אתה אולי יודע איך בונים תיק נדל"ן, אבל איך בונים אחד שלא ניתן לערעור? רוב משקיעי הנדל"ן חושבים כך קניית כמה עשרות בתים זולים זה כל מה שהם צריכים לעשות כדי להרוויח מיליונים ו לחיות חיים מלאים בהכנסה פסיבית. זה רחוק מהמציאותכמו כולכם שווי נטו יכול להתרסק ברגע שקריסה בשוק הדיור, תיקון או מדיניות שכירות חדשה נכנסת לפעולה. אז איך בונים תיק נדל"ן בר קיימא - כזה שיצליח להגדיל את העושר שלך גם בתקופות הכלכליות הגרוע ביותר?
דיוויד גרין נגע בנושא זה פעמים רבות, והתייחס לעתים קרובות ל"ארכיטקטורת תיק"כאחד ההיבטים המכריעים ביותר של בניית עושר באמצעות נדל"ן. האסטרטגיה הזו לא רק עוזר לך להצמיח עושר אבל לשמור אותו גם כשהכל משתבש. לא מאמין לנו? האזינו לסיפורים האישיים של דיוויד ורוב על מה שקרה לתיקים שלהם במהלך נעילות 2020 וכמה מהר הם חזרו בחזרה בזמן שמשקיעים אחרים נאלצו לבנות מחדש לחלוטין.
בחלק הראשון של הפודקאסט הזה בן שני חלקים, דיוויד ורוב יעברו את ה החולשות הנפוצות ביותר בהם תיקי נדל"ן, מה יכול לגרום להכל להתרסק, וה חמשת המפתחות החשובים ביותר לארכיטקטורת תיק עבודות. הם גם מדברים על גיוון ואיך שיש רק סוג אחד של נדל"ן במיקום אחד יכול להיות טעות ענקית.
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זהו הפודקאסט של BiggerPockets, תוכנית 705.
Ross you
כי זה מה שנדל"ן צריך להיות. זה כמו שאתה תמיד צריך להרגיש שאתה שבור אם אתה משקיע נכון. וזהו פרק שלם של 'בטח לא אחר' של, אני תמיד קורא לזה חידת המיליונרים השבורה, שבה אתה בעצם מיליונר על הנייר, אבל אתה פורס את כל המזומנים שלך להשקעות שלך. אז אתה תמיד כמו, "לעזאזל, לאן הולך כל הכסף שלי?" וזה רק קשור בהון עצמי, וזה דבר טוב.
דוד:
מה קורה כולם? זהו דיוויד גרין, המנחה שלך של הפודקאסט של BiggerPockets Real Estate, כאן היום עם המנחה השותף שלי, רוב אבסולו, ששמעת עכשיו קופץ בהתרגשות על אחת ההזמנות הגדולות ביותר שלנו עד כה, לא רק בכמות הכסף, אלא בפרק הזמן הקצר. ואני מקווה שאתה מתרגש בדיוק כמונו. אבל התוכנית של היום לא הולכת להיות על חבורה של ניצחונות, למעשה. אתם הולכים לשמוע על הרבה דברים משתבשים בתיקים שלנו, דברים שלא צפינו שהפכו למעשה למכשולים עבורנו, טעויות שאנחנו מנסים לעבור דרכנו, שינויים בכלכלה, פשוט חבורה של דברים שלא הולכים כמו שצריך כי הרבה אנשים מתמודדים עם זה. ואיך אתה מתמודד עם טעויות חשוב אפילו יותר מאשר לא לעשות אותן.
התוכנית של היום היא פרק פנטסטי שבו רוב ואני הולכים להיכנס עמוק לתוך הפורטפוליו, החיים והעסקים שלנו ולחלוק את מה שאנחנו עושים כדי להתמודד עם הכאוס וההרס שמגיעים לעתים קרובות בגלל היותנו משקיע נדל"ן. ואני חושב שאתה הולך לאהוב את זה. רוב, מה היו כמה מהקטעים האהובים עליך?
Ross you
או בן אדם. הו, זה פשוט מלא בכל טוב כי אנחנו מדברים על הרב-יקום, נכון? אולי לא נוכל לגרום לך להיכנס ל-Interstellar, אבל נוכל לפחות לגרום לך לדבר על המושגים של היקומים המקבילים, של מוות התיקים שלנו. ואפילו יוצא לנו ללכת רגל אל רגל על מטאפורות ואנלוגיות. אתה מדבר על אגירת אנרגיה. אני מביא את זה עם אנלוגיה של סוללה ואני אומר, "וואו, התלמיד הפך למורה." ולבסוף, אנחנו נותנים הרבה מחשבה רק על ארכיטקטורת תיקים, וכיצד לבנות את תיק העבודות שלך בצורה שיכולה לעזור לך לצלוח כל סערה כלכלית שאנו עלולים להתמודד או לא להתמודד איתה.
דוד:
זה בדיוק נכון, וזה מה שאני חושב שחשוב באופן אישי. אני מדבר הרבה על איך אתה בונה מבצר פיננסי, לא צריף דק שאתה יכול פשוט לזרוק יחד ממש מהר, מה שלמען האמת הרבה אנשים עשו בחמש או שש השנים האחרונות עם הכלכלה, היו אנשים שזרקו דברים ביחד שהם מעולם לא היו צריכים להיות, והם לא מצליחים במיוחד. אבל יש דרך לבנות את תיק העבודות שלך בצורה שתעמוד במבחן הזמן, ובזה אנחנו ב-BiggerPockets מאמינים.
לפני שנגיע להופעה של היום, טיפ קצר לקהל. הטיפ המהיר של היום הוא שקול כיצד ניתן לאזן את תיק ההשקעות שלך בצורה מושלמת, כפי שכל הדברים צריכים להיות. ראה את עצמך ת'אנוס, ושאל, "איך כל זה יכול להתפרק? ואיך אני יכול ליצור את כמות האיזון שאצטרך כדי למנוע את זה?" זה יכול להיות עונתיות עם השכרות לטווח קצר. זה יכול להיות שיש הרבה כסף בבנק ואז להוציא את הכל על עסקה. רוב עדיין מנסה למצוא את האיזון. זה יותר קשה ממה שזה נראה, לא שם?
Ross you
אתה חייב לראות את זה ביוטיוב.
דוד:
לתקוע חורים בתיק העבודות שלך. הפוך את זה ל-poke-folio, ותראה איך זה יכול להתפרק ואז היה פרואקטיבי בניסיון למנוע את זה, בניגוד פשוט לחיות בפחד, חרדה ודאגה ממה שיכול לקרות, בלי תוכנית למה שתעשה. לעשות אם כן.
עם זה נאמר, אנחנו הולכים להסיט את המסך ולהראות לכם מה קורה בתיקים שלנו, איך אנחנו מתמודדים עם האתגרים האלה, ומה אנחנו עושים כדי לנעול ולשמור על זה חזק.
Ross you
בסדר, דיוויד, אני יודע שאתה לא מעריץ של Interstellar כי עדיין לא סיימת את זה ואתה לא ממש בעניין של היקום המקביל, אבל רציתי לזרוק עליך כמה תרחישים של יקום מקביל. דברו על זה בפרק היום של BiggerPockets. זה מגניב?
דוד:
אני כנראה יכול להיכנס לעניין היקום המקביל. זה סוג של נכפה על כולנו, אם אתה אוהב סרטי מארוול. אתה רק צריך לקבל את זה. כן, בדיוק נכון. אז נוכל להביא את הרב-יקום לפודקאסט.
Ross you
אוקיי, טוב בוא נעשה את זה. אז היום מה שרציתי לדבר עליו זה שאנחנו משקיעי נדל"ן מצליחים יחסית. אנחנו במסעות שונים, בחלקים שונים במסעות שלנו, אם תרצו, ועשינו ממש ממש ממש טוב בשביל עצמנו. ואני חושב שיש לנו מספיק מערכות במקום והגנות כדי באמת להתמודד עם כל סערה שמתקרבת או שאנחנו נמצאים בה כרגע. אבל רציתי להעיף קצת את התסריט היום ולדבר על עולם שבו כל האימפריה שלנו מתפרק ומדבר על התרחישים שיגרמו למותם של דיוויד גרין ורוב אבסולו.
דוד:
אני חושב שזה בריא. אני חושב שתכנון מתמיד של תרחיש פרנואידי במקרה הגרוע יכול רק לחזק את תיק ההשקעות שלך. אז זה יהיה רק תרחיש רב-יקומי שבו תאנוס הוא המלך ואיירון מן איבד את השריון שלו וקפטן אמריקה לא יכול למצוא את המגן שלו והאלק הפך לאנורקסי. ואיך הגיבורים האדירים ביותר של כדור הארץ הולכים לנהל את האתגרים האלה בלי כוחות העל שלהם?
Ross you
בסדר. אז כן, אני מתכוון שאני סקרן, האם אי פעם חשבת על עולם שבו כל תיק ההשקעות שלך מתפורר?
דוד:
כן, אני חושב על זה הרבה. אני חושב שהאתגר הוא שכשהדברים הולכים ממש טוב, יש לך את המחשבה בראש, זה לא תמיד יהיה כך או שאתה צריך להתכונן לכל דבר. אבל הסביבה הרגשית שממנה אתה פועל שונה מאוד. וזה נכון גם בצד השני, כשהדברים מאוד קשים, יש לך מחשבה בראש, אני יודע שאני יכול להרוויח כסף דרך נדל"ן, זה יכול לעבוד, אבל המצב הרגשי שלך פשוט כל כך שלילי ומבוסס על פחד , זה מאוד קשה לתפעול. אז התרגילים האלה טובים, כי זה מאלץ אותך לצאת מהמצב הרגשי שאתה נמצא בו עכשיו בהתבסס על גורמים זמניים כמו השוק, איך הלך העסקה האחרונה שלך, או מה אכלת לארוחת הבוקר הבוקר ולתוך הצד המנטלי של זה. שבו זה הרבה יותר יציב ומועיל לגשת להיבטים פיננסיים מנקודת מבט זו.
Ross you
אבל עמוק בפנים, אני יודע שאתה כנראה תמיד מתנחם בידיעה שיש לך 10 מיליון נקודות בכרטיס אשראי, נכון? האם זה לא התרחיש האפוקליפטי שלך, אם הכל נעלם?
דוד:
כן. זו תוכנית הגיבוי האחת שלי. אז כן, התבדחנו על כך שיש לי הרבה נקודות בכרטיס אשראי כי אם יש לי אותן שם, זה גורם לי להרגיש טוב יותר למקרה שהכל יימחק. אם ת'אנוס יקיש באצבעו ומחצית מהעושר שלי ייעלם, עדיין יש לי את הנקודות האלה בכרטיס אשראי שאני יכול לחיות מהן במשך שישה חודשים מבלי לדאוג שאהיה רעב.
Ross you
כן, דיוויד לא ממש חשף כמה יש לו. זה הניחוש שלי. אני אגיד שזה הדבר היחיד, אני יותר מגן על נקודות כרטיס האשראי שלי מאשר על תיק הנדל"ן שלי. יש לי בערך 12,000 $ נקודות בכרטיס אשראי, אני חושב. אני לא יודע. מה זה 1.2 מיליון נקודות בכרטיס אשראי, כמו 12,000 דולר? ואני כמו, "אני לעולם לא אגע בזה."
דוד:
זה כל כך מצחיק, זה ואוסף ה-Beanie Baby שלי שאני שומר בכספות שונות ברחבי המערב התיכון.
Ross you
ראיתי את הדבר הזה, בנאדם. זה נרחב.
דוד:
כֵּן.
Ross you
ובכן בוא נעשה את זה, בנאדם. בוא נדבר על זה. תן לי רק לתת את נקודת המבט שלי לפני שניכנס לזה. אני חושב, כמו שאמרת, זה בריא לדבר על הטוב והרע והיי, איזה תרחיש, זה וזה. יש לנו את הלך הרוח הזה כשדברים הולכים כשורה, "היי, אנחנו מוחצים את זה, בלה, בלה, בלה." בכנות, לא אכפת לי כך או אחרת, זו כנראה החלטה חמה, איך תיק הנדל"ן עושה ביום יום. כאילו תזרים המזומנים תמיד נחמד, אבל אני בכל מקרה מחביא הכל בחשבון הבנק ואני באמת סומך על הערכה בכל מקרה. אז יש לי חודשים ממש טובים. יש לי ככה-ככה חודשים. רוב הזמן, הם חודשים טובים.
אבל בכנות, בסופו של יום, זה משחק ארוך. וכך אני בדיוק כמו כל יום דוחף את האבן הזאת רגל קדימה, אם תרצו. לא ככה זה הולך, אבל אתה יודע למה אני מתכוון.
דוד:
כֵּן. אז מנקודת המבט שלך, כשאתה... אחת הדרכים שבהן אתה משחק הגנה כאן היא שאתה לא מתכוון להוציא את הכסף מתזרים המזומנים. אז אתה מקרין את תזרים המזומנים שאתה רוצה לקבל, אבל אתה לא סומך עליו. אז אף פעם אין קשר רגשי שאתה אומר לבטיחותך בהסתמך על תזרים המזומנים.
Ross you
כֵּן. כֵּן. אני תומך גדול בכך שהנדל"ן שלך יעבוד בשבילך ויבנה עושר והכל, אבל כדי שיהיו לך חבורה של זרמי הכנסה אחרים שאתה באמת יכול לחיות מהם... אז יש לי כנראה 10 עד 15 זרמי הכנסה. מזה באמת אני חי, כך שתמיד אוכל להניע את תיק הנדל"ן קדימה.
דוד:
אני חושב שזה בריא. והסיבה שאני חושב שזה טוב לנו להעלות את זה, היא שרוב האנשים לא מכירים בעובדה הזו. רוב הזמן, אם אתה מקבל מידע בחינם על השקעות נדל"ן, אם אתה משלם למישהו, זה יכול להיות שונה אם אתה משלם עבור אימון או קורס או משהו, אבל אם אתה מקבל את המידע בחינם, האדם שנותן לך את זה צריך להרוויח כסף איכשהו. אז הם בדרך כלל ירוויחו כסף על ידי ניסיון לגרום לך ל... כמו לפרסום, או לקבל צפיות, כדי למשוך תשומת לב כדי להשיג עוקבים. הדרך המהירה ביותר לעשות זאת היא לומר למישהו שהוא יכול להרוויח יותר כסף בקלות ממה שהוא עושה כרגע. זה פשוט קיים לנצח.
אז אם יש בחורה שאתה אוהב ויש לה חבר, הדבר הראשון שכל בחור רוצה לעשות הוא לספר לה את כל הסיבות שהחבר שלה מבאס ואיך הוא יהיה טוב יותר, נכון? אותו דבר מתקיים, שכן אם אתה רוצה כסף של מישהו, אתה צריך להגיד לו שהמקום ממנו הם מקבלים כרגע את הכסף שלו יכול להיות טוב יותר. "ואם תבואי לעולם הזה, ילדה, אני אראה לך איך לעשות קצת תזרים מזומנים פסיבי. האם זה לא יהיה טוב יותר מאשר ללכת לעבודה כל יום?"
וכך אתה רואה תכופות TikTok ואינסטגרם וסקריפטים של מדיה חברתית עם אימוג'ים קטנים שבהם אומרים, "אתה רוצה להרוויח 6,000 דולר בחודש? אתה רוצה לדעת איך אני מרוויח 300,000 דולר בשנה בלי לעבוד?" ובאופן בלתי נמנע, מדובר בסוג כלשהו של תזרים מזומנים מנדל"ן, ונכון שבאופן עקרוני, ניתן להרוויח כסף באופן פסיבי מנדל"ן. זה גם נכון שהיא פחות אמינה מטבעה מההכנסה הזו מ-W2 שכולם זורקים לפח.
אז הבחור החדש תמיד יספר לך איך הוא טוב יותר מהחבר שלך בכל הדרכים האלה. אבל אז אם אתה קופץ על הספינה ואתה מתחברת לבחור החדש, אתה מבין, "אה, יש הרבה דברים שהחבר שלי עשה שהבחור הזה לא עושה שאולי לקחתי כמובנים מאליהם." ועבור הרבה אנשים, עבודת ה-W2 שלהם היא לא הדבר הכי טוב שהם צריכים כדי לצאת ממנה. אבל עבור אחרים, אתה שוכח שכאשר יש לך שבוע רע או שאתה מרגיש מדוכדך או שאתה מוסח או שהילד שלך חולה ואתה לא ישן, אחי, המשכורת הזו פשוט ממשיכה להגיע. זה לא משנה אם לא תופיע.
אתה נכנס לעולם הנדל"ן או היזמות ואתה לא במשחק A שלך, הכסף הזה עשוי להפסיק. ולכן כדאי להכיר שלהכנסה שמגיעה ממקור מאובטח יש ערך שאין להכנסה שמגיעה ממקור לא בטוח כמו תזרים מזומנים. וכדאי גם להכיר בכך שאף פעם לא מדברים על כך בתחום הנדל"ן, כי רוב האנשים שחולקים את המידע לא רוצים להגיד לך שתזרים המזומנים אינו אמין. כי אז אתה לא הולך לעקוב אחריהם. אתה לא הולך להירשם לערוץ שלהם, אתה לא הולך לתת להם את הלייק, אתה לא הולך לתת להם את המטבע שהם צריכים כדי להצדיק את התוכן החינמי שהם מוציאים.
Ross you
הו כן. זה כל כך מצחיק כי אני תמיד כמו, ובכן ביוטיוב, בתוכן שלי, או רק בתלמידים שלי, אני אומר, "בסדר, בוא נביא אותך ל-10,000 דולר לחודש. אני אלמד אותך איך לעשות את זה." והם כמו, "אוי אלוהים, בוא נעשה את זה." אני כמו, "בסדר. והנה מה שהולך לקרות כשאתה מרוויח 10,000 דולר בחודש, אתה לא מתכוון לבזבז אותם". והם אומרים, "רגע, מה?" אני כמו, "Gotcha. עשיתי אותך עשיר ואני לא נותן לך לבזבז את זה", כי זה מה שצריך להיות נדל"ן. זה כמו שאתה תמיד צריך להרגיש שאתה שבור אם אתה משקיע נכון.
וזה כנראה פרק אחר של, אני תמיד קורא לזה חידת המיליונרים השבורה, שבה אתה בעצם מיליונר על הנייר, אבל אתה פורס את כל המזומנים שלך להשקעות שלך. אז אתה תמיד כמו, "לעזאזל, לאן נעלם כל הכסף שלי?" וזה רק קשור בהון עצמי, וזה דבר טוב.
דוד:
וזו אחת הסיבות שהתחלתי להתייחס לכסף כאל מאגר של אנרגיה ועבודה כאנרגיה. אני מנסה להזיז את המחשבה שלנו מהדולר האמריקאי, שיש לו ערך שמשתנה ללא הרף עם האינפלציה. קשה מאוד לדעת מה שווה דולר, להבנה של אנרגיה לאיפה אתה יכול להרוויח חבורה של כסף, שפשוט אתה ממיר עבודה לאנרגיה ואז לוקח אותה בצורה של כסף. ואז אתה הולך להחליף את הכסף הזה בבגדים מפוארים ונעליים יוקרתיות ומכוניות מפוארות וחופשות מפוארות, ואתה פשוט לובש את האנרגיה שלך בחוץ.
זה כל מה שזה. אתה לא עשיר יותר מאנשים אחרים. אתה רק מכניס אנרגיה לדברים כמו מכוניות ובגדים, לעומת נדל"ן, אנחנו כל הזמן מחזירים את האנרגיה שלנו בחזרה לנכס, בחזרה לתיק. אנחנו מכניסים את זה לעתיד שבו הוא הולך לצמוח ולהשתכפל וליצור יותר אנרגיה, ואנחנו יכולים למשוך אנרגיה מהתיק באמצעות תזרים מזומנים, דרך מימון מחדש של מזומנים. יש כלי רכב שבהם אנו משתמשים כדי לגשת לאנרגיה הזו. אבל אתה צודק, הדרך הטובה יותר להצמיח את העושר שלך היא לשמור כמה שפחות מהאנרגיה לעצמך, ולשמור כמה שיותר ממנה בתוך הרכבים שבהם היא תגדל יותר, מה שמוביל לעתים קרובות לכך שאנשים לובשים t- חולצות בדיוק כמוך.
Ross you
זה נכון. האחת שלי, החולצה הרווקה שלי, יש לי רק אחת. למעשה, אני חושב שכדי להשתמש באנלוגיה שלך כאן, אני באמת חושב שעדיף לחשוב על... הו, זה ממש טוב. בסדר. אני צריך לעבוד על זה איתך בשידור כאן. אבל הכסף והעושר שלך הם סוג של סוללה, אחסון סוללה, בסדר? וכך אתה יכול לאחסן את כל הסוללות שלך לסערה, וכשהסערה הזו מגיעה, אתה יכול להשתמש בה כדי לצלוח את הסערה.
עם זאת, אם אתה משתמש בסוללות שלך לדברים מטופשים, אני לא יודע, שלטי RC או מכוניות RC או כל דבר אחר, ברגע שהאנרגיה הזו נעלמה, היא נעלמה. אתה לא מקבל את זה בחזרה. זה מקור מתכלה. ואז בצד ההפוך של זה, סוללות לא מחזיקות מעמד לנצח. אם אתה רק שומר את הסוללות שלך בארון במשך 20 שנה, הן מאבדות כוח עם הזמן, וזו אינפלציה. אז אתה צריך להיות מסוגל להעביר את האנרגיה שלך באופן עקבי למשהו שהולך לייצר יותר אנרגיה. אני עשיתי את זה.
דוד:
אני אוהב את זה. כן. ויש כל כך הרבה אנשים שחושבים, "אה, המחשב הנייד שלי טעון. אני במאה אחוז. אני לא צריך לחבר את זה." יחס נורא. אתה לא צריך להיות כמו, "אני עשיר, אני עם מאה אחוז סוללה." חבר אותו לחשמל. שמור את האנרגיה במקור החשמל ותביא אנרגיה חדשה מהחשמל כדי לשחזר אותו, שיהיו דרכים חדשות להרוויח הכנסה באמצעות נדל"ן, דרכים חדשות להרוויח הכנסה באמצעות יזמות.
כן, יש לך המון עושר מאוחסן בתוך הנדל"ן שלך. אל תוציא אותו סתם כי אתה אף פעם לא יודע מתי תזדקק לזה. אתה לא יודע. מה יקרה אם החשמל יתנתק? כמו שאמרת, אתה לא יכול להטעין את הסוללה ואתה רק ב-4%, אתה רק ב-12% כי התעצלת מכדי לחבר אותה.
אז בתוכנית של היום, אנחנו ממש מדברים על איך אנחנו מתכוננים לסופה ההיא שתמנע מכם להיות מסוגלים להחליף את האנרגיה הזו, איך אתם מתכוננים לסערה שתגזור את חיי הסוללה שלכם בחצי. איך כשהכל נהדר ואתה חושב שזה תמיד יהיה נהדר, אנחנו מתכננים מתי זה לא יהיה נהדר כי הסערות האלה נוטות לא להיות כך כל הזמן. אין לנו סופות של 20 שנה. הם נוטים להיות הוריקנים מרושעים ומגעילים שמגיעים תוך כמה שנים של הרס ואז הכלכלה משתפרת.
אז בסך הכל, זו הסיבה שאנחנו תמיד מצליחים, אוספים אנרגיה ואוספים חשמל בתיק שלנו כשאנחנו משקיעים אותו. אבל אתה תהיה טיפש אם לא תתכנן את העובדה שיהיו לך ירידות, והמטרה היא רק הישרדות. איך נשרוד את פרקי הזמן הקצרים שבהם פגעו הסערות והיינו צריכים להכות את הפתחים, להיכנס למרתף, לחכות שזה יעבור, ואז לאחר שזה יסתיים, צאו משם ותלכו להתחיל לשתול שלנו לסמן ולאסוף את כל הנדל"ן שאנחנו יכולים.
Ross you
ובכן, פשוט, באמת, באמת, חיברנו כאן אנלוגיה טובה במהלך 13 הדקות האחרונות. אני מקווה שזה באמת יגיע לפרק האחרון. אם שמעתם רק דקה אחת מזה, רק דעו שיש הרבה דברים טובים שדיברנו עליהם הרגע.
אבל כן, בוא נדבר על זה, בנאדם. בואו למעשה ניכנס לחולשות המבניות של התיקים שלנו ומהם חלק מהתרחישים האלה שעלולים לגרום להם להתפורר. ברור שהם לא סבירים, אבל אנחנו צריכים לשקול מה יכול לקרות כדי להפיל אותנו.
דוד:
כֵּן. אז מאיפה אתה רוצה להתחיל?
Ross you
ובכן אני מתכוון, השאלה הכללית כאן היא איך כל האימפריה יכולה להתפרק? ואני חושב שיש כמה דרכים שנוכל לעשות את זה. אז נוכל להתחיל עם השאלה, כמו מהם תחומי החולשה האפשריים באסטרטגיה הנוכחית שלך? יש לך על מה לדבר על נקודה ראשונה כזו?
דוד:
ורק חשבתי לפני שהקלטנו, ניהלתי שיחה עם מישהו ודיברנו על איפה העסקים הולכים טוב ואיפה העסקים הולכים רע. ובאופן כללי מבחינתי, ההחלטות שאני מקבל בפועל קרובות למאה אחוז מוצקות. לעתים רחוקות אני מקבל החלטה גרועה בכל הנוגע למה לקנות או איך לנהל את זה או איך לנהל את זרימת האנרגיה.
וכך אדבר על זה בתוכנית, איך אני מסתכל על זה כך שלעתים רחוקות אני מקבל החלטות רעות, אבל עדיין יש לי לחץ משמעותי ובעיות ודברים משתבשים. אז ניסיתי להבין איך זה קורה אם אני מקבל החלטות טובות בכל ההשקעות שלי? ומה שאני מבין זה שזה מסתכם בשני דברים ויש דברים שאני לא יכול לשלוט בהם. הם אנשים אחרים והם דברים כמו תקנות.
אז אוכל להסתכל על עסקה, לנתח אותה מכל מצב, להיכנס אליה עם תוכנית ממש טובה, לקנות את הנכס, והשכן מתלונן על הבנייה והעיר מתערבת ומאטים אותך וזה הופך ל פרויקט של שישה חודשים במקום פרויקט של 30 יום ואתה מפסיד 10 אלף בחודש לפני שאתה בכלל מוציא את הנכס ואתה 60,000 דולר בבור.
אז אתה לא מבין שאתה צריך אישור מסוג שני. ובכן, זה ייקח עוד שלושה חודשים עד שתוכל לקבל את זה, נכון? ואז אתה יורד בשביל הארנב הזה של הבנייה שלך בלבד, או שחלק הזינוק שלך לקח תשעה חודשים ולא הוקדשו לך 90,000 דולר, והדבר הבא שאתה יודע, הפכת מעודף נוזל לכמעט נוזלי בכלל. ואז אם יש לך בעיה נוספת להשתבש במקום אחר בתיק ההשקעות שלך, בום, אתה בנקודה שבה אתה לא מתכוון לעמוד בסערה.
אז רגולציה היא דבר אחד שקשה מאוד למשקיעים לנווט בו כרגע. וזה נכון במיוחד בהשכרות לטווח קצר. אתה לא יודע על מה השכן מתלונן למועצת העיר והם באים ואומרים, "זה אסור יותר". או שמקורב שלי נאלץ למכור לאחרונה שלושה נכסים שלו בווירג'יניה כי משום מקום, ה-HOA פשוט החליט שאנחנו לא מתכוונים יותר לאפשר השכרה לטווח קצר. אז מה הוא הולך לעשות? הוא נאלץ להוציא את הבתים לשוק ולמכור אותם. הוא לא הצליח למכור ברווח. רוב הכסף שהרוויחו במשך תשעת החודשים שלפני כן מכל העבודה שהם השקיעו, הלך לכיסוי עלויות הסגירה ועמלות המתווך. ואז אחרי שהוא ובת זוגו פיצלו את הכסף, בקושי היה רווח שנעשה על תשעה חודשים של עבודה קשה והצלחה. שום דבר שהם יכלו לשלוט בו.
אז דברים כמו רגולציה יכולים להרוס אותי לחלוטין. והשני הוא אנשים. חשבתי על כל הבעיות שיש לי. תמיד יש בעיות מעסקאות שעשיתי עם אנשים אחרים. שותף לעסקה נעשה תאב בצע או התעצל, או שלא היה לו את אותה מערכת ערכים כמוני והם קיבלו החלטות שאני לא מסתכל עליהן שהיו גרועות מאוד. אז למרות שהתוכנית והנכס היו מושלמים, האדם לא היה מושלם.
או שותף עסקי שאתה נכנס איתו לעסקים ואתה מגלה שהחברות שיש לך עם מישהו היא לא אותה מערכת יחסים שיש לך ברגע שכסף מתערב. אז היו לי מצבים שבהם הקמנו מיזם והם הצליחו ממש טוב ממש מהר, והם השתנו לחלוטין. אין להם אותם ערכים, הם פועלים בצורה שונה בהרבה. האגו שלהם חשוב להם יותר מהצלחת העסק. הם מעולם לא חוו כל כך הרבה שפע כל כך מהר, וזה פגע בהם בצורה שלא יכולתי לצפות מראש.
אז אלו הם בדרך כלל הדברים שיגרמו ללחץ בחיי. ולכן הניסיון ללמוד להגביל את מידת התלות שלי באנשים אחרים במפעלים האלה הוא האיום הגדול ביותר על התיק שלי. ורוב הבעיות שיש לי עכשיו נובעות מזה.
Ross you
האם זו הסיבה שאתה סגר את שירות ההשכרה של חיפושית פולקסווגן הורודה שלך? תמיד תהיתי למה זה ירד.
דוד:
היה לנו המון ביקוש, וזה היה ממש טוב לתדמית שלי. אבל כן, בן הזוג שהחלטתי, הם לא רצו שזה יהיה ורוד יותר, הם רצו לעבור לסגול ופשוט לא יכולתי לחיות עם זה.
Ross you
הבדלים יצירתיים. לא, בנאדם, זה הגיוני מאוד. אני חושב שיש בהחלט... אני מתכוון שהתקנות אפילו עוברות, אני חושב שחוקים וחוקי שכירות לטווח קצר וכל דבר כזה. כלומר אנחנו יודעים שאני מארח להשכרה לטווח קצר. ברור, אנחנו מדברים על זה כל הזמן, אבל יש עוד תקנות שיכולות באמת לזרוק אותך ללולאה. ואני אתן לך דוגמה אחת לאיפה האימפריה של מישהו עלולה להתפורר. שלי לא, למרבה המזל. אני מניח שלמטרת הפודקאסט הזה, נגיד שזו הייתה האימפריה שלי.
הייתה לי מבצע Airbnb מוצלח יחסית ופעולה קטנה בצד של גלמפ שזרמה מזומנים, הרבה כסף, דברים הלכו טוב, טסתי חם... איקרוס, אם תרצו, טס קרוב לשמש. ואז קיבלנו את הדבר הקטן הזה שנקרא מגיפת COVID-19 ברחבי העולם. ונחש מה? Airbnb ביטלה את כל ההזמנות שהיו לנו במשך שלושה חודשים ברציפות, ואז העיר נסגרה והם לא נתנו לך לעשות Airbnb.
וכך למעשה נאלצנו להחזיר הזמנות בשווי 40 עד 50,000 דולר בן לילה. עכשיו, אני חושב שלרוב האנשים שנלהבים מדי ומאוד מונפים ואין להם הרבה רזרבות או משהו כזה, זה היה אוכל את רוב העסקים. אבל העמדה שלי תמיד הייתה פשוט לשמור את כל הכסף שלנו בחשבון הבנק, לא לבזבז אותו. כפי שאמרתי, אני משתדל לא לבזבז כספי נדל"ן. אז זה באמת לא היה עניין גדול. זה לא היה עניין גדול עבורנו להחזיר את זה. ברור, לא אהבתי להחזיר כמו 50 אלף, אבל זה היה כאילו, בסדר, יש לנו את הכסף, אנחנו פשוט לא נצליח. זה לא סיפור גדול.
ואז נחשו מה? בסופו של דבר, כי הצלחנו להתמודד עם זה, למעשה היינו הכי רווחיים שהיינו אי פעם בשאר השנה. בעוד שהיו הרבה אנשים בארביטראז' שכירות, כמו חוזי שכירות ראשיים שבהם היו להם מאה יחידות, הרבה מהם נפלו במהלך התקופה הזו במיוחד בגלל שהם לא הצליחו לגרום לשוכרים לשכור את ה-Airbnb שלהם.
אז אפילו יותר רגולציה עולמית יכולה באמת לגרום לאימפריה שלך להתפורר. האם היו לך בעיות כלשהן במהלך הזמן הזה עם כל שאר תיק העבודות שלך, או שהיית בסדר? האם היה לך משהו בכלל בתקופתך כאשר COVID-19 פגע לראשונה שגרם לסדקים מבניים במערכת שלך או שהיית בסדר כי היית בעיקר בהשכרות לטווח ארוך?
דוד:
ובכן, הנכסים להשכרה היו פחות או יותר... בסדר. היו לי קומץ דיירים שלא שילמו, והיה לי אחד שבו השוכר לא שילם במשך יותר משנה. הבעיה עם זה הייתה שלא צפיתי בתיק סופר קרוב בגלל כל שאר העסקים שיש לי. אז אני אפילו לא יודע שעברה שנה או יותר משנה בלי שהאדם הזה שילם. מנהל הנכס לא דחף את זה לקדמת תשומת ליבי.
זו הייתה הבעיה הכי גדולה עם ההשכרות. הבעיה הגדולה יותר הייתה עם צוות הנדל"ן. סוכני נדל"ן נחשבו כלא חיוניים. אז ממש לא יכולנו להראות בתים יותר. לא רק לקיים בתים פתוחים. אתה אפילו לא יכול להיכנס לבית אפילו ללכת להראות את זה. אף אחד לא התכוון לקנות בתים. אז כל זרם ההכנסה הזה בעצם פשוט נסגר. לא הייתם מסוגלים למכור בית של אף אחד ולא הייתם יכולים לעזור לקונים בקנייתו.
ומבחינה רגשית קל מאוד לראות שהכסף ממשיך להיכנס פנימה. אני יכול להמשיך לקנות, אני יכול להמשיך לבזבז, אני יכול להמשיך לעשות כל מה שאני עושה. ואז COVID פוגע, שהיה אירוע ברבור שחור, אף אחד לא היה חושב, בום. למעשה הייתה להם תקופה של כמה שבועות שבה הלוואות לא יממנו. הלוואות של פאני מיי ופרדי מק, כמו הממשלה, "אנחנו פשוט לא מממנים כלום." הדרך היחידה שאתה יכול לקנות בתים במזומן והדרך היחידה שאתה יכול לקנות בתים היא לא לראות את זה.
אז אף אחד לא הולך לקנות בתים באותו זמן. ולכן התיק שלך בכללותו הוא לא רק הנכסים שבבעלותך, זה החיים שלך, נכון? כמו שציינת שאמרת שסיימת... אתה יכול להיות מוגזם. כולם מניחים שזה אומר לקחת הלוואה על הנכס שזה יותר מדי של LTV. לא, אתה יכול להיות ב-50% LTV ממש נמוך, אבל מה אם החיים שלך מוגזמים? יש לך תשלומים עצומים לרכב, יש לך תשלום ביתי ענק שאתה לא יכול לעמוד בו. יש לך המון חובות שמעולם לא שילמת. יש לך אורח חיים שאנשים אחרים מוציאים את הכסף שלך ואתה לא שם לב אליו. אתה יכול לקבל השקעות נבונות אבל לנהל את אורח החיים שלך בצורה לא מאוד ממושמעת ואתה יכול בקלות לאבד את הנכסים בגלל מה שקורה בצד השני.
Ross you
כן בטח. אני מתכוון, אני חושב שמדברים על עניין ההלוואה כרגע, דבר נוסף שכנראה נקודת תקיעה עבור הרבה אנשים הם הלוואות גישור, או אנשים שמתהפכים עכשיו על סמך ARVs מלפני שישה חודשים, עכשיו כשאנחנו לוקחים אולי... אני לא יודע מה התיקון כרגע, אבל בוא נגיד שזה 20 עד 30% בשישה עד 12 החודשים הבאים אם זה מה שזה. אני לא יודע מעל הראש. אבל אם זה מה שזה, אז יהיה קשה מאוד לפדות ולמעשה לקבל את כספך בחזרה. או אם אתה אפילו רק מוכר, אם כבר היו לך שוליים דקים ותער אתה הולך למשוך רק 10 עד 30,000 דולר של רווח על שיפוץ ממש קל, תיקון המחירים ואז עליית הריבית עלולים לגרום לקונים לא רוצה לקנות את הסיבוב שלך ובכך אתה נמצא בהלוואה קשה זו או הלוואת גישור שאינך יכול לצאת ממנה.
דוד:
זה בעצם קורה לי עכשיו בכמה נכסים. אז יצאתי למסע קניות ממש לפני שהמחירים עלו, ואז הם פשוט המשיכו לעלות. אז יש לי כמה נכסים, כמו שיקום די גדול על מיליון דולר או כמה מיליוני נכסים באזור המפרץ שבהם נעלתי הלוואת גישור ל-12 חודשים במשהו כמו תשע, 10% ריבית. באותה תקופה התעריפים היו ארבע וחצי, אולי חמישה, אבל כנראה פחות. והשיעורים עלו כל כך מהר שכדי למחזר מהלוואת הגישור שלי, שהיא סוג של הלוואת כסף קשה, ההלוואה הקבועה שלי ל-30 שנה תהיה גבוהה יותר ממה שהייתה הלוואת הכסף הקשיח.
ואני לא יכול למכור את זה כי הערכים ירדו. הם לא אהבו להתרסק, אבל הם ירדו פחות ממה שהוא היה כששילמתי את זה כי התעריפים עלו כל כך גבוה.
אז על הסערות המושלמות האלה אנחנו מדברים. היו לי הרבה תוכניות יציאה, בסדר, קנה את הנכס, תתקן אותו, ה-ARV צריך להיות כאן, אני הולך להחזיר יותר ממאה אחוז מההון שלי ויהיה לי את הנכס הנהדר הזה . ובכן, תזרים המזומנים נמוך משמעותית כי התעריפים היו על חמישה ואז הם קפצו ל-10 וחצי עבור הנכס הספציפי הזה שיש לי. ואני לא יכול לצאת מזה על ידי מכירה כשהשוק רק טיפס, טיפס, טיפס כי המחירים ירדו והם גם בעיצומו של שיפוץ חדש. אז אני צריך לסיים את השיפוץ.
ואז כמובן, אתה מקבל בעיות עם השיפוץ, כמה זמן זה לוקח, ואז כאשר אתה מקבל בעיות היתר שצצו, דברים חדשים פשוט מתחילים להתווסף ואתה לא יכול לגבות שום הכנסה עבור הנכס . אתה לא יכול למכור את הנכס ואתה צריך להמשיך ולהשקיע בו כסף, עד שהוא יסתיים כך שבאמת תוכל לקבל משהו שניתן להשכיר.
ואז כשהיא מושכרת, אתה לא תרוויח כמעט כמו שתכננת כי התעריפים עלו כל כך הרבה יותר גבוה ואתה לא הולך לקבל את כל הכסף שלך בחזרה, או כמה כסף בחזרה כי הערך ירד. זה קורה בנדל"ן.
והדבר שיצא לך להבין הוא שאי אפשר היה לחזות את זה. לא ידענו מתי המחירים הולכים לעלות ככה. לא ידענו מתי COVID עומד לקרות. אתה לא יכול לדעת מה הולך לקרות. והצד השני של זה הוא כשאתה נותן לפחד שמשהו ישתבש ליצור שיתוק ניתוח ואתה לא עושה כלום, ואתה צופה בכולם מסביבך מרוויחים כסף.
אז אתה במצב שבו אין מהלך נטול סיכון. או שאתה הולך להפסיד בכך שלא תנקוט פעולה או שאתה הולך לפעול כמוני ולא תשיג את התוצאה שרצית. הדרך היחידה להפחית את זה היא שאתה לא מסתכל על מה שקורה בעתיד המיידי. אתה מסתכל על מה שקורה בטווח הארוך. עשיתי דברים מסוימים היטב, קניתי אותם במקומות שמובטח יעריכו הרבה יותר מכל דבר אחר סביבם, מיקומים בדרגה א', נכון.
יצרתי יחידות נוספות בנכסים האלה, כך שתזרים המזומנים שלי יהיה יותר ממה שנכס דומה יהיה שווה. בשלב מסוים, התעריפים ירדו, אני אוכל למחזר ואוכל לחזור למספרים שחשבתי במקור. זה באמת רק הזמן שאפסיד. חשבתי שארוויח סכום כסף מסוים בעוד שישה חודשים, אולי זה יעבור שנתיים וחצי, שלוש, ארבע שנים, בתקווה פחות, אבל יכול להיות שיעבור כל כך הרבה זמן עד שארוויח את הכסף הזה. אז פשוט איבדתי זמן.
אבל עדיין יש כאילו, מה אם הייתי קונה את אלה במקומות איומים? הו, לא יהיה שום דבר שאוכל לעשות עכשיו. אתה פשוט נדפק, נכון? אז עקרונות הנדל"ן, מכאן הם באים, הוא שאנחנו מתכננים את התרחיש הגרוע ביותר. האם חשבתי שהתעריפים הולכים לעבור מחמש ל-10 וחצי עבורי? לא. האם אי פעם חשבתי שאממן מחדש לתיקון של 30 שנה שהוא יותר מההלוואה הקשה שבה השתמשתי כדי להתחיל את הגמילה? לא. האם חשבתי שה-ARV יירד באופן משמעותי כי התעריפים עלו כל כך גבוה. על בית של 2 מיליון דולר, אם המחירים כפולים, זה פוגע בערך הרבה יותר מבית של 200,000 דולר. לא, לא חשבתי על אף אחד מהדברים האלה. אבל מה שאתה עושה עם הכסף שלך ואיך אתה יכול לבנות את התיק שלך יאפשר לך לשרוד את הזמנים האלה.
Ross you
ובכן הרשה לי לשאול אותך את זה, רק מתוך סקרנות. כאשר אתה הולך לתקן את הבתים האלה, אמרת שאולי לא תקבל את מלוא... אולי לא תקבל את כל המזומנים שלך בחזרה, אתה פשוט תשאיר מזומן בעסקה בבית/
דוד:
כֵּן.
Ross you
אז זו רק אנרגיה שנשארת בבית, נכון, אם תרצו. כֵּן. אני שונא להשתמש בזה נגדך, אבל בתנ"ך בור אתה כן מדבר על זה הרבה איפה שאנשים הולכים והם משחזרים את הבית ובשבילם, הם רוצים לקבל את כל הכסף שלהם בחזרה, אבל אולי הם יוכלו לקבל רק 80 % מהכסף שלהם בחזרה והם צריכים להשאיר 20% בעסקה וזה כמו, "אוי, חבל." עכשיו פשוט יש לך שווי נקי בבית או משהו כזה.
אז אני חושב שבסופו של יום, כל עוד אתה מסתכל על זה מנקודת מבט ארוכת טווח, אתה לא באמת מפסיד... קשה להפסיד בנדל"ן במחזור של 20 עד 30 שנה, אם אתה בעצם מחזיק בנכסים שלך.
דוד:
כמעט בלתי אפשרי.
Ross you
כֵּן.
דוד:
זה בדיוק נכון. וזה מה שאנחנו מציינים, זה מה שאיבדתי היה זמן. חשבתי שאהיה בנקודה מסוימת בציר הזמן שלי מוקדם יותר, ולא עשיתי זאת. אבל הרווחתי הרבה זמן על הדברים שקניתי בשמונה השנים האחרונות כי האינפלציה הייתה כל כך פרועה והעלאות שכר הדירה היו כל כך מטורפות, שהגעתי למקום שבו הייתי צריך להיות תוך 20 עד 25 שנים תוך חמש.
יש לי כמה נכסים שקניתי ב-2013 שדמי השכירות יותר מהכפילו אותם. אז נכס, פורפלקס הוא זה שאני משתמש בו הרבה. קניתי אותו בדמי שכירות של 700. עכשיו דמי השכירות הם בערך 1750, 1850 תלוי באיזו יחידה. זה לא היה צריך לקרות במשך 20 או 30 שנה. זה קרה לי תוך שמונה או תשע שנים. אז הרווחתי הרבה זמן על העסקאות האלה. ובאלה שבהם השוק התהפך עלי במהירות, איבדתי זמן.
אבל כן, כל עוד אתה מחזיק את זה מספיק זמן, אתה תהיה בסדר אם אתה פועל לפי העקרונות הנכונים. אבל זה לא כיף. חלק מהסיבה שאנחנו רוצים ליצור את הפרק הזה הוא שכל כך אנשים אחרים ישמעו אותו. אתם לא היחידים שעוברים את זה. כשהשוק משתנה כל כך מהר ובאופן בלתי צפוי, השטיח נשלף מתחתיך, אתה לא יודע לאיזה כיוון אתה הולך ליפול.
Ross you
בטוח. ובכן, אני מניח בהערה הזאת, בערך רציתי לדבר על כמה אתה יכול להיות נזיל עם התיק שלך כדי לבחון שינויים משמעותיים בכלכלה. האם יש לך נזילות בתיק הכולל שלך כדי שתוכל לצאת? כי אני יודע שזה משהו שכנראה הרבה אנשים יצטרכו להתמודד איתו בשנה הקרובה. הם יכולים להיות בעיצומם של הלוואות, הם יכולים להיות באמצע פיננסים, יכולים להיות להם חבורה של בתים, ייתכן שהם איבדו את עבודתם והם יצטרכו כסף.
אז באמצעות טריאז', איזו רמת עדיפות אתה בעצם יכול להקצות בתים שונים? האם אתה יכול להיפטר מהם? מהי הגמישות שלך כרגע עם תיק העבודות הכולל שלך?
דוד:
זה טוב. הבעיות שלי מבוססות על רכישת נכסים רבים מדי מהר מדי. כל מה שאני עושה זה מבעיות הרכישה, השיקום, בעיות ההיתרים. כל הנכסים שכבר בבעלותם בסדר. אז זה רק דבר אחד שאני רוצה... אני לא רוצה שכולם שומעים את זה יפחדו ויגידו, "אוי, דיוויד אפילו לא יכול להצליח בשוק הזה." ובכן, אם קנית 20 השכרות לטווח קצר בתקופה של ארבעה חודשים, לכל אחד יהיו בעיות אם הכל לא ילך מושלם. אז פשוט קניתי הרבה נכסים ופגעתי בסערה המושלמת באותו זמן שזו בעיה.
לגבי הנכסים שכבר בבעלותך, השאלה, כמה נזילות אתה רוצה או הון עצמי אתה רוצה לשמור בנכסים האלה? זה תלוי בכמה אנרגיה אתה שומר בחשבון הבנק שלך. יש שם איזון.
אז יש אנשים שלא שומרים הרבה אנרגיה בנכס עצמו, אז אין להם הרבה הון עצמי, אבל זה בסדר כי הם שומרים חבורה שלמה של אנרגיה בחשבונות הבנק שלהם באמצעות נזילות מזומנים. אז הם בסדר. הם לא צריכים למכור נכס. אם אתה מישהו שחושב, "אני לא רוצה שיהיו לי הרבה מזומנים בבנק, אני רוצה פשוט לשים הכל בנכסים," אולי אתה מסוג האנשים שאוהבים לשלם דברים , אז אתה מרגיש טוב לדעת, "הו, שווי ההלוואה שלי הוא רק ב-30%. אני בטוח, אני יכול למכור". ובכן, זה אדם שיכול למכור את הנכס. אבל כדי לגשת לאנרגיה הזו, אתה צריך למכור. ואני אף פעם לא אוהב למכור בשוק של קונים. אני לא רוצה למכור נכס, אלא אם כן יועיל לי למכור אותו.
הסיבה שאני לא אוהב את האסטרטגיה של שמירת האנרגיה שלך בבית במקום בבנק היא הדרך היחידה לגשת אליה היא למחזר אותה או למכור אותה או לקבל HELOC, צורה כלשהי של זה. ואם הערכים יורדים, כלומר אני לא רוצה למכור, התעריפים כנראה עולים, כלומר אני לא רוצה למחזר. אין שם באמת תרחיש נהדר, וזו הסיבה שאני מתעמת לעתים קרובות עם האמונה הזו שהבית שלך בתשלום או בתשלום אינו בטוח כמו שאתה חושב. אני מעדיף לשמור את הכסף הזה בבנק שבו אני יכול להשתמש בו לדברים אחרים, או שאני יכול פשוט לבצע תשלומים למשך זמן רב יותר.
אז יש אנשים שיהיו 300 אלף בבנק ויגידו, "דייוויד, אני רוצה לשים 250 אלף מזה כדי להחזיר את ההלוואה של 500,000 אלף דולר להלוואה של 250,000 אלף דולר." אני כמו, "בסדר, אז אם איבדת איכשהו את השוכר ולא יכולת לבצע את התשלום, לא היית מעדיף שיהיו לך 250,000 דולר בבנק כדי לבצע תשלומים לתשע שנים אם היית צריך, מאשר לזרוק את הכל לתוך הבית ולחתוך את עצמך ממש רזה בכל הנוגע ליכולת שלך לבצע את תשלומי הפתק שלך?
Ross you
כן. אחי, אני נאבק עם זה הרבה. אני אהיה כנה. אני יודע שכלל האצבע הוא תמיד למנף ולהשתמש בכסף של אנשים אחרים ובכל מיני דברים כאלה. אני מאוד בעד זה. היי, בוא נמנף, בוא נשתמש בזה להגדלה, נשתמש בכסף של הבנק, נכון? אבל אני מתחיל להרגיש קצת יותר כלפי לפחות שיש לך את... אם אתה יכול לעבוד כדי שהעיקרון שלך ישולם, זה תמיד יהיה... זה חשבון חיסכון שיש לך למקרה שאם תאבד הכל, אתה לא לא צריך לשלם משכנתא ואתה יכול להישאר בבית שלך.
אני די לא שונא את זה. אתה יודע למה אני מתכוון? ואם אתה באמת צריך, בסופו של דבר אתה יכול לקחת HELOC החוצה. אז אני רק חושב שזו העדפה אישית שם. אני לא אומר תעשה את זה עם הנכסים להשקעה שלך, אבל עם הנכסים העיקריים שלך, אני חושב שיש קצת נוחות בידיעה שאני יושב על חצי מיליון דולר של הון עצמי שאם אי פעם באמת אצטרך, אני יכול לסבול את זה. .
דוד:
אבל לא תרגיש את אותה נחמה שיש לך חצי מיליון דולר בבנק?
Ross you
לא באמת לא. זה בעצם די מלחיץ.
דוד:
האם זה בגלל שאתה מתפתה לבזבז אותו?
Ross you
אפילו לא זה, אחי. כלומר יש לי מזומנים בחשבונות שלי כרגע ואני לא אוהב את זה. כי אני פשוט רואה את זה מתפוגג, את הערך של זה. וגם אני תמיד... אני לא יודע, זה לא נוח להעביר אותו ולחבר אותו לבנק אחר, אחר כך לביטוח ה-FDIC, כל הדברים האלה. אני לא יודע. אני פשוט כאילו, כן, זה נחמד שיש את זה. זה כמעט מרגיש טוב. אבל אז זה גם תזכורת לכל העובדים שאני צריך לשלם להם. אני לא יודע, זה לא באמת אמיתי. זה יותר [לא נשמע 00:34:25]-
דוד:
לא, אבל ככה בני אדם... זה מערכת היחסים שלנו עם כסף ואנרגיה שאנחנו מדברים עליה עכשיו. זה מאוד אמיתי. זה לא הגיוני למה אתה מרגיש ככה, אבל למי אכפת, כי ככה אתה הולך לקבל את ההחלטות שלך. אתה הולך לראות את זה. זה יגרום לך למתח מסוים.
ולכן אני חושב שזו חלק מהסיבה שאתה ואני תמיד רוצים להרגיש שאנחנו שבורים. כי ברגע שאתה מרגיש שאתה עשיר, אתה מתחיל לקבל החלטות כאילו כסף אינו בעל ערך, אתה מתחיל לאבד את הכבוד אליו. אתה פשוט מתחיל להוציא את זה על דברים בקלות או לתת לאנשים להישאר בשכר שלא עושים עבודה טובה או משלמים יותר ממה שהיית צריך עבור הבית כי יש לך כסף.
כשאתה תמיד מרגיש צורה כלשהי של שבור או לפחות ממושמע או קצת לחוץ כלכלית בקטנה, אתה מעריך את הכסף הרבה יותר. אתה מתייחס לזה ביתר כבוד כי אין לך כל כך הרבה. אני חושב שזה כנראה מה שאתה מתכוון אליו.
Ross you
בהחלט. אז עם זה, כמה כסף יש לך בחשבון הבנק שלך? לא, אני סתם צוחק. בסדר. אז בעצם רציתי לדבר על הנזילות של התיק שלי. תיאורטית, חלק גדול מהפורטפוליו שלי הוא למעשה די נזיל. יש לי כל כך הרבה הון עצמי כי רכשתי בחמש השנים האחרונות ומעולם לא באמת מכרתי.
אז קניתי בית בסביירוויל, גטלינבורג, טנסי לפני שנה וחצי, לפני שנתיים. אני חושב שקניתי אותו ב-500, הדבר מגיע לטווח 808 ו-850. יש שם הרבה הון עצמי. קניתי בית ב-300 ששווה 550, 600. יש לי את כל הבתים האלה שיש להם שש ספרות של הון עצמי. כמעט לכל אחד מהבתים שבבעלותי יש שש ספרות או מספר שש ספרות של הון עצמי. וזה לא בגלל שאני גאון, זה רק בגלל שרכשתי בעקביות.
אז אם אני באמת צריך למכור, אני יכול למכור עכשיו בשוק של קונים. האם אפסיד כסף עבור ההון העצמי שלי? אולי. אבל עדיין יש לי את ההון העצמי אז אין לו... בראש שלי אני כאילו, בסדר, הבית הקטנטן שלי בעץ ג'ושוע, בניתי אותו עבור 165K. אם אני מוכר אותו ב-300 או 350 לא ממש משנה לי, כי כמות ההון העצמי שבניתי, ברור שאני רוצה כמה שיותר כסף, אבל אם הייתי צריך להפסיד את זה ב-50K בגלל השוק, זה בסדר. הכסף הוא הכל משחק... כמו כסף מונופול בכל מקרה. אף פעם לא הבנתי את זה ולכן זה אפילו לא שלי. ככה אני חושב על זה בערך.
אז הייתי אומר שרוב תיק העבודות שלי הוא כזה, מלבד כמה מהרכישות האחרונות יותר, כמו הבית שלנו בסקוטסדייל. קנינו את זה ב-3.25 מיליון. יש לנו 20% הון עצמי בו מהמקדמה שהכנסנו עליו. אבל אם ננסה למכור את זה עכשיו, ובכן, אני לא יודע, אולי זה יעבוד בסדר, אבל עם זאת, אני מתכוון שה-6% מעמלות המתווך באמת יקצצו לנו הרבה מהכסף הזה. אז בסך הכל, אני מרגיש די בטוח להיות מסוגל למכור את התיק שלי אם אצטרך, אבל אני לא באמת רוצה.
דוד:
ואתה אף פעם לא רוצה להיות במצב שאתה צריך. אתה תמיד רוצה למכור כי זה הגיוני לך למכור. המינוף הוא בצד שלך, אם אתה מתכוון למכור.
ואז מכירה היא אירוע מסובך בפני עצמו, כי כנראה יהיו לך מסים על הכסף שהרווחת ואתה תרצה לעשות 1031. אז אם אתה מוכר את הבית הזה, יש לך מקום שאתה יכול לשים את הכסף או שאתה רוצה לשים את הכסף? האם זה ייצור יותר מתח בחייך מאשר אם רק היית שומרת על הנכס?
אבל לבנות את תיק ההשקעות שלך כך שאתה נמצא במקום שבו אתה אף פעם לא צריך למכור, אני מרגיש שזה יותר מחצי מהקרב. הנכסים שאתה בוחר בפועל והדרך שבה הם עובדים זה עם זה הם מרכיב די חשוב כדי לוודא שאתה אף פעם לא במצב שאתה צריך למכור כאשר אתה לא רוצה. אז מה הם חלק מהדברים שעשית, רוב, עד לנקודה הזו כדי אולי לגוון איך נראה התיק הזה או לקנות סוגים שונים של נכסים שיכסו אותך, כדי שלא תגיע למצב שבו, "אוי בנאדם, העסקים לא התנהלו כמו שרציתי בחודשיים האחרונים. אני חייב למכור משהו".
Ross you
אז אני מעריץ גדול של גיוון, אפילו רק עם... ברור שאני בעיקר, אם לא כולי נמוך... ובכן, כן, השכרות לטווח קצר הן השכרות לטווח בינוני כרגע. אבל אני מעריץ גדול של גיוון. יש לי 35 דלתות ברחבי הארץ, בסדר. יש לי זוג בקליפורניה. יש לי אחד ב... ובכן, יש לי זוג באריזונה, זוג בטנסי, זוג בטקסס, אחד בוויסקונסין, כמה במערב וירג'יניה, 20 בניו יורק.
אז אני על כל המפה. ואנשים תמיד אומרים, "למה שתעשה את זה לעצמך? לא קשה להעסיק את הנוקמים שלך?" אבל מבחינתי, מה שמצאתי הוא שאני אוהב לגוון ברחבי הארץ כדי להילחם בעונתיות. וזה משהו שאתה מדבר עליו לא מעט גם עם ארכיטקטורת תיקים, שאני רוצה להיכנס אליו כאן בשנייה. אבל מבחינתי, דיברתי כל כך הרבה מהשכרות לטווח הקצר שלי לאישים שונים, שאני אף פעם לא ממש פוגע בחודש ספציפי אחד.
אני אתן לך דוגמה טובה. אם אתה קונה בית חוף ותסגור במאי, אתה תרגיש כמו גאון כי אתה הולך למחוץ אותו ממאי עד אוגוסט. אתה הולך להיות כמו, "אוי אלוהים, אני משקיע הנדל"ן החכם ביותר שחי אי פעם. אני הולך להרוויח חצי מיליון דולר על הבית הזה". ואז ספטמבר מתגלגל ואתה אומר, "אוי, אני מקולקל ולא חסכתי כלום מהכסף שלי", נכון?
אז כדי להילחם בזה, אתה צריך להבין ששווקי החוף, למשל, הם מאוד עונתיים והם מוחצים אותם רק במשך שלושה חודשים בשנה. כלומר, אם אתה הולך לקחת נכס אחר, אתה כנראה לא רוצה לעשות עוד נכס על החוף, אחרת אתה הולך להרוויח כסף רק במשך שלושה חודשים בשנה. אז מה שהייתם רוצים לעשות זה למצוא נכס אחר שאולי במשך תשעה חודשים בשנה, לערבב אותו עם שלושת החודשים האחרים, למעשה מייצר תזרים מזומנים כך שתמיד יגיע כסף.
אז זה משהו שלמעשה חוויתי איתו במיוחד, בצורה טובה... או שלמדתי את זה באמת בצורה טובה, כמו הנכס שלנו בסקוטסדייל. קנינו אחוזה בשטח של 6,000 רגל מרובע במדבר, סגורה ביוני כשאף אחד לא הולך לסקוטסדייל. ובעצם מיוני עד נובמבר, לא הייתי אומר שזה היה צרצרים, אבל אוקטובר היה בסדר, נובמבר היה קצת איטי. וזה כאילו, הו בן אדם, אם מישהו אחר שלא היה מוכן לזה ייכנס לתשלום משכנתא של 17,500 דולר, הוא יפגע. הם יהיו כמו, "אוי אלוהים, אני הולך לפשוט רגל." אבל בגלל ששאר 35 היחידות שלי בעצם מרסקות את זה, כולן מפוזרות לאורך כל השנה, זה לא היה עניין גדול.
ועכשיו אנחנו נכנסים לדצמבר, הגענו לחצי, ואז קיבלנו אתמול הזמנה של 7,000 דולר לינואר לחמישה ימים, הזמנה של 7,000 דולר. וזה רק אחד מאלה שנכנסו. ועכשיו בינואר, אנחנו גובים כמו 1500 עד $2,200 ללילה. ועכשיו זה כמו, "אה, בסדר. כן, נהדר. הערה לעצמי, קנה נכס יוקרתי בעונת השיא כדי שלא תאכל את תשלום המשכנתא במשך שישה חודשים בשנה". עם זאת, אתה ואני הצלחנו לעמוד בסערה הזו מכיוון שיש לנו תיקים מגוונים יחסית.
דוד:
זו דוגמה טובה מאוד לארכיטקטורת תיקים. יש לך עונתיות בהשכרות לטווח קצר. וזה חשוב בגלל המשחק המנטלי. וכמו שציינת, הרבה אנשים מוציאים את הכסף שמגיע מהשכרות שלהם כי הם מחליפים את הכנסה W2 ואתה מוציא את הכנסה W2. אז למה שלא תבזבז את ההכנסה הפסיבית שלך מנדל"ן?
הבעיה היא עם השכרות מסורתיות, הם מתאימים מאוד מאוד, טוב מאוד לדרך שבה אתה מנהל את הכספים האישיים שלך. אז אתה מקבל תשלום כל חודש או כל שבועיים. אז אתה אומר, "אני מרוויח X סכום כסף בחודש." ואז החשבונות שלך מוגדרים על דבר חודשי. "אני משלם כל חודש כל כך הרבה חשבונות כדי שאוכל להרכיב תקציב המבוסס על חודש." ובכן, אם השוכר משלם את אותו שכר דירה כל חודש, זה משתלב ממש יפה כי אתה משלם תשלום משכנתא כל חודש.
ובכן, השכרות לטווח קצר, דפוק את כל העניין הזה כי אתה לא יכול להסתכל על מה שאתה מרוויח בחודש. אנחנו מסתכלים מה הם מייצרים בשנה, כי לא כל חודש זהה. אז אם אתה מוציא את הכסף שלך, הו, זה כל כך קל להיתפס לא מוגן, כמו שאמרת, במחשבה שאתה מתרסק אותו, אתה מסתדר מדהים, עכשיו אתה זורק כסף לנכס, אולי כדאי לך אל תהיה, או שאתה מוציא יותר כסף ממה שאתה צריך להיות. אתה מצדיק נסיעות יקרות לנכס בשביל דברים שלא באמת צריכים לקרות כי הכסף מתגלגל, ואז אתה מגיע לחודשי החורף האלה וזה נהיה ממש גרוע, אתה מפסיד כסף ועכשיו אתה מרגיש באמת רַע. הרגשות שלך משתגעים לעומת, כמו שאמרת, אם אתה יכול להשיג אחד שמקזז את השני, אף פעם אין לך באמת את השפיץ הענק הזה, מטפס למעלה והקוצים הענקיים למטה.
דרך נוספת שבה אני חושב שאחוזת סקוטסדייל הצליחה במובן של ארכיטקטורת תיקים היא שידענו שלא נרוויח הרבה כסף כשקנינו אותה לראשונה. אני חושב שתכננו פחות או יותר לנסות לשבור שוויון ב-18 עד 24 החודשים הראשונים. וחלק מזה היה בגלל שהיינו צריכים לזרוק כל כך הרבה כסף לנכס כדי להכין אותו. וגם, ידענו שאנחנו לא הולכים לדעת מה משתבש. אנחנו צריכים למצוא שוק חדש.
אתה יכול לעשות זאת כאשר התיק הקיים שלך תזרים מזומנים יציב. אתה לא יכול לעשות את זה אם זה הנכס היחיד שאתה קונה, זה היחיד שנכנס לתיק שלך, אין לך המון כסף, היית מאבד את הנכס. קנינו גם את הבית הזה עם אופק לטווח ארוך.
אנחנו כאילו, "אנחנו קונים את כל העניין הזה בפחות ממה שהקרקע עצמה הייתה עולה אם רק נקנה קרקע." אוקיי, אבל כנראה שלא נבין את הערך הזה במשך חמש עד 10 שנים בהמשך הדרך. זה היה תחום שאנחנו יודעים שאנחנו מאוד אוהבים את סקוטסדייל לטווח ארוך, את סוג האנשים שעוברים לשם, את האופן שבו הכלכלה בנויה. אנחנו חושבים שהשוק הזה יצליח להפליא, אבל אין לך את הלוקסוס לפדות בעוד 10 שנים אם אתה בקושי מצליח עכשיו. אם אתה אוהב, "אני רוצה לעזוב את עבודתי ב-W2, זה היה בית נורא לקנות." אז הסיבה שבכלל הצלחנו-
Ross you
בזמן שקנינו אותו, בחודש שקנינו אותו, כן.
דוד:
אבל גם אם קנינו אותו בתקופה שבה אנשים מבקרים בסקוטסדייל, אנחנו עדיין... כמו מחמם הבריכה, אנחנו צריכים ללכת להחליף את מחמם המים לפרוץ פנימה ואת מגרש הספורט שצריך לעשות. אתה עדיין יכול להיכנס לזה כמה מאות אלפי דולרים בבור שלא תכננת עליו כשאתה קונה בית כל כך גדול באזור חדש. הצלחנו, כי הדברים שקנינו לפני זה היו ביצועים כל כך טובים שהם קנו לנו את היכולת לתת לעצמנו רוח גבית ענקית בעתיד. זה כמו שאתה שם מאה דולר בכיס המעיל שלך ואז 10 שנים מאוחר יותר, אתה חוזר ואתה הולך לגלות שזה מאה אלף דולר. זה סוג של מצב כזה. אבל אם אין לך כסף לחיות ממנו, אתה לא יכול לשים מאה דולר בכיס המעיל הזה.
Ross you
כן, כן, בטוח. כֵּן. וכשאני אומר את הזמן שבו קנינו אותו, התכוונתי ליותר כאילו קנינו אותו ביוני לעומת ינואר. אז עכשיו אני מתחיל להגיע לנקודה שבה אני אומר, "אה, היי, אנחנו חכמים. הבט בנו. תראו את ההזמנה הזו של 7,000 דולר או ההזמנה הזו של 10,000 דולר", ועכשיו אנשים יוצרים איתנו קשר לאירועים וכל מיני דברים כאלה. זה רק טפטוף איטי קטן. אבל כמו שאמרת, בערך תכננו את התיקים שלנו בהתאם. לעולם לא אגיד לאף אחד ללכת לקנות נכס של 3 מיליון דולר, אלא אם כן תהיה לו את היכולת לסבול באמת כל סוג של מהמורות בכביש. אבל גם רק ההיבט הפיננסי של ניהול תיקים שיכולים להמריא בשבילך.
דוד:
אתה גם לעולם לא תגיד לאף אחד פשוט להמשיך לקנות בתים של $40,000 במערב התיכון עד שיש לך 700 מהם. גם זה לא עובד, נכון? אז יש התקדמות של איך השקעה בנדל"ן צריכה להשתנות. התחלת עם גלגלי אימון או תלת אופן, ואז אתה נכנס לגלגלי אימון, ואז אתה נכנס לאופניים ואתה סוג של עובר בין שיעורי נכס תוך כדי למידה. קח בחשבון את זה כשאתה בונה את תיק העבודות שלך יעזור לך לעמוד בסערות החיים שמגיעות.
Ross you
זה נכון. ורק הרשה לי רק לומר, הרסת נדל"ן... איך אני אומר את זה? הרסת לי את זה בכך שכשרציתי ללכת ולקנות 10, 300,000 דולר בתים, היית כמו, "למה שתעשה את זה? זו עבודה. לך תקנה בית של 3 מיליון דולר." ואני הייתי כמו, "אוף." ואז קנינו את זה ואני אומר, "אה כן, אני לא צריך לקנות את הבתים האלה של 300,000 דולר יותר." ולכן עכשיו אני לא.
אז עכשיו זה כאילו אני רואה שהעסקאות האלה נתקלות בשולחן שלי כל הזמן והן עסקאות טובות, אבל כפי שלמדתי ממך, זה פשוט לא ניתן להרחבה להמשיך לקנות את הנעליים האלה. אז עכשיו אני מאוד סלקטיבי לגבי התנודות שאני לוקח בתרחיש גדול יותר. כרגע, אני מנסה לעשות 50 דלתות בכל פעם או לנסות לעשות נכסים יוקרתיים, או לנסות לעשות דברים שהם הרבה יותר משמעותיים לזמני. אז אני מניח תודה לך בשני הקצוות של זה. תודה שהרסת לי את זה, ותודה ששמרת אותי.
דוד:
היית חתול וצדת עכברים וקיבלת מענה לכל הצרכים הקלוריים שלך מהעכברים האלה. אבל ידידי, גדלת לאריה ועכשיו עכברים לא מתאימים לאריה בגובה שלך ואתה רודף עכשיו אחרי צבאים, כמו שצריך.
Ross you
אז דיוויד, בכל הנוגע לארכיטקטורת תיקים, האם אתה יכול לתת לנו חלק מהעמודים, אני לא יודע, חלק מעמודי התווך או חלק מהקריטריונים שנכנסים למעשה להרכבת תיק הנדל"ן שלך?
דוד:
כֵּן. אז כשאתה מסתכל על תיק ההשקעות שלך בכללותו, יש חמישה דברים שאני אוהב לנסות ליצור איזון כלשהו, כי כל אלה הם הדרכים שבהן אתה בונה עושר בר קיימא שאתה באמת תהנה ממנו. זו צורה של בנייה כמו מבצר פיננסי שיעמוד לא משנה מה יזרוק עליו לעומת בית מודפס בתלת מימד שאפשר פשוט להקיא ממש מהר ולהתקדם מהר, אבל כשהסופה הראשונה תכה, היא הולכת ליפול.
הראשון הוא הון עצמי. אתה רוצה שתהיה לך הרבה אנרגיה בתיק הזה. כמו שאמרת, רוב, אם תגיע בזמנים קשים, אתה יכול להוציא את זה החוצה. כאן נמצא היתרון הגדול בתיק ההשקעות שלך. אתה הולך לבנות את העושר הגדול ביותר שלך באמצעות ההון העצמי שאתה יוצר המחזיק בנדל"ן לטווח ארוך. אז זה אחד הדברים הראשונים שאתה רוצה לחשוב עליהם.
הבא הוא תזרים מזומנים. אתה צריך תזרים מזומנים, לא רק כדי להחליף את ההכנסה שלך, אלא גם כדי לוודא שאתה יכול לשמור על הנכס לאורך זמן. מכיוון שתזרימי מזומנים הם הדרך שבה אתה מוודא שאתה יכול לבצע את התשלום הזה, מה שמאפשר להון אפילו להתקיים, אלא אם כן נכנסת להון מיד.
הדבר הבא הוא נזילות. זה לא רק בתיק אלא בחיים שלך. אתה צריך לשמור עתודות. זו סוג של נזילות, כסף שאתה יכול לנצל. האם אתה יכול ללוות מתוכנית פרישה? האם יש לך HELOC בנכס? אם אתה במצוקה, אם אתה מקבל הזדמנות טובה, האם יש לך כסף שאתה יכול לפנות אליו מיד כדי לרכוש נכס חדש, לתקן משהו שהשתבש, לשפר נכס, לא משנה מה המקרה , זה במצב הבריאותי הטוב ביותר של תיק ההשקעות שלך בכללותו?
הדבר הבא יהיה קלות בעלות. לעולם לא תבנה תיק גדול שעושה טוב אם אתה שונא להחזיק אותו. אם יש לך 40 השכרות לטווח קצר ואתה מנהל את כולן בעצמך, אין לך קלות בעלות. זה לא משהו שאתה הולך ליהנות ממנו. אם אתה קונה נכסים בשכונות נוראיות, גם אם אתה מקבל עסקאות מצוינות, בסופו של דבר אתה שונא להחזיק בו ולא תגדל בגדול. אתה לא הולך לקבל את ההון העצמי הזה או את תזרים המזומנים הזה. אז אתה יכול לקבל קומץ ילדים בעייתיים בתיק העבודות שלך. לפעמים הם שווים את זה, אבל זה לא יכול להיות משהו שבו רוב התיק שלך הוא משהו שאתה לא אוהב להחזיק.
ואתה צריך לקחת בחשבון את זה כשאתה בונה. והאחרון יהיה מדרגיות. האם אתה עושה את זה בצורה שאתה יכול להמשיך בקנה מידה ותוכל להמשיך? האם אתה קונה 10, $300,000 בתים שוב ושוב ושוב? ובכן, זה נשמע נהדר בפודקאסט כשאנחנו אומרים, "אה, אתה יכול ללוות כסף ממשקיעים." ואנחנו סוג של בונים את כל התרשים הארגוני של לאן כל חלק הולך וזה נשמע נהדר למהנדס, הם כמו, "זה עובד." אבל אז כשאתה באמת מנסה לבצע את המחזה שציירת זה עתה, אתה מבין שאין לך את הכישורים לעשות את זה או שזה לא עובד בפועל, כמו בתיאוריה.
אז מדרגיות היא חלק סופר חשוב מתיק ההשקעות שלך בכללותו. ולעתים קרובות, זה אומר לדלל כמה נכסים שקשה מדי להגדלה והחלפתם בנכסים קלים יותר או מעבר מקבוצת נכסים אחת לאחרת כל עוד ארבע הדרישות האחרות שלך מתקיימות.
Ross you
כן כן כן. אז זה נשמע שבאמת מה שאנחנו מחפשים זה איזון של חבורה של דברים שונים לעומת ממש להיכנס להיבט אחד וזה הגיוני. שאלת אותי איך אני מגוונת ואמרתי, "טוב היי, אני מגוונת במיקום", אבל זו למעשה לא רק הדרך היחידה שאני מגוונת כשאני אוהב לבנות את תיק העבודות שלי. אני למעשה מגוון את סוגי היחידות שאני מציג גם בפלטפורמות להשכרה לטווח קצר.
אז כן, יש לי אותם ברחבי אריזונה, טקסס, קליפורניה וניו יורק. אבל יש לי גם יחידות ממש מגניבות שאני פשוט אוהב להשתעשע איתן. ולפעמים אני אקנה יחידה רק בגלל שזה נכס מגניב למראה. אז יש לי בתים זעירים, יש לי יורטות, יש לי Airstreams, יש לי בקתות, יש לי בקתות, יש לי בקתות מודרניות מאמצע המאה, יש לי דירות, אני' יש לי קצת מהכל.
וזה באמת בגלל שאני אוהב לפנות לכל סוגי הקהלים השונים בחוץ. כך, אני יודע אם משהו טרנדי או שהוא פשוט לא כל כך חם, שכמו בית קטנטן למשל, אנשים תמיד אוהבים את זה. אנשים לא רוצים להישאר בבתים זעירים בעוד שנה או שנתיים, כפי שעשו השנה. ובכן, יש לי את כל סוגי הנכסים האחרים האלה כדי לעמוד בכל זה. אז בשבילי, אני תמיד מחפש איזון בתיק העבודות שלי בסוגי הרישומים האמיתיים שאני יוצר ובחוויות שאני מגיש לאנשים.
דוד:
זהו זה. אתה צריך לחשוב ככה. וכשהכל הולך מצוין בשוק, אנחנו לא חושבים על גיוון. אנחנו לא חושבים על מה אם משהו ישתבש. אנחנו פשוט חושבים מהי הדרך הקלה, המהירה והמהנה ביותר להרחיב את מה שאנחנו עושים. וככה אתה יכול לבנות לעצמך בית עץ. אתה יכול לבנות אותם ממש מהר. תוך כמה שעות, אתה יכול להקים לעצמך בית עץ, אבל זה לא איך אתה בונה מבצר שיעמוד במבחן הזמן.
Ross you
ובכן, אני עובד על כפר בית העץ שלי בגטלינבורג, טנסי כבר כשנה וחצי, אבל בדיוק קיבלתי את העדכון על כך היום. ולמעשה אני חושב שאנחנו פורצים דרך בעוד חודש וזה הולך להיות ארבעה בתי עץ עם כיפה באוויר, כפי שאני מניח שדי סטנדרטי עבור בית עץ, ואז בית קטנטן, גם בית עץ קטן עם מסגרת. וכך זה גם נכנס לאופן שבו אני מגוונת. אני רוצה להיכנס יותר לשהות ייחודית. אבל כן, רק כדי שאבין את סוג הפרמטרים שלך לארכיטקטורת תיקים, רק רציתי לסכם את זה לקהל. יש לנו הון עצמי, תזרים מזומנים, נזילות, קלות בעלות ומדרגיות. האם פספסתי משהו? ועם חמשת הדברים האלה, אנחנו רוצים איזון טוב.
דוד:
זהו זה. ואתה רוצה את זה... אז כל אחד מהדברים האלה צריך לפצות על החולשות באחרים.
Ross you
אוקיי, מדהים. ובכן זה היה ממש טוב. אני מצטער להודיע לכולם שאנחנו כל כך נקרעים על המחצית הראשונה של זה שאנחנו הולכים לתת לך עוד אחד... אני מניח, אני לא מתחרט, אני מתרגש.
דוד:
לא. שתי הופעות.
Ross you
כן, אנחנו נותנים לכם חלק שני של זה שבו אנחנו נכנסים לשאלות הרבה יותר עסיסיות, אולי אפילו עמוקות. מהם האתגרים האמיתיים שאנו עוברים בעסקים שלנו, כמה מהמלכודות? אם היינו מפסידים את הכל מחר, איך נבנה מחדש את תיק ההשקעות שלנו מתחיל מאפס עם 0$? זה יהיה בפרק הבא של BiggerPockets. אני ממש מתרגש מזה כי אני לא יודע אם יש לי את התשובות עדיין, אבל אנחנו הולכים לגלות מה הן בקרוב.
דוד:
זה צריך להיות מאוד כיף. אלו מה הייתם עושים אם הייתם מתחילים מחדש הם תמיד חלק מהשאלות המועדפות עליי, כי זה מאלץ אתכם לשלוף מעצמכם דברים שבדרך כלל לא הייתם עושים.
Ross you
ככה זה בכל פעם שיש לך את המערכות הגאוניות העמוקות שלך. ואני כמו, "אה-הו. אני יודע שהתשובה שלי היא שום דבר כזה." זה טוב. [לא נשמע 00:52:49]...
דוד:
זו הסיבה שהייתי [לא נשמע 00:52:50] שנית כי אני אידיוט.
Ross you
אני יודע אני יודע.
דוד:
בסדר. ובכן, תודה לך, רוב. אני מעריך כמה מהתובנות ששיתפת כאן וגם שאלת כמה שאלות ממש טובות, אז תודה לך על זה. לא אוכל לתת תשובות טובות אם לא אקבל שאלות טובות.
ולכם המאזינים, אנו מקווים שנהניתם מהפרק הזה על כל הדברים שיכולים להשתבש בנדל"ן ומה שאנחנו עושים כדי להפחית את הסיכון הזה. בתוכנית הבאה, אנחנו הולכים להיכנס למה שהיינו עושים אם היינו מתחילים מחדש כדי לעזור להתכונן לדברים משתבשים, כי משקיעים חכמים לא מתכוננים שהכל יתנהל כשורה. הם מתכננים מה הם הולכים לעשות אם דברים ישתבשו, והם מתכוננים בהתאם.
אם אתה אוהב את התוכנית הזו, בבקשה עשה לנו טובה, תן לנו סקירה של חמישה כוכבים בכל מקום שבו אתה מאזין לפודקאסט האמיתי, בין אם זה אפל פודקאסט, ספוטיפיי, סטיצ'ר, כל מה שאהוב עליך. רק קחו שנייה מהירה, ובבקשה תן לנו את הביקורת הזו כדי שנוכל להישאר בפודקאסט הנדל"ן המוביל בעולם. ואם יש לך קצת זמן, האזינו לעוד אחד מהפרקים שלנו. זה דייוויד גרין בשביל רוב, יש לו חולצת טריקו אחת, אבסולו.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- למה תזרים מזומנים לא as אָמִין כפי שרוב המשקיעים חושבים ולמה אתה לא יכול לסמוך על זה
- כמה דברים שיכולים לגמרי להרוס את תיק הנדל"ן שלך
- נזילות ו כמה כסף יש בהישג יד/מוכן לפריסה כאשר דברים משתבשים
- למה כל משקיעי הנדל"ן צריכים שואפים להיות "מיליונרים שבורים"
- גיוון נדל"ן ולמה אתה רוצה להחזיק השכרות ביותר משוק אחד
- השמיים חמישה גורמים של ארכיטקטורת תיק שכל משקיע חייב לשים לב אליו
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 מיליון
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 חודשים
- שנים 20
- 3d
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- בהחלט
- לְקַבֵּל
- גישה
- לפיכך
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונות
- הודה
- לרכוש
- רכישה
- רכישה
- לרוחב
- פעולה
- למעשה
- נוסף
- פרסום
- עו"ד
- לאחר
- נגד
- סוכנים
- AIR
- Airbnb
- תעשיות
- מאפשר
- כְּבָר
- תמיד
- מדהים
- אמריקה
- כמות
- אנליזה
- לנתח
- ו
- אחר
- לענות
- תשובות
- לצפות
- צפוי
- חֲרָדָה
- בנפרד
- לערער
- תפוח עץ
- להעריך
- הערכה
- מתקרב
- ארביטראז'
- ארכיטקטורה
- AREA
- אזורים
- אריזונה
- סביב
- אספקט
- היבטים
- נכס
- סוג נכסים
- נכסים
- עמית
- תשומת לב
- קהל מאזינים
- קהל
- אוגוסט
- מחבר
- תִינוֹק
- בחזרה
- גיבוי
- רע
- איזון
- בנק
- חשבון בנק
- חשבונות בנק
- פּוֹשֵׁט רֶגֶל
- מבוסס
- בעיקרון
- לבת
- סוללות
- סוללה
- חיי סוללה
- אחסון סוללה
- קרב
- מִפרָץ
- חוף
- כי
- להיות
- התהוות
- לפני
- להיות
- אמונה
- תאמינו
- מועיל
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- שטרות
- קצת
- שחור
- הזמנות
- בום
- גבול
- לִלווֹת
- קנה
- תיבות
- לשבור
- ארוחת בוקר
- שבירה
- לְגַשֵׁר
- להביא
- חסר פרוטה
- תקציב
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- עסקים
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- יכול לקבל
- מבוטל
- לא יכול
- הון
- מכונית
- כרטיס
- אשר
- מכוניות
- מקרה
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לפדות את
- חָתוּל
- נתפס
- לגרום
- גרם
- מסוים
- לאתגר
- האתגרים
- שינוי
- שינויים
- ערוץ
- תוהו ובוהו
- טעון
- טְעִינָה
- תרשים
- לבדוק
- ילדים
- בחרו
- עִיר
- בכיתה
- כיתות
- סְגוֹר
- מקרוב
- סגירה
- בגדים
- עגלונות
- לגבות
- איסוף
- אוסף
- להילחם
- איך
- נוחות
- מְנוּחָם
- מגיע
- Common
- השוואה
- לחלוטין
- מסובך
- רְכִיב
- מושגים
- הקשר
- לשקול
- נחשב
- תמיד
- לבנות
- בנייה
- בניה
- תוכן
- נמשך
- חוזים
- לִשְׁלוֹט
- שיחה
- קריר
- עלות
- עלויות
- יכול
- המועצה
- מדינה
- זוג
- קורס
- בית דין
- לכסות
- קוביד
- תקופת הקורונה
- מגיפת COVID-19
- להתרסק
- התרסק
- מתרסק
- לִיצוֹר
- נוצר
- יוצרים
- אשראי
- כרטיס אשראי
- הקריטריונים
- מכריע
- סקרנות
- סקרן
- מַטְבֵּעַ
- נוֹכְחִי
- כיום
- חותך
- גזירה
- תַאֲרִיך
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- התמודדות
- דילים
- חוב
- דֵצֶמבֶּר
- החליט
- החלטה
- החלטות
- עמוק
- גופי בטחון
- דרישה
- תלוי
- תלוי
- תלוי
- לפרוס
- פריסה
- לְהַפְקִיד
- להרוס
- חורבן
- DID
- ההבדלים
- אחר
- קשה
- מְמוּשׁמָע
- לְהַצִיג
- גוון
- מְגוּוָן
- לגוון
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- לא
- דלתות
- לְהַכפִּיל
- הוכפל
- מטה
- ירידות
- תריסר
- ירידה
- שפך
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- קל יותר
- הקל ביותר
- בקלות
- כַּלְכָּלִי
- כלכלה
- של הכלכלה
- או
- חשמל
- רגשות
- אימפריה
- עובדים
- מסתיים
- אנרגיה
- מהנדס
- להנות
- מספיק
- מִפְעָל
- חברות
- שלם
- סביבה
- הון עצמי
- במיוחד
- חיוני
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אירוע
- אירועים
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל יום
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- נרגש
- התרגשות
- לבצע
- קיימים
- יציאה
- יקר
- מנוסה
- חוויות
- נרחב
- נוסף
- פָּנִים
- גורמים
- ליפול
- פולס
- אוהד
- פנטסטי
- מהר
- המהיר ביותר
- טובה
- חביב
- מועדפים
- fdic
- פחד
- אגרות
- מעטים
- תרשים
- דמויות
- ממולא
- סופי
- פיננסים
- כספי
- כלכלית
- סוף
- ראשון
- לסדר
- קבוע
- גמישות
- Flip
- תזרים
- זורם
- זורם
- טיסה
- לעקוב
- הבא
- כף רגל
- עבור משקיעים
- כוחות
- לנצח
- טופס
- מבצר
- קדימה
- מצא
- חופשי
- בתדירות גבוהה
- חבר
- ידידות
- החל מ-
- חזית
- מלא
- כֵּיף
- קרן
- מימון
- מצחיק
- עתיד
- מִשְׂחָק
- כללי
- גאון
- לקבל
- מקבל
- ילדה
- לתת
- נתן
- נתינה
- גלוֹבָּלִי
- Go
- מטרה
- אל
- Goes
- הולך
- טוב
- עבודה טובה
- ציון
- כמובן מאליו
- גדול
- חמדן
- קרקע
- לגדול
- מְגוּדָל
- מובטח
- שומר
- בחור
- חצי
- קומץ
- לטפל
- טיפול
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- עבודה קשה
- בוקעים
- יש
- ראש
- בְּרִיאוּת
- בריא
- נשמע
- שמיעה
- לעזור
- כאן
- גיבורים
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- מאוד
- לִשְׂכּוֹר
- מכה
- להיטים
- להחזיק
- מחזיק
- חור
- חורים
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- אני מקווה
- אופק
- המארח
- חַם
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- בן אנוש
- רעב
- ציד
- משוכות
- חולה
- תמונה
- מיידי
- חשוב
- בלתי אפשרי
- לשפר
- in
- הַכנָסָה
- להגדיל
- עליות
- בצורה מדהימה
- בנפרד
- באופן בלתי נמנע
- אינפלציה
- מידע
- תובנות
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- שערי ריבית
- השקעה
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- איש הברזל
- בעיות
- IT
- עצמו
- iTunes
- יָנוּאָר
- עבודה
- מסעות
- לקפוץ
- רק אחד
- שמור
- שמירה
- מפתחות
- סוג
- המלך
- לדעת
- יודע
- מדינה
- מחשב נייד
- אחרון
- חוקים
- מוביל
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- לתת
- רמה
- תנופה
- LG
- החיים
- אורח חיים
- אוֹר
- סביר
- להגביל
- קו
- נוזל
- נְזִילוּת
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- חי
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מיקום
- מקומות
- נעול
- ארוך
- משחק ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- LTV
- יוקרה
- מק
- עשוי
- גדול
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- מנהל
- ארמון
- רב
- הרבה אנשים
- מַפָּה
- שולי
- שוק
- התרסקות שוק
- שוקי
- פֶּלֶא
- מסיבי
- אב
- דבר
- משמעות
- משמעותי
- אומר
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- נפשי
- מוּזְכָּר
- עכברים
- אמצע
- טווח בינוני
- יכול
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- מיליון דולר
- מליונר
- מיליונים
- אכפת לי
- הלך רוח
- דקות
- טעויות
- להקל
- מודרני
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- בבוקר
- משכנתה
- רוב
- המהלך
- סרטים
- נע
- מספר
- Multiverse
- נווט
- כמעט
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- שלילי
- נטו
- חדש
- שוק חדש
- ניו יורק
- הבא
- לילה
- בדרך כלל
- נוֹבֶמבֶּר
- מספרים
- רב
- אוֹקְטוֹבֶּר
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- ONE
- לפתוח
- להפעיל
- פועל
- מבצע
- דעות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- להזמין
- אִרְגוּנִי
- בְּמָקוֹר
- אחר
- אחרים
- בחוץ
- מקיף
- בין לילה
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלות
- נפרע
- מגיפה
- מאמר
- מקביל
- פרמטרים
- חלק
- מסוים
- שותף
- חלקים
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- גליון שכר
- מדינה
- שִׂיא
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- אָחוּז
- לבצע
- ביצוע
- תקופה
- תקופות
- אדם
- אישי
- אישים
- אישית
- פרספקטיבה
- לבחור
- לְחַבֵּר
- מקום
- תכנית
- מתוכנן
- תכנון
- תוכניות
- שתילה
- פלטפורמות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- משחק
- אנא
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודת מבט
- נקודות
- מדיניות
- בריכה
- עני
- תיק עבודות
- תיקים
- עמדה
- אפשרי
- כּוֹחַ
- תרגול
- חזה
- לְהַעֲדִיף
- להכין
- מוּכָן
- יפה
- למנוע
- קודם
- מחירים
- יְסוֹדִי
- עקרון
- עקרונות
- עדיפות
- פרואקטיבי
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- לייצר
- להרוויח
- משתלם
- התקדמות
- פּרוֹיֶקט
- להניע
- נכסים
- רכוש
- מָגֵן
- נרכש
- רכישות
- מטרה
- דחוף
- דוחף
- גם
- מכניס
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- המהיר ביותר
- מהירות
- רכס
- מהר
- תעריפים
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- להבין
- הבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סיבות
- לסכם
- לאחרונה
- לאחרונה
- טעה
- מוקלט
- רפי
- החזר
- להתחרט
- תקנה
- תקנון
- גמילה
- קשר
- יחסית
- אָמִין
- לשפץ
- לשכור
- השכרות
- להחליף
- לייצג
- דרישות
- הזמנה
- עתודות
- REST
- תוצאה
- פרישה
- הכנסה
- סקירה
- עשיר
- להיפטר
- קרע
- הסיכון
- כביש
- גִלגוּל
- לחמניות
- עגול
- להרוס
- כלל
- הפעלה
- בטוח
- בְּטִיחוּת
- אמר
- אותו
- שמור
- חיסכון
- חשבון חיסכון
- בקרת מערכות ותקשורת
- להרחבה
- סולם
- דרוג
- מפחד
- תרחישים
- סקריפטים
- עונה
- שְׁנִיָה
- שניות
- לבטח
- ראות
- סֶלֶקטִיבִי
- עצמי
- למכור
- מכירת
- תחושה
- סֶפּטֶמבֶּר
- שרות
- הגשה
- סט
- כמה
- שיתוף
- משותף
- שיתוף
- מגן
- משמרות
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- כבה
- משמעותי
- באופן משמעותי
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- שישה
- שישה חודשים
- מיומנויות
- רָפוּי
- להאט
- קטן
- חכם
- So
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- נמכרים
- מוצק
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- מָקוֹר
- מֶרחָב
- לדבר
- מדבר
- ספציפי
- במיוחד
- לבלות
- הוצאה
- דָרְבָּן
- קוצים
- לפצל
- נותני חסות
- ספורט
- Spotify
- מרובע
- יציב
- לעמוד
- תֶקֶן
- התחלה
- החל
- החל
- סְלִיק
- מדינה
- להשאר
- שלב
- דִבּוּק
- עוד
- אבן
- עצור
- אחסון
- חנות
- מאוחסן
- סיפורים
- סטורם
- סופות
- ישר
- אִסטרָטֶגִיָה
- זרם
- זרמים
- לחץ
- חזק יותר
- מִבנִי
- מִבְנֶה
- מַאֲבָק
- סטודנט
- סטודנטים
- הירשמו
- הצלחה
- מוצלח
- שמש
- סוּפֶּר
- לשרוד
- בר קיימא
- ברבור
- נדנדה
- מערכת
- מערכות
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- ברז
- מסים
- מורה
- נבחרת
- זמני
- שׂוֹכֵר
- מבחן
- טקסס
- השמיים
- העתיד
- המידע
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- שם.
- דבר
- דברים
- חושב
- השנה
- מחשבה
- איום
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- בכל
- זורק
- קָשׁוּר
- טיק טוק
- זמן
- ציר זמן
- פִּי
- טיפ
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- מחר
- טון
- גַם
- חלק עליון
- נושא
- לגעת
- לקראת
- סחר
- מסורתי
- הדרכה
- תמליל
- הפיכה
- טיפול
- טריוויה
- נָכוֹן
- תור
- הסתובב
- סוגים
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- הבנה
- ייחודי
- יחידה
- יחידות
- עולם
- עדכון
- Upside
- us
- דולר אמריקאי
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- בעל ערך
- ערך
- ערכים
- שונים
- כלי רכב
- נגד
- וִידֵאוֹ
- לצפיה
- נופים
- כפר
- וירג'יניה
- פולקסווגן
- לחכות
- רציתי
- שעון
- צופה
- מים
- דרכים
- עושר
- מזג אוויר
- שבוע
- שבועות
- מערב
- במערב וירג'יניה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- בר
- יצטרך
- ניצחונות
- חוֹרֶף
- חוט
- ויסקונסין
- חכם
- לְלֹא
- תיק עבודות
- להתאמן
- עבד
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- גרוע
- ראוי
- היה
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- עצמך
- YouTube
- זפירנט