שוק הנדל"ן של דאלאס: מחירים ומגמות בשנת 2023

במאמר זה

דאלאס, טקסס, הוא אחד האזורים המטרופולינים הצומחים ביותר במדינה, עם כלכלה גדולה, מגוונת וצומחת. עם מחירי בתים מתחת לממוצע הארצי ופוטנציאל תזרים מזומנים מוצק, לדאלאס יש תכונות רבות התומכות בתנאים נוחים לטווח ארוך למשקיעי נדל"ן. 

אוכלוסייה ושוק העבודה

ממוקם בצפון מזרח טקסס, אזור המטרופולין של דאלאס מורכב למעשה משתי ערים גדולות ועיר קטנה אחת: דאלאס ופורט וורת', ולאחר מכן העיר הקטנה יותר ארלינגטון השוכנת ביניהן. יחד, באזור המטרופולין של דאלאס יש אוכלוסייה שצומחת הרבה מעל הממוצע הארצי. הגיל החציוני של התושבים בדאלאס הוא קצת פחות מ-33 שנים, וזה בדיוק סביב השיא של קניית דירות גיבוש משק בית גיל — מה שמעיד על ביקוש חזק ובר קיימא לדיור באזור. 

הכלכלה הגדולה והמגוונת של דאלאס עוזרת לבודד אותה מפני מיתון כלכלי. באזור יש מוסדות רפואיים וחינוכיים גדולים ונוכחות משמעותית של חברת תעופה המעוגנת על ידי אמריקן איירליינס וסאות'ווסט איירליינס. שיעור האבטלה נמוך אך מעט מעל הממוצע הארצי והוא עלה מעט לאחרונה. 

מחירים לבית

למרות ביקוש חזק וכלכלה חזקה, תנאי ההשקעה בדאלאס נותרו אטרקטיביים. נכון לכתיבת שורות אלה, מחיר המכירה החציוני באזור דאלאס הוא קצת מעל 400,000 דולר - שזה קרוב יחסית לממוצע הארצי אך מתחת לזה של ערים עם כלכלות בגודל דומה.

חשוב לציין שבעוד שהמחירים בדאלאס היו קבועים יחסית במהלך החודשים האחרונים, קצב הצמיחה ירד במידה ניכרת. זה צפוי, בהתחשב באקלים המקרו-כלכלי, אבל ראוי לציין שההערכה בדאלאס בכללותה צפויה להיות צנועה או אפילו מעט שלילית בחודשים הקרובים.

גידול שכר דירה ותזרים מזומנים

גידול שכר הדירה עקב אחר דפוסים דומים לדיור, אך משתנה מעט לפי עיר בתוך המטרופולין. דמי השכירות בארלינגטון, למשל, נותרו קבועים בששת החודשים האחרונים, בעוד ששכר הדירה בדאלאס ובפורט וורת' ירדו בצורה צנועה. ירידה מסוימת בשכר הדירה אינה מדאיגה, לאור הקצב המהיר של גידול שכר הדירה בשנים האחרונות, ורוב הנתונים תומכים שירידות שכר הדירה יהיו מינימליות.

כשמסתכלים על סיכויי תזרים המזומנים של דאלאס, זה משתנה במידה ניכרת לפי מיקום בתוך המטרופולין. באזורים ליד פורט וורת' ומדרום לדאלאס יש יחסי שכר דירה למחיר (פרוקסי טוב לתזרים מזומנים) קרוב ל-1% - וזה סימן טוב לפוטנציאל תזרים המזומנים. עם זאת, לצפון דאלאס ולרוב האזור שבין דאלאס לפורט וורת' יש יחסי שכר דירה למחיר המצביעים על כך שקשה יהיה למצוא את תזרים המזומנים. בסך הכל, יש סיכויי תזרים מזומנים מוצקים עבור אזור מטרו בגודל כזה!

מלאי ובריאות שוק

במבט קדימה, יש אותות שלמרות ששוק הדיור בדאלאס השתחרר - הוא עדיין על קרקע חזקה למדי. רישומים חדשים בירידה, ולמרות שהמלאי עלה מהשפל של המגיפה שלו, הוא למעשה ירד במהלך החודשים האחרונים. זה מצביע על שוק עם תחרות די חזקה על נכסים ואולי אפילו על שוק של מוכרים.

בנוסף, למרות שהימים בשוק (DOM) כמעט חזרו לרמות טרום-מגיפה, הם ירדו בקריאה האחרונה. נקודת נתונים חדשה אחת אינה מהווה מגמה, כך שזה יהיה מדד חשוב לצפייה בחודשים הקרובים. 

אסטרטגיות מנצחות

בסך הכל, דאלאס היא שוק רחב היקף למשקיעי נדל"ן. יש לו נקודת מחיר סבירה, פוטנציאל תזרים מזומנים מוצק וכלכלה חזקה שתתמוך בצמיחה עתידית. בעוד ששוק הדיור הלאומי חווה תיקון, דאלאס מחזיקה מעמד טוב יחסית. המחירים היו קבועים יחסית, ואינדיקטורים מרכזיים מצביעים על כך שהשוק יהיה אחד משווקי הדיור היציבים יותר במדינה במהלך החודשים הקרובים.

ויקטור סטפן, סוכן נדל"ן ידידותי למשקיעים באזור דאלאס, אומר, "המשקיעים שאנו רואים מנצחים כרגע נשענים לנכסי BEAF. BEAF מייצג הערכה ממוקדת ברייק-איזון. המשקיעים המצליחים ביותר שלנו מתמקדים באזורים עם אוכלוסיות גדלות, מספר מקומות עבודה גדל והגדלת ההכנסה החציונית. אנו שואפים למחיר כניסה של 10-20% מתחת לשיא השוק הקודם, ואנחנו רוצים לראות את תעריף החכירה של היום מכסה את ה-PITI. בשלב זה של מחזור השוק, כאשר רוב הקונים הקמעונאיים יושבים בצד למשקיעים שלנו יש יותר הזדמנות מתמיד לאסוף מלאי סוהר באיכות גבוהה B+ או אפילו בדרגה A. זה אחד מאותם מחזורי שוק נדירים שבהם המשקיעים הם מהשחקנים האחרונים בשוק. אנחנו יכולים לאסוף נכסי 'בלו צ'יפ' בהנחות מבלי להתחרות מול תריסר קונים קמעונאיים".

אם אתה מעוניין ללמוד עוד על השקעה בדאלאס, שותף עם סוכן נדל"ן מקומי ידידותי למשקיעים כמו ויקטור סטפן, שיכול להדריך אותך באילו אסטרטגיות, טקטיקות ושכונות להתמקד בהן.

כך תוכל לעשות זאת צור קשר עם סטפן ב- Agent Finder:

• חפש "דאלאס, טקסס" 
• הזן את קריטריוני ההשקעה שלך
• בחר את ויקטור סטפן או סוכנים אחרים שאליהם תרצה ליצור קשר

סטפן מדורג במקום ה-22 מתוך 86,000 סוכנים ב-EXP Realty לפי נפח מכירות ובמקום ה-5 במדינת טקסס. הוא ואשתו הם משקיעי נדל"ן פעילים, המחזיקים במגוון נכסים המייצרים מזומנים, כולל דיור לפי חדר, השכרות לטווח ארוך, בינוני וקצר. הם מתכננים להמשיך לבנות את הפורטפוליו שלהם בדגש על נכסי בנייה חדשים ו-20-50 מתחמי יחידות ב-2023.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.