Il noleggio a breve termine Goldmine si è esaurito?

Rapinare:
Questo è lo spettacolo Podcast BiggerPockets 712.

Jamie:
Dove vediamo arrivare più offerta sono le persone che hanno case esistenti, forse una seconda casa, forse la loro residenza principale, non stanno cercando di usare quella casa allo stesso modo. Forse si stanno trasferendo e non vogliono vendere. Hanno quel tasso di interesse del 3% ed è molto interessante da mantenere. Quindi ora stanno cercando di affittarlo, trovare un altro uso. Negli ultimi mesi abbiamo visto un grande aumento da parte di persone che cercano solo altri usi per le loro case, e molto di questo sta arrivando nel settore degli affitti a breve termine.

Rapinare:
Spero di aver reso David Greene orgoglioso. Oggi sto intervistando Jamie Lane, il vice presidente della ricerca per AirDNA, con il mio buon amico e che ho soprannominato il mio Airbn bestie, Tony Robinson. Come stai, amico?

Tony:
Amico, sono carico, amico. Questo è il nostro primo episodio di podcast ufficiale insieme. Sembra in ritardo. I produttori stanno aspettando così tanto per metterlo insieme, amico.

Rapinare:
Lo so, amico. Dai. Andiamo, Eric. Cosa fai? Penso onestamente che ciò di cui ero davvero orgoglioso sia considerare che non condividiamo il microfono così spesso, non ci siamo davvero interrotti a vicenda, e penso che sia una vittoria.

Tony:
Amico, abbiamo giocato molto bene come due bambini nella sandbox e vanno d'accordo fin dal salto, amico. Ma amico, è come me e te dall'inizio, giusto? Mi sento come la prima volta che ci siamo incontrati, che in realtà era per quelli di voi... Questa persona potrebbe essere in ascolto. La prima volta che io e Rob ci siamo incontrati di persona, abbiamo pranzato in questo posto chiamato Local Goat a Pigeon Forge. Ricordo che quando sono uscito, qualcuno mi ha mandato un messaggio e mi ha detto: "Oh mio Dio, ti ho appena visto seduto con Robuilt, ma ero troppo nervoso per andare a parlare con voi ragazzi". Quindi, se quella persona sta ascoltando, la prossima volta che ci vedete, per favore dite qualcosa, salutate.

Rapinare:
Sai cosa c'è di veramente folle in quel particolare caso è che stavo ancora lavorando. A quel punto avevo ancora dalle nove alle cinque. Ero seduto con te e tua moglie, Sarah, e voi tutti dicevate: "Perché hai ancora un lavoro, fratello?" Ero tipo “Non lo so. Ho paura di perdere la mia assistenza sanitaria.

Tony:
Amico, e io avevo appena perso il lavoro, credo, un mese prima che ci sedessimo perché l'avevo perso poco prima di Natale. Quindi amico, come sono cambiate le cose negli ultimi due anni, giusto?

Rapinare:
Lo so. È così folle, amico. A proposito, hai qualche acquisto in arrivo sul fronte Airbnb mentre entriamo nell'episodio di oggi che parla del mercato degli affitti a breve termine?

Tony:
Amico, io sì, ed è davvero una storia pazzesca. Quindi abbiamo una proprietà che avrebbe dovuto chiudere questa settimana, ma la chiusura è stata ritardata perché la valutazione è tornata, e questa era una nuova costruzione che abbiamo acquistato, e la valutazione è tornata e risulta che manca una camera da letto. Quindi doveva essere una proprietà con quattro camere da letto. Il perito uscì e disse: "Ehi, qui ci sono solo tre camere da letto".

Rapinare:
Wow.

Tony:
Quindi, fortunatamente, la planimetria è giusta, ma invece di farne una camera da letto, l'hanno fatta come un loft. Quindi ora devono tornare indietro e finire di costruire la casa che abbiamo comprato da loro.

Rapinare:
Non è così male.

Tony:
Non è terribile, ma letteralmente, chiuderemo, non lo so, il 28. Quindi abbiamo dovuto lottare per avere il nostro primo ospite tra il 29 e il 31. In questo modo, possiamo ottenere i nostri benefici fiscali e tutta quella roba buona. La prima volta che mi è successo è stato comprare la casa sbagliata.

Rapinare:
Sì. Amico, devono solo inquadrare un muro. Andrà tutto bene. Onestamente, io mercato comunque il loft come una camera da letto separata su Airbnb. Quindi se non l'hai fatto, probabilmente starai bene, ma se hai pagato per questo, allora è il momento di litigare. Quindi in realtà sto chiudendo, spero, il 29 su una proprietà a Galveston, ed è stato un affare sub due. È come una nuova costruzione da 843,000 dollari, sei camere da letto, tre bagni a Crystal Beach, tutto completamente arredato, tutto chiavi in ​​mano. È pronto. È pronto, $ 53,000.

Tony:
Assolutamente no, amico. Quindi aspetta, dobbiamo fare un intero altro episodio su questo. Dammi solo i 30 secondi. Come hai trovato questo affare sub due?

Rapinare:
Beh, mi ha trovato. Qualcuno mi scrive su Instagram dicendo: “Ehi amico, sono un grossista. Il venditore vuole finanziare il venditore. Lo vuoi? Finirà $ 200,000 e poi ti assumerai il prestito esistente. Quindi sto assumendo un prestito di $ 678,000 al 6%, non l'ideale, ma gli altri $ 200,000, o no, gli altri 150,000, sono finanziamenti del venditore al 2% di interesse solo per i prossimi 10 anni. È pazzesco. È pazzesco. È.

Tony:
Amico, che buon affare, amico. Sono felice per te, amico. Sono felice per te, ma lo sarò anche allo stesso modo se anche quel tizio mi ha inviato un messaggio e io non ho visto quel messaggio.

Rapinare:
Potrebbe essere lì dentro. Ryan Emerson, facci sapere.

Tony:
Amico, devo cercarlo. Sì.

Rapinare:
Bene, di cosa stiamo parlando oggi, amico?

Tony:
Amico, abbiamo Jamie Lane, vicepresidente della ricerca per AirDNA, e questo ragazzo è come un'enciclopedia di dati e informazioni sul noleggio a breve termine. Onestamente è probabilmente una delle mie conversazioni preferite che ho avuto sugli affitti a breve termine da un po' di tempo. Ma il motivo per cui abbiamo coinvolto Jamie e di cui parliamo per la maggior parte dell'episodio è, tutta questa paura intorno all'Airbnbust, come viene chiamata, è legittima? Dovremmo essere preoccupati? Jamie ha alcuni dati a supporto della sua posizione.

Rapinare:
Sono rimasto davvero colpito perché continuavo a pensare a tutte queste domande ed ero tipo "Bene, che ne dici di questo?" E poi ha detto: "Oh sì, la risposta è questa". E io sono tipo "Che ne dici di questo?" E poi lui dice: "Sì, la risposta è questa". Ho pensato che fosse abbastanza buono. Ci immergiamo in altre cose come come mantenere gli obiettivi di fatturato nel 2023 e, cosa più importante, come puoi stare un passo avanti rispetto alla concorrenza in un mercato in continua evoluzione. Quindi ci entriamo davvero e sono davvero entusiasta. Per le persone che stanno leggendo tutti i titoli e si innervosiscono e si spaventano per questo, penso che l'episodio di oggi, si spera, vi faccia sentire un po' meglio. Prima di entrare nell'episodio di oggi, faremo un breve suggerimento offerto da Tony Robinson del Real Estate Rookie Podcast.

Tony:
Va bene. Ti ringrazio per l'onore di avermi permesso di fare il consiglio veloce. Il consiglio veloce di oggi è di andare su BiggerPockets.com/tools. Sotto la sezione che dice altri calcolatori, c'è una sezione che ti permette di analizzare gli immobili come affitto a breve termine. Quindi è un calcolatore di proprietà di Airbnb che si collega perfettamente a tutto ciò di cui abbiamo parlato oggi, e quel calcolatore è in realtà alimentato da AirDNA. Quindi puoi ascoltare tutti i dati che entrano in esso. Quindi, una volta terminato l'episodio, entra nella calcolatrice, inizia ad analizzare alcune offerte e trova quella che ha più senso.

Rapinare:
Ragazzi, usate questo strumento. È letteralmente lo strumento di noleggio e puoi usarlo tutte le volte che vuoi su BiggerPockets. Detto questo, entriamo nell'episodio di oggi.
Oggi intervistiamo Jamie Lane, vicepresidente della ricerca per AirDNA. Jamie ha un decennio di esperienza come economista, il che in realtà significa che abbiamo qualcosa in comune perché ho letto la rivista, The Economist, quindi potremmo scambiarci qualche idea lì. Jamie era un economista senior presso CVRE, dove l'analisi del suo team ha aiutato importanti aziende alberghiere e alberghiere. Ha due figli e una curiosità su Jamie è che gioca in una lega di freccette. Jamie Lane, benvenuto al podcast di BiggerPockets. Come va oggi, amico?

Jamie:
Sto andando alla grande. Grazie per avermi ospitato. Molto entusiasta di tuffarsi nel mercato degli affitti a breve termine.

Rapinare:
Sì, sono eccitato, amico. Quindi penso che l'episodio di oggi, vogliamo davvero valutare cosa sta succedendo nel mercato, giusto? Penso che la mia prima domanda, tuffandomi proprio in questo, sia: puoi darci un'idea generale per gli affitti a breve termine nel 2023? Puoi aiutarci a tagliare un sacco di cose che abbiamo visto nei titoli e negli articoli su Internet?

Jamie:
Sì. Nel complesso, prevediamo che la domanda di affitti a breve termine, quindi il numero di persone che soggiornano in unità in una determinata notte continuerà a crescere, continuando a raggiungere record. Non abbiamo riscontrato alcuna debolezza della domanda. Nel complesso, la salute del settore è forte. A causa di quella salute, abbiamo visto molte nuove unità entrare online. Una tendenza generale è stata che l'occupazione è in calo. Quindi c'è una certa debolezza nella media delle prenotazioni per annuncio. Quindi l'host medio sta ricevendo un po' meno prenotazioni rispetto a quelle ottenute nel 2021, che è stato davvero il picco del settore. Quindi, ci aspettiamo qualche debolezza. Ciò si svolgerà in diversi mercati più di altri, principalmente in base a dove la crescita dell'offerta è stata la più forte. Ma nel complesso, è un ottimo momento per essere presenti e ospitare nel settore degli affitti a breve termine.

Tony:
Sì. Jamie, quindi c'è questa grande idea attorno all'Airbnb che gli Airbnb non sono più redditizi, gli affitti a breve termine non sono più redditizi come veicolo di investimento. Penso che sia perché tutti guardano al 2021, dove così tanti host sono entrati in questo spazio come riferimento senza comprendere i dati storici prima della pandemia. Quindi, quali sono i tuoi pensieri al riguardo? Pensi che questa sia ancora un'asset class redditizia? Il 2021 è l'unico anno in cui questo ha avuto senso? Dovremmo continuare ad acquistare andando avanti? Cosa dicono i dati?

Jamie:
I dati dicono di sì, il 2021 è stato un anno eccezionale. L'occupazione per l'industria ha raggiunto oltre il 60%. Un anno tipico pre-COVID come il 2018, 2019, era del 53%. Fino ad oggi, stiamo ancora andando ben oltre il 55% e ci aspettiamo che il settore sia lì per il futuro. Quindi non scenderemo ai livelli del 2018, 2019 quanto previsto. Ma se hai sottoscritto l'aspettativa di livelli di occupazione del 2021 per sempre nel futuro o anche in ulteriore crescita, probabilmente rimarrai deluso in futuro.

Rapinare:
Sì, ha senso. Voglio dire, è dura perché molte persone hanno iniziato nel 2021. Nel settore immobiliare in generale, ci sono momenti in cui ti senti un genio e ci sono momenti in cui ti senti stupido, giusto? No, dipende solo da quanto tempo sei in un mercato, giusto? Quindi tutti quelli che sono entrati nel 2021, molte case che abbiamo acquistato, abbiamo detto "Oh mio Dio, siamo così intelligenti, stiamo facendo tutti questi ritorni". Ma se lo guardi, ho fatto Airbnb probabilmente negli ultimi cinque, sei anni e sicuramente alcuni anni sono migliori di altri. Ovviamente, il 2020 e il 2021 sono stati migliori, ma il 2022 per me è davvero solo una versione molto normalizzata di ciò che stavo vedendo nel 2018, 2019. Com'è stato per te, Tony? Voglio dire, so che anche tu hai il tuo da un paio d'anni ormai. Sei arrivato proprio al picco o hai avuto un po 'di prenotazioni arrivate prima del picco?

Tony:
Siamo entrati proprio al COVID, giusto? Quindi c'era tutta questa richiesta repressa. Quindi, non appena abbiamo pubblicato le nostre inserzioni, tutti stavano solo lottando per entrare nelle nostre inserzioni. Quindi penso che siamo entrati durante quell'anno eccezionale. Tuttavia, penso che sapessimo che non era normale, giusto? La maggior parte delle nostre proprietà ha superato le nostre proiezioni perché stavamo utilizzando i dati del 2019 quando abbiamo previsto come sarebbe stato il 2020. Quindi penso che abbiamo avuto buon senso. Ora, Jamie, immagino che una domanda di follow-up a questo, quando guardi attraverso la mappa, vedi forse alcuni mercati che vengono colpiti più duramente di altri o alcuni mercati che forse stanno resistendo un po 'meglio alla tempesta? Come viene disperso in tutto il paese?

Jamie:
Sì, varia davvero in tutto il paese. I mercati di destinazione montani e costieri hanno registrato una forte crescita dell'offerta nell'ultimo anno. Le aree urbane, alcune delle città più grandi, in realtà, è lì che abbiamo visto uscire la maggior parte dell'offerta come persone... La domanda non c'era. Le persone hanno preso i loro affitti a breve termine e li hanno convertiti in a lungo termine. Penso che fosse il piano di riserva di molte persone durante la pandemia e ha funzionato. L'offerta nelle aree urbane è ancora del 20% inferiore ai livelli del 2019. Quindi l'offerta non è tornata in quelle aree e la domanda è quasi lì. Le occupazioni sono tornate. Quindi ci sono ancora grandi opportunità, alcune di queste città urbane. E poi la grande sorpresa negli ultimi tre anni è stata tutta la crescita che abbiamo visto nelle piccole città o nelle aree rurali, dove c'è essenzialmente il doppio dell'offerta ora rispetto a prima della pandemia, e continua ancora ad essere una delle aree in più rapida crescita del paese e dove, nella maggior parte dei casi, è necessario tenere il passo con tale offerta.

Rapinare:
Sì. Perché stavamo parlando dei mercati urbani, giusto? Sono usciti molti rifornimenti e poi molte persone ... L'hanno riconvertito in noleggio a lungo termine, il piano di riserva, giusto? Quindi, quali sono i tuoi pensieri sulla crescita complessiva dell'offerta? Pensi che vedremo ancora una quantità folle di offerta spinta in determinati mercati, o pensi che ora con tutto quello che sta succedendo, in particolare i tassi di interesse e solo l'economia in generale, pensi che l'offerta inizierà effettivamente a salire giù per niente?

Jamie:
Sì, non ci aspettiamo che l'offerta diminuisca. Prevediamo che il tasso di offerta aumenti troppo lentamente. Quindi al momento siamo a circa il 25% di crescita dell'offerta. Quello che mi spaventa è che non ha ancora raggiunto il picco. Quindi lo guardiamo ogni mese, anno dopo anno, e sta ancora accelerando. Ci aspettiamo che inizi a rallentare nel 2023, e molto di ciò deriva dai tassi di interesse più elevati. Abbiamo stabilizzato la crescita dei ricavi. Con i tassi di interesse e dove ci sono, il costo per l'acquisizione di quelle case è aumentato notevolmente. Quindi questo nella mia mente significa che gli investimenti dovrebbero rallentare. Quindi quel pezzo di crescita dell'offerta, prevediamo di scendere. Aneddoticamente, ho sentito dire da molti investitori che stanno sospendendo la loro attività di investimento o almeno stanno cercando di rallentare tale attività di investimento nel prossimo anno.
Dove vediamo arrivare più offerta sono le persone che hanno case esistenti, forse una seconda casa, forse la loro residenza principale, non stanno cercando di usare quella casa allo stesso modo. Forse si stanno trasferendo e non vogliono vendere. Hanno quel tasso di interesse del 3% ed è molto interessante da mantenere. Quindi ora stanno cercando di affittarlo, trovare un altro uso. Negli ultimi mesi abbiamo visto un grande aumento da parte di persone che cercano solo altri usi per le loro case, e molto di questo sta arrivando nel settore degli affitti a breve termine.

Rapinare:
Ora, puoi chiarire molto velocemente? Hai detto che l'offerta non ha ancora raggiunto il picco, quindi sta aumentando, ma hai detto che la crescita dei ricavi non è cambiata molto. Quindi questo significa che più forniture arrivano, viene fatta la stessa quantità di denaro, quindi il guadagno medio per l'host è sostanzialmente inferiore a causa della quantità di offerta che entra nel mercato?

Jamie:
Sì. Quindi la dinamica della domanda e dell'offerta significa che l'occupazione sta diminuendo. Quindi, a novembre, l'occupazione è diminuita di circa il 5% su base annua. Ma la crescita dell'ADR, quindi il tasso medio che un ospite sta pagando ha effettivamente superato il calo dell'occupazione. Quindi abbiamo assistito a cinque, 6% di aumenti degli ADR, che hanno superato il calo dell'occupazione. Quindi il ricavo medio per inserzione è ancora positivo. Le persone stanno ancora guadagnando più soldi rispetto all'anno scorso. In questo modo vengono trattenuti i ricavi complessivi.

Rapinare:
Dannazione, è interessante. Molte persone non parlano nemmeno di... Parliamo di essere occupati al 100% e cose del genere. Meno sei occupato, a volte è meglio perché ci sono meno persone nella tua proprietà che usano i tuoi mobili, aprono la tua acqua, accendono la tua elettricità. Quindi è divertente che-

Tony:
Materiali di consumo.

Rapinare:
Si Esattamente. Meno usura generale e meno utilità. Quindi è un po 'pazzo che l'ADR sia effettivamente aumentato e che sembri ancora un netto positivo per l'intero settore degli affitti a breve termine.

Jamie:
Sì. Questo deve essere un pensiero molto chiaro per le persone che guardano avanti. Diciamo che puoi ridurre la tua tariffa del 5% e mantenere un'occupazione simile, stai perdendo solo il 5% delle entrate. Ma allo stesso tempo, se potessi mantenere le tue tariffe o addirittura aumentarle e magari perdere solo il due o il 3% dell'occupazione, questo ti metterà in una posizione complessivamente migliore in termini di crescita del RevPAR e anche più che probabile redditività.

Tony:
Sì. Voglio dire, ci sono così tanti fattori in gioco qui e voglio solo tornare a quello che hai detto, Jamie, sull'offerta che si spera inizi a diminuire un po'. Penso che tu ne abbia parlato così bene che negli ultimi due anni abbiamo visto tassi di interesse bassi da record, quindi super economici per acquistare proprietà. Non avevamo ancora assistito a questa massiccia rincorsa dei prezzi delle case. Quindi avevi prezzi della casa relativamente stabili con tassi di interesse bassissimi, che hanno creato questa tempesta davvero perfetta per le persone che entrano nello spazio di affitto a breve termine. Ma penso anche che quello che è successo è che ci sono molte persone che hanno visto questa corsa all'oro di Airbnb e si sono lanciate non con l'intenzione di diventare un host professionista, ma con l'intenzione di provare solo a guadagnare velocemente. Rob, penso che io e te ci troviamo in una situazione unica in cui probabilmente abbiamo parlato con forse più host in affitto a breve termine di quasi chiunque altro sul pianeta. Hai visto forse alcune persone che sono saltate dentro non trattandolo come un business, ma più come un hobby?

Rapinare:
Dipende. Dipende dal pubblico di cui stiamo parlando, ma voglio dire, è difficile, giusto? Perché vengo in un angolo da cui è possibile per chiunque. Il settore immobiliare non è difficile, è un duro lavoro. E così, sul mio canale, cerco di dettagliare che, ehi, i soldi possono essere buoni se ci metti molto tempo e molto impegno e ci metti un buon design, mobili di qualità, belle foto, ma io parli anche di alcune delle storie folli che accadono, giusto? Il modo in cui ne parlo di solito è un po' più divertente, giusto? Parlo di orsi che irrompono nella mia capanna o di come i poliziotti hanno fatto una caccia all'uomo nella foresta vicino a casa mia un paio di mesi fa. Parlo di quella roba e mi sembra che la gente pensi che stia scherzando o altro. E poi quando succede loro quel genere di cose, semplicemente non sono pronti perché non sono host di livello professionale.
Quindi direi che è uno spettro abbastanza buono, ma sicuramente cerco di non soddisfare troppo le persone che stanno solo cercando di dire "Sì, voglio guadagnare 500 dollari in più". Voglio che le persone che entrano in Airbnb lo prendano come un investimento serio che richiederà tempo. Se ci metti quel tempo e innaffi quel seme, crescerà in un bellissimo portafoglio che un giorno sosterrà la tua pensione. E tu?

Tony:
Sì. Voglio dire, la stessa identica cosa, amico. Mi sembra di aver sentito molte storie da... non li chiamerei nemmeno host, li chiamerei solo investitori che hanno acquistato un affitto a breve termine perché penso che siano due tipi di persone totalmente diversi, ma ho sentito molte storie di persone dicono: “Amico, ho comprato questa proprietà e non era quello che pensavo sarebbe stato. È molto più lavoro ed è questo ed è quello. Penso che ciò che separa me e te, Rob, è che ci concentriamo davvero sulla costruzione di questa attività di ospitalità e ci assicuriamo di offrire agli ospiti il ​​design, i servizi, l'esperienza e ci prendiamo davvero cura dei nostri ospiti quando entrano nella nostra proprietà.
Quindi Jamie, e il motivo per cui ne parlo è perché... E questo è il mio pensiero e sono solo curioso di vedere se la pensi allo stesso modo e se ci sono dati a supporto di questo, ma penso che molte persone che sono entrati negli ultimi due anni che quando iniziano a rendersi conto che questa cosa dell'affitto a breve termine non fa per loro, che quelle unità inizieranno a passare ad altri host più professionali che lo fanno per vivere. C'è qualcosa nei tuoi dati a sostegno di ciò, o sono solo un pazzo con un sogno?

Rapinare:
Ehi, amico, questa è una cospirazione.

Tony:
Sì.

Jamie:
Sì, ci sono dati che lo supportano. Forse un punto più fine su una delle cose che stiamo vedendo, e uno dei maggiori rischi per il settore in questo momento è la nuova regolamentazione. Quando guardi il tipo di investitore che sta cercando di investire a lungo termine nel mercato, a lungo termine nelle loro proprietà, investi davvero in quelle e scegli davvero i loro mercati con attenzione rispetto agli host che cercano di guadagnare velocemente, non indagando davvero le normative nei mercati in cui stanno entrando, che possono creare molti respingimenti in quelle aree per forse gestori di proprietà più grandi o per host che sono stati lì a lungo termine, o anche host che stanno solo facendo grandi investimenti coinvolti nella comunità , e questo può causare qualche respingimento.
Il nostro obiettivo è trovare host che vogliano fare investimenti a lungo termine, che vogliano comprendere le normative delle aree in cui stanno investendo e fare tutto il possibile per sostenerlo. Sul singolo investitore, forse ospite a breve termine, stiamo assistendo a un certo abbandono in questo momento da parte degli investitori negli Stati Uniti, quindi le persone escono dal mercato. Per tutto il tempo stiamo assistendo a un grande aumento dei manager professionisti. Quindi il maggior numero di host o aumenti percentuali di host proviene da quegli host con più di 20 unità, quindi quelli che hanno i propri portafogli e li espandono o per quei gestori di proprietà più grandi che stanno portando più proprietari individuali nei loro portafogli. Stiamo assistendo a una crescita davvero significativa da parte di alcuni di questi operatori più grandi, specialmente negli Stati Uniti

Rapinare:
Ciò ha senso. Voglio dire, è qui che sto spostando uno dei miei piani aziendali è che sto diventando ... ho appena lanciato una società di gestione immobiliare davvero, Tony, per quello di cui parli dove ci sono molte persone che entrano in questo , e si rendono conto che forse è molto più difficile di quanto pensassero. E così, penso che ci saranno molte persone che sposteranno i loro portafogli in società di gestione immobiliare per quel motivo specifico, Jamie. Quindi volevo fare un piccolo backup perché abbiamo parlato di come stavano andando alcuni dei mercati del turismo, ma volevo vedere se ci sono dati su quali sono i migliori mercati del turismo? Ci sono mercati specifici che stanno andando meglio di altri a cui le persone possono prestare attenzione?

Jamie:
Sì. Quindi facciamo i migliori posti in cui investire ogni anno. Monitoriamo diversi mercati o monitoriamo tutti i mercati in tutto il mondo. In particolare, negli Stati Uniti, ci sono alcune tendenze diverse che guidano le opportunità di investimento in alcuni tour e in alcuni mercati. Alcuni di quelli che mi stanno evidenziando sono quelli in cui l'aumento delle entrate ha davvero superato l'aumento dei prezzi delle case e le tendenze COVID, quindi l'espansione della stagionalità in questi mercati. Quindi storicamente siamo stati forse solo un mercato che ha avuto un'alta stagione di due o tre mesi e che si è espanso di cinque o sei mesi. Quindi è davvero ampliato i mesi in cui puoi davvero ottenere profitti. Mercati del genere, è come Panama City. È una sorta di costa del Michigan settentrionale sui Grandi Laghi, la costa del Maine vicino all'Acadia National Park, persino un mercato come Virginia Beach, dove ha ancora un po' di spinta urbana essendo vicino all'area di Washington. Quelli hanno visto opportunità decenti.
E poi forse alcuni di quelli preziosi là fuori ci sono mercati in cui la crescita è stata davvero forte nell'ultimo anno e i prezzi delle case stanno ora scendendo. Quindi questi sono stati alcuni dei picchi di movimento nei mercati durante la pandemia e hanno visto un forte aumento dei prezzi delle case. Di recente, abbiamo visto che la domanda di affitti a breve termine continua a crescere e dove l'occupazione rimane davvero forte, e quelli sono mercati come Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Ancora difficile entrare in base al rendimento, ma a lungo termine, penso che siano mercati di domanda molto forti con forti opportunità di guadagno.

Rapinare:
Sì. Voglio dire, penso che il tesoro dei mercati degli affitti a breve termine siano le Smoky Mountains, giusto? Gatlinburg è uno di quelli di cui si è parlato in questo podcast molte, molte, molte volte, il che penso abbia qualcosa a che fare con gli aumenti astronomici dei prezzi in quel mercato. Ci sono dati per supportare mercati del genere? Perché penso che ci siano due parchi nazionali davvero eccezionali che hanno davvero... Sono saliti alle stelle e ora non sono davvero sicuro di come prendere parte del movimento su Joshua Tree nelle Smoky Mountains. Conosci qualcuno di quei dati in cima alla tua testa su alcuni di questi tipi di mercati del parco nazionale?

Jamie:
Sì, questi sono i tipi di mercati che raggrupperei in cui la crescita dell'offerta è stata davvero forte. Sì, la domanda è in aumento. Non abbiamo visto diminuire la domanda a Joshua Tree. Non abbiamo visto diminuire la domanda nell'area di Gatlinburg, Pigeon Forge, ma l'occupazione è diminuita del 10, 15% anno su anno. Tieni presente che a Gatlinburg, l'occupazione è ancora superiore del 30% rispetto al 2019. Quindi è tutto basato su dove stai effettuando il benchmark. Penso che a lungo termine sia ancora un ottimo mercato, ma questa è una di quelle aree... Puoi mettere in North Georgia Mountains, Poconos, Berkshire, Lower Hudson Valley, Broken Bow, tutti mercati in cui è stato molto popolare investire e sono assistere a una crescita dell'offerta davvero significativa, ma in cui i ricavi, i RevPAR e le occupazioni sono diminuiti in modo significativo nell'ultimo anno.

Tony:
Sì. Jamie, penso che sia molto interessante. Ovviamente, io e Rob investiamo entrambi in Joshua Tree e nel Tennessee, quindi penso che stiamo vedendo alcune delle stesse cose. Ma prima hai menzionato il tipo di ruolo svolto dalle normative e questo è quasi il motivo per cui sto iniziando a rivolgermi a mercati che hanno normative leggermente più severe perché quasi mettono un limite all'offerta. Se c'è un limite all'offerta, ma la domanda continua ad aumentare, ora gli host che si trovano in quel mercato sono in una posizione davvero buona. Quindi, ad esempio, abbiamo tre proprietà nella città di Twentynine Palms, che è la città adiacente a Joshua Tree. Twentynine Palms ha un limite massimo sul numero di inserzioni che consentiranno in qualsiasi momento e le nostre tre proprietà sono riuscite a superare tale limite. Quindi ora l'offerta è fissata, credo, a 500 inserzioni, ma poiché la domanda continua a salire, siamo in una posizione davvero buona. Quindi mi chiedo, Jamie, vedi forse rendimenti migliori nei mercati che sono più pesantemente regolamentati perché c'è quel limite all'offerta?

Jamie:
Sì. Molti di quei mercati chiave stanno vedendo la stessa cosa. La crescita dell'offerta in quei mercati è stata sostanzialmente piatta ed è davvero difficile aggiungere nuova offerta in quelle città a causa delle normative in vigore. In genere, nonno in proprietà esistenti. Quindi, se esci e fai investimenti, la regolamentazione è la cosa numero uno che consiglio alle persone di guardare al di fuori dei rendimenti degli investimenti e di trovare aree in cui forse una regolamentazione non è in vigore ora, ma è probabile che arrivi presto , dove puoi entrare prima che sia in vigore, o almeno nei mercati, sei coinvolto in quali normative in arrivo e assicurandoti che sia una regolamentazione equa che mette in atto che non ti farà fallire . Perché ci sono mercati che entrano e sei stato fortunato ad essere entrato come nonno, ma altri mercati lo hanno completamente bandito e può rovinare un investimento.

Rapinare:
Sì, dirò, voglio dire, Joshua Tree è la stessa cosa, Tony. Voglio dire, hanno appena iniziato a non far rispettare, ma a mettere in gioco molti più regolamenti. Se tu avessi il tuo permesso, tuo nonno è entrato, ma penso che sarà molto più difficile. È una di quelle cose strane in cui ho visto diminuire le entrate complessive nelle Smoky Mountains per la mia cabina. Il mio chalet è molto vecchio quindi non è poi così sorprendente. Ci sono molti nuovi sviluppi là fuori, ma è davvero divertente perché sì, voglio dire, non è l'ideale avere meno entrate, ma il ritorno su quella proprietà è stato... Era un ritorno in contanti del 90%.

Jamie:
Comunque fantastico, vero?

Rapinare:
Sì, è stato davvero bello. Quindi è come se facessi 60 contro 78 o qualcosa del genere, ovviamente voglio fare i 18,000 extra, ma il mio cash-on-cash era ancora come... L'investimento è stato ripagato. Non importa. Stessa cosa con Joshua Tree. Nel complesso, l'unica tendenza che ho notato, e non so te, Tony, ma da parte mia, le prenotazioni arrivano molto di più all'ultimo minuto. Quindi prima ero prenotato da 30 a 60, a volte 90 giorni fuori per certe date, non è più una cosa del genere. Ora sto ricevendo prenotato la sera prima. E così, se guardi il mio calendario, sembra sempre vuoto. Ma poi se guardi i calendari passati, vedi che in realtà finiscono sempre per riempirsi. È qualcosa di più comune, Jamie, o lo fa mercato per mercato? Perché mi sembra di aver sentito molte persone non necessariamente lamentarsi, ma sfogarsi sul fatto che "Oh, le mie prenotazioni si sono esaurite", ma in realtà le prenotazioni arrivano all'ultimo secondo.

Jamie:
Sì, dipende molto dal mercato, dalla stagione del mercato. Quindi, se sei in alta stagione, le persone in genere vengono prenotate per cosa? Tre o quattro mesi prima. Se ora vai nelle stagioni intermedie come Smoky Mountains, in genere le persone effettuano più prenotazioni dell'ultimo minuto principalmente perché possono. Non è necessario prenotare con tre mesi di anticipo per prenotare lo Smoky's in inverno. Detto questo, diverse strategie di gestione delle entrate e l'utilizzo di software di prezzi dinamici ti spingeranno verso strategie diverse per massimizzare le entrate durante periodi diversi e in base a quali sono le dinamiche dell'offerta. Se stai davvero cercando di massimizzare le entrate, molte volte aspetti le prenotazioni dell'ultimo minuto, quindi le persone prenotano con una settimana di anticipo e puoi ottenere un premio significativo su quelle prenotazioni in base al periodo dell'anno.

Tony:
Rob, voglio chiedertelo, perché il mio approccio è in realtà l'opposto, in cui iniziamo a scontare i nostri prezzi man mano che ci avviciniamo a un'apertura nel calendario. È solo per me perché voglio riuscire a dormire la notte sapendo che abbasseremo il prezzo per trovare, si spera, la persona giusta. Ma Jamie, quello che stai dicendo è che forse dovrebbe essere vero il contrario, dove quasi aumenti i prezzi per quei soggiorni dell'ultimo minuto perché quelli sono i viaggiatori che forse hanno più bisogno del tuo soggiorno.

Jamie:
Sì.

Tony:
Sì, vai avanti. Vai avanti, Jamie. Sono curioso.

Jamie:
Sì, dipende davvero da quante inserzioni sono ancora disponibili. Quindi aiutiamo le persone a tenerne traccia sulla nostra piattaforma e quindi qual è il tipo di attività di prenotazione. Se hai recensioni davvero fantastiche, molto apprezzate, potresti essere in grado di farlo. Se sei forse dalla parte minore, probabilmente non è qualcosa che potresti fare. Quindi dipende davvero dal tipo di proprietà e quindi da quale numero totale di annunci disponibili, quanti ti aspetti di prenotare. Se conosci l'ultimo minuto in genere e nel tuo comp set o nel tuo mercato 10 o 15 proprietà verranno prenotate all'ultimo minuto e ne rimangono solo cinque, dovresti aumentare quella tariffa perché verrai prenotato, ma dipende davvero sul tempo nel mercato.

Rapinare:
Sì, sono con te, Tony. io sconto. È un pensiero spaventoso. Non lo so. Sconto last minute. Voglio solo riempirlo se posso. Ma sì, immagino che ci voglia un po' di fede per far salire quei prezzi all'ultimo minuto.

Tony:
Sì. Sì. Penso di aver giocato con questo in alcune delle festività natalizie, giusto? Se abbiamo un'apertura dell'ultimo minuto per il Ringraziamento o Natale, di solito cercherò di aumentare i prezzi. Ma sì, mi innervosisco un po'. Forse devo passare un po' più di tempo a scavare nei dati, Jamie.

Rapinare:
Ehi, lo farò se lo fai tu. [impercettibile 00:33:01].

Tony:
Se riusciamo a convincere tutti a farlo, allora funziona, giusto? Ma se sono [impercettibile 00:33:05].

Rapinare:
Oh mio Dio, ce l'abbiamo fatta.

Jamie:
Penso che si chiami collusione sui prezzi.

Tony:
Sì. Va bene. Va bene. Non importa. Non abbiamo detto questo. Sì. Quindi Jamie, abbiamo parlato molto di... Ovviamente, Rob ed io siamo per lo più vere destinazioni di vacanza, ma per quanto riguarda i mercati metropolitani, come le grandi città urbane? Rob vive vicino a Houston. Vivo vicino a Los Angeles. Queste sono grandi città. Com'è stato il risveglio in quelle grandi metropolitane?

Jamie:
Sì. La ripresa è stata lenta e sono stati i mercati più colpiti dalla pandemia. Le persone stavano davvero evitando le città. Sosteneva davvero che meno eri denso, più velocemente tornava la tua domanda, ma ora stiamo davvero assistendo al risveglio della domanda nelle città. In realtà, il 2022 sarebbe stato un anno molto migliore se non fosse stato per la forza del dollaro. Quindi, se hai prestato attenzione a questo, ha aumentato il costo per i viaggiatori stranieri che arrivano negli Stati Uniti di circa il 20%. Ha reso molto più economico andare in Europa. Quindi una tendenza generale la scorsa estate è stata quella di andare in Europa e quanto sia importante, ma questo ha davvero trattenuto le persone.
Il motivo per cui l'ho menzionato è perché in molte di queste grandi città prima della pandemia, la domanda internazionale era pari al 50% dei soggiorni complessivi. Quindi in città come New York, San Francisco, Oahu, Miami, LA, Boston, sì, dal 30 al 50% degli ospiti proveniva dall'estero. Che ora è solo circa il 20%, forse il 15%. Quindi abbiamo ancora molta strada da fare. 2023, prevediamo che ci sarà un grande aumento della domanda internazionale, soprattutto se la Cina si riaprirà ai viaggi. Quindi pensi che negli ultimi tre anni i viaggiatori cinesi siano stati in qualche modo rinchiusi, non autorizzati a viaggiare fuori dalla loro città, tanto meno a livello internazionale. Nel 2019, la Cina era il paese numero due per i visitatori internazionali che venivano negli Stati Uniti e poteva vedere davvero uno scatenamento di quei viaggiatori cinesi che tornavano negli Stati Uniti.

Rapinare:
SÌ. Sì, anche per me è aneddotico, 2018, 2019, che la Cina era di gran lunga il più grande pubblico internazionale che soggiornava nei miei diversi Airbnb. Una delle cose che ero anche... ho un paio di domande e poi ci sposteremo qui, ma mi sento come se stessi solo lanciando... Sei il re delle freccette qui. Mi sento come se ti stessi solo lanciando delle cose. Sono tipo "Spero che conosca la risposta a questa domanda", perché sono sinceramente curioso. Quindi una cosa che mi chiedevo è che durante la pandemia molte persone non sono state in grado di diventare internazionali, giusto? E così, una volta che un po' di quella polvere si è calmata e le persone hanno potuto viaggiare di nuovo all'estero, le persone hanno iniziato ad andarsene, ma ora stiamo andando verso una recessione. E quindi, la mia logica o il mio pensiero qui è, beh, volare a livello internazionale è molto costoso, quindi mi chiedo se nei prossimi 12 mesi ci saranno molti meno viaggi internazionali e molti più viaggi nazionali negli Stati Uniti. C'è qualche tipo di dati su quel fronte?

Jamie:
Sì, è un po'. Quindi pensi ai viaggiatori che viaggiano all'estero, in genere sono viaggiatori di fascia alta, quindi le persone che soggiornano in più proprietà di lusso, e quelle sono in realtà quelle che hanno ottenuto i migliori risultati negli ultimi tre anni. Quindi le persone che tradizionalmente avrebbero viaggiato all'estero sono rimaste a casa. Abbiamo visto proprietà di lusso. Nel complesso, avevano l'occupazione più bassa, in realtà avevano l'occupazione più alta durante la pandemia o la crescita dell'occupazione più alta durante la pandemia. Sono ora e nel 2022 dove abbiamo visto qualche debolezza. Quindi pensi che alcune di quelle destinazioni di montagna in cui le persone stavano a casa all'improvviso hanno iniziato ad andare di nuovo all'estero. Abbiamo visto le tariffe di lusso nelle montagne del Colorado scendere ovunque dal 15 al 20%. Hanno deciso di voler mantenere la loro occupazione, quindi hanno iniziato a ridurre i tassi e che in molti mercati attratti dai viaggiatori di lusso, questa è stata un'area di debolezza negli ultimi sei-otto mesi.

Tony:
Rob mi fa pensare a una buona domanda, Jamie, sulla recessione e in che modo l'industria dell'ospitalità turistica è tipicamente equa? Quindi Airbnb è iniziato durante l'ultima recessione, quindi probabilmente non ci sono moltissimi dati specifici su Airbnb, ma solo aneddoticamente, hai un'idea di come forse il più grande settore dell'ospitalità sia andato bene durante il 2008, o forse anche se ci fossero recessioni precedenti, come hanno fatto in genere? Perché penso che ci sia questa enorme paura per molte persone che si trasferiscono in questo spazio quando sentono la parola recessione che le loro proprietà rimarranno vuote per mesi e mi chiedo solo se ci sono dati per forse attenuare un po' quella paura morso.

Jamie:
Sì. Quindi, nella mia vita precedente, ero un economista per l'industria alberghiera, quindi esaminavo decenni di dati. In realtà avevamo dati che risalgono agli anni '1930 sulle prestazioni degli hotel. Quindi in realtà ho lavorato molto per esaminare le precedenti recessioni e il loro impatto sul nostro settore. Quello che posso dire è che le ultime tre recessioni non sono rappresentative di ciò che ci aspettiamo accada durante questa recessione. Quindi ripensaci, abbiamo avuto COVID, abbiamo avuto la grande crisi finanziaria, abbiamo avuto l'9 settembre, quindi tutte le recessioni che hanno avuto un impatto sul settore dell'ospitalità molto più del resto dell'economia. Questa recessione imminente, se entriamo in una, ci aspettiamo che sia molto più una recessione dei beni che una recessione dei viaggi e dell'ospitalità.
In realtà abbiamo previsioni da Oxford Economics, in realtà non si aspettano nemmeno nel loro scenario al ribasso, dove hanno il PIL in calo del 2.5%, la domanda di tempo libero e ospitalità diminuirà del tutto. Ciò è davvero in linea con le nostre previsioni, in cui abbiamo una recessione inserita nelle nostre previsioni per il prossimo anno e abbiamo ancora una domanda in aumento del 5.5%. I nostri amici di STR nel settore alberghiero, le loro previsioni per la domanda alberghiera sono aumentate del 3% con la recessione in atto. Quindi, nel complesso, anche se entriamo in recessione, ci aspettiamo solo il vento favorevole. Le persone stanno dando la priorità ai viaggi rispetto ad altre forme di spesa in questo momento. I sondaggi che abbiamo visto sono che continueranno a farlo e queste sono le nostre aspettative per l'anno a venire.

Rapinare:
Sì. Sì, di sicuro. Davvero, Tony, questo colpisce le persone che si stanno dilettando con Airbnb, giusto? Non credo che il 2023... penso che sia davvero la migliore opportunità per entrare in Airbnb negli ultimi due anni perché vedremo molte riduzioni dei prezzi. Non penso sia una buona opportunità per le persone che vogliono solo dilettarsi perché questo sarà un anno difficile da digerire per molte persone se stanno solo leggendo i titoli e le cose vanno a rilento. Ma per me, lo faccio da cinque anni, sono entusiasta delle riduzioni di prezzo e sono entusiasta di entrare a un prezzo abbastanza decente. Sai cosa voglio dire? Quindi è come il 2023, per me, sono sinceramente entusiasta di ricevere offerte accettate per la prima volta in un anno e mezzo, giusto?
Quindi, Jamie, hai parlato delle tue previsioni e onestamente hai fornito una quantità impressionante di risposte alle mie domande sui dati qui. Quindi, puoi dirci qualcosa su dove prendi i tuoi dati? In che modo AirDNA raccoglie così tanti dati? Quali sono le sue fonti? Non lo so. Immagino di averlo già chiesto. Come viene compilato? Questo è ciò che intendo.

Jamie:
Sì. Siamo un'azienda globale, quindi monitoriamo ogni annuncio su Airbnb, Vrbo e Booking.com. Esaminiamo ogni annuncio ogni giorno e i movimenti nel calendario, quindi quali annunci sono disponibili in una determinata notte. Vediamo quando non sono disponibili. Quindi modelliamo se si trattava di una notte prenotata o bloccata. Prendiamo l'ultima tariffa disponibile quella notte come ricavo e quindi ammortizzamo le spese di pulizia, quindi distribuiamole sulla durata della prenotazione. Lo facciamo come azienda dal 2014. Quindi abbiamo una serie di dati molto lunga in modo da poter comprendere le tendenze nel tempo, come i mercati si sono mossi nel tempo.
Il nostro obiettivo come azienda è raccogliere dati sul 95% dei noleggi a breve termine nel mondo e avere una precisione del 95%. Quindi non arriveremo alla coda lunga di ogni singolo sito di prenotazione di nicchia. Non otterremo una precisione perfetta. Non possiamo farlo con il modo in cui raccogliamo i nostri dati, ma ci avvicineremo molto e questo è il nostro obiettivo numero uno nella nostra azienda è l'accuratezza dei dati. Il modo in cui lo aumentiamo è che otteniamo dati da singoli host che collegano le loro proprietà attraverso il nostro sito su AirDNA. Quindi, se sei un host, puoi connettere il tuo iCal. Otterremo i tuoi dati effettivi. Ti consentiremo di confrontare la tua proprietà rispetto alla concorrenza, capire che sono solo io che non ricevo prenotazioni e come stanno i miei concorrenti, come vengono prenotate le proprietà intorno a me? E poi riceviamo anche i dati dei partner. Quindi, alcuni dei grandi gestori di canali, le società di gestione delle case vacanze ci forniscono direttamente i loro dati e siamo in grado di aumentare anche i dati di scraping con quei dati.

Tony:
Sì. Jamie, sono così felice che esistano aziende come AirDNA per estrarre quell'enorme quantità di dati perché per prendere le giuste decisioni come host, hai bisogno degli input giusti e gli input giusti sono tutto ciò di cui hai parlato. Non avevo idea che fosse un processo così complesso tenere traccia di così tanti milioni di annunci in tutto il mondo. Quindi sono contento che lo stiate facendo. Quindi voglio mantenere la conversazione in movimento, Jamie, e voglio parlare un po' di come gli investitori possono iniziare a prepararsi per rimanere competitivi date tutte le previsioni e tutto ciò di cui abbiamo parlato finora. Quindi, con questo aumento dell'offerta, cosa stai vedendo o quale consiglio daresti a qualcuno che dice: “Va bene. Come posso essere competitivo? Come posso proteggere il mio reso? Come posso assicurarmi che il mio annuncio sia uno di quegli annunci che funzionano bene?"

Jamie:
Un paio di cose diverse. Ci sono diversi aspetti del settore che stanno crescendo più velocemente di altri. Quindi i soggiorni unici sono uno, su cui sono molto ottimista. Penso che anche voi ragazzi potreste esserlo.

Rapinare:
Si certo.

Jamie:
L'altro è il tipo di servizi. Quindi, se guardi a un mercato come Joshua Tree e l'occupazione complessiva sta diminuendo, ma se guardi all'occupazione per le proprietà che hanno piscine, in realtà sta salendo. Quindi concentrati su ciò per cui le persone vanno nel tuo mercato, quali servizi vogliono quando sono lì e come puoi far risaltare le tue inserzioni dalle altre. E poi la terza cosa è lo stato e le recensioni. Quindi una proprietà o un host che ha lo stato di Superhost ottiene un'occupazione superiore del 24% rispetto a un host senza lo stato di Superhost in qualsiasi periodo.

Rapinare:
Oh. Veramente?

Jamie:
Sì.

Rapinare:
Dannazione, è pazzesco.

Jamie:
L'anno scorso, avevano il 21% in più di RevPAR controllando tutto. Quindi c'è un enorme aumento delle prestazioni e della propensione delle persone a prenotare per recensioni più alte, per lo stato di Superhost e per dare alle persone il comfort nella prenotazione. Abbiamo così tante persone che provano Airbnb per la prima volta. Quindi l'anno scorso, di tutte le prenotazioni avvenute su Airbnb negli Stati Uniti, il 40% erano prenotazioni per la prima volta. Quindi, se stai provando una piattaforma, provando un prodotto per la prima volta, prenoterai con qualcuno che è un Superhost o no? Sì, fa davvero la differenza.

Rapinare:
Dang, questo è onestamente sbalorditivo. Ricordo che ero a una festa di Airbnb, immagino. C'erano molti host ed erano tutti in giro e facevamo cose interessanti. E così, eravamo tutti in piedi e ricordo di essere stato tipo “Sì. Allora, da quanto tempo siete tutti Superhost o quante volte siete stati Superhost?" Perché è solo un piccolo badge che ti dicono: "Tony Robinson è stato Superhost X un numero di volte". E poi hanno detto: "Oh, quattro, sette". Sono come, "E tu?" Ero tipo "Oh, penso di avere 16 anni adesso". La mascella di tutti è caduta. Mi hanno detto: “Cosa? Sei stato un Superhost 16 volte." È qualcosa di cui sono stato, non so, molto orgoglioso senza motivo, ma ora credo di avere una buona ragione per esserne orgoglioso perché ho ottenuto il 24% in più di prenotazioni. Quindi, è piuttosto folle.

Jamie:
Inoltre, tieni presente che solo il 15% degli host sono Superhost.

Tony:
Davvero?

Jamie:
È una piccola folla. Anche forse gioca nel busting di Airbnb e nelle persone che non vedono le prenotazioni che si aspettano. Se non ricevono recensioni, se non soddisfano in qualche modo la soddisfazione degli ospiti, anche questo potrebbe essere un grosso problema.

Rapinare:
Dannazione. Hai una curiosità sui nomi dei Superhost? Qual è il nome di Superhost più comune? Questo è qualcosa di cui abbiamo parlato fuori onda l'altro giorno.

Jamie:
Abbiamo chiacchierato fuori onda e poi non l'ho mai cercato.

Rapinare:
Oh ok. Va bene.

Jamie:
Ora che me lo hai detto, ricordo di averlo cercato a un certo punto. Che cos'è? Ce l'hai?

Tony:
Sì. Jamie, voglio dire, ci sono così tante cose positive di cui abbiamo parlato e adoro l'idea che l'host abbia qualcosa di tangibile su cui concentrarsi per aiutare i propri annunci a fare meglio. Quindi hai parlato di piscine e Joshua Tree, che sono molto contento che tu abbia menzionato perché in realtà ho appena ottenuto il mio primo contratto di proprietà con piscina in questo momento. Quindi sono eccitato per quel progetto di riabilitazione. Ma quali altri servizi stai vedendo in questi diversi mercati che forse l'host dovrebbe concentrarsi sull'inclusione nelle loro proprietà?

Jamie:
Sì. Uno che mi viene sempre chiesto dalla stampa, è molto popolare in questo momento è il campo da pickleball. L'altro è unità a tema, quindi funziona con un tema popolare nel tuo mercato. Orlando ne ha molti nei parchi, ma in realtà ogni città ha una storia e potresti creare un tema che la accompagni. Alcuni su cui mi sto davvero concentrando in questo momento si allineano con le categorie di Airbnb. Ci sono nuovi modi per convincere gli ospiti a prenotare le tue proprietà? Li scorri e alcuni sono cose semplici come il gioco. Hai dei giochi? Hai una sala giochi? Hai uno spazio creativo? Hai una cucina da chef, un pianoforte? Quindi ci sono solo nuovi modi in cui Airbnb spinge le persone a cercare. Se potessi allinearti in una di queste categorie, potresti vedere un aumento significativo delle prenotazioni lì.

Rapinare:
Voglio solo dire, David, di nuovo se stai ascoltando questo, ascolta Jamie, ha detto campi da pickleball. Abbiamo un campo da pickleball sbrindellato nella nostra villa di Scottsdale ed è come avere un costo di $ 25,000 per essere operativi. Ma ero tipo "Dovremmo farlo". Lui dice: “Cosa? Prima facciamo un po' di soldi". Ero tipo "Bene", ma ero davvero pronto perché voglio un campo da pickleball. Scusa, Tony, cosa hai intenzione di dire?

Tony:
Hai visto la nostra nuovissima sala giochi a Joshua Tree? Abbiamo appena ristrutturato uno dei garage in questa fantastica sala giochi a tema Mario. Quindi abbiamo un'immagine di Mario, un murale che abbiamo dipinto lungo il muro, tutte queste fantastiche decalcomanie in legno che sembrano piccoli tubi da cui Mario salta dentro e fuori. Abbiamo il Nintendo Switch, come il canestro da basket, il tavolo da air hockey. In realtà abbiamo tratto quell'ispirazione, Jamie, da Orlando perché abbiamo visto che Orlando lo fa... Questo è uno dei migliori mercati in cui cercare ispirazione su come le persone stanno diventando davvero creative con i temi. Abbiamo detto: "Amico, non ci sono temi davvero interessanti in Joshua Tree come quello". Quindi l'abbiamo preso letteralmente da...

Rapinare:
Casita Conejo, ma va bene.

Tony:
Non lo so. Ma amico, quelli di Orlando sono super esagerati. Quindi è la nostra prima incursione con il super, super tema del genere. Quindi sono curioso di vedere come va anche in quel mercato.

Rapinare:
Vedi, pensavo stessi andando a Super Mario perché è Joshua Tree e Super Mario viene potenziato da funghi e stelle.

Tony:
Questa è la connessione lì. Questo è quello che stiamo cercando.

Jamie:
In alcune aree, i servizi possono essere paletti da tavolo. Parli di un mercato come Gatlinburg, è come se oltre il 70% delle proprietà lassù avesse una vasca idromassaggio. Guardi gli ADR delle vasche idromassaggio, riceverai $ 40 a notte in più, il 70% di aumento della tariffa. Quindi, se stai facendo investimenti, devi sapere cosa si aspettano le persone quando prenotano quel mercato. Il mio modo preferito per capire alcuni dei modi per forse esagerare o capire cosa potresti replicare che sta andando bene in altri mercati. Sul nostro sito abbiamo le migliori proprietà, quindi quali sono i mercati che guadagnano di più in ogni mercato? E quello per me, è come cosa... ci passo, corro attraverso diverse città e trovo qualcosa del genere, “Oh, questo lo sta uccidendo in questo mercato. Lo copierò in quest'altro mercato.

Rapinare:
Sì. Hai detto di guardare ciò che è importante per la tua città. Gatlinburg è effettivamente sinonimo della parola vasca idromassaggio. È molto, molto, molto importante. È terribilmente importante perché odio le vasche idromassaggio e la manutenzione che ne consegue, ma una delle mie proprietà è tipo cinque camere da letto e quattro bagni. È un po' là fuori. È un po' una destinazione, forse a 30 minuti da Pigeon Forge. Ha incassato circa $ 60,000 quest'anno. L'ipoteca era tipo, non so, 2,200 dollari. Quindi penso che finirà per essere un rendimento in contanti del 25%. In realtà mi aspettavo che andasse in pareggio. Ho comprato quella casa nemmeno per Airbnb. In realtà è bello che abbia fatto un po' di soldi, ma so che volevo costruire questa epica vasca idromassaggio che fondamentalmente sporge a sbalzo dalla scogliera e puoi guardare le montagne, ed è stato davvero difficile per me trovare un... Perché è come richiede un'ingegneria intensa e la ricerca di un appaltatore in grado di realizzare mazzi di scogliere e tutto quel genere di cose.
Ma nell'ultimo anno ho cercato di trovare qualcuno che facesse quel lavoro perché so che se lo faccio, sostanzialmente raddoppierà le mie entrate complessive probabilmente per la visione che sto cercando di realizzare. Ma una delle cose che stavo per chiederti era che hai detto che è importante esaminare quali servizi sono importanti per il tuo mercato. C'è un modo in cui qualcuno può ricercarlo, o è davvero solo questione di passare attraverso la concorrenza di Airbnb e semplicemente esaminare gli annunci e vedere quali sono i più prenotati e magari provare a esaminare tutti i diversi annunci là fuori?

Jamie:
Sì. Per i servizi principali, in realtà è qualcosa che abbiamo messo sul nostro sito Web su AirDNA.co, e penso che non sia nemmeno dietro il paywall. Quindi puoi andare a vedere la percentuale di tutti quei servizi migliori per città, in qualsiasi città del mondo, le proprietà hanno o meno quel comfort, così puoi avere un'idea di... Per quelli come piscina, vasca idromassaggio, Wi-Fi, TV, cavo, cose del genere, guarda quale percentuale di proprietà ha questi servizi.

Rapinare:
Voglio dire, anche se è dietro il paywall, puoi usare il codice promozionale Robuilt per... No, sto solo scherzando. Va bene. Bene, fantastico, amico. Grazie mille. Lo apprezzo. Tony, c'è qualcos'altro che vuoi chiedere prima di lasciare che Jamie venga qui? Voglio dire, mi sento come se avessi almeno altre 18 domande, ma [impercettibile 00:53:29].

Tony:
Sì. Amico, sento che potremmo continuare a parlare per sempre. Dobbiamo assolutamente riportarti indietro, Jamie. Forse possiamo renderlo un tema regolare perché io e Rob otteniamo egoisticamente così tanto valore dall'avere queste conversazioni. Ma se c'è qualcosa che voglio che gli ascoltatori traggano da questo episodio, e Jamie ha fatto un lavoro così magistrale nello spiegarlo, è che possiamo prendere decisioni in base alle emozioni e ai titoli e a ciò che dicono gli esperti, oppure possiamo prendere le nostre decisioni in base sui dati e su ciò che i fatti stanno dicendo e usalo per informare le nostre decisioni. Quindi non penso ad altre domande per me, Jamie. Voglio solo ringraziarti per aver eliminato, si spera, alcune delle paure che le persone hanno avuto nel settore degli affitti a breve termine perché questa idea di Airbnbust penso sia permeata così profondamente in così tante di queste comunità, ma quello che stai condividendo è sicuramente, penso, l'ho combattuto in modo positivo.

Rapinare:
Sì, amico, grazie mille. Prima di lasciarti andare, dove le persone possono scoprire di più su di te o su AirDNA se vogliono contattarti o saperne di più?

Jamie:
Sì. AirDNA.co è il nostro sito web. Puoi seguirmi su Twitter e LinkedIn. Se vuoi saperne di più sui dati, abbiamo il nostro podcast, STR Data Lab, dove parliamo di dati ogni settimana. Quindi, felice che la gente entri e ascolti.

Rapinare:
Va bene. Se le persone vogliono seguirti su Instagram o Twitter, quali sono le tue maniglie?

Jamie:
Jamie_Lane su Twitter, e penso che sia solo Jamie Lane su Instagram.

Rapinare:
Va bene. E tu Tony? Dove possono le persone scoprire di più su di te se vogliono connettersi o vedere le tue bombe d'oro della conoscenza su Internet?

Tony:
Prima di tutto, vieni ad ascoltare il podcast Real Estate Rookie. Rilasciamo episodi ogni mercoledì e sabato. A parte questo, su Instagram @tonyjrobinson. E poi io e mia moglie gestiamo anche il canale YouTube di Real Estate Robinsons.

Rapinare:
Eccezionale. Bene, puoi trovarmi su YouTube @Robuilt. Se ti piace questo episodio, se ti ha fatto sentire meglio, se ti ha ispirato a entrare nel gioco del noleggio a breve termine, per favore, considera di lasciarci una recensione a cinque stelle sulla piattaforma Apple Podcast o ovunque scarichi i tuoi episodi . Questo è tutto per l'episodio di oggi di BiggerPockets. Grazie mille, Jamie, e vedremo tutti nel prossimo episodio di BiggerPockets e scene.