Le banche tagliano il credito, la “recessione” del mercato è davvero FINITA?

Dave:
Ehi, cosa succede a tutti? Benvenuti a Sul mercato. Sono il tuo ospite Dave Meyer e abbiamo riunito l'intero gruppo. Kathy, James, Henry e Jamil si uniscono a noi oggi. Sento che è passato un po' di tempo dall'ultima volta che abbiamo registrato tutti insieme. È bello vedervi tutti.

Katia:
Allo stesso modo.

James:
La famiglia è tornata insieme.

Katia:
E James è molto più vecchio.

James:
Lo sono, e non sono affatto più saggio.

Dave:
Lo so, abbiamo registrato ieri il giorno del suo vero compleanno e ho pensato di cantargli sul podcast, ma poi mi sono sentito molto a disagio e non l'ho fatto.

Katia:
C'è ancora una possibilità.

James:
Sì, lo sto aspettando. Kathy, hai un album, dovresti cantare.

Katia:
È vero. È vero. Oh cavolo, la voce è ormai sparsa.

Dave:
Va bene, non vi faremo cantare tutti, ma James, buon compleanno da tutti. Abbiamo registrato ieri quindi ci sono molti episodi di auguri per te, ma te li meriti tutti.

James:
Lo apprezzo.

Dave:
Oggi per il nostro episodio, esamineremo alcuni titoli del settore immobiliare. Abbiamo quattro storie eccellenti per te. Parleremo della recessione immobiliare e se sarà finita o meno. Gli standard creditizi, il modo in cui si stanno inasprendo e cosa significa per gli investitori immobiliari. Parleremo se stai vendendo una proprietà, come assicurarti di non ricevere offerte al ribasso, e parleremo di 15 città che sono ben preparate per una crescita stabile e che probabilmente manterranno il loro valore nel corso del tempo. prossimi due anni. Quindi restate qui dopo la pausa ed entreremo in questi argomenti.
Per la nostra prima storia, stiamo parlando, ovviamente, della recessione immobiliare. Se ascolti questo programma, parliamo parecchio di questo argomento, di cosa sta succedendo con i prezzi delle case. Ma proprio negli ultimi due mesi abbiamo assistito a un cambiamento piuttosto importante nell’andamento dei prezzi delle case. Erano in calo rispetto all'anno scorso, solo leggermente, non era niente di troppo serio, ma stiamo raggiungendo un punto secondo la maggior parte degli standard, i dati di ognuno sono un po' diversi, dicendo che ora siamo sostanzialmente alla parità con l'anno scorso, è quasi piatto. Quindi la domanda di cui parla questo articolo, l'indagine NAR che indica che la recessione immobiliare potrebbe essere finita, questa forse è stata forse la correzione immobiliare più breve mai vista e ora siamo pronti per la crescita futura. Allora Henry, cominciamo da te. Pensate che la recessione immobiliare sia finita e che nessuno di voi possa dire: “Dipende dal mercato”. So che stai per farlo, qui stiamo parlando su base nazionale.

Katia:
Lo aveva quasi detto, gli usciva dalla bocca.

Dave:
Lo so, potrei vederlo. Potevo leggere le sue labbra che iniziavano a dire: "In Arkansas, tutto è fantastico e tutti voi idioti dovreste semplicemente trasferirvi in ​​Arkansas".

Katia:
Nessuna recessione lì.

Dave:
Ma simpatizza con tutti noi, Henry, e dicci cosa sta succedendo a livello nazionale.

Enrico:
Oddio. Guarda, penso che stiamo vedendo più o meno ciò di cui abbiamo parlato tutti. Stiamo davvero iniziando a sentire questa mancanza di inventario, e con la mancanza di inventario e la gente che capisce, i tassi di interesse sono tra i sei e gli otto e loro si sentono a proprio agio. Le ragioni per cui le persone si spostano non sono sempre finanziarie. Il loro stile di vita, la loro vita, il loro lavoro stanno cambiando o vogliono cambiare lavoro perché vogliono guadagnare di più. C'è molto lavoro da cambiare per aumentare il tuo stipendio e ciò potrebbe richiedere un trasloco, sia nella tua città che fuori città. Ci sono persone che si spostano per relazioni e la vita sta iniziando a prendere forma. Le persone hanno bisogno di comprare case, non ci sono case da comprare, perché abbiamo parlato dell'effetto lock-in, le persone che hanno tassi di interesse bassi non vogliono vendere e non c'è molto inventario.
E così, stai iniziando a vedere che le persone stanno lottando per l'inventario disponibile. Quindi stai vedendo di nuovo più situazioni di offerte, stiamo ricevendo più offerte praticamente su tutto ciò che elenchiamo. Va bene. Le cose che elenchiamo non sono così buone o lo sono, perché manterremo le proprietà di coda, quindi compreremo proprietà, le ripuliremo e le rimetteremo sul mercato in modo che " non è stato rinnovato. Quelli richiedono più tempo per essere venduti. Quindi, penso che tu stia vedendo un mercato sano. E quindi è quello che dovrebbe succedere, giusto? Se metti in vendita un pezzo di merda, la vendita dovrebbe richiedere più tempo rispetto a qualcosa fatto correttamente. Quelli dovrebbero ricevere più offerte e vendere velocemente. Allora, la sessione è finita? Cavolo, penso di sì, soprattutto se i tassi di interesse non saliranno di nuovo. Se iniziano a mostrare segni di declino, penso che vedrai una corsa ad acquistare ciò che c'è là fuori e poi vedrai ancora più offerte.

Dave:
Kathy, sono curioso di sapere cosa ne pensi. Abbiamo fatto uno spettacolo con Kathy, J. Scott e Scott Trench l'altro giorno e ho avuto un'anteprima di ciò che Kathy pensa stia succedendo qui, ma ci piacerebbe sentire i tuoi pensieri al riguardo e se pensi che siamo fuori nel bosco in termini di correzioni dei prezzi.

Katia:
Bene, per usare la citazione di Logan Mohtashami, “Siamo in un mercato immobiliare selvaggiamente malsano”. Quindi, un po' come ha detto Henry, magari tornando a un mercato in cui devi effettivamente provare a vendere qualcosa e deve avere un bell'aspetto. È davvero difficile per un agente in questo momento, devi valutarlo bene.

Enrico:
Devi lavorare.

Katia:
Sì. Bene, ancora una volta, era solo 18 mesi fa o giù di lì, potevi semplicemente attaccare un cartello fuori e la proprietà sarebbe stata venduta, indipendentemente dalle condizioni. Quindi, è più salutare nel senso che il venditore deve effettivamente fornire una casa di qualità, nella maggior parte dei casi per metterla sul mercato aperto, non tanto sul mercato degli investitori. E gli acquirenti possono prendersi il tempo per indagare sulla proprietà. Ancora una volta, 18 mesi fa in alcuni casi non si potevano nemmeno ottenere ispezioni, dovevi semplicemente comprare così com'è e prendere quello che avevi perché c'erano un centinaio di persone che lo aspettavano in molte città.
Quindi in questo senso è più salutare per l'acquirente, ha più tempo per guardare cosa sta comprando. Ma la parte terribilmente malsana è che con tassi di interesse alti e prezzi alti, si continua a vendere, le proprietà continuano a vendere perché non ci sono altre opzioni, tranne le nuove case. Ed è per questo che i costruttori sono piuttosto entusiasti in questo momento. La fiducia dei costruttori è aumentata perché le loro cose si stanno vendendo. Le vendite dei costruttori sono aumentate del 20%, mentre le vendite di case esistenti sono diminuite del 20% perché è ciò che è in vendita. Rich e io abbiamo appena chiuso un duplex nuovo di zecca sulla Palm Coast, abbiamo ottenuto un tasso di interesse di 4.75 perché potevamo negoziarlo con il costruttore perché c'era spazio per loro per negoziare, e il flusso di cassa è ottimo. E questa è quella che penso sia un'opportunità, per i costruttori e le persone che vogliono acquistare nuove case perché sono disponibili.

Dave:
James o Jamil, qualcuno di voi pensa che questo non sia corretto, che ci sia il potenziale per ulteriori cali di prezzo nei prossimi due mesi?

James:
Dipende davvero se riusciranno a rompere quel mercato del lavoro o meno. Penso che tutti guardino continuamente i tassi di interesse. Dicono: "Se i tassi di interesse scendono e il settore immobiliare impazzisce". Ma ci sono tanti altri fattori esterni su cui devi tenere d’occhio. Cosa sta succedendo con il mercato del lavoro, cosa sta succedendo con la disoccupazione, si sta attenuando? E se così non fosse, potrebbero continuare ad aumentare questi tassi.
E ciò che questo articolo prevede è che sarà molto positivo e aggressivo, e spero che vada in questo modo. Dice che potrebbero essercene anche solo un minimo, i tassi potrebbero scendere a circa 6.5 ​​entro la fine dell'anno, 6% nel 2024. Siamo a tassi tra 7.5 e 10 in questo momento per gli acquirenti che stanno acquistando e il mercato è ancora muoversi e restare fermi. Quindi, è logico che il mercato si riprenda, se il tasso scendesse di circa un punto, sarebbe il XNUMX% più conveniente per il prossimo consumatore. E quindi, penso che se i tassi scendessero, continuerà ad andare bene a causa della mancanza di inventario. Ma bisogna tenere gli occhi aperti... Non puoi guardare solo i tassi di interesse, devi guardare tutto quello che succede nel mondo. Perché se entriamo in una sorta di recessione globale, cosa che potrebbe accadere, è lì che penso che il mercato immobiliare crollerà. In realtà non penso che si tratterà più molto delle tariffe.

Jamil:
Sì, James, è un ottimo punto. L’altra cosa a cui penso che dobbiamo prestare attenzione è la quantità di denaro, quante case vengono effettivamente acquistate in contanti e quanta attività degli investitori è ancora sul mercato. Questa è ancora una parte di ciò che sostiene le cose in questo momento. Posso dirti che, basandoti su ciò che stiamo facendo nella nostra attività, c'è ancora un'enorme quantità di attività degli investitori, che divora l'inventario. E cosa succederebbe se all’improvviso gli investitori iniziassero a elencare le loro proprietà o a mettere una quota maggiore di questo inventario sul mercato?
Oppure, dall’altro lato, cosa succederebbe se la gente dicesse: “Okay, sai una cosa? I tassi sono scesi quanto basta per permetterci di superare questo effetto di blocco”. E poi tutte le persone che sono rimaste su questa proprietà e su tutto questo inventario perché hanno detto: "Beh, non venderò, la mia tariffa è troppo bassa". Ora cambiano idea e otteniamo quell'inventario sul mercato, penso che ciò potrebbe creare anche alcune situazioni di prezzo. Quindi, non penso che siamo ancora fuori pericolo perché penso che non abbiamo capito tutte le variabili e non sappiamo come funzioneranno le persone quando avremo situazioni leggermente più normali.

Dave:
In un certo senso sono con te, Jamil. Non sto dicendo che i prezzi scenderanno, ma penso che dichiarare finita la recessione immobiliare sia un po’ preventivo a questo punto. Ci sono molte prove in questo momento che i tassi ipotecari rimarranno più alti ancora per un po'. Lo registreremo all'inizio di agosto. Il Fitch ha appena declassato il credito statunitense, il che ha fatto salire i rendimenti obbligazionari, che a sua volta farà salire i tassi ipotecari nei prossimi due giorni. La Fed ha indicato che intende mantenere i tassi più alti più a lungo e non ho motivo di non crederci.
E quindi, penso che ci siano prove che alcune cose potrebbero, dopo l'intensa stagione estiva di vendite, vedere un leggero calo dei prezzi delle case. Non penso che sarebbe drammatico, ma non penso che abbiamo abbastanza informazioni, come hai detto tu, Jamil, per dire che la recessione immobiliare è finita. Personalmente userei ancora una certa cautela o almeno è così che sto procedendo.
Per il nostro secondo articolo il titolo è: “La Fed afferma che le banche statunitensi hanno ulteriormente stretto il credito in seguito ai fallimenti”. Quindi, la Fed ha pubblicato questo rapporto e sostanzialmente ha detto che dopo, tutti sanno cosa è successo con la crisi bancaria, che le banche hanno sostanzialmente aumentato i loro standard per evitare il rischio di insolvenza, come abbiamo visto con un paio di banche, in particolare la Silicon Valley Bank, lì debole è stata la domanda di prestiti. E fondamentalmente, dicono che le banche hanno aumentato i loro standard e ora è circa il 50% più difficile, il credito si è ridotto di circa il 50%, in particolare sui prestiti commerciali e industriali. Quindi, sono curioso, James, iniziamo con te qui. Quale ritieni che sarà l’impatto di ciò sul settore commerciale già rischioso?

James:
Sento che questo è qualcosa di cui si parla da circa sei mesi ormai, che le cose siano andate in quel modo. E non dovrebbe davvero essere una sorpresa, dato che ci sono ancora molti tassi di posti vacanti nel settore commerciale, l'industriale era ipercomprato, un po' come il self storage. E le banche ritengono che sia rischioso, quindi inaspriranno i loro requisiti. Ciò ha senso. Diranno: "Ehi, questo non sembra proprio bello", e in più il costo del denaro è molto più alto per coprire la copertura del debito su questo.
E quindi, penso che questo continuerà a essere inasprito e non penso che sia solo nel settore industriale. Questo articolo fa riferimento a molti settori commerciali e industriali e dicono che la domanda è scesa del 50%. Ma questo ha senso, non ci sono molte transazioni in corso in quello spazio, ufficio, industriale, semplicemente non vedo quelle transazioni nel nostro mercato locale diminuire. Stiamo ancora vedendo multifamiliari e non sono così severi con i prestiti commerciali, abbiamo appena bloccato dei tassi abbastanza buoni. Ma in realtà volevano... Queste banche sono più preoccupate dei rapporti di copertura del debito. Non sono così preoccupati per il prestito ai valori, non sono preoccupati per l'equità nell'affare. Vogliono assicurarsi che il bene possa ripagarsi da solo e non credono che l'ufficio lo farà. E quindi, penso che sarà davvero difficile ottenere soldi nei prossimi 12-24 mesi. Ci sarà bisogno di molti più finanziamenti da parte del proprietario in quello spazio affinché le transazioni possano riprendere. E non lo vedo arrivare per almeno uno o due anni.
E se sei un investitore e devi uscire e fare acquisti presso le banche in questo momento. Stiamo parlando con così tante banche locali e stiamo parlando dello spostamento dei depositi, come possiamo ottenere più linee di credito con loro? In questo momento avevo una banca su un duplex e loro vogliono uno sconto del 40% e io sto acquistando al 25% in meno rispetto al mercato, il che non ha alcun senso su un prestito al valore. Erano più preoccupati per la copertura del debito. E così, ci siamo offerti di spostare alcuni depositi, e all'improvviso invece di scendere del 40%, sono scesi al 25%. Quindi è solo che stanno esaminando tutte le garanzie, vogliono essere sicuri di proteggerle. Ed è importante per gli investitori in questo momento fare acquisti presso le banche, andare a parlare con loro, chi ha domanda, chi ha bisogno di depositi, utilizzare i tuoi depositi, inserire alcuni amici nella tua squadra e sarai in grado di avere accesso al denaro. Ma nel breve termine, non prevedo che i prestiti commerciali si muoveranno molto nei prossimi 12-18 mesi.

Jamil:
Sì, volevo aggiungere qualcosa a questo. Penso che James abbia centrato l'obiettivo. E la chiave che penso guiderà davvero il mercato o almeno lo rinvigorirà, è che le persone spostino la loro mentalità verso situazioni e soluzioni più creative. Penso che se i venditori volessero davvero uscire dalla loro situazione, se potessero offrire queste opportunità di finanziamento ai proprietari, potremmo iniziare a vedere nuovi investitori o persone venire al tavolo e dire: "Guarda, io prenderei su questo, vorrei intraprendere questo progetto. Guarderei questa risorsa, ma deve avere un senso. E come dice anche James, stai diventando creativo con le banche, stai spostando i depositi, stai creando la situazione ideale per il prestatore o la situazione ideale per te come particolare acquirente con una situazione finanziaria del proprietario . Ma la creatività è la chiave. Più le persone saranno creative con quel tipo di risorsa, maggiore sarà il volume delle transazioni. Ma è solo quando le persone escono dai normali schemi di pensiero che ciò accadrà davvero.

Dave:
Sì, questo è un buon punto. E capisco che essere creativi abbia senso, ma sembra che l'altra cosa che regge tutto questo è che continuiamo a sentire che l'asset class commerciale sta per crollare. E i tassi massimi sono aumentati, i prezzi stanno scendendo un po', ma sento che questa è l'altra cosa che blocca tutto, è come se tutti stessero aspettando questa implosione imminente che personalmente penso ancora che accadrà, ma non è ancora successo. Quindi Kathy, ero curioso di sapere cosa ne pensi.

Katia:
Ebbene, penso che la Fed si stia rallegrando per questa notizia. Questo è esattamente ciò che stanno cercando di creare. Questo è ciò che accade in un ciclo di inasprimento, quando la Fed cerca di rallentare il ritmo, ritirando denaro dal sistema. Ciò accade prestando di meno. E sappiamo che, ancora una volta, come 18 mesi fa, le banche stavano facendo cose pazze. Le persone sottoscrivevano in modo folle e in qualche modo le banche lo accettavano e questo è cambiato.
Quindi, spesso, quando si verifica una correzione eccessiva che si verifica quando le banche diventano un po' troppo indulgenti e, ahi, ne pagano il prezzo, allora inaspriscono ed è quello che stanno facendo. Daresti un prestito per una proprietà commerciale in questo momento senza un enorme acconto? Dovrebbe essere un LTV del 50%, come molti richiedono perché non sappiamo dove sia il fondo nel settore immobiliare commerciale. Quindi è estremamente rischioso. Si sta verificando una massiccia correzione eccessiva perché le banche erano troppo indulgenti non molto tempo fa. Quindi stanno pagando il prezzo. Ma la domanda è: come sopravvivono le banche quando non fanno affari? Se non prestano, è un problema. Quindi, vedremo più problemi a causa di ciò.

Enrico:
Sono totalmente d'accordo. Penso che James l'abbia colpito sul naso. Le banche sono imprese, ragazzi. Forniscono un servizio e quel servizio è in genere il prestito di denaro, che devono prestare per rimanere in attività. E quindi, devi capire "Cosa ci guadagno?", per la tua banca. Se vuoi che la tua banca presti, stanno restringendo, non stanno prestando, stanno restringendo. Significa solo che per le cose con cui si sentono a disagio, vorranno che tu abbia più pelle nel gioco con loro. Per le cose con cui si sentono più a loro agio, è più probabile che richiedano meno skin nel gioco perché sono a loro agio con quella classe di asset.
E quindi, devi trovare la banca locale a cui piace il tipo di investimenti immobiliari che fai e costruire quella relazione. E inasprire significa solo che vogliono che tu faccia davvero un buon affare, vogliono che tu sia un ottimo investitore immobiliare. E quindi, se sei forte in una nicchia particolare e trovi la banca che è a suo agio con quella nicchia, penso che puoi trovare prestiti favorevoli. Ci vorrà solo lavoro. Non puoi semplicemente chiamare la banca, qualsiasi banca tu voglia e ottenere condizioni favorevoli come potevi un anno fa per determinati beni, ci vorrà del lavoro. A volte devi chiamare 20, 30 banche e parlare con loro di quello che stai facendo prima di trovare quella disposta a concederti un prestito ai tassi e alle condizioni che stai cercando.
Quindi sì, stanno stringendo, sarà più difficile trovare i soldi, ma i soldi sono ancora là fuori. E poi, penso che ciò che James ha davvero colpito in testa sia che hanno bisogno di rimanere in affari e quindi vogliono i tuoi depositi. E quindi, se riesci a trovare la domanda "Cosa ci guadagnano?", e portare loro i tuoi depositi, puoi davvero ancora negoziare buoni termini per determinati asset. Ancora una volta, un asset più rischioso, più skin nel gioco, asset meno rischiosi, meno skin nel gioco. E se gli porti i depositi, ancora meglio. Non è la fine del mondo.

Dave:
Beh, non tutti abbiamo depositi delle dimensioni del tuo e di James. Non so se rimarrebbero altrettanto colpiti dal mio e sarebbero disposti a concedermi prestiti.

James:
Ma è tutto relativo, a seconda del mercato, cercano una percentuale di ciò che ti prestano. Quindi, se ti trovi in ​​un mercato da $ 200,000, devi muoverne circa 40,000. Se puoi spostare 40,000 depositi extra o qualcosa del genere laggiù, perché ricevono l'acconto e poi si trattengono anche il 20% dei tuoi soldi, ecco perché si sentono bene e possono prestarli nuovamente. Quindi non servono tanti soldi per acquistarlo, dipende dal mercato. Ora, se sei a Seattle, sì, avrai bisogno di spostare dei soldi, è costoso, o lo stesso a Los Angeles, ma è più una questione di percentuale che di dimensioni.

Enrico:
Sì, sono in Arkansas, posso dargli cinque dollari, siamo a posto.

Dave:
Va bene. Per la nostra terza storia il titolo è: "Esperti immobiliari, cinque motivi per cui ricevi offerte basse e come risolvere questo problema". Vedo James che sorride da un orecchio all'altro, è pronto a parlare di questo. James, ti lascio iniziare.

Katia:
Anche lui sembra un po' arrabbiato per questo.

Dave:
Sì, è pronto a combattere.

James:
So che Jamil può identificarsi con me, quando le persone dicono: "Oh, sei un ballerino così basso". È davvero scortese chiamare qualcuno, a dire il vero. È come se no, non siamo dei bassifondi, in realtà ti stiamo offrendo un valore di mercato per le condizioni del bene. E quindi, penso che sia importante conoscere tutte queste persone che usano quel termine low baller. No, hai solo un prezzo sbagliato. Non stai sottovalutando qualcuno se puoi fornire dati statistici a sostegno dell'importo della tua offerta. E penso che sia davvero importante che i grossisti e gli investitori lo sappiano. Scriviamo offerte in base al valore di mercato, così com'è. E non ci interessa cosa... Il valore di mercato futuro è il lato positivo per l'investitore, che non ha nulla a che fare con ciò che il proprietario possiede in questo momento, noi stiamo acquistando adesso.
E così, quando le persone mi chiamano un giocatore basso, ci assicuriamo solo di presentare sempre da tre a cinque comp che dimostrino che siamo nella gamma di ciò che è una vera rete per un venditore. Ma mi è piaciuto molto questo articolo. In un certo senso lo hanno richiamato perché dicevano: "Ehi venditore, se stai ricevendo un sacco di offerte basse, forse sei tu, non loro". E questo è ciò che conta. Se vuoi vendere la tua proprietà al valore di mercato oggi, devi renderla presentabile. La gente comprerà cose che sono un buon prodotto. Ma se sei nel mezzo, otterrai un prezzo medio. Se hai bisogno di lavoro, riceverai i prezzi per il lavoro necessario. E spetta al venditore apportare tali modifiche per cambiare il modo in cui verrà venduto. E se non vogliono apportare questi cambiamenti, devono ridurre il prezzo. È proprio così che funziona questo business.
E l'articolo mi è piaciuto molto. Ha evidenziato molte cose, presentando la tua proprietà, devi lavorare per questo. Comprendi davvero cosa hai e cosa vendi. E se hai queste cose, le valuterai di conseguenza e non otterrai le palle basse, otterrai solo una transazione. E quindi, penso che guardi davvero quello che hai. Se non vende, guarda quello che hai, e forse è solo una questione di prezzo e di prezzo e lasci perdere e dici semplicemente: "Ehi, questo tipo di inventario richiede più tempo per essere venduto, quindi lo farò siediti su quello. Ma se le cose stanno effettuando transazioni intorno a te e non lo sono, di solito è un problema di prodotto.

Jamil:
Raddoppierò l'impegno, perché James, tu, io e Henry... Kathy è l'unica che acquista proprietà scintillanti perché adora le novità e penso che sia fantastico. Noi no, commerciamo in cose che necessitano di essere riposizionate, a cui viene aggiunto valore. Ecco la cosa che penso sia davvero importante. Quindi, diamo un'occhiata agli agenti immobiliari. Sono fiduciari, il che significa che hanno l'obbligo di dire la verità ai loro venditori. Hanno l’obbligo di agire nel migliore interesse del loro cliente. E questo significa essere onesti con loro nel dire loro: “Ascolta. Senti, non mi interessa per quanto ha venduto il vicino, hanno speso 100,000 dollari in quella casa per sistemarla, non otterrai quei soldi. Hai ancora il tappeto Shea del 1970 qui e hai un frigorifero Electrolux, non funzionerà. Ecco di cosa si tratta, abbiamo delle opzioni, ok? Opzione numero uno, spendi soldi, sistemi questa casa e ti comprerò quello per cui Dave ha venduto dall'altra parte della strada. Se non vuoi spendere soldi e farlo, ti farò un'offerta in contanti da un investitore che spenderà i soldi e lo farà.
Ma siamo onesti con le persone. Il fatto è che quando sei a un appuntamento per una quotazione e stai mentendo al tuo cliente solo per far firmare l'accordo, così puoi sprecare sei mesi del suo tempo, così mentre la casa è sul mercato e loro pensano che tu abbia fatto un pessimo lavoro, e poi pensano che quando arrivano le offerte degli investitori sono delle palle basse perché sei stato disonesto con loro riguardo al valore effettivo della proprietà. Questo è problematico per me.

Dave:
Adoro questo. Dovremmo parlarne continuamente, questo è il tipo di energia di cui abbiamo bisogno.

James:
Lo adoro.

Dave:
Amico, porta a quell'uomo una bottiglia d'acqua sull'asciugamano, ha appena [non udibile] fatto un giro completo sul ring.

James:
Hai appena festeggiato il mio compleanno.

Dave:
Dobbiamo allontanarlo un po'. Va bene, Henry?

Enrico:
Questo articolo mi dice che questo è il settore immobiliare, ecco come funziona. Devi vendere qualcosa al valore che è. Non puoi aspettarti di ottenere più soldi per qualcosa che non ne vale la pena. Ma le persone sono ancora nella bolla tra il 2020 e il 2022 nelle loro teste, dove pensano: "Posso semplicemente buttarlo là fuori e qualcuno verrà a darmi tutto quello che voglio". E non è più così. Ancora una volta, questo sta modellando un mercato più sano. Ciò significa che, se vuoi qualcosa da vendere, devi posizionarlo per la vendita al valore che vale. Quindi verremo e ti offriremo il valore che riteniamo valga la proprietà nelle sue condizioni attuali. Periodo. Fine della storia. Se vuoi ottenere più soldi, devi investire denaro nella proprietà, devi farla sembrare bella.
Per me, tutto quello che elenco in questo momento, se sto vendendo una proprietà e ho fatto un ottimo lavoro rimodellandola e ho prestato attenzione ai dettagli. Perché ancora una volta, prima potevi semplicemente mettere il rossetto su un maiale e buttarlo là fuori, ma ora le persone stanno attraversando la tua ristrutturazione e dicono: "Vedo che hanno messo la vernice sui muri, ma non hanno sostituito tutto". i punti vendita, questo mi porta a credere che potrebbe esserci qualche problema che non sono riusciti a risolvere. E quindi, non farò un’offerta a prezzo intero o non offrirò affatto”. Ci sta costringendo come investitori che stanno fissando e lanciando proprietà a farlo correttamente, a prestare attenzione ai dettagli, a fare le piccole cose prima di inserire una proprietà sul mercato se vuoi ottenere il massimo del dollaro.
La stessa cosa vale per i proprietari di casa che vendono la loro proprietà. Devi prestare attenzione ai dettagli. Vuoi il massimo del dollaro, quindi devi mostrare alle persone che la proprietà è curata e curata e deve essere posizionata correttamente. E' quello che dovrebbe succedere quando vendi un immobile. Questo per me dice che questo è immobiliare.

Dave:
Sento che qui abbiamo toccato un nervo scoperto. Questo è qualcosa di cui forse dovremmo parlare di più. E forse quello che dovrei fare è anche leggere l'articolo e dire quello che dice così che tutti lo sappiano, perché dice che ci sono cinque ragioni per cui ricevi offerte basse. E sostanzialmente concorda con quello che avete appena detto voi tre. Quindi il primo era che le tue aspettative potrebbero superare la realtà del mercato. Fondamentalmente, hai aspettative non realistiche. Numero due, non è possibile elencare tomaie da riparatore a prezzi chiavi in ​​mano. E' esattamente vero. Numero tre: la scarsa estetica respinge gli acquirenti anche se la casa è strutturalmente solida. Vi è mai capitato di entrare in una casa e chiedere a qualcuno semplicemente: “È strutturalmente sana, non preoccuparti di tutto il resto che è brutto. Abbiamo un’ottima base, va benissimo”. Numero quattro, la tua casa è bella quanto la sua presentazione. Penso che si tratti più di metterlo in scena, di farlo sembrare bello. E infine, le difficoltà finanziarie attirano il tipo sbagliato di attenzione. Quindi, in pratica, se sei in difficoltà finanziarie e lo telegrafi, probabilmente non funzionerà molto bene per te. Quindi, penso che siano tutti buoni consigli portati con molta passione da questi tre. Kathy, hai qualcosa da aggiungere?

Katia:
Oh, solo questo, secondo me questo è un problema dell'agente. Un agente dovrebbe davvero conoscere il valore ed essere in grado di spiegare al venditore: "Potresti investire così tanti soldi e ne otterrai molto di più". Oppure: "Se metti così tanti soldi, non andrà davvero a buon fine, vendilo dov'è". Quindi, penso che molti nuovi agenti siano entrati nel mercato, non sanno cosa stanno facendo, non sono abituati a questo tipo di mercato, sono abituati al mercato in cui non dovevano fare nulla . Devono lavorare di più, devono dimostrare davvero il loro valore oggi.

James:
E in questo momento stanno mangiando ossa di pollo, non c'è molto da vendere.

Jamil:
VERO. Ma James, c'è una situazione fondamentale nel processo educativo di concessione delle licenze. A tutte le persone con cui ho parlato in tutti i 50 stati che richiedono la licenza, ho posto loro la stessa domanda: "Ti hanno insegnato come comp?" "NO."

Enrico:
Ci siamo.

Dave:
È una verità?

James:
Questo è vero.

Dave:
Non ti insegnano a fare i calcoli?

Jamil:
È vero. "Non ti hanno insegnato come comperare le proprietà quando hai ottenuto la licenza immobiliare?" "No, non l'hanno fatto." “Oh, wow. Quindi non hai idea di come trovare valore, ma hai il dovere fiduciario di essere responsabile nei confronti di un cliente e non ti hanno ancora insegnato come valutare la proprietà. Ecco dov'è il problema.

James:
Sono d'accordo al 100%. E poi, negli ultimi tre anni sono arrivati ​​molti broker. È un mercato diverso. Le regole di elencare semplicemente quello che volevi e di vendere erano una regola e potevi farlo. Che ora siamo tornati al settore immobiliare fondamentale di base.

Katia:
E per la cronaca, per la cronaca, il nostro fondo, il nostro fondo per gli affitti unifamiliari, acquista vecchie brutte proprietà e le sistema. Ma a me personalmente piacciono le cose fantasiose.

Enrico:
Oh, quindi lo farai per divertirti, ma non lo farai da solo. Va bene. Va bene. Va bene. Va bene. Va bene, sembra bello.

Dave:
Fai come dice lei, non come fa lei. Penso che questo sia un tema con Kathy di recente. Dice sempre: "Dovreste farlo tutti, ma io sto facendo qualcosa di completamente diverso".

Katia:
No, no, no, no. Beh, è ​​il mio... Quello che comprerei la stessa cosa a Dallas. È proprio ciò che è in vendita, non c'è niente di nuovo nelle aree in cui vogliamo acquistare. Quindi compriamo vecchio e lo rendiamo nuovo.

Dave:
Impressionante.

Katia:
Stavo solo mostrando la mia diversificazione, tutto qui.

Dave:
Va bene. Per il nostro ultimo articolo, abbiamo una storia da gobankrates.com. Si intitola: "Queste 15 città sono pronte per la crescita più stabile e probabilmente manterranno il loro valore". Kathy, penso che ci sia un mercato a cui sei particolarmente interessato che non è menzionato molto spesso nello show che era qui. Quale di questi 15 era il tuo preferito?

Katia:
Oh, stai parlando di Fackerville?

Dave:
No, nessuno vuole parlare di Fackerville, anche se tu lo fai. No, avresti dovuto rubargli il mercato di Henry.

Katia:
Oh, come potrei dimenticare?

Dave:
Prima dello spettacolo stavamo leggendo questo e stavo raccontando che uno dei mercati è Fayetteville, che ovviamente è nel cortile di Henry.

Katia:
No, no, lo prendo.

Dave:
Stavo dicendo a Henry che non può sceglierlo, quindi...

Katia:
Non può sceglierlo, è mio.

Dave:
… Kathy, scegli tu.

Katia:
Sì, andrò a Fayetteville, troverò Henry e gli farò trovare un accordo. Com'è quello?

Enrico:
Andiamo.

Katia:
È così che investirei lì.

Dave:
Va bene. È perfetto. Bene, questi 15 mercati, fondamentalmente il modo in cui GOBankRates li sta valutando, sono la variazione prevista del valore della casa a uno e tre mesi. Poi hanno fatto previsioni anno su anno. Quindi un mese, tre mesi e anno su anno, e poi la media dei tre. Sarò onesto, penso che sia un modo terribile per valutare come acquistare un immobile, basta guardare una prospettiva di un mese. Ma ti piace qualcuno di questi mercati? Ora che ho spoilerato l'intero articolo, a qualcuno di voi piace uno di questi 15 mercati?

James:
Lo voglio.

Jamil:
L'unica cosa che mi piace, Dave, è il fatto che abbiamo più mercati della Georgia lì, e penso che sia un buon segnale che in quello stato si sta verificando una situazione salutare. Ci sono persone che provengono dalla grande metropolitana di Atlanta e si trasferiscono in quelle regioni più piccole. E penso che dimostri semplicemente che c'è molta migrazione e molta forza in quello stato. Quindi per me, è lì che piazzerei le mie scommesse, in quei mercati secondari e terziari in Georgia. Penso che stia succedendo qualcosa di veramente interessante laggiù.

Dave:
Carino. Mi piace che. James, tua moglie non frequenta uno di questi mercati?

James:
Così, casualmente, mia moglie mi ha suggerito di recente di trasferirmi a Wilmington, nella Carolina del Nord, che ha una popolazione di circa 125,000 abitanti. La qualità della vita è sorprendente lì e i prezzi sono sostanzialmente più economici. È un po' come Napoli, Florida, Newport Beach, ma ad una frazione del prezzo. Buone scuole, buona qualità di vita, redditi alti e il mercato sta andando molto bene, non c'è molto da dire. Il prezzo medio delle case è più basso, quindi penso che sia un mercato forte, perché ora lo sto analizzando ed è davvero un bel posto in cui vivere. Ma volevo sottolineare una cosa in questo articolo: oltre a quel posto, Wilmington è fantastica. Qualcun altro ha avuto problemi con alcune di queste città? Perché Coeur d'Alene è arrivato al secondo posto lì...

Katia:
Sì.

Dave:
OH-

James:
… ero tipo “Cosa sta succedendo…”

Dave:
… non c'è modo. Sì, qualsiasi cosa in Idaho dovrebbe essere bandita adesso.

James:
Ed è un mercato interno secondario, aveva una popolazione di 60,000 persone, le tariffe sono alle stelle. Ci sono enormi siti di costruzione in uscita a Coeur d'Alene in questo momento, un sacco di unità stanno arrivando sul mercato e lo considerano il numero due più stabile. Ho avuto un problema serio con questo, perché hanno fatto riferimento a... È in mezzo al nulla, vicino al confine con Washington ed è costoso, e ci sono un sacco di prodotti in arrivo sul mercato. Non penso che sia un mercato forte nel complesso.

Katia:
Sono rimasto piuttosto sorpreso di vederlo lì, ma sembra anche che sia un posto di cui parlano molte persone benestanti. Quindi, sappiamo che abbiamo una sorta di mercato biforcato in cui le persone ricche sembrano creare più ricchezza, anche in questo ambiente e Coeur d'Alene è il luogo in cui acquistano. Quindi chi lo sa, forse perché sta diventando sempre più popolare rimarrà stabile.
Ma sono d'accordo con te sul fatto che se stiamo cercando di investire e parliamo di investimenti, non di seconda casa, alcuni di quei mercati della Georgia, hanno molto senso se investiamo in quelle aree da molto tempo tempo. Perché ancora una volta, ogni volta che sei vicino a una grande metropolitana, la crescita tende sempre a spostarsi verso la periferia, comunque, in qualsiasi mercato, le persone inseguono sempre l'accessibilità economica. E' sempre così. Quindi quei mercati terziari appena fuori dai grandi mercati dove anche i posti di lavoro stanno iniziando a muoversi, è sempre un buon piano. Ho visto anche Portland, nel Maine. Me lo stavo chiedendo, Dave, perché eri nel Maine e mia figlia era lì, molto vicino a dove ti eri sposato nello stesso momento, e ti stava inseguendo, credo. Forse stava facendo delle foto, non so, dei paparazzi.

Dave:
Beh, credo di avervelo detto, ragazzi, abbiamo avuto un incidente al nostro matrimonio, due di loro...

Katia:
Non era Krista, ma voleva farlo.

Dave:
… Va bene. Riconoscerei Krista e sarebbe stata invitata. Ma sì, ho appena trascorso un paio di settimane nel Maine e mi è piaciuto davvero. Onestamente non ne so abbastanza delle finanze e dell'economia della città, ma la qualità della vita è ottima. Persone super gentili, un vero senso di comunità, anche perché, voglio dire, non è una grande città, ma questa città terziaria. Vecchio patrimonio abitativo davvero carino e incredibili involtini di aragosta. Mangiavo almeno due o tre involtini di aragosta al giorno e ne ero entusiasta. Quindi, penso che basandomi solo su questo, prenderei in considerazione l'idea di investire a Portland, ma non ne so abbastanza, onestamente.

Enrico:
Bene, dal momento che Dave mi ha tarpato le ali e non mi ha lasciato parlare di Fayetteville, Arkansas, l'ho comunque preso perché Joplin, Missouri è sulla lista, ed è a soli 45 minuti di distanza, e anch'io possiedo una proprietà lì. Allora, Joplin, Missouri. Ho acquistato a Joplin, nel Missouri, probabilmente per uno dei motivi per cui è in questa lista, e questo perché l'Arkansas nordoccidentale sta crescendo così tanto e le persone non vogliono vivere o hanno difficoltà a trovare casa lì. E in 45 minuti o un'ora di viaggio a Joplin, potresti avere una casa molto più grande, e Joplin stessa ha ancora un'economia piuttosto fiorente. Ci sono tantissime attività manifatturiere lì, oltre a tutte le opportunità di lavoro nell'area nordoccidentale dell'Arkansas, che spingono le persone là fuori. Ma a volte puoi ottenere cose, puoi comprare cose che flussi di cassa sul mercato lì.
E quindi, è un bel posto. Ora, è un mercato con flussi di cassa, non otterrai molto apprezzamento, ma questo articolo dice che forse in futuro lo farai. Penso che si apprezzerà in futuro, proprio grazie alla crescita del mercato dell'Arkansas nordoccidentale. Quindi sto già investendo lì, ho circa sei porte lì e continuerò a comprare. Capito.

Dave:
Bene, penso che dopo un anno, un anno e mezzo di questo spettacolo, Henry, ora sappiamo che scegli i tuoi mercati basandoti su gobankingrates.com, stai semplicemente scendendo nell'elenco qui.

Enrico:
Prenderò il mio assegno, gobankingrates.com, puoi inviarmelo direttamente.

Dave:
La sua quota di affiliazione è appena aumentata. No, quello è Henry, stai chiaramente centrando il punto basandoti su questo. E stai acquistando un volume sufficiente per sostenere il mercato di Joplin in questo momento?

Enrico:
Non ancora. Non ancora. Non ancora.

Dave:
Va bene. Non sta muovendo i mercati.

Jamil:
Ma Henry e io abbiamo deciso che era lui l'unico investitore venditore nell'Arkansas nordoccidentale, motivo per cui il suo costo per contratto per il suo marketing è così basso.

Enrico:
No, l'hai deciso tu.

Jamil:
Questa è stata una presentazione che Henry ha fatto all'evento del nostro campeggio comunitario e l'ha fatta a pezzi, tra l'altro, lo stavo solo prendendo in giro. Se c'è qualcuno che ascolterei e di cui mi fiderei per capire come fare marketing diretto al venditore, è quell'uomo.

Enrico:
Senti, Jamil mi ha completamente sabotato sul palco. Stavo facendo una presentazione su come il marketing diretto al venditore funziona bene per me e su come sto ottenendo un enorme ritorno sui soldi che spendo per il mio marketing diretto al venditore e lo sbattevo in faccia a Jamil perché fa sempre la cacca sul diretto al venditore marketing del venditore. Poi è salito sul palco e ha detto: "L'unica ragione per cui il mio marketing funziona così bene è perché sono l'unico investitore in Arkansas". E poi, quando siamo andati a fare un evento di raccolta fondi di beneficenza, il mio regalo di beneficenza è stato che avrei portato qualcuno qui nell'Arkansas nordoccidentale per mostrare loro le mie proprietà, dargli un passaggio e mostrare loro i miei uffici e tutto il resto. E nessuno voleva venire in Arkansas perché Jamil ci ha fatto la cacca sopra sul palco. E così-

Katia:
Tizio-

Enrico:
… costate i soldi della beneficenza.

Dave:
Voglio andare, farò un'offerta.

Katia:
… Io andrei.

Enrico:
Dai, facciamolo.

Dave:
Ci sto. Kathy, andiamo, io e te.

James:
Anch'io ci sono.

Dave:
Ragazzi, volete andare prima del BP Con?

Enrico:
Dai, andiamo.

Dave:
James, devi saltare Las Vegas.

Enrico:
Dai. Vi metterò allo Swankiest Hotel e metterò Jamil in una stalla.

Dave:
Sono lo stesso posto?

James:
Penso che dovremmo andare a bussare lì, però. Diamo a Henry un po' di concorrenza in quel mercato.

Enrico:
Portalo. Portalo.

Dave:
Va bene. Bene, andiamo via di qui. Kathy, James, Henry, Jamil, grazie mille per essere qui, è stato fantastico rivedere il gruppo. Grazie a tutti per l'ascolto. Se ti è piaciuto lo spettacolo, ti chiediamo di darci una recensione su Apple o Spotify, significa tantissimo per noi. Ci aiuta davvero a realizzare spettacoli fantastici come questo. Grazie ancora, ci vediamo la prossima volta per On The Market.
On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Calin Bennett, prodotto da Calin Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerca di Puja Gendal, copywriting di Nate Weintraub. E un ringraziamento molto speciale all'intero team BiggerPockets. I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente dati, opinioni e strategie di investimento.