כיצד להרוויח יותר טעינת תזרים מזומנים זול יותר שכר דירה עם Coliving

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On The Market. אני המארח שלך דייב מאייר עם הנרי וושינגטון היום. איך הולך?

הנרי:
מה קורה חבר? שמח להיות כאן, בנאדם. אני אוהב לעשות איתך הופעות מסוג זה.

דייב:
זה היה כיף, אז היום אנחנו מביאים את ג'יי צ'אנג שעוסק ב-co-living, שזו אסטרטגיית השקעות נדל"ן שאני מוקסם ממנה. זה נראה די חדש ולא ידעתי על זה כלום עד לפני שבועיים ובאמת רציתי שמישהו יספר לנו על זה. אז מה חשבת על הראיון?

הנרי:
אני חושב שזה רעיון ממש ממש מגניב שכפי שתשמעו בפרק, אני חושב שהוא הולך להמריא מתישהו כי השוק קורא לזה, אבל זה ממש ממש מוקדם ויש הרבה סטיגמה שאני תחשוב קשור לזה עכשיו כי יש רק דבר אחד שאנשים באמת יודעים להשוות את זה אליו, וזה מגורים במעונות בקולג'. אבל כשאתה מסתכל על המתקנים האלה וכשאתה מסתכל על מה שהם מציעים בפועל, זה הרבה יותר מגניב מזה.

דייב:
זה נראה ממש נחמד. כשהגעת לדנבר בשביל BiggerPockets, האם נשארת במקום הזה, ה-CatBird במקרה?

הנרי:
לא, לא עשיתי זאת.

דייב:
יש שם את המלון הזה שקצת מזכיר לי, אבל זה פשוט דגם ממש מגניב, ממש שימוש יעיל בחלל. אתה תשמע מג'יי, אבל אתה מקבל הרבה יותר שכר דירה למטר מרובע מאשר שכירות רגילה, עלויות ניהול הנכס קצת יותר גבוהות, אבל יש כלכלה ממש מעניינת מאחורי זה ואני לגמרי מסכים איתך שמי שמבין איך לעשות את זה טוב הולך לעשות טוב מאוד. אז, אני חושב שזה ראיון מרתק ואנחנו הולכים להיכנס לזה בעוד דקה, אבל קודם כל רציתי לדבר איתך ולשאול את דעתך על משהו.

הנרי:
או - או.

דייב:
כן, אני יודע בשביל זה אתה כאן.

הנרי:
[לא נשמע 00:01:53].

דייב:
אנחנו רק רוצים את דעתכם. אז שמעתי, לפחות באינסטגרם, מכמה אנשים שמתחילת השנה יש עלייה בפעילות בשוק הדיור ואנחנו מקליטים את זה, מה זה, 19 בינואר, אז רק הזוג בשבועות הראשונים של השנה יש לאנשים עלייה ועכשיו יש כמה נתונים שמצביעים על כך שיש יותר בקשות לרכישת משכנתא. אז, אחד הדברים שאני אוהב להסתכל עליהם בתור פרוקסי לביקוש בשוק הדיור הוא התאחדות בנקאי המשכנתאות מפרסמת את סט הנתונים הזה, כמה אנשים הגישו בקשה למשכנתא בשבוע שעבר? וזה עלה כמו 25% לעומת אוקטובר ונובמבר, וזה לא מה שקורה בדרך כלל בינואר, אז זה ניכר. אז תהיתי, כי אני כאן באמסטרדם ואני רק קורא גיליונות אלקטרוניים, מה אתה רואה? זה אמיתי?

הנרי:
זה אמיתי בפריסה ארצית? כנראה, והנה התיאוריה שלי, זה מה שאני חושב שקורה. דיברנו על זה, בנאדם, לפני זמן מה בשוק. מה שאני חושב שאתה מתחיל לראות זה לקרוא לזה נורמליזציה. שיעורי הריבית היו נמוכים ואנשים התרגלו אליהם ואז במהלך ששת החודשים האחרונים הם עלו ועלו ועכשיו לאחרונה השתטחו... לא הייתי אומר שהם משתטחים, אבל הם מאטים את הקצב. המהירות שבה הם גדלים. ובדרך כלל שיעורי המשכנתא שלך, למרות שהפד מעלה את הריבית, הריבית על המשכנתא עדיין עומדת בכל מקום, מה, שש וחצי, 7%, איפשהו שם?

דייב:
כן, כמה מהם שראיתי היום היו כמו בשישיות הנמוכות. הם משתנים מאוד עכשיו, אז זה מאוד תלוי באיזה יום אתה מקשיב, אבל השישיות האמצעיות והנמוכות.

הנרי:
ואני חושב שמה שקורה זה שאנשים רק מתחילים להבין שזה מה שהם ריביות המשכנתא עכשיו. הם מתחילים להוציא את זה מהלך הרוח של ציפייה שירדו שוב לשתיים, שלוש או ארבע ולהבין שכנראה הם יעשו שוב את ההיפך ולעלות. אז אם אני רוצה לקנות או צריך לקנות, כי לא כולם קונים רק בגלל שהם רוצים, לפעמים הם צריכים לעבור לעבודה, לפעמים הם צריכים להתרחב למשפחה גדולה יותר, לפעמים הם מתכווצים בגלל שאנשים עוברים החוצה. יש את כל מצבי החיים האלה שאומרים לאנשים שהם צריכים לזוז והם כנראה רק מסתכלים ואומרים, "טוב, זה מה שעולה דיור עכשיו, אז אני אקנה מה שאני יכול להרשות לעצמי."

דייב:
זה הגיוני לגמרי. אני חושב שזו תיאוריה טובה מאוד. זה כל כך מצחיק איך המוח שלך מתעגן לרעיונות האלה כמו, "אוי אלוהים", היינו כמו "4% בשנה. אלוהים אדירים, זה מטורף, 4%". עכשיו אנחנו כמו, "כן, שש וחצי, זה כל כך טוב." זה כל כך מצחיק, אבל אני חושב שבאמת עדיף לשוק הדיור בטווח הארוך שיהיו תעריפים בחמישיות כנראה, זה שער ניטרלי ואני לא יודע אם זה יקרה, אבל כרגע נראה שזה המקום אנחנו הולכים. יש את הסערה המושלמת הזו לסיכון מיתון בתוספת אינפלציה נמוכה יותר, שגם מפעילה לחץ כלפי מטה על ריבית המשכנתאות, ואם כן, אני חושב ששוק הדיור הולך לרדת מוקדם יותר ממה שאנשים חשבו, ואנחנו לא הולכים לראות כל כך הרבה ירידת מחירים, כלומר אם הריבית על המשכנתא תמשיך לרדת, וזה אם גדול, אבל אני חושב שיש מצב ששוק הדיור יתעלה על הציפיות אפילו מלפני כמה חודשים בלבד.

הנרי:
לפני ה-COVID, התעריפים היו 6% ואנשים לא הניפו עין.

דייב:
עדיין קנו בתים.

הנרי:
עדיין קנו בתים.

דייב:
אבל הם היו הרבה יותר זולים אז, אז זה באמת סבירות. סבירות היא באמת עדיין בעיה, אבל אני לא יודע, זה הולך להיות מאוד מעניין לראות. אבל בכל מקרה, מעניין לשמוע מה אמרת. ראיתי מישהו בסיאטל אמר שהם פשוט קיבלו יותר צפיות על שני הבתים הפתוחים שלהם בתחילת השנה הזו מאשר בכל הרבעון הרביעי ביחד, וזה מטורף. אז, זה רק משהו שצריך לפקוח עליו עין. אני חושב שזה נוגד את הציפיות שלי עד כה השנה, אז יש משהו שכדאי לפקוח עליו עין, אבל אני שמח לקבל את דעתכם על זה. עם זה, אנחנו הולכים לקחת הפסקה מהירה ואז נחזור עם ג'יי צ'אנג שילמד את כולנו על אסטרטגיה חדשה שנקראת חיים משותפים. ג'יי צ'אנג, ברוך הבא ל-On The Market. תודה שאתה כאן.

עוֹרְבָנִי:
בוקר טוב, דייב והארי. תודה שהזמנת אותי.

דייב:
האם תוכל לספר לקהל שלנו קצת על עצמך ועל המעורבות שלך בהשקעות נדל"ן?

עוֹרְבָנִי:
כן כמובן. כרגע אני עובד כרגע בטריפאלנק כדירקטור נדל"ן, ואני עוסק בנדל"ן מאז שסיימתי, אז כשמונה שנים. לאחר סיום הלימודים, עשיתי שנתיים של ניהול בנייה, ועבדתי על רבי קומות במרכז העיר לוס אנג'לס. הבניין נקרא מטרופוליס, ולאחר מכן עבד על כמה מלונות יוקרתיים כמו מלון Edition במערב הוליווד. ואז אחרי זה, מאוד רציתי להיכנס לפיתוח נדל"ן, אז הצטרפתי ל-CIM Group, הייתי שם שלוש שנים, ואז ב-2017, 2018, התחלתי לשמוע על חיים משותפים, וזה לא ממש רעיון חדש. , אבל זה נעשה יותר ויותר פופולרי. ובאותו זמן, היו מפעילי חיים משותפים גדולים כמו אולי, סטארסיטי וקומון. זה ממש משך את תשומת ליבי, אז לפני קצת יותר משנה, הצטרפתי ל- Tripalink כדי לעשות פיתוח נדל"ן והם מתמקדים בעיקר בדיור סטודנטים ובמגורים משותפים. אז, זה המקום שבו אני נמצא היום.

הנרי:
בנאדם, זה די מגניב. בדקתי כמה מהקהילות המשותפות כהכנה לזה ולמען האמת, זה היה רעיון חדש לגמרי עבורי. אז, אני בטוח שזה רעיון חדש לרבים מהמאזינים. האם אתה יכול להגדיר עבורנו חיים משותפים ולספר לנו קצת על מה זה באמת אומר?

עוֹרְבָנִי:
כמובן, בפשטות, יש אנשים שפשוט יגידו שיש לכם רק שותפים לדירה, אבל זה הרבה יותר מזה כי אפשר לעצב אותו בצורה שמאפשרת פרטיות, יש לו יותר צרכנים בראש. איך אני מגדיר חיים משותפים? שטח משותף, אזור משותף. אבל מה שאנחנו מתמקדים בו זה שיש חדר אמבטיה פרטי לכל אחד מהדיירים שלנו, כי זה המקום שבו הדיירים בדרך כלל נכנסים לבעיות זה עם זה, כך שחלל משותף וחיים משותפים.

דייב:
כשמישהו תיאר לי את זה, הפעם הראשונה ששמעתי על זה הייתה לפני כמה שבועות, מישהו הסביר לי את זה ואני אמרתי, "אה, אנחנו חייבים למצוא מומחה שיביא לתוכנית," אז תודה על שהצטרף אלינו, ג'יי. אבל, הם בעצם תיארו לי את זה כמעונות בקולג'. זה נשמע קצת כאילו אתה עושה דברים שונים כמו מכללה. לאף אחד ממעונות הקולג' שלי לא היה חדר אמבטיה פרטי, אבל זה נשמע כאילו זה הרעיון הכללי הזה. לכל אחד יש חדר משלו, יש לו חלל משלו, אבל יש שירותים משותפים, ונשמע שיש דגמים שונים. לחלקם אולי יש מטבח משלהם ולחלקם מטבחים משותפים, לחלקם יש חדר רחצה משלהם, אולי יש חדר רחצה משותף. האם זו דרך הגיונית לתאר את זה?

עוֹרְבָנִי:
כן, הרבה אנשים משווים את זה לחדר מעונות בקולג', אבל זה הרבה הרבה יותר טוב מזה במובנים רבים. כשהייתי ב-UCLA, גרתי עם שני אנשים נוספים באותו חדר. הם ממש שותפים לדירה, רק שלושה מבוגרים שחיים בחדר של 200 רגל מרובע. אבל, למה זה יותר טוב? כמו שאמרת, יש לנו את חדר האמבטיה הפרטי וגם בפרויקטים החדשים שלנו בפיתוח, שמנו הרבה בידוד קול ויש מנעול אלקטרוני פרטי בכל חדר שינה. אז יש פרטיות, הרבה פרטיות. זה כמעט כמו סטודיו פרטי, דירה, אבל המטבח משותף. והרבה מזה קשור גם לאזורים. לפעמים ייעוד לא מאפשר לך לבנות כל כך הרבה יחידות בבניין. לכן, על ידי בניית פחות יחידות ויותר חדר שינה ליחידה, זו דרך אחת לעקוף את זה ולאפשר לך לבנות צפיפות גבוהה יותר.

הנרי:
אני מסכים. כששמעתי חיים משותפים, כשהתחלתי לבחון את זה, הדבר שנתקע לי בראש היה גם מעונות בקולג', אבל אז כשהתחלתי להסתכל על כמה מהנכסים שאתם בונים או משויכים אליהם, מעונות בקולג' הוא הדבר האחרון שעלה לי בראש ברגע שהתחלתי לראות כמה הדברים האלה יפים. אז מה הם כמה מהמיתוסים סביב חיים משותפים או הסטיגמות סביב חיים משותפים ואז איך אתה מפריך את המיתוסים האלה? מה הם היתרונות או הדברים שאנשים מקבלים מהחיים המשותפים באופן שבו אתם עושים זאת לעומת מה שאולי אנשים חושבים בראשם?

עוֹרְבָנִי:
כנראה העניין הוא שהמטבח מלוכלך, הריצוף ישן, אבל כולם פרויקטים חדשים, בניינים חדשים. טיילנו עם הרבה... לפעמים בנקים באים לבדוק את העבודות שלנו והם אומרים, "וואו, אני לא מאמין שזה מה שסטודנטים יכולים לחיות בימינו". וזה פשוט חדש לגמרי, מטבח חדש לגמרי. אנחנו מספקים להם ערכת מטבח, כלי מטבח כשהם נכנסים לראשונה, והאזור המשותף נקי. יש לנו כאן פרויקט חדש שהוא קצת יותר צפוף, אז אנחנו מנקים את זה כל יום.
אנחנו מנקים את האזור המרכזי. המטבח נקי ונוצץ. כמובן, זה לא עבור כל נכס, זה תלוי. חלק מהנכסים מנקים רק פעמיים או שלוש בשבוע, ואז מבחינת השירותים שם, אנחנו מספקים שירותים לקהילות שלנו. אז, אנחנו בונים אזורים שקרובים לבית הספר, קרוב לתחנת המטרו, כך שהם ממוקמים בנוחות זה לזה. וכשאנחנו עושים את זה, אנחנו לא חושבים על כל בניין כבניין עצמאי. אנחנו בונים קהילות... מצטערים, קהילות, אבל גם שירותים כמו חדר עבודה, טרקלין משחקים שיש בהם שולחן ביליארד ושולחן פינג פונג. לפעמים אנחנו מארחים אירועים, יש לנו חדר יוגה, סתם דברים כאלה כדי שאנשים יוכלו להיפגש.

הנרי:
כשאני מסתכל על זה, אני מסתכל על זה משתי עדשות. זו העדשה של מי הולך לחיות במרחב הזה ומה הציפיות שלו, מה הם מקבלים? ואז אני גם מסתכל על זה מעדשת משקיע, כלומר, מה אני הולך לספק להם? ואז, מה זה אומר מבחינתי מבחינת הוצאות? אז, כשאתה מסתכל על קהילה כזו ואתה מספק את החיים המשותפים הזה, זה בדרך כלל אומר שאתה כן, אתה מספק את השירותים האלה. אז, זה נשמע שאתה מספק ניקיון לעתים קרובות, זה נשמע שהמקומות האלה מגיעים בדרך כלל מרוהטים, האם זה נכון?

עוֹרְבָנִי:
זה נכון. לא כל המפעילים עושים את זה, אבל אנחנו עושים את זה.

הנרי:
אז מנקודת מבט של שוכר, זה דבר מגניב שאפשר לחשוב עליו, אבל בתור משקיע, זה נשמע כאילו יש הרבה יותר הוצאות שמגיעות עם זה, ואז אתה מקזז את ההוצאות האלה בצפיפות, בונה בעצם יותר יחידות כי אתה רק שוכר חדרים, האם אני בדרך הנכונה שם?

עוֹרְבָנִי:
תודה שסיכמת את זה עבורנו. אז בתור שוכר, היתרון העיקרי שלא נגענו בו הוא ללא ספק שכר הדירה. בלוס אנג'לס כרגע, אם הייתם גרים בסטודיו החדש במקום הגון שנבנה, לפחות 2,000 לחודש עבור סטודיו של 450 רגל מרובע, אז אתה משלם בעצם 4 דולר לפחות לרגל. עכשיו, זה מגוחך. מהי משכורת התחלתית לבוגר מכללה? אתה לא יכול להרשות לעצמך את זה, וכרגע בשנת 2022, 40% מהשוכרים מוציאים יותר מ-35% מההכנסה שלהם על שכר דירה. והאופן שבו הכלכלה מגמה וכיצד הטכנולוגיה משתפרת ומשתפרת, חלק גדול ממעמד הביניים נעקר מהמקום וזה הולך להיות יותר ויותר בלתי סביר. אף אחד לא הולך לקנות בית אלא אם ההורים שלך יכולים לעזור. לכן, זו הסיבה שחיים משותפים הם בחירה כה פופולרית.
וזה גם ממוקם מאוד במקומות טובים. אנחנו לא הולכים לשים את זה באמצע פרבר. שמנו אותו ליד חנויות מכולת, חנות מכולת נחמדה, כמו Erewhon או Whole Foods, או שמנו ליד תחנת מטרו או אפילו בית חולים לעובדי בית חולים. אז, יש המון הזדמנויות, וביחס למשקיעים, זה באמת מסתכם בשורה התחתונה. כמובן שמדובר בהוצאות גבוהות יותר, אבל בסופו של דבר בגלל הצפיפות, למרות שכל אדם משלם פחות על שכר דירה, המחיר למטר מרובע לשכר דירה שאתה יכול לקבל על כל נכס הוא הרבה יותר גבוה. אז, אם אתה מקבל 4 דולר לרגל בסטודיו, אתה כנראה יכול להגיע עד 5 דולר לרגל, אז זה הבדל של 25%.

דייב:
זה די מרשים. ומה לגבי הצד השוכר? האם תוכל לכמת את החיסכון לשוכר הממוצע? כמה הם חוסכים מגורים בסידור משותף ולא בסטודיו, למשל?

עוֹרְבָנִי:
30%לפחות.

דייב:
וואו.

הנרי:
די מהותי.

דייב:
זה מדהים. והאם חוזי השכירות זהים? האם אתם חותמים על חוזי שכירות לשנה או שהם שונים בצורה כלשהי?

עוֹרְבָנִי:
זה תלוי. רוב הזמן אנחנו חותמים על חוזה שכירות לשנה, אבל אני יודע שחלק מהנכסים אנחנו אוהבים חכירה לטווח קצר, כמו שלושה חודשים, שישה חודשים. אני יודע שקומון עושה שלושה חודשים, אבל כשאתה עושה חוזה שכירות לשלושה חודשים, הם הולכים להעלות את המחיר ב-20, 30% יותר כי יש רק מחזור גבוה יותר ומשרות פנויות.

דייב:
זו בעצם הולכת להיות השאלה הבאה שלי לגבי מחזור ומשרות פנויות. האם אתה מוצא שאנשים מתייחסים לזה כאפשרות לטווח קצר עד שהם יכולים למצוא סידור מגורים קונבנציונלי יותר או איך קצב חידוש השכירות שלך עם מגורים משותפים?

עוֹרְבָנִי:
רוב הנכסים שלנו הם על דיור סטודנטים, כך ששיעור החידושים הוא פחות מ-50%, אבל זה בגלל שרוב האנשים, הם מסיימים את בית הספר והרבה מהם מאסטרים. הם מלמדים כאן שנה. יש לנו גם הרבה סטודנטים בינלאומיים שמגיעים לכאן. יש לנו צוות שיווק בסין למעשה כדי לשווק את זה, אבל כדי לענות על השאלה שלך, אין ספק שחיים משותפים אטרקטיביים יותר לאנשי מקצוע צעירים וסטודנטים היו כאן רק כמה שנים. נניח שאתה עובר לעיר חדשה, אתה לא מכיר אף אחד. זו באמת דרך מצוינת להתחבר לחשמל.
אז ברור שאנחנו לא רוצים שהדיירים יעזבו, וגם אנחנו מבינים שלא כולם רוצים לחלוק מטבח ללא הגבלת זמן. אז, הרבה מהנכסים שלנו שאנחנו מפתחים עכשיו, יש בו תערובת של מגורים משותפים וסטודיו, חדר שינה אחד. באופן אישי, לא הייתי גר עם עוד חמישה אנשים, למרות שאני מאוד גדול על חיים משותפים. אם הייתי עובר לעיר חדשה, הייתי עובר, אבל אני חושב שכולנו יכולים להסכים קודם כל, כולם צריכים מקום מגורים, ושנית, כולם רוצים קהילה. אז למרות שאתה מוציא סוויטת מגורים משותפים, אתה נכנס לסטודיו או חדר שינה אחד, אתה עדיין יכול ליהנות מהשירותים ומהקהילה שפעם היית חלק ממנה.

דייב:
אתה בוגר את ה-co-living ואתה פשוט עובר קומה לדירה נחמדה יותר.

עוֹרְבָנִי:
נכון זה.

דייב:
אז מבחינתי, אני בהחלט יכול לראות את המשיכה של זה מצד השוכר. בשביל לחסוך 30% בשכר הדירה שלך, בכנות, שיתוף מטבח לא נראה כמו ויתור גדול כל כך. השאלה הגדולה שלי היא, כמה קשה לך ניהול הנכס במשהו כזה?

עוֹרְבָנִי:
זה קשה, קשה מאוד. עם זאת, אנחנו שוכרים מנהל דייר, לא ממש שוכרים, אנחנו ניתן להם כמה הנחות ופשוט נעזור לנו... רוב הבעיות קשורות אולי לניקיון או לעימותים בין שותפים. אז, אנחנו נותנים להם קצת הנחה על שכר הדירה ואז פשוט עוזרים לנו להפחית את הבעיות, אבל למען האמת, אם יש לך בידוד קול גבוה יותר, אנחנו מוסיפים תעלות גמישות בין הקירות. בדרך כלל, אתה לא עושה את זה על זה אלא אם כן זה כמו סטודיו, בדירה, אז עדיף אטום לרעש. אם אזור נוחות נקי, באמת אין כל כך הרבה בעיה. ובנוסף, יש לך חדר אמבטיה פרטי שלך, אתה שומר על חדר האמבטיה שלך נקי ככל שתרצה.

הנרי:
חדר האמבטיה הפרטי חייב להיות הניצחון העצום לשמירה... נהגנו לקרוא להם... בעולם הארגוני, אנו קוראים להם בעיות אנשים. חדרי אמבטיה פרטיים צריכים לעשות דרך ארוכה כדי לשמור על בעיות האנשים למינימום, ואז אם אתה מנקה באופן מקצועי את השטחים המשותפים והמטבחים, כי כל בעיה של שותפה לדירה הייתה בדרך כלל סביב מישהו שמשאיר את הכלים המלוכלכים שלו בכיור.

דייב:
יש לכם מחשבות מהי העלות הנוספת של ניהול נכסים? אני לא יודע אם אתה מעסיק את הצוות שלך במשרה מלאה או שאתה משחק במיקור חוץ?

עוֹרְבָנִי:
אנחנו עושים את זה בבית. אנחנו לא באמת גובים יותר מניהול נכס ממוצע. אנחנו למעשה זולים יותר מגרייסטאר, ואנחנו מנסים להפוך הרבה מהבעיות לאוטומטיות. ל-AAA יש למעשה זרוע טכנולוגית שעובדת על הרבה אוטומציה, ואנחנו בונים טכנולוגיה. אז, ל- AAA יש שלוש פונקציות עיקריות. הפונקציה הראשונה היא הזרוע הטכנולוגית שדיברתי עליה, ואחר כך הזרוע השנייה היא ניהול הנכסים. אנחנו מנהלים את כל הנכסים שלנו שבנינו ואנחנו מנהלים עבור אחרים, עבור מפתחים גדולים כמו ג'יימיסון וויסמן. אז, אני חושב 2,000 יחידות ב-K-Town שאנחנו מנהלים עבור אנשים אחרים. ואז הזרוע השלישית היא מה שאני עושה. אנחנו עוסקים בפיתוח נדל"ן, אז לפעמים אנחנו משתפים פעולה עם יזמים אחרים, אבל רוב הזמן אנחנו הבעלים של זה באופן מוחלט, ואז אנחנו מבצעים את הזכאות העיצובית, ההיתרים, ואחר כך בנייה, ואז אנחנו שוכרים. לפעמים אנחנו יוצאים.

הנרי:
דיברנו קצת על, ברור שתהיה תחלופה גבוהה יותר אם יהיה לך בסיס סטודנטים. אז כשאתה חותם על אלה, אם אתה מתכוון לעשות נכס חדש, האם אתה מחתם אותם? איזה אחוז פנויות אתה מחתום? מה אתה מצפה שאלו יעשו באופן עקבי מנקודת מבט של מקום פנוי?

עוֹרְבָנִי:
שיעור המשרות הפנויות שלנו ליד USC הוא למעשה די נמוך. זה בערך 2%.

הנרי:
אוי וואו

דייב:
אוקי.

הנרי:
זה מטורף.

עוֹרְבָנִי:
בהחלט יש תחלופה, אבל הרבה אנשים מציגים כל שנה ואנחנו משכירים את זה.

דייב:
וואו. מה לגבי עלויות תחזוקה? במוחי, אני כל הזמן חושב שהמודל העסקי הזה הוא שילוב בין נכסים להשכרה להשכרה לטווח קצר, כי יש לך את אלמנט הניקיון של השכרות לטווח קצר, יש לך את הציוד המרוהט, לפחות עבורך כמפעיל, לא שוב, כמו ג'יי. אמר, לא כל מפעיל משותף עושה זאת, אבל יש לך חלקים מרוהטים. ומניסיוני בהשכרות לטווח קצר, המקומות האלה מתרגלים די קשה. יש צורך רב בהחלפת ציוד ורהיטים. האם אתה רואה את זה גם ב-co-living?

עוֹרְבָנִי:
כן בטח. בהחלט יש עלות תחזוקה גבוהה יותר. זה בא בעלות. גם ההוצאות שלנו גבוהות בערך ב-10% מדירה מסורתית ממוצעת בגלל התיקון, התחזוקה וגם הניקיון, ואנחנו כוללים גם שירותים כחלק מההוצאה שלנו. אז, אתה באמת יכול פשוט להיכנס עם מזוודות ולעבור לדירה חדשה שנבנתה ב-30% מתחת לסטודיו.

דייב:
וואו.

עוֹרְבָנִי:
ואז מבחינת החלפה, התחלנו להשתמש בחומרים ברמה גבוהה יותר, כך שהם עמידים יותר. חלקם בדרגה מסחרית, צבע טוב יותר, צבע עמיד יותר, כל הדברים האלה. דבר אחד שקשה כשאתה מנהל נכס משותף הוא שקשה לך לבצע תחזוקה. כשאתה עושה סטודיו, מישהו עובר דירה, קל לך להיכנס ולצבוע מחדש את כל העניין או לעשות את כל הניקיון, אבל ב-co-living, יש שם עוד דיירים. לכן, עדיף להשתמש בחומר איכותי יותר, כך שלא תצטרך לבצע תחזוקה מקיפה לעתים קרובות.

הנרי:
אז, אתה מתקצב את זה בחזית בעלויות הרכישה שלך, כי אתה תצטרך לבנות אותו עם החומרים האיכותיים יותר. איך זה פועל? או שנאמר אחרת, האם אתה יכול לקחת משהו קיים ולהמיר אותו לחיות משותף, או שאתה בדרך כלל רק מבצע בנייה חדשה ומעצב אותו למגורים משותפים?

עוֹרְבָנִי:
אתה יכול במקומות מסוימים, אבל הפריסה בדירה ישנה ממש קשה לביצוע. אם היית ממיר משרד, אני חושב שבהחלט יש מקום לעשות את זה. המשרד, זה שטח פתוח גדול, אבל אם אתה ממיר דירה ישנה, ​​כנראה שיש להם שני חדרי שינה גדולים יותר, לפעמים יש להם יותר מ-1,000 רגל מרובע לחדר שינה. עבור שני חדרי שינה, אתה כנראה יכול לשים את זה דרך שלושה חדרי שינה, אבל אתה רק מוסיף חדר נוסף אחד. וגם, ממש קשה לך להוסיף אינסטלציה. אתה לא יכול להוסיף חדר אמבטיה פרטי ללא עלות משמעותית, אז זה לא ממש שווה את זה. וגם איך שאנחנו מסתכלים על זה אנחנו רוצים שזה יהיה קומפקטי, אבל גם לא קומפקטי מדי. עבור שלושה חדרי שינה, אנחנו מנסים לשמור את זה סביב 900 רגל מרובע, אז זה כמו 300 רגל מרובע לחדר. כשאנחנו אומרים 300 רגל מרובע, זה כולל את השטח המשותף, המסדרון וחדרי השינה, כל היחידה.

דייב:
ג'יי, זה נשמע שאתה לא עושה את זה, אבל האם ראית מפעילים שעושים את זה עם בתים חד-משפחתיים? אני מניח שזה יותר נקרא-

עוֹרְבָנִי:
כן, בונגלו.

דייב:
אני מניח שזה יותר נקרא שכירות ליד החדר. אז מה הדגם שלהם?

עוֹרְבָנִי:
הדגם שלהם הוא שהם מוצאים בעל בית חד-משפחתי, ואז הם משכירים אותו ומשכירים אותו. אני יודע שהם גם קיבלו קצת מימון והתחילו לקנות הרבה בתים חד משפחתיים. הסתכלתי על זה, קצת ראיתי. עניין אותי לראות כמה כסף הם באמת מרוויחים על בית חד משפחתי, ועשיתי חיתום מהיר. אני פשוט לא חושב שהם יכולים להרוויח הרבה כסף מבית חד-משפחתי כי התחזוקה ממש גבוהה ואי אפשר באמת להרחיב. לכל מיקום יש חמישה, שישה חדרי שינה מקסימום, אבל עבורנו, כל מיקום יכול להיות בין 40 ל-100 חדרי שינה פלוס. לכן, קשה יותר לעשות זאת ביעילות עם בית חד משפחתי.

הנרי:
אני לגמרי יכול לראות שזה הגיוני בשווקים שהם יקרים ובעלי צפיפות מכללות גבוהה, כמו לוס אנג'לס, ניו יורק, הערים הגדולות האלה. באילו עוד תחומים לדעתך המודל הזה מתאים או הגיוני?

עוֹרְבָנִי:
פגעת בו ישר. בדיוק מה שאמרת, למען האמת, חיים משותפים יהיו הגיוניים רק בשוק הלא סביר, בשוק שער מפתח כמו ניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו. סן פרנסיסקו היא לא ממש שוק גדול כרגע, אבל לפני ה-COVID זה היה שוק מצוין. אבל הייתי אומר את זה, בתור מפתח דירות מסורתי, הרבה מהמדדים שהם בוחנים הם יחס ההכנסה לשכר דירה. אז, הם רוצים שהשוכרים יוכלו להרשות לעצמם שכר דירה גבוה יותר. אז, הם רוצים ששכר הדירה לא יהיה גבוה מדי, אז הם יכולים להרשות לעצמם, אבל עבורנו, זה שונה. אנחנו בעצם מסתכלים על זה הפוך. אנחנו מסתכלים על אזורים שאינם סבירים. זה שוק יעד אחר.

דייב:
אז, אם אנשים רצו לעשות את החישוב הזה בעצמם ולזהות שוק שבו הם יכולים לשקול חיים משותפים, איך עושים את החישוב הזה? באילו מדדים אתה משתמש? האם יש לך עצה למאזינים שלנו איך הם יכולים לעשות זאת?

עוֹרְבָנִי:
כן, בשוק סביר, בדרך כלל יחס ההכנסה לשכר דירה הוא לפחות פי 3. אז אם אתה מרוויח 100,000 בשנה, שכר הדירה שלך בשנה הוא בערך 30,000. אז אם היחס בין הכנסה לשכר דירה נמוך מ-2.5, אז זה סימן שזה לא סביר, והם מוציאים יותר מ-30% מההכנסה שלהם על שכר דירה. אבל בשנת 2020... למעשה אמרתי קודם לכן על סבירות, 23% מהשוכרים באמת מוציאים כעת 50% או יותר מהכנסתם על שכר דירה עכשיו.

דייב:
זה מטורף, וואו.

עוֹרְבָנִי:
23%. רבע מאיתנו מוציאים את כל זה על שכר דירה.

הנרי:
אז אם מישהו, נניח מנקודת מבט של משקיע, הוא שומע את זה והוא הולך, זה יכול להיות משהו שאני מעוניין להשקיע בו, ללמוד עליו, אילו אפשרויות יש לאנשים? האם יש קרנות שהם יכולים להשקיע בהן או שיש חברות שהם יכולים לדבר איתן שעושים דברים מהסוג הזה? איך אפשר להיכנס למרחב הזה מנקודת מבט של משקיע?

עוֹרְבָנִי:
אתה לא יכול להשקיע ב-REIT. האתגרים של בני הזוג במגורים משותפים כרגע הוא שזה לא נחשב לדרגת השקעה כי זה סוג חדש של נכס וזה לא דירוג השקעה כי אתה לא יכול לארוז מחדש הלוואה ולמכור אותה לפאני מיי להלוואת סוכנות. לכן, קשה יותר להשיג מימון. היינו צריכים לעבוד עם בנקים מקומיים קטנים יותר. אז השאלה שלך הייתה, איך הם יכולים להשקיע? אז, הם לא יכולים להשקיע באמת ב-REIT ציבורי, אבל אם הם מפתחים או שהם מעוניינים להשקיע, הם יכולים לפנות לכמה מפתחים חיים משותפים כמו Tripalink. למעשה יש לנו פורטל משקיעים. אני באמת לא יודע איך עוד אתה יכול להשקיע בשיתוף חיים. דרך נוספת שאתה יכול לעשות זאת היא אנשים מסוימים, הם קונים בית משלהם וזה בעצם רק פריצה לבית ואתה משכיר אותו בקנה מידה קטן.

דייב:
הם קוראים לזה השכרה ליד החדר או סתם פריצת בית לבית יחיד. אתה בהחלט יכול לעשות משהו כזה כי קראתי כמה דברים על שכר דירה בחדר שבו אתה מקבל פרמיה דומה על שכר דירה לפי רגל מרובע או לכל חדר שינה, עלייה של 20%, 25% בשכר הדירה על ידי כך עם כאב ראש מתאים. ניהול נכסים.

עוֹרְבָנִי:
בכנות, זה הגיוני מבחינה כלכלית, אבל האם באמת כדאי שיהיו איתך עוד חמישה שותפים ואז תצטרך לנקות את השטח המשותף? אני לא יודע, זה תלוי.

הנרי:
זה תלוי כמה שכר דירה.

דייב:
אני רק זוכר את הבתים שגרתי בהם עם חברים בקולג' וזה פשוט נראה שהיה כיף אז, אבל בנאדם, מנהל הנכסים בטח שנא אותנו. ג'יי, האם יש סינדיקציות זמינות? אם אתה משקיע מוסמך, האם יש פרויקטי פיתוח שמשקיעים יכולים להשקיע בהם חיים משותפים באופן פסיבי?

עוֹרְבָנִי:
כן, אני חושב שאין כל כך הרבה מפתחים חיים משותפים, אבל אם אתה הולך לאירועי רשת, אולי תוכל לפגוש כמה. אנחנו עושים כמה סינדיקציות. אנחנו מכירים עוד כמה מפתחים קטנים באזור שעושים גם סינדיקציה.

דייב:
בסדר, מעולה. ובכן, ג'יי, תודה רבה על שהיית כאן. אנחנו מאוד מעריכים את השיתוף הזה. למדתי הרבה. אני חושב שזה סופר משכנע. אני כן רוצה ללמוד איך... אם יש סינדיקציות זמינות, או אולי הנרי ואני הולכים להיכנס לתוכנית הראשונה שלנו, אבל זה היה מאוד מועיל. אני חושב שזה רעיון ממש מגניב שברור שהולך להיות ביקוש לזה. החלק הזה נראה לי כל כך ברור שזה נראה כמו מקום מגניב לחיות בו בהרבה פחות ממה שהייתם משלמים במקומות אחרים. אז, כל הכבוד לך שהיית בתעשייה המגניבה הזו. האם יש מקום שאנשים יכולים להתחבר אליך אם הם רוצים ללמוד עוד על זה?

עוֹרְבָנִי:
תודה שהזמנת אותי. אתה יכול ליצור איתי קשר ב-BiggerPockets. זה ג'יי צ'אנג, ואז אתה יכול גם להטיס אותי בלינקדאין. ל-BiggerPockets יהיו רוב הקישורים שתצטרכו כדי ליצור איתי קשר ישירות.

דייב:
אני אוהב את זה, אתה פשוט שולח אנשים ל-BiggerPockets. זו אולי הפעם הראשונה שאי פעם נתקלנו בזה, אבל כעובדים של BiggerPockets, אנחנו מאוד מעריכים את זה.

עוֹרְבָנִי:
אֵין בְּעָיָה.

דייב:
תודה אחי. תודה גדולה לג'יי שהצטרף אלינו. הנרי, מה חשבת?

הנרי:
בנאדם, זה מרחב די ייחודי, ואני כן חושב שהביקוש לסוג כזה של חיים בשווקים היקרים האלה רק הולך לגדול. זה כאילו תנאי השוק כרגע אומרים שזה משהו שאנשים צריכים. הריבית גבוהה יותר, האינפלציה מטורפת. וכך, לא רק שזה עולה לאנשים הרבה לשכור במקומות האלה, אלא אלוהים, גם מצרכים, אז אם הם יכולים לחסוך 30% ויצטרכו לחלוק מטבח, אני חושב שאנשים יהיו מוכנים להקריב את זה.

דייב:
לגמרי, אני מרגיש שפשוט יהיה ביקוש עצום לזה. ראשית, חיסכון של 30% בשכר הדירה שלך הוא עצום. אנחנו מדברים עם אנשים כל הזמן, אני בטוח לגבי, אם אתה רוצה להיכנס לנדל"ן, עם כסף נמוך, מהי הדרך הטובה ביותר לעשות את זה? או לפרוץ לבית או להפחית את הוצאות המחיה שלך. זוהי דרך מצוינת להפחית את הוצאות המחיה שלך. אז כשנכנסתי לתוכנית הזו, הייתי כמו, "בנאדם, זה הולך להיות מעניין עבור משקיעים," וזהו, אבל גם להשקיע את זה, אבל אני חושב שזה גם מעניין למשקיעים שואפים לשקול לגור באחד הדברים האלה כי כנראה תחסוך קצת כסף ואז תשקיע בנדל"ן. אבל אני גם חושב שהאלמנט שיש... אני חושב שגם אתה עשית את זה, עברתי לכמה ערים חדשות בחיי שבהן אני לא מכיר הרבה אנשים, אני חושב שהאלמנט הקהילתי די מגניב. זה מזכיר לי סביבת אכסניה, נכון?

הנרי:
אבל, מהמם.

דייב:
הם ממש נחמדים, אבל הם יותר פתוחים. זה בדיוק כמו ללכת לאזור משותף, לבלות, לשתות בירה, לעשות ככה, וזה במקום סופר נחמד. אז יכולתי לדמיין שזה באמת פופולרי.

הנרי:
בואו נהיה אמיתיים, אני לא רוצה לנקות את המטבח שלי בכל מקרה.

דייב:
'מס

הנרי:
אז אם אני יכול להשתמש במטבח שמישהו אחר הולך לנקות ואני יכול לרדת למטה ולשתות בירה עם כל השכנים שלי [לא נשמע 00:35:18]-

דייב:
זה כל כך [לא נשמע 00:35:18]. מה המקום הכי מוזר או הכי גרוע שחיית בו?

הנרי:
אלוהים אדירים, המעונות הראשון שגרתי בו היה כנראה המקום הכי מוזר שגרתי בו אי פעם, כי זה היה כאילו מוטל 6 מטופש היה חדר מעונות, והיה לנו את חלל המגורים המשותף הזה, והוא היה אמור להיות מרוהט. , אבל זה באמת היה רק ​​פוטון כספה ואחר כך עמדת טלוויזיה בלי טלוויזיה ושטיח מדובלל.

דייב:
אוו נחמד.

הנרי:
ואז היה לי חדר שינה עם מיטות קומותיים שהיה לי שותף לדירה. אז זה היה-

דייב:
הו אלוהים, זה נשמע לא כך-

הנרי:
לא המקום האהוב עלי לגור בו.

דייב:
קניתי את הבית הראשון שלי עם שלושה שותפים, אבל אחד השותפים ואני היינו שותפים לדירה באותו זמן, והתכוונו לפרוץ את זה לבית, זו הייתה התוכנית שלנו, התכוונו לעבור לגור. אבל, אז דנבר מתחילה לעשות זאת. ובכן, ואנחנו כמו, "בנאדם, אנחנו יכולים לקבל הרבה יותר עבור שכר דירה ממה שהיינו משלמים בדמי השכירות שלנו," אז אנחנו כמו, "למה שנפרץ לבית?" וגם, סבתו בדיוק נפטרה והיא גרה בקהילה פנסיונרית והשוק עדיין נפל כמו מטורף ואמא שלו אמרה, "אתם פשוט משלמים לשירותים, תשמרו על הבית. אתה יכול לגור שם", אבל זה היה כמו קהילה של 55 ומעלה, אז לא יכולנו לספר לאף אחד. אז עברנו באמצע הלילה, פשוט גרנו בבית הזה. היינו כמו, "זה הולך להיות שישה חודשים", אבל זה היה בחינם, אז בסופו של דבר גרנו שם שלוש שנים. וגם, גרתי במרתף, אז גרתי במרתף של סבתא המתה שלו בקהילה גמלאים במשך שלוש שנים.

הנרי:
האם הרגע הלכת לאולם הקהילה והרסת אזרחים קשישים בפינג פונג, מוחצת אותם בפינג פונג פנסיון מלא?

דייב:
כן בדיוק. לא היה שטח קהילתי. אני מניח שהיה קצת, אבל אף פעם לא הלכנו, אבל היינו כאילו... אנשים אהבו את זה, למעשה. אז פשוט היינו נושאים את הקופסאות שלהם, רק נהיה הבחורים הצעירים שיכולים לאסוף דברים. פשוט עשינו את זה, ובהמשך ומאוחר יותר פשוט זרקנו שם זעמים. היה להם מרחב חיצוני נחמד ופשוט היינו עורכים שם את המסיבות הענקיות האלה.

הנרי:
השכנים שלך הגיעו?

דייב:
הם היו מנופפים, אבל למרבה הצער מעולם לא הכנסנו אותם, אבל זה היה מקום מוזר לחיות בו. כל כך קצר סיפור ארוך, כנראה שהייתי מעדיף לגור באחד מחללי המגורים המשותפים האלה.

הנרי:
אני לא יודע, זה נשמע כאילו זה היה די מדהים.

דייב:
היה כיף להסתכל על זה אחורה. לפעמים הייתי כמו, "מה לעזאזל אני עושה עם החיים שלי?" אבל, זה חסך הרבה כסף. בכל מקרה, עכשיו איבדתי את כל קו המחשבה שלי, אז בואו נסתלק מכאן. תודה שהיית כאן, בנאדם, ותודה לכולכם שהקשבתם. מקווה שזה מעניין אותך. אני חושב שזה הולך להיות טרנד גדול. אני מניח שזה הדבר האחרון הוא שקצת התאכזבתי מכך שאין ממש דרך קלה להשקיע בזה כרגע, זה נשמע כאילו אתה רק משקיע רגיל ולא מפתח.

הנרי:
אבל, בדרך כלל זה הזמן שבו אתה צריך לחפש את ההזדמנויות האלה כי מישהו הולך להיכנס מוקדם כדי למצוא דרך להפוך את זה זמין לציבור להשקיע בה. אז, הייתי מנסה להיות המאמצת המוקדם כי הביקוש הוא הולך להיות שם.

דייב:
בסך הכל, זה כאילו בכל פעם שאנחנו עושים אחת מהתוכניות האלה, כמו זו, ובמיוחד הבתים המודפסים בתלת-ממד, זה לא קל, אבל מי שמבין את זה הולך להרוג מזה. אז אם אתה מעוניין, עקוב אחר ג'יי, עקוב אחר כמה מהמפעילים האחרים. אולי תוכל ללמוד מהם או להיכנס לזה, אבל אנחנו מקווים שזה עזר לך. אנחנו תמיד מנסים להביא לך אסטרטגיות השקעה חדשות מהסוג הזה, שהן חוד החנית כי זה מה שאנחנו עוסקים בו. אז, נשמח לשמוע אם סוגים אלה של פרקים מועילים לך. אז אם יש לך מחשבות על סוג זה של פרק, פנה אלי באינסטגרם, שם אני ב-thedatadeli או הנרי, אתה ב-thehenrywashington, נכון?

הנרי:
זה נכון.

דייב:
בסדר, אז ספר לנו מה אתה חושב. תודה רבה על ההקשבה. נתראה ביום שני לפרק נוסף של On The Market.
On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקייטלין בנט, בהפקת קייטלין בנט, עריכה של Joel Esparza ו- Onyx Media, נחקרה על ידי Pooja Jindal, ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets. התכנים בתוכנית On The Market הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.