המתמטיקה מאחורי שיעורי המשכנתא ומדוע הם נשארים במקום

דייב:
שלום לכולם, וברוכים הבאים ל-On The Market. אני דייב מאייר. הצטרף היום הנרי וושינגטון. הנרי, שמעתי עליך שמועה היום.

הנרי:
או - או. זה לא יכול להיות טוב. או שאולי כן. אני לא יודע. לך על זה.

דייב:
זה טוב. שמעתי שסיימת את הספר שלך.

הנרי:
סיימתי את החצי הראשון של הספר שלי. אני עדיין עובד על זה.

דייב:
אוקי.

הנרי:
עדיין עובד על זה.

דייב:
תראה לנו כמה תשומת לב הקדשתי בפגישה ההיא.

הנרי:
סיימנו את החצי הראשון של הספר. אנחנו עובדים על החצי השני של הספר. הורדנו הכל, אבל יש לנו עוד כמה פרטים לשים שם.

דייב:
ובכן, הצוות ב-BiggerPockets Publishing נראה מאוד מרוצה מהספר שלך ושהדברים הגיעו בזמן. זה נשמע כמו ספר מעולה. על מה זה?

הנרי:
מדובר במציאת ומימון עסקאות הנדל"ן שלך. ספר נהדר למתחילים ללמוד איך לצאת לשם ולהתחיל למצוא את העסקאות האלה. בנאדם, עם הכלכלה הזו, זה מטורף. אתה צריך להיות טוב במציאת עסקאות.

דייב:
לעזאזל. אני לא יודע אם אני מתחיל, אבל אני בהחלט אקרא ספר אם זה יעזור לי למצוא עסקאות טובות יותר עכשיו. אשמח לדעת את זה. מתי זה יוצא, אגב?

הנרי:
אני חושב שזה מרץ.

דייב:
בסדר. יופי. נֶחְמָד. בסדר. ובכן, לשנינו יוצאים ספרי Q1.

הנרי:
יש לך ספר בכל ש'.

דייב:
יש לי ספר אחד בחוץ. זה הולך להיות השני. בדיוק כתבתי את זה כבר שלוש שנים. אני לא אסתום על זה.
בסדר. ובכן, יש לנו פרק נהדר היום. אני חושב שהם קוראים לזה a... זה כמו פרק מיוחד של דייב מאייר. אנחנו הולכים להיות קצת חנונים היום. יש לנו הרבה מופעים מעולים שבהם אנחנו מדברים על החלטות טקטיות בכלכלה/דברים שקורים בעסק שלך. אבל היום, אנחנו הולכים מאחורי הקלעים באחד הדברים הכלכליים המפורטים/טכניים יותר שאכן משפיעים על העסק שלך בכל יום ויום. כלומר שיעורי המשכנתא. אבל ספציפית, אנחנו הולכים לדבר על איך נוצרים שיעורי משכנתא. אולי אתה יודע את זה מהאזנה לתוכנית הזו קצת, אבל הפד לא קובע את שיעורי המשכנתאות. במקום זאת הוא נקבע על ידי קבוצה מורכבת של משתנים. אנחנו הולכים לצלול לתוך אלה היום עם Chen Xiao מ-Redfin. היא כלכלנית. היא חוקרת בדיוק את זה: כיצד נוצרות שיעורי המשכנתא. אני כל כך נרגש, אם אתה לא יכול לדעת, שהיא בתוכנית כדי לצלול לנושא הזה, שלדעתי כולם סקרנים במיוחד לגביו.

הנרי:
כֵּן. אני מסכים. גם אני מתרגש. אבל לא מאותן סיבות חנוניות שאתה מתרגש. אבל אני נרגש כי לכל מי שאתה מדבר יש דעה כלשהי המבוססת כמעט על שום דבר לגבי מה שהם חושבים שהריבית הולכת לעשות. אנשים מקבלים החלטות לגבי ההשקעה שלהם. הם קונים נכסים. הם לא קונים נכסים על סמך הגורמים האקראיים האלה שלדעתם הולכים לשחק בזה. למעשה, לשמוע ממישהו שמסתכל על המידע הזה כל יום ויכול להבין אותו עבורנו, זה יעזור לנו מאוד אם אתה מנסה להבין האם אתה קונה נכס עכשיו או שאתה צריך לחכות, או איך הרבה זמן אתה חושב שהשערים יישארו במקומם או יעלו או יורדים כי הדברים האלה משפיעים על כמות הכסף שהמשקיעים מרוויחים.

דייב:
אני חושב שהדבר שאני כל כך מתרגש מזה הוא שכולנו יכולים לעשות תחזיות, כמו שאתה אומר. אבל בפרק הזה, אנחנו הולכים לעזור לכולם להבין איך זה באמת הולך להתנהל בצורה כזו או אחרת. אנחנו לא יודעים לאיזה כיוון זה הולך ללכת. אבל אנחנו יכולים להבין את המרכיבים שנכנסים פנימה. אתה יכול לגבש כאן דעה מושכלת משלך ולהשתמש בה כדי לקבל החלטות השקעה נבונות.

הנרי:
דייב?

דייב:
כן.

הנרי:
אני אצטרך לבקש ממך לעשות משהו. האם תצליחו לעצור את עצמכם ולא לצלול עד לעשבים השוטים הכי עמוקים שאפשר? כי זה פחות או יותר התינוק שלך כאן. זה מה שאתה אוהב.

דייב:
זה החלום שלי. כלומר, לפני שלוש שנים/ארבע שנים, אפילו לא ידעתי מה זה אג"ח. עכשיו, אני מבלה כל היום בדיבור על אג"ח. אלוהים! מה קרה לי? אעשה כמיטב יכולתי להתאפק ולשמור על זה ברמה שמתאימה למשקיעי נדל"ן ולא לאנשים שסתם אוהבים לדבר על מכשירים פיננסיים למען [לא נשמע 00:04:24].

הנרי:
אנו מעריכים אותך.

דייב:
בסדר. ובכן, אנחנו הולכים לעשות הפסקה מהירה, ואז נחזור להופעה.
Chen Xiao, ברוך הבא ל-On the Market. תודה רבה שהצטרפת אלינו היום.

חן:
תודה רבה שקיבלת אותי. אני ממש שמח להיות כאן.

דייב:
ובכן, היה לנו מזל גדול שהצטרפו אלינו חבורה של עמיתים שונים שלך מ-Redfin. אתם עושים מחקר כלכלי כל כך נהדר. במה, במיוחד, אתה מתמקד במעקב ובמחקר בעבודה שלך ב-Redfin?

חן:
בהחלט. תודה שיש לנו כל כך הרבה מאיתנו מ-Redfin והלאה. כולנו מעריצים גדולים של התוכנית. בתפקידי ב-Redfin, התפקיד שלי הוא בעצם להוביל את צוות הכלכלה לחשוב כיצד הצוות שלנו יכול לעזור לצרכנים ולהשפיע על קהילת הדיור כלפי חוץ וגם להדריך את Redfin באופן פנימי עם השקפותינו על שוק הדיור והכלכלה. אני מאוד מעורב במנהיגות מחשבתית לגבי היכן הם הנושאים שעלינו לשים לב אליהם ולאן המחקר שלנו צריך לכוון.

דייב:
גדול. היום, אנחנו הולכים לצלול לנושא קצת חנון וטכני יותר. אנחנו הולכים לשים אותך על הקרס כאן. אנחנו רוצים לדבר על שיעורי המשכנתא. זה לא טייק חם במיוחד. אבל ברור, בהתחשב במקום שבו הדברים נמצאים בשוק, שיעורי המשכנתא והכיוון שלהם הולכים לשחק תפקיד גדול בכיוון של שוק הדיור בשנה הבאה. ברצוננו לפרק חלק מהאופן שבו נקבעים שיעורי המשכנתא. כולנו יודעים שהפד העלו את הריבית. אבל הם לא שולטים בריביות המשכנתא. האם אתה יכול לספר לנו רק קצת יותר על אילו אינדיקטורים כלכליים מתואמים לריבית על משכנתא?

חן:
בטוח. אני הולך לענות על השאלה שלך קצת בעקיפין. אבל אני מבטיח שאגיע למה שאתה שואל. אני חושב שמועיל לקחת צעד אחורה ולחשוב על מסגרת לריבית על משכנתא. למעשה, חשבו על מסגרת ריבית בצורה רחבה יותר, כי לעתים קרובות אנו אומרים "ריביות" במשק, וישנן ריביות שונות. ברמה מאוד בסיסית, ריבית היא מחיר ללוות כסף. זה נקבע על ידי שני דברים: סיכון אשראי וסיכון משך זמן. עד כמה מסוכן האדם או הישות שאליהם אני מלווה, ולכמה זמן אני מלווה להם את הכסף הזה?
קריטית לדיון הזה היא החשיבה על שוק האג"ח. אגרות חוב הן רק דרך להלוות כסף לגופים שונים לפרקי זמן משתנים. כשאנחנו חושבים על שוק האג"ח, אנחנו חושבים על שני מדדים. אנחנו חושבים על המחיר והתשואה, שהם ביחס הפוך. כשיש יותר ביקוש, המחירים עולים ואז התשואות יורדות ולהיפך.
באמת חשוב... כשאני חושב על שיעורי משכנתא, יש עוד שני שיעורים שאני צריך לחשוב עליהם. הראשון הוא שיעור הקרנות הפדרליות. זה הריבית שהפד שולט. ואז, ישנו שיעור האוצר ל-10 שנים, שלדעתי כנראה נבלה הרבה זמן בדיבור עליו היום. שיעורי המשכנתא למעשה מתבססים על ריבית הקרנות הפדרליות וגם על האוצר ל-10 שנים. במסגרת ההיא שעליה דיברתי, עבור שיעור הקרנות הפדרליות, אין סיכון אשראי בכלל. מדובר בריבית הלוואות בין לילה בין בנקים. אין גם סיכון משך זמן.
אם אני חושב על אוצר עכשיו, על שוק האוצר, אוצרות מגיעים במגוון רחב של צורות. הכל החל משטר אוצר של חודש ועד אג"ח אוצר ל-30 שנה. אבל זה שהכי חשוב לריביות המשכנתא הוא שטר האוצר ל-10 שנים. זהו שיעור ייחוס במשק. זה הכי מתאם על בסיס יומיומי עם שיעורי המשכנתא.
כשאני חושב על האוצר ל-10 שנים, כלכלנים אוהבים לחשוב על זה כעל פירוק לשלושה מרכיבים. הראשון הוא השער הריאלי. זה החלק שהכי קשור למה שהפד עושה. כמה מגביל מנסה הפד להיות עם הכלכלה, או עד כמה הפד מנסה להיות קשוב? החלק השני הוא הציפיות לאינפלציה. זה קשור לסיכון משך הזמן. זה אומר שאם אני חושב בעוד 10 שנים, "מה תהיה האינפלציה?" כי כל התשואה שאני מקבל על האינפלציה של האוצר ל-10 שנים תאכל את זה כמשקיע.
ואז השלישי הוא פרמיית הטווח. פרמיית הטווח היא הכי מושחתת. פרמיית טווח היא כמה תשואה עודפת אני דורש עבור החזקת זה במשך 10 שנים לעומת משך זמן קצר יותר. שאלת מהם המדדים הכלכליים שהכי מתואמים עם שיעורי המשכנתא. ובכן, כל הדברים האלה הולכים להשפיע על שטר האוצר ל-10 שנים. האינפלציה כמובן חשובה כאשר אנו חושבים גם על צמיחה כלכלית. אנחנו מסתכלים על התמ"ג. אנחנו בוחנים את תנאי שוק העבודה. כל המרכיבים הכלכליים העיקריים הולכים להזין את התשואה של האוצר ל-10 שנים. לאחר מכן, שיעורי המשכנתא מתבססים על כך.
אמרתי שהשניים מתואמים מאוד. המשמעות היא שריביות המשכנתא נסחרות בדרך כלל במרווח ביחס לאוצר ל-10 שנים. ההתפשטות הזו, רוב הזמן, נשארת די עקבית. אבל אחד הסיפורים המרכזיים של השנה האחרונה הוא שהמשכנתא/המרווח הזה באמת התנפח. אנחנו יכולים לדבר על למה זה ומה התחזית לכך גם כן.

הנרי:
כֵּן. זה כאילו אתה יודע בדיוק מה אנחנו הולכים לשאול כי אני חושב שזה בדיוק המקום אליו רצינו ללכת הוא לנסות להבין... ובכן, ראשית, הרשו לי לחזור ולומר שאני חושב שזה היה ההסבר הטוב ביותר של שיעורי הריבית איך הם עובדים שאי פעם היה לנו בתוכנית. זה היה פנטסטי. תודה שפירקת את זה. אבל שנית, כן, אני חושב שאנחנו רוצים להבין... אז תשואת הריבית של 10 האוצר, היכן היא נמצאת כרגע, לעומת היכן היא הייתה היסטורית, וכיצד זה משפיע על השוק.

חן:
בהחלט. היום, כרגע, אני חושב שהאוצר ל-10 שנים יושב קצת מעל ארבע או חמש. שם זה היה אתמול בסמוך. אני חושב שזה בעצם מטפס קצת היום. זהו שיא היסטורי, אני חושב, אולי מאז 2007 אם הנתונים שלי נכונים. זה טיפס הרבה. במאי השנה הוא היה נמוך בכ-100 נקודות בסיס.
הסיפור האמיתי של שוקי המשכנתאות בחודשים האחרונים באמת היה... מדוע התשואה של האוצר ל-10 שנים עלתה כל כך הרבה? חשוב לציין, זה מבלבל כי האינפלציה למעשה ירדה בחודשים האחרונים. אני חושב שהרבה אנשים שמאזינים לזה כנראה חושבים, "קראתי בעיתונות, והכלכלנים אמרו לי שאם האינפלציה תרד, הריבית על המשכנתאות לא תיפול. למה זה לא קרה?" זה באמת קשור למסגרת הזו שדיברתי עליה.
כפי שאמרתי, מאז כל תקרת החוב נפתרה, האוצר ל-10 שנים עלה בכ-100 נקודות בסיס. בואו נחשוב למה זה. בערך חצי מזה הוא מה שהייתי קורא לפרמיה לטווח. מה שזה קשור הוא בעיקר חששות לגבי חוב לטווח ארוך עבור ממשלת ארה"ב והנפקת האוצר. כידוע, המדינה לווה יותר ויותר. יש יותר ויותר היצע של חובות של האוצר. יחד עם זאת, הביקוש לאותו חוב של האוצר לא עמד בקצב. זה גורם להגדלת פרמיית הטווח הזה.
הסיפור המרכזי הנוסף הוא עליית הריבית הריאלית. זה הרעיון שה-Fed אומר לנו יותר ויותר שהם הולכים להחזיק גבוה יותר לזמן רב יותר, לא בהכרח הם הולכים גבוה יותר מהמקום שבו הם נמצאים עכשיו, אלא שהם הולכים להחזיק ברמה מגבילה גבוהה זו למשך פרק זמן ארוך יותר, כלומר הם צופים שהם יתחילו לחתוך בשנה הבאה במחצית האחורית של 2024. אבל כשהם מתחילים לקצץ, זה מאוחר יותר ממה שחשבנו בעבר, ושזה פחות קיצוצים. זה יותר איטי ממה שחשבנו. לעתים קרובות, אנשים מתלבטים: האם הפד עומד לעלות שוב? למעשה, עוד 25 נקודות בסיס לא כל כך חשובות. הסיפור האמיתי עכשיו הוא כמה זמן אנחנו הולכים להישאר בטריטוריה המגבילה הזו.
ואז, המרכיב השני של התשואה ל-10 שנים שדיברתי עליו בעבר, הציפיות לאינפלציה, שלמעשה לא ממש השתנו מאוד. זה לא באמת משחק כאן סיפור גדול. אבל אם אתה מישהו שעוקב אחרי חדשות פיננסיות, בטח שמעתם הרבה דיבורים על הרעיון הזה שהשיעור הנייטרלי גדל. זה, לדעתי, מאוד חשוב לגעת בו עכשיו. זה קשור למה שדיברתי עליו במונחים של ביקוש לחובות של האוצר והרעיון הזה שיש לנו ריביות גבוהות יותר למשך זמן רב יותר.
השער הנייטרלי הוא משהו במשק שלא מבחינים בו. אנחנו לא יכולים למדוד את זה. הדרך האהובה עלי לחשוב על זה היא שזה חילוף החומרים שלך. כשאתה נער, אתה יכול לאכול הרבה. אתה כנראה לא הולך לעלות במשקל. יש לך חילוף חומרים גבוה. בהמשך החיים, חילוף החומרים שלך משתנה. אי אפשר באמת למדוד. הרופא לא יכול להגיד לך מה זה. אבל אתה מגלה שאתה לא באמת יכול לאכול את אותם הדברים ולשמור על אותו משקל יותר.
אותו דבר קורה במשק, שם, אחרי המחירים הפיננסיים, נראה היה שהשער הנייטרלי באמת ירד. זו הסיבה שהפד החזיק בריבית ממש נמוכה. לא באמת הצלחנו להגיע לאינפלציה מעל 2%. אבל אז קרה משהו אחרי המגיפה, שפתאום זה הרגיש כאילו יש לנו הרבה יותר אינפלציה. התעריפים היו צריכים להיות גבוהים יותר. מה שמשקיעים והגדלת הפד... ג'רום פאוול הודה בכך במסיבת העיתונאים האחרונה, מגיע לרעיון הזה שהשער הנייטרלי עלה למעלה. זה אומר שבעצם אנחנו צריכים לקבל תעריפים גבוהים יותר למשך זמן ארוך יותר. השקפה זו היא גם מה שדוחף את הריבית ל-10 שנים למעלה. זה מעלה את שיעורי המשכנתא.

דייב:
כפי שאמרת, חן, ראינו עלייה מתמדת זו בריביות המשכנתא במהלך הקיץ. נראה שזה הואץ מאז מסיבת העיתונאים האחרונה הזו. נראה שמה שדיברת עליו זה באמת מה שקורה כאן הוא שראינו כמה דברים. האחד, סיכום התחזיות הכלכליות, שה-Fed מפרסם עם כמה מהפגישות שלהם, מראה שהם עדיין חושבים שנקבל שיעורים גבוהים יותר בסוף 2024. זה עוד שנה שלמה מהיום. אבל כשאתה מדבר על השער הנייטרלי, שחשבתי שזה הסבר מצוין שלו... האם זה האיזון הבלתי מוגדר/האיזון התיאורטי האידיאלי שהפד רוצה להגיע אליו? אפילו אחרי 2024, בעצם ככל שהם מתכננים, הם חושבים שהשיעור הטוב ביותר שהם יכולים לעשות הוא איפשהו בסביבות 3% עבור הקרנות הפדרליות. האם זה נכון?

חן:
כן בדיוק. זה בדיוק השיעור הנייטרלי. זה השיעור שבו הפד יחזיק את שער הקרנות הפד. זה יעצור את האינפלציה ואת שיעור האבטלה. לפד יש את המנדט הכפול הזה, שהוא שאנחנו רוצים אינפלציה נמוכה ושיעור אבטלה נמוך. השער הנייטרלי הוא בעצם שיעור שבו אנחנו לא ממריצים את הכלכלה וגם לא מנסים לכווץ את הכלכלה באופן אקטיבי.
כאשר הפד מפרסם את התחזית שלו, הוא אומר, "בסדר, לטווח הארוך", בעצם בשנתיים-שלוש האחרונות, "איפה אנחנו צופים שהשיעור הנייטרלי הזה יהיה?" בסיכום האחרון שלהם של תחזיות כלכליות, הם למעשה שמרו על השיעור הניטרלי הזה על 2.5%, מה שלמעשה היה מבלבל עבור אנשים, כי אם הסתכלתם מה הייתה התחזית שלהם ל-2025/2026, הוא הראה שיעור גבוה יותר. אבל זה גם הראה שהכלכלה בעצם מאוזנת.
היה חוסר התאמה בין... ובכן, מה שאתה אומר לטווח הארוך לעומת מה שאתה אומר בשנתיים-שלוש הבאות. עיתונאים ציינו זאת. מה שפאוול הצביע עליו היה הרעיון הזה, ובכן, השיעור הנייטרלי משתנה. יש גם את הרעיון הזה של שער ניטרלי לטווח קצר לעומת שער ניטרלי לטווח ארוך. אני חושב שזה מתחיל להיכנס קצת יותר מדי לתוך חור הארנב. אבל מה שלדעתי חשוב כלקח מכל הדיון הזה הוא שהפד אומר לנו שהם מגיעים לרעיון שהשיעור הנייטרלי הזה גדל. זה עדיין יכול להשתנות בעתיד. אבל אם אנחנו חושבים על ריבית אוצר ל-10 שנים או מדברים על ריבית משכנתא קבועה ל-30 שנה, זה הולך לשחק תפקיד גדול בקביעת ציפיות בסיסיות למה ששיעורים אלה צריכים להיות.

הנרי:
מידע זה עוזר מאוד למשקיעים. אני לא רוצה שהמשקיעים ישמעו כמה עמוק אנחנו מגיעים ולא יחשבו על "מה זה אומר לך כשאתה קונה נכס או כשאתה שוקל לקנות נכס?" מה שאני חושב שאני שומע... אני חושב שאחד הדברים הכי חשובים ששמעתי אותך אומר היה שזה יכול להיות איתות או שהפד מסמן שהריביות יישארו בתחום הזה של מה שאנחנו מחשיבים גבוה לפרק זמן ארוך יותר ממה שציפו במקור.
עבורי, כמשקיע, מכיוון שנוף ההשקעות השתנה במהלך השנה האחרונה עקב עליית שיעורים אלו, הרבה אסטרטגיות השתנו. קשה לקנות נכסים שתזרים מזומנים בגלל עלות הכסף. העלות הזו של הכסף/הריבית הזו גוזלת את הכסף שאני יכול להרוויח על ידי השכרת הנכס.
אם אתה משקיע לטווח ארוך ואתה מחפש לקנות נכסים בתזרים מזומנים, מה שקורה זה שאנשים קופצים עכשיו והם מוכנים לקנות נכסים לפעמים ששוברים או אפילו מפסידים קצת כסף בכל פעם. חודש כי אנשים הימרו על כך ש"אם אני יכול לקנות את הנכסים האלה ולהחזיק אותם בשישה עד 12 החודשים הבאים, ובכן, אז בום. אם התעריפים יורדים, זה אומר שאני יכול למחזר, ואז תזרים המזומנים שלי יהיה שם לחלוטין. לאחר מכן, אני יכול להמשיך ולמכור חלק מהנכסים האלה אם אני רוצה כי כשהמחירים יורדים, אנשים יורדים מהצד. הם הולכים להתחיל לקנות שוב. עדיין יש בעיית מלאי. עכשיו המחירים מתחילים לעלות". זה נראה כמו הימור טוב עכשיו לקנות.
אבל כמשקיע, מה שאני שומע זה שאתה באמת צריך להיות זהיר לעשות את זה. אתה צריך להיות בעל העתודות כדי להיות מסוגל להחזיק בנכסים האלה זמן רב יותר, כי באמת אין לנו תשובה חד משמעית לגבי מתי ואם התעריפים האלה הולכים לרדת או כמה הם הולכים לרדת.

חן:
כן. אני מסכים עם מה שאתה אומר. אני חושב שזה בהחלט המקרה שכאשר האינפלציה יצאה משליטה ואז הפד התחיל את מחזור ההליכה שלו באביב האחרון, הייתה אמונה יציבה זו בקרב אנשים רבים שזו סטייה ולא שינוי פרדיגמה. כל מה שאנחנו צריכים לעשות זה להחזיק מעמד ולחכות שזה יעבור, ואז נחזור לשגרה, שמה שחווינו קודם היה נורמלי.
אני חושב שמה שאנשים יותר ויותר חושבים עכשיו זה ש... "ובכן, אם אתה מסתכל על שיעורי הריבית לטווח ארוך יותר ואתה מסתכל אחורה אם זה האוצר ל-10 שנים או שאתה מסתכל על שיעורי המשכנתא, במהלך השנתיים האחרונות עשרות שנים, זה סיפור של ריבית שרק יורדת. שיעורי פוסט המשבר הפיננסי היו נמוכים מאוד. כמו שאמרתי, עם אנלוגיית חילוף החומרים שלי, זו הייתה יכולה להיות הסטייה. אולי בעצם אנחנו מסתכלים על חזרה לנורמה אולי יותר היסטורית. זה בהחלט יכול להיות המקרה.
עכשיו, עם זה נאמר, הדבר השני שהייתי מזהיר הוא שיש כמות עצומה של אי ודאות לגבי הכלכלה כרגע. אם היית מחזיק אותי בשנה שעברה, מה שהייתי אומר לך זה שיש הרבה אי ודאות לגבי הכלכלה כרגע. אבל אני אגיד שהשנה, יש עוד יותר אי ודאות. הסיבה היא שבשנה שעברה ידענו מה הסיפור הבסיסי. ידענו שהאינפלציה יצאה משליטה. לפד היה את הקרב הזה בידיים שלו. זה עמד לעלות את הריבית ממש ממש מהר. התכוונו לראות את המשחק הזה ב-2023. זה מה שצפינו באוויר ב-2023.
עכשיו, הפד עשה זאת. אנחנו בעמדה הזו שבה הם טיילו מהר יותר ממה שהם עשו זאת אי פעם בהיסטוריה. אנחנו יושבים כאן, והשאלה היא, ובכן, מה קורה עכשיו? עדיין יש סיכון למיתון שהוא משמעותי. אני חושב שהרבה אנשים אימצו את הדעה הזו שקיבלנו את הנחיתה הרכה. הסיכון למיתון הסתיים. הכלכלה כל כך עמידה. אני חושב שעדיין לא נוכל לשכוח את סיכון המיתון הזה.
אז, מצד שני, האינפלציה עדיין עלולה לצאת משליטה. התעריפים עדיין יכולים לעלות. למעשה יש סיכון בשני הצדדים. כשהייתי עושה סקי, היה המסלול הזה שבו היית גולש. משני הצדדים היה צוק. כך אני חושב על זה, במובן מסוים, שבו יש את הסיכון הזה משני הצדדים. זה יוצר כמות עצומה של אי ודאות.
אם אתה מסתכל על שווקי החוזים העתידיים כרגע על מה ששווקי החוזים העתידיים חוזים לגבי האוצר ל-10 שנים בעוד שנה מהיום, הם בעצם צופים שהתשואות יהיו זהות לזה שהן היום. זה הרעיון שהריבית בעצם הולכת להישאר כאן. זאת בהנחה, לגבי שיעורי המשכנתא, שגם מרווחי המשכנתאות נשארים די עקביים למקום שבו הם נמצאים כרגע, מה שלא בהכרח יהיה המקרה.

דייב:
בוא נחפור במפרסמים שם כי אנחנו מדברים על זה קצת בתוכנית הזו. רק כתזכורת לכולם, יש מתאם היסטורי בין אוצר ל-10 שנים לבין שיעורי משכנתא. אני חושב שזה כמו 170/190 נקודות בסיס, משהו כזה. עכשיו, זה מה? 300 נקודות בסיס. גבוה משמעותית ממה שהיה פעם. דיברת על ההתפשטות. אולי כדאי שנקפוץ קצת אחורה. האם תוכל להסביר מדוע הפריסה בדרך כלל כל כך עקבית/איך היא השתנתה במהלך השנים האחרונות?

חן:
בטוח. בהחלט. כמו שאמרתי, שיעורי המשכנתא, על בסיס יומיומי, מתואמים מאוד עם אוצר ל-10 שנים. אם האוצר ל-10 שנים יעלה היום, הריבית על המשכנתא כנראה תעלה היום. במשך תקופה ארוכה יותר, הקשר הזה פחות בטוח. כמו שאמרת, היסטורית, רק תלוי איך אתה מודד... זה בערך 170 נקודות בסיס.
אבל, מבחינה רעיונית, מדוע שההתפשטות הזו תשתנה? אני חושב שיש שני דברים חשובים לחשוב עליהם. האחת היא תנודתיות שערים וסיכון התשלום מראש הצפוי. הדבר שבאמת מבדיל בין אג"ח משכנתא או אג"ח ממשלתיות כמו אג"ח הוא שלאג"ח משכנתא יש את הסיכון המובנה לפירעון מוקדם, אז מי שיש לו משכנתא קבועה ל-30 שנה וממחזר או משלם את המשכנתא שלו ללא עלות בכל שלב. משקיעים יכולים לנתק את זרם ההכנסה שלהם בכל נקודה. הם צריכים לחשוב על זה כשהם משקיעים בביטחון.
כשהריביות מאוד תנודתיות או כשהריביות ממש גבוהות, והמשקיעים מצפים שזו סטייה ואז הריבית תרד בעתיד, כל הדיבורים האלה על "אוי, קנה עכשיו, מממן מחדש מאוחר יותר", אז הם הם הולכים לדרוש פרמיה הרבה יותר גבוהה עבור רכישת אג"ח משכנתא. זה חלק גדול מהסיפור על הסיבה לפרחי המשכנתאות עלו במהלך השנה האחרונה.
החלק השני של הסיפור הוא פשוט ביקוש ל-MBS. יש שני חלקים בזה. האחד הוא הפד. הפד מחזיק בכ-25% מה-MBS המצטיינים. במהלך המגיפה, הם קנו משהו כמו 3 טריליון דולר של MBS. מכיוון שכדי לעורר את הכלכלה במהלך אותו מיתון עמוק מאוד, הפד הוציא שוב את ספר ה-QE ואמר, "נתחייב לקנות כמות בלתי מוגבלת של MBS כדי להחזיק את הספינה הזו ביחד". הם המשיכו לקנות, גם כשנדמה היה ששוק הדיור מסתדר. אבל אז הם הפסיקו. כשהם הפסיקו, זה היה קונה גדול, פתאום, פשוט יצא מהשוק הזה.
ואז, החלק השני של סיפור הביקוש הוא בנקים. לבנקים יש כבר הרבה MBS במאזן שלהם. בגלל מה שקורה עם הריביות, יש הרבה הפסדים לא ממומשים בגלל זה. הם יכולים לסמן את זה כמשהו שצריך להחזיק עד בגרות. לכן, הם לא צריכים לסמן כדי לשווק את ההפסדים על כך. אבל זה גם אומר שיש להם פחות תיאבון לקנות יותר MBS עכשיו.
מאז שהתרחש SVB במרץ, אני חושב שההשקפה על פיקדונות לבנקים השתנתה. זה אומר שאם הבנקים מרגישים שהפיקדונות פחות דביקים, כלומר יש סיכוי גדול יותר שהפיקדונות יעזבו, יש להם פחות ביקוש לנכסים לטווח ארוך כמו MBS. זה גם יוביל לירידה בביקוש לבנקים עבור MBS. אם אתה רוצה לדבר על, "ובכן, מה זה אומר בצורה צופה פני עתיד? האם זה נורמאלי חדש לממרח עכשיו, או שהם יכולים לרדת בחזרה?" אני חושב שזה תלוי רק בכמה דברים.
אם נחזור לשתי הסיבות העיקריות לכך שהם גדלו מלכתחילה, אם התנודתיות הגדולה יורדת והסיכון לתשלום מראש יורד, אז כן, אתה יכול לראות את המרווח הזה יורד. זה גבוה יותר עבור רעיון ארוך יותר, שהשיעורים יהיו גבוהים יותר למשך זמן רב יותר, אומר שלדעתי סיכון התשלום מראש יורד מעט. לכן, יש מעט מקום לממרחים לרדת.
ואז, אם אתה חושב על הביקוש ל-MBS... הפד בחוץ. הבנקים בחוץ. אבל עדיין יש מנהלי כסף. יש קרנות גידור. בשלב מסוים, יש תקרה לכמה גדולים המרווחים האלה יכולים להגיע מכיוון שחלק מהמשקיעים יתחילו לומר, "ובכן, למעשה, אם אני יכול לקבל את התמורה העצומה הזו על השקעה ב-MBS, אני צריך לעשות את זה ביחס לניירות ערך אחרים עם הכנסה קבועה ." יש תקרה לכמה גדולים הממרחים יכולים להגיע גם כן.

דייב:
רק כדי להבהיר לכל מי שמאזין, MBS היא ניירות ערך מגובי משכנתאות. זה בעצם כאשר משקיעים או בנקים או מקורבים בעצם מאגדים יחד משכנתאות ומוכרים אותן גם כניירות ערך בשוק. כל המפלגות השונות שצ'ן רשם זה עתה... מזה זמן מה, הפד קונה אותן. בדרך כלל, אלו בנקים או קרנות פנסיה או אנשים שונים שבעצם יכולים להשקיע בהם.
חן, צד הביקוש הזה של עניין MBS הוא משהו שניסיתי ללמוד עליו קצת יותר. הדבר השני שהייתי סקרן לגביו... וזה הולך להיות אולי קצת חנון מדי, אז לא צריך להיכנס לזה יותר מדי. אבל כיצד משפיעים שיעורי אגרות חוב ותשואות ברחבי העולם במדינות אחרות על הביקוש? כי ראיתי שהמשקיעים אולי בורחים ל... או לפחות מגננים את העטלפים שלהם ומכניסים את כספם בניירות ערך או בשווקי מניות במדינות אחרות. זה גם משפיע על התשואה ל-10 שנים. האם זה נכון?

חן:
אה, כן. בהחלט. אני חושב שהדרך שבה כלכלן יחשוב על זה היא רק העלות ההזדמנותית של הכסף שלך. אם אתה משקיע, אתה יכול להשקיע במניות. אתה יכול להשקיע בניירות ערך ברי הכנסה קבועה. אתה יכול להשקיע במטבעות מט"ח. יש את כל הרכבים השונים האלה שאתה יכול לשים בהם את הכסף שלך. אם אתה חושב על ניירות ערך עם הכנסה קבועה. אתה יכול להשקיע בניירות ערך מגובי נכסים אלה כמו MBS, או שאתה יכול להשקיע באג"ח ממשלתיות. אם אתה חושב על אג"ח ממשלתיות, אתה יכול לחשוב על אג"ח ממשלתיות של ארה"ב לעומת אג"ח ממשלתיות למדינות אחרות, כמו גם על כל הדברים האחרים שאני לא מדבר עליהם.
כן, ככל ששיעור התשואה על נכסים אחרים אלה משתנה, זה גם ישפיע על הביקוש לאג"ח ממשלת ארה"ב וגם ל-MBS. זה, בתורו, ישפיע על המחיר, ולכן, על שיעורי הריבית הקשורים לאגרות החוב הללו.

הנרי:
אני רוצה להזיז קצת ולהשיג קצת... יהיו כאן כמה ספקולציות ודעות. אבל יש גורם אחד שעדיין לא הגענו אליו שיכול להשפיע או שחלק מהאנשים מרגישים שישפיע על שיעורי המשכנתא בעתיד. אלו הבחירות הבאות לנשיאות. האם אתה יכול לדבר איתנו קצת על האופן שבו שינוי פוליטי בכוח עשוי להשפיע לטובה או לרעה על שיעורי המשכנתא? או שמא זה קרה היסטורית, כביכול, ספציפית, אם המפלגה הרפובליקנית תנצח בבחירות, אז יש לנו מעבר ממפלגה דמוקרטית לרפובליקנית, וכיצד זה עשוי להשפיע על התעריפים?

חן:
בהחלט. אני חושב שהדרך הכי ישירה שכלכלנים יחשבו עליו כשהם חושבים על משהו כמו בחירות דומה לאירועים גיאופוליטיים אחרים, שחושבים על זה דרך העדשה של האיום על הצמיחה הכלכלית. מה זה אומר על עוצמת המשק? זה יהיה דומה לאופן שבו היינו חושבים על כל השביתות המתמשכות שמתרחשות, חידוש ההלוואות לסטודנטים, ההשבתה הממשלתית שנראית כאילו היא מתקרבת. כל הדברים האלה הם... אנחנו יכולים להשתמש במסגרת דומה.
מבחינה היסטורית, אם אתה חושב על, ובכן, האם הדמוקרטים עומדים להיות בשלטון, או שזה יהיו הרפובליקנים? יש תפיסה שהרפובליקנים ידידותיים יותר לצמיחה כלכלית ואולי לקהילה העסקית. אולי זה יהיה טוב. מצד שני, זה תלוי במועמדים ספציפיים. האם יש רק סיכון זנב הקשור למועמדים ספציפיים שעלולים להיות בשלטון? אני חושב שאנשים יקחו את זה בחשבון כשהם חושבים על, "האם יש סיכוי גבוה יותר שזה יוביל למיתון?"
לאחר מכן, אתה יכול גם לחשוב על כך שהמועמדים האלה בשלטון מתכוונים למי מועמד להוביל את הפד, למשל, ואיזו מדיניות הממשל שלהם הולך לנקוט. כל הדברים האלה יכנסו לתמונה, שכולם אומרים שאני לא חושב שיש חיתוך פשוט ויבש, "אם האדם הזה יגיע לשלטון, זה אומר ששוקי המניות ושוקי האג"ח יעשו את זה ולהיפך. ” אבל זו המסגרת שבה הייתי משתמש.

דייב:
אני לא רוצה להכניס אותך לכיסא החם ולשאול אותך מה יהיו התעריפים בשנה הבאה. אבל אם היית צריך לבחור שניים או שלושה אינדיקטורים לצפייה לקראת השנה הבאה כדי לקבל תחושה לאן מתחילים להגיע שיעורי המשכנתא, מה היית ממליץ לאנשים להסתכל?

חן:
בהחלט. אני שמח שאתה לא מבקש ממני לעשות תחזית כי-

דייב:
זה יגיע מאוחר יותר. אל תדאג.

חן:
אני חושב שהרבה כלכלנים מרגישים שאולי אנחנו צריכים להחליף את הסוללות בכדור הבדולח שלנו או משהו. אבל אני חושב שאם אתה מנסה לחשוב בצורה קדימה על לאן מועדות הכלכלה/לאן מועדות התעריפים, הסתכלות על ציפייה בקונצנזוס תהיה ההימור הטוב ביותר שלך. זה מה ששווקי החוזים העתידיים והדבר הזה מרמזים. זה מה שזה באמת.
עם זאת, אנו חיים בתקופה של, לדעתי, אי ודאות חסרת תקדים. אנחנו צריכים באמת לקחת את זה עם גרגר מלח. על מה אנחנו מסתכלים כשאנחנו מנסים להסתכל קדימה? אני חושב שזה כל הדברים הסטנדרטיים שבדקנו, שהם בעצם רק הנתונים הכלכליים העיקריים שמפרסמים. למרות שאמרתי, "האינפלציה ירדה", מדוע עלו הריבית? ובכן, אינפלציה היא עדיין חלק חשוב בסיפור. אם האינפלציה תעלה שוב... כרגע, רק בחודש-חודשיים האחרונים, מחירי הנפט עלו שוב. שוב יכולות להיות לכך השלכות עמוקות על הריבית. המשך מעקב אחר האינפלציה הוא מאוד מאוד חשוב.
לאחר מכן, האינדיקטור הכלכלי החשוב ביותר לכלכלה באופן כללי אינו למעשה התמ"ג. זה בעצם שוק העבודה. זה דוח המשרות. זה לחשוב על שיעור האבטלה/להסתכל על כמה משרות מתווספות מדי חודש למשק. לאחר מכן, יש גם דוחות משויכים לשוק העבודה כגון JOLTS. סקר משרות ותחלופת עבודה זוכה לתשומת לב רבה בשנה האחרונה. ואז, גם המספרים של המגזר הפרטי כמו ADP וכל זה. זה באמת הכל מאותם נתונים כלכליים סטנדרטיים.
מה שבאמת שונה בכלכלה היום לעומת כשהתחלתי את הקריירה שלי הוא שיש כל כך הרבה יותר נתונים מהמגזר הפרטי עכשיו. בצד הדיור, ברור, Redfin, אנו מספקים הרבה נתונים מהמגזר הפרטי על שוק הדיור שלדעתנו צופה פני עתיד יותר ממה שאתה מקבל ממקורות מידע ציבוריים.
באופן דומה, אני חושב שחשוב לשים לב לנתונים, למשל, שמכון ג'יי.פי מורגן צ'ייס ומכון בנק אוף אמריקה מפרסמים לגבי מצבו של הצרכן האמריקאי במונחים של כמה חיסכון נוסף נשאר. אנחנו יודעים שהיה המון חיסכון. לאנשים היו הרבה חסכונות עודפים לאחר המגיפה. זה באמת התייבש? אם זה התייבש, בשביל מי? למי עדיין יש חסכונות? זה חשוב כשאנחנו חושבים על נושאים. אנשים הולכים להתחיל לשלם הלוואות סטודנטים שוב בעוד מספר ימים. מי מתכוון לבצע את תשלומי הלוואות הסטודנטים הללו? למי יש כסף לבצע את התשלומים האלה? מה זה ישפיע על ההוצאות שלהם בעתיד? יש הרבה מקורות נתונים במגזר הפרטי שלדעתי חשוב מאוד לשים לב אליהם.

דייב:
גדול. תודה רבה, ג'ן. זה היה מועיל להפליא. ברור שאנשים יכולים למצוא אותך ב-Redfin. האם יש מקום מסוים שבו אתה מוציא את העבודה שלך או שבו אנשים צריכים לעקוב אחריך?

חן:
כֵּן. אתר החדשות Redfin הוא המקום שבו אנו מפרסמים את כל הדיווחים שלנו. רק לאחרונה הוספנו מפינת הכלכלנים שלנו את זה לאתר הזה שבו אתה יכול לראות תמונות מהירות על אירועים שקורים או התפתחויות כלכליות. זה מקום ממש נהדר למצוא בו את כל המחשבות שלנו.

דייב:
בסדר. גדול. ובכן, תודה רבה לך, חן. אנו מעריכים שהצטרפת אלינו.

חן:
תודה רבה שקיבלת אותי.

דייב:
מה חשבת?

הנרי:
ובכן, בראש ובראשונה, זו הייתה עבודה מדהימה בלקיחת נושא סופר מורכב ולהפוך אותו מובן גם לאנשים שאין להם רקע כלכלי או מבינים איך כל הגורמים הללו משתלבים זה בזה, כי אני לא. הצלחתי לעקוב אחרי זה טוב יותר מכל שיחה כלכלית אחרת שניהלנו. אני חושב שזה בעל ערך עצום לקהל שלנו. יש שם רק המון ספקולציות. כולם כמו כלכלני רחוב. כולם אומרים, "כן, הריבית תרד בעוד שישה חודשים. ואז, זה יהיה מטורף בחוץ." אף אחד לא באמת יודע. זה טוב לשמוע מישהו שמסתכל באופן פעיל על המספרים האלה באופן עקבי ומסתכל על האינדיקטורים האלה אומר באופן עקבי ש... "ובכן, כדור הבדולח שלי עדיין צריך קצת סוללה." רק מילה טובה של זהירות שאתה צריך להיות זהיר עם האסטרטגיה שלך בחוץ.

דייב:
לְגַמרֵי. ככל שאני לומד יותר על כלכלה, כך אני חושב פחות, אני מנסה לעשות תחזיות, וככל שאני מנסה להבין יותר את המשתנים ואת הדברים שנכנסים למה שהולך לקרות. אף אחד לא יודע מה הולך לקרות עם שיעורי המשכנתא. אבל אם אני יכול להבין איך הפריסה עובדת, אם אני יכול להבין למה אוצר הקביעות זזים כמו שהם עושים, אז לפחות תוכל לפקח על הדברים בזמן אמת ולעשות ניחוש מושכל במקום רק לעשות את זה תגובות המבוססות על פחד, וזה מה שאני חושב שכל כלכלני הכורסה האלה עושים.

הנרי:
תן לי סולם של אחד עד 10. כמה קשה היה לך לא פשוט לחנון לגמרי ולהיכנס עד הסוף לעשבים השוטים על כל מה שהיא דיברה עליו?

דייב:
רציתי לשאול איך ההחלטה האחרונה של הבנק המרכזי של יפן... זו לא בדיחה. פשוטו כמשמעו אמרתי, "האם עלי לשאול על מדיניות הבנק אוף יפן ומה הם עושים עם תשואות הקנייה שלהם?" פשוט ידעתי שאף אחד לא יתן (ביפ) על מה אני מדבר. אבל רציתי לשאול.

הנרי:
יכולתי לראות את זה על הפנים שלך שאתה רק רוצה. היית כמו, "זה העם שלי."

דייב:
אני יודע. הייתי כמו, "אני צריך להשאיר את צ'ן בסביבה, כדי שנוכל לנהל שיחה צדדית על שטויות של עשבים". אבל אני מקווה שהנרי היה כאן כדי לשמור אותנו בתחום של מה שמשקיעים נורמליים ואנשים נורמליים רוצים לדבר עליו.
אבל בסך הכל, חשבתי שזה נהדר. זה היה די מבולבל עבורי. היה טונות של מידע טוב. שוב, היא עשתה את זה סופר לעיכול. אני מקווה שכולם מתרחקים וידעו קצת יותר מדוע דברים הולכים כמו שהם הולכים. אני חושב, בכנות, האנשים הכי מופתעים זה כשאתה מסביר להם שריביות המשכנתא לא מוכתבות על ידי הפד. אנחנו מדברים על זה כל הזמן. אני מרגיש שאנשים שמאזינים לתוכנית הגיעו לזה. אבל לא ידעתי את זה לפני חמש או שש שנים. לא ממש הבנתי את זה. אני חושב שככל שאתה יכול להבין יותר איך הדברים המופשטים האלה משפיעים על העסק שלך... פשוטו כמשמעו, הקיום היומיומי שלך מושפע מאוצר הקביעות. מי ידע? אני חושב שזה פשוט מאוד מעניין וסופר חשוב לשים לב אליו.

הנרי:
איך היא הסבירה את זה במסגרת הפך את זה להרבה יותר קל להבין. רק המשכתי לדמיין אותה. אני כמו, "בנאדם, הלוואי והיינו עומדים בפני לוח כתיבה וכותבת את כל זה."

דייב:
זה יהיה מגניב. אל תיתן לי רעיונות. תהיה לנו בדיחה של כסף מטורף, ג'ים קריימר, שבה אנחנו מתרוצצים וטוחנים בכפתורים וזורקים דברים מסביב. כיילב יהרוג אותנו. בסדר. ובכן, תודה, גבר. זה היה מאוד כיף. מקווה שגם למדת הרבה. בוא נעשה לך צ'ק-אין חברתי. אם אנשים רוצים לעקוב אחרי הנרי, איפה הם צריכים לעשות את זה?

הנרי:
אינסטגרם זה המקום הכי טוב. אני @thehenrywashington באינסטגרם. או שאתה יכול לבדוק אותי באתר האינטרנט שלי בכתובת seeyouattheclosingtable.com.

דייב:
בסדר. אני @thedatadeli באינסטגרם. אתה יכול למצוא אותי גם שם. תודה רבה לכולכם על ההקשבה. נתראה בפעם הבאה עבור On The Market. On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. התוכנית מופקת על ידי קילין בנט, עם עריכה של אקסודוס מדיה. קופירייטינג הוא על ידי Calico Content. ברצוננו להודות לכולם ב-BiggerPockets על שהפכנו את המופע הזה לאפשרי.