מה המפתח להימלט ממירוץ העכברים ב-2023? האם אתה צריך א נכס להשכרה LLC עבור כל נכס, או שאתה יכול לשים מספר נכסים באחד? ואיך אתה ליצור תזרים מזומנים כשמחירי הדיור כל כך גבוהים? עבור משקיע הנדל"ן היומיומי, זה יכול להיראות כאילו נכסים להשכרה רווחיים נעשים קשה יותר ויותר למצוא, וכן עצמאות כלכלית לאט לאט חומק. ובעוד רבים היו מוותרים על המרדף אחר פרישה מוקדמת, חופש זמן ואוטונומיה על לוח הזמנים שלהם, אנחנו כאן כדי לתת לך את הידע שאתה צריך השג את יעדי ההשקעה הפרועים ביותר שלך בשנת 2023.
חזרנו עם אחר לראות את גרין, שבו הסוכן, המשקיע, המתווך והמומחה לבניית מערכות שלך, דיוויד גרין, עונה לך שאלות בנושא השקעות נדל"ן על המקום! בפרק זה ניגע חברות להשכרה נכסים וכמה נכסים לשים בכל אחד, מה לעשות כשמחירי הדירות גבוהיםותזרים המזומנים נמוך, ה"בניין החדש BRRRR" זה יכול ליצור רווחי הון מטורפים, ודרך חכמה יותר לעשות קניות ביטוח המשכיר. כל זה (והרבה יותר) מתקרב, אז תישארי!
רוצה לשאול את דיוויד שאלה? אם כך, שלח את שאלתך כאן כדי שדיוויד יוכל לענות על זה בפרק הבא של Seeing Greene. קפוץ על פורומים של BiggerPockets ולשאול משקיעים אחרים את דעתם, או עקבו אחר דיוויד באינסטגרם כדי לראות מתי הוא עולה לשידור חי כדי שתוכל לקפוץ לשאלות ותשובות בשידור חי ולקבל מענה לשאלתך במקום!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זה ה-BiggerPockets Podcast Show 744. אני מעדיף לראות אותך קונה חמש, שתיים וחצי או חמש, שלוש ומשכיר את החדרים בנפרד. אני מעדיף לראות אותך קונה מתחם דירות קטן של שבע עד שמונה יחידות ומשכיר את זה מאשר פשוט ללכת לקנות שלוש, שתיים, במיוחד אם בנייה חדשה.
אם אתה בשוק היקר הזה בקולורדו, אתה לא יכול ללכת לקנות בית חדש, לשלם מחיר שוק ולנסות לגרום לזה לעבוד כמו שכירות. אתה הולך להפסיד כסף. אתה חייב לעשות משהו יותר יצירתי.
אתה צריך למצוא נכס שיש לו מדה מרובע שניתן להוסיף, מדה מרובע שניתן להמיר כדי להוציא שלוש יחידות מיחידה אחת. אתה צריך להתאמץ הרבה יותר כדי לגרום לדבר הזה לעבוד ולשוק של היום מאשר בעבר. אני חושב שאתה כנראה רואה את זה.
מה קורה לכולם? זהו דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט הגדול ביותר, הגרוע ביותר, הטוב ביותר בעולם להשקעות נדל"ן, BiggerPockets. אנחנו כאן היום עם פרק של Seeing Greene שבו אני חולק את התובנה והידע שלי בשאלות שאתם, המאזינים שלנו, שואלים.
אחד הפודקאסטים היחידים שבהם אתה, המאזין, מתערב בתוכנית. אם תרצה להשתתף בתוכנית או לקבל מענה לשאלתך, עבור אל biggerpockets.com/david שם תוכל להגיש את השאלות שלך.
ההופעה של היום מדהימה. אנחנו נכנסים לבנייה החדשה: הנתיב ל-RE בשנת 2023. כיצד יש לבנות חברות LLC? האם אתה צריך LLC אחד או כמה, אם יש לך יותר מנכס אחד? כאשר הצעת קבלן מגיעה לרמה גבוהה והעסקה לא עובדת, מה ניתן לעשות וכן תשובה מאוד ארוכה ומפורטת ממני כיצד לבנות, לפתח ולפתח מערכות בעסק שלך כדי לעזור לך?
תוודאו שאתם נשארים עד הסוף כי זו שאלה ממש טובה שנשאלת, והשקעתי המון מאמץ בתשובה ואני מתרגשת שתשמעו אותה. לפני שניכנס לתוכנית, יש לי טיפ קצר לכולכם.
בדוק את הצוות שלך כדי לוודא שהם מכירים מגוון רחב של ידע בתעשייה שלהם ולא רק חלק אחד ממנו. לעתים קרובות כל כך, אנשים הולכים למלווה בוולס פארגו או בצ'ייס בנק או לאיש ביטוח שהם מצאו באינטרנט והם אומרים, "אני צריך משהו עבור עסקי ההשכרה שלי, עבור עסקי השקעת הנדל"ן שלי."
האדם אומר, "אה, זה מה שאנחנו עושים." הם כמו, "מה עם זה? מה לגבי זה?" "אני לא יודע. אני לא יודע את זה." תזכיר את הסצינה ההיא ב-Meet the Parents שבה הוא רוצה בקבוק יין נחמד לקחת לביתו של חמיו כי הוא פוגש אותו בפעם הראשונה והוא אומר, "מה הבקבוק הכי יקר שלך?"
הבחור אומר, "אמהות, זה כמו בקבוק יין של 5 דולר." הוא אומר, "ובכן, יש לך משהו יקר יותר?" הבחור אומר, "טוב, אתה יכול לקנות הרבה אמהות." כך מקבלים הרבה הערות מפקיד הלוואות, מתווך ביטוח, מתווך נדל"ן, איש בנייה, שיפוצניק, הן נמצאות בכל מקום.
הם לא לומדים את העסק שהם נכנסים אליו ואלה לא האנשים שאתה רוצה לעבוד איתם. זו הסיבה שאני מקים חברות ומחנך את העובדים שלי כך שיהיה להם מגוון רחב של ידע להלוואות שונות, תרחישים שונים שיעבדו.
אני לא רוצה לומר פרצות, אלא דרכים שונות שבהן נוכל להשיג לך מימון במקום שבו מלווים אחרים אומרים, אני לא יודע איך לעשות את זה. אני פשוט מוותר. אנחנו לא מחפשים את זה. שאל הרבה שאלות את האדם שאתה עובד איתו. אם הם לא יכולים לענות להם, הם לא יודעים איך התעשייה עובדת, זה לא האדם שאתה רוצה לדבר איתו.
אתה יכול גם להשתמש במאתר סוכני BiggerPockets כדי למצוא סוכן באזור שלך שהוא חבר ב-BiggerPockets. השתמש באותו תהליך איתם. אל תניח רק בגלל שהם ב-BiggerPockets, אם הם סוכן טוב. יכול להיות שהם מעולם לא מכרו בית או שהם אולי מכרו רק בתים בניה חדשה ויש להם 75 בתים שנמכרו בקורות החיים שלהם, אבל אף אחד מהם אינו מכירה חוזרת.
אתה רוצה לוודא שלאדם שאתה עובד איתו יש מידה רחבה של ידע. זה לא היה טיפ מהיר במיוחד. זה היה למעשה טיפ מהיר מאוד, אבל זה היה מאוד חשוב. אני מקווה שכולכם שמעת את זה ותייחסו לזה ברצינות.
בסדר. בואו ניכנס להופעה של היום.
יַרדֵן:
איך הולך דיוויד גרין? שמי ג'ורדן ריי. אני למעשה משקיע נדל"ן מקומי בשוק ממפיס, טנסי. אני בעלים של חברת נדל"ן שפתחתי בתחילת השנה מתוך רעיון, כמובן, להחליף את ההכנסה שלי ולצאת מלהיות נהג משאית, וזה מה שאני נמצא בו כרגע. אני במשאית שלי.
אני נהנה מנהיגה במשאית, אבל אני גם נהנה מנדל"ן ואני גם נהנה מהמשפחה שלי והייתי רוצה להיות מסוגל לבלות יותר זמן עם המשפחה שלי וגם לבנות עושר דורי. כמובן, כמו שרוב האנשים עושים כשהם נכנסים לנדל"ן.
השאלות המעטות שלי שיש לי, רק שתי שאלות. שאלה ראשונה, אני רוצה לדעת מתי יש לך מספר נכסים... יש לי אחד כרגע. אגב, זו פרת מזומנים. אבל כשאני מקבל עוד אחד, כשאני מנסה להבין אם אני צריך לשים אותו ב- LLC שלי, אז יש לי כרגע את הנכס הראשון או שאני צריך לקנות LLC אחר?
איך אתה ממשיך לעשות את זה, כי לי יש מספר LLC נראה כמו הרבה עבודה מבחינת המסים. ובכן, אני אוהב לשלם את המיסים שלי. אני ממש טוב בלשלם את המיסים שלי. אני באמת הולך לעשות בדיקת נאותות, אז אני מעדיף להישאר ככה עד שזה יהיה יותר מדי לטפל בו. כרגע, נכס אחד, אולי שני נכסים, אני מרגיש שהמיסים לא הולכים להיות מסובכים בכלל.
השאלה השנייה שלי תהיה, האם אתה סיטונאי ואם אתה סיטונאי או אם אתה יודע מי סיטונאי מהי הדרך המועדפת עליו או הדרך המועדפת עליך לשווק כדי להשיג לידים? כרגע עשיתי הרבה שיחות קרות וגלויות ואני בעצם עומד להתחיל לנסות מודעות פייסבוק.
כי בכנות, השיחה הקרה פשוט לא עובדת. גלויות עובדות. אני מקבל שיחות בחזרה. אבל עדיין לא בהכרח יצרתי לידים. אני מנסה לסיטונאי עכשיו במשך כחצי שנה, עדיין לא סגרתי עסקה.
קיבלתי לא מעט מהם בחוזה. בהתחלה הייתי טוב בלהשיג נכסים בחוזה ואז זה התהפך ואז הסתדר לי למצוא קונים במזומן אבל לא לקבל אחד בחוזה. אני מנסה להקטין את זה כדי לשלב את זה גם, ואני מרגיש שאני די מתקרב. אבל רק רציתי לדעת את דעתך על זה.
כֵּן. אני מעריך את כל העזרה שלך אם תוכל לענות על השאלות שלי. אני באמת מצפה לראות את הסרטון שלי בפודקאסט BiggerPockets שלך. תודה על הזמן שהקדשת ושיהיה לך אחלה.
דוד:
בסדר. ירדן, תודה על שאלתך. אני יכול לענות על החלק השני ממש מהר. אני לא סיטונאי. אני לא עושה את זה. אני לא אגיד שזה לא מוסרי. אבל באופן כללי, לא אוהב את הדגם. זה עוקף קווים של חוקיות. לעתים רחוקות זה מועיל למוכר הנכס.
סיטונאים תמיד יגידו לך שהם עובדים על עסקה. זה win-win. לפעמים אני חושב שזה קורה. אבל רוב הזמן אני חושב שהמוכר ירוויח הרבה יותר כסף אם הם יכניסו את הבית שלו ל-MLS שבו כולם יוכלו לראות את הנכס ולמשקיעים אחרים תהיה גישה ליותר מלאי לעומת כשהם פשוט מוכרים אותו לרשימת הקונים. ובחור כמוני מקבל גישה מיידית לנכסים האלה שאני קונה את כולם והמשקיעים הרגילים שלך פשוט לא יכולים לראות אותם.
אני לא ממש מעריץ גדול של הדגם הסיטונאי. האנשים שמגיעים אלי שרוצים להרוויח כסף בנדל"ן, אני מעדיף למכור עבורם את הבית שלהם ולהשיג להם כמה שיותר כסף, ואז פשוט להביא להם מכירה מהירה וכמה משקיעים ירוויחו כסף.
עכשיו, לחלק הראשון של שאלתך אני יכול להתייחס כאן. האם אתה משתמש ב-LLC לכל נכס או ב-LLC אחד עבור כל הנכסים? זו שאלה טובה מכיוון שלא הרבה אנשים מבינים את המורכבות של חברות LLC. זה בדרך כלל נראה כאילו חברת LLC בטוחה יותר, אז פשוט הבעלים של הנכס שלך שם. זה מסובך וזה לא תמיד בטוח יותר. בסדר.
יש לי הרבה חברות LLC. בדרך כלל יש לי כמה נכסים לכל LLC, אבל זה הופך לכאב ראש לנסות לשמור את כולם ביחד. אני משלם 75 אלף בשנה לרואי חשבון כדי לנסות ליישר את הכל. זה נורא. אני לבד ומשלם למשכורת מלאה של מישהו, שאני מניח שאם אני חושב על זה, עדיף לי לשכור רו"ח שפשוט היה עובד שלי במשרה מלאה מאשר לשלם שאולי אני צריך לבדוק את זה.
אבל מה שאני מתכוון כאן הוא שמחירי רואי חשבון הם קשים. הם יקרים. קשה לנהל אותם. אתה צריך להגיש איתם כל שנה. יש הרבה דברים שקשורים בזה. אל תחשוב שחברות LLC הן גלולת קסם שתפתור את כל הבעיות שלך עבור הנכסים שלך.
מה שאתה רוצה לנסות לעשות הוא להפחית את כמות ההון העצמי בכל LLC יחיד. אתה לא רוצה שארבעה נכסים ישלמו לגמרי במזומן באחד, ואחר כך חברות LLC אחרות שבהן נכסים ממונפים ב-80%. אתה רוצה לפצל אותו כך שלכל LLC יהיה כמות מוגבלת של הון עצמי.
כי אם תובעים אותך, הם הולכים לרדוף אחרי ההון העצמי ב- LLC, וזו הסיבה שאתה לא רוצה את הכל באחד. מקווה שזה יעזור בשאלתך. תודה על שירותך. תמשיכי להמשיך, ואני מקווה שתמצאי דרך לצאת מעבודת הנהיגה במשאית ולתפקיד שאתה אוהב יותר.
בסדר, השאלה הבאה שלנו מגיעה מקני מקגרגור בלאס וגאס. אני צבא בשירות פעיל. כשהגעתי ללאס וגאס, קניתי דירה קטנה עם הלוואה קונבנציונלית בזמן שבניתי את הבית הראשון שלי עם הלוואת VA. כעת שלוש שנים לאחר מכן, קיבלתי את רישיון הנדל"ן שלי והחלטתי למכור את הדירה, אותה החלפתי בשני נכסים להשכרה נוספים והחזרתי את ההשקעה הראשונית שלי.
לאחר מכן, מכרתי את הבסיסי שלי. עכשיו אני גר בבית של חבר שלי וצריך לקנות מקום אחר. השאלה שלי היא, בשוק הזה, על כמה נכסים כדאי לי ללכת? אני יכול לעשות שימוש חוזר בהלוואת ה-VA שלי, שזה יתרון גדול, בערך 120,000 בבנק. אבל רוב העסקאות שאני מנהל באזור המקומי עם אפס ירידה והריביות הנוכחיות שלי לא משאירות תזרים מזומנים.
אז שווה לעשות. האם לקנות גם נכס רביעי או לחכות שהשוק יתייצב קצת יותר? תודה.
בסדר. זו שאלה ממש טובה. ראשית, הייתי אומר, לא מובן מאליו. השתמש בהלוואת VA שלך עם אפס למטה כדי להכניס את עצמך לבית. למעשה אתה יכול לקבל בית משלך. אולי תוציא קצת כסף. אולי תצא קצת מהכיס.
אבל זה בסדר, כי בעלות על נדל"ן לטווח ארוך שווה. אם אתה צריך להפסיד כסף לכמה שנים רק כדי שיהיה לך מקום לגור, זה עדיין הרבה יותר זול מאשר לשלם שכר דירה או להחזיק בנכס שלך. זה לא מובן מאליו. אתה צריך לקנות בית כדי לחיות בו כראשי עם הלוואת VA שלך.
עכשיו, שאר הכסף שיש לך, $120,000, אני לא חושב שאתה צריך לשאול את השאלה "כמה בתים כדאי לי לקנות?" השאלה הנכונה היא, "מהי הדרך הטובה ביותר לפרוס 120,000 דולר בנדל"ן?"
עכשיו, אין למהר. זה מה שמדהים בזה. אתה לא צריך ללכת לשים את הכסף הזה במשחק. במשך שנים לפני שהמחירים עלו, דמי השכירות עלו. היה לך את זה כדי למשוך את ההון שלך בגלל האינפלציה. היה עלינו הרבה לחץ. זה הואט באופן זמני ככל שהשיעורים עלו.
אין כל כך הרבה לחץ עליך ללכת להשקיע את הכסף הזה. הייתי מתמקם והייתי מחכה. אבל לא הייתי מחכה שהשוק יתנקה. אני רק מחכה שהעסקה הנכונה תחצה את דרכך. אם אתה אומר לי ששיעורי הריבית הנוכחיים אינם משאירים תזרים מזומנים, עליך להסתכל על נכסים שונים או אסטרטגיות שונות.
אולי אתה מסתכל על שתי יחידות, אתה צריך להסתכל על שלוש יחידות. אולי אתה מסתכל על בתים חד משפחתיים ואתה צריך לקנות בית שיש לו ADU או שני ADUs. יש דרך לגרום לנכסים לתזרים מזומנים. אולי תצטרך לקנות נכס ו-Airbnb הבית הראשי ולגור ב-ADU בעצמך.
יש דרכים יצירתיות שונות שבהן אתה יכול להסתכל על זה. אבל העצה שלי אליך תהיה אל תלך רק לחותך עוגיות, "אוי, טוב, מה שעבד קודם הוא הולך לעבוד עכשיו." כשקנית את הדירה הזו, זה היה שוק אחר. אתה יכול לקבל תזרים מזומנים, קיבלת הערכה. זה שוק קשה יותר עכשיו.
שלבו לקחת את הזמן שלכם עם הסתכלות יצירתית על עסקאות. כשהנכון מגיע, קפצו עליו, אבל אל תרגישו לחץ לקפוץ עליו לפני כן. אני לא חושב שמשהו יסתובב בזמן הקרוב למקום שבו אתה הולך להחמיץ אם לא תקנה בית מחר.
בסדר. מסיילי בהיוורד. אנחנו מקבלים הרבה אנשים של הייוורד שנכנסים לכאן. אני תמיד מדבר על הצ'ילי האדום, מסעדה בהיוורד במשימה שאני אוהב. אנחנו מקבלים משם הרבה אנשים. זה מגניב. אם אתה באזור המפרץ, אם אתה בכלל בקליפורניה, פנה אלינו. אשמח לדבר איתך. אני אשמח להכיר אותך טוב יותר כי אלו הם מגרשי הריצה שלי. בסדר. בוא נראה מה יש לסיילי לומר.
סיילי:
שלום דויד. תודה שהקשבת לשאלתי. שמי סיילי. אני מהיוורד, קליפורניה. אני משקיע במישיגן בשלוש וחצי השנים האחרונות. השאלה שלי היא לגבי פרויקט גמילה למרחקים ארוכים.
בחודש שעבר רכשתי את הדירה השביעית שלי למשפחה במישיגן. זה פרויקט ה-BUR השני שלי. קיבלתי הצעות מארבעה קבלנים כלליים שונים. כולם מאוד מוכרים ומומלצים בקבוצות FP מקומיות. עבדתי עם שניים מהם, שני GCs על הפרויקטים הקודמים שלי. יש לי קצת ניסיון איתם.
מדובר בפרויקט שיפוץ טיפוסי, בית מיושן שזקוק להרמה, ריצוף, צבע, חדר אמבטיה, רענון, גופי תאורה, HVAC וכו'. הקשבתי למשקיעים אחרים בפודקאסטים וביוטיוב. הם עושים את השיקום הזה מתחת ל-30K, 35K, אבל תקצבתי בערך 45,000. ההצעות שקיבלתי מ-GCs הן 70K ואילך.
השאלה שלי היא איך אני יכול לקצץ בעלויות מבלי להתפשר על האיכות? אני גאה במתן מוצרים איכותיים לדיירים שלי. אבל עלות גמילה של 70K היא גבוהה מכדי להצדיק את שכר הדירה. יש מילה של עצה? תודה לך על זה ותודה שנענית לשיחה שלי.
דוד:
בסדר. סיילי, זו שאלה ממש טובה. כשאתה במצב כזה שבו אתה צריך לקצץ בעלויות אבל אתה לא רוצה לקצץ באיכות, אתה תצטרך להיכנע איפשהו.
עכשיו בשבילך זה יהיה ניהול הפרויקט בעצמך. כשאתה עובד דרך קבלן כללי, אתה משלם לקבלן כדי לנהל את הפרויקט ולמצוא את המשנה. הם לא תמיד עושים את העבודה בעצמם. אתה משלם להם סכום כסף מסוים כדי לעשות את הצנרת.
הם הולכים למצוא אינסטלטור שעושה את העבודה בפחות ממה ששילמו והם שומרים על ההפרש. במובן מסוים, הם מנהלי פרויקט שיש לו את החלקים הדרושים. אם אתה רוצה לחתוך אותם מהעסקה וה-GC כולם נותנים לך הצעות של 70,000, אבל אתה חושב שאפשר לעשות את זה תמורת 45,000, תצטרך ללכת למצוא את קבלני המשנה בעצמך.
תצטרך ללכת למצוא את האינסטלטורים, הצבעים, שיפוצניק שיכול לעשות את השיפוץ כמו גופי תאורה בחדר האמבטיה, HVAC. אם אתם מוצאים את האנשים האלה בעצמכם, אתם יכולים לעשות זאת. אני רק רוצה להזהיר אותך, זה יותר מסובך ממה שאתה חושב. זו הסיבה שרוב האנשים משתמשים בקבלן כללי.
אם תצא לשם ותנסה למצוא את האנשים האלה בעצמך, הם עלולים לשקר לך. הם עלולים לקחת את הכסף שלך ולא לסיים את העבודה. זו הבעיה שאתה הולך להיתקע בה. אחת הדרכים שבהן אני מפחית את הסיכון היא שאשלם להם לאחר סיום העבודה או שאולי אני משלם להם שליש מהכסף שהם מבקשים ואז אני משלם את השאר לאחר שאוודא שהעבודה הושלמה.
אבל שוב, אולי יגידו לך שהעבודה הושלמה. אתה תצטרך לשלוח לשם אדם עצמאי כדי לוודא ש-HVAC עובד כדי לוודא שהצבע נעשה כדי לוודא שהדברים נעשים לפי טעמכם, במיוחד אם הם מחוץ למדינה, זה עלול להיות מסובך.
האופציה הנוספת היחידה שלך שיכולתי לחשוב עליה היא אם תוכל למצוא אדם שגר באזור שבו השכר נמוך יותר ולהטיס אותו לאזור הזה כדי לעשות את העבודה. עכשיו הבעיה היא דטרויט, מישיגן לא ממש כמו מליבו כאן. בסדר. זה לא בוורלי הילס. האנשים שם כבר לא מרוויחים המון כסף על השכר. הצעת המחיר הזו של 70,000 $ עשויה להיות בדיוק התעריף המקובל עבור מה שהעבודה הזו הולכת להיות.
הדבר היחיד שאני יכול לחשוב לומר הוא שכשאני מגיע למצבים האלה, אני מחפש דרכים לקצץ בעלויות באזורים שסביר להניח שהם פחות ישפיעו על העסקה. אתה כנראה לא רוצה לחתוך את הצבע כי אתה מקבל הרבה כסף עבור הכסף שלך על זה.
אתה כנראה לא רוצה לחתוך את גופי התאורה כי אלה זולים יחסית. אבל כמה מהדברים האחרים שאתה מדבר עליהם, אולי הריצוף, אולי אתה משאיר את הריצוף שם. שמת ריצוף זול יותר ממה שחשבת, כי זה יקר, גם החומרים וגם בעבודה.
רענון האמבטיה, אולי אתה לא משדרג את האמבטיה, אתה רק משדרג את גופי התאורה. אולי אתה פשוט עושה את מה שכבר יש לך יותר נחמד וכך אתה עושה פחות עבודה כדי להמציא חלק מהעבודה בתקציב שם. זו עשויה להיות האופציה הטובה ביותר שלך. תודה על הסרטון. תמשיך לייצג את הייוורד ותודיע לי איך זה הולך.
בסדר. בשלב זה של התוכנית, אני רוצה לוודא שכולכם תעשו לייק, תגיבו ותירשמו לערוץ היוטיוב שלנו. במיוחד תגובה, אני רוצה לדעת, מה אתה חושב על התוכנית עד כה? האם אתה אוהב את הפרקים של Seeing Greene?
אנחנו הולכים להקדיש דקה לקרוא כמה תגובות מפרקים קודמים שאתם, המאזינים שלנו, השארתם. אתה יכול לראות מה אנשים אחרים חושבים.
מתוך שאקה בום 01. "דיוויד, אני אוהב את ההופעה שלך. אבל מילים שאני שומע יותר מדי בתוכנית שלך הן דופלקס אחד ושני דופלקסים. משהו שאני אף פעם לא שומע אותך מדבר עליו הוא קניית קרקע ובניה. אשמח לשמוע את דעתכם על השקעה בקרקע ובניית הבית החד-משפחתי האידיאלי עם ADU, מה שאני הולך לעשות. אני יודע שזה יהיה הרבה עבודה/למידה, אבל אני חושב שהתוצאה יכולה להיות נהדרת".
ובכן, שאקה בום, הסיבה שאני לא מדבר על זה הרבה היא שמעולם לא עשיתי את זה ואני מנסה להימנע מדברים שאני לא מבין. זה מסובך להפליא בהשוואה לקניית בית שכבר קיים.
הרגע שמענו את השאלה הקודמת שלנו לגבי איך לנהל קבלן, וראינו איך זה יכול לצאת משליטה במקום שבו ההצעות נהיות גבוהות מדי. זה נעשה אפילו יותר גרוע כשאתה בונה אותו מהיסוד. המון דברים משתבשים שלא ציפיתם.
אתה לווה כסף מבנקים שבהם הם מצפים לעבודה. אתה עובד באמצעות אישורים. יש כאן כל כך הרבה חלקים מרגשים. זה יכול להיות קל מאוד שזה ייקח הרבה יותר מדי זמן ולהפסיד הרבה כסף.
עכשיו, אני לא הולך להרתיע אותך מלעשות את זה כי אם כבר החלטת שאתה הולך לעשות את זה, אני מניח שיש לך קצת הכשרה, קצת מומחיות, קצת רקע בתחום הזה שגורם לך חושב שאתה יכול לעשות את זה טוב יותר.
אבל עבור אנשים שמתחילים להשקיע בנדל"ן או שיש להם תיק קטן ורוצים להצמיח אותו, המאזין הממוצע שיש לנו בתוכנית הזו, איש האווטאר שמאזין, זה בהחלט עלול לפשיטת רגל כלכלית.
אני מכיר הרבה אנשים שניסו לבנות בתים מיוחדים והפסידו הרבה כסף, כולל כמה מבני משפחה שלי. בגלל זה אני לא מדבר על זה כל כך הרבה. אבל אם אתה יודע מה אתה עושה, אתה יכול להרוויח כסף בנדל"ן בכל דרך.
בסדר. ההערה הבאה שלנו מגיעה מרובי חאן. "איפה דיוויד גרין יגור אם אי פעם יעזוב את קליפורניה?" אוי, זה ממש טוב. נהניתי מהזמן שלי בפלורידה. ביקרתי בדרום פלורידה כדי להסתכל על כמה מהפרויקטים שאני עושה שם למטה. אני לא חושב שאוכל לגור בדרום קליפורניה כי אני פשוט לא יכול לסבול את התנועה והדברים זזים לאט וזה בכל מקום.
נהניתי לבקר בהרי הסמוקי. הו, אני יודע, כנראה סקוטסדייל. אני מאוד אוהב כשאני מבקר בסקוטסדייל. אני אוהב את החום, במיוחד את החום היבש. חום לא מפריע לי. אני יוצא לרוץ כשזה 100 מעלות, מטייל כשמעל 100 מעלות כל הזמן. אני אוהב את זה.
אני לא יכול לעשות קר. יש לי אסתמה הנגרמת באוויר קר שמתרחשת כשאני מתאמן. קנה הנשימה שלי קופאת. ממש קשה לנשום. אני לא יכול לסבול את זה ופשוט להיות קר מבאס. בהחלט הייתי גר במקום שבו יש שמש וכנראה הייתי נופש הרבה בהוואי.
בסדר. ההערה הבאה שלנו מגיעה מהאגי 2013. "תודה על תיאור הסרטונים. הם קלים לניווט, ועל זה אני אתן 10 לייקים”. כֵּן. צעקו לנייט וינטראוב וצוות ההפקה שלנו שיעזרו לכם לדעת אילו נושאים אנו מכסים על ידי הוספת ההפסקות הקטנות בציר הזמן של YouTube שם. הם צריכים לשבת שם ולעשות הרבה עבודה. תודה לכם חבר'ה שעשיתם את זה.
ההערה האחרונה שלנו מגיעה מאפליקציית Unio Brainwave Music שאומרת, "היום הוא יום בודד מאוד מסיבה כלשהי. כדי להתמודד עם זה, אני אומר שלום לכמה שיותר אנשים שקוראים את הפוסט הזה. שלום. אני מקווה שיהיה לכולכם יום טוב יותר ממה שהוא התחיל, גם אם הוא התחיל ממש טוב".
ובכן, אם גם אתם מרגישים בודדים, יכול להיות שאתם צריכים קצת קהילה בחיים שלכם. ב-BiggerPockets, אנחנו כאן כדי לספק את זה. בדוק את האתר שלנו, biggerpockets.com שבו יש לנו פורום שבו הרבה אנשים עונים על שאלות ושואלים את השאלות שלהם, כמו גם מפגשים באזור שלך שמפרסמים באתר. לך תכיר כמה משקיעים אחרים ותהיה מעורב בקהילה.
בסדר. אנחנו אוהבים ומעריכים את כל המעורבות שלך, אז בבקשה המשך בכך. השאר לי כמה הערות על התוכנית של היום כדי לספר לי מה אתה חושב על מה שאנחנו עושים כאן. זכור, אם אתה רוצה להופיע בתוכנית, אתה יכול ללכת אל biggerpockets.com/david ולשלוח את שאלתך כדי להעלות לתוכנית.
בסדר. השאלה הבאה שלנו היא סרטון של ליאם קווינטנה.
ליאם:
איך הולך? בסדר. שמי ליאם מניו אורלינס. בסדר. בבעלותי חברת בנייה. השאלה שלי אליך היא שאני רוצה לתקן בנייה חדשה. אני מסוגל לבנות בתים, דופלקסים, משפחות בודדות בהרבה יותר זול ממה שהם מוכרים בשוק למרות שהשוק [לא נשמע 00:19:34].
אבל אני רוצה לבנות דופלקס, להיגמר אותו, לעשות ריפי מזומן, להוציא את הכסף ולבנות עוד אחד. השיטה הזו מאפשרת לי לעולם לא להיגמר כסף. אם אקח את הנוזל שיש לי עכשיו ופשוט אשים תשלומים על חבורה של שכירות, בסופו של דבר אפסיד כסף. מה אתה חושב על BURing בניה חדשה?
דוד:
בסדר. ובכן, ליאם, כך עובדת שיטת BUR. הדבר היחיד ששונה הוא שאתה מדבר על בנייה במקום לקנות ושיקום. זה יהיה בנייה, שיקום, השכרה, מימון מחדש, חזרה, וזה די מצחיק. שם זה קצת שונה.
אני לא הולך לייאש אותך. אני רק הולך לומר שאתה צריך להבין איך תהליך הבנייה עובד. אם זה נכון שאתה יכול לבנות נכס חדש בהרבה פחות ממה שאנשים מוכנים למכור אותו, זה עשוי להיות גל חדש עם השקעות נדל"ן.
אם המוכרים פשוט לא מוכנים להוריד את המחיר שלהם ומספיק נכסים חדשים ייבנו וימכרו בפחות מהמלאי הקיים, זה יאלץ את החברות לרדת וזה יעזור לשוק לתקן. הבעיה היא שאני פשוט לא רואה מספיק משקיעים שלומדים איך לבנות ולהיות מיומנים לעשות את זה בפרק הזמן שנצטרך לדחוף את המחירים לרדת.
אבל אם יש לך קצת רקע, אם יש לך את זה עם בונה בתים, אני חושב שזה יכול להיות מגניב. רק תוודא שאתה יודע למה אתה נכנס. בסדר. יש תקופה שבדקתי לעשות את אותו הדבר. התכוונתי לבנות חבורה של נכסים בג'קסונוויל, פלורידה, שהיו ארבע מפלסים.
בחרתי את האדמה. היה לי את הבנאי. היו לי הרבה שיחות. הבנתי, תודה לאל לפני שנכנסנו לפרויקט, שהייעוד יאפשר לנו לבנות רק דלת אחת לכל מייל רבוע. התכוונתי לקנות 10 מייל רבועים של קרקע. יכולתי לשים רק 10 בתים, אבל תכננתי לבנות 50.
התכוונתי לעשות את מה שאתה עושה. התכוונתי לבנות שניים או שלושה, ארבע מפלסים, לממן אותם מחדש ברגע שהם הוערכו, להכניס את אותו הכסף לארבעה הבאים ופשוט לבנות את תת חלוקה משלי של ארבע מפלסים ולקיים קהילת שכירות משלי, כמו מתחמי דירות.
ואז גיליתי שברגע האחרון תכנון אזורי לא יאפשר לי לעשות את זה. זה מה שמפחיד אותי. יש הרבה דברים קטנים שיכולים לצוץ כאלה שאתה לא מבין כשאתה לא בונה לעתים קרובות ויכול להיגמר לך הכסף בקלות רבה.
אני בהחלט ממליץ לדבר עם בונה בתים שעשה זאת פעמים רבות בעבר, שיכול להדריך אותך בתהליך לפני שאתה מתחייב לבצע את בניית הבית החדש הזה.
בסדר. השאלה הבאה שלנו מגיעה מפול ביוטה. פול אומר, אני משקיע בקנזס וכרגע יש לי שבע דלתות מטריפלקס וארבעה בתים חד משפחתיים. אני משקיע לרכישה והחזקה לטווח ארוך ואני מתכנן להשיג 10 עד 12 דלתות בסך הכל.
כשערכתי ביטוח לנכס ההשכרה האחרון שלי, האדם שאיתו שוחחתי בטלפון ציין שאני מגיע לנקודה שבה יכולה להיות אפשרות טובה יותר לקבל פוליסת ביטוח מסחרית עבור כל הנכסים שלי מאשר יחידים. נכסים על כל אחד.
לא ממש שמעתי את זה קודם וקיוויתי לקבל את המחשבות של דיוויד גרין ו-BiggerPockets על זה. לאילו יתרונות וחסרונות עלי להיות מודע? יש חברות שאני צריך לפנות אליהן או להימנע? התקשרתי לסוכן ביטוח מקומי אחד והם נראים די מבולבלים כששאלתי על זה.
זה כל כך מצחיק שאתה אומר את זה כי אני בתהליך של הקמת חברת ביטוח עכשיו. אני מאמין שאנחנו הולכים לקרוא לזה ביטוח שמירה מלא וזה הולך לספק ביטוח לבעלי הדירות.
עכשיו, נתקלתי בכמה בעיות שבהן נשברו לי צינורות. כשהייתי באמצע הבנייה, בעיות בהשכרות לטווח קצר. קניתי נכס ומסתבר שהצעת המחיר שקיבלתי מחברת הביטוח הייתה נמוכה בהרבה ממה שהם ציטו לי ברגע שהנכס נרכש וזה מציק לי, ואז אני הולך להקים עסקים.
בעוד כמה חודשים, בטח יהיה לי הרבה יותר מידע לתת לך על זה ברגע שאכנס לעסק הזה. עכשיו, לא מדברים על זה הרבה, אז אני לא יכול לתת לך המון מידע על זה.
מה שאני יכול לומר זה שזה רעיון לא רע. אם אתה יכול להשיג פוליסה אחת שתכסה הכל, אני חושב שזה טוב. לגבי סוכן הביטוח המקומי... הרגע התקשרת לטועה. אם אתה מתקשר ואתה שואל על זה והם אומרים, "אני לא יודע על מה אתה מדבר", התקשר למישהו אחר. תמשיך להתקשר עד שתמצא אדם שיודע או שהוא אומר, "אה, כן. אנחנו לא עושים את זה. אבל הנה הסיבה." הם יכולים ללמד אותך על התהליך.
חבר'ה, באופן כללי, כשאתם מנסים למצוא מתווך ביטוח, מתווך משכנתאות, סוכן נדל"ן ואיש בנייה, מה שזה לא יהיה, אם אתם שואלים אותם שאלות והם לא יודעים, זה בדרך כלל אומר שזה לא לא ליפול בתוך בית ההגה הספציפי שלהם והם פשוט עושים את אותם הדברים כל הזמן ואף אחד לא טוב במשהו שהם לא עושים הרבה.
אתה לא הולך לשאול סקייטבורד מקצועי על סנובורד כי הם לא עושים את זה. הם סקייטבורד. הם יצטרכו ללמוד בדרך הקשה איך להיות טובים בסנובורד. אתה רוצה לשכור אותם להיות מאמן רק בגלל שהם יכולים לסקייטבורד.
אתה צריך לקחת אנשים באותה דרך. אם אתה פונה למישהו בצוות שלי, אם אתה פונה למישהו ב-BiggerPockets, אם אתה פונה למישהו שחבר הפנה אותך אליו, שאל הרבה שאלות וודא שהוא בטוח בעצמך ומוכשרים בדרך שבה הם עונים על השאלות הללו.
הם צריכים להיות בעלי מגוון רחב של ידע או לפחות המתווך שהם עובדים עבורו צריך להיות בעל זה. זה דגל אדום ענק אם תשאל את המלווה שלך לגבי הלוואת DSCR, הלוואת גישור, HELOC, כל אחד ממוצרי ההלוואה האחרים האלה, וכל מה שהם יכולים לומר לך זה "אנחנו פשוט עושים קונבנציונליות. אני לא יודע."
תתרחקי מהאדם הזה. זה לא האדם שאתה רוצה לפקח עליו, לנהל, לכוון, להדריך אותך במסע שלך. אתה צריך אדם שמכיר את המוצרים האלה ויכול להגיד לך איזה מהם מתאים לך ביותר, וכך אני מנסה להכשיר את הצוות שלי ומה אני מחפש בסוכנים שונים שאולי אני עובד איתם.
השאלה הבאה שלנו מגיעה מקיילה, קיילה רייט בנאשוויל. שלום דויד. תודה שקראת את השאלה שלי. אני משווק עצמאי שהתחיל לאחרונה לעבוד ישירות עם משקיע הנדל"ן שרכש 76 דלתות באזור נאשוויל מאז 2020.
בתמורה משירותי השיווק שלי, קיבלתי תשלום של 5% מסך הרווחים בהיבט הנכס ההפוך של העסק, שהוא מיזם חדש על השכרה רב משפחתית, שהיא 76 דלתות. זו הייתה הזדמנות מצוינת עבורי ללמוד את נוף הנדל"ן, להציב לעצמי יעדים למסע הנדל"ן שלי ולבנות מערכת יחסים חזקה עם המשקיע.
השותף שלי למשקיע הסכים גם להציע תוספת של 5%, כלומר 10% בסך הכל, מהרווחים על סיבובים אם אמצא את הנכסים בעצמי ואביא לו אותם. להקשר נוסף, אני עובד במשרה מלאה בעבודה אחרת ואני מקווה שההזדמנות הזו תעזור להתחיל את המסע שלי כיזם.
השאלה שלי אליכם כמשקיעים היא על מה אני יכול לעבוד מלבד חינוך שיועיל לשותף המשקיע שלי כאחד העובדים הראשונים? באילו דרכים אני באמת יכול לעזור לו להגביר את העסקים שלו ולהתבלט? כרגע אני עובד באתר, אבל הוא הביע עניין בעזרה שלי בקשרי משקיעים אחרים ובצדדים אחרים של העסק.
הפודקאסט עזר לי מאוד. שוב תודה. איזו שאלה מדהימה. אני אוהב את זה, קיילה. בסדר. חשבתי כשהתחלתי לשמוע את זה שאני הולך לתת לך כמה אזהרות לגבי מה להימנע. אבל אני לא יודע שזה נחוץ.
אתה שואל שאלה ממש טובה. מה אני יכול לעשות כדי לעזור לאדם הזה עם יותר? חבר'ה, זה באמת איך אתה הולך ללמוד על השקעות נדל"ן. זה לא על ידי מציאת מנטור שרק ילמד אותך דברים. מדובר במציאת אדם שאתה יכול להביא לו ערך ולעזור לו, ואתה לומד מהניסיון לעשות זאת עבורו.
בסדר. זה מה שאתה באמת מחפש. לא איך מישהו מלמד אותי איך למכור בתים. אתה הולך למצוא סוכן שכבר יודע למכור בתים ואתה עושה עבורם את כל העבודה שהם לא רוצים לעשות, ולומד מהעבודה. זו הדרך הטובה ביותר ללמוד משהו היא מלעשות זאת בפועל.
עבודה על האתר, זה רעיון מצוין. הניחוש שלי הוא שהם מסתכלים עליך כמו משווק. הם חושבים על דברים שיווקיים שאתה יכול לעשות. אבל מה אם יש לך יותר כישורים מסתם שיווק? בסדר. האם יש לך כישורי הנהלת חשבונות? האם יש לך כישורי ניהול פרויקטים?
האם אתה יכול ללמוד מה זרימת העבודה שלהם ולעזור להם על ידי התקשרות לאנשים השונים שאמורים לעשות דברים ולוודא שהאנשים האלה עשו את מה שהם אמורים לעשות, כמו גם לשאול את האנשים האלה, מה אתה צריך כדי לעזור לעשות את לעבוד טוב יותר ולמצוא דרכים לפתור את זה?
הרבה פעמים אנשים כמוני שמנהלים הרבה דברים, נותנים פקודה או צו, אני רוצה שתלך לעשות X. ואז X איכשהו נופל בצד, ואני אפילו לא חושב ללכת לבדוק את זה עד חודשיים לאחר מכן כשהייתי צריך לעשות את זה ואני אומר, "איפה X?" הם כמו, "הו, זה נגמר בחצי הדרך." זה קורה כל הזמן. אין לי הרבה אנשים בחברות שלי שלוקחים אחריות לוודא שהדברים יתבצעו.
אם היית יכול להיות האדם הזה, היית יכול לעשות הכל. אם רק היית יכול ללמוד להיות מאורגן, אם היית יכול ללמוד לעשות מעקב, אם היית יכול ליצור רשימת מטלות של כל מה שיש לאותו אדם, להפוך את עצמך לעוזר האישי שלו ואז לעקוב כדי לוודא שכולם עושים דברים ולשאול לאדם הזה הרבה שאלות, תלמד המון.
יש לי את הדגם הזה שאני מלמד את האנשים החדשים שבו מדמיינים מים נופלים לתוך דלי. בסדר. המים שנופלים לתוך הדלי הם הדברים שצריך לעשות בעבודה, והדלי הוא האדם. כשהדלי הזה מתמלא במים, יש להם משימות שהם צריכים להשלים.
התפקיד שלהם הוא לבצע את המשימה, שהיא לנקז את הדלי לפני שהדלי עולה על גדותיו, כלומר נגמר להם הזמן והם פיגרו בדברים. בסדר. דרך אחת שבה אנחנו עוזרים היא לשים חור בתחתית הדלי שבו מתנקזים מים. אדם מתחתיהם, שיכול להיות אתה, שהוא עוד דלי שתופס את כל הדברים שיורדים.
היתרון של זה הוא האדם שעושה את העבודה הראשונית שבה כל המים יורדים, הוא מקבל את כל הלמידה. אבל אם אתה יכול לשים את עצמך מתחת להם, אם אתה יכול לקחת חלק מהאחריות ולעשות את העבודה, אתה נהנה מאותה למידה שהם לא צריכים יותר.
משהו שהם כבר יודעים לעשות נכנס פנימה. הם מעבירים את זה אליך. אתה עושה את זה בשבילם. הם לא היו צריכים ללמוד. הם כבר יודעים. אבל הם עדיין מקבלים את היתרון שזה נעשה. אתה מקבל את התועלת מהלמידה וזה הופך לקשר מועיל הדדי.
העצה הכי טובה שלי כשמישהו נמצא בעמדה שלך היא להפסיק לברוח מאחריות. הפסק להסתכל על נדל"ן כדבר שאתה יכול לעשות כדי שלא תצטרך להיות אחראי. אתה לא צריך לגדול. אתה לא צריך ללמוד מיומנויות חדשות. ברוך הבא אחריות. הפעל שני אחריות.
קפוץ פנימה ואמרו, "אני רוצה לעשות כמה שיותר דברים בשביל האדם הזה", והתחייבו רק לדברים שאתם מוכנים להיות אחראים לתוצאה עבורם. אם תעשה עבודה טובה עם מעט, יינתן לך יותר וכך תלמד. שאלה מצוינת.
מארק:
היי דוד. יש לי שאלה בשבילך. שמי מארק אירוויזון. אני סוכן/משקיע כאן בצפון קולורדו. עבר לכאן לפני כשנה וחצי. קניתי בית חדש לבנייה. מאז אני מצלצל ב-VRBO שלושה עד ארבעה לילות בחודש.
אחרי שנתיים שאני עושה את זה, אוכל לקזז את רוב המשכנתא בשנה הבאה בזמן מס. ה-DTI שלי הולך להשתפר כנראה בערך 1,000 בחודש, ולכן אני אנסה לקנות שוב. התחלתי ממש מאוחר בשנת 2021. זו הסיבה שה-DTI לא הולך לעלות כמו אם השכרתי אותו. אתה יודע למה אני מתכוון? שנתיים במשרה מלאה. אבל זה מה שזה. אני אקבל 1,000 דולר נוספים על ה-DTI שלי בשנה הבאה. אני אחפש לעבור שוב.
הבא, מכיוון שהריאה הראשונה שלי הייתה ב-VA, הבאה אני מניח שתהיה FHA. אבל השאלה שלי היא, אם בסופו של דבר אני מנסה להיחלץ ממירוץ העכברים ולצאת מעבודת W2, איך אני גורם לזה לקרות בשוק הקולורדו כפי שהוא עם מחירים ממוצעים של 450 עד 500, אלא אם כן אנחנו רואים איזושהי התרסקות נדל"ן או משהו כזה, שגם אז אני בספק שהמחירים ירדו כאן כל כך.
הרעיון היחיד שהיה לי הוא להמשיך ולהתחיל לקנות בגרילי, קולורדו. הבעיה שם היא שאני עובד בברומפילד. זה כנראה בערך שעה נסיעה. האם אני פשוט נוגס בכדור ונסע שעה או שעתיים מהעבודה כדי שאוכל לקנות דופלקס בגרילי תמורת נגיד 475, 500?
או שאני ממשיך לרכוש בתים חד-משפחתיים שבהם אתה יכול להשיג בניה חדשה שלוש, שתיים, ללא מרתף, למשל, 425 למטה, קרוב לברייטון או ליד Firestone, משהו כזה? האם אני מתמקד בדופלקסים ב-Greeley או האם אני מתמקד בבית יחיד קרוב יותר לברומפילד? כנראה היכן שיש, הייתי אומר, יותר ביקוש.
כמו שאמרתי, בסופו של דבר אני מנסה לצאת ממרוץ העכברים כדי לצאת מעבודת W2. אני רק מנסה להבין את זה. כמו שאמרתי, השוק הזה שונה לגמרי. אני בא מהמילטון, אוהיו, שם הבית הראשון שלי היה 9,000 דולר והשקעתי בו 25, היה לי 30 הכל. בסופו של דבר שילמתי את הכל, הבית שלי היה פנוי ופנוי.
כאן 30,000 דולר. זה אפילו לא יביא לך סככה. אני מתכוון, זה עשוי לגרום לך להיות כמו קרוואן מוזנח בן 50 שנה, אבל זהו. שום דבר שקרוב אפילו אליי לא ראוי למגורים. זה שונה כאן בשוק הזה. אני מנסה להסתגל ולעשות מה שאני יכול.
רק תעזור לי, בנאדם. תעריך את השירות שלך כשוטר ואני אחכה למה שיש לך להגיד. בסדר. תודה אחי. ביי.
דוד:
בסדר. תודה לך, מארק, על שאלתך. זה כמה דברים טובים כאן. ראשית, אני חושב שאתה כנראה מבין שהמציאות היא לצאת ממירוץ העכברים הולך להיות קשה יותר ממה שהיה לפני שמונה עד 10 שנים כשהמחירים היו הרבה יותר נמוכים, הביקוש היה הרבה יותר נמוך והתחרות הייתה גם גם הרבה פחות.
המציאות היא שקשה יותר לצאת ממרוץ העכברים עם נדל"ן מאשר אי פעם. באתי להסתכל על השקעות נדל"ן כהשלמה לבניין העושר שלי, לא בהכרח הבסיס שעליו אסתמך על הכנסתי כדי להיכנס.
אני חושב שלרוב האנשים, יש קומץ אנשים שלא מתאימים לאוואטר הזה, אבל לרוב האנשים כנראה יהיה טוב יותר אם הם יסתכלו על זה באותה צורה. אז אם יש לנו עוד קריסה כלכלית גדולה וחסכתם המון כסף, זה הזמן שבו תוכלו לקנות הרבה נכסים שיוכלו להחליף את ההכנסה שלכם בשלב מסוים.
אבל אין לנו שליטה מתי זה קורה. נראה שבכל פעם שאנחנו נקלעים למיתון, אנחנו פשוט מדפיסים חבורה של כסף כדי שזה לעולם לא יגיע. זה גרם לאינפלציה רבה, מה שגרם ליוקר המחיה לעלות, מה שבאופן אירוני הפך את הנכסים הללו ליקרים יותר וקשים יותר להשגה.
בוא נדבר על מה אתה יכול לעשות. אני לא אוהב את המחשבה ללכת לאזור עם פחות ביקוש. אני גם לא אוהב את המחשבה לקבל בנייה חדשה שלוש, שתיים. שלוש, שניים אינם נכסים להשכרה. ב-2010, 2011, יכולתי לקנות שלוש, שתיים כנכס להשכרה.
אם אתה מקבל עסקה טובה על נכס כמו ממוכר סופר מוטיבציה, אתה יכול להפוך אותו לנכס להשכרה. אבל גם אז, אם אתה מסתכל על התשואה על ההון על המחיר, תצטרך לשלם כדי לבצע את תזרים המזומנים של העסקה, עדיף לך לקנות אותו, למכור אותו, להעביר את ההון הזה למשהו שהוא כמו שישה, שלוש, שתיים, שלוש שתיים עם הכסף הזה, בניגוד לאחד.
אלה לא אמורים להיות נכסים להשכרה. אלה נועדו להיות בתים שאנשים גרים בהם שאפשר להפוך אותם לנכסים זורמים, אבל הם לא נועדו לכך. אני מעדיף לראות אותך קונה חמש, שתיים וחצי או חמש, שלוש ומשכיר את החדרים בנפרד.
אני מעדיף לראות אותך קונה מתחם דירות קטן של שבע עד שמונה יחידות ומשכיר את זה מאשר פשוט ללכת לקנות בניה חדשה של שלוש, שתיים, במיוחד. אם אתה בשוק היקר הזה בקולורדו, אתה לא יכול ללכת לקנות בית חדש, לשלם מחיר שוק ולנסות לגרום לזה לעבוד כמו שכירות. אתה הולך להפסיד כסף.
אתה חייב לעשות משהו יותר יצירתי. אתה צריך למצוא נכס שיש לו מדה מרובע שניתן להוסיף, מדה מרובע שניתן להמיר כדי להוציא שלוש יחידות מיחידה אחת. אתה צריך להתאמץ הרבה יותר כדי לגרום לדבר הזה לעבוד בשוק של היום מאשר בעבר. אני חושב שאתה כנראה רואה את זה.
הייתי מייעץ לך על מסלול הדופלקס על פני הבנייה החדשה. אבל אתה יכול להשיג משהו באמצע? האם אתה יכול למצוא משהו באזור שאתה אוהב שיכול לכלול בו יותר יחידות ממה שאתה רואה? האם אתה יכול להשיג דופלקס בניה חדש או אפילו יותר טוב פורפלקס בניה חדשה?
האם תוכל לדבר עם הקבלן ולהגיד, "תוכל לבנות לי נכס של ארבע יחידות דיור? האם התכנון יאפשר זאת?" זה יהיה די מגניב. אני בטוח שאם תקבל ארבע יחידות, אתה באמת יכול לגרום לזה לעבוד. אולי אתה צריך לנהל כמה שיחות כאלה עם בונים שונים או שיפוצניקים שונים כדי לשאול כמו, "מה אפשר לעשות במחיר שאני צריך לקבל יותר מיחידה אחת?"
זו הסיבה שרוב הנכסים אינם זורמים מזומנים. כי אתה מנתח בית עם יחידה אחת וזוג חדרי שינה. אתה לא מנתח מתחם דירות או מספר יחידות, וזה מה שאתה צריך אם אתה הולך לקבל תזרים מזומנים.
בהצלחה על זה, מארק. אני יודע שאתה בשוק קשה שם בחוץ. האפשרות האחרונה שלך יכולה להיות השקעה מחוץ למדינה. אם אתה מכיר את שוק אוהיו, כמו שציינת, אולי תחזור לשם ותקנה כמה נכסים אחרים ותמשיך לשים את הכסף שלך שם עד שתהיה לנו התרסקות ותוכל למצוא משהו בקולורדו שעובד בשבילך.
בסדר. השאלה האחרונה שלנו מגיעה מג'ון מקי מפיירפקס, וירג'יניה. דיוויד, אתה מדבר על הקמת מערכות שיעזרו להצמיח את העסק שלך. איך זה נראה ואיך זה התפתח? האם אתה יכול לתת לי כמה דוגמאות לסוגי מערכות אלה וכיצד הם ייעלו אותך?
אוי, אלוהים. דבר ראשון, שאלה מצוינת. דבר שני, ניסוח תמציתי. שלישית, אתה מחמצת אותו בצורה נהדרת. לא רק איך הם נראים, אלא איך הם התפתחו? מכיוון שזאת הדרך היחידה לענות על השאלה הזו היא שאתה צריך לדבר על איך נראתה המערכת הראשונה שלך ואיך היא גדלה, כי אף אחד מכם לא פשוט הולך להפיל מערכת ולהגיד, "זה נעשה."
אבל זה מה שכולם מסבירים את זה. אתה מקשיב לאלכס הורמוז או שאתה מקשיב לכמה מהגורואים המקוונים האחרים כמו, "אתה צריך מערכת. אתה רוצה עסק, לא עבודה". אתה כמו, "בסדר. בסדר. בוא נעשה את זה." ואז הם מסבירים איך זה עובד ואתה חושב שאתה פשוט הולך לנופף במטה קסמים ויש לך מערכת. אתה לא.
מה שיש לך זה צעד ראשון מתוך 700 צעדים שיהפכו למערכת. שואל אותך איך זה התפתח זו דרך מצוינת לנסח את זה. בוא נדבר. אני זוכר שהייתי בעמדה של ג'ון כאן. שוחחתי עם קייל רנקה, שהוא עכשיו מנהל התפעול של צוות דיוויד גרין. עוזר לי לחבר הרבה מהאירועים שאני עושה, הריטריטים שאני מנהל.
הוא עוזר לנהל את ערוץ היוטיוב. הוא עושה הרבה דברים שונים. אני זוכר שאמרתי, אני כל הזמן שומע אנשים אומרים לי שאני צריך מערכת ואני לא יודע מה זה אומר. אני מבין את הרעיון של מערכת, אבל איך אני אמור לבצע את זה? יש תוכנה שאני אמור לקנות?
האם אני אמור לרשום את זה בפנקס? צייר לי תמונה של איך זה נראה. הייתי כל כך מתוסכל כי ידעתי מה אני צריך, אבל לא ידעתי איך להשיג את זה. קייל חזר אליי והוא אומר, "בסדר. כל מה שאתה צריך לעשות זה לפתוח את Google Drive ולהתחיל לפתוח תיקיה על כל מה שאתה רוצה לעשות ואז ליצור תיקיות משנה בתוך התיקיה עם החלקים האחרים ואז להשתמש במסמכי גוגל כדי להקליד את ההוראות."
פיסת המידע הקטנה הזו פתחה את מה שהמוח שלי חיפש. בסדר. אני כמו פורסט גאמפ. אני לא איש חכם, אבל אני יודע מהי אהבה. הייתי צריך מישהו שפשוט יצייר לי תמונה שאוכל לקבל, כמו, "בסדר. זה מה שהייתי צריך. אני יכול לרוץ עם זה". פשוט השתגעתי.
הפכתי לאיש מערכות כי היה לי הניצוץ הקטן הזה שהתחיל אותי. אני מקווה שהתשובה לשאלה הזו יכולה להיות הניצוץ הזה עבור רבים מכם. הרשו לי לתת לכם דוגמה למידע שאני מלמד סוכני נדל"ן וכיצד לבנות מערכות. כי עשיתי עבודה טובה מאוד בשיטת שיטת העבודה של סוכן נדל"ן.
אחר כך עשיתי עבודה טובה מאוד בהסדרת התפקיד של פקיד הלוואות. ברגע שהיה לי את זה, יכולתי לשכור אנשים עבור התיווך האחד, עבור צוות דיוויד גרין, עבור כל דבר אחר שאני עושה. הם ידעו איזה תפקיד הם הולכים למלא. אבל לפני שיכולתי לעשות את זה, הייתי צריך לבנות את כל העניין.
אני אתן לכם דוגמה לכך ואז אני אראה לכם צילום מסך מהטלפון שלי שמראה לכם איך אחת המערכות עובדת כשאני משלב גם סוכנים וגם קציני הלוואות במערכת אחת.
בסדר. אם התכוונתי לקחת רשימה, שזה אחד הדברים שהכי קל להרכיב כי הקונים משוגעים והם מאוד אמוציונליים ואתה צריך לעשות הרבה דברים שונים, זה יותר קשה לסדר את זה. זה כאילו רעיית חתולים. אפשר לעשות את זה. אבל פוף, זה עבד.
רשימות הרבה יותר קלות. מה שהתחלתי זה שהכנתי רשימה של כל מה שאני צריך לעשות ברשימה. המטרה של הרשימה המקורית היא רק לא לשכוח. המערכת שלך מתחילה ובכך מבטל שגיאות של השמטה, אתה רק מנסה לוודא שאתה לא שוכח להפעיל את הביטוח בנכס השכור שלך.
אל תשכח להגדיר משיכות אוטומטיות לתשלום המשכנתא. כל אלה, כלי השירות הפעילו. זה קל, בנאדם. קניתי הרבה בתים ואז הבנתי, "אוי, אלוהים אדירים. אף אחד לא הדליק את המזגן. אין לנו שירותים".
מנהלי הנכסים מראים לשוכר את הבית הוא 105 מעלות. זה קורה לפעמים כשאין לך את המערכות האלה. זה רק רשימת בדיקה. בסדר. הנה כל הדברים שצריכים לקרות כשאני קונה לראשונה שכירות. הנה כל הדברים שצריכים לקרות כשאני רושם בית לראשונה.
יש לי עכשיו גיליונות אלקטרוניים שבהם לעובדים שלי, בכל פעם שאני קונה בית יש עמודה של כל הדברים שהם צריכים לעשות, הם מפעילים את כלי השירות, מגדירים את התשלום האוטומטי. הנה קישור בגיליון האלקטרוני שיעבור לתיקיית גוגל דרייב שבה נשמור את הביטוח, שם נשמור את הצהרת המשכנתא, שם נשמור את המידע אם אי פעם נצטרך את זה במועד מאוחר יותר, כי אתה תמיד עושה זאת.
עבור רישומים, הוקצה הזמנה להכניס בחצר, שהצלם ילך לצלם, שילבש קופסה בנכס, קבל מפתח רזרבי מהלקוח, וודא שהסכם הרישום ממולא. האבן הזו ברורה, אבל אתה פשוט מתחיל לרשום את כל הדברים הברורים שאתה צריך לעשות. בסדר.
כנראה הייתה לי רשימה של 15 דברים. כשקריסטה התקבלה לעבודה, העוזרת הראשונה שלי, זה מה שהיא עבדה עליו. עכשיו מה שיקרה זה שהיינו מבינים, "אה, שכחנו"... מה הדבר שאתה עלול לשכוח ברשימה לעשות? אתה חייב לשים את זה ב-MLS. אולי נשכח למלא טופס מסוים שהיינו צריכים לשים אותו ב-MLS.
הייתי מסתכל לאן בסדרה הזו של 15 דברים צריך לעבור השלב הזה, ופשוט אכנס ל-Google Doc שלי. הייתי שלב 12, הייתי לוחץ על Enter וזה עושה 13, והייתי שם את הדבר החדש הזה. בכל פעם שעשינו טעות, מישהו בא אלינו ואמר, "זה צריך להסתיים וזה לא היה ברשימה." זה הוסיף לרשימה. זה הוסיף לרשימה, הוסיף לרשימה. זה עבר מ-15 דברים ל-50 דברים.
זה כמה דברים בעצם נעשים. לחלק מאותם 50 היו נקודות משנה. קבל את חתימת הסכם הרישום יהפוך לאחר מכן, לתת עותק שלו למתווך, לתת עותק שלו לחברת הנאמנות. כל הדברים האלה יתחילו לחול. היו לך את נקודות המשנה האלה, אבל עדיין יש לך רק רשימת בדיקה ב-Google Doc, מתחת לתיקיית Google עם שם הנכס, שנמצאת בתיקייה שאומרת "רשימות". בסדר. זה כזה פשוט.
עכשיו, בשלב מסוים אני מבין שאפשר לחלק את הדברים האלה לשלבים. פירקתי את הרשימה שלי של 50 דברים או 75 דברים ל-4 שלבים שונים. הראשון היה רישום מראש. בסדר. זה היה כל הדברים שהייתי צריך אם הייתי הולך לבית שלך למכור את הבית שלך. הייתי עושה ניתוח שוק השוואתי על ידי הצוות שלי והם מסתכלים על כל בית פעיל, ממתין ונמכר שהיה בשוק.
הראיתי להם בכך שישבתי איתם, כך אתה מתקשר לכל אדם בודד, לכל סוכן שיש לו מכירה פעילה ובהמתנה. אתה שואל אותם, "כמה הצעות אתה מקבל? איפה ההצעות מגיעות? אתה חושב שמתמחרים אותך גבוה מדי?" ואז הייתי מלמד אותם איך לבנות קרבה. אין סוכן שפשוט רוצה להגיד לך את זה.
לפני שהלכתי לרישום, זו העבודה שהייתי עושה. אני לא מגיע כדי למכור את הבית שלך ופשוט אומר, "הנה בשביל מה אנחנו צריכים למכור אותו." עשיתי קצת מחקר. אני יודע שהבתים האלה רשומים ב-700, אבל הם נמכרים ב-780, אז אנחנו לא צריכים לרשום כל כך נמוך. אנחנו יכולים להיכנס ל-765 או משהו.
או שהבתים האלה היו רשומים ב-850 והם פשוט יושבים שם. הם לא מוכרים. הסוכן אומר שהם עומדים להוזיל מחיר ב-775, אז אנחנו לא רוצים להעתיק את האדם הזה. היה לי את כל המידע הזה והיו לי הערות. הבית שלהם נראה ככה. הבית שלך נראה ככה. אלה השוטרים הכי טובים. הייתי רוצה שהם יעשו את זה.
אחר כך יצרנו את התיקיות האלה של דיוויד גרין צוות והיו לנו את העטים האלה. אני לא חושב שיש לי אחד בסביבה. אבל הם נראים בערך ככה, אבל הם היו אדומים ושחורים עם הלוגו שלנו והשם. קריסטה הייתה שמה, לוקחת את התיקייה, שמה את העט. הייתה לנו חוברת שיווק. אנחנו עדיין עושים זאת, שנקרא Blueprint שמסביר למוכרים את כל השלבים הנלווים למכירת בית וכן לקונים, את כל השלבים שנכנסים אליו.
היא שמה את ניתוח השוק ההשוואתי. היא שמה עותק של הסכם הרישום. יש לנו שקע פופ שמתחבר על גב הטלפון. אחד הדברים שאתה יכול להחזיק את זה עם זה היה ממותג. היו לנו את כל הטוב הזה שהיינו מביאים וכל זה היה נכנס לתיקייה.
אז יהיה לי אייפד שהייתי מביא איתי זה מה שהייתי נותן עליו את המצגת. בסדר. אני יודע שזו תשובה קצת ארוכה. אבל אני מראה לכם רמת פירוט שנכנסת למערכת.
ואז כל השלבים שנדרשו כדי שאוכל למכור... כדי לחתום על הרישום היו במסמך הזה עד לנקודה שבה יש אפילו תזכורת לקריסטה לשים את הכתובת בלוח השנה של הטלפון שלי דרך המחשב. היה מקושר אליו כדי שפשוט אקבל פגישה לרישום בשעה 3:00.
אתה חייב ללכת לכתובת הזו, ותהיה תזכורת 30 דקות לפני שתאמר, "שים את הדבר במכונית שלך," כי כפי ששמתם לב, אני שוכח להפעיל את האור בירוק. הייתי שוכח לתפוס את התיקייה ב, להגיע לפגישה לרישום. זה היה רע.
ואז קריסטה ידעה שהיא צריכה להיות בכוננות כשהייתי בפגישה עם רישום. אם הייתי שם ואתה היית כמו, "ובכן, דיוויד, אני מתכוון שאני יודע שיש לך צוות, אבל אני באמת רוצה לעבוד איתך. איך אני יכול לדעת שאני הולך לקבל שירות טוב?" הייתי אומר, "בוא ננסה את זה. בוא נתקשר לקריסטה מיד ונראה מה קורה."
הייתי מתקשר, היא הייתה כאילו, "היי." אני כמו, "היי, קריסטה, את יכולה לעשות לי טובה? תרים את הבית הזה ב-MLS או תרים את הבית הזה על זילו, ואתה יכול להגיד לי בשביל מה הבית סביבה נמכר?" היא תהיה כמו, "אין בעיה." היא הייתה מעלה את זה כמו, "הו, יש עוד שלושה בתים שכולם ממתינים למכירה ואין בתים פעילים אחרים." אני כמו, "הנה לך."
עכשיו אנחנו יכולים לראות בדיוק. אתה רוצה שאתקשר לאחד הסוכנים ואשאל אותם שאלה? הם כמו, "וואו. יש לך את השדר הזה שפשוט מוכן לקפוץ פנימה." לאחר מכן, הייתה לי רשימה של דברים שנעשה לאחר חתימת מצגת הרישום, אבל לפני שנכנסים לפעילות.
זה יהיה לתזמן את התמונה, לקבל את הארגז, לשים את הדלת, לקבל את השלט בחצר, לגרום למנקים ללכת לנקות את הבית, לבדוק פעמיים כדי לוודא שהבתים לא יצאו לשוק. היו תחרות שלא ידענו עליהן. הם היו בודקים את זה כל יום. יהיה לי צוות שקיבל משימות לעשות את זה.
אתה רואה כמה ממוקדי פרטים אנחנו נכנסים לדבר הזה, מוודאים שהמידע של הבית הועלה ל-MLS למרות שלא העלינו לאוויר. רצינו את זה שם מוכן כדי שאחת מהן, אם מסיבה כלשהי רצינו לעלות לאוויר מוקדם יותר, נוכל פשוט ללחוץ על כפתור.
לקח לנו ברגע האחרון שעתיים וחצי להכין את המידע והלקוח אומר "למה הבית רשום? אני רוצה את זה בשידור חי." ואז היו לנו דברים ברגע שזה היה רשום, אבל לפני שזה היה בחוזה זה היה ברשימה הזו. זה יהיה השלב הבא שיעלה, צ'ק-אין עם הלקוח כל שבוע, צ'ק-אין עם כל הסוכנים כדי לקבל משוב על מה שהם אמרו.
קריסטה הייתה מתקשרת לכל סוכן של קונים שהציג את אחד הרישומים שלי וביקשה משוב מה הם חושבים ומה חושבים הלקוחות שלהם. היינו מקבלים את המידע הזה כדי לחלוק עם הלקוחות שלנו שנתנו לנו למכור את הבית שלהם.
ואז ברגע שזה נכנס לחוזה, חומר חדש לגמרי, חברת הכותרת צריכה את החוזה. המלווה צריך את החוזה. אנחנו צריכים להתחיל ציר זמן כדי לוודא שהמלווים של הקונה עושים את עבודתם. מה שיקרה הוא שנכסים ייפלו מחוזה מכיוון שהקונה לא יכול היה להבטיח הלוואות. תרגלתי בעלות קיצונית.
במקום לומר, "אה, טוב, שום דבר לא יכולנו לעשות." הייתי אומר, "אתה יודע מה? היינו צריכים להתקשר למלווה שלהם כדי לוודא שהכל בסדר". במקום להסתמך על סוכן הקונה שמשקר. זה הפך להיות חלק מהדבר הזה עבור קריסטה להתקשר פעם בשבוע ולבדוק עם המלווים של הקונים שקונים את הרישומים שלנו.
זה לא העבודה שלי. זו העבודה של הסוכן השני. אבל הייתי עושה את העבודה שלהם כי הייתי צריך לסגור את העסקה הזו. אם הם היו כמו, "כן. האדם לא נותן לי את ההצהרות שלו. האדם לא חוזר אליי. הם לא יתנו לי למשוך את הקרדיט שלהם". ידעתי שמשהו קורה.
כשהסוכן היה כמו, "אה, כן. הכל בסדר. זה מתקדם בצורה נעימה. אבל אני יודע שהם לא מגישים את המידע שהם צריכים למלווים שלהם. אולי הם מסתכלים על בתים אחרים. אולי הם חושבים לסגת. הייתי הולך ללקוחות שלנו והייתי אומר, "אני חושב שאנחנו צריכים למשוך את התקע מהקונה הזה ולהחזיר אותו לשוק ולהשיג עוד אחד."
ובכן, מה אם נאבד אותם? כבר איבדנו אותם. הם פשוט לא אמרו את זה. זה מה שאף סוכנים אחרים לא עושים כי אין להם את המערכות האלה. ואז ברגע שהבית נמכר, היה משהו אחר לגמרי. מוודאים שהחומר הוצא משם הלקוח שלנו והכניס אותו לשם הקונה.
לוודא שכל הרהיטים הועברו מהבית. מוודאים שסימנו אותו ב-MLS שנמכר כעת במקום בהמתנה. לוודא שכל הניירת הדרושה להגיע למתווך הועברה למתווך הנכון. לוודא שקיבלנו ללקוח מתנה. מוודאים שנעלה עדות ברשתות החברתיות.
את כל הדברים האלה אתה לא יכול לסמוך על המוח שלך שיגיד לך. אתה צריך לעשות הכל. זה אותו דבר כשאני קונה נכס להשכרה. זה אותו דבר כשאני שוכר עבודה של אדם בצוותים. אתה צריך לסדר הכל. עכשיו כל מה שאמרתי לך עכשיו, בסדר, זה לא מספיק. זה רק רשימת הבדיקה.
לאחר מכן לקחנו את רשימת הבדיקה והעברנו אותה ל-CRM שלנו שנקרא Brevity, ויצרנו תוכנית אוטומטית. מה שיקרה זה החלק הזה ברשימה, הכינו את הדברים האלה לדיוויד לפני שהוא הולך למצגת הרישום הוכנס ל-CRM ונשמר כתוכנית אוטומטית.
קריסטה הייתה מסמנת תיבה שאומרת כמו מצגת מוקדמת של 123 Main Street או מה שזה לא יהיה, והיא תאכלס אוטומטית סדרה של תזכורות לומר לה שזה צריך להיעשות, זה צריך להיעשות, ואז נוכל להקצות את זה ל עובד אחר.
אם היה לנו רכז רישום, קריסטה הייתה מכניסה את המידע ל-Brevity, סמן את התיבה. רכז הרישום יקבל תזכורת ל-12 הדברים שהיה צריך לעשות כדי להכין אותי ליציאה. בסדר. ואז אחרי שהדבר היה חתום, היינו חוזרים והיא הייתה מסמנת את התיבה הבאה שתאמר, רשימה פעילה מראש, או איך שלא קראנו לזה.
ואז כל התזכורות שהיו ב-Google Doc עוברות אוטומטית לאדם הנכון בצוות, ועכשיו הם יודעים עם כל מה שהם צריכים לעשות את כל השלבים האלה. קריסטה או אני יכולים להסתכל ולראות, האם הם עושים את העבודה שלהם? האם הם בודקים דברים? האם זה הולך לאן שהוא צריך ללכת? זה היה יפייפה.
זה הוציא ממנו את כל הזיכרון, וכך הגענו לנקודה שיכולנו למכור 50 בתים עם קומץ צוות אדמינים בכל פעם. היו לי 53 בתים בנאמנות בשיא איתי ושלושה מנהלים אחרים, כמו גם רק הסוכנים, וזה התנהל יפה. בסדר.
כך צריכות לעבוד מערכות. עכשיו, ברור שכל זה לא קורה מיד. אנחנו עדיין משכללים את המערכות האלה כי מדי פעם משהו משתבש שמעולם לא צפינו ואנחנו הולכים להוסיף משהו למערכת כדי לומר, "בסדר. עכשיו אנחנו צריכים להוסיף את זה כאן, או שאנחנו צריכים להוציא משהו". זה לא קורה יותר.
ככה זה היה מעורב בתחום אחד בחיי, רק סוכן נדל"ן. שמתי הרבה מהדברים בספרים שכתבתי עבור BiggerPockets Sold Skill and Scale, שאתם יכולים לקנות בחנות הספרים BiggerPockets אם אתם סוכנים.
אם אתם משקיעים, זה דברים שאני מלמד אנשים אחרים עם הגיליונות האלקטרוניים שיש לי, כמו הצעות שנכתבו, הצעות שהתקבלו, סגורות, סגורות בגמילה, סגורה זקוקה לרהיטים, כמו כל השלבים השונים של כשאני קונה נכסים. שקריסטה ואני וכל מנהל שיש לנו יכולים לעמוד בקצב הזה.
זו הסיבה שאני אומר לכם שנדל"ן זה עבודה. זה לא כמו, "אה, קניתי בית וסיימתי." אתה עדיין צריך לעשות הרבה דברים והמערכות האלה הן מה שכל כך חזק. תודה לך ג'ון שנתת לי להמשיך בהסבר של 15 דקות על איך מערכות נולדות ומתפתחות.
אני יכול לעשות על זה פודקאסט שלם, אולי סדרה שלמה של פודקאסטים כי הם כל כך חשובים. בזמן שאתה מקשיב, אני רק רוצה להזכיר לך, אל תצפה לקבל את זה נכון בניסיון הראשון. מערכות מתפתחות, בדיוק כמו שג'ון אמר, הן מפותחות. הם לא רק משהו כזה בום, אתה מצמיד את האצבעות ואומר, "היי. אפשר לקבל את הגיליון האלקטרוני שלך של כל המערכות שלך?" ולחשוב שתגמור. זה לא ככה.
בסדר, כולם. זו הייתה ההופעה שלנו להיום. תודה רבה שהצטרפת אלינו לפרק של Seeing Greene של היום. אני אוהב לעשות את זה ואני אוהב אפילו יותר שאתה שולח את שאלות הווידאו שלך כמו גם את השאלות הכתובות שלך כדי שאוכל לענות עליה.
אנא זכרו להקדיש דקה להשאיר תגובה בערוץ היוטיוב וכן לייק, לשתף ולהירשם וספרו לי מה חשבתם על התוכנית של היום. אתה יכול לעקוב אחרי יותר ממני ב-DavidGreene24. אני נמצא במדיה החברתית בכל מקום וגם ביוטיוב.
אם אתה רוצה להיפגש באופן אישי ואתה ביישן מכדי לשלוח סרטון, עבור אל davidgreene24.com/retreats שם תוכל לבדוק דרכים שבהן תוכל להיפגש איתי. אפשר לדבר על נדל"ן. אני יכול לעזור לך במסע שלך. אנחנו יכולים להכיר אחד את השני ונוכל ליצור את הקהילה שכל כך נחוצה כדי שאנשים יתבודדו.
תודה רבה חבר'ה. ל-BiggerPockets יש הרבה תוכן בחוץ. בדוק עוד אחד מהסרטונים שלנו אם יש לך זמן. אם לא, נתראה בשבוע הבא.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- היכן לקנות את הנכס הבא להשכרה וכיצד ליצור תזרים מזומנים
- הקמת נכסים להשכרה שלך וכמה אתה באמת צריך
- השמיים לבנות, להשכיר, למחזר ולחזור BRRRR אסטרטגיה שיכול לייצר הון עצמי עצום
- למה גדול יותר עדיף והסיבה שכדאי לך תמיד לקנות השכרות עם יותר חדרים
- כיצד לספק ערך למנטור שלך (גם אם אין לך ניסיון בנדל"ן)
- ביטוח משכיר וכאשר פוליסה מסחרית גוברת על כיסוי פרטני
- בניית מערכות לעסק הנדל"ן שלך ודרך מעשית להתחיל במערכות היום
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספר שהוזכר בהצגה:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :הוא
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- בהחלט
- גישה
- נרכש
- פעיל
- למעשה
- להסתגל
- הוסיף
- כתובת
- מנהל
- מודעות
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- סוֹכֵן
- סוכנים
- הסכם
- קדימה
- AIR
- מזגן
- Airbnb
- alex
- תעשיות
- מאפשר
- לבד
- כְּבָר
- תמיד
- כמות
- אנליזה
- ניתוח
- ו
- אחר
- לענות
- תשובות
- צפוי
- כל אחד
- דירה
- האפליקציה
- תפוח עץ
- החל
- קביעת פגישה
- להעריך
- הערכה
- ARE
- AREA
- אזורים
- סביב
- AS
- אספקט
- נכסים
- שהוקצה
- עוזר
- At
- מחבר
- המכונית
- מכני עם סלילה אוטומטית
- באופן אוטומטי
- גִלגוּל
- מְמוּצָע
- בחזרה
- רקע
- גיבוי
- רע
- בנק
- פּוֹשֵׁט רֶגֶל
- בנקים
- בעיקרון
- מִפרָץ
- BE
- יפה
- יפה
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- מועיל
- תועלת
- הטוב ביותר
- להמר
- מוטב
- הצעה
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- קצת
- שחור
- ספרים
- בום
- גבול
- נולד
- הלוואות
- תַחתִית
- קנה
- אריזה מקורית
- מוֹחַ
- ממותגים
- לשבור
- הפסקות
- לנשום
- לְגַשֵׁר
- להביא
- חסר פרוטה
- ברוקר
- תיווך
- תקציב
- מתוקצב
- לִבנוֹת
- בונה
- בוני
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- עסקים
- עסקים
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- by
- יומן אירועים
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- קוראים
- שיחות
- CAN
- יכול לקבל
- לא יכול
- הון
- מכונית
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- חתולים
- גרם
- מסוים
- ערוץ
- מרדף
- זול
- זול יותר
- לבדוק
- בדיקה
- רֹאשׁ
- סמנכ"ל תפעול
- ברור
- קליק
- לקוחות
- לקוחות
- סְגוֹר
- סגור
- קרוב יותר
- מאמן
- קולורדו
- טור
- COM
- שילוב
- איך
- מגיע
- הערה
- הערות
- מסחרי
- לבצע
- קהילה
- ניידות
- חברות
- חברה
- לעומת
- מוסמך
- תחרות
- להשלים
- לחלוטין
- מורכב
- מורכבות
- מסובך
- מתפשר
- המחשב
- מושג
- בטוח
- מבולבל
- חסרונות
- בניה
- תוכן
- הקשר
- להמשיך
- חוזה
- קבלן
- קבלנים
- לִשְׁלוֹט
- מקובל
- שיחות
- הומר
- קריר
- רכז
- שוטרים
- עלות
- עלויות
- יכול
- דלפק
- זוג
- קורס
- לכסות
- רו"ח
- להתרסק
- לִיצוֹר
- נוצר
- יְצִירָתִי
- באופן יצירתי
- אשראי
- CRM
- לַחֲצוֹת
- נוֹכְחִי
- כיום
- חותך
- לקצץ בעלויות
- גזירה
- תַאֲרִיך
- תאריכים
- דוד
- יְוֹם
- עסקה
- דילים
- החליט
- בהחלט
- תואר
- דרישה
- לפרוס
- מעוצב
- פרט
- מְפוֹרָט
- לפתח
- מפותח
- DID
- הבדל
- אחר
- חָרִיצוּת
- בימוי
- ישירות
- לְהַצִיג
- מרחק
- מסמך
- מסמכים
- לא
- עושה
- לא
- דֶלֶת
- דלתות
- לְהַכפִּיל
- ספק
- מטה
- נהיגה
- נהג
- נהיגה
- ירידה
- לייבש
- DTI
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- מוקדם יותר
- מוקדם
- קל יותר
- הקל ביותר
- בקלות
- כַּלְכָּלִי
- התרסקות כלכלית
- לחנך
- חינוך
- יעיל
- מאמץ
- או
- חיסול
- אמייל
- עובד
- עובדים
- התעסקות
- להנות
- מספיק
- זן
- שלם
- יזם
- פרקים
- הון עצמי
- שגיאות
- נאמנות
- במיוחד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אירועים
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- כולם
- הכל
- להתפתח
- התפתח
- בדיוק
- דוגמה
- דוגמאות
- חליפין
- נרגש
- לבצע
- תרגיל
- קיימים
- קיים
- לצפות
- מצפה
- יקר
- ניסיון
- מומחיות
- להסביר
- מסביר
- הסבר
- ביטא
- נוסף
- קיצוני
- פייסבוק
- מודעות פייסבוק
- פיירפקס
- ליפול
- נפילה
- פולס
- מוכר
- משפחות
- משפחה
- בני משפחה
- אוהד
- טובה
- חביב
- מומלצים
- מָשׁוֹב
- מעטים
- תרשים
- שלח
- ממולא
- כלכלית
- מְמַמֵן
- Finder
- מציאת
- סוף
- גימור
- ראשון
- firsttime
- מתאים
- Flip
- פליפ
- פלורידה
- תזרים
- זורם
- להתמקד
- לעקוב
- בעד
- להכריח
- טופס
- פוֹרוּם
- קדימה
- מצא
- קרן
- רביעית
- חופשי
- חופש
- עצמאי
- חבר
- החל מ-
- מתוסכל
- מלא
- פונקציה
- מצחיק
- רווחים
- כללי
- נוצר
- עושר דורי
- לקבל
- מקבל
- מתנה
- לתת
- נתן
- נתינה
- Go
- מטרה
- שערים
- אל
- Goes
- הולך
- טוב
- עבודה טובה
- לתפוס
- גדול
- ירוק
- קרקע
- קבוצה
- לגדול
- שומר
- מדריך
- בחור
- חצי
- המילטון
- יד
- קומץ
- לטפל
- לקרות
- קורה
- קשה
- יש
- יש
- הוואי
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- לעזור
- עזר
- עזרה
- עוזר
- כאן
- hi
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- טיולים
- הילס
- לִשְׂכּוֹר
- מכה
- להחזיק
- חור
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- בִּיוֹשֶׁר
- לקוות
- אני מקווה
- מקווה
- המארח
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- איך
- איך
- http
- HTTPS
- עצום
- hvac
- i
- חולה
- רעיון
- אידאל
- הַרבֵּה מְאוֹד
- לֹא מוּסָרִי
- חשוב
- לשפר
- in
- כולל
- הַכנָסָה
- בצורה מדהימה
- עצמאי
- בנפרד
- בנפרד
- תעשייה
- אינפלציה
- מידע
- בתחילה
- תובנה
- אינסטגרם
- מיידי
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- שערי ריבית
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- iPad
- באופן אירוני
- סוגיה
- בעיות
- IT
- iTunes
- עבודה
- ג'ון
- הצטרפות
- מצטרפים אלינו
- ירדן
- מסע
- jpg
- לקפוץ
- רק אחד
- קנזס
- שמור
- שמירה
- מפתח
- סוג
- לדעת
- ידע
- עבודה
- מדינה
- בעל בית
- נוף
- אס
- לאס וגאס
- אחרון
- מְאוּחָר
- השקה
- מוביל
- לִלמוֹד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- חוקיות
- מַשׁאִיל
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- לתת
- רמה
- LG
- רישיון
- החיים
- אוֹר
- כמו
- סביר
- מוגבל
- קווים
- קשר
- צמוד
- נוזל
- רשימה
- ברשימה
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- חי
- חי
- LLC
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- סֵמֶל
- ארוך
- לטווח ארוך
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- פרצות
- להפסיד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- מזל
- עשוי
- קסם
- ראשי
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- ניהול
- מנהל
- מנהלים
- ניהול
- רב
- הרבה אנשים
- מסומן
- שוק
- ניתוח שוק
- שיווק
- מסיבי
- חומרים
- אומר
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- מפגש
- Meetups
- חבר
- להרשם/להתחבר
- זכרון
- מוּזְכָּר
- שיטה
- מישיגן
- אמצע
- יכול
- צבאי
- דקה
- דקות
- משימה
- טעות
- להקל
- ה-MLS
- מודל
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- יותר יעיל
- משכנתה
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- נע
- מספר
- כלי נגינה
- הֲדָדִית
- שם
- נאשוויל
- נווט
- ליד
- בהכרח
- הכרחי
- צורך
- נחוץ
- צורך
- צרכי
- חדש
- בנייה חדשה
- ניו אורלינס
- הבא
- שבוע הבא
- נוֹרמָלִי
- הערות
- ברור
- of
- הַצָעָה
- המיוחדות שלנו
- קָצִין
- קצינים
- לקזז
- אוהיו
- בסדר
- on
- ONE
- באינטרנט
- לפתוח
- פועל
- דעה
- דעות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- להזמין
- מאורגן
- מְקוֹרִי
- אחר
- תוֹצָאָה
- שֶׁלוֹ
- בעלות
- נפרע
- לצייר
- ניירת
- הורים
- חלק
- שותף
- עבר
- נתיב
- פול
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- שִׂיא
- תלוי ועומד
- אֲנָשִׁים
- תקופה
- אדם
- אישי
- טלפון
- צלם
- הרים
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- צינורות
- מקום
- תכנית
- מתוכנן
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- תקע
- אינסטלציה
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- מדיניות
- פוף
- פופ
- תיק עבודות
- עמדה
- אפשרי
- הודעה
- חזק
- מעשי
- לְהַעֲדִיף
- הצגה
- לחץ
- יפה
- קודם
- מחיר
- מחירים
- גאה
- יְסוֹדִי
- קופונים להדפסה
- כנראה
- בעיה
- תהליך
- לייצר
- הפקה
- מוצרים
- מקצועי
- משתלם
- רווחים
- פּרוֹיֶקט
- ניהול פרויקטים
- פרויקטים
- נכסים
- רכוש
- PROS
- מוּגָן
- לספק
- מתן
- נרכש
- רכישה
- דחוף
- גם
- מכניס
- שאלות ותשובות
- איכות
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- גזע
- רמפה
- רכס
- דרג
- ציון
- תעריפים
- במקום
- דירוג
- RAY
- RE
- לְהַגִיעַ
- הגעה
- חומר עיוני
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- התרסקות נדל"ן
- מציאות
- להבין
- הבין
- מימוש
- טעם
- קיבלו
- לאחרונה
- לאחרונה
- שֵׁפֶל
- להמליץ
- Red
- מכונה
- רפי
- לחדד
- בדבר
- גמילה
- יחסים
- קשר
- יחסית
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לחזור על
- להחליף
- לייצג
- המייצג
- מחקר
- אחריות
- אחריות
- אחראי
- REST
- מסעדה
- קורות חיים
- לַחֲזוֹר
- הסיכון
- תפקיד
- חדרים
- עגול
- מסלול
- הפעלה
- ריצה
- לְמַהֵר
- בטוח יותר
- אמר
- משכורת
- SALE
- אותו
- אומר
- סולם
- תרחישים
- סצינה
- לוח זמנים
- מתוכנן
- צרחות
- שְׁנִיָה
- שניות
- לבטח
- ראות
- נראה
- למכור
- סלרס
- מכירת
- תחושה
- סדרה
- שרות
- שירותים
- סט
- ליישב
- שבע
- כמה
- שיתוף
- חנות
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- צדדים
- סִימָן
- חָתוּם
- באופן משמעותי
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- שישה
- שישה חודשים
- מְיוּמָנוּת
- מיומנויות
- מחליק
- להאט
- לאט
- קטן
- חכם
- חכם יותר
- צמד
- So
- עד כה
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- תוכנה
- נמכרים
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- דרום
- דרומי
- לעורר
- ספציפי
- לבלות
- לפצל
- נותני חסות
- גיליון אלקטרוני
- מרובע
- סגל
- התמחות
- שלבים
- לעמוד
- התחלה
- החל
- התחלות
- מדינה
- הצהרה
- הצהרות
- שלב
- צעדים
- מקל
- עוד
- אסטרטגיות
- רְחוֹב
- חזק
- מובנה
- לימוד
- להגיש
- הירשמו
- נתבע
- שמש
- סוּפֶּר
- תוספת
- אמור
- מערכת
- מערכות
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- טנק
- המשימות
- משימות
- מס
- מסים
- נבחרת
- צוותי
- שׂוֹכֵר
- זֶה
- השמיים
- האזור
- המידע
- המיזמים
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- עצמם
- שם.
- אלה
- דבר
- דברים
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- השנה
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- זמן
- ציר זמן
- פִּי
- טיפ
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- מחר
- טון
- טון
- גַם
- חלק עליון
- נושאים
- סה"כ
- לגעת
- תְנוּעָה
- הקרוואן
- רכבת
- הדרכה
- תמליל
- משאית
- נָכוֹן
- תור
- הסתובב
- סוגים
- טיפוסי
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- יחידה
- יחידות
- שדרוג
- הִתרוֹמְמוּת רוּחַ
- נטען
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- יוטה
- כלי עזר
- חופשה
- ערך
- VEGAS
- מיזם
- לאמת
- נגד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- וירג'יניה
- לְבַקֵר
- משכורת
- לחכות
- שרביט
- רציתי
- מים
- גל
- דֶרֶך..
- דרכים
- עושר
- אתר
- שבוע
- ברוך הבא
- טוֹב
- מוכר
- ולס
- הוולס פארגו
- מה
- אשר
- בזמן
- מי
- סִיטוֹנִי
- רָחָב
- טווח רחב
- יצטרך
- מוכן
- Win-Win
- יַיִן
- עם
- נסיגות
- בתוך
- לְלֹא
- Word
- מילים
- תיק עבודות
- עבד
- זרימת עבודה
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- ראוי
- היה
- היה נותן
- רייט
- לכתוב
- כתיבה
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס
- Zillow