רווחי מכירת בית יורדים בפעם הראשונה מזה עשרות שנים - מה זה אומר, ואיפה צריכים המשקיעים לשים את כספם עכשיו?

במאמר זה

חדשות רבות אחרונות בתחום הנדל"ן התרכזו במחירי הדירות, שנראה כי עדיין עולים. אבל מה לגבי הרווחים ממכירת בתים? 

האחרון דוח מכירות בתים בארה"ב בסוף השנה מ-ATTOM מצייר תמונה פחות ורודה של מה שקורה בשוק הנדל"ן. למעשה, זה מראה שרווחי מכירת הבתים ירדו לראשונה מזה עשור בשנת 2023. אז מהם הנתונים, ומה המשמעות עבור המשקיעים?

המספרים וקצת הקשר

ראשית, הנתונים אינם נוראים בשום פנים ואופן. נתוני ATTOM מראים שמוכרי בתים הניבו, בממוצע, 56.5% החזר השקעה (ROI), או רווח של 121,000 דולר על מכירת בית טיפוסית. זה ירד מ-59.8%, או 122,600 דולר ב-2022.

האם זה מסלול מדאיג? התשובה היא לא באמת אם נשים את זה בפרספקטיבה של נתוני רווחי מכירות בתים טרום מגיפה. החזר ROI של קרוב ל-60% הוא די יוצא דופן אם ניקח בחשבון שאחוז 2023 היה יותר מכפול ממה שהיה רק ​​חמש שנים קודם לכן. 

אם נסתכל עוד יותר אחורה אל השנים האפלות שלאחר 2008, החזר ROI שלילי הגדיר את מכירות הבתים בין ההתרסקות הפיננסית לשנת 2013. אם היית מוכר בית, למשל, 2011, סביר להניח שהפסדת כסף. 

בהתחשב בפרספקטיבה היסטורית זו, הצניחה הנוכחית ברווחי מכירת הבתים באמת מתחילה להיראות די חסרת משמעות - במיוחד לאור השנה הקשה שעברה שוק הנדל"ן בעקבות הזינוק הידוע לשמצה עד כה. משכנתה ריביות. רוב ברבר, מנכ"ל ATTOM, הגיב בהודעה לעיתונות ש-2023 הייתה "עוד שנה טובה מאוד למוכרי בתים ברוב ארצות הברית".  

לאחר שאמר זאת, הוסיף ברבר, ''השוק בהחלט התרכך על רקע עליות מחירים צנועות שלא הספיקו כדי לדחוף את הרווחים למעלה לאחר ריצה ארוכה של שיפורים''. 

סביבת מכירת הבתים בהחלט אינה זהה כעת לזו שהייתה ב-2021, כאשר מוכרי בתים החלו פתאום לראות נתוני החזר ROI של 50%, לעומת 36% ב-2020. השוק התאושש בהתמדה מהשפל שלאחר 2008, עם הרווחים גדלים בשיעורים צפויים עד למגיפה. ואז הם ירו דרך הסטרטוספירה. 

ללא ספק, עידן הזהב הזה של רווחים חסרי תקדים בתחום הנדל"ן הסתיים, לפחות לזמן מה. ברבר ממליצה למתן את הציפיות ב-2024, מה שעשוי להביא להתנהגות שוק דומה מאוד לשנת 2023, והוסיפה:

"בשנת 2024, נראה שהשלב מוכן לשינויים קטנים נוספים במחירים, כמו גם לרווחי מוכרים, לאור הכוחות המתחרים של שיעורי הריבית שחזרו לרדת בחודשים האחרונים ואספקת הבתים שנותרה צמודה, אך עלויות בעלות על בתים שנותרו נטל כלכלי חמור עבור משקי בית רבים".

במילים אחרות, זה עדיין זמן מצוין להשקיע בנדל"ן, כאשר רוב ארה"ב מציעה למשקיעים את ההזדמנות להרוויח מהותי ממכירת בית. הפירוט האזורי של ATTOM של נתוני רווחי מכירת הבתים מגלה ששולי הרווח עוקבים מקרוב אחר השינויים בשוק האזורי שעיצבו את הנדל"ן בארה"ב בשנתיים האחרונות. 

מבט על מגמות אזוריות

באופן לא מפתיע, רבים מאזורי הפריחה של עידן המגיפה חווים כעת ירידה משמעותית ברווחי מכירות הבתים. הערים הללו כולן חוו זרם עצום של קונים במהלך ומיד לאחר המגיפה:

• אוסטין, טקסס (ROI ירד מ-67.2% ל-46.2%)
• הפניקס (ירידה מ-79.3% ל-60.6%)
• רינו, נבדה (ירידה מ-80.6% ל-64.5%)
• סולט לייק סיטי (ירידה מ-68.3% ל-52.2%)

אלה היו ערים זולות עם כלכלות חזקות שמשכו אנשי מקצוע שרצו תמורה טובה יותר לכספם בעת רכישת בית. עם זאת, תמיד, הפופולריות שלהם הפכה לנפילתם. עם הביקוש העצום הגיעו עליות מחירי דירות בלתי בנות קיימא, שמתבטאות כעת בירידה במכירות ובירידה ברווחים. 

מצד שני, המערב התיכון וצפון מזרח הם שני אזורים המציעים למשקיעים הגדלת שולי רווח למרות כל מה שעבר על שוק הדיור בשנת 2023. העליות הגדולות ביותר ב-ROI נראו בערים אלו:

• סקרנטון, פנסילבניה (ROI עלה מ-75.1% ל-89.6%)
• סאות' בנד, אינדיאנה (עלייה מ-53.6% ל-66.5%)
• הרטפורד, קונטיקט (עלייה מ-53.2% ל-65.8%)
• רוקפורד, אילינוי (עלייה מ-48.8% ל-57.8%)
• רוצ'סטר, ניו יורק (עלייה מ-53.8% ל-62.8%)

הערים במערב התיכון סינסינטי, קליבלנד ומילווקי הן גם הימורים בטוחים למשקיעים, כאשר בשלושתן יש רווחי ROI ב-2023. 

הערים הגדולות עם הערים הגדולות ביותר היו סן פרנסיסקו (החזר ROI ירד מ-92.7% ל-79.5%) ולאס וגאס (ירידה מ-74.3% ל-61.8%). הם עדיין מקומות נהדרים להשקיע בהם, עם שולי רווח גבוהים מאוד - רק לא הרמות הגבוהות והמטורפות של 2022. 

למעשה, מבט אחרון על כל הנתונים הוא חוויה מרגיעה: אפילו הערים עם הירידות הגדולות ביותר עדיין מציעות הזדמנויות לייצר רווחים בריאים ממכירת נדל"ן. 

במונחים של רווחים במונחים כספיים בלבד ולא ב-ROI, החוף המערבי עדיין ייתן לך את הרווחים הגדולים ביותר, כאשר סן חוזה תופיע כמובילה. מכירת בית בעיר הזו בקליפורניה תניב, בממוצע, סכום עתק של 698,000 דולר. נתון זה, כמובן, משקף את המחירים הגבוהים הכוללים באזור, עם א ערך בית ממוצע של $1,322,389. לעומת זאת, מכירה בשוק המערב התיכון של פיוריה, אילינוי, תניב רק 35,000 דולר בממוצע - מובן שכן, בהתחשב ב- ערך בית ממוצע של $ 122,900. 

בשורה התחתונה

כל הנתונים הללו באמת מוכיחים שארה"ב מציעה שפע של הזדמנויות להשקעה בנדל"ן עבור אנשים עם יכולות פיננסיות שונות. מחקר השוק המקומי שלך, ראה מה אתה יכול להרשות לעצמך ואיזה החזר ROI תקבל שם, ולמד להוסיף ערך עבור הקונים. על ידי ביצוע שלבים אלה, תרוויח רווח שיהיה בהתאם למחירי הדירות הנוכחיים ולהחזר ה-ROI של האזור.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.