Nonostante tassi ipotecari imprevedibili, c'è un grande opportunità per gli investitori immobiliari nel prossimo anno. Ottieni approfondimenti e strategie da Rapporto sullo stato del settore immobiliare di BiggerPockets 2024.
Nello show di oggi, il vicepresidente di dati e analisi di BiggerPockets, Dave Mayere co-conduttore di Sul mercato podcast, Giacomo Dainard, condivideranno i loro pensieri su dove potrebbe andare il mercato immobiliare nel 2024, cosa è successo nel 2023 e il maggiori opportunità per gli investitori nel corso dell'anno successivo. Da Basso tassi del mutuo a piccoli acconti, vivere gratuitamente e acquistare case nuove di zecca con uno sconto, condivideranno anche le strategie i principianti possono usarlo costruire ricchezza in 2024.
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David:
Questo è il programma Podcast BiggerPockets 854. Che succede a tutti? Questo è David Greene, il conduttore del podcast immobiliare BiggerPockets, il più grande, il migliore e il più cattivo podcast immobiliare del pianeta. Ogni settimana, ti offriamo le conoscenze, le procedure e gli approfondimenti di mercato di cui hai bisogno per prendere le migliori decisioni possibili per migliorare la tua posizione finanziaria e costruire la vita che hai sempre desiderato.
Oggi mi unisco a due esperti del settore immobiliare, Dave Meyer e James Dainard, per analizzare lo stato del settore immobiliare nel 2024. Vi aiuteremo a capire dove siamo, le forze di mercato che hanno modellato il modo in cui siamo arrivati qui, e come identificare le opportunità e mitigare i rischi nel 2024. Benvenuti signori. Cosa possiamo aspettarci dallo show di oggi?
Dave:
Ebbene, la mia speranza oggi è quella di aiutare tutti coloro che ascoltano a comprendere alcune delle forze di mercato complesse e, sì, a volte confuse che stanno guidando l'economia, il mercato immobiliare e i rendimenti immobiliari in questo momento. So che a volte queste cose sembrano un po' scoraggianti, ma penso che se lavori per capirle un po' e per capire le cose di cui parleremo oggi, vedrai che puoi investire in qualsiasi tipo di investimento reale. mercato immobiliare. Devi solo adottare le tattiche appropriate.
James:
Sì. Tratteremo anche le strategie che sono diventate più rischiose man mano che il mercato e il costo del denaro sono aumentati, tutto è diventato più rischioso, ma quali sono le soluzioni a riguardo? Perché maggiore è il rischio, maggiore è la ricompensa.
David:
Guadagnare di più riducendo i rischi, tutto questo e molto altro nello show di oggi. Ma prima di addentrarci nel merito, ho una rapida occhiata per tutti voi. Dave Meyer, uno dei nostri ospiti qui, ha scritto il rapporto sullo stato degli investimenti immobiliari per BiggerPockets, ed è disponibile gratuitamente per te come fedele ascoltatore di podcast BiggerPockets su biggerpockets.com/report24. Questo rapporto conterrà tutte le informazioni di cui hai bisogno per prendere buone decisioni di investimento e, nello spettacolo di oggi, attingeremo in gran parte da quel rapporto. Bene, diamo inizio a questa cosa e iniziamo con il 2023. Allora Dave Meyer, puoi dirmi cosa è successo nel 2023 e dove siamo ora?
Dave:
Sicuro. Questo potrebbe essere un riepilogo per alcune persone, ma lo esaminerò rapidamente in modo che tutti siano sulla stessa lunghezza d'onda e preparerò il terreno per la nostra conversazione. Quando abbiamo iniziato il 2023, il mercato immobiliare residenziale e per chiunque sia residenziale è praticamente tutto ciò che è di quattro unità o meno. Il mercato residenziale stava attraversando una fase di lieve correzione. Certamente non si è trattato del crollo che molte persone invocavano, ma siamo entrati in un anno in cui le cose erano piuttosto lente, i prezzi erano scesi dal 3 al 1985% e ciò era dovuto principalmente alla convenienza o alla mancanza di essa. Accessibilità probabilmente sai cosa significa, ma fondamentalmente è la facilità con cui l'americano medio può permettersi il prezzo medio di una casa e non sta andando molto bene. In realtà in questo momento, è il livello più basso dal XNUMX. Ciò ha semplicemente allontanato molta domanda dal mercato.
È così che siamo entrati nell'anno, ma gli acquirenti non volevano essere sul mercato, ma nemmeno i venditori. Chiunque abbia fatto parte del settore immobiliare quest'anno sa che non c'è stato molto inventario sul mercato. I prezzi si sono leggermente ripresi. Al momento ammontano all'2-50% su base annua, a seconda di chi chiedi. Ma il volume delle vendite di case, come sono sicuro che entrambi voi come agenti immobiliari avete visto, è davvero crollato molto. È sceso di quasi il 2021% rispetto al livello del XNUMX e l’intero mercato sembra semplicemente lento e fiacco. Questo è quello che abbiamo ottenuto dalle vendite.
In termini di affitto, in realtà è fatto abbastanza bene. Siamo in crescita di circa il 5% anno su anno, ma è molto più lento di quanto non sia stato negli ultimi due anni e stiamo iniziando a vedere un po' di posti vacanti aumentare, quindi penso che ci sia motivo di credere che la crescita degli affitti ristagnerà un po', ma è lì che ci troviamo, è un mercato lento con prezzi relativamente stabili.
David:
Va bene. James, come me, hai le mani in molti elementi diversi del settore immobiliare e hai sicuramente scarpe sul campo in diversi mercati. Quindi, in base a quello che ha appena detto Dave, hai visto la situazione in termini pratici?
James:
Sì. Voglio dire, Dave ha appena riassunto tutto. È semplicemente lento e costante in questo momento, e questo è trasversale per noi, sia che stiamo vendendo proprietà, sviluppando, affittando, stiamo solo vedendo questo lento, lento assorbimento e mentre i tassi sono aumentati, ha semplicemente strangolato il mercato e rallentato tutto giù, il che onestamente è stato un po' rinfrescante per noi perché era così veloce 24 mesi fa che non potevi nemmeno pensare prima di quello che avevi comprato, ma è stata questa lenta fatica, questa transizione verso il basso negli ultimi 12 mesi. Stiamo vedendo che diventa sempre più lento ogni mese, ma le cose sono ancora coinvolgenti e in movimento. Le tariffe stanno iniziando a stabilizzarsi. Stiamo iniziando a vedere un po' più di attività perché la fiducia degli acquirenti è tornata e stiamo solo cercando di superare questo fango. Il 2023 è stato l'anno del fango in cui tutto viene demolito, il tuo stivale rimane bloccato lì dentro e tu lo tiri fuori e stai semplicemente spingendo per arrivare a un po' di SPORCO asciutto, a cui stiamo arrivando ora poiché i tassi sono cambiati costantemente in calo e lo stiamo appena superando.
David:
Mi piace che. Cercando di trovare lo SPORCO asciutto. È un ottimo modo per dirlo.
Dave:
Ruberai quell'analogia adesso, David?
David:
Sì. Spero che non abbastanza persone lo ascoltino da non sapere che viene da James e che la gente possa supporre che l'ho inventato io perché è davvero bello. L'anno del fango.
James:
È perché sono stato fuoristrada e glamour per tutto il fine settimana, quindi sono ancora intrappolato nell'offroad. Non rimanere bloccato. Sono rimasto bloccato troppi. Sono rimasto bloccato più volte questo fine settimana rispetto al 2023, quindi questo è un buon segno.
David:
Va bene. Roba buona. Questo è ciò che abbiamo vissuto nel 2023, ma cosa dovremmo aspettarci come investitori nel 2024? Quali strategie sembrano più promettenti e cosa dobbiamo evitare? Ne parleremo più approfonditamente dopo questa breve pausa.
Tenendo a mente tutte queste forze di mercato e queste incertezze, passiamo a ciò che possiamo fare nel 2024. Dave, nel tuo rapporto tratti nove suggerimenti o tattiche di cui ritieni che le persone debbano essere a conoscenza per il 2024. Ne abbiamo isolati quattro e li esamineremo nello show di oggi. Cominciamo con i rischi di cui le persone devono essere consapevoli.
Dave:
Sì. Quindi metteremo in evidenza solo un paio dei suggerimenti che ho dato e, giusto perché tutti lo sappiano, questi sono suggerimenti che sto seguendo personalmente e che ho raccolto parlando con dozzine di altri investitori esperti su ciò che loro faranno nel prossimo anno. E ne esamineremo alcuni se vuoi vederli tutti, assicurati di controllare il rapporto. Ancora una volta, puoi vederlo gratuitamente. Ma uno dei principali che volevo chiedere a James in realtà è che mi sento cauto riguardo ai BRRRR e ai Flip. Questo non è il mio punto debole, ma solo guardando alcuni numeri come un outsider che osserva questo settore, sono curioso di sapere cosa ne pensi di questo modello di business a valore aggiunto in vista del 2024.
James:
Penso che il valore aggiunto sia davvero la strategia in questo momento perché, ancora una volta, se non riesci a trovare il flusso di cassa, l'unico modo per ottenere un rendimento è implementare la giusta pianificazione e forzare l'equità. In tempi in cui tutto costa più soldi... È come se ogni volta che vai a pranzo, ora costano cento dollari mentre prima erano 20 o tutto costa di più-
Dave:
Dove stai pranzando?
James:
Mi sento come se non pranzerò nei posti più eleganti, Dave. Ti manderò le foto della mia ricevuta, ma ho dei figli e questo si aggiunge.
Dave:
Va bene. Per tutta la famiglia? Va bene. Pensavo che stessi mangiando da solo.
James:
L'intera famiglia. No, non per me. No. Ad essere onesti, sono sempre alla ricerca di quel teriyaki da $ 10, ma si tratta di cercare di ottenere quegli enormi guadagni azionari e le persone si innervosiscono per queste due strategie per giuste ragioni. Sono molto rischiosi e il motivo per cui sono rischiosi è che il costo del debito sul finanziamento della rimozione è da tre a quattro punti più alto. Le cose richiedono più tempo. Quando vendi un immobile, lo mantieni per un periodo di tempo più lungo. Mentre il mercato rallenta, le cose stanno effettuando transazioni e stanno effettuando transazioni per ciò per cui sono quotate. Non stiamo vedendo quelle enormi liste di abbandono, ma richiedono tempo e devi affrontarlo e devi affrontarlo con debiti costosi. Quindi è qui che sta il rischio, è questo denaro che fa schifo e alimenti costantemente queste bestie da investimento fino a quando non superano la loro stabilizzazione e le vendite.
Quindi si tratta di prelevare riserve di liquidità in questo momento mentre si entra nell'affare. La cosa buona è che nel mercato odierno ci sono affari con grandi margini in tutti i mercati e non devi farne così tanti. Puoi sceglierne uno, risolverlo, ma devi avere le riserve, che si tratti di un fix and flip o di un BRRRR, ci vuole più tempo e devi essere in grado di tenere il passo con quel debito e di onorarlo. Il rischio maggiore legato ai BRRRR in questo momento è rappresentato dai tassi fluttuanti. Ci sono state molte volte in cui ho acquistato affitti nel 2023 e ho applicato la mia tariffa a circa il 7% e all'improvviso dice 7 1/2 e stai per sparare. Voglio dire, quando hai un aggiustamento di mezzo punto, può davvero abbattere il tuo flusso di cassa, può togliere da due a tre punti dal tuo rendimento.
Quindi si tratta semplicemente di preparare e riempire tutto. Se stai acquistando un investimento a breve termine, aggiungi altri due o tre mesi al costo del debito e ai tempi di attesa. Questo ti farà passare. Ti consente di pianificare la tua liquidità. Se stai acquistando una proprietà in affitto e hai un periodo di stabilizzazione più lungo, aggiungi mezzo punto in più sulla tua tariffa, guarda come funziona. E poi la sottoscrizione è così essenziale adesso. La gente ha ottenuto un po', odio usare questa parola, ma pigra dal 2020 al 2022. Compreresti qualcosa e se non lo avessi sottoscritto correttamente, avrebbe comunque avuto una crescita. Ora, se non lo sottoscrivi correttamente con i giusti valori, le giuste proiezioni di reddito, tutta la tua polvere da sparo, tutto il tuo denaro rimarrà bloccato nell'affare e questo è il rischio di BRRRR in questo momento.
Lo scopo dei BRRRR è far crescere il tuo capitale, far crescere le tue risorse e mantenere i tuoi soldi. Se sbagli i calcoli, le banche ti faranno leva solo fino a un certo punto con un prestito del 75% sul valore e assicurandosi che il tuo DCR o che il tuo debito copra a quel punto. Quindi devi assicurarti di avere la tua copertura. Se non sottoscrivi correttamente, i tuoi soldi rimangono intrappolati. Quindi vuoi solo rallentare davvero questi accordi, lavorare attraverso gli angoli, assicurarti di avere la squadra giusta messa insieme e poi bloccare il tuo debito ora. Non sono i giorni in cui andiamo a comprare qualcosa, poi calcoliamo il debito. Se stai acquistando una proprietà per mantenerla, assicurati di essere completamente prequalificato con un intermediario ipotecario, di comprendere il reddito dell'affitto e di poterlo coprire. E se non puoi, potresti voler guardare al prossimo accordo o assicurarti di inserirlo nella tua polvere da sparo e quali saranno le tue proiezioni di flusso di cassa.
David:
Va bene. Quindi prendi le cose un po 'più lentamente, dedica un po' più di tempo alla sottoscrizione anticipata e dedica un po' più di tempo al back-end eseguendo effettivamente il piano. Questo è un problema che ho notato nel 2023, le cose si stavano muovendo così rapidamente che era molto difficile prestare attenzione a tutti i pezzi in movimento una volta entrati nella costruzione mentre cercavi di portare a termine l'accordo. Ma come hai detto tu, le cose hanno funzionato a causa di quanto i valori aumentavano e anche gli affitti aumentavano e poi i tassi di solito scendevano. Quindi alla fine di ogni accordo è stato più dolce di quando lo hai concluso. Ora stai dicendo ehi, in realtà vuoi presumere il peggio. Supponiamo che i tassi aumenteranno di mezzo punto o giù di lì, e presupponiamo che dovrai dedicare molto più tempo all'esecuzione e all'assicurazione che vengano fatte le cose che devono essere fatte sulle trattative che stai pianificando. stai acquistando. Dave, voglio lanciartelo. Quali sono le due strategie in cui vede un vantaggio nel 2024?
Dave:
Va bene. Ho un consiglio convenzionale per te e uno non convenzionale per te. Quindi inizierò con uno di cui probabilmente tutti avrete sentito parlare, ovvero l'hacking domestico. E l’hacking domestico funziona praticamente in qualsiasi condizione di mercato e in quasi tutti i mercati del paese. Se non hai familiarità con la strategia, si tratta fondamentalmente solo di una proprietà in affitto occupata dal proprietario in cui vivi in un'unità, affitti le altre o vivi in una camera da letto e ti trovi dei coinquilini. Ma nel 2024 è accaduto qualcosa di molto eccitante con l’hacking domestico. Ci sono alcune nuove regole per i mutui FHA che ora ti consentono di abbassare fino al 5% per i piccoli nuclei familiari. Quindi si tratta di qualsiasi proprietà che abbia da due a quattro unità. In precedenza dovevi versare almeno il 20% se volevi un mutuo FHA su quei tipi di proprietà. Ora sarai in grado di entrare in alcune di queste piccole famiglie plurifamiliari con molti meno soldi.
Ci sono anche alcune regole che ora ti consentono di contare la proprietà in affitto da un ADU, che è un'unità abitativa accessoria. La gente la chiama suite della suocera o fondamentalmente hai un capannone nel tuo cortile che si spera sia a norma, sicuro e tutto il resto. Ora puoi conteggiarlo nel tuo mutuo in modo da poter beneficiare di più quando cerchi quel tipo di proprietà. Quindi queste sono due diverse nuove regole sui mutui che rendono l'hacking domestico più conveniente e più accessibile che mai.
Il secondo è un po’ meno convenzionale e riguarda le nuove costruzioni. E so che in tempi normali per gli investitori, in genere non vale la pena pagare il premio per una nuova costruzione perché non se ne ricava abbastanza affitto. È simile all'acquisto di una nuova auto. Compri qualcosa di nuovo di zecca, c'è un premio su questo e per gli investitori di solito non ne vale la pena. Ma in questo momento stiamo assistendo a ottimi affari sulle nuove costruzioni perché i costruttori, il loro modello di business è diverso da quello di un proprietario di casa che sta cercando di vendere o di un investitore che potrebbe semplicemente aspettare qualcosa. Devono spostare l'inventario. Stanno costruendo e devono vendere quelle cose velocemente, togliendo quelle cose dal loro bilancio. Quindi quello che stanno facendo per spostare l'inventario in questo momento è ridurre i tassi di acquisto. Vediamo regolarmente che i costruttori di case ottengono riduzioni del tasso di acquisto dell'1%, 2%. Quindi, invece di acquistare qualcosa in una casa esistente utilizzata per una tariffa del 7.5%, potresti acquistare qualcosa di nuovo per il 5.5%.
E vale la pena notare che i buy down non sono permanenti. Durano un anno, due o tre a seconda del particolare prodotto, ma è davvero una buona opzione per le persone a seconda del mercato particolare e di ciò che offrono. Ma penso che le nuove costruzioni siano più attraenti ora di quanto lo siano state in qualsiasi momento della mia carriera di investitore e almeno vale la pena guardarle in questo momento. Nell'era delle scorte estremamente basse, ora le nuove costruzioni rappresentano il 30% delle trattative sul mercato. Normalmente è circa 10. Quindi, se vuoi entrare nel mercato, questa potrebbe essere una buona opzione per te.
David:
Quindi, se è difficile trovare un accordo, forse si costruisce un accordo. James, cosa vedi in questo spazio?
James:
Adoro quello che ha detto Dave perché intendo dire che funziona in tutti i diversi aspetti. Come un acquirente di casa, puoi lavorare con questi costruttori, abbasseranno la tariffa dell'acquirente e potrai ottenere il pagamento più conveniente ed è tutto integrato nel prezzo. Ma dal punto di vista degli investimenti, in questo momento amiamo lo sviluppo e ci sono un paio di ragioni principali per cui. DIRT aveva raggiunto il suo prezzo più alto 18 mesi fa. È diminuito, almeno nel nostro mercato locale e l'ho visto abbastanza coerente in tutte le principali città metropolitane, i prezzi DIRT sono scesi di quasi il 25-30% sui costi. Non solo, la struttura è cambiata perché, man mano che il debito è diventato più costoso per noi costruttori sul mercato, tutti i costruttori hanno cambiato la loro mentalità dicendo: “Ehi, ho bisogno di capitali, ho bisogno di polvere da sparo in questo momento e non voglio sedersi su questi progetti per 24 mesi.
L'aspetto positivo della comunità edilizia è che è molto più logico e si muovono a ondate sui piccoli investitori. Gli investitori più piccoli hanno tanti piani diversi, ma i costruttori sono tutti sullo stesso piano, comprare un pezzo di terreno, svilupparlo, costruirlo per un certo costo, venderlo per profitto, è la stessa cosa e puntano tutti a molto , margini molto simili. Quindi ora abbiamo dovuto acquistare queste proprietà in contanti o con denaro contante e leva finanziaria in attesa dei permessi.
Quasi tutti gli accordi che stiamo concludendo riguardano un permesso vicino, lavoro. Quindi non dobbiamo restare in quell'accordo così a lungo perché ci vogliono dai 9 ai 12 mesi per costruire il prodotto. Stiamo chiudendo con il permesso, il costo di DIRT è sceso del 30%. E anche il costo di costruzione. Se si considera la ristrutturazione rispetto alla nuova costruzione, i costi di nuova costruzione sono inferiori alla ristrutturazione e questo perché i mestieri che funzionano. Il volume è rallentato, la quantità di terreno è diminuita, ci sono molte più lacune nel loro programma di quante ce ne siano per quell'appaltatore di mamma e papà che lavora per il piccolo investitore. Sono costantemente occupati, usano le proprie mani e sono occupati e il loro prezzo non è dato. Quindi è diventato più economico su tutta la linea.
E l'ultima cosa che mi piace davvero, e questo è qualcosa a cui tutti vogliono pensare, di cui stavamo parlando con il rischio e Flips è che i soldi fanno schifo. Dove devi effettuare quel pagamento in denaro del 12% ora sul tuo accordo per i prossimi 9-12 mesi mentre lo stai stabilizzando, con nuove costruzioni, il debito è migliore. È più economico di uno o due punti e molte volte ti daranno una riserva di interessi, che aiuta con il tuo flusso di cassa in tempi in cui le cose si stanno erodendo in questo momento.
E la riserva di interessi è quando acquistiamo queste operazioni e le strutturiamo con permessi di chiusura, non è necessario effettuare un pagamento per 12 mesi. Hanno integrato i nostri pagamenti nel saldo del nostro prestito, il che ci aiuta a massimizzare i nostri rendimenti in contanti. Ci aiuta con la nostra liquidità e gli investimenti complessivi più stabili rispetto al mercato fisso e ribaltabile. Quindi amiamo lo sviluppo in questo momento e non ci piaceva molto 24 mesi fa. Quindi le opportunità sono qui.
David:
Sì. Sarebbe meraviglioso se potessimo accelerare la costruzione di più prodotti. Se la pressione esercitata sui costruttori e gli accordi che avessero più senso ci portassero effettivamente a costruire più case. È sempre stato nella comunità degli investitori da quando ne ho fatto parte, cerca qualcosa che sia già lì perché otterrai un accordo migliore su un'auto usata piuttosto che su un'auto nuova. Ma se l'inventario delle auto è in calo o, in questo caso, l'inventario della casa è in calo, dobbiamo produrne di più. Quindi sarebbe una benedizione enorme. Se potesse essere più redditizio per i costruttori costruire più case, potremmo costruire più case e potremmo effettivamente abbassare l’accessibilità economica delle case così come abbassare il prezzo delle case in modo che più persone possano entrare nel mercato.
Una grande paura che ho nel 2024 è che gli accordi non abbiano senso per l’americano medio che non ha un sacco di soldi e spende $ 100 a pranzo, ma avrà senso per BlackRock e altri fondi istituzionali che sono a corto di fondi. con contanti e avere accesso a capitali più economici rispetto a quelli come noi che stanno ascoltando questo podcast. Quindi incrocio le dita affinché il costruttore si faccia avanti e inizi a costruire. Va bene. James, voglio chiederti, che aspetto ha il successo nel 2024 ed è diverso da come era nei cinque-otto anni precedenti?
James:
Quindi, man mano che il mercato cambia, c'è sempre una diversa definizione di successo. Penso che negli ultimi 24 mesi o 24 mesi fa, quando i tassi erano bassi, la definizione di successo era acquistare qualsiasi asset, schiaffarvi sopra un debito a buon mercato e lasciarlo crescere. E questa era la strategia perché il denaro a basso costo stava facendo crescere tutto e la definizione di successo quando entri in un mercato di transizione, non è diversa da quando era il 2009, '10 e '11 dove non ce n'era molto gratificazione immediata, ad esempio, ho appena acquistato questa proprietà e oggi vengo ricompensato. E la gratificazione immediata deve scomparire. Riguarda la crescita a lungo termine e il piano a lungo termine.
E per me è l'anno in cui realizzo grandi guadagni azionari da utilizzare per grandi scopi in 12-24, 36 mesi lungo la strada. Mi piace caricare il mio caveau in mercati come questo oggi, e questo significa entrare in gioco, trovare la proprietà, elaborare strategie dietro di essa e poi lasciare che quella risorsa cresca o entrare in quell'equità forzata istantanea con il giusto piano di costruzione. E poiché il mercato ha subito un forte rallentamento in questo momento e le transazioni sono in calo, i venditori sono in calo, gli acquirenti sono in calo, ci sono enormi opportunità in corso. Quindi si tratta di trovare quegli enormi piani di crescita azionaria per il futuro, non per oggi. Ancora una volta, tornando al 2009 e al 10, non abbiamo avuto molto successo sulla carta in quegli anni, ma quegli anni sono stati enormi per noi in termini di crescita rispetto agli ultimi 20. Ottenere quell'inventario ci avrebbe aiutato andare avanti.
David:
Quindi fatemi un esempio pratico di come sarebbe stato un buon affare nel 2023 e forse di come sarebbe stato un buon affare nel 2024?
James:
Voglio dire, buona parte del 2023 stava semplicemente trovando un margine. Dipende anche dalla classe di asset a cui si riferisce. Nel 2023, penso che per una proprietà BRRRR, il mio obiettivo era raggiungere il pareggio. E se fossi riuscito a pareggiare il mio tasso di interesse o a coprire gli affitti dopo tutte le spese e ottenere un enorme spread azionario forse a sei cifre o addirittura 50,000, un enorme spread azionario, sarebbe stata una vittoria per me nel 2023, soprattutto se avesse avuto qualsiasi altro investimento extra, come i giochi di densità di sviluppo, il percorso di progresso, e se potessi comprare qualcosa in pareggio, so che ci sarà un rialzo nel 2025-2026 una volta che i tassi scenderanno.
Un altro aspetto positivo, penso che la definizione di accordi nel 2023 fosse che non dovevi lavorare così duramente, il che suona strano, ma poiché le transazioni erano in calo dal '20 al '22, dovevamo comprare proprietà BRRRR e acquistare proprietà che erano grossi, pesanti fissatori per ottenere quel profondo sconto per essere sotto quel prestito del 75% al valore per renderlo flusso di cassa. Ora possiamo acquistare progetti molto più semplici perché stanno raggiungendo il pareggio e la maggior parte degli investitori si tiene alla larga da loro e dobbiamo solo superare i tassi di interesse e non fare tante costruzioni, ma semplicemente cavalcare quei tassi.
Quindi per me, se riesco a raggiungere un asset break even con qualche ulteriore rialzo, è una vittoria al 100%. Nel 2024, penso che la definizione sarà, quest'anno ci sarà molta più gratificazione immediata perché quando gli investitori si sono ritirati, siamo stati in grado di acquisire un ottimo inventario su alcuni ottimi sconti che stanno per essere messi a disposizione. . E solo perché il mercato sta rallentando non significa che non venderemo quella proprietà. Le cose sono ancora in vendita, ancora in movimento, non c'è molto inventario. Quindi penso che nel 2024 la redditività attuale sarà molto maggiore rispetto al 2023. E lo stiamo già vedendo nei nostri profitti e perdite nelle nostre previsioni sui flussi di cassa.
David:
Dave, c'è qualcosa da aggiungere sui punti di James lì?
Dave:
Mi piace davvero quello che James stava dicendo sul tentativo di raggiungere il pareggio, e so che non è la cosa più sexy o più bella da dire, ma in generale sono d'accordo sul fatto che in questo momento, in particolare in questo tipo di mercato, il mio obiettivo personale è provare a fare meglio del pareggio quando osservo diversi fattori di profitto. Quindi capisco che i prezzi il prossimo anno saranno probabilmente stabili in alcuni mercati e potrebbero scendere leggermente. In alcuni mercati potrebbero salire leggermente. Ma se ho flusso di cassa, ammortamento e benefici fiscali, purché queste cose possano aiutarmi a superare qualsiasi volatilità a breve termine nel mercato, comprerò comunque tutto ciò che ha un potenziale a lungo termine. Come ha detto James, sto cercando di vedere cosa farà questo accordo nel 2025, '26, '27, anche più lontano. E finché ho abbastanza liquidità e benefici a breve termine per portarmi avanti personalmente, non ho bisogno di fare un fuoricampo nel prossimo anno. Voglio solo fare qualcosa tra 3, 5, 7 anni.
David:
Questo è interessante perché credo che questo sia il modo in cui il settore immobiliare ha generalmente operato nella maggior parte dei mercati che non hanno avuto massicci quantitativi di allentamento quantitativo. Di solito, quando le persone acquistano un immobile, adottano un approccio a lungo termine e vogliono conoscere la posizione, i dati demografici dell'area. Se le imprese si trasferissero dove sono diretti gli affitti. Non si è sempre trattato solo di ciò che è in questo momento e di quanto è grande una fetta di capitale o quanto flusso di cassa posso ottenere quando lo acquisto per la prima volta? Quindi, anche se questo sembra un cambiamento, è quasi come un ritorno a ciò che il settore immobiliare è stato per la maggior parte del tempo in cui è stato in circolazione. Voi due sareste d'accordo?
Dave:
Sì. Nella mia esperienza, sì. Voglio dire, il settore immobiliare è un settore a lungo termine. Tornare al punto in cui l’apprezzamento è del 3 o 50% è normale. In tempi normali, negli ultimi 1 anni, il settore immobiliare si è apprezzato un po’ più dell’inflazione, circa l’5% in più rispetto all’inflazione. Quindi l’idea che abbiamo bisogno di una crescita dei prezzi del 10, 15, XNUMX% anno su anno per ottenere un rendimento non è vera. È stato bello per un po', è stato semplicissimo, ma è per questo che tutti si sono appassionati. E questo significa solo tornare a comprendere l'intera gamma di diversi modi in cui puoi guadagnare denaro nel settore immobiliare e applicarli su un lungo periodo di tempo. E quando lo fai, è un modo di investire con un rischio relativamente basso.
David:
Quindi James, affinché qualcuno possa cogliere un buon affare, deve sapere che aspetto ha un buon affare. Quali sono alcuni fattori o parametri che ritieni che le persone dovrebbero inserire nel 2024 che gridano: sono un buon affare, comprami?
James:
Penso che si tratti di impostare sempre la tua buy box e di sapere quali sono le tue aspettative di rendimento e ogni anno devi cambiarla. La mia buy box per il 2023 è diversa da quella del 2024. In realtà è radicalmente diversa. La definizione di buon affare cambierà per Dave, cambierà per te e cambierà per me. Lo abbiamo tutti. Siamo in mercati diversi con obiettivi diversi, ma il modo in cui li superi e lavori attraverso quei calcoli è quello che usi, è tutto nella sottoscrizione. Stabilisci la tua buy box e poi passa attraverso quella sottoscrizione approfondita ed elabora i calcoli, questo mi porta a raggiungere il mio obiettivo su un periodo di due anni? E penso che sia molto importante per oggi impostare la tua buy box che contenga obiettivi a 2 e 3 anni, non obiettivi a sei e 12 mesi.
Ci saranno sempre le offerte ribaltabili di 6 e 12 mesi, le offerte di vendita all'ingrosso, quei tipi di proprietà che creano denaro istantaneo, ma devi davvero stabilirle e si tratta di lavorare attraverso la sottoscrizione, lavorare attraverso i calcolatori, utilizzando strumenti come i calcolatori BiggerPockets per andare fino in fondo e dire: "Ehi, nel 2024, se il mio rendimento in contanti per gli affitti è al 10% o se ho almeno un fattore X sul guadagno azionario per il denaro che sto investendo a quel punto, so cosa Voglio comprare."
Poi si tratta di sottoscrivere. Fare la giusta analisi con la squadra giusta, usare i calcolatori e BiggerPockets è ottimo per questo. Puoi fare il calcolatore buy and hold, esaminare la tua strategia BRRRR, come massimizzare i tuoi soldi e poi ottenere il vero rendimento? Ma penso che la cosa più importante sia assicurarti che i tuoi obiettivi siano definiti per un periodo più lungo. Quindi imposta la tua buy box, fai i calcoli, l'affare funziona o no? Passa a quello successivo se non funziona.
David:
Quindi hai un ipotetico insieme di criteri che consiglieresti alle persone di cercare in un mercato medio? Come un rendimento in contanti o un capitale azionario che ti piacerebbe vedere in un accordo?
James:
Sì. In genere, con la strategia BRRRR o anche con i Flip, sono un tipo che offre un forte valore aggiunto. Se non sto entrando in una posizione azionaria del 25%, che si tratti di un Flip, di una proprietà BRRRR, di un pezzo di sviluppo, tutto compreso con il mio prezzo di acquisto, la mia riabilitazione, o il costo della mia fattura e il mio costo morbido, non sono così dentro. Possediamo molte proprietà a Seattle e abbiamo un ottimo flusso di cassa. Il nostro flusso di cassa è intorno al 10%, ma non è quello che cerco oggi. Questo è l'approccio a lungo termine. Si tratta di costruire quegli enormi spread azionari. Quindi, se non ne ricavo il 25%, non sono interessato perché alla fine, il flusso di cassa non andrà bene con i tassi. Ma l'equità è ciò che stai costruendo. Se puoi investire $ 25,000 su una proprietà più economica e creare $ 25,000 in capitale proprio, si tratta di un rendimento del 100% che puoi ottenere in un periodo di 12 mesi. Questo è enorme.
David:
Ottimo punto. E James, tu hai sempre avuto un modo diverso di vedere il settore immobiliare. Ricordo la prima volta che ti ho sentito dire: "Ehi, posso acquistare una proprietà e posso tenerla in affitto e posso ottenere un rendimento del 5% in contanti oppure posso capovolgerla e posso ottenere un rendimento del 45%" sui miei soldi o qualcosa del genere. Ricordo solo di aver pensato: non si sente spesso la gente menzionarlo in questo modo, ma se si guarda alla crescita del capitale anziché al reddito passivo, ha senso. Dave, quali sono alcune cose che stai cercando nelle trattative fino al 2024 da una posizione metrica?
Dave:
Per quanto mi riguarda, mi considero un investitore IRR perché penso che sia il modo migliore per, e per chiunque non sappia cosa significhi, è il tasso di rendimento interno ed è una metrica che puoi utilizzare per valutare le operazioni che utilizzano il valore temporale del denaro per combinare capitale proprio e flusso di cassa in un unico parametro. Quindi puoi vedere come viene influenzato il quadro generale. Per me, lo guardo solo perché sono in una posizione nella mia carriera, lavoro a tempo pieno e non ho bisogno dello stesso livello di flusso di cassa in questo momento di qualcuno che potrebbe avvicinarsi alla pensione o vuole andare in pensione presto.
Quindi per quanto mi riguarda, sto solo cercando di massimizzare il mio IRR in ogni momento. E per me questa è tipicamente una combinazione. Cerco di trovare affari e per lo più investo passivamente, ma cerco di trovare affari in cui ci sia qualche elemento di valore aggiunto e poi c'è una sospensione del flusso di cassa. Ma tira fuori i tuoi soldi in cinque o sette anni invece di tenerli in una proprietà per 20 o 30 anni, perché in genere il tuo IRR, i tuoi rendimenti ponderati nel tempo tendono a diminuire nel tempo se lo fai. Quindi, per quanto mi riguarda, cerco posizioni da cinque a sette anni e luoghi in cui posso massimizzare il mio rendimento totale. E questo in realtà non è cambiato molto negli ultimi due anni e dubito che lo farà presto per me.
David:
Ragazzi, è stato fantastico. Dave, hai qualche ultima parola con cui vuoi lasciare il pubblico andando via di qui? Dove possono trovare il tuo rapporto?
Dave:
No, grazie per avermi ospitato. Speriamo che tutti imparino qualcosa. E se vuoi saperne di più, dai un'occhiata a bigpockets.com/report24.
David:
James, e tu? Qualche ultima parola per il pubblico?
James:
Non farti spaventare dai media. Costruisci la tua scatola di acquisto. Vai a trovare alcune buone opportunità là fuori e leggi il rapporto di Dave. BiggerPockets, fanno un ottimo lavoro fornendoti queste informazioni. È così che costruisci la tua buy box. Leggilo attentamente, quindi costruisci la tua buy box. Non costruire prima la tua buy box.
David:
Va bene. Quindi vai su bigpockets.com/report24 per un'analisi più approfondita e ulteriori suggerimenti su cosa potresti fare per potenziarti nel 2024. Abbiamo anche menzionato diverse strategie nello show. Se vuoi saperne di più su qualcuno di questi, vai su bigpockets.com/store. E ci sono libri pubblicati da BiggerPockets che ti insegneranno praticamente tutto ciò che devi sapere su questi argomenti. Per favore, se non l'hai già fatto, iscriviti al podcast, lasciaci una recensione, facci sapere cosa ne pensi dello spettacolo di oggi e continua ad ascoltare altri episodi di BiggerPockets in modo da poter rimanere aggiornato su cosa sta succedendo in questo mercato in continua evoluzione. Sono David Greene. Per Dave Meyer e James Dainard, congedo.
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- Il nuovo programma di prestito con acconto del 5%. CHIUNQUE può vivere gratuitamente
- Rischi a cui prestare attenzione nel 2024 ciò potrebbe uccidere istantaneamente il tuo flusso di cassa
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- rallenta
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- Lo Stato
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- poi
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- cose
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- Pensiero
- questo
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- quelli
- pensiero
- tre
- Attraverso
- per tutto
- zecca
- tempo
- volte
- a
- oggi
- di oggi
- insieme
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- pure
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- Argomenti
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- verso
- mestieri
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- Le transazioni
- Trascrizione
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- prova
- cerca
- seconda
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