למרות שיעורי משכנתא בלתי צפויים, יש הזדמנות ענקית למשקיעי נדל"ן בשנה הקרובה. קבל תובנות ואסטרטגיות מה- BiggerPockets 2024 דוח מצב הנדל"ן.
בתוכנית של היום, BiggerPockets סמנכ"ל הנתונים והאנליטיקה, דייב מאייר, ומארח שותף של בשוק פודקאסט, ג'יימס דיינארד, ישתפו את מחשבותיהם בנושא לאן יכול להגיע שוק הדיור ב-2024, מה קרה בשנת 2023, וה ההזדמנויות הגדולות ביותר למשקיעים במהלך השנה הבאה. מ נמוך שיעורי משכנתא ל מקדמה זעירה, חיים בחינם, ו קניית בתים חדשים בהנחה, הם אפילו ישתפו אסטרטגיות מתחילים יכולים להשתמש לבנות עושר ב 2024.
רוצה גישה לכל דוח מצב ההשקעות בנדל"ן לשנת 2024? לחץ כאן או עבור אל BiggerPockets.com/Report24 כדי לגשת בחינם לכל האסטרטגיות, הנתונים והתובנות.
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זו תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 854. מה קורה לכולם? זהו דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט BiggerPockets נדל"ן, הפודקאסט הגדול ביותר, הטוב ביותר והרע ביותר בעולם. מדי שבוע, מביא לך את הידע, ההנחיות והתובנות בשוק שאתה צריך כדי לקבל את ההחלטות הטובות ביותר האפשריות על מנת לשפר את מצבך הפיננסי ולבנות את החיים שתמיד רצית.
אני מצטרפת היום לשני נדל"ן חתיכים, דייב מאייר וג'יימס דיינארד, כדי לנתח את מצב הנדל"ן לקראת 2024. אנחנו הולכים לעזור לך להבין איפה אנחנו נמצאים, כוחות השוק שעיצבו את הדרך שבה הגענו לכאן, וכיצד תוכלו לזהות הזדמנויות וכן להפחית את הסיכון שלכם לקראת 2024. ברוכים הבאים רבותי. למה אנחנו יכולים לצפות מהתוכנית היום?
דייב:
ובכן, התקווה שלי היום היא לעזור לכל מי שמקשיב לזה להבין חלק מהמורכבים וכן, לפעמים כוחות השוק המבלבלים שמניעים את הכלכלה ואת שוק הדיור ואת החזרות הנדל"ן כרגע. אני יודע שלפעמים הדברים האלה נראים קצת מרתיעים, אבל אני חושב שאם תעבוד כדי להבין אותם קצת ואת הדברים שאנחנו הולכים לדבר עליהם היום, תראה שאתה יכול להשקיע בכל סוג של אמיתי שוק הנדל"ן. אתה רק צריך לאמץ את הטקטיקה המתאימה.
ג'יימס:
כֵּן. אנחנו הולכים לקפוץ לכיסוי גם אסטרטגיות שהפכו מסוכנות יותר ככל שהשוק ועלות הכסף עלו, הכל נעשה מסוכן יותר, אבל מה הפתרונות סביב זה? כי גבוה יותר הסיכון, גבוה יותר התגמול.
דוד:
להרוויח יותר כסף תוך הפחתת הסיכון שלך, כל זה ועוד בתוכנית של היום. אבל לפני שניכנס לזה, יש לי טבילה מהירה לכולכם. דייב מאייר, אחד מהאורחים שלנו כאן כתב את דו"ח מצב ההשקעות בנדל"ן עבור BiggerPockets, והוא זמין עבורך כמאזין פודקאסט נאמן של BiggerPockets בחינם ב- biggerpockets.com/report24. הדו"ח הזה יכיל את כל המידע שאתה צריך לדעת כדי לקבל החלטות השקעה נכונות ואנחנו נשאב בעיקר מהדו"ח הזה בתוכנית של היום. ובכן, בוא נתחיל את הדבר הזה ונתחיל עם 2023. אז דייב מאייר, אתה יכול לספר לי מה קרה ב-2023 ואיפה אנחנו נמצאים עכשיו?
דייב:
בטוח. זה עשוי להיות תקציר עבור אנשים מסוימים, אבל אני אעבור על זה במהירות כדי שכולם יהיו באותו עמוד ואכין את הבמה לשיחה שלנו. כשהתחלנו את 2023, שוק הנדל"ן למגורים ולכל אחד מגורים הוא בעצם כל דבר שהוא ארבע יחידות או פחות. שוק המגורים היה קצת בתיקון. זו בהחלט לא הייתה ההתרסקות שהרבה אנשים קראו לה, אבל נכנסנו לשנה שבה הדברים היו די איטיים, המחירים ירדו בשניים עד 3% וזה נבע בעיקר ממחיר סביר או היעדר. סבירות אתה בטח יודע מה זה אומר, אבל זה בעצם באיזו קלות אמריקאי ממוצע יכול להרשות לעצמו את המחיר הממוצע לבית וזה לא מצליח במיוחד. נכון לעכשיו, זה הנמוך ביותר מאז 1985. זה באמת רק משך הרבה ביקוש מהשוק.
כך נכנסנו לשנה, אבל קונים לא רצו להיות בשוק, אבל גם לא מוכרים. כל מי שהיה חלק מהנדל"ן השנה יודע שלא היה הרבה מלאי בשוק. המחירים קצת התאוששו. נכון לעכשיו הם עומדים על עד 2 עד 50% משנה לשנה, תלוי את מי שואלים. אבל היקף מכירות הבתים, כפי שאני בטוח ששניכם כסוכני נדל"ן ראיתם, באמת הצטמצמו מאוד. הוא ירד כמעט ב-2021% מהמקום בו היה בשנת XNUMX, וכל השוק פשוט מרגיש איטי ואיטי. זה מה שקיבלנו עבור מכירות.
מבחינת שכר דירה, זה דווקא נעשה די טוב. אנחנו בעלייה של כ-5% משנה לשנה, אבל זה הרבה יותר איטי ממה שהיה בשנתיים האחרונות ואנחנו מתחילים לראות את המשרות הפנויות מתגברות קצת, ולכן אני חושב שיש סיבה להאמין שהגידול בשכר הדירה הולך לקפוא מעט, אבל זה המקום שבו אנחנו נמצאים, הוא שוק איטי עם מחירים יציבים יחסית.
דוד:
בסדר. ג'יימס, כמוני, יש לך את הידיים שלך בהרבה אלמנטים שונים של נדל"ן ובהחלט יש לך מגפיים על הקרקע בכמה שווקים. אז בהתבסס על מה שדייב אמר זה עתה, האם ראית את זה במונחים פרקטיים?
ג'יימס:
כֵּן. כלומר דייב סיכם הכל. זה פשוט איטי ויציב כרגע, וזה בכל הלוח עבורנו, בין אם אנחנו הופכים נכסים, מפתחים, שוכרים, אנחנו רק רואים את הקליטה האיטית והאיטית הזו וככל שהמחירים עלו, זה פשוט חנק את השוק והאט זה למטה, שבאמת היה קצת מרענן עבורנו כי זה היה כל כך מהיר לפני 24 חודשים שלא יכולת אפילו לחשוב על מה שקנית, אבל זה היה הטחינה האיטית הזו, המעבר הזה למטה ב-12 החודשים האחרונים. אנחנו רואים שזה הולך ונהיה איטי יותר מדי חודש, אבל הדברים עדיין נקלטים וזזים. התעריפים מתחילים להיעצר. אנחנו מתחילים לראות קצת יותר פעילות כי אמון הקונים חזר ואנחנו רק מנסים לדחוף דרך הבוץ הזה. שנת 2023 הייתה שנת הבוץ שבה פשוט הכל נהרס, המגף שלך נתקע שם ואתה מושך אותו החוצה וזה רק דוחף להגיע לאיזה DIRT יבש, שאליו אנחנו מגיעים עכשיו עם התעריפים יורד בהתמדה ואנחנו רק עוברים את זה.
דוד:
אני אוהב את זה. מנסה למצוא את הלכלוך היבש. זו דרך מצוינת לנסח את זה.
דייב:
אתה הולך לגנוב את האנלוגיה הזו עכשיו, דיוויד?
דוד:
כֵּן. אני מקווה שלא מספיק אנשים מקשיבים לזה שהם לא יודעים שזה בא מג'יימס ואנשים יכולים להניח שמצאתי את זה כי זה ממש טוב. שנת הבוץ.
ג'יימס:
זה בגלל שרק הייתי בשטח וגלאם כל סוף השבוע, אז אני עדיין לכוד בשטח. אל תתקע. נתקעו יותר מדי. נתקעתי יותר פעמים בסוף השבוע הזה מאשר ב-2023, אז זה הסימן הטוב.
דוד:
בסדר. דברים טובים. אז זה מה שעברנו ב-2023, אבל למה אנחנו כמשקיעים צריכים לצפות ב-2024? אילו אסטרטגיות נראות המבטיחות ביותר וממה עלינו להימנע? עוד על כך לאחר ההפסקה המהירה הזו.
עם כל כוחות השוק וחוסר הוודאות בחשבון, בוא נעבור למה שאנחנו יכולים לעשות ב-2024. דייב, בדוח שלך אתה מכסה תשע הצעות או טקטיקות שלדעתך אנשים צריכים להיות מודעים להן לשנת 2024. בודדנו ארבע מהן. ואנחנו נעבור עליהם בתוכנית של היום. בואו נתחיל עם הסיכונים שאנשים צריכים להיות מודעים אליהם.
דייב:
כֵּן. אז אנחנו הולכים להדגיש רק כמה מההצעות שהצעתי ורק כדי שכולם ידעו, אלו הן הצעות שאני אישית רודפת אחריהן ורק שאספתי משיחה עם עשרות משקיעים מנוסים אחרים על מה שהם עושים בשנה הבאה. ואנחנו נעבור על כמה אם אתה רוצה לראות את כולם, הקפד לבדוק את הדוח. שוב, אתה יכול לראות את זה בחינם. אבל אחד הדברים העיקריים שרציתי לשאול לגביהם את ג'יימס הוא שאני מרגיש זהיר לגבי BRRRRs ו-Flips. זו לא הנקודה המתוקה שלי, אבל רק בהסתכלות על כמה מהמספרים כאדם מבחוץ שמסתכל על התעשייה הזו, אני סקרן מה אתה חושב על המודל העסקי הזה עם ערך מוסף לקראת 2024.
ג'יימס:
אני חושב שהערך המוסף הוא באמת המקום שבו האסטרטגיה נמצאת כרגע, כי שוב, אם אינך יכול למצוא תזרים מזומנים, הדרך היחידה להשיג תשואה היא ליישם את התכנון הנכון ולהעלות את ההון העצמי הזה. בזמנים שבהם הכל זה יותר כסף... זה כאילו בכל פעם שאתה הולך לארוחת צהריים, זה עכשיו מאה דולר במקום שהיה פעם כמו 20 או שהכל קיבל יותר-
דייב:
איפה אתה אוכל ארוחת צהריים?
ג'יימס:
אני מרגיש שאני לא אוכל ארוחות צהריים במקומות הכי מפוארים, דייב. אני אשלח לך תמונות של הקבלה שלי, אבל יש לי ילדים וזה רק מצטבר.
דייב:
בסדר. לכל המשפחה? בסדר. חשבתי שאתה אוכל לבד.
ג'יימס:
כל המשפחה. לא, לא בשבילי. לא. אני תמיד במרדף אחרי הטריאקי הזה של 10$ כדי להיות הוגן, אבל זה קשור לניסיון להשיג את הרווחים העצומים האלה במניות ואנשים מתעצבנים לגבי שתי האסטרטגיות האלה מסיבות הוגנות. הם מאוד מסוכנים והסיבה שהם מסוכנים היא שעלות החוב שלך על מימון ההסרה שלך גבוהה בשלוש עד ארבע נקודות. הדברים לוקחים יותר זמן. כאשר אתה מוכר נכס, אתה שומר אותו לתקופה ארוכה יותר. כשהשוק מאט, הדברים מקיימים עסקאות והם מבצעים עסקאות עבור מה שהם רשומים עבורו. אנחנו לא רואים את הרשימות הנפילות העצומות האלה, אבל הן לוקחות זמן ואתה חייב לסלק את זה ואתה צריך לסלק את זה עם חוב יקר. אז זה המקום שבו נמצא הסיכון, האם המזומנים האלה מבאסים מהמקום שבו אתה פשוט מאכיל את חיות ההשקעה האלה כל הזמן עד שהן עוברות את היציבות והמכירות שלהן.
אז זה קשור לגיוס עתודות מזומנים ברגע שאתה נכנס לעסקה. הדבר הטוב הוא שיש עסקאות מרווח גדולות בשוק של היום בכל השווקים ואתה לא צריך לעשות כל כך הרבה. אתה יכול לבחור אחד, לעבוד על זה, אבל אתה חייב לקבל את העתודות, בין אם זה תיקון והיפוך או BRRRR, זה לוקח יותר זמן ואתה צריך להיות מסוגל לעמוד בקצב של החוב הזה ולשרת אותו. הסיכון הגדול ביותר עם BRRRRs כרגע הוא הריבית המשתנה. היו הרבה פעמים שקניתי השכרות ב-2023 וביצעתי את התעריף שלי בכ-7% ופתאום זה אומר 7 1/2 ואתה הולך לצלם. כלומר כשיש לך התאמה של חצי נקודה, זה באמת יכול להפיל את תזרים המזומנים שלך, זה יכול לקחת שתיים עד שלוש נקודות מהתשואה שלך.
אז זה פשוט מתכונן וריפוד הכל. אם אתה קונה השקעה לטווח קצר, הוסף חודשיים עד שלושה חודשים נוספים לעלות החוב שלך ולזמני ההחזקה שלך. זה יעביר אותך. זה מאפשר לך לתכנן את הנזילות שלך. אם אתם קונים נכס להשכרה ויש לכם תקופת ייצוב ארוכה יותר, זרוק חצי נקודה נוספת על התעריף, ראה איך זה עובד. ואז החיתום כל כך חיוני עכשיו. אנשים קיבלו קצת, אני שונאת להשתמש במילה הזו, אבל עצלן 2020 עד 2022. היית קונה משהו ואם לא תחתמת אותו נכון, עדיין תהיה לו צמיחה. עכשיו אם לא תחתום את זה נכון עם הערכים הנכונים, תחזיות ההכנסה הנכונות, כל אבק השריפה שלך, כל המזומנים שלך הולכים להינעל בעסקה וזה הסיכון של BRRRRs כרגע.
המטרה של BRRRRs היא להגדיל את ההון שלך, להגדיל את הנכסים שלך ולשמור על הכסף שלך. אם תבצע טעות בחישוב, הבנקים רק ימנפו אותך כל כך הרבה עם הלוואה של 75% לערך ויוודאו שה-DCR שלך, או שהחוב שלך מכסה בשלב זה. אז אתה צריך לוודא שיש לך את הכיסוי שלך. אם אתה לא מחתום נכון, הכסף שלך נלכד. אז אתה רק רוצה להאט באמת את העסקאות האלה, לעבוד דרך הזוויות, לוודא שיש לך את הצוות הנכון ואז לנעול את החוב שלך עכשיו. זה לא הימים של בוא נלך לקנות משהו, נבין את החוב אחר כך. אם אתה קונה נכס כדי לשמור עליו, וודא שאתה מוכשר מראש לחלוטין עם מתווך משכנתאות, שאתה מבין את ההכנסה משכר הדירה ושתוכל לכסות. ואם אתה לא יכול, אולי תרצה להסתכל על העסקה הבאה או לוודא שאתה מכניס את זה לתוך אבק השריפה שלך ומה צפויות להיות תחזיות תזרים המזומנים שלך.
דוד:
בסדר. אז קחו את הדברים קצת יותר לאט, השקיעו קצת יותר זמן בחיתום מראש והקדישו קצת יותר זמן בקצה האחורי לביצוע בפועל של התוכנית. זו בעיה ששמתי לב אליה בשנת 2023, דברים זזו כל כך מהר שהיה קשה מאוד לשים לב לכל החלקים הנעים ברגע שנכנסת לבנייה כשניסית לבצע את העסקה. אבל כמו שאמרת, הדברים הסתדרו בגלל כמה הערכים עלו ואפילו דמי השכירות גדלו ואז התעריפים בדרך כלל ירדו. אז בסוף כל עסקה זה היה מתוק יותר מאשר כשנכנסת לזה. עכשיו אתה אומר היי, אתה בעצם רוצה להניח את הגרוע מכל. נניח שהתעריפים יעלו בחצי נקודה בערך, והנח שתצטרך להשקיע הרבה יותר זמן בביצוע ולוודא שהדברים יבוצעו שצריך להיעשות בעסקאות שאתה" קונה מחדש. דייב, אני רוצה לזרוק לך את זה. מהן שתי אסטרטגיות שאתה רואה בהן יתרון ב-2024?
דייב:
בסדר. יש לי עצה אחת קונבנציונלית בשבילך ואחת לא קונבנציונלית. אז אתחיל עם אחד שבטח כולכם שמעתם עליו שהוא פריצת בית. ופריצת בתים עובדת כמעט בכל תנאי שוק וכמעט בכל שוק ברחבי הארץ. אם אתה לא מכיר את האסטרטגיה, זה בעצם רק נכס להשכרה בבעלותך שבו אתה גר ביחידה אחת, משכיר את האחרות או גר בחדר שינה אחד ומוצא לעצמך כמה שותפים. אבל בשנת 2024 קרה משהו מאוד מרגש עם פריצת בית. יש כמה כללים חדשים למשכנתאות FHA שמאפשרות לך עכשיו להוריד 5% להרבה משפחות קטנות. אז זה כל נכס שיש בו שתיים עד ארבע יחידות. בעבר היית צריך להוריד לפחות 20% אם אתה רוצה משכנתא FHA על סוגים אלה של נכסים. כעת תוכל להיכנס לכמה מהרב-משפחות הקטנות הללו תמורת הרבה פחות מזומנים.
יש גם כמה כללים שמאפשרים לך לספור כעת נכסים להשכרה מ-ADU, שהיא יחידת דיור נלווית. אנשים קוראים לזה סוויטת חמות או בעצם יש לך סככה בחצר האחורית שלך בתקווה שתואמת לקוד ובכספת והכל. עכשיו אתה יכול לספור את זה עבור המשכנתא שלך, כך שאתה יכול כעת להיות זכאי ליותר כאשר אתה מחפש סוג זה של נכס. אז אלו שני כללי משכנתא חדשים שונים שהופכים את פריצת הבתים למשתלמת ונגישה יותר מאי פעם.
השני הוא קצת פחות קונבנציונלי וזה להסתכל על בנייה חדשה. ואני יודע שבזמנים רגילים עבור משקיעים, זה בדרך כלל לא שווה את הפרמיה לשלם עבור בנייה חדשה כי אתה לא מקבל מספיק שכירות מזה. זה דומה לקניית רכב חדש. אתה קונה משהו חדש לגמרי, יש על זה פרמיה ולמשקיעים זה בדרך כלל לא שווה את זה. אבל כרגע אנחנו רואים עסקאות ממש טובות על בנייה חדשה כי בונים, המודל העסקי שלהם שונה מבעל בית שמנסה למכור או משקיע שעשוי פשוט לחכות למשהו. הם צריכים להעביר מלאי. הם בונים והם צריכים למכור את הדברים האלה במהירות, להוציא את הדברים האלה מהמאזן שלהם. אז מה שהם עושים כדי להזיז את המלאי כרגע זה לעשות הורדות בקנייה. אנו רואים באופן קבוע בוני בתים מורידים את התעריף שלך ב-1%, 2%. אז במקום לקנות משהו בבית קיים שמשמש בתעריף של 7.5%, אתה יכול לקנות משהו חדש ב-5.5%.
וראוי לציין שהורדות קנייה אינן קבועות. אלה הם לשנה או שנתיים או שלוש, תלוי במוצר הספציפי, אבל זו אפשרות ממש טובה עבור אנשים בהתאם לשוק הספציפי שלך ומה שהם מציעים. אבל אני חושב שבנייה חדשה יותר אטרקטיבית עכשיו ממה שהייתה בכל עת בקריירת ההשקעות שלי, ולפחות כדאי להסתכל עליה עכשיו. בעידן המלאי הסופר נמוך, כעת בנייה חדשה מהווה 30% מהעסקאות בשוק. בדרך כלל זה כמו 10. אז אם אתה רוצה להיכנס לשוק, זו יכולה להיות אופציה טובה עבורך.
דוד:
אז אם קשה למצוא עסקה, אולי תבנה עסקה. ג'יימס, מה אתה רואה בחלל הזה?
ג'יימס:
אני אוהב את מה שדייב אמר כי אני מתכוון שזה עובד בכל ההיבטים השונים. כמו קונה בתים, אתה מתחיל לעבוד עם הבונים האלה, הם יורידו את שיעור הקונים ואתה יכול לקבל את התשלום שלך במחיר סביר יותר, והכל מבוסס על התמחור. אבל בצד ההשקעות, אנחנו אוהבים פיתוח כרגע ויש כמה סיבות עיקריות לכך. DIRT היה במחיר הגבוה בכל הזמנים מבחינת המחיר לפני 18 חודשים. היא ירדה, לפחות בשוק המקומי שלנו, וראיתי שזה די עקבי בכל אחת מערי המטרו הגדולות, האם תמחור DIRT יורד בכמעט 25 עד 30% מהעלות. לא רק זה, המבנה השתנה מכיוון שככל שהחוב התייקר אצלנו הבונים ברחבי השוק, כל הבנאים שינו את הלך הרוח שלהם לדבר, "היי, אני צריך הון, אני צריך אבק שריפה עכשיו ואני לא רוצה לשבת על הפרויקטים האלה במשך 24 חודשים".
הדבר הטוב בקהילת הבניינים, זה הרבה יותר הגיוני והם נעים בגלים על פני המשקיעים הקטנים יותר. למשקיעים קטנים יותר יש כל כך הרבה תוכניות שונות, אבל בונים כולם על אותה תוכנית, קונים פיסת אדמה, מפתחים אותה, בונים אותה בעלות מסוימת, מוכרים אותה לפי רווח, הכל אותו דבר וכולם הולכים מאוד , שוליים דומים מאוד. אז עכשיו מה שזה נעשה הוא שנאלצנו לקנות את הנכסים האלה במזומן או בכסף קשה ומנוף בזמן שאתם מחכים לאישורים.
כמעט כל עסקה שאנחנו עושים עכשיו היא סגירה באישור, עבודה. אז אנחנו לא צריכים להיות בעסקה הזו כל כך הרבה זמן כי לוקח לנו 9 עד 12 חודשים לבנות את המוצר. אנחנו סוגרים בהיתר, עלות ה-DIRT ירדה ב-30%. וגם עלות הבנייה. אם מסתכלים על שיפוץ מול בנייה חדשה, עלויות הבנייה החדשות יורדות מתחת לשיפוץ וזה בגלל המקצועות שעובדים. הנפח הואט, כמות הקרקעות ירדה בעסקאות, יש הרבה יותר פערים בלוח הזמנים שלהם מאשר אצל הקבלן האמא והפופ שעובד עבור המשקיע הקטן יותר. הם כל הזמן עסוקים, הם משתמשים בידיים שלהם והם עסוקים והתמחור שלהם לא נתן. אז זה נהיה זול יותר בכל הטווח.
והדבר האחרון שאני באמת אוהב בו, וזה משהו שכולם רוצים לחשוב עליו, דיברנו עליו עם הסיכון וה-Flips זה מזומן מבאס. המקום שבו אתה צריך לשלם את התשלום הקשה של 12% עכשיו על העסקה שלך במשך 9 עד 12 החודשים הבאים, כשאתה מייצב אותה, עם בנייה חדשה, החוב טוב יותר. זה זול יותר בנקודה אחת עד שתיים והרבה פעמים הם הולכים לתת לך עתודות ריבית, מה שעוזר בתזרים המזומנים שלך בזמנים שבהם הדברים רק נשחקים עכשיו.
ועתודת הריבית היא כשאנחנו קונים את העסקאות האלה ואנחנו בונים אותן עם אישורים קרובים, אם אנחנו לא צריכים לשלם על זה במשך 12 חודשים. הם בנו את התשלומים שלנו ליתרת ההלוואה שלנו, מה שעוזר לנו למקסם את התשואות המזומנים שלנו. זה עוזר לנו עם הנזילות שלנו וההשקעות הכוללות יציבות יותר ממה שהיא בשוק התיקון וההיפוך. אז אנחנו אוהבים Dev כרגע ולא ממש אהבנו את זה לפני 24 חודשים. אז ההזדמנויות כאן.
דוד:
כֵּן. זה יהיה נפלא אם נוכל להגביר את הבנייה של מוצרים נוספים. אם הלחץ שהופעל על הקבלנים והעסקאות הגיוניות יותר הובילו אותנו לבניית עוד בתים. זה תמיד היה בקהילת המשקיעים כל עוד הייתי חלק ממנה, חפש משהו שכבר קיים כי אתה הולך לקבל עסקה טובה יותר על מכונית משומשת ולא על מכונית חדשה. אבל אם מלאי הרכב ירד או במקרה הזה המלאי הביתי ירד, אנחנו צריכים להפיק מהם יותר. אז זו תהיה ברכה ענקית. אם זה יכול להיות רווחי יותר עבור בונים לבנות יותר בתים, נוכל לבנות יותר בתים ולמעשה נוכל להוריד את סבירות הבתים כמו גם את מחיר הבתים כך שיותר אנשים יוכלו להיכנס לשוק.
חשש גדול שיש לי לקראת 2024 הוא שעסקאות לא יהיו הגיוניות עבור האמריקאי הממוצע שאין לו המון מזומנים והוא מוציא 100 דולר על ארוחת צהריים, אבל זה יהיה הגיוני עבור בלקרוק וקרנות מוסדיות אחרות שהן חסומות. עם מזומן ויש להם גישה להון זול יותר ממה שיש לאנשים כמונו שמאזינים לפודקאסט הזה. אז מחזיקות לי אצבעות שהבנאי יתקדם ויתחיל לבנות. בסדר. ג'יימס, אני רוצה לשאול אותך, איך נראית הצלחה ב-2024 והאם היא שונה ממה שהיא נראתה בחמש עד שמונה השנים הקודמות?
ג'יימס:
אז ככל שהשוק משתנה, תמיד יש הגדרה אחרת להצלחה. אני חושב שלפני 24 החודשים או 24 החודשים האחרונים כשהשיעורים היו נמוכים, ההגדרה של הצלחה הייתה לקנות כל נכס, להטיח עליו חוב זול ולתת לו לגדול. וזו הייתה האסטרטגיה מכיוון שהכסף הזול הגדיל את הכל וההגדרה של הצלחה כשאתה נכנס לשוק מעברי, זה לא שונה ממה שהיה כשזה היה 2009, 10 ו-11, שם לא היה הרבה מזה סיפוק מיידי של כאילו, זה עתה קניתי את הנכס הזה ואני מקבל תגמול היום. והסיפוק המיידי צריך להיעלם. מדובר בצמיחה ארוכת טווח ובתוכנית לטווח ארוך.
ובשבילי זו השנה של רווחי הון גדולים לשימוש למטרות גדולות תוך 12 עד 24, 36 חודשים בהמשך הדרך. אני אוהב להעמיס את הכספת שלי בשווקים כמו זה היום, וזה להיכנס למשחק, למצוא את הנכס, לתכנן אסטרטגיה מאחוריו, ואז לתת לנכס הזה לגדול או להיכנס להון הכפוי המיידי הזה עם תוכנית הבנייה הנכונה. ומכיוון שהשוק הואט כל כך עכשיו והעסקאות יורדות, המוכרים יורדים, הקונים יורדים, יש כמה הזדמנויות ענקיות. אז זה הכל על מציאת תוכניות הצמיחה הגדולות של המניות העצומות לעתיד, לא להיום. שוב, אם נחזור ל-2009 ול-10', לא הייתה לנו הרבה הצלחה על הנייר במהלך השנים הללו, אבל השנים הללו היו ענקיות עבורנו לצמיחה מאשר ל-20 האחרונות. זה היה להכניס את המלאי הזה שיעזור לנו להתקדם.
דוד:
אז תן לי דוגמה מעשית איך עסקה טובה הייתה נראית ב-2023 ואולי איך תיראה עסקה טובה ב-2024?
ג'יימס:
כלומר, חלק ניכר משנת 2023 היה פשוט למצוא מרווח כלשהו. זה תלוי גם באיזה סוג נכס מדובר. בשנת 2023, אני חושב שעבור נכס BRRRR, המטרה שלי הייתה שעסקה טובה הייתה לשבור איזון. ואם הייתי יכול לשבור את הריבית שלי או לכסות את שכר הדירה אחרי כל ההוצאות ולקבל פריסת הון עצומה אולי של שש ספרות או אפילו 50,000, פריסת הון אדירה, זה היה ניצחון עבורי ב-2023, במיוחד אם היה לו כל מעודדי השקעה נוספים שם, כמו הצפיפות בפיתוח, נתיב התקדמות, ואם הייתי יכול לקנות משהו שובר שוויון, אני יודע שיש הפוך בשנים 2025 עד 2026 ברגע שהשערים ירדו.
כמה טובות אחרות, אני חושב שההגדרות של עסקאות ב-2023 היו שלא היית צריך לעבוד כל כך קשה, וזה נשמע מוזר, אבל בגלל שהעסקאות ירדו מ-20 ל-22, היינו צריכים BRRRR נכסים ולקנות נכסים שהיו מתקנים כבדים וכבדים כדי לקבל את ההנחה העמוקה הזו כדי להיות מתחת להלוואה של 75% לערך כדי להפוך אותה לתזרים מזומנים. עכשיו אנחנו יכולים לקנות פרויקטים הרבה יותר פשוטים כי הם עוברים שוויון ורוב המשקיעים מתרחקים מהם ואנחנו רק צריכים להוריד את הריביות ולא לעשות כל כך הרבה בנייה, אלא פשוט לנסוע בדרכי הריבית האלה.
אז מבחינתי, אם אני יכול להיכנס לשבירת נכסים אפילו עם קצת אפסייד נוסף, זה 100% ניצחון. בשנת 2024, אני חושב שההגדרה הולכת להיות, יש הרבה יותר סיפוקים מיידיים השנה מכיוון שככל שהמשקיעים פרשו, הצלחנו לרכוש מלאי טוב מאוד על כמה הנחות טובות מאוד שנמכרות . וזה שהשוק מאט לא אומר שאנחנו לא מוכרים את הנכס הזה. דברים עדיין נמכרים, עדיין זזים, אין הרבה מלאי. אז אני חושב ש-2024, הרווחיות של עכשיו הולכת להיות הרבה יותר גדולה ממה שהייתה ב-2023. ואנחנו כבר רואים את זה ב-P&L שלנו בתחזית תזרים המזומנים שלנו.
דוד:
דייב, יש מה להוסיף על נקודות ג'יימס שם?
דייב:
אני פשוט מאוד אוהב את מה שג'יימס אמר על הניסיון לשבור איזון, ואני יודע שזה לא הדבר הכי סקסי או מגניב להגיד, אבל אני בדרך כלל מסכים שכרגע, במיוחד בשוק מסוג זה, המטרה האישית שלי היא לנסות ולעשות עדיף על הפסקה כשאני מסתכל על מניעי רווח שונים. אז אני מבין שהמחירים בשנה הבאה כנראה יהיו קבועים בשווקים מסוימים הם עשויים לרדת מעט. בשווקים מסוימים הם עשויים לעלות מעט. אבל אם יש לי תזרים מזומנים והפחתות והטבות מס, כל עוד הדברים האלה יכולים לשאת אותי בכל תנודתיות לטווח קצר בשוק, אני עדיין הולך לקנות כל דבר שיש לו פוטנציאל לטווח ארוך. כמו שג'יימס אמר, אני מחפש לראות מה העסקה הזו הולכת לעשות ב-2025, 26', 27', אפילו רחוק יותר. וכל עוד יש לי מספיק תזרים מזומנים והטבות לטווח קצר כדי להעביר אותי באופן אישי, אני לא צריך להצליח בשנה הבאה. אני רק רוצה לעשות משהו אחרי 3, 5, 7 שנים.
דוד:
זה מעניין כי אני מאמין שכך פעלו בדרך כלל נדל"ן ברוב השווקים שלא היו בהם כמויות אדירות של הקלות כמותיות. בדרך כלל כשאנשים קנו נדל"ן, הם נקטו בגישה ארוכת טווח והם רוצים לדעת על המיקום, הדמוגרפיה של האזור. אם עסקים היו נכנסים לאן מועדות שכר הדירה. זה לא תמיד היה רק על מה זה כרגע ברגע הזה וכמה נתח הון עצמי גדול או כמה תזרים מזומנים אני יכול לקבל כשאני קונה אותו לראשונה? אז למרות שזה נשמע כמו שינוי, זה כמעט כמו חזרה למה שהיה נדל"ן במשך רוב הזמן שהוא קיים. האם שניכם תסכימו?
דייב:
כֵּן. מניסיוני, כן. כלומר נדל"ן הוא ענף לטווח ארוך. לחזור לנקודה שבה ההערכה היא שניים או 3% זה נורמלי. בזמנים רגילים במהלך 50 השנים האחרונות, הנדל"ן עלה קצת יותר מהאינפלציה, כמו 1% יותר מהאינפלציה. אז הרעיון הזה שאנחנו צריכים צמיחה של 5, 10, 15% משנה לשנה כדי להפוך אותו לתשואה אינו נכון. זה היה נחמד לקצת, זה היה סופר קל, אבל בגלל זה כולם נכנסו לזה. וזו רק חזרה להבנת חבילת הדרכים השונות שבהן אתה יכול להרוויח כסף בנדל"ן וליישם אותן לאורך תקופה ארוכה. וכשאתה עושה זאת, זו דרך השקעה בסיכון נמוך מאוד.
דוד:
אז ג'יימס, כדי שמישהו יקפוץ על עסקה טובה, הוא צריך לדעת איך נראית עסקה טובה. מה הם כמה גורמים או מדדים שאתה חושב שאנשים צריכים להיות מקלידים ב-2024 שצועקים, אני עסקה טובה, קנה אותי?
ג'יימס:
אני חושב שזה מסתכם תמיד בהגדרת קופסת הקנייה שלך ובידיעה מה הציפיות שלך לתמורה ובכל שנה אתה צריך לשנות אותה. קופסת הקנייה שלי לשנת 2023 שונה ממה שהיא נכנסת ל-2024. היא למעשה שונה באופן דרמטי. ההגדרה של עסקה טובה, זה ישתנה עבור דייב, זה ישתנה עבורך וישתנה עבורי. לכולנו יש את זה. אנחנו בשווקים שונים עם מטרות שונות, אבל איך אתה עובר את אלה ואתה עובד דרך המתמטיקה האלה אתה משתמש, הכל נמצא בחיתום. קבע את קופסת הקנייה שלך ואז תעבור את החיתום המעמיק הזה ועבוד על החישובים, האם זה מוביל אותי למטרה שלי לתקופה של שנתיים? ואני חושב שזה מאוד חשוב להיום להגדיר את קופסת הקנייה שלך עם יעדים לשנתיים ושלוש, ולא יעדים של שישה ו-2 חודשים.
תמיד יהיו עסקאות היפוך ל-6 ו-12 חודשים, עסקאות סיטונאיות, סוגי נכסים מיידיים של יצירת מזומנים, אבל באמת צריך להקים את אלה וזה על עבודה דרך החיתום, עבודה דרך המחשבונים, שימוש בכלים כמו מחשבוני BiggerPockets לעבור ולעבור, "היי, בשנת 2024, אם החזר המזומן שלי במזומן עבור השכרות הוא 10% או שיהיה לך לפחות שני X פקטור על רווח הון עבור המזומנים שאני משקיע בשלב זה, אני יודע מה אני רוצה לקנות."
אחר כך מדובר על חיתום. משיכת הניתוח הנכון עם הצוות הנכון, שימוש במחשבונים וב-BiggerPockets הוא נהדר בשביל זה. אתה יכול לעשות את מחשבון הקנייה והחזק, לעבור על אסטרטגיית ה-BRRRR שלך, איך אתה ממקסם את המזומנים שלך, ואז הוא מגיע לתשואה האמיתית הזו? אבל אני חושב שהדבר הגדול ביותר הוא לוודא שהמטרות שלך מוגדרות לאורך תקופה ארוכה יותר. לאחר מכן הגדר את קופסת הקנייה שלך, תעבוד על החישובים, האם העסקה עובדת או לא? עברו לשלב הבא אם זה לא עובד.
דוד:
אז האם יש לך מערכת היפותטית של קריטריונים שהיית ממליץ לאנשים לחפש בשוק ממוצע? כמו החזר מזומן במזומן או הון עצמי שהיית רוצה לראות בעסקה?
ג'יימס:
כֵּן. בדרך כלל, עם אסטרטגיית BRRRR או אפילו Flips, אני בחור בעל ערך מוסף כבד. אם אני לא נכנס לפוזיציה של 25% הון עצמי, בין אם זה Flip, נכס BRRRR, פריט פיתוח, הכל עם מחיר הרכישה שלי, השיקום שלי, או עלות החשבון שלי והעלות הרכה שלי, אני לא כזה לתוך זה. בבעלותנו הרבה נכסים בסיאטל ויש לנו תזרים מזומנים נהדר. אנחנו תזרים מזומנים בסביבות 10%, אבל זה לא מה שאני מחפש היום. זו הגישה לטווח ארוך. מדובר בבניית מרווחי הון עצומים. אז אם אני לא מוציא מזה 25%, אני לא מעוניין כי בסופו של יום, זה לא הולך להזרים מזומנים כל כך טוב עם התעריפים. אבל ההון העצמי הוא מה שאתה בונה. אם אתה יכול לשים $25,000 על נכס זול יותר וליצור $25,000 בהון עצמי, זו תשואה של 100% שאתה יכול להרוויח בתקופה של 12 חודשים. זה ענק.
דוד:
נקודה מצוינת. וג'יימס, תמיד הייתה לך דרך אחרת להסתכל על נדל"ן. אני זוכר את הפעם הראשונה ששמעתי אותך אומר, "היי, אני יכול לקנות נכס ואני יכול להחזיק אותו כשכירות ואני יכול לקבל 5% מזומן על החזר במזומן או שאני יכול להפוך אותו ואני יכול לקבל 45% החזר על הכסף שלי או משהו כזה." אני רק זוכר שחשבתי, אתה לא שומע אנשים מזכירים את זה ככה לעתים קרובות, אבל אם אתה מסתכל על גידול הון בניגוד להכנסה פסיבית, זה כן הגיוני. דייב, מה הם כמה דברים שאתה מחפש בעסקאות שנכנסות ל-2024 ממיקום מטרי?
דייב:
עבורי, אני מחשיב את עצמי כמשקיע ב-IRR כי אני חושב שזו הדרך הטובה ביותר, ולכל מי שלא יודע מה זה אומר, זה שיעור התשואה הפנימי וזה מדד שבו אתה יכול להשתמש כדי להעריך עסקאות שמשתמשות ב ערך זמן של כסף כדי לשלב גם הון עצמי וגם תזרים מזומנים למדד אחד. אז אתה יכול לראות איך התמונה הגדולה מושפעת. מבחינתי, אני רק מסתכל על זה כי אני בתפקיד בקריירה שלי, אני עובד במשרה מלאה ואני לא צריך את אותה רמה כמו תזרים מזומנים כרגע כמו מישהו שעשוי להתקרב לפנסיה או רוצה לפרוש מוקדם.
אז בשבילי, אני רק בוחן איך אני יכול למקסם את ה-IRR שלי בכל עת. ובעיני זה בדרך כלל שילוב. מנסה למצוא עסקאות ואני בעיקר משקיע באופן פסיבי, אבל מנסה למצוא עסקאות שבהן יש איזשהו אלמנט של ערך מוסף ואז יש עצירת מזומנים. אבל להוציא את הכסף שלך תוך חמש עד שבע שנים במקום לשמור אותו בנכס למשך 20 או 30 שנה, מכיוון שבדרך כלל ה-IRR שלך, התשואות המשוקללות בזמן שלך נוטות לרדת עם הזמן אם אתה עושה זאת. אז בשבילי, אני מחפש חמש עד שבע שנים ומקומות שבהם אני יכול למקסם את התשואה הכוללת שלי. וזה באמת לא השתנה הרבה במהלך השנים האחרונות ואני בספק אם זה ישתנה עבורי בקרוב.
דוד:
חבר'ה, זה היה פנטסטי. דייב, יש מילים אחרונות שאתה רוצה לעזוב את הקהל לעבור מכאן? איפה הם יכולים למצוא את הדו"ח שלך?
דייב:
לא, תודה שקיבלת אותי. מקווה שכולם ילמדו משהו. ואם אתה רוצה ללמוד עוד, פשוט בדוק את biggerpockets.com/report24.
דוד:
ג'יימס, מה איתך? יש מילים אחרונות לקהל?
ג'יימס:
אל תיבהל מהתקשורת. בנה את קופסת הקנייה שלך. לך תמצא כמה הזדמנויות טובות וקרא את הדו"ח של דייב. BiggerPockets, הם עושים עבודה נהדרת ונותנים לך את המידע הזה. כך אתה בונה את קופסת הקנייה שלך. קרא את זה, ואז בנה את קופסת הקנייה שלך. אל תבנה את קופסת הקנייה שלך קודם.
דוד:
בסדר. אז עברו אל biggerpockets.com/report24 לניתוח מעמיק יותר והצעות נוספות למה שתוכלו לעשות כדי להעצים את עצמכם בשנת 2024. הזכרנו גם כמה אסטרטגיות בתכנית. אם אתה רוצה ללמוד עוד על אחד מאלה, עבור אל biggerpockets.com/store. ויש ספרים ש-BiggerPockets פרסמה שילמדו אותך כמעט כל מה שאתה צריך לדעת על הנושאים האלה. בבקשה, אם עדיין לא עשית זאת, הירשמו לפודקאסט, השאירו לנו ביקורת, ספרו לנו מה חשבתם על התוכנית של היום והמשיכו להאזין לפרקים נוספים של BiggerPockets כדי שתוכלו להישאר מעודכנים במה שקורה בזה שוק משתנה ללא הרף. אני דיוויד גרין. עבור דייב מאייר וג'יימס דיינארד, חתום.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
צלול לתוך DreamSofa.com, שם יוקרה פוגשת עיצוב אסטרטגי. אם אתה הבעלים של Airbnb, מלון או נכס להשכרה, אתה יודע שריהוט הוא לא רק פריט שורה, זה השותף שלך לאסטרטג בהשקעה רבת עוצמה! למאזיני BP, פנה אל dreamsofa.com והשתמש בקוד BiggerPockets בקופה לשדרוג חינם למשלוח כפפות לבנה! הפוך את זה לאסטרטגי, הפוך את זה להשקעה, הפוך את זה ל-DreamSofa.
בפרק זה אנו מכסים:
- הזדמנויות ענק לבנות בהן עושר מה היא 2024 שוק הדיור
- השמיים תיקון נדל"ן מסחרי ונכסים רואים את הגדול ביותר הורדות מחירים
- היצע, ביקוש ו מדוע מחירי הדירות לא ירדו ב-2023
- איך לאסוף נכס חדש לגמרי ב- a ריבית משכנתא נמוכה היום
- השמיים תוכנית הלוואות חדשה של חמישה אחוזים כל אחד יכול להשתמש כדי לחיות בחינם
- סיכונים שכדאי להיזהר מהם ב-2024 שיכול להרוג את תזרים המזומנים שלך באופן מיידי
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
התחבר עם דייב:
התחבר עם ג'יימס:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל [מוגן בדוא"ל].
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-854
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 חודשים
- 15%
- 1985
- 2%
- 20
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 2025
- 2026
- 24
- 25
- 30
- 300
- 36
- 50
- 50 שנים
- 7
- 9
- a
- יכול
- אודות
- גישה
- נגיש
- אבזר
- חשבונות
- לרכוש
- לרוחב
- פעילות
- למעשה
- להוסיף
- נוסף
- מוסיף
- התאמה
- לְאַמֵץ
- עצה
- מחיר סביר
- לאחר
- שוב
- סוכנים
- לִפנֵי
- Airbnb
- תעשיות
- שיא של כל הזמנים
- להתיר
- כמעט
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- am
- אֲמֶרִיקָאִי
- פְּחָת
- כמות
- כמויות
- an
- אנליזה
- ניתוח
- לנתח
- ו
- כל
- כל אחד
- דבר
- תפוח עץ
- מריחה
- להעריך
- הערכה
- גישה
- מתקרב
- מתאים
- ARE
- AREA
- סביב
- AS
- לשאול
- היבטים
- נכס
- סוג נכסים
- נכסים
- לְהַנִיחַ
- At
- תשומת לב
- מושך
- קהל מאזינים
- מחבר
- זמין
- מְמוּצָע
- לְהִמָנַע
- מודע
- רָחוֹק
- בחזרה
- איזון
- מאזן
- בנקים
- מבוסס
- בעיקרון
- BE
- הפך
- כי
- התהוות
- היה
- לפני
- מאחור
- תאמינו
- להלן
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- גָדוֹל
- תמונה גדולה
- גדול
- הגדול ביותר
- הצעת חוק
- קצת
- בלקרוק
- ברכה
- לוּחַ
- ספרים
- מגפיים
- גבול
- שניהם
- קנה
- אריזה מקורית
- BP
- מותג
- חדש
- לשבור
- שבירה
- מביאים
- ברוקר
- לִבנוֹת
- בונה
- בוני
- בִּניָן
- נבנה
- עסקים
- מודל עסקי
- עסקים
- עסוק
- אבל
- לִקְנוֹת
- קוֹנֶה..
- קונים
- קנייה
- by
- שיחה
- קוראים
- הגיע
- CAN
- יכול לקבל
- הון
- מכונית
- קריירה
- לשאת
- מקרה
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- זהיר
- מסוים
- בהחלט
- שינוי
- השתנה
- שינויים
- מרדף
- זול
- זול יותר
- לבדוק
- לתשלום
- ערים
- בכיתה
- ברור
- סְגוֹר
- סגירה
- Co-Host
- קוד
- COM
- שילוב
- לשלב
- איך
- מגיע
- מגיע
- קהילה
- מורכב
- תנאים
- אמון
- מבלבל
- לשקול
- עִקבִי
- תמיד
- בניה
- קבלן
- מקובל
- שיחה
- צורה נכונה
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- זוג
- לכסות
- כיסוי
- כיסוי
- מכסה
- להתרסק
- לִיצוֹר
- יצירה
- הקריטריונים
- חצה
- סקרן
- נתונים
- תַאֲרִיך
- דייב
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- DCR
- עסקה
- דילים
- חוב
- החלטות
- ירידה
- עמוק
- עמוק יותר
- מוגדר
- בהחלט
- הגדרה
- הגדרות
- דרישה
- דמוגרפיה
- צפיפות
- תלוי
- תלוי
- עיצוב
- dev
- לפתח
- מתפתח
- צעצועי התפתחות
- DID
- אחר
- קשה
- לטבול
- עפר
- הנחה
- הנחות
- לְהַצִיג
- do
- עושה
- לא
- עושה
- עשה
- לא
- ספק
- מטה
- ירידות
- עשרות
- באופן דרמטי
- ציור
- נהגים
- נהיגה
- טיפות
- לייבש
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- מוקדם
- בקלות
- הקלה
- קל
- כלכלה
- אלמנט
- אלמנטים
- אמייל
- להסמיך
- סוף
- מספיק
- נכנס
- שלם
- אפיזודה
- פרקים
- הון עצמי
- תקופה
- במיוחד
- חיוני
- להקים
- אחוזה
- Ether (ETH)
- להעריך
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- משתנה תמידית
- כל
- כולם
- הכל
- דוגמה
- מרגש
- לבצע
- מבצע
- קיימים
- לצפות
- הציפיות
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- מנוסה
- נוסף
- גורם
- גורמים
- הוגן
- ליפול
- נָפוּל
- משפחה
- פנטסטי
- מהר
- פחד
- האכלה
- להרגיש
- מרגיש
- מרגיש
- מעטים
- פחות
- תרשים
- כספי
- מְמַמֵן
- מציאת
- ראשון
- firsttime
- חמש
- לסדר
- דירה
- Flip
- פליפ
- צף
- תזרים
- הבא
- בעד
- עבור משקיעים
- להכריח
- כוחות
- קדימה
- מצא
- ארבע
- חופשי
- החל מ-
- מלא
- לגמרי
- יסודות
- כספים
- נוסף
- עתיד
- לְהַשִׂיג
- רווחים
- מִשְׂחָק
- פערים
- אסף
- בדרך כלל
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נתינה
- Go
- מטרה
- שערים
- הולך
- נעלם
- טוב
- קבל
- גדול
- קרקע
- לגדול
- גדל
- צמיחה
- אורחים
- בחור
- פריצה
- היה
- חצי
- ידיים
- קרה
- מתרחש
- קשה
- לשנוא
- יש
- יש
- ראש
- בראשותו
- כותרת
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- כבד
- לעזור
- עוזר
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- להבליט
- מכה
- להכות
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- בִּיוֹשֶׁר
- לקוות
- אני מקווה
- מקווה
- המארח
- מלון
- בית
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- איך
- http
- HTTPS
- עצום
- חמישים ק"ג
- i
- חולה
- רעיון
- לזהות
- if
- מושפעים
- ליישם
- חשוב
- לשפר
- in
- מעמיק
- הַכנָסָה
- גדל
- גדל
- תעשייה
- אינפלציה
- מידע
- תובנה
- תובנות
- מיידי
- במקום
- מוסדי
- הוראות
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- פנימי
- אל תוך
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- irr
- מְבוּדָד
- IT
- שֶׁלָה
- iTunes
- ג'יימס
- עבודה
- הצטרף
- לקפוץ
- רק
- שמור
- שמירה
- הילדים
- לַהֲרוֹג
- סוג
- למוטט
- לדעת
- יודע
- ידע
- יודע
- חוסר
- מדינה
- במידה רבה
- אחרון
- מאוחר יותר
- לִלמוֹד
- למידה
- הכי פחות
- יציאה
- עזיבה
- הוביל
- פחות
- לתת
- מאפשר לי
- לתת
- רמה
- תנופה
- LG
- החיים
- כמו
- קו
- נְזִילוּת
- ברשימה
- מאזין
- האזנה
- רשימות
- קְצָת
- לחיות
- חי
- טוען
- להלוות
- מקומי
- מיקום
- נעול
- הגיוני
- סֵמֶל
- ארוך
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- הנמוך ביותר
- נֶאֱמָן
- ארוחת צהריים
- יוקרה
- עשוי
- ראשי
- גדול
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עשייה
- רב
- שולים
- שולי
- שוק
- תנאי שוק
- כוחות השוק
- תובנות בשוק
- שוקי
- מסיבי
- מתמטיקה
- max-width
- לְהַגדִיל
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- מדיה
- פוגשת
- להזכיר
- מוּזְכָּר
- מטרי
- מדדים
- מטרו
- מאיר
- יכול
- אכפת לי
- הלך רוח
- להקל
- מקלה
- מודל
- אמא
- רֶגַע
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- בעיקר
- המהלך
- להתקדם
- נע
- הרבה
- my
- עצמי
- כמעט
- בהכרח
- צורך
- צרכי
- לא זה ולא זה
- חדש
- בנייה חדשה
- הבא
- נחמד
- תֵשַׁע
- לא
- ללא חתימה
- נוֹרמָלִי
- בדרך כלל
- וציין
- עַכשָׁיו
- מספרים
- of
- כבוי
- הצעה
- לעתים קרובות
- בסדר
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- מופעל
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- or
- להזמין
- אחר
- אחרים
- שלנו
- הַחוּצָה
- יותר
- מקיף
- שֶׁלוֹ
- בעלים
- עמוד
- מאמר
- חלק
- מסוים
- במיוחד
- שותף
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- נתיב
- תשלום
- תשלום
- תשלומים
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אָחוּז
- ביצעתי
- תקופה
- קבוע
- היתרים
- אישי
- אישית
- לבחור
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- מקומות
- תכנית
- כוכב לכת
- תכנון
- תוכניות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- משחק
- משחק
- אנא
- שפע
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- פופ
- פופס
- עמדה
- אפשרי
- פוטנציאל
- חזק
- מעשי
- פּרֶמיָה
- העריכה
- לחץ
- יפה
- קודם
- קוֹדֶם
- מחיר
- מחירים
- תמחור
- כנראה
- בעיה
- המוצר
- מוצרים
- להרוויח
- כדאיויות
- משתלם
- תָכְנִית
- התקדמות
- התחזיות
- פרויקטים
- מבטיח
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- לאור
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- למטרות
- רודף
- דחוף
- דוחף
- גם
- זכאי
- כמותי
- הקלה כמותית
- מָהִיר
- מהירות
- ציון
- תעריפים
- במקום
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- סיבות
- לסכם
- להמליץ
- באופן קבוע
- גמילה
- קרוב משפחה
- יחסית
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לדווח
- לייצג
- עתודה
- עתודות
- מגורים
- פרישה
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- סקירה
- לגמול
- גמול
- לרכוב
- תקין
- הסיכון
- סיכונים
- מְסוּכָּן
- כביש
- עגול
- כללי
- הפעלה
- בטוח
- אמר
- מכירות
- היקף מכירות
- אותו
- לומר
- אמר
- אומר
- לוח זמנים
- סיאטל
- שְׁנִיָה
- שניות
- לִרְאוֹת
- ראות
- נראה
- לראות
- למכור
- סלרס
- מכירת
- לשלוח
- תחושה
- שרות
- סט
- הצבה
- שבע
- כמה
- מְעוּצָב
- שיתוף
- לִשְׁפּוֹך
- גיליון
- לירות
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- צד
- סִימָן
- חתימה
- דומה
- פָּשׁוּט
- since
- לשבת
- שישה
- חלש
- להאט
- מאט
- מאט
- איטי
- קטן
- קטן יותר
- So
- רך
- פתרונות
- כמה
- מישהו
- משהו
- לפעמים
- בקרוב
- מֶרחָב
- לבלות
- הוצאה
- נותני חסות
- מסחרי
- התפשטות
- ממרחים
- יציב
- התמחות
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- להשאר
- להישאר
- בהתמדה
- יציב
- שלב
- עוד
- אסטרטגי
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- מִבְנֶה
- הירשמו
- הצלחה
- כזה
- פתאומי
- מערכת
- סיכם
- סוּפֶּר
- בטוח
- מתוק
- עבר
- טקטיקה
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- מס
- נבחרת
- לספר
- נוטה
- מונחים
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- זֶה
- השמיים
- האזור
- העתיד
- המידע
- המדינה
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- זֶה
- השנה
- אלה
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- בכל
- Tick
- זמן
- פִּי
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- טון
- גַם
- כלים
- נושאים
- סה"כ
- לקראת
- עסקות
- מבצעים
- עסקות
- תמליל
- מַעֲבָר
- לכודים
- נָכוֹן
- לנסות
- מנסה
- שתיים
- סוג
- סוגים
- בדרך כלל
- אי ודאות
- לא שגרתי
- תחת
- להבין
- הבנה
- חיתום
- זָר
- יחידה
- יחידות
- עד
- שדרוג
- Upside
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- שימושים
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- ניצול
- ערך
- ערכים
- קמרון
- נגד
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- נדיפות
- כֶּרֶך
- vp
- לחכות
- הַמתָנָה
- הליכה
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- שעון
- גלים
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- עושר
- שבוע
- בסוף השבוע
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- מתי
- אם
- אשר
- בזמן
- לבן
- מי
- כל
- למה
- יצטרך
- לנצח
- חכם
- עם
- נִפלָא
- Word
- מילים
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עובד
- גרוע
- ראוי
- היה
- כתוב
- כתב
- X
- שנה
- שנים
- כן
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט