Acquisto di otto unità in affitto in meno di un anno-com'è possibile? Quando avrai finito con questo episodio, lo saprai come finanziare l'acquisto di una proprietà in affitto, non importa quanti soldi o esperienza hai. E se TimYu può costruire un portafoglio di proprietà in affitto E fai più lanci di casa in meno di dodici mesi quando non aveva quasi nulla sul suo conto bancario in questo periodo l'anno scorso puoi farlo anche tu.
Tim è un vero Esordiente nel settore immobiliare. Ha trascorso più di un anno ascoltando ogni episodio dello spettacolo mentre andava e tornava dal lavoro. Dopo essermi stancato della paralisi da analisi, Tim ha lanciato un'offerta al ribasso su un potenziale brrrr (acquistare, riabilitare, affittare, rifinanziare, ripetere) proprietà. La sua offerta è stata accettata! Il problema? Non aveva soldi per comprarlo. Avanti veloce di un anno; Tim ha concluso dieci affari, possiede otto unità in affitto e si sta avvicinando a lasciare il suo lavoro W2.
In questo episodio, Tim esamina OGNI (e intendiamo OGNI) tipo di finanziamento per la proprietà in affitto. Da prestiti di denaro duro a carte di credito, svendere i conti pensionisticie partnership. Che tu abbia i fondi o meno, Tim ti spiegherà ESATTAMENTE come farlo ottieni il tuo primo (o prossimo) immobile in affitto!
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 335. Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony J. Robinson.
Tony:
E benvenuto al podcast Real Estate Rookie dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniamo l'ispirazione, la motivazione e le storie di cui hai bisogno per ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. Oggi abbiamo qualcuno che è nato, cresciuto e cresciuto alla scoperta di tutte le cose di BiggerPockets. Abbiamo Tim Yu nel podcast ed è un ascoltatore fedele da un bel po' di tempo. Ha detto di aver ascoltato il podcast ogni giorno per quasi due anni, ma di aver utilizzato davvero tutto ciò che ha imparato nel podcast per dare il via al suo viaggio di investimento. Il ragazzo ha concluso 10 affari in un anno. Poco meno di un anno in realtà. E scoprirai esattamente come ha fatto in modo che ciò accadesse.
Ashley:
Sì, adoro il modo in cui affrontiamo ogni singolo accordo. Quindi ascoltatelo parlare di tutti i modi in cui è riuscito a finanziare questi affari. Nessuno è stato finanziato nello stesso identico modo, quindi analizzerà ogni accordo che ha concluso e come è riuscito a ottenere finanziamenti o ottenere un accordo molto creativo... Un accordo, ha pagato solo $ 2,000 di tasca propria e non devo andare a chiedere un prestito in banca. Quindi spiega come è riuscito a farlo.
Tony:
È stato persino pagato per acquistare una proprietà. È andato al tavolo di chiusura e ha ricevuto indietro un assegno. Quindi sentirai come ha fatto in modo che ciò accadesse. Ma nel complesso, Tim è, credo, un brillante esempio di ciò che accade quando sei una parte importante della comunità BiggerPockets. Era attivo nel gruppo Facebook Real Estate Rookie e nel canale YouTube sul podcast stesso e sui forum. Ed è come quando fai questo genere di cose, di solito accadono cose belle.
Quindi, se fai parte della comunità dei principianti e non l'hai ancora fatto, ci piacerebbe se potessi lasciarci una valutazione e una recensione onesti. Siamo a 1,595 valutazioni al momento della registrazione. Quindi speriamo che quando andrà in onda saremo a circa 1,700. Dovremmo essere lì almeno. Ma prenditi qualche minuto e fai sapere a qualcuno cosa pensi dello show perché, onestamente, più recensioni riceviamo, più persone riusciamo a raggiungere. E si spera che questo porti ad altre storie come quella di Tim. Quindi prenditi qualche minuto e lasciaci quella recensione.
Ashley:
E se hai una storia come quella di Tim o hai appena concluso il tuo primo contratto, ci piacerebbe saperlo. Richiedi di essere ospite del nostro podcast andando su bigpockets.com/guests. E ti dirò che se non pensi che la tua storia sia abbastanza buona, probabilmente lo è abbastanza e ci piacerebbe averti con noi. Ti svelo anche un piccolo segreto: quando i nostri produttori esaminano la domanda, amano, amano i dettagli extra. Quindi prenditi davvero il tuo tempo e forniscici tutti i dettagli su come sei entrato nel mondo degli investimenti immobiliari e ci piacerebbe averti con noi se ti prendessi il tempo per condividerlo con la comunità di principianti e ispirare gli altri. Benvenuti allo spettacolo. Grazie mille per essere venuto con noi oggi. Puoi parlarci un po' di te?
Tim:
Sì. Ehi, apprezzo che voi ragazzi mi abbiate portato nello show. Sono Tim. Ho 30 anni. In realtà sono un ufficiale dell'esercito a tempo pieno di stanza a Fort Knox e vivo a Louisville, nel Kentucky. Ho iniziato a investire nel novembre 2022 e durante l'ultimo anno mi sono dilettato in molte cose diverse. All'inizio volevo fare noleggi a lungo termine tramite BRRRR, e poi ho finito per avere un amore e una passione per i fix e i salti mortali. E poi sono entrato nello spazio creativo ed è lì che mi trovo adesso.
Ashley:
Eccezionale. Quindi, prima di andare oltre, forniscici un quadro generale di come appare il tuo portafoglio oggi.
Tim:
SÌ. Quindi ho due duplex. Ho tre famiglie single a Louisville, nel Kentucky. Ho due collaborazioni in Oklahoma. Anche loro sono due famiglie singole. E poi abbiamo anche una partnership fissa e ribaltabile ad Atlanta, in Georgia. Attualmente sto lavorando su una soluzione e un ribaltamento proprio ora a Louisville, nel Kentucky, dove abbiamo appena iniziato i lavori di ristrutturazione e poi chiuderemo una proprietà tra un paio di settimane, che è un accordo finanziario per il venditore.
Ashley:
Quindi avevi detto 2022, quindi tutto è avvenuto nel giro di un anno.
Tim:
Sì. Quindi novembre sarà il mio primo anniversario.
Ashley:
Wow fantastico.
Tim:
…di investimenti immobiliari.
Tony:
È fantastico.
Ashley:
Sì. È molto bello.
Tim:
Quindi è stato così divertente.
Tony:
Voglio solo chiederti una cosa perché... Lasciami fare prima questa domanda. Prima di ottenere quel primo accordo nel novembre 2020, quanto tempo diresti di aver trascorso ad istruirti, portandoti mentalmente al punto in cui eri tipo "Okay, sono pronto".
Tim:
Quindi c'erano molte cose che ho fatto. Sono sempre stato un investitore di qualche tipo. Avevo questa mentalità con le azioni. Quindi ho fatto il 401 (k), ho fatto una cosa tipo Roth IRA. Mio cognato è in realtà un grande investitore con azioni e cose del genere, quindi mi insegnava: "Ehi, se guadagni 50 dollari falciando un prato, metti via la metà in un 401 (k) e poi puoi tenerlo". metà per spenderli." Me lo raccontò quando avevo 11 anni. Non appena ho iniziato a svolgere un lavoro a tempo pieno, ho sempre deciso di mettere da parte i soldi nei miei conti di investimento, di cui probabilmente parleremo più avanti su come li ho utilizzati per investire nel settore immobiliare.
Ma prima vivo a Louisville, nel Kentucky. Quindi, se qualcuno è nell'esercito, specialmente nell'esercito, sa che tutte le stazioni di servizio sono luoghi terribili. All'epoca ero single, quindi volevo vivere in una città, quindi dovevo andare al lavoro ogni giorno. Quindi ho guidato 50 minuti a tratta ogni giorno per due anni e ho iniziato a lavorare nel settore immobiliare ascoltando voi ragazzi. Quindi ho ascoltato il Rookie Podcast ogni singolo giorno per quasi due ore al giorno per un anno e mezzo. E sono seduto-
Ashley:
Quindi ormai sei stufo di noi.
Tim:
Vi ascolto ancora, ragazzi. È assolutamente incredibile perché un giorno mi sono seduto in macchina e mi sono reso conto che vi avevo ascoltato per un anno e mezzo e non ho mai fatto nulla al riguardo. Ho sempre voluto dire: "Ehi, volevo comprare una casa adesso, ma forse lo farò più tardi". Mi sono imbattuto per caso in un agente immobiliare mentre stavo cercando di uscire dal mio contratto di locazione. Quindi stavo chiedendo alla signora: "Ehi, quando devo dirti che me ne vado?" E lei dice: "Perché ti stai trasferendo?" "Beh, voglio andare a comprare una casa." Un agente immobiliare ha letteralmente girato l'angolo e ha detto: “Ehi, sono un agente. Vuoi lavorare con me?"
Tony:
Non c'è modo.
Tim:
E lavoro ancora con lei ancora oggi. È incredibile. E io ho pensato: “Facciamolo. Andiamo a prendere una proprietà."
Tony:
Questa è una lezione appresa per tutti i nostri agenti che stanno ascoltando il podcast. Basta nascondersi dietro gli angoli e aspettare finché non si sente qualcuno dire: "Voglio vendere la mia casa". Ma Tim, quindi hai questo anno e mezzo di viaggio per educare te stesso, che è quello che ho scoperto è che l'intervallo di tempo tipico per le persone che agiscono davvero è tra un anno e due... Sei mesi, un anno e mezzo è un buon lasso di tempo in genere, ma chiudi il primo accordo e poi vai su tutte le furie in cui hai concluso 10, 11 accordi in un anno. So che entreremo nei dettagli, ma solo ad alto livello, era tua intenzione procedere rapidamente fin dall'inizio? La motivazione o lo slancio si sono accumulati solo dopo un accordo? Cos'è che ti ha permesso di muoverti così velocemente?
Tim:
Sicuramente non era questo il piano. Volevo realizzare una proprietà ogni due anni perché sono un veterano, quindi volevo utilizzare il mio prestito VA. Quindi volevo fare dei trucchetti domestici. Questa era la grande strategia con cui volevo iniziare, ovvero: "Facciamo un affare per la casa o rinnoviamo una proprietà in BRRRR e cresciamo lentamente da lì". Penso che lo chiamino il bug immobiliare. Ho comprato una casa e ho pensato: "Oh mio Dio, è così divertente". Penso che la cosa più divertente che ho adesso sia andare al tavolo di chiusura. Quindi penso che sia stata solo fretta. È stato così divertente e le persone che incontri nel mondo immobiliare sono incredibili. Quindi penso che da lì in poi le cose siano andate a gonfie vele.
Ashley:
Quindi parliamo di riuscire a finanziare tutte queste operazioni in un anno. Da dove provengono tutti questi finanziamenti? Iniziamo con il primo accordo e poi magari spieghiamo come sei riuscito a finanziare gli altri.
Tim:
Va bene. Quindi il primo accordo originariamente sarebbe stato un BRRRR. Quindi era intorno al periodo del Ringraziamento. All'epoca stavo camminando nel parco con la mia ragazza, che ora è il mio fidanzato.
Tony:
Complimenti.
Tim:
Grazie amico. Lo apprezzo. E lei in realtà mi stava urlando dicendo: “Ehi, stacca il telefono. Siamo fuori. Godetevi il tempo." Sto insinuando Zillow tutto il tempo. Era sulla MLS e una casa costava $ 100,000 e in realtà è scesa a $ 50,000 da un giorno all'altro. Allora siamo andati a vederlo. C'era sicuramente qualcosa che non andava, ma nella proprietà c'era un abusivo di cui il venditore doveva sbarazzarsi ed era fuori dallo stato. Quindi ho offerto 40,000 dollari in contanti per acquistare la proprietà. Hanno accettato il contratto il giorno dopo e mi sono reso conto che non avevo quei soldi sul mio conto corrente.
Quindi ho chiesto al mio agente: "Ehi, cosa devo fare?" Lei dice: "Guarda i prestiti in denaro forte". Non avevo idea di cosa fossero, quindi sono andato su YouTube e sono diventato un guerriero di YouTube e guardavo solo video sui prestiti in denaro forte. Alla fine ho incontrato un duro usuraio in uno dei miei incontri immobiliari locali e lui mi ha detto: "Ehi, se questo è il tuo primo accordo, ti finanzierò". Perché in realtà ho avuto dei problemi a convincere alcuni usurai severi ad approvarmi solo a causa della mia mancanza di esperienza e non erano esattamente sicuri della proprietà, ma in realtà ha colto l'occasione, quindi mi ha prestato il 90% dell'affare e ho avuto per trovare il resto da chiudere.
Quindi ho implorato i miei genitori dicendo: “Ehi, prestami dei soldi. Funzionerà.” E in realtà hanno detto di no. Quindi sono molto vecchia scuola. Non abbiamo un background finanziario. Avevano tutti i loro soldi in un conto corrente negli ultimi 20 anni, quindi non si sentivano davvero a proprio agio con questo tipo di investimento. Quindi quello che ho fatto è stato, "Beh, se non mi presti i soldi, venderò i miei 401 (k) e finanzierò questo accordo da solo".
Questo è quello che ho deciso. È come abbiamo detto prima, tutta la mia fondazione era costituita da azioni e investiva per 30, 40 anni e ritirava quei soldi. Sono seduto nella mia stanza a riflettere, liquidando il conto.
Ashley:
Premendo quel pulsante.
Tim:
Oh mio Dio. Hanno dovuto chiamarmi e dire: "Sei sicuro di volerlo fare?" Ho letteralmente pensato: "Ho bisogno di un altro giorno per pensarci". Ma alla fine, penso di aver colto l’occasione e di aver scommesso. E penso che molti investitori e imprenditori un giorno dovranno fare questo salto. Ho detto: "Penso che guadagnerò più soldi facendo questo che sedendomi sul mio conto pensionistico". Ed è più o meno così che ho deciso di premere il pulsante e vendere tutto.
Ashley:
Quindi prima devo solo ammetterlo, hai minacciato i tuoi genitori di darti i soldi o liquiderai i tuoi 401 (k). Hanno detto: "Vai avanti, non mi interessa, dipende da te"?
Tim:
Fondamentalmente mi hanno detto: “Ehi, sei un adulto. Se ci credi davvero, farlo dimostra che sei serio.
Ashley:
Sì.
Tim:
Non supportarmi.
Ashley:
E penso che sia una risposta meravigliosa. Sì.
Tim:
Mi supportano in quello che faccio.
Ashley:
Esattamente.
Tim:
Sono d'accordo su tutto? Al cento per cento, no.
Ashley:
L'importante è il sostegno che non dicono: “Non farlo affatto. Stai prendendo una decisione davvero stupida." È così: "Se sei davvero appassionato di questo, vuoi farlo, quindi fai quell'investimento".
Tony:
Scusa, prima di andare avanti, voglio solo farti una domanda perché hai menzionato questo, Tim, a proposito dell'usuraio duro, e l'hai detto perché non avevi alcuna esperienza secondo cui molti usurai duri non erano necessariamente entusiasti di farlo lavorare con te, il che è vero. Molti usurai tendono a preferire lavorare con persone che hanno un po’ più di esperienza. Ma hai detto di aver trovato questo duro usuraio a un incontro immobiliare. Stavi semplicemente andando in giro a stringerti la mano dicendo: "Ehi, qualcuno mi dia dei soldi". O come hai affrontato quella conversazione? E se sono un nuovo investitore in una situazione simile, cosa dovrei fare per trovare quel duro usuraio?
Tim:
Quindi ho guardato un video molto tempo fa su YouTube. Era uno dei grandi investitori là fuori e disse: "Ehi, se vai a un incontro, non andare a un incontro solo per fare rete". Ha detto: “Avere un’intenzione e avere un piano”. Quindi sono andato a quell'incontro alla ricerca di un prestatore di qualche tipo. Non ero sicuro se si sarebbe trattato di una persona privata in cui si trattava di un amico e di qualcuno che si limitava a prestare per l'accordo o se sarebbe stato un'entità, come un duro usuraio o qualcosa del genere.
Quindi ho chiesto a tutti: “Ehi, conoscete qualche finanziatore? Conosci qualche usuraio duro?" Ed è così che sono entrato in contatto con un paio di loro. Per tutta la settimana, ho chiamato ognuno di loro e mi hanno detto: "Abbiamo una quantità minima di denaro che vogliamo prestare". E il mio accordo era sotto quella soglia. Quindi molti di quegli usurai volevano almeno centomila dollari in prestito e io ne chiedevo 70.
Quindi mi hanno detto: "Beh, non soddisfa le mie esigenze e inoltre non hai molta esperienza, quindi non vogliamo davvero prestare questo servizio". E fortunatamente questo ragazzo ha detto: "Ehi, sono stato nei tuoi panni prima e finché puoi dimostrare di avere una sorta di soldi dietro". Quindi ho sfruttato il 401 (k). Ho detto: "Ho questi soldi in un salvadanaio e sono disposto a lasciar perdere tutto se questo accordo va a rotoli". E lui diceva: “Facciamolo. Chiudiamo."
Ashley:
Quindi con il primo, era più solo la parte dell'esperienza o c'era qualcosa nell'accordo con cui non si sentivano a proprio agio?
Tim:
In gran parte è stata l'esperienza e la quantità di denaro che chiedo in prestito. Quindi, poiché erano meno di centomila, dicono: "Non vale la pena correre il rischio". E mi hanno anche chiesto quante proprietà abbiamo fatto? Ho pensato: "Questo è il mio primo, zero". E non era nemmeno nel quartiere migliore.
Ashley:
Va bene. Questo è quello che mi stavo chiedendo, solo perché a volte l'usuraio duro fa effettivamente la propria analisi dell'affare ed è curioso di sapere se dicono: "Non ci piacciono affatto i numeri su questa proprietà".
Tim:
In realtà, il ragazzo che ha accettato di concludere l'affare ha effettivamente inviato il proprio perito e alla fine la valutazione è stata di 118. Quindi eravamo tutti d'accordo sull'affare per 70, e la valutazione è stata di 118, quindi lui era tipo al cento per cento è bene continuare dopo.
Ashley:
Va bene. Quindi esaminiamo rapidamente il modo in cui hai finanziato alcune delle altre proprietà, e poi forse possiamo entrare in uno di questi accordi e elaborare i numeri esatti su di esso. Ma penso che molte persone vogliano sapere: "Quello che voglio sapere è come hai potuto ottenere queste 10 proprietà entro l'anno?" Allora, quali sono stati alcuni dei modi in cui hai racimolato soldi? Quindi il tuo primo accordo ha liquidato i tuoi 401 (k), e poi hai avuto il tuo addetto ai soldi, ma quali sono gli altri modi in cui hai dovuto finanziare gli accordi?
Tim:
Quindi, dopo aver acquistato la prima proprietà e la stavamo ristrutturando, oppure avevo la passione per il settore immobiliare, quindi stavo cercando un altro accordo. Da quando ho liquidato il 401(k), mi erano rimasti circa $30,000 nel piatto. Quindi abbiamo trovato un duplex sulla MLS che necessitava di un po' di lavoro. Quindi sono diventato completamente tradizionale. Ho fatto uno sconto del 20% su quella proprietà e ho fatto io stesso i leggeri lavori di ristrutturazione, e poi è solo un affitto a lungo termine. E poi mentre andavamo avanti, ero senza soldi, quindi ho usato praticamente tutti i miei soldi per quell'acconto.
Quindi ho iniziato a cercare di utilizzare il mio prestito VA. Quindi la proprietà successiva era il duplex. Quella è la casa in cui mi trovo adesso. Abbiamo ottenuto lo 0% in meno con il prestito VA. E poi avevamo anche delle concessioni per i venditori in cui il venditore pagava effettivamente l'acconto. Quindi in realtà sono stato pagato un paio di centinaia di dollari per chiuderlo. Quindi vivo in una unità, e poi l'altra unità nel duplex è in realtà un affitto a medio termine per infermieri perché Louisville ha un mercato infermieristico pazzesco qui.
Ci sono tipo cinque o sei ospedali da queste parti. Ora, sono completamente senza opzioni. Non ho soldi, nessun prestito VA. E io ho pensato: "Fammi provare a vendere all'ingrosso".
Ashley:
Molto veloce, Tim, prima di andare avanti, per chiunque non sappia cosa sia un prestito VA, analizziamolo in modo che non vi sia alcun acconto. Quindi non ti servivano soldi per quello. Ti qualificavi per non avere costi di chiusura o hai dovuto pagare costi di chiusura?
Tim:
Sì. Quindi devi pagare i costi di chiusura con il prestito VA, ma puoi negoziare ciò che il venditore ha per ottenere delle concessioni, che puoi usare quei soldi per comprare punti sul prestito o puoi andare verso il costo di chiusura, che è quello L'ho fatto. E il vantaggio davvero grande del prestito VA rispetto alla FHA è che non paghi il PMI, quindi non paghi l'assicurazione ipotecaria, il che ti fa risparmiare un sacco di flusso di cassa. Ecco perché il prestito VA è fantastico. E puoi anche usarlo per qualsiasi proprietà residenziale. Quindi da uno a quattro plessi, puoi usare il prestito VA su di esso. Quindi è un ottimo strumento per hackerare la casa.
Ashley:
È stata un'ottima spiegazione. Penso che ci sia una circostanza in cui puoi evitare di pagare i costi di chiusura, e penso che sia se hai una certa idoneità alla disabilità.
Tim:
Sì. Quindi se hai-
Ashley:
Sì, però non ricordo quale sia il limite.
Tim:
Quindi è un programma pazzesco. Ovviamente ci sto ancora, quindi non ho quella disabilità. Ma sì, se hai la disabilità con te, anche tu... Più usi il tuo prestito VA, quindi la prima volta che lo usi, non devi pagare questa tassa folle, ma quella tassa viene cancellata ogni volta che lo fai hai la tua disabilità. Quindi diventa ancora meglio per te.
Ashley:
Recentemente abbiamo anche fatto un episodio numero 329 in cui abbiamo fatto un'analisi davvero approfondita dei prestiti VA se qualcuno vuole saperne di più.
Tony:
Solo un breve commento, Tim, hai detto che sei stato pagato per chiudere quel duplex. Puoi semplicemente spiegare cosa significa per le persone perché l'hai sorvolato, ma voglio dire, è un concetto interessante.
Tim:
Quindi in Kentucky c'è una certa percentuale massima di concessioni ai venditori. Quindi penso di aver ottenuto da nove a $ 10,000 di concessioni ai venditori e i miei costi di chiusura erano quasi in quel range. Quindi, dal momento che ho spostato tutti quei soldi sui costi di chiusura, in realtà ero in netto positivo. Quindi quando ti presenti al tavolo di chiusura, è pazzesco che ti abbiano staccato un assegno. Sono rimasto davvero sorpreso, ma sono bastate le concessioni dei venditori per ripagare tutto, il che è fantastico.
Tony:
Allora dicci cosa succede da lì in poi, amico. Quindi avrai questo duplex. Passaci a come hai finanziato il resto di questi dopo che il prestito VA è sparito.
Tim:
Non avevo più soldi, quindi ho pensato: “Amico, voglio ancora comprare delle cose. Ho ancora una folle dipendenza nel provare a comprare case. Così ho iniziato a provare a vendere all'ingrosso e in realtà non è andata bene. Ho provato a lavorare per qualcuno ed è così che ho iniziato con la parte di partnership. Volevo lavorare per qualcuno e acquisire conoscenze e tutoraggio prestando servizio come interlocutore a freddo. Mi sono reso conto che davvero non volevo farlo. Così ho iniziato a vedere le opzioni di finanza creativa, la finanza del venditore. Gli accordi soggetti a e tutta quella roba. E poi ho iniziato ad appassionarmi davvero a questo ed è questo che mi ha portato al mio prossimo accordo a Louisville era una famiglia single.
Era un argomento da trattare ed è stato allora che mi sono fatto carico dei pagamenti del mutuo della persona. In realtà era un'infermiera a tempo pieno e non voleva più gestire la sua proprietà, che era stata destinata ad Airbnb. Quindi, quando le abbiamo parlato, voleva ascoltare il mercato, ma non aveva alcuna equità nell'accordo. Quindi, se vendesse una casa, dovrebbe effettivamente perdere soldi per farlo. Ciò che abbiamo cercato di fare è stato... in realtà ho lanciato un arbitraggio. Non sapevo come farlo. Lei non voleva farlo. Voleva venderlo a titolo definitivo.
Ashley:
Spiegare cos'è l'arbitraggio molto veloce.
Tim:
Così è quando qualcuno prende in affitto una proprietà da qualcuno e la arreda e la inserisce su Airbnb e la persona che l'ha arredata gestisce la proprietà e tu non possiedi affatto la proprietà. Quindi il venditore o la persona che possiede la casa la possiede ancora, te la stanno semplicemente affittando e tu stai facendo tutto il lavoro su di essa. Ecco come è possibile generare entrate derivanti dall'affitto a breve termine senza possedere effettivamente la proprietà. E spero che sia stata una spiegazione abbastanza buona.
Ashley:
Sì, è stato fantastico.
Tim:
Ma sì, non voleva farlo. Voleva venderlo a titolo definitivo. Quindi le ho parlato letteralmente al telefono per due, tre ore sull'argomento e se fosse legale o meno. In realtà l'abbiamo convinta a farlo e poi ho finito per acquistarlo soggetto a, e poi ho trasformato anche quello in un semestre.
Tony:
Va bene. Quindi analizziamo cos'è l'argomento per le persone che non hanno familiarità con quella frase, Tim.
Tim:
Va bene. L'acquisto di una casa soggetta a è quando si assume un mutuo esistente. Quindi il suo mutuo aveva un tasso di interesse del 3.96% e penso che all'epoca in cui stavo facendo acquisti in giro, i tassi di interesse fossero intorno al 6%. Quindi ho ottenuto un mutuo davvero buono. Quindi il PITI era bassissimo. E immagino che il modo in cui l'ho spiegato sia se stai comprando un sacchetto della spesa in un negozio di alimentari e hai il sacchetto della spesa e fai scorrere la carta di credito, di chi è il proprietario della spesa? Fate. Hai in mano il sacchetto della spesa. Se lo dai a tua zia in fondo alla strada e le dai il sacchetto della spesa, a chi appartiene il sacchetto della spesa? Tua zia.
Come si dimostra chi possiede la spesa? È la ricevuta del sacchetto della spesa. Quindi consideriamo la ricevuta della spesa come un atto di proprietà. Quindi ci danno la ricevuta o l'atto di proprietà, e poi ci prendiamo carico dei pagamenti con la loro carta di credito o del mutuo e tu ora sei il proprietario della casa.
Ashley:
È una spiegazione davvero interessante. Sì, vai all'analogia.
Tim:
Grazie.
Tony:
Sì. È meglio [non udibile 00:22:10]
Tim:
Voglio dire, abbiamo sentito quella storia da Pace, quindi mi è rimasta impressa nel cervello. Ma penso che sia una bella storia da spiegare a sub-to. Quindi le ho pagato $ 2,000 in più, quindi abbiamo rilevato la proprietà, abbiamo rilevato il mutuo e le abbiamo dato $ 2,000 in più e l'incentivo era che avrebbe perso $ 7,000 nell'affare. Così invece di perdere sette, ha guadagnato 2000. Adesso non deve più preoccuparsi del mutuo e noi abbiamo rilevato la proprietà.
Ashley:
Quindi lascia che ti chieda questo. Questo è qualcosa che mi sono sempre chiesto, soprattutto quando Pace parla di sub-to e vedo molti agenti che si rivolgono specificamente agli affitti per le vacanze, affitti a breve termine che dicono di comprare case al sub-to. Molte di queste persone vendono? Quindi, se hanno un tasso di interesse davvero elevato, probabilmente lo hanno acquistato negli ultimi tre anni e sembra che alcuni di loro lo stiano vendendo perché non è redditizio per loro. Perché qualcun altro dovrebbe voler entrare... Quindi avranno le stesse spese da loro e si faranno carico di quei pagamenti e poi lo affitteranno.
Qual è la cosa che mi manca in questo divario? È una cattiva gestione? Non stanno approfittando dei prezzi? Quello che mi sfugge in quello scenario è che se qualcuno non guadagna con questa casa e vuole venderla, perché dovrei entrare io e farmi carico dei pagamenti?
Tim:
Penso che le persone cerchino di entrare nel business degli affitti a breve termine, soprattutto se sono fuori mercato. Quindi, se sono fuori dallo stato, penso che sia a nostro vantaggio come investitori in finanza creativa perché pensano che sarà super redditizio finché non si rendono conto che devono affrontare il costante turnover nella gestione degli addetti alle pulizie. E poi, anche se sono fuori dallo stato, probabilmente hanno un amministratore immobiliare e pagano un sacco di soldi per gestire questi affitti a breve termine.
Per noi o per me in questo mercato, se mi faccio carico del mutuo di qualcuno e mantengo tutti i PITI uguali, probabilmente risparmierò un sacco di soldi sulla gestione dell'immobile da solo sul mercato. Inoltre, risparmi quel 15, 20% e penso che sia enorme. E poi, visto che sono a terra, posso andare a vedere la proprietà e assicurarmi che gli addetti alle pulizie stiano facendo il loro lavoro e facendo tutte quelle altre piccole cose che in realtà infastidiscono le persone con le loro recensioni o semplicemente intaccano il loro flusso di cassa . Ma penso, per esperienza, che sia per questo che hanno tutte le spese.
Ashley:
Hai quel vantaggio di autogestire o risparmiare quella commissione di gestione, e poi sei anche in grado di avere un prodotto migliore perché sei tu sul campo a supervisionarlo e hai quel controllo di qualità, immagino.
Tim:
Sì. E non faccio nulla a breve termine. Quel noleggio a breve termine, probabilmente sarebbe andato bene come breve termine. Sono appena diventato un esame intermedio perché ho l'esame intermedio nell'altra unità proprio qui. Quindi ho una certa esperienza in merito. Penso che mi piaccia il turnover più lento perché faccio contratti di almeno tre mesi con i miei infermieri a medio termine rispetto a "Oh, c'è un fine settimana lì e posso gestirlo da solo". Ma se si tratta di un affitto a breve termine, probabilmente dovrei assumere qualcuno perché dovrei andare avanti e consegnare la proprietà e cose del genere.
Ashley:
Sì. Me lo sono sempre chiesto perché sembra che stia diventando molto comune che le persone facciano sub-affitti per le case vacanze. Tony, cosa ne pensi? Ragazzi, avete comprato qualcosa di sub-to?
Tony:
Sì. Non abbiamo acquistato nulla, ma in termini di perché dovrei acquistare una proprietà, penso che molto di ciò che ha detto Tim sia vero. È come se, immagino, prima di fare un passo indietro, ci siano probabilmente un paio di motivazioni diverse sul motivo per cui qualcuno vorrebbe vendere il proprio affitto a breve termine. Potrebbe essere perché hanno un gestore della proprietà in atto e quel gestore della proprietà semplicemente non sta funzionando bene e non hanno il tempo desiderabile per gestirlo da soli. Dicono: "Ehi, potrei guadagnare di più vendendolo che continuando a pagare questo gestore immobiliare il 25 o il 30%".
Le altre motivazioni le hanno gestite da soli, ma forse si sono esaurite. Forse hanno sottovalutato quanto lavoro richiede la gestione di un affitto a breve termine. Non hanno realmente impostato gli strumenti, i sistemi, le automazioni e il software per farlo nel modo giusto. Quindi dicono, semplicemente non voglio più farlo. E in entrambe queste situazioni, come ha detto Tim, penso che ci sia un'opportunità per te di entrare come nuovo host e migliorare le prestazioni della proprietà.
Diciamo che la prima motivazione era che forse avevano un amministratore immobiliare che gli faceva pagare il 25%. Se entro e lavoro da solo, aggiungo immediatamente il 25% al risultato finale, anche se tutto il resto rimane uguale. E questa potrebbe essere una grande differenza in termini di redditività. Potrei dover pagare ai miei VA qualche dollaro l'ora, ma è significativamente più economico del 25%. O forse non stavano facendo cose come utilizzare strumenti di determinazione dei prezzi dinamici. Forse hanno foto dell'elenco davvero vecchie.
Forse non cambiavano la biancheria dagli anni '80. Chi sa di cosa si tratta? Ma tu entri, fai un piccolo aggiornamento e penso che ci sia un'opportunità lì per la gente.
Ashley:
Va bene. Allora, Tim, sub-to, qual è il tuo prossimo finanziamento? Abbiamo il prestito VA, sub-to, che liquida un 401 (k).
Tim:
Sì. Quindi ora entriamo nelle partnership in Oklahoma e Atlanta. Quindi ho effettivamente incontrato questi partner attraverso un tutoraggio a cui ho aderito lungo la strada e lì ho incontrato quei partner. Per quanto riguarda la partnership, è anche un gioco davvero spaventoso perché non stai solo sposando l'accordo, ma stai anche sposando quel partner.
Quindi quelli in Oklahoma, in realtà ho incontrato qualcuno là fuori che lavora lui stesso in GC, quindi fa tutte le ristrutturazioni e gestisce quel tipo di progetti. E anche quei due accordi erano in realtà accordi sub-to. Ho finanziato le operazioni raccogliendo capitali. Quindi ho portato i soldi sul tavolo e sugli accordi, poi lui ha gestito il progetto e ha trovato gli acquirenti inquilini. Quindi, come ci siamo sbarazzati di quegli accordi come affitti a lungo termine, abbiamo effettivamente affittato quelle due case agli acquirenti finali. Ed è così che finanziamo gli accordi.
Ashley:
Puoi spiegare in cosa consiste questo processo per un'opzione di leasing?
Tim:
Quindi spiegare il processo di opzione del leasing?
Ashley:
Sì.
Tim:
Quindi, un processo di opzione di locazione, immagino che il modo più semplice per me per spiegarlo sia affittarlo a qualcuno con la possibilità di acquistare la casa in seguito. Quindi immagino che il termine gergale sia affitto a riscatto o qualcosa del genere, ma è un accordo in due parti in cui affitti la proprietà a qualcuno e lui la affitta e poi ha la possibilità di acquistarla da adesso fino al tempo che imposti termini.
Quindi per queste due proprietà abbiamo fissato una durata di cinque anni. Quindi si tratta di un prezzo di acquisto fisso per quel periodo di tempo affinché l'acquirente possa qualificarsi per un prestito e quindi acquistarlo a titolo definitivo con un prestatore.
Tony:
E Tim, hai così tanti attrezzi nella cintura degli attrezzi qui, amico. Quindi immagino quale sia stato il tuo processo per... immagino che lasciami inquadrare la domanda in questo modo. C'è un sacco di gente che legge su certi argomenti o sull'università di YouTube, sui podcast, qualunque cosa sia. Ma come hai detto tu, ci sono voluti 18 mesi per sentirti sicuro di fare il primo accordo e sei passato da quell'accordo al duplex, che era in qualche modo simile, ma poi sei davvero decollato nello spazio della finanza creativa.
Era perché ti circondavi del giusto tipo di persone? Perché hai menzionato il fatto di andare agli incontri. Hai menzionato il programma di tutoraggio, hai menzionato tutte queste altre cose che hai incontrato persone. È stata la tua rete a darti la sicurezza necessaria per provare queste diverse strategie o si è trattato di qualcos'altro?
Tim:
Al cento per cento. Quindi so che molte persone parlano del libro di Robert Kiyosaki, Rich Dad, Poor Dad. E li fa iniziare a investire ed è un libro fantastico, ma il libro che amo davvero e che vivo sempre è Who Not How di Dan Sullivan. Quel libro ha davvero cambiato la mia mentalità riguardo alla proprietà di un'impresa e all'imprenditorialità perché parla davvero di come passare ore, mesi e anni ad apprendere una strategia come l'opzione di locazione per trovare la persona nella tua comunità o nel tuo programma di tutoraggio che ha svolto questo tipo di attività offerte. E per trovare quelle persone che ti aiutano, chi è nel tuo mondo per aiutarti a catapultare la tua carriera o catapultare il tuo viaggio e il modo in cui riesci a convincere quelle persone ad aiutarti è cercare di capire quale valore fornisci.
Perché so che ci sono molte persone che dicono: "Ehi, fai rete con le persone, fai rete". È assolutamente vero, ma ho la sensazione che molte persone chiedano aiuto e non sappiano davvero come chiedere aiuto. Quindi per me mi piace parlare con le persone. Mi piace costruire relazioni e penso che sia lì che ho capito: “Ehi, è così che apporterò valore alla squadra. Lasciami andare a parlare con gli investitori e portare un po' di soldi per le trattative perché non ho i soldi da solo e non sto generando contatti da solo.
Quindi, per trovare qualcuno che abbia molti contatti ma non abbia i fondi per concludere quegli affari, è stato allora che ho pensato: "Ehi, è qui che mi intrometterò tra questi accordi".
Ashley:
Quindi pensi che gran parte di questo, se qualcuno ha appena iniziato, sia trovare quel partner finanziario, trovare prima come finanziare un accordo creando quelle connessioni? Oppure è prima trovare l'accordo e poi uscire e cercare quelle connessioni?
Tim:
Penso che se trovi un ottimo affare e voi ragazzi potreste avere esperienze diverse, ma se trovi un ottimo affare e i numeri hanno un senso e farà soldi per te o per un partner, penso che i soldi arriveranno una volta trovi l'affare. Perché anche io, da persona normale, che guardo proprietà e cose del genere, se l'accordo ha assolutamente senso e posso finanziarlo in qualche modo o portare i soldi, vinceremo entrambi.
Quindi penso che molte persone abbiano paura. Lo ero anch'io. Ho pensato: "Non ho i soldi per fare tutte queste cose". Ma una volta che ho iniziato a rendermi conto che una volta che si porta un buon affare sul tavolo, i soldi arriveranno da qualche parte se si raggiunge un numero sufficiente di persone.
Tony:
Sì. Tim, sono così felice che tu l'abbia detto perché non potrei essere più d'accordo con te. Penso che trovare un buon affare renda tutto il resto esponenzialmente più semplice. E ho sentito questa storia durante il fine settimana. Era questo ragazzo del marketing, ma stava parlando di come le vendite sono più facili quando sei più bravo nel marketing e ha fatto l'esempio di due auto diverse che stavi cercando di vendere per $ 400,000 e ha detto, immagina che la prima macchina sia come un vecchio autobus VW scassato con le gomme bruciate e l'aria condizionata non funziona e non è stato toccato dal 1970 e stai cercando di venderlo per $ 40,000.
E poi la seconda macchina è la Rolls-Royce che viene venduta al dettaglio per $ 300,000 e tu stai cercando di venderla per 40,000. Potresti essere il peggior venditore del mondo e vendere comunque la Rolls-Royce per $ 40,000 perché è un affare fantastico. E dovresti essere un ottimo venditore per convincere qualcuno a comprarti l'autobus VW.
Molto di ciò dipende anche dalla raccolta di capitali. È come se avessi fatto un affare davvero, davvero buono, non importa quanto sia grande la mia rete perché qualcuno troverà quell'affare. Potrei entrare in un gruppo Facebook a caso e dire: "Ho fatto davvero un buon affare e la gente ti sfonda la porta". Quindi, per molti dei nostri principianti che stanno ascoltando, penso che se il capitale è un vincolo per te, allora prova a concentrare le tue energie su come posso trovare un buon affare e poi lasciare che tutto il resto fluisca da lì.
Tim:
Assolutamente.
Tony:
Va bene. Abbiamo parlato un po' di finanziamenti. Abbiamo già concluso tutti gli accordi? Penso che te ne siano rimasti ancora un paio lì dentro. Non li abbiamo toccati tutti. Analizziamo rapidamente gli ultimi affari e il modo in cui li hai finanziati.
Tim:
Va bene. Quindi la correzione e il ribaltamento ad Atlanta, in realtà... è un po' pazzesco. Nel caso di Atlanta, ho usato una carta di credito, quindi ho usato una carta di credito aziendale con una promozione. Era come un interesse dello 0%. Quindi ho finanziato l'accordo su Atlanta. Lo vendiamo e lo abbiamo inserito questo mese.
Tony:
Aspettare. Aspetta un secondo. L'hai usato per acquistare la proprietà o per finanziare la ristrutturazione?
Tim:
Per finanziare la riabilitazione.
Ashley:
Va bene. Stavo per dire come [00:34:29 non udibile] con una carta di credito.
Tony:
Non ho mai visto nessuno acquistare un immobile con carta di credito.
Ashley:
Ho visto persone fare un anticipo in contanti e prelevare i contanti dalla carta di credito.
Tim:
Quindi ho usato la carta di credito. Ho pagato il 2% qualunque per trasferire il denaro sul conto corrente, e poi l'ho trasferito alla società di proprietà di Atlanta e poi sta ristrutturando la proprietà e poi la metteremo in elenco tra un paio di settimane.
Tony:
Oh. Era una carta di credito aziendale o una carta personale?
Tim:
Affari uno.
Tony:
Capito. Quale era quello?
Tim:
Era una carta della Wells Fargo. Quindi aveva un interesse dello 0% per credo nove mesi. Quindi arriverà presto. Dobbiamo vendere questa casa.
Ashley:
Beh, ne ho usato anche uno Wells Fargo per una riabilitazione dei finanziatori. In realtà lo abbiamo fatto per tutti i materiali.
Tim:
Oh bello.
Ashley:
Quindi non abbiamo fatto un anticipo in contanti o altro, ma lo abbiamo fatto per tutto il materiale. E avevano anche una promozione secondo cui se per, non so, i primi nove mesi, se avessi effettuato il pagamento minimo ogni mese, lo avrebbero esteso a 12 mesi. Penso-
Tim:
Bello.
Ashley:
… l'abbiamo già ripagato, ma è stato esteso nel caso in cui si presentasse un altro progetto per il quale ne avessimo bisogno.
Tim:
Sì. Voglio dire, sono davvero un ottimo strumento. Sono così sottovalutati.
Ashley:
Decisamente. Voglio dire, potresti finanziare una buona riabilitazione facendo i tuoi materiali e poi devi solo preoccuparti di trovare i soldi per pagare il tuo appaltatore a meno che il tuo appaltatore non accetti la carta di credito. In realtà ho appena fatto una rimozione dei cassonetti in cui hanno ripulito una proprietà, hanno preso il cassonetto e tutto il resto e mi hanno inviato il conto via email e mi hanno detto: “Va bene. Pagare con la carta di credito." Dico: "Sì, accumulando punti sulla carta di credito".
Tim:
Eccellente. Eccezionale. E poi il prossimo accordo, quello che sto rinnovando adesso, è un prestito in denaro forte. È solo una normale correzione e capovolgimento. Abbiamo fatto un'offerta in contanti e poi abbiamo utilizzato l'usuraio privato per coprire il resto dei costi e dei costi di mantenimento. Abbiamo appena iniziato Reno questa settimana. E poi la casa che chiuderemo tra un paio di settimane, è un accordo finanziario del venditore, quindi faremo una ristrutturazione leggera. Un piccolo acconto e utilizzeremo un prestatore privato anche per quell'affare.
Ashley:
Ok, fantastico. Quindi un'ampia varietà di modi diversi per finanziare le proprietà. Voglio tornare a. Ok, quindi sei riuscito ad acquistare tutte queste proprietà con questi finanziamenti diversi, ma ora sono curioso di sapere la parte di riabilitazione. Hai avuto qualche tipo di esperienza nel settore edile?
Tim:
No, assolutamente no. Ho cercato appaltatori generali sulle pagine Facebook e sugli eventi di networking e questo ha portato alle mie prime difficoltà nelle trattative a causa della mia mancanza di esperienza e di rete e della disponibilità di tali sistemi. Quindi ne parleremo più approfonditamente? Questo mi ha portato al mio primo accordo con gli appaltatori e alla mancanza di esperienza. Penso che l'appaltatore sapesse che quello era il mio primo progetto e mi mancava esperienza. Ho scelto quello più economico perché pensavo di permettermi di utilizzare l'appaltatore più economico per ottenere il massimo dall'affare, e alla fine mi è costato molti più soldi perché in seguito abbiamo dovuto assumere un nuovo appaltatore per sistemare molte cose che ha fatto originariamente.
Inoltre, poiché sapeva che ero davvero inesperto, non abbiamo fatto un contratto ed era l'ultimo terzo del progetto e mi ha chiesto addirittura di pagarlo in anticipo perché doveva pagare i suoi lavoratori. Ho detto: “Sì, hai fatto davvero un ottimo lavoro per me negli ultimi due mesi. Sì, assolutamente, ti pagherò.
Quindi gli ho dato l'ultimo terzo e poi ha letteralmente smesso di presentarsi al lavoro. So che molte persone hanno problemi con il loro primo GC e tutto il resto, ed è assolutamente vero. È scomparso, quindi ho dovuto dipingere la casa da solo e montare tutte le lampade per inserirlo nell'elenco. E il progetto ha richiesto molto tempo perché verso la fine ho dovuto realizzarlo da solo. Ricordo che avrei dovuto BRRRR questa casa e ho finito per elencarla sulla MLS per sbarazzarmene semplicemente perché stavo semplicemente sanguinando, trattenendo i costi e tutta questa roba.
Non appena la casa è stata inserita nell'elenco, c'è stata una retata per droga proprio dall'altra parte della strada. Quindi è stata una vera follia. Dopodiché volevo semplicemente smettere di investire nel settore immobiliare e alla fine ho venduto. Quindi abbiamo guadagnato un po' di soldi. Quindi penso che sia per questo che mi sentivo bene, ma probabilmente è stata l'esperienza di apprendimento più costosa che ho avuto. E penso che questo sia ciò che mi ha aiutato con i progetti successivi perché ora in realtà gestisco i miei progetti qui a Louisville dove assumo i miei appaltatori, pavimenti, finestre e tutto il resto.
Penso che il mio background militare mi abbia aiutato in questo perché mi piace gestire cose del genere. Quindi è molto divertente per me. E mi sento come se potessi dormire meglio la notte.
Tony:
Tim, immagino che la domanda successiva sia logica: devi aver acquistato quella casa antidroga con un buon affare. Giusto?
Tim:
Provo ad acquistarlo. Provo ad acquistarlo. Non sono riuscito a contattare il venditore, ma ci ho provato.
Tony:
Mi chiedo perché.
Tim:
Ci ho davvero provato. Era tutto chiuso con assi e cose del genere, quindi ho pensato: "Oh, lasciami provare a trovare il venditore". Ma no, non sono riuscito a contattarli.
Ashley:
Una volta ero a un incontro immobiliare e questo grossista è venuto da me e...
Tony:
È avvenuta una retata antidroga?
Ashley:
No. Il grossista è venuto da me e penso che fosse un grossista nuovo. Non lo conoscevo. E lui: "Oh, la gente mi ha detto che avrei dovuto dirti che investi in quest'area". Era una delle città rurali che in realtà è vicina a dove ho frequentato il liceo e lui diceva: “Ecco, ho questa casa qui. Ecco l'indirizzo e tutto il resto." Era tipo: “Okay. Lo guarderò. Ti manderò un'e-mail." E così lo tiro su e dico: "Perché quella casa mi sembra familiare?"
Ho cercato l'indirizzo, l'ho semplicemente cercato su Google ed era un laboratorio di metanfetamine, le persone che lo possedevano. E ricordo che mia madre mi chiamò e mi disse che c'era questo laboratorio di metanfetamine, questa retata antidroga in corso in questa casa o qualsiasi altra cosa e probabilmente è successo cinque, otto anni fa forse. Quindi ho detto al grossista: "Bene, è stata effettuata qualche bonifica?" E lui: "Di cosa stai parlando?" Dico: "Questa casa è un laboratorio di metanfetamine ed è un [00:40:32 impercettibile] arrestato dalla polizia".
Non ne aveva idea o altro. Ed è stato semplicemente che hai letteralmente cercato su Google l'indirizzo e sono emerse informazioni del genere. Quindi stai semplicemente cercando di vendere case all'ingrosso o stai comprando case. Prenditi semplicemente il tempo di inserire l'indirizzo della proprietà e cercalo su Google per vedere se ci sono articoli di notizie su quella proprietà. Ma in realtà vedo che alla fine qualcuno ha finito per comprarlo e lentamente ci stanno facendo delle cose.
Va bene. Bene, qualche ultimo consiglio per qualcuno che sta facendo una riabilitazione o gestisce un progetto? Quindi hai detto che il tuo background militare ti ha sicuramente aiutato in questo. Quali sono alcune delle cose che hai implementato che ti rendono un forte project manager?
Tim:
Quindi mi piace fissare le scadenze adesso. Penso che organizzare il progetto in terzi o quarti e avere quel contratto redatto, penso che sia davvero importante non fare quegli accordi di stretta di mano con i tuoi appaltatori e avere quel contratto che organizza, "Ehi, ti pagherò in terzi o Ti pagherò a metà dopo che avrai finito questo elenco di elementi. " In realtà è anche molto carino perché se ti avvali di un usuraio duro, molti di quegli usurai duri ti pagheranno per i tuoi lavori di ristrutturazione dopo essere andati a vederlo. Lo ispezionano o gli scatti delle foto.
Quindi in realtà aiuta anche noi quando suddividiamo quei pagamenti in quei modi organizzati perché una volta finito il progetto, puoi chiamare l'usuraio duro. Ispezioneranno quegli articoli e poi ti taglieranno l'assegno e potrai pagare i tuoi appaltatori. E con quel contratto, mantiene davvero sotto controllo anche i tuoi lavoratori. Inoltre, mi piace aggiungere anche un piccolo bonus. Quindi, se ho un progetto di 45 giorni, dico: "Ehi, se lo finisci in 40 o 38 giorni", qualunque esso sia, mi piace dare loro un po' di soldi in più in modo che abbiano un po' di incentivo. Ma anche non troppo veloce. Quindi hanno affrettato l'accordo e il progetto si è incasinato.
Tony:
BENE. Tim, sembra che tu abbia imparato molto da quel primo accordo e a volte le cose che vanno male possono essere il miglior insegnante e tendi a imparare molto quando le cose vanno male, a volte anche di più di quando le cose vanno perfettamente alla grande. Quindi sono felice di sapere che sei in grado di prendere alcune di quelle lezioni. La prossima domanda che ho per te riguarda come stai effettivamente strutturando queste diverse partnership e ovviamente io e Ash abbiamo scritto il libro sulle partnership per BiggerPockets. Vai su bigpockets.com/partnerships. Ma a Tim piacerebbe sentire solo la tua esperienza su come hai strutturato queste diverse partnership attraverso le diverse offerte.
Tim:
In realtà ho avuto una collaborazione con qualcuno che non ha funzionato, quindi non è sempre tutto rose e fiori. Ma molto dipende dal fatto che trovi quello che ti manca nella borsa degli attrezzi. Quindi per me è stata la lead generation e trovare qualcuno in quelle aree fuori dal mercato o fuori dal mercato immobiliare locale che ti aiutasse. Quindi per me, ovviamente, non sono con gli stivali a terra. Non so come generare questi contatti in quelle città casuali come Oklahoma o Atlanta. Ho incontrato alcuni di questi ragazzi attraverso il tutoraggio. E devi sempre fare i compiti sui tuoi partner perché una volta che lavori insieme, rimani unito finché non si verifica un risultato positivo o negativo.
In gran parte bisogna vedere che invece di limitarsi ad analizzare l'accordo, devi analizzare il tuo partner. Quindi devi vedere qual è la loro credibilità, quanti affari hanno concluso. Quindi di solito provo prima a trovarli sui social media per vedere se stanno effettivamente pubblicando contenuti su Instagram, Facebook o YouTube e per vedere che tipo di progetti hanno avuto. Inoltre, dal momento che ho incontrato questi ragazzi durante un tutoraggio, ho chiesto a un paio di ragazzi e ragazze del mio tutoraggio se lavoravano con loro. Molti altri studenti avevano delle recensioni davvero positive su questi ragazzi, e quindi mi sentivo come se possono fidarsi di loro.
Tony:
Fatto. Mi piace che tu faccia un po' di compiti a casa sulle persone in anticipo. Penso che tu ne abbia parlato prima, ma a volte ottenere... voglio dire, non a volte, ogni volta in molti modi entrare in una partnership immobiliare è come un matrimonio. Quindi vuoi davvero assicurarti di "andare a letto con". Ma Tim, per ora adoro la tua storia, fratello. Voglio sfruttare tutta l'esperienza che hai acquisito lo scorso anno e permetterti di rispondere a una domanda posta da qualcuno del pubblico esordiente.
Quindi andremo alla nostra riga di richiesta da principiante. Quindi, per tutti i nostri principianti che ci stanno ascoltando, se desideri potenzialmente ricevere una risposta alla tua domanda nello show, vai su bigpockets.com/reply e potremmo usare la tua domanda per lo show. Quindi la domanda di oggi viene da qualcuno di nome Ja Mac e la domanda di Ja è: “Secondo te, quali sono le tre cose principali che aumentano il valore locativo? Sto raccogliendo idee per una casa che abbiamo comprato e che abbiamo intenzione di affittare." Quindi Tim, secondo te, come risponderesti a questa domanda per Ja?
Tim:
Aumentare l'affitto? Stanno parlando del reddito da locazione, quanto puoi addebitare?
Tony:
Immagino che diamo un'occhiata a entrambi, giusto? Sia il valore locativo che il valore dopo la riparazione.
Tim:
Per il valore dopo la riparazione, puoi sempre... Se hai un po' di spazio extra, magari aggiungere un'altra camera da letto o molti dei progetti che faccio sono che abbiamo enormi armadi nella camera da letto principale e non ha un bagno. Quindi di solito aggiungiamo un bagno lì perché aggiunge molto valore. Ristrutturare una cucina. Penso che in uno dei progetti che ho realizzato a metà semestre, la cucina sembrava una foto degli anni '1950. E' stato ristrutturato? Aveva gli strani forni con la manopola girevole.
Quindi l'abbiamo modernizzato, strappato tutti i mobili e rinnovato il look, con elettrodomestici in acciaio inossidabile e tutto il resto. Ma tutto ciò che puoi aggiungere valore alla tua proprietà aumenterà sicuramente il tuo ARV. E ovviamente se rendi le cose più belle, puoi sicuramente aumentare gli affitti di quelle proprietà. Se stai cercando di renderlo ancora più redditizio, se è in un quartiere davvero carino o in un buon mercato a medio o breve termine, puoi sempre aggiungere valore in questo modo modificando l'importo del reddito che stai ottenendo. Quindi ci sono un paio di suggerimenti che mi vengono in mente in questo momento per aumentare il valore e anche per aumentare il tuo reddito da locazione.
Tony:
Sì. Adoro questa risposta, Tim. Penso che una parte importante per me sia guardare anche le tue composizioni. Quindi quali altre proprietà sono state vendute in quella zona e quali informazioni puoi ottenere da quelle proprietà che sono state vendute? Recentemente abbiamo avuto Serena Norris nell'episodio 330 ed è arrivata e ci ha fornito un'analisi magistrale della gestione della riabilitazione. Quindi parte di quella conversazione riguardava il modo in cui fa affidamento sui comp per trovare il suo ambito di lavoro. Quindi sì, se stai pensando di ristrutturare una proprietà, direi di guardare alcune di quelle altre proprietà nella tua zona, capire cosa offrono alla gente e vedere cosa puoi fare per abbinarle.
Va bene. Andiamo al prossimo segmento qui, che è l'esame Rookie. Tim, queste saranno le tre domande più importanti che ti verranno mai poste in vita tua e lo farai davanti a un pubblico esordiente. Sei pronto per l'esame?
Tim:
Sono pronto.
Tony:
Va bene, amico. Quindi domanda numero uno. Qual è una cosa attuabile che un principiante dovrebbe fare dopo aver ascoltato il tuo episodio?
Tim:
Se stai cercando di iniziare nel settore immobiliare e penso che dovresti trovare un agente focalizzato sugli investitori immobiliari, non ti costerà molto utilizzare un agente immobiliare. Penso che se trovi un agente amichevole per gli investitori che si concentra sugli investimenti e possiede i propri progetti, può aiutarti a comp, come quello di cui Tony parlava prima, proprietà comp, scoprire quali sono i valori e dirti cos'è un accordo o cosa non è un accordo. Inoltre, quando acquisti una casa sulla MLS con un agente, non paghi la commissione. Quindi è gratuito per te e penso che sia un buon modo per iniziare e anche per costruire la tua rete.
Ashley:
Sì. Penso che sia un ottimo consiglio. E BiggerPockets ha anche lo strumento di ricerca degli agenti. Se vai su bigpockets.com/agentfinder, puoi vedere la selezione di agenti favorevoli agli investitori che ti aiuteranno davvero. Va bene. La prossima domanda è: qual è l'app o il sistema software che utilizzi nella tua azienda?
Tim:
Quindi in realtà utilizzo il programma dei vostri ragazzi per la gestione della mia proprietà. Io uso RentRedi. Perché da quando sono un membro professionista, lo ricevo gratuitamente e lo uso da un anno ed è semplicissimo. Questa non è una pubblicità, ma è davvero fantastica. Voglio dire, mi ha reso la vita molto più semplice perché ero molto preoccupato di diventare un amministratore di proprietà ed è davvero bello ricevere lì le tue richieste di riparazioni. Inoltre, va letteralmente direttamente sul tuo conto bancario. Piacerà molto anche a molti dei tuoi inquilini. Non devono staccarti un assegno, possono semplicemente trasferirti i soldi. Quindi questo è il software numero uno che utilizzo.
Ashley:
E non devono chiamarti per presentare la richiesta di manutenzione. Possono semplicemente inserirlo tramite l'app.
Tim:
Inseriscilo, facilissimo. Ma per le cose immobiliari, utilizzo REIPro. Il mio REIPro, quindi lo utilizzo come sistema per recuperare indirizzi e informazioni sulle proprietà. Ora, questo costa un po' di soldi, ma se stai cercando di vendere all'ingrosso o di trovare dei buoni affari fuori dal mercato, questo è un sistema che utilizzo.
Tony:
Interessante. Non avevo mai sentito parlare di REIPro prima. Ne hai sentito parlare, Ash?
Tim:
Quindi è una specie di PropStream.
Tony:
Interessante. Ci sono così tante altre opzioni che stanno emergendo. E Velo è uno che ha una relazione con BiggerPockets. Privy è uno che ho scoperto di recente e che in realtà sembra carino, piuttosto interessante. Molte opzioni là fuori. Ma ultima domanda per te, Tim. Dove pensi di essere tra cinque anni? Se mantieni lo stesso ritmo, arriverai a circa mille porte in cinque anni, ma qual è il tuo obiettivo personale: dove vederti tra cinque anni?
Tim:
Per quanto mi riguarda personalmente, nei prossimi due anni da quando mi sono spostato verso soluzioni, salti mortali e cose più brevi, sto davvero cercando di integrare il mio reddito W2 in modo da poter lasciare comodamente il lavoro e iniziare a concentrarmi sul business a tempo pieno . Ho iniziato con gli affitti a lungo termine, cercando di generare un flusso di cassa di cento, $ 200 al mese. Ma mi ci vorrebbe molto tempo per sentirmi finalmente a mio agio nel lasciare il mio W2. Quindi penso che tra cinque anni sarà necessario concentrarsi sul settore immobiliare a tempo pieno e iniziare a costruire ricchezza a lungo termine con affitti a lungo termine e continuare a utilizzare il reddito ribaltato per sopravvivere.
Ma penso che a lungo termine mi piacerebbe iniziare a entrare in multifamiglie più grandi delle normali strutture residenziali. Penso che sia una grande opportunità là fuori. Ci sono un sacco di cose interessanti in cui entrare ed è qualcosa di nuovo, qualcosa con cui non ho familiarità. Quindi mi piace davvero imparare, quindi penso che sia ciò in cui voglio entrare in futuro.
Tony:
Fantastico, fratello. Siamo entusiasti di vederti rendere tutto ciò una realtà, Tim.
Tim:
Lo spero.
Tony:
Quindi, prima di concludere, voglio ringraziarti. La rockstar esordiente di questa settimana, la rockstar di questa settimana è Marielle Lily Walter. E Marielle dice: “È quasi incredibile quanto la vita possa cambiare in un solo anno quando decidi di uscire dall'analisi, dalla paralisi, dalla paura e dal dubbio e cercare qualcosa di più grande. Un anno fa ho deciso di tuffarmi a capofitto nel settore immobiliare e di raggiungere i miei obiettivi di libertà finanziaria. A quel tempo avevo concluso solo pochi affari immobiliari. Ora, sto per festeggiare il mio primo anniversario da quando ho fatto il grande passo nel settore immobiliare e ho deciso di guardare indietro nel corso dell'anno.
Quindi dice che in un solo anno ha concluso 12 operazioni immobiliari, tra cui sette ribaltamenti, due investimenti in condomini, tre proprietà in affitto e quattro nuove operazioni sotto contratto. E conclude dicendo: "I tuoi sogni sono dall'altra parte della tua paura". Quindi Marielle, congratulazioni per averti dato del filo da torcere, Tim, con 12 contratti in un anno. Ma sono davvero entusiasta di vedere che anche questo successo accada, amico.
Ashley:
Tony, quando l'ho letto per la prima volta prima che tu lo dicessi ad alta voce, ho pensato che dicesse: "I tuoi sogni sono dall'altra parte dei tuoi piedi". Ed era perché c'era una piccola macchia sullo schermo del mio computer. Ho pensato: "Eh, non l'avevo mai sentita prima". Devi muovere i piedi per agire per raggiungere i tuoi sogni.
Tony:
Muovi i piedi per realizzarlo.
Ashley:
Bene, Tim, grazie mille per esserti unito a noi nello show oggi. Puoi far sapere a tutti dove possono contattarti e trovare maggiori informazioni su di te?
Tony:
Sì, grazie per avermi ospitato nello show. È stato così divertente. Mi puoi trovare su Instagram. È @itstimyu. Quindi manteniamo le cose semplicissime con il mio nome e puoi trovarmi lì. E grazie mille ragazzi.
Ashley:
Grazie mille per aver ascoltato il podcast Rookie di questa settimana. Io sono Ashley @wealthfromrentals e lui è Tony @tonyjrobinson. E torneremo sabato con una risposta da principiante.
Altoparlante 4:
(cantando)
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In questo episodio copriamo:
- Finanziamento di immobili in affitto 101 e come investire nel settore immobiliare senza soldi
- Finanziamento creativo, soggetto a, e fare affari SENZA usare le banche
- Come potenzia istantaneamente , il flusso di cassa sul tuo immobile in affitto a lungo termine
- Investire con i partner e dove incontrare quelli più legittimi
- Appaltatori disonesti e come evitare di essere truffato durante la tua prima riabilitazione
- E altre ancora… So Molto di piu!
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