עיירות כדורגל זורמות מזומנים!

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets. שמי דייב מאייר ואני רוצה להתחיל רק לאחל לכולכם שנה טובה מאוד. זה הולך להיות פרק מהנה מאוד של הפודקאסט שבו אנחנו הולכים לדבר על כמה מהשווקים הטובים ביותר להשקעה בארצות הברית. וכדי לעשות זאת, הבאתי את חבריי ומארחים משותפים מהפודקאסט On The Market להצטרף אלינו. ראשית מצטרפת אלינו קתי פטקה. קתי, ספרי לי אחת מהחלטות השנה החדשה שלך השנה.

קתי:
או בן אדם. הייתי אומר שזה כדי לצפות פחות באאוטלנדר לפני השינה.

דייב:
מה זה אאוטלנדר?

קתי:
התחלתי לצפות בזה כי החלום של חמותי היה לנסוע לסקוטלנד, אז ריץ' ואני לוקחים אותה לסקוטלנד ושמעתי שיש סיבוב הופעות שלם בסקוטלנד לאאוטלנדר. זו הצגה על, אני לא יודע, סקוטלנד. אז עכשיו אני מכור, אבל אז מה שקורה זה שאני נשאר ער מאוחר מדי צופה בזה ואז אני לא קם מוקדם מספיק ואני אוהב לקום מוקדם, אז אני רק צריך להגביל את זה. אני רק צריך לסגת קצת מהאאוטלנדר.

דייב:
אני אהיה כנה, ציפיתי להחלטה לשנה החדשה הקשורה לנדל"ן, אבל לכל אחד מאיתנו צריך להיות מטרות משלו. אז אם את מנסה לראות פחות באאוטלנדר, כולנו כאן כדי לתמוך בך בהחלטה הזו, קתי.

קתי:
ובכן, זה קשור לנדל"ן כי אז אני אלך לישון מוקדם יותר ואקום מוקדם יותר ואוכל להתמקד יותר בנדל"ן.

דייב:
אני אוהב את זה, חשיבה טובה יותר. בסדר. גם הנרי וושינגטון מצטרף אלינו מצפון מערב ארקנסו. הנרי, מהי החלטת נדל"ן אחת שאתה עובד לקראתה השנה?

הנרי:
הו, קתי, אאוטלנדר היא תוכנית כל כך מוזרה.

קתי:
זה מוזר.

הנרי:
אשתי צופה בזה ואולי אני פשוט תופס את זה בחלקים הכי מוזרים אבל אני אומר, "זה קצת יותר מדי בשבילי, קצת יותר מדי בשבילי." ההחלטה שלי לשנה החדשה היא לסיים את ההחלטה שלי מהשנה שעברה. אז בשנה שעברה הצבתי מטרה להוריד מאה פאונד והגעתי לשם ב-65% מהדרך, וכך יש לי עוד 35 פאונד שאני צריך להוריד ב-2024.

דייב:
לעזאזאל בן אדם. אתה צריך להיות מאוד גאה בעצמך. 65 פאונד, זה מאוד מאוד מרשים.

קתי:
זה.

דייב:
אתה נראה נהדר. בפעם האחרונה שראיתי אותך-

קתי:
אתה נראה נהדר.

דייב:
... אתה נראה נהדר ואנחנו מאוד גאים בך.

הנרי:
אתה יכול להמשיך להגיד את זה בעצם. זה בסדר.

דייב:
שוב, שניכם פשוט נכשלים במטרות הנדל"ן, אבל אני באמת תומך בך בהחלטה שלך. אולי ג'יימס דיינארד, המארח האחרון שלנו מסיאטל. מה הרזולוציה שלך? אתה חייב לתת לי משהו על נדל"ן.

ג'יימס:
ובכן, אני אגיד שהחלטת השנה החדשה האחרונה שדיברנו עליה בפודקאסט שלנו, אפילו לא הצלחתי יום אחד. זה היה לעזוב את רוקסטאר. אני חושב שפשוט המשכתי, אז נכשלתי. נכשלתי בזה. אני לא מחזיר את זה לסדר היום. ובכן, ההחלטה שלי לשנה החדשה היא תמיד לעשות עוד עסקאות. המטרה שלי היא להחזיר את עוצמת הקול שלנו לרמות של 2021, כי הן היו רק... פשוט היה לנו חם וברור ש-2023 הייתה הרבה יותר שטוחה. כנראה שירדנו ב-30%. אז אני רוצה להחזיר אותו לנפח המכירות הקסום הזה של 2021.

קתי:
ובכל זאת דיברתי איתך אתמול ואמרת שגם אתה רוצה להאט קצת.

ג'יימס:
אני יודע.

דייב:
אני לא מאמין בזה. זה כמו רזולוציית הרוקסטאר שלו. זה פשוט שטות גמורה. הוא פשוט משקר לגמרי.

ג'יימס:
כן, קתי תפסה אותי לרגע. הייתי בין שני דברים שונים באותו רגע, אבל אז אתה פשוט ממשיך. אתה מחבק רוקסטאר וחזרת אליו.

דייב:
אז הדברים האלה קשורים. בסדר הבנתי את זה.

ג'יימס:
כן, פסגות ועמקים.

דייב:
מבחינתי, ההחלטה שלי היא אם אתה עוקב אחר הפודקאסט On The Market או יודע משהו עליי, אני גר באירופה והשקעתי כמעט לחלוטין באופן פסיבי במהלך ארבע השנים האחרונות וההחלטה שלי היא להתחיל לקנות שוב ישירות ליחיד. , עסקאות מולטי-משפחתיות קטנות בארה"ב. אני הולך לסייר בכמה שווקים בשבועיים הראשונים של ינואר כדי לבחור איפה אני הולך לעשות את זה ואני מאוד נרגש לחזור לחלק הזה של תיק הנדל"ן שלי. ועם זה יש מעבר טוב, אני מניח למה שאנחנו מדברים עליו היום, שהם כמה מהשווקים הטובים ביותר להשקעה בארצות הברית. וחשבנו שדרך ממש מהנה להציג מידע על שווקים טובים היא לעקוב אחר ארבע הקבוצות שנמצאות בפלייאוף המכללות של NCAA כרגע. אז כל אחד מאיתנו כאן בתוכנית הולך לייצג את אחת הערים והמכללות בפלייאוף.
אז ג'יימס הולך לייצג את סיאטל ואת אוניברסיטת וושינגטון. קתי הולכת לייצג את טקסס באוסטין והלונגהורן. הנרי, הגאות הארגמן עבור טוסקלוזה, אלבמה ואני נציג את אן ארבור, מישיגן עבור אוניברסיטת מישיגן. ואני רוצה אתכם... אנחנו עושים את זה כי זו דרך מהנה לדבר על שווקים ולהתלבט על אילו מדדים שונים הם הטובים והחשובים ביותר.
אבל בזמן שאנחנו מדברים על הדברים האלה, חשבו על המדדים השונים ועל אלו שהכי חשובים לכם ולאסטרטגיה שלכם. הדבר שאני חושב שכולנו נסכים עליו למרות הדיון שאנחנו עומדים לקיים הוא ששווקים שונים עובדים עבור אנשים שונים. אין דבר כזה השוק הטוב ביותר בארצות הברית. זה באמת תלוי איזה שוק מתאים לך. אז כשאנחנו מדברים על הדברים האלה, פשוט רשום אילו מדדים, אילו נקודות שכל אחד מאיתנו מעלה שמתאימות למצב שלך ואז לך תשתמש בהם כשאתה עושה מחקר שוק ומקבל החלטות לגבי העסקאות שלך. אז בלי להתעסק יותר, בואו ניכנס לשוק הראשון שלנו. בוא נתחיל עם ג'יימס כי הוא מקבל את הליי-אפ הקל ופשוט נניח לו לסגור כמה סטטיסטיקות ולדבר קודם על החצר האחורית שלו. אז ג'יימס, תחילה ספר לנו קצת על האסקי. מה יש לנו לחפש במשחקים היום על האסקי ואז לספר לנו קצת על סיאטל כשוק השקעות?

ג'יימס:
ובכן, לא רק שסיאטל היא שוק ההשקעות הטוב ביותר, ההאסקיס הם הקבוצה הטובה ביותר השנה. הם מספר שתיים המדורגות 13 ו-0 וזו השנה האחרונה של ה-Pac-12, וזה די עצוב לי כי גדלתי על צפייה בכדורגל של Pac-10, Pac-12, ועכשיו זה פשוט נמחק ו זו השנה האחרונה שלה, אז אנחנו מקווים שננצח במשחק האליפות האחרון והם הולכים לרסק את טקסס ב-1 בינואר ואני מתכנן ללכת למשחק האליפות בטקסס, אז אני נרגש ללכת.

דייב:
ג'יימס, יש לך טקס לצפייה במשחק? הפרק הזה יוצא בראשון. ברור שאנחנו מקליטים את זה מראש, אבל אתה תצפה במשחק בזמן שכולם מאזינים לזה. מה אתה עושה כדי לתמוך בהאסקי שלך?

ג'יימס:
ובכן, אני מתכוון, ברגע שאתה לובש את התחתונים שלך, אתה חייב ללבוש גם את הציוד שלך. אז זה כובעים וגופיות מיד. אני אגיד שטקסי הסיהוק שלי הם הרבה יותר אגרסיביים, אבל אתה רק צריך לחזור עליהם. וכך למעשה אני הולך להיות באוסטרליה באופן אקראי, אבל אני אחזור על ה-W בכל היבשות.

דייב:
בסדר. ובכן, זו תמונה שכולם צריכים לחשוב עליה במהלך המשחק היום, ג'יימס. אבל למה שלא תספר לנו על סיאטל כשוק. ברור שזו החצר האחורית שלך שבה בנית את כל הקריירה שלך. אז ספר לנו קצת על למה סיאטל היא שוק כל כך נהדר עבורך ואיזה אסטרטגיות אנשים שמאזינים לזה עשויים לרצות לשקול.

ג'יימס:
כן, אני מתכוון, סיאטל... לא רק ההאסקי הקבוצה הטובה ביותר, סיאטל היא כנראה השוק הכי טוב שאני יודע להשקיע בו. ואני יודע שהם הולכים... אני שומע הרבה. הם כמו, "אה, זה יקר. חוקי בעלי הבית יכולים להיות קשוחים", וכל אלה הם דברים נכונים, אבל זו עיר מדהימה להשקיע בה באופן כללי. כדי לתת לך רקע מהיר מה זה, יש למעלה מארבעה מיליון אנשים ושיעור האבטלה הוא 3.9%. מה שעושה את סיאטל כל כך טובה להשקיע בה הוא ההכנסה החציונית היא 97,000 ובתחום הטכנולוגיה זה יותר כמו שאני חושב בסביבות 120,000 ויש לנו הרבה עובדים דחוסים, בעלי שכר טוב, מועסקים היטב, ומחיר הדירה החציוני הוא רק בטלפון 699, 750. אז עבור ההכנסה שמובאת, זה למעשה מעט סביר. אבל הסיבה שזה שוק כל כך נהדר, בנינו תיק מדהים. אנחנו יכולים להזרים אותו ב-10 עד 11% מזומנים על החזר מזומנים מדי שנה.
אנחנו עושים את זה, והסיבה שזה שוק כל כך נהדר להשקיע בו, זה ערך מוסף כבד כי מה שיש לנו זה שיש לנו עיר פורחת שבה הטכנולוגיה מתרחבת. הסיבה שהטכנולוגיה מתרחבת היא כי אין לנו מס הכנסה במדינה שלנו. ומכיוון שחברות הטכנולוגיה האלה בסן פרנסיסקו צריכות להתחיל להתחרות באמזון, נכון? שני העוגנים הגדולים שלנו הם מיקרוסופט ואמזון, רכזות הטכנולוגיה הגדולות שלנו. מה שקרה זה שגוגל, אפל וכל השאר היו צריכים להגיע לעיר שלנו כי הם לא יכולים להתחרות בשכר כי בכל פעם שאתה מרוויח יותר מ-13% יותר מקליפורניה, איכות החיים של אנשים עולה אוטומטית. אז זו עיר פורחת וראינו הרבה צמיחה והצמיחה הולכת להימשך.
ההתרחבות הטכנולוגית ברחבי השוק היא מסיבית. מיקרוסופט בונה בניית קמפוס ל-10 שנים. אפל משקיעה בקמפוסים שלהם, גוגל מרחיבה את הקמפוסים שלהם. הכסף הטכנולוגי הזה הוא כסף אמיתי שנכנס ובונה תשתית. אבל לא רק שאתה יכול להרוויח מזומנים גבוהים מהחזרות במזומן אם אתה בעניין של ערך מוסף, אנחנו גם מרוויחים ממוצע של 35 עד 40% על נכסי היפוך ועסקאות הפיתוח שלנו. אז זה עסק עם תשואה גבוהה.

הנרי:
ובכן, ג'יימס, דבר אחד שאני לא יכול להסכים איתך עליו הוא שגם לבשתי תחתוני האסקי, אבל זה בגלל שזה היה המותג Fat Kid וזה מה שלבשתי כשהייתי ילד. חוץ מזה, אני חושב שמה שהתכוונת לומר היה שסיאטל היא שוק השקעות נהדר לאנשים שכבר יש להם כסף. כלומר, המחירים יקרים וזה אומר שתצטרכו להקדים מקדמה ו-20% מ-200,000$ במערב התיכון איפשהו זה הרבה יותר קל מ-20% מ-550,000$ עבור מתקן עליון. אז אני חושב שאתה צריך להיות די יצירתי אם אתה משקיע חדש שאין לו הרבה כסף כדי להיות מסוגל לקפוץ לשוק כמו סיאטל ולנצל. אני מסכים. המרווחים שיש לך, בנאדם, אני מקנאה כשאני רואה את הרווחים שלך ואת הרווחים שלך בהיפוך כי אתה תרוויח בסיבוב אחד מה שלוקח לי כמו ארבע או חמש להרוויח, אבל זה נראה גם קצת יותר מסוכן. אז סיאטל מפחידה אותי.

קתי:
כן אני מסכימה. זאת אומרת, סיאטל היא מקום נהדר להשקיע בו לפני 20 שנה. לא הייתי משקיע שם אלא אם הייתי ג'יימס דיינארד ובאמת יודע איך לעשות את זה או אם היו כיסים קטנים בחוץ שגדלים או שעדיין לא יתגלו, אולי זה יכול לעבוד. אבל האנשים שאני מכיר, טארל ירבר למשל, הוא לא עושה את הקנייה והחזקה, ואני משקיע קנייה והחזקה, אז אני לא חושב שזה יעבוד בשבילי.

דייב:
ג'יימס, מה אתה אומר על זה? אתה חושב שאנשים רגילים יכולים לקפוץ?

ג'יימס:
אנשים רגילים יכולים לקפוץ פנימה. אנחנו עובדים עם לקוחות כל היום שהם קבועים. זה עובד עבור כל סוג של נקודת מחיר רק בגלל שכיסים מסוימים של סיאטל הם יקרים, זה בטוח, אבל יש גם כיסים סבירים מאוד. אתה יכול להעיף בית ולקנות אותו ב-350,000, למכור אותו ב-499. אתה יכול לקנות נכסים להשכרה ב-350,000 והם רק צריכים עוד קצת עבודה. הדבר היפה הוא בלהיות בשוק יקר אם כי או בשוק יקר יותר עם הפוזיציות הגדולות במניות, זה מאפשר לך למנף יותר, כך שאתה לא צריך את זה... למרות שהתמחור גדול יותר, אתה יכול לקבל הנחות עמוקות יותר עם הון עצמי גדול יותר עמדות וכך תוכל לערום את המינוף שלך אם תרצה. וכמשקיע, זה עניין לגלות את השוק הזה. העסקה הראשונה שעשיתי אי פעם, הייתי צריכה לקחת מאה אחוז מימון ולשלם עליה, אבל זה נתן לי כל כך הרבה הון עצמי שזה נתן לי אבק שריפה. אני יכול להתחיל לגלגל אותו משם. אז העסקה הראשונה יכולה לתת לך את המזומן הזה לגדול מהר מאוד.

הנרי:
שמעתם את זה כאן חברים. ג'יימס דיינארד הולך לתת לך את הכסף עבור העסקה הראשונה שלך בסיאטל, וושינגטון כדי להתחיל.

ג'יימס:
ותזכור מה שאמרתי, שילמתי הרבה כסף עבור הכסף הזה. אתה משנה את התעריפים.

דייב:
בסדר ג'יימס, עשית עבודה לא רעה בהגנה על עצמך, אבל אני חושב שכל הבעיות של ג'יימס, הדעות של ג'יימס קצת מוטות בהתחשב בעובדה שהוא השקיע רק בסיאטל. אז בוא נלך לחלק אחר של הארץ, כזה שהיה ממש במרכזן של הרבה חדשות במהלך השנים האחרונות. קתי, יש לך את אוניברסיטת טקסס באוסטין, טקסס. ספר לנו קצת על הצוות. אשמח לשמוע את המספר שלך על איך הצוות ואז לספר לנו על השוק.

קתי:
טוב, תשמע, אם הייתי בן 17, בהחלט הייתי שוקל ללכת לכאן. הקבוצה היא הלונגהורן כמובן, שיא 12 לאחד, הסתברות ניצחון לפלייאוף פוטבול במכללות ב-25%. ג'יימס מניד בראשו.

הנרי:
לג'יימס אין סיכוי.

קתי:
אוסטין מגניב, אוסטין מוזר. זה מה שהם אומרים. זה מקום מצוין להשקיע בו לטווח ארוך. זה היה יקירם של משקיעי נדל"ן כבר שנים וכרגע זה שוק של קונים. ו-realtor.com בדיוק יצאה וחיזה שבשנת 2024 המחירים בפועל... התחזית שלהם תמשיך לרדת. הם אמרו 12%. אז האם זה זמן טוב לקנות עכשיו? ובכן, אם אתה יכול לקבל הנחה גדולה יותר מ-12%, כנראה. אבל אני חושב שאוסטין יהיה מקום מצוין להכיר ולהבין כי נראה שהמחירים יורדים. יש להם בעיר ובאזור הסלע האדום ירדו בערך 10%. כפי שאני מבין את זה, יש שווקים כנראה אפילו יותר. אז זו עיר שצומחת. זו סיאטל החדשה. מצטער, ג'יימס, אבל יש לך גוגל, טסלה, אמזון, אפל. יש לך SpaceX, Meta שמרחיבים מיליארדים ומיליארדי דולרים שנכנסים לשם.
רק אילון מאסק לבדו עם טסלה שהביא 10,000 משרות ואם שמעתם אותו בפודקאסט אחר שלו, הוא אומר שזה מביא שישה X זה או מה שזה לא יהיה, כי אז יש את כל השירותים הדרושים. אז אוסטין לא מאטה בצמיחה, זה רק שהמחירים עלו בצורה כל כך דרמטית בשנים האחרונות עד שהם הולכים ופוחתים לרדת, וזה מבחינתי אומר שיכולה להיות הזדמנות קנייה ב-2024 וזה יהיה זמן טוב באמת להשיג להכיר את השכונות. עכשיו אם אתה מתכוון ללכת ולעבור לשם ולהחזיק, נהדר. במיוחד אם אתה יכול להשיג דופלקס או פורפלקס, להשכיר את היחידות האחרות ולהחזיק אותם לטווח ארוך, אני מאמין שאוסטין... נכון לעכשיו, מחיר הבית החציוני הוא $459,000 בהשוואה לסיאטל, שהיה 699,000. אני באמת מאמין שאוסטין היא סיאטל החדשה. שוב, סליחה, אבל אני חושב שיש מקום לצמיחה רק לא בשנה הבאה, לא ב-2024.
אבל כשהמחירים יורדים, זה שוק של קונים. אתה רוצה לקנות בשוק של קונים. כל כך הרבה פעמים אנשים מתבלבלים ורוצים לקנות בשוק של מוכר כאשר כולם קונים ולמוכר יש את הכוח. כרגע יש לך את הכוח. אז הייתי שם עין על אוסטין. אתה עדיין לא הולך לתזרים מזומנים כמו כמה מהערים האחרות שצומחות גם הן בטקסס. זו הסיבה שאנו מתמקדים בדאלאס שם מחיר הדירה החציוני נמוך יותר. אנחנו מסתכלים על סן אנטוניו. השוק, כל האזור הזה בין סן אנטוניו לאוסטין הולך להיות אזור מטרו אחד כמו סן חוזה וסן פרנסיסקו שבו זה פשוט צמח פנימה. אני חושב שזה הולך לקרות שם בין סן אנטוניו לאוסטין. אז הרבה הזדמנויות אם אתה קונה נכון ויכול להחזיק אותו אולי טוב להעיף אם אתה מכיר את השוק היטב ואולי לא השנה אלא בשנים הבאות.

דייב:
מסכנה, מסכנה, קתי. אנחנו נותנים לה את שוק התיקונים הגדול ביותר בכל המדינה כדי לנסות ולהגן עליו עכשיו ואתה עושה עבודה ראויה להערצה. אני אתן לך את זה. אבל-

קתי:
תודה רבה לך.

דייב:
... אני רק צוחק כי יש דינמיקה מוזרה כזו כרגע, שבה עם רבים מהשווקים שרואים את התיקונים הגדולים ביותר יש גם כמה מהיסודות הטובים ביותר לטווח ארוך, כמו גידול האוכלוסיה הטוב ביותר, הצמיחה הכלכלית הטובה ביותר, הצמיחה הטובה ביותר בעבודה. אז זו בעצם הזדמנות, אני סתם מתגרה בך, אבל אני כן חושב שזה אחד מהשווקים האלה שאתה צריך להיות די זהיר איתם.

קתי:
כן.

דייב:
קתי, אם היית עוברת לשוק הזה, אמרת להסתובב. האם יש אסטרטגיות אחרות שאתה חושב שאנשים צריכים לשקול?

קתי:
אם אתה בקליפורניה ואתה עובר לאוסטין, זה עדיין סופר זול. אז אני רואה אנשים עושים את זה ויש לי חברים שעושים את זה והם קונים בתים שהם יכולים לתקן והם הולכים לגור בהם לזמן מה ואני חושב שהם יצליחו ממש טוב, במיוחד אם אתה קונים מחדש בכמה מהתחומים האלה שבהם כל הצמיחה הזו מתרחשת, וזה סוג של בכל מקום בכנות.
אז כן, אם אתה מחפש לגור שם, אני חושב שתצליח בטווח הארוך אם אתה מחפש לבנות משהו בפוטנציה. בכנות, לא הייתי עושה את זה ב-2024. הייתי עושה את זה לקראת הסוף כי כמו שאמרתי, realtor.com יצאו עם תחזית הדיור שלהם לשנת 2024 וזה לא נראה טוב עבור אוסטין מבחינת מחירים. נראה שזה עדיין יורד, אבל ראינו גם את שיעורי המשכנתא יורדים, אז מי יודע? מי יודע? למדת לדעת. זה בדיוק כמו שג'יימס אמר. הוא גורם לזה לעבוד בסיאטל. אם ג'יימס יכול לגרום לזה לעבוד בסיאטל ואתם מכירים את אוסטין מספיק טוב, אני אומר לכם עכשיו, יש מאזינים ואשמח לשמוע את זה בתגובות. אני רוצה לשמוע מכם חברים. יש מאזינים שמרוויחים המון כסף באוסטין. הם פשוט יודעים את זה מספיק טוב כדי שיוכלו לגרום לזה לעבוד.

הנרי:
אני מסכים. אני חושב שזו צורת השקעה שונה בשוק כמו אוסטין כי מה שאוסטין הולך להיות טוב עבורו הוא כמו צבירת עושר אמיתית. אם אתה יכול להיכנס עכשיו ולנהל משא ומתן על עסקה ממש טובה בגלל שהתעריפים גבוהים ואין הרבה תחרות, אנשים שמוכרים עכשיו צריכים למכור, אחרת למה הם יעשו את זה? אז אם אתה יכול להיכנס, מצא לעצמך משהו עכשיו ואולי זה לא יכניס לך המון כסף במהלך שנה עד שלוש השנים הבאות, אולי זה לא עושה לך הרבה בכלל, אבל אם זה יגדל ב ערך ב-50, 70, מאה אלף דולר במהלך חמש השנים הבאות, כי כשהתעריפים יורדים והביקוש עולה, אנשים רוצים לגור באוסטין כי זה מגניב וזה כיף ויש שירותים ענקיים ולמרות כל המגניב והכיף הזה, אתה מקבל זה במחיר סביר יותר מאשר לחיות בעיר חוף.
ולכן יש כל מקום שיש לו מוניטין כמו שאנשים ירצו לעבור אליו והם ירצו להחזיק בתים. וכך, אם רכשת כמה מהנכסים האלה עכשיו, כאשר אתה יכול להיכנס במחיר טוב וללכוד את ההערכה הזו, עושר אמיתי נבנה באמצעות הערכה והורדת חובות לאורך זמן. אז זה יותר משחק לטווח ארוך. אתה לא הולך לקבל תזרים מזומנים פנומנלי מחודש על פני חודש בשוק הזה, אלא אם אתה מומחה בשוק ויודע לאן בדיוק אתה יכול ללכת לעשות את זה. אז זו פשוט אסטרטגיה אחרת, אבל זה לא אומר שאתה יכול' לא להרוויח שם כסף.

דייב:
בסדר. אז ג'יימס, האם קתי שכנעה אותך שאוסטין היא סיאטל החדשה ואתה הולך לאסוף חנות ולהתחיל להעיף בתים באוסטין?

ג'יימס:
היי, אני כן אוהב את אוסטין וחלק מהסיבה שגם אני אוהב את אוסטין היא שזה היה קצת יותר שוק מבעבע ולכן הוא מקבל יותר מדי תיקון. אז אני כן חושב שהשוק עדיין קצת בפאניקה. אז אתה יכול לקבל כמה קניות טובות והשוק מפחד. יש שם כמה פרידות. אני מסכים עם קתי בעניין הזה, אבל זו הסיבה שבגללה סיאטל למעשה טובה יותר מאוסטין. זה פחות מבעבע, זה פחות... אני אהיה כנה, זה מקום פחות קריר יותר לחיות בו. וכך במהלך המגיפה הם ראו הרבה יותר עלייה באוכלוסיה מאשר סיאטל ראתה כי זה היה מקום מגניב ומפנק לחיות בו.
ואני מבין, אוסטין היא עיר ממש מגניבה. אני אוהב ללכת לשם. הייתי משקיע שם אבל סיאטל הרבה יותר יציבה. לא קלטנו את הזינוק כי בסיאטל רק קצת יותר גשום. אין בו את אותה קרירות, אבל היציבות היא הסיבה שאני אוהב את סיאטל הרבה יותר מאוסטין. ואם כבר מדברים על זה בכדורגל, איך טקסס הייתה בת 12 ואחת והם מועדפים לנצח? כולם תמיד מתגוננים מול סיאטל. הם נתנו לנו סיכוי של 12 1/2% ולטקסס יש סיכוי של 24%. אנחנו הולכים לראות איך זה הולך, אבל אני מבטיח לך שההאסקי ינצחו ואני גם מבטיח לך שסיאטל תרוויח יותר כסף.

דייב:
אתה מתכוון להבטיח את זה בכסף שלך, ג'יימס? אם מישהו יפסיד כסף, אתה תחזיר לו?

ג'יימס:
למעשה, אני לא רוצה להבטיח תשואה לעולם. אז בוא למצוא אותנו ואנו נעזור לך בתהליך.

הנרי:
SCC נכנס לצ'אט.

ג'יימס:
כן, זו לא ערובה.

דייב:
נוסיף כתב ויתור בסוף התוכנית.

ג'יימס:
יציבות היא המפתח וסיאטל הוכיחה במהלך 18 החודשים האחרונים שהיא שוק הרבה יותר יציב.

דייב:
בסדר. ובכן, קתי, תודה שהבאת את המידע הזה עבורנו. עד כה, ג'יימס ייצג את סיאטל ואת אהובתו בעיר הולדתו ואת העלמה שלו, האסקיס. קתי ייצגה את אוניברסיטת טקסס והלונגהורן. עכשיו הנרי, אנחנו עוברים לצוואר היער שלך עם אוניברסיטת אלבמה. ספר לנו על גאות ארגמן וטוסקלוסה.

ג'יימס:
אלבמה. כן, בנאדם, זה נכון אצלי... אני גר בעצם בשוק שדי דומה לאלבמה שהיא פייטוויל, ארקנסו. בעיקר עיר קולג'ים אבל מה שמגניב באלבמה הוא שיש הרבה יותר דינמיקה בשוק מאשר רק המכללה. כשאתה מסתכל על הכלכלה בטוסקלוסה, אלבמה, לא רק שיש לך אוניברסיטת אלבמה שם שמספקת טונות וטונות של מקומות עבודה, אלא יש לך גם את מערכת הבריאות באלבמה, ולמרצדס יש מפעל ייצור שבו הם מייצרים הרבה רכבי השטח של מרצדס באלבמה. אז יש הרבה מקומות עבודה. יש לך מחיר בית חציוני סביר למדי של קצת יותר מ-$200,000, אבל מה שמגניב הוא שיש לך שכר דירה חציוני של $1,600. אז זה יחס שכר דירה לרכישה די טוב ויש לו מהנמוכים ביותר... יש לו שיעורי פנויות נמוכים מהממוצע הארצי.
אני בטוח שהרבה מזה קשור למכללה או לדיור סטודנטים, אבל כשמצמידים את השכר הממוצע, ובכן, השכר הממוצע הוא קצת פחות מ-55,000 בשנה. אז כשאתה מצמיד משכורת ממוצעת על משרות טובות, גידול באוכלוסייה שגדל משנה לשנה עם מחיר שכירות חציוני די הגון ומחיר דיור ממוצע די נמוך, זה מקום מצוין שבו אתה יכול לקנות נכסים שלא רק הולכים לתזרים המזומנים, אבל הם יישארו בשכירות עם שיעורי פנויות נמוכים יותר, כלומר... ועם שיעורי פנויות נמוכים יותר, זה רק אומר שיש פחות תחרות. אם יש משהו בשוק להשכרה, הוא בדרך כלל יושכר. וכך אתה יכול לדעת שיהיו לי שוכרים באופן עקבי שישלמו שכר דירה טוב שיכסה את המשכנתא שלי בתוספת ההוצאות שלי. יהיו לי אנשים נהדרים עם משרות נהדרות ביותר מתעשייה אחת בלבד.
אז כן, זה לא מקום סקסי כמו... סליחה, כן, זה לא מקום סקסי כמו סיאטל או אוסטין, אבל עדיין יש הרבה דברים מהנים לעשות. זו עיר קולג'. תאמין לי, הייתי במשחק כדורגל של אלבמה. לאנשים האלה לא חסר זמן טוב שם בחוץ. יש הרבה זמנים טובים לבלות בטוסקלוסה, אלבמה. אז אני חושב שזה מקום נהדר להשקיע בו את הכסף שלך. יש לו יסודות נהדרים ודינמיקת שוק.

קתי:
כן, זה נשמע כמו סוג השוק שלי. תראה את זה, מחיר בית חציוני, 208,000, שכירות חציונית, 1,600. המספרים האלה עובדים, במיוחד אם יש לך דיור לסטודנטים ואתה יכול לשכור לפי החדר. לא עשיתי את זה, אבל אני בטוח שזה יכול להיות משתלם. אז אני הולכת עם אגודל למעלה.

דייב:
אני אוהב את זה כי זו למעשה עיר קולג'. ברור שיש אוניברסיטאות ענק בוושינגטון וסיאטל ובאוסטין, אבל אף פעם לא הייתי בטוסקלוסה, אבל עשינו עוד הופעה שבה ייצגנו שווקים ועשיתי מחקר על טוסקלוזה וזה באמת מרגיש כמו המנוע של זה. עִיר. הנרי הזכיר שיש ייצור מכוניות, יש תעשיות אחרות, אבל זה באמת נראה מרוכז בעיר ושיש הרבה אטרקציות ברחבי האוניברסיטה. הם בונים שם מתקני אמנות. ובהתחשב ברוח התוכנית שמדברת על מהי עיר המכללות הטובה ביותר, אני כן אוהב את הרעיון של מקום שבאמת מופעל על ידי האוניברסיטה עצמה. הנרי, ספר לנו קצת יותר על המשחק. כמה היה לך כיף?

הנרי:
ובכן, אני מתכוון, זה היה זמן טוב שהיה לכולם. עשינו כמה מסיבות לפני המשחק ואז הלכנו למשחק ואני לא יודע אם אתה יודע הרבה על אלבמה כקבוצת פוטבול ועל ארקנסו כקבוצת כדורגל, אבל אנחנו לא ממש מצליחים כשאנחנו משחקים בהם. אז לא היינו במשחק כל הזמן כי נהנינו יותר במקומות שהיינו בהם לפני המשחק. אז הסתובבנו, הרימנו, המשחק הסתיים עד המחצית ויצאנו החוצה והטבענו את צערינו.

דייב:
זה נשמע בערך נכון. ובכן, אני שמח שלפחות נהנית. בסדר. ובכן, אז עכשיו עברנו דרך סיאטל, אוסטין וטוסקלוזה, אלבמה. אז היו לנו בערך שני שווקים יקרים יותר אבל יסודות חזקים מצוינים, הרבה צמיחה כלכלית. ואז הנרי הביא לנו את טוסקלוסה, שהיא יותר עיר קולג', עיר גדולה. יש בה כמעט 278,000 איש, אז עיר גדולה אבל עיר הרבה יותר משתלמת.
ואת השוק האחרון שעליו נדבר היום, אני אביא לכם, שהוא אן ארבור, מישיגן ואוניברסיטת מישיגן עם הוולברינס. ואני חייב לומר לכם, אני מאוד נרגש מכך שקיילין, המפיקה שלנו הקצתה לי את אוניברסיטת מישיגן כי הייתי בסך הכל במשחק פוטבול אחד בקולג' במשך כל חיי. ואמנם הלכתי לכמה משחקי D-III בקולג' שלי, אבל למשחק מכללות DI וזה היה באוניברסיטת מישיגן. הייתי תלמיד ב' בקולג' ונסעתי לראות כמה חברים ובאמצעות טכניקת ההערכה של הנרי כמה כיף לך במסיבה, אני משוכנע שאן ארבור הוא שוק הנדל"ן הטוב ביותר בכל המדינה כי היה לנו זמן טוב מאוד באותו משחק פוטבול בקולג'.
אבל באמת אן ארבור הוא בעצם שוק מאוד מעניין. די דומה לטוסקלוסה, זה באמת מרוכז סביב האוניברסיטה אבל יש לו אוכלוסייה די גדולה. זה 366,000 וזו למעשה אחת האוניברסיטאות הגדולות בכל המדינה ויש לה יסודות די טובים. אז זה מקום עם הכנסה גבוהה. ההכנסה החציונית היא כמעט 80,000, אבל מחיר הדירה החציוני הוא רק 381,000. אז אם אתה משווה את זה לשווקי אשפה מוחלטים כמו סיאטל, שבהם ההכנסה החציונית שלהם גבוהה יותר, זה כן, 97,000 אבל מחיר הבית החציוני שלהם הוא 700,000. אז יחס השכירות למחיר במישיגן הרבה יותר טוב. זה דווקא גדל השנה. הייתה לנו גידול מחירים של 3%, וזה בהחלט טוב יותר מאוסטין, שפשוט מתרסק עכשיו. ויש לנו גם גידול מוצק בשכר הדירה. אז מהמקום בו אני יושב, לא רק שאוניברסיטת מישיגן היא העיר המשקיעת הטובה ביותר, אלא שהיא גם המועדפת לזכות בפלייאוף הפוטבול של המכללות עם סיכוי של 38.5% לזכייה. אז אני מרגיש די טוב לגבי אן ארבור כרגע.

ג'יימס:
מישיגן היא קבוצת הפוטבול השנייה האהובה עליי במכללות ואני אחזור עליהן. אחד מהפריטים היקרים האלה שיש לי בבית הוא כובע אליפות לאומי חתום על ידי צ'ארלס וודסון. אז אני כן מייצג את הכחול, אבל באשר להשקעות, אני חושב שהנקודה הגדולה שהנרי ודייב מפספסים בשווקים הזולים שלהם, אני מבין, הם באמת טובים לתזרים המזומנים. יש מדדי שכירות מצוינים. אתה יכול להצליח בתזרים המזומנים אם זו התוכנית והמטרה שלך.
אבל גם אם אתה מקבל את תזרים המזומנים שלך ואתה מרוויח 500 דולר לחודש על יחידה בבית חד משפחתי, זה תזרים מזומנים נהדר, זה שישה אלפים לשנה, על עסקה אחת בסיאטל, אני יכול ליצור מאה עמדת הון עצמי של אלף דולר. ברגע שאסיים לשפץ אותו, יעברו 18 שנים עד ששני השווקים שלך יצליחו להדביק את הפער לאחר 12 חודשים עם עמדת ההון שאנו הולכים להשיג. וזו הסיבה שאני אוהב את סיאטל על פני אן ארבור ועל אלבמה. אתה יכול לקבל 20 שנות תזרים מזומנים בתשעה חודשים רק על ידי הוספת ערך אסטרטגי לבניין הזה.

קתי:
כן, הייתי מסכים עם זה.

ג'יימס:
קח את המיץ.

קתי:
הם רק שני עולמות שונים, נכון? אם אתה מנסה להצמיח עושר, אתה לא הולך לעשות את זה בשווקים שלא צומחים בהון העצמי, אבל תקבל תזרים מזומנים. אז זה תלוי רק איפה אתה נמצא. אם אתה רוצה תזרים מזומנים עכשיו ויש אנשים שכן, יש אנשים שכבר עשו את ההון העצמי שלהם. הם רוצים להשקיע את זה ופשוט לחיות מתזרים המזומנים. ואם זה אתה, זה יכול לעבוד או אם פשוט אין לך הרבה כסף. במחיר של 200,000 דולר יהיה קצת יותר קל להיכנס לנכס מאשר במחיר גבוה יותר. אז שוב, זה רק תלוי איפה אתה בחיים, אבל אם אתה מנסה להרוויח הון, היה בשווקי המניות, לא בשווקי תזרים המזומנים.

הנרי:
דייב, אני לא הולך להתווכח איתך יותר מדי כאן על מישיגן. אני חושב שמישיגן כמדינה באופן כללי היא די ישנה בשוק הנדל"ן שיש לו יסודות נהדרים אפילו מחוץ לאן ארבור. זה מקום שבו אתה באמת יכול לקבל קצת תזרים מזומנים ואז בשווקים כמו אן ארבור וכמה מהאזורים היותר פופולריים אחרים במישיגן, אתה יכול לקבל תזרים מזומנים ופחת. והרבה אנשים פשוט לא חושבים על מישיגן כעל מדינה שצריך להשקיע בה, כי נראה שזו פשוט אחת מאותן מדינות שאנשים שוכחים שזו מדינה, אבל יש לך גם... זה מזג האוויר. אני חושב שאנשים רואים את זה כמקום מזג אוויר קר הזה והם לא רוצים לגור שם ולכן הם לא חושבים על זה מנקודת מבט של השקעה. אבל במישיגן באופן כללי, אני חושב, ישנה מאוד. יסודות שוק מעולים. אם לא היה לי שוק נדל"ן כל כך טוב, הייתי מסתכל על שווקים כמו מישיגן ואוהיו, מדינות מזג האוויר הקר האלה שיש להם דינמיקה נהדרת.

דייב:
ובכן, תודה לך, הנרי, שתמך בי. אני באמת מעריך את זה. עכשיו, כשיש לנו את המידע עבור כל ארבעת שווקי המכללות, אני רוצה שכולנו נצביע. אני יודע שאנחנו מייצגים את העיר שהוקצתה לנו, אבל אני רוצה לדעתך הכנה. כולנו יודעים מה ג'יימס הולך להגיד. הוא הולך להגיד סיאטל אבל-

קתי:
זה קל.

דייב:
... בואו פשוט ניתן לו את ההזדמנות לומר את המובן מאליו. ג'יימס, קדימה.

ג'יימס:
לך להאסקי, סיאטל. אני יודע מה אני יודע וחייתי את מה שחייתי ואני יכול להגיד לך, זה משפיע מאוד להיות בעיר המטרו הגדולה הזו.

דייב:
בסדר. אז יש לנו קול אחד לסיאטל. קתי, את נשארת עם אוסטין או איפה תצביע?

קתי:
אני באמת. זה מקום אחד שאולי אפילו אהיה בסדר עם תזרים מזומנים שלילי. לא באמת, אבל אוסטין פורחת ומחירי הנדל"ן לא ממש עכשיו, אבל הם יהיו, הם יהיו עם הזמן. אז אם הייתי צריך לבחור בין הארבעה, זה יהיה אוסטין. אם לא, הייתי נמצא ממש מחוץ לאוסטין ואולי לכמה מערי טקסס האחרות.

דייב:
בסדר. וואו, שני הומרים עד כה. הנרי, מה יש לך?

הנרי:
אני אתן שתי תשובות ואף אחת מהן אינה השוק שייצגתי. אז אם חשבתי עכשיו במסע ההשקעות הנוכחי שלי שבו כבר בניתי תיק, יש לי הכנסה לא רק מנדל"ן אלא מחלקים אחרים של עסקים שבבעלותי, זה כבר לא רק תזרים מזומנים בשבילי. זה יותר על יצירת עושר אמיתית, הון עצמי, הערכה והטבות מס. אז הייתי מסתכל על אוסטין ונכנס ומתחיל לקנות עסקאות ממש טובות גם אם הם חייבים במזומן שלילי עבורי. אם יצא לי להאכיל עסקה במאה דולר בחודש, אבל העסקה הזו תגדל בשווי של 20, 30, 40, 50,000 דולר בשנה, והעסקה הזו הולכת לקזז את חשבון המס שלי ב-40 עד 50,000 דולר בשנה, זאת אומרת , אני הולך לקבל שם הערכה הרבה יותר טובה מאשר בשוק הנוכחי שלי.
אז אם הייתי צריך לבחור אחד מהארבעה כמשקיע במקום שבו אני נמצא כרגע, אני הולך להסתכל על אוסטין. אם הייתי משקיע חדש והייתי נכנס למשחק ורציתי להרטיב את הרגליים, רציתי לקבל קצת תזרים מזומנים, רוצה שזה יהיה יותר סביר, פחות מסוכן, אני כנראה הולך להסתכל על השוק של מישיגן. אני רק חושב שהיסודות מצוינים עם האוכלוסייה, הכלכלה, שכר הדירה הממוצע ומחיר הכניסה לבתים. אני חושב שאתה הולך לקבל קצת... אתה צריך קצת מהכל, קצת תזרים מזומנים, קצת הערכה. זה לא המון סיכון, הרבה יותר משחק בטוח.

דייב:
בסדר. ובכן, אני מצביע עבור שלי, שהוא מישיגן, וזה בעצם גם אמיתי בגלל מה שהנרי אמר זה עתה. בדרך שבה אני נמצא בקריירת ההשקעות שלי, אני עדיין רוצה לקבל הערכה, אבל אני מחפש לפחות תזרים מזומנים צנוע לאיזון כדי שלא אצטרך להזין בו כסף באופן אידיאלי. אז כשאני מסתכל על מישיגן, אני מאוד אוהב את זה. גם אני אוהב את אלבמה כי אני אוהב את הערים האלה שיש להן באמת ביקוש עקבי בגלל אווירת הקולג'. תמיד יהיו לך פרופסורים, תמיד יהיו לך סטודנטים. תמיד תהיה קצת תיירות, אנשים נכנסים למקומות מהסוג הזה. אז אני ממש אוהב את זה. אז אני לא באמת יודע איפה זה שם אותנו כי הנרי הצביע פעמיים.

קתי:
לא, הנרי אמר אוסטין ראשון. אוסטין מנצח.

דייב:
את פשוט יותר משכנעת ממני, קתי, אז אנחנו הולכים לתת לאוסטין לנצח. אני חושב שזה שוק טוב.

הנרי:
אתה איש חכם, דייב.

ג'יימס:
אתה יודע מה, טוב לאוסטין.

דייב:
יש בו גם אוכל מעולה ואני אוהב לבלות באוסטין, אז אני מוכן לתת לך אותו.
אני מקווה שהמידע הזה עוזר לך להבין את ארבעת השווקים הספציפיים האלה, אבל אני חושב שחשוב יותר, אנחנו עושים סוגים אלה של מופעים כדי לעזור לך להבין איך לחשוב על שווקים שונים. רוב השווקים בארצות הברית יכולים להרוויח כסף למשקיעים באמת בכל סוג של תנאים. רק תסתכל על ג'יימס, נכון? הוא משקיע בשוק מאוד יקר ועושה את זה מאוד מאוד טוב. אתה מסתכל על אנשים אחרים שמשקיעים בשווקים פחות יקרים כמו טוסקלוסה וכנראה שהם גם מצליחים מאוד בהתחשב במצבם האישי. ולכן אנו מקווים שסוגי מופעים אלה יעזרו לך להבין היכן אתה נמצא ולנסות ליישר את סוגי השווקים הנכונים, את סוגי האסטרטגיות הנכונים למקום שבו אתה נמצא בקריירת ההשקעות שלך. אם אתה אוהב את התוכנית הזו, אנא שתף ​​אותה עם חבר או תן לנו סקירה טובה ב- Spotify או Apple. תודה רבה לכולכם על ההקשבה ונתראה בפרק הבא של On The Market.