Potresti sapere come costruire un portafoglio immobiliare, ma come si fa a costruirne uno irremovibile? La maggior parte degli investitori immobiliari lo pensa comprare qualche dozzina di case a buon mercato è tutto ciò che devono fare per fare milioni e vivere una vita piena di reddito passivo. Questo è lontano dalla realtà, come il tuo intero patrimonio netto potrebbe crollare non appena entra in gioco un crollo del mercato immobiliare, una correzione o una nuova politica di affitto. Quindi, come si costruisce un portafoglio immobiliare sostenibile, uno che lo farà fai crescere la tua ricchezza anche durante i periodi economici peggiori?
David Greene ha toccato questo argomento numerose volte, spesso riferendosi a “architettura di portafoglio” come uno degli aspetti più cruciali della creazione di ricchezza attraverso il settore immobiliare. Questa strategia non solo ti aiuta a accrescere la ricchezza ma tenerlo anche quando tutto va storto. Non ci credi? Ascolta le storie individuali di David e Rob su cosa è successo ai loro portafogli durante il Blocchi 2020 e quanto velocemente si sono ripresi mentre altri investitori hanno dovuto ricostruire completamente.
Nella prima parte di questo podcast in due parti, David e Rob esamineranno il debolezze più comuni a loro portafogli immobiliari, cosa potrebbe far crollare tutto e il cinque chiavi più importanti per l'architettura del portafoglio. Parlano anche di diversificazione e di come avere un solo tipo di immobile in un luogo potrebbe essere un tremendo sbaglio.
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David:
Questo è il podcast di BiggerPockets, spettacolo 705.
Rapinare:
Perché è così che dovrebbero essere gli immobili. È come se dovessi sempre sentirti al verde se stai investendo correttamente. E questo è un altro episodio probabilmente di, lo chiamo sempre l'enigma del milionario rotto, in cui in realtà sei un milionario sulla carta, ma stai impiegando tutti i tuoi soldi nei tuoi investimenti. E quindi sei sempre tipo "Dannazione, dove vanno a finire tutti i miei soldi?" Ed è solo legato all'equità, il che è una buona cosa.
David:
Come state tutti? Questo è David Greene, l'ospite del podcast BiggerPockets Real Estate, qui oggi con il mio co-conduttore, Rob Abasolo, che hai appena sentito uscire con entusiasmo per una delle nostre più grandi prenotazioni fino ad oggi, non solo per la quantità di denaro, ma nel breve lasso di tempo. E spero che tu sia eccitato quanto noi. Ma lo spettacolo di oggi non riguarderà un mucchio di vittorie, in realtà. Sentirai parlare di molte cose che stanno andando male nei nostri portafogli, cose che non avevamo previsto che in realtà sono diventate ostacoli per noi, errori che stiamo cercando di superare, cambiamenti nell'economia, solo un mucchio di cose che non stanno andando bene perché molte persone hanno a che fare con questo. E il modo in cui gestisci gli errori è ancora più importante del non farli.
Lo spettacolo di oggi è un episodio fantastico in cui io e Rob andremo a fondo nei nostri portafogli, vite e attività e condivideremo ciò che stiamo facendo per gestire il caos e la distruzione che spesso derivano dall'essere un investitore immobiliare. E penso che ti piacerà. Rob, quali erano alcune delle tue parti preferite?
Rapinare:
Oddio. Oh, questo è solo pieno di chicche perché parliamo del multiverso, giusto? Potremmo non essere in grado di farti entrare in Interstellar, ma possiamo almeno farti parlare dei concetti degli universi paralleli, della fine dei nostri portafogli. E arriviamo persino ad andare in punta di piedi su metafore e analogie. Tu parli di accumulo di energia. Lo porto con un'analogia con la batteria e dico "Wow, lo studente è diventato l'insegnante". E infine, diamo un sacco di buone riflessioni sull'architettura del portafoglio e su come strutturare il tuo portafoglio in un modo che possa aiutarti a superare qualsiasi tempesta economica che potremmo affrontare o meno.
David:
Esatto, ed è quello che penso sia personalmente importante. Sto parlando molto di come si costruisce una fortezza finanziaria, non una fragile baracca che si potrebbe semplicemente mettere insieme molto velocemente, cosa che francamente molte persone hanno fatto negli ultimi cinque o sei anni con l'economia, c'erano persone che mettevano insieme le cose che non avrebbero mai dovuto esserlo, e non se la stanno cavando molto bene. Ma c'è un modo per costruire il tuo portafoglio in un modo che resisterà alla prova del tempo, ed è quello in cui crediamo a BiggerPockets.
Prima di arrivare allo spettacolo di oggi, un consiglio veloce per il pubblico. Il consiglio rapido di oggi è considerare come il tuo portafoglio può essere perfettamente bilanciato, come dovrebbero essere tutte le cose. Considera te stesso Thanos e chiediti: “Come è potuto andare tutto a pezzi? E come posso creare la quantità di equilibrio di cui avrei bisogno per evitare che ciò accada? Potrebbe trattarsi di stagionalità con affitti brevi. Potrebbe essere avere molti soldi in banca e poi spenderli tutti per un affare. Rob sta ancora cercando di trovare un equilibrio. È più difficile di quanto sembri, non è laggiù?
Rapinare:
Devi vederlo su YouTube.
David:
Fai buchi nel tuo portafoglio. Trasformalo in un poke-folio e osserva i modi in cui questo potrebbe andare in pezzi e quindi essere proattivo nel cercare di prevenirlo invece di vivere solo nella paura, nell'ansia e nella preoccupazione per ciò che potrebbe accadere, non avere un piano per ciò che farai fare se lo fa.
Detto questo, tireremo indietro il sipario e mostreremo a voi ragazzi cosa sta succedendo nei nostri portafogli, come stiamo gestendo queste sfide e cosa stiamo facendo per bloccare e tenerlo stretto.
Rapinare:
Va bene, David, so che non sei un fan di Interstellar perché non l'hai ancora finito e non ti piace molto l'intera faccenda dell'universo parallelo, ma volevo lanciarti un paio di scenari di universi paralleli e parlatene nella puntata di oggi di BiggerPockets. È fantastico?
David:
Probabilmente posso entrare nella cosa dell'universo parallelo. È un po' come essere costretti a tutti noi, se vi piacciono i film Marvel. Devi solo accettarlo. Sì, esatto. Quindi potremmo portare il multiverso nel podcast.
Rapinare:
Ok, bene, facciamolo. Quindi oggi quello di cui volevo parlare era che siamo investitori immobiliari relativamente di successo. Siamo in viaggi diversi, parti diverse dei nostri viaggi, se vuoi, e abbiamo fatto davvero, davvero, davvero bene per noi stessi. E penso che abbiamo abbastanza sistemi in atto e protezioni per resistere davvero a qualsiasi tempesta che si sta avvicinando o in cui ci troviamo attualmente. Ma oggi volevo capovolgere un po' la sceneggiatura e parlare di un mondo in cui il nostro intero impero cade a pezzi e parla degli scenari che causerebbero la scomparsa di David Greene e Rob Abasolo.
David:
Penso che sia salutare. Penso che pianificare costantemente uno scenario paranoico nel peggiore dei casi possa solo rafforzare il tuo portafoglio. Quindi questo sarebbe solo uno scenario multiverso in cui Thanos è re e Iron Man ha perso la sua armatura e Captain America non riesce a trovare il suo scudo e Hulk è diventato anoressico. E come faranno gli eroi più potenti della terra a gestire queste sfide senza i loro superpoteri?
Rapinare:
Va bene. Quindi sì, voglio dire, sono curioso, hai mai pensato a un mondo in cui il tuo intero portafoglio si sgretola?
David:
Sì, ci penso molto. Penso che la sfida sia che quando le cose vanno davvero bene, hai il pensiero nella tua testa, non sarà sempre così o devi prepararti per qualunque cosa. Ma l'ambiente emotivo da cui stai operando è molto diverso. E lo stesso vale dall'altra parte, quando le cose sono molto difficili, hai il pensiero nella tua testa, so che posso fare soldi con gli immobili, può funzionare, ma il tuo stato emotivo è così negativo e basato sulla paura , è molto difficile da usare. Quindi questi esercizi sono buoni, perché ti costringono a uscire dallo stato emotivo in cui ti trovi in questo momento in base a fattori temporanei come il mercato, come è andato il tuo ultimo affare o cosa hai mangiato a colazione stamattina e nel lato mentale di esso dove è molto più stabile e vantaggioso affrontare gli aspetti finanziari da quella prospettiva.
Rapinare:
Ma in fondo, so che probabilmente sei sempre confortato sapendo di avere 10 milioni di punti della carta di credito, giusto? Non è questo il tuo scenario apocalittico, se tutto è andato?
David:
SÌ. Questo è il mio unico piano di riserva. Quindi sì, stavamo scherzando su come ho molti punti della carta di credito perché averli lì mi fa sentire meglio nel caso in cui tutto venga cancellato. Se Thanos schiocca il dito e metà della mia ricchezza scompare, ho ancora questi punti della carta di credito con cui posso vivere per sei mesi senza dovermi preoccupare di soffrire la fame.
Rapinare:
Sì, David non ha davvero rivelato quanti ne ha. Questa è la mia ipotesi. Dirò che è l'unica cosa, sono più protettivo riguardo ai punti della mia carta di credito che al mio portafoglio immobiliare. Ho circa 12,000 dollari di punti della carta di credito, credo. Non lo so. Quanto sono 1.2 milioni di punti della carta di credito, come 12,000 dollari? E io sono tipo "Non lo toccherò mai".
David:
È così divertente, quello e la mia collezione di Beanie Baby che tengo in varie cassette di sicurezza in tutto il Midwest.
Rapinare:
Ho visto quella cosa, amico. È ampio.
David:
Sì.
Rapinare:
Bene, facciamolo, amico. Parliamone. Lasciatemi solo esprimere il mio punto di vista prima di entrare nel merito. Penso che, come hai detto tu, sia salutare parlare del bene e del male e, ehi, quale scenario, questo e quello. Abbiamo questa mentalità quando le cose vanno bene che, "Ehi, lo stiamo schiacciando, blah, blah, blah". Onestamente, non mi interessa in un modo o nell'altro, questa è probabilmente una presa calda, come si comporta quotidianamente il portafoglio immobiliare. Ad esempio, il flusso di cassa è sempre buono, ma in qualche modo metto tutto nel conto in banca e mi affido comunque all'apprezzamento. Quindi ho mesi davvero buoni. Ho così così mesi. Il più delle volte sono mesi buoni.
Ma onestamente, alla fine, è un gioco lungo. E quindi, come ogni giorno, spingo quella pietra un piede in avanti, se vuoi. Non è così che va, ma sai cosa intendo.
David:
Sì. Quindi dal tuo punto di vista, quando sei... uno dei modi in cui giochi in difesa qui è che non spenderai i soldi del flusso di cassa. Quindi proietti il flusso di cassa che vuoi ottenere, ma non fai affidamento su di esso. Quindi non c'è mai una connessione emotiva che stai dicendo alla tua sicurezza affidata al flusso di cassa.
Rapinare:
Sì. Sì. Sono un grande sostenitore del fatto che il tuo settore immobiliare lavori per te e crei ricchezza e tutto il resto, ma per avere un mucchio di altri flussi di reddito con cui puoi effettivamente vivere ... Quindi ho probabilmente da 10 a 15 flussi di reddito. Questo è davvero ciò di cui vivo, in modo da poter sempre portare avanti il portafoglio immobiliare.
David:
Penso che sia salutare. E il motivo per cui penso che sia positivo per noi sollevare questo argomento è che la maggior parte delle persone non riconosce questo fatto. La maggior parte delle volte, se ricevi informazioni gratuite sugli investimenti immobiliari, se stai pagando qualcuno, questo potrebbe essere diverso se paghi per il coaching o un corso o qualcosa del genere, ma se stai ricevendo le informazioni gratis, la persona che te lo dà deve fare soldi in qualche modo. Quindi di solito guadagneranno soldi cercando di portarti a ... come per la pubblicità, o per ottenere visualizzazioni, per attirare l'attenzione per ottenere follower. Il modo più rapido per farlo è dire a qualcuno che può fare più soldi più facilmente di quello che sta facendo attualmente. Questo è appena stato in giro per sempre.
Quindi se c'è una ragazza che ti piace e ha un ragazzo, la prima cosa che ogni ragazzo vuole fare è dirle tutte le ragioni per cui il suo ragazzo fa schifo e come starebbe meglio, giusto? La stessa cosa si verifica perché se vuoi i soldi di qualcuno, devi dire loro che il posto da cui stanno attualmente ricevendo i loro soldi potrebbe essere migliore. «E se vieni in questo mondo, ragazza, ti mostrerò come guadagnare un flusso di cassa passivo. Non sarebbe meglio che dover andare al lavoro tutti i giorni?"
E quindi vedi spesso script di TikTok, Instagram e social media con piccoli emoji che dicono: “Vuoi guadagnare $ 6,000 al mese? Vuoi sapere come guadagno $ 300,000 all'anno senza lavorare? E inevitabilmente, questa è una qualche forma di flusso di cassa dal settore immobiliare, ed è vero che in linea di principio puoi fare soldi passivamente dal settore immobiliare. È anche vero che è intrinsecamente meno affidabile di quel reddito W2 che tutti stanno cestinando.
Quindi il nuovo ragazzo ti dirà sempre quanto è migliore del tuo ragazzo in tutti questi modi. Ma poi se abbandoni la nave e ti ritrovi con il nuovo ragazzo, ti rendi conto: "Oh, ci sono un sacco di cose che il mio ragazzo stava facendo che questo ragazzo non fa che forse davo per scontate". E per molte persone, il loro lavoro W2 non è la cosa migliore di cui hanno bisogno per uscirne. Ma per altri, dimentichi che quando stai passando una brutta settimana o ti senti giù o sei distratto o tuo figlio è malato e non dormi, amico, quello stipendio continua ad arrivare. Non importa se non ti esibisci.
Entri nel mondo del settore immobiliare o dell'imprenditorialità e non sei nel tuo gioco A, quei soldi potrebbero effettivamente fermarsi. E quindi vale la pena riconoscere che il reddito proveniente da una fonte sicura ha un valore che il reddito proveniente da una fonte insicura come il flusso di cassa non ha. E vale anche la pena riconoscere che di questo non si parla mai nello spazio immobiliare perché la maggior parte delle persone che condividono le informazioni non vogliono dirti che il flusso di cassa è inaffidabile. Perché allora non li seguirai. Non ti iscriverai al loro canale, non darai loro simili, non darai loro la valuta di cui hanno bisogno per giustificare il contenuto gratuito che stanno pubblicando.
Rapinare:
O si. È così divertente perché sono sempre tipo, beh su YouTube, nei miei contenuti o solo con i miei studenti, sono tipo “Va bene, ti portiamo a $ 10,000 al mese. Ti insegnerò come farlo. E loro dicono: "Oh mio Dio, facciamolo". Sono tipo “Va bene. Ed ecco cosa succederà quando guadagni $ 10,000 al mese, non li spenderai. E loro dicono "Aspetta, cosa?" Sono tipo, “Gotcha. Ti ho reso ricco e non te lo lascerò spendere”, perché è così che dovrebbero essere gli immobili. È come se dovessi sempre sentirti al verde se stai investendo correttamente.
E questo è un altro episodio probabilmente di, lo chiamo sempre l'enigma del milionario rotto, in cui in realtà sei un milionario sulla carta, ma stai impiegando tutti i tuoi soldi nei tuoi investimenti. E quindi sei sempre tipo "Dannazione, dove sono finiti tutti i miei soldi?" Ed è solo legato all'equità, il che è una buona cosa.
David:
E questo è uno dei motivi per cui ho iniziato a riferirmi al denaro come riserva di energia e al lavoro come energia. Sto cercando di spostare il nostro pensiero dal dollaro USA, che ha un valore che fluttua costantemente con l'inflazione. È molto difficile sapere quanto vale un dollaro, in una comprensione dell'energia in cui puoi fare un sacco di soldi, che era semplicemente convertire il lavoro in energia e poi prenderlo sotto forma di denaro. E poi vai a scambiare quei soldi con vestiti eleganti, scarpe eleganti, auto eleganti e vacanze fantastiche, e stai solo consumando la tua energia all'esterno.
Questo è tutto ciò che è. Non sei più ricco delle altre persone. Stai solo mettendo energia in cose come automobili e vestiti, rispetto agli immobili, rimettiamo costantemente la nostra energia nell'asset, nel portafoglio. Lo stiamo mettendo nel futuro dove crescerà, si replicherà e creerà più energia, e possiamo estrarre energia dal portafoglio attraverso il flusso di cassa, attraverso rifinanziamenti in contanti. Ci sono questi veicoli che usiamo per accedere a quell'energia. Ma hai ragione, il modo migliore per far crescere la tua ricchezza è mantenere la minor quantità possibile di energia per te stesso e tenerne la maggior parte all'interno dei veicoli dove crescerà di più, il che spesso porta le persone a indossare t- camicie proprio come te.
Rapinare:
Giusto. La mia, la mia unica maglietta, ne possiedo solo una. In realtà, penso di usare la tua analogia qui, in realtà penso che sia meglio pensare al tuo… Oh, questo è davvero buono. Va bene. Devo lavorarci sopra con te in onda qui. Ma i tuoi soldi e la tua ricchezza sono una specie di batteria, accumulatore, va bene? E così puoi conservare tutte le tue batterie per una tempesta, e quando arriva quella tempesta, puoi usarle per resistere alla tempesta.
Tuttavia, se usi le tue batterie per cose stupide, non so, telecomandi RC o auto RC o qualsiasi altra cosa, non appena l'energia se ne va, se ne va. Non lo riavrai indietro. È una fonte che si esaurisce. E poi il rovescio della medaglia, le batterie non durano per sempre. Se tieni le batterie nell'armadio per 20 anni, perdono potenza nel tempo, che è l'inflazione. Quindi devi essere in grado di spostare costantemente la tua energia verso qualcosa che produrrà più energia. L'ho fatto.
David:
Lo adoro. SÌ. E ci sono così tante persone che pensano: “Oh, il mio portatile è carico. Sono al cento per cento. Non ho bisogno di collegarlo. Atteggiamento terribile. Non dovresti dire "Sono ricco, sono al cento per cento della batteria". Collegalo. Mantieni l'energia nella fonte di alimentazione e fai entrare nuova energia dall'elettricità per ripristinarla, che sarebbe nuovi modi di fare reddito attraverso gli immobili, nuovi modi di fare reddito attraverso l'imprenditorialità.
Sì, hai un sacco di ricchezza immagazzinata all'interno del tuo immobile. Non limitarti a tirarlo fuori perché non sai mai quando ne avrai bisogno. Non lo sai. Cosa succede se manca la corrente? Come hai detto, non puoi ricaricare quella batteria e sei solo al 4%, sei solo al 12% perché eri troppo pigro per collegarlo.
Quindi, nello show di oggi, stiamo letteralmente parlando di come ci prepariamo per quella tempesta che vi impedirà di essere in grado di sostituire quell'energia, di come vi preparate per la tempesta che dimezzerà la durata della vostra batteria. Come quando tutto va alla grande e pensi che andrà sempre alla grande, pianifichiamo quando non sarà grandiosa perché quelle tempeste tendono a non essere sempre il caso. Non abbiamo tempeste ventennali. Tendono ad essere uragani malvagi e cattivi che arrivano in un paio di anni di devastazione e poi l'economia va meglio.
Quindi, nel complesso, questo è il motivo per cui andiamo sempre bene, raccogliendo energia e raccogliendo elettricità nel nostro portafoglio quando la investiamo. Ma saresti uno sciocco a non pianificare il fatto che avrai delle recessioni e l'obiettivo è solo la sopravvivenza. Come faremo a sopravvivere a quei brevi periodi di tempo in cui le tempeste colpiscono e dobbiamo chiudere i portelli, entrare nel seminterrato, aspettare che passi e poi, una volta fatto, uscire da lì e iniziare a piantare il nostro bandiera e raccogliendo tutti gli immobili che possiamo.
Rapinare:
Bene, abbiamo davvero, davvero magistralmente messo insieme una buona analogia qui negli ultimi 13 minuti. Spero che arrivi davvero all'episodio finale. Se hai sentito solo un minuto di questo, sappi solo che c'erano molte cose buone di cui abbiamo appena parlato.
Ma sì, parliamone, amico. Entriamo effettivamente nelle debolezze strutturali dei nostri portafogli e quali sono alcuni di quegli scenari che potrebbero farli sgretolare. Ovviamente, non sono probabili, ma dovremmo considerare cosa potrebbe accadere per abbatterci.
David:
Sì. Allora, da dove vuoi iniziare?
Rapinare:
Beh, voglio dire, la domanda generale qui è come potrebbe crollare l'intero impero? E penso che ci siano alcuni modi in cui potremmo farlo. Quindi potremmo iniziare con la domanda, ad esempio quali sono le aree di possibili punti deboli nella tua strategia attuale? Hai qualcosa di cui parlare su quel tipo di primo punto elenco?
David:
E stavo solo pensando prima di registrare, stavo conversando con qualcuno e stavamo parlando di dove gli affari vanno bene e dove gli affari vanno male. E in generale per me, le decisioni effettive che sto prendendo sono solide quasi al cento per cento. Raramente prendo una decisione sbagliata quando si tratta di cosa comprare o come gestirlo o come gestire il flusso di energia.
E quindi ne parlerò nello show, come lo guardo in modo che raramente prenda decisioni sbagliate, ma ho ancora stress e problemi significativi e cose che vanno male. Quindi stavo cercando di capire come sta succedendo se sto prendendo buone decisioni in tutti i miei investimenti? E quello che mi rendo conto è che si riduce a due cose e ci sono cose che non posso controllare. Sono altre persone e sono cose come i regolamenti.
Quindi potrei guardare un affare, analizzarlo da ogni singola situazione, entrare in esso con un piano davvero buono, acquistare la proprietà, e il vicino si lamenta della costruzione e la città viene coinvolta e ti rallentano e si trasforma in un progetto di sei mesi invece di un progetto di 30 giorni e perdi 10 mila dollari al mese prima ancora di ottenere la proprietà e sei $ 60,000 nel buco.
Quindi non ti rendi conto che hai bisogno di un secondo tipo di permesso. Beh, ci vorranno altri tre mesi prima che tu possa averlo, giusto? E poi scendi su questa pista del coniglio solo per la tua costruzione, o la tua parte di lancio ha richiesto nove mesi e non avevi $ 90,000 messi da parte, e la cosa successiva che sai, sei passato dall'essere molto liquido a quasi completamente liquido. E poi se hai un altro problema che va storto da qualche altra parte nel tuo portafoglio, boom, sei a quel punto in cui non resisterai alla tempesta.
Quindi la regolamentazione è una cosa che è molto difficile da navigare per gli investitori in questo momento. E questo è particolarmente vero per gli affitti a breve termine. Non sai di cosa si lamentano i vicini con il consiglio comunale e loro entrano e dicono: "Questo non è più permesso". Oppure un mio socio ha recentemente dovuto vendere tre sue proprietà in Virginia perché dal nulla, l'HOA ha appena deciso che non consentiremo più affitti a breve termine. Quindi cosa farà? Doveva mettere le case sul mercato e venderle. Non era in grado di vendere a scopo di lucro. La maggior parte del denaro che l'avevano schiacciato guadagnando nei nove mesi precedenti da tutto il lavoro svolto, è andato a coprire i costi di chiusura e gli onorari dell'agente immobiliare. E poi, dopo che lui e il suo partner si sono divisi i soldi, non c'è stato quasi alcun profitto realizzato per nove mesi di duro lavoro e successo. Niente che potessero controllare.
Quindi cose come la regolamentazione possono assolutamente rovinarmi. E l'altro sono le persone. Stavo pensando a tutti i problemi che sto avendo. Ci sono sempre problemi per gli affari che ho fatto con altre persone. Un partner in un accordo è diventato avido o pigro, o non aveva il mio stesso sistema di valori e ha preso decisioni che non stavo guardando che erano molto scarse. Quindi, anche se il piano e la proprietà erano perfetti, la persona non era perfetta.
O un socio in affari con cui entri in affari e scopri che l'amicizia che hai con qualcuno non è la stessa relazione che hai una volta coinvolti i soldi. Quindi ho avuto situazioni in cui abbiamo avviato un'impresa e sono andate molto bene, molto velocemente, e sono cambiate completamente. Non hanno gli stessi valori, si comportano in modo molto diverso. Il loro ego è più importante per loro del successo dell'azienda. Non hanno mai sperimentato così tanta ricchezza così velocemente, e li ha colpiti in un modo che non avrei potuto prevedere.
Quindi quelle sono in genere le cose che causeranno stress nella mia vita. E quindi cercare di imparare a limitare la mia dipendenza da altre persone in queste imprese è la più grande minaccia per il mio portafoglio. E la maggior parte dei problemi che sto avendo in questo momento derivano da questo.
Rapinare:
È per questo che hai chiuso il tuo servizio di noleggio di Maggiolino Volkswagen rosa? Mi sono sempre chiesto perché è andato sotto.
David:
Avevamo un sacco di richieste ed è stato davvero positivo per la mia immagine. Ma sì, il partner che avevo scelto, non volevano più che fosse rosa, volevano passare al viola e io non potevo conviverci.
Rapinare:
Differenze creative. No, amico, ha molto senso. Penso che ci siano sicuramente ... Voglio dire, i regolamenti vanno anche oltre, penso che le leggi e le leggi sugli affitti a breve termine e tutto il resto. Voglio dire, sappiamo che sono un host in affitto a breve termine. Ovviamente ne parliamo sempre, ma ci sono altri regolamenti che possono davvero metterti in imbarazzo. E ti darò un esempio di dove l'impero di qualcuno potrebbe essersi sgretolato. Il mio no, per fortuna. Immagino che ai fini di questo podcast, diremo che era il mio impero.
Ho avuto un'operazione Airbnb relativamente riuscita e una piccola operazione glamp side che ha fatto scorrere denaro, un sacco di soldi, le cose stavano andando bene, stavo volando caldo... Icarus, se vuoi, volando vicino al sole. E poi abbiamo questa piccola cosa chiamata pandemia di COVID-19 in tutto il mondo. E indovina cosa? Airbnb ha cancellato tutte le prenotazioni che avevamo per tre mesi consecutivi, poi la città ha chiuso e non ti hanno permesso di fare Airbnb.
E così abbiamo effettivamente dovuto rimborsare da 40 a $ 50,000 di prenotazioni durante la notte. Ora, penso che per la maggior parte delle persone che sono troppo zelanti e molto indebitate e non hanno molte riserve o qualcosa del genere, ciò avrebbe divorato la maggior parte delle attività. Ma il mio punto di vista è sempre stato quello di tenere tutti i nostri soldi sul conto in banca, non spenderli. Come ho detto, cerco di non spendere soldi immobiliari. Quindi non è stato davvero un grosso problema. Non è stato un grosso problema per noi rimborsarlo. Ovviamente, non mi piaceva rimborsare tipo 50, ma era tipo, ok, abbiamo i soldi, non ce la faremo. Non è un grosso problema.
E poi indovina cosa? Alla fine, perché siamo stati in grado di resistere a questo, siamo stati in realtà i più redditizi che fossimo mai stati per il resto dell'anno. Mentre c'erano molte persone nell'arbitraggio degli affitti, come i contratti di locazione principale in cui avevano un centinaio di unità, molti di loro sono falliti durante quel periodo proprio perché non riuscivano a convincere gli inquilini ad affittare i loro Airbnb.
Quindi anche più di una regolamentazione globale potrebbe davvero far crollare il tuo impero. Hai avuto problemi durante quel periodo con il resto del tuo portafoglio o stavi bene? Hai avuto qualcosa durante il periodo in cui il COVID-19 ha colpito per la prima volta che ha causato crepe strutturali nel tuo sistema o stavi bene perché eri principalmente in affitti a lungo termine?
David:
Beh, le proprietà in affitto erano più o meno... Ok. Avevo una manciata di inquilini che non pagavano e ne avevo uno in cui l'inquilino non pagava da più di un anno. Il problema era che non stavo guardando il portafoglio molto vicino a causa di tutte le altre attività che ho. Quindi non so nemmeno che sia passato un anno o più di un anno senza che questa persona pagasse. Il gestore della proprietà non lo ha spinto alla mia attenzione.
Questo è stato il problema più grande con gli affitti. Il problema più grande era con il team immobiliare. Gli agenti immobiliari erano considerati non essenziali. Quindi letteralmente non potevamo più mostrare le case. Non solo tenere case aperte. Non puoi nemmeno entrare in una casa per mostrarlo. Nessuno avrebbe comprato case. Quindi l'intero flusso di entrate è stato sostanzialmente interrotto. Non saresti stato in grado di vendere la casa di nessuno e non saresti stato in grado di aiutare gli acquirenti a comprarla.
Ed è molto facile da un punto di vista emotivo vedere che i soldi continuano ad arrivare. Posso continuare a comprare, posso continuare a spendere, posso continuare a fare qualunque cosa stia facendo. E poi arriva il COVID, che è stato un evento da cigno nero, nessuno avrebbe mai pensato, boom. In realtà hanno avuto un periodo di un paio di settimane in cui i prestiti non avrebbero finanziato. Prestiti di Fannie Mae e Freddie Mac, il governo dice: "Semplicemente non stiamo finanziando nulla". L'unico modo per comprare case in contanti e l'unico modo per comprare case è non vederlo.
Quindi nessuno comprerà case in quel momento. E quindi il tuo portafoglio nel suo insieme non è solo le risorse che possiedi, è la tua vita, giusto? Come hai detto dicendo che eri finito ... potresti essere troppo indebitato. Tutti presumono che ciò significhi contrarre un prestito sulla proprietà che è troppo LTV. No, potresti essere al 50% LTV davvero basso, ma cosa succede se la tua vita è troppo sfruttata? Hai enormi pagamenti per l'auto, hai un enorme pagamento per la casa che non puoi permetterti. Hai un sacco di debiti che non hai mai saldato. Hai uno stile di vita in cui altre persone spendono i tuoi soldi e tu non ci presti attenzione. Puoi avere investimenti prudenti ma gestire il tuo stile di vita in modo poco disciplinato e puoi facilmente perdere i beni a causa di ciò che stava accadendo dall'altra parte.
Rapinare:
Sì, di sicuro. Voglio dire, penso che parlando della cosa del prestito in questo momento, un'altra cosa che probabilmente un punto critico per molte persone sono i prestiti ponte, o le persone che stanno girando in questo momento sulla base degli ARV di sei mesi fa che ora che stiamo prendendo forse un... non so quale sia la correzione in questo momento, ma diciamo solo che è dal 20 al 30% nei prossimi 12-10 mesi, se è quello che è. Non so dalla parte superiore della mia testa. Ma se è quello che è, allora sarà molto difficile incassare e riavere indietro i tuoi soldi. O se stai anche solo vendendo, se avevi già margini sottili come un rasoio e avresti ottenuto solo da 30,000 a $ XNUMX di profitto su una ristrutturazione davvero leggera, la correzione dei prezzi e quindi l'aumento dei tassi di interesse potrebbero indurre gli acquirenti a non vuoi comprare il tuo flip e quindi sei in questo prestito di denaro o prestito ponte da cui non puoi uscire.
David:
In realtà mi sta succedendo in questo momento in diverse proprietà. Quindi ho fatto una corsa all'acquisto proprio prima che i tassi salissero, e poi hanno continuato a salire. Quindi ho un paio di proprietà, come riabilitazione piuttosto grandi su un milione di dollari o diversi milioni di proprietà nella Bay Area dove ho bloccato un prestito ponte per 12 mesi a qualcosa come nove, 10% di interesse. A quel tempo, le tariffe erano quattro e mezzo, forse cinque, ma probabilmente meno. E i tassi sono aumentati così rapidamente che per rifinanziare il mio prestito ponte, che è una forma di prestito in denaro, il mio prestito fisso di 30 anni sarà più alto di quello che era il prestito in denaro.
E non posso venderlo perché i valori sono scesi. Non sono crollati, ma sono diminuiti meno rispetto a quando li ho pagati perché le tariffe sono aumentate così in alto.
Quindi stiamo parlando di queste tempeste perfette. Avevo molti piani di uscita, ok, compra la proprietà, sistemala, l'ARV dovrebbe essere qui, riavrò più del cento per cento del mio capitale e avrò questa grande risorsa . Bene, ora il flusso di cassa è significativamente inferiore perché i tassi erano a cinque e poi sono saliti a 10 e mezzo per questa particolare proprietà che ho. E non posso uscirne vendendo quando il mercato stava solo salendo, salendo, salendo perché i prezzi sono scesi e sono anche nel bel mezzo di una nuova ristrutturazione. Quindi devo finire la ristrutturazione.
E poi, naturalmente, si verificano problemi con la ristrutturazione, quanto tempo ci vuole, e poi quando si verificano problemi con i permessi che vengono fuori, nuove cose iniziano ad aggiungersi e non si è in grado di riscuotere entrate per la proprietà . Non sei in grado di vendere la proprietà e devi continuare a metterci del denaro, fino a quando non è finita in modo da poter effettivamente avere qualcosa che potrebbe essere affittato.
E poi, quando viene affittato, non guadagnerai quasi quanto avevi pianificato perché le tariffe sono aumentate molto più in alto e non avrai indietro tutti i tuoi soldi, o tanti soldi indietro perché il il valore è sceso. Questo accade nel settore immobiliare.
E la cosa che devi capire è che non poteva essere previsto. Non sapevamo quando le tariffe sarebbero salite in questo modo. Non sapevamo quando sarebbe successo il COVID. Non puoi sapere cosa succederà. E il rovescio della medaglia è quando lasci che la paura che qualcosa vada storto crei la paralisi dell'analisi e non fai nulla, e guardi tutti intorno a te fare soldi.
Quindi sei in una posizione in cui non ci sono mosse prive di rischio. O perderai se non agisci o agirai come ho fatto io e non otterrai il risultato che volevi. L'unico modo per mitigarlo è non guardare a ciò che sta accadendo nell'immediato futuro. Guarda cosa sta succedendo a lungo termine. Ho fatto bene certe cose, le ho acquistate in luoghi che sicuramente apprezzeranno molto di più di tutto il resto intorno a loro, luoghi di prima classe, giusto.
Ho creato unità aggiuntive in queste proprietà, quindi il mio flusso di cassa sarà superiore a quello che varrebbe una proprietà comparabile. Ad un certo punto, i tassi scenderanno, potrò rifinanziare e potrò tornare ai numeri che avevo inizialmente pensato. È davvero solo il tempo che ho perso. Pensavo che avrei guadagnato una certa somma di denaro in sei mesi, forse ci vorranno due anni e mezzo, tre, quattro, si spera meno, ma potrebbe passare così tanto tempo prima che finisca per fare quei soldi. Quindi ho solo perso tempo.
Ma c'è ancora tipo, e se li avessi comprati in luoghi terribili? Oh, non ci sarebbe niente che potrei fare in questo momento. Saresti solo fottuto, vero? Quindi i principi del settore immobiliare, ecco da dove vengono, stiamo pianificando lo scenario peggiore. Pensavo che le tariffe sarebbero passate da cinque a dieci e mezzo per me? No. Ho mai pensato che avrei rifinanziato in una correzione di 10 anni che era più del prestito in denaro che ho usato per iniziare la riabilitazione? No. Pensavo che l'ARV sarebbe diminuito in modo significativo perché i tassi sono aumentati così in alto. Su una casa da 30 milioni di dollari, se le tariffe raddoppiano, il valore ne risente molto di più di una casa da 2 dollari. No, non ho pensato a nessuna di queste cose. Ma quello che fai con i tuoi soldi e come puoi strutturare il tuo portafoglio ti permetterà di sopravvivere a quei tempi.
Rapinare:
Bene, lascia che ti chieda questo, solo per curiosità. Quando vai a riparare quelle case, dicevi che potresti non ottenere il pieno... potresti non riavere indietro tutti i tuoi soldi, lascerai solo contanti nell'affare in casa/
David:
Sì.
Rapinare:
Quindi è solo energia che rimane in casa, giusto, se vuoi. Sì. Odio usare questo contro di te, ma nella Bibbia di Burr ne parli molto quando le persone vanno a riabilitare la casa e per loro vogliono riavere indietro tutti i loro soldi, ma potrebbero essere in grado di ottenere solo 80 % dei loro soldi indietro e devono lasciare il 20% nell'affare ed è come "Oh, peccato". Ora hai appena bloccato il patrimonio netto in una casa o altro.
Quindi penso che alla fine della giornata, fintanto che lo guardi da una prospettiva a lungo termine, non stai davvero perdendo... È difficile perdere nel settore immobiliare su un ciclo di 20-30 anni, se in realtà stai trattenendo i tuoi beni.
David:
Quasi impossibile.
Rapinare:
Sì.
David:
Esatto. Ed è quello che stiamo sottolineando, è quello che ho perso è stato il tempo. Pensavo che sarei arrivato prima a un certo punto della mia linea temporale, e non l'ho fatto. Ma ho guadagnato un sacco di tempo con le cose che ho comprato negli ultimi otto anni perché l'inflazione era così selvaggia e gli aumenti degli affitti erano così folli, che sono arrivato dove avrei dovuto essere tra 20 o 25 anni in cinque.
Ho degli immobili che ho acquistato nel 2013 i cui affitti sono più che raddoppiati. Quindi una proprietà, un quadrilocale è quella che uso molto. L'ho comprato a 700 in affitto. Ora gli affitti sono tipo 1750, 1850 a seconda dell'unità. Non sarebbe dovuto succedere per 20 o 30 anni. Mi è successo in otto o nove anni. Quindi ho guadagnato molto tempo su quegli accordi. E su questi in cui il mercato si è ribaltato rapidamente su di me, ho perso un po' di tempo.
Ma sì, finché lo tieni abbastanza a lungo, starai bene se seguirai i giusti principi. Ma non è divertente. Parte del motivo per cui vogliamo realizzare questo episodio è che le altre persone lo ascoltino. Non siete gli unici ad affrontare tutto questo. Quando il mercato si sposta così rapidamente e in modo così inaspettato, il tappeto viene tirato fuori da sotto di te, non sai da che parte cadrai.
Rapinare:
Di sicuro. Bene, immagino che in quella nota, in un certo senso volevo parlare di quanto puoi essere liquido con il tuo portafoglio per valutare eventuali cambiamenti importanti nell'economia. Hai liquidità nel tuo portafoglio complessivo per poter uscire? Perché so che questo è qualcosa che probabilmente molte persone dovranno affrontare nel prossimo anno. Potrebbero essere nel mezzo di prestiti, potrebbero essere nel mezzo di rifinanziamenti, possono avere un sacco di case, potrebbero aver perso il lavoro e avranno bisogno di soldi.
Quindi, attraverso il triage, quale livello di priorità puoi sostanzialmente assegnare a diverse case? Puoi sbarazzartene? Qual è la tua flessibilità in questo momento con il tuo portafoglio complessivo?
David:
Va bene. I miei problemi si basano sull'acquisizione di troppe proprietà troppo in fretta. Tutto quello che sto facendo deriva dai problemi di acquisizione, dalle riabilitazione, dai problemi di autorizzazione. Vanno bene tutti gli immobili già posseduti. Quindi questa è solo una cosa che voglio ... non voglio che tutti quelli che lo sentono si spaventino e dicano: "Oh, David non ce la fa nemmeno in questo mercato". Bene, se hai acquistato 20 affitti a breve termine in un periodo di quattro mesi, chiunque avrà dei problemi se tutto non va alla perfezione. Quindi ho appena comprato molte proprietà e allo stesso tempo ho colpito la tempesta perfetta, questo è un problema.
Per quanto riguarda le proprietà che già possiedi, la questione di quanta liquidità vuoi o quanta liquidità vuoi mantenere in quelle proprietà? Dipende da quanta energia hai sul tuo conto in banca. C'è un equilibrio lì.
Quindi alcune persone non tengono molta energia nella proprietà stessa, quindi non hanno molta equità, ma va bene perché mantengono un sacco di energia nei loro conti bancari sotto forma di liquidità in contanti. Quindi stanno bene. Non devono mai vendere una proprietà. Se sei qualcuno che sta pensando: "Non voglio avere molti soldi in banca, voglio solo metterli tutti nelle proprietà", forse sei il tipo di persona a cui piace pagare le cose , quindi ti senti bene sapendo: "Oh, il mio prestito da valutare è solo al 30%. Sono al sicuro, posso vendere. Bene, questa è una persona che può vendere la proprietà. Ma per accedere a quell'energia, devi vendere. E non mi piace mai vendere nel mercato di un acquirente. Non voglio mai vendere una proprietà a meno che non mi avvantaggi venderla.
Il motivo per cui non mi piace la strategia di mantenere la tua energia in casa invece che in banca è che l'unico modo per accedervi è rifinanziarlo o venderlo o ottenere un HELOC, una qualche forma di quello. E se i valori sono in calo, il che significa che non voglio vendere, i tassi sono probabilmente in aumento, il che significa che non voglio rifinanziare. Non c'è davvero uno scenario eccezionale lì, motivo per cui mi trovo spesso di fronte a questa convinzione che avere la tua casa pagata o ripagata non sia così sicuro come pensi. Preferisco tenere quei soldi in banca dove posso usarli per altre cose, oppure posso semplicemente effettuare pagamenti più a lungo.
Quindi alcune persone avranno 300 dollari in banca e diranno: "David, voglio metterne 250 per ripagare il mio prestito di $ 500,000 a un prestito di $ 250,000". Io sono tipo, "Okay, quindi se in qualche modo perdessi l'inquilino e non potessi effettuare il pagamento, non preferiresti avere $ 250,000 in banca per effettuare pagamenti per nove anni se necessario, piuttosto che scaricarli tutti in la casa e tagliare te stesso molto sottile quando si tratta della tua capacità di pagare le tue note?
Rapinare:
SÌ. Amico, faccio molta fatica con questo. Sarò onesto. So che la regola empirica è sempre sfruttare e utilizzare i soldi di altre persone e tutto quel genere di cose. Sono molto favorevole a questo. Ehi, facciamo leva, usiamola per scalare, usiamo i soldi della banca, giusto? Ma comincio a sentirmi un po' più disposto ad avere almeno il tuo... se potessi adoperarti per far ripagare la tua primaria, sarà sempre un... è un conto di risparmio che hai nel caso in cui perdessi tutto, non non devi pagare un mutuo e puoi stare a casa tua.
In un certo senso non lo odio. Sai cosa voglio dire? E se ne hai davvero bisogno, alla fine puoi togliere un HELOC. Quindi penso solo che sia una preferenza personale lì. Non dico di farlo con i tuoi investimenti immobiliari, ma con il tuo primario, penso che ci sia un po' di conforto sapendo che sono seduto su mezzo milione di dollari di azioni che se mai ne avessi davvero bisogno, posso prenderlo .
David:
Ma non proveresti lo stesso conforto avendo mezzo milione di dollari in banca?
Rapinare:
Non proprio no. In realtà è piuttosto stressante.
David:
È perché saresti tentato di spenderlo?
Rapinare:
Nemmeno quello, amico. Voglio dire, ho dei contanti nei miei conti in questo momento e non mi piacciono. Perché lo vedo semplicemente appassire, il suo valore. E inoltre sono sempre... non lo so, è scomodo spostarlo e trasferirlo a un'altra banca, poi all'assicurazione FDIC, tutto quel genere di cose. Non lo so. Sono solo tipo, sì, è bello averlo. Sembra quasi bello. Ma poi è anche un promemoria per tutti i dipendenti a cui devo pagare. Non lo so, non è proprio reale. Questo è più [impercettibile 00:34:25]-
David:
No, ma è così che gli esseri umani... questo è il nostro rapporto con il denaro e l'energia di cui stiamo parlando in questo momento. È molto reale. Non ha senso logico il motivo per cui ti senti così, ma a chi importa, perché è così che prenderai le tue decisioni. Lo vedrai. Ti causerà un po' di stress.
E quindi penso che questo sia uno dei motivi per cui io e te vogliamo sempre sentirci al verde. Perché, nel momento in cui ti senti ricco, inizi a prendere decisioni come il denaro non ha valore, inizi a perdere il rispetto per esso. Stai solo iniziando a spenderli facilmente per le cose o a lasciare che le persone rimangano sul libro paga che non stanno facendo un buon lavoro o che pagano più di quanto dovevi per la casa perché hai i soldi.
Quando ti senti sempre in qualche modo al verde o almeno disciplinato o un po 'stressato finanziariamente in un piccolo modo, apprezzi molto di più i soldi. Lo tratti con più rispetto perché non ne hai tanto. Penso che probabilmente sia quello a cui stai arrivando.
Rapinare:
Decisamente. Detto questo, quanti soldi hai sul tuo conto in banca? No sto solo scherzando. Va bene. Quindi in realtà volevo parlare della liquidità del mio portafoglio. In teoria, gran parte del mio portafoglio è in realtà piuttosto liquido. Ho così tanto patrimonio perché ho acquistato negli ultimi cinque anni e non ho mai venduto veramente.
Così ho comprato una casa a Sevierville, Gatlinburg, Tennessee un anno e mezzo, due anni fa. Penso di averlo comprato per 500, la cosa arriva nella gamma 808 e 850. Molta equità lì. Ho comprato una casa per 300 che vale 550, 600. Ho tutte queste case che hanno un patrimonio netto a sei cifre. Quasi tutte le case che possiedo hanno sei cifre o più sei cifre di equità. E non è perché sono un genio, è solo perché ho acquistato costantemente.
E quindi se avessi davvero bisogno di vendere, potrei vendere adesso nel mercato di un acquirente. Perderei soldi per la mia equity? Forse. Ma ho ancora l'equità, quindi non è così ... Nella mia mente sono tipo, va bene, la mia piccola casa a Joshua Tree, l'ho costruita per 165K. Se lo vendo per 300 o 350 non mi importa, perché la quantità di capitale che ho costruito, è ovviamente che voglio quanti più soldi possibile, ma se dovessi perderlo 50K a causa del mercato, va bene. I soldi sono tutti giocati... come i soldi del Monopoli comunque. Non me ne sono mai accorto e quindi non è nemmeno mio. È così che ci penso.
Quindi direi che la maggior parte del mio portafoglio è così, a parte alcuni degli acquisti più recenti, come la nostra casa di Scottsdale. L'abbiamo comprato per 3.25 milioni. Abbiamo il 20% di capitale in esso dall'acconto che abbiamo messo su di esso. Ma se proviamo a venderlo adesso, beh, non lo so, forse andrebbe bene, ma con il, voglio dire, il 6% delle commissioni dell'agente immobiliare taglierebbe davvero un sacco di quei soldi per noi. Quindi, nel complesso, mi sento abbastanza sicuro di poter vendere il mio portafoglio se dovessi, ma non lo voglio davvero.
David:
E non vuoi mai essere in una posizione in cui devi. Vuoi sempre vendere perché ha senso per te vendere. La leva è dalla tua parte, se hai intenzione di vendere.
E poi la vendita è di per sé un evento complicato perché probabilmente avrai delle tasse su quei soldi che hai fatto e vorrai fare un 1031. Quindi se vendi questa casa, hai un posto dove puoi mettere i soldi o che vuoi mettere i soldi? Creerà più stress nella tua vita di quanto non sarebbe se tu avessi appena tenuto la proprietà?
Ma costruire il tuo portafoglio stesso in modo da trovarti in un posto dove non devi mai vendere, mi sembra che sia più della metà della battaglia. Le proprietà effettive che scegli e il modo in cui funzionano l'una con l'altra sono una componente piuttosto importante per assicurarti di non essere mai in una posizione che devi vendere quando non vuoi. Quindi quali sono alcune delle cose che hai fatto, Rob, fino a questo punto forse per diversificare l'aspetto di quel portafoglio o acquistare diversi tipi di attività che ti copriranno, in modo da non arrivare in quella posizione in cui, “Oh cavolo, gli affari non sono andati come avrei voluto negli ultimi due mesi. Devo vendere qualcosa.
Rapinare:
Quindi sono un grande fan della diversificazione, anche solo con... Ovviamente sono per lo più, se non del tutto a breve... Beh, sì, i noleggi a breve termine sono noleggi a medio termine in questo momento. Ma sono un grande fan della diversificazione. Ho 35 porte in tutto il paese, va bene. Ne ho un paio in California. Ne ho uno in… Beh, ne ho un paio in Arizona, un paio in Tennessee, un paio in Texas, uno in Wisconsin, diversi in West Virginia, 20 a New York.
Quindi sono su tutta la mappa. E le persone dicono sempre: “Perché dovresti farlo a te stesso? Non è difficile assumere i tuoi Vendicatori?" Ma per me, quello che ho scoperto è che mi piace diversificare in tutto il paese per combattere la stagionalità. E questo è qualcosa di cui parli anche abbastanza con l'architettura del portfolio, che voglio approfondire qui tra un secondo. Ma per me, ho in qualche modo scaglionato così tanti dei miei affitti a breve termine a personalità diverse che non sto mai veramente male in un mese specifico.
Ti faccio un buon esempio. Se compri una casa al mare e chiudi a maggio, ti sentirai un genio perché la schiaccerai da maggio ad agosto. Dirai: “Oh mio Dio, sono l'investitore immobiliare più intelligente che sia mai esistito. Guadagnerò mezzo milione di dollari con questa casa.» E poi arriva settembre e tu dici "Oh, sono al verde e non ho risparmiato niente dei miei soldi", giusto?
Quindi, per combattere questo, devi capire che i mercati sulla spiaggia, ad esempio, sono altamente stagionali e lo schiacciano solo per tre mesi all'anno. Significa che se dovessi prendere un'altra proprietà, probabilmente non vorrai fare un'altra proprietà sulla spiaggia, altrimenti farai soldi solo per tre mesi all'anno. Quindi quello che vorresti fare è trovare un'altra proprietà che forse per nove mesi all'anno, scaglionandola con gli altri tre mesi, stia effettivamente generando un flusso di cassa in modo da avere sempre soldi in entrata.
E quindi questo è qualcosa con cui ho effettivamente sperimentato in modo specifico, in senso positivo ... o l'ho imparato davvero in modo positivo, come la nostra proprietà di Scottsdale. Abbiamo comprato una villa di 6,000 piedi quadrati nel deserto, chiusa a giugno quando nessuno va a Scottsdale. E praticamente da giugno a novembre, non direi che sono stati i grilli, ma ottobre è andato bene, novembre è stato un po' lento. Ed è come, oh amico, se qualcun altro che non fosse preparato per questo entrasse in una rata del mutuo di $ 17,500, starebbe male. Direbbero: "Oh mio Dio, sto per andare in bancarotta". Ma poiché il resto delle mie 35 unità praticamente lo schiaccia, sono tutte sfalsate durante tutto l'anno, non è stato un grosso problema.
E ora stiamo entrando in dicembre, siamo a metà della prenotazione, e poi ieri abbiamo ricevuto una prenotazione di $ 7,000 per gennaio per cinque giorni, una prenotazione di $ 7,000. E questo è solo uno di quelli che sono arrivati. E ora a gennaio, facciamo pagare dai 1500 ai 2,200 dollari a notte. E ora è come, “Oh, okay. Sì grandioso. Nota a me stesso, acquista una proprietà di lusso in alta stagione in modo da non mangiare quella rata del mutuo per sei mesi all'anno. Tuttavia, tu ed io siamo stati in grado di resistere a quella tempesta perché abbiamo portafogli relativamente diversificati.
David:
Questo è un ottimo esempio di architettura del portfolio. Hai la stagionalità negli affitti a breve termine. Ed è importante a causa del gioco mentale. E come hai detto, molte persone spendono i soldi che provengono dai loro affitti perché sostituiscono il loro reddito W2 e tu spendi il reddito W2. Allora perché non dovresti spendere il tuo reddito passivo dal settore immobiliare?
Il problema è con gli affitti tradizionali, si allineano molto, molto da vicino, molto bene con il modo in cui gestisci le tue finanze personali. Quindi vieni pagato ogni mese o ogni due settimane. E così dici: "Guadagno X somma di denaro al mese". Quindi le tue bollette sono tutte impostate su una cosa mensile. "Pago ogni mese così tante bollette in modo da poter mettere insieme un budget basato su un mese." Bene, se l'inquilino paga lo stesso affitto ogni singolo mese, questo si adatta molto bene perché stai pagando un mutuo ogni singolo mese.
Bene, affitti a breve termine, rovina tutto perché non puoi guardare cosa guadagni in un mese. Guardiamo cosa guadagnano in un anno, perché non tutti i mesi sono uguali. E quindi se spendi i tuoi soldi, oh, è così facile essere colti alla sprovvista, come hai detto tu, pensando che stai fallendo, stai andando alla grande, ora stai scaricando soldi nella proprietà, forse dovresti 't be, o stai spendendo più soldi di quanto dovresti essere. Stai giustificando viaggi costosi alla proprietà per cose che non devono davvero accadere perché i soldi stanno arrivando, e poi arrivi a quei mesi invernali e le cose diventano davvero brutte, stai perdendo soldi e ora ti senti davvero Cattivo. Le tue emozioni stanno accumulando contro, come hai detto, se riesci a ottenerne una che compensi l'altra, non hai mai veramente quelle enormi punte, si arrampicano e le enormi punte giù.
Un altro modo in cui penso che la villa di Scottsdale abbia funzionato in un senso di architettura del portafoglio era che sapevamo che non avremmo fatto molti soldi quando l'abbiamo acquistata per la prima volta. Penso che abbiamo pianificato di provare più o meno a pareggiare i primi 18-24 mesi. E parte di ciò è dovuto al fatto che abbiamo dovuto versare così tanti soldi nella proprietà per prepararla. Inoltre, sapevamo che non avremmo saputo cosa andava storto. Dobbiamo trovare un nuovo mercato.
Puoi farlo quando il tuo portafoglio esistente ha un flusso di cassa solido. Non puoi farlo se questa è l'unica proprietà che stai acquistando, questa è l'unica che entra nel tuo portafoglio, non hai un sacco di soldi, perderesti la proprietà. Abbiamo anche comprato questa casa con un orizzonte a lungo termine.
Diciamo: "Stiamo acquistando tutto questo per meno di quanto costerebbe la terra stessa se avessimo appena acquistato la terra". Ok, ma probabilmente non realizzeremo quel valore per 10-10 anni lungo la strada. Questa era un'area che sappiamo che ci piace molto Scottsdale a lungo termine, il tipo di persone che si trasferiscono lì, il modo in cui è impostata l'economia. Pensiamo che il mercato andrà incredibilmente bene, ma non hai il lusso di incassare tra 2 anni se ce la fai a malapena in questo momento. Se dici "Voglio lasciare il mio lavoro WXNUMX, questa sarebbe stata una casa terribile da comprare". Quindi il motivo per cui siamo stati persino in grado di...
Rapinare:
Nel momento in cui l'abbiamo comprato, nel mese in cui l'abbiamo comprato, sì.
David:
Ma anche se lo avessimo comprato durante un periodo in cui le persone visitano Scottsdale, noi ancora... Come il riscaldatore della piscina, dobbiamo andare a sostituire e lo scaldabagno si rompe e il campo sportivo deve essere fatto. Puoi ancora entrare in questo buco di duecentomila dollari che non avevi pianificato quando acquisti una casa così grande in una nuova area. Siamo stati in grado di farlo, perché le cose che avevamo acquistato prima di questo stavano funzionando così bene che ci ha dato la possibilità di concederci sostanzialmente un'enorme manna in futuro. È come se mettessi cento dollari nella tasca del tuo cappotto e poi, 10 anni dopo, torni e scopri che sono centomila dollari. È una situazione del genere. Ma se non hai soldi per vivere, non puoi mettere cento dollari nella tasca del cappotto.
Rapinare:
Sì, sì, certo. Sì. E quando dico il momento in cui l'abbiamo acquistato, intendevo più come se l'avessimo comprato a giugno rispetto a gennaio. Quindi ora sto iniziando ad arrivare a quel punto in cui sono tipo “Oh, ehi, siamo intelligenti. Guardaci. Guarda questa prenotazione da $ 7,000 o questa da $ 10,000 "e ora le persone ci stanno contattando per eventi e tutto quel genere di cose. È solo un piccolo rivolo lento. Ma come hai detto tu, abbiamo pianificato i nostri portafogli di conseguenza. Non direi mai a nessuno di andare a comprare una proprietà da 3 milioni di dollari a meno che non abbia la capacità di sopportare effettivamente qualsiasi tipo di dossi stradali. Ma anche solo l'aspetto finanziario di avere un portafoglio che può recuperare il gioco per te.
David:
Inoltre, non diresti mai a nessuno di continuare a comprare case da $ 40,000 nel Midwest finché non ne avrai 700. Nemmeno questo funziona, vero? Quindi c'è una progressione di come dovrebbero cambiare gli investimenti immobiliari. Hai iniziato con le ruote da allenamento o un triciclo, poi sei entrato nelle ruote da allenamento, poi sali su una bicicletta e ti muovi attraverso le classi di risorse mentre impari. Tenerlo a mente mentre costruisci il tuo portfolio ti aiuterà a superare le tempeste della vita che arriveranno.
Rapinare:
È vero. E lasciami solo dire che hai rovinato un immobile... Come posso dirlo? Mi hai rovinato tutto in quanto quando volevo andare a comprare 10 case da $ 300,000, eri tipo “Perché dovresti farlo? Questo è un lavoro. Vai a comprare una casa da 3 milioni di dollari. E io ero tipo "Ugh". E poi l'abbiamo comprato e io sono tipo "Oh sì, non dovrei più comprare queste case da $ 300,000". E così ora non lo faccio.
Quindi ora è come se vedessi sempre questi affari sulla mia scrivania e sono buoni affari, ma come ho imparato da te, non è scalabile continuare a comprare queste tutine. E quindi ora sono molto selettivo riguardo alle oscillazioni che prendo in uno scenario più ampio. In questo momento, sto provando a fare 50 porte alla volta o cercando di fare proprietà di lusso, o cercando di fare cose che sono molto più significative per il mio tempo. Quindi immagino che grazie ad entrambe le estremità. Grazie per avermelo rovinato e grazie per avermi trasformato.
David:
Eri un gatto e stavi dando la caccia ai topi e ricevevi tutto il tuo fabbisogno calorico soddisfatto da quei topi. Ma amico mio, sei diventato un leone e ora i topi non sono adatti a un leone della tua statura e ora insegui gazzelle, come dovresti essere.
Rapinare:
Quindi David, quando si tratta di architettura del portafoglio, puoi darci alcuni dei, non so, alcuni dei pilastri o alcuni dei criteri che servono per assemblare effettivamente il tuo portafoglio immobiliare?
David:
Sì. Quindi, quando guardi il tuo portafoglio nel suo insieme, ci sono cinque cose che mi piace provare a creare una sorta di equilibrio perché questi sono tutti modi in cui costruisci una ricchezza sostenibile di cui ti godrai davvero. È una forma di costruzione come una fortezza finanziaria che resisterà a prescindere da ciò che gli viene lanciato contro una casa stampata in 3D che puoi semplicemente lanciare molto velocemente e scalare velocemente, ma quando la prima tempesta colpisce, cadrà.
Il primo è l'equità. Vuoi avere molta energia in quel portafoglio. Come hai detto tu, Rob, se vieni nei momenti difficili, puoi farcela. Questo è dove il grande vantaggio è nel tuo portafoglio. Costruirai la tua più grande ricchezza attraverso l'equità che crei detenendo proprietà immobiliari a lungo termine. Quindi questa è una delle prime cose a cui vuoi pensare.
Il prossimo è il flusso di cassa. Hai bisogno di un flusso di cassa, non solo per sostituire il tuo reddito, ma anche per assicurarti di poter mantenere la proprietà a lungo. Perché i flussi di cassa sono il modo in cui ti assicuri di poter effettuare quel pagamento, il che consente anche l'equità, a meno che tu non sia entrato in azioni fin dall'inizio.
Il prossimo è la liquidità. Questo non è solo nel portafoglio, ma nella tua vita. Devi avere delle riserve. Questa è una forma di liquidità, denaro a cui puoi attingere. Puoi prendere in prestito da un piano pensionistico? Hai installato HELOC sulla proprietà? Se sei in difficoltà, se hai una buona opportunità, hai soldi a cui puoi rivolgerti subito per acquistare una nuova proprietà, aggiustare qualcosa che è andato storto, migliorare una proprietà, qualunque sia il caso , è nella migliore salute del tuo portafoglio nel suo insieme?
Il prossimo sarebbe la facilità di proprietà. Non costruirai mai un grande portafoglio che vada bene se odi possederlo. Se hai 40 noleggi a breve termine e li gestisci tutti da solo, non hai facilità di proprietà. Non è qualcosa che ti piacerà. Se acquisti proprietà in quartieri terribili, anche se stai facendo ottimi affari, finisci per odiare possederle e non diventerai grande. Non otterrai quell'equità o quel flusso di cassa. Quindi puoi avere una manciata di bambini problematici nel tuo portafoglio. A volte ne vale la pena, ma non può essere qualcosa in cui la maggior parte del tuo portafoglio è qualcosa che non ti piace possedere.
E devi tenerne conto quando costruisci. E l'ultimo sarebbe la scalabilità. Lo stai facendo in un modo che puoi continuare a ridimensionare e puoi andare avanti? Stai acquistando 10 case da $ 300,000 ancora e ancora e ancora? Bene, suona benissimo su un podcast quando diciamo: "Oh, puoi prendere in prestito denaro dagli investitori". E in un certo senso costruiamo l'intero organigramma di dove va ogni pezzo e suona alla grande per un ingegnere, loro dicono "Funziona". Ma poi, quando provi effettivamente a eseguire la commedia che hai appena disegnato, ti rendi conto che non hai le capacità per farlo o non funziona in pratica, come in teoria.
Quindi la scalabilità è una parte estremamente importante del tuo portafoglio nel suo insieme. E spesso ciò significherà sfoltire alcune proprietà troppo difficili da ridimensionare e sostituirle con proprietà più facili o passare da una classe di asset a un'altra purché vengano soddisfatti gli altri quattro requisiti.
Rapinare:
Si si si. Quindi sembra davvero che quello che stiamo cercando sia un equilibrio tra un mucchio di cose diverse rispetto all'entrare davvero in un aspetto e questo ha senso. Mi hai chiesto come sto diversificando e ho detto: "Beh, ehi, diversifico in base alla posizione", ma in realtà non è solo l'unico modo in cui diversifico quando sto costruendo il mio portafoglio. In realtà sto diversificando anche i tipi di unità che sto elencando su piattaforme di noleggio a breve termine.
Quindi sì, li ho in Arizona, Texas, California e New York. Ma ho anche unità davvero fantastiche con cui mi piace divertirmi. E a volte comprerò un'unità solo perché è una proprietà dall'aspetto interessante. Quindi ho case minuscole, ho yurte, ho Airstream, ho chalet, ho capanne, ho capanne moderne della metà del secolo, ho condomini, ho' Abbiamo un po' di tutto.
Ed è davvero perché mi piace fare appello a tutti i diversi tipi di pubblico là fuori. In questo modo, so se qualcosa è alla moda o se non è così caldo, come ad esempio una piccola casa, le persone le adorano sempre. Le persone non vogliono stare in case minuscole tra un anno o due, tanto quanto quest'anno. Bene, allora ho tutti questi altri tipi di proprietà per soddisfare tutto ciò. Quindi per me, cerco sempre l'equilibrio nel mio portafoglio nei tipi effettivi di elenchi che sto creando e nelle esperienze che offro alle persone.
David:
Questo è tutto. Devi pensare così. E quando tutto va alla grande sul mercato, non pensiamo alla diversificazione. Non pensiamo a cosa succede se qualcosa va storto. Pensiamo solo a qual è il modo più semplice, veloce e divertente per ridimensionare ciò che stiamo facendo. Ed è così che puoi costruirti una casa sull'albero. Potresti costruirli molto velocemente. In un paio d'ore puoi allestire una casa sull'albero, ma non è così che costruisci una fortezza che resisterà alla prova del tempo.
Rapinare:
Beh, sto lavorando al mio villaggio sull'albero a Gatlinburg, nel Tennessee, da circa un anno e mezzo, ma ho appena ricevuto l'aggiornamento oggi. E in realtà penso che stiamo aprendo il terreno tra circa un mese e ci saranno quattro case sull'albero a cupola che sono in aria, come immagino abbastanza standard per una casa sull'albero, e poi una piccola casa, anche una minuscola casa sull'albero a telaio. E questo va anche nel modo in cui sto diversificando. Voglio approfondire i soggiorni unici. Ma sì, solo per capire i tuoi parametri per l'architettura del portfolio, volevo solo ricapitolare per il pubblico. Abbiamo equità, flusso di cassa, liquidità, facilità di proprietà e scalabilità. Ne ho perso qualcuno? E con queste cinque cose, vogliamo un buon equilibrio.
David:
Questo è tutto. E tu lo vuoi ... quindi ognuna di queste cose dovrebbe compensare le debolezze delle altre.
Rapinare:
Ok, fantastico. Bene, questo è stato davvero buono. Mi dispiace informare tutti che abbiamo litigato così tanto nella prima metà di questo che vi daremo un'altra... Immagino, non mi pento, sono eccitato.
David:
No. Due spettacoli.
Rapinare:
Sì, vi stiamo dando una seconda parte di questo in cui entriamo in alcune domande molto più succose, forse anche profonde. Quali sono le sfide reali che stiamo affrontando nelle nostre attività, alcune delle insidie? Se dovessimo davvero perdere tutto domani, come ricostruiremmo il nostro portafoglio partendo da zero con $ 0? Sarà nel prossimo episodio di BiggerPockets. Sono davvero entusiasta perché non so se ho ancora le risposte, ma scopriremo presto quali sono.
David:
Dovrebbe essere molto divertente. Queste domande su cosa faresti se ricominciassi da capo sono sempre alcune delle mie preferite, perché ti costringe a tirare fuori da te cose che normalmente non avresti.
Rapinare:
Ecco com'è ogni singola volta che hai i tuoi profondi sistemi geniali. E io sono tipo “Uh-oh. So che la mia risposta non è niente del genere. Va bene. [impercettibile 00:52:49]…
David:
Ecco perché vorrei [00:52:50 impercettibile] secondo perché sono un coglione.
Rapinare:
Lo so, lo so.
David:
Va bene. Beh, grazie, Roby. Apprezzo alcune delle intuizioni che hai condiviso qui e hai anche posto alcune domande davvero interessanti, quindi grazie per questo. Non sarei in grado di dare buone risposte se non ricevessi buone domande.
E a voi ascoltatori, speriamo che vi sia piaciuto questo episodio su tutte le cose che possono e vanno male nel settore immobiliare e cosa facciamo per mitigare tale rischio. Nel prossimo spettacolo, entreremo in ciò che faremmo se ricominciassimo da capo per aiutare a prepararci per le cose che vanno male, perché gli investitori saggi non si preparano affinché tutto vada bene. Fanno piani per quello che faranno se le cose vanno male e si preparano di conseguenza.
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In questo episodio copriamo:
- Perché flusso di cassa non stiano as affidabile come pensa la maggior parte degli investitori e perché NON PUOI dipendere da questo
- Le poche cose che potrebbero completamente distruggere il tuo portafoglio immobiliare
- Liquidità e quanti soldi avere a portata di mano/pronto a schierarsi quando le cose vanno male
- Perché tutti gli investitori immobiliari dovrebbero sforzarsi di essere "milionari al verde"
- Diversificazione immobiliare e perché vuoi possedere affitti in più di un mercato
- Il cinque fattori dell'architettura del portafoglio a cui OGNI investitore deve prestare attenzione
- E altre ancora… So Molto di piu!
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