A komersial kecelakaan real estat sedang mencari lebih dan lebih lagi kemungkinan besar di tahun 2023. Naiknya suku bunga, terkompresi tarif topi, dan inventaris baru akan memasuki pasar membuat real estat komersial, dan lebih khusus lagi multikeluarga, terlihat tidak menarik lagi bagi investor real estat. Namun dengan masih banyaknya uang yang dihabiskan untuk investasi multikeluarga, apakah investor sehari-hari akan terjebak dalam histeria? Atau ini hanya sebuah kecelakaan yang berlebihan itu tidak akan membuahkan hasil selama bertahun-tahun yang akan datang?
Palung Scott, CEO Kantong Besar dan tuan rumah Podcast Uang Kantong Lebih Besar, memiliki kecurigaan tentang ruang multikeluarga sejak suku bunga hipotek mulai melonjak. Sekarang, dia ada di acara itu untuk menjelaskan mengapa kecelakaan bisa terjadi, siapa yang akan terkena dampaknya, dan apa yang bisa dilakukan investor untuk mempersiapkan diri. Ini BUKAN waktunya untuk melakukan transaksi berisiko tinggi yang sangat menonjol pada tahun 2020 dan 2021. Scott memberikan rekomendasinya tentang apa yang dapat dilakukan oleh investor pasif dan aktif untuk mempertahankan kekayaan mereka jika dan ketika kehancuran akhirnya terjadi.
Tapi bukan itu saja! Kami tidak akan membicarakan multikeluarga tanpanya Andrew Kusman dan Matt Faircloth, dua investor multikeluarga besar yang memiliki pengalaman puluhan tahun di bidang ini. Andrew dan Matt menjawab pertanyaan dari dua peserta BiggerPockets, Philip dan Danny, beberapa investor yang berbasis di California mencoba melakukannya meningkatkan portofolio multikeluarga mereka. Jika Anda menghendaki masuk ke multikeluarga dengan cara yang benar atau menghindari kesepakatan buruk, bertahanlah!
Klik disini untuk mendengarkan di Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Scott:
Ini adalah BiggerPockets Podcast, acara nomor 721.
Andrew:
Perlu diingat, lebih besar secara mental lebih menakutkan, namun lebih besar lebih mudah. Jumlah usaha yang dilakukan untuk menghancurkan 10 unit sama dengan jumlah pekerjaan yang dilakukan untuk menghancurkan 100 unit. Jadi filosofi saya adalah menjadi sebesar yang Anda bisa dengan nyaman. Maksud saya nyaman adalah tanpa menempatkan Anda atau investor Anda pada risiko finansial, tapi jangan takut dengan kenyataan bahwa, “Ya, itu 100 unit. Saya belum pernah melakukannya.” Jika Anda telah menurunkan angka 10, Anda telah menurunkan angka 100. Itu hanya jumlah keuangannya, dan semakin besar Anda melakukannya, semakin mudah semakin mudah.
Scott:
Apa yang terjadi semuanya? Ini Scott Trench, tamu sementara di BiggerPockets Podcast di sini bersama pembawa acara, Dave Meyer. Maaf, aku mencurinya darimu, Dave.
Dave:
Oh tidak. Saya tidak tahu apakah saya tuan rumah atau tamunya. Apa pun itu, kami di sini bersama-sama, dan kami mengambil alih pertunjukan hari ini.
Scott:
Baiklah, terima kasih sudah menerimaku hari ini, Dave. Saya menghargainya.
Dave:
Ya tentu saja. Anda sangat lancar dalam intro itu. Anda sudah ahli dalam hal ini. Kami ingin Anda bergabung karena kami memiliki beberapa pertanyaan. Anda dan saya sebenarnya telah melakukan banyak percakapan hebat secara offline tentang hal ini. Anda memiliki beberapa pemikiran yang sangat menarik dan, sejujurnya, beberapa kekhawatiran tentang ruang komersial multikeluarga yang akan kita bicarakan di sini selama 20 menit pertama pertunjukan.
Scott:
Ya tentu. Saya pikir multikeluarga komersial telah menikmati perkembangan yang sangat fenomenal dalam menciptakan kekayaan dalam jumlah besar selama 10, 12 tahun terakhir karena harga sewa benar-benar tumbuh dengan sangat cepat selama dekade terakhir karena suku bunga terus menurun selama waktu tersebut dan karena tingkat pembatasan telah turun. Hal ini menciptakan lingkungan yang luar biasa untuk penciptaan kekayaan yang saya khawatirkan akan berakhir dan akan memberikan hasil yang besar dalam 12 hingga 18 bulan ke depan. Saya benar-benar ingin menyuarakan kekhawatiran tersebut dan memberikan peringatan di sini agar investor sangat, sangat waspada terhadap kelas aset ini khususnya yang memasuki tahun 2023.
Dave:
Baiklah, bagus. Ya, ini akan menjadi percakapan yang bagus. Aku tak sabar untuk itu. Saya punya banyak pertanyaan untuk Anda. Agar semua orang mendengarkan, kami akan berbicara dengan Scott selama sekitar 20 menit. Kemudian kita akan menyerahkannya kepada Matt Faircloth dan Andrew Cushman yang akan menjawab beberapa pertanyaan mentee dan pendengar tentang ruang multikeluarga. Jadi kami punya pertunjukan bagus untuk Anda hari ini. Kami akan membahas banyak hal tentang komersial dan multikeluarga, jadi Anda pasti ingin terus membaca ini. Anda memiliki beberapa pemikiran tentang apa yang terjadi di ruang multi-keluarga dan komersial, dan kami ingin mendengar pendapat Anda.
Scott:
Saya pikir hal pertama yang menjadi perhatian saya di bidang multikeluarga atau multikeluarga komersial dan real estat komersial adalah bahwa tingkat batas lebih rendah daripada suku bunga saat ini di banyak bidang ini. Artinya adalah ketika saya membeli sebidang real estat komersial, saya membeli aliran pendapatan. Jika itu pada tingkat batas 5%, saya mungkin menghabiskan $10 juta untuk membeli properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih $500,000 per tahun. Nah, jika tingkat bunga saya 5.5% atau 6.5%, seperti hipotek suku bunga tetap Freddie Mac selama 30 tahun rata-rata 6.42% pada akhir tahun, itu berarti utang saya bersifat dilutif. Saya sebenarnya akan mendapatkan keuntungan yang lebih baik dengan membeli semua uang tunai atau berada di sisi peminjaman dibandingkan sisi ekuitas kecuali saya benar-benar optimis terhadap apresiasi. Dalam kasus real estat komersial, itu berarti saya sangat optimis terhadap pertumbuhan sewa atau saya, karena alasan tertentu, yakin saya dapat mengurangi biaya operasional. Jadi ini adalah masalah besar. Menurut saya, hal ini tidak berkelanjutan. Ketika rata-rata pasar melihat tingkat batas lebih rendah dari suku bunga, itu berarti pasar sepenuhnya mengikuti asumsi pertumbuhan ini. Dan saya tidak mengerti itu. Saya pikir ini adalah posisi yang sangat berisiko dan menakutkan.
Jadi mari kita bahas apa yang harus benar agar hal ini berhasil bagi investor di bidang komersial. Salah satunya adalah pertumbuhan sewa harus meningkat. Salah satu cara yang bisa terjadi adalah dinamika penawaran dan permintaan. Di sisi pasokan, kita akan memiliki persediaan terbanyak yang online sejak tahun 1970an. Ivy Zelman memperkirakan akan ada 1.6 juta unit yang online dalam 12 hingga 18 bulan ke depan dalam backlog di sini. Pembangun akan menyelesaikan inventaris tersebut, dan mereka akan memonetisasinya. Mungkin saja jika keadaan menjadi sangat buruk, mereka dapat menghentikan pembangunan, tetapi hal itu membuktikan bahwa ada risiko besar di bidang ini.
Lalu sisi lain dari hal ini… Jadi menurut saya ini merupakan hambatan terhadap asumsi pertumbuhan sewa bahwa pasar sedang berjalan lancar, banyak pasokan mulai online, banyak konstruksi. Yang harus Anda lakukan hanyalah mengintip ke luar jendela di sini di Denver dan Anda melihat burung bangau lebih produktif dari sebelumnya. Hal ini menunjukkan sesuatu karena kota ini telah berkembang pesat sejak lama. Sekarang, semuanya akan bersifat regional. Beberapa kota tidak akan menerima pasokan secara online. Beberapa kota akan melihat banyak sekali pasokan yang datang secara online dan masih tidak mengalami kesulitan dalam penyerapan unit-unit tersebut.
Dave:
Untuk menegaskan kembali, untuk menekankan hal itu, Scott, kita sudah melihat bahwa harga sewa, khususnya di banyak keluarga, mendatar dan mulai menurun di beberapa daerah. Itu bahkan sebelum, seperti yang Anda katakan, peningkatan pasokan ini terjadi karena menurut saya hal itu akan terjadi menjelang pertengahan tahun 2023. Jadi kita sudah melihat hal ini bahkan sebelum kelebihan pasokan mulai berdampak pada dinamika tersebut.
Scott:
Ya, tentu saja. Saya pikir pilihan yang lebih baik adalah bahwa harga sewa tetap datar atau bahkan mungkin menurun selama 12 bulan ke depan di ruang multi-keluarga dibandingkan dengan asumsi implisit ketika tingkat batas lebih rendah dari tingkat suku bunga maka mereka akan meledak.
Dari sisi permintaan, menurut saya kita memiliki faktor yang tidak dapat dielakkan di sini, dan saya tidak memiliki perkiraan apa pun yang membuat saya yakin akan permintaan tersebut. Salah satu argumen besar yang mendukung permintaan adalah semakin banyak orang, pembentukan rumah tangga semakin cepat. Ada tren jangka panjang yang mendukung hal tersebut. Memang benar, tapi ada banyak gejolak dalam situasi COVID ini: banyak orang yang pindah, bercerai, atau berpisah. Itu menciptakan pembentukan rumah tangga, menurut saya, secara artifisial. Ini adalah metrik yang dapat menggerakkan dan membingungkan para ekonom. Jadi saya tidak tahu bagaimana cara memprediksi pembentukan rumah tangga pada tahun 2023. Menurut saya, pilihan yang paling aman adalah dengan mengasumsikan pembentukan rumah tangga yang sangat sedikit. Jika terjadi resesi ringan atau suku bunga terus meningkat, hal ini akan memberikan tekanan pada perekonomian. Hal ini akan mengakibatkan pertumbuhan upah yang lebih rendah, dan kita mungkin mengembalikan sebagian dari kenaikan sewa tersebut. Saya pikir, ada alasan untuk percaya bahwa harga sewa, sekali lagi, tetap datar atau menurun dari tahun ke tahun. Sekali lagi, itu bermasalah.
Jadi saya khawatir pada tahun 2023 kita akan melihat kenaikan tarif batas atas, yang berarti penurunan penilaian aset multikeluarga. Jadi properti yang sama yang menghasilkan pendapatan operasional bersih sebesar $500,000 berubah dari senilai $10 juta pada batas 5.0% menjadi 7.7% pada batas 6.5%. Itu berarti penurunan nilai aset properti sebesar 23%. Jika leverage Anda 70/30, Anda menggunakan 70% utang, 30% ekuitas, itu akan menghapus sebagian besar ekuitas Anda. Ini adalah masalah yang saya lihat sedang terjadi di ruang ini atau yang saya khawatirkan akan terjadi pada tahun 2023.
Dave:
Apakah Anda melihat hal ini di semua aset multikeluarga? Apakah sindikasi yang lebih besar atau keluarga multi-keluarga yang lebih kecil akan terkena dampak hal ini secara tidak proporsional?
Scott:
Menurut saya, hal ini merupakan ancaman terhadap aset real estat komersial secara menyeluruh, yang mencakup ruang kantor, ritel, multi-keluarga, dan aset lainnya. Saya pikir Anda akan melihat lebih banyak tekanan pada aset yang lebih besar. Anda akan melihat tekanan pada aset yang tidak dibiayai dengan pinjaman Freddie Mac dengan suku bunga tetap 30 tahun. Saya pikir masyarakat akan terkena dampak yang tidak proporsional. Saya juga berpikir Anda akan melihat orang-orang tidak menjual pada periode ini. Jika Anda berinvestasi dalam sindikasi, sindikator Anda mungkin tidak akan menjualnya untuk satu atau dua tahun ke depan dan berharap harga akan pulih. Namun kekhawatiran saya adalah jika suku bunga tetap tinggi, dan bahkan bisa turun sedikit, saya tahu Anda berpikir bahwa suku bunga hipotek kemungkinan besar akan turun tahun depan, tetapi selama suku bunga tersebut tetap jauh lebih tinggi daripada sebelumnya. selama beberapa tahun terakhir, saya pikir Anda akan melihat tarif batas diatur ulang pada tingkat yang lebih tinggi, mungkin 6.5%, 7% secara nasional, sekali lagi, berbeda-beda di setiap wilayah.
Dave:
Idealnya, sebagian besar sindikator dan operator mungkin akan bertahan. Namun mengingat sifat pinjaman komersial, kebanyakan dari mereka tidak memiliki utang tetap jangka panjang. Beberapa di antaranya mungkin memiliki pembayaran besar yang akan jatuh tempo atau tingkat hipotek yang dapat disesuaikan yang akan disesuaikan dalam beberapa tahun ke depan, dan hal itu berpotensi memaksa penjualan atau berdampak negatif lebih jauh pada arus kas properti.
Scott:
Saya pikir itu benar, dan saya pikir itu adalah hal yang belum diketahui secara besar-besaran. Saya tidak mengenal siapa pun yang memiliki data rata-rata yang bagus dalam persyaratan utang real estat multikeluarga komersial. Berapa rata-rata tertimbang umur hutang-hutang ini? Apakah lima tahun? Apakah 10 tahun? Apakah itu 30 tahun? Apakah semua orang mendapatkan pinjaman Freddie Mac dengan suku bunga tetap dan kita sudah siap? Dugaan saya adalah terdapat penyebaran yang besar di wilayah ini dan setiap orang akan terkena dampak yang berbeda-beda. Tebakan terbaik saya adalah bahwa akan ada proses, bukan peristiwa, untuk penyetelan ulang tarif batas ini. Akan ada tekanan yang terus-menerus terhadap operator aset-aset ini selama 12 hingga 18 bulan, namun selalu ada semacam masalah yang muncul secara bersamaan.
Ngomong-ngomong, ini bukan berita. Nilai aset di sektor ini telah turun 20% hingga 30% di banyak pasar. Untuk beberapa pasar tersebut, hal ini seperti saklar lampu dan beberapa di antaranya berjalan seiring berjalannya waktu. Brian Burke, menurut saya, memiliki detail yang sangat bagus tentang hal ini di podcast BP sebelumnya. Lalu saya juga ingin menyebutkan, Anda memiliki Ben Miller di On the Market Podcast, CEO Fundrise. Menurut saya, dia benar-benar memiliki pemahaman yang baik mengenai waktu dan masalah kredit yang akan muncul, dan bagaimana orang-orang memanfaatkan leverage dan mengapa pemberi pinjaman A meminjam dari pemberi pinjaman B untuk membiayai properti C, dan semua orang membutuhkan likuiditas sekaligus, itu bisa menimbulkan masalah. Saya pikir itu sangat sulit untuk diprediksi. Saya pikir, sekali lagi, ini adalah ruang di mana tidak ada orang yang memiliki data bagus, dan ada banyak hal yang belum diketahui di sini.
Dave:
Sangat sulit untuk menemukan informasi itu. Jika Anda ingin melihat podcast yang dibicarakan Scott, itu keluar sekitar Natal di feed On the Market. Anda dapat memeriksanya. Ini disebut Great Deleveraging bersama Ben Miller. Scott, menurut saya ini menarik dan menghargai pendapat Anda. Saya ingin tahu apa yang Anda rekomendasikan untuk dilakukan investor. Saya kira ada dua sisi dari hal itu. Sebagai operator, sindikator multikeluarga, apa yang Anda sarankan agar mereka lakukan? Lalu sebagai orang seperti saya yang berinvestasi secara pasif dalam sindikasi kesepakatan multikeluarga, apa saran Anda?
Scott:
Saya pikir jika Anda berada dalam sindikasi saat ini, Anda harus berdoa dan menunggu. Sebenarnya tidak ada pilihan lain. Anda adalah mitra terbatas, dan tidak ada yang bisa dilakukan. Jadi semuanya tergantung pada apa yang dapat Anda lakukan ke depan. Saya pikir jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam sindikasi, pastikan sindikasi tersebut menghasilkan keuntungan besar bahkan dalam lingkungan pertumbuhan tanpa sewa. Buang proyeksi sindikator mengenai pertumbuhan sewa pasar dan katakan, jika tidak ada pertumbuhan sewa, apakah hal ini masih masuk akal bagi saya dalam beberapa tahun ke depan? Dan apakah masuk akal di mana, bahkan jika saya harus menjual properti dengan kenaikan harga batas sebesar 150 basis poin di pasar itu…? Itu adalah aturan umum. Tiap daerah akan berbeda-beda. Anda pasti dapat mengubah asumsi tersebut berdasarkan wilayah Anda jika Anda memiliki salah satu pasar yang memiliki banyak migrasi bersih dengan sedikit pembangunan baru.
Alasan lainnya adalah, alih-alih mengambil sisi ekuitas dalam sindikasi, pertimbangkan untuk mengambil sisi utang. Ada ekuitas pilihan, yang benar-benar konsisten dengan utang dalam hal profil pengembaliannya, meskipun utang tersebut lebih junior dibandingkan utang yang lebih senior di urutan teratas. Atau Anda bisa saja masuk ke dana utang. Jika cap rate-nya 5% dan suku bunganya 6.5%, mengapa tidak mendapatkan suku bunga 6.5% saja atau bahkan lebih tinggi dengan dana utang lainnya? Itu adalah cara yang berisiko lebih rendah untuk mendapatkan arus kas yang lebih baik untuk jangka waktu tertentu. Ketika segala sesuatunya berubah atau berubah, Anda selalu dapat kembali berada di sisi ekuitas atau ketika Anda memiliki keyakinan pada pertumbuhan sewa. Jika Anda ingin melakukan kesepakatan ekuitas, mungkin pertimbangkan untuk mencari seseorang yang akan melakukan sindikat tanpa pengaruh sama sekali. Sekali lagi, jika properti akan menghasilkan imbal hasil pada tingkat batas 5%, pertimbangkan untuk tidak menggunakan utang sama sekali. Hal ini sebenarnya akan meningkatkan keuntungan Anda dalam lingkungan pertumbuhan tanpa sewa atau rendah, sekaligus memiliki risiko yang lebih rendah. Jadi itu sangat menarik.
Ini adalah pendapat yang sangat berani yang ingin saya sampaikan di sini, tetapi saya benar-benar ingin menyuarakan keprihatinan ini karena saya merasa orang-orang tidak memahami hal ini dan saya merasa mereka mendapatkan informasi… Jika Anda mendapatkan semuanya informasi Anda dari orang-orang yang melakukan sindikat transaksi real estat, ketahuilah bahwa para sindikator ini, mereka adalah orang-orang hebat, mereka melakukan pekerjaan dengan baik dalam banyak kasus, tetapi inilah mata pencaharian mereka. Mungkin sulit untuk melihat beberapa risiko dalam bidang ini jika mata pencaharian Anda bergantung pada peningkatan modal dalam jumlah besar, membeli kesepakatan, dan menghasilkan uang melalui biaya akuisisi, biaya manajemen, dan kemudian menikmati bunga yang dibawa pada [tidak terdengar 00 :13:51].
Dave:
Itu nasihat yang bagus, Scott. Terima kasih. Apakah Anda melihat potensi penurunan dalam real estat komersial? Dari apa yang Anda katakan, sepertinya. Saya pribadi yakin kita akan melihat sedikit penurunan pada real estat residensial, namun properti komersial ini memiliki lebih banyak kerugian menurut analisis Anda. Apakah Anda melihatnya meluas ke perumahan atau bagian lain dari industri real estate?
Scott:
Ini bukan kabar baik bagi real estate secara umum. Dengar, menurutku Anda memiliki pemahaman yang sangat baik tentang pasar perumahan pada khususnya. Anda menguasai semua pasar dengan baik. Saya rasa Anda tidak menghabiskan banyak waktu di ruang komersial. Menurut saya, Anda harus mengambil beberapa pendapat saya di sini dengan hati-hati karena saya seorang amatir yang bercita-cita tinggi dalam memahami pasar real estat komersial di sini. Tapi di sektor perumahan, saya pikir kita sudah bisa menangani hal itu secara masuk akal. Ada berbagai macam hasil. Namun tidak, penurunan nilai aset real estat komersial kemungkinan besar akan terjadi bersamaan dengan penurunan nilai aset real estat residensial. Kami sudah memperkirakannya. Saya pikir penurunan 3% hingga 10% adalah perkiraan kasar yang telah Anda diskusikan untuk perumahan tergantung pada di mana suku bunga berakhir pada akhir tahun tahun depan.
Dave:
Ya, itu sangat membantu.
Scott:
Ngomong-ngomong, jika Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estat perumahan, masukkan ke dalam kalkulator BiggerPockets dan lihat properti dengan hipotek 30 tahun dan apresiasi yang wajar serta asumsi pertumbuhan sewa dan letakkan di sana tanpa hipotek dan lihat apa pengembaliannya terlihat seperti. Dalam banyak kasus, pengembalian akan lebih baik tanpa hipotek atas properti, yang, sekali lagi, merupakan sesuatu yang sangat menarik dan sesuatu yang akan membuat roda berputar. Anda harus benar-benar menemukan beberapa kesepakatan bagus saat ini agar ini berhasil, dan Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk berhutang.
Dave:
Luar biasa. Baiklah, Scott, kami sangat menghargai analisis yang sangat bijaksana dan bijaksana ini. Ini jelas merupakan sesuatu yang harus dipikirkan dan dipelajari lebih lanjut oleh audiens kami dan siapa pun yang mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estat.
Scott:
Baiklah, Dave, satu pertanyaan yang saya miliki untuk Anda adalah, bagaimana menurut Anda? Saya datang dengan sedikit malapetaka dan kesuraman di sini karena khawatir bahwa ada faktor risiko yang sangat besar yang muncul di bidang real estat komersial. Apakah menurut Anda saya masuk akal dengan hal itu, atau menurut Anda saya salah?
Dave:
Tidak, benar. Menurut saya, ini adalah masalah yang serius. Saya benar-benar kesulitan membayangkan tarif batas tetap di tempatnya sekarang. Saya tidak bisa membayangkan dunia di mana mereka tidak berkembang. Seperti yang telah Anda ilustrasikan dengan baik, kenaikan kecil saja pada tarif batas atas akan mempunyai dampak merugikan yang sangat signifikan terhadap nilai aset. Kita hanya melihat keadaan berbalik sehingga tingkat pembatasan sudah sangat rendah dalam jangka waktu yang lama, dan kondisi ekonomi, menurut saya, tidak lagi mendukung hal tersebut.
Saya pikir apa yang Anda katakan tentang pertumbuhan sewa adalah akurat. Partai yang kita semua lihat dalam beberapa tahun terakhir dimana pertumbuhan peringkatnya meledak-ledak, kondisi ekonomi sudah tidak terlalu mendukung lagi. Saya pikir ini saatnya untuk sangat berhati-hati dan konservatif. Saya tidak melihat adanya kerugian jika bersikap konservatif. Jika Anda salah dan jika saya salah, maka itu hanya bonus bagi Anda. Jika Anda berinvestasi dengan sangat konservatif dan pertumbuhan sewa meningkat dan tarif tetap rendah, itu bagus untuk Anda. Namun seperti yang Anda katakan, menurut saya saran yang paling masuk akal dan tepat, baik di bidang komersial maupun residensial saat ini, adalah mengasumsikan pertumbuhan sewa yang sangat kecil, jika ada, asumsikan apresiasi yang sangat kecil, dan jika kesepakatan masih berhasil, maka itu masuk akal. . Namun menurut saya mengharapkan perbaikan kondisi bukanlah tindakan yang bijaksana, setidaknya untuk tahun depan atau mungkin dua tahun ke depan.
Scott:
Bagus sekali. Sekali lagi, saya merasa sedikit gugup menyuarakan kekhawatiran ini. Saya pada dasarnya datang ke acara itu dan berkata, "Saya memperkirakan yang cantik..." Saya tidak memprediksi. Saya khawatir dengan penurunan nilai aset hingga 30% di multikeluarga komersial. Itu salah satu area di mana saya sangat menikmati podcast Ben Miller di mana dia berbicara tentang risiko kredit di sini, tapi menurut saya multikeluarga tidak terisolasi dari hal ini. Risikonya adalah untuk komersial, seperti kantor ritel, dan kelas aset lainnya. Menurut saya multi-keluarga saat ini sangat terekspos, dan saya khawatir beberapa barang tersebut belum diberi harga yang sesuai di pasar.
Sekali lagi, ini kembali ke fakta sederhana yaitu kami mencoba menghasilkan uang sebagai investor. Bagaimana Anda bisa menghasilkan uang jika harga sewa tidak meningkat dan utang Anda lebih mahal daripada arus kas yang Anda beli? Itu harus berubah. Menurut saya, selisih yang masuk akal antara suku bunga acuan dan suku bunga rata-rata nasional adalah sekitar 150 basis poin. Jumlah tersebut merupakan peningkatan yang sangat besar, yaitu dari rata-rata nasional saat ini sekitar 5% menjadi tarif batas 6.5%. Sekali lagi, hal itu menghancurkan banyak nilai. Demikian semoga bermanfaat.
Dave:
Satu-satunya alternatif yang ada adalah menurunkan suku bunga, seperti yang Anda katakan, Anda memerlukan spread ini. Namun secara pribadi menurut saya suku bunga hipotek mungkin akan turun pada akhir tahun 2023, tetapi tidak banyak, menurut saya tidak sebesar 100 basis poin dari posisinya saat ini. Itu adalah pemikiranku, tapi aku tidak begitu yakin akan hal itu. Saya pikir ada banyak cara berbeda untuk melakukan hal ini. Jadi menurut saya, hasil yang lebih mungkin terjadi, seperti yang Anda katakan, adalah kenaikan suku bunga untuk mencapai spread yang sehat dan bersejarah, bukan penurunan suku bunga.
Scott:
Mungkin ada kombinasi. Hal itu bisa menjadi faktor yang meringankan. Tarifnya bisa turun sedikit dan tarif batas masih bisa naik sebagian, tapi saya sangat takut dengan ruang ini di tahun depan.
Dave:
Baiklah, Scott. Kami sangat menghargai penilaian jujur ini dan Anda mengungkapkan perasaan Anda kepada kami. Ini sangat membantu bagi semua orang yang mendengarkan ini dan memberi saya banyak hal untuk dipikirkan. Sebelum kami mengizinkan Anda keluar dari sini, apa tip singkat Anda hari ini?
Scott:
Tip singkat saya adalah jika Anda menganalisis real estat komersial atau real estat lainnya, di lingkungan saat ini cobalah menganalisisnya dengan dan tanpa utang terlebih dahulu. Lalu yang kedua, jika Anda melihat peluang sindikasi, jika Anda masih tertarik dengan peluang sindikasi, pastikan bahwa sponsor membeli dalam jumlah besar, membeli dengan diskon besar terhadap nilai pasar, bahwa terdapat peluang signifikan untuk kenaikan sewa hanya untuk mendatangkan sewa saat ini ke pasar, dan bahwa properti tersebut masih dapat menghasilkan keuntungan yang dapat diterima ketika sindikator perlu menjualnya tiga hingga lima tahun kemudian, bahkan jika properti tersebut berada pada tingkat batas 1.5% lebih tinggi, 150 basis poin lebih tinggi dari sebelumnya dibeli pada hari ini.
Dave:
Terima kasih Scott Trench, CEO BiggerPockets. Kami menghargai kehadiran Anda di sini. Oleh karena itu, kami akan menyerahkannya kepada Matt Faircloth dan Andrew Cushman yang akan menjawab beberapa pertanyaan peserta didik tentang investasi multikeluarga.
Andrew:
Philip Hernandez, selamat datang di Podcast BiggerPockets. Bagaimana kabarmu, Pak?
Philip:
Aku baik-baik. Saya sangat bersemangat untuk berada di sini. Terima kasih banyak, Andrew.
Andrew:
Anda adalah bagian dari grup perdana program mentee BiggerPockets. Anda di sini dengan beberapa pertanyaan yang semoga dapat kami bantu hari ini. Apakah itu benar?
Philip:
Ya, ya, itu benar. Saya sangat bersemangat dan terima kasih banyak atas waktu Anda. Pertanyaan saya, di dunia multi-keluarga, tetapi juga di dunia real estat secara umum, sering kali ketika kita baru memulai, saran diberikan untuk bermitra dengan seseorang yang memiliki lebih banyak pengalaman daripada Anda dengan memberi mereka beberapa nilai. , baik menemukan kesepakatan atau mengelola kesepakatan atau entah bagaimana mempermudah orang yang memiliki lebih banyak pengalaman daripada Anda. Bagaimana jika hal yang dapat Anda lakukan untuk menambah nilai adalah meningkatkan modal? Saya mulai menemukan beberapa… Jaringan saya mulai tertarik untuk lebih banyak berinvestasi dengan saya. Bagaimana jika saya tidak memiliki kesepakatannya? Bagaimana jika orang lain mempunyai kesepakatan, namun saya baru saja mulai mengenal mereka, bagaimana Anda memeriksa orang yang ingin Anda ajak membuat kesepakatan dengan uang teman dan keluarga Anda? Seperti apa daftar periksa Anda agar Anda melakukannya dengan cara yang baik?
Andrew:
Topik penting. Untuk memastikan bahwa kami melakukannya dengan benar, pertanyaan Anda pada dasarnya adalah, jika saya memulai sebagai penggalang modal, seperti apa daftar periksa untuk memilih mitra atau sponsor bersama yang tepat untuk menginvestasikan uang itu?
Philip:
Ya, tepat sekali. Karena memeriksa kesepakatan sama seperti melakukan uji tuntas sendiri, saya merasa cukup kompeten dalam hal itu, tapi itu jika saya mengendalikan segalanya. Jadi bagaimana jika saya tidak mengendalikan segalanya?
Andrew:
Anda benar. Matt mungkin punya banyak hal untuk dikatakan mengenai hal ini, jadi saya akan membahas beberapa hal saja, dan kemudian saya akan membiarkan dia mengambil alih. Nomor satu adalah saya akan mengatakan, bacalah buku Brian Burke, The Hands-Off Investor, karena buku ini ditulis untuk investor pasif LP. Ini adalah panduan paling rinci dan mendalam tentang cara memeriksa operator yang pernah saya lihat seumur hidup saya. Jadi, jika Anda ingin mengumpulkan uang dan menaruh uang itu kepada orang lain, Anda harus menjadi ahli dalam hal itu. Itu hal pertama yang akan saya lakukan. Bahkan sebagai seseorang yang telah melakukan hal ini selama satu setengah dekade, saya membaca setiap halaman bukunya. Ada banyak hal yang bisa dipelajari di sana. Jadi lakukan itu.
Yang kedua adalah jika Anda ingin mengumpulkan uang orang lain dan kemudian memasukkannya ke dalam kesepakatan orang lain, jangan hanya menjadi sekutu komanditer. Pastikan Anda adalah bagian dari kemitraan umum atau setidaknya memiliki masukan atau kendali pada tingkat tertentu dalam kesepakatan tersebut. Sayangnya, minggu lalu, seorang teman saya mengumpulkan dana dan menaruhnya ke sponsor lain dalam kesepakatan di Texas. Mereka mengalami kebakaran. Kesepakatannya menjadi buruk. 100% ekuitas akan hilang. Salah satu rasa frustrasi terbesar terhadap teman saya yang mengumpulkan uang adalah dia tidak punya kendali. Dia bahkan tidak bisa mendapatkan semua informasi tentang apa yang sedang terjadi. Jadi, pastikan Anda mempunyai tingkat masukan tertentu, tingkat kendali tertentu.
Saya juga menyarankan ketika Anda melihat kesepakatan tertentu, menjamin kesepakatan tersebut dan melakukan uji tuntas terhadap kesepakatan tersebut seolah-olah itu adalah kesepakatan Anda sendiri dan Anda menemukannya. Anda pada dasarnya menduplikasi penjaminan emisi dan penelitian yang seharusnya dilakukan sponsor. Mudah-mudahan semuanya sejalan dan Anda seperti, “Wow, orang ini hebat.” Namun jika tidak, Anda akan menemukannya, dan Anda akan menghemat banyak… Anda menghemat risiko investor dan menyelamatkan reputasi Anda sendiri. Kemudian sadari juga bahwa Anda sebenarnya bertaruh lebih banyak pada operator itu daripada pada kesepakatan tertentu, terutama karena pasar kini sedang berubah. Manajemen aset dan operasional yang baik adalah tempat di mana uang benar-benar dihasilkan. Kita semua telah mengalami gelombang besar selama 10 tahun terakhir, yang telah mencapai puncaknya, dan operator yang baik akan menjadi faktor pembeda di masa depan.
Kalau begitu, dari sudut pandangmu juga, Philip, pahamilah bahwa apa pun yang terjadi, sampai taraf tertentu, kamu menyerahkan reputasimu ke tangan orang lain. Jalani proses pemeriksaan itu, lakukan dengan lambat. Jika Anda melakukannya dengan benar, ini bisa menjadi hal yang luar biasa untuk tumbuh dan berkembang serta fokus pada keahlian Anda. Tapi ingatlah itu. Matt, aku akan melemparkannya padamu untuk melihat apa yang perlu kamu tambahkan?
Matt:
Ya, saya hanya bisa mengatakan, "Hei, saya setuju dengan Andrew," yang sering saya lakukan. Semua yang dikatakan Andrew 100% benar. Ya, periksalah mereka seolah-olah Anda sedang menginvestasikan modal Anda sendiri, dan begitulah seharusnya Anda melihatnya. Di atas segalanya, Philip, lihatlah ini seolah-olah ini adalah uang Anda yang digunakan untuk kesepakatan operator lain. Lakukan apa yang akan Anda lakukan jika Anda menulis cek ini. Karena pada hakikatnya orang yang berinvestasi bukanlah berinvestasi pada kesepakatan itu. Mereka berinvestasi pada Anda. Mereka mendatangi Anda untuk membantu mereka menemukan tempat untuk memarkir ibu kotanya. Mereka tidak begitu mirip… Mereka bisa langsung mendatangi operator itu. Mengapa mereka harus melalui Anda? Alasan mengapa mereka harus melalui Anda adalah karena mereka mempercayai Anda. Mereka berinvestasi dengan Philip Hernandez dalam jaringannya dan kecakapan penjaminannya serta pengetahuan pasarnya.
Jadi lakukan itu. Telusuri dan periksa pasarnya, cari tahu mengapa pasar ini luar biasa. Jangan hanya mendengarkan sindikat atau operator atau penyelenggaranya saja. Pikirkan pekerjaan rumah Anda sendiri untuk mengetahui alasannya. Jangan hanya mengandalkan dokumen PDF sindikator yang menunjukkan keuangan. Dapatkan bilangan realnya di Excel. Tanggung sendiri kesepakatannya. Dapatkan daftar sewa dan laporan laba rugi dari pemilik saat ini tempat mereka membeli properti dan lakukan analisis Anda sendiri terhadap properti tersebut. Mungkin lakukan pemeriksaan Anda sendiri, penjaminan Anda sendiri, dan uji stres pada kesepakatan itu juga. Semua hal ini dilakukan oleh investor LP baik yang ingin berinvestasi dalam kesepakatan, dan Anda harus bertindak seolah-olah yang terlibat dalam kesepakatan ini adalah bubuk Anda, bukan investor Anda. Itu nomor satu.
Saya juga dapat memberi Anda beberapa pemikiran, jika Anda mencarinya, tentang bagaimana Anda dapat melindungi diri Anda sendiri dalam menggalang dana untuk orang lain. Karena menurutku kamu pria yang hebat, kebetulan aku mengetahuinya, tapi kamu melakukan ini bukan karena hobi. Anda melakukan ini karena Anda ingin mendapatkan semacam kompensasi sebagai imbalan karena menempatkan salah satu investor Anda dalam kesepakatan tersebut, bukan?
Philip:
Ya tentu saja.
Matt:
Masalahnya adalah, kecuali saya salah, Anda tidak memegang lisensi Seri 7. Anda bukan broker ekuitas sekuritas berlisensi, bukan?
Philip:
Benar.
Matt:
Sehingga operator tersebut tidak dapat memberi kompensasi kepada Anda atas peningkatan modal karena yang Anda lakukan adalah menjual sekuritas untuk mereka. Saya tidak dapat memberi Anda cek dalam dolar dan ekuitas yang Anda kumpulkan sebagai imbalan atas peningkatan modal karena itu akan memberi Anda kompensasi sebagai pialang ekuitas karena menjual sekuritas, dan Anda memerlukan lisensi untuk melakukan itu, yang tidak Anda miliki. . Tapi yakinlah, saya membantu Anda.
Caranya adalah dengan menjadi anggota GP, kemitraan umum, seperti yang dikatakan Andrew. Sekarang, ada ukiran di luar sana. Menjadi dokter umum tidak bisa hanya sekedar penggalangan modal. Anda harus memiliki peran aktif dalam perusahaan. Pekerjaan penggalangan modal hampir selesai setelah perusahaan terbentuk. Anda tahu apa yang saya katakan? Ini tidak berarti Anda membutuhkan lebih banyak modal selamanya. Anda meningkatkan modal dan kesepakatan ditutup, lalu selesai. Jadi, apa yang ingin dilihat SEC, jika ada pengawasan terhadap kesepakatan tersebut, dan sejujurnya, bukan apa yang ingin dilihat investor Anda, apakah Anda tetap menjadi mitra aktif dalam kesepakatan tersebut? Jadi pekerjaan Phillip tidak berakhir setelah modal terkumpul karena hal itu membuat Anda berperan aktif dalam perusahaan sebagai pemilik. Jika Anda adalah pemilik perusahaan, pemilik ukuran apa pun, Anda diperbolehkan menjual ekuitas. Anda tidak memerlukan lisensi sekuritas jika Anda memiliki sebagian dari perusahaan. Anda mengikuti saya?
Philip:
Ya.
Matt:
Sekarang, Anda memiliki sebagian dari perusahaan, tetapi Anda juga perlu melakukan sesuatu yang lebih dari sekedar meningkatkan modal. Jadi Anda bisa duduk di tim manajemen aset. Anda bisa, seperti yang kami lakukan di DeRosa untuk perusahaan saya, yang kami lakukan adalah membentuk dewan direksi, dan dewan direksi tersebut mempunyai suara. Mereka telah mengatakan. Kami mengadakan rapat dewan direksi secara rutin. Kami mencatat waktu beberapa menit. Kami bahkan benar-benar bodoh dan melakukan Aturan Tata Tertib Robert di mana ada gerakan, detik, dan ya, dan semuanya itu. Jadi, Anda dapat melakukan semua itu sebagai dewan direksi dengan para penggagas DPR yang memiliki suara tetap di perusahaan. Jika operator bersedia bermain-main dengan Anda dan mengatur segalanya seperti itu, maka itu adalah cara yang bagus bagi Anda untuk menjadi anggota GP, agar Anda dapat bersuara dan memegang kendali, dan juga bagi Anda untuk menjadi anggota. dokter umum sehingga penyelenggara utama dapat memberikan kompensasi secara hukum kepada Anda dalam bentuk atau cara apa pun yang Anda negosiasikan sendiri.
Philip:
Jadi jika kesepakatannya lebih kecil dan jika ada tiga orang dalam kesepakatan, empat orang dalam kesepakatan, Andrew, Anda bilang, pastikan Anda memiliki tingkat kendali tertentu. Seperti apa sebenarnya bentuknya? Kontrol sampai di dispo atau kontrol…? Apa yang akan saya katakan, “Oh, saya ingin tampilannya seperti ini?” sejauh kontrol?
Andrew:
Kontrol sebanyak mungkin. Jadi Anda dapat memilih, seperti yang Anda katakan, disposisi, kapan/bagaimana, persetujuan harga. Anda dapat menyetujuinya, apakah akan dibiayai kembali? Apakah Anda akan memecat manajer properti dan mempekerjakan manajer baru? Anda harus mendapat masukan tentang hal itu. Anda mendapat masukan apakah akan melakukan belanja modal besar atau tidak. Haruskah mereka ditahan, atau haruskah Anda meneruskannya? Anda dapat memperoleh masukan mengenai apakah pendistribusian harus dilakukan, atau haruskah pendistribusian ditahan untuk menjaga posisi keuangan properti agar dapat melewati masa-masa sulit? Jadi semakin banyak masukan yang Anda miliki, semakin baik bagi investor Anda. Kemudian Anda juga akan belajar lebih banyak. Terutama jika Anda ingin meningkatkan modal, Anda tidak akan menghabiskan banyak waktu dalam operasional. Anda akan belajar lebih banyak dengan melakukan itu juga.
Matt:
Yang menarik Philip, yang tadi Anda bicarakan, ini hanya masalah kecil. Hanya ada tiga sampai empat orang yang terlibat dalam proyek ini, bukan? Saya tidak ingin menakut-nakuti Anda atau orang lain dengan memikirkan, “Oh, dewan direksi. Ya ampun, Microsoft punya dewan direksi, tapi ini kesepakatan yang kecil dan besar. Tidak perlu dewan direksi.” Ya dan tidak. Anda tidak perlu membiarkan istilah seperti itu membuat Anda atau orang lain takut. Hanya ada cara untuk mengoperasikan real estat yang melibatkan beberapa mitra. Ini melibatkan modal swasta yang ikut serta dalam kesepakatan tersebut. Setiap mitra yang mempunyai pendapat, seperti yang dikatakan Andrew, dalam proyek ini sangatlah penting. Setiap mitra memiliki suara.
Ngomong-ngomong, tidak harus seperti yang dikatakan Phillip. Phillip harus punya suara, Philip punya suara. Dalam semua hal ini, biasanya terdapat konsensus atau bahkan semacam “Aye say aye, nay say nay” untuk menentukan apakah Anda menerima tawaran tersebut atau tidak, apakah Anda memutuskan untuk mengganti atap atau tidak. Beginilah terjadinya real estat semi-kompleks. Ini bisa berupa properti empat unit atau properti 10 unit, apa pun itu. Saya tidak ingin orang melihat hal ini sebagai hal yang lebih rumit dari yang seharusnya. Ini bisa menjadi panggilan Zoom yang sangat naik turun dan cepat sehingga Anda baru saja mencatat bahwa panggilan Zoom terjadi. Mungkin berulang kali, naik pesawat, Philip, lalu keluar dan lihat properti itu.
Hal terakhir yang akan saya tinggalkan untuk Anda, dan semua orang juga, terlalu banyak orang yang melakukan investasi real estat seperti ini sebagai sebuah percobaan. Jika Anda meningkatkan modal swasta untuk sebuah operator, Anda tidak boleh meningkatkan modal untuk operator tersebut kecuali Anda berencana melakukannya 10 kali untuk 10 transaksi berikutnya atau mungkin pada akhirnya akan mengembangkan bisnis Anda sendiri. Namun Anda tidak boleh mencoba-coba meningkatkan modal untuk seorang operator. Anda harus melakukannya berulang kali agar merek Anda melekat pada mereka sehingga orang-orang memandang Anda sebagai sumber modal bagi mereka, dan itu adalah sesuatu yang dapat Anda lakukan berulang kali. Ini bukanlah sesuatu yang dapat Anda coba dalam satu waktu karena proyek real estat pada umumnya bisa bertahan selama lima tahun, dan jika perekonomian sedikit berubah, proyek tersebut bisa memakan waktu lebih lama dari lima tahun. Jadi, Anda harus memastikan bahwa Anda senang bekerja dengan orang-orang ini, dan Anda ingin melakukan lebih banyak pekerjaan dengan mereka.
Philip:
Itu nasihat yang bagus. Terima kasih banyak teman-teman. Saya sangat menghargainya.
Matt:
Philip, sebelum Anda berpisah, saya ingin memberi tahu Anda, Anda adalah raksasa yang luar biasa, luar biasa, dan luar biasa di Kamp Pelatihan Multikeluarga yang kami adakan di salah satu yang kami mulai beberapa bulan yang lalu, dan saya ingin mengucapkan terima kasih karena telah membawa saus yang kamu bawa untuk itu. Sepertinya Anda melakukan hal yang sama untuk program mentee. Saya sangat bersyukur melihat Anda di sini. Melihatmu di BP Con. Saya menyukai getaran Anda, menyukai energi Anda meskipun Anda berada di Los Angeles.
Philip:
Terima kasih. Menghargai itu. Hargai kalian.
Andrew:
Baiklah, berhati-hatilah, Phil.
Matt:
Andrew, kami punya pertanyaan lain di sini. Saya ingin mendatangkan… Saya mendapatkan Danny, Danny Zapata. Danny, selamat datang di Podcast BiggerPockets, kawan. Apa kabarmu hari ini?
Dani:
Saya baik-baik saja. Terima kasih telah mengajakku.
Matt:
Sama-sama. Apa yang Anda pikirkan? Bagaimana Andrew dan saya bisa mencerahkan hari Anda sedikit? Apa pertanyaan real estat Anda yang ingin Anda ajukan untuk dijawab oleh Andrew dan saya dan agar massa mendengar pemikiran kami?
Dani:
Izinkan saya memberi Anda sedikit konteks. Saat ini saya adalah investor multikeluarga kecil, saya memiliki beberapa properti di Sacramento, dan saya ingin mengambil langkah besar berikutnya untuk meningkatkan skalanya. Jadi ini adalah kesempatan yang sangat bagus untuk memilih kedua otak Anda di sini sekarang. Pertanyaan saya adalah, selain perbedaan pinjaman antara multikeluarga kecil dan besar, hal apa saja yang Anda perhatikan saat Anda meningkatkan skala properti dari kurang dari lima unit menjadi 10 hingga 20 unit?
Matt:
Baiklah, saya tahu, Andrew, Anda dan saya sedang berdebat tentang mana yang lebih baik. Andrew bisa terjun langsung ke real estat multi-keluarga besar karena dia seorang pahlawan super dan dia mampu melakukan itu. Kebanyakan rakyat jelata seperti saya harus naik dari lima menjadi 10 unit menjadi 30 hingga 40 dan meningkatkannya. Andrew, saya tahu Anda juga memikirkan hal ini. Tapi saya akan memberikan pemikiran saya secara singkat, Danny, bahwa laporan untung dan ruginya masih sama. Masih ada untung, dan masih ada kerugian di dalamnya. Masih ada pemasukan dan pengeluaran. Jadi, Anda masih akan memiliki aliran pendapatan.
Namun saat Anda mencapai kesepakatan yang semakin besar, hal itu mungkin akan menambah aliran pendapatan. Mungkin bukan hanya pendapatan sewa. Mungkin P&L Anda akan menunjukkan biaya laundry dan segala macam hal menyenangkan lainnya seperti pelayan sampah atau menagih penyewa untuk kabel atau barang lain yang masuk. Jadi ini menjadi lebih kompleks di sisi pendapatan. Selain itu, hal-hal seperti biaya keterlambatan dan itu. Saya diteliti karena menunjukkan biaya keterlambatan sebagai pendapatan atas empat unit properti karena Anda menunjukkannya sebagai pendapatan. Anda seperti mencoba meregangkannya. Tapi coba tebak? Pada multikeluarga yang lebih besar, hal ini menjadi lebih umum, dan hal ini diharapkan menjadi bagian dari pendapatan.
Selain itu, dari sisi pengeluaran, hal ini bisa menjadi sangat besar pada pengeluaran untuk banyak keluarga, tidak besar dalam hal dolar tetapi besar dalam jumlah item baris yang mungkin Anda miliki. Dengan lima unit, apa yang Anda dapatkan? Pajak real estate, asuransi, pemeliharaan, mungkin empat atau lima item baris lainnya. Untuk properti multi-keluarga yang lebih besar, Anda dapat memiliki 30 atau 40 item baris pada lembar pengeluaran. Anda punya masalah besar yang tidak terpikirkan oleh banyak orang di banyak keluarga kecil, dan itu adalah gaji. Inilah artinya. Untuk properti empat unit yang Anda miliki, berikan saya contoh nyata, Danny, tentang properti kecil yang Anda miliki saat ini.
Dani:
Saya memiliki fourplex di West Sacramento, perpaduan dua kamar tidur dan satu studio.
Matt:
Siapa yang mengelolanya?
Dani:
Kami memiliki manajer properti untuk itu.
Matt:
Anda tidak menulis cek W2 untuk gaji manajer properti yang mengumpulkan uang sewa Anda dan menjalankan properti itu untuk Anda, bukan?
Dani:
Benar.
Matt:
Untuk multikeluarga yang lebih besar, Anda akan melihat biaya pengelolaan properti, namun Anda juga akan melihat biaya staf. Ini merupakan hal yang baik dan buruk karena itu berarti Anda memiliki personel penuh waktu. Aturan praktisnya adalah sekitar 80 unit sebuah properti mampu dibeli oleh personel penuh waktu, dan itu luar biasa karena itu berarti karier orang tersebut, pekerjaannya didasarkan pada membuat properti multi-keluarga Anda memenuhi tujuannya, bukan? Bisa jadi agen penyewaan, bisa jadi teknisi pemeliharaan, dan sebagainya. Namun Anda tidak memiliki item baris tersebut di empat unit, 10 unit, atau 30 unit. Ia tidak memiliki hal-hal itu.
Jadi, Anda perlu menganggarkan anggaran untuk staf penuh waktu yang tugasnya membuat banyak keluarga menyanyikan lagu yang Anda inginkan, agen penyewaan, mungkin properti yang lebih besar mungkin memiliki manajer lokasi. Properti yang lebih besar mungkin memiliki beberapa teknisi pemeliharaan yang tugasnya memperbaiki hal-hal yang muncul di properti, besar dan kecil. Itu adalah hal yang membuat banyak investor kecil, seperti saya, terkejut dan berkata, “Oh, wow. Saya harus menganggarkan dana untuk itu,” tapi juga menarik. Saya sekarang dapat memberikan deskripsi pekerjaan kepada orang-orang ini dan memberi mereka daftar tugas dan menggunakan perangkat lunak atau apa pun untuk membantu mereka sepenuhnya mengoptimalkan posisi mereka dalam apa yang mereka lakukan dan membantu mewujudkan properti saya. Jadi itu hal yang bagus tetapi Anda harus mendapatkan anggaran untuk itu. Andrew, aku tahu kamu juga memikirkan hal ini. Hal lain apa yang Anda lihat dalam kelompok multikeluarga besar yang mungkin tidak termasuk dalam kelompok pendapatan multikeluarga kecil dari segi biaya?
Andrew:
Dalam komentar Anda, saya langsung melompat ke 92 unit karena salah satu hal yang Anda katakan adalah bahwa properti yang lebih besar akan mampu menghidupi staf penuh waktu mereka sendiri karena saya seperti, kawan, saya tidak ingin mengelola a 30 unit dari luar negeri. Itu sangat sulit. Anda benar-benar menyebutkan beberapa di antaranya dan banyak di antaranya yang sangat penting.
Beberapa perbedaan lainnya yang sebenarnya belum tentu merupakan item baris dalam P&L, namun beberapa perbedaan lainnya, Danny, satu, perlu diingat, lebih besar secara mental lebih menakutkan, tetapi lebih besar lebih mudah. Jumlah usaha yang dilakukan untuk menghancurkan 10 unit sama dengan jumlah pekerjaan yang dilakukan untuk menghancurkan 100 unit. Jadi filosofi saya adalah menjadi sebesar yang Anda bisa dengan nyaman. Maksud saya nyaman adalah tanpa menempatkan Anda atau investor Anda pada risiko finansial, tapi jangan takut dengan kenyataan bahwa, “Ya, itu 100 unit. Saya belum pernah melakukannya.” Jika Anda telah menurunkan angka 10, Anda telah menurunkan angka 100. Itu hanya jumlah keuangannya, dan semakin besar Anda melakukannya, semakin mudah semakin mudah.
Perbedaan lainnya ketika Anda mulai menskalakan dari empatpleks menjadi 10 unit dan 20 unit adalah demografi menjadi jauh lebih penting. Jika Anda memiliki fourplex dan pasarnya datar atau mungkin sedikit menurun, tidak sulit untuk mengisi satu atau dua lowongan karena Anda tidak memerlukan banyak orang untuk tetap penuh. Namun jika Anda memiliki 20 unit dan orang-orang pindah dari area tersebut dan Anda mulai mendapatkan dua, tiga, empat lowongan, akan semakin sulit untuk menjaga properti tersebut tetap penuh, dan semakin kecil kemungkinannya untuk disewakan. naik. Jadi ketika Anda meningkatkan skalanya, demografi menjadi semakin penting karena Anda menjadi ikan yang lebih besar di dalam kolam. Saat Anda berada di fourplex di MSA dengan jutaan orang, Anda bisa berenang ke arah Anda sendiri dan lolos begitu saja. Saat Anda mengumpulkan 10 dan 20, 30 unit properti, Anda menjadi lebih tunduk pada arus yang mengalir di sekitar Anda.
Kemudian hal lain yang perlu diingat ketika Anda mendapatkan 10 dan 20 unit adalah, jika Anda membeli fourplex, katakanlah Anda meretasnya, Anda mendapatkan pinjaman FHA, Anda pindah, Anda mendapatkan lowongan, Anda mungkin memiliki cadangan untuk menutupi kekosongan itu selama satu atau dua atau tiga bulan. Ketika Anda mulai membeli 10 dan 20 unit, itu adalah perubahan mental, “Tidak, saya pribadi tidak akan dapat mencakup semua properti ini saat saya menambahkannya ke portofolio saya.” Karena kalau beli lima 20 unit, sekarang jadi 100 unit. Jadi, Anda harus mengubah mentalitas untuk benar-benar menjalankannya sebagai sebuah bisnis, dan itu berarti memanfaatkannya dengan baik di awal. Ya, Anda tidak akan bisa memberikan hipotek $30,000 sebulan itu, tapi tidak apa-apa karena Anda membawa tambahan $250,000 ke meja saat Anda membelinya dan Anda menetapkannya sebagai rekening cadangan. Jadi itu juga beberapa perbedaan yang perlu saya ingat saat Anda beralih dari empatpleks yang lebih kecil ke 10, 20, dan seterusnya dari sana.
Dani:
Itu perspektif yang bagus karena saya selalu melihat skala yang lebih besar dalam hal jika Anda memiliki 20 unit lebih, satu lowongan tidak akan merugikan Anda seperti halnya multikeluarga kecil, tetapi pada saat yang sama Anda harus mempertimbangkannya. semua hal lain serta penurunan wilayah dan demografi yang dapat memengaruhi Anda dan membuatnya sangat sulit untuk diisi dan dipertahankan seperti itu.
Matt:
Itu pedang bermata dua, Danny. Artinya, akan sangat sulit untuk mengambil properti yang lebih besar dan membawanya… Saya telah membawa 200 unit dari tingkat hunian 30% hingga tingkat hunian 95%, dan saya dapat memberitahu Anda bahwa itu adalah pekerjaan yang sulit. Di situlah saya mendapatkan sebagian besar uban saya. Itu sulit. Karena setiap kali Anda menyewa satu unit, baguslah, itu berarti hunian setengah persen. Anda tinggal menggerakkan jarumnya. Sedangkan Anda menyewa apartemen dengan empat unit, itu berarti hunian 25%, dan Anda baru saja pindah. Menyewa satu apartemen bisa membawa Anda dari posisi merah menjadi hitam. Anda mungkin harus menyewa 30, 40, 50 unit dalam multikeluarga yang lebih besar untuk benar-benar menghasilkan perbedaan arus kas yang signifikan.
Sisi baiknya adalah properti seperti itu bisa mendapat sedikit pukulan dari pasar sehubungan dengan tingkat hunian, mungkin 5%, berapa pun. Itu tidak akan membuatmu tenggelam. Jadi Anda kehilangan beberapa apartemen, ini bukanlah akhir dari dunia. Anggaran Anda akan memasukkan lowongan ke dalamnya. Sedangkan untuk unit empat, ada yang kosong atau tidak. Anda 75% sibuk atau 100% sibuk. Sedangkan untuk gedung apartemen 100 unit, bisa saja sudah 85% terisi dan baik-baik saja. Pertanyaan lain, pemikiran lain, Danny? Cahaya apa lagi yang bisa kami pancarkan untuk Anda di sini?
Dani:
Itu hebat. Terima kasih. Seperti yang saya sebutkan, saya memiliki beberapa keluarga kecil yang memiliki arus kas yang baik, dan saya sebenarnya telah menganggarkan beberapa hal yang telah Anda bicarakan dalam kaitannya dengan unit yang lebih besar dan pencatatan untuk lowongan dan lainnya. item baris di sana. Namun yang saya pahami, baru-baru ini saya mendapat nasihat bagus atau nasihat menarik seputar menyeimbangkan arus kas versus apresiasi properti. Jadi saya ingin meminta saran Anda, bagaimana cara menyeimbangkannya? Karena Anda tahu memiliki properti arus kas yang dapat membayar tagihan. Kemudian Anda dapat berinvestasi dalam mengapresiasi properti di mana Anda melihat banyak potensi, namun properti tersebut belum tentu membayar tagihan atau hampir tidak mencapai titik impas. Apakah ada kalkulus yang Anda lakukan sehubungan dengan berapa banyak masing-masing saham yang Anda miliki dalam portofolio Anda?
Andrew:
Danny, aku bisa ikut campur. Aku punya beberapa pemikiran tentang itu. Saya tahu David juga banyak membicarakan hal semacam ini di podcast. Itu berubah ketika Anda berpindah dari hal yang lebih kecil ke hal yang lebih besar. Yang pertama, hal ini juga berubah seiring dengan pasar. David sering kali mengatakan bahwa dia akan membeli barang dalam beberapa tahun terakhir dengan arus kas yang terkadang negatif karena dia tahu dalam tiga atau empat tahun barang tersebut akan bernilai jauh lebih tinggi. Itu juga merupakan strategi multikeluarga yang hebat selama tujuh tahun terakhir. Anda dapat membeli nilai tambah yang memiliki arus kas negatif, memperbaikinya dengan baik. Seperti yang Matt katakan, dia menempati sesuatu dari 30% hingga 95%. Ya, arus kasnya negatif sebesar 30%, tetapi mungkin arus kasnya cukup baik dan bernilai lebih tinggi sebesar 95%.
Kami berada di bagian pasar yang berbeda. Jika Anda melihat, sekali lagi, 10 unit, 20 unit, saya akan tetap menggunakan sesuatu yang setidaknya menghasilkan arus kas sehingga, dalam skenario terburuk, jika pasar bergerak berlawanan dengan Anda atau harga sewa tidak berubah. tumbuh atau Anda tidak dapat keluar atau Anda belum dapat mengeksekusi nilai tambah Anda atau apa pun rencana bisnis Anda, skenario terburuknya adalah Anda menahannya dan menunggu. Saat ini kita berada pada titik di mana fokus yang lebih besar adalah melakukan lindung nilai terhadap risiko penurunan. Lalu setelah itu dilindung nilai, sekarang Anda fokus pada, apa yang bisa saya lakukan untuk keuntungannya?
Hal indah lainnya tentang multikeluarga dibandingkan dengan keluarga tunggal adalah dengan keluarga tunggal Anda benar-benar mengikuti keinginan pasar. Itu perusahaan penjualan. Dengan multikeluarga, jika Anda adalah operator yang baik, Anda dapat menjalankan rencana yang meningkatkan pendapatan operasional bersih, dan Anda dapat memaksakan peningkatan nilai properti tersebut dengan meningkatkan pendapatan operasional bersih. Bagi saya, jika saya melihat properti 10 unit, arus kas saat ini penting untuk melindungi risiko penurunan dan arus kas masa depan dengan melaksanakan rencana bisnis dan membeli di pasar yang tepat. Hal ini penting dalam rangka menciptakan keadilan. Jadi dengan multikeluarga, Anda benar-benar bisa mendapatkan yang terbaik dari kedua hal tersebut. Anda tidak perlu mengatakan, "Yah, saya tidak akan mendapatkan arus kas hanya agar saya bisa mendapatkan apresiasi." Multikeluarga, bagi saya, adalah salah satu investasi terbaik karena Anda dapat melakukan keduanya.
Ambil juga pandangan global. Bisakah Anda membawanya secara pribadi atau dalam bisnis Anda? Kita berbicara beberapa menit yang lalu tentang, jika saya mempunyai 20 unit dan saya mendapat satu lowongan, itu mungkin tidak akan mempengaruhi saya. Itu benar, dan, sekali lagi, itulah salah satu kelebihannya. Jika Anda akan membeli 20 unit yang hampir seluruhnya kosong, bagaimana Anda menutupinya hingga tidak kosong? Bisakah melakukannya secara pribadi? Apakah Anda akan mengumpulkan cadangan bunga yang besar di muka sebelum membelinya? Ada cara untuk menguranginya, tapi pastikan Anda sudah menutupinya. Dalam lingkungan pasar saat ini, pertimbangkan hal tersebut lebih dari yang kita miliki dalam lima hingga tujuh tahun terakhir.
Singkatnya, pendekatan saya adalah mencoba mendapatkan keduanya, arus kas dan kemudian mampu memaksakan apresiasi. Jika Anda mengorbankan arus kas, cobalah untuk mendapatkan apresiasi yang lebih besar lagi. Pastikan Anda membawa banyak cadangan, baik itu milik Anda, apakah itu investor, apakah itu mitra, untuk membawa Anda melewati periode itu dan membawa Anda ke sisi lain. Matt, ada hal lain yang ingin kamu tambahkan?
Matt:
Ya bung. Saya akan melempar saja… Andrew, Anda dan saya sama-sama cukup umur untuk dapat mengatakan bahwa kami berdua berinvestasi pada tahun 2007/2008 ketika titik terendahnya jatuh. Saya tidak percaya hal tersebut akan terjadi lagi pada pasar, namun saya yakin pasar akan berubah. Ini akan terjadi pada tahun 2023, dan saya tidak akan mengandalkan apresiasi. Apresiasi telah membuat banyak orang terlihat jenius selama 10 tahun terakhir, namun sebenarnya yang mereka lakukan adalah memilih pasar yang tepat dan menghasilkan banyak uang dari apresiasi yang tidak dapat mereka kendalikan. Artinya, hanya tarif batas yang turun, nilai properti naik, pasar-pasar tertentu meledak. Banyak orang yang menghasilkan banyak uang dari aktivitas yang sebenarnya tidak dapat mereka kendalikan, namun mereka mampu menyatakan bahwa mereka berhasil. Jadi saya pikir Anda akan melihat perubahan.
Secara pribadi saat ini, berdasarkan apa yang saya pelajari pada tahun 2007/2008, arus kas adalah rajanya, dan menurut saya arus kas akan menjadi raja dalam beberapa tahun ke depan. Properti yang saya miliki pada tahun 2007/2008 akan baik-baik saja selama resesi jika memiliki arus kas. Properti yang menghasilkan arus kas, mungkin tidak sebanding dengan apa yang saya bayarkan satu atau dua tahun lalu. Namun jika arus kasnya mengalir, Anda bisa mengatasi badai tersebut. Anda tidak hanya harus mengeluarkan uang untuk mempertahankannya. Secara pribadi, strategi investasi saya adalah berinvestasi pada apa pun yang tidak menghasilkan arus kas pada hari pertama saya memilikinya. Saya tidak melakukan hal-hal apresiasi negatif. Saya tidak menghakimi siapa pun yang melakukan hal itu. Itu bukan strategi kami. Saya akan berinvestasi dalam arus kas karena arus kas memberi Anda waktu. Arus kas akan memberi Anda waktu untuk menahannya untuk sementara waktu, dan arus kas dengan utang dengan suku bunga tetap akan memberi Anda waktu untuk menahannya. Jika keadaan pasar menjadi sedikit aneh, teruskan arus kas sampai Anda dapat menjualnya dalam waktu dekat.
Pada titik ini, membeli properti dengan tujuan apresiasi untuk memenuhi tujuan investasi jangka panjang Anda untuk diri sendiri atau investor Anda sebenarnya adalah berinvestasi pada sesuatu yang tidak dapat Anda kendalikan. Ya, Anda dapat mendorong apresiasi yang dipaksakan dengan menaikkan harga sewa, dengan meningkatkan NOI pada properti. Namun faktor lain dalam apresiasi yang dipaksakan adalah cap rate, dan cap rate adalah bagaimana sebuah properti dinilai. NOI dibagi dengan cap rate adalah nilai pada saat itu. Jadi jika cap rate sedikit meningkat, dan jika suku bunga tetap tinggi untuk sementara waktu, cap rate mungkin akan mulai naik. Keluarga multi yang bernilai X saat ini bisa bernilai X dikurangi 10% dalam satu atau dua tahun dari sekarang jika tingkat pembatasan terus berlanjut… jika tingkat pembatasan naik dan investor tidak mampu membayar properti sesuai dengan kemampuan mereka membayar hari ini . Saya tidak bisa mengendalikan apa yang dilakukan cap rate. Saya tidak bisa mengendalikan NOI. Saya dapat mengontrol cara saya mengoperasikan properti saya di dalamnya. Jadi saya berinvestasi 100% pada hal-hal yang dapat saya kendalikan selama beberapa tahun ke depan. Saya tidak lagi percaya pasar akan membawa saya ke tanah perjanjian.
Andrew:
Saya setuju dengan Mat. Secara pribadi, saya tidak lagi membeli arus kas negatif. Kami melakukan itu pada awalnya. Saya tidak melakukannya lagi. Saya pikir pada tahun 2023, banyak dari, katakanlah, penjual yang termotivasi adalah orang-orang yang membeli dalam satu atau dua tahun terakhir dan sayangnya tidak memiliki arus kas yang mereka perlukan untuk mempertahankan properti tersebut.
Matt:
Saya 100% setuju. Sekali lagi, menurut saya gelembung tidak akan pecah, bagian bawahnya akan pecah. Tapi menurut saya Anda akan melihat properti di pasar untuk orang-orang yang, seperti kata Andrew, mereka hanya perlu keluar rumah hanya untuk menghentikan pendarahan atau apa pun itu.
Dani:
Tindak lanjut cepat di sini. Menarik sekali Anda menyebutkan bagaimana pasar berubah dan Anda memiliki semua orang yang memiliki properti yang tidak menghasilkan arus kas, yang dapat memberikan peluang bagi investor yang ingin mendapatkan lebih banyak keuntungan di pasar. Lalu Anda berdua berkata, “Kami tidak ingin berinvestasi pada barang-barang atau tidak ingin berinvestasi pada barang-barang yang tidak menghasilkan arus kas pada hari pertama.”
Saya juga tinggal di California, yang memiliki undang-undang penyewa yang sangat menarik dan cukup ketat. Jadi saya melihat beberapa properti ini, dan dari pengalaman saya dengan properti yang lebih kecil, penyewa yang Anda beli propertinya tidak selalu merupakan properti yang ingin Anda pertahankan dalam jangka panjang saat Anda melakukan reposisi. Jadi dari perspektif itu, menurut saya tingkat hunian yang lebih rendah sebenarnya lebih baik karena membantu Anda mempercepat reposisi. Namun jika saya mendengarkan Anda dengan benar, ini tidak ideal untuk situasi pasar seperti ini. Jadi mungkin ada beberapa pemikiran tentang itu.
Matt:
Aku akan memikirkan sekilas hal itu, Andrew. Ingat, Danny, ketika saya berbicara tentang properti arus kas negatif atau properti tidak berkinerja baik, hunian, Anda bisa menyelesaikannya. Sekali lagi, kita menemukan properti yang kinerja ekonominya 30%. Saya mungkin akan melakukan kesepakatan itu lagi hari ini, karena jika kesepakatan tersebut dibawa ke pasar, dan berapa pun tingkat hunian pasar, 90, 95%, dan masih bersandar pada arus kas, itu bukanlah kesepakatan yang baik. Tapi jika saya bisa melakukan apa yang bisa saya kendalikan, saya bisa menyewakannya, saya bisa menjalankan penawaran sewa khusus, saya bisa membangun dapur yang indah dan kamar mandi yang indah dan hal-hal semacam itu, dan saya bisa melakukan apa yang bisa saya kendalikan agar properti bisa diuangkan. mengalir, saya setuju. Jika Anda berbicara tentang properti yang mungkin 70% ditempati di pasar di mana ada banyak kontrol sewa dan hal-hal semacam itu, itu mungkin sebuah peluang di mana 20% unit lainnya Anda bisa dimasukkan kembali ke pasar, Anda dapat memasang kembali di pasar, saya suka itu. Andrew, bagaimana menurut Anda, 60%, 75% menempati properti di pasar saat ini?
Andrew:
Sekali lagi, pastikan Anda bisa menutupinya dan pastikan Anda bisa menutupinya lebih lama dari yang Anda rencanakan tahun lalu atau tahun sebelumnya. Ada peluang di sana. Hanya saja ada risiko yang lebih besar. Risiko, ada cara untuk memitigasinya, dan jika Anda ingin mengambil risiko itu, pastikan Anda melakukannya.
Matt:
Danny, ini merupakan percakapan yang luar biasa dan mudah-mudahan dapat diterima oleh semua orang di sini. Saya menghargai Anda, kawan. Terima kasih telah datang di acara hari ini.
Andrew:
Senang berbicara denganmu, Danny.
Dani:
Baiklah, terima kasih banyak.
Tonton Episodenya Disini
Bantu Kami!
Bantu kami menjangkau pendengar baru di iTunes dengan memberi kami peringkat dan ulasan! Hanya butuh 30 detik dan instruksi dapat ditemukan di sini. Terima kasih! Kami sangat menghargainya!
Dalam Episode Ini Kami Meliputi:
- Grafik kecelakaan real estat komersial dan berita buruk bagi investor dengan suku bunga tinggi
- Kompresi tingkat batas, stagnasi sewa, dan tanda bahaya bagi pasar multikeluarga
- Rekomendasi untuk investor multikeluarga aktif dan pasif
- Cara memeriksakan diri ke dokter hewan a sindikasi real estate kesepakatan ketika meningkatkan modal swasta
- Berskala dari multikeluarga kecil hingga besar dan mengapa lompatannya lebih mudah dari yang Anda kira
- Arus kas vs. apresiasi dan mana yang lebih baik jika valuasi mulai menurun
- Pembayaran balon, hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, dan pilihan pembiayaan yang berisiko menempatkan investor baru pada posisi yang sulit
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Buku Disebutkan dalam Pertunjukan
Terhubung dengan Andrew, Matt, Dave, dan Scott:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 juta
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 bulan lagi
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- atas
- benar
- mempercepat
- mempercepat
- diterima
- Menurut
- Akun
- Akun
- tepat
- memperoleh
- perolehan
- di seluruh
- Bertindak
- Tindakan
- aktif
- kegiatan
- sebenarnya
- Selain itu
- disesuaikan
- keuntungan
- nasihat
- mempengaruhi
- Setelah
- terhadap
- Agen
- agen
- Pesawat terbang
- alarm
- Semua
- sudah
- alternatif
- Meskipun
- selalu
- amatir
- menakjubkan
- jumlah
- jumlah
- analisis
- menganalisis
- dan
- Angeles
- Lain
- menjawab
- siapapun
- Apartemen
- apartemen
- Apple
- menghargai
- menghargai
- apresiasi
- pendekatan
- sesuai
- tepat
- persetujuan
- menyetujui
- DAERAH
- daerah
- argumen
- sekitar
- bercita-cita tinggi
- penilaian
- aset
- kelas aset
- manajemen aset
- Aktiva
- anggapan
- menarik
- para penonton
- penulis
- rata-rata
- kembali
- Buruk
- Saldo
- bola
- Perbankan
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- dasar
- indah
- karena
- menjadi
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- mulai
- Awal
- makhluk
- Percaya
- Bel
- TERBAIK
- Bertaruh
- Lebih baik
- Pertaruhan
- antara
- Besar
- lebih besar
- Terbesar
- Uang kertas
- Bit
- Black
- Pendarahan
- papan
- direksi
- pin
- bonus
- Book
- batas
- dipinjam
- Bawah
- membeli
- BP
- otak
- merek
- Istirahat
- Melanggar
- Brian
- secara singkat
- membawa
- Membawa
- makelar
- Terbawa
- anggaran belanja
- dianggarkan
- pembangun
- Bangunan
- Bullish
- ikat
- bisnis
- rencana bisnis
- membeli
- Pembelian
- kabel
- california
- panggilan
- bernama
- Bisa Dapatkan
- topi
- modal
- Peningkatan Modal
- memanfaatkan
- kartu
- yang
- Lowongan Kerja
- membawa
- kasus
- kasus
- Uang tunai
- arus kas
- tertangkap
- berhati-hati
- ceo
- tertentu
- Pasti
- perubahan
- Perubahan
- mengubah
- beban
- pengisian
- Charts
- memeriksa
- hari Natal
- kota
- kelas
- kelas-kelas
- Jelas
- mendaki
- Menutup
- mengumpulkan
- mengumpulkan
- kombinasi
- bagaimana
- nyaman
- kedatangan
- komentar
- komersial
- Pinjaman Komersial
- perumahan komersial
- Umum
- perusahaan
- dibandingkan
- Kompensasi
- kompeten
- lengkap
- sama sekali
- kompleks
- Perhatian
- Kekhawatiran
- Kondisi
- kepercayaan
- yakin
- Konsensus
- konservatif
- Mempertimbangkan
- mengingat
- konsisten
- konstruksi
- konteks
- terus
- kontrol
- Percakapan
- percakapan
- bisa
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- tercakup
- Jelas
- Crash
- membuat
- dibuat
- menciptakan
- membuat
- penciptaan
- kredit
- ingin tahu
- terbaru
- Sekarang
- Memotong
- data
- Dave
- David
- hari
- transaksi
- Penawaran
- debat
- Hutang
- dasawarsa
- dekade
- Tolak
- Menurun
- Menolak
- mendalam
- pastinya
- Derajat
- Permintaan
- Demografi
- Denver
- Tergantung
- tergantung
- rinci
- terperinci
- Menentukan
- MELAKUKAN
- perbedaan
- perbedaan
- berbeda
- sulit
- ketekunan
- langsung
- arah
- Direksi
- Diskon
- mendiskusikan
- Display
- distribusi
- Terbagi
- dokumen
- Dodge
- Tidak
- melakukan
- dolar
- Dont
- kiamat
- turun
- Kelemahan
- KECENDERUNGAN UNTUK MENURUN
- Menjatuhkan
- selama
- dinamis
- dinamika
- setiap
- mendapatkan
- Produktif
- mudah
- Ekonomis
- Kondisi perekonomian
- ekonom
- ekonomi
- antara
- milik orang lain
- menekankan
- energi
- cukup
- Lingkungan Hidup
- Ekuitas
- keadilan
- terutama
- esensi
- dasarnya
- perkebunan
- perkiraan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- Acara
- akhirnya
- pERNAH
- Setiap
- sehari-hari
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- Excel
- unggul
- Pasar Valas
- menarik
- menjalankan
- mengeksekusi
- Exit
- Lihat lebih lanjut
- diharapkan
- biaya
- mahal
- pengalaman
- ahli
- Menjelaskan
- terkena
- tambahan
- sangat
- keluarga
- sangat menarik
- Fashion
- biaya
- Biaya
- beberapa
- mengisi
- Akhirnya
- keuangan
- uang
- keuangan
- keuangan
- pembiayaan
- Menemukan
- temuan
- akhir
- Kebakaran
- Pertama
- Ikan
- tetap
- bendera
- datar
- Mengapung
- aliran
- Mengalir
- Fokus
- berfokus
- mengikuti
- Untuk Investor
- kekuatan
- selama-lamanya
- bentuk
- pembentukan
- dibentuk
- Depan
- ditemukan
- teman
- ramah
- teman
- dari
- membuahkan hasil
- Frustrasi
- penuh
- sepenuhnya
- kesenangan
- dana
- dana-dana
- lebih lanjut
- masa depan
- Umum
- menghasilkan
- menghasilkan
- menghasilkan
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- diberikan
- memberikan
- Aksi
- Go
- tujuan
- Anda
- Pergi
- akan
- baik
- GP
- berterimakasih
- abu-abu
- besar
- lebih besar
- penggilingan
- Kelompok
- Tumbuh
- Pertumbuhan
- dewasa
- Pertumbuhan
- Tamu
- Cowok
- terjangan
- Rambut
- Setengah
- menangani
- tangan
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- Sulit
- memiliki
- kepala
- Kepala
- sehat
- Lindung nilai
- hedging
- Dimiliki
- membantu
- bermanfaat
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- menyewa
- bersejarah
- Memukul
- Hits
- memegang
- pekerjaan rumah
- berharap
- Mudah-mudahan
- berharap
- tuan rumah
- PANAS
- Rumah
- rumah tangga
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- besar
- Menyakiti
- SAYA AKAN
- ideal
- Dampak
- dampak
- dampak
- imperatif
- penting
- meningkatkan
- in
- secara mendalam
- Perdana
- memasukkan
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Meningkatkan
- meningkatkan
- luar biasa
- industri
- informasi
- memasukkan
- sebagai gantinya
- instruksi
- asuransi
- bunga
- SUKU BUNGA
- Suku Bunga
- tertarik
- menarik
- inventaris
- Menginvestasikan
- diinvestasikan
- investasi
- investasi
- Strategi investasi
- Investasi
- investor
- Investor
- terlibat
- isu
- masalah
- IT
- item
- iTunes
- Pekerjaan
- hakim
- melompat
- Menjaga
- pemeliharaan
- Jenis
- King
- Tahu
- pengetahuan
- Tanah
- besar
- lebih besar
- Terakhir
- Tahun lalu
- Terlambat
- Hukum
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- penyewaan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- pemberi pinjaman
- pinjaman
- Tingkat
- Leverage
- LG
- Lisensi
- Izin
- Hidup
- cahaya
- Mungkin
- Terbatas
- pasangan terbatas
- baris
- baris
- Likuiditas
- Listening
- daftar
- sedikit
- hidup
- pinjaman
- Pinjaman
- Panjang
- lama
- jangka panjang
- Tren Jangka Panjang
- lagi
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- mencari
- itu
- Los Angeles
- kehilangan
- lepas
- kerugian
- Lot
- cinta
- Rendah
- LP
- mac
- terbuat
- Utama
- pemeliharaan
- Mayoritas
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- mengelola
- pengelolaan
- Tim manajemen
- manajer
- pelaksana
- panduan
- banyak
- banyak orang
- Pasar
- lingkungan pasar
- pasar
- massa
- hal
- makna
- cara
- Pelajari
- pertemuan
- anggota
- mental yang
- tersebut
- hanya
- metrik
- Meyer
- Microsoft
- Tengah
- mungkin
- migrasi
- Penggiling
- juta
- keberatan
- minimum
- menit
- menit
- Mengurangi
- meringankan
- memodifikasi
- uangkan
- uang
- Bulan
- bulan
- lebih
- Hipotek
- Mortgages
- paling
- termotivasi
- pindah
- bergerak
- multi-
- beberapa
- nasional
- Nasional
- Alam
- Dekat
- hampir
- perlu
- Perlu
- kebutuhan
- negatif
- negatif
- bersih
- jaringan
- New
- Konstruksi baru
- berita
- berikutnya
- jumlah
- nomor
- hunian
- menawarkan
- Office
- Pengunjung
- Oke
- Tua
- ONE
- secara online
- beroperasi
- operasi
- Operasi
- operator
- operator
- Pendapat
- Pendapat
- Peluang
- Kesempatan
- Optimize
- pilihan
- Opsi
- urutan
- Lainnya
- sendiri
- dimiliki
- pemilik
- dibayar
- Taman
- bagian
- tertentu
- pasangan
- rekan
- Kemitraan
- bagian
- pihak
- pasif
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- Daftar gaji
- Konsultan Ahli
- orang
- persen
- melakukan
- mungkin
- periode
- orang
- Sendiri
- Personil
- perspektif
- luar biasa
- FIL
- filsafat
- memilih
- terpilih
- bagian
- Tempat
- penempatan
- rencana
- berencana
- perencanaan
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- plus
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- KOLAM
- portofolio
- posisi
- posisi
- mungkin
- potensi
- berpotensi
- meramalkan
- memprediksi
- disukai
- Mempersiapkan
- menyajikan
- tekanan
- cukup
- sebelumnya
- harga pompa cor beton mini
- harga
- swasta
- mungkin
- Masalah
- masalah
- proses
- menghasilkan
- Profil
- Keuntungan
- program
- proyek
- proyeksi
- memprojeksikan
- menonjol
- dijanjikan
- properties
- milik
- melindungi
- membuktikan
- menyediakan
- kecakapan
- dibeli
- Dorong
- menempatkan
- Puting
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- menaikkan
- menonjol
- pemeliharaan
- meningkatkan modal
- Penilaian
- Tarif
- penilaian
- mencapai
- Baca
- nyata
- real estate
- pasar real estat
- menyadari
- alasan
- masuk akal
- rekap
- baru-baru ini
- resesi
- mengenali
- sarankan
- rekomendasi
- catatan
- Memulihkan
- Merah
- menurunkan
- salam
- wilayah
- daerah
- reguler
- tinggal
- ingat
- Menyewa
- memperbaiki
- menggantikan
- mewakili
- reputasi
- penelitian
- Cadangan
- Cadangan
- ISTIRAHAT
- Bersifat membatasi
- mengakibatkan
- eceran
- kembali
- Pengembalian
- pendapatan
- membalikkan
- naik
- Cincin
- kenaikan
- Risiko
- Faktor risiko
- risiko
- berisiko
- Peran
- Menggulung
- atap
- bulat
- Aturan
- aturan
- Run
- berjalan
- Sacramento
- paling aman
- Tersebut
- gaji
- penjualan
- penjualan
- garam
- sama
- Save
- Skala
- skala
- takut
- SEC
- Kedua
- detik
- Surat-surat berharga
- keamanan
- melihat
- melihat
- menjual
- Penjual
- Penjualan
- senior
- rasa
- Seri
- serius
- set
- tujuh
- berbagi
- bergeser
- PERGESERAN
- Pergeseran
- bersinar
- harus
- Menunjukkan
- Sisi
- penting
- Sederhana
- hanya
- sejak
- tunggal
- tuan
- situs web
- situasi
- Ukuran
- lambat
- kecil
- lebih kecil
- So
- Perangkat lunak
- MEMECAHKAN
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- di suatu tempat
- sumber
- Space
- tertentu
- Secara khusus
- menghabiskan
- Pengeluaran
- paku
- Berputar
- membagi
- mensponsori
- Sponsor
- penyebaran
- tumpukan
- Staf
- susunan kepegawaian
- STAGNASI
- awal
- Mulai
- dimulai
- Negara
- Laporan
- tinggal
- Langkah
- Tongkat
- Masih
- mencuri
- berhenti
- badai
- lurus
- Penyelarasan
- aliran
- stream
- tekanan
- sangat
- studio
- subyek
- besar
- superhero
- menyediakan
- Penawaran dan Permintaan
- mendukung
- pendukung
- Seharusnya
- tercengang
- berkelanjutan
- Beralih
- sindikat
- sindikasi
- Sindikasi
- tabel
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- Pembicaraan
- tugas
- Pajak
- tim
- tech
- sementara
- penyewa
- istilah
- uji
- texas
- Grafik
- Daerah
- Ibukota
- informasi
- Dunia
- mereka
- diri
- Sana.
- hal
- hal
- Pikir
- pikir
- ancaman
- tiga
- Melalui
- waktu
- kali
- waktu
- ujung
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- Nada
- terlalu
- puncak
- tema
- lemparan
- Total
- terhadap
- Salinan
- dahsyat
- Tren
- kesulitan
- benar
- Kepercayaan
- MENGHIDUPKAN
- Putar
- khas
- khas
- memahami
- pemahaman
- bawah air
- penjaminan
- satuan
- unit
- upside
- us
- menggunakan
- Valuasi
- nilai
- dihargai
- Nilai - Nilai
- variasi
- Luas
- Lawan
- VET
- Video
- View
- Suara
- Votalitas
- Memilih
- upah
- menunggu
- ingin
- Gelombang
- cara
- Kekayaan
- Cuaca
- minggu
- selamat datang
- Barat
- Apa
- Apa itu
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- Liar
- akan
- rela
- BIJAKSANA
- dalam
- tanpa
- hebat
- Kerja
- bekerja
- kerja
- dunia
- dunia
- cemas
- terburuk
- bernilai
- akan
- Wow
- menulis
- penulisan
- tertulis
- Salah
- X
- tahun
- tahun
- Menghasilkan
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- zoom