8 שוקי הדיור הגרועים והטובים ביותר בארה"ב (מהדורת 2023)

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On The Market. שמי דייב מאייר. אני אהיה המארח שלך היום, ואליהם הצטרפו היום קתי פטקה, ג'יימס דיינארד וג'מיל דמג'י. מה שלום כולכם?

קתי:
כולנו חולים, וואו-הו. זו הייתה מסיבה נהדרת.

דייב:
כל אחד מאיתנו חולה. אני חושב שתהיה לנו הרבה השתקה של מיקרופונים.

ג'מיל:
אולי אצטרך לקחת אחריות על זה.

דייב:
זו הייתה אשמתו של ג'מיל כנראה, אבל אפילו לא הייתי במסיבה וגם אני חולה, אז אני לא יודע.

ג'מיל:
ובכן, זה בגלל ששלחנו לך את זה בדואר.

קתי:
הו כן.

דייב:
ובכן, תודה לך. אני מעריך את זה. אני מאוד מעריך אותך שכוללת אותי. זה מאוד מתחשב. ובכן, למעשה לא הייתי במסיבה, אבל כן יצא לי לעשות משהו מאוד כיפי, וזה שהייתי במדריד, ספרד ויצא לי לפגוש באופן אישי את כל הצוות שעורך את הפודקאסט הזה, כולם חיים במדריד. אני אפילו לא יודע אם אתם יודעים את זה.
אבל הלכתי ללכת לבלות איתם והם אנשים מאוד מגניבים וכיפיים. הם לקחו אותי לסיור של 10 שעות בתוך ברים רבים במדריד ורק רציתי להשמיע צעקה ליואל, אליעזר, אלכסנדר ואנה, שהם צוות מוכשר להפליא. היה לי תענוג לפגוש אותם והיה לי כיף איתם. אנשים מאוד מוכשרים ומלאי תשוקה שמאפשרים את ההצגה הזו. זה היה ממש מגניב עבורי ורק רציתי לספר לכם על זה.

ג'מיל:
מדהים. לא היה לי מושג שהם בספרד, אבל עכשיו אנחנו צריכים לעשות טיול לשם ולצאת לבלות.

קתי:
נשמע שאנחנו חייבים.

ג'יימס:
האם עדיין נמאס להם מהקולות שלנו?

דייב:
לא. הם צחקו עלי כל הזמן. הם כמו, "אני מרגיש שאני צריך לשים מסגרת סביב הפנים שלך. זה מה שאני רגיל לראות אותך אוהב. זה מוזר לראות אותך." לא, הם יאהבו את זה. כדאי שנעשה את זה בפעם הבאה. קתי, בפעם הבאה שאת בפורטוגל, פשוט קפי למדריד. זה לא רחוק.

קתי:
אפריל.

דייב:
בסדר.

ג'מיל:
מישהו אמר לך שאתה גבוה ממה שציפו?

דייב:
לא, כנראה אמר קצר יותר מכיר אותי.

ג'מיל:
אני תמיד מקבל, "הו, אתה רזה יותר ממה שציפיתי שתהיה." אני לא יודע איך לקחת את זה. אני כאילו …

דייב:
ובכן, הם בטח כבר חשבו שאתה מאוד רזה ושרירי, אז אפילו רזה יותר.

ג'מיל:
אני מקבל, "אתה יותר רזה ממה שחשבתי," ו"הזקן שלך לא נראה נורא כמו בווידאו."

דייב:
מה?

קתי:
אף אחד לא אומר לך את זה.

דייב:
מי חושב שהזקן שלך נראה נורא?

ג'מיל:
אין לי מושג אחי. האינטרנט זה כיף.

ג'יימס:
ובכן, תן לי לראות. אני אפילו לא יכול לגדל זקן.

ג'מיל:
זה מה שקורה כשאתה אחד המשקיעים הטובים ביותר באמריקה ואתה רק בן 12, ג'יימס.

דייב:
זה כמו אחת מכותרות הפודקאסטים של BiggerPockets כמו, 150,000 יחידות עד גיל 12, בהשתתפות ג'יימס דיינארד.

ג'יימס:
רווח והתבגרות.

דייב:
זה יכול להיות פיץ' הספר שלך ב-BP, ג'יימס.

ג'יימס:
אני חושב שאני הולך לרשום את זה.

דייב:
בסדר, ובכן בואו נגיע לפרק של היום. בעודנו מסיימים את השנה, רצינו לסכם ולחזור למעשה לאחת ההופעות הראשונות שעשינו, שבה בחרנו את השווקים הטובים ביותר, השווקים הגרועים ביותר. אז היום, אנחנו הולכים לדבר על התחזיות שלנו לשווקים הטובים והגרועים ביותר לשנת 2023.
אבל לפני שנעשה זאת, Rocket Mortgage, אחת מחברות המשכנתאות הגדולות במדינה, בדיוק יצאה עם הדירוג שלהן של חמשת השווקים המובילים לשנת 2022. אני רוצה לזרוק את אלה ולראות מה אתם חושבים על אלה לפני שנקבל בתחזיות שלנו לשנה הבאה.
הם אמרו שהמספר חמש הוא שרלוט, צפון קרוליינה. מישהו מכם בחר בהם בשנה שעברה? אני מרגישה שאולי מישהו עשה זאת.

קתי:
אני עשיתי.

ג'מיל:
אה, עשית?

קתי:
אני לא?

ג'מיל:
למה אני מרגיש כמו-

דייב:
לא, ג'מיל. היה לך אוסטין בדנבר. אני זוכר את זה ספציפית.

ג'מיל:
אוסטין ודנבר, זה נכון.

דייב:
כי הגמר היה רק ​​אתה נגד עצמך.

ג'מיל:
כֵּן. שרלוט?

דייב:
זאת שרלוט. את משקיעה שם, קתי?

קתי:
כֵּן.

דייב:
איך זה הלך השנה?

קתי:
ובכן, זה התייקר מאוד השנה, אז זה הפך להיות קשה לקנות השנה. אבל אם קניתם לפני השנה, הצלחתם מצוין.

דייב:
נֶחְמָד. ואז מספר ארבע, יש לנו בנאשוויל, שזה בערך, אני מרגיש כמו תמיד ברשימת השווקים המובילים של כולם. ואז היה לנו את ראלי, מספר שלוש. טמפה, שאמרתי, אבל הוצאה בהצבעה מוקדמת למספר שתיים, ואוסטין למספר XNUMX, שדי התבלבלתי ממנה. אני חושב שזה בעצם מה שניצח בתחרות שלנו בשנה שעברה. אבל האם אתם חושבים שאוסטין היה השוק עם הביצועים הטובים ביותר השנה?

ג'יימס:
כלומר, אם מסתכלים על שני הרבעונים הראשונים בכל השווקים הטכנולוגיים האלה, הם קפצו כל כך גבוה. זה כאילו היה להם מקום לסגת וזה עדיין הולך להיות טוב. כלומר, גם סקוטסדייל היה כזה. זה היה כמו סקוטסדייל, אוסטין, סיאטל, לוס אנג'לס, סן פראן. הם פשוט ירו למעלה.

דייב:
ובכן, זו שאלה טובה, ג'יימס. היית די כנה לגבי נסיגות בסיאטל בשוק שלך, האם הם עדיין עלו במידה ניכרת ביחס לרמות טרום מגיפה המחירים בסיאטל?

ג'יימס:
הו כן. אנחנו עלו משמעותית מהקדמה. כלומר, אנחנו עדיין בעלייה של 5% לעומת השנה בסיאטל, אבל עלינו ב-25% עד 30% ויש שני רבעונים ראשונים. אני יודע שהיה חודש אחד לבד שראיתי כמה ערים מוערכות ב-25% בחודש אחד. זה היה מטורף. הייתי צריך לבדוק שלוש פעמים את הנתונים. הייתי כאילו, רגע, מה קרה? מחיר הבית החציוני קפץ ב-25% באחד?

דייב:
זה כמו מטבע קריפטו.

ג'יימס:
כֵּן. כלומר, אנחנו עדיין בעלייה של לפחות 30% מ-2020 או 25% ל-30% בשכונות מסוימות בוודאות. ולכן יש עדיין צמיחה מהירה. זה פשוט מחליק אחורה עם עלות הסבירות כרגע.

קתי:
כן, אני מתכוון שזו הייתה סוג ההערה שלי בשנה שעברה היא שזהו הרמה של מסע קניות מטורף שנגרם מגיפה מטורפת של שנה שעברה. וכך עם כל כך הרבה דברים, כשאנחנו רואים פיטורים, כשאנחנו רואים את מחירי הדירות יורדים, זה בעצם רק בהשוואה לשנה לא נורמלית. אז אם אפשר לזכור את זה ואולי פשוט להשוות מספרים לשנת 2019, אנשים שקנו בשווקים שבאמת עלו ועכשיו חוזרים לכדור הארץ, אם הם קנו השנה, אולי הם ירגישו קצת כאב. אבל אם קנית לפני זה, אתה בסדר.
אם אתה מחזיק את זה, אתה בסדר. זה פשוט בכל פעם שאתה צריך למכור, אם אתה נאלץ למכור כאשר זה לא עיתוי טוב למכור, אז זה יכול להיות כואב. אבל אם אתה יכול להחזיק, בדרך כלל השווקים החמים האלה חוזרים והם חוזרים להיות לוהטים.

ג'מיל:
אני מרגיש שאם קנית בית בזמן השיא של 2022, זה בערך כמו אחד הלילות האלה שהשתכרת ממש במסיבה ודברים לא יצאו כמו שהם צריכים להיות ואתה רוצה לשכוח את זה. וכך בעצם זה מה שקרה.

דייב:
זה מה שקרה במסיבה שלך בסוף השבוע האחרון, ג'מיל?

ג'מיל:
אולי.

קתי:
עזבתי בזמן.

ג'מיל:
תקשיב, לכולנו יש את אותה מחלה, ואיך זה קרה...

דייב:
אני לא יודע איך לעקוב אחרי זה.

ג'מיל:
ערכתי מסיבה טובה, חברים.

קתי:
זו הייתה מסיבה טובה.

ג'מיל:
בואו נהיה אמיתיים.

ג'יימס:
אתה יודע מה? כולם צריכים ללכת למפגשים ולמסיבות של ג'מיל. הם הדברים הכי כיפיים לנדל"ן שהייתי בהם. זה כאילו, זו אווירה שאינה משהו שראיתי בכנס נדל"ן בעבר או במפגש.

קתי:
אני נרשם.

ג'מיל:
בסדר, בהחלט תבדוק את אלה.

דייב:
בסדר, בוא ניקח הפסקה עכשיו כי, ג'מיל, זרקת אותי. בואו ניקח הפסקה מהירה ואז נחזור ונדבר על התחזיות שלנו לשנת 2023.
בסדר, בוא נקפוץ לתחזיות שלנו, אבל לפני שאני שואל אותך באילו שווקים בחרת בפועל, האם נוכל לדבר במהירות על אילו קריטריונים השתמשת? אנחנו הולכים לעשות תחילה את השווקים הגרועים ביותר שלנו, וכשקיילין ואני הקצנו לך את אלה, לא ממש הגדרנו מה המשמעות הגרוע ביותר. אני סקרן, קאתי, למה פירשת את זה? מה חשבת? איך בחרת את השוק שבחרת?

קתי:
הייתי צריך באמת להקדיש לזה מחשבה כי עם נדל"ן, אתה יכול להתבלבל מאוד. יש כל כך הרבה נתונים שמגיעים מכל כך הרבה זוויות שונות ולכולם יש דעה וזה מאה X כל שנה כשיותר ויותר אנשים נכנסים לתעשייה. זה יכול להיות מאוד מבלבל. פשוט הייתי צריך לעצור ולומר, בשביל מה? השוק הגרוע ביותר בשביל מה?
עבורי, קופסת הקנייה שלי, בעצם מה שתמיד חיפשתי הם אזורים שזורמים עם תקווה להערכה כי יש משהו שקורה בתחום הזה, יש צמיחה. ולכן אני לא צריך שזה יעלה באופן דרמטי מיד. אני רק רוצה שזה יקרה לאורך זמן כדי שאדע שאני מקבל תזרים מזומנים והערכה, כי החרפה הכפולה היא מה שבאמת יכול לעשות אותך עשיר.
מבחינתי, השוק הגרוע ביותר שבחרתי היה דטרויט. כעת דטרויט עלתה לכמה רשימות כשוק נהדר לשנת 2023. שוב, זה תלוי רק בקופסת הקנייה שלך. אני בטוח שיש משקיעים בדטרויט שמקשיבים שאומרים, "אם תשקיע כמו שאני משקיע, אתה תצליח בדטרויט", כי יש הרבה מה שקורה, וככל הנראה הייתה צמיחה מהמילניום הגבוהה ביותר שם. יש הרבה התחדשות מתרחשת במרכז העיר. חלק מהדברים שאני מחפש נמצאים שם.
הסיבה שאני בוחר בזה כגרוע ביותר עבורי היא שהייתה להם ירידה באוכלוסייה במשך עשרות שנים. כן, עשרות שנים. דטרויט חווה ירידה של 61% באוכלוסייתו מאז שנות ה-50. פעם זה היה ממש כמו עיר מסוג ניו יורק, עיר מאוד פופולרית, אבל אנשים עוזבים והם הולכים ללבוש את השוק האהוב עלי. אחד השווקים הטובים ביותר שלי הוא אקלים חם יותר, אזור פלורידה. לא, לא אמרתי לך איפה בפלורידה, אבל אקלים חם עם חוקים ידידותיים לבעלי הבית. זה מתאים לי לקופסת הקנייה.
אם אני מחפש קנייה והחזקה, תזרים מזומנים, הערכה וצמיחה, אני רוצה להיות באזור שבו יש גידול בעבודה, גידול אוכלוסיה, גידול תשתיות, גידול שכר דירה, כל הדברים האלה. אנחנו לא רואים את זה. אבל הסיבה הכי גדולה שלא הייתי משקיע בדטרויט היא שיש להם את החוק הזה, וזה חוק קשה, ואני מכיר אותו היטב.
במאי 2017, העיר דטרויט הודיעה על כוונתה ליישם מאמץ עירוני לאכוף חוקים מחמירים יותר של פקודת השכירות על בעלי בית. חוקי בעל הבית באמת חשובים. בעיקרון, אתה יכול לקבל קנס מסיבי תלוי באיזה אופן אתה מסתכל על זה. עבור שוכרים זה נהדר, זה אומר שבעלי הדירות צריכים לדאוג לנכסים שלהם ולתקן דברים. אבל אם אתה לא מודע לזה, אתה יכול ממש להיתקע.
אנחנו מנסים למכור שלושה נכסים בדטרויט בקרן הקודמת שלנו. הקרן האחרונה שלי להשכרה משפחתית, הגענו לשלושה נכסים בדטרויט שקשה לנו מאוד למכור. אנחנו לא יכולים להוציא את השוכרים כי חוקי בעלי הבית ממש לא לטובתנו שם. העירייה נכנסת ובודקת ואומרת לנו את כל הדברים האלה שאנחנו צריכים לתקן. התיקונים האלה עולים הרבה, $40,000 עד $50,000. אלו נכסים שהיו בבעלותנו רק חמש שנים ותיקנו אותם לפני חמש שנים. הם מבוגרים יותר. אם אתה קונה נכס ישן יותר בדטרויט, אתה רק צריך לדעת שפקחי העירייה עשויים לחייב אותך.
בשבילי זה לא השוק הכי טוב בשבילי, זה השוק הכי גרוע בשבילי. אני כן חושב שאם אתה נכנס ותוכל להשיג עסקה מצוינת ותשפץ אותו לחלוטין ויש לך את התקציב לזה ואת הרזרבות, אתה יכול לקבל תזרים מזומנים נהדר. אני פשוט לא חושב שאי פעם באמת תראה את השוק הזה מעריך כמו שאני אוהב אותו בשווקים אחרים.

דייב:
בסדר. דטרויט היא העיר הגרועה הראשונה שלנו. אני יודע שהמנכ"ל והמייסד לשעבר של BiggerPockets, ג'וש דורקין, בהחלט יסכים איתך. הוא עשה בדטרויט מוניטין של שנאה במשך דורות רבים.

קתי:
פעם אהבתי את זה. נהגתי להשקיע שם והקרן שלנו קנתה שם חבורה של נכסים והם זרמו כל הזמן במהלך הקרן. הם היו נפלאים לתזרים מזומנים. זה בדיוק כשאתה מנסה לצאת החוצה או אם העיר נכנסת ואומרת לך לעשות הרבה עבודה שלא ציפית לעשות. אתה רק צריך שיהיה לך המון המון המון המון רזרבות לנכסים ישנים יותר.

דייב:
קתי, זו נקודה מצוינת. לפני שנתיים או שלוש, עשיתי את ניתוח הנתונים הזה כדי לבחון הערכה מול תזרים מזומנים בשווקים ותכננתי אותם. בעיקרון, מה שראינו היה שלפני המגיפה, רוב השווקים היו או הערכה ממש טובה או תזרים מזומנים ממש טוב והיו כמה שהיו גם וגם, אבל הם היו צנועים לשניהם. החריגים לתזרים מזומנים טוב כמו דטרויט היו גם חריגים להערכה רעה.
וכך ראית גם את הדבר השני. חריג להערכה כמו סיאטל היה גם חריג לתזרים מזומנים גרוע הרבה זמן, רק בממוצע. מאז שהמגיפה התחילה, כל זה נזרק מהחלון וכולם ראו את שניהם. אבל אני כן חושב שכשנכנס לשנת 2023, נתחיל לחזור לסוג הרגיל הזה של התפצלות בשוק שבו כמה שווקים טובים מאוד לתזרים מזומנים אבל לא מעריכים באמת ולהיפך. חלקם ימשיכו להעריך אבל לא יהיו מקומות שבהם תוכלו למצוא בקלות נכסים להשכרה העומדים בכלל 1%, למשל.
וכך, נשמע שאתה מסכים. דטרויט אולי טובה לתזרים המזומנים, אבל הערכה כנראה לא הולכת לשום מקום.

קתי:
כן, אני חושב שזה באמת חשוב לבדוק איך היו הביצועים לפני 2020. אני יודע שהרבה מהערים האלה באמת הגדירו את עצמן מחדש בעשור האחרון, אבל אם לוקחים נגיד 2015 עד 2019 ובאמת מסתכלים על שיעורי המכסה ומה היה מה שקורה בשווקים האלה מבחינת הערכה, אלו היו שנים טובות ומוצקות לנדל"ן. זה יהיה מדד טוב יותר לאן פנינו מועדות בשנת 2023, אני חושב.

דייב:
בסדר, ובכן, יש לנו אחד. ג'יימס, איך ניגשת לזה ואיזו עיר בחרת?

ג'יימס:
בחרתי סוג של עיר אחרת. ביליתי הרבה זמן במחקר של כל השווקים האלה ואני כאילו, אתה יודע מה? אני חוזר לשוק שהיה לי החרטה הכי גדולה שלא קניתי ב-2009. אז בחרתי בסן דייגו, קליפורניה. הסיבה שבחרתי בסן דייגו היא, א', וזה לא קשור למה שעובר עלינו עכשיו כי זה משהו אחר, אבל אני זוכר שבשנת 2009, הדירות בשמיים ירדו מתחת ל-400 אלף. הדברים האלה היו כאילו אתה מקבל צפיות רצחניות, חדשות לגמרי, ואתה יכול לקנות אותם בפחות מחצי מיליון דולר והם נסחרו בלמעלה ממיליון לפני שתעשיית המשכנתאות התפוצצה.
אבל הסיבה שבחרתי בסן דייגו היא שאני כן חושב, א, אני חושב שסן דייגו היא העיר הטובה ביותר בחוף המערבי. זה המקום שבו אתה רוצה לגור בוודאות, אבל הבעיה היא שההכנסה פשוט לא שם ומה שאנשים יכולים להרשות לעצמם בשוק העבודה. זה מקום ממש טוב לעבור אליו אם יש לך כסף, אבל אם לא, אתה הולך להיאבק עם הרבה מהתמחור שם.
אז מה שראינו עם עליית הריבית זה הריבית, כבר ראינו את זה הולך ממחיר דיור בינוני יורד מעל 10%. חלה ירידה מ-950 בערך בירידה של 850. ראינו משהו מאוד מעניין לצפות בו ואלו השווקים שאני הכי זהיר בהם כרגע, הם השווקים שהוקי הוקי בשני הרבעונים הראשונים בקצב מטורף. סן דייגו בהחלט מצליחה. במרץ הם עלו ב-30% והם היו אחד משלושת השווקים המובילים להערכה באותו חודש. זה נסוג אחורה ב-20% ממרץ והוא ממשיך להחליק עכשיו.
אני חושב שהרבה מהסיבות לכך שהם נסוגו חזרה היא המתמטיקה פשוט לא ממש הגיונית. כמו כן, דמי השכירות ירדו ב-5% גם מאז מרץ. אני כן חושב שדמי השכירות יורדים כי יותר העבודה מרחוק. למה שלא תרצה עבודה מרחוק בסן דייגו אם אתה יכול? שם הייתי רוצה עבודה מרחוק. וכשכוח העבודה חוזר למקום שבו הם אמורים לעבוד, כל הדברים האלה מתחילים להחזיר אותו.
במהלך המגיפה, החיים במקום איכותי היו דאגה גדולה עבור רוב האנשים וסן דייגו היא אחת הטובות ביותר שאתה יכול להיות בהן. ולכן אני חושב שאנשים רק מתחילים לעזוב קצת וזה מתחיל לאכזב את הדברים. אבל כדי לשים את זה בפרספקטיבה, אתה צריך לחסוך ... בסן דייגו, קונה דירה ממוצע צריך לחסוך 160,000 $ כדי לקנות בית. עם ההכנסה שהם מרוויחים, הם צריכים לחסוך לו מינימום של 13,000 $ בשנה. זה ייקח להם כמעט 8 עד 12 שנים לחסוך עבור ההפקדה של 20%. זה אפילו לא עוקב אחר התמחור שעלה במהלך הזמן הזה. עם מחיר בית חציוני של $905,000, הכנסת משק הבית צריכה להיות $166,000 כדי להרשות זאת לעצמה בנוחות.
הבעיה היא שההכנסה החציונית של משק הבית שם היא $70,000 והרבה מהמשרות בפועל שנמצאות בסן דייגו הן גדולות... אין כל כך הרבה, ובחרתי בסן דייגו כי אין עסקים גדולים כמו שיש באוסטין, סיאטל, סן פרנסיסקו, שם יש חברות טכנולוגיה עוגן גדולות, שכן, יכול להיות שהן עוברות שפל כרגע ומפטרות כמה אנשים, אבל הן יחזרו ואלה חברות שלא עוזבות בעוד שיש להן הרבה יותר מוגבל בריכה. צבא זה עניין גדול.
עכשיו אני כן חושב שאם אנחנו נכנסים לסכסוך נוסף שהצבא יכול לגדול ושיהיה, זה יכול להתרחב בסן דייגו כי זה הבסיס הצבאי הגדול ביותר שיש, אבל זה עדיין לא מביא אותך להכנסה עבור סבירות. עם התעריפים גבוהים כמו שהם, זה פשוט הולך למשוך הכל אחורה כי פשוט אנשים לא מרוויחים מספיק כסף כדי לקנות. אנחנו רואים את זה עכשיו.
אם התעריפים ימשיכו לעלות, מה שאני מאמין שיעשו לפחות בשני הרבעונים הראשונים, אתה תראה בתים יורדים במחיר. 43% מכלל הבתים בסן דייגו הורידו את מחירם השנה. זה סכום לא מבוטל. זה אומר שאנשים מתמחרים יתר על המידה או אפילו אם הם מתמחרים נכון, הם פשוט לא מוכרים בגלל שאנשים לא יכולים להרשות לעצמם.
המאגר העיקרי של זה שהם לא יכולים להרשות לעצמם את זה, החברות הגדולות האלה מאטות את הקצב, כמו שקוואלקום היא עסק ענק שם. זה אחד המעסיקים העוגנים שלהם. קוואלקום הקפיאה את הגיוס שלהם כרגע. הם עדיין לא הודיעו על פיטורים עד כמה שידעתי, אבל זה בדרך כלל הצעד הראשון. אתה מקפיא את הגיוס שלך ואז מגיעים פיטורים.
הם לא חזו את הפיטורים אבל הם מצפים שהחברה מבפנים מצפה שהמשלוחים שלהם הולכים לרדת באחוז דו ספרתי לשנה הבאה. הם צופים שהם הולכים לעשות פחות עסקים כחברה שתתחיל לפטר את האנשים שהולכים לספוג הרבה מהנכסים היקרים האלה. אז כל הדברים האלה שכשאתה מתערבב, אני פשוט רואה את הדברים האלה יורדים. זה יקר מדי, חסר לנו בערך 70,000 דולר במחיר החציוני של הבית כדי לגרום לאנשים באמת להרשות לעצמם. ואז יש דברים אחרים שפשוט מצביעים על כך שהרבה יותר טוב לשכור לעומת לקנות. יחס עלות לשכירות הוא 30.38. בשוק בריא, זה כאילו אתה רוצה להיות מתחת לגיל 21.
זה כל כך רחוק כרגע עד שאני חושב שסן דייגו עלולה ליפול ב-10% נוספים מהמקום שבו היא נמצאת כרגע. זה לא אומר שלא הייתי קונה בסן דייגו, זה בעצם בערים שלי שצריך לקנות בהן. אני רק חושב שיהיו יותר הזדמנויות. אני לא רוצה את אותה חרטה שהייתה לי ב-2009 כי אני כן חושב שאיכות חיים ואנשים רוצים לחיות שם באופן כללי וזה תמיד יוביל לצמיחה.
הם גם מנבאים על בסיס ארוך טווח שהכלכלה של סן דייגו הולכת לצמוח, אני חושב שהם אמרו 31% ב-10 השנים או 20 השנים הבאות. ולכן הם חוזים צמיחה. אבל בטווח הקצר לשנת 2023, אני חושב שזה יחזור בו ואני חושב שכל השווקים היקרים בחוף המערבי ימשיכו לסגת בחזרה. הדבר שאתה צריך להיזהר ממנו מול המשקיעים הוא כשאתה משחק בשווקים יקרים, הנסיגה יכולה ממש לפגוע. ובגלל זה שמתי את זה כשוק הגרוע ביותר שהייתי משקיע בו.

דייב:
כולם אוהבים מינוף כשאתה עולה למעלה, ואז כשזה יורד זה כואב מאוד.

ג'יימס:
אני מתכוון שזה בהחלט כואב. כמו על מה שדיברנו עליו לפני שהגעתי לתוכנית, סוף סוף מכרתי בית שלקח 150 יום למכור ולמזלי אני מגיע לשוויון. אני אפילו לא יודע איך אני מגיע לשוויון. אבל בדיוק מכרנו את הבית ב-450 אלף, פחות מבית שמכרנו ממש מעבר לפינה כשקנינו את העסקה הזו בתחילת השנה. ולכן צריך להיזהר מהמגלשות האלה והמגלשות בסדר, רק צריך להתכונן אליהן בצורה נכונה.
אבל אני כן חושב שיהיו לסן דייגו כמה בעיות. זה פשוט יקר מדי עבור מה שאנשים מייצרים שם. אני כן חושב שאנשים תמיד ירצו לגור שם. ובכן, בנוסף להוצאה הזו, יש לך את ההוצאה הזו בקליפורניה, מס הכנסה נוסף של 13%. יש יותר מדי הוצאות שאוכלות נזילות וזו הסיבה שאני כן חושב שזה נוטה לירידה די גדולה מכאן. אני חושב שעוד 10% חוזרים.

דייב:
סן דייגו עשויה להיות ברשימת השווקים הטובים ביותר שלך לשנת 2024?

ג'יימס:
כן. אני באמת חושב שכל השווקים האלה כמו סיאטל. זה סיאטל, נכון? זה מאוד דומה... אני אוהב יותר את סיאטל מסן דייגו כי יש שם יותר מקומות עבודה. אני אוהב את אוסטין יותר מסן דייגו כי יש שם יותר מקומות עבודה ותשתיות. אבל אני כן חושב שכל הערים האלה שיש להן נסיגות מסיביות אלה הן הזדמנויות קנייה נהדרות, במיוחד אחרי הרבעון השני הזה. אבל צריך לקנות בזהירות. אתה לא יכול לקנות באופן מסורתי. אם אתה קונה באופן מסורתי, אתה הולך לקבל... אני חושב שאתה הולך להישרף.
אבל מכיוון שהשווקים שומרים על צניחה חופשית... אני מתכוון לאלו השווקים שיהיו להם הכי הרבה הזדמנויות. אלה שנופלים לאחור הם אלה שכולם פשוט קופצים מהם. זה המקום שבו אני באמת רוצה לקפוץ פנימה. אני כנראה אקנה משהו בסן דייגו. אני רוצה לקנות דברים להשכרה לטווח קצר ממש ליד החוף ו-PB. אני יודע ששוק הדירות נפגע ואלה דברים שאני מחפש, זה אם אני יכול לקנות את זה הרבה מתחת למה שהוא היה שווה, אם אני קונה אותם ב-30%, 40% מתחת למחיר החציוני הקודם של הבית, יש מסלול לצמיחה ורווחי הון במשך תקופה של חמש שנים.
אבל כמו מה שקתי אמרה, זה מסתכם מה האסטרטגיה שלך? האסטרטגיה שלי היא לא תזרים מזומנים גבוה. אני לא אוהב להתעסק בבתים הקטנים האלה שיכולים להביא לך 10% עד 15% תשואה כי אני לא אוהב את הוצאות האחזקה האלה. הם יכולים לסכן את מצב תזרים המזומנים שלי. אני אוהב שווקים בצמיחה גבוהה כי זה המקום שבו אתה משיג את הרווחים הגדולים האלה במניות. הרווחים האלה במניות שינו אותי לחלוטין כמשקיע ואת האופן שבו הצלחתי להשקיע באופן פסיבי רק על סמך הרווחים האלה.

דייב:
בסדר. יפה אמרת. למעשה, כשניסיתי לחשוב על זה עבור השווקים הטובים ביותר, חשבתי לעשות דעה מנוגדת ולומר משהו כמו אוסטין, כי אני חושב שזה הולך לרדת ב-20% או 30%, אבל יש לו את אחד הטובים ביותר. פוטנציאל צמיחה לטווח של כל עיר בארץ. אז אולי זה זמן מצוין לקנות באוסטין אם לנקודה שלך, ג'יימס, אתה קונה בשווי שוק ומוצא תמורה טובה.
בסדר. ג'מיל, מה איתך? איך ניגשת לזה?

ג'מיל:
ובכן, אהבתי את כל מה שג'יימס וקתי אמרו. אני מסכים שאתה צריך להסתכל על זה מנקודת המבט של אסטרטגיית ההשקעה שלך. כולנו יודעים שאני סוחר. אני מסתכל על שוק הנדל"ן במונחים של איך אני יכול להרוויח, איך אני יכול להסתבך ואיפה הקונים שלי? איפה הלקוחות שלי? איפה הם מחפשים להשקיע? מאיפה הם בורחים?
וכך לשוק הגרוע ביותר של 2023, בחרתי במחוז ונטורה. Realtor.com צופה שהיא תרד במחיר המכירה בכ-30%, 29.3%, 29.1% באופן ספציפי, זו התחזית שלהם. זה סכום כסף משמעותי. כשאתה מסתכל על תיקון והיפוך, כשאתה מסתכל על סיטונאות, כשאתה מסתכל על הזדמנויות עבורנו לסחור בנכסים, אם יש לך שוק בירידה ברמה הזו עם כל הדברים שג'יימס דיבר עליהם, יש לך יש לנו את הנושאים הרגילים של דרום קליפורניה כמו מס המדינה, ההגירה במחוז ונטורה לא, היא שטוחה, אם בכלל.
אז איך אני מסתכל על שוק כזה, כמו שאמרתי, האם הלקוחות שלי או שהקונים שלי צריכים לתקן ולהפוך או שהקונים הסיטונאים שלי מחפשים הזדמנויות במחוז ונטורה עכשיו? הם לא. עבורי, היכן שלא נשקיע שיווק, היכן שלא נשקיע משאבים עבור מגפיים בשטח כדי לנסות למצוא הזדמנויות או לאסוף הזדמנויות למסחר יהיו חלק מהשווקים בעלי הערך הגבוה יותר בדרום. קליפורניה. אבל אני גם מסכים שמצפה ל-2024, כפי שציינת וכפי שג'יימס ציין, יהיה ערך עצום, אבל אתה צריך לחכות.
זה שוק גרוע לשנת 2023, אבל אם תצליחו להתחיל לקנות ברבעון הרביעי של 4 ולהשיג אותם משמעותית מתחת לשוק, כי בשלב זה יהיה ייאוש, תשישות. המוכרים הולכים להיות צודקים, יהיה להם את זה. אני מרגיש שאם אתה יכול לתזמן את הרכישות שלך נכון, אתה יכול להפוך את השוק הגרוע ביותר ב-2023 לשוק הטוב ביותר שלך ב-2023. ולכן אכנס מחדש ל-Ventura ולחלק מהשווקים האלה בדרום קליפורניה לקראת סוף 2024'.
אבל לעת עתה השוק הגרוע ביותר, מחוז ונטורה.

דייב:
זה הגיוני. קתי, מה אתה קורא על השנאה הזו מקליפורניה כאן עם השגת ג'יימס וג'מיל? אבל באמת אנחנו רואים הרבה אוכלוסייה עוזבת את קליפורניה וזה מאוד יקר. אני מרגיש שאנשים אומרים שקליפורניה הולכת לצלול באף במשך עשרות שנים וזה אף פעם לא קורה. כתושב וכיליד, מה לדעתך צופן העתיד לקליפורניה בשנים הקרובות?

קתי:
אני יליד דורות רבים. סבתי הייתה אחת האנשים הראשונים ששחו... היא שחתה מעבר לגשר שער הזהב. היא הייתה ספורטאית אולימפית והייתה שוחה סביב אלקטרז. יש לי באמת השורשים שלי בקליפורניה, וזו שיחה שמתנהלת כנראה כבר מאה שנה. זה פשוט תמיד כך כאשר יש לך אזורים ברמה עולמית נחשקים מאוד, זה לעולם לא יהיה זול ולעולם לא יהיה חוסר באנשים שיכולים להרשות זאת לעצמם. רק שהם הפכפכים. אלו שווקים תנודתיים.
אבל סן דייגו, אני מתכוון שזה באמת אחד המקומות הטובים בעולם לחיות בו או לקבל בית שני. יש יותר אנשים שיקנו שם או מחזיקים שם מאשר עובדים שם. ברור שאם אתה מנסה לבצע קנייה והחזקה, שוב, זה תלוי רק באסטרטגיה. אבל זה כמעט כאילו אם אתה יכול לעשות היפוך לטווח ארוך, כלומר אולי אתה קונה משהו, אתה משכיר אותו לשנה או שנתיים שבו זה סוג של מכסה את העלות שלו. זה כנראה לא יהיה, זה כנראה עדיין יהיה שלילי אבל אז תעשה את ההיפוך מאוחר יותר כדי שתכנסי לרמה נמוכה...

ג'מיל:
אם לעולם לא תוכל להוציא את השוכר.

קתי:
נכון, יש את זה.

דייב:
נקודה הגונה.

קתי:
אבל זה תמיד חזר, ואתה תרוויח הרבה כסף אם תחזיק. זו הסיבה שכל כך הרבה תושבי קליפורניה עמוסים ומביאים את כספם למקומות אחרים כי הם עשו את כספם בדיור במקרים רבים.
אם אתה גר בקליפורניה, אז מה שאני חושב על קליפורניה, אשמח לעזוב את קליפורניה. אבל אני אוהב את מזג האוויר. אני אוהב הכל חוץ מהפוליטיקה והמחירים. אבל יהיה לי קשה ללכת למקום אחר ואני חושב שהרבה אנשים מרגישים ככה שגרים שם.

דייב:
בסדר, טוב כן. לא הייתי מהמר נגד השוק בקליפורניה לטווח ארוך. זה תמיד חוזר אחורה. אה, ודבר אחד אני כן רוצה לומר כשדיברת על זה, זו יכולה להיות הזדמנות טובה מאוד לסיבוב חיים עבור אנשים שרוצים לעשות זאת. אתה יכול לגור בקליפורניה ואז להעיף אותה במורד הדרך. אם אתה גר בה שנתיים מתוך חמש, אתה לא משלם מס. הזדמנות טובה.
בשבילי, רציתי לבחור עיר שאנחנו לא מדברים עליה הרבה גם בחוף המערבי, אבל הייתה אחד השווקים החמים ביותר בשנתיים האחרונות. בחרתי ברינו, נבאדה. אתם יודעים משהו על רינו?

קתי:
בדיוק מכרו את שתי המשנה שלנו שם בדיוק בזמן, אז כן.

דייב:
הו טוב. ובכן, זה השתגע במהלך השנתיים האחרונות, אז אני מקווה שהצלחת שם.

קתי:
נמכר ממש לפני שהמחירים עלו, אז זה היה טוב.

דייב:
אה נחמד.

ג'מיל:
מזל טוב.

קתי:
תודה רבה לך.

דייב:
כי בשבילי, רינו היא אחת הערים האלה שרק צצו בגלל עבודה מרחוק. זה מקום יפהפה. אין מס הכנסה. זה ממש ליד אגם טאהו, זה ממש נחמד. אבל כשמסתכלים על היסודות הכלכליים, זה לא ממש תומך בכל הצמיחה שראינו. בדומה למה שג'יימס אמר על סן דייגו, אתה פשוט רואה רמת הכנסה ממש לא מספיק גבוהה כדי לתמוך במחירים. אתה לא באמת רואה, בניגוד לסיאטל או אוסטין שיש להן צמיחה יוצאת דופן בעבודה וחברות טכנולוגיה שעוברות לשם, לא רואים את זה באותה מידה ברינו.
זה מה שבעיניי הולך להיות ניסוי מעניין כי אני חושב שהוא גדל מאוד בדומה לבויס. אני חושב שזה משהו דומה שאנשים שרצו לגור במקום עם איכות חיים מצוינת החליטו לעבור לשם, אבל יצטרכו לראות אם הכלכלה יכולה לתמוך בזה ברגע שאנשים יחזרו למשרד או שהמשכורות לא יחזרו למשרד. לא לעלות באותם שיעורים שהם היו או שיש פיטורים שאנחנו מתחילים לראות.
לרוע המזל של רינו, אני לא חושב שזה יצליח במהלך השנתיים הקרובות. כבר נראה שהימים בשוק עולים בכ-250% במהלך השנה הזו. אנחנו נמצאים בימים בשוק מעל 60, וזה בכל שוק די גבוה. וירידות המחירים הן מעל 45%. זו הבחירה שלי.

קתי:
ובכן, אני יכול להגיד לך למה השקענו שם, למה קנינו שם קרקע ובנו שם הרבה בתים כי טסלה העבירה לשם את מפעל הסוללות שלה והיה פשוט... גוגל עברה לשם כי זה רק כארבע שעות מסן פרנסיסקו, אבל זה בנבאדה, אין מס הכנסה של המדינה. זה פשוט נראה כאילו זה ימשיך לגדול.
אבל כמו סן דייגו, זה פשוט מפגר. זה פשוט מפגר. זה כל כך מוזר למה אתה חושב שמסיבות אלה חברות יעברו לנבאדה רק כדי להימנע ממיסים. אבל זה עדיין נסיעה של ארבע שעות. אם הייתה רכבת כדורי מהירות או משהו, אולי זה היה סיפור אחר, אני לא יודע. אבל זה תמיד בפיגור.

דייב:
ההכנסה פשוט לא גדלה שם בצורה שהיא תצטרך לתמוך רק בחלק מהמחירים האלה.

ג'יימס:
לא נגמרים להם המים? האם גם ברינו אין בעיית מים ענקית, כאילו הוא כמעט יבש? אני רק זוכר שנסעתי לאגם טאהו, הם דיברו על זה. המים נמוכים והם מנסים להבין איך להכניס עוד מים.

קתי:
אני חושב שבאופן כללי, זו הייתה קליפורניה.

דייב:
ונבאדה.

ג'יימס:
ובכן, זה גם מטורף כשאתה הולך לאגם טאהו, שערך הנכסים הוא כי חלק ממנו נמצא בנבאדה והם קוראים לזה שמיליונרים חותרים בצד הזה כי לשם הולכים כל האחוזות המגה. אני מבין מה קאתי עשתה. הם רוצים לצאת ממס ההכנסה הזה וזה כאילו, אז יש לך נכסים ששווים מיליונים ומיליוני דולרים בצד אחד ואז רק פינת החתולים, הם שווים 45% פחות כי אין מס הכנסה.

ג'מיל:
לא, זה מעניין.

דייב:
בסדר, דיברנו על החיסרון. שוב, אני חושב שחלק מהשווקים האלה יכולים להיות נהדרים בעתיד. אנחנו רק מדברים על 2023, לא לנצח. הבה נעבור לשווקים שלדעתנו עומדים להניב ביצועים טובים יותר או להצליח בשנה הבאה. קאתי, מהצד השני, לא אהבת את דטרויט. מה אתה אוהב לשנה הבאה?

קתי:
ובכן, כפי שאתה יודע, כמו שאמרתי, אנחנו תמיד מסתכלים על גידול מקומות עבודה, גידול אוכלוסיה וגידול תשתיות בשילוב עם סבירות. אני רוצה להיות בשווקים שזורמים היום וכדי שתוכל להחזיק בנכסים האלה. הם לא צריכים להזרים הרבה מזומנים. זהו מחזה לטווח ארוך אך מכסה את העלויות שלהם כך שאתה באמת יכול להחזיק אותם כפי שהם מעריכים.
טמפה באמת מתאימה לי. טמפה הגדירה את עצמה מחדש לחלוטין בעשור האחרון. למעשה רק בשנת 2021, היו תשע חברות שהעבירו את המטה שלהן. יש מאמר שאומר שהעברת חברות טכנולוגיה לטמפה ביי עולה ב-2021. 94 חברות חדשות נוספו לצינור של סנט פיט. הרבה צמיחה בעבודה וזה באמת חשוב לנו.
עכשיו עם זה מגיעה גידול האוכלוסייה. בטמפה הוא עלה ב-1.3% בשנה שעברה. זה הדבר החשוב במבט קדימה, הוא צפוי לצמוח ב-3.3% בשנה. הצמיחה רק התחילה. למעלה מ-128,000 תושבים חדשים צפויים לעבור לאזור המטרו. איך לעזאזל עד השנה הבאה, עד 2024, אין מספיק דיור לכל האנשים האלה.
אנחנו עדיין קונים בתים בטווח האחד של 150,000-200,000 דולר רק כ-45 דקות מחוץ לטמפה. אני לא אוהב להיות רחוק מדי ממטרו מרכזי, אבל אם זה עדיין מרחק נסיעה ועדיין יש משרדים ועבודות בקרבת מקום. ממש בפאתי ומחוץ לאזורי שיטפון ומחוץ לאזורי הוריקן, קצת יותר בפנים הארץ של טמפה, אנחנו באמת מוצאים עסקאות מדהימות. אני חושב שאם אתה עדיין יכול להשיג בית ב-200,000$, 300,000$ באזור שצומח ככה, בעיני זו גניבה.
שכר דירה חציוני הוא 2,300 דולר לחודש עבור בית עם שלושה חדרי שינה. יש הרבה שווקים שבהם זו יכולה להיות דירת שני חדרי שינה או משהו. אבל לפי זומפר, 2,300 דולר לבית עם שלושה חדרי שינה, זה די טוב. דמי השכירות עלו ב-16% בשנה שעברה, ו-48% ממשקי הבית בטמפה שוכרים במקום בבעלותם. אני חושב שכולנו יכולים להסכים שפלורידה באופן כללי היא ידידותית לעסקים וידידותית לבעלי הבית. זה עונה על כל הדברים שאני רוצה. אני לא מודאג בכלל לגבי קנייה בטמפה היום.
אלוהים, לגבי הנכסים שבבעלותי באזור טמפה, אני מקבל שיחות והודעות טקסט כנראה כל יום אחר של אנשים שמנסים לקנות את הבתים האלה. יש עדיין הרבה פעילות.

ג'מיל:
זאת אשמתי.

דייב:
זה ג'מיל, הוא קורא לך.

קתי:
אני יודע. אני ממשיך להציע פי שניים ממה שזה שווה ואף אחד לא לוקח את זה.

דייב:
בסדר. ובכן, גם אני אוהב את טמפה. זו בחירה טובה מאוד. כלומר, אני חושב שיש הרבה... פלורידה, זה פשוט נראה שזו העיר המפוצלת, המדינה המפוצלת. נדמה שחלק מהשווקים מתחממים יתר על המידה כרגע, אבל נראה שבשווקים כמו טמפה עדיין יש יסודות ממש חזקים. נצטרך לפקוח עין על זה.

קתי:
אני רק אגיד עוד דבר אחד ואז אוסיף לו שה-iBuyers סוג של נסוג, אז יש לך עוד קצת הזדמנות להיכנס היום וסוף סוף אנחנו מתחילים לראות את סוג המכירות של עיקולים. יש שם יותר הזדמנויות ממה שהיו, אבל כל אותה דינמיקה של צמיחה שאנחנו אוהבים.

דייב:
נֶחְמָד. בסדר. ג'יימס, מה איתך? מה אתה אוהב לשנה הבאה?

ג'יימס:
מה שאני אוהב לשנה הבאה זה... זה מצחיק כשחקרתי את כל זה. היו הרבה מהשווקים החזויים שהולכים להניב ביצועים טובים מאוד בשנת 2023. הכל מבוסס על משוואות מתמטיות. כשהסתכלתי על כל הרשימות האלה, אני כאילו, בסדר, הבנתי. זו נקודת מחיר מאוד נמוכה. ההכנסה החציונית עלתה. יש מלאי נמוך, אז הם צופים צמיחה. זה לגמרי הגיוני.
אבל בשבילי כמשקיע, אני גם אוהב לקנות דברים איפה שאנשים רוצים לגור. אז בחרתי בראלי, צפון קרוליינה, שאני יודע שעשה טוב מאוד בשנה שעברה. הסיבה לכך היא שהוא מדורג ברשימות רבות כמקומות הטובים ביותר לחיות בארצות הברית. הוא דורג במקום השישי לאחרונה ויש לו המון צמיחה מאחוריו. הייתה לה צמיחה של 3.4% בתוצר בשנת 2022 והכלכלה מאחוריה, זה ריילי ומחוז דורהאם אבל יש שם צמיחה. האוכלוסייה גדלה כי אנשים רוצים לגור במקומות איכותיים אבל עדיין לשמור על ההון שלהם.
הרבה מהחברים שלנו, אני מכיר כמות ניכרת של אנשים ב-12 החודשים האחרונים שמרוויחים כסף טוב, יש להם קריירות טובות והם עולים מחדש מקליפורניה. הסיבה שהם עשו זאת היא כי נמאס להם לתת את ה-13%. נמאס להם לשלם יותר מדי כסף על דיור והם הולכים לאזורים כאלה.
אם אתה מסתכל עד כמה זה משתלם לאיכות החיים, אז זו העיר בדרגה השישית של מקומות מגורים שאפשר לחיות בהם חיים נהדרים. מחיר הדירה החציוני הוא $410,000, שאכן צמח ב-16% לאחרונה שנה וזו הדאגה שלי. הייתה לו הרבה צמיחה מהירה. אבל הכנסת משק הבית היא 98,000 דולר. אז אנשים יכולים להרשות לעצמם... הם יכולים לעבור לשם, לחיות חיים נהדרים ועדיין לחיות בנוחות.
כל מי שהכרתי, ואני גם מסתלק ממה שאנשים אומרים. אנשים טענו מחדש לראלי, צפון קרולינה, שרלוט, והם אוהבים את זה. הם אוהבים את כל מה שקשור לזה. זה באז, וכשאנחנו נכנסים למיתון ודברים עולים יותר, אנשים הולכים לחפש אזור. הם רק רוצים ליהנות מהחיים ולגור במקום שבו הם יכולים לגדל את הילדים שלהם, וזה אחד המקומות החמים האלה.
הדבר השני שאהבתי הוא שתהיה בעיית מלאי, אני מאמין. מאז 2010 ועד עכשיו, הם בנו 50% פחות בתים ממה שהם עשו משנת 2000 עד 2010. אם יש לך צמיחה שם כי האוכלוסייה גדלה, בדיוק כמו שקתי אמרה כאילו היא גדלה בקצב מהיר, היא גדלה היסטורית בסביבות 1.5 %. זה גדל כמעט 3% בשלוש השנים האחרונות. ולכן יש לו את הבאזז. זה המקום שבו אנשים זזים, יש חוסר במלאי ואנשים יכולים להרשות לעצמם דברים.
עוד נתון מעניין שראיתי והייתי כאילו, וואו, זה יפה, זה די הצחיק את דעתי. ל-23% מהאנשים אין שם משכנתאות. ככה זה משתלם. זה לגמרי תפס אותי לא מוכנה. וכשאתה מסתכל על מקום מגורים איכותי, יש להם הכנסה טובה. מחיר הבית החציוני עדיין מאוד מאוד משתלם. בתי הספר מעולים. שרלוט, העיר הגדולה שלצידה צומחת במהירות. כל אלה הם דברים טובים לרווחים ארוכי טווח בנכס, בנוסף לכך שאנשים רוצים לגור שם.
הדבר היחיד שראיתי שקצת מדאיג הוא עלות השכירות. זה משהו שאני באמת מסתכל עליו עכשיו בכל המדדים שלי כשאני מסתכל על דברים. האם זה הרבה יותר זול לגור בשכירות? הוא הפך מ-16% ל-17% ל-19.65%. הפער הולך ומתקרב אם אתה יכול לשכור או לקנות, אבל זה עדיין מתחת לרף של 21 נקודות שמדברים עליו.
עדיין יש קצת יותר מקום, זה עדיין הגיוני יותר להחזיק מאשר לשכור. אז אלה דברים שלדעתי הם באמת בריאים לצמיחה לשנת 2023. אנשים רוצים לגור שם, הם יכולים להרשות לעצמם וזה עדיין זול יותר או מצב טוב יותר לקנות. אני חושב שיש לו הרבה מקום לגדול.
דבר נוסף שראיתי למעשה, השווקים שבהם צפיתי הם השווקים האלה של מקלות הוקי. ראלי קפץ בצורה דרמטית, אבל הוא ירד רק ב-5% במקום ה-10%-20% האלה שראינו בחלק משווקי הטכנולוגיה האלה. זה לא ממש גדל באותו קצב כמו סן דייגו, סיאטל, אוסטין, הוא גדל בערך במחצית הקצב. ולכן זה סוג של שוק יותר מפולס, אז יש שם פחות מקל הוקי.
אבל אני באמת הולך לחפור בשוק הזה. אני אוהב את כל הדברים שקראתי בו. אני יודע שאני אוהב את כל מה שאני שומע על אנשים, ואני באמת אוהב שווקים שבהם אנשים רוצים לחיות. ראלי הוא אחד מהם.

דייב:
מדהים. כן, אני מתכוון שזה מעוגן על ידי כלכלה מאוד מאוד חזקה. שלוש מאוניברסיטאות המחקר הגדולות במדינה, דיוק, UNC, מדינת NC נמצאות כולן באזור זה. כשיש לך רמת השכלה כזו, אתה רואה הרבה חברות עוברות לשם כדי לנצל את כוח העבודה הזה. אז כלכלה מאוד מאוד חזקה שם.
לצפון קרוליינה יש כמה כללים מוזרים לגבי רכישת בתים אבל איפה אתה צריך לאהוב, איך זה נקרא? אתה צריך לשלם עמלה כלשהי כדי להוציא את הבית מהשוק. זה מוריד כסף רציני, אבל זה הולך קשה מיד. שמעת על זה פעם?

ג'מיל:
עמלת אופציה?

דייב:
כן, זה כמו עמלת אופציה. בשנה שעברה, הם היו בערך 20 אלף לפני שבכלל יש לך בדיקה. זה מטורף.

ג'יימס:
כן, בדיוק דיברתי עם מישהו על זה והם אמרו, כן, זה כמו שניים רציניים. יש כסף רציני ואז יש כמו עמלת בדיקת נאותות.

ג'מיל:
כן, זה כדי לרסן את הסיטונאי.

דייב:
כֵּן. אבל זה מטורף כי בשנה רגילה דיברתי עם סוכן שם למטה כי הייתי מעוניין לקנות בדורהאם. הם אמרו כמו בשנה רגילה, זה כמו 500 דולר. אז זה כאילו, בסדר. אבל בשנה שעברה עם התחרותיות שהוא הפך, זה היה כמו 20 או 25 אלף. זה היה עוד לפני שהכנסת לשם מפקח, עוד לפני שאתה בהכרח מטייל בנכס.
אז אם אנשים היו... אני מתכוון, זה מטורף. בגלל זה פשוט לא עשיתי את זה. אבל אני מקווה שבשנה הבאה זה לא יהיה תחרותי כשתוכל לעשות משהו כזה.

ג'יימס:
תנאי הקנייה היו כל כך מוזרים. נהגנו לכתוב הצעות על בתים. נכתוב סגירה של חמישה ימים, זה יהיה רשום ב-400 אלף. נכתוב את זה עבור נניח $450,000, והיינו כותבים כסף רציני בסך $448,000 ומשחררים אותו למוכר יום לאחר Mutual. היינו כותבים את התנאים הכי מוזרים שיכולנו לעשות רק כדי לנסות להשיג את העסקה הזו. הם כמו, "רגע, למה אתה מתכוון?" אנחנו כמו, "לא, לא, אנחנו הולכים לתת לך את כל הכסף עד שנסגור תמורת 2,000 דולר."
ניסינו הכל רק כדי לנעול עסקה. זה היה כאילו, אבל אני חושב שזה ייעלם ממה שאני שומע מאנשים שקונים שם. זה ירד בחזרה ל-500 דולר. אנשים כבר לא זורקים על זה מספרים מטורפים.

דייב:
בטוח שזה פראי. אבל מסכים שזה שוק חזק מאוד. בסדר. ג'מיל, מה יש לך? מה השוק האהוב עליך לשנה הבאה?

ג'מיל:
ובכן, שוב, מסתכל על זה מנקודת המבט של סוחר, אז אני מחפש הזדמנויות מהירות שבהן הקונים שלי יכולים להיכנס ולבצע פרויקטים שבהם הם לא יקבלו טריקה ויש להם בית שיושב בשוק במשך חודשים וחודשים וחודשים שבהם שיעורי המשכנתא לא יהיו מצב משמעותי. כעת, בהסתכלות על מה שראינו, אנו רואים ברחבי ארצות הברית כמעט בכל שוק שהמחירים יורדים. עם זאת, יש שוק חד קרן כרגע שהרבה אנשים לא מדברים על המקום שבו זה לא קורה, וזה הארטפורד, קונטיקט.
הרטפורד, קונטיקט. מעניין, realtor.com צופה שתהיה להם ייקור מחיר ב-2023 של 8.5%. ביקוש הקונים כל כך חזק שם כרגע שהם עדיין בהצעות מרובות, מצבים בנכסים ובתים נמכרים ב-20% מעל הרשימה כרגע עם שיעורי המשכנתא היכן שהם נמצאים כרגע. עד כדי כך הביקוש חזק. זה מטורף. זה כמו כל מה שראינו לקראת כל השינוי הזה בשוק, כל הטירוף ברוב השווקים ברחבי ארצות הברית, אנחנו רואים את מצבי ההצעות המרובים האלה, זה עדיין קורה בהרטפורד, קונטיקט, וזה מטורף בעיניי .
מעבר לכך, המחיר החציוני שם נמוך מאוד ועומד על 372, כך שהוא עדיין יחסית סביר. יש לך הגירה חזקה. יש לך ניו יורקים לעבור לשם. יש לך אנשים מפלורידה לעבור לשם. יש לך אנשים מניו אינגלנד לעבור לשם. יש לזה הרבה ביקוש. אז אנשים עוברים לשם. יש ביקוש חזק, חזק, חזק לקונים. שיעורי המשכנתא לא השפיעו עליו כי עדיין יש לנו מספר מצבים של הצעות.
תיקון והיפוך הולך להיות חזק מאוד שם. הסיטונאי יהיה חזק מאוד שם. אנחנו הולכים להכפיל את המאמצים שלנו, כמו גם לנסות להקים זיכיונות נוספים באזור, כי אני רואה הזדמנויות כבדות לסיטונאי ולתקן ולהתהפך בתת-שוק החד-קרן הקטן הזה.

דייב:
זו חייבת להיות הפעם הראשונה בהיסטוריה של BiggerPockets שמישהו מוזכר אי פעם בכל מקום בקונטיקט כמקום... גדלתי לא כל כך רחוק מכאן ופשוט אף פעם לא דיברתי על קונטיקט. אבל הרטפורד היה אחד, זה שוק במחיר נמוך. רק באופן אנקדוטי, רוב החברים שלי שגדלו איתי בניו יורק עברו עכשיו לקונטיקט, בעיקר לסטנפורד, ברידג'פורט, מקומות קרובים לעיר.
אבל זה דבר אמיתי. הרטפורד ממוקמת בצורה מושלמת בין בוסטון לניו יורק. אז אולי אתה מקבל אנשים משני השווקים במחירים גבוהים יותר שרק רוצים מקום בצפון מזרח שקצת פחות יקר.

ג'מיל:
הם. יש שם גם מקומות עבודה ותעשייה כי זו הון הביטוח של, אני מאמין בעולם, הון הביטוח של העולם. לאטנה יש את המטה שלהם שם. ל-Cigna יש את המטה שלהם שם. אנחנו יודעים שיש הזדמנויות חזקות בתחום הבריאות. תמיד יהיו. זה אחד מהענפים שאנו מבינים שתמיד יהיו להם הרבה ביקוש והרבה הזדמנויות.
אני חושב שזה אחד מהשווקים האלה שנבדוק בעוד חמש שנים ונאמר, מי ידע? ג'מיל עשה זאת.

דייב:
כֵּן. בקונטיקט יש פיצה לא מוערכת. אני לא יודע אם מישהו יודע את זה, אבל יש פיצה טובה יותר ממה שאנשים נותנים קרדיט עליה. זה מאוד חשוב.

קתי:
שם נולד בעלי.

ג'מיל:
וואו.

קתי:
כֵּן.

דייב:
מה, בהרטפורד?

קתי:
מממ.

דייב:
וואו. בסדר. אולי ג'מיל וריץ' יצטרכו לצאת לסיור. בסדר. ובכן בשבילי, רציתי לעשות משהו דומה לג'מיל, קצת מנוגד, כמה מקומות שאנשים לא שמעו עליהם או לא מדברים עליהם כל כך הרבה. מסיבה כלשהי, אולי לא ב-2023, אבל אני כבר מזמן במערב התיכון. אני חושב שדומה לאופן שבו ראה הדרום מזרח בשנתיים האחרונות, הפופ הגדול הזה, מזג האוויר נהדר, אבל גם הוא פשוט יותר סביר מהחוף המערבי והצפון מזרחי.
אני חושב שגם במערב התיכון יש את זה. אין מזג אוויר, אני אתן לך את זה. אבל המערב התיכון הוא ללא ספק האזור המשתלם ביותר במדינה כעת, כי הדרום מזרח התייקר בהרבה. העיר שאני הכי אוהב במערב התיכון היא מדיסון, ויסקונסין. מעולם לא הייתי שם, אבל רק על הנייר, יש בו גידול אוכלוסיה ממש טוב. ההערכות צמחו ב-1.5% רק השנה. שיעור האבטלה שלה עומד על כ-2%, וזה נמוך בהרבה מהממוצע הארצי. זה כוח עבודה בעל השכלה גבוהה.
לטענתו של ג'יימס, אני רק מתבסס על סבירות. אנשים יכולים להרשות לעצמם לגור שם ויש לו ציונים גבוהים לאיכות חיים, והוא עדיין גדל. היא עדיין גדלה בעקביות ב-8% עד 10% משנה לשנה, והיא עושה זאת בשנים האחרונות ולא הראה שום סימני האטה במהלך החודשיים האחרונים. אני חושב שהשוק הזה עדיין ימשיך לצמוח במהלך השנה הבאה. אני לא חושב שזה מזל. אני חושב שזה שוק בר השגה, איכות חיים גבוהה ובמחיר סביר, שכפי שאמר ג'יימס הוא חלק מהאינדיקטורים המרכזיים לביצועים ארוכי טווח עבור שווקי קנייה והחזקה.
ניסיתי לעשות משהו קצת מוזר וקצת שונה, אבל אני חושב שמדיסון הולכת להיות מנצחת.

ג'יימס:
חורפים אכזריים.

דייב:
כן בהחלט. חורפים אכזריים.

קתי:
אני יודע מה הוא אמר, איכות חיים. הייתי כאילו, זה תלוי כמה אתה אוהב קור.

דייב:
זה מקבל דירוג גבוה עבור איכות חיים, אנשים אוהבים את זה שם. אבל אני מניח שכולם כמו שג'יימס אמר, זו משוואה מתמטית. הם כאילו, מה היה הציון שלך על איכות אוויר ומה היה... זה הדברים האלה. אתה כנראה צריך לבדוק קצת את המתודולוגיה.

ג'מיל:
כשאתה חי בקיץ נצחי כמוני כאן בפיניקס, לא אכפת לי עונות השנה.

ג'יימס:
היו לי יותר מדי עונות. אני לא רוצה אותם יותר.

דייב:
הלכתי לבית הספר בצפון מדינת ניו יורק וזה אכזרי לחלוטין. לא אהבתי את זה. זה לא בשבילי.

קתי:
מדוע לדעתך עבר ריץ' מהחוף המזרחי לחוף המערבי?

דייב:
כן בדיוק. אבל אני פשוט חושב באופן כללי, אני חושב שהמערב התיכון ספג מכה קשה ויש ערים אחרות במערב התיכון, גם אני חושב שהן שיקגו, אני מאמין שתתאושש במהלך השנים הקרובות. כלומר, אני חושב שזה בסדר עכשיו, אבל נתחיל לגדול שוב רק בגלל שזה הרבה יותר זול מערים גדולות אחרות. יש עדיין משרות ממש טובות בשווקים האלה.

ג'יימס:
גם עיר מגניבה. אני אוהב את שיקגו.

דייב:
בפעם האחרונה שהייתי שם, המשפחה של ג'יין גרה שם, ואני הייתי שם במהלך הקיץ. בנאדם, העיר הזאת בעצם מעכבת את האינפלציה עבור המדינה כולה. יצאנו והלכנו וקנינו בירות והן עולות 3$ לבירה. היינו הולכים להביא כריך, זה יהיה בערך 5.50 דולר. וחשבתי שהמקום הזה מחזיק את זה. יש מחירים יציבים בשיקגו מאז 1990. הם פשוט עושים לכולנו טובה.

קתי:
שיקגו מאוד כיף.

ג'יימס:
אכלתי אתמול ארוחת צהריים כשהתכוננתי, עשיתי קצת עבודה ואכלתי, קיבלתי כריך וסודה וזה היה 33 דולר. הייתי כאילו, זה מגוחך. מה קורה? כֵּן. כלומר, עכשיו שיקגו עשויה לקפוץ ברשימה שלי אם היא באמת כל כך זולה.

דייב:
בכנות, זה כן. זה כל כך זול שם, כלומר, יחסית. הכריך שלך היה טוב לפחות?

ג'יימס:
זה היה טוב. זה היה מטבל צלע. זה היה די טוב.

ג'מיל:
אה, הוא לא הזכיר שזה היה כריך עם צלעות. זה הגיוני.

ג'יימס:
כֵּן. זה בשר וואגיו.

ג'מיל:
כן, כשיש לך וואגיו בין הלחם, זה יהיה 33 דולר.

ג'יימס:
אבל זו הייתה ארוחה של 20 דולר לפני המגיפה. זה היה כמו $19.94 עם טיפ של $3 שם.

דייב:
בסדר, טוב תודה לכם. זה היה מאוד כיף. בואו רק נסכם את זה. הבחירות של קתי היו עם הביצועים הגרועים ביותר לשנה הבאה תהיה דטרויט, אבל הטובה ביותר תהיה טמפה. לג'יימס היה סן דייגו כשוק עם הביצועים הגרועים ביותר, והמיטב שלו היה...

ג'יימס:
ראלי.

דייב:
ראלי. הנה. ג'מיל בוחר את הארטפורד לטוב ביותר שלו, מביא מדינה חדשה על המפה. היה לו מחוז ונטורה, קליפורניה בתור הביצוע הגרוע ביותר שלו. מבחינתי, אני חושב שרינו הולך לחטוף מכה, אבל מדיסון, ויסקונסין היא הסוס האפל שלי לשנה הבאה.
בסדר, טוב תודה לכולם. נשמח לשמוע בפורומים, פשוט העלינו בפורומים של BiggerPockets שאלה כדי לשאול אותך מה אתה חושב שהשווקים עם הביצועים הטובים והגרועים ביותר של 2023 הולכים להיות. אז אם אתה רוצה ליצור איתנו אינטראקציה או לדבר עם מאזינים אחרים על פוטנציאל השוק לשנה הבאה, הקפד לבקר בפורומים של BiggerPockets. פשוט עבור אל biggerpockets.com/forums ותמצא אותו שם.
ג'מיל, ג'יימס, קתי, תודה רבה שהיית כאן. אנו מעריכים אותך. אנו מעריכים את כולכם על ההקשבה, ונתראה בפעם הבאה ב-On The Market.
על השוק נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. הפקה על ידי Kailyn Bennett, עריכה: Joel Esparza ו-Onyx Media. מחקר של Pooja Jindal, ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets.
התוכן בתוכנית, On The Market, הוא דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.