מה גרם לשוק הביטוח הפראי של 2023 (ומתי המחירים עלולים לרדת)

דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 819.

אנדרו:
כשמדובר בהצהרות מתווך ומוכר על ביטוח, אתה אף פעם לא לוקח את ההצהרה הזו כערך נקוב. אם אתה מקבל הלוואה, וודא שאתה יודע מה הדרישות של המלווה שלך עומדות להיות בביטוח. מצא גם משקיעים מולטי-משפחתיים אחרים, אפילו חד-משפחתיים שמשקיעים בשוק שלך, עושים מה שאתה רוצה לעשות ותגיד, "היי, מה אתה משלם על ביטוח? איזה סוג של כיסוי אתה מקבל? אילו אתגרים נתקלים?"
אם תעשה את שלושת הדברים האלה, זה לפחות ייתן לך נקודת התחלה טובה. במבט קדימה שלוש שנים, זה קצת יותר קשה, אבל אם יש לך את נקודת ההתחלה הנכונה, אתה הולך להיות הרבה יותר טוב מההתחלה.

דוד:
מה קורה לכולם? זהו דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט BiggerPockets. הפודקאסט הנדל"ן הגדול, הרע והטוב ביותר בעולם. בכל שבוע אנו מביאים לכם סיפורים, הנחיות והתשובות שאתם צריכים כדי לקבל החלטות נדל"ן חכמות.
עכשיו בשוק הנוכחי הזה, היום אנחנו מדברים על שוק הביטוח הפרוע שבו אנחנו נמצאים עכשיו. אנחנו הולכים להיכנס לאיך הגענו לכאן. השפעתו על סוגי נכסים שונים, מה משקיעים חכמים יכולים לעשות כדי להגן על נכסיהם ועל עצמם, וכיצד פועל שוק הביטוח בכללותו.
אני מצטרף על ידי בן זוגי וחברי, אנדרו קושמן, כשאנחנו הולכים לדבר עם רוברט המילטון, מומחה למרחב. אנדרו, ברוך הבא להופעה.

אנדרו:
טוב להיות כאן, ידידי.

דוד:
כן, זה כן, וטוב שיש אותך. הרגע סיימת לגלוש ועכשיו אתה בפודקאסט. אני שמח שאתה איתי היום לובש את חולצת הפרחים שלך. שמתי לב שזו החולצה שאתה לובש כשאתה רוצה להשמיע אמירה נאה.
לברנדון טרנר, גם חברנו המשותף, יש חולצה נאה. שלו עשוי ג'ינס. זו החולצה היחידה שיש לו שיש עליה שרוולים, ואני יודע שהוא באמת רוצה לעשות רושם טוב כשהוא לובש אותה. אז תודה שלבשת את החולצה היפה שלך.

אנדרו:
כשאני מדבר איתך, אני רוצה להציג את הטובים ביותר.

דוד:
טוב לשמוע זאת. בסדר, אז בתוכנית של היום אנחנו מדברים על משהו שאף אחד לא באמת מתרגש לדבר עליו, אבל כולם צריכים לשמוע אותו. זה הוויטמינים של עולם הנדל"ן, אנחנו מדברים, ביטוח.
התעריפים הם חסם הכניסה החדש לנדל"ן. הם מבלבלים הרבה עסקאות, התעריפים הנוכחיים מוציאים אפילו משקיעים מנוסים מהמשחק שלהם. אל תנתח עסקה נוספת, מבלי להקשיב לפרק של היום.
אנדרו, מה משהו שמשקיעי נדל"ן יכולים לחפש בתוכנית של היום שיעזור להם בעסק שלהם?

אנדרו:
אנחנו נותנים סקירה ברמה גבוהה של מהו שוק הביטוח וכיצד לנווט בו, ואנחנו מגדירים כמה מונחים ופשוט מנסים לתת למשקיעים, במיוחד אלה שנכנסים לעסק ושומעים את סיפורי הזוועה על, "אוי אלוהים, עלויות הביטוח משולשות".
איך אתה מבין את זה, ואז איך אתה לוקח את זה ומתקדם עם חיתום והסתכלות על עסקאות חדשות ומה אתה עושה כדי לא לתת לזה להפריע לך לצאת ולבצע השקעות מוצלחות היום?

דוד:
בסדר. עכשיו לפני שנגיע לרוברט, הטיפ המהיר של היום יביא לכם אנדרו קושמן עצמו.

אנדרו:
כן. הטיפ המהיר של היום הוא שביטוח הוא כמו מצנח. אם אתה לא עושה את זה נכון בפעם הראשונה, כנראה שלא תזדקק לזה בפעם השנייה.
וכשנגיע לסוף הפרק הזה, אנו נותנים לך שבעה טיפים מהירים שאתה יכול ללכת לקחת כדי לוודא שאתה מקבל את הביטוח הנכון ואת הכיסוי המלא, כדי שתוכל לבצע השקעה מוצלחת ושאתה יכול להגדיל את תיק ההשקעות שלך ולדעת שכאשר יתרחש אסון, אתה תהיה מכוסה.

דוד:
עבודה נהדרת שם, אנדרו. ואם אתם אוהבים טיפים מהירים, הקפידו להקשיב כל הדרך לסוף התוכנית של היום כי אנדרו נותן שבעה נוספים כשנגיע לסוף ההקלטה.
זהו אחד נהדר. אתה הולך ללמוד דברים שכנראה אפילו לא ידעת שאתה צריך, אבל זה מה שאנחנו עושים כאן ב-BiggerPockets. אנחנו נותנים לך את מה שאתה צריך כי זה התפקיד שלנו.
בסדר, בוא נביא את רוברט.
רוברט המילטון, ברוך הבא לפודקאסט BiggerPockets. מה שלומך היום?

רוברט:
דיוויד, אני נהדר. מה לגביך?

דוד:
אני מסתדר בסדר גמור. למעשה זה יום ממש נחמד היום כאן בקליפורניה ועדיין שום דבר לא קרה קטסטרופלי, אז מחזיקה אצבעות. תדפוק שם על עץ.
אנדרו, איך עובר היום שלך?

אנדרו:
זה טוב. כמו שאמרת, זה יום יפה בקליפורניה. רק ביליתי כמה שעות ברכיבה על גלים די מדהימים הבוקר. עכשיו אני יכול לדבר איתך על נדל"ן.
אנחנו מדברים על ביטוח, שפעם היה משעמם ועכשיו הוא, ובכן, בוא נגיד שזה כבר לא משעמם ואני מרגיש כמה שינויים בשוק. אני חושב שעסקאות יגיעו בקרוב, אז אני מתרגש בערך כמו חתול ששמע את פותחן הקופסאות.

דוד:
הנה לך.

אנדרו:
אני הולך להביא קצת מהטונה הזאת, אתה תמיד מדבר על דיוויד.

דוד:
כן, זו נקודה מצוינת. אם אתה רוצה ללמוד עוד על זה, בדוק את הספר שלי Scale, שם אני מכסה אותו שם. אבל זה משהו שקיווינו שלעולם לא נצטרך לדבר עליו. ביטוח זה לא משהו שאתה רוצה שיהיה מעניין, אבל כשהוא הופך למעניין, זה משהו שאנחנו הולכים לכסות בפודקאסט BiggerPockets ולהפוך את כולם למודעים.
אז רוברט, אתה יכול לספר למאזינים שלנו קצת על עצמך?

רוברט:
בטח, כן. אני עומד בראש קבוצת הנדל"ן שלנו כאן במשרד הביטוח של אמריקה. אני שותף ניהול אזורי, ובאופן שבו אנחנו מורכבים, יש לנו תרמילים של נדל"ן שמסתובבים בארצות הברית. אז יש לנו את דרום מזרח פלורידה, צפון מזרח, ואז יש לנו את החוף המערבי.
אנחנו סוג של קונסורציום רק כדי לחלוק את הידע שכולנו צוברים בשוק הזה ולחבר את הראש ביחד כדי לנסות ולתקן בעיות, לפתור כמה מבעיות הפרימיום והקיבולת שיש לנו. וההתמחות שלי היא בחלל הרב-משפחתי, יותר דירות מיקרו עץ.
אז ברור שראינו, כפי שאנדרו הזכיר, שינוי עצום בשוק. החדשות הרעות הן שזה גרוע כמו שראיתי אי פעם ב-25 שנה. החדשות הטובות הן שמבחינה היסטורית, אין באמת שוק קשה שנמשך יותר משבע שנים ואנחנו כבר בערך חמש וחצי עד שש שנים.
אז אנחנו מקווים שאם הרוח לא תעיף את האיזון של עונת סופות הרוח הזו, נתחיל לראות איזו רמה ואז בתקווה קצת הקלה ואנחנו קצת ניכנס לכלכלה של איך זה יקרה בעיה בשוק הביטוח בזמן שאנו עוברים את השיחה הזו היום.

דוד:
כֵּן. אז באופן אישי נהרסתי בתיק העבודות שלי. קניתי חבורה שלמה של בתים בדיוק כשתעריפי הביטוח התחילו לעלות ואני לא מכיר שם תואר שיתאר כמה זה היה מזעזע, כמה מהר הביטוח עלה. אם לא קנית, זה אולי נשמע לך כמו הפתעה, אבל אם כן, אתה יודע למה אני מתכוון.
קניתי בית וזה הולך להיות שכירות לטווח קצר וזה היה בית ישן יותר ברובע היסטורי, ממש קרוב לחוף הים בדרום פלורידה. הצעת המחיר לביטוח שלי, הצעת המחיר הטובה ביותר שיכולתי לקבל הייתה 26,000 דולר לשנה, עבור בית מגורים חד-משפחתי. וזה היה אחרי שהוצאתי המון כסף כדי לשפר את הגג, להפוך אותו לידידותי להוריקן.
כלומר, זה מטורף ויש לנו בעיות בקליפורניה, יש לנו בעיות בפלורידה. הוריקן אידליה פגעה בדרום קרוליינה, ג'ורג'יה ופלורידה, שהן מדינות שבהן חברות הביטוח כבר החלו לפרוש מהשוק.
אז בואו נדבר קצת על איך השתנה מצב הביטוח ואיך הגענו לכאן. אם לא אכפת לך לתת לנו שיעור קצר בהיסטוריה, רוברט?

רוברט:
כֵּן. אז אנחנו יכולים לעבור את זה שעות. יש לי תרשימים וגרפים. אני שמח לחלוק עם כל אחד מהמאזינים, אבל בערך מרמה של 50,000 רגל, לא הייתה לנו קיבולת בשוק כרגע. אז כל מה שקרה בחמש השנים האחרונות, מהשריפות ועד להוריקנים, ועד לכל זה, אירועי מזג האוויר הבלתי מתועדים, העלינו את עלויות הבנייה.
אנדרו יכול להעיד שלפני ארבע שנים יכולתי לאבד ארבע יחידות בשריפה. זה אולי 30, 40,000 דולר ליחידה עם כל הערים שמתאגדות, כל שדרוגי הקוד, עלות הבנייה המוגדלת, היעדר כוח אדם. אותה אש היום הולכת להיות שלושה או ארבעה x.
אז אתה מוסיף את כל זה יחד עם הבעלים שצריכים להעריך את הנכסים שלהם בעלות גבוהה יותר למטר מרובע מכיוון שעלויות הבנייה גבוהות ממה שהיו פעם. זה שווה פחות ספקים בשוק עם פחות קיבולת, עם אותה כמות ביקוש, אם לא ביקוש גבוה יותר בגלל עלויות ההחלפה המוגדלות.
אז מה שקורה הוא שהספקים האלה נמצאים רק במשבר קיבולת שבו הם צריכים לחתוך את הקווים שלהם. ומה זה אומר מדוגמה מהחיים האמיתיים הוא שאם יש לי מתחם דירות של 25 מיליון דולר, 250 יחידות דיור, ובכן, היום זה כנראה מוערך ב-50 מיליון דולר, ושם היה לי בעבר מוביל אחד שכתב את הכיסוי הבסיסי שלי ל-25 מיליון, אולי יש לי שניים או שלושה ספקים עכשיו, כי אף ספק לא יכול להכיל כל כך הרבה קיבולת. וזו סוגיית ביקוש בהיצע שבה פחות קיבולת היא תעריפים גבוהים יותר וכשהתעריפים עולים, אנו מקווים שיותר ספקים ייכנסו לחלל, ייצור יותר קיבולת, מה שדוחף את התעריפים למטה.
בדרך כלל, כך עובדים שווקים קשים ורכים. לדעתי, הפריט היחיד שקצת שונה בשוק הזה שלא ראיתי בשווקים רכים קודמים יותר הוא בדרך כלל שוק קשה שנמצא בקצה הזנב של אירוע כלכלי כלשהו, ​​ש-COVID-19 ללא ספק היה מאיץ זה, הוא העלות המוגדלת של הבנייה.
שלדעתי, על מנת שהשוק הקשה הזה יתקן את עצמו ויחזיר אותנו לטווח של חמש או 70 שנים של שוק רך שבו אנו רואים ירידה בתעריפים, יותר ספקים נכנסים, ההשתתפות העצמית נמוכה יותר, החרגות פחות בפוליסות , וסתם שוק כללי טוב יותר לכיסוי ביטוחי. אנחנו צריכים לראות את עלות הבנייה הזו יורדת. אז זה עדיין צריך לקבוע.
ראינו ירידה מסוימת בו בסוף 2022, התחלנו לראות עתידים על עץ ופלדה. התחל לגידור מטה, שבדרך כלל מגיע בשוק רבע לאחר מכן. אבל אז החל משנת 2023, ראינו עלייה של בערך 6% בעלויות החומר בכל רבעון, ליתר דיוק במוצרי המכניקה שלך ובסוגי העסקאות האלה. אז אנחנו צריכים לראות תיקון מסוים בשוק הבנייה ואני חושב שבכך, זה יהיה החריגה לתיקון עצמי של שוק הביטוח הזה.

אנדרו:
אז רוברט, אם הייתי מסכם את זה במונחים של הדיוטות, זה נשמע כאילו מה שאתה אומר זה בשנים האחרונות המובילים והספקים, אלה הם החבר'ה שכותבים את הצ'ק על תביעה, נכון? כשאתה אומר מוביל?

רוברט:
נכון. כן, אלו חברות הביטוח שלך, החברות שלך.

אנדרו:
כֵּן. אז הספקים פשוט קיבלו תביעות. ההוריקנים בפלורידה, הקפאת טקסס, השריפה בקליפורניה. אז זה באופן דרמטי, הם בעסק כדי להרוויח, ולכן כשהם שולחים מיליארדים וגובים כמה מיליארדים פחות בפרמיות, זה לא מה שבעלי המניות שלהם רוצים שהם יעשו.
אז התשלומים שלהם עלו בהרבה ואז הערכים האמיתיים של הבניינים עלו. ואז כמו שאמרתי, אם יש לך שריפה ואתה הולך לחברת הביטוח שלך תגיד, "היי, שלם לי לבנות את הדבר הזה מחדש." ובכן עכשיו עם העבודה והאספקה, העלות לעשות את זה הוכפלה ושלושה. ואני יודע שהיו לנו דברים שפעם היו הוצאה של 10,000 דולר עכשיו הם 30 או 40.
אז אתה מחבר את כל הדברים האלה ביחד ואתה אומר שזה עשה שוק קשה וקשה, כלומר או שהפרמיות גבוהות להפליא או שבמקרים מסוימים אתה פשוט לא יכול אפילו לקבל ביטוח, אבל אתה אומר שיש סימנים שבתקווה זה עשוי להשתפר כאן בשנתיים הקרובות כל עוד לא נקבל שישה הוריקנים נוספים דרך פלורידה.

רוברט:
כֵּן. ביטוח, זה קצת כמו שוק שור ודוב בשוק הפיננסי. אנו מתייחסים אליו כאל שוק רך וקשה. ושוק קשה רק אומר שקשה להציב ביטוח. זה עולה יותר לעשות זאת, התנאים בדרך כלל אינם מועילים באותה מידה.
אבל כל הנקודות שהרגע פגעת בהן, ספקים פשוטים, הם רואים חוסר רווחיות בתחום הנדל"ן למגורים, ובמקום שהיה לנו בעבר עבור נכס נתון, אולי יהיו לי 10 או 12 או אולי אפילו 20 חברות ביטוח ברות קיימא. יספק כיסוי לנכס. עכשיו יש לי שלושה.
וכך, כאשר יש לך חלק מהספקים בשוק של היום שהיו שם לפני חמש שנים, אבל אותה כמות של נכסים שזקוקים לכיסוי, הספקים האלה מוצפים בהגשות. הם מאטים להוציא את הצעות החידוש והם מתחילים לתת שם לתנאים שלהם. הם מתחילים להגדיל את ההשתתפות העצמית, מוסיפים החרגות, דורשים הערכת שווי מוגברת כי הם יכולים, כי הם הספקים היחידים שמוכנים להוציא את הקו או את הכיסוי על כל סוג ספציפי של נכס.
וזה לא בהכרח נכסי א', ב' או ג', זה על פני הלוח. לכל שטח נכסים יש אתגרים משלו, אבל באופן כללי, קיבולת היא בעיה של כולם.

אנדרו:
בסדר, אז אתה אומר שיש תקווה שהפרמיות שלי שעלו ב-67% השנה בעוד שנה או שנתיים, אולי לפחות אקבל פרמיה קבועה.

רוברט:
מבחינה היסטורית, אין מה להראות. בדיוק כשאנחנו חושבים שהשוק לא יכול להחמיר, אבל אנחנו לא רואים שום דבר באופק כדי להראות שהוא הולך להשתפר. זה בדרך כלל כאשר השוק מתחיל להשתנות. אני יודע שזה לא הגיוני, אבל שוב, אם נחזור ונסתכל על שווקים קשים ורכים, לכולם יש חיי מדף של חמש עד שבע שנים, וזה יכול להימשך קצת יותר.
אבל זה בדרך כלל רק כשאנחנו לא יכולים לחשוב שזה יכול להחמיר, זה כשיש לך כמה ספקים חדשים קופצים לשוק, יוצרים קיבולת חדשה, מראים לספקים האחרים שמקבלים מונופול על השוק, שזה שוק תחרותי ואתה מתחיל לקבל התחלה של איפוס.
זה בוחן כדור בדולח כדי לדעת מתי זה יקרה, אבל זה לא יכול להמשיך בקצב הזה בלי שהספקים בצד יתחילו לצבור עניין ולהחזיר את היכולת לשוק. רק דעתי האישית ורק על סמך דיוקים היסטוריים.

אנדרו:
אתה יודע מה, אני הולך להקים חברת ביטוח ודיוויד, אני אבטח אותך עבור 25,000 בשנה.

דוד:
בשלב זה, אני לא יכול להגיד לא.

רוברט:
כֵּן. אנחנו משתמשים באיאן. איאן הוא דוגמה מצוינת. זה הגיע וההפסדים עדיין לא מכומים עדיין. זה אירוע של הפסד של 75 מיליארד דולר. ראינו בן לילה, וכשאני אומר בן לילה, ברגע שבו הוסר ההקפאה מאיאן שעבר, חלק מהחידושים הבאים שהיו לנו נמשכו והם צוטטו מחדש למחרת עם עליות של 30 ו-40%.
זאת אומרת, ככה השוק רגיל לטרטור, ואיאן יעבור, זו תהיה עונת הסערה הבאה לפני שנראה באמת את ההשפעה של מה שהסערה הזו עשתה לשוק וכיצד היא השפיעה על הרוכשים הקמעונאיים של ביטוח.
עכשיו, הספקים הם, הם מובילים, כשאני אומר רבעוני, חלק מהתיאבון וההנחיות שלהם משתנים מדי שבוע. אז אני יכול לתת לאנדרו הקרנה על נכס היום ואם ייקח להם 90 או 120 יום לסגור, לצלם את הספקים שבהם אני משתמש עבור ההקרנות האלה, אולי הם הסירו את עצמם לגמרי מהמרחב או הוציאו את עצמם ממחלקת הנכסים הזו. בִּמְהִירוּת. אז זה זמן אמיתי עכשיו.

דוד:
בסדר. בוא נראה איך, ובכן, אספתי את בית הספר לחינוך ביטוחי רוברט המילטון. פרמיות הולכות להיות שילוב של גורם של עלות ההחלפה והסיכון.
ככל שכל אחד מהדברים האלה גבוה יותר, כך הפרמיה שלך תהיה יקרה יותר. חלק מהבעיה היא שעלויות ההחלפה עלו כי החומרים עלו והעבודה עלתה, ואז אני מניח שגם הסיכון עלה.
האם זה גורם שאנחנו יכולים לדבר עליו? האם אלו הסערות, האם זו הונאת ביטוח? האם יש דברים שקורים בענף הביטוח שמגדילים גם את הסיכון עבור הספקים שמובילים לעלויות גבוהות יותר עבורנו?

רוברט:
כֵּן. אני לא באמת חושב שזו הונאה. כלומר, תמיד תהיה הונאת ביטוח ספקולטיבית בשוק, אבל זה לא מזיז מחט. זה רק דפוסי מזג האוויר העולמיים שהיו לנו. זו לא שריפה אחת בשום מקום. זו לא תביעת אחריות כללית אחת בכל מקום אחד. זו רק הצטברות עולמית של אסונות הטבע ואירועי מיליארד פלוס דולר שהיו לנו בארצות הברית בחמש השנים האחרונות, שעוברת דרך הספקים האלה.
לרוב הספקים יש מה שנקרא נקודת התקשרות. אז אם אכתוב פוליסת ביטוח לאחד הנכסים של אנדרו וזו מגבלה של 25 מיליון דולר והיא כתובה עם, פשוט נשתמש בנוסעים כדוגמה. הם שומרים רק חמישה עד 10 מיליון דולר מכל הפסד בבית ואז הם ביטחו מחדש. ומה שמשפיע על הספקים האלה הוא בגלל ההפסדים האלה של מיליארד פלוס דולר, הספקים האלה נכנסים לביטוח המשנה שלהם ובאמצעות אמנת ביטוח המשנה שלהם, יהיו כמו אנדרו שנכנס לפוליסת גג.
היסטורית זה לא קרה בשכיחות כמו שזה קרה בחמש השנים האחרונות. אז זה גלובלי זה מה שמניע הכל. ואין אף אחד שחסין מפני זה כי כל ספק שיש לו אמנת ביטוח משנה, ובכן, אם זה תת-קבוצה מהכתבים שלהם שגורמים לאמנת ביטוח המשנה הזו לעלות או להיות מושפעת, התעריף הזה יראה בכל עסק שהם כותבים . אז זו הסיבה שהשוק הנוכחי הזה נפוץ כל כך. זה בגלל שביטוח המשנה משפיע על כל כתיבה של כל חברה.

דוד:
אז זה לא משהו שידעתי. זה שונה. אם אני שומע אותך נכון, זה דומה לענף המשכנתאות שבו אתה מקבל הלוואה שמקורה במלווה שלך ובראש שלך, זה רק האדם שלווית ממנו את הכסף, אבל הם מוכרים את הנייר הזה למישהו אחר, שמוכר אותו למישהו אחר והוא ממשיך להיכנס לבריכות יותר ויותר גדולות.
אתה אומר שביטוח דומה למקומות שבהם אתה מבוטח ממוביל, יש להם ביטוח לכסות אותם, ייתכן שלאדם זה יש את זה, זה הופך להתחלה.

רוברט:
זה בדיוק נכון. כשמסתכלים על כל פרסומת בטלוויזיה ובכל ביטוח משק בית, שכולם מודעים לכתבים העולמיים שיש להם. מה שהם בעצם מסכנים הוא די מינימלי בהשוואה לביטוח המשנה העולמי שנכנס לתוכניות האלה.
איאן היה אירוע של הפסד של 75 מיליארד דולר. הספקים בפועל שכתבו כמו, נשתמש בבית שלך למשל, מי היה המוביל בבית שהיה לך? בוא נגיד שזה גייקו, זה מוביל שיצא לאחרונה מפלורידה.

דוד:
יש לטאות בכל פלורידה. זה יהיה הגיוני.

אנדרו:
הו, הם נופלים מהעצים.

רוברט:
אם הספק הביתי שלך בפלורידה כותב, מה שלא יהיה, PML שיש להם עם כל הבתים האלה ויש להם אירוע קטסטרופלי כמו איאן, מה שהם בעצם משלמים לעומת מה שהם מגבים ממבטח המשנה שלהם זה סכום קטן ממה שהם תביעות גלובליות הן. אז מבטחי המשנה האלה הם שמשפיעים הרבה על זה מכיוון שזו הוצאה ישירה למוביל. בדיוק כמו שביטוח הנכסים של אנדרו הוא הוצאה נגד תפעול שלו, עם חברת ביטוח כמו מטיילים, הסכמי ביטוח המשנה שלהם והוצאה נגד כתיבתם.
אז אתה מוסיף את כל זה, הם צריכים לשלם לעובדים שלהם, הם צריכים לשלם עבור שטחי המשרד שלהם, הם צריכים לשלם את הסכמי ביטוח המשנה שלהם. חברת ביטוח צריכה לשלם כל הוצאה תפעולית כמו שעושה עסק רגיל. אז יש לי הרבה לקוחות שאומרים, "ובכן, שילמתי מאה אלף דולר בפרמיה והיו לי מאה אלף דולר של הפסדים. המוביל לא הפסיד עליי כסף". כן, הם עשו זאת כי יש להם עומס הוצאות של 40%.
אז כל דולר של פרמיה שאתה משלם להם, נקודת האיזון שלהם היא כנראה 60 סנט על דולר. והרבה אנשים לא מבינים כשאתה מסתכל על יחסי הפסד ואומרים, "ובכן, יחס ההפסד שלי הוא רק 80%." ובכן, זה עדיין הפסד של 20% למוביל. אז לא להיכנס לעשבים השוטים, אבל יש הרבה מורכבויות שנכנסות לכתיבה, לחיתום ולתוצאות השליליות שהרבה מהספקים האלה ראו בהתבסס על חלק מהפריטים האלה.

אנדרו:
בסדר, אז אני מתעסק בזה עם ביטוח כבר הרבה זמן והרגע השתמשת במונח שאני אפילו לא מכיר. האם תוכל להבהיר מה זה PML?

רוברט:
זה ההפסד המקסימלי הסביר שלך. אז זה הרבה ממה שמשפיע על פלורידה, והסיבה לכך שהרבה נושאים, אני לא אוהב להשתמש במילה ריפוי אדום, שפשוט אין לה אסתטיקה נהדרת, אבל בעצם זה מה שהם עושים.
יהיה לך מוביל שנוסע לפלורידה ולדיוויד, אתה יכול לשלוח להם את אותו הבית שלך היום והדבר הראשון שהם הולכים לעשות הוא לחבר אותו לדגם. הם הולכים לראות איזה סוג של ריכוז יש להם במיקוד הזה או ברדיוס של חמישה מייל, והם הולכים להחליט, "היי, כבר יש לנו יותר מדי סיכון באזור המאוחד הזה. אין שום התפשטות לסערת CAT, שתיים, שלוש או ארבע לעבור ולהחמיץ את כל זה.

דוד:
אז סופת הוריקן אחת שנכנסת לעיר הזו יכולה להרוס הכל, לעומת אם הם מתפרסים על פני מרחק גדול יותר מכיוון שהאירועים הקטסטרופליים האלה נוטים להתרחש במיקום גיאוגרפי ספציפי, נכון?

רוברט:
כֵּן. אני אתן לך דוגמה מושלמת. יש לנו נכס בפנים והיינו בתהליך של החלפת כיסוי הרוח שלהם לפני שאידליה זה הגיע, אידליה עברה, בכל פעם שסערה מגיעה, המובילים הוציאו מורטוריום. המשמעות היא שבזמן שהסערה הזו קיימת, אינך יכול לאגד, לשנות או לשנות כיסוי כלשהו.

אנדרו:
אתה מתכוון שאתה לא יכול לקבל ביטוח יום לפני ההוריקן?

רוברט:
למרבה הצער לא.

אנדרו:
דאנג.

רוברט:
היו לנו כמה לקוחות שניסו. אז הסערה חלפה וכך עשינו הכל, אמרתי לחתם, אמרתי, "כל המסמכים החתומים, הנה כל מה שאתה צריך. ברגע שההקפאות האלה יוסרו, אני צריך שהסיקור הזה יוצב". וההקפאה הוסרה מתישהו באמצע יום עסקים.
אני צריך לחזור ולהסתכל ולראות בדיוק איזה יום זה היה. בסוף אותו יום, הם כבר לא כתבו עסקים במיקוד הזה כי הם החליפו כל כך הרבה עסקים בדיוק באותה מהירות שהריכוז שלהם היה מעל מה שהם רצו באזור הזה, אז.

אנדרו:
כל זה נשמע די אדיר. אני חושב שאני מוכן פשוט לוותר ולשלוף את הגלשנים ולשכוח מזה לזמן מה. אבל אני מתכוון, ברור שזה לא המקרה.
אז כשאני בא אליך או דיוויד בא אליך או משקיע חדש בוחן להיכנס למולטי-משפחתי, מה עושים עם זה? איך אנחנו מחתמים? האם אנחנו מקבלים סוג של הערכה גסה ואז אומרים, "בסדר, זה הולך לגדול ב-10% בשנה בחמש השנים הבאות."
מה היית ממליץ ברמה גבוהה, תחושה רחבה שמשקיעים שלא רוצים לשבת מהצד, שזה גם ככה אף פעם לא באמת אסטרטגיה טובה, אבל איך בכל זאת מסתכלים על עסקאות, מנתחים עסקאות ומתקדמים קדימה, אבל האם להביא בחשבון את כמות אי הוודאות הגבוהה יחסית הכרוכה בתעריפי הביטוח והפרמיות בשוק כרגע?

רוברט:
כֵּן. לא, זו שאלה מצוינת. אני חושב שהדבר הראשון שאתה עושה הוא לחלק את זה לשני חלקים. האחת, אתה מזהה כנכס שלי, CAT חשוף או לא חשוף CAT. ו-CAT חשוף, זה אומר שהוא חשוף לאירוע קטסטרופלי. ובארצות הברית אנחנו מתייחסים לאירוע קטסטרופלי בדרך כלל זה שני דברים, אירוע רוח או אירוע שריפה.
אז לכל דבר במערב יש את הנטייה, אין קולורדו, אזורים מסוימים בקליפורניה, יש לו חשיפה של CAT לשריפות. כל דבר לאורך נניח מטקסס לאורך כל הדרך מסביב לחוף עד חצי הדרך במעלה החוף המזרחי, שם הוא מתחיל להתפוגג מעט צפונה משם, זה CAT חשוף להוריקן.
אז הדבר הראשון שהייתי עושה, ומה שאני מעודד את המשקיעים שלי לעשות הוא קודם כל לזהות איזה סוג נכס יש לך. האם זה נכס חשוף לקטסטרופה או שזה נכס שאינו חשוף לקטסטרופליות?
נתחיל עם אלה שאינם חשופים לקטסטרופליות כי אני חושב שהם קצת יותר קלים. לא להיות חסר אחריות, אבל אני חושב שאוכל להעריך שהשוק הזה עשוי להימשך עוד שנתיים-שלוש. ואני הייתי מחתום על סמך זה, ואני לא, שוב, אני לא מפעיל נדל"ן, אלא מתמצא מספיק כדי להמעיט בהשקעות נדל"ן.
אני לא חושב שאתה יכול לכתוב הרבה יותר מזה אם אתה מקרין את השוק הקשה הזה של 10 השנים האחרונות. אני לא חושב ששום עסקה תתחתום כמו שצריך אם אתה לוקח עליות הוצאות כל כך הרבה זמן. האם זו אמירה הוגנת, אנדרו?

אנדרו:
כל דבר אחר השנתיים האחרונות, אתה באמת רק מניח את הניחוש המושכל ביותר שלך.

רוברט:
זה בדיוק נכון. אז הייתי מעודד את המאזינים בשיחה, הדבר הכי גדול שאני רואה, ובשנים הקודמות שלי, אולי הייתי אשם בזה. יש לך לקוחות. לקוחות הם בעלי ערך, הם הנכסים שלנו, הם מה שמחזיק אותנו בעסקים או מה שמזין את המשפחות שלנו ומשלם לצוות שלנו. והדבר האחרון שאתה רוצה לעשות הוא להרגיז לקוח.
אז הטעות הגדולה ביותר שאני רואה היא שהמשקיעים פונים לברוקרים שלהם ואומרים, "אתה יכול לתת לי השלכה על הנכס הזה?" והדבר האחרון שהברוקר רוצה לעשות הוא להפחיד את המשקיע, שמה שהם נותנים להם הוא מטורף או שמה שהם נותנים להם יכול להיות טוב יותר. אז הטעות הכי גדולה שאני רואה שמשקיעים היא שהם מקבלים מספרים גרועים על הפרופורמה שלהם. ומה שאני מתכוון בכך הוא שהמתווך ממעיט מה עומדת להיות פרמיית הביטוח בפועל, בתקווה לא להרגיז את הלקוח.
אז העסקה עוברת חוזה, המשקיעים אספו 300 דולר ליחידה, כי הברוקר לא רצה להפחיד אותם שזה עומד להיות 600 דולר ליחידה. וכשהחיתום ממשיך להתקדם, הכסף הולך קשה. תנאי ההלוואה מתחילים להתגבש, פתאום ברגע האחרון, הברוקר מופיע עם הציטוטים ואומר, "הו, אנדרו, אני יודע שאמרתי לך שזה עומד להיות 300 דולר ליחידה, אבל זה 600 דולר ליחידה. ” ואני מרגיש הרבה פעמים שזה אחד משני דברים. או שהברוקר פשוט לא מגיע עם הלקוח שלו או שהברוקר פשוט לא משכיל בשוק.
ואני אשתמש באנדרו כדוגמה. אנחנו מחתמים הרבה עסקאות עבור אנדרו, 90% מהן הוא לא מתקדם איתן, וזה בסדר כי זו האחריות שלו לחתום על העסקאות האלה. אבל אנחנו תמיד מנסים להעריך, ולפעמים אני מפספסת את המטרה, אבל אני לא מתגעגעת לזה במאה אחוז. אני עלול לפספס את זה בהתבסס על שהמלווה רוצה הערכת שווי קצת יותר גבוהה ממה שחשבנו שהוא ירצה, או שאולי אתגעגע לזה בהתבסס על כך שה-EGI יהיה קצת שונה, או אולי אנדרו נתן לי את השטח המרובע נטו שניתן להשכרה והבנו. השטח הברוטו שניתן להשכרה הוא 10% יותר. וכמו שדיוויד אמר קודם, יש לנו 10% יותר ערכים להרהר.
הדברים האלה קורים, אבל אתה לא אמור לפספס את זה כל כך. אז אנחנו מנסים לקחת את התמונה הגדולה של היכן נמצא הנכס הזה? מה ציון הפשע שלו? מה אנחנו חושבים שהשוק ירצה ממחיר החלפה? באיזה מלווה משתמש אנדרו? האם זו הלוואה של פרדי מק? האם מדובר בהלוואה לקרן גידור? האם זה מלווה שעבדנו איתו בעבר שאנחנו יודעים שהוא הולך לבקש כמה ניואנסים שמלווים אחרים לא מבקשים? ואנחנו מנסים לבנות את זה למודל.
ולפעמים זה פחות ממה שיש ב-T12 מהמוכר. לפעמים זה יותר. וכשזה יותר מזה, אנחנו צריכים להיות מוכנים לספר לאנדרו כשהוא אומר, "היי, למה הבעלים הנוכחי משלם $50,000 והרגע הערכת $75,000?" ובכן, אנחנו צריכים להכין את הנקודות שלנו כדי לספר לאנדרו. "ובכן, הם מבטחים את זה ב-50 דולר לרגל, לא אכפת עלי אדמות לתת לך לבטח את זה בפחות ממאה. הם לא קונים כיסוי רוח". או, "יש להם השתתפות עצמית של רבע מיליון דולר." זה יכול להיות מגוון של דברים שאנחנו לא צריכים להיכנס אליהם.
אבל אני חושב שהעצה הטובה ביותר שאני יכול לתת למשקיעים חדשים היא אל תפחדו משוק הביטוח, כי למרות ששיעורי התקרה לא ממש מנוצלים, אולי נהגו להשתמש בהם על סמך T12s, זה עדיין נופל בתמחור האולטימטיבי של העסקה.
אז אל תפחדו, רק הקפידו לוודא שאתם עובדים עם מישהו שמבין את השוק, מבין את החוב שאתם עומדים לרכוש עבור הנכס הזה, ומסוגל לתת לכם מגוון מושכל של הסיבה שהוא עשוי להיות A או למה זה יכול להיות B והשקרנים שביניהם שיכולים להזיז את הידית.

אנדרו:
אז שמעתי שם שלושה דברים שלדעתי כל משקיע צריך לקחת. מספר אחד, כשמדובר בהצהרות מתווכים ומוכרים על ביטוח, התייחסו להצהרות הללו כמו כאשר ילדכם בן הארבע אומר שהוא לא צריך ללכת לשירותים לפני שנכנס לרכב, לעולם אינכם לוקחים את ההצהרה הזו כערך נקוב . מספר אחד. מספר אחד. אז תמיד יש קצת ספקנות.
מספר שתיים, וזה בעצם נושא אחר לגמרי, אבל אם אתה מקבל הלוואה, וודא שאתה יודע מה עומדות להיות הדרישות של המלווה שלך בביטוח. זה יכול להיות משהו שיכול להכשיל את החיתום שלך או להכשיל את העסקה שלך אם אתה חושב שאתה הולך לקבל רמה אחת של ביטוח, ואז שבועיים לפני הסגירה, המלווה שלך כמו "בואו נבדוק את הביטוח שלהם." והם אומרים, "אה, אתה צריך להכפיל את זה." זה בהחלט יכול לבלבל אותך.
ואז הדבר השלישי הוא לקבל הערכה ממש טובה. וכמובן, בשלב הזה כשאני מקבל הערכה טובה, אנחנו תמיד מתחילים עם רוברט, אבל נניח שאם אין לך רוברט, אתה עדיין לא מכיר רוברט. מספר אחד, לך תמצא אחד. ואז מספר שתיים, גם לדבר עם מנהלי נכסים שנמצאים בשוק שבו אתה נמצא וגלו כמו, "היי, מה אתה רואה עבור תעריפי הביטוח הנוכחיים על הנכס שאתה מנהל?"
כמו כן, היכנס לפורומים של BiggerPockets ושאל סביב, אמור, "היי." אם אתם משקיעים בסן אנטוניו, טקסס, היכנסו לפורומים, מצאו משקיעים רב-משפחתיים אחרים או אפילו חד-משפחתיים שמשקיעים בשוק שלכם ועושים מה שאתם רוצים לעשות ותגידו, "היי, מה אתם משלמים על ביטוח? איזה סוג של כיסוי אתה מקבל? אילו אתגרים נתקלים?" וגלו מה עושים משקיעים אחרים.
אם תעשה את שלושת הדברים האלה, זה לפחות ייתן לך נקודת התחלה טובה שבה העסקה שלך לא תתפוצץ כי חיתמת 300 ליחידה וזה בעצם 900. כמו שרוברט אמר, מצפה שלוש שנים קדימה, זה קצת קשה יותר, אבל אם יש לך את נקודת ההתחלה הנכונה, אתה הולך להיות הרבה יותר טוב מההתחלה.

רוברט:
זו נקודה מצוינת, אנדרו. וברור שאני חי במרחב הזה כמו כל מאזין, ואנחנו מבססים הכל על כל יחידה. כי בערך הכל קשור למה העלות ליחידה?
דבר אחד, ושוב, לא להיות מפורט מדי, אבל דבר אחד שהייתי מעודד הרבה מאזינים לעשות הוא להשתמש ביחידה כמדריך שלך. לגמרי מבין את זה, אבל לפעמים אתה צריך להרחיב רק צעד קדימה. ותמיד יש לי הרבה לקוחות שאומרים, "למה אני משלם 250 יחידות על נכס אחד, אבל אני משלם 350 יחידות על נכס שני, ושניהם באותה פוליסה?" זה בגלל מדה מרובע.
אז אם אתה רוצה להוסיף שכבה נוספת של חריצות, ומה שאני מתכוון בזה הוא אם לאנדרו יש נכס מספר 600 והממוצע שלו ליחידה מרובע הוא 1200 רגל מרובע והשטח הממוצע של נכס מספר שתיים ליחידה של XNUMX רגל מרובע, הכל בהיותו זהה לחלוטין, נכס שני יהיה פי שניים מנכס אחד, כי הוא גדול פי שניים. פי שניים מעלות ההחלפה כפול התעריף שווה לפרמיה.
אז לפעמים אני רואה אנשים נתקעים על קבלת עלות ליחידה, עלות ליחידה, עלות ליחידה, ואז הנכס שלהם לא מגיע לעלות ליחידה. הם לא מבינים למה, וזה בגלל שזה סתם, אולי יש לו מסדרונות פנימיים או סתם הרבה שטח משותף. זה יכול להיות יחידות ישנות יותר, גדולות יותר, אולי שני יחידות חדרי שינה בגודל 1700 רגל מרובע. והמדה המרובעת היא דרך מדויקת יותר למדוד את זה.
אז כשאתה שואל את השאלות האלה לקבוצת השווים שלך, כמו שאנדרו הזכיר, אם אתה יכול לקבל את הפרטים מחברת הניהול של נכסים דומים ולחלק אותם לפי השטח הממוצע שלהם לפי יחידה, זה דבר אחד שכן מזיז את המחט קצת. אז שוב, כדי לא להיות יותר מדי מפורט, אנחנו רוצים לשמור על השיחה הזו היום ברמה מאוד גבוהה, אבל זה מרכיב שהוא מאוד חשוב.

אנדרו:
ואז אני רק רוצה לחזור במהירות לדבר אחד שדיברנו עליו קודם. אם יש לי פוביה חשופה ל-CAT, לאן אני הולך בארצות הברית כדי להשקיע היכן שיש לי הכי פחות סיכוי להוריקנים, רעידות אדמה, שריפות וכל מיני דברים כאלה? האם יש כמה מדינות שאתה ממליץ אולי לאנשים להתחיל?

רוברט:
כֵּן. אז יש הרבה מדינות שמסתכלות עליהן בצורה חיובית יותר מאחרות, והרבה מהן קשורות לליטיגציה שמסביב. וזה אולי לא כל כך מצביע על רכוש, אבל זה רק שהתדיינות משפטית יוצרת שווקים נוחים ולא נוחים.
אז לואיזיאנה, אלבמה, לא מדינות ליטיגציה גדולות. פלורידה, לא מדינת ליטיגציה גדולה. טקסס, מדינת נזק עונשי גרוע. אז אם נכנסים לכמה מהמדינות האלה, אולי לא תבינו למה עלויות הביטוח שלכם גדלות. זה רק בגלל שזו לא פלטפורמה משפטית מצוינת לבעלי נכסים. כלומר כאשר יש לך תביעה או סוג של תביעה נגדך, לחברת הביטוח שלך אין פלטפורמה מצוינת להגן עליה. לרעה, אשתמש בצפון קרוליינה כדוגמה.
צפון קרוליינה היא מדינה חוקית נהדרת לבעלי נכסים, רק על סמך הדרישה להוכיח רשלנות. זה נוף משפטי טוב מאוד. ספקים אוהבים את צפון קרוליינה כי הם יודעים שתביעות החבות הבסיסיות שלהם יהיו הרבה פחות במדינה זו מאשר בכל מדינה אחרת. כל הדברים נשארים קבועים רק בגלל שיש לו נוף משפטי טוב יותר. אז אני לא יכול לומר במפורש שמדינה אחת טובה יותר מאחרת כי לכל מדינה יש אזורים טובים ואזורים רעים.

אנדרו:
בסדר, טוב. אז אני מכיר כמה מהמדינות שבדקתי, הזכרת את צפון קרוליינה. גם טנסי נראית די טובה עם סיכון נמוך ופשע נמוך.

רוברט:
טנסי היא מדינה טובה. יש לך קצת רוח הסעה בטנסי.

אנדרו:
הו, מונחים מטאורולוגיים.

רוברט:
כֵּן. רוחות הסעה פשוט, זה סופות ללא שם. אז סופות טורנדו, גזזות רוח, טנסי חוצה את צפון מיסיסיפי, ארקנסו אל הפינה הצפון מערבית של טנסי. יש להם רוח הסעה, אז יש קצת כאבי רכוש בטנסי. אבל באופן כללי, טנסי היא מדינה נהדרת.

דוד:
אנדרו, למדת בדרך הקשה כיצד לנווט בבעיות ביטוח. חלק מהנכסים שאנו נמצאים בהם יחד. היו לי כמה סיפורים מטורפים שנחלוק לפודקאסט אחר, אבל מה הם כמה דברים שמשקיעים צריכים לשאול עליהם שלמדת בדרך הקשה או לשים לרשימת הבדיקה שלהם כשהם קונים ביטוח?

אנדרו:
כֵּן. בהחלט למדתי דרך בית הספר לביטוח של ניסוי וטעייה. אני מרגיש שהחוכמה רודפת אחריי, אבל תמיד הייתי קצת יותר מהיר, ולמרבה המזל רוברט היה שם כדי לוודא שאני לא אתקדם יותר מדי.
אז אחד הדברים שכמעט למדנו בדרך הקשה, ולא ניכנס לפרטים הספציפיים, אבל זו רק בשבילי דוגמה בולטת של, "מה לעזאזל?" וכשאתה נכנס לתחום הנדל"ן והביטוח, ואם אתה לא יודע את זה, זה עלול להרוס לך את היום.
דבר אחד שלמדנו הוא שאכן היה לנו נכס שלא היה באזור שיטפון, אבל היה לי חשד מתגנב. אז היה לנו ביטוח שיטפונות וקיבלנו סופה טרופית והיא הציפה, והיינו צריכים להיכנס לניואנסים של, "ובכן, האם ההצפה הייתה מגשם או מגוף מים?" ורוברט, תקן אותי אם אני טועה, אבל ביטוח הצפה לא מכסה למעשה הצטברות של מי גשמים. זה נכון?

רוברט:
ההגדרה באמצעות תוכנית ביטוח שיטפונות לאומית היא שזה הצפת גוף מים.

אנדרו:
אז זו מלכודת. לא היה לי מושג שמתחם הדירות שלך יכול להציף. אתה יכול לעשות ביטוח שיטפונות, אבל הם יכלו להיכנס ולומר, "טוב, זה בגלל שהמים לא התנקזו ורק ירד גשם. אתה נמצא 16 מייל מגוף המים הקרוב ביותר, אז זה לא נחשב." יש דרך לכסות על זה?

רוברט:
כֵּן. באמצעות ביטוח פרטי, שזה מה שהצבנו על הנכס הספציפי הזה, שמגדיר עוד יותר הצפה כך שיכלול הצטברות של מים עיליים.

אנדרו:
בסדר. בסדר. עוד כמה דברים מעניינים, דיברנו על ציוני פשיעה והיינו משקיעים במחוז דקאלב, ג'ורג'יה, שהוא חלק ממטרו אטלנטה, ואחת הסיבות שיצאנו משם היא שהביטוח נהיה ממש יקר וממש קשה, ו אחת הסיבות היא פשע. בחלק מהשכונות האלה הפשע נהיה ממש קשה.
מה יקרה אם אתה הולך לקבל, נניח שאתה קונה נכס ואתה מקבל את הפוליסה שלך, יש לך אחריות מכוסה ולא לוקח זמן לקרוא את ההחרגות. מה הם אולי משלושת המובילים שהייתם בוחרים שהמשקיעים הולכים ומחפשים כדי לברר אם זה מכוסה או לא מכוסה? אז למשל, בחלקים מסוימים של אטלנטה, הם לא יכסו תקיפה וסוללה, נכון?

רוברט:
זה נכון.

אנדרו:
אז בוא נגיד שזה מספר אחד. האם אתה יכול לחשוב על עוד שניים או שלושה מהמקומות המובילים שמשקיע צריך לחפש כדי לגלות, "היי, האם אני באמת מכוסה או לא?" ולא מניח שזה מכוסה?

רוברט:
כֵּן. אני מתכוון שזה משתנה ללא הרף, אבל ברור שהגדולים שבהם, אני הולך להשתמש במילה פשעים אלימים. אז וודא שאין לך הרחקה לפשע אלים. מנשאים מסווים זאת במגוון דרכים שונות. לפעמים זה תקיפה והרחקת סוללה. לפעמים זה התעללות והתעללות, לפעמים זה הדרת נשק חם, לפעמים זה הדרת נשק. יש להם הרבה צורות שונות שהם משתמשים בהם כדי להרתיע את הכיסוי הזה.
אם אתה נכנס לכמה מהשכונות האלה, ושוב, אני לא מזהה קו אדום בשכונה, אבל אם אתה נכנס לאזור ציון פשיעה גבוה כמשקיע, אתה עשוי להיות מוכן לכך שבשעה בשלב מסוים של הבעלות שלך במהלך הנכס הזה, ייתכן שלא תוכל לקבל כיסוי לפשעים אלימים. ואני אומר שבהתבסס על העובדה שאתה עשוי לקבל את זה בהתחלה ואז יש לך שניים או שלושה פשעים אלימים במיקום שלך, אתה לא הולך לקבל את זה בחידוש, או אם אתה מקבל את זה עם חידוש, המחיר כי זה הולך להיות כל כך מדהים שלא תרצו לקנות אותו.
אז זהו, אני לא רוצה לומר הקונה היזהרו, אבל זה פשוט משהו שאתה צריך להיות מודע אליו. כמה אי הכללות אחרות אנחנו מתחילים לראות, ואת חלקן אפשר להסיר, את חלקן לא. אנחנו מתחילים לראות הרבה אי הכללות של סחר בבני אדם, במיוחד באזור אטלנטה.
יש לי שני לקוחות כרגע שנמצאים בהתדיינות משפטית על סחר בבני אדם, שלשניהם אנחנו לא מרגישים שהייתה בהם רשלנות או אשמה, אלא התובעים שהיו ממקום למקום, בין אם או בניגוד לרצונם. יש לי שניים מלקוחותיי בליטיגציה על סחר בבני אדם.
הדרה נוספת שאנו רואים, היא נקראת אי הכללת habitability. כל מי שהיה בבעלותו נכס כנראה הגיע אליו שוכר שרצה לצאת מחוזה השכירות שלו או לקבל בחזרה את הפיקדון שלו, או מכל סיבה שהיא גרמה לו לרצות לעשות את זה. הם טוענים נגדך. היחידה לא הייתה ראויה למגורים, בין אם היו בה מים, פשפשים, מה שזה לא יהיה. אנו רואים שהרבה ספקים מתחילים כבר לא להגן על החרגות מגורים, בין אם יש להם יתרונות או לא.
אז נוכל לרדת ברשימה להמשך השיחה הזו, אבל מה שאני מעודד כל משקיע ומאזין בשיחה הזו לעשות, זה שאם אין שום דבר אחר שאתה מקבל מהברוקר שלך, קודם כל, אתה אמור לקבל סיכום שיש כל טפסי הפוליסה שעליו. אבל אם אתה לא, שאל את המתווך הזה, "האם אני יכול לקבל עותק מלא של הצעת המחיר שלי לחבות?" אתה לא צריך להיות מומחה ביטוח כדי לקרוא את רשימת הטפסים שלך ולהיות מסוגל במונחים של הדיוט להעריך אם הטופס הזה משפיע עליך בצורה דרסטית או לא. כלומר, אם יש לי רשימה של טפסים וכתוב עליה אי הכללת כלי ירייה, אני לא צריך להיות מומחה ביטוח כדי לדעת שלפוליסת האחריות הכללית שלי אין כיסוי לכלי ירייה.
אז קבל את הטפסים האלה, ואני מבטיח לך, אם אתה מסתכל עליהם חידוש אחרי חידוש אחרי חידוש, תתחיל להבין איך הטפסים האלה מתקפלים לתוך הפוליסה, אילו עובדים לטובתך ואילו לא, ופשוט להיות רוכש טוב יותר של ביטוח עבור הנכס שלך והמשקיעים שלך.

אנדרו:
אז בסדר. אז למשקיעים שמקשיבים לדבר הזה, "טוב, חכה שנייה, אם יש ירי לעבר הנכס שלי, זה עצוב, ברור שאנחנו לא רוצים שזה יקרה, אבל איך זו אשמתי או החבות שלי?" מה שיקרה זה שמישהו מעורב יבוא ויתבע אותך כי לא הייתה לך מספיק תאורה, למשל, בנכס וזו הייתה אשמתך.

רוברט:
הם ייצרו שלושה עמודים של האשמות ושוב, בין אם יש להם צדק או לא, אתה מתמודד עם כיסוי, חוסר סיקור שיסדר או פנייה בפני בית משפט במדינה.

אנדרו:
אז בגלל זה, זה הרבה מהדברים האלה כמו, "חכה שנייה, זו לא אשמתי, כל כך הרבה." ובכן, זה לא אומר שזה עדיין לא יכול להפוך לחבות שלך. הדבר השני רוברט, הזכרת את המילה צורות כמה פעמים, וכשאני שומע טופס, אני חושב על משהו שאני ממלא ב-DMV או במשרדו של הרופא והם שואלים אותי, "רשום את קרוב משפחתך החי הקרוב ביותר. ” ואני כמו, "אני לא יודע, ארבעה מיילים למשרד שלך או למשרד שלי?" בעולם הביטוח מה הטופס? מה זה אומר?

רוברט:
כֵּן. אז יש סיבה שהמדיניות שלך, ובכן, אנחנו כבר לא באמת עושים מדיניות נייר. אנחנו מעבירים אותם אלקטרונית. אבל לאלו מכם שיש להם נדל"ן מספיק זמן כדי לזכור מתי נהגתם להשיג את קלסרי הביטוח שלכם, הם עד כדי כך עבים. יש סיבה שהם כל כך עבים. לכל פוליסה יש את הטפסים המצורפים, וטפסים אלו הם החוזה לכיסוי. זה מאוד סוער ללכת לקרוא מדיניות של 130 עמודים מלפנים אל אחור.

אנדרו:
ניסיתי.

רוברט:
אני לא מבקש מאף אחד לעשות את זה, אבל דף הצ'יטים שלך הוא שכל פוליסה מורכבת משלושה מרכיבים. יש לזה דף הצהרות. דף הצהרות, זה פשוט, הוא מכניס את תאריכי תוקף הפוליסה, שם מוביל הביטוח, שם המבוטח, מגבלות הפוליסה, רק סקירה ברמה מאוד גבוהה של הכיסוי. הבא הוא רשימת הטפסים.
רשימת הטפסים היא בעצם תוכן עניינים עבור אותם שני אינצ'ים של נייר שאחריו. אתה יכול לחלץ 90% ממה שאתה צריך כדי להבין את הכיסוי שיש לך רק על ידי התבוננות ברשימת הטפסים. אז קצת לחשוב על דף הצהרות, רשימת טפסים, ואז כל הטפסים.
כשאנחנו מסתכלים על פוליסות או מסתכלים על משהו עבור לקוח, אני לא בהכרח, אם אנדרו הגיש לי פוליסה עבור משהו שהוא קונה, אני לא בהכרח אקרא 300 עמודים. אני הולך ישר לרשימת הטפסים.
ועל ידי התבוננות ברשימת הטפסים הזו, אז אני אבין את כל מה שאחרי רשימת הטפסים הזו, מה טוב, מה רע, מה אולי אני צריך, אם יש אחריות האומרת שלמדיניות הזו יש הגנה שאין חיווט אלומיניום, אני הולך לקרוא את טופס חיווט האלומיניום כדי לומר, "אוקיי, מה זה אומר בדיוק?" האם כתוב שאין חיווט אלומיניום או שצריך לתקן אותו? אז הטפסים נמצאים שם בשביל הפרטים, אבל אתה יכול לחלץ את רובם מרשימת הטפסים. אני מתייחס לרשימת הטפסים כאל תוכן עניינים.

אנדרו:
בסדר. אז זה נשמע כמו טיפ ממש טוב. כן, הייתי אומר, במיוחד עבור משקיעים חדשים, אם אתה מנסה, מספר אחד, פשוט ללמוד איך ביטוח עובד, אבל גם לוודא שקיבלת את הכיסוי הנכון.
בדוק את דף ההצהרות שלך, כי זה יגיד לך את כל המגבלות שלך, כמו, "אתה מכוסה עבור 2 מיליון על זה ו-500,000 על זה וההשתתפות העצמית שלך על זה." ואז רשימת הטפסים שלך, זו תוכן עניינים. אז אם אתה מודאג מהכללת כלי ירייה או חיווט אלומיניום או רוח וברד, זה אומר לך, "בסדר, לך. זה בעמוד 635, אני הולך להסתכל, תסתכל כאן." אבל זה יגיד לך, זה נותן לך תצוגה מהירה ברמה גבוהה.

רוברט:
כן, לא כל כך מדויק, אבל זה בדיוק מה שזה. אם אתה רואה אישור הערכת גג על פוליסת הנכס שלך, ובכן, אני כנראה הולך לקרוא את אישור הערכת הגג הזה, לברר אם קיבלתי כיסוי לנזק לגגות שלי. זה פשוט הרבה יותר פשטני ממה שאתה חושב כשאתה מבין את המכניקה של איך פוליסת ביטוח מורכבת.

אנדרו:
בסדר. אם כבר מדברים על הערכות גג, השתתפות עצמית, עכשיו רבים מאיתנו מכירים, "אה, יש לי השתתפות עצמית של 10,000 דולר או 25,000 או מאה אלף." ואני יודע שאחד הדברים שלקח לנו בהתחלה קצת יותר זמן להבין הוא הרבה מפוליסות הדירות האלה, כמו אם אני קונה 5 יחידות או 10 יחידות, זה יגיע עם 2. % השתתפות עצמית. זה נשמע נהדר. 2%, זה כלום. למה זה לגמרי לא בסדר?

רוברט:
כֵּן. אז בכל פעם שאתה רואה השתתפות עצמית באחוזים, שהופכת לפני 10 שנים, הייתי צריך מוביל שיגיע לכאן, מטיילים, למשל. לפני 10 שנים נוסעים, לפני חמש שנים, אמרו מטיילים, "אנחנו הולכים להתחיל לשים אחוזי השתתפות עצמית בכל הדירות שלנו באטלנטה." אמרתי, "יצאת מדעתך. אתה תאבד כל דירה שתכתוב אם תעשה את זה".
טעיתי. מכיוון שהשוק הדביק אותם במהירות ובמקום שהם שמו שם השתתפות עצמית של ברד רוח של אחד או 2%, הרבה מהספקים האחרים עושים את זה, ואני מקווה שאין כאן מאזינים למטיילים. אני לא מדבר על מטיילים, אני רק משתמש בהם כדוגמה.
אבל מה שאנדרו מתכוון אליו הוא בכל פעם שאתה רואה אחוז השתתפות עצמית בפוליסה שלך, מדובר באחוז מהערכים שעליהם חל משכורת השכר, לא באחוז מההפסד. לדוגמה, לאנדרו יש תיק עבודות.
אני חושב שיש לנו נכס אחד, יש נכס של 30 מיליון דולר, יש לו השתתפות עצמית של 2%, זה 2% מ-30 מיליון דולר לפני שהכיסוי חל, לא 2% מכל ההפסד. אתה צריך להבין את זה, ואנדרו ואני, כשחזרנו חמש או 10 שנים אחורה, כשהוא התחיל לקבל איזושהי נוכחות במחסן, התחלנו לדבר על הנכסים האלה. העצה שלי ללקוחות שלי תמיד הייתה, חתום את העסקה שלך כאילו תהיה לך הפסד.
חתום על זה מצפה להוריקן. בגלל שאני רואה כל כך הרבה אנשים נכנסים לפלורידה או נכנסים לחוף המפרץ או לאזור צ'רלסטון, מירטל ביץ', באיזה אזור שתרצו לבחור. אני רואה כל כך הרבה אנשים נכנסים לשם וחושבים שהם הולכים להחזיק במשהו והם לעולם לא ייפגעו מסופה. תראה, זה קרה גם לבעלי בתים.
אתה צריך לחתום את העסקאות האלה כאילו אתה הולך להיפגע מסופה, לחתום את זה כאילו תהיה לך הפסד מוחלט כדי שתוכל לשריין ולהבין כמו שצריך גם אם לא תשמור או מממן את זה. "בסדר, אם זה היה קורה, הנה ההשפעה הכספית שתהיה לזה עליי." 2% מ-30 מיליון דולר זה, אנדרו? 600,000 דולר?

אנדרו:
זה... כן.

רוברט:
אז לנכס הזה יש השתתפות עצמית של $600,000 ברד רוח, לא 2% מתביעה של $600,000, שהם $12,000. זה הבדל גדול. אז אתה צריך להבין את זה, וזה באמת נהיה יותר חשוב כי ככל שברור ששוק פלורידה מושפע, מה שהיה פעם השתתפות עצמית של אחד או שניים או 3% הוא כעת 5%, 7%, 10%, והמלווים מאפשרים זאת מכיוון שהמלווים לא יוכלו להלוות אם הם לא יאפשרו זאת, כי אנשים לא יוכלו לקבל ביטוח כדי לעמוד בהלוואה בלעדיו.
אז יש לנו לקוחות בפיתוח על כמה נכסי וינטג' מסוג C. ההשתתפות העצמית שלהם בסופה היא 10%, כלומר 10% מערכי הנכס שלהם צריכים להינזק לפני שהכיסוי בכלל חל. אז אחד, שניים, 3% החיים נמשכים. 10%, זה הופך לאירוע מזומן בדרך כלל שבו אתה צריך לחזור למשקיעים שלך ולגייס מזומנים או שאתה צריך לרכוש סוג כלשהו של חוב משני כי הרבה נכסים פשוט לא מחזיקים את סוג המזומן הזה. לְהַזמִין.

אנדרו:
זה חומר טוב. אני אשמח פשוט להמשיך. אני רוצה, אבל יש עוד כמה שאני רוצה להדגיש במהירות לכולם, וזה החומר שכאשר אתה בבעלותך ופועל, זה יכול להיות ההבדל בין השקעה מוצלחת לבין לא.
בהחלט זה לא כל כך סקסי ומרגש לגבי איך להשיג את העסקה הבאה או כל הטקטיקה שאנחנו מדברים עליהן, אבל זה החומר שמוודא שלא תפסיד כסף. וגם אם יש לך את הביטוח המתאים, ואנחנו מכירים את זה באופן אישי בעסק שלנו, אסון טבע יכול למעשה להפוך לרוח גבית. היה לנו נכס טוב והוא נהרס בהוריקן, ועכשיו הוא פנטסטי. אז זה המפתח לפעילות טובה. שני דברים נוספים שאני רוצה לגעת בהם ממש מהר.
מספר אחד, לכל מי שמסתכל על פוליסת ביטוח, טעות אחת שאני רואה שמשקיעים עושים היא שהם ילכו על פוליסת שווי מזומן כדי לחסוך כסף בפרמיה ומכיוון שזה הרבה יותר זול ממה שנקרא פוליסת ערך תחליף מלא. אבל הבעיה היא שזה בדיוק מה שכתוב.
אם יש לך גג שמתפוצץ בהוריקן והייתה לך מדיניות של שווי מזומן, הם יבואו ויגידו, "טוב, כן, זה יעלה לך 400 אלף להחליף אותו, אבל זה היה שווה רק מאה, אז הנה מאה. בהצלחה." בעוד עם ערך חלופי מלא עד להערכת השווי, זה היה כאשר אתה קובע את ערך הנכס וכל הדברים האחרים שרוברט דיבר עליהם קודם לכן.
בתיאוריה, הם יתנו לך מספיק כדי להחליף את הגג במלואו. אז אל תעשה את הטעות של ללכת על ערך מזומן זול יותר. ואז שנית, ורוברט, אני הולך לבקש ממך רק להבהיר את זה אם אתה יכול אולי בסיכום של דקה אחת.
יש משהו שם בחוץ שנקרא ביטוח משותף, ואני יודע שלקח לי הרבה זמן להבין, וזה די כמו תלות משותפת בכך שזו אחת מהמילים שנשמעות חיוביות, כמו, "כן, אנחנו הולכים לעשות את זה". יַחַד." אבל במציאות, זה דבר רע. אז מה זה בעצם ביטוח משותף ואיך אנשים מוודאים שהם לא יפלו בפח הזה?

רוברט:
כֵּן. אז רוב המלווים לא מאפשרים זאת. אז כל מאזין שיש לו כל סוג של, ובכן, אני לוקח את זה בחזרה. כמה בנקים קהילתיים אולי לא מספיק נבונים כדי להבין את זה, אבל רוב המלווים המוסדיים לא מתכוונים לאפשר. אבל מה זה, האם אתה נתון לחסדי המוביל, נכון? כי ביטוח משותף לא מגדיר בדיוק מה הולך להיות העונש שלך.
כל ביטוח משותף הוא, באופן פשטני, זו נוסחה שבה אם אנדרו מחליט, "אני רוצה לבטח את הדירה שלי ב-75 דולר לרגל." זהו זה. סוף פסוק. Carrier אומר, "בסדר, אתה יכול לבטח אותו תמורת 75 דולר לרגל. אנחנו הולכים לשים סעיף של ביטוח משותף על הקנס שלך. ואם יש לך הפסד, אנחנו הולכים לצאת לשם ולהעריך את מה שהרכוש שלך צריך להיות. ולא משנה מה ההבדל הוא עונש על ההפסד". אז אני אתן לך דוגמה.
אז אם אנדרו מבטח אותו תמורת 75 דולר לרגל, המוביל יוצא לשם בזמן ההפסד. זה הבועט. אתה לא יודע עד ההפסד כי לא כתוב שם כלום. Carrier יוצא לשם ומעריך את הנכס ואומר, "בהתבסס על אומדן עלות ההחלפה שלנו, זה היה צריך להיות 150 דולר לרגל." ובכן, אנדרו של מאה אלף דולר ירי יחידה בודדת, הוא מקבל תשלום של 50 סנט על דולר.
אז ביטוח משותף הוא קנס של מה שביטחת אותו, על פני מה שהיית צריך לבטח אותו. פשוט מאוד, זה מה שזה. אתה אף פעם לא רוצה את זה בפוליסה כי זה נותן לשואי, את היכולת השרירותית לבוא להעריך את הרכוש שלך, ואז אתה תקוע בעמדה לטעון את זה אחרת.

דוד:
בסדר, אנדרו, מה הם עוד כמה מהלכים טובים למשקיעים קטנים לעשות? יש לך טיפים מהירים שאנשים יכולים לזכור כשתסתיים התוכנית?

אנדרו:
כֵּן. אז שוב, אני יודע שדיברנו על הרבה דברים קשים וזה די מפחיד וזה כמו, "אוי וואי, אני אפילו לא יודע אם אני רוצה להשקיע יותר." החדשות הטובות הן כמו שרוברט אמר, גם זה יעבור, נכון? זה שוק קשה. בסופו של דבר זה יהפוך רך. רך פירושו שקל יותר להבטיח, אני מקווה שהתעריפים יורדים. אבל אני רוצה לתת לכולם שבעה טיפים מהירים לגבי מה שאתה יכול לעשות כדי לא רק לקבל את הביטוח הנכון, אלא רק להבטיח, ללא כוונת מילים, שההשקעה שלך תצליח.
אז מספר אחד, התחל בתחומים שבהם יש פחות תחרות מצד משקיעים בקנה מידה גדול יותר. דבר אחד שאנחנו הולכים למצוא בשוק הזה הוא שמי שיש לו 2000 יחידות כנראה יוכל לקבל תעריפים טובים יותר מאשר מישהו שרק קונה את 10 היחידות הראשונות שלו.
אז נסה למצוא שווקים שבהם אולי אתה לא מתחרה עם החבר'ה האלה. ובאופן כללי, אם אתה רק מתחיל, אתה כנראה לא הולך ישר למאה יחידות, ובמקרה זה יש פחות סיכוי שתתחרה עם האנשים האלה. אז יש יתרון בקנה מידה בעסק הזה ברגע שתגיעו לשם, אבל אל תתנו לזה להרתיע אתכם כי רוב הסיכויים אם אתם מסתכלים רק על תחילת הדרך או שאתם סתם מתאימים קנה מידה מ-10 ל-20 או מאה, אתה כנראה פשוט מתחרה עם משקיעים אחרים שנמצאים באותו מקום. אז אל תתנו לזה להרתיע.
דבר שני הוא, שוב, אם הייתי מתחיל היום, כדי להקל, הייתי נמנע מנכסים שהספקים לא אוהבים. אז הייתי מחפש נכסים באזורים עם ציוני פשיעה נמוכים. הייתי מחפש נכסים שאולי אין להם חיווט אלומיניום. הייתי מחפש נכסים שלא נבנו ב-1803 והם בני כמה מאות שנים ומתפרקים.
חשבו, אם הייתם כותבים את פוליסת הביטוח, אם הייתם בצד השני של השולחן, איזה סוג רכוש הייתם רוצים לבטח? שימו את עצמכם בנעליו של המוביל ואז לכו לחפש את המאפיינים האלה. זה יעזור להעלים הרבה מכאב הראש הזה. עבור לאזורים שהספקים אוהבים. בתור השלישי, יש לנו את טנסי טובה יחסית. צפון קרוליינה טובה יחסית.
רוברט, אני יודע שפרסמתם מפה ממש טובה של ארצות הברית, ואני לא חושב שהכוונה שלכם הייתה לומר מדינות טובות, מדינות רעות, אבל זה הראה לאילו מדינות יש איזה סיכונים. אם היינו יכולים לזרוק את זה בהערות התוכנית, אני חושב שזה יהיה מלמד לכולם רק לראות, קצת לקבל רעיון כמו, "אה, כאן יש את זה ולפה יש את זה." אז לכו לחפש נכסים ואזורים שפשוט אין בהם כל כך הרבה סיכונים.
מספר ארבע, שוב, שימו את עצמכם בנעליו של חברת הביטוח והפחיתו את הסיכון מנקודת מבטם. אז אם אתם מנסים לקבל פוליסה חדשה על נכס משלכם או אם אתם מחפשים לקנות פוליסה, חפשו דרכים, האם תוכלו אולי לשפר את התאורה? האם אתה יכול להפחית את סכנת המעידה? האם אתה יכול לשים גידור טוב יותר סביב הבריכה? אילו דברים קטנים אתה יכול לעשות כדי לבטל את הדברים שעתידים לתת חיתום ביטוח או צרבת. ודא שיש מטפים בכל מקום, ושהם אכן נבדקו מתישהו בעשר השנים האחרונות כך שהם ייחרכו כשמישהו הולך להשתמש באחד.
מספר חמש, מצא מתווך ביטוח שמתמחה במה שאתה עושה. אז רוברט מתמחה במאה, 200 פלוס מתחמי דירות בסגנון גן בדרום מזרח ארצות הברית. אז הוא מושלם למה שאנחנו עושים. אם אתה מחפש נכסים של 10 יחידות דיור בבואיס, איידהו, רוברט לא יהיה הבחור שלך, אבל יש שם בחור או בחורה שתכיר את השוק הזה. תכיר את שלך, תבין מה אתה מנסה לעשות. אז לך תמצא את האדם הזה. נסו להבין ביטוח, אך אל תנסו להפוך למומחה הביטוח. בשביל זה יש בחור כמו רוברט. אז לך תמצא את האדם הזה שמכיר את השוק שלך, את הנכס שלך.
מספר שש, זה שוב, זה קצת מרתיע, אבל זכור שזה לא רק אתה. כולם בתעשייה מתמודדים עם הבעיה הזו. זה לא רק שדיוויד גרין הוא לא היחיד שמקבל פרמיית חידוש של 26,000 דולר על הבית שלו. זה כנראה קורה כמעט לכל אחד אחר בשכונה שלו. ובמובן הזה, זה קצת מגרש משחק שווה. וההבדל הוא אם אתה מחליט למצוא דרך לעקוף את זה ולהתגבר עליו או להיות כמו הרבה אנשים אחרים שפשוט יגידו, "אה, זה יקר מדי, קשה מדי. אני אחכה עד שהדברים ישתנו." ויכול להיות ואולי לא.
ואז הטיפ האחרון, זה אחד שאני חייב את זה לרוברט. הוא הציל את התחת שלנו כמה פעמים, אבל היו לנו כמה נכסים שהיו באסונות טבע בקנה מידה גדול. אז אני מתכוון, אם יש לך שריפה בבניין הדירות שלך והיא מוציאה שתיים מתוך 10 היחידות שלך, זה בעצם רק אתה והמוביל. כל העיר לא במצוקה.
אבל אם יש לך נכס באזור שנכבש בשריפה או יש הקפאה של פעם במאה שפוגעת בכל נכס, או עבורנו, כל העיירה שהיינו בה נמחקה על ידי הוריקן מייקל. מהירות הגשת התביעה שלך עושה את ההבדל. אם אתה היחיד בתור, זה כנראה לא משנה כל כך, אבל אם יש 300 נכסים אחרים ב-MSA שגם הם נפגעו, לספקי הביטוח האלה תהיה הרבה יותר עבודה ממה שהם יכולים להתמודד.
וכך לגבי הרכוש שלנו, ראינו את ההוריקן מגיע. למעשה, התקשרתי לרוברט יום קודם. אמרתי, "התחל-"

רוברט:
ליל אמש.

אנדרו:
כן, בלילה הקודם.

רוברט:
אנדרו אמר, "תגיש תביעה." אמרתי, "אנדרו, הסערה עדיין לא שם." הוא אמר, "תגיש תביעה". אמרתי, "בסדר." אז הגשתי תביעה לפני שזה בכלל הושפע, ואני חושב שאנדרו קיבל טלפון למחרת, וזה כמו ההקפאה שהגיעה בדרום מזרח בסביבות חג המולד. האנשים שהגישו תביעה באותו סוף שבוע הקדימו בשלושה חודשים את האנשים שהגישו אותה ביום שני. כל כך מצטער לגנוב את הרעם שלך שם אנדרו.

אנדרו:
לא אבל אתה צודק. ומכיוון שהיינו ראשונים בתור לתביעה, היה לנו צ'ק של 250,000$ תוך שבועיים. חברת הביטוח, הם רק אמרו, "כן, יהיה לך אחד גדול. הנה צ'ק. לך תתחיל." וכך התחלנו את השיפוצים למחרת. וכך היינו ראשונים בתור, שם היו נכסים שהייתי מודע להם בעיר שהם אפילו לא התחילו במשך תשעה חודשים. אז תחשוב שהנכסים שלך יושבים שם, יתעבשו, מתפרקים, ממש נרקב במשך תשעה חודשים לפני שאתה יכול בכלל להתחיל.
אז אם אי פעם הייתם באזור שיש בו אסון טבע או תביעה שמשפיעה על המון אנשים, ודאו שאתם לא מתבלבלים. קבל את הטענות האלה. אתה לא חייב לקבל את כל המידע. פשוט תקבע את מקומך בתור, נכון? אז זה כמו בלאק פריידי ב-Best Buy. אתה צריך להגיע לשם מוקדם אם אתה רוצה להשיג את הטלוויזיה הזו. אולי אתה לא יודע את הפרטים, אבל כדאי שתעמוד בתור או שזה לא יקרה.

רוברט:
נקודה מצוינת, אנדרו. כלומר, אתה מקבל חדשות רעות לא משתפר. הבעיות הגדולות ביותר שאני רואה עם תביעות שמתחילות אותן ברגל הלא נכונה הן כאשר מבטח מנסה לטפל בזה בעצמו או מחכה להגיד לי שבועיים או שלושה לאחר מכן, "תגיד לי ברגע שזה קורה. תן לי להיות זה שיחליט אם אנחנו צריכים לשלוח את זה למוביל באופן מיידי". כי לעכב את זה, בדיוק כמו שאנדרו אמר, יש לך עובש, עכשיו אתה מתווכח על EMS, זה פשוט הופך לפעמים לאסון.

אנדרו:
ותמיד אפשר פשוט לבטל את זה, נכון? אם תגלה איפה-

רוברט:
כֵּן. אתה תמיד יכול למשוך תביעה ממוביל, אתה מושך אותה רשמית. הם מוציאים את זה רשמית.

אנדרו:
אז בעצם הדבר שצריך לקחת הוא אם אתה חושב שתהיה לך תביעה, אין שום נזק רק בהגשה. אתה תמיד יכול למשוך אותו אחורה מאוחר יותר. ואז אם אתה באמת צריך את זה, אתה לפני המשחק.

רוברט:
נקודות טובות, אנדרו.

דוד:
והנה לך. ענף הביטוח משתנה, אבל יש דברים שהמשקיעים יכולים לעשות כדי למקם את עצמם טוב בינתיים, וידע הוא כוח.
אז תודה על זה, רוברט. אם אנשים רוצים להושיט יד, להשיג אותך, מהי הדרך הטובה ביותר לעשות זאת?

רוברט:
כֵּן. של אימייל . והסיומת הזו היא גם האתר שלנו, ioausa.com. אתה יכול למצוא כל אחד מהשותפים שם. ואני תמיד שמח, שוב איפה שאני לא יכול להיות לשירות לכולם. בכל פעם שאתה רוצה לעשות איתי עסקה רק כדי לקבל את המחשבות שלי, תמיד יש לי חמש או 10 דקות לעבור על משהו.

דוד:
הנה לך. אתה יכול לעיין בהערות המופע עבור המשאבים שהזכרנו היום. אם אתה אוהב את הפרק הזה, לך בדוק את BiggerPockets Rookie פרק 307, שבו הם מתארים כיצד להגן על ההשכרה שלך מפני שריפות, שיטפונות, תביעות משפטיות ואחריות ששודר ב-26 ביולי.
כמו כן, פוסטים נהדרים על ביטוח עם סיפורים ומצבים אחרים כמו אלה שתוכלו למצוא בבלוג ובפורום BiggerPockets. אז תשקול לבדוק את זה.
ואנדרו, אם אנשים רוצים להגיע כדי לדעת עליך יותר, מה שלדעתי כדאי להם, אתה אדם מרתק. והאדם היחיד שאיתו אני קונה נכס רב משפחתי, לאן הוא ילך?

אנדרו:
בימים אלה, לעתים קרובות ניתן למצוא אותי ממש מעבר לפורצים, איפשהו לאורך קו מחוז סן דייגו, אבל אם אתה יותר מהסוג הדיגיטלי, פלטפורמת המדיה החברתית המועדפת שלי היא לינקדאין. ואם אתה מגיב לפוסטים שלי, אני בעצם האדם שמשיב. אז זה מקום טוב לנהל שיחה על מולטי-משפחתיות או על השווקים או כל דבר אחר שקורה.
ואז אם תרצה לקיים שיחה או להתחבר יותר ישירות, Vantage Point Acquisitions, vpacq.com, יש כרטיסיית התחבר אלינו באתר, לחץ על זה ופעל לפי ההוראות הפשוטות ואנו ניצור איתך קשר.

דוד:
מה שאני אוהב בך, אנדרו, זה שאתה צפוי בטירוף. המדיה החברתית המועדפת עליך של לינקדאין היא בערך באותה מידה.

אנדרו:
כן.

דוד:
אתה נראה כמו אווטאר מהלכת בלינקדאין. מדהים.
אז אם אתה משתמש בלינקדאין, לך תבדוק את אנדרו שם, ואם לא, אתה יכול לשלוח לי DM באינסטגרם ואני אחבר אותך לאנדרו כי אנחנו החברים הכי טובים ואני מדבר איתו כל הזמן.
אתה יכול למצוא אותי @davidgreene24 באינסטגרם, פייסבוק, טוויטר, כמעט בכל מקום, או לבדוק את davidgreene24.com כדי לראות מה קורה לי.
רוברט, תודה שהיית כאן היום. וכל השאר, זכרו שתוכלו להתעדכן בהמשך השבוע לפרקים מעולים נוספים, כולל מדריך למתחילים מאוחרים לכל מי שמרגיש שהוא מאוחר מדי למשחק הנדל"ן. הסיפור המעצים של ריאן טסקו, והתובנות שלו על השקעות למרחקים ארוכים ועוד תוכן גדול של BiggerPockets.
שוב תודה, שניכם על שהייתם כאן. זה דיוויד גרין עבור אנדרו לינקדאין, קושמן חותם.