כיצד "אפקט המכנה" משפיע על משקיעי נדל"ן

במאמר זה

האם אתה רוצה להרוס את העושר שלך? אני יכול ללמד אותך איך. האם אתה רוצה ליצור לעצמך יותר עושר? אני יכול ללמד אותך לעשות את זה גם כן. 

האם אתה יודע על אפקט המכנה? 

בתחום הפיננסים וההשקעות, "אפקט המכנה" מתרחש כאשר הערך של חלק אחד מתיק יורד בצורה דרסטית ומוריד את הערך הכולל של התיק. כתוצאה מכך, כל חלקי התיק שלא ירדו בערכו מייצגים כעת אחוז גדול מהעוגה הכוללת.

אמנם זה נכון וברור במקצת, אבל יש אפקט מכנה נוסף בנדל"ן. משמיד ערמומי של חלומות ועושר של משקיעים. 

אם אתה רוכש ותפעיל נכס גדול ו המכנה הזה הולך לכיוון שלך, אתה תחגוג עם ניצחון כפול. אבל גם אם אתה קונה ותפעיל את הנכס שלך היטב, אפקט המכנה הזה יכול להרוס אותך ולחסל את ההון העצמי שלך.

מה זה אפקט המכנה הזה? אני מדבר על דקומפרסיה של קצב הגג. 

מה קורה במחזור הנדל"ן הזה? 

שיעור הגג בנדל"ן מסחרי ממלא תפקיד דומה לזה של P / E יחס בהשקעות בבורסה אבל הפוך. זה למעשה יחס הרווחים למחיר. באופן ספציפי: 

Cap Rate = הכנסה תפעולית נטו ÷ מחיר נכס

השמיים שיעור מכסה נע ביחס הפוך לשווי הנכס בזמן רכישה/מכירה. שיעור ה-cap משקף את סנטימנט המשקיעים של שיעור התשואה הלא ממונף הצפוי עבור נכס כזה, במיקום כזה, במצב כזה, בזמן כזה. 

שיעור תקרה נמוך יותר שווה לנכס במחיר גבוה יותר. דחיסת התעריף חסרת התקדים שחווינו בעשור האחרון משקפת את האופטימיות הכמעט חסרת מעצורים שיש למשקיעים ברכישת נדל"ן מסחרי ומגורים. 

אבל עצים לא צומחים לשמיים. כפי שהכלכלן הרב סטיין ציין בעוולה: "אם משהו לא יכול להימשך לנצח, הוא ייפסק." 

אני לא אומר שזהו הסוף של עליית מחירי נכסי הנדל"ן. אני אומר שזהו רגע נורמלי בשפל והשפל של מחזורי שוק הנדל"ן. ולמי שלא היה בסביבה ב-2008, אני רוצה לציין בבירור שאין סיבה להיכנס לפאניקה או להפסיק להשקיע. 

להיפך, כמה מההזדמנויות הטובות ביותר יהיו זמינות כחלק מהנפילה מהרכישות העלובות שבוצעו על ידי אחרים בשנים האחרונות. 

אני לא יכול לעשות טוב יותר מאשר לצטט את זה של סקוט טרנץ' מאמר בנושא זה.

האם אתה משוכנע בכוחו ההרסני של אפקט המכנה? (אם אתה לא אוהב את המונח הזה, אתה יכול להישאר עם "דיקומפרסיה של מכסה שיעור"). 

שיעור גג עולה יכול להוריד משמעותית את הערך של נכס נדל"ן מסחרי. וכפי שדיברנו במקום אחר, מינוף יכול להפוך את זה לכאוב עוד יותר. תחשוב על זה אם ערכי הנכסים ירדו ב-25%, זה ימחק בערך 100% מההון בעסקה ממונפת של 75%. 

זה לא סיוט מהאגדות. ישנם סיפורים רבים על משקיעי LP שכבר מוכנים להפסיד את כל השקעתם בכמה עסקאות סינדיקציה. חלק מהן הן עסקאות בנות שנתיים או שלוש בערך עם חובות גישור שהולכים ומתבגרים. אחרים נעשו בשנה האחרונה עם חוב בריבית משתנה. למרבה הצער, רבים ממשקיעי ה-LP הללו אינם יודעים שהם עדיין בסיכון.  

המקרה לזמני החזקה ארוכים 

אין שום דבר רע בזמני החזקה קצרים. בתים סיטונאיים, מסחר יומי ועסקאות נדל"ן מסחריות רבות מספקות גבוה IRR רווחים עבור המשקיעים שלהם. אסטרטגיות רבות לטווח קצר פופולריות בתקופות פריחה.

אבל המשקיע האהוב עליי, וורן באפט, חושב אחרת. הוא אומר, "אם אתה לא מוכן להחזיק מניה במשך עשר שנים, אל תחשוב אפילו להחזיק אותה במשך עשר דקות." האורקל מאומהה אמר גם: "או שתקופת ההחזקה המועדפת היא לנצח."  

אז איך משקיעים לטווח ארוך מרגישים לגבי ביטול הלחץ המפחיד הזה של תעריף המכסה? הייתי אומר שלרוב, אין השפעה עליהם מעט או לא, מלבד מתן ההזדמנות לרכוש עסקאות במחיר הוגן יותר או במחיר נמוך יותר בשנה-שנתיים הקרובות. 

תחשוב על זה. תאר לעצמך שאתה הבעלים של נכס נדל"ן מסחרי זורם. רכשת אותו ב-3 מיליון דולר לפני שנתיים, ודחיסת תעריפים ב-18 החודשים הראשונים העלתה את השווי המוערך שלו ל-4 מיליון דולר. עדיין אספת את תזרים המזומנים שלך ונהנית מהחיים שלך. 

לאחר מכן מתרחשת שחרור קצב הגג במהלך ששת החודשים האחרונים, ובשנה הבאה יורדת הערך המוערך בחזרה ל-2.8 מיליון דולר. האם צריך להיכנס לפאניקה? לא הייתי יודע למה. אתה עדיין צריך לאסוף תזרים מזומנים וליהנות מהחיים שלך.

מחזיקים לטווח ארוך אינם נצרכים על ידי שינויים בערכים לטווח קצר. בדרך כלל יש להם חוב בריבית קבועה שלא מבשילה במשך זמן רב מאוד. ואלו שרכשו את הנכס שלהם לפני עשור, ועומדים בפני בשלות חובותיהם, ראו בדרך כלל גידול משמעותי בשווי ופירעון קרן שמעמיד אותם בעמדה מקובלת למימון מחדש כעת אם זה נחוץ. 

מתייחס שוב לבאפט. לא היה אכפת לו פחות מעליות או ירידות בטווח הקצר במניות המוחזקות על ידי ברקשייר האת'וויי. הוא אינו מונע מדעת השוק על הנכסים הללו, כי אין לכך השפעה על ערכם הסופי. הוא דווקא אוהב שהמחירים יורדים כדי שהוא יכול לרכוש אפילו יותר. 

חוות הדעת של שוק המניות לגבי השווי דומה לשיעור המכסים בנדל"ן מסחרי. בתור משקיעי נדל"ן מסחרי, טוב נעשה אם תחקה את המשקיע (באפט), שעלול לאבד 99.4% מערך המניה שלו ועדיין לנצח את ה-S&P 500 באותה תקופה. 

מחשבות סופיות

חברת ההשקעות שלי היא מחזיקה לטווח ארוך. אני מבין שזו לא ההצעה הפופולרית ביותר, ומשקיעים רבים עוברים על הקרן שלנו כתוצאה מכך. אני מאחל לכל המחזיקים לטווח הקצר יותר בהצלחה, אבל אני מנחש שההלם הנוכחי והקרב של ה-cap rate יגרום לרבים לחשוב מחדש על האסטרטגיות שלהם. בין אם זה יקרה ובין אם לא, נמשיך לפעול לפי האסטרטגיה ארוכת הטווח שלנו. 

מייסד בלקסטון, לארי פינק, טבע את "הטווח הארוך". אולי עלינו לכנות חשיבה ארוכת טווח כ"אפקט מונה CRE". 

אם זה היה דבר, זה היה מתמקד בהרחבת הרווח התפעולי הנקי במשוואה שלנו, לאורך זמן, עד כדי כך ששינויים במונה יהיו פחות משפיעים. אסטרטגיה זו, בשילוב עם רכישת LTV בינוני עד נמוך, חוב לטווח ארוך בריבית קבועה, אמורה להוכיח את עצמה כמנצחת בכל שוק, שור או דוב. 

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.