחה
- מוצלח
- כזה
- סוּפֶּר
- מתוק
- סינדיקציה
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- ברז
- מס
- מסים
- תֵה
- נבחרת
- טק
- טכני
- זמני
- שׂוֹכֵר
- מבחן
- השמיים
- העתיד
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- שם.
- דבר
- דברים
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- השנה
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- סף
- דרך
- הידוק
- זמן
- זמן לקנות
- ציר זמן
- פִּי
- טיפ
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- סובלנות
- טון
- טון
- גַם
- כלי
- חלק עליון
- נושא
- סה"כ
- לְגַמרֵי
- לגעת
- נגע
- לקראת
- סחר
- סוחר
- מסחר
- עסקה
- תמליל
- נסיעות
- נסיעה
- עָצוּם
- מגמות
- לְשַׁלֵשׁ
- צרה
- נָכוֹן
- סומך
- תור
- הסתובב
- סוגים
- להבין
- חיתום
- התאחדות
- איגודים
- לפתוח
- עדכונים
- שדרוג
- us
- להשתמש
- במקרה להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- הערכה
- ערך
- ערך מוסף
- ערכים
- שונים
- Vast
- רכב
- נגד
- וִידֵאוֹ
- רציתי
- מים
- גלים
- עושר
- שבוע
- שבועות
- ברוך הבא
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- יצטרך
- מוכן
- חכם
- לְלֹא
- נִפלָא
- תוהה
- תיק עבודות
- להתאמן
- עבד
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- ראוי
- כדאי
- היה
- לעטוף
- לכתוב
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- תְשׁוּאָה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס