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Sempre più investitori immobiliari stanno esplorando come potrebbe essere essere dall'altra parte del tavolo di chiusura. Non intendo essere il venditore, ma piuttosto essere il prestatore. Con i tassi di interesse in aumento, puoi facilmente guadagnare tassi di interesse a due cifre finanziando o acquistando titoli a breve termine.
Immagina di investire in immobili dove non hai bisogno di gestire una riabilitazione, firmare una garanzia personale o trattare con gli inquilini. E se le cose vanno male, qualcuno diverso da te perde i suoi soldi prima che tu perda un dollaro. Sembra piuttosto carino, vero?
Quindi, come si fa esattamente a diventare un prestatore? Come puoi fare soldi prestando? In che modo le persone perdono il prestito di denaro? E infine, c'è un modo per essere un prestatore passivo in modo da poterti rilassare e guadagnare un reddito passivo da investitori immobiliari attivi?
Ho finanziato prestiti per oltre $ 500 milioni negli ultimi cinque anni come leader di Capitale Aloha, un prestatore a livello nazionale focalizzato sul finanziamento di investimenti immobiliari residenziali. Al BPCON22 di San Diego, ho avuto così tante conversazioni con i membri della comunità di BiggerPockets in cui hanno menzionato di essere seduti su significative riserve di liquidità che non sarebbero state reinvestite nel loro prossimo affare: perché? Poiché il loro profitto o flusso di cassa ideale dalla loro strategia di riparazione e ribaltamento, BRRRR o noleggio chiavi in mano non era più raggiungibile nei mercati in cui avevano investito. Non sapendo quando avrebbero trovato il loro prossimo affare, molti erano entusiasti di imparare come mettere il loro capitale per lavorare come prestatore privato passivo.
Puoi ottenere rendimenti a due cifre come prestatore? Sì, naturalmente. Puoi perdere soldi come prestatore? Certo che puoi! In questo articolo, disimballeremo ciò che serve per essere un prestatore, tra cui:
- Prestito passivo vs. attivo
- Come guadagnano i finanziatori
- Come i creditori perdono denaro
Iniziamo.
Prestito passivo vs. attivo
Posso dirti in prima persona che il prestito privato è tutt'altro che passivo se lo fai nel modo giusto.
Devi trovare mutuatari qualificati e accordi accettabili che soddisfino i tuoi criteri, fornire condizioni competitive, quindi sottoscrivere l'esperienza, la liquidità e l'affidabilità creditizia del mutuatario. Dovrai anche sottoscrivere il valore così com'è (AIV) ed valore dopo la riparazione (ARV) insieme al budget di riabilitazione dettagliato per garantire che il progetto abbia il margine di profitto appropriato per il mutuatario per fare soldi o se si tratta di un'uscita dall'affitto, la probabilità che la proprietà fluisca con un rifinanziamento a tasso/termine.
Questo è solo l'inizio. Prima di finanziare il prestito, devi assicurarti che la polizza assicurativa del titolo e l'assicurazione sulla proprietà mitighino il rischio per te come prestatore e quindi produrre documenti di prestito che includano tutti i termini commerciali e le protezioni del prestatore rimanendo all'interno dei requisiti di conformità specifici dello stato.
Ora che il prestito è finanziato, dovresti assicurarti che la tempistica della riabilitazione sia rispettata e probabilmente inviare denaro aggiuntivo al mutuatario per coprire i costi. Lungo tutto il percorso, è necessario rendere conto e riscuotere gli interessi dal mutuatario.
In alternativa, ci sono opportunità di prestare passivamente investendo in note immobiliari o in un fondo di debito immobiliare gestito da un'impresa di prestito immobiliare professionale. Ciò fornisce l'accesso a rendimenti annuali simili a quelli che riceveresti attraverso il prestito privato diretto, ottenendo allo stesso tempo vantaggi di investimento passivo attingendo all'infrastruttura operativa, all'esperienza e al flusso di affari del prestatore.
Ad esempio, Aloha Capital ha oltre 20 dipendenti a tempo pieno, tutti con esperienza in prestiti e investimenti immobiliari, che si concentrano sulla ricerca, sottoscrizione, originazione e assistenza di prestiti. Aloha offre agli investitori l'accesso a rendimenti dall'8 al 14% dalle note immobiliari tramite il Piattaforma per note passive Aloha, dove gli investitori passivi possono selezionare una nota già sottoscritta e originata, acquistarla e rilassarsi mentre Aloha Capital serve il prestito.
Inoltre, gli investitori possono accedere a un portafoglio diversificato di prestiti a breve termine tramite il Fondo di reddito Aloha LTD, che ha un obiettivo di rendimento annuo dell'8%, nessun periodo di blocco e un track record di 7 anni. Inoltre, ci sono altre opportunità per ottenere esposizione all'investimento in note, come piattaforme di crowdfunding in cui è possibile possedere una frazione di una nota e matchmaker di prestatori privati che mediano mutuatari che necessitano di un prestito e privati interessati a prestiti privati.
Come guadagnano i finanziatori
Se hai un capitale, il prestito è un ottimo modo per ottenere rendimenti ad alto rendimento. Gli istituti di credito che forniscono prestiti a breve termine su immobili di investimento possono guadagnare interessi che vanno dall'8% al 15% all'anno, insieme a commissioni di erogazione del prestito dello 0% al 3%. Inoltre, se il prestito si estende oltre la scadenza, è possibile addebitare una commissione di estensione e, se il prestito diventa inadempiente, è possibile addebitare interessi di mora del 20% o più all'anno (il tasso massimo effettivo dipende dalle leggi statali sull'usura).
Sebbene si tratti di un intervallo ampio, nell'attuale contesto immobiliare, un rendimento annuo a due cifre in prima posizione, con il mutuatario che detiene azioni nell'affare, è piuttosto standard.
Per chiarezza, una prima posizione o privilegio è garantita dalla garanzia sottostante nel caso di prestito immobiliare della proprietà in oggetto. Ciò significa che se il mutuatario è inadempiente sul tuo prestito, tu, come prestatore, puoi sequestrare la garanzia per recuperare il tuo capitale e gli interessi non pagati attraverso il pignoramento. Se sei un prestatore junior, non sei in grado di pignorare e il capitale del tuo prestito è disponibile solo dopo che il prestatore della prima posizione è stato pagato per intero. Sebbene tu possa guadagnare un tasso di interesse leggermente più alto come prestatore junior, stai aumentando notevolmente il rischio di perdita del capitale se il mutuatario dovesse mai essere insolvente.
Come i finanziatori perdono denaro
Abbiamo parlato di fare soldi come prestatore. Ora, discutiamo di come non perdere i tuoi soldi.
Come prestatore, idealmente con un privilegio di prima posizione, crei una cambiale che è garantita da un immobile attraverso uno strumento di garanzia (tipicamente un'ipoteca o un atto di fiducia), e idealmente, questo prestito ha una garanzia personale di pagamento da parte del garante (S).
Quindi, come perdi denaro come prestatore? Ecco i primi tre modi:
1. Non essere in prima posizione
Occasionalmente, i mutuatari non possono eseguire il loro piano di gioco per riabilitare, vendere o affittare una proprietà. Oppure si verificano circostanze in cui non sono più in grado di coprire il servizio del debito o il loro budget per la riabilitazione non è sufficiente. In tal caso, il finanziatore in prima posizione provvederà a recuperare tutto o la maggioranza del proprio capitale mediante pignoramento, atto sostitutivo, concessione o altra modalità.
Se non sei il prestatore di prima posizione in questo scenario, sei il prestatore junior e hai due opzioni tra cui scegliere:
- Paga completamente il prestatore di prima posizione, inclusi capitale, interessi in sospeso e interessi di mora, per diventare il prestatore di prima posizione.
- Preparati a perdere parte o tutto il tuo capitale. Perché? Perché gli interessi di mora, le spese di proroga e le spese legali si accumulano rapidamente e il prestatore della prima posizione viene pagato per primo per intero!
2. Prestiti a mutuatari con esperienza limitata, scarso credito o liquidità insufficiente
Questi sono i tre fattori principali che, a mio avviso, guidano il rischio di insolvenza e inadempienza del prestito. Dovresti cercare mutuatari che soddisfino i tuoi standard in due di tre di queste categorie. Se si qualificano solo in una categoria, dovresti richiedere un garante aggiuntivo che soddisfi i tuoi requisiti o trasferire il finanziamento dell'affare!
3. Ignorando la strategia di uscita del mutuatario
Idealmente, come prestatore, comprendi le dinamiche del mercato in cui stai prestando e la strategia di uscita del mutuatario. Se non stai regolando il tasso, le commissioni e la leva finanziaria in base alle opzioni di uscita dal prestito disponibili per il mutuatario, potresti essere pronto a perdere denaro. Se la proprietà deve essere affittata anziché venduta, il flusso di cassa della proprietà con il prestito in atto o il mutuatario sarà in grado di rifinanziare in un altro prestito? Se non lo sai, non finanziarlo!
Conclusione
In conclusione, chiunque può essere un prestatore privato se ha accesso al capitale. Ma ricercare i rendimenti dei prestiti privati senza evitare attivamente le insidie può portare a perdite piuttosto che a guadagni.
Come la maggior parte delle strategie immobiliari, puoi essere un passivo o creditore attivo. Spero che questo fornisca una prospettiva su come il prestito passivo con il giusto partner di prestito offra un'ottima combinazione di reddito e mitigazione del rischio. Se vai da solo, spero che tu prenda in considerazione i tre modi per evitare di perdere denaro prima di finanziare il tuo primo affare.
Questo articolo è presentato da Aloha Capital
Aloha Capital offre agli investitori immobiliari residenziali l'accesso a prestiti competitivi, trasparenti e affidabili agli investitori immobiliari attivi in tutto il paese. Offriamo prestiti ponte a breve termine per Fix & Flip, BRRRR, noleggio a breve termine e investitori plurifamiliari, insieme a prestiti a lungo termine solo per interessi e amortizing su proprietà unifamiliari, case a schiera, condomini e proprietà plurifamiliari di piccole e medie dimensioni . Forniamo anche prestiti di sviluppo verticale su proprietà residenziali di riempimento a costruttori di specifiche e investitori build-to-rent.
Attraverso il nostro fondo per investitori accreditati e il portale di investimento con note dirette, gli investitori che cercano un reddito passivo possono guadagnare fino al 12% di rendimento annualizzato attraverso le note originate, sottoscritte e servite da Aloha Capital.
Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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