Il settore immobiliare è un buon investimento? | Blog di BiggerPockets

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Quando si crea ricchezza, non mancano le opportunità di investimento. Azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento, ETF, metalli preziosi e altro ancora svolgono un ruolo. Tuttavia, molte delle grandi fortune mondiali si basano sugli investimenti immobiliari. Esaminiamo perché il settore immobiliare è un buon investimento e come potresti creare una ricchezza significativa. 

Ragioni per cui il settore immobiliare è un buon investimento

Flusso di cassa, reddito passivo, agevolazioni fiscali: la lista potrebbe continuare. Ecco solo alcuni dei motivi per cui il settore immobiliare è un buon investimento:

C'è un flusso di cassa costante

Come investitore immobiliare, puoi generare a flusso di cassa costante se i tuoi immobili di investimento hanno inquilini. Calcola il tuo flusso di cassa detraendo le rate del mutuo, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione e le spese di manutenzione dall'affitto lordo.

Potrebbe avere ottimi ritorni

Un investimento a lungo termine nel settore immobiliare può portare grandi rendimenti. Un solido apprezzamento nel tempo significa che puoi vendere la proprietà con un profitto sostanziale. Naturalmente, non vi è alcuna garanzia che una singola proprietà generi grandi rendimenti, ma ricorda il mantra immobiliare: posizione, posizione, posizione. 

La sicurezza a lungo termine è una risorsa

La sicurezza a lungo termine degli immobili può renderlo un ottimo investimento. Non stai solo aspettando che il tuo investimento immobiliare si apprezzi. Invece, stai affittando la proprietà e guadagnando denaro ogni mese. 

Ci sono grandi vantaggi fiscali

Uno dei motivi principali per cui il settore immobiliare è un buon investimento riguarda il suo agevolazioni fiscali. Come per il IRS, sono deducibili diverse spese immobiliari tra cui:

• Interessi ipotecari
• Tasse di proprietà
• Spese operative
• Riparazione
• Ammortamento

Diversificare significa sicurezza

Il settore immobiliare è una parte essenziale di un portafoglio di investimenti diversificato. Il tuo portafoglio immobiliare potrebbe rimanere relativamente robusto quando il mercato azionario crolla durante una recessione economica. Quando investi nel settore immobiliare, considera la diversificazione del portafoglio in diversi tipi di immobili per ulteriore sicurezza durante i periodi difficili. Oltre agli immobili residenziali unifamiliari, ci sono opportunità in immobili commerciali, condomini e altre proprietà produttrici di reddito.

Una fonte affidabile di reddito passivo

Gli investimenti immobiliari possono creare una fonte affidabile di reddito passivo. Se ti avvali dei servizi di un amministratore immobiliare, c'è poco che devi fare ogni giorno. Invece, puoi godere di un reddito passivo dagli assegni mensili dell'affitto del tuo inquilino.

Hai la possibilità di sfruttare i fondi

Gli investitori immobiliari in affitto di solito non pagano in contanti per le proprietà. Invece, usano leva immobiliare e prendere in prestito la maggior parte del denaro dalle banche o dagli erogatori di mutui ipotecari.

Molti investitori hanno acquistato il loro primo investimento immobiliare sottoscrivendo una linea di credito Home Equity (HELOC) sulla loro residenza principale. La maggior parte degli istituti di credito consente ai proprietari di case di prendere in prestito fino all'80% del valore della loro abitazione.

C’è protezione contro l’inflazione

Gli investimenti immobiliari offrono una certa protezione contro inflazione. L’inflazione fa aumentare il prezzo dei beni, ma aumenta anche i salari. Poiché la crescita dei salari è legata ai prezzi degli affitti, puoi aumentare l’affitto delle tue proprietà in affitto una volta scaduti i contratti di locazione attuali.

Hai la possibilità di accumulare capitale

Possedere un immobile è un ottimo investimento per costruire capitale. Quando vendi proprietà che sono aumentate di valore, il denaro contante è il capitale che hai costruito. La chiave per accumulare capitale nel settore immobiliare è scegliere proprietà che potrebbero aumentare di valore e aspettare che si apprezzino a sufficienza. È la chiave per costruire ricchezza a lungo termine.

La realizzazione e il controllo sono tuoi

Vuoi essere il capo di te stesso e avere più controllo sul tuo destino? Questa è una componente interessante dell'investimento nel settore immobiliare, sebbene questo adempimento comporti maggiori responsabilità. In qualità di proprietario, svolgi anche un ruolo vitale nella tua comunità.

I rischi degli investimenti immobiliari

In generale, il settore immobiliare è un buon investimento nel tempo. Tuttavia, ci sono dei rischi ed è possibile perdere denaro. Conoscendo questi rischi è possibile adottare misure per evitarli.

Esistono alcuni rischi di mercato

Ti aspetti di ricevere un reddito da locazione dai tuoi investimenti immobiliari. Quel reddito serve anche a pagare il mutuo e altre spese immobiliari. Cosa succede se si verifica un posto vacante a lungo termine? Gli inquilini rompono i contratti e possono lasciarti in sospeso. Sei pronto a non percepire un reddito da locazione da un'unità abitativa per alcuni mesi o più?

Ricorda che gli investimenti immobiliari sono illiquidi, ad eccezione dei fondi comuni di investimento immobiliare. Se hai bisogno di ottenere denaro velocemente, questo è un problema.

Rischi immobiliari

Gli investimenti immobiliari richiedono manutenzione e manutenzione, e queste sono spese considerevoli. È necessario prevedere un budget per le riparazioni ordinarie e importanti, come la sostituzione del tetto, la riparazione dell'impianto HVAC o problemi idraulici. Le proprietà sono inoltre soggette a incendi, inondazioni e disastri naturali. Assicurati di avere un'assicurazione adeguata in caso di tale calamità.

Rischi gestionali

Come proprietario, l'ultima cosa che desideri sono inquilini che non pagano l'affitto o che causano problemi. Mitiga alcuni rischi di gestione selezionando attentamente i potenziali inquilini per la tua proprietà in affitto. Ciò include l'esecuzione di un controllo dei precedenti, l'ottenimento del rapporto di credito e della cronologia degli affitti.

Problemi con i tassi di interesse

Investire nel settore immobiliare è indissolubilmente legato a tassi di interesse. Questi tassi incidono sul valore della casa, con tassi più bassi che portano una maggiore domanda e tassi di interesse in aumento che smorzano l’entusiasmo degli acquirenti. Tassi più alti sono inevitabilmente un problema per l’investitore immobiliare, ma ciò non significa necessariamente che dovresti evitare di acquistare proprietà in un contesto di tassi di interesse elevati.

Ad esempio, esamina i mutui a tasso variabile quando i tassi salgono in modo da poter effettuare pagamenti mensili più bassi durante il periodo in cui il tasso è in vigore. Un’altra opzione è scegliere un mutuo a lungo termine con soli interessi. Quest'ultimo funziona solo se è possibile rifinanziarsi a un tasso inferiore in caso di calo dei tassi. Anche se i tassi di interesse sono ora elevati rispetto agli ultimi anni, sono ancora storicamente bassi. Preparatevi al fatto che rimarranno relativamente alti nel prossimo futuro.

Se possibile, approfitta della riduzione del tasso di interesse in contanti. 

Potenziali rischi di recessione

Il ciclo economico è costituito da alti e bassi e recessioni fanno parte di questi ultimi. La Grande Recessione del 2008 ha sicuramente avuto un enorme impatto negativo sul settore immobiliare. Tuttavia, il mercato immobiliare e i valori delle case alla fine sono tornati a crescere. Con gli investimenti immobiliari, è necessario adottare una prospettiva a lungo termine.

I prezzi delle case sono ancora alti

I prezzi immobiliari per le case unifamiliari sono storicamente elevati. Il rischio qui è che potresti acquistare un immobile a reddito nella parte superiore del mercato e attendere a lungo per un apprezzamento significativo. Naturalmente, quando i prezzi delle case sono storicamente elevati, meno potenziali proprietari di case possono acquistarle. Ciò rende la domanda di affitti ancora più elevata.

Come ridurre i rischi immobiliari e superare le sfide

Gli investitori immobiliari esperti sanno come ridurre i rischi. Ecco alcuni suggerimenti su come prevenire alcuni dei problemi derivanti dagli investimenti immobiliari:

Conduci ricerche approfondite

Quando si tratta di investimenti immobiliari, condurre la due diligence è fondamentale. È necessario conoscere i costi e calcolare i numeri per garantire che l'investimento abbia senso.

Se la proprietà ha già inquilini, familiarizza con i termini del contratto di locazione, la sua durata e il registro degli affitti. Verificare che tutte le informazioni sul contratto di locazione siano accurate. Ad esempio, potresti scoprire che gli inquilini ricevono sconti per determinati articoli, il che significa che l'affitto pagato è inferiore al previsto.

Ottieni lo storico delle spese dell'edificio dal proprietario o dal gestore della proprietà in modo da poter fare confronti con proprietà simili e determinare il tuo flusso di cassa. 

Prima di acquistare un immobile, fallo ispezionare professionalmente. Fai una visita al dipartimento edile del comune e controlla eventuali permessi per lavorare sulla proprietà. La descrizione dell'immobile corrisponde alla realtà dell'immobile? Se una casa ha due bagni ma ne è elencato solo uno, è un segnale di allarme. Il proprietario potrebbe aver aggiunto il secondo bagno senza autorizzazione. La città potrebbe richiedere che il lavoro illegale venga eliminato.

Diversifica il tuo portafoglio immobiliare

Quando si investe, è sempre saggio evitare di mettere tutte le uova nello stesso paniere. È qui che entra in gioco la diversificazione. Mettere denaro in diverse categorie di attività può proteggerti da alcuni dei rischi degli investimenti immobiliari.

Ad esempio, se il tuo portafoglio immobiliare è composto solo da immobili residenziali, valuta la possibilità di investire in immobili commerciali o siti industriali per diversificarli. Uno dei modi più semplici per diversificare il proprio portafoglio immobiliare è tramite un fondo di investimento immobiliare o REIT.

Assumi un amministratore immobiliare qualificato

È impossibile sopravvalutare l'importanza di assumere una persona qualificata responsabile della proprietà per monitorare i tuoi investimenti immobiliari. Probabilmente puoi gestire la maggior parte delle attività di gestione della proprietà se sei una persona a portata di mano con una o due proprietà in affitto nella tua zona. Espandi i tuoi investimenti immobiliari al di fuori della tua area geografica o acquista numerose unità plurifamiliari; l’approccio fai da te è raramente praticabile.

Rimani informato sui tuoi mercati locali

Il mercato immobiliare non è statico. Il cambiamento è una costante. Vuoi conoscere le aree buone e meno buone delle città a fini di investimento, ma cerchi anche opportunità in aree meno che stellari mature per il miglioramento.

Segui i media locali per rimanere al passo con le condizioni attuali che influenzano il mercato immobiliare. Ciò potrebbe comportare la salute del mercato del lavoro regionale, cambiamenti di zonizzazione, tasse sulla proprietà e problemi ambientali. Tieni traccia dei tassi di criminalità locale e di altre questioni che incidono sui valori delle proprietà.

L'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari produce Rapporti sul mercato locale per aiutarti a comprendere i dati. Le informazioni più recenti su pignoramenti, inventario immobiliare, prezzi e vendite sono necessarie per gli investimenti immobiliari e la gestione.

Come può il settore immobiliare coprire l’inflazione?

Come asset class, il settore immobiliare spesso cresce con l’inflazione. Storicamente, il settore immobiliare si è dimostrato una buona copertura contro l’inflazione. Oltre alla possibilità di aumentare gli affitti, gli investitori possono beneficiare di un mutuo a tasso fisso a lungo termine. Il tuo reddito da locazione è in aumento e il valore della tua proprietà dovrebbe aumentare nel tempo, ma non stai effettuando una rata mensile del mutuo più elevata.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.