Previsioni di preclusione per il 2023: una bandiera falsa con numeri gonfiati?

Dave:
Ciao a tutti, benvenuti su Sul Mercato. Sono il tuo ospite, Dave Meyer. Oggi si è unito al festeggiato, Jamil Damji. Buon compleanno amico.

Jamil:
Grazie amico. Erano le 44.

Dave:
Wow.

Jamil:
Lo so. Dove sta andando il tempo?

Dave:
Come ti senti?

Jamil:
44

Dave:
Ti sembra vecchio? Giovane?

Jamil:
Mi sento bene, onestamente. È stato un anno pazzesco. Sono successe molte cose con il mercato immobiliare e con la vita in generale, ma sono grato per tutto questo e super entusiasta di questa conversazione con Rick.

Dave:
Sì, assolutamente. Beh, hai l'energia di una persona che ha la metà dei tuoi anni, quindi penso che te la cavi abbastanza bene.

Jamil:
Thank you.

Dave:
Sì, assolutamente. E questa conversazione è fantastica. Jamil, lo abbiamo intervistato probabilmente a giugno o luglio?

Jamil:
Sì, proprio prima che l'altra scarpa cadesse nel mercato immobiliare. Ed è stata una conversazione interessante e devo dire che probabilmente è stato il mio episodio preferito dell'intero anno parlare con Rick, perché ottieni una visione reale di ciò che sta accadendo in base ai numeri, non in base alle emozioni, non in base al gergo o sensazionalismo, solo dati. Ed è sempre importante prestare attenzione a ciò che dicono i numeri rispetto a ciò che dicono le persone che stanno cercando di vendere storie.

Dave:
Assolutamente. Sì, penso che non sia affatto asciutto. È molto divertente, è divertente parlare con lui, ma non è emotivo al riguardo, il che penso sia davvero importante e bello che fornisca questo tipo di analisi obiettiva e imparziale di ciò che sta accadendo nel mercato. E parliamo di tutto in questa intervista. Stiamo parlando di pignoramenti, tassi ipotecari, economia americana, tutto ciò che puoi immaginare.
Quindi, questo spettacolo è il nostro primo spettacolo dell'anno, quindi se vuoi avere un vantaggio su cosa accadrà nel 2023 e cosa cercare nel corso di quest'anno, ti piacerà davvero questo episodio. , perché Rick fornisce alcune informazioni davvero accurate e obiettive che saranno davvero utili per te.

Jamil:
Concordato. Prendete appunti ragazzi.

Dave:
Va bene, bene, con questo faremo una breve pausa e poi diamo il benvenuto a Rick Sharga, vicepresidente esecutivo di Market Intelligence per ATTOM Data. Rick Sharga, bentornato a On the Market. Grazie per esserti unito di nuovo a noi.

Rick:
Grazie per avermi riaccolto. Immagino che la prima volta non sia stata poi così male.

Dave:
Oh, andiamo, sei stato molto perspicace. In realtà è uno dei nostri spettacoli più popolari di sempre. Hai fatto un ottimo lavoro e siamo entusiasti di riaverti di nuovo.

Rick:
Lo apprezzo.

Jamil:
Ho la sensazione che dopo aver parlato con Rick per un certo periodo di tempo, in realtà lasci quella conversazione in modo sostanzialmente più intelligente. Quindi, grazie per aver aiutato tutti noi ad aumentare il nostro QI oggi.

Rick:
Mi ha fatto davvero piacere che Adam mi abbia dato il titolo di EVP di Market Intelligence, perché è la prima volta nella mia carriera che qualcuno usa l'intelligenza nella stessa frase con il mio nome, quindi è sempre un piacere.

Dave:
È stato molto intelligente da parte tua orchestrare tutto ciò. Bene, Rick, l'ultima volta che ti abbiamo avuto è stato durante l'estate e stavamo raggiungendo l'apice della frenesia del mercato immobiliare, almeno in termini di prezzo di vendita. Le cose sono cambiate molto negli ultimi due mesi e ci piacerebbe iniziare con il tuo riepilogo o le tue riflessioni su ciò che è accaduto nella seconda metà del 2022 nel mercato immobiliare nazionale.

Rick:
Bene, l'ultima volta che abbiamo parlato, probabilmente ricorderete che stavamo discutendo del fatto che avevamo iniziato a vedere qualche prova di indebolimento della domanda. Ciò in realtà è iniziato all'inizio dell'anno ed era in realtà legato all'accessibilità economica perché i prezzi delle case erano ancora in aumento del 15%, 20% su base annua. Quando la Federal Reserve ha deciso di rimboccarsi le maniche e affrontare effettivamente l’inflazione mettendo insieme una serie di aumenti senza precedenti del tasso dei fondi Fed, ciò ha davvero agitato i mercati ipotecari e abbiamo visto i tassi ipotecari raddoppiare.
Secondo Freddie Mac, è la prima volta che accade in un anno solare. Non abbiamo mai visto i tassi ipotecari effettivamente raddoppiare in un anno solare prima e questa è solo un'accessibilità ridotta al minimo. Quindi, abbiamo visto mese dopo mese le vendite di case diminuire sia nelle nuove case che in quelle esistenti. Probabilmente finiremo quest'anno, anche se abbiamo avuto un buon inizio, e probabilmente finiremo quest'anno con un calo delle vendite di case dal 15% al ​​20% rispetto a un anno fa.
Abbiamo visto sostanzialmente un apprezzamento dei prezzi delle case in linea retta. Stiamo esaminando mercati come la California, dove l'aumento dei prezzi su base annua è ora in calo nell'intervallo dal 2% al 3%, dove era stato a doppia cifra all'inizio dell'anno. E ci sono parti del paese in cui stiamo effettivamente assistendo a un calo dei prezzi. Abbiamo assistito agli ultimi quattro mesi consecutivi in ​​cui i prezzi delle case sono scesi di mese in mese. Ciò non è necessariamente insolito in questo periodo dell'anno, ma l'entità del calo è stata più forte del solito. Ma se ci pensi, la rata media mensile del mutuo su una casa che avresti comprato un anno fa è aumentata, a seconda di dove ti trovi nel paese, dal 45% al ​​60%. E non so voi, ragazzi, ma quando ho parlato con il mio capo di un aumento dal 45% al ​​60%, lui ha riso educatamente e mi ha detto di tornare fuori a giocare.
Quindi, ha davvero buttato fuori dal mercato molti potenziali acquirenti di case. Abbiamo visto ricerche che indicano che tra il 10% e il 20% delle persone che stiamo cercando di acquistare hanno invece optato per l'affitto per un po'. Per il tuo pubblico, ciò suggerisce che potrebbero esserci alcune opportunità per immobili in affitto, per unità unifamiliari in affitto, perché se le persone stessero cercando di acquistare una casa, è ovvio che potrebbero essere interessate ad affittarne una invece di un appartamento. Ma finiremo l'anno praticamente con una tendenza al ribasso. Probabilmente ciò avverrà anche nel prossimo anno.
Anche se non credo che il calo delle vendite di case sarà significativo l'anno prossimo come lo è stato quest'anno. Tenete a mente un altro… E poi mi fermo un attimo a parlare. Un'altra cosa da tenere a mente contestualmente è che stiamo uscendo da vendite di case nel 2021 che sono state insolitamente forti. Il 2021 non è stato un anno medio per le vendite di case. È stato un anno decisamente superiore alla media per le vendite di case. Quindi, non sarebbe stata una sorpresa vedere i numeri tornare un po’ indietro. Ma il calo dal 15% al ​​20% è strettamente ed esclusivamente dovuto alle azioni intraprese dalla Fed e all’impatto che queste hanno avuto sui tassi ipotecari.

Jamil:
Rick, l'ultima volta che abbiamo parlato, il mercato era in una posizione completamente diversa e cerco sempre di capire cosa potrebbe accadere dietro l'angolo. E mi occupo di aggiustamenti e ribaltamenti. Ho dovuto compilare un paio di assegni. Sono a Phoenix, in Arizona, e quindi uno dei mercati di cui parli sperimenterà un enorme calcio nei denti, ho degli impianti nella parte anteriore qui dal calcio che ho ricevuto.

Rick:
Sono bellissimi comunque. Nessuno lo saprebbe mai.

Jamil:
Grazie. Grazie. Grazie. I fatti sono per noi riabilitatori, le cose non sembrano molto forti in questo momento. D'altro canto, cerco opportunità perché ogni volta che succede qualcosa del genere, ci sono opportunità sotto la superficie. E mi chiedo quasi se quello a cui stiamo assistendo proprio ora sia, e lo dico io, la grande riprogrammazione, e questo è il motivo. Siamo stati tutti così viziati con questi mutui al 2% e al 3% che erano sul mercato da così tanto tempo che molte persone sono entrate nello spazio e hanno cercato di entrare nel mercato immobiliare. Molti di questi acquirenti, molte di quelle persone, non lasceranno mai andare quel debito. Manterranno quella casa, anche se la manterranno in affitto, non reintrodurranno quel prodotto sul mercato.
La Fed ha aumentato i tassi in un modo senza precedenti, come hai descritto, e questo ha fermato molte attività, soprattutto nel settore dell'edilizia residenziale. E così abbiamo avuto costruttori che giravano completamente la manopola nella direzione opposta in cui si trattenevano. Quindi, abbiamo questo inventario che verrà strappato via a causa di tutto il debito a buon mercato, abbiamo costruttori che fermano o rallentano la loro costruzione, abbiamo visto la domanda davvero stabilizzarsi. E credo che, poiché i tassi sono così alti in questo momento, non appena inizieremo a tornare verso il 5%, tireremo questa fascia elastica per cui ci sentiremo tutti davvero grati per un mutuo del 5½% quando arriverà.
Perché quando si trova dov'è adesso, non appena veniamo riprogrammati nel pensare che il 5½ o il 5% sia economico, è allora che penso che ci sarà una quantità pazzesca di acquirenti che si precipiteranno sul mercato. Ed è per questo che sento che sia la grande riprogrammazione. Lo vedi nel 2023 e il mio punto di vista al riguardo è fuori a pranzo?

Rick:
No, non sei affatto fuori a pranzo. Il problema che avrò nel rispondere alla tua domanda è che c'è così tanto da disfare lì. Fondamentalmente hai appena sollevato cinque temi diversi e sono tutti rilevanti, sono tutti importanti per il mercato. Quindi, riguardo all'ultima domanda se la tua tesi è qualcosa che è fuori a pranzo, no, posso delineare uno scenario in cui il mercato si riprende abbastanza rapidamente. Adesso tutto deve andare a posto, ma potrebbe succedere. Quindi, prima di tutto, c’è ancora una domanda repressa e non è il tipo di domanda speculativa sciocca che abbiamo visto nel 2008.
Ciò è determinato dal fattore demografico. Abbiamo ancora la più grande coorte di giovani adulti di età compresa tra i 25 e i 34 anni nella storia del Paese. Questa è l'età privilegiata per la formazione della famiglia. Molti di loro preferirebbero possedere, potrebbero dover affittare a breve termine mentre stanno cercando di capire le cose, ma stanno formando famiglie. Ciò stimola la domanda. La domanda è stata notevolmente rallentata perché all'improvviso non potevi permetterti la casa che pensavi di acquistare o non hai diritto al prestito. Ma analizziamo prima l'accessibilità, perché ciò guida molte attività di acquisto.
Ci sono tre gambe dello sgabello quando si tratta di convenienza. Quello su cui ci siamo concentrati ossessivamente negli ultimi anni sono i prezzi delle case. Quindi, ovviamente, il prezzo nominale della casa, il prezzo indicato è ciò su cui tutti si concentrano e siamo a un nuovo picco. Siamo ancora a un nuovo picco. Ciò è stato compensato dalla seconda gamba dello sgabello, ovvero i tassi ipotecari. E i tassi ipotecari storicamente bassi compensano l'aumento dei prezzi delle case, come hai detto, sei nell'intervallo del 2% per i mutui. Ciò ha permesso alle persone di permettersi una casa anche se i prezzi delle case stavano aumentando.
Ciò che lo ha reso possibile, e questa è la gamba che le persone spesso ignorano, è che i salari sono aumentati. Pertanto, negli ultimi due anni abbiamo assistito a una crescita salariale insolitamente forte, da quando il governo ha consentito a tutti di tornare al lavoro dopo l’inizio della pandemia. Ma gli aumenti annuali dei salari dal 5% al ​​6%, scusatemi, non riuscivano a tenere il passo con gli aumenti del 15% e del 20% dei prezzi delle case. Ma in realtà ora è due o tre volte superiore all’apprezzamento dei prezzi delle case. Quindi, supponiamo che la crescita dei salari continui ad essere quella che è. Supponiamo che i prezzi delle case si siano stabilizzati o che in alcuni mercati stiano effettivamente scendendo leggermente. È possibile che, poiché l’inflazione sembra andare nella giusta direzione, la Fed possa smettere di essere così aggressiva con i suoi aumenti dei tassi, il che significa che i tassi ipotecari potrebbero aver raggiunto il picco in questo ciclo e inizieranno a scendere.
Quindi, se i tassi ipotecari tendono al ribasso, forse lentamente, ma nel corso dell'anno, i salari rimangono forti, i prezzi delle case sono stabili, da qualche parte nel 2023 inizia a sembrare molto più conveniente e le persone iniziano ad arrivare ritorno al mercato. Quindi non penso che la tua tesi sia folle. L’altra cosa che cambierà la dinamica degli acquirenti è che il mercato si adegua sempre all’aumento dei prezzi delle case o all’aumento dei tassi di interesse. Il problema che abbiamo avuto nel 2022 è stato che l’aumento dei tassi di interesse è stato così improvviso e così grave. Quindi, all'improvviso, quella casa da un milione di dollari, quella casa da 500,000 dollari che stavi guardando è fuori discussione e devi reimpostare le tue aspettative per una casa da 250,000 dollari, che non stavi guardando e che non avevi nemmeno contemplato prima.
Quindi, ci vuole un po' di tempo perché il mercato si aggiusti, ma per quanto riguarda il tuo punto, se i tassi di interesse scendono nuovamente sotto i cinque, forse ora non stai guardando una casa da $ 250,000, stai guardando 375 o quattro e forse semplicemente avevo bisogno di un po' più di tempo per risparmiare per un acconto. Quindi, cambia in modo significativo la dinamica di acquisto. E penso che tu abbia ragione, penso che il primo trimestre, forse il secondo trimestre, la prima parte del secondo trimestre continueranno ad essere un po' più lenti del normale, anche con lo scenario che abbiamo appena delineato. Ma più avanti nel corso dell'anno, penso che le persone saranno state in grado di adattarsi e sembrerà un po' più conveniente e inizieremo a vedere il ritorno dell'attività di acquisto.
Quindi, nel complesso, mi aspetto che le vendite di case nel 2023 diminuiscano, probabilmente non proprio del 10%, forse tra il 5% e il 10% rispetto a quest'anno, ma mi aspetto che la seconda metà dell'anno sarà più forte rispetto alla prima metà.

Dave:
Rick, penso che sia un ottimo modo per spiegare l'accessibilità economica. E per me quello che continuo a pensare è che la direzione dei prezzi e del volume delle case dipendono, secondo te, quasi interamente dai tassi ipotecari. E per via della convenienza, come hai detto tu, giusto? In questo momento stiamo registrando a metà dicembre. Ieri abbiamo scoperto che sono emersi dati sull'inflazione molto incoraggianti e stiamo vedendo che, penso che i tassi ipotecari oggi fossero in media di 6.3 per un periodo di 30 anni, qualcosa del genere.
Se lo vediamo rimanere lì o più in basso, secondo me, le persone, come ha detto Jamil, si abitueranno e torneranno nel mercato perché c'è domanda demografica. Ma è possibile delineare uno scenario in cui i tassi ipotecari salgano? Perché penso che sia una grande domanda per molte persone. Esiste uno scenario in cui i tassi ipotecari non hanno raggiunto il picco e risalgono al 7% o all'8%? Perché quando guardo gli esperti, sembrano divisi. Alcuni dicono che si tornerà a cinque, altri dicono che si arriverà a otto. Quindi, potete, anche se non pensate necessariamente che ciò accadrà, dirci quale scenario dovrebbe verificarsi affinché i tassi ipotecari salgano oltre il punto in cui erano un paio di settimane fa, quando erano a quel livello di sette?

Rick:
Sì, ci sono un paio di scenari. Innanzitutto, la Fed potrebbe decidere di continuare a essere aggressiva o almeno più aggressiva di quanto si aspetta il mercato. E quel tipo di incertezza, quel tipo di volatilità potrebbe far salire i tassi. Una delle cose che devi tenere a mente è che di solito i mutui trentennali si basano sui rendimenti del Tesoro americano a 30 anni, e questi due tassi vanno di pari passo. E questo è una specie di baseball interno probabilmente per molti dei tuoi spettatori, ma abbi pazienza. Normalmente c'è uno spread di circa 10-150 punti base, o in inglese da uno e mezzo a due punti. Quindi, se il rendimento del Tesoro a 200 anni è quattro, un mutuo sarebbe tipicamente del 10½ o del 5%. In questo momento lo spread ha un centinaio di punti base in più.
Quindi, se fossimo in un mercato normale, i tassi ipotecari sarebbero probabilmente quasi un punto più bassi di quelli attuali. Quindi saresti già tra i cinque. Uno dei motivi per cui non lo sono è l'incertezza e la volatilità del mercato e la convinzione che quando i tassi di interesse sui mutui scendono, vedrai un sacco di questi prestiti che sono stati contratti da quando i tassi sono aumentati, iniziano ad essere rifinanziato. Ciò significa che se acquisti un mutuo sul mercato secondario, non sarai in grado di recuperare il tuo investimento. Il prestito scadrà tra un anno o due. Quindi, il modello di prezzo ha spaventato il mercato secondario. Pertanto, la Fed potrebbe continuare ad aumentare i tassi oltre le aspettative delle persone. In questo momento si prevede che il picco del tasso dei fondi federali sarà intorno al 5%, 5¼%.
Se superassero tale soglia, i tassi ipotecari salirebbero chiaramente. Quindi, una sorpresa inflazionistica o un’attività alimentata sono uno scenario. Onestamente non lo vedo, ma è uno scenario. L'altro è la volatilità globale di cui non parliamo molto ed è qualcosa che è praticamente fuori dal nostro controllo, ma c'è molta preoccupazione per il crollo delle economie globali. Quando ciò accade, spesso si vede molto capitale straniero entrare nei titoli del Tesoro statunitense, e quanto più capitale straniero entra nei titoli del Tesoro statunitense, tanto minori saranno i rendimenti. Ciò in realtà potrebbe far scendere ulteriormente i tassi ipotecari. Il rovescio della medaglia è che se quel denaro dovesse rimanere nelle economie straniere e ci fosse meno attività di negoziazione al rialzo del costo delle obbligazioni, potremmo vedere i rendimenti effettivamente aumentare. E se ciò accade, ti ritroverai con i tassi ipotecari in aumento.
Ma penso davvero che ci sia molta più probabilità di vedere i tassi raggiungere il picco e iniziare gradualmente a scendere piuttosto che esserci un'opportunità per i tassi di risalire fino ai sette, o, peggio ancora, agli otto. Guarda, ci sono persone che dicono che i tassi di interesse saliranno oltre l'otto. Ci sono anche persone che dicono che il mercato immobiliare crollerà e che vedremo un calo dei prezzi dal 20% al 30%. E tendo a pensare che quelle persone stiano cercando di vendere qualcosa e probabilmente non qualcosa che vuoi comprare. In realtà ieri ho ricevuto un messaggio su Facebook da uno dei cari amici di mia madre e non me lo sto inventando. In realtà mi ha inviato un messaggio chiedendomi se il mercato immobiliare sarebbe crollato oggi.
Quindi, qualcuno in realtà ha scelto una data per il crollo del mercato immobiliare e, a quanto pare, era tutto su Internet. E se ti occupi di investimenti immobiliari, se stai cercando di acquistare una casa in cui vivere, devi guardare le cose in modo più razionale, più logico e, francamente, con una visione a lungo termine. Perché le condizioni del mercato possono essere molto volatili giorno dopo giorno, ma col tempo il mercato immobiliare tende a riprendersi e ad andare molto, molto bene.

Dave:
Grazie per averlo spiegato. Penso che continuo a tornare a quei due scenari in cui da un lato l’inflazione migliora, la Fed smette di aumentare i tassi il più rapidamente possibile, il che porta i tassi ipotecari verso il basso. D’altro canto, la Fed continua ad aumentare i tassi, ma ciò provoca una recessione che abbassa i rendimenti obbligazionari in generale, e che abbassa anche i tassi ipotecari. Quindi, ecco perché per me sono un po' dalla tua parte, dove semplicemente non vedo questo scenario di incidente, perché la maggior parte dei percorsi e c'è molta incertezza, ma la maggior parte dei diversi scenari che possono svolgersi risultano almeno in una stabilizzazione dei tassi ipotecari, se non in una caduta dei tassi ipotecari. E so che è spaventoso, perché abbiamo visto questo raddoppio, come hai detto, dei tassi ipotecari. Ma ora c’è il forte potenziale che almeno si stabilizzerà un po’.

Rick:
Sai, Dave, penso che la gente debba rendersi conto che siamo di fronte a una serie di circostanze davvero insolite. Negli ultimi, accidenti, cinque o sei anni la Fed era preoccupata che l'inflazione non fosse abbastanza alta. Avevano un tasso obiettivo di inflazione del 2% e questo perché tutto nell’economia funzionava. Voglio dire, tutto nell'economia funzionava, poi qualcuno ha morso una mazza in Cina e subito dopo abbiamo capito che il mondo era cambiato. E il governo ha preso un paio di decisioni che inizialmente sembravano buone decisioni, ma si sono rivelate non grandi decisioni dal punto di vista economico in quanto abbiamo davvero sovrastimolato l’economia in modo drammatico. Uno dei miei amici economista ha detto che il governo ha preso un buco di tremila miliardi di dollari e ha cercato di infilarci 15mila miliardi di dollari.
Quindi, abbiamo aumentato l'offerta monetaria del 50%, e quelli di voi che non seguono l'economia, seguono i giocatori di baseball sul retro delle loro figurine di baseball. Sovraccaricare l’offerta monetaria porta all’inflazione e bisogna cercare di ridurla. L’altro problema è che abbiamo sovrastimolato i consumatori, quindi tutti nel paese sembravano ricevere un assegno di stimolo e i sussidi di disoccupazione sono stati aumentati drasticamente, portando a carenza di manodopera, che ha portato alla crescita dei salari e la crescita dei salari porta all’inflazione. E poi abbiamo avuto interruzioni nella catena di approvvigionamento a causa del COVID, che ha portato a uno squilibrio tra domanda e offerta, quindi i prezzi su tutto sono aumentati. E, presidente Powell, la Fed è stata molto, molto trasparente nel dire: “Abbiamo sottovalutato l’inflazione, l’abbiamo persa, l’abbiamo annusata”.
Quindi, si spera, si è verificata una volta ogni generazione una pandemia che ha mandato in tilt l’economia, il governo ha reagito in modo eccessivo, ha immesso troppi stimoli nell’economia, il che porta sempre all’inflazione. E la Fed è intervenuta per cercare di rallentare le cose troppo tardi. Quindi, dovevano essere eccessivamente aggressivi. Ancora una volta, non abbiamo mai visto raddoppiare i tassi ipotecari in un anno, mai. E se le cose non fossero cambiate a causa di queste circostanze insolite, non avremmo visto i tassi ipotecari salire fino al 7%. Sarebbero saliti da questi livelli storicamente bassi, perché questo faceva parte dello stimolo della Fed per assicurarsi che il mercato immobiliare rimanesse stabile e che l’economia restasse stabile.
Ma abbiamo a che fare con circostanze insolite che hanno portato a picchi insoliti nei tassi ipotecari e in realtà il resto dell’economia funziona ancora piuttosto bene. Quindi, anche se finissimo con una recessione il prossimo anno, e penso che sia probabile che la Fed abbia già effettuato una correzione eccessiva e ci ritroveremo in una recessione, dovrebbe comunque essere un periodo abbastanza breve, abbastanza mite. recessione e non dovrebbe avere un impatto a lungo termine o terribilmente negativo sul mercato immobiliare.

Dave:
Sì, è un ottimo punto, perché volevo parlare dello stato del consumatore o del proprietario di casa americano. Hai molta esperienza nei pignoramenti e in quel lato del business. E da quello che vedo, nonostante il calo dei prezzi delle case e alcuni licenziamenti di alto profilo presso grandi aziende rinomate, sembra che, in generale, i consumatori americani siano in una posizione abbastanza dignitosa e i proprietari di case in particolare stiano ancora pagando i loro mutui. È corretto? Vedi qualcosa di diverso?

Rick:
No, hai ragione. Recentemente abbiamo redatto un rapporto sul capitale dei proprietari di case presso ATTOM e, prima di tutto, c'è ancora una quantità record di capitale dei proprietari di case là fuori, $ 29 trilioni, niente di simile che abbiamo mai visto. E questo su un patrimonio immobiliare valutato a circa 41 trilioni. Quindi, se si guarda al carico di debito che le persone si portano dietro, in realtà è davvero molto basso come percentuale del valore delle loro proprietà. Abbiamo scoperto che circa la metà dei proprietari di casa sono quelli che chiamiamo ricchi di azioni, il che significa che devono meno della metà del valore della loro casa sul mutuo. E, cosa interessante, il 93% dei mutuatari che sono attualmente in fase di pignoramento hanno in realtà un patrimonio netto positivo, che è completamente l'opposto di dove ci trovavamo durante la grande crisi finanziaria, quando un terzo di tutti i proprietari di case erano sott'acqua e quasi tutti quelli in pignoramento erano a testa in giù.
Quindi, anche se avessimo persone pignorate, avrebbero l'opportunità di creare un atterraggio morbido. Quindi, se si trovassero in una posizione di difficoltà finanziaria a breve termine, plausibilmente potrebbero anche rifinanziare il loro prestito con il loro prestatore se ora si fossero ripresi. Ma anche se non possono, hanno la possibilità di vendere la propria casa perché, come abbiamo detto prima, c'è ancora domanda. Se metti un immobile sul mercato al prezzo giusto, potrai venderlo. Ma al momento non abbiamo problemi di pignoramento. Il livello normale di attività di pignoramento storicamente è di circa l'1% dei prestiti. Quindi, nel mercato odierno, ci sarebbero circa 550,000 case in fase di pignoramento.
Invece ne abbiamo circa 260,000. Quindi, stiamo funzionando a circa la metà dei livelli storicamente normali di attività di pignoramento e stiamo funzionando a circa il 60% di dove eravamo prima della pandemia. Quindi, anche se il numero dei pignoramenti è gradualmente aumentato quest'anno, probabilmente non torneremo ai livelli normali in base agli attuali tassi di attività fino alla metà o alla fine del 2023. Quindi, tieni presente che potremmo raddoppiare la quantità di pignoramenti che abbiamo in questo momento e che ci riporterebbero alla normalità. E la qualità dei prestiti nell’ultimo decennio è stata straordinaria. I finanziatori si sono assunti rischi minimi, i mutuatari sono stati altamente qualificati. E secondo te, Dave, continuano a effettuare i pagamenti in tempo anche se sono sott'acqua.
E penso che sia una cosa importante da tenere a mente, perché ultimamente mi sono posto spesso questa domanda. Solo perché un mutuatario va sott'acqua non significa che vada in pignoramento. I due sono collegati solo marginalmente. E giusto per darvi un dato, circa il 6% dei proprietari di case oggi in tutto il paese sono sommersi dai prestiti. E ho appena menzionato che mezzo per cento dei mutuatari sono in pignoramento. Ciò significa che il resto di queste persone sta effettuando i pagamenti in tempo. E alcuni di essi sono rimasti sott’acqua dopo la Grande Recessione e in mercati che in realtà non si sono mai ripresi del tutto. Ma continuano a effettuare i pagamenti perché prima o poi si troveranno in territorio positivo.
E onestamente in molti casi è più economico per loro continuare a pagare il mutuo piuttosto che spedire le chiavi alla banca e cercare di trovare un posto in affitto. Quindi quei due non sono realmente collegati. Ora, se sei sott'acqua con il tuo prestito e finisci con il pignoramento, è molto, molto più difficile risolverlo con successo. Ma essere sott’acqua non è ciò che spinge le persone al pignoramento. Si tratta comunque di una sorta di catastrofe finanziaria familiare, una perdita di lavoro, perdita di reddito, morte in famiglia, divorzio, spese mediche inaspettate, qualcosa del genere è ciò che manda le persone al pignoramento. Inizierai a leggere i titoli dei giornali, te lo prometto, sull'incombente minaccia che sempre più mutuatari rimangano sott'acqua mentre i prezzi delle case restano stabili o scendono.
E ieri ho dovuto far scendere una giornalista dal bordo a causa di un rapporto che aveva letto e che secondo lei diceva che l'8% dei mutuatari era improvvisamente sott'acqua. E quello che ha detto è che l’8% dei mutuatari che hanno contratto prestiti nell’ultimo anno con acconti molto bassi e che vivevano in mercati in cui i prezzi sono scesi, ora erano sott’acqua. E io pensavo che si tratta di una frazione di percentuale dei mutuatari. Ma i titoli dei giornali vi avvertiranno che questa incombente crisi dei prestiti subacquei sta per travolgerci. E a volte mi fa impazzire, ma immagino che mi tenga occupato e questo mi tenga occupato. Quindi non è una brutta cosa.

Jamil:
Rick, apprezzo l'informazione e non potrei essere più d'accordo con te riguardo alla situazione di pignoramento e dove siamo solo a livello nazionale rispetto all'equità e se c'è veramente vulnerabilità lì. E sono d'accordo, non credo che esista davvero. Penso che ovviamente il sensazionalismo venderà o attirerà sempre l'attenzione, e quindi lo vedremo sempre. Ma come investitore immobiliare e per la comunità BiggerPockets che ama ascoltare le tue intuizioni, le intuizioni di Dave e le mie battute, voglio capire dove si trova l'opportunità, perché ecco la realtà per me. Sono un acquirente in contanti. Mi occupo prevalentemente di vendita all'ingrosso, ma sto iniziando a detenere proprietà perché quello che ho visto è che c'è stanchezza là fuori.
Venditori in questo momento che hanno una situazione, che devono vendere, non la tua persona che vuole semplicemente aggiornarsi o trasferirsi perché non gli piace più la dimensione del suo soggiorno, o non solo cose estetiche, ma veri motivi per vendere. C'è stanchezza nel mercato e sono stato in grado di trarre vantaggio da quella stanchezza e comprare cose. Per esempio, stavo proprio dicendo a Dave l'altro giorno che c'è una proprietà nel mio quartiere, è un quartiere da più di 2 milioni di dollari. Questa casa è stata appena valutata a luglio a 1,000,005 e la chiuderò tra un paio di giorni all'una alle 800 alle 950, e ne comprerò due nel mio quartiere con la stessa situazione.
E così sto riscontrando quella stanchezza e ne sto approfittando, perché sono un investitore immobiliare e questo è quello che facciamo. E tutta quell'equità che hai descritto su cui sono seduti i proprietari di case, sono disposti a scambiarla per alleviare quella fatica, per essere in grado di uscire dalla situazione. Questa è un'opportunità che sto vedendo. Vedete altre opportunità che noi investitori immobiliari possiamo guardare e cogliere per avere una posizione migliore dalla fine del 2023 al 2024?

Rick:
Quindi, voglio congratularmi con te per essere responsabile dei titoli che la gente vedrà sul calo dei prezzi delle case. Quindi, buon lavoro Dave e Jamil. No, ci sono opportunità là fuori. Questo è il periodo migliore dell'anno per effettuare acquisti in genere, perché c'è meno domanda sul mercato. Quindi, c'è meno concorrenza per le risorse che diventano disponibili e i proprietari di case in genere sono un po' più disposti a negoziare in questo periodo dell'anno a causa di questa mancanza di concorrenza. Quindi, in generale, tra la fine di novembre e la metà di gennaio nella maggior parte del paese sono i periodi migliori per cercare occasioni relative. In secondo luogo, se qualcuno sta vendendo in questo momento, devi chiederti perché sta vendendo e se deve vendere.
Quindi stai facendo esattamente la cosa giusta. Personalmente ritengo che uno dei motivi per cui i livelli delle scorte rimarranno bassi per gran parte del 2023 è perché le persone che non devono vendere non venderanno. Sono perfettamente felici di sedersi lì con il loro mutuo al 3½% e di non scambiarlo in un mercato in declino con una casa più costosa con un mutuo al 7%. Se non devono farlo, non lo faranno. Quindi, se vedi qualcuno che lo vende, almeno ti viene da chiederti se si tratta di una vendita forzata? Devono vendere? E se è così, c'è una certa leva negoziale lì. Quindi penso che abbia un senso. Vuoi continuare a seguire le tendenze dei prezzi. Probabilmente stiamo assistendo ad un calo dei prezzi delle case a livello nazionale del 5%. Secondo le proiezioni di Fannie Mae, per il prossimo anno i prezzi scenderanno da gennaio a dicembre di circa un punto e mezzo e si tratterà di una correzione molto localizzata.
Quindi, devi prestare attenzione all’attività del mercato locale. Ad esempio, i prezzi della California probabilmente scenderanno in media di circa il 10%. Nell'area della Baia in questo momento stiamo vedendo che i prezzi ad alcuni livelli scendono già del 20%. Ma se ti trovi negli stati del sud-est, potresti non vedere affatto scendere i prezzi, perché stai ancora vedendo la crescita della popolazione e dell’occupazione. Pertanto, i prezzi potrebbero non aumentare del 20% all’anno, ma potrebbero comunque aumentare dal 2% al 3%. Quindi devi cercare quelle opportunità del mercato locale e capire qual è il giusto mix per te. E ancora, se ti trovi in ​​un mercato con prezzi in calo, potresti prendere in considerazione l'acquisto di un immobile da affittare, perché non devi preoccuparti dell'immediato apprezzamento del prezzo della casa. Se stai guardando un mercato in cui i prezzi stanno salendo, forse è un'opportunità migliore per lanciare, perché i flipper hanno davvero bisogno di un apprezzamento dei prezzi per fare i loro numeri la maggior parte delle volte.
L'altra opportunità, abbiamo detto che non ci sono molti pignoramenti, ma se hai intenzione di giocare in quel mercato alla ricerca di opportunità, devi cambiare il modello, almeno nella tua mente, da dove eravamo durante l'ultimo ciclo. L'ultima volta abbiamo menzionato quanti mutuatari erano sommersi dai loro prestiti. Ciò significava che non potevano sbarazzarsi della proprietà a meno che la banca non accettasse una vendita allo scoperto. E ce n'erano molti, ma non molti rispetto al numero di persone pignorate. Molte proprietà non sono state vendute alle aste perché le banche non riuscivano a fissarle con un prezzo sufficientemente basso da consentire agli investitori di far funzionare i numeri. Quindi, le banche bancarie finirono per riprendersi la maggior parte delle proprietà pignorate, e quindi aveva senso che un investitore aspettasse che la banca la riprendesse, aspettasse che la proprietà tornasse sul mercato e poi negoziasse per quelle proprietà di proprietà della banca, quelle REO.
Ciò non accadrà questa volta. Ho detto che l'attività di pignoramento nel complesso è pari a circa il 60% dei livelli pre-pandemia. Attività REO, i pignoramenti bancari sono a circa il 30% del livello in cui eravamo prima della pandemia. Quindi, quello che stiamo vedendo è un aumento dei pignoramenti, ma un numero maggiore di persone che vendono le loro case nella fase iniziale del pignoramento prima dell'asta di pignoramento. E le proprietà che arrivano alle aste vengono vendute a un tasso di circa il 70%, che è circa il doppio del tasso di vendita abituale. Quindi, ci sono meno proprietà che vanno all'asta, ci sono meno proprietà che superano l'asta, tornando ai finanziatori. E la FHA ha questo programma chiamato CWCOT, più interno al baseball, trasmesso senza autorizzazione di titolo, e qualsiasi proprietà FHA che non vende all'asta viene quindi assegnata a una società di aste online per una vendita di seconda possibilità, a quel punto in genere abbassare un po' i prezzi.
Quindi, se sei un investitore in attesa di REO, in attesa di proprietà di proprietà della banca, non è lì che si presenterà l'opportunità questa volta. Questa volta dovrai trovare quei mutuatari nella fase iniziale del pignoramento e se non riesci a concludere un accordo con loro prima dell'asta, devi essere pronto per andare all'asta. Ed è qui che qualcuno come te, Jamil, entra in gioco come acquirente in contanti perché la maggior parte di queste aste richiedono contanti o assegni circolari. E nel mercato odierno, sei in una posizione di enorme vantaggio se sei un acquirente in contanti, perché tutti gli altri stanno guardando mutui tradizionali al 6½, 7% e prestiti per gli investitori che hanno una portata dal 10 al 12% su di essi in questo momento se tu stanno ottenendo finanziamenti ponte. Quindi, ci sono ancora opportunità là fuori, ma dovrai fare la tua diligenza.

Dave:
Bene, grazie Rick, è molto utile. Penso che ci sia molta paura là fuori, ancora una volta, con i titoli e tu offri un'opinione molto più sobria su ciò che sta accadendo e un'analisi davvero buona di dove si trovano le opportunità. Prima di uscire da qui, voglio chiederti qualcosa di cui hai parlato mentre stavamo chiacchierando prima dello spettacolo, ovvero che ATTOM, la società per cui lavori, ha pubblicato un rapporto sull'attività di correzione e capovolgimento. Potresti raccontarci un po' cosa hai imparato?

Rick:
Sì, e per chiunque sia interessato, abbiamo una sezione dedicata agli approfondimenti di mercato sul nostro sito web dove pubblichiamo tutti questi rapporti gratuitamente. Quindi, non è nemmeno qualcosa per cui devi pagare, ma di recente abbiamo pubblicato il rapporto sulle correzioni e sui ribaltamenti che copriva i ribaltamenti nel terzo trimestre del 2022. Questo era il classico rapporto buone notizie e cattive notizie, Dave. La buona notizia è che nel trimestre si sono verificati oltre 92,000 lanci, il terzo numero più alto mai registrato. E abbiamo esaminato i dati negli ultimi 22 anni, quindi è un numero abbastanza buono. La cattiva notizia è che è il terzo trimestre consecutivo in cui questo numero è sceso. Quindi, la tendenza è verso un minor numero di lanci e la notizia davvero brutta è che sia i profitti lordi che i margini di profitto lordi sono diminuiti, e i profitti lordi sono semplicemente il prezzo a cui la proprietà è stata venduta rispetto al prezzo a cui è stata acquistata.
E poi i margini sono la percentuale rappresentata da quel profitto rispetto al prezzo di acquisto originale. Quindi, ciò non tiene conto di cose come i costi dei materiali, della manodopera, dei finanziamenti e sappiamo che tutti questi costi sono aumentati. Quindi non è un mercato ideale per i flipper. I mercati ideali hanno una domanda elevata, un’offerta bassa e prezzi in rapido apprezzamento. E la ciliegina sulla torta sono i bassi tassi finanziari e abbiamo visto tutte queste condizioni, abbiamo ancora la domanda, ma è indebolita. I prezzi sono rimasti stabili o in alcuni casi stanno diminuendo, è più costoso finanziare, ci vuole più tempo per vendere e i costi dei materiali e della manodopera insieme ai costi di finanziamento sono tutti più alti. Quindi, se ti occupi di aggiustamenti e capovolgimenti, devi davvero essere bravo in matematica in questo momento.
Devi stare incredibilmente attento a non pagare più del dovuto per la proprietà che stai acquistando. Devi stare davvero, davvero attento a non sottovalutare il costo delle riparazioni, a non sottovalutare il tempo necessario per spostare la proprietà. E comunque, non stiamo parlando di mercati in cui ci vogliono 60 o 90 giorni per vendere una proprietà quando è pronta per essere lanciata. Stiamo ancora osservando un paio di settimane nella maggior parte dei mercati, ma è in aumento rispetto a un paio di giorni dell'anno scorso. Quindi, devi calcolare quei costi di trasporto. Non voglio prendermela con nessuno, ma sai che è un mercato difficile quando hai una Zillow Offers che perde 352 milioni di dollari in un trimestre e poi Opendoor fa sembrare una sciocchezza perdendo un miliardo di dollari.
E ancora, quelli non sono realmente modelli fissi e capovolgibili, quelli sono modelli di arbitraggio, ma ti mostrano solo cosa può succedere se sbagli il tuo modello di prezzo e lo fai su larga scala. Se commetti un errore su una casa che vale forse migliaia di dollari, commetti l'errore su migliaia di case e sono centinaia di milioni di dollari. Quindi, questo dimostra semplicemente che anche le aziende che ti aspetti siano un po’ più professionali, un po’ più sofisticate nei loro modelli, commettono errori, commettono errori grandi, grandi, grandi e finiscono per licenziare un terzo del loro personale perché di quegli errori. Quindi, ciò dimostra semplicemente che come flipper, hai davvero, davvero bisogno che la tua matita venga affilata in questo ciclo.
Ed è un avvertimento per le persone che stanno appena entrando in questa parte del business. Il tempismo del mercato può essere difficile, ma se scegli il momento sbagliato, acquisti ai massimi livelli del mercato e sottovaluti i costi di riparazione, ti ritroverai di fronte a uno scenario piuttosto sgradevole per quel ribaltamento. Quindi, è un buon momento per impegnarsi con qualcuno come BiggerPockets dove puoi ricevere molta istruzione, puoi ottenere molti strumenti e prodotti necessari per assicurarti di fare la cosa giusta. E sicuramente ascolta sempre il podcast Sul mercato, perché è lì che ottieni tutte le informazioni giuste.

Jamil:
Rick, grazie mille per questa intuizione. Volevo semplicemente scavare un po' più a fondo e, parlando per esperienza personale con una serie di lanci, ne abbiamo una dozzina in corso e lo abbiamo visto nella fascia di prezzo compresa tra 750 e un milione e un metà, la domanda era scomparsa. Abbiamo dovuto firmare assegni per uscire da quegli accordi e cancellarli dai libri contabili. Tuttavia, nella prima casa, il prezzo di vendita di una casa per la prima volta, quelle proprietà sono ancora in commercio e in realtà c'è ancora una grande domanda. Quando stavate mettendo insieme quel rapporto, avete trovato quelle differenze e c'è una sottosezione all'interno del mercato "aggiusta e ribalta" su cui le persone del settore potrebbero concentrarsi in modo da poter ancora resistere a questa tempesta e restare a galla e non perdere i loro equipaggi e ritirarsi finché le cose non iniziano a tornare indietro?

Rick:
Sì, ma prima di andarci, lascia che ti esponga un altro scenario, e so che lo fai. Ne hai parlato prima. Al giorno d'oggi un tipico flipper potrebbe avere difficoltà a scrivere i numeri, ma c'è un'opportunità per le proprietà in affitto. Penso che abbiamo menzionato prima che circa il 10-20% delle persone che pensavano di acquistare hanno invece deciso di affittare. Puoi argomentare logicamente che se volessero comprare una casa, potrebbero preferire affittare una casa piuttosto che un appartamento. Forse hanno bisogno di più spazio, qualunque cosa.
Quindi, c'è ancora un'opportunità per le proprietà in affitto unifamiliari e penso che tale opportunità continuerà a crescere. Ora, se sei un flipper, potresti non disporre di processi e procedure aziendali per diventare proprietario di una proprietà in affitto, ma puoi certamente identificare quelle proprietà e magari diventare un grossista e trovare quelle proprietà che rappresentano opportunità e venderle alle persone. che vogliono proprietà in affitto e realizzano profitti senza il rischio di acquistare, riparare e detenere quella proprietà. Quindi, questa è un'opportunità.

Jamil:
E comunque non ti ho mai pagato per dirlo.

Rick:
No. È un'opportunità reale in questo momento, e ci sono alcuni flipper che effettivamente nel breve termine, poiché i loro volumi non sono enormi, diventano proprietari di immobili in affitto, perché le competenze necessarie per trovare, acquistare e riparare una casa sono le stesse . Adesso si tratta solo di essere il padrone di casa per un breve periodo, magari anche di trovare qualcuno che lo faccia. Ma detto questo, alla tua domanda iniziale, sto parlando in termini generali molto ampi, Jamil, ma stiamo vedendo la stessa cosa che vedi nel tuo mercato. Che nella fascia più alta la domanda si è prosciugata in modo un po' più significativo rispetto al livello base. E questo è praticamente vero in tutto il Paese. Probabilmente ci sono alcuni valori anomali qua e là, ma in generale, questo è ciò che stiamo vedendo. C'è pochissimo inventario entry level.
Quindi, se trovi una proprietà che puoi riportare sul mercato come proprietà riparata e ristrutturata, probabilmente avrai buone opportunità di venderla e venderla a un prezzo ragionevole. C'è anche più concorrenza, perché è lì che le istituzioni più grandi cercano immobili in affitto. È lì che i piccoli investitori cercano immobili in affitto unifamiliari. E ovviamente è lì che gli acquirenti per la prima volta cercano proprietà. Quindi, non è facile trovare quelle proprietà da acquistare e sistemare, ma se stai guardando una sezione del mercato che è più sana di altre, quel livello di ingresso, e direi anche in molti mercati che arrivano fino al di livello intermedio, stai ancora vedendo una discreta quantità di domanda.
È una volta che entri nel livello medio-alto e nelle proprietà di livello superiore che vedi, in realtà, stai vedendo due problemi. Stai vedendo diminuire la domanda del mercato, ma stai anche vedendo i prezzi più deboli in termini di apprezzamento a quei livelli più alti. Ecco perché posti come San Francisco stanno assistendo a un calo dei prezzi più significativo in posti come, non so, Des Moines, Iowa.

Jamil:
Thank you.

Dave:
Rick. Penso che potremmo farlo tutto il giorno, ma dobbiamo uscire di qui presto. C'è qualcos'altro che ritieni che il nostro pubblico dovrebbe sapere mentre ci avviciniamo al nuovo anno di cui non abbiamo ancora parlato e che ritieni sia importante tenere a mente?

Rick:
Cavolo, non lo so. Abbiamo parlato di strategie di investimento, di economia, di mercato immobiliare. Immagino che il mio pensiero d'addio sarebbe: attenzione all'hype. Leggerai un sacco di cose cupe e catastrofiche. Probabilmente hai ascoltatori che stanno aspettando e sbavando per quel crollo del mercato che gli idioti di YouTube stanno promuovendo senza fiato. E direi di non aspettare. La tempistica del mercato è quasi impossibile. Se fai i tuoi conti e i numeri vengono estratti, è ora di andare avanti. E questo è vero sia che tu stia cercando di sistemare e capovolgere, acquistare una proprietà in affitto o acquistare una casa in cui trasferirti. È uno scenario interessante in quanto se riesci a trovare una proprietà che ti puoi permettere e che manterrai per un po', puoi effettivamente vedere uno scenario in cui tra due anni, i tuoi pagamenti mensili saranno inferiori a quelli di oggi, e non è qualcosa che probabilmente vedrai se intendi affittare una proprietà, perché il prezzo dell'affitto aumenterà praticamente ogni anno.
Quindi, dico alle persone, in particolare alle persone che manterranno una proprietà per un periodo di tempo, che se trovi qualcosa che i numeri funzionano, non aspettare che il mercato tocchi il fondo. Puoi convivere con un po’ di volatilità a breve termine. I tuoi prezzi scendono del 2½, 3%, 5%, e torneranno a salire. E storicamente se si torna indietro negli ultimi cento anni di prezzi delle case, c'è stato solo un momento in cui il mercato è crollato del 20% ed è rimasto lì per un po' ed è stata la Grande Recessione. Ma i prezzi delle case non aumentano ogni anno, ma nel tempo sono aumentati costantemente anno dopo anno. Quindi, non credere all'hype, niente panico, ma sii il più attento possibile prima di prendere quelle decisioni. Non pensarci troppo, ma assicurati di fare i conti e controllarli due volte.

Dave:
Va bene. Beh, grazie, Rick. Apprezziamo queste parole di addio e siamo decisamente d'accordo. Le persone dovrebbero essere... Almeno leggere l'intero articolo, giusto? Ci sono così tante volte in cui le persone reagiscono al titolo e dicono: “Bene, hai letto il resto dell'articolo? Non è stato poi così male." Quindi, ottimo consiglio sobrio lì. Lo apprezziamo, Rick. Rick Sharga è il vicepresidente esecutivo di Market Intelligence presso ATTOM Data. Rick, se le persone vogliono connettersi con te, dove dovrebbero farlo?

Rick:
Quindi puoi trovarmi su LinkedIn o Twitter, Rick Sharga, entrambi sono abbastanza facili. Se vuoi connetterti con me su LinkedIn, assicurati di menzionare On the Market o Jamil e Dave in modo che io sappia che non sei una delle persone pazze su LinkedIn che mi contattano sotto uno pseudonimo. Puoi anche trovare, ho menzionato attomdata.com. Abbiamo una sezione dedicata agli approfondimenti del mercato. Siamo ovunque sui social media, ma pubblichiamo gratuitamente rapporti su tutti gli aspetti del mercato immobiliare ogni settimana. Quindi, sentitevi liberi di seguirci lì e non vedo l'ora di connettermi con molti di voi.

Dave:
Va bene. Grazie ancora, Rick. Dovremo riportarti indietro tra sei mesi. Hai detto che la seconda metà del 2023 potrebbe essere molto diversa, quindi ti riporteremo sempre in questi punti cardine per il mercato immobiliare se sarai disposto a unirti di nuovo a noi.

Rick:
Godetevi sempre la conversazione ragazzi. In qualsiasi momento.

Jamil:
Bene, l'avete sentito ragazzi. Rick ha detto che diventerai un grossista nel nuovo anno. Cosa ne pensi, Dave?

Dave:
Posso attestare che, almeno fuori onda, non ho visto Jamil pagare Rick per dirlo.

Jamil:
No.

Dave:
Potrebbe averlo fatto in privato.

Jamil:
È una cosa reale. Penso che ci siano opportunità straordinarie, e soprattutto se voi ragazzi state cercando una strategia per il 2023, consideratela davvero e conversate con le persone nei forum. Parla con le persone su BiggerPockets e pensa davvero bene, comprendi la sottoscrizione e calcola i numeri. Come ha detto Rick, tempera la matita e avrai successo.

Dave:
Adoro il fatto che questo sia il nostro primo spettacolo per il nuovo anno, perché penso semplicemente che Rick fornisca informazioni davvero buone che non siano eccessivamente rosee, ma sottolinea che ci sono opportunità e che molte delle cose che stai leggendo sono per lo più basato sulla paura e non effettivamente basato sui fatti. Quindi, se stai cercando di ampliare il tuo portafoglio o di entrare nel settore immobiliare per la prima volta nel 2023, spero che tu abbia imparato molte buone lezioni da ciò che Jamil e Rick hanno condiviso con te oggi. Sembra strano, perché lo registreremo a metà dicembre, ma immagino che buon anno nuovo a tutti coloro che ascoltano.

Jamil:
Felice Anno Nuovo.

Dave:
Ti apprezziamo davvero. Avremo un anno molto buono. Abbiamo molto in programma per te su On the Market. Apprezziamo tutti voi che ci ascoltate e in bocca al lupo a tutti voi per la situazione economica e di investimento immobiliare nel 2023. Jamil, dove dovrebbero trovarti le persone?

Jamil:
Puoi trovarmi sul mio canale YouTube su youtube.com/jamildamji. Guardami anche su IG. In un certo senso, Rick, ho la sensazione che sia logico che lui sia su LinkedIn e Twitter e io su Instagram e TikTok.

Dave:
Sì, basta così. Quello traccia. È sicuramente di marca.

Jamil:
Felice anno nuovo ragazzi.

Dave:
Assolutamente. E abbiamo anche un canale YouTube per On the Market e BiggerPockets. Puoi controllarli se vuoi saperne di più da me, da Jamil o da uno qualsiasi degli altri relatori di On the Market. Per tutti gli altri su On the Market, per James, Kathy e Henry che non possono essere qui oggi, buon anno nuovo e grazie per l'ascolto.
On the Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett. Montaggio di Joel Esparza e Onyx Media. Ricerca di Pooja Jindal. E un grande ringraziamento a tutto il team BiggerPockets. I contenuti dello spettacolo Sul mercato sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente dati, opinioni e strategie di investimento.