אתה רוצה תזרים מזומנים, אבל איך משיגים את זה בשוק דיור עם תעריפים גבוהים ומחירי דירות אבל מלאי נמוך? אוֹ, איך בורחים ממחזור השכירות ו להיכנס השקעות בנדל"ן? האם לקנות את ההשכרה הראשונה שלך לפני בית מגורים ראשוני? ובאיזה מצב פיננסי אתה צריך להיות כדי לזנק לבעלות על הבית? כאשר מתחילים את מסע ההשקעות בנדל"ן, נראה שלשאלות כאלה אין סוף. זו הסיבה שיש לנו את דיוויד גרין, משקיע מנוסה, סוכן, ברוקר ומחבר, שיעזור להדריך אותך לתשובות.
ברוך הבא חזרה לעוד לראות את גרין, היכן המארח שלך, דיוויד, הטיפים, הפניות ומציאת החופש הפיננסי שלך כאן כדי לעזור לך לבנות עושר באמצעות השקעות נדל"ן. יש לנו שאלות ממשקיעים, שוכרים ובעלי בתים המנסים לעשות את הצעד הראשון שלהם לעולם ההשקעות בנכסים להשכרה. ראשית, אנחנו מדברים על מדינות ידידותיות לדיירים וכיצד פריצת בית יכולה לאפשר לך להתחמק רבים מחוקי בעלי הבית הקשים הללו. לאחר מכן, פגענו בכמה HELOC (קו אשראי ביתי) שאלות על מתי לשלם HELOC והאם שימוש באחד כדי לקנות שכירות הוא רעיון טוב. לבסוף, דיוויד מדבר על מגדל את שלך קרן פיננסית וכיצד לבצע שיטתיות של העסק שלך, כך שאתה לא עובד שישה עשרה שעות ימים. כל זה ועוד, בקרוב!
רוצה לשאול את דיוויד שאלה? אם כך, שלח את שאלתך כאן כדי שדיוויד יוכל לענות על זה בפרק הבא של Seeing Greene. קפוץ על פורומים של BiggerPockets ולשאול משקיעים אחרים את דעתם, או עקבו אחר דיוויד באינסטגרם כדי לראות מתי הוא עולה לשידור חי כדי שתוכל לקפוץ לשאלות ותשובות בשידור חי ולקבל מענה לשאלתך במקום!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets, 750. אתה מנסה למצוא תזרים מזומנים ומה שאמרת היה תזרים מזומנים מהיר או קל, שאפילו קשה יותר למצוא אותו מאשר תזרים מזומנים רגיל. עכשיו, אני לא הולך להרתיע אותך מהשקעות נדל"ן, אבל מה שאני הולך לומר הוא שנצטרך לשנות קצת את הלך הרוח כאן. אתה צריך שיהיה לך זמן בצד שלך במצב כזה, במיוחד בגלל שהעסקה צריכה להיות טובה במיוחד לא רק לתזרים המזומנים, אלא גם כדי לכסות את הכסף שאתה הולך להוציא על ההלוואה כשאתה לוקח אותה HELOC. כנראה שהייתי נוטה לפריצה לבית, אבל לא למצב שבו אתה חולק חלקים מהבית. חפש משהו שהמשפחה שלך יכולה להסתדר איתו במקום שבו אתה משכיר חלקים שונים של הנכס, והסיבה שאני אומר שזה פריצת בתים תאפשר לך להפחית את הסיכון יותר.
מה קורה לכולם? זה דייוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט BiggerPockets Real Estate כאן היום עם פרק של Seeing Greene. אם אתה לא מכיר את אלה, הם קצת שונים מהפורמט המסורתי שלנו שבו אנו מראיינים אורח על איך הם בנו היטב דרך נדל"ן. בתוכניות האלה, אני מקבל שאלות ישירות ממך, בסיס השומעים שלנו כשאתה שואל אותי מה הייתי עושה אם הייתי במצבך, או שאתה מחפש חוכמה והדרכה בהחלטות שאתה צריך לקבל. יש לנו מופע מדהים בשבילך היום ואני יודע שאתה הולך לאהוב אותה.
בתוכנית של היום, אנו מכסים מדוע הבסיס הפיננסי שלך חשוב יותר ממה שאתה חושב וכיצד להסתכל על נדל"ן להיות הדרך שבה אתה מרוויח כסף, בניגוד להשקעה שכבר ביצעת יכולה להיות טעות. אנחנו מדברים על מתי לשלם על HELOC ומדוע, איך HELOCs עובדים, מתי להשתמש בהם, ולמה צריך להיות מודעים בעת השימוש בהם, ואנחנו מדברים על איך שולחנות המתנה עשויים לפתור את בעיות המערכות שלך בהשקעות בעסקים ובנדל"ן, מה שמוביל אותנו היישר לטיפ המהיר של היום.
הטיפ המהיר של היום הוא רשום את השלבים או ערוך רשימה של כל מה שאתה עושה בעסקי השקעות הנדל"ן שלך. הישאר בסביבה ותשמע למה אתה צריך לעשות את זה. זה בסוף התוכנית, אז הקפד להקשיב כל הדרך עד הסוף, ואני נותן לך טיעון מאוד מאוד משכנע למה אתה צריך לארגן את העבודה שאתה עושה בעסקים ובהשקעות. כל זאת ועוד בהופעה נהדרת. אם אתה צופה ביוטיוב, אל תחשוב שזה מוזר, אתה עומד לראות אור הופך לכחול. זה קרה כי אני כל הזמן שוכח להפוך את האור לירוק לפני שאני עושה פרק של Seeing Greene, אבל היה סבלני איתי, ואם אתה מאזין לזה בפודקאסט, אין לך מושג על מה אני מדבר וזה בסדר גמור. אתה לא צריך. תעמיד פנים שלא שמעת את זה ואני לא עושה שום טעויות. בואו נגיע לשאלה הראשונה שלנו.
טְפִיחָה:
היי, דיוויד. שמי פאט, מעריץ גדול של התוכנית. הקשבתי לפרק מאתמול על השקעה בשווקים יקרים וזה הזכיר לי את השאלה שיש לי לגבי לעשות בדיוק את זה אבל כבוגר לאחרונה מכללה ומשקיע נדל"ן בפעם הראשונה. אני מסיים באביב הזה תואר שני בחשבונאות ואעבוד באזור המטרו של ניו יורק, ואני רוצה לפרוץ משהו בהקדם האפשרי כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן. אבל המחירים הגבוהים של ניו יורק, המסים הגבוהים שלהם והחוקים הידידותיים לדיירים גרמו לי להסס לעשות זאת. אני עומד לחסוך סכום הגון של כסף ותהיה לי משכורת התחלתית יפה כשאתחיל לעבוד, אבל יש לי קצת הלוואות סטודנטים להחזיר, אז תהיתי מה דעתך לגבי מישהו במצבי. האם זה מסוכן מדי להשקיע בניו יורק כמשקיע נדל"ן בפעם הראשונה? האם עלי פשוט לחסוך כסף ולהשכיר בזול ככל האפשר? בעיקרון, מה האפשרויות שלי? תודה.
דוד:
בסדר, פטריק, שאלה טובה מאוד. בואו נצלול לתוך זה. הדבר הראשון שאני רוצה לומר הוא אל תתנו לכסף הזה לשרוף לכם חור בכיס. זה בסדר להחזיק בזה. אין שום דבר שאומר שאתה צריך לקבל החלטה ענקית עכשיו. הגדרת את עצמך. אתה שם את עצמך במצב ממש טוב בחיים, חסכת נתח של שינוי וקבלת עבודה ממש טובה. אני לא רוצה לראות אותך מאבד את המומנטום הזה שכבר בנית כשהוא ממהר לעסקה. אז בואו נתחיל בכך שפשוט נאמר שאין ממהרים לקנות נכס. אני גם אוהב שאתה עושה פריצה לבית ואתה שואל את השאלות הנכונות. אתה אומר, "היי, האם החוקים הידידותיים לדיירים בניו יורק יהיו משהו שיותר מדי להתגבר עליו?" הרבה מהחוקים המגינים על הדיירים אינם חלים כאשר בעל הבית מתגורר בנכס כמקום מגוריהם העיקרי.
אני לא מכיר ספציפית את חוקי ניו יורק, מעולם לא גרתי שם. אני כן חושב שזה משהו שאתה צריך לבדוק. פשוט חפש בגוגל על החוקים הידידותיים לדיירים ותראה אם הם חלים על מישהו שפרץ לבית כי פעמים רבות, בעיריות רבות, כאשר אתה גר בנכס ואתה משכיר חדרים או שאתה משכיר יחידות, החוקים נגד בעלי בתים אינם חלים. זו פרצה קטנה ומוזרה בהרבה ערים שונות, אבל בהחלט הייתי בודק את זה.
הדבר האחרון שהייתי אומר הוא שיש אנשים אחרים שפורצים לבית בניו יורק. החוקים ידידותיים לדיירים הם לא תמיד בעיה. הם בדרך כלל הופכים לבעיה אם אתה קונה באזור שבו אתה הולך להשיג דיירים פחות נחשקים. ייתכן שיש חוקים שמגנים על הדיירים שמקשים עליך כבעל בית לקבל פינוי. אולי תצטרך לחכות יותר. אולי קשה יותר להעלות את שכר הדירה. אני מבין ש. עם זאת, עדיין יש השלכות לדיירים שלא משלמים את שכר הדירה או שיש לפנותם. פשוט לוקח להם יותר זמן להגיע.
אחד הדברים שמצאתי במסע שלי להשקעות נדל"ן הוא שאם אתה משכיר לאנשים שיש להם מה להפסיד, הם לא רוצים את ההשלכות שיגיעו מפינוי, בדיוק כמו שאתה לא רוצה. ההשלכות הנובעות מהיותך בעל בית והצורך לפנות מישהו. יש לך מה להפסיד. אתה רוצה להשכיר גם לדיירים שיש להם מה להפסיד. אנשים עם עבודה טובה שאכפת להם מהדירוג האשראי שלהם שמרוויחים הכנסה הגונה נוטים הרבה פחות להכריח אותך לפנות אותם אם הם לא יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם. רוב הזמן, אם הם לא יכולים לשלם את שכר הדירה, הם פשוט יעזבו. התרחיש הגרוע ביותר במקרים אלה הוא שאתה מקבל חוזה שכירות שבור. זה לא סוף העולם. מה שאתה באמת רוצה להימנע הוא פינוי או אפילו גרוע מכך, פינוי כאשר הם מחליפים את הרכוש שלך. אז, זכור זאת. אם אתה קונה באזור טוב ואתה בוחר את השוכר שלך בקפידה, אתה בוחר מישהו שיש לו עבודה טובה ויש לו מה להפסיד, סביר להניח שהוא יגרום לבעיות האלה.
עכשיו, בכל הנוגע להון המוגבל שלך, אני לא יודע מספיק על הכספים שלך כדי לתת לך תשובה פשוטה, אבל הייתי רוצה לראות שיש לך כרית של כסף אחרי שתשים את המקדמה על הבית. עכשיו, אני לא יודע כמה כסף יש לך, אבל אני לא חושב שאתה צריך לקנות בית אם זה תופס את כל הכסף שיש לך. אני רוצה לראות אותך בונה חיסכון של 20, 30, $40,000 בנוסף לתשלום המקדמה של נכס לפני שאתה נכנס, למקרה שתתקל בכמה מהצרות האלה של בעל בית בפעם הראשונה שבהן אתה עושה כמה טעויות שהולכות לעלות לך קצת כסף.
אני גם רוצה לראות אותך מתחיל ותצליח בעבודה שלך לפני שתלחץ על היותך בעל בית. חשוב מאוד שכשאתה מתחיל קריירה חדשה, תעשה רושם טוב עם הבוס שלך, תלמד את המקצוע שלך, שתבנה מיומנויות בכל מה שקשור לזה. לא הייתי מתנגד לראות אותך זורק את עצמך בנטישה להיות הכי טוב שאתה יכול בקריירה החדשה שלך, וברגע שאתה יכול סוף סוף לנשוף ואתה מרגיש שהשפלת את זה, אז תבדוק את ההשקעות בנדל"ן ופשוט תמשיך לחסוך כסף בתהליך.
הדבר האחרון שאני רוצה להשאיר אותך איתו, אין למהר. אתה במצב מצוין. אנחנו לא יודעים מה השוק הולך לעשות. יש עסקאות בחוץ, יש הזדמנויות בחוץ, אבל גם בשלב זה אין סימן שזה יחזור להיות זעם בקרוב. אז, יש לך זמן בצד שלך. המשיכו לחסוך כסף, המשיכו להתמקד בקריירה שלכם, המשיכו להגיע נכון ליסודות. אם אתה כן רואה את שיעורי הריבית יורדים באופן מסיבי, אולי אנחנו שמים את זה בראש סדר העדיפויות של מציאת נכס. אבל אם זה לא המקרה, פשוט תחזיק מעמד, תמשיך במסלול, הדברים הולכים כמוך, אחי. בסדר, בשלב הבא, יש לנו שתי שאלות HELOC שונות. בואו נבדוק אותם. השאלה הראשונה שלנו היא סרטון מ-Brandon Diet בדנוור.
ברנדון:
היי, דיוויד. אוהב את הפודקאסט ותודה שלקחת את השאלה שלי. באמת מחפש להשתלב במשחק הנדל"ן להשקעה. קיבלתי הלוואה של 50,000 דולר HELOC ואני מנסה להבין מהי הדרך הטובה ביותר לתזרים מזומנים מיד. אני יודע שאתה תמיד אומר שההשקעה הראשונה לא תהיה ריצה ביתית. הייתי רוצה לפחות לעשות את זה כפול או משולש. אז, אני בוחן כמה הזדמנויות. אני למעשה גר בדנבר, קולורדו, מכיוון ששנינו יודעים ששוק קשה לעשות בו כל דבר עם 50,000 דולר. אז אני מסתכל על מקומות כמו סן אנטוניו, טקסס, ואפילו בדקתי את הנכסים לטווח הקצר האלה בטולה, מקסיקו. קצת רציתי לקבל את דעתך לגבי מה שאתה חושב שהדרך הטובה ביותר ללכת לתזרים מזומנים מהיר, אז אני יכול בתורו להשתמש בכסף הזה ולהיכנס לנכס הבא. תודה, דוד.
דוד:
בסדר, ברנדון, תודה על שאלתך. כמו כן, אוהב את התסרוקת. בסדר, אתה קצת בדילמה. אנחנו רק נהיה כנים כאן. אתה מנסה למצוא תזרים מזומנים ומה שאמרת היה תזרים מזומנים מהיר או קל. זה אפילו יותר קשה למצוא מתזרים מזומנים רגיל, כמו תזרים מזומנים נקי אפילו קשה יותר למצוא מתזרים מזומנים מלוכלך. זה שוק שקשה מאוד להשקיע בו. יש לך 50 אלף לעבוד איתם שלא יתנו לך הרבה מרחב נשימה, במיוחד כשמדובר במקדמה, עלויות סגירה וכסף שאתה רוצה לשמור במילואים. ציינת בסרטון שיש לך בערך 50,000$. זה לא נותן לך המון מרחב נשימה לבצע מקדמה, לשלם את עלויות הסגירה שלך ולהפריש קצת כסף לרזרבות למקרה שמשהו ישתבש.
אתה גם ציינת בהערות שיש לי כאן שאתה לא בעניין של פריצה לבית כי יש לך משפחה הולכת וגדלה. כאילו זה לא מספיק מסובך, עכשיו יש לך את התשלום הנוסף שאתה צריך לשלם על ההלוואה של 50,000 $ שאתה רוצה לקחת. אז, זה לא אותו דבר כמו רק 50 אלף שחסכת. זה לקיחת הלוואה של 50 אלף. תזרים המזומנים צריך להיות חזק עוד יותר לתזרים המזומנים לאחר שתחזיר את המשכנתא השנייה של HELOC. עכשיו, אני לא הולך להרתיע אותך מהשקעות נדל"ן, אבל אני הולך לומר שנצטרך לשנות קצת את הלך הרוח כאן. זה הולך להיות מאמץ מאוד קשה. זה לא רק, היי, באיזו עיר כדאי לי להשקיע, אילו נכסים עלי לחפש. אתה מתחרה במדינה של אנשים שכולם מנסים למצוא נכסים זורמים עכשיו ומתקשים מאוד בגלל הריבית המועלית שהייתה לנו והיעדר ההיצע שמאפשר למוכרים לא לצנוח. המחירים שלהם.
זה יכול להיות משהו שהוא יותר מרתון מאשר ספרינט. בסדר? יש לך גישה ל-HELOC הזה, זה נהדר. אתה מאזין לפודקאסט, זה מדהים. אתה משיג את המידע הזה. זה יכול להיות מפתה לחשוב, "אני חייב ללכת לעשות משהו." אתה לא חייב ללכת לעשות משהו. תגיע העסקה הנכונה אם תחכה. אתה צריך שיהיה לך זמן בצד שלך במצב כזה, במיוחד בגלל שהעסקה צריכה להיות טובה במיוחד לא רק לתזרים המזומנים, אלא גם כדי לכסות את הכסף שאתה הולך להוציא על ההלוואה כשאתה לוקח אותה HELOC, ודרך אגב, אלו משכנתאות בריבית מתכווננת רוב הזמן, מה שאומר שהן יכולות לעלות אם הריבית תעלה.
הנה מה שאני מתכוון אליו. אתה יכול להשתמש ב-HELOCs לרכישת נכסים להשקעה, אבל זה יותר מסוכן וסביבה שבה זה כבר ממש שוליים וקשה לגרום לזה לעבוד, אני לא אוהב שאתה לוקח על עצמך סיכונים נוספים בשלב זה. כנראה שהייתי נוטה לפריצה לבית, אבל לא למצב שבו אתה חולק חלקים מהבית. בסדר? תראה כמה דברים יצירתיים שבהם אתה קונה טריפלקס ומתגורר ביחידה אחת או משכיר את השניים האחרים, או שאתה קונה בית ראשי ומשכיר את ה-ADU ומשכיר את המרתף. חפש משהו שהמשפחה שלך יכולה להסתדר איתו במקום שבו אתה משכיר חלקים שונים של הנכס, לא חולק שטחי מגורים, והסיבה שאני אומר שזו פריצת בתים תאפשר לך להפחית את הסיכון יותר מכל דבר אחר. יש גם ערך מובנה בכך שאתה מבטל או מפחית תשלום משכנתא כך שאתה לא מסתמך לחלוטין על תזרים מזומנים כדי להפוך את העסקה להגיונית.
בכל דרך שתבחר, אני רק רוצה שתזכור, זה מרתון, לא ספרינט. קח את הזמן. בסדר. הסרטון הבא שלנו מגיע מקורי בודאק.
קורי:
היי, דיוויד. שאלה קצרה. אז, אנחנו בחיתולי קריירת ההשקעות שלנו. יש לנו השכרה די מוצלחת לטווח קצר, וכרגע עושים סיבוב חי כדי פשוט לקנות ולהחזיק ולהשכיר. עם זה, השקענו בזה הרבה כסף וגם הגדלנו מאוד את הערך. אז, הוצאנו HELOC והמשכנו להוסיף לערך הבית. אנחנו כנראה, אנחנו בערך ב-355,000, אבל הבית כנראה שווה יותר לחמישה, אבל ה-HELOCs שלנו הלכו על 50 אלף והשתמשנו רק בכ-30, 35,000 מזה. ארוסתי היא סוכנת נדל"ן והיא סגרה כמה עסקאות, אז יש לנו גם קצת כסף שנחסך שבאמת יוכל לשלם את ה- HELOC. השאלה שלי היא, האם עלינו לעשות זאת מכיוון שמסגרת האשראי תהיה שם עבורנו בכל דרך להשתמש בכסף הזה כדי להמשיך ולהשקיע, או שעלינו להחזיק בכסף הזה ופשוט לשלם את הריבית על ה- HELOC במשך 10 שנים ואז אולי למחזר אותו. ?
התשלום שלנו הוא פחות מ-$200 לחודש שנוכל לבצע בקלות, אבל רק רציתי לדעת מה יהיה התרחיש הטוב ביותר כי זה סוג של שאנחנו לא צריכים לשלם את הריבית אם אנחנו לא רוצים כי יש לנו את כסף כדי לשלם את ה-HELOC, אבל אני פשוט לא יודע מה התרחיש הטוב ביותר יהיה עבורנו. אז, האם עלינו לשלם את ה- HELOC עם הכסף שיש לנו ולהשתמש בזה כדי להשקיע קדימה, או שעלינו להשאיר את HELOC ב-35,000 $ הנוכחיים שלו ופשוט לשלם את הריבית עד שנרצה למחזר בעוד 10 שנים? תודה.
דוד:
קורי, אוהב את השאלה הזאת, בנאדם. תודה רבה שהגעת לכאן ושאלת את זה, ולמעשה אני יכול לתת עצות מעשיות סוף סוף, וזה נהדר. כן, אתה צריך לשלם את הדבר הזה. תן לי לתת לך את ההיגיון מאחורי הסיבה. ראשית, אתה משלם כרגע 200 דולר לחודש או קרוב ל-200 דולר לחודש שאתה יכול להרשות לעצמך, כך שאתה לא צריך לשלם את זה, אבל אתה לא צריך להוציא את זה. במשך שישה חודשים, זה 1,200 דולר. תחשוב על כמה שעות עבודה יידרש כדי להרוויח 1,200 דולר. כמו כן, תחשוב במה עוד תוכל להשקיע את הכסף הזה שיביא לך יותר מ-200. אם יש לך הזדמנויות, אולי תשקול לבזבז אותו ולקנות עוד נכס, אבל סביר להניח שאין לך הזדמנויות, אז אני' תשלם את הדבר הזה.
כעת, הנה, כפי שציינת, יש לך גישה לקו אשראי. אתה למעשה לא מפסיד שום דבר בכך שאתה משלם אותו. אתה יכול פשוט ללכת להוציא אותו שוב אם אתה נתקל בעסקה. אז הכל תלוי איך אתה מסתכל על כסף. כסף הוא מאגר אנרגיה. אמרתי את זה הרבה. כאשר אתה שומר את מאגר האנרגיה הזה בחשבון החיסכון שלך, אתה הולך לשלם ריבית כדי לקבל גישה אליו. כאשר אתה מחזיר אותו להון העצמי של הבית שלך, כעת אינך צריך לשלם ריבית, אבל עדיין יש לך מאגר אנרגיה. בין אם אתה שומר את זה כהון עצמי או שאתה שומר את זה כמו בחיסכון, הכל אותו דבר. ה-HELOC היא רק הדלת שמאפשרת להעביר אותה מאחת לשניה.
אז, העצה שלי תהיה להחזיר את זה להון העצמי של הבית שלך, לשלם את ההלוואה, אבל לשמור את הדלת פתוחה כך שאם אתה רואה הזדמנות, אתה פשוט מוציא אותה ואז תשתמש בה. זהו פתרון די פשוט ואני אוהב שאתה חושב כך ושואל את השאלה הזו. ודא שאתה מעודכן אותנו במה שעשית בסופו של דבר ואם מצאת משהו אחר להשקיע בו את הכסף הזה, אשמח לשמוע.
בסדר, בקטע הזה של התוכנית, אנחנו הולכים לפנות לתגובות YouTube ואני הולך לשתף את מה שאתה ועוקבים אחרים של BiggerPockets אמרתם ב-YouTube. תזכורת, אשמח לשמוע מה יש לך לומר. אז בזמן שאתם מאזינים לתוכנית, עברו ליוטיוב והשאירו את הערותיכם כדי שאוכל לקרוא בתכנית עתידית. ההערה הראשונה שלנו מגיעה מפרופסור X שאומר, "זה היה פשוט מושלם. התשובה לשאלה/תרחיש על תשלום נכסים הייתה בדיוק מה שהייתי צריך. אני אמשיך לעבוד וליהנות מהחיים בו זמנית".
אני לא יודע בוודאות, אבל אני מאמין שזה הגיע מפרק 735 וזה היה אדם שהיה סוכן נדל"ן וניסה להבין האם עליי להמשיך לעבוד או שעליי לנסות לפרוש מקומץ נכסים . היו להם חלק מזה כמו אשמה בעבודה שאני קורא לזה שבו אנשים מרגישים רע שהם עובדים והם חושבים שמטרת החיים היא להימנע מעבודה בכל מחיר. לכן, כשהם צריכים ללכת לעבודה ולהרוויח קצת כסף, הם חושבים שהם עשו משהו לא בסדר.
זו פשוט לא הפילוסופיה שלי. אני לא חושב שאתה צריך לעבוד את זה בעבודה שאתה שונא ואני לא חושב שאתה צריך לעשות משהו שאתה לא אוהב. אני כן חושב שאתה צריך להמשיך את הייעוד שלך בחיים, אבל זו עדיין סוג של עבודה. לכן, בין אם אתה עובד בתא, אתה עובד בנסיעה, אתה עובד מהבית, או שאתה עובד כדי לעזור לאנשים אחרים, הכל עבודה. אתה חייב לעשות משהו. אז, במקרה הזה, הם אהבו את העצה שלי שכדאי לך להמשיך לעבוד, למכור בתים, לעזור לאנשים לבנות עושר בנדל"ן ולהוסיף לקן שלך ביצה בתהליך. תדאג להפסיק לעבוד כשאין לך עוד תשוקה לעשות את זה. תודה לך, פרופסור X.
ההערה הבאה שלנו מגיעה מ-EC. "דוד, אני חייב לשבח אותך על העצה המצוינת והכנה שנתת כמומחה נדל"ן. הניתוח שלך של המציאות המעשית של המצב והחשיבות של הימנעות משאננות בחשיבה שלנו יכולים לשפר מאוד את צמיחת התיק שלנו לאורך זמן. אתה באמת מדהים." טוב תירה, EC, אתה מוזמן לעקוב אחרי ולדבר עליי עם אנשים אחרים כמה שאתה רוצה. אני די אוהב שיש כאן את איש ההייפ הזה. ודא שאתה שולח סרטון ב- biggerpockets.com/david. אשמח לענות על אחת מהשאלות שלך. תודה.
ג'ארד הקסטון אומר, "היי, דיוויד. האם החברה שלך מסוגלת להציע מוצר הלוואה המאפשר למוכר לשאת חלק מהמשכנתא במקום השני? לדוגמה, אקנה בית מגורים ראשוני ב-700,000 אם אקבל משכנתא ב-400,000 והמוכר נושא 300 בעמדה השנייה. האם זה יכול לקרות? שאלה מאתגרת. אם לא, כיצד יכלה חברת הלוואות או עסק לגרום לזה לקרות? תודה." זו שאלה טובה מאוד, ג'ארד, והסתכלתי על זה כמה פעמים. לרוב, הלוואות קונבנציונליות לא יאפשרו לך לעשות זאת. הם פשוט לא יתנו לך הלוואה אם תהיה גם הלוואה נוספת במקום השני, והסיבה היא שזה ישפיע על יחס החוב להכנסה שלך, אבל זה לא אומר שזה לא יכול לקרות. מדי פעם, נוכל למצוא מלווים שיעשו זאת או שתוכלו לבנות זאת לאחר ביצוע ההלוואה, בהתאם לתנאי ההלוואה.
אז מה שהייתי ממליץ לך הוא לפנות אלינו בכתובת וממש תדביק את זה בדוא"ל שלך ואני אגרום לאחד מפקידי ההלוואות שלי לראות אילו מוצרים יש לנו, ואם אין להם, הם יביאו את זה לי ולשותף שלי ונלך לחפש מלווה תעשה משהו כזה כדי שנוכל לעזור לאנשים כמוך. שאלה מצוינת ואוהבת את הדרך שבה אתה חושב. תודה, ג'ארד.
בסדר. ההערה הבאה שלנו מגיעה מס' סו שאומר, "תודה רבה על השיתוף הנדיב בידע שלך. האם תוכל בבקשה לדבר על איך למנוע ממישהו לגנוב את הבעלות/השטר לרכוש שלך?" אני כל כך מצטער שזה קרה לך. זו שאלה טובה מאוד וזה קורה יותר ויותר בנדל"ן. אני עובד עם צוות ההפקה שלנו בניסיון למצוא מומחה, אולי עורך דין שיכול לבוא לתוכנית הראשית של BiggerPockets ולדבר על איך זה קורה וכיצד ניתן להגן עליך. אז תודה על תגובתך שם.
וההערה האחרונה שלנו מגיעה משלין7023. "פעם ראשונה בערוץ שלך. עד כה, מידע טוב ומשלוח. תשובות חכמות מאוד לשאלות. נבדוק שוב את הערוץ". ובכן, מדהים. יש לנו מאזין בפעם הראשונה ומעריץ חדש, אז ברוך הבא שלין ל-Seing Greene. אנחנו שמחים לראות אותך כאן, ורק הזכרת לי, שוב שכחתי להפוך את האור לירוק מאחורי. בסדר, וחזרנו עם אור ירוק. ברוכים הבאים לספיישל האור הירוק של הפודקאסט BiggerPockets, הידוע גם בשם Seeing Greene, שבו המארח שלכם, דיוויד גרין, שהוא אני, שוכח באופן שגרתי להפוך את האור לצבע אחר מאחוריו. תודה על הסבלנות. יום אחד אזכור, ואני אסדר את זה.
תודה על כל האהבה והתמיכה כשאני חולק את הניסיונות והמצוקות שלי. אנחנו קהילה ואנחנו עוזרים לשמור אחד על השני חזק, וזה משהו שאני אוהב ב-BiggerPockets ובפודקאסט הזה. אז תודה שהקשבת. תודה על הגשת הערותיך. תודה ששאלת את שאלותיך, ותודה שהפכת את ההצגה לאפשרית. אם תרצו לוודא שהתוכנית ממשיכה, אנא עברו אל bigger podcast.com/david ושלחו את שאלות הנדל"ן שלכם.
כמו כן, הקדישו דקה מהירה לאהבתי, להגיב ולהירשם בערוץ YouTube הזה. אם אתה מאזין לו באפליקציית פודקאסט, הקדיש זמן כדי לתת לנו דירוג וביקורת כנה. אלה עוזרים לנו המון. אנחנו מנסים מאוד לשמור על BiggerPockets את הפודקאסט המוביל בדירוג הנדל"ן בעולם, אבל יש הרבה תחרות, ותמיד יש איזה אקדח צעיר חדש שמנסה להוציא אותנו החוצה, אז עם התמיכה שלך, נוכל לשמור על המקום העליון הזה.
בסדר, בוא נחזור לשאלות. נתחיל בשאלת קריאה מאת קיילב בריאן בסולט לייק סיטי. "שלום דויד. אני מחפש עצה כיצד עלי להתחיל את קריירת ההשקעות שלי. כרגע אני גר בשוק של סולט לייק סיטי ואני שוכר דירת מרתף ב-1,100 דולר לחודש עם הארוס שלי. אני לא במצב כלכלי מצוין. יש לי כיום כ-12,000 חובות צרכניים ואין לי נכסים אמיתיים על שמי או סכום כסף גדול עבור מקדמה פוטנציאלית על בית. אני וארוסתי מתאימים כרגע להלוואה של FHA בטווח של 300,000, אבל זה נותן לנו מעט מאוד כאן בסולט לייק. אני בתהליך של קבלת רישיון הנדל"ן שלי כדרך להגביר את ההכנסה שלי תוך שמירה על העבודה הנוכחית שלי W2 כל עוד צריך. אני נאבק להחליט אם עליי למקד את כל האנרגיה והכסף שלי בהכנסת אותי ואת ארוסי לבית ראשי, מכיוון שהאזור פורח ואני לא אוהב להפסיד את כל ההון העצמי הפוטנציאלי, או אם עלי לבדוק השקעות מחוץ למדינה שבהן אני יכול להיכנס להשכרות תזרים מזומנים גבוהות או שזה לא רעיון טוב בכלל לבחון השקעה עד שייגמר לי החובות?
ובכן, זו שאלה מצוינת, קיילב. תודה ששאלת את זה. בואו ניכנס לזה. ראשית, לא, אני לא חושב שאתה צריך לצאת מהמדינה ולקנות נכס במקום אחר כי למצוא נכס זורם מזומנים גבוה בשוק הזה זה קשה מאוד ואתה עלול להפסיד כסף, וזה לא דבר ש אני רוצה לראות את זה יקרה, במיוחד אם אתה כבר לא במצב פיננסי חזק. אני כותב ספר, הוא אמור לצאת בעוד קצת פחות משנה בשם עמודי העושר, איך לעשות, לחסוך ולהשקיע את דרכך בחופש פיננסי, משהו כזה. זה הולך להיות ספר שנכתב במיוחד עבור אנשים כמוך, קיילב. אני מאוד נרגש לקראת סוף סוף להוציא את הספר הזה. זו לא ממש אוטוביוגרפיה, אבל היא קרובה לאחת שכן היא חולקת דוגמאות מחיי, סיפורים על מה שעברתי, איך הסתכלתי על כסף, איך חשבתי על כסף, איך חסכתי כסף, איך הרווחתי כסף ונתינה. עצות כיצד אתה יכול להרוויח יותר כסף, לחסוך יותר כסף, ולאחר מכן דרכים להשקיע אותו.
בקיצור, אני רוצה לראות את כולם, לא רק אותך, אלא את כולם, קודם כל שמים את עצמם בעמדה של חוסן פיננסי, ואז דואגים להשקעה בנדל"ן. אני חושב שזו טעות שאנשים מנסים לשים את עצמם בעמדה של חוסן פיננסי על ידי השקעה. אתה צריך לעשות את זה קודם, ואז להשקיע את הכסף שיש לך. אז, אתה פריצת בית עכשיו. אתה מוציא $1,100 בחודש. אתה חי עם ארוסך. אתה מודה שאתה לא במצב מצוין. יש לך חוב של 12,000 דולר. אין לך עבודה מדהימה ב-W2, ואתה עובד על קבלת הרישיון שלך.
בואו נפרק את זה. ראשית, עבודה נהדרת בעבודה על קבלת הרישיון שלך. אתה נוקט כמה צעדים חיוביים בכיוון טוב. הנה טריק קטן ובעייתי שראיתי נכנס לראש של אנשים שמדפק אותם. זה כאשר יש להם תוכנית אחת להתקדם. בסדר? אנשים אומרים, "אני הולך למצוא עסקה מחוץ לשוק. אני הולך לקנות חבורה של תזרים מזומנים בנדל"ן ולפרוש. אני הולך לקבל את רישיון הנדל"ן שלי", והם שמו את כל הצ'יפים שלהם בהימור אחד. יש לי דרך להגיע לחופש כלכלי, ובזמן שאתה מחכה, כי זה הרבה זמן לקבל את הרישיון הזה או שזה הרבה זמן למצוא את העסקה מחוץ לשוק או שזה הרבה זמן למצוא את הלקוח הראשון שלך כסוכן , יש לך את כל הפוטנציאל הזה להרוויח יותר כסף שאתה לא מנצל כי אתה חושב רק על דבר אחד.
בואו נשבור את זה. אתה לומד כדי לקבל את הרישיון שלך. מגניב. מה אתה הולך לעשות עם שאר 22 השעות של היום שלך? נניח שיש לך שמונה מהם לשינה, מה שמשאיר לך 14 שעות. האם אתה שורף את התחת שלך כל 14 השעות כדי להיות הגרסה הטובה ביותר של קיילב שאתה יכול להיות? כשאתה הולך לעבודת W2 שלך, האם אתה מביא אנרגיה מדהימה, גישה מדהימה ורעב וצמא למצוינות?
לא אכפת לי אם אתה עומד ב-7-Eleven מצלצל לאנשים שקונים Slurpees וטבק לעיסה. בסדר? אתה מנסה למכור להם משקאות מוגזים? אתה מספר להם על ספיישל של צ'יפס? האם אתה מחזיק את החנות בין לקוחות? האם אתה עושה כל שביכולתך כדי לגרום לבוס שלך לחשוב שאתה הטוב ביותר? כי הנה מה שמצאתי. אם אתה לא מצטיין ונותן את המיטב שלך במקום שבו אתה נמצא בחיים כרגע, אלי הנדל"ן, האלים הפיננסיים, איך שאתה רוצה להסתכל על זה, הם נוטים לא לחייך לאנשים האלה, ומה שקורה הוא כאשר האנשים האלה אכן משיגים עושר, הם מאבדים אותו מהר מאוד כי הם לא בנו בסיס לשמירה עליו.
אז מה שאני אומר לכולם, זה לא רק בשבילכם, זה מיועד לכל בן אדם שמקשיב, כשאתם רוצים יותר, הדבר הראשון שאתם צריכים להסתכל עליו הוא מה אתם עושים עם מה שיש לכם. אם אתה הולך לעבוד ואתה שואף למצוינות, אתה עושה את הטוב ביותר שאתה יכול ב-W2 שלך בכל יום, אתה צריך להיות ממש טוב בעבודה הזו, מה שאומר שאתה יכול להתחיל לחפש עבודה זה משתלם יותר באותו תחום, וסביר להניח שתקבל את זה אם אתה ממש טוב, או שאתה יכול לבקש העלאה.
אם אתה שונא את העבודה שלך ואתה שואב אותה ולא נתת את המיטב שלך במה שאתה עושה, יהיה קשה מאוד לשלם את החוב של 12,000 דולר. אתה כנראה לא הולך למחוץ את זה בתור סוכן נדל"ן. ככל הנראה יהיו לך אותם מאבקים כשתוציא את הרישיון שלך שהיה לך עם עבודת W2, בנוסף עכשיו יש לך את כל הרישוי וכל עמלות התיווך ועמלות השולחן ועמלות ה-MLS ועמלות ה-lockbox והלאומי האגודה, האגודה של קליפורניה או האגודה המדינתית שלך וההתאחדות המקומית. יש המון כסף שמגיע עם להיות סוכן נדל"ן. אתה הולך להפסיד יותר. בסדר?
אז, זה באמת מסתכם בגישה שאנחנו נוקטים בחיים, ואני לא רוצה לראות אותך דוחף את עצמך לנסות לקנות נכס לפני שאתה בעמדה של חוסן פיננסי. בסדר? אז אתה במצב טוב. אתה משלם רק 1,100 דולר לחודש. בואו נחשוב מה אנחנו יכולים לעשות בחיים שיאפשר לכם להרוויח יותר כסף במצבים שיש לכם עכשיו, לפני שאתם דואגים לנסות להביא נדל"ן ולערב את זה כשאין לכם כרית גדולה. אשמח לשמוע מה דעתכם בנושא. שלח לנו סרטון נוסף או תן לנו הגשה נוספת וספר לנו איך הייתה ההתקדמות שלך. כמו כן, אם אתה הולך לקבל את הרישיון שלך, בדוק את סדרת המפיקים המובילים שלי עם BiggerPockets, Sold, Skill ו-Scale. אתה יכול להשיג אותם ב- biggerpockets.com/store.
אוקיי, והשאלה האחרונה שלנו היום מגיעה ממני אסקובר. מני אומר, "אשתי, איווט, היא סוכנת נדל"ן בעלת תפוקה גבוהה בסן אנטוניו, טקסס. היא הגיעה לנקודה שבה היא צריכה להאציל. לדוגמה, יש לה שלוש הצעות שהיא צריכה להגיש. כרגע עובד עם לקוח עתיר תשומת לב. השעה 8:15 ויש לה עוד שניים". הו, איך אני זוכר את הימים ההם, מני. "מהן המשימות שהיא יכולה להאציל ל-VAs או לצוות אחר ליעילות מקסימלית? היא לא בהכרח רוצה להיות מתווך, אם כי פתוחה לכך, אבל אפילו כסוכנת הלוואות, אני יודע שיש כמה משימות שהיא יכולה להאציל כדי לשחרר אותה למה שהיא מצוינת בו, אינטראקציה עם לקוחות, ניהול משא ומתן וכו'. היא הייתה מופע של אישה אחת כבר שלוש שנים ומתקשה להמשיג את הרעיון של לא לעשות הכל". היה שם גם בעבר. "פירוט או רשימה של משימות שהיא יכולה להאציל ולמי יתקבלו בהערכה רבה. כמו כן, היכן היא יכולה למצוא את חברי הצוות הללו? תודה על הזמן שלך, אחי. אתה ו-BT שיניתם את חיי וממשיכים כך, אז אני חייב לנצח".
אוי אלוהים, מני, שאלה כל כך טובה, בנאדם, ואני מתרגש בשביל אשתך. היא כנראה תשנא אותך בהתחלה כשאתה מיישם את השינויים האלה ואז באמת תאהב אותך אחרי שהם יוכנסו למקומם. בסדר, בוא נפרק את זה. ראשית, אשתך צריכה לקרוא את הספר שלי נמכר, מיומנות וקנה מידה כי אני מדבר על הבחילה הזו בספרים האלה. שנית, יש כמה עקרונות שאני חושב שאשתך יכולה להפיק מהם תועלת. למדתי הרבה מהדברים האלה, באופן מוזר, כשעבדתי כמלצר במסעדה. הבנתי שיש את הדפוסים האלה לשולחנות המתנה כי תמיד ניסיתי להמתין כמה שיותר שולחנות עם כרטיס גבוה ככל שיכולתי של אנשים ביעילות ככל שיכולתי כי ככה הרווחתי כסף.
אז, כשהפכתי לסוכן נדל"ן, חשבתי באותו אופן. איך אני עובד עם כמה שיותר לקוחות בקניית הבתים היקרים ביותר שאני יכול בצורה יעילה ככל האפשר? פגעת בזה ישר על הראש כשאמרת שהיא טובה באינטראקציה עם לקוחות ודברים כאלה. היא לא טובה בניירת או במילוי טפסים. כמה כללי אצבע שתפסתי בעבודה במסעדות, יכולתי להתמודד עם הרבה שולחנות. הייתי מה שהם קראו שרת חזק. יכולתי להגיע עד 12, 13 בכל פעם ועשיתי את זה הרבה פעמים. לא יכולתי לקחת 12 שולחנות כולם בו זמנית. לא יכולתי אפילו לקחת חמישה שולחנות בו זמנית.
יש הבדל גדול מאוד בין מתי השולחנות נכנסים. אז מה שיש לך זה התפרצויות האלה של מה שקראת לתשומת לב ודברים אינטנסיביים. לכן, כאשר שולחן יושב לראשונה במסעדה, אתה צריך ללכת להזמין את המשקה שלהם. ימין? אתה צריך לקוות שהמארחת תזכור להוריד את התפריטים שלה או שהם יושבים שם בלי מה לעשות. אולי כדאי להתחיל כמה מתאבנים. זו בדרך כלל האינטראקציה הראשונה. אתה מציג את עצמך, אתה מקבל את הזמנת המשקאות שלהם, אתה שואל על מתאבנים.
ברגע שאתה מכניס את המשקאות שלהם או את המתאבנים שלהם, בהנחה שאתה במסעדה שבה אנשים אחרים מובילים את האוכל לשולחן, מה שלא היה המקרה במסעדה הראשונה שעבדתי בה, זה היה במסעדה השנייה, קנית לעצמך כמה זמן נשימה. עכשיו אתה יכול ללכת עם אוכל לשולחנות האחרים שלך, אתה יכול לקבל הזמנות משולחנות אחרים. יש דברים שמאוד מעסיקים אותך בדקה אחת, כמו שאי אפשר לקחת את ההזמנה משולחן של שישה אנשים וגם לקבל הזמנת שתייה לשולחן אחר או להביא להם עוד רוטב או לוודא שהסטייק שלהם מבושל בצורה נכונה או לעזור להם לקבל יותר יין. אני יכול לעשות רק דבר אחד בכל פעם. אבל אז אחרי שהכנסתי את ההזמנה והכנסתי אותה למחשב, קיבלתי פרק זמן ארוך.
לכן, חלק מלהיות סוכן טוב הוא רווחים כאשר אתה מבצע משימות מסוימות. אז, למשל, כשאשתך כותבת הצעה, אני יודע את זה כי הכשרתי סוכנים כבר שנים, הם לא מתכננים קדימה. הם מחכים עד שיהיה מקרה חירום ואז הם מנסים לעשות הכל באותו הרגע. אז היא כנראה מתקשרת לטלפון ואומרת, "מה אתה רוצה לעשות בשביל הפקדת כסף רצינית?" והם אומרים, "מהו הפקדת כסף רצינית?" ואז היא מסבירה את זה. זה לוקח הרבה זמן. ואז הם אומרים, "טוב, כמה אנחנו צריכים לעשות?" "טוב, אני לא יודע. תן לי להתקשר לסוכן הרישום." ואז היא מתקשרת לסוכן הרישום. עכשיו השעה 8:45 במקום 8:15. ואז היא מתקשרת ללקוחות שלנו בחזרה, אבל הם פשוט שמים את הילדים שלהם במיטה כדי שלא יוכלו לענות לטלפון. עכשיו השעה 9:30 והם סוף סוף עונים לטלפון והם הסבירו את הפקדת הכסף הרצינית. אחר כך הם שואלים את השאלה לגבי המקדמה וכן הלאה וכן הלאה.
מה שעשינו, כי זו הייתה בעיה גם עבורי, היה כאשר הצגתי מצגת של קונה, כאשר התחלתי לעבוד עם הלקוח לראשונה, ואז קיבלתי את התשובות לכל השאלות הללו. היה לי טופס שהייתי ממלא, הפקדת הכסף הרצינית היא בדרך כלל 3% ממחיר הרכישה, אבל לעתים קרובות אנחנו יכולים לברוח עם הרבה פחות. אתה בסדר עם חצי מזה? אז, אנחנו נעשה בערך 1.5%. על בית של 300,000 דולר, זה יהיה 4,500 דולר. כן זה נשמע טוב. בסדר. אני אצטרך שתיתן לי את הוכחת הכספים שלך ברגע זה כדי שכאשר נכתוב את ההצעה, היא תהיה על הסיפון.
מה שאשתך כנראה עושה זה לחכות עד שהגיע הזמן לכתוב את ההצעה, ואז הלקוח שלה צריך לקבל את הוכחת הכספים, שהיא דף חשבון בנק שמראה שיש לו את המקדמה, ואשתך תדריך אותה איך להתקדם צ'ייס או wellsfargo.com ותשיג את הניירת הזו, והם עושים את זה באותו זמן שכל השולחנות האחרים נכנסים. אתה רואה מה אני מביא כאן? אתה חייב להיות מסוגל לרווח את הדברים האלה. זה הדבר הראשון שאשתך יכולה לעשות לפני שהיא בכלל שוכרת מישהו הוא לא לחכות עד שהלקוח יגיד, "אני רוצה לעשות משהו." תהיה המנהיג. אחוז בהגה. קבל את המידע שאתה צריך מבעוד מועד.
הדבר השני שאתה יכול לעשות הוא להכין רשימה של כל מה שצריך לעשות ולראות איזה מהדברים האלה ניתן להאציל. כעת, כתיבת הצעה היא אחד הדברים הקלים ביותר להאצל. אתה צריך שמישהו ימלא את כל הניירת ואז אתה הולך לסקור אותה ולוודא שהיא טובה לפני שתלחץ על שלח כדי לשלוח אותה ללקוח. זו לא צריכה להיות אשתך שתמלא מה עומד להיות פיקדון הכסף הרציני, מה הכתובת של הבית, מה מספר החבילה. אתה יכול בקלות לקבל עוזרת וירטואלית או אפילו מתמחה מהמשרד שלה.
אם היא סוכנת יצרנית מובילה, יש איזשהו סוכנת במשרד שלה שלא מכר בית כבר שנתיים שאומר, "אתה יכול להיות המנטור שלי? אתה יכול להיות המנטור שלי?" הם מתרוצצים ומחפשים מנטור. אשתך צריכה להיות המנטור של אותו אדם. בקש ממנה לומר לאותו אדם, "אני אלמד אותך נדל"ן, אבל כשאני צריך לעשות משהו, אתה הולך לעשות את זה. כשאני צריך למלא הצעות, אתה הולך למלא אותן". בקש מאשתך להראות לאדם כיצד למלא הצעה ואז תן לו לראות איך הוא מסתדר, ואם הוא עושה טעויות, היפטר מהם וקבל עוד אחת.
אבל זה די פשוט. הדברים שכנראה הורגים אותה הולכים להיות השיחה שהיא מנהלת ברגע האחרון. "רק הסתכלנו על הבית, אנחנו צריכים לקבל את ההצעה עד הערב", ועכשיו היא מנסה לעשות את זה ב-10 בלילה. החליק את הדברים האלה על ידי להיות יותר מאורגן ולעשות את זה מבעוד מועד. סיבה נוספת לכך שאשתך כנראה לא יכולה להבין שאנשים אחרים יעזרו לה בעבודתה היא שאין לה מערכת כבר מסודרת של מה שהולך לקרות. אז בראש שלה, היא צריכה לעשות את זה בעצמה כי היא לא יודעת איך להאציל משהו למישהו אחר.
מה שעשיתי כשפתחתי את צוות דיוויד גרין הוא שלקחתי את כל מה שהייתי צריך לעשות ברשימה והכנתי רשימה במסמך של גוגל. בסדר? דיברנו על קונים. בוא נדבר על רישום, כל הדברים שאני צריך לעשות לפני פגישה, כל הדברים שאני צריך לעשות בפגישה, כל הדברים שאני עושה אחרי הפגישה, ואז כל הדברים שאני עושה כדי להכניס את הבית ל-MLS , ואז כל הדברים שאני עושה ברגע שהבית נמצא ב-MLS והוא פעיל, ואז כל הדברים שאני עושה כשהוא עובר בפקדון, ואז כל הדברים שאני עושה כשהוא נסגר. בכל פעם שהייתה לי עסקה שבה משהו השתבש, הייתי חוזר לרשימה שלי ואומר, "איפה אני יכול לשים כאן משהו כדי שזה לא יקרה שוב? איפה אוכל להכין את הלקוח לזה מוקדם יותר?" וכך, הייתי אומר, מנהלת שיחה על ריק, מיד לאחר שלב אחר בתהליך, בסדר, וזה החליק את עצמו לאורך תקופה ארוכה.
לאחר מכן לקחתי את הרשימה הארוכה מאוד הזו וסימנתי אותה בצבע עבור כל הדברים שהעוזר הראשון שלי יכול לעשות. כל מה שהיה כחול זה מה שעשיתי, כל מה שהיה אדום זה מה שהיא עשתה. אז עבדנו על אותה רשימה עבור כל הרישומים השונים שהיו לנו, והיה ברור מאוד מה אני עושה ומה היא עושה. ואז בסופו של דבר קיבלתי CRM שייקח את הרשימה הזו, ובמקום שנצטרך להסתכל על הרשימה, הוא היה מאציל לה את 75 הדברים מתוך 125 הדברים שהיא יכולה לעשות, והוא יאציל לה. לי את 50 הדברים שיכולתי לעשות. ה-CRM הזה נקרא Brivity. זה לסוכני נדל"ן. זה מה שאנחנו משתמשים בו. ואז מה שיקרה זה שהיא פשוט תופיע בעבודה וברשימת המשימות שלה היו מוקצים לה את כל הדברים שהיא עושה עבור כל נכס בודד שיש לנו, והיה ברור מאוד מה היא עשתה באותו יום. היא לא הייתה צריכה לומר, "מה אני אמורה לעשות?"
זה מה שאשתך צריכה. עכשיו, זה יקרה בבת אחת? לא, אבל אם זה לא יקרה, היא הולכת לרוץ בגלגל האוגר הזה עד סוף חייה ואתה תרצה קצת זמן לאישה בשעה 10 בלילה כשהיא כותבת הצעות ואתה" אנחנו לא הולכים לחיות את החיים האלה של חופש כלכלי שכולנו רודפים אחרי נדל"ן. זה הולך להיות מבאס. אז, אנחנו צריכים להיות ממושמעים בהתחלה כדי שזה לא יקרה. בדיוק כמו שזה מבאס כשאתה יושב עם שבעה שולחנות בבת אחת, אבל אתה לא אומר לא כי אתה רוצה את הכסף הזה, אתה רוצה ללמד מארחת שהיא יכולה לחכות חמש דקות לפני שמושיבה אותך ולהפוך את זה לחלק יותר.
כעת, הרשו לי לספר לכם כיצד זה יכול לעבוד אם אתם משקיעים בנדל"ן. אני וחבר שלי, אנדרו קושמן, שהוא משקיע רב-משפחתי, ואני רוכשים קומפלקסים של דירות ביחד, ויש לנו מערכת שעובדת מאוד דומה לזה. יש שלושה שלבים, שלב ראשון, שלב שני, שלב שלישי. שלב ראשון, יש לנו רשימה של שמונה דברים שאנחנו עושים כדי לנתח את האזור שבו נמצאת הדירה. אנחנו נכנסים לאתרים מסוימים ומסתכלים לראות מהי ההכנסה החציונית. אנחנו מסתכלים על מפת שיטפון ורואים אם זה באזור שיטפון. אנחנו מסתכלים על מפת פשע ורואים איזה סוג של פשע זה. אנחנו מסתכלים על שכר דירה של דירות אחרות בסביבה ורואים אם שכר הדירה שלנו גבוה משלהם או נמוך משלהם. הכל דברים ברמה מאוד גבוהה, אבל זה מתועד מאוד פשוט לעשות.
לאחר מכן, אנו מנתחים את הנכס בפועל. אנחנו מסתכלים על ה-T12. אנחנו מסתכלים על הדמוגרפיה של מי שעובר לאזור. אנחנו מסתכלים על הבציר של הנכס. אנחנו מסתכלים על גודל ומספר היחידות, המקומות הפנויים באזור, דברים קצת יותר מפורטים. בסדר? ואז בשלב השלישי אנחנו נכנסים ממש ממש עמוק. היופי בכך שהניתוח הזה ממוספר על מסמך הוא שאנחנו יכולים לתת למתמחים או אנשים שעובדים בשבילנו לעשות את העבודה ואז לדווח לנו, ובכן, זה באמת דיווח לאנדרו כי אני עסוק בליצור פודקאסטים כאלה עבורכם. , מה שהם מצאו. די מגניב, נכון?
אז, ברגע שיש לך את זה פירוט כל מה שצריך לעשות ואפילו שמנו קישורים במסמך של גוגל, לחץ כאן כדי לעבור למפת השיטפון, לחץ כאן כדי לבדוק את הפשע, לחץ כאן כדי לראות מה הלשכה למפקד האוכלוסין אומרת לגבי המקום אליו אנשים עוברים. יכול להיות לנו אדם אחר שעובר, ממלא את כל המידע עבורנו. אנדרו מסתכל על זה ולוקח לו 30 שניות לתת לזה אגודל למעלה או אגודל למטה לפני שהוא עובר לשלב שני.
אשתך יכולה לעשות את אותו הדבר. הכל עניין של להיות ממושמע מספיק ולעשות את אותם הדברים שוב ושוב ושוב. כשאתה לא מכיר את התהליך שלך, כשאתה לא יודע מה אתה עושה, כשאתה לא יודע מה אתה מחפש, אתה פשוט סומך על הבטן שלך ובסופו של דבר אתה מחכה ללקוחות במסעדה להרים את היד ולהגיד, "אני רוצה את זה, אני רוצה את זה, אני רוצה את זה, אני רוצה את זה," ואתה מתרוצץ ומנסה להשיג להם את כל מה שהם צריכים ללא מערכת במקום. אני מעריץ גדול של זה. זו אחת הסיבות שכתבתי את הספר Scale, שהוא האחרון בסדרת סוכני הנדל"ן המפיקים המובילים, כדי שסוכנים יוכלו ללמוד איך להפוך את העבודה שלהם לעסק כדי שלא יעבדו עד 10:30 בלילה בכל לילה בודד.
מני, תודה רבה על הגשת השאלה הזו ולכל מי שמקשיב, תודה שעשית זאת. אני רוצה לראות אותך מרוויח כסף בנדל"ן, אבל אני רוצה לראות אותך נהנה מהחיים שלך בו זמנית. זה לא חייב להיות זה או אחר. מערכות מאפשרות לזה לקרות. אם אתה אוהב את התוכנית הזו, בבקשה תעשה לי טובה, תן לנו ביקורת של חמישה כוכבים בכל מקום שבו אתה מאזין לפודקאסט הזה. זה אומר הרבה, ואל תשכח להגיב ביוטיוב כי אני רוצה לדעת מה חשבת על מה שאמרתי, אילו שאלות היו לאנשים, אילו שאלות יש לך, ומה אתה חושב על זה ששכחתי להפוך לירוק נדלק שוב. אני בהחלט לא הולך להיקרא "גרין לנטרן" אם אמשיך לשכוח את זה כל הזמן.
בסדר, כולם, אוהבים אותך. תודה שהיית כאן. תודה שבחרת לקבל את הידע שלך בתחום הנדל"ן ממני ומ-BiggerPockets. אנחנו יודעים שאתה יכול להשיג את זה בכל מקום וזה אומר הרבה שאתה מגיע אלינו. אתה יכול למצוא אותי ב-davidgreene24.com או במדיה החברתית, @davidgreene24. אתה יכול גם להשאיר לי תגובה כאן ביוטיוב. צוות ההפקה שלנו יבדוק את זה ובתקווה יציג אותך בתוכנית. אם יש לך זמן, צפה בסרטון BiggerPockets נוסף, ואם לא, נתראה בשבוע הבא.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- מדינות ידידותיות לדיירים והאם הם עדיין שווה להשקיע בו
- כיצד למצוא תזרים מזומנים "מהיר". בשוק הנדל"ן של היום
- מתי (ומתי לא). תשתמש ב HELOC כדי לממן את המקדמה שלך
- קניית בית מגורים ראשוני לעומת שכירות רכוש ובניית הבסיס הפיננסי שלך
- מתי לשלם קו אשראי ומיחזור הכספים לרכישת השכרות נוספות
- מערכות שאתה חייב להקים כדי לפנות זמן, לעשות עסקאות גדולות יותר ולהספיק יותר
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספרים שהוזכרו בתוכנית:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-750
- :הוא
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 7-אחת עשרה
- 8
- 9
- a
- יכול
- אודות
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונאות
- להשיג
- לרוחב
- פעיל
- למעשה
- Ad
- תוספת
- נוסף
- כתובת
- מתכוונן
- לְהוֹדוֹת
- יתרון
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- נגד
- סוֹכֵן
- סוכנים
- קדימה
- תעשיות
- מאפשר
- מאפשר
- כְּבָר
- למרות
- תמיד
- מדהים
- כמות
- אנליזה
- לנתח
- ו
- אנדרו
- אחר
- לענות
- תשובות
- כל אחד
- בְּכָל מָקוֹם
- דירה
- דירות
- האפליקציה
- תפוח עץ
- החל
- קביעת פגישה
- להעריך
- גישה
- ARE
- AREA
- טענה
- סביב
- AS
- נכסים
- שהוקצה
- עוזר
- עמותה
- At
- תשומת לב
- גישה
- עו"ד
- מחבר
- הימנעות
- בחזרה
- רע
- בנק
- בסיס
- בעיקרון
- BE
- יופי
- כי
- להיות
- התהוות
- לפני
- להתחיל
- ההתחלה
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- תועלת
- הטוב ביותר
- להמר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- קצת
- ריק
- כָּחוֹל
- ספר
- ספרים
- לְהַגבִּיר
- גבול
- בּוֹס
- קנה
- ברנדון
- לשבור
- התמוטטות
- נשימה
- להביא
- מביאים
- שבור
- ברוקר
- בריאן
- BT
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- משרד
- לשרוף
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- by
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- קוראים
- שיחות
- CAN
- יכול לקבל
- לא יכול
- הון
- אשר
- קריירה
- בזהירות
- לשאת
- מקרה
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לגרום
- מפקד
- לשכת מפקד האוכלוסין
- מסוים
- בהחלט
- לאתגר
- שינוי
- שינויים
- ערוץ
- מרדף
- לבדוק
- לתשלום
- שבבי
- בחרו
- בחירה
- ערים
- עִיר
- ברור
- קליק
- לקוחות
- לקוחות
- סְגוֹר
- סגור
- קרוב יותר
- סוגר
- סגירה
- מִכלָלָה
- צֶבַע
- קולורדו
- COM
- איך
- מגיע
- הערה
- הערות
- קהילה
- ניידות
- חברה
- משכנע
- מתחרה
- תחרות
- לחלוטין
- המחשב
- השלכות
- לשקול
- צרכן
- להמשיך
- נמשך
- ממשיך
- מקובל
- שיחה
- מבושל
- קריר
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- זוג
- קורס
- לכסות
- יְצִירָתִי
- אשראי
- קו אשראי
- פשע
- CRM
- נוֹכְחִי
- כיום
- לקוחות
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- להחליט
- החלטה
- החלטות
- עמוק
- בהחלט
- מסירה
- דמוגרפיה
- דנבר
- תלוי
- לְהַפְקִיד
- מְפוֹרָט
- DID
- דִיאֵטָה
- הבדל
- אחר
- קשה
- כיוון
- ישירות
- מְמוּשׁמָע
- לְהַצִיג
- מסמך
- התחמקות
- לא
- עושה
- לא
- דֶלֶת
- לְהַכפִּיל
- מטה
- לִשְׁתוֹת
- משקאות
- ירידה
- כל אחד
- מוקדם יותר
- לזכות
- הקל ביותר
- בקלות
- EC
- יְעִילוּת
- יעילות
- חיסול
- אמייל
- חירום
- לעודד
- אנרגיה
- להנות
- מספיק
- סביבה
- הון עצמי
- נאמנות
- במיוחד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- כל
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- דוגמאות
- אקסלנס
- מצוין
- נרגש
- יקר
- מנוסה
- מומחה
- מוסבר
- המסביר
- נוסף
- ליפול
- משפחה
- אוהד
- לַחדוֹר לְעוֹמֶק
- טובה
- מומלצים
- אגרות
- מעטים
- שדה
- תרשים
- למלא
- ממולא
- בסופו של דבר
- פיננסים
- כספי
- חופש פיננסי
- מציאת
- סוף
- ראשון
- firsttime
- Flip
- פליפ
- מבול
- תזרים
- זורם
- להתמקד
- התמקדות
- לעקוב
- חסידיו
- מזון
- בעד
- להכריח
- לנצח
- טופס
- פוּרמָט
- צורות
- קדימה
- מצא
- קרן
- חופשי
- חופש
- חבר
- החל מ-
- קרן
- יסודות
- כספים
- עתיד
- זכייה
- מִשְׂחָק
- נדיב
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נתינה
- Go
- אלוהים
- Goes
- הולך
- טוב
- עבודה טובה
- חיפוש Google
- בוגר
- גדול
- מאוד
- ירוק
- אור ירוק
- גדל
- צמיחה
- אוֹרֵחַ
- הדרכה
- מדריך
- לפרוץ
- פריצה
- חצי
- אוֹגֵר
- יד
- קומץ
- לטפל
- לִתְלוֹת
- לקרות
- קרה
- מתרחש
- קורה
- קשה
- יש
- יש
- ראש
- ראשי
- לִשְׁמוֹעַ
- לעזור
- עזרה
- כאן
- מהסס
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- שכר
- מכה
- להכות
- להחזיק
- מחזיק
- חור
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- אני מקווה
- המארח
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- איך
- אולם
- http
- HTTPS
- עצום
- בן אנוש
- רעב
- התלהבות
- i
- חולה
- רעיון
- ליישם
- חשיבות
- חשוב
- in
- הַכנָסָה
- גדל
- מדהים
- בצורה מדהימה
- מידע
- הטמון
- אינסטגרם
- למשל
- במקום
- הוראות
- אינטראקציה
- אינטרס
- שערי ריבית
- ראיון אישי
- מבוא
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- סוגיה
- IT
- שֶׁלָה
- עצמו
- iTunes
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- מסע
- jpg
- שמור
- שמירה
- הילדים
- סוג
- לדעת
- ידע
- ידוע
- חוסר
- אגם
- בעל בית
- גָדוֹל
- אחרון
- חוקים
- מנהיג
- מוביל
- Leap
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- מַשׁאִיל
- המלווים
- רמה
- LG
- רישיון
- רישוי
- החיים
- אוֹר
- כמו
- סביר
- מוגבל
- קו
- קישורים
- רשימה
- מאזין
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- חי
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- עוד
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- עשוי
- ראשי
- לתחזק
- לעשות
- לעשות כסף
- עשייה
- איש
- מני
- רב
- מַפָּה
- מרתון
- שולי
- שוק
- שוקי
- מסיבי
- מאסטר
- מקסימום
- מאי..
- אומר
- מדיה
- להרשם/להתחבר
- מוּזְכָּר
- מטרו
- MEXICO
- יכול
- אכפת לי
- הלך רוח
- דקה
- דקות
- טעות
- טעויות
- ה-MLS
- רֶגַע
- מומנטום
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- המהלך
- להתקדם
- נע
- משפחה מורחבת
- עיריות
- שם
- לאומי
- בהכרח
- הכרחי
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- קן
- חדש
- ניו יורק
- ניו יורק
- הבא
- שבוע הבא
- לילה
- הערות
- מספר
- ממוספר
- בְּאֹפֶן מוּזַר
- of
- הַצָעָה
- המיוחדות שלנו
- Office
- קצינים
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- on
- ONE
- לפתוח
- דעה
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרויות
- להזמין
- הזמנות
- מאורגן
- אחר
- להתגבר על
- שֶׁלוֹ
- ניירת
- חלק
- שותף
- חלקים
- תשוקה
- נתיב
- סבלנות
- חולה
- דפוסי
- תשלום
- משלם
- תשלום
- מדינה
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- תקופה
- אדם
- שלב
- פילוסופיה
- טלפון
- לבחור
- הרים
- מקום
- מקומות
- תכנית
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- אנא
- שפע
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- תיק עבודות
- עמדה
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- מעשי
- להכין
- הצגה
- יפה
- למנוע
- מחיר
- מחירים
- יְסוֹדִי
- עקרונות
- עדיפות
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- יַצרָן
- המוצר
- הפקה
- מוצרים
- פרופסור
- התקדמות
- הוכחה
- נכסים
- רכוש
- להגן
- מוּגָן
- ובלבד
- לִרְכּוֹשׁ
- לרדוף
- דוחף
- גם
- שאלות ותשובות
- מוסמך
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- להעלות
- מורם
- רכס
- מדורג
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- הגעה
- חומר עיוני
- קריאה
- ממשי
- נכסים ריאליים
- מקרקעין
- מציאויות
- הבין
- טעם
- סיבות
- לאחרונה
- מיחזור
- Red
- להפחית
- הפחתה
- רגיל
- ראוי לציון
- לזכור
- זוכר
- לשכור
- השכרות
- שוכרים
- לדווח
- דווח
- לייצג
- עתודות
- REST
- מסעדה
- מסעדות
- סקירה
- להיפטר
- הסיכון
- מְסוּכָּן
- כביש
- חֶדֶר
- חדרים
- עגול
- באופן שגרתי
- כללי
- הפעלה
- ריצה
- לְמַהֵר
- s
- אמר
- משכורת
- מלח
- סולט לייק סיטי
- אותו
- סן
- שמור
- חסכת
- חיסכון
- חשבון חיסכון
- אומר
- סולם
- תרחיש
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- שניות
- ראות
- לחפש
- קטע
- סלרס
- מכירת
- תחושה
- סדרה
- סט
- שבע
- שיתוף
- שיתופים
- שיתוף
- לירות
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- סִימָן
- דומה
- פָּשׁוּט
- בפשטות
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- שישה
- שישה חודשים
- מידה
- מְיוּמָנוּת
- מיומנויות
- חכם
- So
- עד כה
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- נמכרים
- פִּתָרוֹן
- לפתור
- כמה
- ביום מן הימים
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- מֶרחָב
- מיוחד
- במיוחד
- מְהִירוּת
- לבלות
- הוצאה
- נותני חסות
- מסחרי
- אביב
- ריצה
- סגל
- התמחות
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- הצהרה
- להשאר
- שלב
- צעדים
- מקל
- עוד
- חנות
- סיפורים
- סיפור
- פשוט
- כוח
- לחץ
- חזק
- חזק יותר
- מִבְנֶה
- מאבקים
- נאבק
- סטודנט
- לומד
- כְּנִיעָה
- להגיש
- הירשמו
- מוצלח
- כזה
- לתבוע
- לספק
- תמיכה
- אמור
- מערכת
- מערכות
- שולחן
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- משימות
- מסים
- נבחרת
- חברי צוות
- שׂוֹכֵר
- מונחים
- טקסס
- זֶה
- השמיים
- האזור
- המידע
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- שם.
- אלה
- דבר
- דברים
- חושב
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- כרטיס
- זמן
- פִּי
- טיפ
- טיפים
- ל
- טבק
- היום
- של היום
- יַחַד
- טון
- גַם
- חלק עליון
- לקראת
- סחר
- מסורתי
- מְאוּמָן
- עסקה
- תמליל
- ניסויים
- לְשַׁלֵשׁ
- סומך
- תור
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- זָר
- יחידה
- יחידות
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- ערך
- גרסה
- וִידֵאוֹ
- בציר
- וירטואלי
- עוזר וירטואלי
- vs
- לחכות
- הַמתָנָה
- הליכה
- רציתי
- רוצה
- שעון
- צופה
- דֶרֶך..
- דרכים
- עושר
- אתרים
- שבוע
- ברוך הבא
- טוֹב
- מה
- מה
- גַלגַל
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- רעיה
- יצטרך
- יַיִן
- חכמה
- עם
- תוהה
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עובד מהבית
- עובד
- עוֹלָם
- גרוע
- ראוי
- היה
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- צעיר
- עצמך
- YouTube
- זפירנט