כשאתה מוכן להשקיע בנדל"ן אבל אין לך את הכסף זמין, זה יכול להרגיש כמו מחסום עצירה. אבל יש דרכים לעקוף אותך מקדמה ספק. עם מתחשב מחקר שוק וקצת יצירתיות בכל הנוגע למימון שלך, אתה יכול לצבור ביטחון ולהתחיל.
אלו שניים ממרכיבי המפתח של פוג'ה ג'ינדלשיטת ההשקעה של. לאחר שמקום מגוריה העיקרי הפך א השכרה לטווח ארוך רכוש, היא תפסה את הבאג וקנתה עוד נכס, ואחר כך עוד אחד, ועוד כמה אחר כך. במהלך השנים פיתחה פוג'ה מערכת שעוזרת לה לבחור, להעריך ולהשקיע בביטחון ובבהירות.
בפרק זה, פוג'ה מכסה את כל מה שאתה צריך לדעת כדי להפסיק להיתקע ולהתחיל להשקיע. היא מדגישה את החשיבות של בניית קהילה, דרכים שונות לעשות את מתמטיקה של כסף, ניהול נכסים להשכרה מרחוק, לשמור על מוטיבציה ולהציב יעדי השקעה, ו להיות יצירתי כאשר המימון המסורתי אינו מספיק. בין אם אתם מחפשים את בית המגורים הראשי שלכם, בית שני או נכס להשקעה להשכרה קצרה או ארוכת טווח, העצות של פוג'ה יעזרו לבעוט-להתחיל את מסע הנדל"ן שלך.
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זהו רוקי נדל"ן פרק 259
פוג'ה:
אני חושב שמה שהיה באמת מעניין ומה שלדעתי הוא כל כך חשוב שלא הרבה אנשים מבינים זה שנניח שאני רוצה לקנות בית. זה יכול להיות בית מגורים ראשוני או בית שני או נכס להשקעה. לפעמים כשאין לנו כסף זמין, זה יכול להיות חוסם ואנשים פשוט יורדים בגלל זה והם לא עושים צעד קדימה. אם מישהו יצירתי עם המימון שלו, הם יכולים לגרום למצב לעבוד. חשוב מאוד לדעת איזו גישה יש לך לחשבונות הפיננסיים שלך וכיצד תוכל לנצל אותה.
אשלי:
שמי אשלי ג'ינדל ואני כאן עם המארח השותף שלי טוני רובינסון.
טוני
ברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן, שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. ואני רוצה להתחיל את הפרק הזה בלצעוק מישהו בשם המשתמש של די עיפרון ודי השאירה ביקורת של חמישה כוכבים ב-Apple Podcast. הוא אומר, "למען האמת, אני קצת מהסס לתת ביקורת של חמישה כוכבים כי אני לא רוצה שכולם יידעו על הפודקאסט של טירונים ככה שאוכל לשמור את כולכם לעצמי. אני מצפה למהדורות החדשות כדי שאוכל להמשיך לספוג את כל המידע הנהדר מכם ומהאורחים שלכם. הידד מדרום קרוליינה." ובכן, די, אנחנו מעריכים אותך ואם אתה חלק מהקהל של ריקי, קהילת העבודה, ועדיין לא השארת לנו ביקורת של חמישה כוכבים או כנה, מה שאתה מרגיש שמגיע לנו, אנא השאר לנו אחת. ככל שתקבל יותר ביקורות, כך נוכל לעזור לאנשים רבים יותר, זה מה שאנחנו עוסקים כאן. אשלי קיר, מה קורה? מה שלומך היום?
אשלי:
אתה יודע מה? אני מרגיש שאתה תמיד שואל אותי כי אתה פשוט עובר ישר לתוך זה. בוא נשאל אותך קודם כל הפעם, מה איתך?
טוני
מה נסגר איתי? ובכן, נכון להקלטה הזו, אנחנו כמו כמה ימים מחוץ לחג המולד, אז אנחנו בעצם מתחילים להאט קצת. אין כמעט כלום בלוח השנה לשבוע הבא, וזה נחמד. בצד הנדל"ן, יש לי היפוך במסגרת חוזה. זה יהיה אחד מההתהפכויות הכבדות ביותר שעשינו. למעשה יש לנו עוד היפוך, למעשה, יש לי שניים בחוזה עכשיו כי מישהו אמר כן לפני כמה ימים. יש לנו בקתה שהייתה אמורה להיסגר השבוע בהרי סמוקי, אבל מסתבר שהקבלן בנה את הבית בצורה לא נכונה. זה היה אמור להיות 4 חדרי שינה, וגילינו שזה 3 חדרי שינה.
ההערכה חזרה סופר נמוכה ואנחנו כמו, "מה לעזאזל קרה?" הגענו לסוכן שלנו, הסוכן שלנו ערך הסבר, וכן, קנינו מיטה עם ארבע מיטות, אבל הם נתנו לנו שלושה חדרי שינה. עכשיו אנחנו חוזרים עם הבנאי. הם צריכים להוסיף עוד קיר כדי להמיר את החלל הזה לחדר שינה, וזה מבאס כי היינו צריכים שזה ייסגר לפני סוף השנה כדי שנוכל לקבל את הטבות המס ועכשיו זה לא יקרה. בכל מקרה, קורה הרבה.
אשלי:
אוי אלוהים, זה מטורף. אפילו לא הייתם חושבים שזה קורה.
טוני
'מס
אשלי:
כן אחי. איך בכלל מונעים את זה שכן בפעם הבאה שיש לך בנאי, אתה שולח מישהו לבדיקות עם עותק של תוכנית הקומה?
טוני
אני מניח. אתה חייב לקבל את תוכנית הקומה. אני יודע שמשהו לא בסדר ככה.
אשלי:
ימין. כֵּן.
טוני
המתווך שלנו היה עובר ונותן לנו עדכוני וידאו, אבל כן, אף אחד לא חיבר שניים ושתיים עד שהשמאי עבר ואמר, יש כאן רק שלושה חדרי שינה, לא ארבעה.
אשלי:
הבנאי, אני מתכוון, איך אתה מקלקל את זה?
טוני
החלק המטורף יותר הוא שאנחנו לא היחידים שזה קרה להם. השכן שלנו, הוא חבר טוב שלנו, אותו דבר בדיוק קרה לו, אבל שלו היה אפילו יותר גרוע כי במטר מרובע, זו פשוט הייתה תוכנית קומה שגויה לחלוטין. שלנו, במקום להפוך את חדר השינה הרביעי לחדר שינה, הם פשוט עשו אותו כמו לופט, כך שאתה צריך להיכנס ולסגור אותו. חבר שלנו, פשוטו כמשמעו תוכנית קומה אחרת לגמרי, השטח שגוי, הפריסה שגויה. הכל היה כבוי עם שלו. אני לא יודע, הפקת לקחים.
אשלי:
גם עם לופט, למדתי כי יש לנו שלושה לופטים כרגע, למעשה ארבעה לופטים בין שלושה מהנכסים שלנו, ואני לומד כל כך הרבה איך לגרום לזה להיחשב כחדר שינה. כֵּן.
טוני
אני אעדכן אתכם.
אשלי:
כן בהחלט. ובכן, סליחה, סליחה שזה קורה, טוני, אבל רק הדברים של השקעה בנדל"ן, אני מניח. כֵּן.
טוני
רול כלל עם האגרופים, נכון? כֵּן.
אשלי:
אז היום יש לנו אורחת ממש מגניבה, יש לנו את פוג'ה שהחלה להשקיע בהודו בדירות וכעת יש לה נכסים להשקעה בארה"ב והיא למעשה משתמשת לעסקה שלה, שם אנחנו קצת מפרקים את מקום המגורים הראשי שלה שבו היא עשתה כמה מימון יצירתי. אם אתה מתקשה למצוא מקדמה, זה הפרק שכדאי להאזין לו כי היא מראה לך איך היא עשתה את זה בשביל המימון היצירתי הזה.
טוני
כן, פוג'ה היא גם סופר מעניינת כי היא עוזרת בפודקאסט בשוק לעשות קצת מחקר ונתונים וניתוח, ואתה זוכה לשמוע בפרק הזה סוג של התהליך שלה כשהיא מתחילה לחקור שווקים חדשים, נכסים חדשים. זה היה ממש מגניב. אני חושב שאש, הדבר שהכי בלט לי בפוג'ה. מה שהיה כנראה הכי ייחודי בסיפור שלה היה הגישה שלה להשקעה. בעוד כל כך הרבה אנשים שאנחנו מביאים לתוכנית, הם מתמקדים היום בתזרים המזומנים ובבניית תזרים המזומנים מהר ככל האפשר. פוג'ה כמעט מתכוונת לזה מהזווית ההפוכה שבה היא אמרה, "היי, אני מוכנה לקחת הפסד קטן על נכס אפילו כי זה עוזר לי עם המטרה ארוכת הטווח שלי." אם אתה רוצה לשמוע יותר על למה היא מוכנה לעשות את זה, ודא שאתה מקשיב עד הסוף.
אשלי:
פוג'ה, ברוך הבא להופעה. תודה רבה שהצטרפת אלינו. האם אתה יכול להתחיל לספר לנו קצת על עצמך וכיצד התחלת בתחום הנדל"ן?
פוג'ה:
כן כמובן. היי, אשלי. היי טוני. תודה שהיית כאן. אני כל כך נרגש להיות כאן. ובכן, שמי פוג'ה, פוג'ה ג'ינדל אני גר בדרום קליפורניה לאורך דל ביץ' ערים עם בעלי, שני הבנים שלנו ולברדור שוקולד חמוד. מבחינה מקצועית, אני למעשה חובש כובעים רבים. אני סוכן נדל"ן מורשה במדינת קליפורניה. אני משקיע נדל"ן פעיל. אני מקצוען IT וחברת אולפני מדיה ובידור בקלבר סיטי וכובע מגניב אמיתי שאני כל כך גאה לחבוש הוא גם החוקר של Podcast Bigger Pockets on the Market, שהוא אחד האהובים עליי. פודקאסטים יחד עם הפודקאסט Rookie, יחד עם הפודקאסט של נדל"ן, יחד עם כל הפודקאסטים של Bigger Pockets. כן, אז זה לגבי עצמי.
הפעילות הראשונה שלי בתעשיית הנדל"ן הייתה למעשה לפני 14 שנים. עבדתי כמתמחה בקיץ בחברת ייעוץ נדל"ן, DTZ ייעוץ נדל"ן. זה חלק מעכשיו Kushman & Wakefield. עשיתי את המחקר עבור השווקים הקמעונאיים, למעשה זה היה כמו הקניונים והמתחמים בכל ערי המטרופולין בהודו. אז נחשפתי לכל כך הרבה מונחים של נדל"ן והבנתי כמה זה מרגש אותי, כמה טוב לי וכמה אני מיומנת לקלוט את כל המונחים והטרמינולוגיה האלה והצלחתי לקבל את כל הנתונים. זו הייתה התקופה הראשונה שלי ונכס הנדל"ן הראשון שבעלי ואני קנינו היה למעשה בשנת 2011 בהודו. זו הייתה דירת בנייה חדשה שקנינו במקור מתוך כוונה להשתמש בה כבית מגורים ראשוני. זה אף פעם לא הסתדר. עוד על כך בהמשך. אבל מאז אנחנו משקיעים בנדל"ן, בעיקר קנייה והחזקה לטווח ארוך
טוני
פוג'ה. לפני שנלך רחוק מדי, האם אתה יכול פשוט לקבל למאזינים סקירה כללית של איך נראה תיק העבודות שלך היום?
פוג'ה:
כרגע בבעלותנו בסך הכל ארבע דירות להשכרה ואת המגורים העיקריים שלנו, שניים מהשכרות שלנו נמצאים בהודו, שניים נמצאים כאן בדרום קליפורניה, ואז המגורים העיקריים שלנו הם בדרום קליפורניה. ההשכרות בהודו הן דירות והשכרות בדרום קליפורניה הן מגורים יחידים.
אשלי:
מאיפה התחלת? באיזה מקום רכשת ראשון?
פוג'ה:
בהודו, ההשקעה הראשונה בנדל"ן, הייתה-
אשלי:
כֵּן. קנית קודם בהודו או שקנית קודם בדרום קליפורניה?
פוג'ה:
אוקיי, אז גרתי בעבר בהודו, אז עברנו לכאן ב-2010. בעלי ואני, עברנו לכאן ב-2010. הנכס הראשון שקנינו יחד היה בהודו ב-2010/2011. זה היה מסגרת הזמן של דצמבר, ינואר ואחרי זה אנחנו עדיין ממשיכים לקנות נכסים בהודו. ואז הנכס הראשון שקנינו בארה"ב היה ב-2017 בדרום קליפורניה.
אשלי:
האם אתה יכול לדבר קצת על ההבדלים בין קנייה אולי בהודו לעומת קנייה בארה"ב? איך היית צריך לשנות את האסטרטגיה שלך, להתאים שינוי, ורק חלק מהדברים שנתקלת בהם היו קניות שונות בכל מקום?
פוג'ה:
גדלתי בדלהי. זה אחד המקומות היקרים בעולם כנראה למעשה. ההבדל הוא שהסרטון הוא הרבה יותר גרוע שם בכל פעם שאתה מנסה לקנות נכס או למכור נכס. כשמכרתי את שני הנכסים שלנו שם, החלטתי שאני לא הולך לקנות שם יותר כי החלק של המכירה היה כל כך קשה. במונחים של סיבוב האסטרטגיה, מערכות היחסים חשובות הרבה יותר שם בהשוואה לניתוח העסקה שאתה יכול לעשות במחשב הנייד או בטלפון או סתם על ידי קריאת ספרים או על ידי קריאת מאמרים בבלוג. מבחינת עבודת הרגליים שצריך לעשות, המחקר, זה הרבה יותר מבוסס על מערכות יחסים מבחינת המאפיינים שאתה יכול למצוא שמתאימים לקריטריונים שלך. זה צר יותר שם כי הבתים הרבה יותר יקרים.
ואז מבחינת ביצוע העסקה בפועל, שהיא קנייה או מכירה, היא עדיין תלויה בהיותה שם באופן אישי. אני לא יכול רק ניירות DocuSign ולמכור נכס יושב מכאן. למעשה הייתי צריך ללכת לשם פיזית כדי לחתום על הניירות ולשבת שם 10 שעות רק כדי לסגור.
טוני
אני רק רוצה להמשיך בשאלה אחת. פוג'ה, איך הייתה הניסיון שלך בניסיון לנהל את הנכסים האלה מאמריקה בהתחשב בכך שהם נמצאים במדינה אחרת?
פוג'ה:
החוויה הייתה טובה עד כה בכנות. שכחתי מהנכסים האלה כי מבחינת תזרים המזומנים, הם לא מייצרים כל כך הרבה מתזרים מזומנים, למען האמת, רק בגלל ההבדל במונחים של המטבע ונקודת המחיר וכמה שכר דירה אנשים ישלמו שם . באשר לניהול זה, אני חושב שמה שבאמת עזר לנו שעדיין יש לנו משפחה שם איפה שיש לנו את הנכסים, אז זה באמת עוזר לנהל את הנכסים. באמת שאין לנו מנהל נכסים. אנחנו לא מקבלים בקשות תיקונים או משהו מהסוג הזה. זה בעצם רק על גביית המחאות שכר דירה שמופקדות בחשבונות שלנו ורשת, מערכת תמיכה של חברים או משפחה שתהיה זמינה למקרה שתהיה בעיה עם הנכס או בעיה עם השוכר במונחים של אי יכולת לגבות את שכר הדירה בזמן.
טוני
שאלתי את השאלה הזו כי יש לנו כל כך הרבה משקיעים חדשים שחוששים להשקיע מחוץ לחצר האחורית שלהם, שלא לדבר על מדינה אחרת, שלא לדבר על מדינה אחרת, אבל איכשהו מצאתם דרך לעשות את זה, ואני פשוט בדקתי את זה ומניו דלהי לקליפורניה, זו כמעט 20 שעות טיסה, אז אתה לא יכול להגיע הרבה יותר מקליפורניה וניו דלהי. אם אני שומע אותך נכון, פוג'ה, אתה אומר שהסיבה שהיה לך כל כך קל להסתדר ממרחק כל כך רחוק היא בגלל שיש לך אנשים בעיר ההיא, בעיר ההיא שעוזרים לך לנהל . האם אני שומע את זה נכון?
פוג'ה:
בסדר. כן, זה היה לי יותר קל כי יש לי מערכת תמיכה, אבל חשוב גם להכיר את השוק פנימה והחוצה. בכל פעם שאני קונה נכסים, אני מוביל בקניית נכסים. את כל הנכסים שאנחנו קונים, זה בעלי ואני, אנחנו קונים ביחד, אבל הוא בעיקר מספק את ההון והחתימות. אני עושה את כל המחקר ואני באמת מרוכז בהכרת השוק לפני שאני מקבל את ההחלטה.
עכשיו את הנכסים האלה בהודו שקנינו, כי מאז שגדלתי במקום הזה, ידעתי אילו אזורים טובים יותר, באיזה אזורים יש פיתוח קרוב, באיזה אזורים מתקדמים, באיזה אזורים יש בסיס דיירים טוב, הרבה חברות שם והרבה חברות שם. לא תהיה לי בעיה להשכיר את השטח. כן, מערכת תמיכה חשובה, אבל זה בא לאחר מעשה. לפני שעדיין חשוב לוודא שאתה מקבל החלטה מושכלת והיותך מהמקום הזה עזר לי לקנות את הנכסים. אם הייתי בוחר מקום אחר, הייתי בסדר עם זה כל עוד עשיתי מחקר וניתוח משלי ודיברתי עם כמה אנשים מקומיים שם.
טוני
מה שאתה אומר, פוג'ה, הוא שניתוח הנתונים שאתה עושה מראש הוא הצעד הראשון לתת לעצמך ביטחון שתוכל לקנות את הנכסים האלה כל כך רחוקים?
פוג'ה:
כן בהחלט. בהחלט. זה הצעד הראשון.
טוני
נוכל לחפור בזה קצת? איזה סוג של מחקר אתה עושה כשאתה מסתכל על שווקים בהודו או אפילו שווקים כאן בקליפורניה? מהי נקודת המוצא שלך לומר, בסדר, כאן אני רוצה למקד את המחקר שלי?
פוג'ה:
אז, אז יש לי קריטריונים משלי וזה בא רק מידע קולקטיבי של דיבור עם אנשים, דיבור עם משקיעים אחרים, קריאת מאמרים או האזנה לפודקאסטים. מספר אחד, אני מתחיל עם המיקום. זה סותר שיש לי נכסים בהודו ואכן קניתי ומכרתי נכסים באוסטין, אבל אני מנסה להתמקד בדרום קליפורניה. אני אוהב להשקיע מקומי. מספר אחד הוא המיקום. אני תמיד מתחיל עם, "כן, אני רוצה להשקיע מקומית." ואז אחרי זה זה המחיר. המטרה שלי היא, ואני עושה את זה קצת אחרת, אין לי בראש נקודת מחיר. אני עושה מבחינת התזרים החודשי. יש לי קריטריון שאני לא רוצה שתהיה לי עלות חודשית של יותר מ-$5,000 לחודש. משם אני עובד אחורה כי אז אתה הולך להסתכל על הארנונה, אתה הולך להסתכל על ההוצאות האחרות, השירותים, ואתה הולך להסתכל על הריביות.
מכיוון שהריביות ממשיכות להשתנות, אז אם יכולתי להרשות לעצמי נכס של 1.2 מיליון דולר לפני שישה חודשים, עכשיו זה בערך נכס של 800,000 דולר. אחר כך אני בוחן את המחיר ואחרי זה את סוג הנכס, אני אוהב להשקיע בדירות חד-משפחתיות. אני מנסה להתרחק מבתים או מבתים בעיר מסיבות רבות. אני רוצה להיות הבעלים של הקרקע ולהיות מסוגל לעשות כל מה שאני רוצה לעשות איתה, רק לדאוג לעיר או לחוקי המדינה ולא לחוקי HOA. סוג הנכס נכנס לתמונה ואז אני באמת מתחיל לעשות את הניתוח שלי מבחינת תזרים המזומנים מאותו נכס.
יש לי את הקריטריונים שבשנתיים הראשונות של הנכס, מכיוון שאני משקיע בדרום קליפורניה שם נקודת המחיר כבר כל כך גבוהה וקשה לקבל תזרים מזומנים חיובי, המטרה שלי היא שבשנתיים הראשונות , אני בסדר לקבל מכה של תזרים מזומנים שלילי של 5% מהתזרים החודשי שלי.
לדוגמה, אם התזרים החודשי הוא $5,000, אני בסדר עם תזרים מזומנים שלילי של $250 בחודש במשך השנתיים הראשונות. לאחר מכן, המטרה שלי היא להתחיל איזון בשנה השלישית ואז לקבל תזרים מזומנים חיובי של 5% מהעלות החודשית בשנה הרביעית והחמישית וכן הלאה וכן הלאה. כמובן שה-5% האלה ימשיכו לעלות כי התשלום החודשי שלי יישאר זהה ושכר הדירה יעלה, ואז אני מתחיל להסתכל על הנכסים.
אחר כך הייתי הולך להסתכל על הנכסים ב-MLS, אפילו ב-Redfin, Trulia, Zillow, רק מנצל את מערכות היחסים שלי עם מתווכים אחרים, עם שכנים, חברים, כל מי שאני מודע לו שיכול לעשות עסקה מחוץ לשוק, אני עושה את זה. ואז אני יודע שזה תהליך ארוך. ואז אני מתחיל להסתכל על ההוצאה החודשית עבור הנכס הזה, שיעור הארנונה בפועל, ההוצאות השוטפות בפועל, התיקונים, ואז כל העלויות הפנויות שעלולות לעלות בעתיד. אחר כך אני משווה את ההוצאות עם הזרמה ואז אני מקבל החלטה. בנכס זה הגיוני. השלב האחרון יהיה למעשה לקבוע את פגישת ההצגה. אני עושה את כל עבודת הרגליים הזו לפני שאני באמת הולך לראות את הנכס לפני שאני באמת הולך ומתחיל לשקול לקנות את הנכס הזה.
אשלי:
זה הרבה מידע נהדר ואנחנו באמת רוצים להיכנס לזה הרבה יותר, אבל השאלה הראשונה שלי היא שחלק מההוצאות הללו משתנות או שהן עדיין לא נקבעות כאשר אתה מבצע את ניתוח העסקה. אז למשל, הזכרת את הריבית שמה שיכולת לקנות לפני שישה חודשים שונה בהרבה מעכשיו. איך אתה עומד על חלק מההוצאות המשתנות האלה, אפילו נתוני שוק מראים שלאותה עיר שאתה משקיע בה עדיין יש את אותו יחס מחיר לשכירות, דברים כאלה כשאתה ממשיך בניתוח לאורך השנה, לאן אתה מגיע הנתונים האלה שמהם אתה מושך לשימוש עבור המספרים שלך, עבור ההוצאות שלך, כך שזה הנתונים המדויקים ביותר שאתה יכול לקבל?
פוג'ה:
כֵּן. בסדר. בכל הנוגע להוצאות, ההוצאה המקדימה תהיה המקדמה שאנו משלמים. בדרך כלל אנחנו משלמים מקדמה של 25%, את השאר אנחנו מממנים. החלק הזה קבוע, וזו ההוצאה המקדימה. ואז אחרי ההוצאה הזו הריבית, שהיא תשלום משכנתא. בשביל זה, יש לי קשרים סגורים עם המלווים ואני מנסה להישאר בטופ בשוק כדי שאדע, בסדר, מה זה שיעור למשכנתא קבועה ל-30 שנה? מהו שיעור עבור 7/1 ARM? מהו תעריף עבור 5/1 ARM?
אשלי:
זה אתה שולח להם דוא"ל ושואל אותם, או שאתה הולך לאתר כדי לחפש את זה? איפה מישהו אחר יכול למצוא את המידע הזה?
פוג'ה:
אני בעצם מתקשר אליהם כדי לקבל את המידע הזה, כן. אני מתקשר אליהם וככה אני מקבל את המידע הזה כי כל תרחיש הוא כל כך שונה, ומכיוון שאני לא מסתכל רק על השכרה לטווח ארוך, זה יכול להיות אפילו השכרה לטווח בינוני. אני יכול לקנות בית שני, להשתמש בו כנכס להשקעה. אני יכול לקנות דופלקס או טריפלקס או קוואדרפלקס, והמימון משתנה בהתאם לסוג הנכס. לכן זה כל כך חשוב לא להסתמך רק על מספר אחד מאתר אינטרנט, אלא למעשה לשתף את התרחיש המפורט ואז לקבל את התעריפים. המידע הזה שאני מקבל מהמלווה שלי ואני לא מתקשר רק למלווה אחד, אני מתקשר לפחות לשלושה כדי שאעשה קניות לפני שאני מחליט ללכת עם אחד.
טוני
פוג'ה, שאלת המשך אחת לזה, אני מכיר הרבה טירונים, הם מתעצבנים מכך שהאשראי שלהם רץ כמה פעמים או אולי בונים קשר רע עם מלווה כי הם תמיד שולחים להם את העסקאות האלה, הם אף פעם לא למעשה בסופו של דבר לקנות. מה המחשבות שלך או איך אתה מנווט את זה? האם הם מפעילים את האשראי שלך בכל פעם או שהם רק נותנים לך מספרים ראשוניים? האם הם יודעים שאלו נכסים שאתה רק מסתכל עליהם או שהם מצפים שתרכוש את כל אלה? איך עובדים על הדינמיקה הזו?
פוג'ה:
כן, אז בנוגע לדאגה לגבי מה שהמלווים יחשבו, הו, אתה רק מבקש מהם לתת לך את התעריפים ואתה פשוט ממשיך להתקשר אליהם ואתה לא יודע מתי תוכל למשוך את זה להתמודד. זה יכול לקחת שלושה חודשים, ארבעה חודשים. אני מתקשר למלווה שלי במשך שבעה חודשים האחרונים, אז זה הרבה זמן, אבל הייתי אומר שאין לדאוג בקשר לזה. אם יש לך מערכת יחסים איתנה וחזקת עם המלווה, אם עבדת איתו בעבר, וגם אם לא עבדת איתם בעבר, פשוט תמשיך. אל תדאג מה הם יחשבו על זה. אם הם דואגים יותר מדי בקשר לזה והם לא עונים לשיחת הטלפון שלך, נחשו מה? לא חסרים מלווים, לא חסרים מלווים טובים בעולם, בארה"ב, אז אל תדאג בקשר לזה. פשוט תמשיך הלאה, תעבור לשלב הבא. זה ההפסד שלהם, לא שלך.
ואז אחרי זה, זה מבחינת בדיקת אשראי. לא, הם לא מבצעים את בדיקת האשראי שלי. אני מסכים. כן, אני לא רוצה להיט על האשראי שלי בכל פעם שאני מנסה לקנות, בכל פעם שאני מנסה לנתח עסקה. הם אפילו לא מבצעים בדיקה רכה וזה פשוט משתנה. נניח שאם אני עובד עם המלווה שכבר עבדתי איתו בעבר, הם ישאלו אותי את השאלות, "היי, האם משהו השתנה ביחס למצבך מבחינת החוב החדש שלקחת, ב מבחינת ההכנסה שלך?" הם ישאלו את השאלות האלה על בסיס המידע שכבר יש להם עליי. הם מסוגלים להריץ את התרחיש הזה בשבילי. לא, בדיקת האשראי הקשה אינה שלב חובה. מלווה טוב שרוצה את העסק שלך, שיודע מה הוא עושה, צריך תמיד להיות מוכן לתת לך את התמחור הזה.
טוני
פוג'ה, אני רוצה לעקוב אחר כך כי אחד הדברים האחרים שציינת שחשבתי שהם מעניינים, וקצת הובלת את זה, הוא שבארבעה או חמשת השלבים האלה שציינת כאן אתה מתמקד תחילה על ההוצאות ואתה אומר, "היי, אני לא רוצה שההוצאות שלי יעלו על X דולר לחודש." האם תוכל להדריך אותי למה זה אחד הצעדים הראשונים שלך? כי אני חושב שרוב האנשים מתחילים בקצה השני שבו הם אומרים, "היי, אני רוצה שתזרים המזומנים שלי יהיה X." אבל אתה מסתכל על זה מהצד הנגדי שבו אתה מתמקד קודם בהוצאות. מה לדעתך היה היתרון בכך שהפכת את זה ותלך על ההוצאות לעומת תזרים המזומנים?
פוג'ה:
כן, אז אני חושב שתלוי מה המטרה שלך, המטרה שלנו מהשקעות נדל"ן היא לא הכנסה פסיבית. לא, אני לא באמת מחפש תזרים מזומנים של סכום X של דולרים בכל חודש. אני מחפש לבנות עושר לטווח ארוך. אני מחפש לבנות עושר דורי, ועל הדרך, כמובן, אני לא רוצה לשלם שום דבר מהכיס שלי. הסיבה שאני מתחיל עם ההוצאות היא גם לתת דין וחשבון על התרחישים הבלתי צפויים, לתת דין וחשבון על המשרות הפנויות. נניח שהבית ריק לחודש או חודשיים. נניח שהשוכר לא מסוגל לשלם את שכר הדירה שלו במשך חודש או חודשיים. אתה צריך לעבור את תהליך הפינוי. הזרם החודשי הזה יחליט אם אוכל לשלם את המשכנתא או לא, גם אם אף אחד לא ישלם עבורי את המשכנתא. אם זה 10,000 דולר לחודש, אז אני צריך לשלם את ה-20,000 דולר האלה במשך חודשיים, זה הרבה כסף, אני לא רוצה לקחת את הסיכון הזה.
בהתאם לרזרבות שלי, בהתאם להכנסה שלי, אני מחליט את הסף הזה. 5,000 דולר זה אני בסדר, כן, אז חודש אחד יכולתי לשלם 5,000 דולר אם יש מקום פנוי, אם מישהו לא ישלם את שכר הדירה בזמן. זו הסיבה שאני מתחיל עם ההוצאות כי, וזו דעתי האישית, אם אשאר ממוקד ביצירת תזרים מזומנים של נניח 500$, ואני קונה נכס שהוא 1.5 מיליון והעלות החודשית היא כמו 8,000$, ואם אני צריך לשלם 8,000 דולר פעם אחת, 500 דולר לא הגיוני. זו הסיבה שיש לי את התהליך הזה שבו אני בעצם מסתכל קודם על ההוצאות.
אשלי:
נכנסנו לניתוח העסקה שלך, אבל למה בכלל התחלת להתעניין בזה? האם אתה יכול לדבר על איך אתה נשאר עם מוטיבציה? אתה משקיע הרבה עבודה, הרבה בדיקת נאותות בנכסים האלה. אולי תיגע ב-למה שלך, מה גורם לך להמשיך ואז אולי אפילו בהגדרת יעדים. האם אתה מציב יעדים כדי לשמור אותך על המסלול ולאן אתה רואה את עצמך הולך?
פוג'ה:
הבסיס של הנדל"ן, הוא התחיל למעשה מזמן. אז גדלתי בהודו. אז אמא שלי הייתה עקרת בית של עקרת בית. אבי עבד אדם נהדר, כמובן, אבל הוא לעולם לא יכול היה להפוך ליזם מצליח. זה מאוד אישי עבורי, זה מאוד קרוב לליבי. היו לנו כמה בעיות כסף בזמן שגדלתי. מגיל צעיר הבנתי את החשיבות של יציבות כלכלית. הבנתי את החשיבות של בית שאפשר לקרוא לו בית. היה מצב שנאלצנו לצאת מהבית שלנו בגלל מצב משפחתי כלשהו שבו אבא שלי נאלץ למכור את חלקו בנכס, ובאותה תקופה עדיין למדתי בקולג'. אני חושב ששם זה נבע במוחי עד כמה חשוב היה לי להיות יציב כלכלית.
באותה תקופה המיקוד שלי היה להרוויח ולחסוך ולהשקיע. להרוויח, לחסוך, להשקיע. בהתחלה התמקדתי בהשקעה בקרנות בורסה ואינדקס וקרנות נאמנות ופיקדונות בהכנסה קבועה. זה היה בהתחלה. ואז בהדרגה הבנתי שאם אני רוצה להכפיל את הכסף שלי, אני צריך לבחון את גיוון התיק שלי. כך התחלתי לבחון את השקעות הנדל"ן. הסיבה שהתחלתי הייתה המחשבה שלי שאני צריך להיות יציב כלכלית. סיבה נוספת לכך שהתחלתי היא שאני רוצה לספק את הזמן החופשי למשפחה שלי. כשאני אומר את המשפחה שלי, אני בעצם מדבר על ההורים שלי שעדיין גרים בהודו. אני רוצה לעזור להם בפנסיה. אני מדברת על בעלי כדי שהוא יוכל לעשות מה שהוא רוצה לעשות עם הפעם. אם הוא רוצה לעזוב את עבודתו, אולי הוא צריך להיות מסוגל לעשות זאת.
סיבה נוספת היא לתת לזמן חופש לילדים שלי. יש לי שני בנים שמאוד אוהבים לשחק כדורגל וכל מה שהם רוצים לעשות זה להיות שחקני כדורגל או שופט כדורגל או מאמן כדורגל, לא לעשות שום דבר אחר. אני רוצה לספק להם את החופש הזה שבעתיד הם יוכלו להמשיך את התשוקה שלהם בלי להיות בלחץ של להיות במירוץ שבו הם צריכים להרוויח תואר אקדמי טוב או שהם צריכים לקבל תשע עד חמש עבודות כי הם צריכים לעשות הקצוות נפגשו כי הם צריכים לשלם עבור הבית שלהם, שהוא אחד הנתחים הגדולים ביותר בהוצאה החודשית שלך. זו הסיבה שלי, למה התחלתי בנדל"ן כי אני רק רוצה להתרבות ואני רוצה לעושר של בריטניה ואני רוצה שתהיה לי מספיק הכנסה שאוכל לפרנס את המשפחה. אני יכול להחזיר לאנשים.
איך אני נשאר עם מוטיבציה, זו הסיבה. זו הסיבה. כשאני מדמיין את זה למה, זה שומר לך מוטיבציה. זה משהו כמו כשאנשים הולכים וקונים כרטיס לוטו, עוד לפני שאתה זוכה, חיית את החיים ביד שלך, חיית את החיים ביד שלך ואתה כאילו, אני הולך לזכות בלוטו הזה , ואני הולך להיות כל כך עשיר, תהנה מהחיים שלי. אז אני חושב שאני מדמיין את העתיד הזה בראש שלי וזה מה שמחזיק אותי. מבחינת הגדרת יעדים, אני פשוט לא יודע טוב יותר. אני מרגישה שאני רק רוצה להמשיך. אין לי מטרה כמו, הו, אני רוצה 10 [לא נשמע 00:26:13] בעוד 10 שנים, בעוד 15 שנים. עכשיו אין לי את המטרה הזו. יש לי מטרה ארוכת טווח מבחינת מה שאני רוצה לעשות.
נניח שכשאגיע לגיל 50, יש לי את המטרות האלה, אבל מבחינת מספר נכסים סופי, אין לי יעד מבחינת מספר נכסים סופי, אבל יש לי יעד מבחינת ההכנסה החודשית שאני רוצה להרוויח מהנכסים להשכרה האלה. עד גיל 50, אני רוצה לקבל הכנסה פסיבית של 20,000 דולר בכל חודש. אני רוצה להיות מסוגל לקנות בקתה קטנה בהרים, לגור שם בלי שום חוב. אני רוצה שהילדים שלי יוכלו ללכת לקולג' ללא כל הלוואת סטודנטים, ואני רוצה להיות מסוגל לעזוב את W2 שלי באותו זמן ולעבוד בעמותה. אלו באמת המטרות שלי, ואני פשוט ממשיך.
טוני
כֵּן. ובכן פוג'ה, אני מתכוון לאיזו סיבה מעוררת מוטיבציה פנומנלית לבנות את עסק הנדל"ן הזה. זה משהו שאנחנו מדברים עליו הרבה בתוכנית הוא שכשאתה חושב על הסיבה שלך, זה צריך להיות משהו גדול יותר מסתם דולרים וסנט ומה הסיבה שלך להחזיר למשפחה שלך, לתמוך בבעלך, לתמוך בילדים שלך , של קניית הבקתה הזו בהרים. אלה דברים שבאמת יכולים לגרום למישהו להישאר עם זה כי אם המטרה הייתה רק 20,000 בחודש בתזרים מזומנים, זה משהו שקצת יותר קשה לעמוד בו. עכשיו אני רוצה לחזור קצת אחורה כי ציינת קודם שתזרים המזומנים כרגע הוא לא הגורם המניע הגדול ביותר שלך כשאתה קונה נכס. ואפילו את זה אולי תוכל או אולי תהיה מוכן לקבל הפסד קטן על נכס כשאתה קונה אותו לראשונה. אני רק רוצה לשאול למה זו העמדה שלך כרגע והאם אתה מרגיש שזה עלול להקשות עליך להגיע ליעד הזה של 20K בשנה בתזרים מזומנים?
פוג'ה:
קודם כל, אני חושב שאני יכול לקבל 20K לחודש בתזרים מזומנים, כן, בקלות. יש לי אסטרטגיה בראש. שנית, הסיבה שאני לא מרוכז יותר מדי בתזרים המזומנים כרגע, אני חושב, ומקום טוב מאוד שאני נמצא בו היא שעדיין יש לי עבודה ב-W2. עדיין יש לי עבודה ב-W2. לבעלי יש עבודה ב-W2, ולי באופן אישי אין רצון לעזוב את עבודתי ב-W2. אני לא מחפש להיות מסוגל לעזוב את העבודה הזו. אני אוהב את העבודה הזאת. אני יכול לתרום, אני מקבל תגמול, אני עובד עם כמה אנשים נהדרים, אז אני רוצה להמשיך לעבוד בעבודה הזו. זה מספק לי את ההכנסה שאני צריך. אז אני לא מחפש מקור הכנסה חלופי שאוכל לסמוך עליו. זו הסיבה שאני לא מרוכז יותר מדי בתזרים המזומנים כרגע.
כל עוד אני מסוגל לדבוק במספרים שלי במונחים של נניח, בסדר, 5% מהתזרים החודשי אני אחראי על ההכנסה שלי לפני שאני מגיע עם המספר הזה. בוא נגיד מחר אני מאבד את העבודה שלי, באופן היפותטי, אני מאבד את העבודה שלי, ואז ה-5% האלה לא יהיו 5%, זה יהיה 1%. זה בדיוק כמו ציר בהתאם למצב שלך חשוב. סיבה נוספת לכך שתזרים המזומנים לא חשוב לי כרגע היא כי המטרה שלי שונה. לעמים שונים יש מטרות שונות. לחלק מהאנשים יש מטרה של ממש הכנסה פסיבית, הם רוצים להרוויח 2,000 דולר בחודש מהכנסה פסיבית. אני מכבד את זה לחלוטין אבל המטרה שלי היא לבנות עושר דורי. אני מחפש לקבל, למשל, עד שמלאו לי 50 שנה, אם הייתי מקבל 20,000 דולר בחודש, סביר להניח שהייתי משלם את המשכנתא שלי, הייתי משלם את המשכנתא שלי כך שכספי השכירות תקבל מאותם נכסים תהיה רק הכנסה. זה מה שגורם לי להיות בטוח בעובדה שכן, אוכל לקבל הכנסה פסיבית של 20,000 דולר בחודש.
אשלי:
עבור הנכסים האלה, הדירות בהודו, הם יותר להערכה, רק שהם קצת תזרים מזומנים עכשיו, אבל ברגע שהם ישולמו, הם קצת יתרמו לעושר הדור בהערכה?
פוג'ה:
כן. הנכסים האלה כבר משולמים. כשקנינו אותם, שילמנו אותם תוך חמש שנים כשקנינו אותם. הנכסים האלה נמצאים שם בכנות בשביל ההורים שלנו, הם באמת שם בשביל ההורים שלנו. אם הם אי פעם ירצו לעבור לשם, הם יכולים לעבור לשם. כשאנחנו מתבגרים ונבקר בהודו, אנחנו רוצים לעבור לשם, נוכל לעבור לשם. לנקודה שלך, אשלי, כן, זה רק עבור עושר דורי. מכיוון שהם כבר שולמו, אין להם הרבה תיקונים כי הם היו בניה חדשה. לא הזכרתי את זה. הם היו נכסי בניה חדשים. אחד מהם קניתי ב-2010, אחד אחר נקנה ב-2014. שניהם היו בניה חדשה, אז אנחנו לא מקבלים הרבה בקשות תיקונים על זה. הם פשוט קלים לתחזוקה, פשוט נשמרים שם כדי לבנות עושר דורי. כן.
אשלי:
בוא נדבר גם על השקט הנפשי בעניין הזה, על כך שהפורטפוליו שלך ונכסים זוגיים משתלמים. אנחנו שומעים כל הזמן על מינוף הנכסים שלך, אתה לא מקבל את התשואה הטובה ביותר אלא אם אתה ממנף אותם. אל תשמור כל כך הרבה הון עצמי בנכס. זו השקעה גרועה. מה דעתך על כך ששני הנכסים הללו משתלמים ולא ינופו אותם כדי שתוכל למקסם את התשואה שלך על הנכס? לדוגמא, בדיוק סגרתי על נכס שמכרתי היום והוא היה קשור בהלוואת תיק עם נכס אחר והייתה לנו אפשרות ללכת לבנק ולהגיד, נרצה להשאיר את הנכס הזה בהלוואה , אז תודיע לנו מה ... רצינו לעשות, 70% מהשווי המוערך כשקיבלנו את ההלוואה עבור הנכס הזה, אנחנו רוצים לשמור על יתרת ההלוואה על הנכס ואז פשוט נשלם את התוספת המגיעה בגלל אנחנו מוכרים את הנכס האחר הזה והוא לא מוחזק כבטוחה יותר.
או שנוכל לקחת את ההכנסות מהמכירה, לשלם את המשכנתא ולבוא לשולחן עם עוד 34,000 דולר כדי לשלם לחלוטין את שני הנכסים. אחד אנחנו חייבים כי אנחנו מוכרים, אז לשני הייתה לנו אפשרות להשאיר את החוב עליו או לפרוע אותו, ולמעשה קיבלנו את ההחלטה מאוחר בלילה לשלם לחלוטין את הנכס הזה. זה רק הדבר השקט הנפשי הזה שרצינו שתמיד שמרנו על כמה נכסים בתשלום בחינם וברור. מכרנו כמה מהם בשנתיים האחרונות כשהשוק היה כל כך חם וקצת הסתכלנו אחורה ואוו, אין לנו יותר נכסים חופשיים וברורים. על כל דבר יש חובות. החלטנו לשלם את זה. מה הייתה האסטרטגיה שלך מאחורי הנכסים האלה שהם חופשיים וברורים?
פוג'ה:
כן, אז אני חושב שנגעתי בזה בהתחלה שהנכס הראשון שקנינו, קנינו אותו מתוך כוונה להשתמש בו כבית מגורים ראשוני. זה היה ב-2010. כשעברנו לכאן, בכנות, גרנו כאן חמש שנים בלי לדעת איפה אנחנו הולכים להיות בחודש הקרוב. כך חיינו כאן חמש שנים. עברנו שמונה פעמים, ממש עברנו בין מדינות. זה היה מאוד לא צפוי. זו הייתה הסיבה שקנינו את הנכס הזה, וזו הסיבה שזה היה בניה חדשה והתכוונו לשלם אותו תוך חמש שנים כי היה לי ברור מאוד שאנחנו לא רוצים לשלם שכר דירה, אנחנו לא אני לא רוצה לשלם שכר דירה, ואנחנו רוצים להכניס את הרגל שלנו לפני שזה יהיה יקר מדי ואנחנו לא יכולים להרשות זאת לעצמנו יותר. שני הדברים האלה היו מאוד חשובים לי.
עכשיו במונחים של מינוף הנכסים לרכישת ההשקעות שלהם, אני עושה את זה. רק ששני הנכסים האלה בהודו, אני לא עושה את זה איתם כי מספר אחד, אני לא רוצה למכור אותם. הדרך היחידה שאוכל למנף את הנכסים האלה אם אמכור אותם, מקבל [לא נשמע 00:34:07] על הנכסים האלה בהודו, פשוט אל תחשוב על זה. זה הולך להיות סיוט.
אשלי:
זה מעניין לדעת. זה לא באמת משהו שהייתי חושב עליו הוא שלהיות במדינה אחרת, זה לא כל כך קל פשוט ללכת ולמחזר או לקבל סוג אחר של חוב על הנכס.
פוג'ה:
כן, אז לקבל [לא נשמע 00:34:24] על אלה, הרעיון הזה אפילו לא קיים שם רשמית דרך הבנקים. כמובן שאתה יכול ללכת למלווה פרטי, אתה יכול לשמור את הנכס שלך כבטוחה ואז ללוות כסף כנגדו, אבל זה לא תהליך אידאלי במיוחד שאתה רוצה לעבור, רק הדרך שבה המערכות מותקנות שם. זו הסיבה שאני לא יכול למנף [לא נשמע 00:34:47]. הדרך היחידה שבה אוכל למנף את ההון העצמי בנכסים האלה היא אם אמכור את הנכסים האלה. עכשיו, הנכסים שיש לנו כאן, מינפנו את ההון העצמי שנבנה בנכסים האלה, וככה בארה"ב בסך הכל, בשלב מסוים היו בבעלותנו שישה נכסים, מכרנו שניים מהם, אבל בשלב מסוים היינו בבעלותנו שישה נכסים. בארה"ב. והדרך היחידה שהצלחתי לעשות זאת היא באמצעות מינוף ההון העצמי בנכסים האלה.
טוני
רק מעקב אחד ממך, נכון, כי תמיד כמעט הייתי בצד השני, אשלי, שם זה כאילו, אני אוהב את הרעיון של למנף ולהרחיב את הגודל מהר יותר ולהשתמש בחוב שלך כדי להשיג את הנכס הבא, אבל יש לי היו שני חברים שלי, שניהם יזמים מצליחים ששילמו את המגורים העיקריים שלהם והם פשוט דיברו על השקט הנפשי. אני יודע שדיברת הרבה על פירעון של הרבה מהחוב האישי שלך ועל השקט הנפשי שמגיע עם זה. אני חושב שיש מה לשקול סביב הסקאלה האגרסיבית הזו והשימוש בחובות לעומת היכולת באמת לישון בלילה כדי לדעת גם אם הכל פוגע במאוורר, הבית שלך בו אתה גר משולם על זה ואתה לא צריך לדאוג בקשר לזה. אני מרגיש שאני סוג של עובר את השינוי שבו זה כמעט יכול להיות הגיוני עבורי להתחיל להתמקד גם בזה. אתה משפשף אותי קצת אפר, ללא ספק.
אשלי:
ובכן, פוג'ה, האם אתה רוצה לעבור עבורנו את אחת העסקאות שלך ולהסביר את כל התהליך? נזרוק עליך תחילה כמה שאלות אש מהירה.
פוג'ה:
כן אני מסכים. אבל רציתי להתייחס לזה, להיבט השקט הנפשי של זה, כי שאלת על זה ולא ממש נגעתי בזה. הדרך שבה אני מגדיר שקט נפשי עבורי היא שכירות לטווח ארוך, אני לא עושה השכרות לטווח קצר, אני לא עושה השכרות לטווח בינוני, והסיבה שאני מנסה להישאר ממוקד בתחומים מסוימים בדרום קליפורניה זה כך שיש לי כמעט ודאות שהבתים האלה יושכרו תוך שבועיים, תלוי במיקום. קריטריוני מיון הדיירים שלנו כל כך מוצקים שיש פחות סיכוי שניקלע למצב שבו הדייל לא יוכל לשלם את שכר הדירה. השקט הנפשי הזה עבורי הוא לקבל את צ'ק השכירות הזה כל חודש, לקבל את היציבות הזו ואז להיות מסוגל לשלם את המשכנתא. עכשיו, הסיבה שלא חשבתי לשלם את בית המגורים הראשי שלנו היא שקיבלנו אותו בריבית של 2.625%.
אני לא יודע אם זה הגיוני מבחינה כלכלית שנשלם את החוב הזה. אם אני רוצה לשלם את החוב הזה, נניח שזה כמו $500,000, אני יכול להשקיע את ה-500,000$ האלה. גם אם הייתי משקיע בתעודת פיקדון משעממת, עדיין ארוויח יותר מ-2.625%. אני כן מבין את זה, במיוחד מהיותך ממדינה אסייתית, זה מאוד בתרבות שלנו כאילו, הו, אין לך חוב. הבעלים של הנכס שלך לגמרי בחינם וברור. אין לך חוב. הבית אמור להיות מקום שבבעלותך במאה אחוז. ואז נכנס הצד הפרקטי שלי ואומר, בחייך, זה לא הגיוני. אתה רוצה לשלם את החוב שלווית ב-2.625% כאשר אתה יכול להשתמש בכסף הזה ולהרוויח בקלות 7% עד 8% ריבית? העלות ההזדמנותית של הכסף היא מה שעוזר לי לקבל את ההחלטה הזו. שם מטפלים בשקט הנפשי.
טוני
זו הייתה גם המחשבה שלי תמיד, נכון, האם אתה יכול לקחת את המזומן ולקבל תמורה טובה יותר. אני חושב שאני מתחיל לשנות מעט את הלך הרוח שלי שבו אולי יש היבטים מסוימים בחיי שבהם אני אקח את העלות ההזדמנותית של לא לקבל תשואה טובה יותר במקום אחר בשביל השקט הנפשי שמגיע יחד עם הצורך לשלם את זה כבוי. עדיין לא עשיתי את זה. עדיין יש לנו חובות גם בבית המגורים הראשי שלנו, אבל כשאני חושב על ההחלטות העתידיות שלנו, זה משהו שאני מתחיל לשקול.
פוג'ה:
מחר אני חושב שאם אאבד את העבודה שלי, בכנות, יש כל כך הרבה דרכים להרוויח הכנסה. זה כמו שאני יכול לספק חבילות של אמזון, אני יכול להיות בייביסיטר, אני יכול להיות עוזרת בית, אני יכול לעשות-
אשלי:
יש יותר זמן לקנות נכסים.
פוג'ה:
בְּדִיוּק. הפחד הזה הוא משהו שלא נשאר איתי שלא יהיה לי מקור הכנסה.
אשלי:
בסדר. האם אתה רוצה להוביל אותנו באחת העסקאות שלך שסיימת, שעשית? אני רק אתן לך כמה שאלות ואז אתה יכול לתת תשובות קצרות לזה ואז נעבור קצת על הסיפור של זה?
פוג'ה:
כן בטח. בוא נעשה את זה.
אשלי:
מהו הנכס שרכשת? משפחה בודדת, רב משפחתית?
פוג'ה:
מגורים ליחיד.
אשלי:
בסדר. באיזה שוק זה נמצא?
פוג'ה:
דרום קליפורניה.
אשלי:
בסדר. בכמה רכשת אותו?
פוג'ה:
מחיר הרכישה היה 1.4.
אשלי:
איך מצאת את העסקה?
פוג'ה:
מחוץ לשוק.
אשלי:
זה השכרה לטווח ארוך?
פוג'ה:
זה היה בית מגורים ראשוני.
אשלי:
אה בסדר.
פוג'ה:
אני רוצה לגעת בהיבט המימון היצירתי של זה.
אשלי:
בסדר מגניב. כן, למה שלא תיכנס לזה?
פוג'ה:
אוקיי, אז כן, כבר גרנו במעון הראשי שלנו ולא היו לי ממש תוכניות מוצקות לעבור דירה, אבל זה עדיין היה לי בראש. אני אף פעם לא רוצה להגיד לא לעסקה טובה. זו רק האסטרטגיה שלי. אני אף פעם לא רוצה להגיד לא להזדמנות. חיפשתי בתת מודע מקום מגורים ראשוני אחר. הקמתי בערך בית מחוץ לשוק שכמה בעלים ניסו למכור בשנה שעברה בדצמבר, אז זה עדיין היה שיא השוק. להשיג עסקה מחוץ לשוק באותה תקופה, זה היה זהב. גם מחיר הרכישה היה זהוב. הבית בהחלט שווה יותר מזה.
אשלי:
מה אמרת שהבית שווה? כשרכשת אותו ב-1.4, מה חשבת שהוא שווה באותו זמן?
פוג'ה:
1.55.
אשלי:
כֵּן.
פוג'ה:
זה היה מצב מסוים למוכרים שהם עוברים ממדינה אחת לאחרת והם לא רצו לעבור תהליך של הכנת הבית בפועל, קבלת אנשים, הסתכלות על הצעות. הם רצו לעשות עסקה מחוץ לשוק. סוג זה היה מצב של win-win עבור המוכרים וגם עבורנו.
אשלי:
תן לי לשאול אותך את זה ממש מהר לפני שאתה ממשיך. איך גילית את המידע הזה? מכיוון שזה יכול לעשות או לשבור עסקה, זה לגלות את המוטיבציה מדוע מוכר מוכר את הנכס.
פוג'ה:
זה היה ישירות מהמוכרים למעשה. היה מתווך מעורב, אז אני סוכן נדל"ן, ונתקלתי בסוכן נדל"ן אחר בבית פתוח וזה לא היה סוד. הם היו מאוד נוחים עם השיתוף כי כן, אנחנו מחפשים מכירה מחוץ לשוק כל עוד המחיר נכון.
אשלי:
בסדר מגניב. ואז אתה רוצה להמשיך עם שאר העסקה. אז איך מימנת את זה?
פוג'ה:
כן, אז זה היה 1.4, המקדמה הייתה 20%, ובאותו זמן לא היה לנו כסף לבצע את המקדמה של 20%. בכל הנוגע למימון היצירתי, אז היו מעט אפשרויות שהיו לנו על השולחן. אחד, מה שנוכל לעשות הוא שנוכל למכור את הכספים שהיו לנו בחשבונות הברוקראז' או שנוכל למכור חלק מהמניות שהיו לנו בחשבונות ה-ESOPs שלנו. או מה שהחלטנו לעשות הוא לנצל את הכסף מה[לא נשמע 00:42:00] בבית המגורים הראשי שלנו. בית המגורים העיקרי שקנינו ב-2017, היה לנו קו אשראי של הון ביתי על הנכס הזה שהיה ב-$150,000. אנחנו מנצלים את כל 150,000 הדולרים האלה בקו האשראי הזה. הריבית באותו קו אשראי עמדה על כ-3.95%. הריבית עדיין הייתה נמוכה. מנקודת מבט של כמה אתה לווה, הריבית עדיין הייתה במסגרת התקציב שלנו.
השתמשנו גם בקו גישה לנזילות. קו גישה לנזילות דומה למסגרת אשראי ביתית. בקו אשראי של הון ביתי, בעצם אתה משתמש בהון העצמי שבנית בבית כבטחון כדי ללוות כסף כנגדו. בקו גישה לנזילות, אתה למעשה משתמש בכסף שיש לך מבחינת המניות, ניירות הערך כדי ללוות כנגדו. במקום למכור את המניות שלנו, משך עליה קו גישה לנזילות והשתמש ב-80,000 דולר משם. זה היה 230,000 $ שלווינו טכנית תוך שימוש בקווי האשראי. ואז אחרי זה לווינו 60,000 דולר מאונייה פרטית.
אשלי:
אז עם שני קווי האשראי האלה, אני חושב שקודם כל חשוב להזכיר שקו האשראי הגישה לנזילות. זה לא יכול להיות חשבון פרישה. נכון? זה חייב להיות חשבון שאינו פנסיוני כדי לקבל מסגרת אשראי. האם זה נכון?
פוג'ה:
בהחלט, כן, זה נכון לחלוטין.
אשלי:
עם שני קווי האשראי האלה שבהם שניהם מעניינים רק תשלומים ואיך זה השפיע על החוב שלך להכנסה? עכשיו אתה הולך לבנק כדי לקבל את המשכנתא על הנכס החדש הזה, האם הם בדקו את התשלומים האלה לקו האשראי וכללו את זה לתוך הכנסת החוב שלך?
פוג'ה:
הם לא הסתכלו על התשלום הזה. אפילו באותה תקופה כשניסיתי למשוך כסף ממסגרת האשראי ואני מקבל אישור מראש, היו לנו שלוש השכרות אחרות באותה תקופה. יחס החוב להכנסה יכול להיות מושפע מכך. כל שלושת הנכסים להשכרה הושכרו. התשלום עבור שני קווי אשראי אלה לא הובא בחשבון באישור מראש למשכנתא. ואז לגבי התשלום למספר קבוע של שנים, וזה באמת יכול להשתנות מבנק לבנק, לכן אני לא רוצה להגיד רק 5 שנים או 10 שנים, זה יכול להשתנות מבנק לבנק, מבנק לבנק. מוצר למוצר, אבל אתה יכול לשלם רק את הריבית למשך 10 שנים.
את HELOC שהיה לנו, מותר היה לנו לשלם ריבית רק ל-10 שנים, אבל כמובן שבשלב מסוים צריך לשלם גם את העיקרון. זה לא שאתה יכול פשוט לשלם ריבית ואז אם אתה רק רוצה לשלם ריבית, אז אתה פשוט תמשיך לשלם ריבית. חשוב מאוד לדעת שהריבית על HELOC, היא משתנה, היא לא קבועה. זה היה 3.95% באותה תקופה, אבל היום אם הייתי משלם ריבית על ה-HELOC הזה, זה היה הרבה יותר. זה משהו שחשוב מאוד לקחת בחשבון בחישובים שלך כשאתה לוקח את שורות האשראי.
אשלי:
עם הנכס הזה, עברת לגור בו ובסופו של דבר הוצאת ממנו מימון מחדש? עדכנת את הכל או עשית משהו כדי לשלם את קווי האשראי האלה ואת ההלוואה המקורית או מה קרה עם הנכס היום?
פוג'ה:
הייתה לי אסטרטגיה בראש. היו בבעלותנו שלוש שכירות באותה תקופה. אחת מההשכרות שיש לנו היא בדרום קליפורניה. שתי ההשכרות האחרות היו באוסטין. אז קנינו שני נכסים באוסטין, שני מגורים חד משפחתיים. כשהתחלנו להסתכל על בית המגורים הראשי הזה, האינפלציה כבר עלתה באותה תקופה. מאוקטובר עד נובמבר עד דצמבר, הוא גדל ב-0.2% לפחות מדי חודש. החלטתי למכור את נכסי אוסטין. האסטרטגיה שלי הייתה שבסדר, נשאב כסף מה-HELOC, נשאב כסף מקו הגישה שחוסל, נלווה כסף ממלווה פרטי ונמכור גם את הנכסים שלנו באוסטין וגם את הכסף שהכספים. שנקבל מנכסי אוסטין, נוכל לשלם את ה-HELOC וכן קו גישה לנזילות, כמו גם מלווה כספים פרטי.
הצלחנו. מכרנו את שני הנכסים של אוסטין. אחד נמכר בינואר 2022, אחד אחר נמכר באפריל 2022, והכספים האלה שימשו לתשלום קווי האשראי. אני חושב שמה שהיה באמת מעניין, ומה שלדעתי כל כך חשוב שלא הרבה אנשים מבינים הוא שנניח שאני רוצה לקנות בית, זה יכול להיות בית מגורים ראשוני או בית שני או נכס להשקעה. לפעמים כשאין לנו כסף זמין, זה יכול להיות חוסם ואנשים פשוט יורדים בגלל זה והם לא עושים צעד קדימה. אם מישהו יצירתי עם המימון שלו, הם יכולים לגרום למצב לעבוד.
חשוב מאוד לדעת איזו גישה יש לך לחשבונות הפיננסיים שלך וכיצד תוכל לנצל אותה. בשלב מסוים כמעט מכרתי את המניות האלה. עכשיו הלוואי והיה לי כי מחיר המניה היה ממש גבוה, אבל בשלב מסוים חשבתי, אה כן, בואו פשוט נמכור את המניות האלה ונשתמש בכסף הזה. יחד עם זאת, אם הייתי יכול למשוך ממנו כסף באמצעות קו גישה לנזילות, אז זו הייתה החלטה טובה יותר כי אז אתה מחזיק את המניות שלך לתקופה ארוכה יותר אם זו האסטרטגיה שלך. אצלנו, כל ההשקעות שאנו עושים הן קנייה והחזקה לטווח ארוך. אנחנו אף פעם לא רוצים למכור שום דבר.
טוני
כן, זה באמת מעניין, ואני חושב ש-Pooja חשובה לכל המאזינים שלנו היא שהייתה לך, אתה יודע, ההזדמנות המדהימה הזו והיית יכול פשוט להרים ידיים באוויר ולהגיד, ובכן, אנחנו לא יודעים. אין לי את המזומנים, אבל הפכת יצירתי, לקחתם סיכון מחושב בסוג של משיכת חוב מה-HELOC, קו הגישה, מלווה הכסף הפרטי, אבל ידעת שיש לך דרך, תוך פרק זמן קצר, לשלם את החוב הזה. ברור שלא כולם יהיו באותו מצב, אבל אני חושב שהלקח של מאזיני הטירונים שלנו לקחת הוא אם אתה מוצא עסקה מצוינת, התמקד בלהיות יצירתי כדי לגרום לעסקה הזו להתאחד במקום פשוט להרים ידיים ולהגיד , "אוי אחי, זה לא יעבוד." אני בהחלט מעריך אותך ששיתפת את זה, פוג'ה. אני בטוח שאתה הולך לעורר כמה אנשים לצאת לשם ולבצע כמה עסקאות.
פוג'ה:
כן, וחשוב לקחת סיכון מחושב. בכנות, אם לא הייתה לי תוכנית למכור את שני הנכסים האלה, לא ידעתי אם אני רוצה ללוות 80% מה-1.4 הזה ומעליו, ללוות עוד 230,000 דולר.
טוני
נכון, אבל זה היה סיכון מחושב, שלדעתי הוא משהו שנראה שאתה ממש ממש טוב בו, וזה מדהים. בסדר. אני רוצה לקחת אותנו למבחן הטירון שלנו, פוג'ה. אלו שלושת השאלות החשובות ביותר שתשאלו בחייכם. האם אתה מוכן למבחן?
פוג'ה:
נולד מוכן.
טוני
בסדר, הנה לך. אני אוהב את זה. זו אולי התגובה הכי טובה שקיבלת אליי כששאלתי את השאלה הזו. מספר 1, מהו דבר אחד שניתן לפעולה טירונים צריכים לעשות לאחר האזנה לפרק שלך?
פוג'ה:
ובכן, לאחר האזנה לפרק, הייתי אומר שבונים את הקהילה. אני חושב שזה כל כך חשוב שתהיה קהילה עם דעות דומות כי היא מספקת לך גישה לחינוך, היא מספקת לך גישה למשאבים שתצטרך במסע הנדל"ן שלך. בשבילי זה היה המפתח. כל מה שלמדתי על מימון יצירתי, קו גישה לנזילות, HELOC, הכל בא רק מלדבר עם האנשים הדומים, קריאת המאמרים שנכתבו על ידי אנשים בעלי דעות דומות, האזנה לשיחות, האזנה לפודקאסטים הכוללים את הדומים- אנשים בעלי דעות. אני חושב שזה מאוד חשוב להצטרף לקהילה עם דעות דומות כדי להישאר ממוקדים במסע הנדל"ן שלך. כן.
אשלי:
מהו כלי, תוכנה, אפליקציה או מערכת אחד בעסק שלך שבו אתה משתמש?
פוג'ה:
אני משתמש הרבה ב-Avail. אני משתמש ב-Avail עבור כל הקרנות הדיירים שלנו וכדי לקבל את בקשות ההשכרה.
אשלי:
זו תוכנה לניהול נכסים. ימין?
פוג'ה:
זו תוכנה לניהול נכסים, אבל השימוש העיקרי עבורי הוא להפעיל את יישומי ההשכרה, להפעיל את בדיקת הרקע, להפעיל את בדיקת האשראי ולמסך חסכון של השוכרים. אחד נוסף שאני משתמש בו הוא AirDNA, כי בכל פעם שאני בוחן ניתוח נכס, אני רוצה לבחון את האסטרטגיות השונות כמו, בסדר, האם זה יכול לעבוד כהשכרה לטווח ארוך? האם זה יכול לעבוד כהשכרה לטווח בינוני? האם זה יכול לעבוד כהשכרה לטווח קצר? כדי לבצע את הניתוח עבור ההשכרות לטווח קצר, AirDNA באמת שימושי.
טוני
בסדר. שאלה אחרונה אליך, פוג'ה. איפה אתה מתכנן להיות בעוד חמש שנים?
פוג'ה:
בעוד חמש שנים, אני עדיין רוצה להמשיך לעבוד בעבודה שלי W2, ואני רוצה להוסיף שני נכסים נוספים לפורטפוליו השכירות שלנו. שני נכסים נוספים לתיק השכירות שלנו, שניהם, שניים מהם ביחד נותנים לי אלף דולר בחודש תזרים מזומנים חיובי. מטרה נוספת שיש לי היא שהקמתי חברה חדשה של חברת בית וסירות לנוער מעבר. זה לספק דיור לבני נוער שנמצאים באומנה או שיצאו מאומנה. המטרה שלי היא לספק דיור ל-100 ילדים בחמש שנים.
אשלי:
ובכן פוג'ה, תודה רבה שהצטרפת אלינו. האם תוכל ליידע את כולם היכן הם יכולים לפנות אליך ולברר עליך מידע נוסף?
פוג'ה:
כן כמובן. המקום הטוב ביותר למצוא אותי הוא באינסטגרם. ידית האינסטה שלי היא השם הפרטי שלי נקודה שם משפחה עם L נוסף, עם אהבה נוספת. אז Pooja.jindall, J-I-N-D-A-L-L. זה המקום הכי טוב למצוא אותי. אני מפרסם באופן קבוע סרטונים על, אתה יודע מה אני עושה והרבה דברים חינוכיים רק כדי להחזיר לאנשים.
אשלי:
ובכן, תודה רבה שהצטרפת אלינו. מאוד הערכנו אותך בתוכנית ולתת לנו המון עצות ולחלוק איתנו את הסיפור שלך.
פוג'ה:
תודה רבה לך.
אשלי:
אני אשלי ב-Wealth From Rentals והוא טוני בטוני ג'יי רובינסון. נחזור בשבת עם תגובת הטירונים.
צפו בפודקאסט כאן
בפרק זה אנו מכסים
- כיצד ניתוח נתונים יכול לעזור לך לצבור ביטחון ולהתחיל
- החשיבות של בניית קהילה ו ללמוד על התהליך
- מתי אולי תרצה לשקול הוצאות לפני תזרים מזומנים
- איך להיות יצירתיים ו לבוא עם מקדמה
- למה פוג'ה נותן עדיפות טווח ארוך, עושר דורי על הכנסה פסיבית נוכחית
- שימוש תוכנת ניהול נכסים להקרנות דיירים, אפליקציות ועוד
- אפליקציה שיכולה לעזור בה ניתוח נתוני שכירות לטווח קצר
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
התחבר עם Pooja:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-259
- 000
- 1
- 10
- 100
- שנים 15
- 2%
- 2011
- 2014
- 2017
- 2022
- 20k
- 50 שנים
- 95%
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- בהחלט
- לְקַבֵּל
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונות
- מדויק
- לרוחב
- פעיל
- למעשה
- להסתגל
- כתובת
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- נגד
- סוֹכֵן
- תוֹקפָּנִי
- AIR
- תעשיות
- לבד
- כְּבָר
- חלופה
- תמיד
- מדהים
- אמזון בעברית
- אמריקה
- כמות
- אנליזה
- לנתח
- ניתוח
- ו
- אחר
- האפליקציה
- תפוח עץ
- יישומים
- קביעת פגישה
- הערכה
- שַׁמַאִי
- להעריך
- הערכה
- גישה
- אַפּרִיל
- אזורים
- זרוע
- סביב
- מאמרים
- אסיה
- אספקט
- היבטים
- קהל מאזינים
- אוסטין
- מחבר
- זמין
- בחזרה
- רקע
- רע
- איזון
- בנק
- בנקים
- בסיס
- מבוסס
- בסיס
- חוף
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- ההתחלה
- מאחור
- להיות
- תועלת
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גדול
- הגדול ביותר
- קצת
- בלוג
- סירה
- ספרים
- גבול
- משעמם
- לִלווֹת
- שָׁאוּל
- הלוואות
- קנה
- לשבור
- שבור
- להביא
- בריטניה
- תיווך
- תקציב
- חרק
- לִבנוֹת
- בונה
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קנייה
- מחושב
- יומן אירועים
- קליפורניה
- שיחה
- קוראים
- יכול לקבל
- הון
- אשר
- מקרה
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- נתפס
- מסוים
- ודאות
- תעודה
- סיכויים
- שינוי
- משתנה
- לבדוק
- בדיקות
- הידד
- שׁוֹקוֹלַד
- חַג הַמוֹלָד
- מעגל
- ערים
- עִיר
- ברור
- סְגוֹר
- סגור
- מאמן
- עקיף
- לגבות
- איסוף
- קבוצתי
- מִכלָלָה
- איך
- נוח
- מגיע
- קהילה
- חברות
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- לעומת
- לחלוטין
- רכיבים
- מושג
- מודאג
- אמון
- בטוח
- לשקול
- בהתחשב
- בניה
- ייעוץ
- להמשיך
- חוזה
- לתרום
- שיחות
- להמיר
- קריר
- חברות
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- זוג
- קורס
- מכסה
- יְצִירָתִי
- יצירתיות
- אשראי
- בדיקת אשראי
- קרדיטים
- הקריטריונים
- תַרְבּוּת
- מַטְבֵּעַ
- נוֹכְחִי
- נתונים
- ניתוח נתונים
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- דֵצֶמבֶּר
- החליט
- החלטה
- החלטות
- בהחלט
- סופי
- תואר
- דלהי
- למסור
- תלוי
- לְהַפְקִיד
- שהופקדו
- פיקדונות
- מגיע
- מְפוֹרָט
- נחוש
- מפותח
- צעצועי התפתחות
- DID
- הבדל
- ההבדלים
- אחר
- קשה
- לחפור
- חָרִיצוּת
- ישירות
- לְהַצִיג
- מרחק
- DocuSign
- עושה
- דולר
- לא
- דֶלֶת
- נקודה
- מטה
- נהיגה
- דינמי
- כל אחד
- מוקדם יותר
- לזכות
- קל יותר
- בקלות
- כלכלה
- חינוך
- חינוך
- או
- במקום אחר
- מסתיים
- להנות
- מספיק
- בידור
- יזם
- יזמים
- הון עצמי
- במיוחד
- למעשה
- אחוזה
- Ether (ETH)
- להעריך
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כולם
- כולם
- הכל
- בחינה
- דוגמה
- עולה על
- נרגש
- מרגש
- מצפה
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- להסביר
- חשוף
- נוסף
- משפחה
- אוהד
- מהר
- מהר יותר
- חביב
- פחד
- מעטים
- חשבתי
- לממן
- כספי
- כלכלית
- מְמַמֵן
- מציאת
- אש
- פירמה
- ראשון
- צעדים ראשונים
- קבוע
- הכנסה קבועה
- טיסה
- Flip
- פליפ
- קוֹמָה
- תזרים
- להתמקד
- מרוכז
- התמקדות
- לעקוב
- כף רגל
- קדימה
- לטפח
- מצא
- קרן
- נוסד
- רביעית
- חופשי
- חופש
- חבר
- חברים
- החל מ-
- חזית
- כספים
- נוסף
- עתיד
- לְהַשִׂיג
- יצירת
- עושר דורי
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נתינה
- Go
- מטרה
- שערים
- הולך
- זָהוּב
- טוב
- בהדרגה
- גדול
- גדל
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- לטפל
- ידיים
- שימושי
- לקרות
- קרה
- קשה
- כובע
- יש
- ראש
- שמיעה
- לֵב
- הוחזק
- לעזור
- עזר
- עזרה
- עוזר
- כאן
- hi
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- פסים
- מכה
- להיטים
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- בִּיוֹשֶׁר
- חַם
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- איך
- איך
- HTTPS
- חולה
- רעיון
- אידאל
- חשיבות
- חשוב
- in
- לכלול
- הַכנָסָה
- לא נכון
- להגדיל
- גדל
- מדד
- הודו
- תעשייה
- אינפלציה
- מידע
- הודעה
- מטורף
- השראה
- לעורר
- insta
- אינסטגרם
- במקום
- כוונה
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- IT
- יָנוּאָר
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- להצטרף
- הצטרפות
- מצטרפים אלינו
- מסע
- שמור
- שמירה
- מפתח
- בעיטות
- הילדים
- סוג
- לדעת
- יודע
- ידע
- מדינה
- מחשב נייד
- אחרון
- שנה שעברה
- מְאוּחָר
- חוקים
- מערך
- עוֹפֶרֶת
- למד
- למידה
- יציאה
- הוביל
- מַשׁאִיל
- המלווים
- לקח
- שיעורים
- הפקת לקחים
- תנופה
- מינוף
- LG
- מורשה
- החיים
- בעלי דעות דומות
- סביר
- קו
- קווים
- מְחוּסָל
- נְזִילוּת
- ברשימה
- האזנה
- קְצָת
- לחיות
- חי
- להלוות
- מקומי
- באופן מקומי
- מיקום
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- את
- מגרש
- הגרלה
- אהבה
- נמוך
- עשוי
- ראשי
- לתחזק
- לעשות
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- ניהול
- מנהל
- ניהול
- מנדטורי
- רב
- הרבה אנשים
- שוק
- נתוני מסחר
- שוקי
- לְהַגדִיל
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- מוּזְכָּר
- שיטה
- יכול
- מִילִיוֹן
- אכפת לי
- הלך רוח
- ה-MLS
- אמא
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- מוטיבציה
- מוטיבציה
- המהלך
- נע
- משפחה מורחבת
- מספר
- הדדי
- חברים משותפים
- שם
- אוּמָה
- נווט
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- שלילי
- השכנים
- רשת
- חדש
- בנייה חדשה
- הבא
- שבוע הבא
- לילה
- ללא כוונת רווח
- נוֹבֶמבֶּר
- מספר
- מספרים
- מטרה
- אוֹקְטוֹבֶּר
- המיוחדות שלנו
- רשמית
- בסדר
- זקן
- ONE
- לפתוח
- דעה
- דעות
- הזדמנות
- מול
- אפשרות
- אפשרויות
- מְקוֹרִי
- בְּמָקוֹר
- אחר
- סקירה
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלי
- חבילות
- נפרע
- ניירות
- הורים
- חלק
- מסוים
- שותף
- תשוקה
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- שִׂיא
- אֲנָשִׁים
- אָחוּז
- תקופה
- אדם
- אישי
- אישית
- פֵנוֹמֵנָלִי
- טלפון
- שיחת טלפון
- פיזית
- לבחור
- תמונה
- Pivot
- מקום
- מקומות
- תכנית
- תוכניות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- שחקנים
- משחק
- אנא
- כיסים
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודת מבט
- תיק עבודות
- חיובי
- אפשרי
- הודעה
- פורסם
- מעשי
- לחץ
- יפה
- למנוע
- מחיר
- תמחור
- יְסוֹדִי
- עקרון
- פְּרָטִי
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- ההכנסות
- תהליך
- המוצר
- מקצועי
- באופן מקצועי
- נכסים
- רכוש
- גאה
- לספק
- מספק
- מתן
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- לרדוף
- גם
- מכניס
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- גזע
- מהיר
- ציון
- תעריפים
- יחס
- לְהַגִיעַ
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- להבין
- הבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סיבות
- לקבל
- הקלטה
- Red
- Redfin
- בדבר
- באופן קבוע
- קשר
- מערכות יחסים
- עיתונות
- להשאר
- לשכור
- השכרות
- תשובה
- לייצג
- בקשות
- מחקר
- חוקר
- עתודות
- משאבים
- תגובה
- REST
- קמעוני
- פרישה
- לַחֲזוֹר
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- גמול
- עשיר
- הסיכון
- עגול
- כלל
- כללי
- הפעלה
- ריצה
- אמר
- SALE
- אותו
- שמור
- אומר
- סולם
- דרוג
- תרחיש
- תרחישים
- לוח זמנים
- מסך
- סריקה
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- סוד
- ניירות ערך
- למכור
- סלרס
- מכירת
- שליחה
- תחושה
- סט
- הצבה
- שבע
- כמה
- שיתוף
- שיתוף
- משמרת
- חנות
- קניות
- קצר
- טווח קצר
- מחסור
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- סִימָן
- חתימות
- דומה
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- שישה
- שישה חודשים
- מיומן
- לִישׁוֹן
- מעט שונה
- להאט
- קטן
- So
- עד כה
- כדורגל
- רך
- תוכנה
- נמכרים
- מוצק
- כמה
- מישהו
- משהו
- מָקוֹר
- דרום
- דרום קרוליינה
- דרומי
- מֶרחָב
- מדבר
- נותני חסות
- מסחרי
- מרובע
- יציבות
- יציב
- כוכב
- התחלה
- החל
- החל
- התחלות
- מדינה
- הברית
- להשאר
- שלב
- צעדים
- מקל
- עוד
- מניות
- שוק המניות
- מניות
- עצור
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- חזק
- סטודנט
- סטודיו
- מוצלח
- כזה
- קיץ
- סוּפֶּר
- תמיכה
- מסייע
- אמור
- מערכת
- מערכות
- שולחן
- לקחת
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- מס
- מסים
- שׂוֹכֵר
- טרמינולוגיה
- מונחים
- השמיים
- עיר הבירה
- העתיד
- המידע
- המדינה
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- שם.
- דבר
- דברים
- שְׁלִישִׁי
- השבוע
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- סף
- דרך
- זורק
- כרטיס
- קָשׁוּר
- זמן
- זמן לקנות
- מסגרת זמן
- פִּי
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- מחר
- טון
- טוני
- גַם
- כלי
- חלק עליון
- סה"כ
- לְגַמרֵי
- לגעת
- נגע
- לעקוב
- מסורתי
- עסקה
- תמליל
- מַעֲבָר
- צרה
- נָכוֹן
- תור
- הסתובב
- תחת
- בלתי צפוי
- ייחודי
- בלתי צפוי
- בקרוב ב
- עדכון
- עדכונים
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- כלי עזר
- לנצל
- מנוצל
- ניצול
- ערך
- נגד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- לצפיה
- בהדרכה
- רציתי
- דרכים
- עושר
- אתר
- שבוע
- שבועות
- ברוך הבא
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- יצטרך
- מוכן
- לנצח
- בתוך
- לְלֹא
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עוֹלָם
- מודאג
- ראוי
- היה
- וואו
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- צעיר
- עצמך
- נוֹעַר
- YouTube
- זפירנט
- Zillow